第一篇：養(yǎng)老院項目可行性報告

XXXX養(yǎng)老院建設項目

可 行 性 報

告

XX養(yǎng)老院項目可行性報告

一、基本情況

（一）XXXX情

XXXX位于四川省東北邊緣，地處大巴山南麓，地理坐標為東經106°27′～107°08′，北緯31°53′～32°45′，東南西北各與通江、巴中、旺蒼、陜西南鄭縣相接，幅員面積3383平方公里，海拔307—2507米。境內高山迭起，溝谷縱橫，為典型的山區(qū)地帶，屬亞熱帶季風性濕潤氣候。全縣轄48個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、522個村，總人口70.36萬人，其中農業(yè)人口59.72萬人，城鎮(zhèn)人口10.64萬人。

XXXX是革命老區(qū)。在第二次國內革命戰(zhàn)爭時期，徐向前、李先念領導的紅四方面軍曾在這里戰(zhàn)斗兩年多，開辟建立了川陜革命根據地，在當時總人口僅12萬的XXXX就有2萬多名南江兒女參加了紅軍，其中1.6萬多人為革命獻出了寶貴的生命。

XXXX是“5·12”汶川特大地震重災縣。因緊鄰廣元市青川縣、陜西省寧強縣，受震中地震波沖擊嚴重，區(qū)域內地震烈度 達7 度，受災人口44.58萬人，直接經濟損失14.87億元，被國務院確定為全國51個重災縣之一。

XXXX是地質災害多發(fā)區(qū)。南江地處山區(qū)，地質結構復雜，是全國地質災害頻發(fā)、地質災害最嚴重的縣之一，被列為全國地質災害易發(fā)區(qū)?！?·12”汶川特大地震及其余震誘發(fā)地質災害隱患點782處，對人民群眾生命和財產安全構成嚴重威脅。

XXXX是貧困地區(qū)。XXXX是國家扶貧開發(fā)重點扶持縣，農業(yè)基礎薄弱，工商企業(yè)效益低下，農民靠外出務工增加經濟收入。2009年全縣生產總值54億元，農村人均3615元，縣級財政收入9985萬元，人均143元。全縣貧困及低收入人口20.13萬人，占全縣總人口的30.5%。

XXXX是“時代先峰”王瑛同志生前工作縣。王瑛同志在南江工作11年，無論崗位怎樣變換、職務怎么變化，無論條件如何艱苦、環(huán)境多么惡劣，都始終堅持立黨為公、執(zhí)政為民，信仰不動、黨性不移，本色不改、忠誠不變，即使進入生命倒計時的讀秒階段，仍然沖鋒在前、戰(zhàn)斗不止，用生命詮釋了共產黨員的真正情懷。

（二）XXXX5.12地震受災情況

“5.12”汶川特大地震發(fā)生時，因XXXX緊鄰廣元市青川縣、陜西省漢中市寧強縣兩個震中，受地震波沖擊嚴重，地震烈度達7度。全縣所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部受災，受災人口達44.58萬人，直接經濟損失達14.87億元，被國務院確定為全國51個、全省39個重災縣之一。全縣因災死亡2人，重傷253人；倒塌房屋97603間，面積2440075平方米；造成D級危房37529間，面積938225平方米；死亡牲畜1928頭；水利工程受損5200處，危及54600人的生命財產安全；供水設施損毀573處，造成45079人飲水困難。

（三）XXXX老齡人口基本情況

全縣轄48個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，522個行政村，86個社區(qū)，總人口70.9萬人，60歲以上老年人9.8萬人，占總人口的13.9%.老年人口中，城鄉(xiāng)百歲老人28人，90-99歲的高齡老人632人，“五保”老人3270人，空巢老人2萬余人。全縣老年協(xié)會組織612個，會員近萬人。老年大學10所，學員1518人。城鄉(xiāng)貧困老人已納入醫(yī)療保險和低保對象。破產企業(yè)職工和農村60歲以上的老人已于2010年全部納入養(yǎng)老保障范圍。百歲老人月發(fā)長壽補貼金100元，90-99歲的高齡老人月發(fā)高齡生活補貼60元。全縣養(yǎng)老保障體系進一步完善，老人幸福指數不斷上升。

二、項目名稱 XXXXXXXX養(yǎng)老院

三、建設地點

（一）擬建項目地點名稱

XXXX光霧山鎮(zhèn)大壩社區(qū)

（二）擬建項目地點簡介

光霧山鎮(zhèn)位于XXXX北部邊緣，地處光霧山國家重點風景名勝區(qū)腹心，北靠陜西南鄭，距歷史名城漢中75公里，南距XXXX城70公里，西接廣元旺蒼，處于川、陜、渝旅游“金三角”地帶中心，境內交通便捷，S101省道公路穿越而過。全鎮(zhèn)轄8個行政村，29個村民小組，4個國有林場，總人口3428人，其中農業(yè)人口2351人，幅員面積579平方公里，森林覆蓋率達98%，鎮(zhèn)內主要河流焦家河系嘉陵江上游支流之一，呈東西走向流至旺蒼。

光霧山鎮(zhèn)交通便利，旅游接待設施完善。省道S101公路從中穿過，全長35公里，全部為水泥硬化路面，西漢、廣漢高速公路即將貫通。四川中大旅業(yè)公司曾投資數千萬元，對景區(qū)道路、橋梁、人文景觀等基礎設施進行了完善；XXXX米倉山林業(yè)開發(fā)公司已投資三千多萬元，對光霧山鎮(zhèn)至大壩景區(qū)的公路進行了硬化，對大壩景區(qū)的游客接待中心進行了升級改造和新建擴建。目前景區(qū)公路四通八達，有兩條總長為15公里的水泥硬化旅游公路，兩條120公里的四級標美泥碎石旅游公路，新開通“桃麥、彭

三、槐潮”三條旅游路線，完成了截賢驛、燕子巖等景點景區(qū)棧道的修建。建有桃花山莊休閑美食園、鐵爐壩生態(tài)觀光園，鎮(zhèn)內有星級賓館四家，日接待能力達1000余人。本項目擬選址建設在光霧山鎮(zhèn)的核心景區(qū)——大壩社區(qū)內。

三、項目建設內容及投資規(guī)模

（一）項目總投資

本項目總投資669萬元，其中土建工程費400萬元，設備采購費269萬元。

（二）建設內容及規(guī)模

1、工程

新建房屋

2000平方米 新建堡坎

600立方米 新建圍墻

600平方米

室外活動場地、院壩及道路硬化 1200平方米

綠化帶

2000平方米

2、設備購置

生活鍋爐

1臺 宿舍內部設施、臥具

150套 餐廳就餐設施（桌椅）

30套 餐具

200套 廚具

1套

老年活動室設施 1套

辦公設施

20套 消防設施

3套

（三）技術指標

1、容納五保老人150人

2、建筑層數宜為三層，建筑層高宜為3m。房屋一樓為辦公室、餐廳、廚房、老年活動室以及管理人員住宿。

3、由于XXXX是地質災害多發(fā)縣，根據中華人民共和國國家標準《建筑抗震設計規(guī)范》，將XXXX劃為抗震設防烈度為6度，設計基本地震加速度值為0.05g，7度設防。

4、建筑采用磚混結構，墻體為240mm多孔磚，樓面及屋面板均為現澆鋼筋混土板。公用樓梯的有效寬度不應小于1.2m，需設內側扶手，高度為0.65m。

5、每個老人居室為13 ㎡，設單獨衛(wèi)生間。

6、裝修住宿墻面采用乳膠漆、衛(wèi)生間地面采用防滑地磚、衛(wèi)生間內墻面貼面磚，食堂墻面采用乳膠漆，廚房、浴室及公共衛(wèi)生間內墻采用滿貼面磚。

7、配備20名工作人員，對中心進行服務管理。

8、居室。根據老人實際需要，居室應配設單人床、床頭柜、衣柜、毛巾架、被子、床單、被罩、枕套、枕巾、梳妝鏡、洗臉盆、暖水瓶，床頭應安裝呼叫鈴。

9、活動室。有供老人閱讀、寫字、繪畫、娛樂的場所。該場所應提供圖書、報刊、電視機和棋牌。

10、健身場所。有配置適合老人使用的健身、康復器械和設備的康復室和健身場所。

11、醫(yī)務室。根據老人健康情況，必須準備足夠的醫(yī)療設備和物資，應有急救藥箱和輪椅車等。

12、廚房。公用廚房應配置操作臺、灶具、炊具、洗滌池、排油煙器、冰柜（箱）、庫房等設施。

四、資金來源

項目總投資：669萬元。其中：XXXX解決269萬元；由于我縣是國家級貧困縣，又是“5·12”汶川地震重災縣，申請進德公益援助400萬元。

五、可行性報告的編制依據

根據四川省民政廳《四川省農村敬老院等級達標試行標準》和《XXXX“十一五”社會與發(fā)展規(guī)劃》編制本項目。

隨著醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展和國家計劃生育政策的推行，社會人口老齡化現象日趨突出，五保老人不斷增加，目前僅縣城所在地溪洛渡鎮(zhèn)就有五保老人313人。為了使這些老人有一個正常生活的供養(yǎng)場所，建一個舒適、安全、設施齊全、服務周到的社會福利中心顯得非常迫切。

新建XXXXXXXX養(yǎng)老院，既可以充分展示進德公益“篤行仁愛”的博愛宗旨，又可以充分發(fā)揮社會福利功能，將人道事業(yè)與和諧社會建設有效聯(lián)結，有利于解決老有所養(yǎng)的社會難題，有利于高齡老人的身心健康，有利于促進社會就業(yè)和維護社會穩(wěn)定。

六、項目的可行性

（一）場地條件

建設地點選擇在XXXX“AAAA”級風景區(qū)內的大壩社區(qū)，屬風景區(qū)規(guī)劃的中心地帶，地形較平緩，排污、環(huán)保等工程由建設局、環(huán)保局統(tǒng)一安排，施工難度不大。

