第一篇：項(xiàng)目融資感想

項(xiàng)目融資

通過(guò)一個(gè)學(xué)期對(duì)項(xiàng)目融資課程的學(xué)習(xí)，我們感覺(jué)到視野得到進(jìn)一步拓展、思路得到進(jìn)一步擴(kuò)展、知識(shí)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步完善、知識(shí)量得到更新和補(bǔ)充，在學(xué)習(xí)中保持了良好的精神狀態(tài)，上課認(rèn)真聽(tīng)講、課后積極討論，互動(dòng)學(xué)習(xí)效果好，學(xué)習(xí)任務(wù)圓滿完成。通過(guò)對(duì)投資結(jié)構(gòu)及風(fēng)險(xiǎn)分析、各種基本融資模式和融資擔(dān)保的學(xué)習(xí)，我們從宏觀上對(duì)項(xiàng)目融資有了一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，完全脫離了原來(lái)只見(jiàn)樹(shù)木不見(jiàn)森林的狀態(tài)。從融資背景分析開(kāi)始到項(xiàng)目發(fā)起人，具體融資方案以及最后的融資效果和風(fēng)險(xiǎn)分析，一整套完整的流程讓我們樹(shù)立了全面的概念。同時(shí)通過(guò)對(duì)各種案例分析，我們具體了解到融資操作過(guò)程中的諸多重要環(huán)節(jié)，掌握到各個(gè)步驟中的核心控制點(diǎn)。

項(xiàng)目融資的定義

從廣義上講，為了建設(shè)一個(gè)新項(xiàng)目或者收購(gòu)一個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目，或者對(duì)已有項(xiàng)目進(jìn)行債務(wù)重組所進(jìn)行的一切融資活動(dòng)都可以被稱為項(xiàng)目融資。從狹義上講，項(xiàng)目融資（Project Finance）是指以項(xiàng)目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作抵押取得的一種無(wú)追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資或貸款活動(dòng)。我們一般提到的項(xiàng)目融資僅指狹義上的概念。主要包括BOT（Build-Operate-Transfer,建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓）、ABS（Asset-Backed Securitization,資產(chǎn)擔(dān)保證券化）、TOT（Transfer-operate-Transfer,轉(zhuǎn)讓-運(yùn)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓）、產(chǎn)品支付、融資租賃等。

項(xiàng)目融資的歷史

項(xiàng)目融資作為一種項(xiàng)目資金新型的籌集方式，始于上世紀(jì)30年代美國(guó)油田開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，后來(lái)逐漸擴(kuò)大范圍，廣泛應(yīng)用于石油、天然氣、煤炭、銅、鋁等礦產(chǎn)資源的開(kāi)發(fā)，如世界最大的，年產(chǎn)80萬(wàn)噸銅的智利埃斯康迪達(dá)銅礦，就是通過(guò)項(xiàng)目融資實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)的。項(xiàng)目融資作為國(guó)際大型礦業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一種重要的融資方式，是以項(xiàng)目本身良好的經(jīng)營(yíng)狀況和項(xiàng)目建成、投入使用后的現(xiàn)金流量作為還款保證來(lái)融資的。它不需要以投資者的信用或有形資產(chǎn)作為擔(dān)保，也不需要政府部門的還款承諾，貸款的發(fā)放對(duì)象是專門為項(xiàng)目融資和經(jīng)營(yíng)而成立的項(xiàng)目公司。如何融到必備資金，對(duì)任何一家企業(yè)的誕生或者發(fā)展至關(guān)重要。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，目前項(xiàng)目融資已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于大型工程項(xiàng)目的資金籌集過(guò)程中，項(xiàng)目融資的發(fā)展對(duì)于解決大型工程項(xiàng)目的資金缺口，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目的資金緊張局面起到了十分重要的作用。

我國(guó)項(xiàng)目融資的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

項(xiàng)目融資方式在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家已有幾十年甚至百余年歷史,但直到最近若干年才引入我國(guó),相對(duì)于我國(guó)傳統(tǒng)的融資方式而言,是一種新的融資方式。1986年動(dòng)工興建的廣東沙角火力發(fā)電B廠項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)最早嘗試使用BOT融資方式興建的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目,我國(guó)第一例正式的BOT試點(diǎn)項(xiàng)目則是1995年5月由國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)的廣西來(lái)賓電廠B廠項(xiàng)目。來(lái)賓電廠從發(fā)起到項(xiàng)目融資結(jié)束,一直受到國(guó)內(nèi)外的普遍關(guān)注,產(chǎn)生了廣泛的影響,該項(xiàng)目被評(píng)為1995年世界十大BOT項(xiàng)目之一。BOT項(xiàng)目融資方式可以直接吸收外商投資，不額外增加政府償還外債的責(zé)任，外方或民間投資者承擔(dān)了建設(shè)項(xiàng)目的融資、建設(shè)、采購(gòu)、經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)、維護(hù)等方面的風(fēng)險(xiǎn)，因而更加重視成本控制和風(fēng)險(xiǎn)管理以及市場(chǎng)開(kāi)拓和提高服務(wù)質(zhì)量。BOT方式有利于引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)，改善和提高項(xiàng)目的管理水平。所以，近年來(lái)BOT

