第一篇：房產(chǎn)銷售新人必讀

房產(chǎn)銷售新人必讀⒈查房源：

查房源要學(xué)會(huì)挑選優(yōu)質(zhì)房源，一定要問清樓號(hào)、單元號(hào)、樓層、面積和價(jià)格，溝通時(shí)不管房主報(bào)價(jià)多少都說貴了，適當(dāng)可以談價(jià)，房子是否兩證齊全，是首套還是多套，是否滿五年，有沒有貸款（如有，問貸款還有多少,方便以后給），盡量讓房東還清貸款。⒉帶客戶：

帶客戶要盡量問清客戶的意向需求，要有針對(duì)性的推薦合適的房源；帶其看房時(shí)多注意買方的言語表情，看過一兩套基本就可以推敲出買方的態(tài)度和需求了，最好記錄到筆記本上方便下次溝通。⒊談價(jià)格：

一旦邁入談價(jià)階段，在雙方出價(jià)差距不大的前提下，盡量把雙方約到公司當(dāng)面談，這樣更能促成交易的完成。買方需要準(zhǔn)備的東西有：夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證，要學(xué)會(huì)審核信息，如若發(fā)現(xiàn)不一致應(yīng)及時(shí)溝通讓對(duì)方到當(dāng)?shù)貞艏幐模ㄋ⑿聭艨诒荆?，注意每一個(gè)細(xì)節(jié)，審核每一份材料的一致性。賣方需要準(zhǔn)備房產(chǎn)證、土地證、身份證、戶口本、結(jié)婚證，夫妻雙方到場(chǎng)簽字（查土地性質(zhì)是出讓還是劃撥），如果賣方是離異，首先看房產(chǎn)證上是否標(biāo)明為其單獨(dú)所有，如果是，只需持證人身份證、戶口本、房產(chǎn)證、土地證即可辦理過戶。如果沒有寫單獨(dú)所有，需準(zhǔn)備房產(chǎn)證、土地證、身份證、戶口本、離婚證、法院判決書或離婚協(xié)議書，沒有法院判決書，房子判給任意一方，必須由另一方到場(chǎng)簽字方可交易，如不愿到場(chǎng)簽字的可采取強(qiáng)制執(zhí)行。特殊情況：如果離異，房子判給小孩的，未滿18周歲的按照法院判決書上的監(jiān)護(hù)人來定；如果有熟人，雙方都到場(chǎng)簽字的也可以進(jìn)行交易。⒋貸款：

如需貸款，首先審核夫妻雙方是否符合貸款要求，然后查征信，夫妻雙方到民生服務(wù)大廳北人民銀行去開征信報(bào)告，夫妻雙方收入證明、銀行流水，必須是本人名下的刷新戶口本。⒌過戶：

所有材料準(zhǔn)備齊全就可以走過戶程序了。

⑴約定時(shí)間在中介公司簽買賣合同（買方帶定金一般是一萬，賣方帶土地證、房產(chǎn)證），簽合同收中介費(fèi)（成交價(jià)的1.5%）； ⑵雙方材料必須收到我們手里；

⑶全款買的可直接到房產(chǎn)局簽買賣契約，如果是貸款的先到銀行簽協(xié)議打首付款，再到房產(chǎn)局簽買賣契約，批契稅大約五天，契稅出來交契稅等房產(chǎn)局出證，正常為十五個(gè)工作日。過土地證大約二十個(gè)工作日，出證后賣方把錢取走，買方按月還款。

第二篇：新人房產(chǎn)銷售自我評(píng)價(jià)

銷售：是指以出售、租賃或其他任何方式向第三方提供產(chǎn)品或服務(wù)的行為，包括為促進(jìn)該行為進(jìn)行的有關(guān)輔助活動(dòng)，新人房產(chǎn)銷售自我評(píng)價(jià)有哪些？以下是小編為您整理的相關(guān)資料，歡迎閱讀！

房產(chǎn)銷售個(gè)人簡(jiǎn)歷自我評(píng)價(jià)

（一）大學(xué)生活在忙碌中過去了，成為人生美好記憶的一部分。當(dāng)中有成功的喜悅，有失敗的傷心。但卻把我培養(yǎng)成一個(gè)現(xiàn)在的大學(xué)生，使我在各方面的綜合素質(zhì)都得到了提高，為以后的人生打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四年的市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)和豐富的房地產(chǎn)市場(chǎng)兼職實(shí)踐經(jīng)歷，使我對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷職業(yè)的興趣和技能方面獲益匪淺。我從坎坷曲折中一步步走過，脫離了幼稚、浮躁和不切實(shí)際，心理上更加成熟、堅(jiān)定，專業(yè)功底更加扎實(shí)。

專業(yè)：掌握了大量營(yíng)銷的專業(yè)理論和房地產(chǎn)營(yíng)銷技能，同時(shí)使計(jì)算機(jī)應(yīng)用水平、英語水平、社交能力有了很大程度的提高；

素質(zhì)：吃苦耐勞，工作積極主動(dòng)，能夠獨(dú)立工作、獨(dú)立思考，勤奮誠實(shí)，具備團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，身體健康、精力充沛，可適應(yīng)高強(qiáng)度工作。

四年的大學(xué)學(xué)習(xí)和一年有余的房地產(chǎn)公司營(yíng)銷崗位見習(xí)工作磨練，培養(yǎng)了我良好的工作作風(fēng)和團(tuán)隊(duì)意識(shí)，比如多角度了解和覺察客戶的購買需求，全方位進(jìn)行房產(chǎn)客戶服務(wù)工作，埋頭苦干的求實(shí)精神以及隨機(jī)應(yīng)變的推銷能力等。相信在今后的工作中，我會(huì)緊密配合公司銷售需要，任勞任怨的工作，成為一名稱職的房地產(chǎn)營(yíng)銷能手。