（二）、水源、電源、交通和通訊條件

工程竣工之后的生活用水、生活用電由XXXX光霧山風景管理公司統(tǒng)一解決，水、電均有保證。目前風景區(qū)國家標準的二級公路已經完工，并且通往風景區(qū)內的高速公路正在加緊施工。電信、移動、聯(lián)通和廣電等通訊公司均在風景區(qū)設置了通訊基站。

（三）組織保障

在XXXX內部設立“XXXXXXXX養(yǎng)老院”項目領導小組，會長擔任組長，領導小組下設辦公室，抽調精干人員，負責完成項目論證、立項報批、土地征用、工程招標、財務管理、工程管理、質量監(jiān)測、竣工驗收等工作。

七、實施方案及進度安排

（一）、實施方案

1、工程施工管理

（1）、XXXXXXXX養(yǎng)老院將采取遷址新建的重建方式，由XXXX負責組織實施。整個項目建設嚴格按國家基本建設程序辦事，遵照建設設計—審查—招標—施工—驗收—檔案的工程管理體系，實施項目法人制、工程監(jiān)理制、合同管理制，由監(jiān)理公司和質安站負責全面的質量監(jiān)督。同時，項目業(yè)主與有關職能部門組成質量監(jiān)控小組隨時對項目建設進行質量監(jiān)督。施工前組織技術培訓，明確建設項目的技術要求和質量標準，強化質量管理；施工中加強工程材料、分項工程的檢查驗收工作。項目竣工后，由有關職能部門對工程進行驗收，合格后交付使用。

（2）、在項目實施中將配備專兼職人員對項目的各類檔案資料進行科學管理，特別是財務、工程質量、重要文件檔案要設立專柜，及時收集，規(guī)范整理，長期保存。建立檔案管理制度，對收進和借閱的資料要明確登記，防止流失和毀滅。工程完工后，所有檔案資料一并移交。

（3）、為確保該項目的順利實施，南江紅十字會成立項目建設領導小組，由會長任組長，其它相關單位主要負責人為成員，負責項目建設的統(tǒng)一領導和協(xié)調；縣紅十字會成立管理小組，具體組織實施；縣政府、發(fā)改局、建設局、國土局、環(huán)保局、審計局、監(jiān)察局等負責監(jiān)督。

（二）資金管理

為確保項目的順利實施，確保資金的使用安全，整個項目建設資金嚴格執(zhí)行國家基本建設財務管理制度，配備財會專業(yè)知識和財會工作實踐經驗的人員從事財務工作。由XXXX開設資金專戶，確保?？顚Ｓ?，并按工程質量和工程進度撥付工程款。建立審計監(jiān)督制度和堅持大額支出集體會審制度。建設單位定期編制資金流向報表，及時向資金提供單位報告資金使用情況，從而用科學的機制，嚴密的財經紀律管理資金和使用資金。

（三）時間進度

XXXXXXXX養(yǎng)老院建設周期為12個月，計劃在2011年6月開工，2012年6月建成并投入使用。

八、項目效益預測及評估

本項目屬社會公益性項目，著重體現社會效益。項目建成后，可使150名五保老人入住供養(yǎng)，充分體現社會主義制度的優(yōu)越性，同時還可解決20人的就業(yè)問題。本項目社會效益明顯，既有必要性，又具有可行性，實施條件齊備，建議立項批準，撥款支持。并且根據XXXX現在老年人的基本情況，新建XXXXXXXX養(yǎng)老院項目刻不容緩。

九、XXXX情況

XXXX，成立于1996年，是以發(fā)揚人道主義精神，保護人的生命和健康，促進人類和平進步事業(yè)為宗旨。遵循國際紅十字會運動確立的人道、公正、中立、獨立、志愿、統(tǒng)一及普遍七項原則，依照日內瓦公約及其附加議定書、《中華人民共和國紅十字會法》和《XXXX章程》獨立自主地開展工作。根據XXXX編制委員會的文件，設立常設機構，設置會長、常務副會長、副會長、秘書長、副秘書長等領導職位?！?·12”特大地震后，XXXX從縣衛(wèi)生局中獨立出來，有專職人員5人，在銀行開設了專門的、獨立的紅十字會賬戶。為充分發(fā)揮紅十字會的作用，XXXX成立了賑救組、募捐組、宣傳組、保障組4個工作組并負責實施相關工作。另外，組建了紅十字醫(yī)療救護隊16支，紅十字防疫隊1支，紅十字衛(wèi)生監(jiān)督隊1支，為將來XXXX養(yǎng)老院正式運營打下了良好的人力資源基礎。

十、XXXX承諾

為保證項目資金安全，保證項目實施質量，保證項目的及時督導和評估等，XXXX做出如下承諾：

（一）保證項目資金安全

整個項目建設資金嚴格執(zhí)行國家基本建設財務管理制度，配備財會專業(yè)知識和財會工作實踐經驗的人員從事財務工作。由XXXX開設資金專戶，確保專款專用，并按工程質量和工程進度撥付工程款。建立審計監(jiān)督制度和堅持大額支出集體會審制度。建設單位定期編制資金流向報表，及時向資金提供單位報告資金使用情況。用科學的機制，嚴密的財經紀律管理資金和使用資金。

（二）保證項目實施質量

整個項目建設嚴格按國家基本建設程序辦事，遵照建設設計—審查—招標—施工—驗收—檔案的工程管理體系。實施項目法人制、工程監(jiān)理制、合同管理制。由監(jiān)理公司和質安站負責全面的質量監(jiān)督。同時，XXXX與有關職能部門組成質量監(jiān)控小組隨時對項目建設進行質量監(jiān)督。施工前組織技術培訓，明確建設項目的技術要求和質量標準，強化質量管理，施工中加強工程材料和分項工程的檢查驗收工作。項目竣工后，由有關職能部門對工程進行驗收，合格后交付使用。

（三）保證項目督導和評估

在項目實施中將配備專兼職人員對項目的各類檔案資料進行科學管理，特別是財務、工程質量、重要文件檔案要設立專柜，及時收集，規(guī)范整理，長期保存。建立檔案管理制度，對收進和借閱的資料要明確登記，防止流失和毀滅。工程完工后，所有檔案資料一并移交。

十一、受援單位負責人和項目管理人員

第二篇：養(yǎng)老院項目可行性報告

廟上養(yǎng)老院項目可行性報告

在中國，老齡事業(yè)是由政府主辦的、以老年人為對象的公共服務事業(yè)，是非贏利性的。本報告中的“養(yǎng)老產業(yè)”是以高齡者為對象，以滿足高層次生活、文化需求為目標，向老年人提供商品和服務的相關民間營利事業(yè)活動的總稱。

到2011年底，中國65歲以上老人所占比例已經達到9.1%，超過世界平均水平。養(yǎng)老產業(yè)所產生的巨大經濟效益正在吸引著全球的目光。隨著經濟的發(fā)展和社會的進步，人們的生活方式的多樣化，單純的國家福利已經難以滿足老年人生活多樣化的需求。面對老年人口的現狀，中國未來可能通過財政補貼、減免稅收、購買服務甚至養(yǎng)老專項按揭貸款等手段加快解決老齡問題。養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，形成家庭、社區(qū)、市場化養(yǎng)老并存的局面，出現了異地養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、“侯鳥式”養(yǎng)老以及生態(tài)養(yǎng)老等新模式。養(yǎng)老產業(yè)開始走出一條與國際經驗接軌的社會化、市場化的道路。

養(yǎng)老產業(yè)具有產業(yè)鏈長、涉及領域廣等特點，并對上下游產業(yè)具有帶動效應。老齡人口的增多拉動產生老齡人群的服務需求增長，比如對醫(yī)療衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務、文化娛樂、信息咨詢等服務需求。當前我國老年消費市場開發(fā)仍處于初級階段，養(yǎng)老服務產品的供給不足、比重偏低、質量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務需求。從國內市場來看，養(yǎng)老產業(yè)尚處于“沉睡”階段，很多商機有待開發(fā)。

“十二五”時期，我國將出現第一個老年人口增長高峰，60歲以上的老年人將新增800萬，總數將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%增加到16%，人口老齡化進程將加快，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務需求將大量增加。未來5-10年間，中國養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規(guī)模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。

不確定性分析

在對建設項目進行評價時，所采用的數據多數來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。養(yǎng)老院項目財務評價分析 養(yǎng)老院項目總投資估算

圖：項目總投資估算體系

咨詢有限公司專業(yè)編寫下列類型的可行性研究報告、項目建議書、項目申請報告具體包括：

1.用于報送國家發(fā)改委立項、核準或備案的可行性研究報告、項目建議書、項目申請報告。2.用于銀行貸款的可行性研究報告、項目建議書、資金申請報告。

3.用于融資、對外招商合作的可行性研究報告。4.用于申請國家政策資金的可行性研究報告。5.用于IPO上市募投的可行性研究報告。

6.用于園區(qū)評價定級的立項報告及可行性研究報告。7.用于企業(yè)工程建設指導的可行性研究報告。8.用于企業(yè)申請政府補貼的可行性研究報告

我們具有國家發(fā)改委頒發(fā)的甲級工程咨詢資質證書，擁有一支專業(yè)、經驗豐富的項目投融資咨詢團隊。同時我們還具有豐富的項目可行性研究報告、項目建議書、項目申請報告、資金申請報告及商業(yè)計劃書項目經驗。

年齡結構

如圖1所示：在調查到的100位老年人中，80－89歲的老人居多，為44％；其次為70-79歲的老人，占29％；60－69歲以及90－99歲的老人分別為14％和10％；沒有百歲以上的老人。老年人隨著年齡的增大，身體機能逐漸削弱，健康狀況也逐漸衰退，往往更需要別人的照料，敬老院在這些方面彌補了家庭照料資源的不足。但值得注意到是，由于目前社區(qū)養(yǎng)老設施的不完善，還不能滿足那些完全不自理的老人或需要長期照料的老人的需求，因此，這些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求較低的中 高齡老年人。表1 敬老院老人基本狀況（略）

