第一篇：農(nóng)村宅基地上房屋被拆除后土地使用權(quán)歸屬法律意見(jiàn)書(shū)

農(nóng)村宅基地上房屋被拆除后土地使用權(quán)歸屬法律意

見(jiàn)書(shū)

農(nóng)村宅基地上房屋被拆除后土地使用權(quán)歸屬

法 律 意 見(jiàn) 書(shū)

在明（2013）意字第XX號(hào)

張某：

北京在明律師事務(wù)所為中華人民共和國(guó)司法行政機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)、合法設(shè)立的在中華人民共和國(guó)境內(nèi)具有從事法律服務(wù)資格的律師執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)本所應(yīng)張某的要求，指派本所閆會(huì)東律師就您提出的宅基地上房子被強(qiáng)拆后，集體土地使用權(quán)人是否還享有土地使用權(quán)的問(wèn)題，出具本法律意見(jiàn)書(shū)。

一、本所律師出具本法律意見(jiàn)書(shū)的主要事實(shí)依據(jù)：

張某在某村擁有宅基地一處，上面蓋有房屋一套，日前，該房屋被村里組織人員強(qiáng)行拆除。

二、本所律師出具本法律意見(jiàn)書(shū)的主要法律依據(jù)：

（一）《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

（二）《中華人民共和國(guó)土地管理法》

（三）《確定土地所有權(quán)與使用權(quán)的若干規(guī)定》

（四）《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》

（五）國(guó)家和北京市其他有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章

三、基本事由 張某系某村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，在該村擁有宅基地一塊，該宅基地上建有房屋100平方米。

2012年2月1日，某村貼出城鄉(xiāng)一體化公告，要對(duì)該村房屋進(jìn)行騰退，要求包括張某在內(nèi)的村民按期騰退房屋。張某未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬遷，2013年2月1日，張某的房屋被某村組織人員強(qiáng)拆。

為證明以上事實(shí)，張某提交了集體土地使用權(quán)證、建房施工許可證、公告、照片（拆前和拆后）作為證據(jù)。

經(jīng)查，某村組織的強(qiáng)行拆除行為未經(jīng)任何法律程序。張某要求律師出具關(guān)于宅基地上房子被強(qiáng)拆后，集體土地使用權(quán)人是否還享有土地使用權(quán)的法律意見(jiàn)。

四、律師法律意見(jiàn)

根據(jù)上述事實(shí)，本所律師認(rèn)為，集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)集體所有的土地享有的用益物權(quán)。《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

宅基地作為與房屋不可分割的組成部分，是指專門用于建造房屋（住宅）為目的的那部分土地。換言之，宅基地是指建了房屋、建過(guò)房屋或決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物、不能居住的土地及準(zhǔn)備建房屋用的規(guī)劃地三種類型。

宅基地是房屋存在的基礎(chǔ)和承載物，沒(méi)有宅基地，房屋就無(wú)法存在，相反，沒(méi)有房屋，宅基地也將失去其存在的目的而不能稱其為宅基地，從而變成了一般的其他土地。因此二者在空間上是統(tǒng)一的，在法律概念上是一致的。房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地則是以承載住房為目的的土地，二者密不可分，共同構(gòu)成了有機(jī)聯(lián)系的統(tǒng)一整體。

宅基地使用權(quán)只有在特定情形下才會(huì)喪失，具體情形如下：

1、因放棄而消滅。宅基地使用權(quán)雖然經(jīng)審批取得，但因其屬于一種民事權(quán)利，因此，權(quán)利人有權(quán)拋棄宅基地使用權(quán)。

2、因轉(zhuǎn)讓而消滅。轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，原來(lái)的使用權(quán)人就會(huì)喪失對(duì)該宅基地的使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》等法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村村民在合法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)之后，不得再申請(qǐng)宅基地。

3、因農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地而消滅。根據(jù)《土地管理法》和國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)與使用權(quán)的若干規(guī)定》的規(guī)定，為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，有權(quán)收回宅基地，而消滅原來(lái)設(shè)定的宅基地使用權(quán)；申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)的村民，必須按照規(guī)定的用途利用宅基地，擅自改變宅基地的用途，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回宅基地使用權(quán)，村民從而就會(huì)喪失宅基地使用權(quán)。但是，原來(lái)具有宅基地使用權(quán)的村民有請(qǐng)求相應(yīng)損失的補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。另外，宅基地使用權(quán)人因遷移等原因停止使用土地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回宅基地消滅原設(shè)定的使用權(quán)。還有一些地方性法規(guī)，如《寧波市農(nóng)村宅基地管理辦法》明確規(guī)定，申請(qǐng)取得宅基地并獲建房批準(zhǔn)后滿二年未動(dòng)工興建的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回宅基地。這是宅基地使用權(quán)人怠于行使權(quán)利，導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)而帶來(lái)的不利后果。

4、宅基地的滅失?！段餀?quán)法》第154條規(guī)定，宅基地可能因自然災(zāi)害等原因而失去，此時(shí)，宅基地使用權(quán)也就失去了存在的基礎(chǔ)，歸于消滅。為保障居民的基本生活需要，在宅基地滅失的情況下，原宅基地使用權(quán)人有權(quán)重新申請(qǐng)宅基地使用權(quán)。但是，如果只是宅基地上的建筑物或其他附屬物滅失的，則不影響宅基地使用權(quán)的效力。宅基地使用權(quán)人有權(quán)在宅基地上重新建造房屋，以供居住。

根據(jù)上述情形我們可以得出：

1、強(qiáng)拆行為不是農(nóng)民的宅基地使用權(quán)喪失的法定情形。農(nóng)民的宅基地使用權(quán)只有因放棄、轉(zhuǎn)讓、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回、宅基地的滅失等法定情形而喪失的。

