第一篇：項目可行性報告內(nèi)容

篇一：項目可行性報告的主要內(nèi)容 項目可行性報告的主要內(nèi)容

一、基本情況

1.項目單位基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產(chǎn)規(guī)模、隸屬關(guān)系等情況。

2.項目負(fù)責(zé)人基本情況：姓名、職務(wù)、專業(yè)、聯(lián)系電話、與項目相關(guān)的主要業(yè)績。

3.項目基本情況：項目名稱、項目類型、項目屬性、主要工作內(nèi)容、預(yù)期總目標(biāo)及階段性目標(biāo)情況；主要預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益或社會效益指標(biāo)；項目總投入情況（包括人、財、物等方面）。4.合作單位的基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產(chǎn)規(guī)模等情況。

二、必要性與可行性 1.項目背景情況。項目單位的背景及發(fā)展現(xiàn)狀；項目單位需求分析；項目是否符合國家政策，是否屬于國家政策優(yōu)先支持的領(lǐng)域和范圍。

2.項目實施的必要性。項目實施對促進(jìn)事業(yè)發(fā)展或完成行政工作任務(wù)的作用和意義。3.項目實施的可行性。項目的主要工作思路與設(shè)想；項目預(yù)算的合理性及可靠性分析；項目預(yù)期社會效益與經(jīng)濟(jì)效益分析；與同類項目的對比分析；項目預(yù)期效益的持久性分析。4.項目風(fēng)險與不確定性。項目實施存在的主要風(fēng)險與不確定分析；對風(fēng)險的應(yīng)對措施分析。

三、實施條件

1.人員條件。項目負(fù)責(zé)人的組織管理能力；項目主要參加人員的姓名、職務(wù)、職稱、專業(yè)、對項目的熟悉情況。

2.資金條件。項目資金投入總額及投入計劃；對財政資金的需求額；其他渠道資金的來源及其落實情況。3.基礎(chǔ)條件。項目單位及合作單位完成項目已經(jīng)具備的基礎(chǔ)條件（重點說明項目單位具備的設(shè)施條件，需要增加的關(guān)鍵設(shè)施）。4.其他相關(guān)條件。

四、項目具體的進(jìn)度與計劃安排

五、主要結(jié)論篇二：項目可行性報告框架 項目可行性報告

一、基本情況 1．項目單位基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產(chǎn)規(guī)模、財務(wù) 收支、上級單位及所隸屬的市級部門名稱等情況。可行性研究報告編制單位的基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、資質(zhì)等 級等。合作單位的基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名等。2．項目負(fù)責(zé)人基本情況：姓名、職務(wù)、職稱、專業(yè)、聯(lián)系電話、與項目相關(guān)的主要業(yè)績。

3．項目基本情況：項目名稱、項目類型、項目屬性、主要工作內(nèi)容、預(yù)期總目標(biāo)及階段性目標(biāo)情況； 主要預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益或社會效益指標(biāo)；項目總投入情況（包括人、財、物等方面）。

二、必要性與可行性 1．項目背景情況。項目受益范圍分析；國家（含部門、地區(qū)）需求分析；項目單位需求分析；項目 是否符合國家政策，是否屬于國家政策優(yōu)先支持的領(lǐng)域和范圍。2．項目實施的必要性。項目實施對促進(jìn)事業(yè)發(fā)展或完成行政工作任務(wù)的意義與作用。

3．項目實施的可行性。項目的主要工作思路與設(shè)想；項目預(yù)算的合理性及可靠性分析；項目預(yù)期社 會效益與經(jīng)濟(jì)效益分析；與同類項目的對比分析；項目預(yù)期效益的持久性分析。4．項目風(fēng)險與不確定性。項目實施存在的主要風(fēng)險與不確定分析；對風(fēng)險的應(yīng)對措施分析。