2、受教育程度(略)

3、婚姻狀況(略)

4、家庭子女狀況(略)

5、工作單位性質(略)

（二）經濟狀況(略)圖2 敬老院老人經濟狀況（圖略）

（三）身體狀況(略)這次調查到的老人當中，有10％的老人基本臥床，吃飯、排便、洗澡等都需要別人照顧；其余老人的身體狀況較好，居家生活可一人自理。有35％的老人可以乘公共汽車、出租車外出；有18％的老人可以拜訪左鄰右舍；有37％的老人不能單獨外出，但可以一個人自理居家生活（如圖3（略））。圖3 敬老院老人身體狀況 但值得注意的是，這些老人大部分都患有這樣或那樣的慢性病，(略)。

（四）來敬老院的原因(略)（如圖4）（圖略）

（五）對敬老院的評價(略)表2 老人對敬老院的評價（圖略）

項目背景

1：.項目建設的必要性（1），解決老齡化社會問題的需要 官方數據顯示：目前中國60歲以上老年人口為1．42億，約占人口總數的11％，據世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數達10%以上（60歲）或7%（65歲以上時，標志著這個地區(qū)進入老年型。目前，我國60歲以上老人已達1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國總人口的10%以上。到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28%，即每4個人中一位老人；我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有資料顯示，我國現有2360多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。合肥和全國一樣老齡化程度為10%以上合肥城里的老齡化程度更是不容樂觀。在一些新近的調查報告中我們可以看到，大概每五位合肥人中就有一位老人。想當年，四世同堂被傳為佳話，現如今，合肥人生活節(jié)奏明顯加快，多數家庭都缺少足夠的人力和精力照顧老人。如何養(yǎng)老成為主流人群的熱門話題。有需 求就有供給。(2)構建和諧社會的需要(略)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所教、老有所學、老有所樂。”(3)加快社會福利事業(yè)發(fā)展的需要(略)市場分析

1，市場分析 據一項調查顯示，如果城市老年人的人均消費額為6000元，消費總額就達2700億元，占城市消費額的10%左右。這還是一個低估的數字，城鎮(zhèn)離退休人員一年的離退休金就達3440億元(不包括醫(yī)療費及其它)，按80%消費計算就是2750億元，社會上還有不拿退休金的老人和農村老人約有6200萬，按居民最低消費額2000元計算，消費額就達1240億元，城鄉(xiāng)共計消費額約4000億元，這只占了居民消費總額的8.2%，中國老齡產業(yè)發(fā)展?jié)摿?巨大。老年人由于生理心理的變化，有著與其他年齡段人群不同的特殊需求，需要社會為其提供適合其需要的特殊產品和特殊服務，只有這種需求得到滿足，他們才會感到幸福。同其他年齡段人群一樣，老年人的需求也是多種多樣的，有生存需求、享受需求和發(fā)展需求等。而這最基本的三種需求在老年人身上都有體現。對于老年人來說，他們不僅希望能夠吃飽穿曖，而且希望能夠享受經濟社會發(fā)展的成果，使生活過得更充實更故意義，使自己能夠不斷地完善提高，以實現自我價值。以上需求得到滿足就要建一所專為老年人休閑娛樂醫(yī)療提供服務的綜合企業(yè)，可以更好地滿足老年人日益增長的需求，提高老年人的生活質量，增進老年人晚年生活的幸福程度。

市場定位

目前的養(yǎng)老機構種類很多有居住型，醫(yī)療型，臨終關懷型，欲建成一所集養(yǎng)老，度假，療養(yǎng)保健，娛樂，休閑為一體的綜合性服務機構。屬中高檔型的老年公寓，老人們都有個人私密空間，有獨立的居室、衛(wèi)生間，可以自理餐飲，自由出入。個性、生活愛好不同的老人們能互不干擾地生活在同一屋檐下。營銷策略

（一），經營理念 我們要以現代化的管理，優(yōu)質的服務，樹立品牌，以養(yǎng)老服務為主，建立多種經營方式，形成連鎖企業(yè)。追求高品位，高素質，創(chuàng)造有文化素養(yǎng)，有特色的度假式老人樂園，到那里以后，可以丟掉一切家務的煩惱，子女探望老 人不再是負擔，所以把它建成一座東方的伊甸園。

（二）規(guī)范服務 通過周到細致的關懷，使入住老人體會到寬松，舒適，親切的家庭韻味。注重以人為本，變管理為服務。做到愛心，熱心，精心，耐心，孝心，關心，無微不至，熱情周到。

（三）客戶定位 家政服務工程 因資金有限，我們要分三期建設，一期目標為60歲以上，有養(yǎng)老金和醫(yī)保 的離退休人員。

（四）促銷方式 采取會員制和非會員制兩種(略)。

發(fā)展前景

市場預測

（一）社會環(huán)境 據國家民政部門預計，到2010年，在我國老人家庭中“空巢”比例將高達70%左右；全國老齡委提供的數據顯示，到2010年我國老年市場的年消費需求達到1萬億元。這兩則數據顯示出“銀發(fā)經濟”的無限商機，而養(yǎng)老服務無疑是其中的一大亮點。那么，投資養(yǎng)老院“錢景”到底如何？這一領域的創(chuàng)業(yè)門檻是否高高在上？一項統(tǒng)計數據顯示，目前我國60歲以上的老年人口已超過1.43億。2010年僅上海市老人就占全市22%以上,北京緊隨其后.人口專家預計，2035年前后，我國65歲以上老人占總人口比例20%.使“銀發(fā)經濟”商機日益凸顯。在異軍突起的“銀發(fā)經濟”中，養(yǎng)老、托老服務最為引人注目。據統(tǒng)計，目前全市有大小老年公寓、敬老院、托老所等450家左右，而全市老年人口比例（60歲以上）已達人口總數的20%，就目前形勢而言，養(yǎng)老場所供不應求，只能達到市場需求量的1%。因此，在我市發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)，同時也是一陽光產業(yè)。據國家民政部門預計，到2010年，我國 “空巢”比例70%左右。在這種背景下，激活了社會化養(yǎng)老、托老的市場需求，越來越多的老年人開始自費走進養(yǎng)老院。但相比其它創(chuàng)業(yè)領域，其投資周期較長，因此，投資這個行業(yè)，不要有急功近利的心態(tài)，要有長線投資與穩(wěn)步回報的心理。

思想觀念

在過去，養(yǎng)老院主要是由政府和慈善機構開辦和經營，人們把到養(yǎng)老院視為不孝之舉，因此收留的都是那些無經濟能力的孤寡老人。隨著市場經濟突飛猛進,人們的觀念發(fā)生了歷史性的轉變，為了使老人在晚年生活得到更溫馨、安逸，他們盡量給老人提供舒適的環(huán)境和理想的場所。而老人們也欣然向往晚年的集體生活的樂趣。據05年的社會調查，全市大中型養(yǎng)老中心（即便有些服務較差的）也基本爆滿。就環(huán)境而言，我們所興建的養(yǎng)老中心可以稱得上全市一流的。

我國自1999年以來已經進入老年型國家。新世紀開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產業(yè)的新興領域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談談個人看法。

老年公寓需求的不斷增長。

1、中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數是指一定時點上老年人口占總人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總人口的10％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28％，即每4個人中就有一位老年人。又據預測我國65歲以上老人數將從2000年的0.94億（占總人口的7.3％），增加到2050年的3.34億（占總人口的22.6％）（北京大學健康與家庭研究中心網站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。

2、觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據中國老齡科研中心調查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居??；現與子女同住的老人中，有64.8％認為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開住；現與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同?。ā冻鞘幸?guī)劃》2002年第3期）?？梢姡袊先恕梆B(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。

3、社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國 等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。目前天津市內六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會議論文集》2002年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。

4、現在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據武漢市調查，現在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構已經完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。

5、隨著老年公寓數量的需求不斷增長，這一新興產業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據上海市調查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數取老年人口總數的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產導報》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經是很可觀了。所以這一新興產業(yè)的發(fā)展空間很大。同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導致為老人服務產業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎設施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。而這些產業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。

中國老年公寓的特點

老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1、地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。

2、老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據1986年國際慈善機構（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構。又依據各個國家的現狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。

3、設計與配套設施。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交 流活動、家政服務等。特別是老年社區(qū)內要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關心的問題之一。

4、規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。

5、老年公寓的性質。依據國外經驗和我國的具體情況，老年公寓以經營性與公益性相結合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。

中國老年公寓的特點

老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1、地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。

2、老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據1986年國際慈善機構（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構。又依據各個國家的現狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。

3、設計與配套設施。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區(qū)內要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關心的問題之一。

4、規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。

5、老年公寓的性質。依據國外經驗和我國的具體情況，老年公寓以經營性與公益性相結合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。

公司的宗旨與使命是——專業(yè)性的從事老年服務業(yè)務，通過不斷延伸的老年服務，構造在銀色市場中最完整的服務產業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業(yè)化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務。同時，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個人利益得到不斷提升。

項目市場背景與市場情況分析

1、養(yǎng)老服務社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析(1)、人口老齡化趨勢

人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。按照國際標準，一個國家或地區(qū)60歲以上的人口達到總人口的10%以上，或者65歲以上人口達到總人口的7%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。按照這個標準，世界上有很多發(fā)達國家已經進入老年型社會，如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達25%。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經成為世界上老齡化程度最快的國家。有關數據顯示，2005年我國的總人口達到了13.07億，60歲及以上的人口為1.44億人，占總人口的11.03%（其中，65歲及以上的人口為1.0045億人，占總人口的7.69%）。這表明，我國已經步入了老齡化國家的行列。同時，國內外近期人口預測發(fā)現，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個人口中，就有30個左右60歲以上的老人，將比那一時期世界平均老齡化水平高出10個百分點。可以預見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴重。從出生率出現下降趨勢到進入老齡化社會，發(fā)達國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。這其中既有政策性因素，也有社會因素。嚴格的計劃生育制度，經濟、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質量快速提升，種種因素交融共同導致了人口老齡化的加劇。

