第一篇：地產(chǎn)成本分項(xiàng)總結(jié)

地產(chǎn)成本10項(xiàng)總結(jié)

一、目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理的總結(jié)

在哪些項(xiàng)目全面推行了目標(biāo)成本管理，對(duì)其間的定性和定量指標(biāo)了如指掌，目標(biāo)成本實(shí)行的效果怎樣，哪些成本控制得到大大提高。在建項(xiàng)目的工程目標(biāo)成本編制工作是否完成，新開(kāi)工項(xiàng)目的目標(biāo)成本編制和在建工程成本的動(dòng)態(tài)控制工作是否做好。

此外，對(duì)于各項(xiàng)目公司目標(biāo)成本的完整執(zhí)行情況及動(dòng)態(tài)成本把控能力，年內(nèi)各在建、擬建和交付的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管控實(shí)情，要以事實(shí)和詳實(shí)數(shù)據(jù)闡明實(shí)際業(yè)績(jī)及具體管控措施，主要總結(jié)以下3點(diǎn)：

第一，項(xiàng)目目標(biāo)成本編制執(zhí)行情況，在執(zhí)行過(guò)程中是否偏離，圍繞動(dòng)態(tài)成本比對(duì)目標(biāo)成本，分析成本超支和節(jié)流原因，及時(shí)復(fù)盤、復(fù)用。

第二，依據(jù)目標(biāo)成本多級(jí)科目檢查招投標(biāo)和合同的執(zhí)行情況?？梢躁U明是否建立了標(biāo)準(zhǔn)化合同清單和招投標(biāo)信息庫(kù)，及完善的供應(yīng)商管理體系。比如有的房企或房企項(xiàng)目公司對(duì)目標(biāo)成本、招投標(biāo)及合同成本、實(shí)際發(fā)生成本對(duì)應(yīng)關(guān)系理解不足，在合同統(tǒng)計(jì)、付款的成本臺(tái)賬方面做了不少工作，但如何進(jìn)行月度、季度分類歸納與總結(jié)，以及對(duì)相關(guān)聯(lián)子項(xiàng)的對(duì)比分析上缺乏經(jīng)驗(yàn)。

第三，是否實(shí)施防范動(dòng)態(tài)成本風(fēng)險(xiǎn)，并嚴(yán)控超目標(biāo)成本的各類設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證。例如一些標(biāo)桿房企或房企項(xiàng)目公司以合同為中心，強(qiáng)控變更，提升了對(duì)款項(xiàng)超付的意識(shí)和能力，完善相關(guān)考核辦法，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。

此外，在工程施工中，竣工和結(jié)算完成后還要進(jìn)行年度檢查評(píng)估，一是比較項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、結(jié)算成本和可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)成本差異，用以評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確與合理性等；二是對(duì)比項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、結(jié)算成本與目標(biāo)成本的成本差異，用以評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性；三是分析各其動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告，用以評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性；四是分析工程承包范圍變化或是工程量變化等確認(rèn)變更簽證對(duì)成本的影響；五是考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度，用以評(píng)價(jià)材料成本的合理性。

二、預(yù)結(jié)算工作的總結(jié)

總結(jié)預(yù)結(jié)算的造價(jià)審核工作，以及竣工結(jié)算外審的成本后評(píng)估工作是否完成，對(duì)在建及待開(kāi)建項(xiàng)目的各類指示、批標(biāo)報(bào)告進(jìn)行相關(guān)審核，現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)標(biāo)會(huì)后，跟蹤成本落實(shí)與執(zhí)行情況。

比如萬(wàn)科的預(yù)結(jié)算先由外部的社會(huì)審價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行編制、審核，之后由成本管理部?jī)?nèi)部復(fù)核。而隨著萬(wàn)科多項(xiàng)目發(fā)展，聘請(qǐng)社會(huì)審價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程造價(jià)編制及審核，一般一個(gè)月能完成10萬(wàn)平米項(xiàng)目的預(yù)算編制，確保及時(shí)掌握工程造價(jià)，而且成本部只需兩人即可負(fù)責(zé)一個(gè)項(xiàng)目的工程成本，從而將重點(diǎn)放在目標(biāo)成本控制上。不得不說(shuō)，這在年終總結(jié)時(shí)絕對(duì)是亮點(diǎn)。

萬(wàn)科主體工程結(jié)算價(jià)=預(yù)算價(jià)+月變更簽證匯總價(jià)+預(yù)算調(diào)整價(jià)+其他，主要預(yù)結(jié)算工作包括項(xiàng)目竣工結(jié)算及清算、施工圖預(yù)算審核、施工圖預(yù)算及每月變更簽證的編制審核、施工圖預(yù)算編制等。

三、變更簽證管理的總結(jié)

以萬(wàn)科為例，總結(jié)了原管理方法和目前管理方法之間的差異和優(yōu)劣。

原管理方法在工程竣工結(jié)算時(shí)主辦工程師才將簽證變更匯總至成本管理部進(jìn)行結(jié)算審價(jià)，這樣不利于動(dòng)態(tài)掌握工程造價(jià)，且由于時(shí)間過(guò)長(zhǎng)結(jié)算審價(jià)易引起扯皮。

目前的管理方法是，每一單變更簽證都分為事前和事后，事前必須明確變更簽證的理由及造價(jià)估算，事后主辦工程師及監(jiān)理必須確認(rèn)完工的內(nèi)容，且每月必須及時(shí)匯總至成本部，這樣能及時(shí)掌握動(dòng)態(tài)工程造價(jià)，并能分析變更簽證的原因

四、招投標(biāo)工作的總結(jié)

總結(jié)材料的限價(jià)、招標(biāo)方面的情況、節(jié)約資金的金額及遇到的困難等。如萬(wàn)科的年終總結(jié)中，對(duì)招投標(biāo)工作的完善的描述為：招投標(biāo)范圍擴(kuò)大，從原來(lái)的10萬(wàn)元以上改為5萬(wàn)元以上；加強(qiáng)了網(wǎng)上招投標(biāo)力度；甲供材料招投標(biāo)前均有明確的目標(biāo)成本，工程管理部在目標(biāo)成本范圍內(nèi)選擇合格的供貨商。

如集中采購(gòu)方面，電梯集中采購(gòu)、外墻涂料集中采購(gòu)、鋁合金門窗招標(biāo)等降低的成本金額尤其重要?？偨Y(jié)制表如下：

某房企成本部還建立了材料設(shè)備供應(yīng)商信息庫(kù)，制定了供應(yīng)商資料信息收集方法及標(biāo)準(zhǔn)表格，將供應(yīng)商資料庫(kù)分成工程施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位兩大類，其中施工單位資料又細(xì)分成15類，材料設(shè)備供應(yīng)單位細(xì)分成24類，還將根據(jù)各項(xiàng)目公司實(shí)際情況細(xì)分補(bǔ)充，根據(jù)流程要求及時(shí)評(píng)價(jià)材料供應(yīng)商。

五、合同管理工作的總結(jié)

