第一篇：加拿大房地產(chǎn)法律制度概述

加拿大房地產(chǎn)法律制度概述

2007-05-03 22:09文章來(lái)源：戴維斯?沃德?菲利普和偉伯格律師事務(wù)所

文章類型：轉(zhuǎn)載內(nèi)容分類：政策

加拿大幅員遼闊，國(guó)土面積總共達(dá)9,976,000平方公里，或 3,851,000平方英哩。隨著人口增長(zhǎng)以及商業(yè)，工業(yè)，住宅與休閑用地的擴(kuò)大，加拿大吸引了大量外來(lái)物業(yè)投資。

房地產(chǎn)外國(guó)所有人

根據(jù)聯(lián)邦?公民法?，非加拿大居民亦能夠購(gòu)置、擁有和出售房地產(chǎn)，其要遵守的規(guī)定與條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權(quán)力以對(duì)非公民與非永久居民，或由其控制的公司和社團(tuán)購(gòu)置土地進(jìn)行限制。

在安大略省，?外國(guó)僑民房地產(chǎn)法?給予非加國(guó)公民擁有或出售房地產(chǎn)的權(quán)利。但是，按照?外省公司管理法?，在安大略省以外司法管轄區(qū)內(nèi)組建的公司必須取得許可后方能在安大略省購(gòu)置、擁有或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。不過(guò)這樣的許可證很容易獲得。

在魁北克省，根據(jù)?非居民購(gòu)置農(nóng)場(chǎng)土地法?，未經(jīng)“魁北克省農(nóng)用土地保護(hù)委員會(huì)”批準(zhǔn)，非居民不得在省內(nèi)購(gòu)置農(nóng)場(chǎng)土地。該委員會(huì)負(fù)責(zé)魁北克省農(nóng)用土地的保護(hù)。其他若干省也有類似限制來(lái)保護(hù)農(nóng)用土地。

加拿大各省和地區(qū)隨時(shí)可以為房地產(chǎn)抵押放款人和房地產(chǎn)業(yè)主辦理由美國(guó)各大產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司擔(dān)保簽發(fā)的，并附有“美國(guó)土地所有權(quán)協(xié)會(huì)”認(rèn)證的，附有標(biāo)準(zhǔn)背書與保單免責(zé)的房地產(chǎn)保險(xiǎn)單。

土地使用規(guī)劃

在安大略省，?規(guī)劃法?規(guī)定了政府控制土地開(kāi)發(fā)和使用的主要原則。土地使用的規(guī)劃是省政府的權(quán)限并且由省級(jí)政府監(jiān)督執(zhí)行，但是，重大規(guī)劃職能已經(jīng)下放給各級(jí)地方和市政府。土地使用控制通過(guò)諸如官方的土地規(guī)劃（一種地區(qū)或市的長(zhǎng)期總體規(guī)劃）和分區(qū)（即區(qū)域規(guī)劃）規(guī)劃條例（規(guī)定市內(nèi)每一區(qū)片土地的劃分和許可用途，以及其它規(guī)定，如必需建立的停車場(chǎng)和對(duì)建筑和結(jié)構(gòu)類型、大小、高度、地點(diǎn)的規(guī)定）來(lái)實(shí)現(xiàn)。對(duì)土地購(gòu)置者而言，了解官方土地規(guī)劃與分區(qū)規(guī)劃條例至關(guān)重要。大多數(shù)市政府均要求，新開(kāi)發(fā)的建筑項(xiàng)目動(dòng)工之前，其位置圖必須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)。位置圖確定建筑開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的細(xì)節(jié)(包括建筑地點(diǎn)和相關(guān)設(shè)施如景觀美化、服務(wù)、車道和停車位）。大多數(shù)市政當(dāng)局還要求開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議保證建筑工程以及今後的維修與位置圖相符。在安大略省，依照?規(guī)劃法?，土地分割一律要經(jīng)過(guò)地方協(xié)調(diào)委員會(huì)或區(qū)域分割監(jiān)督委員會(huì)批準(zhǔn)。這一要求亦適用于為期21年或以上（包括所有續(xù)約）的抵押或者土地所帶來(lái)的其它任何權(quán)益（譬如租賃），其抵押或其它建立在土地上所擁有的部分權(quán)益也

同樣適用。這一批準(zhǔn)手續(xù)是必須的，否則將導(dǎo)致該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押或租賃所帶來(lái)的一切權(quán)益無(wú)效。盡管這一要求有不少豁免的情況，但是，安大略省用于房地產(chǎn)購(gòu)買的合同必須在獲得各方同意的情況下簽訂，而且，這方面的責(zé)任和簽訂買賣契約的費(fèi)用通常由賣方承擔(dān)。在該省任何人想把土地分割，或分成小塊出售，必須取得政府許可，同時(shí)還要根據(jù)要求把分割草圖一同呈交審批。通常，市政當(dāng)局在這方面會(huì)要求開(kāi)發(fā)商與其簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，開(kāi)發(fā)商同意為分割的小區(qū)提供排水系統(tǒng)、道路和其它服務(wù)，部份地皮將作為公用或其它公益用途。

