第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式

作為典型的高投入、高風險、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場的正常供給，不利于平抑高漲的房價；與此同時，為了回應融資困局，房地產(chǎn)業(yè)紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，銀根越收越緊，開發(fā)商的融資問題成為影響生存和發(fā)展的首要問題，客觀上要求開發(fā)商由依賴銀行貸款轉(zhuǎn)而尋求多元化融資之略。面對嚴格的土地政策和不利的金融政策，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上可能會發(fā)生質(zhì)的變化。房地產(chǎn)金融在“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問題。多元化融資是國家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問題。

銀行貸款（門檻較高，易受政策影響）

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產(chǎn)業(yè)的風險完全風險集中到銀行身上，改變國內(nèi)單一的以銀行為主導的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢，浩浩蕩蕩撲面而來。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風險，僅從美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大量的資金自然而然會進入房地產(chǎn)市場，以銀行為主導的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導的模式，短期內(nèi)不會改變。也就是說大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來。當然我們以銀行為主導的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內(nèi)要進行的，比我們想象的肯定要快。

上市融資（條件苛刻）理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求，如要求設立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國證監(jiān)會決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權(quán)融資的方式買殼進入股票市場，在國內(nèi)外資本市場上進行直接融資。如北京萬通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。另據(jù)統(tǒng)計，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團、上海復地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了在證券市場上市融資。當然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務，從而實現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進行融資。因為房地產(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)發(fā)布了年報，大部分公司的利潤普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強烈的融資；中動。據(jù)悉，2006年國資委和證監(jiān)會有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐?？梢赃@么說，在2006年通過在國內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說仍然將是一種奢望。

房地產(chǎn)債券融資（審批很難）

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對具體項目發(fā)行，實際上是資產(chǎn)負債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項目債券。同年9月北京華遠房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到期無法償還的事件，我國債券市場從此陷入低潮，國家采取了嚴厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴格限制房地產(chǎn)企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以來，有4家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了債券，分別是：深圳振業(yè)集團股份有限公司為翠?；▓@項目發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”；北京首都創(chuàng)業(yè)集團發(fā)行的“首創(chuàng)債券”，用于北京市六個居民小區(qū)的商品房建設；北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設債券”；北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的“華遠債券”，用于北京市西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。近年來，發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù)，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場運作機制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。多年來，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來的最低點，2004年房地產(chǎn)企業(yè)債券只占當年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的0．001％。這與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應的，應當大力拓展債券融資的空間。從我國目前來看，由于發(fā)債主體資格的嚴格要求和債券市場的發(fā)展狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨《國務院關(guān)于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺，國家對于債券融資的態(tài)度會有實質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會增大。按照我國“大力發(fā)展資本市場、擴大直接融資比例”的發(fā)展思路，2006年債券市場的發(fā)行量將有一個大的增長已成必然。而像短期融資券、企業(yè)債的發(fā)行更有可能成倍增長。因此可以相信，包括短期融資券、可轉(zhuǎn)換債券在內(nèi)的債券市場將成為2006年房地產(chǎn)公司除銀行外最可能企及的方式。當然，國家應適度放寬對房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行主體、融資項目和利率等限制條件，增加對符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。

夾層融資（易，未來的主要融資方式之一）

“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風險與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式?！皧A層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓咸股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券；在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)?！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購，這是比較低級的；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司十股權(quán)質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新空間很大，在債權(quán)、股權(quán)、收益權(quán)方面可進行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準房地產(chǎn)信托投資基金。夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過35％、同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對于房地產(chǎn)商來說，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。夾層融資的最大優(yōu)點體現(xiàn)為靈活性，通過融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征，夾層融資可以產(chǎn)生無數(shù)的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。自銀監(jiān)會2005年9月份下發(fā)了關(guān)于加強房地產(chǎn)風險控制的“212”號文件后，其政策不僅將以“過橋貸款”為初衷的信托融資通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地產(chǎn)信托業(yè)務中普遍采用的抵押式貸款融資和財產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓受益權(quán)式融資的主流手法就此終結(jié)。但在行業(yè)中已經(jīng)將房地產(chǎn)信托業(yè)務作為主流盈利模式的信托公司一定不會受到政策的束縛，而將會去尋求更為安全、更具有操作性的創(chuàng)新模式。此種業(yè)務創(chuàng)新的信息已經(jīng)在2005年的第4季度體現(xiàn)出來，行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務的“夾層融資”、股權(quán)投資和債權(quán)融資等多種創(chuàng)新手法紛紛登臺。聯(lián)華信托2005年推出的“聯(lián)信·寶利”7號通過信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國首個夾層融資信托產(chǎn)品?！奥?lián)信·寶利”7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權(quán)，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團各出資5,000萬元，分別持有項目公司20％的股份，1，5億元信托資金入股占項目公司股份60％。而在1．5億元的信托資金中，“聯(lián)信·寶利”7號的信托受益人設置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。外來資金的投資加上自有資金的進入構(gòu)成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進行設計，是我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。

