第一篇：對(duì)農(nóng)村閑置宅基地如何處理綜述（寫(xiě)寫(xiě)幫推薦）

對(duì)農(nóng)村閑置宅基地如何處理（探討課題）

摘要：農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村建設(shè)用地的一部分。目前，中國(guó)農(nóng)村存在相當(dāng)一部分空置宅基地，這些宅基地的合理規(guī)劃、利用關(guān)系到國(guó)家節(jié)約用地目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和農(nóng)村治安狀況的改善。在分析現(xiàn)有農(nóng)村空置宅基地實(shí)況及引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，對(duì)農(nóng)村空置宅基地管理法律制度作出幾點(diǎn)思考：一是對(duì)農(nóng)村“空置宅基地”作出明確的司法解釋，確立空置權(quán)；二是完善農(nóng)村空置宅基地國(guó)家法律制度；三是制定合理的農(nóng)村空置宅基地配套法律制度措施；四是完善農(nóng)村空置宅基地的收回的執(zhí)法與監(jiān)督制度。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村空置宅基地；空置權(quán)；法律制度思考

目前我國(guó)許多農(nóng)村地區(qū)都不同程度地存在“空心村”和“一戶多宅”的現(xiàn)象，土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。針對(duì)這一情況，2008年溫家寶總理在政府工作報(bào)告中指出，“建設(shè)用地包括農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地，要控制增量，盤(pán)活存量，提高土地利用效率和集約化程度”。因此對(duì)農(nóng)村空置宅基地進(jìn)行有效的法律規(guī)范顯得迫在眉睫。

一、農(nóng)村空置宅基地現(xiàn)狀及引發(fā)的問(wèn)題

(一)農(nóng)村空置宅基地的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

我國(guó)“空心村、超標(biāo)準(zhǔn)占地現(xiàn)象較為普遍。有關(guān)資料顯示，2006年在全國(guó)0．16億公頃村莊建設(shè)用地中大約有10％一15％的土地被閑置¨。農(nóng)村大量宅基地被空置有以下幾個(gè)原因：第一，隨著城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)村人口從農(nóng)村遷往城市，如村民外出務(wù)工、農(nóng)轉(zhuǎn)非、子女求學(xué)定居城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從農(nóng)村到城鎮(zhèn)因人口遷移而增加的城鎮(zhèn)人口占城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)量的3O％以上；第二，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，一些村民紛紛從原住房搬到交通便利的地方選址建房，形成“空心村”現(xiàn)象；第三，相關(guān)配套措施改革滯后，大量農(nóng)村空置宅基地得不到有效處理，例如土地置換、騰退制度不健全。

目前我國(guó)空置宅基地的特點(diǎn)是：一是出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，這些地區(qū)交通不便，沒(méi)有形成自己獨(dú)特的致富之路，大量人員長(zhǎng)久外出務(wù)工，致使大量房屋長(zhǎng)期空置；二是分布散亂，荒置宅基地雜亂無(wú)章散布于村莊各處；三是空置宅基地與宅基地需求激增矛盾突出。按照現(xiàn)行法律，只要有新的農(nóng)戶產(chǎn)生，該戶人家就有權(quán)得到一塊宅基地。但法律沒(méi)有規(guī)定子女繼承房產(chǎn)后不得另占有宅基地，繼承后的空置宅基地大量涌現(xiàn)；四是不可流轉(zhuǎn)性，農(nóng)村宅基地的福利性質(zhì)決定了它的不可交易性。

(二)農(nóng)村空置宅基地引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題

首先，一方面大量農(nóng)村閑置宅基地的存在，造成了土地資源的巨大浪費(fèi)，極不利于農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面廢棄宅基地——荒草連片、殘?jiān)珡U墟、鼠蛇猖獗破壞了農(nóng)莊優(yōu)美的人居生態(tài)環(huán)境。其次，空置宅基地雜亂無(wú)章的局面引發(fā)一系列農(nóng)村治安問(wèn)題。雜亂荒廢的宅基地?zé)o人居住，一方面使很多鄰近的住戶失去安全防護(hù)網(wǎng)的保護(hù)，盜竊、搶劫等侵犯財(cái)產(chǎn)罪多發(fā)。據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，2008年1月～9月，全國(guó)農(nóng)村共發(fā)生盜竊糧食、牲畜、生產(chǎn)資料等侵財(cái)案件88萬(wàn)起，占總數(shù)的3l％；另一方面宅基地需求緊張與大量閑置是導(dǎo)致農(nóng)村宅基地糾紛案件數(shù)量不斷攀升的一個(gè)重要因素，嚴(yán)重影響了農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。最后，廢棄宅基地打亂了村莊規(guī)劃，致使村基礎(chǔ)設(shè)施如村道、農(nóng)村電網(wǎng)和水利設(shè)施項(xiàng)目改造建設(shè)步履維艱，社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)難以落實(shí)。

二、當(dāng)前涉及農(nóng)村空置宅基地的法律制度的缺陷

(一)法律沒(méi)有對(duì)空置宅基地作出準(zhǔn)確的定義

1999中華人民共和國(guó)《閑置土地處置辦法》第二條規(guī)定閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。1993年6月《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第十八條第二款規(guī)定“使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)”?，F(xiàn)行《土地管理法》三十七條規(guī)定“連續(xù)二年未使用的建設(shè)用地者使用權(quán)可以無(wú)償收回”。這些法律法規(guī)都沒(méi)有賦予空置宅基地一個(gè)確切的概念。

(二)空置宅基地權(quán)屬規(guī)定存在法律缺陷

根據(jù)原國(guó)家土地管理局頒布的1995年《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十八條的規(guī)定“非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。原在農(nóng)村居住，后轉(zhuǎn)為城市戶口，其原在農(nóng)村的空房房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生變化”。

農(nóng)村宅基地是對(duì)農(nóng)民的福利措施，既然是非農(nóng)村戶口無(wú)論何種情況都必須收回宅基地使用權(quán)。其地上構(gòu)筑物的權(quán)屬可以不變，但不能在永久性享有建筑物所有權(quán)的同時(shí)占用農(nóng)村宅基地。城鎮(zhèn)戶口人員已經(jīng)享有城市社會(huì)保障制度就不能再無(wú)限期享有農(nóng)民的福利待遇。另外根據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，目前，我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)登記發(fā)證率僅為73％，集體土地所有權(quán)登記發(fā)證率更是只有5l％，因此我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)滯后，也是解決空置宅基地的土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的一個(gè)重大障礙。

