第一篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之一

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之一：收入的確定

(2010-11-13 13:14:53)轉(zhuǎn)載

標(biāo)簽： 分類： 財(cái)稅家園

委托銷售 確認(rèn) 房地產(chǎn)行業(yè) 營業(yè)收入 商品房銷售收入 財(cái)經(jīng)

寫在前面：房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是我國財(cái)稅收入的重要支柱，同時(shí)也由于其涉及稅種眾多、情況復(fù)雜成為多年來人們關(guān)注的焦點(diǎn)行業(yè)。近期，經(jīng)濟(jì)適用房、物業(yè)稅等地產(chǎn)關(guān)鍵詞再度引發(fā)社會(huì)熱議。為此我們從此期開始，將房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查工作中需要注意的問題、技巧和方法進(jìn)行詳細(xì)的歸納及整理，供大家參考。

房地產(chǎn)業(yè)收入的確定

一、收入核算范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。

二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：

1、采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。

2、采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

3、采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實(shí)際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。

4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：

（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入，提前付款的，在實(shí)際付款日確定。

（4）以基價(jià)并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售的，按基價(jià)加分成于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。

5、待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷售收入。

6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。

三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)

開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。

預(yù)計(jì)營業(yè)利潤=預(yù)售收入×利潤率

待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤，與預(yù)計(jì)利潤的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)

1、下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

2、收入確認(rèn)時(shí)限

在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。

3、收入確認(rèn)方法和順序

（1）按本企業(yè)最近或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；

（2）同類開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值；

（3）按成本利潤率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定

1、一個(gè)納稅年度的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；

2、不在一個(gè)納稅年度采用完工百分比法按季確認(rèn)；

3、節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場價(jià)確認(rèn)。

六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之三

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之三：檢查的方法

(2010-11-13 14:03:09)轉(zhuǎn)載 標(biāo)簽： 分類： 財(cái)稅家園

房產(chǎn) 檢查 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目開發(fā) 財(cái)經(jīng)

一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書，掌握開發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷售合同及入住時(shí)間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合

在掌握項(xiàng)目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售地實(shí)地盤點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問題。

四、營業(yè)成本的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

1、審查成本計(jì)算是否正確

審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。成本對(duì)象總成本=（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開發(fā)間接費(fèi)）

預(yù)計(jì)開發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書，檢查預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

審查有無將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

重點(diǎn)審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

2、配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3、注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

4、檢查有無白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。

五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。

向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

六、管理費(fèi)用的檢查

1、人工費(fèi)用的檢查

管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)過程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時(shí)向財(cái)務(wù)提供，財(cái)務(wù)人員未及時(shí)按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個(gè)小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)數(shù)額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動(dòng)經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。

檢查企業(yè)有無購入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費(fèi)用的檢查

1、銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎(jiǎng)勵(lì)等末如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費(fèi)用。由于對(duì)銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。

3、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動(dòng)，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問題比較普遍。其中廣告費(fèi)根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號(hào)文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過比例部分可以無限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。

八、開發(fā)間接費(fèi)用的檢查

審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。

周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項(xiàng)，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報(bào)繳納，再銷售時(shí)注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。

在各項(xiàng)目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)?，多?shù)企業(yè)不分?jǐn)偂?/p>

九、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，對(duì)與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團(tuán)購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對(duì)象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡化延伸檢查的報(bào)請(qǐng)手續(xù)，縮短延伸檢查報(bào)批的時(shí)間；同時(shí)嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報(bào)制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3、為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，檢查人員可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有更加直觀、真實(shí)的認(rèn)識(shí)和了解。更有針對(duì)性地開展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項(xiàng)目和計(jì)稅依據(jù)。

4、通過與公安、司法等部門協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)與相關(guān)執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對(duì)典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時(shí)嚴(yán)格稅務(wù)執(zhí)法的標(biāo)準(zhǔn)，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個(gè)行業(yè)的稅收秩序。

第三篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解

一、收入核算范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。

二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：

1、采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。

2、采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

3、采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實(shí)際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。

4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：

（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入，提前付款的，在實(shí)際付款日確定。

（4）以基價(jià)并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售的，按基價(jià)加分成于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。

5、待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷售收入。

6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。

三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)

開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。

預(yù)計(jì)營業(yè)利潤=預(yù)售收入×利潤率

待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤，與預(yù)計(jì)利潤的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)

1、下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

2、收入確認(rèn)時(shí)限

在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。

3、收入確認(rèn)方法和順序

（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；

（2）同類開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值；

（3）按成本利潤率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定

1、一個(gè)納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；

2、不在一個(gè)納稅采用完工百分比法按季確認(rèn)；

3、節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場價(jià)確認(rèn)。

六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

房地產(chǎn)行業(yè)成本的核算

一、確定成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目

房地產(chǎn)業(yè)成本以項(xiàng)目作為核算對(duì)象，一般以獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)項(xiàng)目；同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)相近的群開發(fā)項(xiàng)目，開工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，也可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；規(guī)模大、工期長的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。

房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本。

二、成本核算項(xiàng)目

房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項(xiàng)目包括：

1、土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：包括征地費(fèi)、安置費(fèi)及原建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2、前期工程費(fèi)：開發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、場地平整等費(fèi)用。

3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)用。

4、建筑安裝工程費(fèi)：房屋建設(shè)施工過程中的各項(xiàng)費(fèi)用。

5、配套設(shè)施費(fèi)：能分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車棚、居委會(huì)、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。

6、開發(fā)間接費(fèi)：為開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用如現(xiàn)場管理人員工資、福利費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

三、房屋開發(fā)成本的核算方法

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（1）如能分清項(xiàng)目則直接計(jì)入開發(fā)成本

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）

（2）不能分清成本項(xiàng)目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項(xiàng)目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配（一般按建筑面積）

借：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本

貸：銀行存款等科目

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本

2、前期工程費(fèi)

能分清核算對(duì)象的直接計(jì)入開發(fā)成本，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?，然后?jì)入開發(fā)成本。

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款等科目

3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

4、建筑安裝工程費(fèi)

（1）自營工程，工程量較小的直接進(jìn)入工程開發(fā)成本

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：庫存材料（應(yīng)付賬款等）

工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進(jìn)行核算

借：工程施工

貸：銀行存款（庫存材料、應(yīng)付賬款等）

然后，根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配：

①開工報(bào)告確定工程成本核算對(duì)象；②按核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；③分配間接費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等；④按月計(jì)算施工實(shí)際成本；⑤根據(jù)完工報(bào)告結(jié)算實(shí)際成本。賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：工程施工

（2）發(fā)包工程及價(jià)款結(jié)算的核算：一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)，采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算。

5、配套設(shè)施費(fèi)

（1）對(duì)能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對(duì)象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本。賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款、庫存材料等科目

（2）對(duì)不能直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進(jìn)行歸集，然后按可銷售面積進(jìn)行分?jǐn)偂Ｙ~務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本—配套設(shè)施成本

貸：應(yīng)付賬款（庫存材料、預(yù)付賬款等）

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施成本

6、開發(fā)間接費(fèi)用

（1）對(duì)能分清開發(fā)項(xiàng)目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費(fèi)用可直接計(jì)入房屋開發(fā)成本，賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：應(yīng)付工資（累計(jì)折舊、銀行存款等）

（2）如有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)先歸集費(fèi)用再進(jìn)行分?jǐn)?/p>

借：開發(fā)間接費(fèi)用

貸：應(yīng)付工資、周轉(zhuǎn)房攤銷等

（3）如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費(fèi)用可只接進(jìn)入期間費(fèi)用—管理費(fèi)用。最后將間接費(fèi)用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_發(fā)成本。

四、開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品

待開發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品：

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

五、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本（或銷售成本）

根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本或銷售成本，其計(jì)算和賬務(wù)處理如下：

可售面積單位工程成本=項(xiàng)目預(yù)計(jì)總成本/總可售面積

經(jīng)營成本=已實(shí)現(xiàn)的銷售面積×可售面積單位工程成本

借：經(jīng)營成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

檢查技巧

一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書，掌握開發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷售合同及入住時(shí)間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合

在掌握項(xiàng)目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售地實(shí)地盤點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問題。

四、營業(yè)成本的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

1、審查成本計(jì)算是否正確

審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。成本對(duì)象總成本=（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開發(fā)間接費(fèi)）

預(yù)計(jì)開發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書，檢查預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

審查有無將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

重點(diǎn)審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

2、配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3、注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

4、檢查有無白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。

五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。

向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

六、管理費(fèi)用的檢查

1、人工費(fèi)用的檢查

管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)過程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時(shí)向財(cái)務(wù)提供，財(cái)務(wù)人員未及時(shí)按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個(gè)小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)

數(shù)額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動(dòng)經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。