融資方式逐步拓展到高速公路、收費(fèi)路橋、隧道、自來(lái)水廠及污水處理廠等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，成為我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用最多的項(xiàng)目融資方式。具有創(chuàng)新性和適用性的TOT融資方式，近年來(lái)在我國(guó)也有了嘗試性的運(yùn)用。河南省新鄉(xiāng)電廠新廠項(xiàng)目是1993年以TOT方式進(jìn)行建設(shè)的一個(gè)較早案例。近年來(lái),上海市在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌資方面,盤活基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量、出售部分專營(yíng)權(quán)的做法也是采用了TOT方式。上海南浦大橋、楊浦大橋建設(shè)投入22億元,通過(guò)出售49%的專營(yíng)權(quán),加上評(píng)估升值等因素,共籌資25億元,用于徐浦大橋的建設(shè)。滬嘉、滬寧高速公路上海段,也采用了這種融資辦法。其他一些省市也進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓公路經(jīng)營(yíng)權(quán)等方面的嘗試。ABS項(xiàng)目融資方式是指以項(xiàng)目所屬資產(chǎn)為支撐，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)募集資金的融資方式。它可以不受原始權(quán)益人自身?xiàng)l件的限制，繞開(kāi)一些客觀存在的籌資壁壘，實(shí)現(xiàn)以較低的成本籌集到大量資金的目的，這一特點(diǎn)適合我國(guó)的國(guó)情。我國(guó)相當(dāng)一部分技術(shù)密集型的中小企業(yè)由于信用級(jí)別較低、放款風(fēng)險(xiǎn)高而不易找到合適的擔(dān)保人或抵押品，難于獲得銀行貸款，ABS融資方式正好解決了這一困難。在我國(guó)大力發(fā)展資本市場(chǎng)和鼓勵(lì)境外融資的形勢(shì)下，是一種有前途的融資方式。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，項(xiàng)目融資方式在非國(guó)有經(jīng)濟(jì)部門的融資領(lǐng)域中將占有重要地位。項(xiàng)目融資方式有助于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)和提高銀行的經(jīng)營(yíng)效益，有逐步被國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行采用的趨勢(shì)。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制、注重防范金融風(fēng)險(xiǎn)，紛紛推出項(xiàng)目融資金融服務(wù)業(yè)務(wù)，包括飛機(jī)、船泊、大型設(shè)備國(guó)際租賃融資，國(guó)際銀團(tuán)貸款配套國(guó)內(nèi)貸款的項(xiàng)目融資，國(guó)際資本市場(chǎng)項(xiàng)目直接融資等多種金融服務(wù)品種。說(shuō)明我國(guó)金融業(yè)正逐步與國(guó)際接軌。我國(guó)早期的項(xiàng)目融資方式以吸收外資為重點(diǎn)。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革不斷深入和全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快，項(xiàng)目融資方式必將在國(guó)內(nèi)信貸方面得到越來(lái)越廣泛的運(yùn)用。

項(xiàng)目融資的參與者

由于項(xiàng)目融資的結(jié)構(gòu)復(fù)雜，因此參與融資的利益主體也較傳統(tǒng)的融資方式要多。概括起來(lái)主要包括以下幾種：項(xiàng)目公司、項(xiàng)目投資者、銀行等金融機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目產(chǎn)品購(gòu)買者、項(xiàng)目承包工程公司、材料供應(yīng)商、融資顧問(wèn)、項(xiàng)目管理公司等。

項(xiàng)目公司是直接參與項(xiàng)目建設(shè)和管理，并承擔(dān)債務(wù)責(zé)任的法律實(shí)體。也是組織和協(xié)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的核心。項(xiàng)目投資者擁有項(xiàng)目公司的全部或部分股權(quán)，除提供部分股本資金外，還需要以直接或間接擔(dān)保的形式為項(xiàng)目公司提供一定的信用支持。金融機(jī)構(gòu)(包括銀行、租賃公司、出口信貸機(jī)構(gòu)等)是項(xiàng)目融資資金來(lái)源的主要提供者，可以是一兩家銀行，也可以是由十幾家銀行組成的銀團(tuán)。

項(xiàng)目融資過(guò)程中的許多工作需要具有專門技能的人來(lái)完成，而大多數(shù)的項(xiàng)目投資者不具備這方面的經(jīng)驗(yàn)和資源，需要聘請(qǐng)專業(yè)融資顧問(wèn)。融資顧問(wèn)在項(xiàng)目融資中發(fā)揮重要的作用，在一定程度上影響到項(xiàng)目融資的成敗。融資顧問(wèn)通常由投資銀行、財(cái)務(wù)公司或商業(yè)銀行融資部門來(lái)?yè)?dān)任。

項(xiàng)目產(chǎn)品的購(gòu)買者在項(xiàng)目融資中發(fā)揮著重要的作用。項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售一般是通過(guò)事先與購(gòu)買者簽訂的長(zhǎng)期銷售協(xié)議來(lái)實(shí)現(xiàn)。而這種長(zhǎng)期銷售協(xié)議形成的未來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流構(gòu)成銀行融資的信用基礎(chǔ)。特別是資源性項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)受到國(guó)際市場(chǎng)需求變化影響、價(jià)格波動(dòng)較大，能否簽訂一個(gè)穩(wěn)定的、符合貸款銀行要求的產(chǎn)品長(zhǎng)期銷售協(xié)議往往成為項(xiàng)目融資成功實(shí)施的關(guān)鍵。

項(xiàng)目融資的種類

一、無(wú)追索權(quán)的項(xiàng)目融資

無(wú)追索權(quán)（No-recourse）的項(xiàng)目融資

無(wú)追索的項(xiàng)目融資也稱為純粹的項(xiàng)目融資，在這種融資方式下，貸款的還本付息完全依靠項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益。同時(shí)，貸款銀行為保障自身的利益必須從該項(xiàng)目擁有的資產(chǎn)取得物權(quán)擔(dān)保。如果該項(xiàng)目由于種種原因未能建成或經(jīng)營(yíng)失敗，其資產(chǎn)或受益不足以清償全部的貸款時(shí)，貸款銀行無(wú)權(quán)向該項(xiàng)目的主辦人追索。

無(wú)追索權(quán)項(xiàng)目融資在操作規(guī)則上具有以下特點(diǎn)：

1、項(xiàng)目貸款人對(duì)項(xiàng)目發(fā)起人的其他項(xiàng)目資產(chǎn)沒(méi)有任何要求權(quán)，只能依靠該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量?jī)斶€。

2、項(xiàng)目發(fā)起人利用該項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的能力是項(xiàng)目融資的信用基礎(chǔ)。

