第一篇：納稅人土地增值稅清算學(xué)習(xí)資料

納稅人土地增值稅清算學(xué)習(xí)資料

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條關(guān)于納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補的規(guī)定及國家稅務(wù)總局關(guān)于開展土地增值稅清算的工作部署，全區(qū)土地增值稅清算工作從2008年3月21日起拉開序幕，為確保納稅人準(zhǔn)確把握清算有關(guān)稅收政策，提高清算申報的準(zhǔn)確性，現(xiàn)對有關(guān)清算政策公布如下：

第一章 土地增值稅清算的基本內(nèi)容

一、土地增值稅清算的范圍

凡從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房項目，在滿足規(guī)定的土地增值稅清算條件時，均應(yīng)辦理土地增值稅的清算手續(xù)，包括未列入土地增值預(yù)征范圍的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

二、土地增值稅清算的條件

（一）納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的條件

符合下列情況之一時，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：

1、全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。

（二）主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件 符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

4、主管地方稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為有必要進行清算的項目。

三、土地增值稅清算流程

（一）清算申請?zhí)岢觯悍卜蠎?yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)向主管地方稅務(wù)機關(guān)提出土地增值稅清算申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后，方可辦理清算手續(xù)；

凡主管地方稅務(wù)機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)出具《稅務(wù)事項告知書》并送達納稅人，由納稅人按照要求自行開展清算工作。

（二）受理審核。納稅人向稅務(wù)機關(guān)提交清算項目資料，主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人提交的清算項目資料，并對提交的資料進行審核后轉(zhuǎn)交稽查部門。

（三）專項檢查?；椴块T根據(jù)主管局轉(zhuǎn)來的清算材料，安排專項檢查工作。

（四）補退稅款。專項檢查工作結(jié)束，依法定程序補退稅款。

四、納稅人申請清算時限

（一）凡符合土地增值稅清算條件的，納稅人應(yīng)在達到清算條件后90日內(nèi)，向主管地方稅務(wù)機關(guān)提出清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。

根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的通告》，符合清算條件至今尚未按規(guī)定進行土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須在2008年5月20日前自行進行清算并到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)，逾期不辦理的，主管地方稅務(wù)機關(guān)將按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（二）凡符合主管地方稅務(wù)機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)向納稅人發(fā)送《稅務(wù)事項通知書》，納稅人在接到《稅務(wù)事項通知書》之日起30日內(nèi)，到地方稅務(wù)機關(guān)據(jù)實填報《土地增值稅清算申請表》，辦理清算稅款手續(xù)。

第二章 土地增值稅清算的受理

一、納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)提供的資料

納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交的清算項目資料如下：

（一）項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表；

（二）國有土地使用權(quán)證書；

（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；

（四）清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；

（五）能夠按清算項目支付貸款利息的,應(yīng)提供借款合同及支付證明；

（六）清算項目的《工程竣工驗收備案表》；

（七）清算項目的《商品房現(xiàn)房銷售許可證》或《商品房現(xiàn)房備案證明》；

（八）《土地增值稅清算申請表》；

（九）《清算項目銷售收入?yún)R總表》、《清算項目銷售收入明細表》；

（十）《扣除項目成本費用分?jǐn)傆嬎惚怼罚?/p>

（十一）《入庫稅款統(tǒng)計表》；

（十二）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

二、清算受理時對不同情況的處理

主管地方稅務(wù)機關(guān)在收取納稅人提交的清算項目申請材料和《鑒證報告》時，會認(rèn)真核對納稅人提供的資料，納稅人鑒證報告的，稅務(wù)機關(guān)嚴(yán)格按照《鑒證報告》標(biāo)準(zhǔn)格式進行驗收，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)予以受理，并在《土地增值稅清算申請表》上簽署受理意見。

對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚等問題時，退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充（正）材料通知書》交納稅人，限15日內(nèi)重新報送，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。

