第一篇：成立物業(yè)公司需要的條件

成立物業(yè)公司需要的條件

一、企業(yè)定位

即你即將成立的物業(yè)管理公司的定位。短期應(yīng)該達到什么樣的經(jīng)營目標；中遠期企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略（最好針對目標市場做詳細的可行性研究報告）。

二、公司申辦的條件和流程

1，工商行政管理部門進行企業(yè)注冊

(1)名稱預(yù)先核準提交材料規(guī)范（預(yù)先核準的名稱保留期為6個月）新設(shè)公司名稱預(yù)先核準

(2)全體投資人簽署的《企業(yè)名稱預(yù)先核準申請書》；(3)全體投資人簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及委托代理人的身份證復(fù)印件（本人簽字）；應(yīng)標明具體委托事項、被委托人的權(quán)限、委托期限。

(4)申請名稱冠以“中國”、“中華”、“國家”、“全國”、“國際”字詞的，提交國務(wù)院的批準文件復(fù)印件；

(5)特殊的申請名稱，名稱登記機關(guān)可以要求投資人提交相關(guān)的說明或者證明材料。注：以上各項未注明提交復(fù)印件的（注明“與原件一致”并由投資人加蓋公章或簽字），應(yīng)當提交原件。投資人為自然人的由本人簽字；自然人以外的投資人加蓋公章。

2，有限責任公司設(shè)立登記提交材料規(guī)范

(6)公司法定代表人簽署的《公司設(shè)立登記申請書》；

(7)全體股東簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章）及托代理人的身份證復(fù)印件（本人簽字）；應(yīng)標明具體委托事項、期限、被委托人的權(quán)限。

(8)全體股東簽署的公司章程（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章）；

(9)股東的主體資格證明或者自然人身份證明復(fù)印件；股東為企業(yè)的，提交營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；股東為事業(yè)法人的，提交事業(yè)法人登記證書復(fù)印件；股東為社團法人的，提交社團法人登記證復(fù)印件；股東為民辦非企業(yè)單位的，提交民辦非企業(yè)單位證書復(fù)印件；股東為自然人的，提交身份證復(fù)印件；

（10）依法設(shè)立的驗資機構(gòu)出具的驗資證明；

(11)股東首次出資是非貨幣財產(chǎn)的（指實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等），提交已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件；

(12)董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證明復(fù)印件；依據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會決議、董事會決議或其他相關(guān)材料。股東會決議由股東簽署（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章），董事會決議由董事簽字；

(13)法定代表人任職文件及身份證明復(fù)印件；根據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會決議、董事會決議或其他相關(guān)材料。股東會決議由股東簽署（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章），董事會決議由董事簽字；

(14)住所使用證明；自有房產(chǎn)提交產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；租賃房屋提交租賃協(xié)議復(fù)印件以及出租方的房產(chǎn)證復(fù)印件；未取得房產(chǎn)證的，提交房地產(chǎn)管理部門的證明或者購房合同及房屋銷售許可證復(fù)印件；出租方為賓館、飯店的，提交賓館、飯店的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

(15)《企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書》；

(16)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院決定規(guī)定設(shè)立有限責任公司必須報經(jīng)批準的，提交有關(guān)的批準文件或者許可證書復(fù)印件；

(17)公司申請登記的經(jīng)營范圍中有法律、行政法規(guī)和國務(wù)院決定規(guī)定必須在登記前報經(jīng)批準的項目，提交有關(guān)的批準文件或者許可證書復(fù)印件或許可證明。以上各項未注明提交復(fù)印件的（注明“與原件一致”并由股東加蓋公章或簽字），應(yīng)當提交原件。法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院決定規(guī)定設(shè)立有限責任公司必須報經(jīng)批準的，應(yīng)當自批準之日起90日內(nèi)向公司登記機關(guān)申請設(shè)立登記；逾期申請設(shè)立登記的，申請人應(yīng)當報批準機關(guān)確認原批準文件的效力或者另行報批。

3，一人有限責任公司設(shè)立登記提交材料規(guī)范

(18)公司法定代表人簽署的《公司設(shè)立登記申請書》；

(19)股東簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》（股東為自然人的由本人簽字，法人股東加蓋公章）及委托代理人的身份證復(fù)印件（本人簽字）；應(yīng)標明具體委托事項、被委托人的權(quán)限、委托期限；

(20)股東簽署的公司章程（股東為自然人的由本人簽字，法人股東加蓋公章）；

(21)股東的法人資格證明或者自然人身份證明；股東為企業(yè)法人的，提交營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；股東為事業(yè)法人的，提交事業(yè)法人登記證書復(fù)印件；股東人為社團法人的，提交社團法人登記證復(fù)印件；股東是民辦非企業(yè)單位的，提交民辦非企業(yè)單位證書復(fù)印件；股東是自然人的，提交身份證復(fù)印件。

