關于加強市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點建議

今年7月，市人大常委會城建環(huán)保工委在錢世茂副主任的帶領下，就市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。調(diào)研組聽取了市建設局關于市區(qū)物業(yè)管理工作情況的匯報，先后赴婺城區(qū)、金華經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和金東區(qū)召開了由區(qū)政府及有關部門、街道、社區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會代表等參加的調(diào)研座談會，并召開座談會聽取了市相關部門單位對物業(yè)管理工作的建議意見。

一、市區(qū)物業(yè)管理基本情況和存在的主要問題

近年來，我市物業(yè)管理工作發(fā)展較快，服務范圍、內(nèi)容和領域不斷拓展，行業(yè)發(fā)展水平和服務能力不斷提升，物業(yè)服務行業(yè)逐步向社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的方向轉(zhuǎn)化。據(jù)市建設部門提供的數(shù)據(jù)，截止今年6月，市區(qū)實施物業(yè)管理項目313個，服務面積1400多萬平方米。全市物業(yè)服務企業(yè)94家，從業(yè)人員4800多人。2014年市區(qū)物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入14563萬元，上交稅金882萬元。

從調(diào)查情況看，居民對小區(qū)物業(yè)管理的意見較多，要求加強物管工作的呼聲強烈。當前市區(qū)物業(yè)管理工作存在的困難和問題主要有以下三個方面：

（一）物業(yè)收費標準低、繳費難。

目前市區(qū)的前期物業(yè)服務收費標準制定于2010年，已不適應這幾年人工成本、生產(chǎn)資料成本大幅上揚的實際。加之相當一部分小區(qū)入住率低，業(yè)主自覺繳費率低，物管費拖欠現(xiàn)象嚴重，相當一部分的物管企業(yè)處于虧損狀態(tài)。如金華經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)7個社區(qū)70個小區(qū)截止2013年底，共欠繳物業(yè)管理費860多萬元，一部分小區(qū)物業(yè)費收繳率不到50%。形成了物管費低、收費難—降低服務標準—物管收費更難的惡性循環(huán)，物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的事件時有發(fā)生。

（二）業(yè)委會運作不規(guī)范。

業(yè)主委員會是廣大業(yè)主的自治組織，在物業(yè)管理工作中起著非常重要的作用?！墩憬∥飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定，條件具備的小區(qū)應當成立業(yè)主委員會。但在實踐中，很多小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有成立業(yè)主委員會。據(jù)統(tǒng)計，市區(qū)建立業(yè)主委員會的小區(qū)不足50%。由于缺少業(yè)委會這個溝通協(xié)商的平臺，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾無法及時得到溝通化解。

（三）工作機制尚未理順。

一是監(jiān)管力量薄弱。區(qū)、街道、社區(qū)缺乏相應的專職工作人員，市區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度沒有按照《金華市區(qū)物業(yè)管理辦法》要求建立，部門聯(lián)動、積極參與、齊抓共管的工作格局還未形成。二是物業(yè)公司依附開發(fā)商現(xiàn)象嚴重。前期物業(yè)管理沒有形成市場化運作方式，物業(yè)公司和房地產(chǎn)開發(fā)商存在依附關系，房地產(chǎn)商為了促進房屋銷售，對物業(yè)公司進行了“暗補”，對后期物業(yè)服務和管理造成不利影響。三是房屋維修金申請使用難。根據(jù)《金華市區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定，申請房屋維修基金需三分之二以上的業(yè)主同意。在調(diào)查中不少小區(qū)反映，該規(guī)定操作難度較大，造成維修計劃無法及時實施。

二、幾點建議

（一）要統(tǒng)一思想，切實提高物業(yè)管理工作重要性的認識。

小區(qū)物業(yè)管理小事不小，事關千家萬戶，對提高城市管理水平、改善居住條件、構建和諧社會意義重大。市、政府及有關部門要充分認識做好小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性、必要性，把它作為一項民生實事列入重要議事日程，切實把它抓緊抓實抓到位。要加強領導，建議成立由分管市長任組長，相關部門負責人為成員的市區(qū)物業(yè)管理工作領導小組。要按照《金華市區(qū)物業(yè)管理辦法》的要求，督促婺城區(qū)、金東區(qū)和開發(fā)區(qū)建立物業(yè)主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會、公安派出所和物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的各種糾紛。

（三）要多措并舉，積極破解物業(yè)管理收費難問題。

一是要盡快調(diào)整市區(qū)前期物管收費標準。在嚴格核算物業(yè)服務成本、服務項目的基礎上，重新制定合理的前期物業(yè)服務收費標準。要加強物業(yè)前期管理，建立招投標制度，推動前期物業(yè)走上市場化軌道。二是要提高物業(yè)收費透明度。要監(jiān)督物業(yè)公司嚴格按照物業(yè)管理服務合同約定的收費項目、收費標準收費，讓業(yè)主享受質(zhì)價相當?shù)姆铡Ｎ飿I(yè)公司應及時向業(yè)主公布財務收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。三是要引導業(yè)主樹立正確的消費觀念。要加強相關法律法規(guī)宣傳，引導業(yè)主樹立花錢買服務的物業(yè)管理新觀念。對惡意不繳納物業(yè)管理費的行為，要果斷采取法律、行政、輿論等手段予以追繳，提高物業(yè)費收繳率。

（三）要強化指導，不斷提高業(yè)主委員會的自我管理能力。

業(yè)主物業(yè)管理意識和業(yè)主委員會自我管理能力的提高，直接影響小區(qū)的物業(yè)管理水平。一是要采取措施，指導幫助業(yè)委會成立。盡快出臺符合我市實際、操作性強的小區(qū)業(yè)委會成立辦法，將業(yè)委會成立情況納入街道辦事處和社區(qū)居委會的考核內(nèi)容。二是要探索業(yè)委會的激勵機制。明確業(yè)主委員會的工作任務和目標，給予業(yè)主委員會成員公平合理的補助，以保證業(yè)委會工作的可持續(xù)性。三是要加強監(jiān)管，規(guī)范業(yè)主委員會的行為。通過建立監(jiān)督機制、行為規(guī)范等制度，引導業(yè)委會成員規(guī)范行為，自覺接受全體業(yè)主的監(jiān)督。街道辦事處、社區(qū)居委會要對業(yè)主委員會的活動進行定期監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要及時制止，保證業(yè)委會有序運行。

（四）要積極探索，有效破解物業(yè)管理工作中的難點。

一是要加大對老舊小區(qū)的改造力度。積極探索老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，逐步清除阻礙我市物業(yè)管理健康發(fā)展的“死結”。二是要打破房屋維修基金使用難的困局。建議我市學習借鑒外地經(jīng)驗，積極進行簡化房屋維修基金使用程序方面的探索實踐。三是妥善解決開發(fā)建設遺留問題。重點針對存在物業(yè)糾紛小區(qū)的房屋質(zhì)量、配套設施、權屬界定及規(guī)劃變更、合同規(guī)范等問題，有針對性地提出解決措施。