三、實施條件 1.人員條件。項目負(fù)責(zé)人的組織管理能力；項目主要參加人員的姓名、職務(wù)、職稱、專業(yè)、對項目的 熟悉情況。

2.資金條件。項目資金投入總額及投入計劃；對財政預(yù)算資金的需求額；其他渠道資金的來源及其落 實情況。

3.基礎(chǔ)條件。項目單位及合作單位完成項目已經(jīng)具備的基礎(chǔ)條件（重點說明項目單位及合作單位具備 的設(shè)施條件，需要增加的關(guān)鍵設(shè)施）。4.其他相關(guān)條件。

四、進(jìn)度與計劃安排

五、主要結(jié)論

項目可行性報告編制要求

一、概述 項目概況 1．1 項目名稱 1．2 項目承擔(dān)單位及負(fù)責(zé)人

1．3 項目起止日期 1．4 項目主管部門

1．5 項目簡要內(nèi)容及實施目標(biāo)（以前是否申請、驗收過）2 企業(yè)概況

2．1 企業(yè)簡介 企業(yè)名稱、法定代表人、所有制性質(zhì)、隸屬關(guān)系、企業(yè)地址及郵政編碼等 2．2 人員情況 職工總數(shù)及構(gòu)成，工程技術(shù)人員及構(gòu)成，計算機(jī)及自動控制等專業(yè)及相關(guān)專業(yè)人數(shù)。2．3 企業(yè)資產(chǎn)信用狀況 資產(chǎn)總額（固定資產(chǎn)原值、固定資產(chǎn)凈值、流動資產(chǎn)、負(fù)債總額、流動負(fù)債、所有者權(quán)益總額）。收入總額（主要營業(yè)收入、稅后利潤總額、銀行借款總額）。銀行信用等級。稅務(wù)局情況記錄

2．4 企業(yè)近二年生產(chǎn)經(jīng)營情況，主要產(chǎn)品及其在國內(nèi)外的市場地位。

二、項目開發(fā)的必要性 1 項目提出的背景和依據(jù)。2 國內(nèi)外同類項目的應(yīng)用情況。該項目開發(fā)前與投入使用后，企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營、質(zhì)量、技術(shù)與管理等方面有那些變化及顯著效果。

三、協(xié)作單位的選定理由 協(xié)作單位的概況及其優(yōu)勢分析比較。含協(xié)作單位資質(zhì)、人員情況、技術(shù)特長及開發(fā)同類項目的經(jīng)驗等。與國內(nèi)外同類系統(tǒng)或產(chǎn)品在性能、價格、服務(wù)等方面的比較。

四、項目的內(nèi)容及目標(biāo) 簡述項目主要內(nèi)容；管理信息系統(tǒng)應(yīng)用系統(tǒng)結(jié)構(gòu)示意圖，主要子系統(tǒng)等?？刂祈椖啃枰喴?述工藝流程及控制方案。結(jié)合國內(nèi)外同類項目的技術(shù)水平和發(fā)展趨勢及本單位的實際情況，明確項目的目標(biāo)與預(yù)期達(dá)到 的技術(shù)水平。（有可操作的量化指標(biāo)）

五、項目的技術(shù)可行性 可供選擇的幾種方案的簡單比較 2 最佳方案及論證 2．1 總體概述 2．2 設(shè)計思想 2．3 設(shè)計依據(jù)

2．4 系統(tǒng)配置（包括軟、硬件兩個方面）2．5 控制策略及測控參數(shù) 2．6 系統(tǒng)的技術(shù)指標(biāo)及特點

六、設(shè)備選型及系統(tǒng)報價（含硬、軟件明細(xì)表及設(shè)備報價）

七、項目實施計劃 1 項目實施計劃時間表 項目實施的保證措施（人員保證、條件保證、協(xié)作單位）

八、總投資估算和資金籌措 1 總投資估算 1．1 工程費用

1．2 建設(shè)期貸款利息 1．3 各種稅收

1．4 不可預(yù)見費1．5 其他費用 2 資金籌措 2．1 資金來源組成 2．2 資金運用計劃

九、經(jīng)濟(jì)和社會效益分析 經(jīng)濟(jì)和社會效益分析 1 財務(wù)成本分析 1．1 投資成本預(yù)測 1．2 增加的銷售收入和稅金預(yù)測 1．3 生產(chǎn)成本預(yù)測 1．4 利潤預(yù)測