(22)依法設(shè)立的驗資機構(gòu)出具的驗資證明；

(23)股東首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，提交已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件；

(24)董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證明復(fù)印件；依據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東簽署的書面決定（股東為自然人的由本人簽字，法人股東加蓋公章）、董事會決議（由董事簽字）或其他相關(guān)材料；

(25)法定代表人任職文件及身份證明復(fù)印件；依據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東簽署的書面決定（股東為自然人的由本人簽字，法人股東加蓋公章）、董事會決議（由董事簽字）或其他相關(guān)材料；

(26)住所使用證明；自有房產(chǎn)提交產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；租賃房屋提交租賃協(xié)議復(fù)印件以及出租方的房產(chǎn)證復(fù)印件；未取得房產(chǎn)證的，提交房地產(chǎn)管理部門的證明或者購房合同及房屋銷售許可證復(fù)印件；出租方為賓館、飯店的，提交賓館、飯店的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

(27)《企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書》；

(28)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院決定規(guī)定設(shè)立一人有限責任公司必須報經(jīng)批準的，提交有關(guān)的批準文件或者許可證書復(fù)印件；

(29)公司申請登記的經(jīng)營范圍中有法律、行政法規(guī)和國務(wù)院決定規(guī)定必須在登記前報經(jīng)批準的項目，提交有關(guān)的批準文件或者許可證書復(fù)印件或許可證明。

注：以上各項未注明提交復(fù)印件的（注明“與原件一致”并由股東加蓋公章或簽字），應(yīng)當提交原件；

三，物業(yè)管理企業(yè)特定資質(zhì)條件

1、物業(yè)公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)；

2、一定數(shù)量的注冊資金；

3、有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程；

4、有固定的辦公場地和設(shè)施；

5、有必要的管理機構(gòu)和人員；

6、有符合國家法規(guī)政策的經(jīng)營范圍；

7、能夠獨立承擔民事責任。

四、申報資料

1、行業(yè)主管部門對企業(yè)申請經(jīng)營資質(zhì)的批復(fù)；

2、設(shè)立物業(yè)公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件；

3、合規(guī)的章程；

4、法人代表任命書或委托聘任書；

5、驗資報告；

6、注冊及經(jīng)營地點證明；

7、擁有或受托管理的物業(yè)的證明材料；

8、擁有符合資質(zhì)級別相關(guān)規(guī)定必須擁有的專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的人數(shù)及證書；

9、其他。

五、申請成立的程序

1、根據(jù)上述成立條件，準備材料和文件；

2、向所在地房地產(chǎn)主管部門提出申請；

3、向所在地工商行政管理局申請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記和開業(yè)登記；

4、依法到稅務(wù)部門進行稅務(wù)登記；

5、依法到公安機關(guān)（或授權(quán)單位）進行公章登記和刻制。

六、其它

1、在領(lǐng)到資質(zhì)審批文件后，按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機關(guān)輸注冊登記手續(xù)后才能對外營業(yè)；

2、有些項目合同需到房管部門備案；

3、涉及公共場所的有關(guān)收費還需到物價管理部門辦理收費許可。

第二篇：街道成立物業(yè)公司

街道成立物業(yè)公司，不以贏利為目的，虧損部分由政府補貼

白鶴街道丹頂鶴小區(qū)是寧波市有名的老小區(qū)，現(xiàn)在，當您走進小區(qū)時，您會發(fā)現(xiàn)小區(qū)道路清潔，綠化整齊，車輛停放有序，而在以前沒有物業(yè)管理的丹頂鶴小區(qū)可不是這番景象。居民李阿姨告訴記者，小區(qū)現(xiàn)在的變化都源于今年初實行的“準物業(yè)”管理。

“準物業(yè)”造福老小區(qū)

“準物業(yè)”是指由街道成立物業(yè)公司，根據(jù)轄區(qū)老小區(qū)低收入家庭多的實際情況確定物業(yè)收費標準和服務(wù)標準，物業(yè)管理不以贏利為目的，虧損部分由政府補貼，其實質(zhì)是社區(qū)管理的福利化。

寧波市老三區(qū)現(xiàn)有老小區(qū)１１０個，居民約１０萬人，由于先天條件差，物業(yè)服務(wù)費收取困難，物業(yè)公司普遍不愿接手，已經(jīng)進駐的物業(yè)公司也大多處于虧損狀態(tài)，其中一些支撐不下去的只好選擇退出。

江東區(qū)共有老小區(qū)５６個，大多是上世紀八九十年代建成，規(guī)劃落后，違章搭建多，平均綠化率只有９％，普遍存在臟、亂、差現(xiàn)象，同時老小區(qū)居民普遍經(jīng)濟條件差，承受不了標準物業(yè)費。為破解難題，江東區(qū)率先推行“準物業(yè)”管理模式。