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（二）本人有一年多的房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)和。一年秘書工作經(jīng)驗(yàn)。我可以在短時(shí)間內(nèi)輕松的和顧客達(dá)成良好溝通，做置業(yè)顧問期間在前輩的幫助以及自己的努力下上崗第一天就有很好的業(yè)績(jī)。在上班的一年多里，我每月都能取得很好得業(yè)績(jī)，并且獨(dú)立處理好所有客戶后期銀行按揭和放款。個(gè)人能力得到經(jīng)理和同事的肯定。秘書工作中，主要負(fù)責(zé)辦公室日常工作；每日的數(shù)據(jù)核對(duì)核算。與甲方和銀行的客戶資料、金額對(duì)接。統(tǒng)計(jì)置業(yè)顧問的成交情況，以及向公司每日的數(shù)據(jù)交接。

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（三）本人接受過正規(guī)的專業(yè)教育，具有較好的專業(yè)功底及文化素養(yǎng)，為人正直、誠懇、誠信度高；處事積極、果斷，有較強(qiáng)的心理素質(zhì)，有強(qiáng)烈的進(jìn)取心和高度的責(zé)任感；在工作中積極進(jìn)取、腳踏實(shí)地，動(dòng)手能力強(qiáng)，能夠高效率完成工作；勇于發(fā)揮自己才能，具有較強(qiáng)組織、協(xié)調(diào)、溝通能力和團(tuán)隊(duì)精神；通過一年多在教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)市場(chǎng)拓展等等，個(gè)人能力銷售能力等得到了很大程度的提高；聲音甜美；擅長(zhǎng)寫作，有過作品發(fā)表，愛好廣泛，愛好特長(zhǎng)于唱歌、交際、寫作、書法等，熱愛運(yùn)動(dòng)、跳舞，喜歡打羽毛、乒乓、籃球！

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（四）本人思想進(jìn)步，善于合作，業(yè)務(wù)能力和組織能力強(qiáng)； 待人誠懇，樂觀向上，勤于鉆研，工作認(rèn)真，在以前的學(xué)習(xí)和工作中，打下了基礎(chǔ)、積累了經(jīng)驗(yàn)，具有強(qiáng)烈的責(zé)任心和事業(yè)心，具備很好的分析和解決問題的能力。喜歡接受難度大的工作挑戰(zhàn)，精通各種辦公軟件，英文口語流利。

第三篇：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必讀

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必讀

一、經(jīng)紀(jì)人如何給自己定位非常重要

1、市場(chǎng)目標(biāo)定位:

2、自己要自信（自信是推銷員不可缺少的氣質(zhì)，自信對(duì)于一個(gè)推銷員的成功及其重要）例如當(dāng)你和客戶會(huì)談時(shí)，你的言談舉止若能表露出充分的自信，就會(huì)贏得客戶的信任，只有客戶信任了你，才會(huì)相信你，相信你才會(huì)心甘情愿的購買你的商品。通過自信才能產(chǎn)生信任，而信任才是客戶的購買你的商品的關(guān)鍵因素。如何能體現(xiàn)出你的“自信”呢？首先必須衣著得體整齊，面容可掬，禮貌周到，對(duì)任何人都親切有禮、細(xì)心應(yīng)付。

3、驕傲（能夠從事房地產(chǎn)行業(yè)）

二、懂得給自己定位還要包裝自己

1、工具包（包里面要有：手機(jī)、卷尺、指南針、計(jì)算器、名片夾、訂書器、筆紙）

2、制服、胸牌（如果沒有制服，男士：白襯衣，西褲，領(lǐng)帶，皮鞋，梳理頭發(fā)等；女士類似略。）

3、工作文件夾（房源信息、資料、小區(qū)平面圖）

4、業(yè)務(wù)文件夾（相關(guān)表格，銷售委托書，客戶跟蹤表，信息登記表，看房委托書，工作日程式安排等等）

三、如何成為一名成功的經(jīng)紀(jì)人（首先一定是一個(gè)開發(fā)房源的能手）

四、開發(fā)房源的途徑

1、網(wǎng)絡(luò)

2、通過報(bào)紙

3、通過交際關(guān)系

4、同其他人合作（如保安、管理處、小賣部阿姨）

五、如何開發(fā)自售業(yè)主的房源"

1、不要急于說出自己是中介，首先了解房源的具體情況。

2、不要回避自己是中介

3、解釋自己對(duì)這個(gè)片區(qū)的房源較為了解，而且已有成交交易（有賣出）

4、解釋自己手上已有成熟的客戶

5、介紹自己公司的實(shí)力與自己的專業(yè)水平

6、提醒買方其實(shí)在整個(gè)房產(chǎn)過戶交易中并不是象的那么簡(jiǎn)單、單純，如不夠?qū)I(yè)，在交易過程中存在某些方面的風(fēng)險(xiǎn)弊端，應(yīng)該引導(dǎo)買方委托專業(yè)代理公司銷售。如果你委托我來出售，我可以為您擬定銷售計(jì)劃。

7、如果最后還是拒絕，應(yīng)禮貌的說：某某小姐或者先生沒關(guān)系，如果你在買房過程中有出現(xiàn)任何疑問，可以打電話與我咨詢，我將為您免費(fèi)提供專業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主相信你，乃至信任你，認(rèn)為你很有素質(zhì)很有修養(yǎng)。例如：你感覺我很專業(yè)，你可以委托我，我有信心和能力幫助你銷售房產(chǎn)。*切記不要以能賣高價(jià)為由，不要以實(shí)收為由，以免中介費(fèi)打折。

六、如何獲得獨(dú)家委托：分析獨(dú)家委托的優(yōu)點(diǎn)

1、更多的：價(jià)格是中介間形成惡性競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的因素之一

2、更多的：省時(shí)間、煩惱，首推房源，登報(bào)、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布等.3、尋找有實(shí)力的買方，選擇針對(duì)性的客戶