2、強(qiáng)拆行為不影響農(nóng)民的宅基地使用權(quán)的效力。如果宅基地上房屋被非法拆除，宅基地使用權(quán)人有權(quán)在宅基地上重新建造房屋，以供居住。

綜上所述，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)民依法取得的用益物權(quán)，是農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益之一。即使房屋遭遇到非法強(qiáng)拆，宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地的使用權(quán)也不會(huì)喪失。

五、聲明與承諾

1、本法律意見(jiàn)書(shū)所載事實(shí)來(lái)源于本法律意見(jiàn)書(shū)出具之日前委托人的陳述和委托人提交的相關(guān)材料。委托人應(yīng)保證,已向本所律師提供了出具本法律意見(jiàn)書(shū)所必需的全部有關(guān)事實(shí)材料，并且提供的所需文件均真實(shí)、合法、有效、完整，并無(wú)任何虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏，文件上所有的簽名、印鑒均為真實(shí)，所有的復(fù)印件或副本均與原件或正本完全一致。若在本法律意見(jiàn)書(shū)出具后，委托人發(fā)現(xiàn)新的證據(jù)材料或者案件有新情況發(fā)生，請(qǐng)及時(shí)與本所律師聯(lián)系，本所律師將根據(jù)新的證據(jù)材料和新的進(jìn)程重新制作《法律意見(jiàn)書(shū)》。

2、本法律意見(jiàn)書(shū)中對(duì)有關(guān)證據(jù)材料中某些內(nèi)容的引述，并不表明本所律師對(duì)該等內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性作出任何判斷或保證。

3、本法律意見(jiàn)書(shū)僅根據(jù)并依賴于本法律意見(jiàn)書(shū)出具之日公布并生效的相關(guān)法律、法規(guī)，并參照部門規(guī)章等本國(guó)的法律、法規(guī)、規(guī)章出具。本所不能保證在本法律意見(jiàn)書(shū)出具之后所公布生效的任何法律、法規(guī)、規(guī)章對(duì)本法律意見(jiàn)書(shū)不產(chǎn)生影響。

4、本所律師已經(jīng)嚴(yán)格履行了法定職責(zé)，遵循了勤勉、盡職、誠(chéng)信的執(zhí)業(yè)原則，由于本意見(jiàn)書(shū)的出具涉及到對(duì)法官自由裁量權(quán)的評(píng)價(jià)，而法官依據(jù)自由裁量權(quán)最終作出何種判決并非律師所能掌控。對(duì)此，特提示委托人對(duì)本意見(jiàn)持審慎采信態(tài)度。

5、本文件僅應(yīng)委托人要求，供委托人參考，切勿外傳。

北京在明律師事務(wù)所

閆會(huì)東律師

二〇一三年二月十九日

第二篇：離婚時(shí)農(nóng)村宅基地上共同建造的房屋如何分割

離婚時(shí)農(nóng)村宅基地上共同 建造的房屋如何分割

離婚時(shí)農(nóng)村宅基地上共同建造的房屋如何分割

一、分割原則?；谵r(nóng)村房屋所有權(quán)的特點(diǎn)，必須首先區(qū)分出爭(zhēng)議的房屋是家庭共同財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果是家庭共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)先進(jìn)行分家析產(chǎn)，確定出屬于夫妻共同所有的房產(chǎn)份額。對(duì)于夫妻共同共有的房產(chǎn)的分割則可以參照城市房產(chǎn)分割的原則進(jìn)行。

二、分割方式。由于農(nóng)村房產(chǎn)與特定的宅基地使用權(quán)相聯(lián)系，而宅基地使用權(quán)的取得以具有該村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員身份為前提，因此，農(nóng)村的房產(chǎn)只能出售給同村的村民，不允許向其他村的村民出售，更不能銷售給城市居民。這就決定了離婚分割農(nóng)村房產(chǎn)的方式一般只有競(jìng)價(jià)取得和作價(jià)補(bǔ)償兩種方式，而不能采取向社會(huì)公開(kāi)拍賣的拍賣分割方式。房產(chǎn)律師提醒：

1、農(nóng)村村民結(jié)婚后，應(yīng)及時(shí)辦理戶口遷移手續(xù)。只有戶口遷移到婚姻締結(jié)地所在村里后，另一方才能成為該村的村民。也才能將其作為核定宅基地使用面積時(shí)的家庭人口之一。

2、家庭成員共同建房居住時(shí)應(yīng)及時(shí)做出約定。由于宅基地是以戶為單位申請(qǐng)的，因此在家庭共同建房時(shí)應(yīng)就家庭房產(chǎn)的分配及時(shí)做出書(shū)面約定，不能做出書(shū)面約定的，也應(yīng)邀請(qǐng)村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)或相關(guān)無(wú)利害關(guān)系的親屬對(duì)房屋分配的口頭約定進(jìn)行見(jiàn)證。

3、發(fā)生離婚需要分割家庭房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)首先進(jìn)行分家析產(chǎn)。比較簡(jiǎn)單的操作辦法是確認(rèn)每一個(gè)家庭成員應(yīng)獲得的財(cái)產(chǎn)份額，再讓離開(kāi)家庭的一方獲得與其財(cái)產(chǎn)份額相適應(yīng)的金錢補(bǔ)償

第三篇：農(nóng)村私有房屋買賣糾紛之思考——城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地上房屋初探

農(nóng)村私有房屋買賣糾紛之思考——城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地上房屋初探