比如某房企的總結(jié)描述為：

1.起草、審查、巡簽各類合同**余件，標(biāo)的額達(dá)*億元。在合同管理“零失誤”上的表述為：目前公司合同種類繁多、數(shù)量龐大，主要涉及到土建、水電、暖通、設(shè)備安裝、內(nèi)外裝飾、材料、設(shè)備采購(gòu)等，面對(duì)合同類型多、標(biāo)的額達(dá)、履行周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，成本部嚴(yán)把法人資格關(guān)、個(gè)人身份關(guān)、合同條款關(guān)、履約能力關(guān)、資信等級(jí)關(guān)等，杜絕了不完善和不合法合同的出現(xiàn)。

2.付款巡簽、登記**余件，標(biāo)的額到**萬(wàn)元。

3.處理涉法、涉訴案件**余件，為公司避免和挽回?fù)p失**萬(wàn)元。

4.建立付款臺(tái)賬，整理合同并編號(hào)。

此外，招標(biāo)合約計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)格式化合同方面的工作內(nèi)容亦可列入。

六、成本管理制度方面的總結(jié)

比如一些房企依據(jù)流程制定了《一級(jí)項(xiàng)目簽證管理辦法》、《工程招投標(biāo)管理實(shí)施細(xì)則》、《工程技術(shù)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法》、《甲供材（設(shè)備）管理辦法》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同清單》等，使成本管理組織更為合理、規(guī)范，有利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管控。

萬(wàn)科曾編制完成《成本管理部成本管理規(guī)范》，配合多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及總部對(duì)于成本管理的要求。新的成本管理規(guī)范對(duì)預(yù)結(jié)算管理、簽證變更、合同付款審批等規(guī)范都有較大調(diào)整，調(diào)整后的規(guī)范執(zhí)行與培訓(xùn)工作成效，作為當(dāng)年成本管理總結(jié)重點(diǎn)。

七、成本研討&培訓(xùn)工作的總結(jié)

組織成本管理工作總結(jié)分析的匯報(bào)，對(duì)各項(xiàng)目成本執(zhí)行情況進(jìn)行梳理、總結(jié)、分析，以會(huì)議匯報(bào)的形式與總部、項(xiàng)目公司等部門進(jìn)行交流，積累了成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)。

比如萬(wàn)科上海公司強(qiáng)化成本管理工作的培訓(xùn)，成立成本管理委員會(huì)，由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任委員會(huì)負(fù)責(zé)人，將成本管理、財(cái)務(wù)、工程管理、項(xiàng)目、設(shè)計(jì)等部門納入，定期召開(kāi)成本管理工作會(huì)議，總結(jié)、分析成本管理的各項(xiàng)專題專項(xiàng)內(nèi)容。比如工程方面加強(qiáng)專家對(duì)施工方案的評(píng)審，加強(qiáng)技術(shù)管理；成本方面確立目標(biāo)成本管理模式；財(cái)務(wù)方面加強(qiáng)資金管理、控制融資成本，并加強(qiáng)對(duì)公司各項(xiàng)行政費(fèi)用的分析評(píng)估。

又如組織合約審算人員進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，同時(shí)還邀請(qǐng)外部專家進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)討論，培訓(xùn)議題如“設(shè)計(jì)階段如何有效控制成本”、“全面預(yù)算管理”等?？偨Y(jié)中強(qiáng)調(diào)培訓(xùn)效果。

八、工作計(jì)劃與橫向協(xié)同方面的總結(jié)

在工作總結(jié)和計(jì)劃提報(bào)上，內(nèi)容包括已完成工作計(jì)劃、工作中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及解決措施、動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本有偏差時(shí)及時(shí)預(yù)警、合理化建議、項(xiàng)目所在地主要建安材料月度信息、周邊其他樓盤建安成本信息情況、材料供應(yīng)商及優(yōu)秀施工企業(yè)考察報(bào)告等。

如萬(wàn)科加強(qiáng)了前期與項(xiàng)目發(fā)展部的配合工作，在拿地階段加強(qiáng)了成本測(cè)算工作。

此外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的合理、有序、可操作性、周密性、完整性，有利于合理的開(kāi)發(fā)節(jié)奏、全面的總體布局、科學(xué)的流程和精細(xì)化管控實(shí)施方法。

設(shè)計(jì)階段是成本管控的重中之重，與設(shè)計(jì)部門的協(xié)同情況也是總結(jié)的必要內(nèi)容。必須要求設(shè)計(jì)單位提供概算和編制依據(jù)，設(shè)計(jì)缺項(xiàng)、細(xì)部設(shè)計(jì)缺失必然影響到成本的基本成效，使得大部分工作成為無(wú)用功。所以，前期合理完整的規(guī)劃設(shè)計(jì)成為成本估算及投資決策的依據(jù)，如地形的處理、產(chǎn)品的空間布局、交通規(guī)劃流線、停車方式的考慮、地庫(kù)規(guī)模、豎向標(biāo)高及排水設(shè)計(jì)、景觀處理、資源利用等。限額設(shè)計(jì)中鋼筋含量、砼含量、門窗比、得房率、外裝修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)成本影響巨大，所以這一塊也是工作重點(diǎn)。

可給的建議，一是通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)和方案競(jìng)賽，縮短設(shè)計(jì)周期，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理和協(xié)調(diào)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)合同管理和項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、政策攻關(guān)；做好設(shè)計(jì)人員特別是設(shè)計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的溝通，落實(shí)獎(jiǎng)懲措施；與有特色、服務(wù)優(yōu)的設(shè)計(jì)公司加強(qiáng)交流與競(jìng)爭(zhēng)。

二是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算來(lái)控制初步設(shè)計(jì)。

三是通過(guò)合同對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位明確規(guī)定責(zé)任。

四是加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的制定和合理應(yīng)用，建立甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和專家會(huì)議評(píng)審制度。

九、團(tuán)隊(duì)建設(shè)的總結(jié)

業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)內(nèi)容也是年度總結(jié)的重要方面。比如某些房企在團(tuán)隊(duì)建設(shè)上注重互通。比如成本人員參加部分專業(yè)工程的圖紙?jiān)u審會(huì)議，深刻領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)師對(duì)圖紙的設(shè)計(jì)理念并借此對(duì)圖紙有全面了解，對(duì)于開(kāi)展相關(guān)招標(biāo)工作及預(yù)決算編制的準(zhǔn)確性都有非常有利的作用。尤其弱電工程，通過(guò)會(huì)議的討論過(guò)程及各專業(yè)人士所提出的新產(chǎn)品概念及對(duì)未來(lái)客戶需求的詮釋，能多方面吸收各類最新知識(shí)點(diǎn)。

通過(guò)每個(gè)月的工作梳理及計(jì)劃編制，不斷提高個(gè)人工作效率及自我督促能力，培養(yǎng)個(gè)人編制個(gè)人工作計(jì)劃的能力。

十、問(wèn)題及不足方面的總結(jié)

比如是否及時(shí)推廣集團(tuán)總部的成本管理軟件，是否足夠了解其他房企開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)信息等。