八、與客戶接觸的三種方式

1、電話

2、信函

3、見面接觸

九、如何打電話

1、打電話的優(yōu)勢(shì)：高效、便捷、省時(shí)、不受時(shí)間地點(diǎn)限制

2、有優(yōu)點(diǎn)必有缺點(diǎn)：不夠直觀，缺少人情味，內(nèi)容不完整。

3、如何打好電話

①要選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間（時(shí)機(jī)）打電話。②確認(rèn)此次通話的理由和目標(biāo)。③自報(bào)家門、詢問對(duì)方接話是否方便。④要意識(shí)到你的聲音，就是對(duì)方對(duì)你的第一印象（要用平穩(wěn)的口氣）⑤不要急于馬上進(jìn)入主題，進(jìn)行適度寒暄。⑥切入主題⑦要讓對(duì)方參與到你的談話之中。引起共鳴。例如：你對(duì)我的解釋還滿意么？⑧牢記目標(biāo)⑨但你的目標(biāo)沒有辦法一次性完成時(shí)，記得分步驟收尾，不要死纏爛打⑩安排一整塊的時(shí)間打電話，并做好記錄。

十、不斷開發(fā)客戶、積累客戶

怎樣提高房產(chǎn)服務(wù)的滿意度：要把服務(wù)做到位、做精、做成專業(yè)化，永遠(yuǎn)的客戶多做一點(diǎn)（站在客戶的立場(chǎng)多想一點(diǎn)）了解客戶需求的迫切性，對(duì)待客戶要有永遠(yuǎn)的耐心，服務(wù)永無止境，通過為客戶提供滿意的服務(wù)，徹底改變客戶的不動(dòng)產(chǎn)，要讓客戶明白、我再幫你尋找更好的，而不僅僅是一所房子。

十一、提高了服務(wù)還要如何懂得抓住客戶的心：

1、問話清楚，針對(duì)問題

2、用于簡(jiǎn)潔有力，絕不含糊

3、要有自信心

4、接洽態(tài)度要認(rèn)真有誠意:

5、親切、友善，以爭(zhēng)取好感

6、注意對(duì)方的長(zhǎng)處

7、適當(dāng)?shù)馁澝缹?duì)方.十二、分析客戶!

1、選擇客戶了解基本情況，您最近是否有看房，看房多久了

2、必須經(jīng)歷一個(gè)培養(yǎng)期分為四種：

①萌芽期剛考慮想買房

②培養(yǎng)期客戶有意向購房的③成熟期客戶已經(jīng)成熟，想購房，而且有點(diǎn)急

④急切購房的急等著住的，特別急切的3、新手不斷地接待客戶，分析客戶（失敗的經(jīng)紀(jì)人的特點(diǎn)，麻木、機(jī)械看房），越是麻木了（不開車）越是要分析自己，要掌握客戶的心理偏好、需求等等。

十三、分析房源，重點(diǎn)操作：

1、房源本身進(jìn)行分析：配套、環(huán)境、交通

2、房源內(nèi)部的情況，格局、采光、通風(fēng)、外觀

3、房源權(quán)屬狀況進(jìn)行分析A產(chǎn)權(quán) B抵押情況 C房屋交易流程

4、業(yè)主溝通情況是否比較有誠意，是否急于賣房，業(yè)主的報(bào)價(jià)是否合理，業(yè)主的迫切性（房源到手分析）

十四、如何實(shí)地看房掌握看房的基本技巧。

1、約會(huì)的時(shí)間地點(diǎn)要恰當(dāng)：看房時(shí)間的確定，如客戶或業(yè)主時(shí)間有所變動(dòng)，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方。

2、約客戶的地點(diǎn)不應(yīng)該太多人（如電影院、車站）業(yè)主與客戶應(yīng)分開，不應(yīng)該約到一起

3、看房時(shí)（敲門）開門應(yīng)輕點(diǎn)，讓客戶先進(jìn)，在后關(guān)門

4、介紹客戶業(yè)主互相認(rèn)識(shí)

5、拉開窗簾、如果是晚上應(yīng)先開燈

6、指出每一間房子的特色，讓客戶感覺已經(jīng)擁有了該房

7、強(qiáng)調(diào)樓盤的優(yōu)勢(shì)（如地段、遠(yuǎn)景規(guī)劃、景觀、開發(fā)商的實(shí)力、鄰居、物業(yè)管理、較低的首付款、結(jié)構(gòu)等等）

8、介紹房子真實(shí)，話不宜太多，善于觀察，發(fā)問（如你認(rèn)為客廳的挑高、景觀怎么樣？從而了解客戶的想法）

9、看完房子后應(yīng)帶客戶熟悉小區(qū)的配套

十五、看房后應(yīng)及時(shí)跟蹤客戶及對(duì)業(yè)主的反饋，讓業(yè)主更加了解房子的缺點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)價(jià)值，以及時(shí)了解客戶看房情況和想法（是否有成交的機(jī)會(huì)）

十六、如何消除客戶的疑慮CDDC法則

第一步驟：C澄清疑慮

第二步驟：D認(rèn)可疑慮（站在客戶的角度）

第三步驟：D打消疑慮（但是）

第四步驟：C確認(rèn)疑慮（你覺得現(xiàn)在還有什么疑慮么？）

十七、推銷法則MAN法則

對(duì)方是否有錢有沒有購買或者籌措資金的能力

客戶是否有購買決定，如果沒有，你依然是白費(fèi)口舌

客戶是否有購買欲望，如果對(duì)方不需要這種商品即使有錢有權(quán)，不管你怎么講解都沒有用

要怎樣才能知道對(duì)方的購買力呢？只能靠分析，積累經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)自己的觀察力。大家切記推銷員MAN法則。如果無視它的存在，你將白費(fèi)勞動(dòng)力（精力）我們這行也精力時(shí)間就是金錢。（例如只有錢是實(shí)實(shí)在在的，沒錢就是沒錢，先是存款只有千元的有無處借款的人，向他推銷房產(chǎn)怎么可能成功交易？）

十八、報(bào)價(jià)和議價(jià)的技巧：設(shè)計(jì)一整套的交易模式，經(jīng)紀(jì)人首先應(yīng)該確定一個(gè)合理的價(jià)格，切記不要透漏底價(jià)，要留有一定的空間，針對(duì)猶豫不定的客戶（促成法）。

第四篇：新人房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1、住房二級(jí)市場(chǎng)包括哪些方面？