2006年12月13日 大興區(qū)人民檢察院 彭孟起 閱讀次數(shù): 62

近年來(lái)，農(nóng)村私有房屋買賣糾紛不斷出現(xiàn)，尤其是城市居民購(gòu)買農(nóng)民住宅房屋的紛爭(zhēng)，更是突出，反映出的問(wèn)題，表現(xiàn)的后果發(fā)人深思。當(dāng)事人到人民檢察院申訴的比例在全部申訴案件中占有相當(dāng)大的份額，當(dāng)事人往往情緒激動(dòng)，言詞激烈，給息訴服判造成了一定程度的困難，訴訟紛爭(zhēng)的后果很是嚴(yán)重。據(jù)筆者調(diào)查，訴訟的當(dāng)事人謾罵法庭、拒絕執(zhí)行的情況時(shí)有發(fā)生，人民法院執(zhí)行的難度相當(dāng)大，甚至在我區(qū)舊宮鎮(zhèn)還出現(xiàn)了傷害致人死亡的惡劣后果，直接造成了社會(huì)的不穩(wěn)定，影響了和諧社會(huì)的建設(shè)，必須引起我們的高度重視，以維護(hù)法律法規(guī)的嚴(yán)肅性和國(guó)家政策的連續(xù)性。

筆者現(xiàn)就我院受理的農(nóng)民私有房屋買賣既城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地上房屋糾紛案件的具體情況，國(guó)家法律、法規(guī)、政策的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民私有房屋買賣合同效力的認(rèn)定和處理原則，以及國(guó)家相關(guān)部門對(duì)這類案件應(yīng)當(dāng)采取的措施、解決的方式方法等方面，談?wù)勛约旱膸c(diǎn)不太成熟的想法，以供參考。

一、涉及農(nóng)民私有房屋買賣糾紛案件的主要情況

從我院受理農(nóng)民私有房屋買賣糾紛申訴案件，以及經(jīng)人民法院審理的這類案件的調(diào)查情況看，主要有以下幾個(gè)方面：從訴訟雙方和案由看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認(rèn)合同無(wú)效并收回房屋；從標(biāo)的物現(xiàn)狀來(lái)看，有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為；從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在十年以上；從買賣雙方身份來(lái)看，出賣人為村民，買受人主要是城市居民或者外村村民，也有出賣人同村村民的情況；從合同履行來(lái)看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來(lái)看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。

二、關(guān)于集體土地上房屋買賣有關(guān)問(wèn)題的法律、法規(guī)及政策規(guī)定

（一）城市居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地上房屋以及城鎮(zhèn)居民利用集體土地建住宅問(wèn)題

1983年3月29日，北京市人民政府發(fā)布的《關(guān)于處理非法租賃買賣社隊(duì)土地建職工住宅問(wèn)題的通知》（京政發(fā)[1983]51號(hào)）中規(guī)定：“所有非法租賃、買賣（包括變相租賃買賣）社、隊(duì)土地的‘協(xié)議'、‘合同'一律無(wú)效。其土地、房屋由區(qū)人民政府沒(méi)收?！?/p>

1986年第六屆全國(guó)人大16次會(huì)議通過(guò)（1988年第七屆全國(guó)人大5次會(huì)議修正的）的《中華人民共和過(guò)土地管理法》第41條規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有土地的，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其使用面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。”

《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》(1991年國(guó)務(wù)院73號(hào)令)第26條規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或居民委員會(huì)同意后，向土地所在的村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織提出用地申請(qǐng)。使用的土地屬于村民集體所有的,由村民代表大會(huì)或者村民大會(huì)討論通過(guò),使用的土地屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織討論通過(guò),再經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查同意后,報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)?！钡?7條規(guī)定：“回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離退休干部，以及回家鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞，需要使用集體所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》第38條和本條例第25條的規(guī)定辦理?！?/p>

1998年8月29日，九屆全國(guó)人大4次會(huì)議修訂通過(guò)并自1999年1月1日起實(shí)施的新《土地管理法》對(duì)城鎮(zhèn)居民利用集體土地建住宅問(wèn)題未作規(guī)定。

1999年5月6日，國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)[1999]39號(hào)）中規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”

為認(rèn)真貫徹落實(shí)（國(guó)發(fā)[2004]）《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第28號(hào)文件精神，國(guó)土資源部在2004年11月2日下發(fā)了（國(guó)土資發(fā)[2004]）《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》第234號(hào)通知，對(duì)上述有關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定作了進(jìn)一步的強(qiáng)調(diào)和明確，尤其是在（十三）條中特別重申：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。

（二）關(guān)于農(nóng)民之間的房屋買賣問(wèn)題

新《土地管理法》第四十條規(guī)定，村民建住宅應(yīng)當(dāng)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地。因此，房屋買賣也應(yīng)當(dāng)在本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上進(jìn)行。

（三）關(guān)于農(nóng)村村民住宅用地的批準(zhǔn)權(quán)限

1986年、1988年原《土地管理法》第三十八條規(guī)定：“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

而1999年1月新《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，一律經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

三、農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則

（一）合同效力的認(rèn)定

從上述國(guó)家的法律法規(guī)中不難看出，買賣集體土地上的房屋違反相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定（特別規(guī)定的除外，如本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的交易），因此對(duì)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同的效力應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，其主要理由是：

第一、房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不斷為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹?guó)家土地管理局1990國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。

第二、宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

第三、目前，農(nóng)村房屋買賣無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)變更登記，故買賣雖完成，但買受人無(wú)法獲得法律對(duì)所有權(quán)人的保護(hù)。

第四、認(rèn)定買賣合同無(wú)效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。

所以認(rèn)為，此類合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。

（二）處理原則

第一、要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動(dòng)是引起此類案件的直接原因。對(duì)此類案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)；同時(shí)要認(rèn)識(shí)到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，應(yīng)妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。