２００６年江東區(qū)在全市率先推出了“準物業(yè)”管理模式，到目前仍然是全市唯一一個推行準物業(yè)模式的區(qū)。江東區(qū)在此前部分老小區(qū)已經(jīng)推行準物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，２０１０年，又有包括寧徐小區(qū)、東海小區(qū)、丹頂鶴小區(qū)在內(nèi)的１０個老小區(qū)實施準物業(yè)管理。目前全區(qū)實施準物業(yè)管理的老小區(qū)總計達到了２１個，惠及居民近３萬戶。

“準物業(yè)”為社區(qū)減壓

前天上午，記者來到明樓街道的東海社區(qū)，東海社區(qū)１９９６年正式建成交付使用，總戶數(shù)４００多戶，除了７２戶的產(chǎn)權(quán)是屬于地方之外，其余房子的產(chǎn)權(quán)分屬于５家部隊，是名副其實的老小區(qū)。

小區(qū)小小的，但還挺精致，這是記者走進東海社區(qū)之后的第一印象。小區(qū)路面干凈，雖然沒有多少停車位，但是停在車位上的車子都整齊有序，沒有亂停放的現(xiàn)象，門口保安也會隨時做好出入人員的登記詢問工作。

東海社區(qū)居委會牛書記告訴記者，小區(qū)是今年５月份才開始推行準物業(yè)管理的，之前并沒有專門的物業(yè)公司進駐，小區(qū)太小，而且居民結(jié)構(gòu)比較特殊，想讓社會上商業(yè)性的物業(yè)公司進駐也不太現(xiàn)實。之前小區(qū)物業(yè)方面的工作都是社區(qū)在負責，而物業(yè)方面開支的費用主要來源于社區(qū)工作經(jīng)費和居民繳納的衛(wèi)生費。

據(jù)記者了解，東海社區(qū)的物業(yè)全部打包給了江東美益物業(yè)管理有限公司，東海社區(qū)的鄰居景家園小區(qū)的物業(yè)就是由這家物業(yè)公司管理的，東海社區(qū)的物業(yè)屬于就近外包。

江東美益物業(yè)管理有限公司景家園管理處的董主任告訴記者，他們并沒有在東海社區(qū)設(shè)立專門的物業(yè)機構(gòu)，但是保安、保潔員和綠化工都是從景家園派遣的，由于兩個小區(qū)離得很近，在物業(yè)方面兩個小區(qū)可以實現(xiàn)資源共享，同時也為社區(qū)和物業(yè)節(jié)約了成本。

“準物業(yè)”有三種模式

江東區(qū)房管處物業(yè)管理科的工作人員告訴記者，目前江東區(qū)的準物業(yè)主要有三種模式：一種是像東海社區(qū)這樣的多家企業(yè)管理模式，目前主要在百丈、明樓等街道推行，選聘鄰近小區(qū)的物業(yè)企業(yè)對準物業(yè)小區(qū)實施管理，充分整合周邊物業(yè)管理資源和人力資源；第二種是獨家企業(yè)管理模式，包括丹頂鶴小區(qū)在內(nèi)的白鶴街道下屬的８個老小區(qū)的物業(yè)今年全部外包給了新升物業(yè)管理有限公司，充分利用社會化物業(yè)管理企業(yè)的工作優(yōu)勢，選取實力最強、服務(wù)最優(yōu)的一家企業(yè)統(tǒng)一管理街道轄區(qū)內(nèi)的準物業(yè)管理小區(qū)；第三種是街道企業(yè)管理模式，例如東勝街道發(fā)揮自辦物業(yè)公司的優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)的準物業(yè)小區(qū)實施物業(yè)管理。

記者從江東區(qū)房管處那里了解到，像目前東海社區(qū)和丹頂鶴社區(qū)這樣推行準物業(yè)管理的老小區(qū)，除了無法享受房屋修理的服務(wù)外，準物業(yè)小區(qū)可以享受到物業(yè)公司其它所有的物業(yè)服務(wù)，完善的服務(wù)，低廉的收費，使得準物業(yè)小區(qū)的物業(yè)費繳費率基本上都達到了９０％以上。

考核完備 居民滿意

準物業(yè)管理是以社區(qū)居委會、小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司“三位一體”制度為基礎(chǔ)、政府扶持為保障、具有物業(yè)管理若干特征的不完全的物業(yè)管理。

準物業(yè)管理采用“績效考核，以獎代補”原則進行資金獎勵補貼，打破了以往管好管壞一個樣的局面，具體采用街道每月一次的日常檢查和區(qū)建設(shè)局每年一次的綜合考查，按照百分制確定企業(yè)管理業(yè)績，并根據(jù)考核管理業(yè)績分相應(yīng)劃撥相應(yīng)比例的獎勵補貼。