在魁北克省，根據(jù)?土地使用開(kāi)發(fā)與規(guī)劃法?，每個(gè)市政府有責(zé)任管理本市所管轄的土地。地方縣級(jí)市政當(dāng)局的開(kāi)發(fā)規(guī)劃既要統(tǒng)籌所轄土地以制定總體政策，亦要顧及所分割的部分土地使用的一般政策。上述規(guī)劃適用于所有市級(jí)政府及其縣級(jí)市政單位。而各級(jí)市議會(huì)則有權(quán)決定其管轄區(qū)內(nèi)整體或任何部份的區(qū)劃、土地分割以及建筑物方面的條例，但是，這些條例必須符合開(kāi)發(fā)規(guī)劃的目標(biāo)。市議會(huì)可以對(duì)土地分割附加限制條件，譬如分割土地的最小面積要求，土地面積劃分以及公共道路的寬度等?？笨耸〉拇蟪鞘猩鐓^(qū)也制定了城市的土地使用和開(kāi)發(fā)規(guī)化。這些規(guī)劃制定總的政策，各個(gè)地方城市根據(jù)本地情況依據(jù)?土地使用開(kāi)發(fā)與規(guī)劃法?制定執(zhí)行這一總體規(guī)劃的一般政策，在這方面各級(jí)地方市級(jí)政府的權(quán)限相仿。

住宅租金管制

1997年安大略省制定的?房屋租客保護(hù)法?規(guī)定了“空置房屋租金不受制約”的原則。這一規(guī)定意味著如果出租單位空置，租金管制規(guī)則就不再適用。房東和房客根據(jù)市場(chǎng)行情自由磋商租約中的租金及其包括的服務(wù)。一旦房客簽訂的租賃協(xié)議生效，有關(guān)法律規(guī)定的租金管制規(guī)則開(kāi)始適用。

租金管制指導(dǎo)原則確定了出租房子的房東在租賃期間可以對(duì)房客或其代理人增加租金額度的百分比。此增長(zhǎng)百分比由該省“市政事務(wù)與住房部”根據(jù)實(shí)際租金價(jià)格加權(quán)計(jì)算出平均增長(zhǎng)幅度，按每一日歷年份逐年確定。

這一法律規(guī)則允許房東和房客在簽定租賃協(xié)議時(shí)可以商討確定租金。房客一旦入住，12個(gè)月內(nèi)不可以增加租金。此後如果增加租金，必須按照下一年份租金管制指導(dǎo)確定的百分比限額增加租金。

若干例外情況有：(i)因該居住單位特定工程成本支出，房東和房客都同意接受一個(gè)更高的增幅；(ii)房東因某些額外開(kāi)支，在向“安大略住宅租務(wù)法庭”申訴并成功獲得被判決允許在指導(dǎo)百分比限額之上增加租金；或(iii)某些情況之下，房客向該法庭申訴并獲得判決被允許在指導(dǎo)百分比限額之下增加租金。

該法庭受理住宅出租方面所有的糾紛，包括與租金管制指導(dǎo)原則有關(guān)的問(wèn)題。

在魁北克省，?魁北克省民法典?與?住房管理法?亦規(guī)定了租金監(jiān)管制度。住宅出租業(yè)主可以在租約到期后將租金隨意提高任何一個(gè)百分比。然而，房客如不同意租金上漲幅度可以要求“住房事務(wù)管理局”根據(jù)規(guī)章和租金增長(zhǎng)指導(dǎo)限額確定租金額。該管

理局將房租上漲數(shù)額按上一年（日歷年份）的開(kāi)銷分別進(jìn)行核算，諸如地產(chǎn)稅、市政服務(wù)、保險(xiǎn)、用電與燃料、維修與服務(wù)、相應(yīng)成本支出等，以核定租金增長(zhǎng)幅度是否合理。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人規(guī)章

在安大略省，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人依照?房地產(chǎn)及行業(yè)經(jīng)紀(jì)人法?執(zhí)業(yè)。該法由安大略省房地產(chǎn)行業(yè)理事會(huì)(Real Estate Council of Ontario，簡(jiǎn)稱 RECO）監(jiān)管執(zhí)行。

該法律要求，有意從事房地產(chǎn)業(yè)，并有資格擔(dān)任房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)紀(jì)人或銷售員的人必須進(jìn)行注冊(cè)。一個(gè)房地產(chǎn)銷售員一般由經(jīng)紀(jì)人公司雇用、任命或授權(quán)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。該法律禁止個(gè)人以一個(gè)公司或合伙人企業(yè)名義從事與房地產(chǎn)交易有關(guān)的活動(dòng)，除非此人和該公司或合伙人企業(yè)已注冊(cè)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人?！敖灰住焙x廣泛，包含房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)的購(gòu)置或過(guò)戶交割。

一個(gè)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或銷售員必須是加拿大居民或已登陸的移民，而且事務(wù)所設(shè)在安大略省境外的經(jīng)紀(jì)人不得經(jīng)營(yíng)省內(nèi)的房地產(chǎn)交易。

經(jīng)紀(jì)人申請(qǐng)注冊(cè)可能因?yàn)樯暾?qǐng)人過(guò)去的品行或財(cái)力的不穩(wěn)定而被拒絕。注冊(cè)規(guī)范了行業(yè)執(zhí)照和上訴法庭認(rèn)定的，以及有關(guān)法律規(guī)定的，并且經(jīng)申請(qǐng)人本人同意的條款。注冊(cè)是允許一個(gè)經(jīng)紀(jì)人獲取房地產(chǎn)交易傭金或報(bào)酬的先決條件。

經(jīng)紀(jì)人和銷售員不僅要遵守以上規(guī)定的法律及其有關(guān)法規(guī)，還要符合RECO（安大略省房地產(chǎn)行業(yè)理事會(huì)）的會(huì)員資格的條件和要求，其中包括職業(yè)道德。RECO還受理消費(fèi)者對(duì)其會(huì)員的投訴。

在魁北克省也有相似的規(guī)定以規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行為。另外，根據(jù)?不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法實(shí)施細(xì)則?以及“魁北克省不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與代理人章程”，申請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人或執(zhí)業(yè)執(zhí)照的申請(qǐng)人至少在省內(nèi)設(shè)有一個(gè)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，或在某些情況下，屬于在魁北克省內(nèi)的一個(gè)經(jīng)紀(jì)人公司工作。