第二、要注重法律效果和社會(huì)效果。以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。

第三、要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先要考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失；其次，處理的同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，體現(xiàn)人性化，避免消極影響。

四綜合治理，以維護(hù)國(guó)家法律的權(quán)威，切實(shí)保護(hù)農(nóng)村集體解決組織和買賣雙方的合法權(quán)益

（一）完善機(jī)制，加強(qiáng)管理

有些人主張將農(nóng)村宅基地私有化，相關(guān)問(wèn)題就可以解決了，有一定的道理，但當(dāng)前國(guó)家法律規(guī)定的土地所有權(quán)形式只有兩種，一是國(guó)有，二是集體所有，隨著改革的深入和國(guó)家政策的調(diào)整，應(yīng)會(huì)得到解決的。面對(duì)當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)和農(nóng)村的現(xiàn)狀，還是以完善機(jī)制，加強(qiáng)管理入手，政府尤其是基層土地主管部門，要進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，正確引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理、節(jié)約使用土地，切實(shí)保護(hù)耕地。嚴(yán)格實(shí)施規(guī)劃，從嚴(yán)控制村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃管理；改革和完善宅基地審批制度，規(guī)范審批程序，嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)條件，健全宅基地管理制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作。村民全家遷出或“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后另有住房的，其宅基地本村集體經(jīng)濟(jì)組織要依法收回，宅基地上的房屋和其他附著物應(yīng)自行拆除；或者經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，按照規(guī)定的價(jià)格出售給符合申請(qǐng)建房用地條件的村民。從源頭上截?cái)噢r(nóng)民私有房屋買賣違法交易的行為。

（二）加強(qiáng)宣傳，嚴(yán)格執(zhí)法

加強(qiáng)土地法制和國(guó)策的宣傳教育。國(guó)土資源部門要深入持久地開(kāi)展宣傳教育活動(dòng)，廣泛宣傳土地國(guó)策國(guó)情和法規(guī)政策，提高干部群眾遵守土地法律和珍惜土地的意識(shí)，增強(qiáng)依法管地用地、集約用地和保護(hù)耕地的自覺(jué)性。嚴(yán)格日常監(jiān)管制度。各級(jí)政府和主管部門要進(jìn)一步健全和完善動(dòng)態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。尤其是要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。要強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)和職能，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源管理所在宅基地管理中的作用。積極探索防范土地違法行為的有效措施，充分發(fā)揮社會(huì)公眾的監(jiān)督作用。嚴(yán)格執(zhí)法，違法必究，對(duì)嚴(yán)重違法行為，要公開(kāi)處理，教育群眾、擴(kuò)大宣傳效果。

（三）堵漏維權(quán)，減少訴訟

城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地上的房屋，違法建房，其問(wèn)題的出現(xiàn)不是偶然的，也不是孤立的，社會(huì)的大背景和環(huán)境自不必說(shuō)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不履行職責(zé)和基層土地管理部門監(jiān)管不力，是其能夠得到解決的現(xiàn)實(shí)直接原因。有些村級(jí)組織不但不能積極維護(hù)自身權(quán)益，還充當(dāng)了農(nóng)村私有房屋違法交易的“中間人”和“調(diào)解人”，更有甚者還為城鎮(zhèn)居民非法買賣農(nóng)村房屋訴訟案件出具證明和充當(dāng)證人，使其組織的合法權(quán)益既得不到保護(hù)，更使為非法買賣農(nóng)村房屋的非法行為起到了推波助瀾的作用，無(wú)形中增大了司法機(jī)關(guān)的訴訟成本和查辦力度，為國(guó)家農(nóng)村集體土地政策的貫徹和管理造成了危害及影響，也與國(guó)家以人為本，關(guān)注弱者的政策相違背。

總之，維護(hù)國(guó)家關(guān)于農(nóng)村集體所有土地法律法規(guī)及其政策的貫徹實(shí)施，保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有的合法權(quán)益，保護(hù)因買賣農(nóng)民私有房屋和城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地上的房屋訴訟雙方的權(quán)益，不但是司法機(jī)關(guān)的職責(zé)，也是基層人民政府及相關(guān)土地主管部門義不容辭的職責(zé)，更是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)盡的權(quán)利和義務(wù)。在解決處理此類案件訴訟的同時(shí)，要區(qū)分不同情況，妥善處分，盡可能的維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。在司法、行政、宣傳等方面，形成合力，綜合治理，從國(guó)家穩(wěn)定，創(chuàng)建和諧社會(huì)的高度，正確處理和解決好農(nóng)村私有房屋買賣糾紛之問(wèn)題。

第四篇：農(nóng)村居民房屋前后土地使用權(quán)問(wèn)題以及《房產(chǎn)證》《宅基證》《土地使用證》的區(qū)別

國(guó)有土地房產(chǎn)證，是可以自由買賣交易，宅基證是不可以自由買賣交易。只是給當(dāng)?shù)貞艏霓r(nóng)業(yè)戶口自住的！

1.宅基證是建房審批時(shí)的行政許可。比如：你申請(qǐng)使用土地200平米，經(jīng)審查符合條件，同意你使用200平米土地。

2.《土地使用證》是你合法使用土地的法律文件。比如：你申請(qǐng)使用土地200平米，經(jīng)審查符合條件，同意你使用200平米土地。房子建好以后，經(jīng)過(guò)驗(yàn)收實(shí)際測(cè)量，你只使用198平米，土地使用證的記載的面積就只是198平米。3.房產(chǎn)證實(shí)房屋合法產(chǎn)權(quán)的法律文件。