1．5 貸款還本利息預(yù)測 2 財務(wù)分析

2．1 財務(wù)贏利性分析

2．2 清償能力分析（含還貸計劃）3 社會效益分析

十、可行性研究結(jié)論及建議 另外，提供一下寫作提綱： 提綱版本 1： 目 錄

一、項目單位的基本情況

二、市場分析

三、主要內(nèi)容

四、環(huán)境保護(hù)

五、投資估算和資金籌措

六、綜合經(jīng)濟(jì)效益分析

七、結(jié)論

八、附件

1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本。未取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)當(dāng)提交工商部門出具的企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn) 通知書； 2.公司章程；

3.注冊資金證明及法定驗資機(jī)構(gòu)出具的資信證明文件(新辦企業(yè)遞交)； 4.企業(yè)法定代表人的身份證明；

5.辦公場所房屋所有權(quán)證，租賃的提供租賃合同及出租方房屋所有權(quán)證(新辦企業(yè)遞交)； 6.儲煤場地土地使用證（3000平方米以上），租賃的提供租賃合同及出租方土地使用證（3000平方 米以上）；

7.當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門出具的煤場環(huán)保意見； 8.質(zhì)檢部門出具的計量設(shè)施合格證明；

9.質(zhì)檢部門出具的煤炭質(zhì)量檢測設(shè)施合格證明。委托煤質(zhì)化驗的，提供委托合同和受委托單位煤質(zhì)化 驗資質(zhì)證書；

10.國家、省有關(guān)部門頒發(fā)的質(zhì)檢工作人員上崗證書。11.煤炭供貨意向書 12.煤炭銷售意向書 13.運輸意向書

14.儲煤場地形圖和照片

*要求使用 a4 紙、仿宋三號字體，一式二份按次序裝訂成冊； *提供的格式僅供參考。具體內(nèi)容：

一、項目單位的基本情況

1、企業(yè)名稱、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、注冊地址、通訊地址、經(jīng)營期限、注冊資金及投資總額（包括各方的出資 方式及出資比例）。

2、企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員構(gòu)成、主要骨干業(yè)務(wù)水平情況。

二、市場分析

1、項目提出的理由

2、所經(jīng)營原煤品種的主要用途，市場分析，企業(yè)預(yù)計銷量所及占市場份額。

3、市場競爭能力。

三、主要內(nèi)容

1、經(jīng)營方案

（1）煤炭經(jīng)營的品種、來源、供、銷意向。（2）煤炭運輸方式和運輸意向。2.儲煤場地、主要設(shè)施的配備

（1）儲煤場地理位置、占地面積。

（2）裝卸設(shè)施、傳輸設(shè)施、計量設(shè)施、化驗實施、輔助設(shè)施、公用設(shè)備等設(shè)施的內(nèi)容。（3）主要設(shè)備的技術(shù)特點和性能、規(guī)格、型號、參數(shù)等。

四、環(huán)境保護(hù)

1.排放污染物的種類、主要途徑、數(shù)量，是否達(dá)到國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。2.對周邊居民生活的影響評價。3.主要治理設(shè)施及投資。

五、投資估算和資金籌措

1.投資估算。估算項目投資額及資金使用安排。2．資金籌措意向

六、綜合經(jīng)濟(jì)效益分析

1.經(jīng)濟(jì)效益分析 項目的總成本、年銷售收入、年利稅等情況。2.社會效益分析 項目對社會發(fā)展所做的貢獻(xiàn)。

七、結(jié)論 提綱版本 2：

一、項目單位的基本情況 主要包括：企業(yè)名稱、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、注冊地址、通訊地址、經(jīng)營期限、注冊資金及投資總額（包括各 方的出資方式及出資比例）；企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員構(gòu)成、主要骨干業(yè)務(wù)水平情況等。