第三章 土地增值稅清算相關(guān)稅收政策

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的內(nèi)容

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，是指銷售商品房所取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。具體包括貨幣收入、實物收入、其他收入以及視同銷售房地產(chǎn)所取得的收入。

貨幣收入，是指納稅人銷售商品房而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價款。實物收入，一般是指納稅人銷售商品房而取得的各種實物形態(tài)的收入。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等。

其他收入，是指納稅人銷售商品房而取得的無形資產(chǎn)收入或其他具有財產(chǎn)價值的權(quán)利。如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入金額的確定

1、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應(yīng)按照商品房購銷合同所記載的金額結(jié)合面積補差金額確定。

2、對于實物收入、其他收入，一般要通過對這些形態(tài)的財產(chǎn)進行評估（通常采用市場交易法）確認(rèn)其價值。

3、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等視同銷售業(yè)務(wù)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

4、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，由主管地方稅務(wù)機關(guān)按照上述第三點的方法和順序確認(rèn)。

二、扣除項目金額

對房地產(chǎn)開發(fā)竣工項目清算土地增值稅的扣除項目金額的確定，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除；對于各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得包括在扣除項目金額中。

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

1、取得土地使用權(quán)所支付金額的構(gòu)成

包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款具體為：(1)按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金。

(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金。

(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

納稅人按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費等。

2、取得土地使用權(quán)所支付金額的確認(rèn)

對取得土地使用權(quán)時支付的地價款，必須提供已支付的地價款的合法有效憑證憑證，凡不能提供已支付的地價款的合法有效憑證的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。

3、成片受讓土地使用權(quán)后、分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項目計算方法 對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偦虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)?。這里所說的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積，在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值稅的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，應(yīng)按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分?jǐn)?。可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本的簡稱,指房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用，這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。

1、土地征用及拆遷補償費

是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地用費、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的及補償費用等支出。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯纯鄢疬w舊建筑物等回收的殘值）、安置動遷用房支出等。

2、前期工程費

是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前所發(fā)生的一些費用。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（通水、通電、通道路、平整地面）或“七通一平”（通自來水或稱通上下水、通路、通電、通郵、通排水或稱通下水、通煤氣、通熱力、平整地面）等支出。

3、建筑安裝工程費

是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。包括：納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項目出包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費用；納稅人自己建房所發(fā)生的列入開發(fā)項目工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項建筑安裝工程費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費

是指房地產(chǎn)開發(fā)項目周圍所需的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、公共配套設(shè)施費

公共配套設(shè)施費的扣除范圍確認(rèn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出。非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計算分?jǐn)偂?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

6、開發(fā)間接費用

是指納稅人內(nèi)部獨立核算單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。對財務(wù)費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5％計算扣除。

金融機構(gòu)，是指各類銀行、保險公司及經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)從事金融業(yè)務(wù)的非銀行金融機構(gòu)。包括國家專業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國性保險企業(yè)、區(qū)域性保險企業(yè)，股份保險企業(yè)、中外合資保險企業(yè)，以及其他專業(yè)性保險企業(yè)；還包括城市信用社、農(nóng)村信用社、各類財務(wù)公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務(wù)的專業(yè)和綜合性非銀行金融機構(gòu)。金融機構(gòu)的利息支出的扣除按照國家銀行公布的不同類別不同時期的利率，以金融機構(gòu)利息結(jié)算單為扣除依據(jù)。

對財務(wù)費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C構(gòu)利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加。細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅，不允許再單列扣除。

（五）加計扣除

1、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除。

2、對取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如三通一平等），不進行房屋建造即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計算其增值額時，可再加計扣除開發(fā)成本的20％。

三、土地增值稅的計算

土地增值稅的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額，計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的 土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的 土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％

（四）增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％

注意：

1、上述每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

2、公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

四、土地增值稅的稅收優(yōu)惠

(—)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％(含)的，免征土地增值稅，但增值額超過扣除項目金額20％的，應(yīng)對其全部增值額征稅。我區(qū)先后出臺了三次普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：