檢查企業(yè)有無購入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費(fèi)用的檢查

1、銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎(jiǎng)勵(lì)等末如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費(fèi)用。由于對(duì)銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。

3、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動(dòng)，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問題比較普遍。其中廣告費(fèi)根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號(hào)文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過比例部分可以無限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。

八、開發(fā)間接費(fèi)用的檢查

審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。

周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項(xiàng)，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報(bào)繳納，再銷售時(shí)注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。

在各項(xiàng)目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)?，多?shù)企業(yè)不分?jǐn)偂?/p>

九、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，對(duì)與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團(tuán)購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對(duì)象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡化延伸檢查的報(bào)請(qǐng)手續(xù)，縮短延伸檢查報(bào)批的時(shí)間；同時(shí)嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報(bào)制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3、為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，檢查人員可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有更加直觀、真實(shí)的認(rèn)識(shí)和了解。更有針對(duì)性地開展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項(xiàng)目和計(jì)稅依據(jù)。

4、通過與公安、司法等部門協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)與相關(guān)執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對(duì)典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時(shí)嚴(yán)格稅務(wù)執(zhí)法的標(biāo)準(zhǔn)，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個(gè)行業(yè)的稅收秩序。

第四篇：房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧

房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧

一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書，掌握開發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷售合同及入住時(shí)間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合在掌握項(xiàng)目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售地實(shí)地盤點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問題。

四、營業(yè)成本的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

1.審查成本計(jì)算是否正確

審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。

成本對(duì)象總成本=（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開發(fā)間接費(fèi)）

預(yù)計(jì)開發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書，檢查預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

審查有無將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

重點(diǎn)審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

2.配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨(dú)

按項(xiàng)目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3.注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

4.檢查有無白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。

五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。

向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

六、管理費(fèi)用的檢查

1.人工費(fèi)用的檢查

管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2.印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)過程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時(shí)向財(cái)務(wù)提供，財(cái)務(wù)人員未及時(shí)按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個(gè)小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)數(shù)額往往不小。

3.其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動(dòng)經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。檢查企業(yè)有無購入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費(fèi)用的檢查

1.銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎(jiǎng)勵(lì)等末如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

2.虛增代理費(fèi)用。由于對(duì)銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。

3.廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動(dòng)，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問題比較普遍。其中廣告費(fèi)根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號(hào)文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅

銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過比例部分可以無限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。

八、開發(fā)間接費(fèi)用的檢查

審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。

周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項(xiàng)，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報(bào)繳納，再銷售時(shí)注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。在各項(xiàng)目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)?，多?shù)企業(yè)不分?jǐn)偂?/p>

九、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議

1.房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，對(duì)與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團(tuán)購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對(duì)象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡化延伸檢查的報(bào)請(qǐng)手續(xù)，縮短延伸檢查報(bào)批的時(shí)間；同時(shí)嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報(bào)制度，保證延伸檢查的效果。

2.由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3.為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，檢查人員可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有更加直觀、真實(shí)的認(rèn)識(shí)和了解。更有針對(duì)性地開展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項(xiàng)目和計(jì)稅依據(jù)。

4.通過與公安、司法等部門協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)與相關(guān)執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對(duì)典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時(shí)嚴(yán)格稅務(wù)執(zhí)法的標(biāo)準(zhǔn)，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個(gè)行業(yè)的稅收秩序

第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧的各稅種檢查

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧的各稅種檢查

一、營業(yè)稅

1、采用預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象。

2、采用“還本”方式銷售商品房時(shí)，是否是扣除“還本”的收入再申報(bào)納稅。

3、銀行按揭款收入有否申報(bào)納稅，有否掛于往來帳如“其他應(yīng)付款”不作預(yù)收帳款申報(bào)納稅。

4、以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。

5、開發(fā)商以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶的，是否按規(guī)定申報(bào)繳納計(jì)征營業(yè)稅。

6、以房產(chǎn)作為利潤分配給合作各方，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。

7、房產(chǎn)公司在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用如管道煤氣開戶費(fèi)等有否申報(bào)納稅。

8、將房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報(bào)納稅。

9、開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報(bào)納稅。

10、開發(fā)商聘請(qǐng)境外企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷等業(yè)務(wù)，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒有經(jīng)營機(jī)構(gòu)，又沒有代理人的情況下，開發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營業(yè)稅。

11、因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、利息收入是否并入營業(yè)額中申報(bào)納稅。

12、銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)的房屋價(jià)格是否合理。

13、單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。

14、納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

15、企業(yè)以房屋對(duì)外投資入股，在轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時(shí)有否申報(bào)納稅。

16、以不動(dòng)產(chǎn)投資入股取得固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，是否按“租賃業(yè)”申報(bào)營業(yè)稅。

17、以無形資產(chǎn)投資入股后又轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)有否申報(bào)納稅。

18、拍賣、被拍賣應(yīng)稅的無形資產(chǎn)，有否申報(bào)納稅。

19、以應(yīng)稅的無形資產(chǎn)投資入股，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，其取得的實(shí)物或其他（包括取得固定利潤）補(bǔ)償收入有否申報(bào)納稅。

20、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)收取的價(jià)外費(fèi)用（如培訓(xùn)費(fèi)、辦證費(fèi)等）有否申報(bào)納稅。

二、土地增值稅

檢查是否存在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入未按規(guī)定繳納土地增值稅的情況。重點(diǎn)檢查：

1、未竣工清算項(xiàng)目是否按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，竣工清算后是否按規(guī)定期限到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。

2、申報(bào)計(jì)征土地增值稅的收入額是否包括包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等全部收入。

3、申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定，其中：

（1）納稅人在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的，這部分土地的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否又做重復(fù)扣除？

（2）納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否作為開發(fā)間接費(fèi)用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除

（3）在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否已作為房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算扣除，而在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)又重復(fù)計(jì)算？

（4）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是否在“利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%”以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按“（取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%”以內(nèi)計(jì)算扣除。

（5）在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)，對(duì)已計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅是否重復(fù)扣除。

（6）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是否按《細(xì)則》第七條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計(jì)算的金額之加計(jì)20%的扣除。

4、增值額的計(jì)算，適用稅率、應(yīng)納稅額是否正確

三、房產(chǎn)稅

1、有否將生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報(bào)納稅。

2、免稅房產(chǎn)改變用途轉(zhuǎn)為應(yīng)稅房產(chǎn)后，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

3、新建的房屋應(yīng)從建成或使用的次月起計(jì)算繳稅，檢查時(shí)應(yīng)注意：（1）自行建造的應(yīng)稅房產(chǎn)交付使用后，有否長期掛“在建工程”帳，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

（2）固定資產(chǎn)未入帳，但已辦理了工程結(jié)算或已實(shí)際使用的房產(chǎn)是否按時(shí)繳納了房產(chǎn)稅。

（3）企業(yè)新建房產(chǎn)未驗(yàn)收，但已交付使用，是否僅就轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)帳部份繳納了房產(chǎn)稅，而對(duì)留在“在建工程”帳的部分未申報(bào)納稅。

4、已辦房改手續(xù)的職工住宅，固定資產(chǎn)帳未改變、仍提固定資產(chǎn)折舊的，有否繳納了房產(chǎn)稅。

5、新建辦公樓、招待所，有否把內(nèi)部照明設(shè)施裝修工程另設(shè)帳核算，未并入固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

6、企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。

7、有否將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施（如暖氣、下水管等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅。

8、對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建后，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計(jì)繳了房產(chǎn)稅。

9、對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計(jì)繳房產(chǎn)稅。

四、土地使用稅

1、已征用未開發(fā)的土地是否也按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。

2、未銷售的商品房占用的土地是否繳納了土地使用稅。

五、印花稅

各類購銷合同、建筑安裝工程承包合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同、借款合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)是否按規(guī)定貼花。

六、企業(yè)所得稅

（一）收入檢查要點(diǎn)：

1、開發(fā)產(chǎn)品出售后是否嚴(yán)格按照稅法規(guī)定的六大原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2、發(fā)生下列行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入和利潤：

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)。

3、代建工程、提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，是否按照完工百分比法確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4、代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價(jià)確認(rèn)收入。

5、客戶放棄的購房定金有否及時(shí)轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入。

6、商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務(wù)收入。

（二）稅前扣除項(xiàng)目檢查要點(diǎn)

1、是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有無人為加大投資概算，有否虛列、重列有關(guān)的成本、費(fèi)用。

2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對(duì)象進(jìn)行歸集，是否將成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期銷售成本。

3、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的成本、費(fèi)用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售成本與費(fèi)用時(shí)是否與收入相匹配，有無匯雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目的成本、費(fèi)用；有無多計(jì)開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。

4、為開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修計(jì)提的維修基金余額是否作納稅調(diào)整。