答：住房二級(jí)市場(chǎng)包括：商品房、允許已購公房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、公有住房使用權(quán)、以及居民個(gè)人之間不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、不同地域之間的房屋買賣、置換。

2、什么是二手房？

答：二手房是指非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括私房、單位自管房、二手商品房、上市房改房等等。

3、什么是已購公有住房？

答：指職工按住房制度改革政策所購得的住房。

4、什么是解困房？

答：是指政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建的用于解決特別困難戶的擁擠住房問題的住房。

5、什么是房改房？

答：經(jīng)房改部門批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門批準(zhǔn)房改 并報(bào)市房改辦備案；且已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。

6、什么是房屋拆遷？

答：房屋拆遷是拆遷人在建設(shè)活動(dòng)中，因建設(shè)項(xiàng)目用地需要，對(duì)在建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉(zhuǎn)移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益的行為，它是房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。

7、什么是商品房？

答：應(yīng)具備以下條件：

向開發(fā)商購買的且已簽訂購房合同經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案；

已交清購房款（持有全額購房發(fā)票）；

房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封、凍結(jié)）。

8、已購公房上市需要什么條件？

答：需要條件是：

取得《土地房屋權(quán)證》；

開具家庭住房情況證明；

已按規(guī)定補(bǔ)清超標(biāo)面積房屋價(jià)款。土地房屋權(quán)籍登記篇

9、土地房屋權(quán)證的辦證依據(jù)和基本條件是什么？

答：土地房屋登記管理工作中，主要依據(jù)《憲法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，根據(jù)國土資源部建設(shè)部的具體要求，進(jìn)行受理登記、審核、確權(quán)發(fā)證。

土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)具備三個(gè)基本條件：（1）土地房屋權(quán)屬來源合法；（2）四至界線清楚無爭(zhēng)議；

（3）面積準(zhǔn)確

10、拆遷安置房因原業(yè)主死亡，暫未辦理繼承，能否按原業(yè)主名下登記產(chǎn)權(quán)證？

答：被拆遷房屋原權(quán)屬來源清楚，但業(yè)主已死亡，暫時(shí)不能輸繼承的，由申請(qǐng)人（繼承人或原代理人或持證人）出據(jù)具結(jié)保證書后，根據(jù)規(guī)定，其拆遷安置房可按原業(yè)主名下確權(quán)發(fā)證，但應(yīng)注明“業(yè)主已故”字樣。

11、被拆遷房屋在拆遷前已實(shí)際發(fā)生變更，如何輸安置房產(chǎn)權(quán)登記？

答：被拆遷房屋權(quán)屬來源清楚，拆遷前因業(yè)主死亡而發(fā)生繼承或買賣、贈(zèng)送、折產(chǎn)等并經(jīng)公證或法院裁決，但未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，其捭補(bǔ)償安置協(xié)議書仍按原業(yè)主名字簽訂的，若涉及買賣、贈(zèng)送，按被拆遷房屋的價(jià)值補(bǔ)交契稅，給予輸安置房產(chǎn)權(quán)登記；若涉及繼承、析產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生行為辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記。

12、幾種不能辦理土地房屋權(quán)證的情況

答：不能辦證的情況還很多。大致可概括以下幾種：

（1）完全沒有合法的用地、建房批準(zhǔn)手續(xù)的；

（2）用地、建房手續(xù)不齊全且嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的；

（3）房屋未竣工或存在嚴(yán)重的質(zhì)量安全問題的；

（4）四至界址、界線不清，權(quán)屬有糾紛、爭(zhēng)議的；

（5）超建、超占以及改變用途的部分未經(jīng)依法處理的；

（6）購買手續(xù)不合法、不齊全的或未全額交清購房款的；

（7）重復(fù)出售的房屋，抵押、查封等限制權(quán)利的房屋；

（8）購房主體本身存在問題的，如不具備法人主體資格或法人單位已不存在的或自然人已故未辦理繼承的等等。

13、商品房、房改房拆遷安置房這三類房屋辦證需具備哪些基本條件？

答：這三類房屋辦證需具備的基本條件概括為：（1）符合城市規(guī)劃；（2）房屋已竣工；（3）購房（安置）手續(xù)合法、完事齊全。具體如下：

A、商品房：

a已簽訂購房合同且經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案；

b已交清購房款（持有全額購房發(fā)票）；

c房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封凍結(jié)）。

B、房改房：

a經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門批準(zhǔn)房改并報(bào)市房改辦備案；

b已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。

C、拆遷安置房：

a拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書經(jīng)市拆遷主管部門確認(rèn)的，可按確認(rèn)書的內(nèi)容辦理權(quán)屬登記。

b拆遷安置房產(chǎn)辦理，均由拆遷人統(tǒng)一輸被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)注銷登記，報(bào)送拆遷協(xié)議確認(rèn)，統(tǒng)一繳交相關(guān)稅收政策費(fèi)及申辦領(lǐng)取土地房屋權(quán)證。

14、建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)怎么辦理土地房屋權(quán)證？

答：對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目按如下辦法處理：

（一）1990年4月1日之前開工建設(shè)的項(xiàng)目（含城鎮(zhèn)私有房屋）未經(jīng)市規(guī)劃管理部門審批或與市規(guī)劃管理部門審批的指標(biāo)、內(nèi)容不符的，或超出用地紅線的，由國土房產(chǎn)管理部門按規(guī)定收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后予以辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

（二）1990年4月1日之后開工建設(shè)的項(xiàng)目未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的，須經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意后給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

（三）2001年4月30日之前未辦理建設(shè)項(xiàng)目用地紅線但其余批建手續(xù)完整的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)權(quán)屬調(diào)查項(xiàng)目用地四至清楚無權(quán)屬爭(zhēng)議的，可按建設(shè)年份的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后，予以辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

15、建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際建成后部分與規(guī)劃批準(zhǔn)指標(biāo)、內(nèi)容不一致的如何辦理土地房屋權(quán)證？

答：1990年4月1日之后，建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際建成后部分與規(guī)劃批準(zhǔn)指標(biāo)、內(nèi)容不一致的，分別按以下辦法處理：