(三)空置宅基地收回程序效率不高

《土地管理法》三十七條規(guī)定“連續(xù)二年未使用的建設(shè)用地，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)；該土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種”?！洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第五十二條規(guī)定“空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，土地由集體收回”。相對(duì)于農(nóng)村空置宅基的收回縣級(jí)、鄉(xiāng)級(jí)、村級(jí)三級(jí)步驟過(guò)于復(fù)雜。大多數(shù)農(nóng)民怠于做這種對(duì)自己不利又費(fèi)時(shí)費(fèi)力的事。

(四)空置宅基地執(zhí)法與督察難以到位

涉及到司法機(jī)關(guān)，國(guó)家法律指導(dǎo)地方制定、實(shí)施適合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的法規(guī)，然而地方法院在判案時(shí)不愿適用地方性法規(guī)，政府及其相關(guān)部門(mén)在工作中不能依地方性法規(guī)而行政的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；涉及地方土地執(zhí)法人員，由于沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，加之受自身素質(zhì)和基層工作條件低的限制，執(zhí)法、督察只是浮于形式；涉及到村民，由于“宅基地屬私有財(cái)產(chǎn)”的思想根深蒂固，收回空置宅基地是不可理解的事，容易遭到他們頑強(qiáng)的抵制。這些原因使得國(guó)家建立的土地調(diào)查制度、土地統(tǒng)計(jì)制度、全國(guó)土地管理信息制度大多流于形式。

三、農(nóng)村空置宅基地管理的法律制度思考

(一)對(duì)空置宅基地的嚴(yán)格定義

法律必須對(duì)那些屬于農(nóng)村空置宅基地作出全面的規(guī)定，為空置宅基地的收回及確權(quán)發(fā)證做好鋪墊。筆者認(rèn)為空置宅基地應(yīng)該包括以下幾種情況：一村莊規(guī)劃前后未開(kāi)發(fā)利用的宅基地；二拆舊建新后的廢棄宅基地；三繼承未充分利用的閑置宅基地；四農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非后和長(zhǎng)期外出務(wù)工產(chǎn)生的閑置宅基地。法律推出這一規(guī)定后可以進(jìn)一步作出司法解釋，對(duì)村莊規(guī)劃前未開(kāi)發(fā)利用的宅基地，統(tǒng)一劃歸空置宅基地，村莊規(guī)劃后未利用超過(guò)兩年即為空置宅基地；對(duì)拆舊建新，只要另?yè)裰方ǚ浚f宅基地劃歸空置宅基地；繼承人不符合申請(qǐng)宅基地的條件，繼承的宅基地即為空置宅基地；對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非人員或長(zhǎng)期外出務(wù)工人員進(jìn)行測(cè)查．如果經(jīng)濟(jì)狀況達(dá)到城市最低生活保障水平、其宅基地閑置連續(xù)超過(guò)5～10年，即列為空置宅基地。這一規(guī)定明確賦予村民兩年、五年至十年的宅基地空置權(quán)，充分保證了村民的居住權(quán)，但期間過(guò)后使用權(quán)人的空置權(quán)利自然消失。對(duì)于宅基地上房屋限期做出處理決定，或放棄房屋所有權(quán)或折價(jià)處理。這樣既充分保證了宅基地使用權(quán)人的權(quán)利，也保證了其他宅基地使用權(quán)申請(qǐng)人的權(quán)利。

(二)簡(jiǎn)化農(nóng)村宅基地收回程序

收回農(nóng)村空置宅基地，必須針對(duì)各種具體情況，簡(jiǎn)化宅基地收回程序。法律可規(guī)定對(duì)于連續(xù)兩年未利用的空置宅基地，滿兩年期限自動(dòng)收回集體所有，由村委會(huì)上報(bào)縣級(jí)國(guó)土資源部門(mén)注銷登記；對(duì)于其上有閑置可利用房屋的宅基地，過(guò)了規(guī)定的5～l0年空置期間，使用權(quán)人拒不處理其房屋的，宅基地使用權(quán)自動(dòng)收歸集體，村委會(huì)報(bào)縣級(jí)國(guó)土資源部門(mén)注銷登記。

(三)制定統(tǒng)一、全面、權(quán)威的農(nóng)村空置宅基地法律

根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》第十條規(guī)定的內(nèi)容，對(duì)空置宅基地的處理規(guī)定比較全面，但是這一《意見(jiàn)》畢竟只是準(zhǔn)法規(guī)。本人認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)制定統(tǒng)一的農(nóng)村空置宅基地收回法，把《意見(jiàn)》第十條的措施收入到《中華人民共和國(guó)土地法》中或者單獨(dú)做出詳細(xì)的國(guó)家司法解釋。這就解決了法院在判案時(shí)不愿適用地方性法規(guī)、政府及其部門(mén)在工作中不能依地方性法規(guī)而行政的問(wèn)題。

四、建立促進(jìn)農(nóng)村空置宅基地充分利用的配套法律措施

1．建立嚴(yán)格的農(nóng)村宅基地使用登記制度嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”的法律規(guī)定，嚴(yán)格按照《土地登記辦法》規(guī)定的程序進(jìn)行。要將村內(nèi)所有的閑置宅基地以及空閑地逐個(gè)摸底排查，登記造冊(cè)，經(jīng)查確屬長(zhǎng)期閑置的，要依法收回其使用權(quán)，重新利用；對(duì)于被登記在冊(cè)的閑置宅基地以及空閑地，村委會(huì)規(guī)劃土地時(shí)，應(yīng)將其列為首選對(duì)象，優(yōu)先考慮，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

2．建立農(nóng)村閑置房屋的評(píng)估制度《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)規(guī)定》(征求意見(jiàn)稿)，對(duì)于閑置的破損房屋拆除后，宅基地由村集體收回，重新分配產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)一調(diào)配使用，做到閑置房屋從擁有者到需要者的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。筆者認(rèn)為對(duì)地上建筑物保存完好或較好，且有經(jīng)濟(jì)價(jià)值者，其所有人遷入城鎮(zhèn)居住，只要其超過(guò)了宅基地5—1O年的空置期限就要進(jìn)行合理估價(jià)，然后進(jìn)人“宅基地儲(chǔ)備中心進(jìn)行住房交易”。對(duì)農(nóng)村房屋的估價(jià)方法、程序、估價(jià)人員資質(zhì)可以按照1992年《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》。買(mǎi)賣雙方協(xié)商一致，農(nóng)民也可以自己估價(jià)。