5、是否將非本期的費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，成本對(duì)象建造過程中發(fā)生的單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或損毀是否作為財(cái)產(chǎn)損失直接稅前扣除。

6、是否將未結(jié)轉(zhuǎn)入銷售收入的預(yù)收款所涉及到的營業(yè)稅及附稅一并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期銷售稅金，有否重復(fù)列支稅金。

7、“廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“壞帳損失”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況。

8、賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。

9、有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出，如債權(quán)擔(dān)保等原因承擔(dān)連帶責(zé)任而履行的賠償，企業(yè)負(fù)責(zé)人的個(gè)人消費(fèi)、代扣個(gè)人所得稅等等。

10、各項(xiàng)跌價(jià)準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整。

11、實(shí)行計(jì)稅工資的企業(yè)，是否按月人均工資800元進(jìn)行稅前扣除；工資費(fèi)用實(shí)行工效掛鉤的企業(yè)，工資計(jì)提是否符合有關(guān)部門批準(zhǔn)的比例。當(dāng)年按規(guī)定計(jì)提的工資未發(fā)放完畢的，余額是否已調(diào)增應(yīng)稅所得。

12、納稅人計(jì)提的以前應(yīng)提未提、應(yīng)攤未攤的費(fèi)用是否已作納稅調(diào)整。

13、捐贈(zèng)的扣除是否符合稅法規(guī)定，有否將納稅人直接向受贈(zèng)人的捐贈(zèng)、非公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)以及各種贊助支出在稅前扣除，虧損企業(yè)的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)是否作納稅調(diào)整。

14、未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)以及臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計(jì)提了折舊。

15、為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的成本。

16、納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。

17、納稅人對(duì)租入的固定資產(chǎn)的改良支出，是否在租賃期內(nèi)平均分?jǐn)傆?jì)入所屬費(fèi)用。

18、納稅人自有的固定資產(chǎn)改良支出，是否按稅法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

19、有否將購建“固定資產(chǎn)”等資本性支出在直接在稅前扣除。

20、有否將無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出直接在稅前扣除。

21、災(zāi)害事故損失的賠償有否從實(shí)際損失中扣除后才在稅前列支。

22、固定資產(chǎn)清理、待處理財(cái)產(chǎn)損益清理后的凈收益是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入帳戶，企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)損失未報(bào)批的，是否按規(guī)定作納稅調(diào)減。

23、投資收益中屬于稅后利潤的聯(lián)營企業(yè)分回利潤和股息收益（利息、紅利），在投資企業(yè)所得稅稅率高于接受投資企業(yè)所得稅稅率的情況下，有否計(jì)算補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。

24、以前損益調(diào)整事項(xiàng)未計(jì)入以前所得計(jì)繳所得稅的，是否已做納稅調(diào)整。

七、個(gè)人所得稅

扣繳義務(wù)人是否如實(shí)填寫《扣繳個(gè)人所得稅報(bào)告表》，按時(shí)申報(bào)或按時(shí)解繳所代扣的稅款。

工資、薪金方面

1、有否未按照居民納稅人和非居民納稅人確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確認(rèn)應(yīng)代扣代繳稅款的行為，少扣繳個(gè)人所得稅。

2、對(duì)工資、薪金、獎(jiǎng)金、實(shí)物、有價(jià)證券等發(fā)放已達(dá)到應(yīng)納稅標(biāo)準(zhǔn)的是否未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。

3、是否將工資、薪金所得與勞務(wù)報(bào)酬所得相混淆，少扣繳個(gè)人所得稅。

4、個(gè)人取得的公務(wù)交通、通信收入是否按規(guī)定計(jì)繳個(gè)人所得稅。

5、對(duì)從“盈余公積”、“利潤分配”賬戶中提取支付的獎(jiǎng)金是否計(jì)入工資、薪金所得扣繳個(gè)人所得稅。

6、對(duì)直接通過“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”科目以現(xiàn)金形式發(fā)放的獎(jiǎng)金是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。

7、通過“應(yīng)付福利費(fèi)”賬戶發(fā)放的人人有份的實(shí)物和現(xiàn)金，是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。

8、對(duì)個(gè)人一次取得的數(shù)月獎(jiǎng)金、年終加薪或勞動(dòng)分紅，是否不單獨(dú)作為一個(gè)月的工資、薪金所得計(jì)算扣繳稅款，而按全年月份分?jǐn)傆?jì)算少繳個(gè)人所得稅。

9、企業(yè)供銷人員取得的推銷產(chǎn)品提成收入，是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。

10、企業(yè)代職工購買保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司一次性返還保金的，是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。

11、企業(yè)為職工購買的儲(chǔ)蓄性養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)是否按規(guī)定扣繳了稅款。

12、對(duì)職工辦理內(nèi)部退養(yǎng)手續(xù)取得的內(nèi)退收入是否按規(guī)定計(jì)稅？

13、企業(yè)以現(xiàn)金形式發(fā)放給個(gè)人的住房補(bǔ)貼、醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)，是否全額計(jì)入領(lǐng)取人當(dāng)月的工資薪金收入計(jì)繳個(gè)人所得稅。

14、對(duì)退休回聘的人員取得的工資是否按規(guī)定計(jì)稅。

15、個(gè)人與用人單位解除勞動(dòng)關(guān)系而取得的一次性補(bǔ)償收入是否按規(guī)定計(jì)繳個(gè)人所得稅。

利息、股息、紅利所得方面

1、企業(yè)向職工或其他個(gè)人集資，支付利息時(shí)是否按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。對(duì)企業(yè)應(yīng)支付未支付的利息直接增加借款本金的業(yè)務(wù)，是否按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。

2、企業(yè)向參股的職工或者其他個(gè)人支付的股息、紅利收入是否全額扣繳個(gè)人所得稅。

3、企業(yè)用盈余公積轉(zhuǎn)增股本，屬于個(gè)人股東的部分，是否代扣代繳了稅款。

此外，要特別注意，單位為個(gè)人負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅的，在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，是否將支付額換算成含稅收入后計(jì)算扣繳個(gè)人所得稅。

八、主要涉稅問題的檢查

1、經(jīng)營收入的檢查

（1）“預(yù)收賬款”不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)利潤

將預(yù)收賬款的貸方明細(xì)與房屋銷售合同進(jìn)行比對(duì)，以確定是否有預(yù)收賬款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況。

（2）分解售房款

房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括收取的小房款、停車位款等。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車位款等款項(xiàng)不按規(guī)定計(jì)入經(jīng)營收入，而計(jì)入往來款項(xiàng)，造成少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

（3）以物易物少記收入

房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷售房產(chǎn)形式普遍存在，換取土地或抵償債務(wù)均為銷售房地產(chǎn)取得收入的不同形式，應(yīng)按照市場銷售價(jià)確認(rèn)收入申報(bào)繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減成本或者長期掛往來賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。

（4）實(shí)現(xiàn)銷售不及時(shí)確認(rèn)收入

對(duì)已辦妥移交手續(xù)，按合同協(xié)議應(yīng)全部收回售房款，因購房者原因未及時(shí)收回的，企業(yè)往往采取不及時(shí)入賬的方式推遲收入的確認(rèn)或者隱瞞收入，影響營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。對(duì)此問題以檢查售房合同和委托代售合同為主，嚴(yán)格按合同規(guī)定的時(shí)間確認(rèn)收入，并與經(jīng)營收入科目進(jìn)行對(duì)比，查找企業(yè)少記收入問題。個(gè)人所得稅檢查心得

一、從會(huì)計(jì)帳目著手：

下面就個(gè)人一點(diǎn)淺薄意見來談?wù)勅绾卫斫鈳つ恐须[含的個(gè)稅問題，從報(bào)表項(xiàng)目說起，如何從報(bào)表上區(qū)分好企業(yè)和壞企業(yè)，我覺得要看他的現(xiàn)金流量，如果一個(gè)企業(yè)的現(xiàn)金，我這里的現(xiàn)金指廣義概念，如果很多，而且盈余公積也很多，就說明這個(gè)企業(yè)是個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的企業(yè)，既然發(fā)展比較好，就應(yīng)當(dāng)有個(gè)稅的稅基，他交的少了就可能有問題，還可以看看投資收益，都有閑錢搞投資了，說明比較富有，畢竟現(xiàn)在企業(yè)是追銀行，不是銀行追企業(yè)，當(dāng)然也可以看看帳面利潤，但是許多企業(yè)的利潤是假的，上市公司都在造假，銀廣夏害人不淺，何況那些個(gè)過江之鯽？