(一)、每棟建筑物增容的，如其批建手續(xù)完整，實(shí)測(cè)總建筑面積超出規(guī)劃批準(zhǔn)面積壓物資1%以內(nèi)（含1%）的，由國土房產(chǎn)管理部門直接收取增容地價(jià)；大于1%的，由規(guī)劃管理部門處理同意后按規(guī)定收取增容地價(jià)。

（二）、對(duì)于有超幢、超層、部分改變房屋用途或性質(zhì)的建設(shè)項(xiàng)目，土地房屋權(quán)屬登記管理部門可先對(duì)符合規(guī)劃批準(zhǔn)的幢、層和未改變房屋用途或性質(zhì)的部分予以辦理權(quán)屬登記，其余部分須經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

（三）、凡建筑主體超出所批準(zhǔn)紅線范圍的，須經(jīng)市規(guī)劃管理部門處理后同意給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

16、房屋未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)能否辦理產(chǎn)權(quán)登記？

答、2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)的非商品房住宅項(xiàng)目，經(jīng)市土地房屋權(quán)屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)申辦房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

建設(shè)項(xiàng)目未通過竣工驗(yàn)收或經(jīng)市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為存在安全隱患的，由市建設(shè)主管部門牽頭處理。

17、什么是土地權(quán)屬爭(zhēng)議？

答：土地權(quán)屬爭(zhēng)議是指土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)（包括國有土地、集體土地）歸屬爭(zhēng)議。

18、土地權(quán)屬爭(zhēng)議應(yīng)向誰提出申請(qǐng)？

答：根據(jù)2003年1月3日頒布的《國土資源17號(hào)令》第五條之規(guī)定：個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的爭(zhēng)議案件，由爭(zhēng)議土地所在地的縣市（區(qū)）級(jí)國土資源行政主管部門調(diào)查受理和處理。

前款規(guī)定的個(gè)人、個(gè)人與單位之間發(fā)生的爭(zhēng)議案件，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府受理和處理。

19、申請(qǐng)調(diào)查處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議的應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？

答：

（一）申請(qǐng)人與爭(zhēng)議的土地有直接厲害關(guān)系

（二）有明確的請(qǐng)求處理對(duì)象、具體的請(qǐng)求和事實(shí)根據(jù)。

20、申請(qǐng)人提出的土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理的申請(qǐng)后，行政住管部門應(yīng)當(dāng)如何處理？

答：對(duì)于申請(qǐng)人提出的土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理的申請(qǐng)，行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，國土資源行政主管部

門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)書之日起7個(gè)工作日內(nèi)提出是否受理的意見。認(rèn)為應(yīng)當(dāng)受理的，在決定受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)將申請(qǐng)書副本發(fā)送申請(qǐng)人。被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)書副本之日起30日內(nèi)提交答辯書和有關(guān)證據(jù)材料。逾期不提交答辯書的，不影響案件的處理。認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)受理的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)擬定不予以受理建議書，報(bào)同級(jí)人民政府作出不予以受理決定。當(dāng)事人對(duì)不予受理決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者涕泣提起行政訴訟。

國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自土地權(quán)爭(zhēng)議之日起6個(gè)月內(nèi)提出調(diào)查處理意見。因情況復(fù)雜，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不能提出調(diào)查處理意見的，經(jīng)該國土資源行政主管部門的主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)。國土資源行政主管部門提出調(diào)查處理意見后，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送同級(jí)人民政府，由人民政府下達(dá)處理決定。當(dāng)事人對(duì)人民政府作出的決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，當(dāng)事人既不申請(qǐng)行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，處理決定即發(fā)生法律效力。生效的決定是土地登記的依據(jù)。

21、什么是房產(chǎn)測(cè)繪？

答：所謂房產(chǎn)測(cè)繪是指運(yùn)用測(cè)繪技術(shù)和手段，采集和表述房屋有關(guān)信息的活動(dòng)。

22、目前施房產(chǎn)測(cè)繪所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

實(shí)施房產(chǎn)測(cè)繪，應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）地相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

23、商品房面積由誰來申請(qǐng)測(cè)繪？

答：目前購房人辦怔難的主要原因之一，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時(shí)對(duì)已竣工的房屋實(shí)施測(cè)繪、不能及時(shí)將應(yīng)由其提供的辦理產(chǎn)權(quán)所需的有效齊全的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門。為此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門或經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門授權(quán)委托的單位審核后用于房屋權(quán)屬登記。

24、商品房按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差如何處理？ 答：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。如合同未作約定的，按以下原則處理：

①面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款：

②面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3—以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%

但經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

因上述原因的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

25、商品房建筑面積的組成？

答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

26、共有建筑面積的組成？

答：共有建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：

1、共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、過道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)等，以及在其它功能上為整幢、某一層或某幾個(gè)單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。

2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：1）、獨(dú)立使用的地下室或?yàn)槎啻狈?wù)的地下室（地下車位、車庫、倉庫、自行車或摩托車集中停放部位等）、地上雜物、車棚、車庫、為他幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等。2）、作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的地下室、避難層（室）以及分期建筑工程中的跨期服務(wù)的公共設(shè)備用房和管理用房等。3）、按規(guī)劃批建層高建設(shè)的層高大于2.20米的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、避難層、室內(nèi)“空中花園”以及底層架空用作綠化、公共開放空間的部分等，其中扣除核心筒和公共設(shè)備用房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。4）、獨(dú)立建造的邊配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房。5）、扣除應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和本條前4款內(nèi)沒有基本羅列的建筑部位。

27、什么是要進(jìn)行地籍調(diào)查？

答：地籍調(diào)查就是依照法律程序和技術(shù)規(guī)程，對(duì)申請(qǐng)登記的宗地現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)其權(quán)屬、位置、界線、數(shù)量、用途等基本情況的行政行為。