1、《自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于我區(qū)開征土地增值稅有關(guān)具體問題的通知》（桂政發(fā)［1995］98號）規(guī)定：凡同時具備下列條件的可作為普通住宅：（1）每戶建筑面積在90平方米以下；（2）水泥地面或釉面磚地面；（3）內(nèi)墻抹灰刷白或刮雙飛粉；（4）鐵制或木制門窗。執(zhí)行時間為1994年1月1日起。

2、《自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于個人買賣普通住宅和銷售空置商品住房稅收減免有關(guān)政策的通知》（桂政辦發(fā)［2000］47號）規(guī)定：凡是在報建項目時，經(jīng)有關(guān)部門審批對其建設(shè)類別未確定為高級公寓、別墅、度假村的住房為普通住宅。執(zhí)行時間為2000年5月1日起。

3、自治區(qū)地方稅務(wù)、自治區(qū)財政廳、自治區(qū)建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)［2005］89號）（桂地稅發(fā)[2005]122號）規(guī)定：南寧市享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時滿足以下條件：（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（2）單套建筑面積在144平方米以下；（3）實際成交價格低于同級別住房平均交易價格的1.44倍以下。執(zhí)行時間為2005年6月1日起。

(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

1、因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。

2、因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

這里的因“城市實施規(guī)劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況;因“國家建設(shè)的需要”而搬遷,是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。

(三)對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。(財稅字[1995]048號)

（四）對以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條）

2006年5月，上述政策出現(xiàn)調(diào)整，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的通知》（財稅字〔2006〕21）第五點關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定：對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的,均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。此規(guī)定自2006年3月2日起執(zhí)行。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

五、土地增值稅清算涉及的幾個具體問題

（一）關(guān)于如何確定土地增值稅清算單位的問題。，根據(jù)細則第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。而納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象，必須以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位。

（二）一棟商住樓或一棟住宅樓里既有普通住宅，又有非普通住宅的，如何計算土地增值稅的問題。土地增值稅的清算單位按上述第一點確定，一個清算單位內(nèi)既有普通住宅，又有非普通住宅的，是否分別計算增值額，納稅人有權(quán)自行確定。

納稅人選擇分別計算增值額的，應(yīng)將清算單位中不同類型房屋分普通住宅和非普通住宅及其他用房兩類分別填報《土地增值稅清算清算申報表》，計算方式一經(jīng)選定，不再更改。

納稅人選擇分別計算增值額的，以不同類型住房的可售面積占清算單位的總可售面積的比例分?jǐn)傆嬎憧鄢椖俊?/p>

（三）關(guān)于雜物房出售收入是否并入普通住宅收入問題

雜物房與房屋同時銷售的，按房屋的性質(zhì)確定；單獨銷售的，不能比照普通住宅進行稅收處理。

（四）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

（五）關(guān)于開發(fā)項目未完成銷售即進行土地增值稅清算的問題

1、對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目,凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的,稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則,對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行土地增值稅的清算。

2、在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

3、對房地產(chǎn)項目銷售尚未結(jié)束前已清算，其后繼續(xù)發(fā)生收支并取得合法有效憑證成本和費用的，可在項目銷售結(jié)束之后據(jù)實進行重新調(diào)整。不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第四章 法律責(zé)任

《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條 納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機關(guān)報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條 納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十四條 納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計稅依據(jù)的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下的罰款。

納稅人不進行納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十五條 納稅人欠繳應(yīng)納稅款，采取轉(zhuǎn)移或者隱匿財產(chǎn)的手段，妨礙稅務(wù)機關(guān)追繳欠繳的稅款的，由稅務(wù)機關(guān)追繳欠繳的稅款、滯納金，并處欠繳稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