總括的從報(bào)表上了解一下企業(yè)經(jīng)營盈利情況，有個(gè)大致的印象，比如我檢查過一個(gè)企業(yè)，帳面留存收益就是盈余公積和未分配利潤很多，但是企業(yè)的個(gè)稅交的很少，我就奇怪了，這么好的公司員工收入怎么不充裕了？難道老板這樣刻??？但是員工都是一臉幸福感啊，不象假的，后來一檢查發(fā)現(xiàn)企業(yè)將大量現(xiàn)金借給員工使用，這叫聰明的避稅，因?yàn)槎惙ㄖ灰?guī)定股東借錢不還要征稅，沒有講這個(gè)員工問題，直到最近才有個(gè)稅法補(bǔ)正了一點(diǎn)，就是員工借錢購房或其它財(cái)產(chǎn)要征稅的問題。這就叫亡羊補(bǔ)牢未為晚也。

我覺得檢查時(shí)應(yīng)當(dāng)注意下面一些科目，因?yàn)檫@些科目可能是個(gè)稅隱藏地，所以看完報(bào)表后你就要翻看明細(xì)帳，第一個(gè)是其他應(yīng)付款和應(yīng)付帳款這兩個(gè)科目，因?yàn)橛行┢髽I(yè)會(huì)將一些殘料收入等放在這個(gè)科目而不確認(rèn)收入，將這筆錢作為小金庫搞職工福利，有時(shí)還會(huì)利用這個(gè)科目偷稅在這里提個(gè)案例，某個(gè)企業(yè)向員工借錢用于工程，他假造合同為向某一公司借款，會(huì)計(jì)分錄為 借：在建工程

貸：應(yīng)付帳款借在建工程，貸應(yīng)付帳款，付款時(shí)名義上是付給某公司，其實(shí)這個(gè)公司是個(gè)子虛烏有的公司，利息給了員工，這里就偷了筆利息個(gè)人所得稅。這里就其他應(yīng)付款順便提一下企業(yè)所得稅，我發(fā)現(xiàn)許多稅務(wù)人員只要發(fā)現(xiàn)應(yīng)付帳款或其他應(yīng)付款超過三年未付就調(diào)增所得額，請(qǐng)注意稅法是連續(xù)超過三年且無法支付，不僅僅是三年啊，還必須要無法支付，這個(gè)無法實(shí)在不好掌握，所以各地地稅部門也是政策五花八門，比如長春地稅規(guī)定對(duì)方清算后不要這筆錢時(shí)才可以確認(rèn)收入，而大連地稅則規(guī)定債權(quán)方作壞帳損失后債務(wù)人才可以確認(rèn)收入，我認(rèn)為不管怎么樣，我們絕不能單純的將超過三年作為唯一條件，再舉一個(gè)案例，也是我自身接觸的，某建筑設(shè)計(jì)院是個(gè)法人單位，而同時(shí)這個(gè)單位內(nèi)的幾個(gè)高管又組成了個(gè)什么建筑協(xié)會(huì)，每年從帳上計(jì)提借：管理費(fèi)用貸應(yīng)付帳款，到年底把這款付到這個(gè)建筑協(xié)會(huì)帳上，而我們?cè)趯?shí)際征管中不會(huì)將這個(gè)建筑協(xié)會(huì)管理起來，實(shí)際上這筆款就被分掉了，就漏稅掉了個(gè)稅，我覺得這不是個(gè)個(gè)案，可以到各地科協(xié)了解一下，有不少之類的協(xié)會(huì)，沒有管起來。所以說這個(gè)應(yīng)付帳款和其他應(yīng)付款里還是有貓膩的。

應(yīng)付職工薪酬科目，這是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，包括會(huì)計(jì)制度的應(yīng)付工資，應(yīng)付福利費(fèi)，其他應(yīng)付款-工會(huì)經(jīng)費(fèi)職工教育經(jīng)費(fèi)等還包括一塊職退福利，就是解職時(shí)給予的補(bǔ)償，我建議選擇有代表性的月份對(duì)企業(yè)計(jì)算的個(gè)稅進(jìn)行核算一下，在現(xiàn)實(shí)工作中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)企業(yè)通過降低稅率降低級(jí)距方式來少繳稅，我想我們并不是事前一定要懷疑企業(yè)偷稅，但也絕不應(yīng)當(dāng)假定他沒有問題，三鹿這個(gè)大型企業(yè)在人命關(guān)天事上都玩假，何況在稅收上？在檢查應(yīng)付職工薪酬時(shí)要注意全年一次性獎(jiǎng)金對(duì)于每個(gè)人只能適用一次，有的企業(yè)可能會(huì)適用兩次甚至三次以上，這里有個(gè)問題就是比如某一個(gè)月發(fā)放了十三個(gè)月工資，又發(fā)了年終獎(jiǎng)，又來個(gè)績效考核，怎么辦？個(gè)人所得稅工資項(xiàng)目是按月來的，我們要講理，應(yīng)當(dāng)允許將這個(gè)月的一次性年終獎(jiǎng)性質(zhì)的并起來算，要注意看哪個(gè)月的應(yīng)付工資多，應(yīng)付福利費(fèi)多，就挑這個(gè)月的讓企業(yè)的會(huì)計(jì)把計(jì)算個(gè)稅的憑據(jù)拿出來，你復(fù)核一遍，相信會(huì)有收獲的，沒有收獲也練練業(yè)務(wù)。

還要注意如果是企業(yè)股東，如果他同時(shí)又是管理層，是可以列支工資的，但如果僅是股東同時(shí)沒有參與經(jīng)營管理就不應(yīng)當(dāng)按照工資稅目而是股利稅目，在這里還要提一點(diǎn)，一般而言什么時(shí)候發(fā)放什么時(shí)候扣稅，有種收付實(shí)現(xiàn)制的意思，但有時(shí)也要區(qū)別對(duì)待，比如企業(yè)積欠職工工資數(shù)月后一次發(fā)放，你就要審查是否屬實(shí)，而不是不分情況統(tǒng)統(tǒng)按一次算個(gè)稅，這是企業(yè)犯的錯(cuò)，你不能將因?yàn)槠髽I(yè)犯的錯(cuò)而將多增加的稅負(fù)放到工人身上，收稅也要注意和諧啊。一般而言養(yǎng)老失業(yè)生育醫(yī)療工傷等保險(xiǎn)都沒什么問題，現(xiàn)在生育津貼和生育醫(yī)療費(fèi)，只要是縣級(jí)批準(zhǔn)的也可以免個(gè)稅了，公積金要注意，要注意兩個(gè)比例，一是計(jì)提基數(shù)不能超過地級(jí)市上年平均職工工資三倍，第二個(gè)是計(jì)提比例不能超過百分之十二，兩個(gè)條件都不能違反，違反了就要調(diào)增個(gè)稅，文件規(guī)定：單位和個(gè)人分別在不超過職工本人上一月平均工資12%的幅度內(nèi)，其實(shí)際繳存的住房公積金，允許在個(gè)人應(yīng)納稅所得額中扣除。單位和職工個(gè)人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設(shè)區(qū)城市上一職工月平均工資的3倍，具體標(biāo)準(zhǔn)按照各地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。這里要注意一下，企業(yè)交的部分借管理費(fèi)用，貸其它應(yīng)付款，而從借產(chǎn)品成本，制造費(fèi)用，在建工程，貸應(yīng)付工資，個(gè)人工資扣的部分是借應(yīng)付工資，貸銀行存款貸應(yīng)交稅金—應(yīng)交個(gè)稅，一般這么處理，此外部分企業(yè)還有個(gè)住房補(bǔ)貼的問題，一般的處理是不超過標(biāo)準(zhǔn)的是允許扣除的，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)南通有沒有我不太清楚。

差旅費(fèi)補(bǔ)貼，比如寧波地稅有規(guī)定，每天三十元以下不征稅，但我們這邊好象是全額征稅，導(dǎo)致企業(yè)找發(fā)票報(bào)銷。

另外注意一個(gè)年金問題，一些企業(yè)有錢，不僅交社會(huì)保險(xiǎn)還會(huì)辦理補(bǔ)充保險(xiǎn)，這個(gè)補(bǔ)充保險(xiǎn)是要征稅的。另外就是一些商業(yè)保險(xiǎn)，我查過一些資料，補(bǔ)充保險(xiǎn)也是可以由商業(yè)機(jī)構(gòu)承保的，企業(yè)所得稅上補(bǔ)充保險(xiǎn)符合條件的可以扣，這個(gè)商業(yè)保險(xiǎn)目前具體條款還沒下來，雇員以非上市公司股票期權(quán)形式（注：即股票期權(quán)指定的股票為非上市公司的股權(quán)）取得的工資薪金所得，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，因一次收入較多，可比照《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕9號(hào)）規(guī)定的全年一次性獎(jiǎng)金的征稅辦法，計(jì)算征收個(gè)人所得稅。