房地產(chǎn)信托（易，未來的主要融資方式之二）

在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異常活躍的房地產(chǎn)融資方式。我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財務的信托。自2001年我國信托投資“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的相繼出臺以來，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來信托投資公司發(fā)行一系列房地產(chǎn)信托計劃，特別是央行“121文件”以后，房地產(chǎn)開發(fā)商把融資的目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金；或者階段性地購買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。2005年國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢。據(jù)市場不完全統(tǒng)計，截止到2005年12月31日，信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157．27億元，絕對額大幅增加了35．1億元，分別較去年同期增長11％和28．73％。其產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均為信托行業(yè)自2002年重新登記以來的最高峰值。當2006年金融服務領域全面開放、房地產(chǎn)行業(yè)進一步與國際接軌以后，我國房地產(chǎn)信托融資將會有大幅度發(fā)展。2006年我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務，適應房地產(chǎn)行業(yè)的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段。2006年房地產(chǎn)信托市場將會出現(xiàn)如下五大特征：(1)整體趨勢先抑后揚。(2)專業(yè)化、細膩化將會穩(wěn)步推動市場向成熟邁進。(3)信托商將在212號文的“后房地產(chǎn)信托時代”，逐步亮劍。(4)房地產(chǎn)信托投融資的區(qū)域化將趨明顯。(5)產(chǎn)品發(fā)行總量會走低，但總體發(fā)行規(guī)模將繼續(xù)放大。隨著信托計劃200份的可能突破及分類監(jiān)管的正式實施，2006年有望成為信托行業(yè)走向規(guī)范與專業(yè)的轉(zhuǎn)折之年。經(jīng)過短時期的低迷之后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品2006年6月份重新坐上信托產(chǎn)品的頭把交椅，發(fā)行規(guī)模達到21．34億元，占當月發(fā)行的信托產(chǎn)品總規(guī)模的三成之多。盡管政府調(diào)控樓市的步伐目前正在加快，陸續(xù)出臺的政策和措施導致銀行對房地產(chǎn)的信貸進一步收緊，然而與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托產(chǎn)品卻沒有因此而收縮。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然房地產(chǎn)的暴利時代即將過去，卻仍不妨礙房地產(chǎn)作為一種商品所能產(chǎn)生的可觀收益。房地產(chǎn)信托的再次火爆，讓投資者發(fā)現(xiàn)，還有另外一種方式，可以從房地產(chǎn)市場獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補充和主流發(fā)展方向之一。

海外地產(chǎn)基金（幾乎不考慮中小型開發(fā)商或非知名開發(fā)商）

目前外資地產(chǎn)基金進入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式——一是申請中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。我國房地產(chǎn)業(yè)的高回報吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、荷蘭國際集團(1NG-GROUP)、美林投資銀行、美國漢斯地產(chǎn)公司等爭先登陸中國，大手筆收購了一些大型商場、大城市繁華地帶寫字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設項目，有些則獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國凱雷投資集團與順馳(中國)不動產(chǎn)網(wǎng)絡集團簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議，軟銀亞洲和凱雷分別投資了3,500萬美元和1,000萬美元，分別占有順馳(中國)不動產(chǎn)網(wǎng)絡集團15％和7．5％的股份。業(yè)界專家分析，2006年金融要全面開放，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進入中國房地產(chǎn)市場，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高。但是，有實力的開發(fā)商相對其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國情不同、政策存在不確定性、資金退出風險等原因，注入中國房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹慎“試水”階段，2006年可望有新的突破。從發(fā)展趨勢看，在未來兩三年內(nèi)境外基金將快速增加，這些境外基金將帶來他們的資金和經(jīng)驗，并越來越多地參與到中國房地產(chǎn)行業(yè)。當然，要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來源，還需要相關(guān)政策、法律的完善，和國內(nèi)企業(yè)運作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場的日益透明化。