附：土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交的清算項目資料如下：

（一）項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表；

（二）國有土地使用權(quán)證書；

（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；

（四）清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；

（五）能夠按清算項目支付貸款利息的,應(yīng)提供借款合同及支付證明；

（六）清算項目的《工程竣工驗收備案表》；

（七）清算項目的《商品房現(xiàn)房銷售許可證》或《商品房現(xiàn)房備案證明》；

（八）《土地增值稅清算申請表》；

（九）《清算項目銷售收入?yún)R總表》、《商品房銷售收入明細表》；

（十）《扣除項目成本費用分?jǐn)傆嬎惚怼罚?/p>

（十一）《入庫稅款統(tǒng)計表》；

（十二）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告

第二篇：納稅人申請土地增值稅清算提交資料要求---南寧稅務(wù)局

納稅人申請土地增值稅清算提交資料要求

納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交如下資料：

一、需提交的土地增值稅清算表格

（一）《土地增值稅清算申請表》

共1張

（二）《土地增值稅清算申請表》附表

共20張

1、收入類表格，共3張

（1）《清算項目銷售收入?yún)R總表》[附表1]

（2）《清算項目銷售收入明細表》

（一）[附表1-1]

（3）《清算項目銷售收入明細表》

（二）[附表1-2]

2、扣除項目類表格，共10張

（1）《應(yīng)分?jǐn)偪鄢椖糠謹(jǐn)傆嬎惚怼穂附表2]

（2）《允許扣除的土地征用及拆遷補償費計算表》[附表2-1]

（3）《允許扣除的前期工程費計算表》[附表2-2]

（4）《允許扣除的建筑安裝工程費計算表》[附表2-3]

（5）《允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費計算表》[附表2-4]

（6）《允許扣除的公共配套設(shè)施費計算表》[附表2-5]

（7）《允許扣除的開發(fā)間接費用計算表》[附表2-6]

（8）《開發(fā)成本不允許扣除項目金額明細表》[附表2-7]

（9）《允許扣除的利息支出計算表》[附表2-8]（采用10%比例計算房地產(chǎn)開發(fā)費用的，不須提供）

（10）《商用房層高系數(shù)面積計算表》[附表2-9]（采用建筑面積法分?jǐn)偪鄢椖拷痤~的不須提供）

3、建筑安裝工程及設(shè)計咨詢費類表格，共5張

（1）《清算項目建筑面積明細表》[附表3]

（2）《清算項目建筑安裝工程基本情況表》

（一）[附表3-1]

（3）《清算項目建筑安裝工程基本情況表》

（二）[附表3-2]

（4）《清算項目建筑安裝工程（含綠化工程）費明細表》[附表3-3]

（5）《支付設(shè)計費、咨詢費明細表》[附表3-4]

4、入庫稅金類表格，共2張

（1）《入庫稅金匯總統(tǒng)計表》[附表4]

（2）《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的入庫稅金明細統(tǒng)計表》[附表4-1]