28、為什么要進(jìn)行地籍調(diào)查？

答：因?yàn)榈丶{(diào)查的情況記錄于地籍調(diào)查表上，作為土地登記、核發(fā)證書的重要基礎(chǔ)資料，所以它是對(duì)土地登記申請(qǐng)的實(shí)質(zhì)審查，是土地登記的法定程序，也是建立地籍和保障土地權(quán)利人合法權(quán)益的重要手段。其根本目的是維護(hù)國家的土地制度。

29、地籍調(diào)查為什么要權(quán)利人簽字？

答：地籍調(diào)查是對(duì)土地使用權(quán)人權(quán)利范圍、位置、大小等進(jìn)行的法定調(diào)查，每宗土地的各條界線都需要與相鄰的權(quán)利人相互以簽章方式共同確認(rèn)。履行指界簽字手續(xù)，明晰產(chǎn)權(quán)范圍，是避免日后發(fā)生土地糾紛的一項(xiàng)重要手段，并且可以更好地保障權(quán)利人對(duì)自己的合法土地房屋的處分、占有、使用、收益權(quán)。因此，按法定程序履行指界簽字手續(xù)，是每個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)盡的義務(wù)。

30、農(nóng)村房屋可以抵押?jiǎn)幔?/p>

答：農(nóng)村房屋是否可以抵押、如何抵押，國家尚無具體的法律規(guī)定。但參照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及國家土地管理局（（1997）國土〈籍〉字2號(hào)）《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》，可以得出一個(gè)結(jié)論，即集體土地上土地房屋的抵押，應(yīng)局限于集體荒地土地使用權(quán)、鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地的使用權(quán)，以及鄉(xiāng)村企業(yè)廠房等建筑物及其占用的集體土地使用權(quán)，至于農(nóng)村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。

申請(qǐng)人持有的文件或證照已遺失的，應(yīng)提交相關(guān)證明（需由檔案查檔案核實(shí)的，應(yīng)提供檔案管證實(shí)材料），經(jīng)登報(bào)公告遺失滿一個(gè)月無異議的，可確認(rèn)其提交的相關(guān)證明有效。

32、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)申請(qǐng)土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)提交哪些材料？

答：土地房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書；企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明；批準(zhǔn)使用土地和房屋建設(shè)的有效文件或證照；建筑物質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告或房屋安全鑒定報(bào)告。

下列材料均為批準(zhǔn)使用土地和房屋建設(shè)的有效文件或證照：原土地管理局核法的相關(guān)文件；土地管理部門核發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地批文、紅線圖及規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)許可證。經(jīng)規(guī)劃管理部門用用地審批部門簽署處理意見并蓋章的或相關(guān)證明材料。

34、買房前應(yīng)對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目有哪些方面的了解？

答：（1）通過營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書，了解開發(fā)商的資信。（2）通過土地使用權(quán)證書，了解土地的性質(zhì)及權(quán)屬狀況。（3）通過建設(shè)用地批準(zhǔn)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，了解項(xiàng)目的用地規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)。（4）買期房的通過查看預(yù)售樓許可證，買已竣工的房屋通過現(xiàn)售備案，了解項(xiàng)目銷售的合法性，及該房屋是否在許可銷售的范圍內(nèi)。（5）通過國土房產(chǎn)局查詢服務(wù)，了解該房屋是否被抵押或查封。

35、開發(fā)商將在建樓盤做擔(dān)保申請(qǐng)貸款，這種抵押放能否購買？

答：根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)規(guī)定，預(yù)售商品房設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，應(yīng)先辦理該套商品房的抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，方可辦理商品房預(yù)售合同登記備案。因此買方在購買該種抵押房時(shí)應(yīng)先要求開發(fā)商注銷抵押。

36、簽定商品房預(yù)售合同后，買方如何有效保護(hù)自己的既得利益？

答：根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)相關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同實(shí)行備案制度，未經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同，不得對(duì)抗善意第三人。因此買方應(yīng)在簽定合同后要求開發(fā)商到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)；若開發(fā)商不來辦理，買方也可前來辦理，以防止所購房產(chǎn)出現(xiàn)“一房多賣“、”先賣后抵“等現(xiàn)象，切實(shí)保障自身權(quán)益。

37、開發(fā)商有權(quán)出售露臺(tái)嗎？

答：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，露臺(tái)屬于共用部位，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)將露臺(tái)的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

38、買方在支付定金后對(duì)所購商品房不滿意，可否要求退回定金？

答：如果簽定了認(rèn)購協(xié)議，不是買方單方面原因?qū)е潞贤瑹o法簽定的。買方有權(quán)要求退回定金；屬于買方違約的，開發(fā)商有權(quán)不退還定金。

39、高檔住宅與普通住宅如何界定？

答：依照的規(guī)定，高檔住宅是指符合以下條件之一的住宅：（1）別墅、度假村；（2）住宅每單位建筑面積售價(jià)島內(nèi)超過5000元/平方米，高檔住宅除外的住宅界定為普通住宅。

40、如何知道欲購買的二手房能否辦理產(chǎn)權(quán)證？

答：如果二手房現(xiàn)在的使用人沒有產(chǎn)權(quán)證，則不能辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；如果已具備產(chǎn)權(quán)證，通過向市國土房產(chǎn)局綜合服務(wù)大廳查詢，確認(rèn)該套房屋不存在抵押、查封或者其他權(quán)利限制情況，一般情況下可以辦理過戶、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

41、婚前單方按揭購房，婚后夫妻共同還款，房產(chǎn)權(quán)屬如何確定？

答：婚前購買并辦理按揭的商品房，從所有權(quán)歸屬上應(yīng)認(rèn)定為婚前財(cái)產(chǎn)，但對(duì)其中婚后按揭共同繳納部分，應(yīng)視為共同財(cái)產(chǎn)。

42、購房合同上簽夫妻兩人名字，辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，能否只登記其中一個(gè)名字？

答：產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)主是根據(jù)購房合同上簽定的購房人來認(rèn)定的。但在商品房竣工之前，合同簽定雙方可到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理合同增減手續(xù)（限于直系首要必備 若商品房竣工后，產(chǎn)權(quán)證只能按購房合同簽定的購房人登記產(chǎn)權(quán)人。