3．創(chuàng)新農(nóng)村空置宅基地騰退機(jī)制首先，農(nóng)村空置宅基地到收回期限而拒不交回的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)人民政府批準(zhǔn)，備案于市級(jí)政府部門(mén)后，由村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)宅基地評(píng)估的優(yōu)劣等級(jí)收取租金，用這種不利性措施促使村民盡快交回空置宅基地。其次，根據(jù)經(jīng)濟(jì)水平以行政村為單位建立一部分賓館式經(jīng)濟(jì)適用房，給予在法定期限內(nèi)交回空置宅基地使用權(quán)的農(nóng)轉(zhuǎn)非、長(zhǎng)期務(wù)工在外人員等在其回鄉(xiāng)探親過(guò)節(jié)時(shí)免費(fèi)或只收取少量費(fèi)用居住的優(yōu)惠條件。另外本村村民退出閑置宅基地后可以享有隨時(shí)另行申請(qǐng)宅基地的權(quán)利。村民房屋進(jìn)入宅基地儲(chǔ)備中心進(jìn)行交易房屋以后，如果返還村中居住可以優(yōu)先優(yōu)惠購(gòu)回其未進(jìn)行交易的房屋。

4．完善農(nóng)村空置宅基地的收回執(zhí)法與監(jiān)督制度法律必須是可以落實(shí)執(zhí)行的條文，如果起不到應(yīng)有的法律約束作用等于一紙空文。鑒于地方政府怠于執(zhí)行農(nóng)村空置宅基地的收回工作，首先加大對(duì)基層土地執(zhí)法督察人員的培訓(xùn)，使他們熟悉土地管理法律、法規(guī)，落實(shí)責(zé)任；加大村級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部的責(zé)任力度，法律可規(guī)定空置宅基地10處以上的追究其監(jiān)管責(zé)任。其次，建立村級(jí)國(guó)土資源協(xié)管員隊(duì)伍，協(xié)管隊(duì)伍可由大學(xué)生村官組成，他們初入社會(huì)，具有良好知識(shí)素養(yǎng)和環(huán)境資源保護(hù)觀念，作風(fēng)勤勉嚴(yán)謹(jǐn)。最后，為基層國(guó)土資源執(zhí)法、督察人員配備必要的交通、通訊工具，解決其下鄉(xiāng)難的問(wèn)題。

第二篇：閑置農(nóng)村宅基地退出調(diào)研材料

閑置農(nóng)村宅基地退出調(diào)研材料

農(nóng)村宅基地的退出與利用

浮山縣國(guó)土資源局

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的進(jìn)程，各類非農(nóng)建設(shè)都需要占地，耕地面積急驟減少。為保障國(guó)家糧食安全，國(guó)家的土地管理政策越來(lái)越嚴(yán)格，使土地供需矛盾持續(xù)突出。與此同時(shí)，大量農(nóng)民從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城市，從交通困難的區(qū)域涌向公路沿線，造成農(nóng)村宅基地閑置。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》明確規(guī)定，“農(nóng)村居民一戶只能有一處宅基地”，同時(shí)也對(duì)新審批的農(nóng)村居民宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)予以了界定。

面對(duì)國(guó)家對(duì)各類非農(nóng)建設(shè)占地指標(biāo)的嚴(yán)密控制，看看農(nóng)村閑置宅基地的“清閑”，是那么的不合節(jié)拍。如何使農(nóng)村閑置宅基地得到合理利用，已成為一個(gè)提上議事日程的問(wèn)題，現(xiàn)就以浮山縣農(nóng)村宅基地利用狀況為基礎(chǔ)作一膚淺思考，供領(lǐng)導(dǎo)及同行業(yè)人士參正。

一、宅基地現(xiàn)狀

浮山縣地處臨汾盆地東沿的山區(qū)，全縣人口13萬(wàn)，據(jù)土地第二次調(diào)查結(jié)果顯示，全縣農(nóng)村居民住宅用地面積56206.94畝，人均占地0.51畝，是國(guó)家規(guī)定村鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)的2倍多。

（一）閑置宅基地不斷增多

由于傳統(tǒng)習(xí)慣，農(nóng)村許多舊宅基地的面積普遍較大。過(guò)去每家每戶普遍有車馬禽畜、缸罐農(nóng)具等，隨著農(nóng)業(yè)機(jī)械化的不斷推廣和普及，這種情況已成為歷史，大宅基地已然是一種奢侈。除此之外，由于種種原因，致使農(nóng)村宅基地閑置，亦或形成新的土地資源浪費(fèi)。

1、扶貧移民搬遷。國(guó)家連續(xù)幾年實(shí)施扶貧移民搬遷政策，解決貧困山區(qū)村民吃水難、走路難、就醫(yī)難、上學(xué)難等實(shí)際生活困難，有計(jì)劃地農(nóng)民居住地進(jìn)行搬遷，形成整村宅基地閑置。目前浮山縣已全部搬遷的涉及6個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）15個(gè)行政村，閑置居民點(diǎn)面積902.9畝；部分搬遷的涉及9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)42個(gè)行政村，閑置居民點(diǎn)面積2202.6畝；預(yù)搬遷的涉及13個(gè)行政村，與正在實(shí)施搬遷的加起來(lái)，搬遷后可形成閑置居民點(diǎn)面積1926.5畝。

2、地質(zhì)災(zāi)害避險(xiǎn)。自上世紀(jì)八九十年代起，采礦業(yè)在縣內(nèi)掘起，成為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展支柱，但同時(shí)也導(dǎo)致地質(zhì)災(zāi)害隱患的形成。因地質(zhì)災(zāi)害避災(zāi)避險(xiǎn)，需當(dāng)?shù)鼐用癜徇w的涉及4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)6個(gè)行政村10個(gè)自然村，原居民點(diǎn)占地面積453畝。目前有的村莊已搬遷，有的正在搬遷。

3、新農(nóng)村建設(shè)。有一些村莊，在政府的引導(dǎo)下，加快推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)步伐，重新規(guī)劃新村址，建設(shè)新農(nóng)村，逐步撤離舊村莊，形成一個(gè)個(gè)“空心村”、沿路“線狀村”，使舊村居民點(diǎn)漸漸閑置。

4、其它原因形成。有的農(nóng)民因孩子上學(xué)、進(jìn)城務(wù)工等原因，長(zhǎng)期不回村居住，少數(shù)留守孤寡占居大片居民區(qū)，形成宅基地面積浪費(fèi)。有的農(nóng)民另辟新居，連農(nóng)田都轉(zhuǎn)包于他人，對(duì)村內(nèi)住宅放棄管理，宅基閑置。對(duì)于有的山區(qū)村民，有住宅無(wú)院墻，雖不能算作超占，但已是事實(shí)上的占用，是另一種浪費(fèi)現(xiàn)象。