3、當(dāng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分配不被項(xiàng)目貸款人所接受時(shí)，由第三方當(dāng)事人提供信用擔(dān)保將是十分必要的。

4、該項(xiàng)目融資一般建立在可預(yù)見(jiàn)的政治與法律環(huán)境和穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境基礎(chǔ)之上。

二、有限追索權(quán)項(xiàng)目的融資

有限追索權(quán)（Limited-recourse）項(xiàng)目的融資

除了以貸款項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益作為還款來(lái)源和取得物權(quán)擔(dān)保外，貸款銀行還要求有項(xiàng)目實(shí)體以外的第三方提供擔(dān)保。貸款行有權(quán)向第三方擔(dān)保人追索。但擔(dān)保人承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任，以他們各自提供的擔(dān)保金額為限，所以稱為有限追索權(quán)的項(xiàng)目融資。

項(xiàng)目融資的有限追索性表現(xiàn)在三個(gè)方面：

1、時(shí)間的有限性。即一般在項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)階段，貸款人有權(quán)對(duì)項(xiàng)目發(fā)起人進(jìn)行完全追索，而通過(guò)“商業(yè)完工”標(biāo)準(zhǔn)測(cè)試后，項(xiàng)目進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)階段時(shí)，貸款可能就變成無(wú)追索性的了。

2、金額的有限性。

如果項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)階段不能產(chǎn)生足額的現(xiàn)金流量，其差額部分可以向項(xiàng)目發(fā)起人進(jìn)行追索。

3、對(duì)象的有限性

貸款人一般只能追索到項(xiàng)目實(shí)體。

項(xiàng)目融資的特點(diǎn)

（1）項(xiàng)目導(dǎo)向

主要是依賴于項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)而不是依賴于項(xiàng)目的投資者或發(fā)起人的資信來(lái)安排融資。

（2）有限追索

除了以貸款項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益作為還款來(lái)源和取得物權(quán)擔(dān)保外，貸款銀行還要求有項(xiàng)目實(shí)體以外的第三方提供擔(dān)保。貸款行有權(quán)向第三方擔(dān)保人追索。但擔(dān)保人承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任，以他們各自提供的擔(dān)保金額為限，所以稱為有限追索權(quán)的項(xiàng)目融資。

（3）風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)

為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目融資的有限追索，對(duì)于與項(xiàng)目有關(guān)的各種風(fēng)險(xiǎn)要素，需要以某種形式在項(xiàng)目投資者（借款人）、與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有直接或間接利益關(guān)系的其他參與者和貸款人之間進(jìn)行分擔(dān)。

（4）融資成本較高

與傳統(tǒng)的融資方式比較，項(xiàng)目融資存在的一個(gè)主要問(wèn)題，也是其第四個(gè)特點(diǎn)，是相對(duì)籌資成本較高，組織融資所需要的時(shí)間較長(zhǎng)。

（5）信用結(jié)構(gòu)多樣化

在項(xiàng)目融資中，用于支持貸款的信用結(jié)構(gòu)的安排是靈活和多樣化的。項(xiàng)目融資的框架結(jié)構(gòu)由四個(gè)基本模塊組成，即項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目的信用保證結(jié)構(gòu)。

（6）非公司負(fù)債型融資

非公司負(fù)債型融資(off-balancefinance)，是指項(xiàng)目的債務(wù)不表現(xiàn)在項(xiàng)目投資者(即實(shí)際借款人)的公司資產(chǎn)負(fù)債表中的一種融資形式。

項(xiàng)目融資的方式

項(xiàng)目融資的方式：BOT方式；ABS方式；TOT方式；PFI方式

BOT融資的優(yōu)點(diǎn)：擴(kuò)大資金的來(lái)源，政府能在資金缺乏的情況下利用外部資金建設(shè)一些基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；提高項(xiàng)目管理效率，增加國(guó)有企業(yè)人員對(duì)外交往的經(jīng)驗(yàn)及提高管理水平；發(fā)展中國(guó)家可以吸收外國(guó)投資，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)；

BOT的具體形式：標(biāo)準(zhǔn)BOT，建設(shè)---經(jīng)營(yíng)---移交；BOOT，建設(shè)--擁有--經(jīng)營(yíng)--移交；BOO，建設(shè)--擁有--經(jīng)營(yíng)

ABS運(yùn)作過(guò)程：組建SPC；SPC與項(xiàng)目結(jié)合；利用信用增級(jí)手段使該組資產(chǎn)獲得預(yù)期的信用等級(jí)；SPC發(fā)行債券階段；SPC的償債階段

TOT方式的特點(diǎn)：有利于引進(jìn)先進(jìn)管理方式；項(xiàng)目引資的可能性增加；使建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)和營(yíng)運(yùn)時(shí)間提前；融資對(duì)象更為廣泛；具有很強(qiáng)的可操作性；

BOT與ABS的區(qū)別

①運(yùn)作繁簡(jiǎn)程度與融資成本的差異。BOT方式的操作復(fù)雜，難度大。ABS融資方式的運(yùn)作則相對(duì)簡(jiǎn)單

②項(xiàng)目所有權(quán)、運(yùn)營(yíng)權(quán)的差異。BOT項(xiàng)目的所有權(quán)、運(yùn)營(yíng)權(quán)在特許期內(nèi)屬于項(xiàng)目公司；ABS進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目融資，可以使東道國(guó)保持對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的控制，但卻不能得到國(guó)外先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)。

③投資風(fēng)險(xiǎn)的差異。BOT項(xiàng)目投資人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。ABS項(xiàng)目的投資者數(shù)量眾多，分散了投資風(fēng)險(xiǎn)，④適用范圍的差異。BOT方式是非政府資本介人基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域某些關(guān)系國(guó)計(jì)民生的要害部門是不能采用BOT方式的。ABS方式不必?fù)?dān)心重要項(xiàng)目被外商控制。

TOT方式與BOT方式的比較

TOT不以需要融資的項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度為保證，依賴所獲特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的項(xiàng)目的一定時(shí)期的未來(lái)收益；BOT依賴項(xiàng)目。TOT政府具有完全的控制權(quán)。