為此江東區(qū)房管處制定了詳細的《江東區(qū)老小區(qū)準物業(yè)管理實施暫行辦法》、《江東區(qū)準物業(yè)管理服務(wù)標準》和《江東區(qū)老小區(qū)準物業(yè)管理日?？己嗽u分表》。

江東區(qū)房管處負責同志告訴記者，雖然目前江東區(qū)已經(jīng)有２１個老小區(qū)實行準物業(yè)管理，但是接下來江東區(qū)房管處還是會進一步完善工作，爭取把這２１個實施準物業(yè)的老小區(qū)的服務(wù)標準全部都提升到一級管理水平，同時進一步加強對準物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理，確保服務(wù)質(zhì)量，同時將對實施準物業(yè)的優(yōu)秀小區(qū)進行特色培養(yǎng)。

（東南商報）

第三篇：合同的成立要件

1.答合同的成立要件？ 答：1.訂約主體存在雙方或多方當事人。2.訂約當事人對主要條款達成合意。3.合同成立應(yīng)具備要約和承諾階段。

2.無權(quán)處分合同的特點。答：無權(quán)處分合同，是指無權(quán)處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)，并與相對人訂立轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的合同。

特點在于：第一，行為人實施了法律上的處分行為。第二，行為人沒有法律上的處分權(quán)而處分了他人的財產(chǎn)。第三，因行為人處分財產(chǎn)的行為而使行為人與相對人訂立合同。第四，行為人是以自己名義實施處分行為。

3.合同主給付義務(wù)的特點？

2.答：主給付義務(wù)，是指合同關(guān)系所固有、必備，直接影響到合同當事人訂立合同的目的的義務(wù)。主給付義務(wù)具有如下特點：第一，該義務(wù)是依據(jù)合同的性質(zhì)所必備的和固有的義務(wù)，合同中缺少該義務(wù)將導(dǎo)致合同不能成立。第二，主給付義務(wù)既可以由法律規(guī)定，或依據(jù)合同約定，還可以根據(jù)合同的性質(zhì)來確定。第三，主給付義務(wù)是事先確定的，該義務(wù)直接影響到合同當事人訂立合同的目的的實現(xiàn)。

4.先履行抗辯權(quán)的成立條件？

答：1.當事人因雙務(wù)合同互負債務(wù)2.當事人一方須有先履行的債務(wù)3.先履行一方到期未履行債務(wù)或未適當履行債務(wù)

5.債權(quán)人代位權(quán)的特點？ 答：1.代位權(quán)針對的是債務(wù)人的消極不行使權(quán)利的行為，即怠于行使權(quán)利的行為。

2.代位權(quán)是債權(quán)人向人民法院請求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)。3.代位權(quán)的行使是債權(quán)人向人民法院提出請求。4.債權(quán)人的代位權(quán)是一種權(quán)利而不是義務(wù)。

6.提存的條件？

答：1提存主體資格2提存的合同有效且已屆履行期3提存原因合法4提存客體適當

7.買賣合同的特點？

答：1買賣合同是一方當事人轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)，另一方當事人支付價款的合同2買賣合同是雙務(wù)合同3買賣合同是有償合同4買賣合同是諾成合同5買賣合同為不要式合同

8.贈與合同的法定解除與法定撤銷的區(qū)別？

答：第一，贈與合同的法定撤銷有溯及效力，即使贈與人已移轉(zhuǎn)贈與標的物的權(quán)利，也可以請求受贈人返還；贈與合同的法定解除則不具 有溯及效力。第二，贈與合同的法定撤銷，其目的主要是對受贈人的忘恩負義行為或不履行義務(wù)行為的一種懲罰；而贈與合同的法定解除，其目的在于照顧確實已處于困窘中的贈與人，平衡雙方利益。9.金融機構(gòu)借款合同與自然人借款合同的區(qū)別？ 答：

一、自然人之間訂立借款合同，既可以采用書面形式，也可以采用口頭形式；金融機構(gòu)訂立借款合同只能采用書面形式。

二、自然人之間借款，借款合同自貸款人提供借款時生效；金融機構(gòu)作為貸款人的借款合同，當事人達成借款的書面協(xié)議，合同就成立。

三、自然人之間的借款合同，當事人對以約定支付利息，也可以不約定支付利息，當事人約定不明的，視為不支付利息；金融機構(gòu)作為貸款人的借款合同，借款人必須向貸款人支付利息。