有沒(méi)有建立施工單位及材料供應(yīng)商信息庫(kù)并完善評(píng)價(jià)制度，及時(shí)總結(jié)項(xiàng)目全生命周期的成本得失，并與項(xiàng)目目標(biāo)成本數(shù)據(jù)和動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)打通、歸檔，是否借助信息化手段等。

比如建業(yè)的森林半島項(xiàng)目，就有一些難忘教訓(xùn)，總結(jié)如下：

一是前期施工圖設(shè)計(jì)階段把控不嚴(yán)格，不重視設(shè)計(jì)過(guò)程中的參與及圖紙會(huì)審，導(dǎo)致大量設(shè)計(jì)變更，如森林半島一期主包單位變更總量達(dá)132份之多，究其原因，主要是因?yàn)槲磸漠a(chǎn)品功能和施工工藝角度認(rèn)真進(jìn)行圖紙會(huì)審，對(duì)集團(tuán)建標(biāo)及交房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識(shí)不清晰。

二是外網(wǎng)配電費(fèi)用超支。項(xiàng)目外網(wǎng)供電預(yù)計(jì)總超支340萬(wàn)元，主要原因是前期未對(duì)共供電配套設(shè)施進(jìn)行考察，設(shè)計(jì)階段也未進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致設(shè)計(jì)過(guò)程中未考慮雙回路供電引入問(wèn)題，小區(qū)內(nèi)同時(shí)設(shè)置二處中心配電室。

三是合同簽訂滯后。

二、三期主包工程均為直接委托，核對(duì)造價(jià)過(guò)程中爭(zhēng)議較多，導(dǎo)致正式合同延遲簽訂，如三期主包工程合同，因委托報(bào)告前期雙方未就讓利比例問(wèn)題簽訂文字約定，且集團(tuán)關(guān)于戰(zhàn)略合作單位框架協(xié)議約定不清晰，導(dǎo)致與河南二建的正式合同至今未能簽訂。

四是工程實(shí)施前期未嚴(yán)格要求各參建單位嚴(yán)格按合同及集團(tuán)相關(guān)要求執(zhí)行，如現(xiàn)場(chǎng)簽證管理的及時(shí)性問(wèn)題，前期管理不夠嚴(yán)格，后期在一定程度上產(chǎn)生了惡性循環(huán)，導(dǎo)致一期工程結(jié)算過(guò)程中現(xiàn)場(chǎng)簽證大量積壓，爭(zhēng)議問(wèn)題較多，浪費(fèi)了時(shí)間，也對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理造成一定困難。

五是對(duì)地方性文件、規(guī)定及慣例了解不充分：如當(dāng)?shù)胤抗芫终J(rèn)可的建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與GB/T50353《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》存在差異，導(dǎo)致森林半島各期預(yù)售面積和實(shí)測(cè)面積與圖示建筑面積存在差異；又如二期合同簽訂前未對(duì)鶴壁市建設(shè)局對(duì)外保溫基層處理的地方性要求充分了解，導(dǎo)致二期發(fā)生較大金額的設(shè)計(jì)變更；對(duì)建設(shè)局關(guān)于深基坑支護(hù)相關(guān)要加的實(shí)際執(zhí)行情況事先未充分了解，導(dǎo)致三期商業(yè)部分基坑支護(hù)超支等。

六是施工前期未進(jìn)行詳細(xì)的土方平衡規(guī)劃，導(dǎo)致土方外運(yùn)內(nèi)調(diào)及買土問(wèn)題不斷發(fā)生，雖未造成重大損失，但仍給后期工作帶來(lái)的較大的困難，浪費(fèi)了人力和時(shí)間成本。

此外前期未考慮稅務(wù)統(tǒng)籌，一期稅務(wù)清算后需補(bǔ)交巨額土地增值稅，導(dǎo)致該項(xiàng)費(fèi)用超支預(yù)計(jì)約985萬(wàn)元。

建業(yè)也因此總結(jié)了以下7點(diǎn)改進(jìn)措施：

一是強(qiáng)化合同管理：配合工程部做好合同管理工作，通過(guò)合同管理實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理及分包單位交叉施工作業(yè)面管理提高，從而提高工程管理水平。

二是在施工圖設(shè)計(jì)階段積極參與，擴(kuò)大圖紙審核參與人員范圍，重視圖紙會(huì)審的作用，減少功能性設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。

三是配合工程部做好項(xiàng)目前期配套設(shè)施調(diào)研，特別是外網(wǎng)供水、供電、供暖配套設(shè)施，力求在設(shè)計(jì)階段統(tǒng)籌規(guī)劃，避免在施工過(guò)程中做大幅調(diào)整。

四是做好信息收集和分類工作，逐漸建立分類信息數(shù)據(jù)庫(kù)，按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)類、材料信息類、成本數(shù)據(jù)類、工藝圖集類、日常報(bào)表類六大類收集、整合各類相關(guān)信息，達(dá)到可為我所用的目的。

五是繼續(xù)宣傳“三全”成本管理理念，成本管理是全企業(yè)、全員和全過(guò)程的管理?！叭芾??！币粋€(gè)也不能少，管理意識(shí)深入人心，使員工做每件事、領(lǐng)導(dǎo)做每個(gè)決定都能首先想到成本，才能使項(xiàng)目成本自始至終置于有效的控制之下。

六是強(qiáng)化工作的計(jì)劃性，將工作重心前移、再前移，如能未雨綢繆，何懼風(fēng)云突變，力求計(jì)劃制定的完整性和合理性，重大不確定節(jié)點(diǎn)要有預(yù)案，計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中重視計(jì)劃的動(dòng)態(tài)管理，實(shí)際工作中按計(jì)劃-執(zhí)行-檢查-改進(jìn)的PDCA循環(huán)，及時(shí)修正偏差。七是與財(cái)務(wù)部門一起進(jìn)行前期資金平衡籌劃和稅務(wù)籌劃，學(xué)習(xí)此方面的專業(yè)知識(shí)，關(guān)注最新的政策動(dòng)態(tài)，在項(xiàng)目資金平穩(wěn)運(yùn)行方面為領(lǐng)導(dǎo)分憂，同時(shí)力求合理避稅、避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)降低財(cái)務(wù)成本。

第二篇：成本分項(xiàng)規(guī)則

工程人工成本預(yù)算：

人工成本包含兩個(gè)部分，公司內(nèi)部人工：木工、泥水、水電、油漆；公司外包人工：拆墻、防水。工程內(nèi)部人工成本的預(yù)算，成本核算員依據(jù)公司制訂的各種工種工價(jià)結(jié)合設(shè)計(jì)師的圖紙及預(yù)算書(shū)（合同報(bào)價(jià)）計(jì)算出各工程人工成本。如清工報(bào)價(jià)中不含該項(xiàng)目則按實(shí)際數(shù)量和市場(chǎng)價(jià)計(jì)成本。工程外包人工成本預(yù)算，對(duì)于拆墻防水等固定項(xiàng)目，按固定單價(jià)（防水按15元/平方，拆墻按10元/平方）及預(yù)算數(shù)量算出成本金額，其他拆除項(xiàng)目按預(yù)算價(jià)70%計(jì)成本。工程材料成本預(yù)算 ：