(2)經濟發(fā)展

——國民經濟的快速發(fā)展，為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅實的經濟基礎據2005年第一次全國經濟普查顯示:2004年，我國的GDP增加6.8%排列世界第六位，雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經濟穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達1000美元，我國已進入了全面建設小康社會階段。全面建設小康社會目標的實現，將使我們的國家更加富強，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。

(3)政治保障

——黨和國家的重視，為社會養(yǎng)老提供了政策和制度保障 首先，全面建設小康社會發(fā)展戰(zhàn)略的實施，特別是科學發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。

其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從1984年開始，我國各地進行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務院陸續(xù)頒布了《關于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定》、《關于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等文件。

2000 年8 月，中共中央、國務院發(fā)出《關于加強老齡工作的決定》，號召全黨全社會從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實加強老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)，大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風氣。該決定還明確指出，要加強社區(qū)建設，依托社區(qū)發(fā)展老年服務業(yè)，進一步完善社區(qū)為老年人服務的功能，要鼓勵社會力量興辦老年福利服務設施。

2005年黨的十六屆五中全會《關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》中指出：要認真研究制定應對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。

(4)、理論與實踐

——理論和實踐的探索，為實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實踐依據 從理論上看，專家學者們進行了大量的研究，提出了許多有價值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認同，鑒于我國目前的經濟政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機構無法替代的。中國老齡科學研究中心特邀研究員、民進會員對如何實現老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應以家庭為主，機構養(yǎng)老不宜為首選方向。這對于實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價值的理論支撐。從實踐上看，浙江寧波市實行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購買養(yǎng)老服務、加大社區(qū)養(yǎng)老設施建設，使一些高齡、獨居的困難老人不離家也能享受社會化養(yǎng)老服務，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學習借鑒和推廣。

結論：

隨著我國進入老齡化社會，老年人口數量不斷攀升。據預測，再過5年，我國老年人口將達到1.4億;再過10年，將達到1.63億;再過20年，將達到2.3億;再過50年，將達到4.2億，屆時，總人口中的27.4%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 %，一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 %，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務工作提出了嚴肅的課題。

第三篇：養(yǎng)老院項目立項可行性報告

養(yǎng)老院項目立項可行性報告

項目名稱：養(yǎng)老院項目立項可行性報告 申報單位：xxx 聯(lián)系人：xxx 電話：xxx 傳真：xxx 編寫時間：xxx 主管部門：xxx 撰稿單位：鄭州經略智成企業(yè)管理咨詢有限公司

撰稿時間：2013年9月2日

第一章、養(yǎng)老院項目概述

當前，我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。據報道，到2010年，沈陽養(yǎng)老機構床位數應達到28800張。在已有床位的基礎上，還需要新增1萬張床位才能基本滿足兩年后老人入住養(yǎng)老的需要。除了國辦養(yǎng)老機構和居家養(yǎng)老方式外，民辦養(yǎng)老機構將成為養(yǎng)老床位缺口的最大補充者。近年來，黨中央十分重視人口老齡化的快速增長對經濟社會發(fā)展帶來的影響。沈陽市委、市政府也確立了“政府主導、社會行動、全民參與”的社會化養(yǎng)老基本方針，先后出臺了27項優(yōu)惠政策，對社會力量開辦的養(yǎng)老院，從審批、土地、收費等多方面予以大力扶持。第二章、市場發(fā)展概況

一、空巢引發(fā)的老年人身心問題。

空巢老人最容易感覺 孤獨、寂寞。昔日工作繁忙,子女繞膝。而今子女離巢,自己退休后又無事可干、行動不便、身體不好、得不到以前所受的重視和尊敬,喪偶、喪友、生病等,老人當然會產生寂寞、孤獨的心情。寂寞孤獨最易導致心理變異,產生諸如情緒低落不穩(wěn)、焦躁不安、孤僻、抑郁等心理問題,嚴重的甚至會產生老年精神障礙、老年癡呆癥等疾病。心理健康日益成為老年人健康的重要部分。

二、農村老人無養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險。我國社會保障體 系主要覆蓋城鎮(zhèn)就業(yè)者,而這只占全部人口的很小一部分。我國老年人口70%以上在農村,要解決我國養(yǎng)老問題,難度最大的當屬農村老年人口養(yǎng)老問題。城鎮(zhèn)養(yǎng)老和醫(yī)療保險快速發(fā)展,農村養(yǎng)老和醫(yī)療保險進展緩慢,農村集體經濟的消失,現在農村的孤寡老人,無依無靠的老人,他們的生活 面臨著非常艱難的境地。

三、養(yǎng)老院太少。

目前,中國現有的各類養(yǎng)老機構,大 部分條件簡陋,缺少完備的服務設施,即便如此,各類老年社會福利機構養(yǎng)老床位也僅有12015萬張,平均每千名老人占有床位僅有816張,與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數50至70張的水平相差甚遠。面對人口的老齡化及養(yǎng)老中存在的諸多問題,傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已不能適應老齡化社會的要求,我們必須采取有效的應對措施。

四、養(yǎng)老金太少,社會保障制度不完善。

現在大多數60歲以上的老人都是20世紀50、60年代參加工作的老同志,絕大多數已經進入古稀之年了,但是退休金大部分都在400元到500元之間。社會養(yǎng)老院太少且收費過高,一般的退休工人根本住不起,而且我們的醫(yī)療保險存在嚴重不足,養(yǎng)老金水平太低,社會保障制度不完善。

第三章、市場供需調查分析

一、機構養(yǎng)老方式

目前的養(yǎng)老機構主要有養(yǎng)老院、老年公寓、托老所、老年護理院、敬老院等，這些養(yǎng)老機構具有專業(yè)化、社會化、市場化的特征，為老年人提供高水準生活照顧和健康護理。養(yǎng)老院等機構是一個縮小的社會和擴大的家庭，老人可以在這里享受生活照顧、飲食調理、精神慰藉、康復護理等服務。生活照顧有護理員，飲食調理有營養(yǎng)師和廚師；相對于空巢的居住方式，這里有交流對象，可以擺脫孤獨、寂寞的困擾；身體不適有醫(yī)護人員，其中部分機構還包含了醫(yī)療康復護理和臨終關懷的功能。在我國，這種養(yǎng)老方式還處于初級階段，還具有很大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的市場前景。機構養(yǎng)老對于很多家庭來說也不是最好的選擇，在我國目前的社會經濟條件下, 機構養(yǎng)老對于解決我國的養(yǎng)老問題也只是杯水車薪：

一是在我國現有養(yǎng)老機構床位數不足的情況下，還表現出床位利用率較低的特點。形成這種現象的主要原因是其服務和管理水平較低，一些養(yǎng)老服務機構的從業(yè)人員較少、素質較低，服務水平不高，一些養(yǎng)老機構的服務內容只關注老人的物質生活和衛(wèi)生保健，而對老人的精神文化生活考慮不足，致使老年人不愿入住或入住后再退出。加之很多民辦養(yǎng)老機構由于前期投入較大，因此需要繳納不菲的費用, 很多老人或家庭負擔不起。

二是養(yǎng)老服務設施的提供主體不明確,具體到哪方提供者應該承擔主要責任,資金來源怎樣分配,各自責任方面有何區(qū)別等有待定論;政府尤其是地方政府對于養(yǎng)老服務設施的提供問題認識不足,沒有給予足夠的重視,對養(yǎng)老機構的支持力度和各種優(yōu)惠政策的落實程度低。

二、社區(qū)居家養(yǎng)老方式

社區(qū)居家養(yǎng)老模式具有綜合優(yōu)勢。它是對傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式的補充與更新, 既可以發(fā)揮家庭的功用, 同時又能發(fā)揮社會養(yǎng)老和社區(qū)服務的作用。社區(qū)居家養(yǎng)老更能代表社會化養(yǎng)老趨勢的發(fā)展方向： 其一，減輕家庭成員的壓力。從社區(qū)居家養(yǎng)老服務的供給主體看, 居家養(yǎng)老除了家庭成員提供服務外,主要來自社會化養(yǎng)老服務機構和社區(qū)照顧。這樣家庭成員就有更多的時間來工作、學習, 減輕了家庭成員的生活壓力。

其二，節(jié)約社會養(yǎng)老成本。社區(qū)居家養(yǎng)老使養(yǎng)老資源得到最充分的利用, 它可以利用老年人家中原有住房、家具、生活設施等物質資源, 這樣就節(jié)約了社會對養(yǎng)老物質資源的投入資金, 大大節(jié)約了社會養(yǎng)老成本。

其三，提高了養(yǎng)老服務質量。社區(qū)居家養(yǎng)老服務人員一般具備家政服務、康復護理等專業(yè)知識, 能采取靈活的服務方式, 最大限度地滿足了老年人的需求。服務人員可以是長期、短期、定期、臨時(隨喊隨到), 提供個性化服務和專業(yè)化服務, 這樣在增加社區(qū)就業(yè)的同時, 提高了老年人的養(yǎng)老服務質量。

三、家庭養(yǎng)老方式

中國是禮儀之都, 一直保留著“孝道”傳統(tǒng)，敬老和養(yǎng)老是優(yōu)良社會的風尚, 并把它作為傳統(tǒng)美德世代相傳, 養(yǎng)兒防老的觀念在中國人頭腦中根深蒂固。衣食無憂, 兒孫繞膝是人們滿意的老年生活。自古以來, 老年人基本上都是同子孫后輩們一起生活, 由子女們贍養(yǎng)和照料, 借助外來力量養(yǎng)老被視為是晚景凄涼,或子孫不孝, 家庭養(yǎng)老已成為我國最具人情味和最富生命力傳承意義的養(yǎng)老方式。其次，這也是滿足老年人的心理需求的需要。家庭養(yǎng)老不僅體現了代際之間經濟上和生活上的互惠互助，更重要的是體現了精神上的互相慰藉，老年人的地緣文化觀念更加濃厚，左鄰右舍的情感維系更為重要，老年人一般樂意生活在熟悉的環(huán)境中，養(yǎng)老機構的條件再好，也無法完全取代家庭所能帶給他們的舒適和滿足感。長期以來，我國實行以家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老模式，但隨著計劃生育基本國策的實施，以及經濟社會的轉型，家庭養(yǎng)老的功能正在弱化：