四、自然人之間借款，約定支付利息的，借款利率不得違反國家有關(guān)限制利率的規(guī)定；金融機構(gòu)作為貸款人的借款合同，借款利率應(yīng)當按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率的上下限確定。論述 1.合同成立與合同生效的區(qū)別？ 答：1.兩者的概念和性質(zhì)不同；所謂合同成立，是指締約當事人就合同的主要條款達成合意。合同生效，是指已經(jīng)成立的合同在當事人之間產(chǎn)生了一定的發(fā)了些約束力，也就是通常所說的法律效力。2.兩者的要件不同；合同成立，一方面，當事人一旦就主要條款達成協(xié)議即可宣告合同成立，而對非主要條款并未達成協(xié)議，也不影響合同的成立。另一方面，達成一致的協(xié)議，意味著當事人經(jīng)過了要約和承諾兩個階段并形成了合意。合同生效，行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實，不違反法律或者社會公共利益。3.區(qū)分成立和生效有助于正確處理各種糾紛。2.締約過失責任與違約責任的區(qū)別？答：第一，從責任性質(zhì)上看，3.違約責任與侵權(quán)責任產(chǎn)生競合的情形？ 4.．可以。因為乙公司違約，需要向甲公司承擔違約責任。事實上，乙公司也是能夠履行合同的，甲公司可 以請求乙公司繼續(xù)履行合同，交付剩下的10噸鋼錠。雖然乙公司繼續(xù)按照原定價格履行合同會使乙公司贏利減少，甚至遭受損失，但這是正常的商業(yè)風險。2甲公司請求乙公司返還多少定金？7萬元。按照《合同法》第115條規(guī)定，甲公司可以按照定金罰則要求乙公司雙倍返還定金。不過，定金數(shù)額不得超過合同總價款的20%，超過部分不能發(fā)生定金的效力。所以，本案中甲公司交付給乙公司的定金應(yīng)認定為4萬元，剩余的1萬元應(yīng)當返還給甲公司。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第120條第2款規(guī)定，當事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。乙公司履行了一半債務(wù)，4萬元定金中的一半可以適用定金罰則。所以，乙公司應(yīng)當返還7萬元（1元+2萬元+4萬元）給甲公司。3甲公司能否解除合同？為什么？ 可以。乙公司在履行期屆滿后仍不履行主要債務(wù)，且經(jīng)催告仍不履行，甲公司享有法定合同解除權(quán)，可以解除合同。4甲公司有權(quán)要求乙公司賠償多少損失？ 2.2萬元。違約方乙公司應(yīng)賠償甲公司的履行利益損失，包括積極損失與可得利益損失。甲公司在合同履行中，為催促乙公司履行合同而支出的2000元屬于甲公司的積極損失。因乙公司未正常履行合同，甲公司每噸鋼錠多支出2000元，購買了10噸鋼錠，產(chǎn)生2萬元可得利益損失.當然,如果因為乙公司的遲延履行而給甲公司造成其他損失的話，乙公司也應(yīng)賠償

5、甲公司在請求乙公司雙倍返還定金后，能否再要求以公司支付違約金？ 不能。按照《合同法》第116條規(guī)定，當事人既約定違約金，又約定定金的，守約方只能選擇適用其中之一。

6、甲公司有權(quán)請求乙公司支付違約金的數(shù)額是多少？為什么？2.2萬元。甲公司的實際損失為2.2萬元，如果按照合同約定的5% 來計算違約金的話，甲公司可以請求支付1萬元違約金，這低于甲公司的實際損失。按照《合同法》第114條第2款規(guī)定，甲公司可以請求法院或仲裁機構(gòu)增加違約金至2.2萬。1

第四篇：物業(yè)公司成立方案

中國水電建設(shè)集團房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理分公司

籌備方案

一、前言

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭觀念已經(jīng)從產(chǎn)品導(dǎo)向轉(zhuǎn)向客戶導(dǎo)向，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，正被越來越多的開發(fā)商所重視，萬科、中海、金地、龍湖等房地產(chǎn)公司均擁有物業(yè)服務(wù)的良好口碑，從而支撐其業(yè)務(wù)快速發(fā)展并獲取超額利潤。

目前，我公司所開發(fā)項目均采用委托外包的形式進行物業(yè)管理，在這種管理模式下，各項目的服務(wù)理念、專業(yè)技能、服務(wù)質(zhì)量等各方面良莠不齊，很難形成統(tǒng)一的服務(wù)標準和管理流程；各外包物業(yè)公司為了盈利，對項目的投入有限，因此，外包模式只能保證物業(yè)能夠得到基本管理，為業(yè)主提供常規(guī)服務(wù)，卻很難為項目提供個性化服務(wù)和高附加值。

我公司2010年客戶滿意度調(diào)查結(jié)果顯示，物業(yè)管理是項目運作中所暴露出的主要問題之一。在已入住的兩個項目中，分別僅有XXX%和XXX%的業(yè)主對物業(yè)管理表示滿意，大部分業(yè)主認為物業(yè)公司在工作人員素質(zhì)、維修服務(wù)、客戶服務(wù)、設(shè)備維護、衛(wèi)生環(huán)境和安全管理等方面存在不足，存在的問題引發(fā)了業(yè)主的不滿。