雇員以非上市股票期權(quán)形式取得所得的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按雇員的實(shí)際購買日確定，其所得額為其從公司取得非上市股票的實(shí)際購買價(jià)低于購買日該股票價(jià)值的差額。借管理費(fèi)用，貸資本公積—其他資本公積，借銀行存款，資本公積其他資本公積，貸股本，實(shí)收資本，資本公積股本或資本溢價(jià)，由于非上市公司股票沒有可參考的市場價(jià)格，為便于操作，除存在實(shí)際或約定的交易價(jià)格，或存在與該非上市股票具有可比性的相同或類似股票的實(shí)際交易價(jià)格情形外，購買日股票價(jià)值可暫按其非上市公司上一經(jīng)中介機(jī)構(gòu)審計(jì)的會(huì)計(jì)報(bào)告中每股凈資產(chǎn)數(shù)額來確定。（國稅函〔2007〕1030號(hào)）

有些企業(yè)還會(huì)有些情況，就是對(duì)于公司以雇員名義購買住房、汽車等個(gè)人消費(fèi)品，所購房屋產(chǎn)權(quán)證和車輛發(fā)票均填寫雇員姓名，并商定該雇員在企業(yè)工作達(dá)到一定年限或滿足其他條件后，該住房、汽車的所有權(quán)完全歸雇員個(gè)人所有的?？紤]上述實(shí)物價(jià)值較高，且所有權(quán)隨工作年限逐步取得的，可按企業(yè)規(guī)定取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)需達(dá)到的工作年限內(nèi)（高于5年的按5年計(jì)算）平均分月計(jì)入工薪所得計(jì)稅。（國稅發(fā)[1995]115號(hào)）

我想既然辦的是個(gè)人名字，企業(yè)可能就不會(huì)反映在帳目上，他反映在帳目上企稅也不允許扣除，他沒有必要，而且個(gè)稅還會(huì)被稅務(wù)局逮個(gè)正著，上邊是針對(duì)企業(yè)內(nèi)部員工的，還有一種是針對(duì)外部人員的，比如有這么個(gè)稅總文件：

你局《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于用使用權(quán)作獎(jiǎng)項(xiàng)是否征收個(gè)人所得稅問題的請(qǐng)示》（閩地稅政二[1999]33號(hào)）收悉，經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：你省外商投資企業(yè)福州元洪城舉辦購物有獎(jiǎng)活動(dòng)，規(guī)定特等獎(jiǎng)為一套住房的10年免費(fèi)使用權(quán)（10年內(nèi)可以由中獎(jiǎng)?wù)咦宰?，也可出租?0年后歸還房子），一等獎(jiǎng)為一部桑塔納轎車的10年免費(fèi)使用權(quán)。從以上情況可以看出，消費(fèi)者取得了實(shí)物的使用權(quán)，可以運(yùn)用該使用權(quán)獲取收入或節(jié)省費(fèi)用，使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是實(shí)物形態(tài)所得的表現(xiàn)形式。根據(jù)個(gè)人所得稅法立法精神，個(gè)人取得的實(shí)物所得含取得所有權(quán)和使用權(quán)的所得。因此，可以認(rèn)定消費(fèi)者取得上述住房、汽車的免費(fèi)使用權(quán)，不管是自用或出租，已經(jīng)取得了實(shí)物形式的所得，應(yīng)按照“偶然所得”應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅款由提供住房、汽車的企業(yè)代扣代繳。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例第10條規(guī)定的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況和所獲獎(jiǎng)品合理確定應(yīng)納稅所得額。

這個(gè)政策盡量不要使用，容易引發(fā)爭議，所以這個(gè)文件稅總沒有轉(zhuǎn)發(fā)各地?，F(xiàn)在廣東地稅部門還規(guī)定如果企業(yè)不交保險(xiǎn)，工資就不讓扣除，我們現(xiàn)在沒有這個(gè)規(guī)定，但也要注意一下企業(yè)花名冊(cè)中是否有沒交社保的，防止企業(yè)通過應(yīng)付職工薪酬這個(gè)科目列支一些非本單位人員的勞務(wù)報(bào)酬，這種情況應(yīng)當(dāng)由對(duì)方開票來入帳，開票時(shí)代扣個(gè)稅。如果有這種情況了，就要重新按勞務(wù)報(bào)酬來重新算，另外還有兼職這種情況，這種情況稅總有文件按照勞務(wù)報(bào)酬所得來算，XYZ公司生產(chǎn)車間從ABC公司借用50名工人，時(shí)間35天.1.ABC公司開工不足.2.借用50名工人的勞動(dòng)有XYZ公司,組織安排.3.勞動(dòng)安全XYZ公司負(fù)責(zé).4.XYZ公司視同本公司員工一樣,執(zhí)行計(jì)件和計(jì)時(shí)工資.ABC公司不干預(yù).5.借用50名工人簽有,臨時(shí)勞動(dòng)合同.請(qǐng)問是工資還是勞務(wù).還有一種情況就是離退休人員返聘，取得的收入要減除費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)后計(jì)稅，仍然是工資薪金所得稅目。什么叫再任職，這里也有個(gè)文件

一、受雇人員與用人單位簽訂一年以上（含一年）勞動(dòng)合同（協(xié)議），存在長期或連續(xù)的雇用與被雇用關(guān)系；

二、受雇人員因事假、病假、休假等原因不能正常出勤時(shí)，仍享受固定或基本工資收入；

三、受雇人員與單位其他正式職工享受同等福利、社保、培訓(xùn)及其他待遇；

四、受雇人員的職務(wù)晉升、職稱評(píng)定等工作由用人單位負(fù)責(zé)組織。比較這四個(gè)條件，來判定什么叫退休再任職。是就按工資征，不是按勞務(wù)報(bào)酬征，讓他開票去。

勞務(wù)報(bào)酬計(jì)算中收入額是否可以扣除營業(yè)稅金及附加了，雖然稅法沒有明確規(guī)定，但是從財(cái)產(chǎn)租憑及保險(xiǎn)公司營銷員扣除公式看，我個(gè)人認(rèn)為是可以扣除的，稅法強(qiáng)調(diào)公平，特別是所得稅類。

會(huì)場零落人稀少

學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)不牢靠

在會(huì)計(jì)制度中的應(yīng)付福利費(fèi)科目中同樣有些問題，發(fā)放本單位員工的符合條件的要征個(gè)稅，有時(shí)甚至列支發(fā)放外部人員的禮品，我覺得應(yīng)付福利費(fèi)怎么可以發(fā)放外單位了，象這種情況不僅個(gè)稅要補(bǔ)繳，企業(yè)所得稅也要調(diào)整。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不存在應(yīng)付福利費(fèi)這個(gè)科目了，拿產(chǎn)品給員工，借應(yīng)付福利費(fèi)，貸產(chǎn)成品，貸應(yīng)交稅金，計(jì)提時(shí)：借生產(chǎn)成本、制造費(fèi)用等，貸應(yīng)付職工薪酬

實(shí)際發(fā)放時(shí)：借應(yīng)付職工薪酬，貸主營業(yè)務(wù)收入，應(yīng)交稅金，然后結(jié)轉(zhuǎn)成本，借：主營業(yè)務(wù)成本，貸：庫存商品或產(chǎn)成品，要注意這樣的處理方式。這里存在一個(gè)按成本價(jià)還是按市價(jià)算所得的問題。個(gè)稅條例是有憑據(jù)認(rèn)憑據(jù)，沒憑據(jù)稅務(wù)來核定。

工會(huì)經(jīng)費(fèi)實(shí)際上也存在問題，有的企業(yè)提取工會(huì)經(jīng)費(fèi)后自已建個(gè)帳，工會(huì)經(jīng)費(fèi)使用叫作“財(cái)不正用”，發(fā)放福利，其實(shí)也很正常，有幾個(gè)工會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的，不少企業(yè)根本就沒有什么工會(huì)，所以有必要了解一下工會(huì)經(jīng)費(fèi)的使用情況，說不定能補(bǔ)點(diǎn)小錢，再來看看短期借款科目和應(yīng)付利息科目，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將短期借款利息作如下處理，借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 在建工程，無形資產(chǎn)—資本化支出，貸應(yīng)付利息

處理，要查看短期借款和應(yīng)付利息的借方發(fā)生額，減少了就要看利息付沒有付，有沒有扣交個(gè)稅，注意這個(gè)利息可不是儲(chǔ)蓄存款利息，只有國家特許經(jīng)營的金融機(jī)構(gòu)才可以吸引存款，企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)可以發(fā)行債券籌資，不經(jīng)批準(zhǔn)，那叫非法集資，當(dāng)然不能因?yàn)榉欠Y就不扣稅，在沒有被查處宣布為非法之前就是合法的，怎么能不征稅了，如果沒有支付利息還要考慮是否關(guān)聯(lián)方了，還要關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)調(diào)整了。