抵押擔(dān)保經(jīng)紀(jì)人規(guī)章

在安大略省，從事抵押擔(dān)保經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員要依照?抵押擔(dān)保經(jīng)紀(jì)人法?執(zhí)業(yè)。抵押擔(dān)保經(jīng)紀(jì)人系指以房地產(chǎn)做擔(dān)保而提供借貸的人，不論借貸的款項(xiàng)屬于其個(gè)人或他人。這類人員還包括自稱或以廣告形式從事抵押擔(dān)保中介者，或者經(jīng)營(yíng)抵押貸款交易業(yè)務(wù)的人。保險(xiǎn)公司與信托公司、銀行、信用社、破產(chǎn)清算人與委托人被排除于該法律所規(guī)定的大部份條款之外，這些金融行業(yè)另有其它法規(guī)。

在魁北克省，從事不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保交易的人隸屬?金融產(chǎn)品與服務(wù)分銷法?管轄范圍。

第二篇：稅收法律制度概述

稅收法律制度概述

第一節(jié) 稅收與稅法概述

一、稅法法律關(guān)系的三個(gè)構(gòu)成要素

（一）稅法的概念

（二）稅收法律關(guān)系稅收法律關(guān)系與其他法律關(guān)系一樣，也是由主體、客體和內(nèi)容三個(gè)要素構(gòu)成。這三個(gè)要素之間互相聯(lián)系，形成同一的整體。

1.稅收法律關(guān)系主體。稅收法律關(guān)系主體是指稅收法律關(guān)系中享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人，即稅收法律關(guān)系的參加者。分為征稅主體和納稅主體。

（1）征稅主體。征稅主體是指稅收法律關(guān)系中享有征稅權(quán)利的一方當(dāng)事人，即稅務(wù)行政執(zhí)法機(jī)關(guān)。包括各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)、海關(guān)等。

（2）納稅主體。納稅主體即稅收法律關(guān)系中負(fù)有納稅義務(wù)的一方當(dāng)事人。包括法人、自然人和其他組織。對(duì)這種權(quán)利主體的確定，我國(guó)采取屬地兼屬人原則，即在華的外國(guó)企業(yè)、組織、外籍人、無(wú)國(guó)籍人等，凡在中國(guó)境內(nèi)有所得來(lái)源的，都是我國(guó)稅收法律關(guān)系的納稅主體。

2.稅收法律關(guān)系客體。

稅收法律關(guān)系的客體是指稅收法律關(guān)系主體雙方的權(quán)利和義務(wù)所共同指向、影響和作用的客觀對(duì)象。

3.稅收法律關(guān)系內(nèi)容。

稅收法律關(guān)系的內(nèi)容是指稅收法律關(guān)系主體所享受的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，這是稅收法律關(guān)系中最實(shí)質(zhì)的內(nèi)容，也是稅法的靈魂。

二、稅收法律的制定

（1）全國(guó)人民代表大會(huì)：制定稅收法律

（2）全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)：擁有稅收立法權(quán)，還可以授權(quán)國(guó)務(wù)院公布有關(guān)稅收條例

（3）國(guó)務(wù)院：稅收立法權(quán)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是根據(jù)全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的稅收法律，制定實(shí)施條例及有關(guān)行政法規(guī)；二是根據(jù)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)的授權(quán)，擬訂有關(guān)稅收條例；三是向全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)提出稅收法律議案。

（4）財(cái)政部：制定和執(zhí)行國(guó)家稅收的方針、政策；負(fù)責(zé)組織制定稅法和稅收條例、決定、規(guī)定及有關(guān)實(shí)施細(xì)則，制定稅種的增減和稅目稅率的調(diào)整等法規(guī)性政策。

（5）國(guó)家稅務(wù)總局：負(fù)責(zé)組織實(shí)施稅收征收管理體制改革；制定稅收管理制度；監(jiān)督檢查稅收法律法規(guī)、方針政策的貫徹執(zhí)行。

（6）關(guān)稅稅則委員會(huì)：負(fù)責(zé)制定或者修訂《進(jìn)出口關(guān)稅條例》、《海關(guān)進(jìn)出口稅則》的方針、政策、原則等。

第二節(jié) 稅收制度

一、稅種的分類

（一）按征稅對(duì)象的性質(zhì)不同分類，可分為流轉(zhuǎn)稅類、所得稅類、資源稅類、財(cái)產(chǎn)稅類、行為稅類。

（1）流轉(zhuǎn)稅：增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、關(guān)稅

（2）財(cái)產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅、契稅

（3）行為稅：印花稅、車船稅、車輛購(gòu)置稅

（二）按管理和使用權(quán)限不同分類，可分為中央稅、地方稅和中央地方共享稅。

1.中央稅。屬于中央政府的財(cái)政收入，由國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收管理，如關(guān)稅和消費(fèi)稅。

2.地方稅。屬于地方各級(jí)政府的財(cái)政收入，由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收管理，如城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等。

3.中央地方共享稅。屬于中央政府和地方政府財(cái)政的共同收入，由中央、地方政府按一定的比例分享稅收收入，目前由國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收管理，如增值稅。

（三）按計(jì)稅依據(jù)不同分類，可分為從價(jià)稅和從量稅。

1.從價(jià)稅是以征稅對(duì)象價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，其應(yīng)納稅額隨商品價(jià)格的變化而變化，能充分體現(xiàn)合理負(fù)擔(dān)的稅收政策，因而大部分稅種均采用這一計(jì)稅方法。

2.從量稅是以征稅對(duì)象的數(shù)量、重量、體積等作為計(jì)稅依據(jù)，其課稅數(shù)額與征稅對(duì)象數(shù)量相關(guān)而與價(jià)格無(wú)關(guān)。