（二）需提交的相關(guān)材料

1、項目竣工清算報表；

2、當(dāng)期財務(wù)會計報表；

3、清算項目開發(fā)成本各明細賬（只需提交記載有各發(fā)生額合計數(shù)的帳頁）；

4、國有土地使用權(quán)證書、取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；

5、清算項目的預(yù)算、概算書；

6、清算項目所涉及的所有建筑安裝工程合同、設(shè)計合同、園林綠化合同；

7、清算項目所有單項工程的結(jié)算書（單）；

8、清算項目所有單項工程的《建筑工程施工許可證》、《工程竣工驗收備案表》；

9、票面金額3萬元（含）以上建安發(fā)票、設(shè)計、咨詢服務(wù)業(yè)發(fā)票復(fù)印件；

10、清算項目的《商品房現(xiàn)房銷售許可證》或《商品房現(xiàn)房備案證明》；

11、清算項目所有《測繪成果報告書》（辦理產(chǎn)權(quán)面積使用）；

12、能夠按清算項目支付貸款利息的，應(yīng)提供借款合同及支付證明；

13、用以證明商用房層高高度的施工圖紙或其他證明材料（選擇采用建筑面積法分?jǐn)傆嬎憧鄢椖康牟豁毺峁?/p>

14、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證（含土地增值稅）

15、納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；

二、資料提交要求

（一）納稅人提交的土地增值稅清算表格，須按規(guī)定逐項填列，除土地增值稅清算申請表一式三份外，其余表格均一式一份，并加蓋公章。

（二）納稅人提交的土地增值稅清算表格，除按上述第一點要求報送紙質(zhì)材料外，還須另以光盤的形式報送電子文檔。

（三）納稅人提交的其他相關(guān)材料，均以復(fù)印件形式報送，注明“復(fù)印件由我公司提供，與原件一致”，并簽署日期，加蓋公章。

（四）納稅人提交的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證（含土地增值稅），須在原件備注欄加蓋“××項目”章后再復(fù)印，以區(qū)分不同項目對應(yīng)的稅金。

（五）納稅人提交的所有資料均應(yīng)分類編好頁碼，并制作《土地增值稅清算材料報送清單》，隨相關(guān)材料報送主管稅務(wù)機關(guān)。

第三篇：《土地增值稅清算講解》

《土地增值稅清算講解》

為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，并于2007年2月1日起執(zhí)行，省局將出臺具體的結(jié)算辦法，因該項工作任務(wù)重，結(jié)算工作較為復(fù)雜，稅務(wù)干部必須熟練掌握土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識，才能更好完成該項工作任務(wù)，為此，市局決定就春訓(xùn)時機，對該項業(yè)務(wù)進行間要講解。（因省局細則未出臺，相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準(zhǔn)，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計算土地增值稅為主）。

一、土地增值稅的概念

（一）什么是土地增值稅

要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因為周圍環(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強制權(quán)力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額及征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。

（二）土地增值稅的主要特點

歸納起來四個方面：

第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。這一點與營業(yè)稅有些類似。

第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。在計算土地增值稅時，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額來計征。這一點與企業(yè)所得稅有類似地方。

第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評估價格作為一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)或參照的標(biāo)準(zhǔn)。這一點與財產(chǎn)稅有一定的共性。

第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調(diào)控政策而出臺的一個稅種，是國家利用稅收杠桿對經(jīng)濟進行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開征目的。因而這個稅又是一個特定目的稅。

二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍

（一）土地增值稅的征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對象的具體內(nèi)容。

《條例》的第二條對土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

（二）土地增值稅征稅范圍的界定

1、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

這里主要搞清，農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有國家征用以后變?yōu)閲宜械?，才能進行轉(zhuǎn)讓。

2、土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：

第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國有土地使 用權(quán)出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。

凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。

3、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。

這里要注意兩個方面情況：

第一、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng) 收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈與之名，行出售或交換之實的行為除外。

第二、雖然無轉(zhuǎn)讓收入，但應(yīng)視同銷售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（國稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。

三、今年開展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序

（一）、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地開發(fā)項目為單位進行清算，對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。（國稅發(fā)〔2006〕187文）

這強調(diào)一下普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)宣城市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)三個條件：

第一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

第二、單套建筑面積在144平方米以下；

第三、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

凡同時達到以上三個條件的為普通住房，不能同時符合三個條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時通知各分局，以新條件為準(zhǔn)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍

1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行清算；

（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，完成年銷售的；

（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；

（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對今后發(fā)生的滿足上述條件的項目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

2、對符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）、省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準(zhǔn)）。

對符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（三）、清算應(yīng)報送的資料

目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準(zhǔn)，但根據(jù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送下列資料。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報表；

2、項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價款憑證，國有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項目工作合同結(jié)算單，商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

3、主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒定的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報告》。對符合要求的鑒定報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。

各分局要廣泛開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發(fā)項目，告知納稅人主動進行申報，并按規(guī)定報送相關(guān)附件資料，主管稅務(wù)機關(guān)要對納稅人報送資料要進行認(rèn)真審核，并制作資料清單，為稅務(wù)機關(guān)實施結(jié)算，開展納稅評估、實施專項檢查打下基礎(chǔ)。