43、兩人以上合購一處房產(chǎn)，能否按比例登記產(chǎn)權(quán)？

答：兩人以上合購?fù)惶咨唐贩?，購房者為房屋共有人，房屋為共有房屋。房產(chǎn)證的登記內(nèi)容中，換手房屋共有人和共有份額，可以體現(xiàn)共有情況。此外，共有權(quán)人可以申請(qǐng)頒發(fā)房屋共有權(quán)證。

44、已辦理產(chǎn)權(quán)證的兩人共有房產(chǎn)，如何過戶給一個(gè)人？

答：可以通過買賣或贈(zèng)與的方式進(jìn)行。由兩人簽定買賣合同或辦理贈(zèng)與公證、房產(chǎn)評(píng)估后，到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理過戶手續(xù)。

45、監(jiān)護(hù)人能否將未成年子女的房屋用于投資？

答：根據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。如果監(jiān)護(hù)人欲將未成年子女的房屋用于投資，要視投資的目的是否為了被監(jiān)護(hù)人的利益，若投資是為了其他目的，監(jiān)護(hù)人不能做出該行為。房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)篇

46、居住面積：指住宅中供日常生活起居用的臥室，起居室等凈面積的總和。

47、使用面積：指住宅中分戶內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺(tái)和室內(nèi)走道，室內(nèi)樓梯等。

48、建筑面積：對(duì)一棟樓來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是建筑物勒腳以上外墻的水平截面積。對(duì)一單套單元講，每套建筑面積包括室內(nèi)的建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

49、套內(nèi)面積：包括套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻內(nèi)面積和陽臺(tái)建筑面積。

50、公攤：包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間。

51、內(nèi)陽臺(tái)：封閉的陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。

52、外陽臺(tái)：不封閉的陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

53、房屋未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)能否辦理產(chǎn)權(quán)登記？

答：2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)的非商品房住宅項(xiàng)目，經(jīng)市土地房屋權(quán)屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)申辦房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

建設(shè)項(xiàng)目未通過竣工驗(yàn)收或經(jīng)市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為存在安全隱患的，由市建設(shè)主管部門牽頭處理。稅費(fèi)篇

54、買賣二手房應(yīng)繳納哪些稅、費(fèi)？

答：買賣二手房應(yīng)繳的稅費(fèi)有：契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅、土地房屋變更登記費(fèi)及工本費(fèi)等。似乎這些稅看起來名目很多，但是也存在減免的可能，這要根據(jù)房管局蝗近的規(guī)定數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

55、普通商品房的契稅是多少？

答：普通商品房的契稅為成交總價(jià)（或評(píng)估價(jià)）的1.5%.56、公有住房的契稅是多少？

答：公有住房的契稅為成交總價(jià)（或評(píng)估價(jià)）的1.5%.57、高檔住宅的契稅是多少？

答：高檔住宅的契稅是成交總價(jià)（或評(píng)估價(jià)）的3%.58、契稅只交一次就可以了嗎？

答：對(duì)客戶來講，一套房產(chǎn)只要交一次契稅；對(duì)一套房子來說，只要經(jīng)過一次交易就要交一次契稅。

第五篇：醫(yī)藥代表必讀藥品銷售技巧(新人版)

醫(yī)藥代表必讀藥品銷售技巧（新人版）核心提示：第一單元:醫(yī)藥代表的必備技巧第二單元:專業(yè)銷售技巧 第三單元：醫(yī)院營(yíng)銷目標(biāo)分析 醫(yī)生所尊敬喜歡的醫(yī)藥代表 1.熱情,敬業(yè) 2.穿著整潔,專業(yè)

3.有禮貌 4.能清楚,簡(jiǎn)單地說明產(chǎn)品 5.訪前準(zhǔn)備很充分 6.能與客戶建立互敬的長(zhǎng)期關(guān)系 7.對(duì)本公司產(chǎn)品及競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品了解 8.第一單元:醫(yī)藥代表的必備技巧

第二單元:專業(yè)銷售技巧

第三單元：醫(yī)院營(yíng)銷目標(biāo)分析

醫(yī)生所尊敬喜歡的醫(yī)藥代表

1.熱情,敬業(yè)

2.穿著整潔,專業(yè)

3.有禮貌

4.能清楚,簡(jiǎn)單地說明產(chǎn)品

5.訪前準(zhǔn)備很充分

6.能與客戶建立互敬的長(zhǎng)期關(guān)系

7.對(duì)本公司產(chǎn)品及競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品了解

8.具有豐富的專業(yè)知識(shí)

醫(yī)生不喜歡的醫(yī)藥代表

1.送名片后不再上門

2.在醫(yī)生工作最繁忙的時(shí)候拜訪醫(yī)生

3.態(tài)度粗魯

4.假裝與醫(yī)生很熟,自作聰明

5.一味講解,不注意傾聽及應(yīng)答

6.在不熟悉產(chǎn)品的情況下給醫(yī)生介紹

7.詆毀競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品

8.不能勇于承認(rèn)錯(cuò)誤

優(yōu)秀醫(yī)藥代表四要素

1.以自己的公司為榮

2.以自己的工作為榮

3.對(duì)公司的產(chǎn)品充滿信心

4.對(duì)自己充滿信心

醫(yī)藥代表應(yīng)具備

四力：情報(bào)力，行動(dòng)力，吸引力，說服力

五要點(diǎn)：善于分析，善于接觸，頻于聯(lián)系，主動(dòng)攻擊，有利共享

執(zhí)行計(jì)劃5個(gè)W

WHATWHOWHYWHEREWHENHOW目標(biāo)誰執(zhí)行為什么做在那做什么時(shí)間做怎么做

專業(yè)銷售

在市場(chǎng)越來競(jìng)爭(zhēng)越激烈的情況下我們除了專業(yè)性的學(xué)術(shù)營(yíng)銷外，更應(yīng)該注重加強(qiáng)客情關(guān)系的建立和維護(hù)，特別是在中國客情關(guān)系依然是重要的營(yíng)銷手段要建立良好的客情關(guān)系我們主要要了解客戶，分析客戶。