二、市場分析 主要包括：項目提出的理由；所經(jīng)營原煤品種的主要用途、市場供需分析、企業(yè)預(yù)計銷量所及占市 場份額；企業(yè)在市場中的競爭能力等。

三、主要內(nèi)容 主要內(nèi)容為：經(jīng)營方案（煤炭經(jīng)營的品種、來源、供、銷意向；煤炭運輸方式和運輸意向）；儲煤 場地、主要設(shè)施的配備（儲煤場地理位置、占地面積、裝卸設(shè)施、傳輸設(shè)施、計量設(shè)施、化驗實施、輔助 設(shè)施、公用設(shè)備等設(shè)施情況、主要設(shè)備的技術(shù)特點和性能、規(guī)格、型號、參數(shù)）等。

四、環(huán)境保護(hù) 主要內(nèi)容包括：排放污染物的種類、主要途徑、數(shù)量，是否達(dá)到國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)；對周邊居民 生活的影響評價；主要治理設(shè)施及投資情況等。

五、投資估算和資金籌措 主要內(nèi)容包括：投資估算及資金使用安排；資金籌措意向等。

六、綜合經(jīng)濟(jì)效益分析 主要內(nèi)容包括經(jīng)濟(jì)效益分析（項目的總成本、年銷售收入、年利稅等情況）和社會效益分析（項目 對社會發(fā)展的貢獻(xiàn)分析）等。

七、結(jié)論

煤炭經(jīng)營項目可行性分析報告 格式內(nèi)容提要（試行）

一、項目設(shè)立的意義及作用 主要包括：

1、項目對我省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的意義及作用；

2、項目設(shè)立對本企業(yè)發(fā)展的意義及作用。

二、項目可行性分析 主要包括：

1、進(jìn)貨渠道（煤源）的穩(wěn)定供應(yīng)及可靠性分析

（1）煤源單位基本情況：煤炭資源狀況、年煤炭年產(chǎn)量及可供量、服 務(wù)年限等；

（2）本企業(yè)與煤源單位接洽情況：是否達(dá)成合作協(xié)議或意向，年煤炭 供量（數(shù)量、煤種、質(zhì)量）等；

（3）煤源數(shù)量、質(zhì)量控制方式；

（4）煤源、市場供給預(yù)測及應(yīng)對措施。

2、儲運、加工環(huán)節(jié)實現(xiàn)方式（1）運輸方式及實現(xiàn)的可靠性；

（2）儲存、裝卸、轉(zhuǎn)運等環(huán)節(jié)落實程度；（3）是否進(jìn)行加工（包括洗選、配煤等），加工設(shè)施落實程度；

3、用戶及市場需求分析

（1）主要用戶基本情況：年煤炭需求量及需求穩(wěn)定性；

（2）本企業(yè)與用煤單位接洽情況：是否達(dá)成合作協(xié)議或意向，年煤炭 供量（數(shù)量、煤種、質(zhì)量）等；

（3）用戶、市場需求預(yù)測及應(yīng)對措施。

4、本企業(yè)開展煤炭經(jīng)營項目條件落實程度

（l）開展煤炭經(jīng)營業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)、專業(yè)人員等落實程度；（2）用于煤炭經(jīng)營業(yè)務(wù)的資金落實情況。

三、項目的經(jīng)濟(jì)效益分析及評價 主要包括：

1、項目的經(jīng)濟(jì)效益分析與預(yù)測；

2、項目風(fēng)險性分析及控制措施；

3、項目的總體評價。篇三：項目可行性研究報告內(nèi)容(模板)【項目可行性研究報告內(nèi)容】

第一部分 項目總論

第二部分 項目建設(shè)背景、必要性、可行性 第三部分 項目產(chǎn)品市場分析 第四部分 項目產(chǎn)品規(guī)劃方案 第五部分 項目建設(shè)地與土建總規(guī)