長期借款科目，看它的明細(xì)科目，有沒有所有者借錢超過一年不還的，這里的所有者我理解不僅僅是所有者本人，他的家庭成員也應(yīng)當(dāng)算，因?yàn)橛袀€(gè)個(gè)稅政策，所有者及其家庭成員從企業(yè)借款購房或其他財(cái)產(chǎn)登記為個(gè)人名義的且一年不還的，要扣繳個(gè)稅，同時(shí)也有條稅政，就是所有者借錢不還一年要征稅的規(guī)定，我覺得所有者妻子借錢一年不還同樣適用，另外注意個(gè)稅有個(gè)政策員工借錢購房和其他財(cái)產(chǎn)登記為自已名下一年不還錢同樣要征個(gè)稅，這在操作上很不好搞，需要通過舉報(bào)方式才行。

銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用科目，先引用一個(gè)文件，．個(gè)人為企業(yè)提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動(dòng)取得的傭金、獎(jiǎng)勵(lì)和勞務(wù)費(fèi)等名目的收入，無論該收入采用何種計(jì)取方法和支付方式，本企業(yè)雇員均應(yīng)計(jì)入當(dāng)期工資薪金所得，計(jì)算征收個(gè)人所得稅；非本企業(yè)雇員均應(yīng)計(jì)入個(gè)人從事服務(wù)業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額計(jì)算征收營業(yè)稅，在扣除已繳納的營業(yè)稅稅款后，應(yīng)計(jì)入個(gè)人的勞務(wù)報(bào)酬所得，計(jì)算征收個(gè)人所得稅。(財(cái)稅字[1997]103號(hào))我們現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)企業(yè)組織員工旅游，我們不少做法是將其作為工資所得扣稅的，其實(shí)我覺得是違反稅法的，為什么？今年三月一號(hào)前的個(gè)稅條例規(guī)定的所得僅僅指貨幣、實(shí)物、有價(jià)證券三種，注意，還沒有加個(gè)：“等”這個(gè)發(fā)揮稅務(wù)人員想象空間的字，你說旅游算貨幣嗎？算實(shí)物嗎？算有價(jià)證券嗎？廣州地稅就有明文規(guī)定除了財(cái)稅字103這樣的情況外，其他的不征，但是今年溫家寶總理簽發(fā)的新個(gè)稅條例就注意到了這個(gè)漏洞，將所得明確為貨幣實(shí)物有價(jià)證券和其他經(jīng)濟(jì)利益，這個(gè)旅游應(yīng)當(dāng)屬于其他經(jīng)濟(jì)利益。但是全國大部分地區(qū)是征的，我們征也沒錯(cuò)，為什么修改這個(gè)條例，就是因?yàn)槭潞笠a(bǔ)正當(dāng)初法條的虧缺。再舉個(gè)文件：在年終總結(jié)、慶典、業(yè)務(wù)往來及其它活動(dòng)中為外單位人員發(fā)放現(xiàn)金、實(shí)物或有價(jià)證券的，按“其他所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。（國稅函[2000]57號(hào)）

我的理解是發(fā)放的人員必須是與企業(yè)有業(yè)務(wù)關(guān)系的單位，不能是普通消費(fèi)者，企業(yè)為了維持與發(fā)展業(yè)務(wù)關(guān)系，舉辦些活動(dòng)送些東西，而象移動(dòng)公司贈(zèng)送給普通消費(fèi)者的油酒之類，商場贈(zèng)送的買一贈(zèng)一等活動(dòng)，就不應(yīng)當(dāng)征收，但是如果移動(dòng)公司或商場開展的有獎(jiǎng)銷售那就不行了，因?yàn)槟阍谥歇?jiǎng)之前并不知道自已中獎(jiǎng)，而結(jié)果中了，這就是偶然所得，有的時(shí)候要調(diào)整思維，即使是所得，但只要不在稅法列舉的項(xiàng)目中就不應(yīng)當(dāng)征收，比如接受捐贈(zèng)，人格是金繼承財(cái)產(chǎn)，都是獲得所得，但就是不征稅，曾經(jīng)與同事討論其他所得與偶然所得的關(guān)系，其他所得絕不是稅務(wù)人員憑空想出來的，必須由國家稅務(wù)總局明確，不明確的即使你認(rèn)為是其他所得也不能征稅，比如個(gè)人為他人提供擔(dān)保取得收入，國家明確為其他所得，就可以征，至于偶然所得，一定要注意偶然這個(gè)詞的意味，就是意想不到的意思，你去花錢充值時(shí)，就事先知道了充一百送油，充二百送酒，這還叫什么偶然所得，這個(gè)問題重慶地稅曾經(jīng)有文明確過不征，很有道理。

我們?cè)谌粘z查中還發(fā)現(xiàn)企業(yè)通過發(fā)票報(bào)銷員工通信費(fèi)車船費(fèi)之類，這些費(fèi)用往往直接 借管理費(fèi)用，貸銀行存款

處理了，這里如何把握？可以講這些費(fèi)用里面存在公私兩部分，不少地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定了標(biāo)準(zhǔn)，山東地稅就是這樣規(guī)定的，比如高層每月多少錢，中層每月多少錢，超過者算個(gè)稅，而北京地稅更干脆，只要有票的都可以報(bào)銷和個(gè)稅無關(guān)，昨晚又看了沈陽地稅文件，也和北京一樣這么干，我覺得山東的比較合理，但這種規(guī)定和費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)一樣，得要注意變動(dòng)。

制造費(fèi)用科目，可能也會(huì)存在問題，比如勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)這個(gè)明細(xì)科目，要看原始憑證，看看發(fā)的是什么，有個(gè)著名的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)就是你發(fā)工作服可以，但你不能發(fā)西裝啊，有誰見過工廠里的工人穿西裝進(jìn)行勞動(dòng)保護(hù)的，但我想如果是銀行保險(xiǎn)公司這些白領(lǐng)單位，買個(gè)西服還是不應(yīng)當(dāng)算個(gè)人所得的，是不是，以上是從會(huì)計(jì)科目著手談的如何檢查個(gè)稅，下面再提供一個(gè)思路即從個(gè)稅項(xiàng)目考慮分項(xiàng)檢查，二、從個(gè)稅的項(xiàng)目著眼

一般不涉及個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營所得，個(gè)體承包承租所得，工資薪金所得主要看應(yīng)付職工薪酬科目，同時(shí)要考慮幾種工資薪金計(jì)稅辦法，比如一次性獎(jiǎng)金，辭退職工補(bǔ)償費(fèi)問題，借管理費(fèi)用，貸應(yīng)付工資或什么，內(nèi)部退養(yǎng)人員等，除了這個(gè)外就是要注意各項(xiàng)費(fèi)用中發(fā)放的福利?，F(xiàn)在有個(gè)代幣券的問題，企業(yè)發(fā)東西不明著發(fā)，而是將發(fā)東西的錢開發(fā)票進(jìn)入公司管理費(fèi)用中，這個(gè)問題不太好查，國家沒有將代幣券這個(gè)問題處理好。利息股息紅利所得中的股利所得要注意應(yīng)付股利科目，如果企業(yè)雖然仍掛在帳上但實(shí)際上這筆款項(xiàng)已明確為股東個(gè)人所有，仍然要征收個(gè)稅，另外要注意盈余公積科目的借方，是不是對(duì)應(yīng)的實(shí)收資本或股本科目，如果是就要視同先分配后增股計(jì)算個(gè)人所得稅，借盈余公積，貸實(shí)收資本，這里要注意資本公積轉(zhuǎn)增股本是不征個(gè)稅的，為什么？資本公積相當(dāng)于本金，作為本金的資本公積和股本互轉(zhuǎn)沒有產(chǎn)生所得，但盈余公積就不同，盈余公積是留存收益，是企業(yè)所有者投入資本后爭來的所得，分配了就要征個(gè)稅，這里新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度有個(gè)差別，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則資本公積只有股本溢價(jià)和其他資本公積科目，而只有股本溢價(jià)才可轉(zhuǎn)增資本，其他資本公積處置時(shí)才可以結(jié)轉(zhuǎn)，而老的會(huì)計(jì)制度上則將捐贈(zèng)所得和一些政府補(bǔ)助收入計(jì)入資本公積，這里在企業(yè)所得稅上要注意，另外 還要注意有些企業(yè)由于資金緊張，但又為了裝點(diǎn)門面，采取發(fā)放股票紅利的方法，發(fā)放股票紅利其實(shí)只是股本數(shù)量增大，單位價(jià)值減少，股本還是不變的，但按照稅法是要按股票票面價(jià)值計(jì)算個(gè)人所得稅的，這種情況下由于企業(yè)沒有作帳務(wù)處理，檢查人員可以調(diào)取董事會(huì)會(huì)議紀(jì)錄認(rèn)真看一下。