PFI，私人主動(dòng)融資，有三種典型類型：在經(jīng)濟(jì)上自立的項(xiàng)目；向公共部門出售服務(wù)的項(xiàng)目；合資經(jīng)營(yíng)；

PFI模式的優(yōu)點(diǎn)：有廣泛的適用范圍；能夠廣泛吸引經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的私營(yíng)部門或非官方投資者，參與產(chǎn)品的產(chǎn)出；吸引私人部門知識(shí)、技術(shù)和管理方法，提高公共項(xiàng)目的效率和降低產(chǎn)出成本，便社會(huì)資源配置更加合理化；最大優(yōu)勢(shì)在于是政府公共項(xiàng)目投融資和建設(shè)管理方式的重要制度創(chuàng)新。

項(xiàng)目融資的階段與步驟

項(xiàng)目融資的階段：投資決策分析；融資決策分析；融資結(jié)構(gòu)分析；融資談判和項(xiàng)目融資的執(zhí)行

項(xiàng)目融資的框架結(jié)構(gòu)由四個(gè)模塊組成，項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)；項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)；項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)；項(xiàng)目信用保證結(jié)構(gòu)；

融資決策分析階段的主要工作：選擇項(xiàng)目的融資方式------決定是否采用項(xiàng)目融資；任命項(xiàng)目融資顧問(wèn)-----明確融資任務(wù)和具體目標(biāo)要求；

融資結(jié)構(gòu)分析階段的主要工作：評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素；評(píng)價(jià)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)和資金結(jié)構(gòu)------修正項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)；

融資談判階段的主要工作：選擇銀行、發(fā)出項(xiàng)目融資建議書(shū)；組織貸款銀團(tuán)；

起草融資法律文件；融資談判；

融資執(zhí)行階段的主要工作：簽署項(xiàng)目融資文件；執(zhí)行項(xiàng)目投資計(jì)劃；貸款銀團(tuán)經(jīng)理人監(jiān)督并參與項(xiàng)目決策；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制與管理；

對(duì)于銀行和其他債權(quán)人而言，項(xiàng)目融資的安全性來(lái)自：一是來(lái)自項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度；二來(lái)自項(xiàng)目之外的各種直接或間接的擔(dān)保。

項(xiàng)目融資的風(fēng)險(xiǎn)

按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的階段性劃分為：項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)階段風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目試生產(chǎn)階段風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)。

按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式劃分為：

信用風(fēng)險(xiǎn)，完工風(fēng)險(xiǎn)，生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，資源風(fēng)險(xiǎn)，能源和原材料供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)按經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)類別劃分

管理風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)，政治風(fēng)險(xiǎn)（1）國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)（2）國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)法律穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)，環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)。

按照項(xiàng)目的投入要素劃分為：人員風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn)。

按照項(xiàng)目的可控制性劃分為：項(xiàng)目的核心風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（項(xiàng)目的金融風(fēng)險(xiǎn)、部分項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目的政治風(fēng)險(xiǎn)）。

第二篇：項(xiàng)目融資申請(qǐng)書(shū)

xxxxxxxxxxxx經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目

融 資 申 請(qǐng) 書(shū)

xxxxxxxxxxxx由于進(jìn)行擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地項(xiàng)目，本次項(xiàng)目預(yù)算需要資金xxxx萬(wàn)元人民幣，期限xxxx個(gè)月，項(xiàng)目理由如下：

一、醫(yī)院基本情況

xxxxxxxxxxxx，該院注冊(cè)資本xxxxx萬(wàn)元，實(shí)收資本xxxxx萬(wàn)元，醫(yī)院總資產(chǎn)為xxxxx萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為xxxxx萬(wàn)元；xxxxx年全年?duì)I業(yè)收入為xxxxx萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)性質(zhì)為私人絕對(duì)控股盈利性醫(yī)院，法人代表xxxxxxx，機(jī)構(gòu)地址： 市 路 號(hào)。

xxxxxxxxxxxx是一所綜合性二級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，2012年被xxxx市衛(wèi)生局確認(rèn)為二級(jí)綜合醫(yī)院，該院收入主要有醫(yī)療收入、藥品收入和其他收入，全部收支由該院統(tǒng)一管理和使用，自求資金平衡。醫(yī)院現(xiàn)有干職工xxx人，其中具有高級(jí)職稱的 xx人，中級(jí)職稱（含藥、護(hù)、技）x 人。擁有病床 xx 張，實(shí)際開(kāi)放床 xx 張，年門診人次近xxx 萬(wàn)余人次，住院病人 xxx 多人次。醫(yī)院擁有醫(yī)療設(shè)備 余萬(wàn)元，醫(yī)院占地 xxx 畝，醫(yī)療用房 xxxx平米。該院通過(guò)近年建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療水平都有長(zhǎng)足的提高。現(xiàn)已成為全市私營(yíng)醫(yī)院中規(guī)模大，效益好的現(xiàn)代化綜合醫(yī)院。

二、法人代表情況

醫(yī)院法人代表xxxxxxx，大學(xué)文化。2004年成立xxxxxxxxxxxx，租用場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)，積累了一定的社會(huì)辦醫(yī)院的管理經(jīng)驗(yàn)，有著高度的社會(huì)責(zé)任感和事業(yè)心。

三、本次項(xiàng)目需要額度及用途

近年來(lái)醫(yī)院醫(yī)療業(yè)務(wù)逐年增加，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地不能滿足經(jīng)營(yíng)需要，根據(jù)國(guó)家關(guān)于促進(jìn)社會(huì)辦醫(yī)加快發(fā)展民營(yíng)醫(yī)院的若干規(guī)定《國(guó)辦發(fā)（2015）45號(hào)》精神，董事會(huì)決定擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，本次項(xiàng)目需要資金額度 萬(wàn)元，主要用于收回?？稻C合樓（現(xiàn)用作福程大酒店），改作醫(yī)療營(yíng)業(yè)場(chǎng)地，建筑面積平米，增加特色醫(yī)療?？蒲钢行?、體檢中心、腫瘤醫(yī)療?？?，還將新增科室的住院病房床位、醫(yī)療器械以及房屋裝修等。