（四）按稅負(fù)能否轉(zhuǎn)嫁分類，可分為直接稅和間接稅。

1.直接稅是指由納稅人直接負(fù)擔(dān)，不易轉(zhuǎn)嫁的稅種，如所得稅類、財(cái)產(chǎn)稅類等。

2.間接稅是指納稅人能將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給他人負(fù)擔(dān)的稅種，一般情況下各種商品的課稅均屬于間接稅。

二、稅法要素

1.征稅人。

2.納稅人?？劾U義務(wù)人不是納稅人，納稅擔(dān)保人也不是納稅人。

3.征稅對(duì)象。征稅對(duì)象又稱課稅對(duì)象，是納稅的客體，在實(shí)際工作中也籠統(tǒng)稱之為征稅范圍。不同的征稅對(duì)象又是區(qū)別不同稅種的重要標(biāo)志。

4.稅目。稅目是稅法中具體規(guī)定應(yīng)當(dāng)征稅的項(xiàng)目，是征稅對(duì)象的具體化。規(guī)定稅目的目的有兩個(gè)：一是為了明確征稅的具體范圍；二是為了對(duì)不同的征稅項(xiàng)目加以區(qū)分，從而制定高低不同的稅率。

5.稅率。稅率是指應(yīng)納稅額與計(jì)稅金額（或數(shù)量單位）之間的比例，它是計(jì)算稅額的尺度。是稅收法律制度中的核心要素。

我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定的稅率有：

（1）比例稅率。

比例稅率是指對(duì)同一征稅對(duì)象，不論其數(shù)額大小，均按同一個(gè)比例征稅的稅率。

（2）累進(jìn)稅率。

累進(jìn)稅率是根據(jù)征稅對(duì)象數(shù)額的大小；規(guī)定不同等級(jí)的稅率。即征稅對(duì)象數(shù)額越大，稅率越高。累進(jìn)稅率又分為全額累進(jìn)稅率、超額累進(jìn)稅率、超率累進(jìn)稅率和超倍累進(jìn)稅率四種。

（3）定額稅率。

又稱固定稅率，是指按征稅對(duì)象的一定單位直接規(guī)定固定的稅額，而不采取百分比的形式。

6.計(jì)稅依據(jù)。

7.納稅環(huán)節(jié)。

8.納稅期限。

9.減免稅。

（1）稅基式減免。直接通過(guò)縮小計(jì)稅依據(jù)的方式實(shí)現(xiàn)的減稅、免稅。包括起征點(diǎn)、免征額、項(xiàng)目扣除和跨期結(jié)轉(zhuǎn)等。

起征點(diǎn)也稱征稅起點(diǎn)，是指對(duì)征稅對(duì)象開(kāi)始征稅的數(shù)額界限。征稅對(duì)象的數(shù)額沒(méi)有達(dá)到規(guī)定起征點(diǎn)的不征稅；達(dá)到或超過(guò)起征點(diǎn)的，就其全部數(shù)額征稅。

免征額，是指對(duì)征稅對(duì)象總額中免予征稅的數(shù)額。

（2）稅率式減免。

是指通過(guò)直接降低稅率的方式實(shí)現(xiàn)的減稅、免稅。包括低稅率、零稅率等。

（3）稅額式減免。

通過(guò)直接減少應(yīng)納稅額的方式實(shí)現(xiàn)的減稅、免稅。包括全部免征、減半征收、核定減免率等。

10.法律責(zé)任。

三、我國(guó)現(xiàn)行稅制（了解）

我國(guó)稅收征收管理機(jī)關(guān)主要有：國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局和海關(guān)。

本章內(nèi)容總結(jié)

1.稅收法律關(guān)系：主體、客體和內(nèi)容三個(gè)要素構(gòu)成2.稅種的分類

3.稅法的構(gòu)成要素

第三篇：加拿大房地產(chǎn)情況

國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)如何高效運(yùn)轉(zhuǎn)

2007年5月19日10時(shí)55分來(lái)源: 晉中房產(chǎn)進(jìn)入社區(qū)

加拿大陽(yáng)光國(guó)際有限公司董事：楊志宏

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是為客戶提供實(shí)用的房地產(chǎn)信息，行業(yè)依存于對(duì)房地產(chǎn)信息量的擁有程度及信息來(lái)源渠道的暢通。

房地產(chǎn)交易市場(chǎng)狀況

經(jīng)過(guò)幾年的努力，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和經(jīng)紀(jì)業(yè)已經(jīng)有了很大的發(fā)展，在發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，解決居民住房等取得了重要的成就。但是，目前房地產(chǎn)銷售信息化總體水平較低，不動(dòng)產(chǎn)在不同的開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司、代理公司的業(yè)務(wù)圈子里獨(dú)立銷售、條塊分割式的流通，產(chǎn)品信息無(wú)法做到統(tǒng)一公開(kāi)，產(chǎn)品不能暢順流通，銷售成本增加。由于信息的不暢通，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取難，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，信譽(yù)度較低等問(wèn)題。在北美實(shí)行的MLS系統(tǒng)是解決這些問(wèn)題的一個(gè)比較好的系統(tǒng)。加拿大MLS系統(tǒng)介紹