房地產(chǎn)信托投資基金（制度控制，近期內(nèi)很難）

房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機構(gòu)，這種購買相應地為開發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會給企業(yè)增加債務負擔；同時，它又以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會喪失自主經(jīng)營權(quán)。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國外發(fā)展較成熟，美國、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國西蒙地產(chǎn)集團先后與深國投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動的背后，房地產(chǎn)投資信托(REITs)的身影隱約可見。由于缺乏相應的立法，我國資本市場上的REITs尚未定型，至今國內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。2005年11月，在全國商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國務院遞交的調(diào)查報告中，商務部明確提出開放REITs通道的建議，國內(nèi)旺ITs正從激烈探討悄悄地向?qū)嵸|(zhì)性嘗試邁進。至2005年年末，內(nèi)地在香港共有三只REITs上市，市值達到31億美元，投資回報率5％-6％左右。對國內(nèi)的地產(chǎn)商來說，REITs雖好，但操作起來卻難。由于相應制度不健全，在國內(nèi)操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進行分配時都需要繳稅)問題，投資回報率要求較高，國內(nèi)的房地產(chǎn)公司一般難以承受。由于沒有設立REITs方面的合法機制，內(nèi)地開發(fā)商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產(chǎn)領域最為熱門的話題。據(jù)了解，目前已經(jīng)進入上市通道將于2006年在新加坡或香港發(fā)行REITs的企業(yè)包括華銀投資、大連萬達集團、華潤置地(11 09．HK)、北辰實業(yè)(0588．HK)等。2006年將有更多打包國內(nèi)物業(yè)的REITs項目在香港發(fā)行。2006年將拉開內(nèi)地房地產(chǎn)項目的REITs奔赴海外上市的大幕。中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到香港資本市場上發(fā)行REITs進行融資，從宏觀上而言，有利于降低中國銀行業(yè)貸款中房地產(chǎn)貸款的比重，減輕房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動對于中國商業(yè)銀行體系的；中擊；從微觀上而言，有利于中國房地產(chǎn)企業(yè)開辟新的融資渠道。中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到資本主導的階段，發(fā)展REITs產(chǎn)品與REITs市場將是未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要方向。從某種意義上講，REITs將改變目前中國房地產(chǎn)市場的一些運作規(guī)則及固有理念，也將締造一個全新的“地產(chǎn)金融”時代。當然，中國在目前的制度下，發(fā)展REITs還需要時間。

私募融資（難）

作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業(yè)中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當房價大幅波動的罪魁禍首。向私募基金的融資有時不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過了千億元規(guī)模。在當前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預留了空間，私募信托基金可用于項目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。當前由于我們對私募基金沒有法律規(guī)范，也缺乏對合格投資人的劃分標準，往往使一些缺乏風險識別能力和承受力的人參與集合信托計劃，蘊藏了較大的市場風險。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標底和募集的基金份額流動性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動性不高的問題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

典當融資（成本太高）

對于國內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實的選擇。此時，房地產(chǎn)典當作為一種替補融資手段進入開發(fā)商的視野。典當行可以利用其方便、快捷的業(yè)務特點，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務。隨著我國監(jiān)管部門對房屋抵押典當?shù)牡炔粍赢a(chǎn)項目的解禁，房屋正在成為今天典當行最大標的業(yè)務。2006年上海、天津等經(jīng)濟發(fā)達城市所在地的房地產(chǎn)主管部門率先出臺了典當行開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當行可涉足的領域。這為各省規(guī)范合法地進行房屋抵押登記帶來了更多的盼望。在短期小金額資金融通的過程中，典當融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來說，典當金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。典當融資雖然不占主流地位，但依然是解決房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的一束救命稻草。典當融資在2005年扮演了中小房地產(chǎn)企業(yè)救命稻草的角色，也成為一些大企業(yè)首選的應急融資方式。由于成本太高，2006年內(nèi)典當融資的非主流地位難以改變，但將有越來越多主營房地產(chǎn)業(yè)務的典當行出現(xiàn)。

合作開發(fā)（難）

在“8．31大限”使土地實現(xiàn)完全市場化的公開供給之際，土地供應量亦隨之減少，開發(fā)商取得土地的成本增加。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，開發(fā)商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力，手中有土地卻沒有進一步開發(fā)能力的開發(fā)商與有資金卻難于拿到土地的開發(fā)商的合作，成為該階段獨特的合作開發(fā)融資方式。