除個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)以外的其他企業(yè)的個(gè)人投資者，以企業(yè)資金為本人、家庭成員及相關(guān)人員支付與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費(fèi)性支出以及購買汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利分配，按“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。

納稅內(nèi)個(gè)人投資者從其投資企業(yè)（個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利分配，按“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。（財(cái)稅〔2003〕158號(hào)）

財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，這里要注意一個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，股權(quán)轉(zhuǎn)讓在會(huì)計(jì)處理上一般是 借銀行存款，貸長期股權(quán)投資，貸或借投資收益，如果是個(gè)人股東，就牽涉到個(gè)稅問題，這里有個(gè)文件是國稅函244號(hào)：你局《關(guān)于個(gè)人所得稅財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得中的轉(zhuǎn)讓股權(quán)的認(rèn)定問題的請(qǐng)示》（粵地稅發(fā)［２００６］１８７號(hào)）收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下：

一、你省某溫泉公司原全體股東，通過簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以轉(zhuǎn)讓公司全部資產(chǎn)方式將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新股東，協(xié)議約定時(shí)間以前的債權(quán)債務(wù)由原股東負(fù)責(zé)，協(xié)議約定時(shí)間以后的債權(quán)債務(wù)由新股東負(fù)責(zé)。根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的規(guī)定，原股東取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。

二、應(yīng)納稅所得額的計(jì)算

（一）對(duì)于原股東取得轉(zhuǎn)讓收入后，根據(jù)持股比例先清收債權(quán)、歸還債務(wù)后，再對(duì)每個(gè)股東進(jìn)行分配的，應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅所得額＝（原股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓總收入－原股東承擔(dān)的債務(wù)總額＋原股東所收回的債權(quán)總額－注冊(cè)資本額－股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的有關(guān)稅費(fèi)）×原股東持股比例。其中，原股東承擔(dān)的債務(wù)不包括應(yīng)付未付股東的利潤（下同）。

（二）對(duì)于原股東取得轉(zhuǎn)讓收入后，根據(jù)持股比例對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、債權(quán)債務(wù)進(jìn)行分配的，應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅所得額＝原股東分配取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入＋原股東清收公司債權(quán)收入－原股東承擔(dān)公司債務(wù)支出－原股東向公司投資成本。

另外還有個(gè)國稅函2006 866號(hào)文，就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓成功后，對(duì)方未依約付款所取得的違約金，要計(jì)入股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，這個(gè)用價(jià)外費(fèi)用就很好理解了。

勞務(wù)報(bào)酬所得，講個(gè)案例，某企業(yè)因?yàn)橄嚓P(guān)科目限制不能足額發(fā)放傭金，就采取代開發(fā)票方式套取現(xiàn)金發(fā)放相應(yīng)人員，而現(xiàn)在代開票的很少有附征個(gè)稅的，也就是說企業(yè)通過這種代開票方式少代扣代繳了相應(yīng)勞務(wù)人員的個(gè)稅，怎么辦？如果企業(yè)能提供明細(xì)，稅務(wù)機(jī)關(guān)查證后可以按公式計(jì)算，如果沒有怎么辦？我建議按附征率和發(fā)票收入額核定征收。特別是保險(xiǎn)公司，因?yàn)槭掷m(xù)費(fèi)支出有限額，往往采用這種辦法。所以檢查時(shí)要注意這種情形。這里再講一下，按照征管法，法大于一切，特別是稅總的規(guī)章，這種情形因?yàn)闊o法向納稅人追繳了，所以只能對(duì)企業(yè)處以罰款，不能責(zé)令企業(yè)補(bǔ)扣，到哪扣去？

至于施工企業(yè)的臨時(shí)、季節(jié)工問題，這是管理的難點(diǎn)，本質(zhì)上講應(yīng)當(dāng)屬于勞務(wù)報(bào)酬所得，既沒有用工合同也不交保險(xiǎn)，但是我認(rèn)為從穩(wěn)定社會(huì)出發(fā)與解決三農(nóng)問題出發(fā)，應(yīng)當(dāng)按工資項(xiàng)目征稅，我省曾出臺(tái)一份對(duì)建筑安裝企業(yè)按收入百分之一扣繳個(gè)稅，引起不少詬病，農(nóng)民爭幾個(gè)錢不容易。請(qǐng)看蘇地稅發(fā)[2007]71號(hào)規(guī)定：

一、在我省境內(nèi)異地從事建筑安裝工程作業(yè)的單位和個(gè)人，應(yīng)在工程作業(yè)所在地扣繳（繳納）個(gè)人所得稅，機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不得重復(fù)征收。

二、異地從事建筑安裝工程作業(yè)的單位和個(gè)人，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度較為健全、能夠準(zhǔn)確、完整地進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的，經(jīng)工程作業(yè)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審定同意，其應(yīng)扣繳（繳納）的個(gè)人所得稅實(shí)行查帳征收。

三、對(duì)于未設(shè)立會(huì)計(jì)帳簿，或者不能準(zhǔn)確、完整地進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的單位和個(gè)人，其個(gè)人所得稅由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)行核定征收。其中采取按工程價(jià)款的一定比例核定征收稅款辦法的，核定征收的比例不低于工程價(jià)款的1%。

特許權(quán)使用費(fèi)所得，注意員工為本單位提供非專利技術(shù)，提供專利是肯定要征稅的，注意提供非專利技術(shù)同樣也要征個(gè)稅。

稿酬所得，有些企業(yè)有內(nèi)部刊物，比如南通地稅就有自已的刊物，注意發(fā)放給專門的記者編輯的要按工薪所得，其他人員則按稿酬所得，別搞錯(cuò)了。

改組改制時(shí)的個(gè)稅問題：

一、對(duì)職工個(gè)人以股份形式取得的僅作為分紅依據(jù)，不擁有所有權(quán)的企業(yè)量化資產(chǎn)，不征收個(gè)人所得稅。

二、對(duì)職工個(gè)人以股份形式取得的擁有所有權(quán)的企業(yè)量化資產(chǎn)，暫緩征收個(gè)人所得稅；待個(gè)人將股份轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓收入額，減除個(gè)人取得該股份時(shí)實(shí)際支付的費(fèi)用支出和合理轉(zhuǎn)讓費(fèi)用后的余額，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。

三、對(duì)職工個(gè)人以股份形式取得的企業(yè)量化資產(chǎn)參與企業(yè)分配而獲得的股息、紅利，應(yīng)按“利息、股息、紅利”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。

三、其他幾個(gè)檢查個(gè)稅思路

談?wù)劙l(fā)票問題，企業(yè)所得稅上有個(gè)著名爭辨，就是發(fā)票違規(guī)了可不可以扣除，有的人說可以扣除，按發(fā)票處罰，有的說不可以扣除，要調(diào)增所得額，最近看到今年的企業(yè)所得稅宣傳提綱，提到了不符合規(guī)定的發(fā)票不得扣除，表面看上去有點(diǎn)不講理，但也是無奈之舉，正如增值稅發(fā)票票面不符合規(guī)定就不得抵扣就得進(jìn)成本一樣，企稅的發(fā)票管理也嚴(yán)格起來，其實(shí)發(fā)票真正管理起來，某種程度上個(gè)稅也就管起來了，比如租賃發(fā)票，特許權(quán)使用費(fèi)轉(zhuǎn)讓發(fā)票，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓發(fā)票，勞務(wù)發(fā)票等，一開票就可以附征個(gè)人所得稅，同時(shí)一些虛開發(fā)票的問題也可以解決，重慶地稅檢查幾戶房地產(chǎn)企業(yè)，全部有虛開建安發(fā)票問題，大連地稅檢查保險(xiǎn)公司，發(fā)現(xiàn)巨額會(huì)務(wù)費(fèi)，按照會(huì)務(wù)費(fèi)開具單位一查，人家根本沒開這個(gè)發(fā)票，發(fā)票管不好，目前環(huán)境下企稅和個(gè)稅就很難管好。所以檢查個(gè)稅并不是治本措施，加強(qiáng)征管才是治本之舉。

另外要注意個(gè)稅情報(bào)的收集，比如檢查保險(xiǎn)公司時(shí)就要注意看公司的憑據(jù)，哪些公司為員工投保了商業(yè)保險(xiǎn)，記下來作為稅務(wù)情報(bào)，再比如檢查有關(guān)稅種時(shí)，報(bào)出蘿卜帶出泥，查出企業(yè)虛開發(fā)票入帳時(shí)除了調(diào)企所稅外，要追查這筆錢去了哪里，補(bǔ)個(gè)稅。（如何檢查建筑業(yè)稅收