1、新擬增醫(yī)療設(shè)備清單

設(shè)備名稱 預(yù)計(jì)金額（萬(wàn)元）CT模擬定位機(jī) xxxxx 三維治療計(jì)劃系統(tǒng) xxxxx 計(jì)量?jī)x xxxxx 磁共振（MRI）xxxxx 計(jì)算機(jī)X線斷層攝影 xxxxx 合 計(jì)

2、預(yù)計(jì)裝修費(fèi)用，xxxxxx萬(wàn)元

四、抵押物

公司位于 xxxxxxxxxxxx醫(yī)院大樓、xxxxx酒店，共計(jì)建筑面積xxxxxx平米，以及醫(yī)院的醫(yī)療設(shè)備xxxxx萬(wàn)元，全部評(píng)估價(jià)值xxxx億元。

綜上所述，我公司有良好的信譽(yù)程度，經(jīng)營(yíng)情況良好，有足夠的抵押物，有可靠的還貸來(lái)源。望貴銀主批準(zhǔn)融資為謝！

xxxxxxxxxxxx 201x.x.xx

第三篇：項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)

甘肅黃石投資管理公司項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)

融資計(jì)劃書(shū)目錄

一、公司介紹

二、項(xiàng)目分析

三、市場(chǎng)分析

四、管理團(tuán)隊(duì)

五、財(cái)務(wù)計(jì)劃

六、融資方案的設(shè)計(jì)

七、摘要

一、公司介紹

1、公司簡(jiǎn)介

甘肅黃石投資管理公司成立于2013年11月21日，公司始終堅(jiān)持“奉獻(xiàn)社會(huì)、誠(chéng)實(shí)守信”的經(jīng)營(yíng)方針和立足甘肅、著眼全國(guó)、面向世界的發(fā)展戰(zhàn)略定位。公司的目標(biāo)是迅速成長(zhǎng)為多元化產(chǎn)業(yè)公司。經(jīng)營(yíng)范圍：工程項(xiàng)目投資、房地產(chǎn)投資、城市建設(shè)項(xiàng)目投資、風(fēng)電項(xiàng)目、商業(yè)、農(nóng)業(yè)及教育項(xiàng)目的投資；投資管理及咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)。

2、公司現(xiàn)狀

公司已投資地產(chǎn)項(xiàng)目景泰塞維利亞生態(tài)住宅項(xiàng)目、總投資3.75億元，天水生態(tài)林業(yè)項(xiàng)目，總投資2.25億元，天祝風(fēng)電項(xiàng)目、投資1億元，蘭州土地平整項(xiàng)目、總投資4.2億元，業(yè)務(wù)遍及甘肅省范圍內(nèi)。公司正在積極籌建甘肅最大規(guī)模的以養(yǎng)生、養(yǎng)老為特色的旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基地。截止目前，公司投資規(guī)模已達(dá)12億元人民幣。

3、股東實(shí)力

4、歷史業(yè)績(jī)

自2013年以來(lái)，已形成集投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)為一體的產(chǎn)業(yè)體系，具有良好的品牌影響力和強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目?jī)A注了黃石人的理念和追求。

在發(fā)展過(guò)程中，甘肅黃石投資管理公司秉承“勤奮創(chuàng)業(yè)，持之以恒”之企業(yè)精神，致力于推動(dòng)蘭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為家鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)再次騰飛奉獻(xiàn)著自己的智慧、熱情和力量！

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會(huì)決議

對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。

2、項(xiàng)目來(lái)歷

項(xiàng)目來(lái)歷是指項(xiàng)目的來(lái)龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開(kāi)工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。

4、資金投入

自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。

5、市場(chǎng)定位

指項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等

6、建造的過(guò)程和保證

項(xiàng)目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用。

三、市場(chǎng)分析

1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析

房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復(fù)雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢(shì)波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒(méi)有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項(xiàng)目的分析來(lái)代替。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例

分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)量等情況。

4、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素

未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很難預(yù)料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測(cè)。

四、管理團(tuán)隊(duì)

1、人員構(gòu)成公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會(huì)對(duì)投資的安全有很大的保障。

2、組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。

3、管理規(guī)范性

管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)。可以由專門的管理顧問(wèn)公司來(lái)評(píng)價(jià)和說(shuō)明。

4、重大事項(xiàng)

對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

五、財(cái)務(wù)計(jì)劃

一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。本部分一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來(lái)源和運(yùn)用等內(nèi)容。其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。

六、融資方案的設(shè)計(jì)

1、融資方式

(1)股權(quán)融資方式(注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項(xiàng)目在內(nèi))的股權(quán)進(jìn)行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)

A、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)

B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)

(2)債權(quán)融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉(zhuǎn)股的融資方式

投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。

(4)房地產(chǎn)信托融資

(5)多種融資方式的組合在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力;在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。

2、融資期限和價(jià)格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風(fēng)險(xiǎn)分析(任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說(shuō)明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。)

對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。

A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。

C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

D、融資者對(duì)投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。

F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)化解方案

A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。

B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專款專用。

C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。

4、退出機(jī)制(絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。)

A、股權(quán)方式融資的退出

項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出;

項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅;

B、債權(quán)方式融資退出

項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息;

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。

6、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。

七、摘要

長(zhǎng)篇的融資報(bào)告是提供給有融資意向的客戶來(lái)認(rèn)真讀的，而對(duì)于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對(duì)融資報(bào)告的高度濃縮，因此，言簡(jiǎn)意賅就非常重要。

第四篇：項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)