包含四個(gè)項(xiàng)目大類，倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用材料成本類、外購(gòu)特殊材料成本類、外購(gòu)成品材料類、主材成本類。工程倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用材料成本的預(yù)算，依據(jù)公司制定的用料標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際情況和預(yù)算書(shū)計(jì)算出該工程所需的材料用量；包括木料板材，水電材料，油漆材料，泥工輔料，其他輔助材料等。工程外購(gòu)特殊材料的成本預(yù)算，特殊外購(gòu)材料（臨時(shí)購(gòu)買）如不銹鋼，特殊裝飾板，玻璃等圖紙不明確特殊材料預(yù)算出材料數(shù)量，按報(bào)價(jià)85%計(jì)出材料成本。工程外購(gòu)成品材料成本預(yù)算，外購(gòu)成品加工項(xiàng)目如玻璃房，樓梯，冷作，鋁合金塑鋼門窗等按預(yù)算價(jià)的70%計(jì)成本價(jià)。工程主材成本預(yù)算，有計(jì)入預(yù)算價(jià)的主材產(chǎn)品如門窗套，墻地磚，扣板，地板，五金，墻紙大理石，燈具，水泥沙，搬運(yùn)費(fèi)等項(xiàng)目，按預(yù)算價(jià)分離。工程其他成本的預(yù)算，不在上述項(xiàng)目之外的其他成本，如材料運(yùn)費(fèi)，工人飲水費(fèi)等其他成本，按實(shí)際發(fā)生計(jì)算。增減項(xiàng)目成本核算，則要填寫相關(guān) 的增減項(xiàng)目表，于工程主管帶給業(yè)主簽字確認(rèn)。

工人工資核算：

設(shè)計(jì)部簽訂合同報(bào)價(jià)后，及時(shí)按成本核算規(guī)則預(yù)算該工地人工工資成本，并及時(shí)傳遞給施工部，在施工過(guò)程中如有增減項(xiàng)目，則施工部在中期檢查時(shí)要依據(jù)客戶確認(rèn)監(jiān)理審核的增減單及時(shí)核算出增減工資額交成本核算員審核確認(rèn)入賬。工人工資預(yù)支：材料用料核對(duì)（包工包料），人工工資核對(duì)。施工部在工程完工時(shí)，要通知倉(cāng)庫(kù)員收集工程計(jì)算工程的材料用量。如后續(xù)有領(lǐng)用材料，倉(cāng)庫(kù)員也要及時(shí)補(bǔ)充匯總整理材料用量。匯總核算出材料成本用量清單，包工包料的水電、油漆材料則要核算出明細(xì)金額清單，交財(cái)務(wù)審核，再由財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)交工程主管和各班組核對(duì)確認(rèn)。并對(duì)比實(shí)際和預(yù)算差異給出分析報(bào)告附在工程工資結(jié)算單后。施工部在工程完工時(shí)，成本核算員依據(jù)增減項(xiàng)目表（客戶確認(rèn)）核算各班組人工工資單（有關(guān)增減資料可由工程主管提供），工程主管和各班組核對(duì)確認(rèn)簽字后，（連同各班組已簽字確認(rèn)的前期預(yù)支工資總額及包工包料項(xiàng)目材料金額）遞交成本核算員審核，如有出入則由成本核算員和工程主管對(duì)接核對(duì)確定，工程主管再返回給班組確認(rèn)。工程完工后工人領(lǐng)取工資：在工程完工后（且客戶對(duì)完工的工程已核對(duì)確認(rèn)）最后總核查結(jié)算工人工資。在工程尾款收回后，交總經(jīng)理批準(zhǔn)，財(cái)務(wù)統(tǒng)一制作工資表，在工資結(jié)算日按規(guī)定支付工人結(jié)算工資。

二期款收取及尾款收?。?/p>

快到工程二期款時(shí)間，需向工程主管詢問(wèn)工程進(jìn)度，進(jìn)度未到要其提供確實(shí)原因，確保二期款準(zhǔn)時(shí)收取。遇工程主管向客戶收取困難時(shí)應(yīng)配合其收取。如無(wú)法收取，應(yīng)及時(shí)反應(yīng)，暫停施工，及時(shí)和客戶溝通。

第三篇：地產(chǎn)項(xiàng)目的集成管理

地產(chǎn)項(xiàng)目的集成管理

2010年08月21日 19:36

一、什么是集成管理？

集成管理，后來(lái)還有稱為綜合管理，整體管理等等。但不論名稱如何變化，其管理內(nèi)容基本上沒(méi)有變化，就是將項(xiàng)目的各個(gè)方面整合成一個(gè)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的整體。

在談及這個(gè)方面的內(nèi)容時(shí)，我想先談一談我對(duì)美國(guó)項(xiàng)目管理的管理行為方式的一些看法。我個(gè)人感覺(jué)，美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)的管理思想劃分了兩大部分，一個(gè)是針對(duì)項(xiàng)目的管理行為的，就是前面我所講述的項(xiàng)目的啟動(dòng)、規(guī)劃、執(zhí)行、監(jiān)控和收尾，這一部分側(cè)重于講述，當(dāng)我們管理一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)采取哪些行動(dòng)，這些行動(dòng)要達(dá)到什么樣的目的，和這些行動(dòng)之間的相互關(guān)系。另一部分是針對(duì)管理一個(gè)項(xiàng)目，要管理那幾個(gè)方面，也就是我從今天開(kāi)始要談到的，項(xiàng)目的九大知識(shí)體系。除了這兩大部分之外，項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)的管理思想還非常強(qiáng)調(diào)一個(gè)系統(tǒng)性的問(wèn)題。即不論是項(xiàng)目本身，還是項(xiàng)目管理，作為項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)，一定要有一個(gè)系統(tǒng)的思想，不能讓項(xiàng)目和項(xiàng)目管理處于支離破碎的狀態(tài)。所以，就出現(xiàn)了這里的集成管理，它的作用，就是將各個(gè)管理領(lǐng)域的知識(shí)，在項(xiàng)目的系統(tǒng)性的要求下，統(tǒng)一成為一個(gè)系統(tǒng)的管理成果。而這正是集成管理所應(yīng)該完成的。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的集成管理

在房地產(chǎn)行業(yè)中，集成工作需要在兩個(gè)層面展開(kāi)——在項(xiàng)目生命周期的設(shè)計(jì)層面上和項(xiàng)目管理各個(gè)知識(shí)領(lǐng)域?qū)用嫔稀?/p>

1、項(xiàng)目生命周期的設(shè)計(jì)