二、籌備思路

我公司3月“物業(yè)工作務(wù)虛會”認為，加強物業(yè)管理工作是公司的一項長期戰(zhàn)略，初步確定成立自有物業(yè)公司，首選通過收購?fù)獠课?/p>

業(yè)公司實現(xiàn)這一目標，收購事宜爭取2011年上半年進入決策程序，物業(yè)負責人招聘盡快啟動，在此基礎(chǔ)上提出如下思路：

1、組建模式

考慮到縮短公司組建周期，建議與協(xié)商，收購其全資子公司。XXXXXX有限公司創(chuàng)立于XXXX年XX月，注冊資本金XXX萬元，XXXX年公司取得了物業(yè)服務(wù)企業(yè)國家一級資質(zhì)并通過了ISO9001：XXXX質(zhì)量管理體系認證，XXXX年被選舉為中國物業(yè)管理協(xié)會第三屆理事會常務(wù)理事單位，公司注冊地為XXXXX市。

2、企業(yè)信息變更

為便于我公司對自有物業(yè)公司的管理和企業(yè)品牌的推廣，需變更收購目標公司的名稱、企業(yè)法人、組織機構(gòu)代碼、資質(zhì)證書和公司章程，并將其注冊辦公地和稅務(wù)登記地由成都市變更到北京市。

3、運作模式

由我公司收購XXXXXXXXXXXX公司，成立新的物業(yè)管理公司，我公司為控股公司。對物業(yè)公司的業(yè)務(wù)管理，可由地產(chǎn)公司職能部門XXXXXXX部對接。物業(yè)公司內(nèi)部設(shè)置總經(jīng)理室、辦公室、財務(wù)部、物業(yè)管理部、客戶服務(wù)部、工程部、保安部、產(chǎn)業(yè)部、市場部。

根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，由于XXXXXXXXX公司企業(yè)資質(zhì)為國家一級，建議成立物業(yè)公司后，新的物業(yè)公司可延用一級資質(zhì)，在各項目所在城市設(shè)立物業(yè)子公司，對我公司開發(fā)的各個項目進行全程物業(yè)管理。

三、變更中介服務(wù)

聘請一家專業(yè)代理公司辦理收購XXXX物業(yè)相關(guān)手續(xù)的變更。變更收購目標公司的名稱、企業(yè)法人、組織機構(gòu)代碼、資質(zhì)證書和公司章程，并將其注冊辦公地和稅務(wù)登記地由XXX市變更到北京市。費用約XXX元。

四、顧問服務(wù)

引入一家具有國際視野和高端管理經(jīng)驗的物業(yè)顧問公司。類似戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕等知名機構(gòu)，通過2年左右的顧問咨詢，幫助我公司自有物業(yè)公司掌握規(guī)范的管理和服務(wù)技能，快速培養(yǎng)隊伍，從而實現(xiàn)短期內(nèi)成為具有相當水平的物業(yè)管理企業(yè)的目標，顧問費用預(yù)計每月5-10萬元左右。

五、管理人員配備

招聘物業(yè)管理資深人士一名，作為物業(yè)公司或部門主要負責人的儲備人選，可考慮以XXXXXX部副總經(jīng)理身份入職。要求其在知名物業(yè)管理公司具有同類同級別任職經(jīng)驗，入職后專職跟進物業(yè)公司相關(guān)籌備、運作事宜，為盡快招聘到資深物業(yè)高管，建議使用獵頭進行定向招聘，其薪酬待遇可在我司目前的體系內(nèi)有所突破。

六、宣傳發(fā)動

1、在公司內(nèi)部開展集中培訓，召集各子分公司經(jīng)營班子參加，剖析我公司目前在物業(yè)服務(wù)上存在的不足，學習同行先進企業(yè)的成功經(jīng)驗，倡導(dǎo)“客戶至上”的服務(wù)理念。

2、設(shè)計物業(yè)公司的VI系統(tǒng)。在與XXXXXXVI系統(tǒng)基本原則保持一致的前提下，設(shè)計物業(yè)公司的VI系統(tǒng)，以便形成“地產(chǎn)公司-物業(yè)

公司”始終互相協(xié)作的運作模式，加深社會公眾和業(yè)主的印象。

七、籌備時間

2011年6月至12月，其中：

2011年6月下旬確定物業(yè)公司成立方案；

2011年7月上旬，物業(yè)籌備負責人招聘到崗；

6中旬至7月下旬，考察五興物業(yè)，考察、招標物業(yè)顧問公司； 8月，舉行各子分公司經(jīng)營班子服務(wù)意識培訓；

7至10月，簽訂物業(yè)公司收購協(xié)議，更名，變更相關(guān)企業(yè)資質(zhì)，建章建制；

11月簽訂物業(yè)委托合同

12月，新組建的物業(yè)公司進駐我公司新開發(fā)項目。

八、近期工作重點

1、和XXXXXX物業(yè)公司談收購方案;