空巢家庭和失能半失能老人增加，老年人照料問題日益突出。目前，城鄉(xiāng)空巢家庭超過50%，部分大中城市達到70%;農村留守老人約4000萬，占農村老年人口的37%。而我國城鄉(xiāng)老年人失能、半失能率達到19.6%，其中城市為14.6%，農村已超過20%，隨著人口老齡化的加劇，失能、半失能老年人的數量還將持續(xù)增長，照料和護理問題日益突出。但是，由于現代社會競爭的激烈和生活節(jié)奏的加快，中青年一代正面臨著工作和生活的雙重壓力，無暇也無力照護失能、半失能老年人。

第四章、養(yǎng)老方式的發(fā)展方向

一、繼續(xù)支持養(yǎng)老機構的建設和發(fā)展，充分發(fā)揮其支撐作用 失能半失能老人的大量存在，通過家庭或社區(qū)養(yǎng)老不能保證這些老人獲得滿意高效率的服務，而機構養(yǎng)老是實現優(yōu)質養(yǎng)老的較有發(fā)展?jié)摿Φ耐緩?它在滿足養(yǎng)老的連續(xù)性、專業(yè)性、及時性方面,特別是對那些不能完全自理、完全不能自理的高齡老人、失能老人的照顧方面,發(fā)揮著不可替代的作用。機構養(yǎng)老在保證其服務規(guī)范化、標準化的前提下應該向以下兩個方向發(fā)展：一方面，政府應該繼續(xù)加大對公辦養(yǎng)老機構的投資，重點保證“三無”、“五?！奔暗褪杖氲母啐g、失能等養(yǎng)老困難老年人的服務需求；另一方面，部分經營性的養(yǎng)老機構遵循市場化原則，可以向高端發(fā)展，走優(yōu)質高價的發(fā)展之路，滿足部分老年人的高端需求。

二、采取多種措施促進實現社區(qū)居家養(yǎng)老模式的最終目標 家庭養(yǎng)老功能日益弱化、機構養(yǎng)老發(fā)展不足, 而社區(qū)居家養(yǎng)老融合了家庭養(yǎng)老和機構養(yǎng)老的優(yōu)勢，適合我國國情。從以上政策中也不難看出，隨著社區(qū)在公共服務供給中扮演著越來越重要的角色,我國政府也認識到了養(yǎng)老服務供給應該在社區(qū)服務中占有重要地位, 因而我國開始大力鼓勵發(fā)展社區(qū)居家養(yǎng)老服務。因此，社區(qū)居家養(yǎng)老模式代表著我國養(yǎng)老模式的發(fā)展方向。關于社區(qū)居家養(yǎng)老需要明確以下幾點：

第一，明確政府在居家養(yǎng)老服務體系中的主體責任地位，整合社區(qū)資源, 使原本是閑置的資源或未充分利用的資源在社區(qū)居家養(yǎng)老服務中得到充分利用。

第二，目前，社區(qū)居家養(yǎng)老的服務對象主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區(qū)老年人。在城市，增加托老設施網點，增強社區(qū)養(yǎng)老服務能力，同時通過倡議、引導志愿活動及建立勞務儲蓄制度等方式，動員各類人群參與社區(qū)養(yǎng)老服務。在農村，首先以鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院為基礎，建設日間照料和短期托養(yǎng)的養(yǎng)老床位，逐步向區(qū)域性養(yǎng)老服務中心轉變。有條件的農村社區(qū)，可探索建設社區(qū)老年日間照料服務設施，向留守老年人及其他有需要的老年人提供日間照料、短期托養(yǎng)、配餐等服務。

第三，引入市場機制, 走福利性與產業(yè)化相結合的道路，適當的市場化模式會促進提升社區(qū)養(yǎng)老服務的水平，拓寬服務的范圍，提高服務的效率。

總之，新時期的養(yǎng)老方式應堅持以家庭養(yǎng)老為基礎, 以社區(qū)居家養(yǎng)老為目標, 以機構養(yǎng)老為補充,建構多層次的養(yǎng)老模式。

第五章、養(yǎng)老院項目市場競爭格局與企業(yè)競爭力評價

一、我國現有養(yǎng)老院3480個，但大多都是小型養(yǎng)老院，在中國還沒一個相當完善的養(yǎng)老院，所以在當今我國老齡化步伐加劇過程中，與其他行業(yè)相比，競爭壓力性對小一些，但是在最近幾年，國內也出現及個性對完善的養(yǎng)老院，非常值得我們借鑒，在擁有將近14億人的中國，養(yǎng)老院是一個很不錯的選擇！

二、在中國大地上，各個城市相繼出現了一部分養(yǎng)老院，但是大部分都是在政府扶持之下才能生存，大部分都是相對較小的養(yǎng)老院，所以在中國，成立一家私立養(yǎng)老院既是一種自我的挑戰(zhàn)，也是一種創(chuàng)新。

三、雖然在中國相繼出現了多個私立加政府型的養(yǎng)老院，但是相比中國龐大的人口數字，我公司相對其他行業(yè)的競爭壓力是非?？陀^的。

四、雖然前景可觀，但是在激烈市場競爭中，現代個人企業(yè)不單純是規(guī)模與價格的競爭，最根本的是企業(yè)核心競爭力的競爭，競爭的實質是看誰能贏得持續(xù)的領先優(yōu)勢，這就要求企業(yè)以不斷提高核心競爭力作為長期制勝之本。

第六章、養(yǎng)老院項目機制改革

一、進行養(yǎng)老保障體系從分散到統(tǒng)一的改革創(chuàng)新

中國養(yǎng)老保障體系改革可以在前期改革的基礎上,改造成以下五個層次,形成一個統(tǒng)一的體系: 第一層次-以最低生活保障制度為核心的養(yǎng)老救助；養(yǎng)老救助定位于滿足公民基本生活的需要,但標準必須比國民養(yǎng)老金要低。發(fā)放救助時可以引入家庭收入調查等目標定位手段,以提高救助資金的使用效率。

第二層次-以現有統(tǒng)籌基金為基礎,逐步改造成中央政府負責、全民普享的國民基礎養(yǎng)老金,條件成熟時,可以采用社會保障稅額籌資模式。

第三層次-以基本養(yǎng)老保險個人賬戶為基礎建立強制養(yǎng)老儲蓄賬戶制度；由地方政府負責組織提供,采取單位、個人共同繳費的方式籌資,全部繳費計入個人賬戶,并實行市場化投資增值。

第四層次-以現行企業(yè)年金和商業(yè)團體年金為基礎建立自愿性、稅優(yōu)型養(yǎng)老保險制度;這一層次應完全市場化,發(fā)揮證券、保險等金融機構的作用。

第五層次-市場化、自愿性的養(yǎng)老保險及個人儲蓄計劃,滿足高層次、多樣化的保障需求。

二、完善制度建設，加快法制化進程。建立和完善養(yǎng)老保障法律體系, 提高基金運行效率。中國養(yǎng)老保障基金運行中的諸多風險與國家養(yǎng)老保障立法不完善密切相關。因此, 應建立和完善養(yǎng)老保障法律體系, 通過法律手段規(guī)范養(yǎng)老保障基金的征、支、管、投。具體來說： 一是要明確參保人的權利與義務。

二是要用法律來明確養(yǎng)老保障基金的管理體制, 明確各自的職責。三是要明確社保經辦機構的責、權、利。四是要對基金管理公司的投資規(guī)則、投資透明度等強制性規(guī)范加以明確界定, 確?；疬\行安全。

三、建立全國統(tǒng)一的城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保障制度。

全國城鎮(zhèn)所有就業(yè)人員(包括機關、事業(yè)單位工作人員和各種性質企業(yè)的員工)都要交納養(yǎng)老保險金, 個人和單位交納的比例要統(tǒng)一, 建立養(yǎng)老保障資金的個人賬戶, 全國聯(lián)網、全國流通, 由勞動和社會保障部成立專門的機構統(tǒng)一管理。

四、因地制宜推動農村基本養(yǎng)老體制建設。農業(yè)是自然風險與市場風險相互交織的弱勢產業(yè)。我國農業(yè)生產又以戶為單位, 具有相當大的分散性, 農民的生產和生活風險也相對比較大, 并且農村經濟市場化程度越高, 這種風險性就越大。此外，全國70%以上的老齡人口分布在農村地區(qū)，鄉(xiāng)村人口老齡化問題嚴重，及家庭保障功能弱化趨勢十分明顯。單純地依靠家庭與承包土地來解決農村居民的養(yǎng)老問題顯然具有巨大的風險而指望通過商業(yè)保險的途徑來解決農村居民的養(yǎng)老問題更不具有現實性, 因為商業(yè)公司的營利性和市場性決定了迄今大多數仍是低收入階層的農村居民不可以依靠的。

第七章、國內養(yǎng)老院項目市場渠道分析

第一節(jié) 銷售渠道形式

第二節(jié) 渠道市場結構

第三節(jié) 銷售渠道要素對比(主要通過渠道形式、渠道戰(zhàn)略、渠道結構、渠道成員、渠道控制力等指標進行監(jiān)測與對比)

第四節(jié) 對競爭對手渠道的策略研究(例舉重點企業(yè)的渠道策略進行剖析)