項(xiàng)目生命周期的設(shè)計(jì)依賴于以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)、公司自身的特點(diǎn)、項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。一個(gè)好的項(xiàng)目生命周期的設(shè)計(jì)，是同時(shí)最大限度的復(fù)合上述三個(gè)方面的特點(diǎn)。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，從房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點(diǎn)來(lái)講，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般要經(jīng)過(guò)，獲取土地、項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)制造、銷售、后期服務(wù)等幾個(gè)階段實(shí)現(xiàn)，一般情況下，上述階段時(shí)順序展開(kāi)的，但對(duì)于特定的項(xiàng)目上述階段是可能存在交疊進(jìn)行的情況的，也就是在上一個(gè)階段的工作還未結(jié)束時(shí)，后一個(gè)階段采用快速跟進(jìn)的方式提前開(kāi)始。這一般受項(xiàng)目本身的特點(diǎn)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)體——開(kāi)發(fā)公司的特點(diǎn)影響。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目先期工作較為完善，例如，土地的整理情況較好，項(xiàng)目先期的各種條件，比較符合開(kāi)發(fā)公司對(duì)此項(xiàng)目的未來(lái)市場(chǎng)定位，不存在可能的對(duì)先期工作的修改；還有，當(dāng)開(kāi)發(fā)主體——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司具有在同類產(chǎn)品上的較為豐富的先期開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，則此類項(xiàng)目在生命周期設(shè)計(jì)時(shí)就可以考慮采用較為積極的快速跟進(jìn)的方式。

另外，不同的房地產(chǎn)公司，其在操作房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，其內(nèi)部的工作程序也會(huì)有所不同。例如，有的房地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格遵守概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的階段劃分，但有的房地產(chǎn)公司卻比較喜歡將方案設(shè)計(jì)的工作成果做到方案和初步設(shè)計(jì)之間的某種深度，然后直接進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)，所以，一個(gè)好的項(xiàng)目管理者，在進(jìn)行類似設(shè)計(jì)時(shí)，一定要關(guān)注企業(yè)本身的管理行為特點(diǎn)。從上面可以看出，雖然都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但是由于項(xiàng)目的不同，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體不同，從而項(xiàng)目的生命周期也會(huì)有所不同。這就是說(shuō)，我們不可能找到一個(gè)一成不變的方式，通過(guò)一個(gè)流程設(shè)計(jì)，解決產(chǎn)品的生命周期，我們只能在一定程度上，制作一個(gè)可供參考的工作模型，制定一個(gè)工作標(biāo)準(zhǔn)。然后，由項(xiàng)目管理者，根據(jù)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，企業(yè)的特殊要求，設(shè)計(jì)符合具體要求的項(xiàng)目生命周期。但是，因?yàn)椴豢赡芤怀刹蛔?，所以，每次的設(shè)計(jì)成果，都會(huì)不同，每個(gè)階段的相互關(guān)系也會(huì)不同，為了能使后續(xù)工作順利地進(jìn)行，就要保證各個(gè)階段彼此有機(jī)的聯(lián)系，既保證其脈絡(luò)分明，又要使其環(huán)環(huán)相扣，不出現(xiàn)斷裂和重疊情況。生命周期設(shè)計(jì)還存在一個(gè)層次的問(wèn)題，也就是項(xiàng)目-子項(xiàng)目-階段。我的工作習(xí)慣是將需要外包，存在合同關(guān)系的工作當(dāng)做項(xiàng)目的子項(xiàng)目看待。

子項(xiàng)目的管理和項(xiàng)目階段管理的區(qū)別在于，首先，出現(xiàn)子項(xiàng)目的原因是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的某項(xiàng)工作需要特殊的專業(yè)技能和從業(yè)資質(zhì)，而房地產(chǎn)企業(yè)本身不具備相應(yīng)的此類技能和從業(yè)資質(zhì)，為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求具備相應(yīng)技術(shù)能力和資質(zhì)的社會(huì)資源來(lái)完成此項(xiàng)工作。其次，對(duì)于子項(xiàng)目的管理，我們更多的是關(guān)注子項(xiàng)目的工作成果是不是符合我們的要求，但是與房地產(chǎn)相關(guān)的很多專業(yè)化工作的工作周期長(zhǎng)，需要的人力物力較大，為了避免不要的損失，我們也會(huì)對(duì)子項(xiàng)目設(shè)定一些階段，進(jìn)行階段成果審核，但子項(xiàng)目的階段設(shè)定和房地產(chǎn)公司直接實(shí)施的工作的階段有一些區(qū)別，子項(xiàng)目的階段設(shè)定，更多的是在階段結(jié)束時(shí)的階段成果的審核。而房地產(chǎn)公司直接實(shí)施的工作不僅僅要進(jìn)行階段成果審核，每個(gè)階段的工作安排也需要相關(guān)人員進(jìn)行仔細(xì)地安排。例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作需要具備建筑設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)能力和設(shè)計(jì)資質(zhì)的社會(huì)資源來(lái)完成，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)有一個(gè)設(shè)計(jì)子項(xiàng)，而為了避免設(shè)計(jì)成果（設(shè)計(jì)圖紙）出現(xiàn)大的返工，除了按照政府相關(guān)的行政許可的審批程序，將設(shè)計(jì)工作劃分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)外，很多房地產(chǎn)公司，在方案設(shè)計(jì)階段還會(huì)增加一些過(guò)程審核，但是在實(shí)際的設(shè)計(jì)過(guò)程中，房地產(chǎn)公司一般是不會(huì)過(guò)多參與其中的設(shè)計(jì)活動(dòng)的。而取得著政府的相關(guān)行政許可的工作，房地產(chǎn)公司是需要自行完成（雖然開(kāi)發(fā)公司也會(huì)利用一些社會(huì)資源協(xié)助完成，但是從法律主體，和具體操作來(lái)看，這些工作還是需要房地產(chǎn)公司自行完成的）。而這些工作包含取得規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、修建性詳細(xì)規(guī)劃、規(guī)劃許可證等工作，在實(shí)施這些工作時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的相關(guān)工作人員，就不僅僅是進(jìn)行階段成果審核了，還要詳細(xì)安排階段過(guò)程中的各項(xiàng)活動(dòng)。針對(duì)上述工作的不同，在管理子項(xiàng)目時(shí)，作為開(kāi)發(fā)公司，更應(yīng)該關(guān)注的是，識(shí)別、確定作為子項(xiàng)目的最終工作成果的工作內(nèi)容、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間、中間成果完成時(shí)間、中間成果審核標(biāo)準(zhǔn)和方法、子項(xiàng)目與項(xiàng)目其他工作的工作關(guān)系，什么樣的社會(huì)資源能夠完成這些工作。而對(duì)于房地產(chǎn)公司需要自行實(shí)施的工作，則不僅僅是設(shè)定各個(gè)階段應(yīng)提交的成果，還應(yīng)該詳細(xì)設(shè)定提交這些成果的具體活動(dòng)，完成這些活動(dòng)需要調(diào)動(dòng)公司內(nèi)部的哪些資源，以及這些工作與其他工作和其他子項(xiàng)目的關(guān)系等等。

總而言之，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目的初始階段，首先應(yīng)當(dāng)識(shí)別出完成這個(gè)項(xiàng)目需要完成哪些可交付成果，然后要對(duì)可交付成果進(jìn)行描述，確定可交付成果的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收程序。在識(shí)別出來(lái)的可交付成果中，還要識(shí)別出哪些是要通過(guò)外部采購(gòu)來(lái)完成的，哪些是自行完成的，從而確定項(xiàng)目的子項(xiàng)目組成。在進(jìn)一步確