MLS系統(tǒng)既是一個(gè)信息發(fā)布系統(tǒng)，又是一個(gè)地產(chǎn)流通管理系統(tǒng)。其內(nèi)容涵蓋了住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)等。MLS系統(tǒng)的含義是多重上市服務(wù)體系，是英文Multiple Listing Service的縮寫。是本世紀(jì)二、三十年代生于美國(guó)的一種房地產(chǎn)交易方式。它是由許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)聯(lián)合起來(lái)，共同建立信息系統(tǒng)，共享系統(tǒng)的信息資源，使客戶委托的房地產(chǎn)出售、出租業(yè)務(wù)能在較短的時(shí)間內(nèi)完成。參加系統(tǒng)的每一位成員均采用獨(dú)家的銷售方式和客戶簽訂委托合同，然后將此信息輸入系統(tǒng)，由參加系統(tǒng)全體成員共同推銷，然后按一定的比例分享傭金。目前已涵蓋了95%的北美房地產(chǎn)交易。MLS系統(tǒng)是以會(huì)員聯(lián)盟的形式，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、代理商、經(jīng)紀(jì)公司所擁有的代售信息集合在一起，基于互聯(lián)網(wǎng)而建立起來(lái)的房源信息數(shù)據(jù)庫(kù)。

MLS系統(tǒng)其本質(zhì)在于實(shí)現(xiàn)了信息共享，體現(xiàn)了地產(chǎn)商與租購(gòu)客戶、地產(chǎn)商與地產(chǎn)商之間良好的互動(dòng)合作關(guān)系。根據(jù)系統(tǒng)規(guī)則，任何一個(gè)會(huì)員都可以銷售其他會(huì)員的房產(chǎn)，信息共享、收益分成、形成聯(lián)合銷售，從而降低交易成本,提高工作效率，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置，從而使整個(gè)行業(yè)的交易成本顯著下降。

到目前為止，已成功地實(shí)行了MLS 系統(tǒng)的國(guó)家有美國(guó)、加拿大、澳大利亞、日本、新西蘭、新加坡等。

加拿大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織結(jié)構(gòu)(加拿大MLS系統(tǒng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)管理)

加拿大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（CREA）

↑↓

省級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（ACAIQ，BCREA?）11個(gè)

↑↓

各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理委員會(huì)（BOARD）99個(gè)

其系統(tǒng)運(yùn)行程序由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息MLS系統(tǒng)結(jié)構(gòu)主要由兩大部分構(gòu)成，MLS系統(tǒng)和MLS平臺(tái)，相當(dāng)于內(nèi)部組織系統(tǒng)和對(duì)外信息發(fā)布系統(tǒng)。MLS平臺(tái)是基于MLS系統(tǒng)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)而建立起來(lái)的一個(gè)媒介工具，表現(xiàn)形式為一個(gè)網(wǎng)站。通過(guò)該平臺(tái)，客戶可以查閱所有在租售的房產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以把房源信息最大化地向市場(chǎng)公布，從而有效地發(fā)掘潛在的消費(fèi)者。MLS平臺(tái)所展示的所有房源信息均來(lái)自于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人上傳的房源信息。

MLS系統(tǒng)由若干個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息MLS子系統(tǒng)構(gòu)成。每個(gè)子系統(tǒng)由五部分構(gòu)成，分別為房源數(shù)據(jù)層、軟件支持層、硬件支持層、系統(tǒng)維護(hù)層和服務(wù)層。關(guān)于這一部分我們以加拿大QUEBEC省的MONTREAL 地區(qū)為例，QUEBEC 省下設(shè)9個(gè)BOARD。與MLS系統(tǒng)配套的是科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、可操作的管理機(jī)制：

1、信息共享和信息積累反饋機(jī)制

信譽(yù)是第一位，這也是我們晉商的根本。準(zhǔn)確的信息是MLS系統(tǒng)與其他房地產(chǎn)信息網(wǎng)站的最大區(qū)別。例如，普通的房地產(chǎn)網(wǎng)站只是提供一個(gè)信息交流的平臺(tái)，而其信息的準(zhǔn)確性要靠客戶自己的能力去解決。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)員網(wǎng)的所有信息是由系統(tǒng)管理的經(jīng)紀(jì)人輸入的，確鑿的信息使MLS的可信度得到了確認(rèn)，系統(tǒng)的高科技管理體系使會(huì)員自動(dòng)實(shí)行自我和相互制約，避免虛假信息的進(jìn)入和傳播。對(duì)流通房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，包括正在市場(chǎng)上流通的和已經(jīng)交易的房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展與管理提供了基本數(shù)據(jù)。

2、傭金分配原則

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金分配，一種委托經(jīng)紀(jì)人事先寫明；另一種在委托經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，系統(tǒng)認(rèn)為傭金將在委托經(jīng)紀(jì)人與銷售經(jīng)紀(jì)人之間平均分配。

3、規(guī)范的管理、文檔、服務(wù)和操作程序

經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐與總結(jié)，形成一整套標(biāo)準(zhǔn)文件，這些文件的格式、內(nèi)容都是經(jīng)過(guò)仔細(xì)推敲，經(jīng)過(guò)律師審核，同時(shí)也便于電腦的輸入及統(tǒng)計(jì)的方便。這些表格由政府印制，管理。文件的標(biāo)準(zhǔn)化有利于提高效率，減少差錯(cuò)，避免爭(zhēng)議。系統(tǒng)提供會(huì)員統(tǒng)一規(guī)范的操作方式，使房地產(chǎn)作為商品在會(huì)員之間無(wú)阻礙的流通，保證了客戶成交的可行性，這要求聯(lián)盟內(nèi)每個(gè)會(huì)員共同遵守

4、監(jiān)管機(jī)制

建立有相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，利用該系統(tǒng)，不定期地檢查會(huì)員的活動(dòng)，也可以通過(guò)客戶的舉報(bào)及信息反饋，對(duì)違規(guī)操作或提供不良服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行懲罰，直至吊銷其職業(yè)資格，以維護(hù)該系統(tǒng)的良好市場(chǎng)形象。去年8月份，在加拿大MONTEAL 發(fā)生了“大麻屋”事件是監(jiān)管機(jī)制發(fā)揮作用的最好佐證。