第六部分 項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案 第七部分 項目組織和勞動定員 第八部分 項目實施進(jìn)度安排 第九部分 項目財務(wù)評價分析

第十部分 項目財務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價 第十一部分 項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控 第十二部分 項目可行性研究結(jié)論與建議

第一部分 項目總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、項目背景

（一）項目名稱

（二）項目的承辦單位

（三）承擔(dān)可行性研究工作的單位情況

（四）項目的主管部門

（五）項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

（六）項目建設(shè)地點

二、項目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項目的

財務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

（一）項目產(chǎn)品市場前景

（二）項目原料供應(yīng)問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術(shù)保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風(fēng)險控制問題

（九）項目財務(wù)效益結(jié)論

（十）項目社會效益結(jié)論

（十一）項目可行性綜合評價

三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使

審批和決策者對項目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。

第二部分 項目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、項目建設(shè)背景

（一）國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（二）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

（三）……

二、項目建設(shè)必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、項目建設(shè)可行性

（一）經(jīng)濟(jì)可行性

（二）政策可行性

（三）技術(shù)可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性 第三部分 項目產(chǎn)品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、項目產(chǎn)品市場調(diào)查

（一）項目產(chǎn)品國際市場調(diào)查

（二）項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查

（三）項目產(chǎn)品價格調(diào)查

（四）項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查

（五）項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)查

（六）項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查

二、項目產(chǎn)品市場預(yù)測

市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對本項目產(chǎn)品

未來市場需求量及相關(guān)因素進(jìn)行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預(yù)測。在可行性研究工作報

告中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設(shè)規(guī)模參考的重要根據(jù)。

（一）項目產(chǎn)品國際市場預(yù)測

（二）項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)測

（三）項目產(chǎn)品價格預(yù)測

（四）項目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)測

（五）項目產(chǎn)品下游消費市場預(yù)測

（六）項目發(fā)展前景綜述

第四部分 項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

（一）工藝設(shè)備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

（一）營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

（二）營銷模式

在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴(kuò)大市場份額，穩(wěn)定 銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。