拆遷補(bǔ)償款的構(gòu)成，分為幾個(gè)部分：土地補(bǔ)償款、安置補(bǔ)償款、房屋補(bǔ)償款、附著物補(bǔ)償款等等，是分別計(jì)算的。

拆遷時(shí)，有關(guān)房屋的補(bǔ)償，根據(jù)房產(chǎn)證上的面積來(lái)計(jì)算；有關(guān)土地的補(bǔ)償，根據(jù)土地使用證上的面積來(lái)計(jì)算。

淺析農(nóng)村居民房前屋后土地使用權(quán)的認(rèn)定及其糾紛的處理

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的法律法規(guī)及其政策也不斷完善，依法處理市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中發(fā)生的各種糾紛，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，首先是各級(jí)政府

及其職能部門的職責(zé)，同時(shí)也是人民法院的首要和主要司法職能。

隨著土地資源

有償使用制度的法定化和市場(chǎng)動(dòng)作化，使土地資源快速轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y本而進(jìn)入市

場(chǎng)交易成為現(xiàn)實(shí)，土地這一特殊物質(zhì)基礎(chǔ)無(wú)論是在市場(chǎng)交易中，還是在人們的日

常生活中都成了不可或缺的必備生產(chǎn)生活資料。

特別在農(nóng)村，失去土地也許會(huì)成

為部分農(nóng)民失去最基本生存條件，因此，廣大農(nóng)民越來(lái)越多地重視和珍惜他們手

中那點(diǎn)點(diǎn)有限的土地資源，有些農(nóng)民為了捍衛(wèi)自己的土地使用權(quán)甚至不惜犧牲生

命，因此，正確認(rèn)定和處理農(nóng)村居民因土地使用權(quán)而發(fā)生的各種糾紛，是涉及社

會(huì)穩(wěn)定，特別是農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)重要因素。

目前，處理農(nóng)村土地使用權(quán)糾紛 的法律依據(jù)主要是

《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》

（以下簡(jiǎn)稱

《土地承包法》）

等一系列法律法規(guī)和政策性文件，而事實(shí)依據(jù)是農(nóng)村土地承包合同

（或土地承包

權(quán)利證書(shū)），但在實(shí)踐中，農(nóng)村居民因居住而實(shí)際使用的房前屋后的土地，部分

地區(qū)特別是山區(qū)都沒(méi)有依法進(jìn)行土地使用權(quán)的登記確認(rèn)工作，造成這些地區(qū)的農(nóng)

村居民對(duì)其房前屋后世代擁有的對(duì)該土地的使用權(quán)因沒(méi)有依法登記，而得不到法

律的及時(shí)有效保護(hù)，給社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)很大的不穩(wěn)定因素。

因此，正確認(rèn)定農(nóng)村居

民房前屋后土地使用權(quán)的權(quán)利主體及時(shí)正確處理該類土地使用權(quán)糾紛，是建設(shè)穩(wěn)

定和諧，實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀和創(chuàng)建法治新農(nóng)村的必然要求。

一、農(nóng)村居民擁有其房前屋后土地的使用的歷史和現(xiàn)狀

農(nóng)村居民對(duì)自己住房周圍的土地，通常用于種植竹木或是空出一部分用于涼

曬農(nóng)產(chǎn)品。

這種現(xiàn)象并非現(xiàn)代社會(huì)才有，而是自古就存在。

根據(jù)自己的生活經(jīng)歷

和閱歷，知道農(nóng)村居民現(xiàn)在保存著的房前屋后的土地面積與以前相比，不是增加

了，而是在不斷地減少。特別是我國(guó)人口的日益膨長(zhǎng)，使得土地資源日趨緊張，現(xiàn)實(shí)中的農(nóng)村居民的每一次房屋搬遷結(jié)果都是減少了其房前屋后的土地面積。

我

國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的確立和完善，土地資源資本化成為現(xiàn)實(shí)。

整個(gè)社會(huì)生

活水平的提高，當(dāng)然包括農(nóng)村居民生活水平也隨之提高，土地產(chǎn)出的有限促成農(nóng)

村農(nóng)業(yè)人口流向城市，外出務(wù)工，掙錢養(yǎng)家成了大多數(shù)農(nóng)村家庭保持和提高生活

水平的最基本出路。

近年來(lái)，各種建設(shè)大量占用農(nóng)村土地，可利用土地資源不斷

減少，農(nóng)民也從中看到了土地資源資本化的現(xiàn)實(shí)，所以，對(duì)于自己房前屋后的土

地的保護(hù)更加注意和更加緊迫地要求國(guó)家能給予更多的關(guān)注與法律保障。

從國(guó)家對(duì)土地的管理來(lái)看，農(nóng)村土地在建國(guó)初期實(shí)行土地集體所有集體耕種 的制度，到中共十一屆三中全會(huì)以后的包產(chǎn)到戶，直至現(xiàn)在的承包到戶，土地的

使用權(quán)由集體共同使用發(fā)展到現(xiàn)在的集體土地由農(nóng)村居民以戶為單位的個(gè)人使

用制度。

同時(shí)，土地使用權(quán)由起初的不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓發(fā)展到現(xiàn)在可以依法轉(zhuǎn)讓，土地使

用權(quán)在一定范圍內(nèi)和一定程度上進(jìn)入市場(chǎng)交易，土地資源也是一種物權(quán)性質(zhì)的財(cái)

產(chǎn)權(quán)。國(guó)家為充分保護(hù)耕地，先后制定了《中華人民共和國(guó)憲法》、《中華人民

共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)

營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

和

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用

法律問(wèn)題的解釋》

等一系列法律法規(guī)和司法解釋，這些法律法規(guī)和政策基本適應(yīng)