塔城市星海灣項(xiàng)目融資方案

一、融資項(xiàng)目名稱：塔城市星海灣開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

二、融資項(xiàng)目主體：新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

三、融資主體簡(jiǎn)介：

新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一家新成立的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其各個(gè)股東都是從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的資深專家。以前合作在全疆各地州均開(kāi)發(fā)有項(xiàng)目。

四、融資項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

1、項(xiàng)目地址

塔城市星海灣開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于塔城市221省道南側(cè)，塔爾巴哈臺(tái)南路交匯處。東臨塔城市最大商業(yè)綜合體（華寶市場(chǎng)），南面是塔城市新建的塔城火車站，西面是塔城市規(guī)劃新建大型人工湖。

2、主要規(guī)劃指標(biāo)

項(xiàng)目計(jì)劃總占地80畝，建筑面積：80000平方米 用地性質(zhì)：商住兩用地，商業(yè)20%，住宅80% 容積率：1.5 建筑密度：30% 綠地率：40%

2、地塊周邊規(guī)劃及環(huán)境優(yōu)勢(shì)

該地塊緊鄰面朝塔城市的主干道221省道及塔爾巴哈臺(tái)南路，根據(jù)塔城市政府規(guī)劃，地塊周邊將建設(shè)醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、文化廣場(chǎng)、電影院、人工湖、火車站等公共設(shè)施。

沿項(xiàng)目所在地東側(cè)即是華寶市場(chǎng)，西側(cè)即是塔城新建最大人工湖公園，環(huán)境優(yōu)越、交通便捷、10分鐘內(nèi)可滿足生活、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑等需求。

3、項(xiàng)目建設(shè)及進(jìn)展

我公司與塔城市市政府現(xiàn)已達(dá)成框架協(xié)議，取得R2地塊一處，預(yù)估土地80畝，項(xiàng)目土地出讓金3200萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)期為3 年，自2018年5月至2020年11月。

項(xiàng)目地址位于塔城市221省道與塔爾巴哈臺(tái)南路交匯處，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元。項(xiàng)目擬建設(shè)住宅64000平方米，商業(yè)16000平方米，地下車庫(kù)15000平方米。

五、融資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度

項(xiàng)目總投資20021萬(wàn)元，資金來(lái)源為股東自籌3200萬(wàn)元，擬融資500萬(wàn)元。剩余投資資金由市場(chǎng)銷售后收回資金填補(bǔ)。

預(yù)計(jì)融資資金一次性到賬，本金按3年分期償還，分紅按工程和銷售節(jié)點(diǎn)支付。預(yù)計(jì)投資收益比按1比4到5。即投資100萬(wàn)元預(yù)計(jì)總收益最低400萬(wàn)元。

六、項(xiàng)目投資估算

項(xiàng)目計(jì)劃總投資20021萬(wàn)元，其中土地款及出讓金3200萬(wàn)元，前期手續(xù)費(fèi)120萬(wàn)元，建筑安裝費(fèi)14400萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)421萬(wàn)元，公司運(yùn)營(yíng)成本1000萬(wàn)，銷售及財(cái)務(wù)成本1000萬(wàn)元,。

項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)計(jì)3年，自1028年5月至2020年11月。預(yù)計(jì)3年完成總投資的100%，即完成投資20021萬(wàn)元。

項(xiàng)目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)80畝，凈地，不涉及拆遷費(fèi)用，公司前期已投入3200萬(wàn)元用于支付土地費(fèi)用。前期手續(xù)120萬(wàn)元，主要包括項(xiàng)目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)丈量費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)等。

建筑安裝工程費(fèi)14400萬(wàn)元，主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)，按每平方1800的單位造價(jià)、建筑面積80000平方米相乘確定?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)421萬(wàn)元，主要包括道路工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、積水工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供暖工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、電視工程費(fèi)、照明工程費(fèi)、景觀綠化工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)、安防職能工程費(fèi)，按建筑安裝工程費(fèi)等。

銷售及財(cái)務(wù)成本1000萬(wàn)元，如財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售及廣告費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等。

公司運(yùn)營(yíng)成本1000萬(wàn)元，如公司員工工資，辦公場(chǎng)所，企業(yè)車輛等。

七、項(xiàng)目銷售收入及稅費(fèi)

項(xiàng)目擬建設(shè)住宅公寓面積80000平方米；商鋪可售16000平方米。根據(jù)塔城市以及項(xiàng)目所在地附近房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的調(diào)查，住宅和公寓的平均售價(jià)為3800元/平方米，商鋪的價(jià)格預(yù)計(jì)平均售價(jià)為11000元/平方米。預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售部分可實(shí)現(xiàn)收入24320（住宅）+17600（商業(yè)）=41920萬(wàn)元。項(xiàng)目銷售期3年，自2018年5月至2020年11月。預(yù)計(jì)2018年完成銷售住宅50%，實(shí)現(xiàn)銷售額13000 萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2019年完成銷售住宅80%，實(shí)現(xiàn)總銷售額22400萬(wàn)元；

預(yù)計(jì)2020年完成總銷售銷售80%，實(shí)現(xiàn)收入33536萬(wàn)元；剩余尾盤在小區(qū)交付使用后清盤銷售。

與銷售收入直接相關(guān)的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、教育附加稅等，預(yù)計(jì)發(fā)生各項(xiàng)稅費(fèi)2400萬(wàn)元。

新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

2018年3月29日

第五篇：項(xiàng)目融資設(shè)計(jì)

成遂高速公路項(xiàng)目融資模式設(shè)計(jì)

建筑與土木工程學(xué)院2008級(jí)工程造價(jià)4班潘靜薇學(xué)號(hào)：***

一、摘要 成遂高速公路建設(shè)需要的巨額資金要通過(guò)項(xiàng)目融資來(lái)獲得，運(yùn)用何種融資，模

式能是項(xiàng)目獲得最大的利益，是本文的論點(diǎn)。通過(guò)對(duì)比資產(chǎn)證券化融資模式和直接銀行貸款融資模式的對(duì)比，最終選定資產(chǎn)證券化融資模式更加適合泵項(xiàng)目。