1、投資者分成

2、企業(yè)自銷

3、國家部分收購

4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

（三）促銷策略

第二篇：投資項目可行性報告內(nèi)容

可行性研究報告的主要內(nèi)容

第一章：項目總覽

用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。

第二章：項目背景

將項目提出的背景交代清楚。

第三章：項目承擔(dān)單位概述

對項目承擔(dān)單位的企業(yè)名稱、法定地址、經(jīng)營范圍和規(guī)模等基本情況進(jìn)行詳細(xì)介紹。

第四章：行業(yè)分析

對項目產(chǎn)品進(jìn)行市場和行業(yè)分析。

第五章：產(chǎn)品方案與生產(chǎn)規(guī)模

制定詳細(xì)的、科學(xué)的產(chǎn)品生產(chǎn)方案。

第六章：生產(chǎn)工藝和設(shè)備

詳細(xì)介紹產(chǎn)品的生產(chǎn)工藝及生產(chǎn)產(chǎn)品所需的設(shè)備情況。

第七章：項目建設(shè)實施計劃

制定科學(xué)的建設(shè)施工實施計劃。

第八章：組織與勞動定員

主要介紹核心團(tuán)隊的經(jīng)驗和才能，項目整體的組織架構(gòu)、員工安排、薪金標(biāo)準(zhǔn)以及管理和激勵體制。

第九章：環(huán)境保護(hù)、勞動保護(hù)與消防

項目在實施過程中，對于環(huán)境保護(hù)、消防、節(jié)能等方面具體措施。

第十章：公司發(fā)展戰(zhàn)略與市場營銷計劃

為公司制定一個切實可行的發(fā)展規(guī)劃，并制定與之相適應(yīng)的市場營銷計劃。

第十一章：總投資估算及資金來源

主要介紹項目資金總額及所需資金的數(shù)額、方式，詳細(xì)使用規(guī)劃等內(nèi)容。

第十二章：財務(wù)分析

對公司未來5-10年的財務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，包括收入預(yù)測、成本預(yù)測、利潤預(yù)測、現(xiàn)金流預(yù)測等，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行盈虧平衡分析、不確定性分析、財務(wù)指標(biāo)分析等，形成規(guī)范、合理、專業(yè)的財務(wù)預(yù)測體系。

第十三章：風(fēng)險分析及規(guī)避

客觀說明各種潛在的風(fēng)險及針對風(fēng)險的規(guī)避措施。

第十四章：附件

可行性研究報告的附件包括公司證件、項目施工附圖等項目其他相關(guān)資料。

第三篇：項目可行性研究報告內(nèi)容

項目可行性研究報告內(nèi)容

一、項目摘要

二、項目的意義和必要性：項目與《洛陽市中長期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要（2006-2020年）（以下簡稱《綱要》）的結(jié)合（具體闡述項目與我市需求的關(guān)系，落實《綱要》重點領(lǐng)域、優(yōu)先主題的任務(wù)情況）重大工程、重大裝備、引進(jìn)吸收、部門或地方科技需求的結(jié)合度，預(yù)期成果對經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展或行業(yè)技術(shù)進(jìn)步的支撐作用，國內(nèi)外技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，市場需求分析。

三、國內(nèi)現(xiàn)有工作基礎(chǔ)：相關(guān)領(lǐng)域的試驗及示范基地建設(shè)情況；項目相關(guān)的基本建設(shè)、技術(shù)改造、技術(shù)引進(jìn)、國際合作、研究開發(fā)隊伍等落實情況，與其他相關(guān)科技計劃、項目的銜接和分工。

四、項目總體目標(biāo)，實施年限，計劃安排與階段目標(biāo)，具體考核指標(biāo)。

五、項目的研究內(nèi)容，課題設(shè)置方案，課題考核指標(biāo)及承擔(dān)單位選擇方式。

六、項目涉及的行業(yè)共性技術(shù)、關(guān)鍵技術(shù)、公益技術(shù)分析，技術(shù)難點和創(chuàng)新點，技術(shù)路線。

七、知識產(chǎn)權(quán)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)狀和預(yù)期分析（詳細(xì)分析該領(lǐng)域國內(nèi)外知識產(chǎn)權(quán)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)狀況，預(yù)期獲得知識產(chǎn)權(quán)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的種類、數(shù)量與可行性）。

八、項目總投資預(yù)算，資金籌措方案，配套資金落實措施。

九、項目預(yù)期成果的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益，與國內(nèi)外同類產(chǎn)品或技術(shù)的競爭分析，成果應(yīng)用和產(chǎn)業(yè)化前景。

十、管理機(jī)制：項目的組織管理措施，企業(yè)參與程度、產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合機(jī)制（重點闡述產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合模式、具體參與的企業(yè)及企業(yè)參與方式和投入方式），項目、人才、基地統(tǒng)籌計劃，其他必要的支撐和配套條件落實情況。

十一、項目的風(fēng)險

十二、其他需要說明的事項

十三、有關(guān)附件：

1．相關(guān)科研成果、專利等知識產(chǎn)權(quán)證明材料；

2．項目相關(guān)技術(shù)領(lǐng)域的專利檢索、查新報告，知識產(chǎn)權(quán)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)分析報告；

3．項目其他配套資金來源（如貸款、地方部門匹配資金等）的證明材料；

4．中試或產(chǎn)業(yè)化項目所需相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)的許可證明文件；