國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地管理有法可依。

根據(jù)上述法律法規(guī)和政策的要求，國(guó)家對(duì)農(nóng)村居民擁有的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)進(jìn)

行登記，農(nóng)民取得的土地使用權(quán)利證書(shū)是證明其對(duì)所使用的土地?fù)碛泻戏ㄐ缘奈?/p>

一依據(jù)。

但就我們了解的情況是，各級(jí)政府并非嚴(yán)格依法對(duì)農(nóng)民現(xiàn)實(shí)擁有使用權(quán) 的土地根據(jù)當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行清理登記，并核發(fā)土地使用權(quán)利證書(shū)。

大多數(shù)地區(qū)都僅限于根據(jù)

《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》

向農(nóng)民頒發(fā)了農(nóng)村

土地承包合同或是農(nóng)村土地承包權(quán)利證書(shū)。

而對(duì)于農(nóng)民房前屋后歷史以來(lái)就使用 的土地，并沒(méi)有依法登記核發(fā)土地使用權(quán)利證書(shū)，這種現(xiàn)實(shí)情況給正確認(rèn)定和處

理農(nóng)村居民房前屋后的土地使用權(quán)糾紛帶來(lái)許多不便，一但釀成糾紛，往往長(zhǎng)年

得不到解決，使糾紛不斷惡化，甚至釀成刑事案件。

二、農(nóng)村居民房前屋后土地使用而發(fā)生糾紛的成因和種類

農(nóng)村居民房前屋后土地使用產(chǎn)生糾紛的原因和種類很多，通過(guò)歸納，通常有

以下幾種：

（一）、鄰居之間土地相連，雙方因?yàn)槠渌m紛沒(méi)有得到及化解，在土地使

用中因?yàn)闅v史的原因，雙方土地歷來(lái)就沒(méi)有一個(gè)十分明確的邊界，因此，當(dāng)一方

使用相鄰?fù)恋貢r(shí)，另一方以該土地是自己的為由發(fā)生糾紛。

（二）、老鄰居把舊房向第三方出售，第三方入住后使用土地時(shí)，另一方以

其動(dòng)用部分的土地是自己的為由發(fā)生糾紛。

（三）、在房前屋后的土地被征用時(shí)，為經(jīng)濟(jì)利益發(fā)生糾紛。

（四）因地上植物生長(zhǎng)影響采光或影響另一方植物生長(zhǎng)或植物越界而發(fā)生的

糾紛。

三、處理農(nóng)村居民房前屋后因土地使用釀成的糾紛的原則

緣于農(nóng)村居民房前屋后土地大都沒(méi)有依法登記，四至界限無(wú)明文記載，所以

一旦發(fā)生糾紛訴求到政府或人民法院，雙方都不能舉出直接的合法證據(jù)證明自己 的訴求主張。所以，在處理此類土地使用權(quán)糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循如下原則。

（一）、尊重歷史和習(xí)慣原則

根據(jù)我國(guó)憲法和有關(guān)土地管理法律法規(guī)政策的規(guī)定，農(nóng)村土地的所有權(quán)屬于

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)村居民只有使用權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)，而且使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依法登

記，取得合法的使用權(quán)證明文件。

進(jìn)行清理登記并確認(rèn)農(nóng)村居民對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)

組織的土地?fù)碛惺褂脵?quán)依照相關(guān)規(guī)定是有關(guān)政府職能部門的一項(xiàng)工作，但現(xiàn)實(shí)中

因相關(guān)政府職能部門成立時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)土地管理的基礎(chǔ)工作尚在不斷清理完善之

中，因此諸如農(nóng)村居民房前屋后的土地和自留地等，多為進(jìn)行清理并登記核發(fā)使

用權(quán)證明文件。

習(xí)慣上各地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和基層人民政府對(duì)這種村民因歷史

原因?qū)嶋H占用的土地的使用權(quán)的合法性，都予以認(rèn)可。

處理時(shí)不能因?yàn)楫?dāng)事人沒(méi)

有提供政府登記核發(fā)的土地使用權(quán)證明文件就對(duì)他們對(duì)房前屋后土地使用權(quán)的

合法性予以否定，而是應(yīng)當(dāng)按照尊重歷史和習(xí)慣的原則予以承認(rèn)。

（二）、注重現(xiàn)實(shí)和方便生產(chǎn)生活原則

對(duì)于農(nóng)村居民房前屋后自己使用的土地，現(xiàn)實(shí)中不管是依法行使土地管理職

權(quán)的政府，還是法定的土地所有權(quán)人集體經(jīng)濟(jì)組織，從來(lái)就沒(méi)有以未經(jīng)核準(zhǔn)登記

領(lǐng)取土地使用證明文件為由不予以承認(rèn)，也沒(méi)有明文規(guī)定予以承認(rèn)，且村民之間

對(duì)這種情況相互認(rèn)可，我們必須尊重這一現(xiàn)實(shí)客觀情況，從有利于生產(chǎn)和生活的

角度出發(fā)，正確處理村民之間因房前屋后土地使用而釀成的糾紛。

（三）調(diào)解自愿原則

村民之間因房前屋后因土地使用而發(fā)生糾紛，政府及政府土地管理部門仍須

堅(jiān)持民間糾紛不告不理的原則。

如果糾紛一方當(dāng)事人請(qǐng)求處理，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在

接到申請(qǐng)后依法通知糾紛的另一方當(dāng)事人，并征求雙方是否愿意接受調(diào)解。

如果

雙方均自愿接受調(diào)解，則可以依法進(jìn)行調(diào)解。

否則，相關(guān)處理部門應(yīng)當(dāng)告知糾紛

當(dāng)事人按申請(qǐng)確認(rèn)土地使用權(quán)的處理程度向有關(guān)政府部門申請(qǐng)土地使用權(quán)的確

認(rèn)。

當(dāng)事人直接申請(qǐng)土地使用權(quán)確認(rèn)的，相關(guān)部門必須嚴(yán)格按程度進(jìn)行確認(rèn)。

在

處理過(guò)程中可以征得雙方一致同意后進(jìn)行調(diào)解。

（四）合法和及時(shí)處理原則

所謂合法原則，就是指在處理農(nóng)村居民房前屋后因土地使用而發(fā)生的糾紛時(shí)，必須嚴(yán)格按照法律規(guī)則的程度和國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地的管理規(guī)則進(jìn)行處理，不得以糾