（二）違法建房難制止

由于宅基審批日益規(guī)范，國(guó)家計(jì)劃占地指標(biāo)緊缺，一些農(nóng)民等不得審批手續(xù)辦下來(lái)，為了搶占地理位置，就想方設(shè)法搞違法建筑，與國(guó)土、住建等部門(mén)玩貓膩，盡管各職能部門(mén)執(zhí)法人員疲于奔命，但常常也是望房興嘆。尤其是稍偏僻的地域，等巡查人員發(fā)現(xiàn)，違章建筑已悄然矗立。有的村莊，違法建房集中連片，形成規(guī)模。衛(wèi)片執(zhí)法檢查，對(duì)于實(shí)際的工作，也限于事后檢查，難以從源頭遏制。由于是違法建設(shè)，大都沒(méi)經(jīng)過(guò)合理的規(guī)劃，只顧先占先得，結(jié)果前扭后錯(cuò)，形成土地面積的浪費(fèi)。

二、閑置宅基地整治歷程

過(guò)去，主要從政策法規(guī)的宣傳方面抓起，加強(qiáng)基層干部國(guó)土資源法律法規(guī)培訓(xùn)，不斷喚起全社會(huì)節(jié)約集約利用土地的意識(shí)；堅(jiān)持土地執(zhí)法巡查，堅(jiān)決遏制土地違法行為；開(kāi)展違法違規(guī)建設(shè)建筑專項(xiàng)整治行動(dòng)，嚴(yán)厲查處土地違法案件，逐步規(guī)范居民宅基地占地行為。

如今，在農(nóng)村居民宅基地過(guò)程中，我縣對(duì)申請(qǐng)宅基地的條件進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)原住宅面積已超過(guò)新批宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的一倍以上的，對(duì)于賣出或出租住宅后申請(qǐng)新批宅基地的，堅(jiān)決不予辦理新宅基地占用手續(xù)。對(duì)于確需辦理宅基地審批手續(xù)的，首先告知并由申請(qǐng)人做出建設(shè)新宅基地后，及時(shí)退出原宅基地的承諾。

為限制新批辦宅基地批非占耕、批甲占乙、批少占多等行為發(fā)生，浮山縣實(shí)行宅基地審批“三到場(chǎng)”，即基層國(guó)土資源管理所批前到場(chǎng)審查，批后到場(chǎng)放線，建后到場(chǎng)驗(yàn)收。對(duì)新批建宅基地形成強(qiáng)大制約力，減少了占地浪費(fèi)。

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，土地供需矛盾日益突出。為進(jìn)一步盤(pán)活閑置土地，去年以來(lái)，我縣從實(shí)際出發(fā)，對(duì)全縣閑置居民點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查，結(jié)合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策的推行，經(jīng)縣政府同意，編制完成了浮山縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)工作方案，且通過(guò)省政府批準(zhǔn)。目前已完成增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)實(shí)施方案與復(fù)墾設(shè)計(jì)，通過(guò)市、省專家評(píng)審。根據(jù)縣、鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃，確定了天壇、響水河、北王、槐埝、東張5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的7個(gè)行政村的折舊區(qū)；結(jié)合地質(zhì)災(zāi)害搬遷、扶貧移民搬遷、新農(nóng)村建設(shè)與城鎮(zhèn)發(fā)展，經(jīng)過(guò)組織專家和有關(guān)人員進(jìn)行論證、聽(tīng)證，確定了安置建新區(qū)和城鎮(zhèn)/項(xiàng)目建新區(qū)。在一定程度上緩解了全縣建設(shè)用地供需矛盾，為確保縣重點(diǎn)工程落地、促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)培育，確保全縣耕地總量動(dòng)態(tài)平衡、保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、執(zhí)行中存在的問(wèn)題

1、村民退出宅基地后，宅基地雖然是集體所有，但住房卻是屬于村民私有財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)不作處置，宅基地重新利用就有一定的困難。

2、村民宅基地退出后，要想重新利用，就需要整治，整治離不開(kāi)投資，投資什么時(shí)候到位是擺在閑置宅基地恢復(fù)利用面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

3、農(nóng)村宅基地的退出，一般不是統(tǒng)一性的，而是分村、分組、分戶零星分散的退出，時(shí)間與位置不確定和不統(tǒng)一，使得農(nóng)村閑置宅基地重新利用不容易。

四、農(nóng)村宅基地退出設(shè)想

1、由專業(yè)部門(mén)根據(jù)農(nóng)村山水林田路等具體地形地貌特點(diǎn)制定農(nóng)村發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，本著節(jié)約集約用地的宗旨，明確分區(qū)（農(nóng)業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、居住區(qū)等），統(tǒng)籌安排用地。居住區(qū)集中連片，為統(tǒng)一供水、供電、采暖、就學(xué)、就醫(yī)等創(chuàng)造條件。

2、閑置宅基地的利用，由政府牽頭，個(gè)人籌資（或以工代款），政府補(bǔ)貼，企業(yè)贊助，部門(mén)監(jiān)督，統(tǒng)一建設(shè)。根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要，因地制宜，分村制定建遷計(jì)劃，逐步安排遷入新居，有序安排退出舊宅。村集體經(jīng)濟(jì)組織聘請(qǐng)資質(zhì)單位對(duì)舊宅基地上的私有房產(chǎn)等附著物評(píng)估算價(jià)，合理補(bǔ)償。舊宅由村集體統(tǒng)一復(fù)墾整治、管理使用。

3、征求并聽(tīng)取村民意見(jiàn)。不要求時(shí)間進(jìn)度，只要求統(tǒng)一管理。進(jìn)入新宅基由村集體設(shè)置統(tǒng)一條件，有序安排。

2012年9月29日

第三篇：農(nóng)村宅基地糾紛處理辦法

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農(nóng)村宅基地糾紛處理辦法

隨著我國(guó)社會(huì)的繁榮發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深入，農(nóng)村宅基地的經(jīng)濟(jì)使用價(jià)值日益提高，再加上國(guó)家新農(nóng)村建設(shè)的優(yōu)惠政策，致使近幾年農(nóng)村宅基地糾紛呈大幅度增長(zhǎng)趨勢(shì)，而訴至法院的宅基地案件自然不少。那么，有哪些農(nóng)村宅基地糾紛案件呢？并且究竟該如何處理呢？