5、培訓(xùn)制度

建立培訓(xùn)中心，對(duì)會(huì)員進(jìn)行統(tǒng)一的技能培訓(xùn)，使之熟悉專業(yè)操作，提高業(yè)務(wù)素養(yǎng)。利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)員網(wǎng)

規(guī)范行業(yè)發(fā)展，完善市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息透明化、暢通化，建立規(guī)范、高效的房地產(chǎn)中介服務(wù)，為經(jīng)紀(jì)人營(yíng)造了一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的流通環(huán)境，給房地產(chǎn)的交易提供一個(gè)專業(yè)優(yōu)質(zhì)的信息平臺(tái)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的良性發(fā)展，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國(guó)際化、全球化。

MLS系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)系統(tǒng)幾個(gè)層面的影響

1、政府

由于MLS的進(jìn)入，形成了公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，暢通的渠道，促使購(gòu)房者和代理商進(jìn)入了房地產(chǎn)的良性互動(dòng)時(shí)期，促進(jìn)了市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也是與世界房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)接軌，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國(guó)際化、全球化形式，發(fā)展我國(guó)的MLS系統(tǒng)是必不可少的重要環(huán)節(jié)。

２、經(jīng)紀(jì)公司

加快銷售速度，增加銷售總量，統(tǒng)一、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化管理，降低運(yùn)營(yíng)成本，扼制黑單交易，以制約銷售員隨意行為，企業(yè)形象得到提高，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。

3、經(jīng)紀(jì)人

同其他會(huì)員共享資源，市場(chǎng)份額擴(kuò)大，成交速度加快，交易對(duì)象拓寬，標(biāo)準(zhǔn)的交易文件和規(guī)范的管理模式，贏得消費(fèi)者信任。

4、消費(fèi)者

系統(tǒng)中購(gòu)房者用最短的時(shí)間、最少的精力、最優(yōu)惠的價(jià)格買到最適合自己的房子同時(shí)，還解決了怕被各種虛假信息和欺瞞行為所害，以及為此而承擔(dān)各種風(fēng)險(xiǎn)的后顧之憂。

第四篇：加拿大大學(xué)概述

加拿大大學(xué)概述

2008-10-28 07:10:41來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 瀏覽次數(shù)：57 網(wǎng)友評(píng)論 0條

加拿大政府重視教育，是世界上教育經(jīng)費(fèi)最高的國(guó)家之一。

加拿大沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的大學(xué)入學(xué)考試，每個(gè)大學(xué)都有自己的錄取要求。一般的要求是取得大學(xué)所在省的中學(xué)畢業(yè)證書，外省來(lái)的學(xué)生要求達(dá)到所在省大學(xué)的入學(xué)要求，并提供相當(dāng)于本省中學(xué)生水平的畢業(yè)證書。除了以公開(kāi)考試成績(jī)進(jìn)入大學(xué)之外，學(xué)生可以于完成中學(xué)課程后入讀一些學(xué)院開(kāi)辦的大學(xué)轉(zhuǎn)接班。

凡上過(guò)農(nóng)業(yè)、工程、藥學(xué)課程的學(xué)生，可直接進(jìn)入大學(xué)學(xué)習(xí)。報(bào)考牙科、法律、醫(yī)學(xué)的學(xué)生，必須上過(guò)兩年大學(xué)文理科課程，才能被錄齲圖書館學(xué)只錄取已獲得文、理學(xué)士學(xué)位的學(xué)生。有些學(xué)科還通過(guò)專門水平考試來(lái)錄取學(xué)生，如報(bào)考法律專業(yè)須參加“法學(xué)院錄取考試（LSAT）”。醫(yī)科、牙科及經(jīng)濟(jì)管理等專業(yè)也采用類似的考試辦法錄取學(xué)生。

研究生的錄取條件要求比本科生嚴(yán)格的多，一般要看申請(qǐng)人本科的學(xué)習(xí)成績(jī)，至少要求良。申請(qǐng)人還要參加由美國(guó)普林斯頓教育考試服務(wù)處主持的“研究生成績(jī)考試（GRE）”。有些學(xué)科的本科畢業(yè)生可直接申請(qǐng)攻讀博士學(xué)位。人文、社會(huì)科學(xué)學(xué)科的學(xué)生，一般要先讀碩士學(xué)位，成績(jī)優(yōu)異者在繼續(xù)攻讀博士學(xué)位。

加拿大的大學(xué)是學(xué)分制，只要修讀完成所需的學(xué)分后，便可畢業(yè)。大學(xué)本科課程一般來(lái)說(shuō)是四年，醫(yī)科及工程科則需較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)完成。大學(xué)碩士課程和博士及研究課程一般都是兩年。

多數(shù)大學(xué)使用英語(yǔ)教學(xué)，少數(shù)大學(xué)使用法語(yǔ)教學(xué)。主要的法語(yǔ)大學(xué)有拉爾大學(xué)、蒙特利爾大學(xué)和魁北克大學(xué)；渥太華大學(xué)和洛倫索大學(xué)則用英語(yǔ)和法語(yǔ)雙語(yǔ)教學(xué)。全日制高校的學(xué)年一般分為兩個(gè)學(xué)期，每學(xué)期四個(gè)月左右。秋季學(xué)期一般從9月到12月，春季學(xué)期從1月至5月。多數(shù)情況下，學(xué)校要求秋季入學(xué)。另外許多大學(xué)暑假還開(kāi)設(shè)暑季課，歷時(shí)六個(gè)星期，從此月初開(kāi)始至高無(wú)上月中旬結(jié)束。