四、土地增值稅的計算

根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個關(guān)鍵要素。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計算土地增值稅的扣除項目金額。

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定

1、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)范圍

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用人。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實物形態(tài)、其他形態(tài)等全部價款及相關(guān)的經(jīng)濟收益。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、配套設(shè)施全額收入。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售商品房等的收入于銷售實現(xiàn)時記入“經(jīng)營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設(shè)置明細帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購房單位和個人的購房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。

2、確認(rèn)收入時限。（U盤資料）

3、視同銷售行為收入的確定

前面已講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：

（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定：

（2）、由主稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值的確定。

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的計算。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。各扣除項目具體含義和規(guī)定如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價款；

二是取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定交納的有關(guān)費用。

（1）、如何確認(rèn)地價款

第一、以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。

第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，按國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金。

第二、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（二級市場），為向土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

（2）、取得土地交納費用如何規(guī)定。

是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中如辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登 記、過戶手續(xù)費。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

開發(fā)土地和新建房和配套設(shè)施的成本，簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā) 項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

（1）、土地征用及拆遷補償費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置補拆遷者工作的安置及補

償費用等支出。還應(yīng)注意的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或他人承擔(dān)的，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。

（2）、前期工程費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前可發(fā)生的一些費用。包括規(guī)劃、設(shè)計，項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經(jīng)進行土地開發(fā)的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費在納稅人房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。

（3）、建筑安裝工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。對企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發(fā)成本部分扣除。

（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）、公共配套設(shè)施費，如小區(qū)內(nèi)的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按下列原則處理：

一是建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有權(quán)、其成本、費用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除：

第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應(yīng)計算收入的，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

（6）、開發(fā)間接費用，是指納稅人內(nèi)部獨立核算單位直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的 各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、轉(zhuǎn)房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費用，在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不應(yīng)在此項扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用，管理費用和財務(wù)費用，該 項費用，不按實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《細則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進行扣除。

《細則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用，取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計算扣除。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教 育費附加、地方教育附加費，可視同稅金予以扣除。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。

5、加計扣除

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《細則》規(guī)定，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。

以上講的5個方面，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項目金額，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點：

第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法省局將進一步確定，以省局方法為準(zhǔn)。

第三、屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

第四、對普通住宅和非普通住宅成本費用的分?jǐn)傆嬎愦_定扣除項目的方法以省局即將下發(fā)的細則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分?jǐn)偟取?/p>

第五、在清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積

第五：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。免征土地增值稅。

（三）、土地增值稅的稅率和具體計算方法

1、稅率略

2、具體計算步驟

（1）計算增值額

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項目金額

（2）計算增值額與扣除項目金額的比例

該比例=增值額/扣除項目金額

（3）計算土地增值額的稅額

土地增值額=

Σ增值額*適用稅率

3、具體計算方法。

第四篇：土地增值稅清算協(xié)議

土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書

甲方（委托方）：XXXXX

甲方稅務(wù)登記號：

乙方（受托方）：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號：18285

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報告，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達成以下約定：

一、委托事項

（一）項目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項目

（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對甲方2010年-2015年6月財務(wù)會計資料進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告。

（三）完成時間：2015年9月30日前。

二、甲方的責(zé)任與義務(wù)

（一）甲方的責(zé)任

1.根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。

2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會計準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。

3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規(guī)的行為。

4.基于重要性原則、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

（二）甲方的義務(wù)

1.按照乙方要求，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對有關(guān)事項的詢問。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業(yè)務(wù)費用以及其他相關(guān)費用。

三、乙方的責(zé)任和義務(wù)

（一）乙方的責(zé)任

1.乙方應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關(guān)資料進行審核鑒證。

2.乙方應(yīng)當(dāng)制定合理計劃和實施能夠獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。

3.乙方有責(zé)任在鑒證報告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國家法律法規(guī)且未按乙方的建議進行調(diào)整的事項。