定，這些子項(xiàng)目和工作成果之間有什么樣的邏輯關(guān)系。上述工作可以較好地完成生命周期的設(shè)計(jì)，即項(xiàng)目階段劃分。為保持項(xiàng)目的系統(tǒng)性打好基礎(chǔ)。

2、整合項(xiàng)目管理各個(gè)領(lǐng)域的工作計(jì)劃

上述工作僅僅是保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)系統(tǒng)性的一個(gè)基礎(chǔ)，而要保證項(xiàng)目工作的系統(tǒng)性，協(xié)調(diào)參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)資源（包括公司內(nèi)部資源和公司外部資源）協(xié)調(diào)工作，還應(yīng)該完成另一項(xiàng)集成工作——整合各個(gè)領(lǐng)域的工作計(jì)劃！

如果說(shuō)項(xiàng)目生命周期的設(shè)計(jì)需要注重各個(gè)階段的銜接，從而保證其是一個(gè)完整高效的系統(tǒng)，那么，在項(xiàng)目管理領(lǐng)域的整合，就顯得要復(fù)雜一些了。

美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)認(rèn)為，管理一個(gè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行管理：一是范圍：為了完成一個(gè)項(xiàng)目，我們需要完成哪些工作，提交哪些成果；二是時(shí)間：也就是完成一個(gè)項(xiàng)目我們可能需要多長(zhǎng)時(shí)間；三是質(zhì)量：為了保證項(xiàng)目符合預(yù)先的約定，我們的成果和工作應(yīng)當(dāng)達(dá)到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)；四成本：為了完成項(xiàng)目，我們需要投入多少資金；五是人力資源：為了完成這個(gè)項(xiàng)目，我們需要什么樣的人；六是采購(gòu)；為了完成項(xiàng)目，我們需要采購(gòu)哪些項(xiàng)目；七是溝通：為了保證項(xiàng)目按照預(yù)先確定的相關(guān)要求進(jìn)行，我們需要收集哪些信息，發(fā)布哪些信息；八是風(fēng)險(xiǎn)：我們?cè)趯?shí)施這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，可能會(huì)遇到哪些風(fēng)險(xiǎn)，我們有什么應(yīng)對(duì)措施。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目，只有這幾個(gè)方面協(xié)調(diào)一致，才可能使項(xiàng)目順利地進(jìn)行。

房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于其它行業(yè)來(lái)講比較復(fù)雜，而當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理一方面被錯(cuò)誤的定位于工程管理，沒(méi)有從項(xiàng)目的整體進(jìn)行管理，項(xiàng)目的各個(gè)階段彼此被人為地由部門職能劃分所分離，而很少能有人從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總體進(jìn)行控制，造成各部分工作不僅不能協(xié)調(diào)進(jìn)行，還會(huì)出現(xiàn)一些不必要的矛盾和沖突。另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理目前比較多的注重時(shí)間、成本、采購(gòu)管理，而對(duì)于其他方面卻很少甚至沒(méi)有進(jìn)行必要的管理。而即使是上述三個(gè)方面，也很少能夠統(tǒng)一協(xié)調(diào)，成本不能按時(shí)間進(jìn)行劃分，采購(gòu)也不能很好的和成本對(duì)接，所以，目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理還有很多需要改進(jìn)和提高的方面。我們先從規(guī)劃（計(jì)劃）階段的集成管理說(shuō)起吧。

（1）、規(guī)劃（計(jì)劃）階段的集成管理

我們?nèi)绾沃酪粋€(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)可以勝任某一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作呢？?jī)H僅憑他以前的業(yè)績(jī)嗎？我覺(jué)得，最終還是通過(guò)他針對(duì)他即將實(shí)施的項(xiàng)目所編制的計(jì)劃，來(lái)判斷這個(gè)團(tuán)隊(duì)是不是能夠讓我們信任，這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理是不是勝任。因?yàn)閺乃麄兙幹频挠?jì)劃可以看出，這個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)即將管理的項(xiàng)目的認(rèn)知程度，以往經(jīng)驗(yàn)的合理使用的情況，對(duì)項(xiàng)目特殊性的認(rèn)識(shí)程度。

另外，開(kāi)發(fā)計(jì)劃也應(yīng)當(dāng)在不涉及商業(yè)秘密的前提下，讓所有參與項(xiàng)目的人員、組織清楚的了解，只有這樣才能在組織層面上，保證項(xiàng)目的系統(tǒng)性。可見(jiàn)，計(jì)劃是保證項(xiàng)目系統(tǒng)性的具體手段。

針對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的計(jì)劃，會(huì)包項(xiàng)目工作的很多方面，比如工作范圍、完成時(shí)間、工作成本、人員安排、采購(gòu)工作等等，對(duì)于大型項(xiàng)目，這些計(jì)劃編制工作很可能由不同的人來(lái)完成，即使是小型項(xiàng)目，由項(xiàng)目經(jīng)理獨(dú)自完成計(jì)劃編制工作，如果，不在最后對(duì)各項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行整體統(tǒng)籌，很可能在這些計(jì)劃之間就會(huì)出現(xiàn)矛盾和不統(tǒng)一。所以，在項(xiàng)目計(jì)劃完成的最后階段，一定要對(duì)各項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行協(xié)調(diào)，從而將計(jì)劃集成為一個(gè)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的項(xiàng)目計(jì)劃。

計(jì)劃的集成工作，最主要的是要檢查各類計(jì)劃在工作結(jié)構(gòu)分解上是否統(tǒng)一，避免由于工作分解結(jié)構(gòu)的不同，而造成各類計(jì)劃不能協(xié)調(diào)使用。例如，若時(shí)間計(jì)劃中的施工計(jì)劃將通風(fēng)管線分解為各樓層水平管線安裝、豎向管線安裝和各類設(shè)備安裝，那么，如果在成本計(jì)劃中，僅僅按照風(fēng)管的口徑進(jìn)行分解，這就會(huì)造成兩個(gè)計(jì)劃的孔徑不統(tǒng)一，為后續(xù)的計(jì)劃跟蹤制造了麻煩。

除了解決工作分解結(jié)構(gòu)的統(tǒng)一問(wèn)題，各項(xiàng)計(jì)劃編制深度的統(tǒng)一也是有必要的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性和一次性，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理也會(huì)分層次進(jìn)行，為了保證工作效率，計(jì)劃也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行層次劃分，即不同的管理層，需要不同深度的計(jì)劃。編織得過(guò)于詳細(xì)的計(jì)劃，即增加了編制計(jì)劃的時(shí)間，也影響了高層對(duì)計(jì)劃的審核效率。所以，計(jì)劃的編制深度需要符合審核計(jì)劃的主體的需求。由于存在編制深度不同的計(jì)劃，這就要求提交給同一個(gè)管理層的各類計(jì)劃，在編制深度上也應(yīng)該是統(tǒng)一。