一、土地管理部門(mén)違法審批引起的宅基地糾紛案件

因土地管理部門(mén)審批宅基地，侵犯了相鄰關(guān)系人合法權(quán)益而引起的訴訟，人民法院應(yīng)以行政案件立案審理。法院主要審查土地管理部門(mén)在作出審批宅基地手續(xù)這一具體行政行為過(guò)程中，是否有超越職權(quán)、濫用職權(quán)、違反法定程序的行為。因而，土地管理部門(mén)從實(shí)體處理到審批程序各個(gè)環(huán)節(jié)中，只要有違法的情形存在，人民法院就應(yīng)撤銷宅基地使用執(zhí)照或責(zé)令土地管理部門(mén)重新作出審批。

對(duì)于土地管理部門(mén)審批的宅基地屬他人承包地、自留地，侵犯第三人土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)引起的糾紛，人民法院受案后，主要審查申請(qǐng)人

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是否符合《土地管理法》第六十二條規(guī)定的條件，所審批的宅基地是否在法律規(guī)定范圍內(nèi)，有無(wú)按《土地管理法》第四十四條規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)、有無(wú)考慮土地承包權(quán)三十年不變的規(guī)定等具體情況，作出撤銷或者維持審批文件的判決。

未經(jīng)土地管理部門(mén)審批或者采取欺騙手段騙取建房手續(xù)用地建房，侵犯了集體或相鄰關(guān)系人利益引發(fā)的糾紛。

對(duì)于能夠確認(rèn)村民建房未經(jīng)審批或采取欺騙手段騙取建房手續(xù)的非法用地建房，并且侵犯了相鄰關(guān)系人合法權(quán)益，如影響鄰人房屋通風(fēng)、采光、通行等情況的，人民法院既可以作出排除妨礙、限期拆除違法建筑物的民事判決，也可以中止訴訟，建議土地管理部門(mén)作出限期拆除違法建筑物、退出土地的處罰決定。人民法院在審理非法建筑物買(mǎi)賣、確權(quán)等涉及宅基地使用權(quán)糾紛案件時(shí)，應(yīng)注意只能裁決建筑材料的所有權(quán)，不宜明確非法建筑物的所有權(quán)歸屬。

二、爭(zhēng)占宅基地以外的集體空閑地引發(fā)的糾紛案件

村民爭(zhēng)占除宅基地以外的集體空閑地的目的是為了多占地皮、擴(kuò)大墻院、堆放雜物等。對(duì)這類糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)告知到當(dāng)?shù)厝嗣裾暾?qǐng)解決，不服政府處理決定的則可向法院起訴的，法院應(yīng)以行政案件受理。土地為村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的也可以直接向人民法院起訴，法律咨詢s.yingle.com

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可要求占地者退出土地、排除妨礙，法院則應(yīng)以民事案件受理，對(duì)當(dāng)事人因爭(zhēng)占空閑土地引起的財(cái)產(chǎn)損害賠償案件，人民法院應(yīng)根據(jù)具體案情處理。

三、建房戶私下調(diào)換宅基地引發(fā)的糾紛案件

村民根據(jù)各自利益的需要，私下調(diào)換宅基地引發(fā)糾紛的，人民法院在審理此類案件時(shí)不僅要指出雙方行為的違法性，同時(shí)可以建議土地管理部門(mén)依法吊銷建房手續(xù)，收回宅基地。如果一方或雙方已蓋好房屋，為避免造成不必要的損失，可以在征得土地管理部門(mén)同意后，責(zé)令雙方變更宅基地登記。

四、用地建房影響相鄰關(guān)系人利益引發(fā)的糾紛案件

不適當(dāng)使用宅基地而影響相鄰關(guān)系的，如在同一規(guī)劃線上，后蓋的房屋宅基地基墊比先蓋的房屋宅基地高一些，造成雨水和生活用水向鄰人宅基地流淌，或后蓋的房屋和設(shè)施影響相鄰人房屋通風(fēng)、采光、滴水、危及他人房屋安全，或在不適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)建造廁所影響環(huán)境衛(wèi)生、或擅自堵塞通道、截?cái)嘧匀凰鞯惹闆r引發(fā)的糾紛，人民法院應(yīng)本著依法、合理的精神妥善予以處理，確實(shí)給鄰人造成損害的，應(yīng)責(zé)令排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或賠償損失。

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五、未經(jīng)共同使用人同意，部分共用人擅自使用共用的宅基地而引發(fā)的糾紛案件

對(duì)一宗宅基地可由兩個(gè)以上村民共同使用，具有共同使用權(quán)，共有土地使用面積可以在共有人之間分?jǐn)?。?duì)于共同使用的宅基地在未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自使用引發(fā)糾紛的，人民法院在受理案件后查明一方在建房時(shí)，對(duì)方明知而未提出異議的，可在不妨礙他人和公共利益的情況下判令占有人繼續(xù)使用。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人與他人合資建房后發(fā)生的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，因涉及宅基地使用權(quán)，處理時(shí)應(yīng)先征求土地管理部門(mén)的意見(jiàn)，如主管部門(mén)批準(zhǔn)雙方共同使用宅基地的，可以判決明確各自的房屋產(chǎn)權(quán)；如主管部門(mén)不批準(zhǔn)雙方共同使用該宅基地的，可以明確對(duì)房屋各自的份額后，判決房屋產(chǎn)權(quán)給有宅基地使用權(quán)的人。

六、未經(jīng)有關(guān)部門(mén)確權(quán)和統(tǒng)一規(guī)劃的宅基地因界址不明引起的糾紛案件

對(duì)于未經(jīng)確權(quán)和統(tǒng)一規(guī)劃的宅基地界址有爭(zhēng)議、四至不明而引發(fā)矛盾提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人到當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)?zhí)幚?。?dāng)事人不服政府處理決定的，法院應(yīng)以行政案件立案處理。對(duì)經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃和確權(quán)的宅基地因界址發(fā)生爭(zhēng)議的，人民法院應(yīng)以民事案件直接受理，查明土地使用證上的四至是否明確，長(zhǎng)、寬、面積等數(shù)據(jù)與實(shí)

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際情況是否相符。除四至確實(shí)被移動(dòng)外，應(yīng)以四至為準(zhǔn)確定宅基地使用權(quán)；如果爭(zhēng)議一方土地使用證上所載明的面積與實(shí)際情況相符，另一方不相符或提供不出土地使用證的，人民法院應(yīng)將該宅基地處理給實(shí)際情況與土地使用證相符的一方使用。