5．與項目相關(guān)的其他證明材料或文件等。

第四篇：項目可行性研究報告內(nèi)容

項目可行性研究報告內(nèi)容

一、項目摘要

二、項目的意義和必要性：項目與《青島市中長期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要》和重點工作目標(biāo)的結(jié)合度，預(yù)期成果對經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展或行業(yè)技術(shù)進(jìn)步的支撐作用，國內(nèi)外技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，市場需求分析。

三、現(xiàn)有工作基礎(chǔ)：相關(guān)領(lǐng)域的試驗及示范基地建設(shè)情況；項目相關(guān)的基本建設(shè)、技術(shù)改造、技術(shù)引進(jìn)、國際合作、研究開發(fā)隊伍等落實情況，與其他相關(guān)科技計劃、項目的銜接和分工。

四、項目總體目標(biāo)，實施年限，計劃安排與階段目標(biāo)，具體考核指標(biāo)。

五、項目的研究內(nèi)容。

六、項目涉及的行業(yè)共性技術(shù)、關(guān)鍵技術(shù)、公益技術(shù)分析，技術(shù)難點和創(chuàng)新點，技術(shù)路線。

七、知識產(chǎn)權(quán)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)狀和預(yù)期分析（詳細(xì)分析該領(lǐng)域國內(nèi)外知識產(chǎn)權(quán)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)狀況，預(yù)期獲得知識產(chǎn)權(quán)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的種類、數(shù)量與可行性）。

八、項目總投資預(yù)算，資金籌措方案，配套資金落實措施。

九、項目預(yù)期成果的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益，與國內(nèi)外同類產(chǎn)品或技術(shù)的競爭分析，成果應(yīng)用和產(chǎn)業(yè)化前景。

十、管理機(jī)制：項目的組織管理措施，企業(yè)參與程度、產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合機(jī)制（重點闡述產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合模式、具體參與的企業(yè)及企業(yè)參與方式和投入方式），項目、人才、基地統(tǒng)籌計劃，其他必要的支撐和配套條件落實情況。

十一、項目的風(fēng)險

十二、其他需要說明的事項

十三、有關(guān)附件：

1．相關(guān)科研成果、專利等知識產(chǎn)權(quán)證明材料；

2．項目相關(guān)技術(shù)領(lǐng)域的專利檢索、查新報告，知識產(chǎn)權(quán)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)分析報告；

3．項目其他配套資金來源（如貸款、地方部門匹配資金等）的證明材料；

4．中試或產(chǎn)業(yè)化項目所需相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)的許可證明文件；

5．與項目相關(guān)的其他證明材料或文件等。

第五篇：萬科房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引

萬科房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引(2010-08-18 03:52:09)

一、前言

隨著集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升集團(tuán)公司競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引。

二、可行性報告內(nèi)容指引

項目決策背景及摘要

一、外部環(huán)境

1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。

3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；

二、內(nèi)部因素

1、項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

2、公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；

第一部分：項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。

附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

二、宗地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。

三、項目周邊的社區(qū)配套

（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1、交通狀況

（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（3）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；

2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

5、文化、體育、娛樂設(shè)施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

四、項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風(fēng)水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

9、其他

五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。

2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

六、規(guī)劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。

八、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。

九、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析

第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析

一、項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述

（一）項目用地現(xiàn)狀

1、土地所有權(quán)歸屬

2、土地使用權(quán)歸屬

3、土地的他項權(quán)力（如抵押權(quán)）

4、土地的用途

5、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（二）計劃手續(xù)

1、項目是否已經(jīng)立項

2、立項主體是否能夠變更

3、立項變更條件和時間

4、有關(guān)立項的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（三）規(guī)劃手續(xù)

1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬

2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬

3、規(guī)劃用地用途

4、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（四）土地手續(xù)

1、征地批文

2、土地使用權(quán)出讓合同

3、拆遷安置補(bǔ)償

4、有關(guān)項目地塊的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（五）項目用地取得土地使用權(quán)程序評估