加拿大大學(xué)課程采用學(xué)分制，便于學(xué)生盡快完成學(xué)業(yè)。成績(jī)有的按等級(jí)分A、B、C、D、E、F，有的則采用于5分制、10分制、或100分制等。一般等級(jí)與分制的換算為：最高成績(jī)A+相當(dāng)于4.3，及格/不及格D相當(dāng)于1.0，最低成績(jī)F相當(dāng)于0.0。大多數(shù)加拿大大學(xué)都與校外某些學(xué)校有交換培養(yǎng)計(jì)劃，如與美國(guó)某些大學(xué)或與其他盛地區(qū)的大學(xué)等。在你開(kāi)始讀學(xué)位之前首先要弄清楚加拿大的學(xué)位在你自己的國(guó)家是否被承認(rèn)。加拿大學(xué)校的學(xué)位與美國(guó)或共同體國(guó)家的學(xué)們是等效的。

第五篇：論我國(guó)房地產(chǎn)信托法律制度

論我國(guó)房地產(chǎn)信托法律制度 發(fā)布日期：2012-07-08 作者：李國(guó)蓓律師

房地產(chǎn)信托是信托的一種，從廣義上講，與房地產(chǎn)有關(guān)的信托都可以稱之為房地產(chǎn)信托，其又可以分為財(cái)產(chǎn)信托和資金信托兩種方式。財(cái)產(chǎn)信托，指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。資金信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。

相對(duì)于目前股市震蕩、樓市低迷、房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠不暢等因素，開(kāi)展房地產(chǎn)信托，特別是資金信托這種方式，已成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中一條重要融資渠道。2010年11月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知中提到： “個(gè)別信托公司開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)不夠?qū)徤??！彪S著監(jiān)管層持續(xù)加大對(duì)于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的管理力度，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品增速呈減緩態(tài)勢(shì)，加之政策的收緊也使得投資者對(duì)于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的熱度降溫。此外，由于《凈資本管理辦法》要求各信托公司的融資類房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)提比例高達(dá)3%，很多凈資本接近紅線的信托公司也必須要減少房地產(chǎn)信托的發(fā)行。房地產(chǎn)信托在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)等諸多方面遭遇尷尬。

2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)驟冷，房地產(chǎn)公司紛紛在信托產(chǎn)品中尋求資金出路，多家媒體報(bào)道稱房地產(chǎn)信托是刀尖上的舞蹈，即意指房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不斷推新而立法相對(duì)滯后，其結(jié)果有可能直接導(dǎo)致委托人設(shè)立信托目的落空和受益人利益受損。

回顧我國(guó)現(xiàn)行規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)的法律法規(guī)，在立法上呈現(xiàn)出“一法、二規(guī)、三文件“的框架型格局：

“一法”指的是2001年頒布的《信托法》，這也是我國(guó)信托領(lǐng)域的基本法。“二規(guī)”指的是銀監(jiān)會(huì)于2007年頒布的兩部規(guī)章——《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》。

“三文件”指的是中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)先后發(fā)布的三個(gè)通知，分別是2003年中國(guó)人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(簡(jiǎn)稱121號(hào)文)、2005年銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(簡(jiǎn) 1 稱212號(hào)文)、以及2006年銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》(簡(jiǎn)稱54號(hào)文)。這三個(gè)文件在內(nèi)容上漸次嚴(yán)格，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道逐步縮窄，融資難度逐步提高。

此外，銀監(jiān)會(huì)還于2004年發(fā)布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》，向社會(huì)公開(kāi)征集意見(jiàn)。該辦法界定了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，規(guī)定了經(jīng)營(yíng)規(guī)則、監(jiān)督管理、風(fēng)險(xiǎn)條款，業(yè)界和學(xué)者普遍希望其能對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)起到積極的推動(dòng)作用。

然而，現(xiàn)行的信托法律制度設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)信托的發(fā)展并不盡如人意。2007年頒布實(shí)行的新“二規(guī)”對(duì)原有的舊“二規(guī)”雖有重大修訂，例如舊《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》規(guī)定了“接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元(含5萬(wàn)元)”。這意味著信托投資計(jì)劃只能以私募的方式來(lái)開(kāi)展。而在新《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中，這條為學(xué)者廣為詬病的規(guī)定被刪除，取而代之的是“單個(gè)信托計(jì)劃的自然人人數(shù)不得超過(guò)50人，合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制”。這使得信托計(jì)劃的規(guī)模得到了擴(kuò)張，但是相對(duì)于房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，《管理辦法》的改進(jìn)仍然不夠徹底，這表現(xiàn)在：

1、規(guī)定“合格投資者”包括：(1)投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬(wàn)元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；(2)個(gè)人或家庭金融資產(chǎn)總計(jì)在其認(rèn)購(gòu)時(shí)超過(guò)100萬(wàn)元人民幣，且能提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)證明的自然人；(3)個(gè)人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過(guò)20萬(wàn)元人民幣或者夫妻雙方合計(jì)收入在最近三年內(nèi)每年收入超過(guò)30萬(wàn)元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。如此高的投資門檻使得大部分中小投資者對(duì)信托計(jì)劃望而卻步。

2、規(guī)定“參與信托計(jì)劃的委托人為惟一受益人”。這種規(guī)定與信托最基本理念背道而馳，也與其上位法《信托法》的規(guī)定相左：“受益人是在信托中享有信托受益權(quán)的人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他組織。委托人可以是受益人，也可以是同一信托的唯一受益人。受托人可以是受益人，但不得是同一信托的唯一受益人?！?/p>