建筑業(yè)產(chǎn)品體積大，生產(chǎn)周期長，成本核算程序復(fù)雜，給稅務(wù)檢查帶來了一定難度。為此，筆者從實(shí)際工作中的幾個(gè)方面談?wù)勅绾螜z查建筑業(yè)稅收。檢查工程結(jié)算收入

工程結(jié)算收入是施工企業(yè)承包工程實(shí)現(xiàn)的工程價(jià)款結(jié)算收入，包括向發(fā)包單位收取的合同變更收入、索賠款和獎(jiǎng)勵(lì)款。

１．審核施工單位工程合同書，全面掌握施工單位工程量及預(yù)算造價(jià)。

通過合同書了解施工單位的建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)、開工時(shí)間、竣工時(shí)間、工程預(yù)算造價(jià)?？傮w掌握當(dāng)完成工程量、工程進(jìn)度，與“工程結(jié)算收入”科目貸方的發(fā)生額對(duì)照。一方面檢查是否將所有開工項(xiàng)目全部列入核算對(duì)象，有無漏項(xiàng)或故意隱瞞現(xiàn)象；另一方面，根據(jù)合同規(guī)定的完工進(jìn)度，初步判斷有無少轉(zhuǎn)或不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)工程結(jié)算收入問題。例如合同約定６月１日開工，１２月３１日完工，預(yù)算造價(jià)８００萬元，而年底申報(bào)結(jié)轉(zhuǎn)收入６００萬元，差額較大，說明有可能存在少轉(zhuǎn)工程結(jié)算收入問題，應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)具體情況。同時(shí)，通過全面掌握合同書情況，為準(zhǔn)確計(jì)算印花稅提供依據(jù)。２．準(zhǔn)確確定工程收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。

施工單位工程價(jià)款結(jié)算方式，一般有以下三種：

即按月結(jié)算、分段結(jié)算、竣工后一次結(jié)算。根據(jù)不同的結(jié)算方式，確定收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)間不同，所以必須先清楚企業(yè)的結(jié)算方式，結(jié)算方式確定后，關(guān)鍵是已完工程量的審核。已完工程量來源于預(yù)算部門編制的《建筑安裝工程施工進(jìn)度明細(xì)表》，此表注明工程項(xiàng)目累計(jì)已完成工程量，本期已完工程量及本期的結(jié)算收入。與“工程結(jié)算收入”科目的貸方發(fā)生額核對(duì)，逐項(xiàng)核對(duì)各個(gè)工程項(xiàng)目的工程結(jié)算收入是否與《建筑安裝工程施工進(jìn)度明細(xì)表》中標(biāo)明的工程量進(jìn)度相一致，所記載的收入額與預(yù)算收入是否一致。３．與預(yù)算部門聯(lián)系，確定工程結(jié)算收入的組成部分。

工程結(jié)算收入包括兩個(gè)部分，一是合同中規(guī)定的工程造價(jià)，即施工企業(yè)與發(fā)包單位雙方在最初簽訂工程承包合同中商定的合同金額，它構(gòu)成工程結(jié)算收入的基本部分；二是因合同變更、獎(jiǎng)勵(lì)、索賠等形成的收入。工程結(jié)算收入中獎(jiǎng)勵(lì)等事項(xiàng)信息來源于《工程合同書》，施工單位得到獎(jiǎng)勵(lì)或索賠通常在合同條款中注明。例如，某合同規(guī)定，“工程竣工驗(yàn)收經(jīng)質(zhì)量評(píng)定部門檢測評(píng)定為市級(jí)優(yōu)良質(zhì)量等級(jí)并獲證書，甲方獎(jiǎng)勵(lì)工程總造價(jià)０．３％的優(yōu)良獎(jiǎng)。”根據(jù)條款規(guī)定，在最后結(jié)算時(shí)應(yīng)注意是否取得該收入而未記入總決算收入。工程價(jià)款結(jié)算收入應(yīng)是最后決算收入，查閱預(yù)算部門編制的《施工項(xiàng)目結(jié)算表》，該表中注明了工程項(xiàng)目的原預(yù)算造價(jià)、審核后的決算價(jià)值，并注明變動(dòng)情況。例如，某單位８號(hào)住宅樓，原預(yù)算造價(jià)１０１８３１４元，審核后的決算收入１３９１４９９元，原因是原預(yù)算造價(jià)不含鋁合金門窗造價(jià)。該項(xiàng)目的工程結(jié)算收入應(yīng)是１３９１４９９元，而不能記為１０１８３１４元。另外，施工單位向甲方收取的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、機(jī)構(gòu)遷移費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等，應(yīng)作為營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。檢查工程施工成本

施工單位的施工成本由材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)組成。施工單位工序復(fù)雜、周期長，尤其是材料消耗品種多、用量大、人工多，抓住材料消耗和人工費(fèi)是控制施工成本最關(guān)鍵性因素。１．根據(jù)施工定額結(jié)合檢查成本項(xiàng)目三級(jí)賬準(zhǔn)確核定各種主要成本項(xiàng)目發(fā)生額。

根據(jù)企業(yè)提供的勞動(dòng)定額、材料消耗定額、機(jī)械設(shè)備利用定額、工具消耗定額、費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)，檢查“工程施工”科目借方發(fā)生額；通過審查“領(lǐng)料單”檢查“庫存材料”三級(jí)賬；通過“工費(fèi)定額表”檢查人工費(fèi)是否有浪費(fèi)人工現(xiàn)象；核對(duì)主要原材料消耗是否合理，逐項(xiàng)審核發(fā)生額，如果實(shí)際消耗與消耗定額差距較大，說明有可能虛列材料費(fèi)和人工費(fèi)的可能，再進(jìn)一步審查、調(diào)整不合理開支。２．已完工程實(shí)際成本的結(jié)轉(zhuǎn)。

正確結(jié)轉(zhuǎn)已完工程實(shí)際成本是正確計(jì)算當(dāng)期損益的關(guān)鍵，即檢查“工程結(jié)算成本”科目的借方發(fā)生額。本期實(shí)際工程成本通過“工程施工”借方發(fā)生額確定，月初未完施工成本由上月結(jié)轉(zhuǎn)，主要準(zhǔn)確確定月末未完施工成本。查閱預(yù)算部門編制的《未完施工盤點(diǎn)表》，根據(jù)表中注明的未完工程量和預(yù)算成本，計(jì)算確定月末未完施工成本，然后根據(jù)本期已完工程實(shí)際成本，通過本期工程實(shí)際成本加未完施工成本減月末未完施工成本，計(jì)算本月已完工程實(shí)際成本 檢查其他方面

１．周轉(zhuǎn)材料的攤銷。

周轉(zhuǎn)材料攤銷的金額是否合理，直接影響當(dāng)期經(jīng)營成果，在實(shí)際核算中，通常存在著施工單位縮短攤銷期，擴(kuò)大當(dāng)期攤銷額的問題。檢查“周轉(zhuǎn)材料——周轉(zhuǎn)材料攤銷”科目貸方發(fā)生額，根據(jù)周轉(zhuǎn)材料規(guī)定的使用期限正確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)攤金額大于已攤銷金額應(yīng)及時(shí)調(diào)整當(dāng)期成本。２．臨時(shí)設(shè)施攤銷。

檢查“臨時(shí)設(shè)施攤銷”科目的貸方發(fā)生額以及“固定資產(chǎn)清理——臨時(shí)設(shè)施清理”科目余額的結(jié)轉(zhuǎn)情況，臨時(shí)設(shè)施在使用期限內(nèi)攤銷，檢查攤銷額計(jì)算是否正確。臨時(shí)設(shè)施拆除清理應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理——臨時(shí)設(shè)施清理”科目，檢查其是否將貸方余額轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入計(jì)算企業(yè)所得稅。３．住房周轉(zhuǎn)金。

企業(yè)出售公有住房，其收取職工的售房款應(yīng)記入“住房周轉(zhuǎn)金”科目核算，通常出現(xiàn)施工單位將售房款與住房折舊余額的差額記入“營業(yè)外支出”，沖減企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)營成果，少記企業(yè)所得稅。

４．壞賬準(zhǔn)備、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、貸款利息支出、計(jì)稅工資，是否按照規(guī)定的比例計(jì)提，有無超比例列支，影響所得稅的征收。

５．正確檢查營業(yè)外收入和營業(yè)外支出科目的核算，分析科目核算內(nèi)容，找準(zhǔn)稅收調(diào)整項(xiàng)目，有無按照稅法規(guī)定應(yīng)該調(diào)增應(yīng)納稅所得額的部分，依此正確計(jì)算企業(yè)所得稅。