第五節(jié) 各區(qū)域市場主要代理商情況 第八章、國內主要生產企業(yè)盈利能力比較分析

第一節(jié) 行業(yè)利潤總額分析

一、行業(yè)利潤總額分析

二、不同規(guī)模企業(yè)的利潤總額比較分析

三、不同所有制企業(yè)的利潤總額比較分析

第二節(jié) 銷售毛利率分析

第三節(jié) 銷售利潤率分析

第四節(jié) 總資產利潤率分析

第五節(jié) 凈資產利潤率分析

第六節(jié) 產值利稅率分析

第九章、國內養(yǎng)老院生產企業(yè)分析

一、企業(yè)基本情況

二、企業(yè)資產負債分析

三、企業(yè)收入及利潤分析 第十章、影響?zhàn)B老院市場發(fā)展因素

第一節(jié) 有利因素

第二節(jié) 不利因素

第十一章、養(yǎng)老院項目實施進度

一、養(yǎng)老院項目建設工期

二、養(yǎng)老院項目實施進度安排

三、養(yǎng)老院項目實施進度表（橫線圖）第十二章 養(yǎng)老院項目勞動安全衛(wèi)生與消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危險性作業(yè)的危害

二、安全措施方案 1．采用安全生產和無危害的工藝和設備 2．對危害部位和危險作業(yè)的保護措施 3．危險場所的防護措施 4．職業(yè)病防護和衛(wèi)生保健措施

三、消防設施 1．火災隱患分析 2．防火等級 3．消防設施

第十三章 養(yǎng)老院項目組織機構與人力資源配置

一、養(yǎng)老院項目組織機構 1．養(yǎng)老院項目法人組建方案

2．養(yǎng)老院項目管理機構組織方案和體系圖 3．養(yǎng)老院項目機構適應性分析

二、養(yǎng)老院項目人力資源配置 1．生產作業(yè)班次

2．勞動定員數量及技能素質要求 3．職工工資福利 4．勞動生產率水平分析 5．員工來源及招聘方案 6．員工培訓計劃

第十四章 養(yǎng)老院市場發(fā)展前景預測

第一節(jié) 國際市場發(fā)展前景預測

第二節(jié) 我國養(yǎng)老院市場資源配置的前景

第三節(jié) 市場空間分析

第四節(jié) 市場中長期預測

一、經濟增長與該產品需求預測

二、該產品總產量預測

第五節(jié)養(yǎng)老院市場發(fā)展趨勢分析

一、產品發(fā)展趨勢

二、價格變化趨勢

三、渠道發(fā)展趨勢

四、用戶需求趨勢

五、服務發(fā)展趨勢 第十五章 養(yǎng)老院項目投資估算

一、養(yǎng)老院項目投資估算依據

二、養(yǎng)老院項目建設投資估算 1．養(yǎng)老院項目建筑工程費 2．養(yǎng)老院項目設備及工器具購置費 3．養(yǎng)老院項目安裝工程費 4．養(yǎng)老院項目工程建設其他費用 5．養(yǎng)老院項目基本預備費 6．養(yǎng)老院項目漲價預備費 7．養(yǎng)老院項目建設期利息

三、養(yǎng)老院項目流動資金估算

四、養(yǎng)老院項目投資估算表

1．養(yǎng)老院項目投入總資金估算匯總表 2．養(yǎng)老院項目單項工程投資估算表 3．養(yǎng)老院項目分年投資計劃表 4．養(yǎng)老院項目流動資金估算表 第十六章 養(yǎng)老院項目財務評價

一、養(yǎng)老院項目財務評價基礎數據與參數選取 1．財務價格 2．計算期與生產負荷 3．財務基準收益率設定 4．其他計算參數

二、養(yǎng)老院項目銷售收入估算（編制銷售收入估算表）

三、養(yǎng)老院項目成本費用估算（編制總成本費用估算表和分項成本估算表）

四、養(yǎng)老院項目財務評價報表 1．養(yǎng)老院項目財務現金流量表 2．養(yǎng)老院項目損益和利潤分配表 3．養(yǎng)老院項目資金來源與運用表 4．養(yǎng)老院項目借款償還計劃表

五、養(yǎng)老院項目財務評價指標 1．養(yǎng)老院項目盈利能力分析（1）項目財務內部收益率（2）資本金收益率

（3）投資各方收益率

（4）財務凈現值

（5）投資回收期

（6）投資利潤率

2．養(yǎng)老院項目償債能力分析（借款償還期或利息備付率和償債備付率）

六、養(yǎng)老院項目不確定性分析

1．養(yǎng)老院項目敏感性分析（編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖）

2．養(yǎng)老院項目盈虧平衡分析（繪制盈虧平衡分析圖）

七、養(yǎng)老院項目財務評價結論 第十七章 養(yǎng)老院項目風險分析

一、養(yǎng)老院項目主要風險因素識別

二、養(yǎng)老院項目風險程度分析

三、養(yǎng)老院項目風險防范和降低風險對策 第十八章 養(yǎng)老院項目可行性研究結論與建議

一、養(yǎng)老院項目推薦方案的總體描述

二、養(yǎng)老院項目推薦方案的優(yōu)缺點描述 1．優(yōu)點 2．存在問題

3．主要爭論與分歧意見

三、養(yǎng)老院項目主要對比方案 1．方案描述 2．未被采納的理由

四、結論與建議

第四篇：養(yǎng)老院項目可行性研究報告

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養(yǎng)老院項目可行性研究報告

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行業(yè)研究報告的定義

行業(yè)研究是通過深入研究某一行業(yè)發(fā)展動態(tài)、規(guī)模結構、競爭格局以及綜合經濟信息等，為企業(yè)自身發(fā)展或行業(yè)投資者等相關客戶提供重要的參考依據。

企業(yè)通常通過自身的營銷網絡了解到所在行業(yè)的微觀市場，但微觀市場中的假象經常誤導管理者對行業(yè)發(fā)展全局的判斷和把握。一個全面競爭的時代，不但要了解自己現狀，還要了解對手動向，更需要將整個行業(yè)系統(tǒng)的運行規(guī)律了然于胸。

行業(yè)研究報告的構成

一般來說，行業(yè)研究報告的核心內容包括以下五方面：

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行業(yè)研究的目的及主要任務

行業(yè)研究是進行資源整合的前提和基礎。

對企業(yè)而言，發(fā)展戰(zhàn)略的制定通常由三部分構成：外部的行業(yè)研究、內部的企業(yè)資源評估以及基于兩者之上的戰(zhàn)略制定和設計。

行業(yè)與企業(yè)之間的關系是面和點的關系，行業(yè)的規(guī)模和發(fā)展趨勢決定了企業(yè)的成長空間；企業(yè)的發(fā)展永遠必須遵循行業(yè)的經營特征和規(guī)律。

行業(yè)研究的主要任務：

解釋行業(yè)本身所處的發(fā)展階段及其在國民經濟中的地位 分析影響行業(yè)的各種因素以及判斷對行業(yè)影響的力度 預測并引導行業(yè)的未來發(fā)展趨勢 判斷行業(yè)投資價值 揭示行業(yè)投資風險 為投資者提供依據

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養(yǎng)老院項目可行性研究報告

【報告類型】項目可行性研究報告

【報告用途】政府立項、申請土地、銀行貸款、招商引資、投資合作等 【交付時間】7-20個工作日，特殊要求另行約定 【報告格式】PDF版＋WORD版＋紙介版

報告介紹

本報告主要對養(yǎng)老院項目實施的可能性、有效性、如何實施、相關技術方案及財務效果進行具體、深入、細致的技術論證和經濟評價，以求確定一個在技術上合理、經濟上合算的最優(yōu)方案。

該可行性研究報告可用于養(yǎng)老院項目主辦單位報發(fā)改委核準立項，申請貸款，上市募投，資金申請，境外投資，申請土地等；我司是專業(yè)編寫可行性研究報告的咨詢機構，能夠出具符合國家發(fā)改委和地方各級發(fā)改委要求的可行性研究報告，并提供甲級、乙級、丙級等各個等級的工程咨詢資質。以下是報告的目錄框架：

養(yǎng)老院項目可行性研究報告 政府立項、申請土地、銀行貸款、招商引資、投資合作等

第一章 總論

一、養(yǎng)老院項目背景

1．項目名稱

2．承辦單位概況

3．養(yǎng)老院項目可行性研究報告編制依據

4．養(yǎng)老院項目提出的理由與過程

二、養(yǎng)老院項目概況

1．養(yǎng)老院項目擬建地點

2．養(yǎng)老院項目建設規(guī)模與目的 3．養(yǎng)老院項目主要建設條件

4．養(yǎng)老院項目投入總資金及效益情況

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5．養(yǎng)老院項目主要技術經濟指標

三、項目可行性與必要性

四、問題與建議

第二章 市場預測

一、養(yǎng)老院產品市場供應預測

1．國內外養(yǎng)老院市場供應現狀

2．國內外養(yǎng)老院市場供應預測

二、產品市場需求預測

1．國內外養(yǎng)老院市場需求現狀

2．國內外養(yǎng)老院市場需求預測

三、產品目標市場分析

1．養(yǎng)老院產品目標市場界定

2．市場占有份額分析

四、價格現狀與預測

1．養(yǎng)老院產品國內市場銷售價格

2．養(yǎng)老院產品國際市場銷售價格

五、市場競爭力分析

1．主要競爭對手情況

2．產品市場競爭力優(yōu)勢、劣勢

3．營銷策略

六、市場風險

第三章 資源條件評價

一、養(yǎng)老院項目資源可利用量

二、養(yǎng)老院項目資源品質情況

三、養(yǎng)老院項目資源賦存條件

四、養(yǎng)老院項目資源開發(fā)價值

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第四章 養(yǎng)老院項目建設規(guī)模與產品方案