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第四篇：農(nóng)村宅基地閑置原因與治理探析

土地管理學(xué)

論文

農(nóng)村宅基地閑置原因與治理探析

摘要：隨著城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，農(nóng)民紛紛涌入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，并異地居住，許多農(nóng)村宅基地長(zhǎng)期處于閑置狀態(tài)。解決農(nóng)宅閑置問(wèn)題，已是我國(guó)新農(nóng)村建設(shè)的短板。造成農(nóng)村宅基地閑置的原因是多方面的，但制度性缺陷是重要因素，應(yīng)盡快明確宅基地產(chǎn)權(quán)，加快宅基地立法和規(guī)劃，積極探索宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法，建立規(guī)范的農(nóng)村宅基地市場(chǎng)，鼓勵(lì)使用權(quán)流轉(zhuǎn)，引導(dǎo)農(nóng)民合理建房，全面提升土地執(zhí)法管理能力，最終達(dá)到提高土地利用效率和集約化水平的目的。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地閑置使用權(quán)流轉(zhuǎn)

改革開(kāi)放以來(lái)，農(nóng)民收入有了顯著提高，農(nóng)民建房需求猛增，農(nóng)村出現(xiàn)了一次又一次的建房熱，各地“新村”林立。但由于許多地區(qū)在建房中缺乏整體規(guī)劃，無(wú)序建房現(xiàn)象突出，超面積建房較為普遍，部分農(nóng)戶在建房后仍保留原宅基地，“一戶多宅”情況嚴(yán)重。以重慶市西部某區(qū)為例，農(nóng)村居民點(diǎn)面積為９２９８９．１畝，農(nóng)村人口數(shù)為４６．３３萬(wàn)人，人均用地133.8平方 米，按照人均100平方米居住標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新農(nóng)村，超出３３．８平方米。于是，新住宅不斷向村外發(fā)展，村莊內(nèi)農(nóng)村宅基地閑置現(xiàn)象非常普遍，出現(xiàn)了大量幾乎無(wú)人居住的“老村”，形成了農(nóng)村宅基地閑置問(wèn)題。據(jù)有關(guān)專家對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地閑置情況統(tǒng)計(jì)，閑置量在１０％-１５％之間，相當(dāng)于整個(gè)城鎮(zhèn)用地一半以上 的 規(guī) 模 閑 置。這一情況的出現(xiàn)，對(duì)我國(guó)稀缺的土地資源是極大的浪費(fèi)，給當(dāng)前農(nóng)村土地管理和新農(nóng)村建設(shè)帶來(lái)了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

一、農(nóng)村宅基地閑置現(xiàn)狀及成因分析

（一）傳統(tǒng)的建房觀念及生活狀態(tài)的變化，是形成閑置的重要原因，農(nóng)民建房的傳統(tǒng)習(xí)慣和對(duì)農(nóng)村宅基地的基本看法，決定著他們對(duì)農(nóng)村宅基地使用的態(tài)度。

１．農(nóng)村居民的傳統(tǒng)思想觀念的影響。宅基地私有的觀念是農(nóng)居點(diǎn)管理困難的重要原因。雖然土地管理法中明確規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民集體所有，但在實(shí)際生活中農(nóng)村居民對(duì)農(nóng)村宅基地普遍存在著私有的觀念，認(rèn)為宅基地是祖上傳下來(lái)的，是一種私有財(cái)產(chǎn)。這就使農(nóng)村居民有更多占有宅基地的內(nèi)部驅(qū)動(dòng)力，造成了農(nóng)村中宅基地使用率低下，閑置地難以盤(pán)活的狀況。

２．農(nóng)民建房習(xí)慣的變遷。隨著交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，農(nóng)民的建房布點(diǎn)習(xí)慣發(fā)生了根本改變，從傳統(tǒng)的沿河建房轉(zhuǎn)為沿路建房。重新房建設(shè)、輕老宅改造，使宅基地占地量大，農(nóng)村居民點(diǎn)規(guī)模偏小，土地利用率低。據(jù)重慶土地整理中心對(duì)合川、萬(wàn)州等地的典型調(diào)查分析，農(nóng)村居民點(diǎn)以２０－５０戶為一個(gè)自然村居多，約 占２０－５０％，６－９戶的占１０－４０％，２戶 以 下 的 占１５－２０％，區(qū)戶均宅基地占地５３６．１９平方米，人均宅基地用地１５６．２９平方米，戶均住房面積１９５平方米。

（二）農(nóng)村居民宅基地使用者的狀況，是形成閑置的內(nèi)在推動(dòng)力

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人口的增加，農(nóng)村住宅建設(shè)增加是很正常的事。但城鄉(xiāng)一體化使大量農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)，部分農(nóng)民或定居在城市工作或轉(zhuǎn)為城市居民，直接放大了農(nóng)村宅基地的閑置量，造成土地資源的極大浪費(fèi)。

１．人口的農(nóng)轉(zhuǎn)非。這些人在城鎮(zhèn)有自己的住宅，但同時(shí)仍保留著農(nóng)村宅基地，其宅基地長(zhǎng)

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年處于閑置。但其在農(nóng)村的閑置宅基地是通過(guò)合法途徑得到的，村集體組織無(wú)權(quán)收回，難以復(fù)耕。

２．進(jìn)城打工。隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工或轉(zhuǎn)變成城市居民的人數(shù)日益增多，其包括兩類，其一為季節(jié)性打工者，平時(shí)這些人租住在城市的出租房或單位宿舍中，在農(nóng)忙、過(guò)年過(guò)節(jié)時(shí)返回農(nóng)村居住，形成了宅基地季節(jié)性閑置。其二為準(zhǔn)城鎮(zhèn)化人口，雖然戶口在農(nóng)村，但在城鎮(zhèn)里擁有住房，長(zhǎng)年居住在城鎮(zhèn)，其農(nóng)村宅基地便長(zhǎng)期處于閑置之中。３．農(nóng)民土地法制觀念淡薄，節(jié)約用地意識(shí)不強(qiáng)?！吨腥A人民共和國(guó)土地法》明確規(guī)定，農(nóng)村宅基地應(yīng)歸集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)，農(nóng)民建房必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審批許可。但很多地方由于宣傳貫徹不到位，一些人土地法制觀念淡薄，認(rèn)為土地是集體的，能占，就占千方百計(jì)多占宅基地，甚至有人將承包地當(dāng)成私有土地，未經(jīng)許可隨意侵占或調(diào)換建房。