2、在北京尋找500-1000㎡左右的辦公空間；

3、尋找變更物業(yè)公司注冊地的代辦服務(wù)機構(gòu)。

XXXXX部

XXXX年X月XXX日

第五篇：成立物業(yè)公司流程

新公司注冊流程

1.核名

到工商局去領(lǐng)取一張“企業(yè)（字號）名稱預(yù)先核準申請表”，填寫你準備取的公司名稱，由工商局上網(wǎng)（工商局內(nèi)部網(wǎng)）檢索是否有重名，如果沒有重名，就可以使用這個名稱，就會核發(fā)一張“企業(yè)（字號）名稱預(yù)先核準通知書”。

可以在工商局網(wǎng)上操作。

2.租房

去專門的寫字樓租一間辦公室，如果你自己有廠房或者辦公室也可以，有的地方不允許在居民樓里辦公。

租房后要簽訂租房合同，要有房租發(fā)票。并讓房東提供房產(chǎn)證的復(fù)印件。

簽訂好租房合同后，還要到稅務(wù)局去買印花稅，按年租金的千分之一的稅率購買，例如你的每年房租是1萬元，那就要買10元錢的印花稅，貼在房租合同的首頁，后面凡是需要用到房租合同的地方，都需要是貼了印花稅的合同復(fù)印件。

3.編寫“公司章程”

可以在工商局網(wǎng)站下載“公司章程”的樣本，修改一下就可以了。章程的最后由所有股東簽名。

4.去銀行開立公司驗資戶

所有股東帶上自己入股的那一部分錢到銀行，帶上公司章程、工商局發(fā)的核名通知、身份證、用于驗資的錢，到銀行去開立公司帳戶，你要告訴銀行是開驗資戶。開立好公司帳戶后，各個股東按自己出資額向公司帳戶中存入相應(yīng)的錢。

銀行會發(fā)給每個股東繳款單、并在詢征函上蓋銀行的章。

注意：公司法規(guī)定，注冊公司時，投資人（股東）必須繳納足額的資本，可以以貸幣形式（也就是人民幣）出資，也可以以實物（如汽車）、房產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)等出資。到銀行辦的只是貨幣出資這一部分，如果你有實物、房產(chǎn)等作為出資的，需要到會計師事務(wù)所鑒定其價值后再以其實際價值出資。5.辦理驗資報告

拿著銀行出具的股東繳款單、銀行蓋章后的詢征函，以及公司章程、核名通知、房租合同、房產(chǎn)證復(fù)印件，到會計師事務(wù)所辦理驗資報告。

6.注冊公司

到工商局領(lǐng)取公司設(shè)立登記的各種表格，包括設(shè)立登記申請表、股東（發(fā)起人）名單、董事經(jīng)理監(jiān)理情況、法人代表登記表、指定代表或委托代理人登記表。填好后，連同核名通知、公司章程、房租合同、房產(chǎn)證復(fù)印件、驗資報告一起交給工商局。大概3-5個工作日后可領(lǐng)取執(zhí)照。

7.刻章

憑營業(yè)執(zhí)照，到公安局指定的刻章社，去刻公章、財務(wù)章。后面步驟中，均需要用到公章或財務(wù)章。8.辦理企業(yè)組織機構(gòu)代碼證

憑營業(yè)執(zhí)照到技術(shù)監(jiān)督局辦理組織機構(gòu)代碼證。技術(shù)監(jiān)督局會首先發(fā)一個預(yù)先受理代碼證明文件，憑這個文件就可以辦理后面的稅務(wù)登記證、銀行基本戶開戶手續(xù)了。

9、辦理稅務(wù)登記

領(lǐng)取執(zhí)照后，30日內(nèi)到當?shù)囟悇?wù)局申請領(lǐng)取稅務(wù)登記證。一般的公司都需要辦理2種稅務(wù)登記證，即國稅和地稅。10.去銀行開基本戶

憑營業(yè)執(zhí)照，組織機構(gòu)代碼證，稅務(wù)登記證，去銀行開立基本帳號。最好是在原來辦理驗資時的那個銀行的同一網(wǎng)點去辦理。當然，你想到哪個行都可以，具體費用大小行有所差異。

開基本戶需要填很多表，最好把能帶齊的東西全部帶上，要不然要跑很多趟，包括營業(yè)執(zhí)照正本原件、法人代辦人身份證、組織機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公章、財務(wù)章、人名章。

開基本戶時，還需要購買一個密碼器（從2005年下半年起，大多銀行都有這個規(guī)定），密碼器需要280元。今后你的公司開支票、劃款時，都需要使用密碼器來生成密碼。