（2）、實(shí)施階段的集成管理

上面談了在規(guī)劃過(guò)程中的集成管理，在實(shí)施過(guò)程中，集成管理主要體現(xiàn)在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的所有行動(dòng)一定要本著從項(xiàng)目的整體出發(fā)，避免過(guò)分關(guān)注某一項(xiàng)工作而忽略的其他工作。這就要求項(xiàng)目團(tuán)的地領(lǐng)導(dǎo)，要具備協(xié)調(diào)統(tǒng)一等領(lǐng)導(dǎo)才能，善于處理各種沖突和矛盾。

（3）、項(xiàng)目的監(jiān)控過(guò)程中的集成管理

在集成管理中，尤其應(yīng)當(dāng)引起注意的是，在項(xiàng)目的監(jiān)控過(guò)程中的集成管理。首先，一定要做到的是，只實(shí)施經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的變更！這一點(diǎn)很重要，而以我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，這也是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中最容易出問(wèn)題的地方。往往很多變更沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)人員的審核，就實(shí)施了。甚至沒(méi)有經(jīng)過(guò)審核就實(shí)施變更的情況也存在。變更被批準(zhǔn)后，信息發(fā)布也會(huì)出問(wèn)題，部分相關(guān)人員沒(méi)有得到變更信息。例如，在施工過(guò)程中很容易由于設(shè)計(jì)或其他原因產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更，施工洽商，而這些變更和洽商大部分是與銷售無(wú)關(guān)的，但是，也有會(huì)對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)造成影響的設(shè)計(jì)變更和施工洽商。如果，影響銷售的相關(guān)變更沒(méi)有征求銷售團(tuán)隊(duì)的意見(jiàn)，或者退一步講，批準(zhǔn)的變更沒(méi)有告知銷售團(tuán)隊(duì)，那么后果可想而知了。為了避免類似的情況出現(xiàn)，制定合理的變更審批流程是必要的。

（4）、項(xiàng)目結(jié)束后的集成管理

在項(xiàng)目結(jié)束后，集成管理也同樣重要，因?yàn)?，從整體上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估——項(xiàng)目后評(píng)估，對(duì)于一個(gè)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展也是很重要的。經(jīng)驗(yàn)，尤其是企業(yè)自身的經(jīng)驗(yàn)對(duì)企業(yè)來(lái)講是尤為重要的。

綜上所述，集成管理就是要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始到結(jié)束，所有工作都是協(xié)調(diào)一致的，集成管理做得好，就會(huì)最大限度地避免返工、拖延、滯后和不必要的沖突，雖然從管理上來(lái)講會(huì)耗費(fèi)一定的時(shí)間、成本和人力資源，但是，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期少則2、3年，多則5、6年甚至更長(zhǎng)。投資少則幾個(gè)億，多則十幾個(gè)億，幾十個(gè)億甚至更多，從這個(gè)角度來(lái)看，避免由于不協(xié)調(diào)造成的損失，多在這方面下些功夫還是值得的。

第四篇：地產(chǎn)總結(jié)

點(diǎn)亮夢(mèng)想百億起航

一、由領(lǐng)導(dǎo)講話介紹領(lǐng)導(dǎo)班子

二、2013年的發(fā)展1、2013年銷售20億元

三、公司戰(zhàn)略規(guī)劃：深耕中原，布局全國(guó)。

2013年創(chuàng)造了13個(gè)項(xiàng)目同步運(yùn)行，6個(gè)項(xiàng)目同步實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)營(yíng)收入突破20億元，回款突破18億元的業(yè)績(jī)。

2013年工作不足（7個(gè)方面）

一、計(jì)劃節(jié)點(diǎn)達(dá)成不高。

二、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃完成不均衡。

三、投資收益和評(píng)估制度不完善。

四、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管控能力薄弱。

五、工程、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化制度有待完善。

六、營(yíng)銷管理力度不夠。

七、酒店、物業(yè)和昌浩公司的經(jīng)營(yíng)管理還需要提高。

2014年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及工作意見(jiàn)

2014年集團(tuán)收入目標(biāo)43.9億元，同比增長(zhǎng)113.1%，計(jì)劃回款33.3億元。

一、狠抓經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成“搶”。

二、狠抓工程質(zhì)量。

三、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷思路。

四、加大集團(tuán)管理力度。

五、建議清晰的拿地模型。

六、加強(qiáng)財(cái)務(wù)與資金管理。

七、全國(guó)啟動(dòng)的客戶服務(wù)管理體系（售前、售中、售后）。

八、各專業(yè)公司持續(xù)優(yōu)化內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理。

九、加強(qiáng)廉政建設(shè)和廉政監(jiān)督。

倒排計(jì)劃，營(yíng)銷前置，全包項(xiàng)目開(kāi)盤成功，創(chuàng)造奇跡。

一、搶工期，保質(zhì)量助力項(xiàng)目銷售目標(biāo)達(dá)成。

二、招商工作前置。

三、廉政承諾。

董事長(zhǎng)講話總結(jié)

---------共分四項(xiàng)

思路決定出路，格局決定結(jié)局。

一、企業(yè)環(huán)境、挑戰(zhàn)。

1、黃金十年

2、內(nèi)外部挑戰(zhàn)再創(chuàng)歷史新高

二、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

兩大問(wèn)題：?jiǎn)我坏闹蛔鲎≌呀?jīng)滿足不了多元化，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)商，商業(yè)中心模板的運(yùn)營(yíng)、營(yíng)利。

三、當(dāng)前工作。

四、目標(biāo)任務(wù)。

1、中央提出：“今后市場(chǎng)作為資源配置指導(dǎo)”現(xiàn)在房產(chǎn)面臨著“寡頭時(shí)代”壟斷2、2015年房產(chǎn)行業(yè)百億有望突破百家，百?gòu)?qiáng)房企占房企30% 萬(wàn)科現(xiàn)銷售額為2000億元，每年再以20%的速度自然增長(zhǎng)?，F(xiàn)在很多房企都在面臨房產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

四五線城市價(jià)格低，開(kāi)發(fā)量過(guò)剩，房產(chǎn)危機(jī)在小城市開(kāi)始。我們昌建唯一的出路就是要做強(qiáng)、做大、品質(zhì)、位置。

3、產(chǎn)品打造能力不強(qiáng)：工程質(zhì)量問(wèn)題、創(chuàng)新。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)靠最優(yōu)質(zhì)的的產(chǎn)品奉獻(xiàn)給業(yè)主。

4、營(yíng)銷推廣缺乏創(chuàng)新“碧桂園”