４．農(nóng)民間的鄰里糾紛。左鄰右舍因生活瑣事發(fā)生矛盾，部分家庭為此人際關(guān)系僵化，難以相處，為求解脫，一些家庭棄舊圖新，在村外找處新宅基地建房，不愿改建舊房，大量的空老舊房沉積，既影響了村容，又閑置了土地資源。

５．由于自然死亡、婚姻嫁娶等變化。前者產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)消失，在其繼承人不愿入住的情況下，其宅基地便處于閑置狀態(tài)；后者則屬于人口的遷 移，由于其宅基地不允許流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致其中一方的宅基地處于閑置之中。

（三）宅基地管理落后、制度缺失嚴(yán)重，是形成閑置的根源

農(nóng)村住宅用地之所以出現(xiàn)大量閑置，其根本原因是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不明晰，在土地管理體制、機(jī)制、政策等配套方面存在一定的問(wèn)題，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地?zé)o法合理流動(dòng)。１．村鎮(zhèn)規(guī)劃管理滯后。我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)一些地方村鎮(zhèn)缺乏

農(nóng)村居民點(diǎn)的整體規(guī)劃，或村鎮(zhèn)規(guī)劃不完善、不科學(xué)，造成農(nóng)村居民點(diǎn)規(guī)模較小，布局散亂。由于絕大多數(shù)農(nóng)村居民的住房建房時(shí)間較早，房屋建筑老化，農(nóng)村居民宅基地用地結(jié)構(gòu)不合理，房型基本相似，不能適應(yīng)現(xiàn)代生活的需要。自古以來(lái)農(nóng)村宅基地除具有生活生產(chǎn)兼用性特點(diǎn)，如儲(chǔ)存農(nóng)具、農(nóng)副產(chǎn)品及飼養(yǎng)牲畜等，有主房與輔房之分。但主房占地比例較小，輔房與曬場(chǎng)、庭院、家庭作坊等附地占地比例較大，據(jù)浙江 省嘉善縣農(nóng)村居民點(diǎn)調(diào)查，主房與輔房附地之比平均為ｌ：４．６，農(nóng)村居民點(diǎn)內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)不夠合理，土地浪費(fèi)嚴(yán)重，生產(chǎn)生活污水無(wú)序排放，居住環(huán)境較差，致使房屋更新?lián)Q代速度快。

２．當(dāng)前的農(nóng)地制度，從供需兩方面推動(dòng)著農(nóng)村宅基地閑置的產(chǎn)生。我國(guó)農(nóng)村土地的所有權(quán)屬村集體所有，而土地使用按人口在村集體內(nèi)平均分配。宅基地管理采用政府土管部門(mén)審批與農(nóng)村集體內(nèi)部劃撥分配相結(jié)合的體制，帶有濃重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩。這一體制從供給和需求兩方面促成了農(nóng)村宅基地閑置。在宅基地供應(yīng)上，土地制度名為集體所有，實(shí)際上它掌握在少數(shù)村主要領(lǐng)導(dǎo)干部手中。農(nóng)民要獲得宅基地，需要支付一定的費(fèi)用，所以劃批宅基地成為有些地方鄉(xiāng)村籌集經(jīng)費(fèi)的主要渠道。在宅基地需求上，農(nóng)民普遍認(rèn)為宅基地是私有財(cái)產(chǎn)，在土地還不能自由買(mǎi)賣條件下，搶占宅基地成為他們積累財(cái)富的重要途徑。

３．農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)不明晰。農(nóng)村宅基地為集體所有，個(gè)人只擁有其使用權(quán)。然而，個(gè)人雖不擁有宅基地的所有權(quán)，卻擁有房屋的所有權(quán)。而一旦個(gè)人離開(kāi)該集體，本應(yīng)由集體收回的宅基地卻因?yàn)榉课莸拇嬖跓o(wú)法收回。另外，一些農(nóng)轉(zhuǎn)非人口在城市占用住宅后，又不能退出農(nóng)村宅基地，將其流轉(zhuǎn)給別人。其后果是本應(yīng)可以促進(jìn)土地集約利用的城鎮(zhèn)化最終導(dǎo)致城鎮(zhèn)用地增加，而農(nóng)村建設(shè)用地不減少，非但沒(méi)有促進(jìn)土地集約和節(jié)約利用反倒浪費(fèi)了土地資源。４．農(nóng)村宅基地制度缺失，流轉(zhuǎn)難。農(nóng)民在宅基地上建的房屋屬私人財(cái)產(chǎn)，土地為集體所有，房屋所有人對(duì)宅基地?fù)碛惺褂脵?quán)。但現(xiàn)行政策規(guī)定，城市房產(chǎn)及其占用的土地使用權(quán)可以 自

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由買(mǎi)賣，而農(nóng)民住宅的轉(zhuǎn)讓受到限制，不允許流轉(zhuǎn)，農(nóng)宅只能任其閑置。

５．農(nóng)村土地管理規(guī)定不完善，缺乏有效監(jiān)管手段。目前雖然已有了“一戶一宅”的規(guī)定，但對(duì)空置住房缺乏相應(yīng)政策。由于管理不嚴(yán)，執(zhí)法力度不大，對(duì)一些違法用地問(wèn)題處理不規(guī)范，存在以罰代拆、一罰了之的現(xiàn)象，給制止違法占地帶來(lái)了不利影響。對(duì)超占的面積按照法律規(guī)定超多少拆多少，現(xiàn)實(shí)中很難執(zhí)行，使執(zhí)法陷入兩難困難。

二、依法解決農(nóng)村宅基地閑置問(wèn)題的路徑

農(nóng)村宅基地的閑置，浪費(fèi)了土地資源，不符合新農(nóng)村建設(shè)的要求。應(yīng)以土地集約利用的理念，依法整治農(nóng)村宅基地閑置問(wèn)題，這不僅關(guān)系到村容村貌的建設(shè)，而且事關(guān)新農(nóng)村建設(shè)水平。１．加快宅基地立法，提高依法管理水平。目前宅基地管理立法滯后，現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得只是作了原則性規(guī)定，缺乏規(guī)范的可操作審批辦法。須加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，盡快出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地流轉(zhuǎn)、宅基地登記發(fā)證、違規(guī)批地建房的處理等具體規(guī)定，指導(dǎo)土地管理部門(mén)的具體工作，杜絕土地浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。