（二）乙方的義務(wù)

1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時間完成委托事項，并出具真實、合法的鑒證報告。

2.除下列情況外，乙方應(yīng)當(dāng)對執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機構(gòu)對乙方進行行政處罰所實施的調(diào)查、聽證、復(fù)議等程序。

3.由于乙方過錯導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

5.乙方對甲方曹縣交通家園項目進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告，并代理甲方向稅務(wù)部門進行解釋。

四、約定事項的收費

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按照項目收入0.1%計取，完成本委托事項費用為人民幣28萬元（￥280000元）。

上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。

五、土地增值稅清算鑒證報告的出具和使用

（一）乙方應(yīng)當(dāng)出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報告。

（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報告一式三份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。

六、約定事項的變更

如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應(yīng)提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。

七、約定事項的終止

（一）本約定書簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。

（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。

八、適用法律和爭議解決

本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下解決方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。

九、本約定書的法律效力

（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。

（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

十、其他事項的約定

本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

（蓋章）

（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

地址：

地址：

電話：

電話：

聯(lián)系人：

聯(lián)系人：

簽約地點： 簽約日期： 年 月 日

第五篇：土地增值稅清算鑒證審計資料清單

土地增值稅清算鑒證審計資料清單

一、被審單位基礎(chǔ)資料

1、單位設(shè)立時的合同、協(xié)議、章程及以后變更登記時的批文、章程、驗資報告復(fù)印件

2、營業(yè)執(zhí)照副本、稅務(wù)登記證（國、地稅）副本、組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件；

二、確認(rèn)征收范圍的有關(guān)資料

1、項目立項批準(zhǔn)批復(fù)文件復(fù)印件；

2、《土地增值稅項目登記表》復(fù)印件；

3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；

4、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件；

5、《銷售許可證》復(fù)印件；

6、《建設(shè)工程開工證》復(fù)印件；

7、《國有土地使用證》復(fù)印件；

8、合作開發(fā)協(xié)議；

注：（對于非常規(guī)開發(fā)項目，“五證”不全的，應(yīng)提交有關(guān)取得土地的資料 和進行開發(fā)活動的資料）

三、確認(rèn)清算單位的有關(guān)資料

1、項目竣工決算報告或竣工決算審計報告、項目的工程竣工驗收報告；

2、稅務(wù)機關(guān)出具的普通住宅的確認(rèn)文件（如無則不需提供）

3、土地增值稅項目登記表

4、房屋土地管理局測繪面積報告書；

5、商品住房建筑面積情況明細表（如無則不需提供）

6、商品住房建筑面積情況明細表（附表）（如無則不需提供）

7、已完工開發(fā)項目成本表；（如無則不需提供）

四、確認(rèn)清算條件的有關(guān)資料

1、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；

2、清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；

3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)提交注銷稅務(wù)登記的有關(guān)手續(xù)，作為確認(rèn)應(yīng)進行清算的依據(jù)；

4、銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實物收入的，應(yīng)提交評估報告；

注：確認(rèn)清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的項目竣工清算報表、已完工開發(fā)項目成本表、清算項目的銷售許可證、房屋土地管理局測繪面積報告書等四項資料；

五、確認(rèn)收入總額的有關(guān)資料

1、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。

注：確認(rèn)收入總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：主要開發(fā)

產(chǎn)品(工程)銷售明細表，與銷售商品房有關(guān)證明資料，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同等三項資料；

六、確認(rèn)扣除項目總額的有關(guān)資料

1、能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明

2、上繳土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)復(fù)印件；

3、按評估價確認(rèn)扣除項目的，應(yīng)提交資產(chǎn)評估報告（如無則不需提供）；

4、無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證； 注：確認(rèn)扣除項目總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的： 項目竣工決算報表，已完工開發(fā)項目成本表，取得土地使用權(quán)時所

支付的地價款有關(guān)證明憑證，國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單，借款合同，清算項目的 工程竣工驗收報告，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證等八項資料。