我們的必殺就是穩(wěn)、準(zhǔn)、狠。

地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)資本相結(jié)合。

永創(chuàng)：嘉興永創(chuàng)有限公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的企業(yè)，在中國(guó)首個(gè)提出了流通服務(wù)商的概念，并率先實(shí)踐。2006年3月28日，公司與瑞士信貸集團(tuán)之崇德基金、DLJ房地產(chǎn)基金牽頭的等四家國(guó)際著名投資公司正式簽署引進(jìn)國(guó)際戰(zhàn)略投資協(xié)議，引進(jìn)投資2500萬(wàn)美元，使得易居中國(guó)成為2006年中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域成功對(duì)接海外資本的焦點(diǎn)，同時(shí)，公司也從一個(gè)單純的營(yíng)銷代理企業(yè)發(fā)展成為一個(gè)以現(xiàn)代信息技術(shù)為依托，以決策咨詢、營(yíng)銷代理、房屋經(jīng)紀(jì)、基金管理為業(yè)務(wù)流，覆蓋中國(guó)各大城市房地產(chǎn)流通服務(wù)體系的國(guó)際化企業(yè)。

2007年8月8日，易居中國(guó)成功敲響紐約股票交易所的開(kāi)市鐘聲（紐交所交易代碼：EJ），成為在美國(guó)第一家上市的中國(guó)輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念股。

2004年，2005年，2006年公司蟬聯(lián)“中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)”榜首。2014年旭輝銷售目標(biāo)500億 力爭(zhēng)進(jìn)入房企20強(qiáng)

旭輝：旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中表示，如果大的形勢(shì)不發(fā)生突變，11年目標(biāo)超過(guò)100億，12年則要超過(guò)200億元。力爭(zhēng)2014年銷售額跨過(guò)500億元大關(guān)，進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)20強(qiáng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的第一方陣，成為所在城市的主流地產(chǎn)商(Top20)，打造全國(guó)性的知名品牌，成為綜合性的、復(fù)合地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商。

海亮：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)訊：據(jù)近日?qǐng)?bào)道，海亮地產(chǎn)控股集團(tuán)營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理黃征在接受媒體采訪時(shí)表示，2014年海亮地產(chǎn)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)250億元，拿地金額150億至200億元。并且，未來(lái)兩年，海亮地產(chǎn)將在現(xiàn)有6個(gè)區(qū)域公司的基礎(chǔ)上，再拓展4個(gè)區(qū)域公司，爭(zhēng)取到2015年，建成10個(gè)區(qū)域公司，計(jì)劃每個(gè)區(qū)域公司達(dá)到平均60億元銷售規(guī)模，2015年，集團(tuán)總銷售規(guī)模至少能達(dá)300億元。

據(jù)介紹，海亮地產(chǎn)2011年銷售額26億元，2012年達(dá)53億元，2013年增至153億元。為此，海亮地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)3年實(shí)現(xiàn)銷售額超過(guò)100%的增長(zhǎng)。

另?yè)?jù)了解，2013年，海亮地產(chǎn)在土地市場(chǎng)頻頻出手，以121億元先后斬獲蘇州、杭州、成都、西安、濟(jì)南等地多個(gè)地塊。

而在2014年1月份，海亮地產(chǎn)已經(jīng)成功摘得三宗地。其中，1月8日，江西海亮房地產(chǎn)有限公司以總價(jià)4.17億元競(jìng)得南昌市西湖區(qū)朝陽(yáng)新城47畝宅地；而在1月15日，內(nèi)蒙海亮以總價(jià)4.26億元競(jìng)得內(nèi)蒙海亮廣場(chǎng)二期地塊，占地面積44.93畝；此外，海亮地產(chǎn)還于1月25日成功拍得江蘇省南通市海門市，成交總價(jià)約4.36億元。

陽(yáng)光城：這個(gè)福建小房企近幾年的快速成長(zhǎng)與所追求的“三高戰(zhàn)略”，即高周轉(zhuǎn)、高擴(kuò)張、高杠桿

他分析道，“從融資成本上看，比如央企華潤(rùn)（專題閱讀）在融資成本占5%多，一般民營(yíng)企業(yè)可能要占到15%多，兩者相差10%左右，這意味著這些大企業(yè)拿了地可以放一到兩年，再與你競(jìng)爭(zhēng)，可是小企業(yè)沒(méi)有那么多的資金成本，拿地后快速開(kāi)發(fā)，加上房地產(chǎn)鏈上下游給的價(jià)格不如與大企業(yè)，大企業(yè)集中采購(gòu)可以打到3折，小企業(yè)只能拿到8折，這期間相差甚多。所以越來(lái)越多的小型地產(chǎn)公司在轉(zhuǎn)型成為投資

商，并聘請(qǐng)些專業(yè)管理公司，輕地產(chǎn)公司在中國(guó)開(kāi)始入市，對(duì)中國(guó)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這是大格局，如果不認(rèn)清這個(gè)格局，可能會(huì)存在非常大的競(jìng)爭(zhēng)。

第五篇：地產(chǎn)成本部招標(biāo)個(gè)人工作總結(jié)

地產(chǎn)成本部招標(biāo)個(gè)人工作總結(jié)時(shí)光飛逝，2011年很快就要過(guò)去了。轉(zhuǎn)眼間，我已進(jìn)入聯(lián)投地產(chǎn)有限公司工作個(gè)月了。首先，我要感謝公司領(lǐng)導(dǎo)給我到公司成本部工作的機(jī)會(huì)，對(duì)此，我感到無(wú)比的榮幸。我于2011年月日成為公司成本部試用員工，經(jīng)過(guò)試用期的考察和領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，于月日成為公司成本部正式的一員。目前，我負(fù)責(zé)公司相關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)工作，包括內(nèi)部招標(biāo)和公開(kāi)招標(biāo)?，F(xiàn)將這幾個(gè)月的工作情況總結(jié)如下：

一、工作的回顧與成果：（2）公開(kāi)招標(biāo)工作：對(duì)于公開(kāi)招標(biāo)，我主要負(fù)責(zé)的工作有整個(gè)公開(kāi)招標(biāo)的組織工作，包括項(xiàng)目備案登記、招標(biāo)代理合同審查與簽訂、招標(biāo)公告、資格預(yù)審、發(fā)售招標(biāo)文件、答疑、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)以及發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)等，還有按照集團(tuán)公司招投標(biāo)工作精細(xì)化手冊(cè)的要求向集團(tuán)申報(bào)和審批資審文件、招標(biāo)文件和相關(guān)情況報(bào)告。目前，我負(fù)責(zé)的公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目主要有**長(zhǎng)江國(guó)際高爾夫項(xiàng)目D地塊住宅工程施工招標(biāo)、**長(zhǎng)江國(guó)際高爾夫項(xiàng)目社區(qū)中心、高爾夫會(huì)所和D地塊住宅工程監(jiān)理招標(biāo)、濕地公園綠化施工招標(biāo)等。**長(zhǎng)江國(guó)際高爾夫項(xiàng)目D地塊住宅工程施工招標(biāo)已完成項(xiàng)目備案登記，但由于前期手續(xù)還未完善，區(qū)交易中心不予發(fā)布招標(biāo)公告。**長(zhǎng)江國(guó)際高爾夫項(xiàng)目社區(qū)中心、高爾夫會(huì)所和D地塊住宅工程監(jiān)理招標(biāo)已完成資格預(yù)審工作，招標(biāo)文件已發(fā)出，計(jì)劃在2012年元月初完成招標(biāo)。