總之，信托是我國房地產(chǎn)金融進化的邏輯主線。在2006年及今后的一段時間，我國的房地產(chǎn)融資發(fā)展將呈現(xiàn)如下層次：第一層次，商業(yè)銀行目前仍然是中國房地產(chǎn)融資的主流載體；第二層次，信托是中國房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主流范式，這是由于信托的特殊優(yōu)勢造就的。第三層次，“信托+銀行+REITs''’是中國房地產(chǎn)融資的主流模式。就目前西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)融資模式來講，已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)為核心，以傳統(tǒng)融資渠道為基礎的多元化融資模式。REITs作為國際主流的地產(chǎn)金融模式已開始進入大陸，REITS是一個標準化的金融信托產(chǎn)品，它可以上市流通。REITS應該是中國房地產(chǎn)信托發(fā)展的一個方向。第四層次，外資金融機構(gòu)以及境外基金是中國地產(chǎn)金融的新生力量。在2006年中國金融全面開放后應該是勢不可擋，外資銀行、外資金融機構(gòu)、境外產(chǎn)業(yè)基金等新生力量都會大顯身手。

第二篇：淺議房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

淺議房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集型的行業(yè)，開發(fā)投資規(guī)模大、周期長、風險大、收益高等特點使得房地產(chǎn)業(yè)需要的資金量巨大，融資對房地產(chǎn)業(yè)的作用尤為突出。因此選擇有效的融資渠道、確定較低風險的融資方式是十分重要的，本文針對房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀，分析房地產(chǎn)企業(yè)融資模式并提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資；融資模式；建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述 房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā),流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資,融資及相關(guān)服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集,運用和清算。房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。包括銀行及其他金融機構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)和流通領域提供各種金融服務，運用有效的金融工具，籌集和融通房地產(chǎn)企業(yè)資金，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金的良性循環(huán)，使房地產(chǎn)業(yè)與金融協(xié)調(diào)發(fā)展，從而帶動整個社會經(jīng)濟的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)由于工程項目的開發(fā)，需要耗費的時時較長，加之資金占有和使用量巨大，除非其經(jīng)濟實力十分雄厚，否則很難不依靠融資來進行項目開發(fā)。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況來看，大多數(shù)企業(yè)進行項目開發(fā)都需要對外大量融資，因此，對于融資渠道的把握對于企業(yè)整體的生產(chǎn)經(jīng)營和發(fā)展就顯得尤為重要。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

1、銀行貸款。

銀行貸款融資，是為了完成房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請與取得項目開發(fā)貸款的行為。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資會來源主要是國內(nèi)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，不能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目大量的資金需要，因此主要依賴銀行貸款，并占房地產(chǎn)融資來源的50％以上。房地產(chǎn)貸款一般分為三類；信用貸款、擔保貸款、抵押貸款。在國家加強行業(yè)調(diào)控和貨幣政策從緊的條件下，銀行貸款的限制增加，融資的門檻較高，發(fā)展空間較小。并且由于房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過度集中于銀行，銀行信貸政策的每一次變化和調(diào)整必然會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，十分不利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此企業(yè)要積極拓展新的融資渠道，減少對銀行貸款的依賴。企業(yè)的規(guī)模對銀行貸款沒有明顯的影響，銀行貸款適合各種類型的企業(yè)。

2、股權(quán)融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個重要的融資渠道，債權(quán)融資來說，其屬于主權(quán)融資，可以化解金融風險，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得永久性資本，并且還可以提升企業(yè)的知名度和可以較為便利的實現(xiàn)再融資。不過該種融資方式資金成本較高，公司的控制權(quán)存可能會被稀釋。股權(quán)融資主要分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資金額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70％的規(guī)定使很多企業(yè)達不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負債率都在75％以上。能夠通過直接上市獲取資金的企業(yè)數(shù)量很少。間接上市主要是通過買殼上市，但需要大量現(xiàn)金，并且前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產(chǎn)進行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，都是很多房地產(chǎn)中小企業(yè)不具備的條件。

3、預收賬款

房地產(chǎn)企業(yè)的預收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預先收取購房者的定金，以及委托開發(fā)建設單位開發(fā)建設項目，按雙方合同規(guī)定預收委托單位的開發(fā)建設資金。這是發(fā)展商籌集開發(fā)資金的一種重要方式。對于發(fā)展商來說，運用該種融資方式可以籌集到必要的建設資金，并且還可以將部分市場波動風險轉(zhuǎn)移給買家，雖然在將來可能會喪失一些利益，但是相對于總體利益而言是微不足道的。但是因為房地產(chǎn)企業(yè)的預售款主要是購房者的按揭貸款，在我國，按揭購房者的比例接近90％，因此該種融資方式所獲得資金間接的來自于銀行，也使得這種融資方式受到市場和信貸政策影響較大，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期。