訪前準(zhǔn)備包括

1.信息的收集

①有關(guān)醫(yī)生的信息

②有關(guān)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息

2.制定拜訪計(jì)劃

①拜訪目標(biāo)

②拜訪計(jì)劃

有關(guān)醫(yī)生信息的收集

⑴醫(yī)生的規(guī)模,年購藥金額

⑵醫(yī)生日門診量,相關(guān)科室日門診量

⑶該醫(yī)院患者的類型,經(jīng)濟(jì)狀況,支付能力

⑷目標(biāo)醫(yī)生姓名,住址,聯(lián)系電話

⑸目標(biāo)醫(yī)生年齡,畢業(yè)學(xué)校,教育背景

⑹目標(biāo)醫(yī)生所在科室,職稱

⑺目標(biāo)醫(yī)生的處方習(xí)慣

⑻目標(biāo)醫(yī)生正在使用的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品

⑼拜訪醫(yī)生的最佳時(shí)間和最佳地點(diǎn)

⑽每天所看病人數(shù)目

⒀目標(biāo)醫(yī)生的個(gè)人興趣

⒁目標(biāo)醫(yī)生所參加協(xié)會(huì)的名稱

⒂目標(biāo)醫(yī)生的個(gè)人風(fēng)格

⒃目標(biāo)醫(yī)生的基本需求

⒄目標(biāo)醫(yī)生的家庭狀況

⑾對(duì)醫(yī)藥代表的一般態(tài)度

⑿對(duì)其他醫(yī)生 的影響

獲得以上信息的渠道

醫(yī)院的出門診醫(yī)生一覽表

其他醫(yī)生

小護(hù)士

其他廠家的醫(yī)藥代表(非競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手)

藥劑科

本公司上級(jí)主管和高年資同事

好的目標(biāo)符合以下要求

符合SMART原則

Specific: 具體的Measurable: 可衡量的Achievable: 可達(dá)到的,但具有挑戰(zhàn)性

Realistic: 有意義的Timely: 有時(shí)間性的事前充分的準(zhǔn)備加上好機(jī)會(huì),就是好運(yùn)的開始

人物性格的分類

分析型

駕馭型

親切型

表現(xiàn)型

四種類型人物特點(diǎn)及需求

駕馭型: 長(zhǎng)處:負(fù)責(zé)主動(dòng),工作導(dǎo)向

短處:沒有耐心,冷漠

表現(xiàn)型: 長(zhǎng)處:自發(fā),關(guān)系導(dǎo)向

短處:自大,時(shí)間管理差

分析型: 長(zhǎng)處:講求準(zhǔn)確,分析

短處:封閉,有距離

親切型: 長(zhǎng)處:親切,支持關(guān)系

短處:優(yōu)柔寡斷,不會(huì)拒絕

對(duì)四種類型醫(yī)生的接觸方式

駕馭型:要非常有準(zhǔn)備.不要做無意義的閑聊浪費(fèi)，時(shí)間,說話要簡(jiǎn)短,抓住重點(diǎn).分析型:要非常有準(zhǔn)備.清楚地解釋拜訪目的.要能，合理,有條不紊地對(duì)談,不要催促客戶

親切型:保持輕松,準(zhǔn)備要花時(shí)間,要健談.做一個(gè)好的聽眾并保持微笑

表現(xiàn)型:要能展現(xiàn)熱誠,表現(xiàn)出很健談,準(zhǔn)備好聆聽，要能控制對(duì)談,使之不離正題

市場(chǎng)細(xì)分

市場(chǎng)細(xì)分：將相同或者相似的客戶歸納的一起。

好處：

1識(shí)別目標(biāo)客戶共同的需求

2利用有效資源的有效辦法

3創(chuàng)造良好的用戶形象來抵抗競(jìng)爭(zhēng)

連帶營(yíng)銷

在團(tuán)隊(duì)里建立連帶營(yíng)銷

v A醫(yī)院的客戶+B醫(yī)院的客戶=同學(xué)

v 把他們組織在一起活動(dòng)就可以起到連帶作用

心動(dòng)的感覺

v 一個(gè)忠誠的客戶往往來自于一份感動(dòng)，我們要學(xué)會(huì)去感動(dòng)客戶，往往成功的醫(yī)藥代表是用心去做業(yè)務(wù)，他們始終在尋找機(jī)會(huì)去用心感動(dòng)客戶，要用死纏爛磨的手段只是憐憫的給予我們短暫的利益，當(dāng)真正的使他們心動(dòng)后才是我們忠誠的客戶

尋找機(jī)會(huì)---創(chuàng)造機(jī)會(huì)---抓住機(jī)會(huì)---利用機(jī)會(huì)

三 醫(yī)院營(yíng)銷目標(biāo)分析

1口服藥物

一般門診與住院部比例為：

門診70% 住院部30%

v 三甲醫(yī)院：

v 目標(biāo)醫(yī)生分析

v A：B：C=3：6：9

v =300+300+300=900<基礎(chǔ)量>

v 例如*****院：

v 目標(biāo)醫(yī)生30人：在這30人中我們選擇2/3的做為處方醫(yī)生20人

v A級(jí)醫(yī)生的確定：門診心內(nèi)1人 神內(nèi)1人 老干1人

v B級(jí)選擇專家門診周或者天出門診的醫(yī)生

v C級(jí)一般是住院部選擇

二甲醫(yī)院

面中帶點(diǎn)的突破

v 二甲

v A：B：C=1：3：9=100+150+270=520

v A級(jí)選擇心內(nèi)神內(nèi)門診1人

v B級(jí)選擇周或天定期出門診的v C住院部

3分法{2}

由上圖我們可以看出我們?cè)卺t(yī)院只要選擇3個(gè)科室，每個(gè)科室選擇3個(gè)醫(yī)生，每個(gè)醫(yī)生選擇3個(gè)病人也就得到一個(gè)公式：

例如***：每天每個(gè)病人2支最少劑量用

3[科室]*3[醫(yī)生]*3[病人]*2[藥品]*30[天]=1620支