3、規(guī)定信托公司推介信托計(jì)劃時(shí)，不得有以下行為：“(一)以任何方式承諾信托資金不受損失，或者以任何方式承諾信托資金的最低收益；(二)進(jìn)行公開(kāi)營(yíng)銷宣傳”。這就始終將信托公司推行信托計(jì)劃限制在非公開(kāi)發(fā)行的范圍內(nèi)。同時(shí)，與房地產(chǎn)信托相關(guān)的配套法律法規(guī)在立法上也存在互不銜接的問(wèn)題： 例如房地產(chǎn)法律制度。雖然《物權(quán)法》第10條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但是具體制度至今并未出臺(tái)；《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》仍然并存，登記制度并未統(tǒng)一。這造成房產(chǎn)和地產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，登記程序不統(tǒng)一，登記效力不統(tǒng)一，以及登記權(quán)屬證書不統(tǒng)一。這些不統(tǒng)一導(dǎo)致“信托財(cái)產(chǎn)”不確定。信托的本質(zhì)是“受人之托，代人理財(cái)”，信托是一種財(cái)產(chǎn)管理制度，其載體是信托財(cái)產(chǎn)。我國(guó)《信托法》第七條規(guī)定，設(shè)立信托必須有確定的信托財(cái)產(chǎn)。信托財(cái)產(chǎn)必須是委托人合法所有的財(cái)產(chǎn)，包括委托人擁有的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是具有金錢價(jià)值的東西，都可以作為信托財(cái)產(chǎn)，比如動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，有形財(cái)產(chǎn)和無(wú)形財(cái)產(chǎn)。財(cái)產(chǎn)權(quán)利是一種無(wú)形財(cái)產(chǎn)，包括股票、債券、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)等等。信托財(cái)產(chǎn)必須是委托人合法所有的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。信托是委托人將財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利委托給受托人進(jìn)行管理或者處分的行為，因此，委托人對(duì)該財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利必須具有合法的所有權(quán)，只有這樣，委托人才有權(quán)對(duì)該財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利設(shè)定信托。同時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)必須具有合法性，法律、行政法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)，不得作為信托財(cái)產(chǎn)；法律、行政法規(guī)限制流通的財(cái)產(chǎn)，依法經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，才可以作為信托財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)信托在發(fā)展過(guò)程中有依賴于完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，統(tǒng)一登記制度對(duì)于什么是合法的信托財(cái)產(chǎn)有重要的意義。

房地產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)是委托人將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，并由受托人以自己的名義進(jìn)行管理或者處分的財(cái)產(chǎn)。從信托的成立看，委托人不將信托財(cái)產(chǎn)委托給受托人，信托就無(wú)法成立；從信托的運(yùn)作看，受托人的活動(dòng)是圍繞著信托財(cái)產(chǎn)的管理或者處分而展開(kāi)的，沒(méi)有信托財(cái)產(chǎn)，受托人的活動(dòng)和受益人的利益將會(huì)失去存在的基礎(chǔ)；從信托的存續(xù)看，如果信托財(cái)產(chǎn)不復(fù)存在，信托關(guān)系就會(huì)消滅。因此，信托是以信托財(cái)產(chǎn)為基礎(chǔ)的法律關(guān)系，沒(méi)有確定的信托財(cái)產(chǎn)，就沒(méi)有信托。所以，設(shè)立房地產(chǎn)信托必須具有確定的房地產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)。

再例如證券法律制度。我國(guó)2003年頒布《證券投資基金法》，而現(xiàn)行《證券法》定義的證券只包括股票、公司債權(quán)和國(guó)務(wù)院依法認(rèn)定的其他證券，以及政府債券、證券投資基金份額和債券衍生品種，這其中不包括信托受益憑證，房地產(chǎn)信托被局限于證券投資基金的形式，范圍較窄。此外，依照我國(guó)現(xiàn)行《信托法》，可以取得受托人資格的法人主要是指信托投資公司。這就意味著，信托只能由信托機(jī)構(gòu)發(fā)行，使得信托機(jī)構(gòu)成為法定壟斷的中間機(jī)構(gòu)。開(kāi)展房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不僅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有特別重要的意義，對(duì)于居民家庭也同樣具有不可替代的作用。信托產(chǎn)品在國(guó)外被廣泛應(yīng)用，包括家庭中的財(cái)產(chǎn)，也就是我們所稱的私人信托。使用私人信托能夠使很多家庭成員從中獲益，而不用把家庭財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割。作為房產(chǎn)，可能整個(gè)家庭只有這一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，信托是一種很有效的機(jī)制，它可以使家庭成員或者單獨(dú)的、或者集體的，以委托人認(rèn)為合適的方式來(lái)享用這個(gè)房屋。還有可能這些受益人是一些老年人，他們可能由于制度上的因素不能獲得一個(gè)很好的養(yǎng)老待遇，而使用了房產(chǎn)信托，相對(duì)減少國(guó)家的、集體的或個(gè)人的有限的資金支出，從而使這些受益人在年老體弱時(shí)有足夠的資金以安渡晚年。房產(chǎn)信托也可以使一些目前還沒(méi)有生出來(lái)的人進(jìn)行獲益，比如說(shuō)委托人目前可能沒(méi)有任何子女，但是他可以設(shè)立一項(xiàng)房產(chǎn)信托，使他未來(lái)的子女或者說(shuō)孫子女來(lái)獲益。

總之，房地產(chǎn)信托業(yè)的良性發(fā)展無(wú)論是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)還是公民個(gè)人都具有十分現(xiàn)實(shí)的意義，我國(guó)信托制度起步晚，在這些方面發(fā)展還不是很完善，需要立法機(jī)構(gòu)不斷充實(shí)相關(guān)法律規(guī)范內(nèi)容，保障房地產(chǎn)信托業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

作者：北京市兩高律師事務(wù)所 李國(guó)蓓 2011年11月