紛雙方都沒(méi)有取得土地使用權(quán)證明文件為由拒絕接受糾紛任何一方當(dāng)事人申請(qǐng)

處理的請(qǐng)求，而且應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。

四、具體處理中的幾點(diǎn)體會(huì)

（一）、注意處理的程度一定要合法。

這一點(diǎn)對(duì)于調(diào)解并不顯得必要和重要，但對(duì)于因調(diào)解不成需要作出處理決定的糾紛就顯得非常重要，否則，會(huì)因?yàn)槌潭?/p>

不合法使得所做工作得不到法律上的認(rèn)可而歸于無(wú)效。注重程度的規(guī)范性操作，還有一個(gè)好處就是使得我們更容易查清糾紛的事實(shí)真相，為作出正確的決定奠定

基礎(chǔ)。

（二）、耐心細(xì)致。所謂耐心細(xì)致是要求我們?cè)谡{(diào)解或處理糾紛的過(guò)程中，首先必須讓糾紛雙方當(dāng)事人把自己想說(shuō)的話說(shuō)完，要舉的證據(jù)舉完，這樣做的目 的首先是讓糾紛當(dāng)事人把心中的冤氣發(fā)出來(lái)，把想講的道理講出來(lái)，讓糾紛雙方

心平氣和地接受我們的調(diào)解或者調(diào)查。

（三）、注重調(diào)查不輕信糾紛一方當(dāng)事人陳述。

農(nóng)村居民特別是因房前屋后

土地使用發(fā)生的糾紛，糾紛當(dāng)事人之間或者糾紛當(dāng)事人提供的證人與該當(dāng)事人之

間，或者他們相互之間往往存在親戚關(guān)系，而且也會(huì)因?yàn)闀r(shí)代生活在一起，鄰里

關(guān)系矛盾糾紛復(fù)雜，此一時(shí)彼一時(shí)，糾紛當(dāng)事人及其自己找的證人所作的陳述，可塑性很大，因此我們應(yīng)當(dāng)充分注意這一特點(diǎn)，在工作中除了聽(tīng)取糾紛雙方的陳

述和其證人的陳述外，更要通過(guò)各種渠道各種方式收集到比較充分的證據(jù)，只有

這樣才能綜合各種證據(jù)以統(tǒng)觀糾紛全貌，了解事實(shí)真相，作出正確的事實(shí)判斷和

處理決定。

（四）、注意技巧。技巧來(lái)源于實(shí)踐，在實(shí)踐中積累完善并提升出來(lái)的行之

有效的工作方法就是技巧。

實(shí)踐中我們應(yīng)當(dāng)注意提高兩個(gè)方面的工作技巧，一是

調(diào)查獲取涉及糾紛的事實(shí)依據(jù)的技巧，通常我們的調(diào)查應(yīng)該是在充分聽(tīng)取糾紛雙

方當(dāng)事人對(duì)事實(shí)的陳述或者對(duì)事實(shí)提供證據(jù)以后進(jìn)行，這是對(duì)時(shí)間的要求。

我們

還應(yīng)當(dāng)對(duì)已經(jīng)掌握的情況進(jìn)行分析，歸納整理出需要進(jìn)一步調(diào)查清楚的事實(shí)是什

么，這些事實(shí)中哪些應(yīng)該先調(diào)查，哪些后調(diào)查，找什么人調(diào)查，都必須進(jìn)行序列

排隊(duì)，然后按先后順序進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查結(jié)束后，要對(duì)調(diào)查的證據(jù)進(jìn)行歸納總結(jié)，看看遺漏了什么沒(méi)有，如果有則進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查。

二是善于根據(jù)已經(jīng)掌握的事實(shí)依

據(jù)，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定精神綜合平衡糾紛雙方當(dāng)事人的利益，在此基礎(chǔ)

上進(jìn)行調(diào)解或是作出處理決定。

（五）、確保穩(wěn)定。穩(wěn)定是大事情，建立和諧穩(wěn)定的社會(huì)主義新農(nóng)村，不是

一句空話，更不是哪個(gè)部門或是哪個(gè)行業(yè)的事情，而是涉及每一項(xiàng)工作，因此，在調(diào)查處理農(nóng)村居民房前屋后土地使用而發(fā)生的糾紛的過(guò)程中，首要問(wèn)題是確保

穩(wěn)定的情況下及時(shí)調(diào)解或作出處理決定。

分清工作的輕重緩急，把握好每一個(gè)工

作環(huán)節(jié)，每一個(gè)工作細(xì)節(jié)中的節(jié)奏和度是非常重要的，也是很難做到的。

第五篇：上海市房屋土地管理局關(guān)于在劃撥土地上以聯(lián)建參建開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目需繳納土地使用權(quán)出讓金的通知

上海市房屋土地管理局關(guān)于在劃撥土地上以聯(lián)建參建開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目需繳納土地使用