一、建設規(guī)模

1．養(yǎng)老院項目建設規(guī)模方案比選

2．推薦方案及其理由

二、產品方案

1．養(yǎng)老院項目產品方案構成 2．養(yǎng)老院項目產品方案比選

3．推薦方案及其理由

第五章 養(yǎng)老院項目場址選擇

一、養(yǎng)老院項目場址所在位置現狀

1．養(yǎng)老院項目地點與地理位置

2．養(yǎng)老院項目場址土地權所屬類別及占地面積

3．土地利用現狀

二、養(yǎng)老院項目場址建設條件

1．地形、地貌、地震情況

2．工程地質與水文地質

3．氣候條件

4．城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會環(huán)境條件

5．交通運輸條件

6．公用設施社會依托條件（水、電、氣、生活福利）

7．防洪、防潮、排澇設施條件

8．環(huán)境保護條件

9．法律支持條件

10．征地、拆遷、移民安置條件

11．施工條件

三、養(yǎng)老院項目場址條件比選

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1．養(yǎng)老院項目建設條件比選

2．養(yǎng)老院項目建設投資比選

3．養(yǎng)老院項目運營費用比選

4．養(yǎng)老院項目推薦場址方案

5．養(yǎng)老院項目場址地理位置圖

第六章 養(yǎng)老院項目技術方案、設備方案和工程方案

一、養(yǎng)老院項目技術方案

1．養(yǎng)老院項目生產方法（包括原料路線）

2．養(yǎng)老院項目工藝流程

3．養(yǎng)老院項目工藝技術來源

4．推薦方案的主要工藝（生產裝置）流程圖、物料平衡圖，物料消耗定額表

二、養(yǎng)老院項目主要設備方案

1．養(yǎng)老院項目主要設備選型

2．養(yǎng)老院項目主要設備來源（進口設備應提出供應方式）

3．養(yǎng)老院項目推薦方案的主要設備清單

三、養(yǎng)老院項目工程方案

1．養(yǎng)老院項目主要建、構筑物的建筑特征、結構及面積方案

2．養(yǎng)老院項目礦建工程方案

3．養(yǎng)老院項目特殊基礎工程方案

4．養(yǎng)老院項目建筑安裝工程量及“三材”用量估算

5．養(yǎng)老院項目主要建、構筑物工程一覽表

第七章 養(yǎng)老院項目主要原材料、燃料供應

一、主要原材料供應

1．養(yǎng)老院項目主要原材料品種、質量與年需要量

2．養(yǎng)老院項目主要輔助材料品種、質量與年需要量

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3．養(yǎng)老院項目原材料、輔助材料來源與運輸方式

二、燃料供應

1．養(yǎng)老院項目燃料品種、質量與年需要量

2．養(yǎng)老院項目燃料供應來源與運輸方式

三、主要原材料、燃料價格

1．養(yǎng)老院項目原材料、燃料價格現狀

2．養(yǎng)老院項目主要原材料、燃料價格預測

四、編制主要原材料、燃料年需要量表

第八章 總圖、運輸與公用輔助工程

一、養(yǎng)老院項目總圖布置

1．平面布置

2．豎向布置

（1）場區(qū)地形條件

（2）豎向布置方案

（3）場地標高及土石方工程量

3．總平面布置圖

4．總平面布置主要指標表

二、養(yǎng)老院項目場內外運輸

1．場外運輸量及運輸方式

2．場內運輸量及運輸方式

3．場內運輸設施及設備

三、養(yǎng)老院項目公用輔助工程

1．養(yǎng)老院項目給排水工程

（1）給水工程。用水負荷、水質要求、給水方案

（2）排水工程。排水總量、排水水質、排放方式和泵站管網設施

2．養(yǎng)老院項目供電工程

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（1）供電負荷（年用電量、最大用電負荷）

（2）供電回路及電壓等級的確定

（3）電源選擇

（4）場內供電輸變電方式及設備設施

3．養(yǎng)老院項目通信設施

（1）通信方式

（2）通信線路及設施

4．養(yǎng)老院項目供熱設施

5．養(yǎng)老院項目空分、空壓及制冷設施

6．養(yǎng)老院項目維修設施

7．養(yǎng)老院項目倉儲設施

第九章 養(yǎng)老院項目節(jié)能措施

一、節(jié)能措施

二、能耗指標分析

第十章 養(yǎng)老院項目節(jié)水措施

一、節(jié)水措施

二、水耗指標分析

第十一章 養(yǎng)老院項目環(huán)境影響評價

一、場址環(huán)境條件

二、項目建設和生產對環(huán)境的影響

1．養(yǎng)老院項目建設對環(huán)境的影響

2．養(yǎng)老院項目生產過程產生的污染物對環(huán)境的影響

三、環(huán)境保護措施方案

四、環(huán)境保護投資

五、環(huán)境影響評價

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第十二章 養(yǎng)老院項目勞動安全衛(wèi)生與消防