２．明確宅基地產(chǎn)權(quán)，規(guī)范產(chǎn)權(quán)人行為。完善農(nóng)宅產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度，建立以永續(xù)使用權(quán)為核心的農(nóng)村宅基地制度，明晰宅基地的產(chǎn)權(quán)，為農(nóng)宅的順利流轉(zhuǎn)提供制度保障。在法律上對(duì)實(shí)際上存在的“ 永續(xù)使用權(quán)”給予明確規(guī)定和保護(hù)；產(chǎn)權(quán)完整和清晰是農(nóng)村宅基地實(shí)現(xiàn)正常流轉(zhuǎn)、減少交易成本的前提。應(yīng)當(dāng)弱化土地所有權(quán)，強(qiáng)化土地使用權(quán)，讓擁有宅基地使用權(quán)的村民可以享受除所有權(quán)外的其他所有權(quán)利，如占有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等。住宅產(chǎn)權(quán)同宅基地使用權(quán)應(yīng)統(tǒng)一，須嚴(yán)格界定，并予保護(hù)。允許將屬于本集體的宅基地流轉(zhuǎn)給其他非本集體組織的公民或者法人經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)宅基地使用者將其宅基地租賃給其他村民轉(zhuǎn)變用途進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)，村集體與其他管理部門(mén)不應(yīng)干涉其收益，也不應(yīng)將其收益截留。同時(shí)應(yīng)當(dāng)出臺(tái)一系列限制產(chǎn)權(quán)人閑置宅基地等的措施，促進(jìn)宅基地資源的合理配置。３．建立規(guī)范的農(nóng)村宅基地市場(chǎng)，鼓勵(lì)合理流轉(zhuǎn)。建立政府管理下的農(nóng)村宅基地市場(chǎng)，允許農(nóng)民宅基地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)體現(xiàn)了合理利用土地的要求，有利于集約利用土地資源。須制定農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，允許農(nóng)村依法取得的宅基地逐步在一定條件和范圍內(nèi)自由流轉(zhuǎn)。堅(jiān)持用途管制原則，可以將宅基地連同上建筑物優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)民，也可以轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)民。為鼓勵(lì)合理流轉(zhuǎn)民，流轉(zhuǎn)收益則主要?dú)w原使用者所有，而對(duì)農(nóng)民宅基地實(shí)際使用面積超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分，在土地流轉(zhuǎn)后應(yīng)將超出部分按規(guī)定比例上交，以切實(shí)保護(hù)土地所有者和使用者的土地權(quán)益。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓了宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)新的宅基地。禁止買(mǎi)受人擅自將宅基地改變?yōu)樯虡I(yè)用地，謹(jǐn)防商業(yè)投機(jī)活動(dòng)。

４．積極調(diào)整村莊結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃建設(shè)農(nóng)村社區(qū)。目前我國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)分布散、居民點(diǎn)規(guī)模小、生活基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，且農(nóng)村各村莊擁有的資源量很不相同，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展差距較大。為改變這種不平衡狀況，創(chuàng)造和諧的農(nóng)村發(fā)展環(huán)境，須盡快調(diào)整村莊結(jié)構(gòu)。亟需對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行規(guī)劃、集中安排，加快中心村鎮(zhèn)建設(shè)力度，使基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)向農(nóng)村延伸。將那些零碎布局的居民點(diǎn)遷移入中心村，同時(shí)，相對(duì)集中的居民小區(qū)實(shí)行農(nóng)村小區(qū)化管理，消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。這樣可以對(duì)騰出的宅基地進(jìn)行復(fù)耕整理，提高土地利用率。

５．加大宣傳力度，引導(dǎo)農(nóng)民合理建房。要充分利用各類媒體，大力宣傳宅基地集約化使用的意義，通過(guò)宣傳教育和社會(huì)輿論的正確引導(dǎo)，幫助農(nóng)民樹(shù)立正確的建房觀，使廣大群眾積極參與到農(nóng)村宅基地集約化工作中來(lái)。嚴(yán)格控制人均用地，清理超標(biāo)占地建房，要控制土地增量，一旦人均用地達(dá)到臨界值，該區(qū)域的農(nóng)村居民點(diǎn)用地須從存量土地中挖潛，以盤(pán)活存

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量。加強(qiáng)執(zhí)法力度，嚴(yán)格檢查審批后的農(nóng)戶建房情況，特別是要調(diào)查農(nóng)民新建住房后舊房的拆除情況，防止出現(xiàn)新閑置房，提高土地利用效率和集約化程度。

參考文獻(xiàn)：

［１］王鵬翔：對(duì)城郊農(nóng)民宅基地管理的政策建議，《中國(guó)土地》，２００６年９月，第１６—１７頁(yè)。［２］劉?。骸吨袊?guó)土地法理論研究》，法律出版社，２００６年版，第３２３—３２４頁(yè)。

第五篇：國(guó)有土地閑置處理辦法

國(guó)有土地閑置處理辦法

一、閑置土地的認(rèn)定

根據(jù)《閑置土地處置辦法》，以下情形應(yīng)認(rèn)定為閑置土地:

（一）未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意,超過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的;

（二）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同未約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)期限,自國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同生效之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的;

（三）未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年,且開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%,其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目…

當(dāng)然，因不可抗力、政府及其有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作（不含用地單位或個(gè)人應(yīng)承擔(dān)的工作）造成動(dòng)工遲延的,不認(rèn)定為閑置土地。

二、閑置土地的處置

如果某宗土地閑置滿1年不滿2年的,按出讓土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；如果土地閑置超過(guò)2年,用地單位或個(gè)人選擇在限期內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的,除按出讓土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)外,還應(yīng)按規(guī)定征繳增值地價(jià)，其中增值地價(jià)為該宗土地現(xiàn)行評(píng)估地價(jià)與原出讓地價(jià)的差價(jià)。

如果某宗土地閑置超過(guò)2年的,按下列方式處置:

（一）具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)條件的,限期開(kāi)發(fā)建設(shè);

（二）不具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)條件的,由政府協(xié)議收購(gòu);

（三）符合法定收回條件的,由政府依法無(wú)償收回;

用地單位選擇限期內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的,應(yīng)當(dāng)自收到閑置土地認(rèn)定書(shū)之日起20個(gè)工作日內(nèi),持有關(guān)證明材料向市或縣土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)。若超過(guò)20日的期限的，由政府無(wú)償收回閑置土地使用權(quán)。

用地單位拒不交出被依法收回的閑置土地的,由市或縣（市）人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令其在20個(gè)工作日內(nèi)交還土地,并處以每平方米10元以上30元以下罰款。