11、申請領(lǐng)購發(fā)票

如果你的公司是銷售商品的，應(yīng)該到國稅去申請發(fā)票，如果是服務(wù)性質(zhì)的公司，則到地稅申領(lǐng)發(fā)票。

最后就開始營業(yè)了。注意每個月按時向稅務(wù)申報稅，即使沒有開展業(yè)務(wù)不需要繳稅，也要進行零申報，否則會被罰款的。

有二點你可能比較關(guān)心

1.公司必須建立健全的會計制度，你可能擔心自己不會，怎么辦？剛開始成立的公司，業(yè)務(wù)少，對會計的工作量也非常小，你可以請一個兼職會計，每個月到你的公司幫你建帳，二、三天時間就夠了，給他200-500左右的工資即可。當然，也可以外包給財務(wù)公司。

2.公司的稅額

營業(yè)稅：銷售商品的公司，按所開發(fā)票額的3%征收增值稅；提供服務(wù)的公司，按所開發(fā)票額的3--5%征收營業(yè)稅。

所得稅：對企業(yè)的純利潤征收25%的企業(yè)所得稅。對企業(yè)所得稅，做帳很關(guān)鍵，如果帳面上你的利潤很多，那稅率就高。所以，平常的購買設(shè)備都要開發(fā)票，你吃飯、坐車的票都留起來，可以作為你的企業(yè)運作成本。

二種稅的區(qū)別：營業(yè)稅是對營業(yè)額征稅，不管你賺沒有賺錢，只有發(fā)生了交易，開了發(fā)票，就要征稅；所得稅，是對利潤征稅，利潤就是營業(yè)額扣減各種成本后剩余的錢，只有賺了錢，才會征所得稅。

還有其它各種各樣很多種的稅，但沒有多少錢，主要是上面二種，特別是所得稅非常高。

經(jīng)?？吹接腥藛栁飿I(yè)公司如何成立的相關(guān)問題，其實物業(yè)公司的成立和其他公司的成立相比就多了個物業(yè)資質(zhì)的辦理，根據(jù)我操辦物業(yè)公司成立的經(jīng)歷，把相關(guān)事項給大家介紹下，希望對有需要的朋友有幫助。

物業(yè)公司注冊部分（略）：包括企業(yè)名稱預(yù)核準、注冊資金注入驗資、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照申請、企業(yè)代碼證申請、稅務(wù)登記證申請、公司賬戶開戶等，具體流程去相關(guān)部門咨詢，現(xiàn)在政府部門的工作態(tài)度和效率都還算不錯，容易辦理。（提醒下物業(yè)公司注冊資金不能少于50萬人民幣）

物業(yè)資質(zhì)辦理：

1、在取得工商營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。（一般向公司注冊所在地的區(qū)、縣一級房管部門申請，由他們再送交地直轄市、設(shè)區(qū)的市的房地產(chǎn)主管部門審批，新設(shè)立的物業(yè)公司只能申請三級資質(zhì)，而且有一年的暫定期，也就是暫定三級資質(zhì)）

2、到房管局申請資質(zhì)應(yīng)準備的資料：

A、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請表；（房管局有，一般網(wǎng)上也提供下載）B、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

C、企業(yè)章程；（公司注冊時提供給工商局的，一般工商局有標準章程出售，根據(jù)公司實際情況作相關(guān)的修改就行了）

D、驗資證明；（也就是驗資報告，一般在公司注冊注入資金后找會計師事務(wù)所辦理）

E、法人任職文件及身份證；

F、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書、勞動合同、身份證復(fù)印件；（資格證書必須是建設(shè)部的，勞動部的不行，道理就不說了，而且三級資質(zhì)物業(yè)專業(yè)人員不得少于5人，其中還必須有一人取得企業(yè)經(jīng)理證書。勞動合同要求不嚴，如果嚴格還需要到勞動局去做備案的才行。）

G、具中級以上職稱的人員職稱證明、來源證明、勞動合同、身份證復(fù)印件；（中級職稱意味著要工程師級別，三級資質(zhì)最少需要5人，而且專業(yè)需要土建、財務(wù)、水電、經(jīng)濟等，福州地區(qū)要求最少需要土建、財務(wù)，其他專業(yè)暫時沒作嚴格要求。來源證明指與原單位的離職證明，實在拿不到原單位的離職證明，在人才服務(wù)中心開具的也可以。）

H、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準；（這些材料可以多準備一些，在公司成立后的實際工作中都用得上）

3、有了工商營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書就算一個物業(yè)公司基本成立下來可以開展物業(yè)管理活動了。以上是根據(jù)福州地區(qū)的相關(guān)規(guī)定作的介紹，其他地方應(yīng)該也與此大同小異，具體的手續(xù)辦理，可以看看建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》和當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的相關(guān)規(guī)定，直接到相關(guān)職能部門咨詢，希望能給有需要的朋友一些幫助，如果有什么疑問，只要有時間我會盡自己的能力和朋友們一起溝通。