關(guān)鍵詞高速公路融資資產(chǎn)證券化銀行貸款

二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

2010年重慶高速公路發(fā)展有限公司中標(biāo)成遂高速公路項(xiàng)目，成為該BOT項(xiàng)目的業(yè)主法人，獲得25年特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，并同時(shí)捆綁與遂渝高速公路經(jīng)營(yíng)。為了成遂高速公路項(xiàng)目，公司成立了成遂高速公路項(xiàng)目公司——重慶高速成遂高速公路有限公司，具體實(shí)施成遂高速公路的建設(shè)、管理和經(jīng)營(yíng)。

該項(xiàng)目位于成都至遂寧之間，成遂高速公路的建設(shè)是聯(lián)通遂寧至成都的經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵所在，是造福子孫的工程，該項(xiàng)目總投資60億人民幣，其中自有資金20%，為12億人民幣，建設(shè)資金融資為80%，為48億人民幣，如何降低成本，最大限度的降低獲得資金的成本和提高資金收益是公司最迫切的需求。

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)高速公路建設(shè)融資方式已經(jīng)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的單一依靠政府投資，逐步發(fā)展到政府融資和社會(huì)融資相結(jié)合、金融資本與產(chǎn)業(yè)資本相結(jié)合的各種融資渠道，在實(shí)踐中運(yùn)用了銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、利用外資與民間資本等各種渠道，要滿足成遂高速公路項(xiàng)目的建設(shè)資金的需求，就要在完善現(xiàn)有傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)，提高效率和控制能力，降低成本。

三、環(huán)境分析政治環(huán)境：a：國(guó)家風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)政治穩(wěn)定，外交友好，經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，社會(huì)安定，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平開(kāi)放，國(guó)家信譽(yù)良好，綜合國(guó)力不斷增強(qiáng)，所以國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)小，高速公路項(xiàng)目也是國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目，所以因國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)造成損失的可能性小。

b：政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)一般是政府對(duì)于項(xiàng)目的支持度是否降低，從政策的傾向上看，特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中的高速公路項(xiàng)目融資修建肯定是長(zhǎng)期的政策，政策的連貫性會(huì)較好，以后的發(fā)展肯定是有利的。但是我國(guó)國(guó)內(nèi)對(duì)運(yùn)用國(guó)內(nèi)資金融資還沒(méi)有明確的管理，有一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。法律環(huán)境：a 立法方面 目前我國(guó)已經(jīng)有《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》、《貸款通則》、《我國(guó)投資項(xiàng)目外匯管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)和一些國(guó)際公約可以規(guī)范和保障高速公路項(xiàng)目融資在實(shí)施過(guò)程中的在法律法規(guī)方面的需求，但還沒(méi)有針對(duì)性強(qiáng)的項(xiàng)目融資法律，存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。b 執(zhí)法方面 當(dāng)初先糾紛時(shí)，我國(guó)有較為完善的法律體系，可以仲裁也可訴訟，同時(shí)有嚴(yán)格的法律執(zhí)行體系來(lái)執(zhí)行仲裁結(jié)果或者訴訟結(jié)果，保護(hù)投資方的合法權(quán)益，保障貸款方的投資收益。金融環(huán)境：a 金融市場(chǎng)體系 我國(guó)金融市場(chǎng)體系還在發(fā)展階段，但是發(fā)展方向樂(lè)觀，向著完善結(jié)構(gòu)，健全機(jī)制，形成高效的金融機(jī)構(gòu)體系和發(fā)達(dá)的信用關(guān)系，擁有有效管理先進(jìn)的操作手段和具有較高管理水平的管理人員方向前進(jìn)，前景樂(lè)觀。

b 金融體制 我國(guó)的金融體制還比較嚴(yán)格，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)較大特別是關(guān)乎民生的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，限制還比較多，因此在金融體制方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

四、融資模式初步考慮的融資方法

A方案 資產(chǎn)證券化項(xiàng)目融資模式

資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動(dòng)性，但預(yù)計(jì)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過(guò)一定的結(jié)構(gòu)安排，對(duì)資產(chǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)與要素進(jìn)行分離和重組，進(jìn)而轉(zhuǎn)換為在金融市場(chǎng)可以出售和流通的證券的行為。

高速公路就是一種資產(chǎn)流動(dòng)性低，但能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金回流的資產(chǎn)，非常適合進(jìn)行資產(chǎn)證券化。由于成遂高速公路項(xiàng)目公司同時(shí)擁有遂渝高速公路特許經(jīng)營(yíng)權(quán)和廣告權(quán)，公司完全可以通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行融資，以遂渝高速公路的通行費(fèi)收入進(jìn)行資產(chǎn)證券化，可行性很高。

（1）明確基礎(chǔ)資產(chǎn)

高速公路集團(tuán)本次高速公路收費(fèi)證券化融資的基礎(chǔ)資產(chǎn)可定為遂渝高速公路未來(lái)25年的全部通行費(fèi)收入。

（2）確定發(fā)行規(guī)模

發(fā)行的規(guī)模要有所需要的資金額度確定。因?yàn)榭傎Y金需求量大，封開(kāi)滾動(dòng)發(fā)行。

（3）選擇證券種類

債券采用優(yōu)先、次級(jí)債券分檔技術(shù)，優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)，發(fā)行對(duì)象為外部投資者；次級(jí)不評(píng)級(jí)，發(fā)行對(duì)象為母公司、關(guān)聯(lián)公司或其他投資者。優(yōu)先級(jí)債券優(yōu)先獲得本金償付，當(dāng)優(yōu)先級(jí)債券償付完本息后次級(jí)債券才開(kāi)始償還本金。若高速公路未來(lái)的收費(fèi)總收入不足以支付債券本息，則在次級(jí)檔本金數(shù)額內(nèi)的缺少額都由次級(jí)債券的所有者自行承擔(dān)。優(yōu)先級(jí)債券風(fēng)險(xiǎn)小，信用等級(jí)高，但相應(yīng)的收益比次級(jí)債券低。優(yōu)先級(jí)和次級(jí)債券的結(jié)構(gòu)滿足不同風(fēng)險(xiǎn)偏好者的需求。優(yōu)先級(jí)和次級(jí)債券的分配比例要由發(fā)行規(guī)模、通行費(fèi)收入統(tǒng)計(jì)后綜合確定。