一、危害因素和危害程度

1．有毒有害物品的危害

2．危險性作業(yè)的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生產和無危害的工藝和設備

2．對危害部位和危險作業(yè)的保護措施

3．危險場所的防護措施

4．職業(yè)病防護和衛(wèi)生保健措施

三、消防設施

1．火災隱患分析

2．防火等級

3．消防設施

第十三章 養(yǎng)老院項目組織機構與人力資源配置

一、養(yǎng)老院項目組織機構

1．養(yǎng)老院項目法人組建方案

2．養(yǎng)老院項目管理機構組織方案和體系圖

3．養(yǎng)老院項目機構適應性分析

二、養(yǎng)老院項目人力資源配置

1．生產作業(yè)班次

2．勞動定員數量及技能素質要求

3．職工工資福利

4．勞動生產率水平分析

5．員工來源及招聘方案

6．員工培訓計劃

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第十四章 養(yǎng)老院項目實施進度

一、養(yǎng)老院項目建設工期

二、養(yǎng)老院項目實施進度安排

三、養(yǎng)老院項目實施進度表（橫線圖）

第十五章 養(yǎng)老院項目投資估算

一、養(yǎng)老院項目投資估算依據

二、養(yǎng)老院項目建設投資估算

1．養(yǎng)老院項目建筑工程費

2．養(yǎng)老院項目設備及工器具購置費

3．養(yǎng)老院項目安裝工程費

4．養(yǎng)老院項目工程建設其他費用

5．養(yǎng)老院項目基本預備費

6．養(yǎng)老院項目漲價預備費

7．養(yǎng)老院項目建設期利息

三、養(yǎng)老院項目流動資金估算

四、養(yǎng)老院項目投資估算表

1．養(yǎng)老院項目投入總資金估算匯總表

2．養(yǎng)老院項目單項工程投資估算表

3．養(yǎng)老院項目分年投資計劃表

4．養(yǎng)老院項目流動資金估算表

第十六章 養(yǎng)老院項目融資方案

一、養(yǎng)老院項目資本金籌措

二、養(yǎng)老院項目債務資金籌措

三、養(yǎng)老院項目融資方案分析

第十七章 養(yǎng)老院項目財務評價

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一、養(yǎng)老院項目財務評價基礎數據與參數選取

1．財務價格

2．計算期與生產負荷

3．財務基準收益率設定

4．其他計算參數

二、養(yǎng)老院項目銷售收入估算（編制銷售收入估算表）

三、養(yǎng)老院項目成本費用估算（編制總成本費用估算表和分項成本估算表）

四、養(yǎng)老院項目財務評價報表

1．養(yǎng)老院項目財務現金流量表

2．養(yǎng)老院項目損益和利潤分配表

3．養(yǎng)老院項目資金來源與運用表

4．養(yǎng)老院項目借款償還計劃表

五、養(yǎng)老院項目財務評價指標

1．養(yǎng)老院項目盈利能力分析

（1）項目財務內部收益率

（2）資本金收益率

（3）投資各方收益率

（4）財務凈現值

（5）投資回收期

（6）投資利潤率

2．養(yǎng)老院項目償債能力分析（借款償還期或利息備付率和償債備付率）

六、養(yǎng)老院項目不確定性分析

1．養(yǎng)老院項目敏感性分析（編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖）

2．養(yǎng)老院項目盈虧平衡分析（繪制盈虧平衡分析圖）

七、養(yǎng)老院項目財務評價結論

第十八章 養(yǎng)老院項目國民經濟評價

一、養(yǎng)老院項目影子價格及通用參數選取

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二、養(yǎng)老院項目效益費用范圍調整

1．養(yǎng)老院項目轉移支付處理

2．養(yǎng)老院項目間接效益和間接費用計算

三、養(yǎng)老院項目效益費用數值調整

1．養(yǎng)老院項目投資調整

2．養(yǎng)老院項目流動資金調整

3．養(yǎng)老院項目銷售收入調整

4．養(yǎng)老院項目經營費用調整

四、養(yǎng)老院項目國民經濟效益費用流量表

1．養(yǎng)老院項目國民經濟效益費用流量表

2．養(yǎng)老院項目國內投資國民經濟效益費用流量表

五、養(yǎng)老院項目國民經濟評價指標

1．養(yǎng)老院項目經濟內部收益率

2．養(yǎng)老院項目經濟凈現值

六、養(yǎng)老院項目國民經濟評價結論

第十九章 養(yǎng)老院項目社會評價

一、養(yǎng)老院項目對社會的影響分析

二、養(yǎng)老院項目與所在地互適性分析

1．養(yǎng)老院項目利益群體對項目的態(tài)度及參與程度

2．養(yǎng)老院項目各級組織對項目的態(tài)度及支持程度

3．養(yǎng)老院項目地區(qū)文化狀況對項目的適應程度

三、養(yǎng)老院項目社會風險分析

四、養(yǎng)老院項目社會評價結論

第二十章 養(yǎng)老院項目風險分析

一、養(yǎng)老院項目主要風險因素識別

二、養(yǎng)老院項目風險程度分析

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三、養(yǎng)老院項目風險防范和降低風險對策

第二十一章 養(yǎng)老院項目可行性研究結論與建議

一、養(yǎng)老院項目推薦方案的總體描述

二、養(yǎng)老院項目推薦方案的優(yōu)缺點描述

1．優(yōu)點

2．存在問題

3．主要爭論與分歧意見

三、養(yǎng)老院項目主要對比方案

1．方案描述

2．未被采納的理由

四、結論與建議

第二十二章 附圖、附表、附件

一、附圖

1．養(yǎng)老院項目場址位置圖

2．養(yǎng)老院項目工藝流程圖

3．養(yǎng)老院項目總平面布置圖

二、附表

1．養(yǎng)老院項目投資估算表

（1）養(yǎng)老院項目投入總資金估算匯總表

（2）養(yǎng)老院項目主要單項工程投資估算表

（3）養(yǎng)老院項目流動資金估算表

2．養(yǎng)老院項目財務評價報表

（1）養(yǎng)老院項目銷售收入、銷售稅金及附加估算表

（2）養(yǎng)老院項目總成本費用估算表

（3）養(yǎng)老院項目財務現金流量表

（4）養(yǎng)老院項目損益和利潤分配表

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（5）養(yǎng)老院項目資金來源與運用表

（6）養(yǎng)老院項目借款償還計劃表

3．養(yǎng)老院項目國民經濟評價報表

（1）養(yǎng)老院項目國民經濟效益費用流量表

（2）養(yǎng)老院項目國內投資國民經濟效益費用流量表

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可行性研究報告的用途

可行性研究報告是在招商引資、投資合作、政府立項、銀行貸款等領域常用的專業(yè)文檔，主要對項目實施的可能性、有效性、如何實施、相關技術方案及財務效果進行具體、深入、細致的技術論證和經濟評價，以求確定一個在技術上合理、經濟上合算的最優(yōu)方案而撰寫的書面報告。

我們將可行性研究報告按用途主要分為6種：

（1）用于企業(yè)融資、對外招商合作的可行性研究報告。這類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發(fā)等實際運作方案；

（2）用于國家發(fā)展和改革委（以前的國家計委）立項的可行性研究報告、項目建議書、項目申請報告，該文件是根據《中華人民共和國行政許可法》和《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎設施項目立項的基礎文件，發(fā)改委根據可行性研究報告進行核準、備案或批復，決定某個項目是否實施。另外醫(yī)藥企業(yè)在申請相關證書時也需要編寫可行性研究報告。

（3）用于銀行貸款的可行性研究報告，商業(yè)銀行在貸款前進行風險評估時，需要項目方出具詳細的可行性研究報告,對于國家開發(fā)銀行等國內銀行，若該報告由甲級資質單位出具，通常不需要再組織專家評審，部分銀行的貸款可行性研究報告不需要資質，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請國家的相關政策支持資金、工商注冊時往往也需要編寫可行性研究報告，該文件類似用于銀行貸款的可研。

（4）用于境外投資項目核準的可行性研究報告、項目申請報告，企業(yè)在實施走出去戰(zhàn)略，對國外礦產資源和其他產業(yè)投資時，需要編寫可行性研究報告或項目申請報告、報給國家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告和項目申請報告。

（5）用于企業(yè)上市的可行性研究報告，這類可行性報告通常需要出具國家發(fā)改委的甲級工程咨詢資格。

（6）用于申請政府資金（發(fā)改委資金、科技部資金、農業(yè)部資金）的可行性研究報告，這類可行性報告通常需要出具國家發(fā)改委的甲級工程咨詢資質。

在上述六種可研中，第（2）、（3）、（5）、（6）類可研準入門檻最高，需要編寫單

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位擁有工程咨詢資質，該資質由國家發(fā)展和改革委員會頒發(fā)，分為甲級、乙級、丙級三個等級，甲級最高。

我司可出具甲級工程咨詢資質（部分行業(yè)乙級）。另外項目建議書和預可研類似于可行性研究報告，只是在詳細程度方面有差別。

第五篇：養(yǎng)老院可行性報告

紀成老年公寓建設項目可行性調研報告

工程概況工程名稱：七臺河市紀成老年公寓 建設單位：紀成礦業(yè)有限責任公司 項目負責人：董繼成 擬建地點： 建設年限： 年

一、項目背景

七臺河市位于黑龍江省東部、倭肯河中上游?？偯娣e 6223平方公里。全市共轄3區(qū)1縣1場。2010年，全市總人口90萬人，其中老年人口約 10萬人并且逐年遞增,約占 8.6 %。七臺河市委、政府高度重視社會福利事業(yè)建設，采取切實有效措施全力加快開發(fā)助老扶貧工作，著力加快社會保障體系建設，為了更好的開展助老敬老工作，提高其生活質量，保證其健康快樂生活，七臺河市紀成礦業(yè)有限責任公司根據七臺河市福利事業(yè)現狀和長遠慈善發(fā)展規(guī)劃，計劃新建1所集收養(yǎng)、康復、防治為一體的多功能、社會化、開放式的七臺河市紀成老年公寓，其主要工作職能是收養(yǎng)七臺河市轄區(qū)內“無勞動能力、無生活來源”的孤寡老人。計劃將其建設成為一所服務最佳設施齊全、功能顯著、環(huán)境優(yōu)美的示范型社會福利事業(yè)窗口單位。使紀成老年公寓成為七臺河市社會保障體系的一個重要組成部分。1.3.2項目建設的必要性

(1)解決老齡化社會問題的需要。

據世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國總人口的10%以上。到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28%，即每4個人中就有一位老年人；又預測我國65歲以上老年人數將從2000年的0.94億（占總人口的7.3%）增加到2050年的3.34億（占總人口的22.6%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關資料顯示，我國現有2360多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。七臺河市也和全國一樣老齡化程度為10%以上。新建七臺河市紀成老年公寓，也是解決老齡化社會問題的需要。(2)構建和諧社會的需要

黨中央、國務院發(fā)出構建和諧社會的號召，七臺河市委、政府也提出建設“和諧”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現。尊老愛幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，新建七臺河市紀成老年公寓，將為七臺河市弱勢老人提供了一個“老有所養(yǎng)、老有所學、老有所為、老有所樂”的好場所，這必然對構建和諧社會起到積極的促進作用。(3)加快七臺河福利事業(yè)發(fā)展的需要

七臺河市紀成老年公寓項目實施后，將擴大收養(yǎng)、收治老年人規(guī)模，完善服務功能，亮化美化生活環(huán)境，切實解決七臺河市孤寡老人生活困難，充分發(fā)揮社會保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務宗旨。作為七臺河市一所綜合性社會福利機構，將在七臺河市保障體系中發(fā)揮較為重要的作用。

三、項目建設規(guī)模及內容 七臺河市紀成老年公寓是一所收養(yǎng)、防治為一體的多功能、社會化、開放式的綜合性福利事業(yè)窗口單位。建設內容主要包括紀成老年公寓樓、康復訓練和醫(yī)療保健室、污水處理系統(tǒng)及園林綠化等等。設計床位 張。具體內容如下所示：

序號 工程名稱 工程規(guī)模（平方米）備注 1 公寓樓 2 污水處理池 康復訓練、醫(yī)療保健室 4 綠化工程

四、項目建設條件

七臺河市紀成老年公寓處于交通便利、環(huán)境靜謐、距公用供（排）水、電等基礎設施較近的位置，且周邊征地方便，利于擴大規(guī)模。選址所在地土質良好，便于建設園林化的生活環(huán)境。目前該項目最為理想的擬建地址已選定。

五、項目投資估算

項目概算總投資 萬元,其中: 工程費 萬元 其它費 萬元 預備費 萬元

六、項目資金來源

紀成老年公寓資金由紀成礦業(yè)責任有限公司董事長董紀成先生自籌

七、項目管理及保障措施

為確保該項目順利實施并如期發(fā)揮投資效益，將采取切實有效的保障措施。

1、加強領導，確保工程順利實施

成立七臺河市紀成老年公寓建設領導小組，負責組織協(xié)調項目的實施。項目領導小組下設辦公室，具體負責項目實施、管理等工作。

2、加強項目管理，確保工程質量

七臺河市紀成老年公寓建設嚴格按照基本建設程序要求。工程建設期間，定期或不定期深入施工現場督查項目實施情況，協(xié)調解決工程建設中存在的問題；同時，督促項目建設單位進一步加強內部管理，全力作好資料收集整理、工程施工質量內部自查等日常性具體工作，力促項目實施步入規(guī)范化管理軌道。

3、嚴格驗收，確保工程效益

工程完成后，結合七臺河市紀成老年公寓建設領導小組各成員檢查情況，首先由施工單位自驗，并完成竣工報告、竣工圖紙和財務決算報告等竣工資料，寫出書面驗收申請報告并上報項目實施領導小組，領導小組組織進行初驗，初驗合格后將初驗報告呈報市有關部門申請終驗，終驗合格后方可交付使用。

八、建設工期和實施計劃

本項目實行一次性規(guī)劃 年施工完成。

1、項目設計實施計劃

年 月完成立項報告并申請審批

年 月王城建設方案設計并報批，并完成施工圖紙設計

2、項目建設施工計劃

年 月—— 年 月完成全部建設工程，年 月前交付使用

九、組織、工作體系和定員

七臺河市紀成老年公寓設置床位 張，配備管理人員及醫(yī)護人員 人。健全敬老院管理制度和提高供養(yǎng)對象的生活水平，做到硬件、軟件兩手抓。一是加強老年公寓管理制度建設，致力建設精神文明窗口，達到“四個一”：即選配一名有文化、善管理、熱心服務的主任；組織一支適應老年人服務的隊伍；制定一套規(guī)范的管理制度；建立一個完整的檔案冊。統(tǒng)一制訂一套規(guī)章制度，進一步規(guī)范服務中心的管理。二是發(fā)揮老年公寓的功能作用，努力提高整體效應。努力將其發(fā)展成為集五保供養(yǎng)、托養(yǎng)寄養(yǎng)、健康娛樂、為一體的老年公寓，真正發(fā)揮敬老院綜合型、多功能的作用