權(quán)出讓金的通知

（滬房地資[1996]83號(hào) 1996年1月29日）

各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：

近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不少單位以劃撥方式取得土地使用權(quán)后，以聯(lián)建參建等方式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。其原因：一是自身資金不足，而吸收其他單位投資聯(lián)合開(kāi)發(fā)；二是有的單位有資金而無(wú)房地產(chǎn)建設(shè)計(jì)劃，或是為了省略立項(xiàng)過(guò)程，以參建形式參與其他單位一起開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)后期出現(xiàn)聯(lián)建參建各方要求以本企業(yè)名義直接銷售房地產(chǎn)的問(wèn)題，并要計(jì)算各自的開(kāi)發(fā)量。此類以聯(lián)建參建方式一家出地或一家立項(xiàng)，多家投資，要求多家銷售，是一種不規(guī)范的行為，其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)。為了進(jìn)一步深化土地使用制度改革，加強(qiáng)對(duì)劃撥土地使用權(quán)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部令第45號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，本著實(shí)事求是的原則，現(xiàn)就本市以劃撥方式取得土地使用權(quán)后，采用聯(lián)建參建等方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的聯(lián)建參建（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)建參建）是國(guó)家固定資產(chǎn)投資組成部分。聯(lián)建參建單位應(yīng)按國(guó)家基本建設(shè)程序，申請(qǐng)商品房或其他基建項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，共同辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地手續(xù)；屬于商業(yè)等六類項(xiàng)目用地的，還應(yīng)按規(guī)定實(shí)行土地使用權(quán)出讓。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按本通知第一條規(guī)定，一方以劃撥方式取得土地使用權(quán)后，采用聯(lián)建參建等方式接受其他單位參與商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，視作土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，如聯(lián)建參建單位將所得房地產(chǎn)再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，視作商品房銷售。轉(zhuǎn)讓和銷售均應(yīng)按本市有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或商品房預(yù)售或出售手續(xù)，并繳納有關(guān)稅費(fèi)。 三、一方以劃撥方式取得土地使用權(quán)后，采用聯(lián)建參建等方式接受其他單位參與非經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，房屋由聯(lián)建參建方自用的，房屋竣工后，各方當(dāng)事人應(yīng)憑聯(lián)建參建合同按本市有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)和房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。

四、屬于實(shí)行土地使用權(quán)出讓范圍的聯(lián)建參建，主建單位和聯(lián)建參建最終受讓人，應(yīng)提交下列文件和資料向市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更和出讓手續(xù)：

（一）要求變更土地使用權(quán)申請(qǐng)書(shū)；

（二）要求受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)書(shū)；

（三）建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件；

（四）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（五）建設(shè)用地許可證；已領(lǐng)取國(guó)有土地使用證的，還應(yīng)提交國(guó)有土地使用證；房屋已竣工的，還應(yīng)提交房屋建筑面積計(jì)算書(shū)；

（六）建設(shè)項(xiàng)目地形圖；

（七）聯(lián)建參建合同及其上手聯(lián)建參建合同；

（八）營(yíng)業(yè)執(zhí)照及單位法定代表人證件；

（九）其他有關(guān)文件或材料。

五、需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的聯(lián)建參建項(xiàng)目，應(yīng)按本市內(nèi)資商業(yè)等六類項(xiàng)目用地補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金；其中對(duì)本通知施行前的聯(lián)建參建，按下列規(guī)定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金：

（一）建設(shè)單位在1994年4月30日前取得建設(shè)用地許可證的，按規(guī)定繳納20%的出讓金；



（二）建設(shè)單位在1994年5月1日至1994年12月31日取得建設(shè)用地許可證的，按規(guī)定交納60%的出讓金；

（三）建設(shè)單位在1995年1月1日后取得建設(shè)用地許可證的，按規(guī)定交納100%的出讓金。

六、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的聯(lián)建參建項(xiàng)目（包括經(jīng)過(guò)再轉(zhuǎn)讓的），按本通知第五條規(guī)定，已補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的，可按聯(lián)建參建合同約定的數(shù)額計(jì)算開(kāi)發(fā)量或開(kāi)發(fā)投資：

（一）聯(lián)建參建后不再轉(zhuǎn)讓，房屋由本企業(yè)自用的；

（二）聯(lián)建參建商品房建設(shè)項(xiàng)目后，不再以聯(lián)建參建等方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，房屋由本企業(yè)或主建單位直接預(yù)售或出售給房屋使用人的；

（三）由中央或外省市在滬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)建參建商品房建設(shè)項(xiàng)目后，不再以聯(lián)建參建等方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，房屋由本企業(yè)或主建單位直接預(yù)售或出售給房屋使用人的。

七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有經(jīng)批準(zhǔn)的商品房建設(shè)計(jì)劃從事聯(lián)建參建，其接受其他單位聯(lián)建參建符合本通知第六條的部分，不計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量或開(kāi)發(fā)投資。

八、按本通知規(guī)定辦理的聯(lián)建參建，可持土地使用權(quán)出讓合同、出讓金付款憑證和聯(lián)建參建合同，按本市有關(guān)規(guī)定分別辦理商品房預(yù)售許可證、房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。未按本通知規(guī)定辦理的聯(lián)建參建，均不得辦理商品房預(yù)售許可證、房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

九、屬于本通知第五條第一、二款范圍的聯(lián)建參建，有關(guān)單位應(yīng)在1996年12月31日前向市房地局補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更或出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。逾期辦理的，按非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)論處。

十、本通知自發(fā)文之日起施行。

發(fā)布部門：上海市其他機(jī)構(gòu) 發(fā)布日期：1996年01月29日 實(shí)施日期：1996年01月29日(地方法規(guī))