（4）信用增級(jí)

本方案適用備付金賬戶方式來(lái)做信用增級(jí)。備付金賬戶用來(lái)保證當(dāng)高速公路未來(lái)收費(fèi)收入沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的金額，不能按時(shí)支付債券本息時(shí)，信托人有足夠的資金來(lái)滿足償債的要求。備付金賬戶有信托人管理，他的資金來(lái)源一是在債券發(fā)行后，直接從發(fā)行收入中提取一部分作為備付金賬戶的資金，二是在債券到期之前，每年從超過(guò)債券本息的收費(fèi)收入中提取一部分的金額進(jìn)入到備付金賬戶，直到其中的金額達(dá)到事先設(shè)定的水平。備付金賬戶的資金由信托人管理，可以投資于其他信用評(píng)級(jí)更高的債券中，讓其保值增值。

B方案 銀行貸款

（1）融資額度、期限、利率

本項(xiàng)目的融資額度為48億元人民幣，可選擇單一融資銀行、聯(lián)合貸款或者銀團(tuán)貸款方式來(lái)籌集資金。國(guó)內(nèi)銀行通?？商峁?0年左右的中長(zhǎng)期貸款。本項(xiàng)目有機(jī)會(huì)獲得國(guó)內(nèi)融資市場(chǎng)中最高的優(yōu)惠利率水平，基準(zhǔn)利率下降10%左右。

（2）組合融資方案

從成本最低角度出發(fā)，組合融資可以有效降低成本，所以確定項(xiàng)目融資的組合方案?？捎芍虚L(zhǎng)期貸款、項(xiàng)目臨時(shí)周轉(zhuǎn)貸款、票據(jù)、委托貸款共同組合而成。

（3）融資籌資方式

找到一家較大的銀行來(lái)帶頭組成銀團(tuán)貸款，或者參加聯(lián)合貸款。負(fù)責(zé)人只需要和一家銀行溝通，可以很大程度上的簡(jiǎn)化工作，大型銀行因?yàn)橛胸S富的融資經(jīng)驗(yàn)，可以幫助項(xiàng)目在較短的時(shí)間內(nèi)，順利完成融資。

2A、B方案比較

資產(chǎn)證券化方式隔斷了項(xiàng)目原始權(quán)益人自身的風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金收入的風(fēng)險(xiǎn)，使其清償債券本息的資金僅與項(xiàng)目資產(chǎn)的未來(lái)收入有關(guān)，加上在證券市場(chǎng)發(fā)行的債券是由眾多的投資者夠買的，從而分散了投資風(fēng)險(xiǎn)。而銀行貸款則項(xiàng)目原始權(quán)益人就是債務(wù)人，貸款的償還全部由其承擔(dān)。

又因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化融資是通過(guò)發(fā)行高檔投資債券募集資金，這種負(fù)債不反應(yīng)在原始受益人的資產(chǎn)負(fù)債表上，從而避免了原始受益人資產(chǎn)質(zhì)量的限制。同時(shí)利用成熟的項(xiàng)目融資改組技巧，將項(xiàng)目資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流量包裝成高質(zhì)量的證券投資對(duì)象，充分顯示了金融創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)。

再而因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化的債券的信用風(fēng)險(xiǎn)得到了SPC的信用擔(dān)保，是高檔投資級(jí)證券，并且還能在二級(jí)市場(chǎng)上流通，變現(xiàn)能力強(qiáng)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，從而具有強(qiáng)大的吸引力。還有其籌資的成本也遠(yuǎn)小于直接銀行貸款。

3最終選擇

因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化的成本低，在這個(gè)項(xiàng)目中的可行性高，具有籌資的強(qiáng)大能力，同時(shí)項(xiàng)目公司的風(fēng)險(xiǎn)也得到了很好的分擔(dān)，因此本項(xiàng)目選擇資產(chǎn)證券化融資模式是相對(duì)較優(yōu)的方案，所以最終選擇資產(chǎn)證券化的融資模式。

五、采用信用擔(dān)保形式選用的信用擔(dān)保形式及原因

選擇政府提供信用擔(dān)保。我國(guó)政府機(jī)構(gòu)作為擔(dān)保人在項(xiàng)目融資中是極為普遍的。政府機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目提供擔(dān)保多從發(fā)展本國(guó)或者本地經(jīng)濟(jì)、增加就業(yè)、增加出口、改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境等目的出發(fā)，這種擔(dān)保對(duì)于大型的工程項(xiàng)目的建設(shè)十分重要，對(duì)于本公路也有很好的作用，因?yàn)檎慕槿肟梢詼p少政治風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)投資者的信心，而這類擔(dān)保是從其他途徑所得不到的。

政府作為項(xiàng)目融資擔(dān)保人的另一個(gè)目的是通過(guò)提供融資擔(dān)?；蛘唛L(zhǎng)期購(gòu)買協(xié)議等間接參與項(xiàng)目，從而避免政府直接股份參與，同時(shí)也達(dá)到參與項(xiàng)目投資促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目的，所以政府也會(huì)愿意積極的提供擔(dān)保。

六、總結(jié)

成遂高速公路的建設(shè)將有利于成渝片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是政府部門重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，不論是項(xiàng)目中標(biāo)方還是政府以及廣大公眾，都希望此項(xiàng)目能順利良好的落實(shí)，資產(chǎn)證券化融資模式可以幫助項(xiàng)目更好的獲得資金，從而為按時(shí)按量完工做出保證，而且政府的擔(dān)保也為投資者增強(qiáng)了信心，是項(xiàng)目成功的又一保證。

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