1、取得土地使用權(quán)的程序描述

2、取得土地使用權(quán)需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件

4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）

（六）項目用地土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）

1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由

2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙

3、土地性質(zhì)變更需要的工作日

（七）政策性風(fēng)險評估 政府資源利用的評估：

（1）當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；（2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；（3）當(dāng)?shù)卣畬υ擁椖康年P(guān)注程度；

（4）地塊周邊已有開發(fā)商項目成敗的政府因素；（5）與政府合作關(guān)系。政策變更對項目開發(fā)的影響：（1）城市規(guī)劃限制或更改；

（2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。

二、合作方式及風(fēng)險評估

1、合作方基本情況： 合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。

2、合作方式：（1）合作方式描述

例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。（2）選擇合作方式的主要原因

3、主要合作條件

雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述，包括但不限于：（1）報批報建手續(xù)辦理（2）拆遷安置補(bǔ)償（3）付款內(nèi)容和條件（4）交地標(biāo)準(zhǔn)

除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。

4、合作風(fēng)險評估：

（1）通過其他相關(guān)渠道了解項目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；（2）土地使用年限；

（3）土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4）土地方的信用；

（5）付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；（6）其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。

三、總體評價

對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。

第三部分：市場分析

一、區(qū)域住宅市場成長狀況

1、區(qū)域住宅市場簡述 ¨ 形成時間

¨ 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 ¨ 購買人群變化

2、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）¨ 開工量/竣工量 ¨ 銷售量/供需比 ¨平均售價

3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢

二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

2、各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ¨平均售價 ¨ 開發(fā)規(guī)模 ¨ 產(chǎn)品形式 ¨平均消化率 ¨平均容積率

¨ 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點和威脅點

6、結(jié)論：

¨ 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢

¨ 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制 ¨ 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 ¨ 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題

三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位

1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）

2、本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。

3、確定目標(biāo)客戶

4、市場定位

四、整體市場對本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。

五、產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。

第四部分：規(guī)劃設(shè)計初步分析

一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析

1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列（不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。

2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。

3、有強(qiáng)烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設(shè)計的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計思路（該思路對應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。

4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

二、規(guī)劃設(shè)計的初步概念

1、設(shè)計概念：表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計主題。

2、技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。

3、可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。

第五部分：工程及銷售計劃

一、截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按季列示）

三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）

第六部分：投資收益分析

一、成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示。）

二、稅務(wù)分析

1、營業(yè)稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經(jīng)濟(jì)效益分析

1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

2、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：

3、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)

4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。

（1）成本變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

（2）售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

（3）容積率變動各項指標(biāo)的變化

5、盈虧平衡點分析

1）保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為S=C/(1-T1)2）保本銷售率：假設(shè)項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2] 式中：

C：表示單位投資額（即財務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟(jì)測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費用）R：表示保本銷售率 S：表示單位售價 T1：表示營業(yè)稅率 T2：表示所得稅率

四、項目資金預(yù)測

1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。

2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

3、資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置

一、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。

二、人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。

三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。

第八部分：綜合分析與建議

一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。

三、機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。

四、結(jié)論和建議

第九部分：競拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容

（一）主要指標(biāo)測算

1、預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價

2、投資收益分析（參考以下格式）：

注：A代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標(biāo)價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。

3、根據(jù)需要，可增加如下測算：

注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。

（二）競爭對手分析

1、主要背景，控股股東情況

2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）

3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本

4、操作水平，主要開發(fā)的項目，土地儲備情況

5、近期或未來的發(fā)展戰(zhàn)略

6、參與競爭的主要目的和策略，進(jìn)而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。

2、銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價。

3、把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。

（四）資金籌措

短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。

第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容

一、市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況

1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。

4、各行政區(qū)市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。

5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述

城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。

6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素

9、重點樓盤描述

二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告