4、．房地產(chǎn)信托。

房地產(chǎn)投資信托，是專門用于投資房地產(chǎn)，用房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟收益作為回報，委托信托公司將信托產(chǎn)品銷售給投資者的融資方式。信托計劃的發(fā)行以200份為限。房地產(chǎn)信托融資的期限一般是2至3年，在大力培植資本市場的情況下，房地產(chǎn)信托的發(fā)展空間較大。融資的額度較大，政策限制較多，只適用于實力雄厚的大型開發(fā)商。

5、．房地產(chǎn)投資基金。

房地產(chǎn)投資基金，是指聚合機構(gòu)投資者或個人的資金，由基金公司組建專門產(chǎn)業(yè)投資基金，間接投資于房地產(chǎn)項目的融資方式。我國房地產(chǎn)基金融資才剛剛起步，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資基金法尚未出臺，市場上有實力的基金管理公司和優(yōu)秀的基金經(jīng)理人很少。房地產(chǎn)企業(yè)要大量從房地產(chǎn)基金獲得資金還尚需時日。房地產(chǎn)基金融資適合大中型房地產(chǎn)企業(yè)。

6、債券融資

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性。因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3 到10 倍。而我國房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前，我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。

7、項目融資

項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值。貸款銀行主要依靠項目本身的資產(chǎn)和項目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔及對

項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關(guān)系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。

8、海個基金

目前外資地產(chǎn)基金進入我國市場一般有兩種方式：一是申請中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回的方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道在成本高。

9、．合作開發(fā)。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)的土地需求完全實現(xiàn)了市場化公開供給，土地市場競爭激烈，地價不斷攀升，開發(fā)商為取得土地的投資不斷增加，靠單個開發(fā)商很難獲得體量大、效益好的資源。因此可以發(fā)揮開發(fā)商項目運作能力，促使有土地缺資金的開發(fā)商與有資金難以取得土地的開發(fā)商的合作，實現(xiàn)合作開發(fā)的融資方式。

10、夾層融資。

夾層融資是一種無擔保的、附帶有對被投資企業(yè)權(quán)益認購權(quán)的長期債務。夾層投資傳統(tǒng)創(chuàng)業(yè)投資的演進和擴展，可以采取次級貸款、可轉(zhuǎn)換票據(jù)或優(yōu)先股的形式。夾層融資的期限較長，一般為5至7年，融資成本介于優(yōu)先債務和股權(quán)融資之間，對公司的控制和限制較少，可操作性強，融資規(guī)模一般，適用于中小型房地產(chǎn)企業(yè)。

11、私募股權(quán)融資。

私募股權(quán)融資的融資期限較長，融資的規(guī)模一般較大，投資者要求的高回報導致融資的成本很高。融資政策不是很完善，融資的門檻較高，但發(fā)展的空間較大，適合于大型知名房地產(chǎn)企業(yè)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資中所存在的問題

近年來，雖然我國房地產(chǎn)融資渠道不斷多樣化，企業(yè)整體融資能力有所增強，但是在實踐中還存在一定的問題有待改進和完善。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道整體來看還較為單一，過度依賴銀行貸款的情況依然廣泛存在，加這上些地方市場監(jiān)管不利，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴張，長此以往，將對整個金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成巨大的威脅。

五、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議

1、建立多層次房地產(chǎn)融資體系，拓展多元化融資渠道

房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對我國房地產(chǎn)融資貢獻有限，股權(quán)融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難達到要求通過上市融資。因此，建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的信賴。同時，企業(yè)要加強自身的實力，加強內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，與國際接軌，大力采用金融創(chuàng)新融資方式，使用新的融資工具，拓展新的融資渠道。

2、完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，建立合理的融資機制，減少盲目融資現(xiàn)象

在房地產(chǎn)融資多樣化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具，如果沒有相應的制度進行規(guī)范，就難免陷入混亂局面，因此，必有建立和完善相應的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通邊轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等，作出嚴格規(guī)范。

六、結(jié)語 綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一，信托、債券、基金、股票等融資渠道獲取資金的量有限，尚未形成多元化融資體系。只有建立與發(fā)展多元化的融資體系，綜合運用多元化的融資渠道，建立完善合理的融資機制，房地產(chǎn)企業(yè)才能以最有利的方式、最低的成本籌集到資金，使房地產(chǎn)企業(yè)更好、更快地持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，大多數(shù)小型房地產(chǎn)商的主要管理活動是圍繞著融資進行的?？傮w來說，有以下幾種融資模式：

1.自有資金+銀行貸款

?傳統(tǒng)融資方式，被普遍采用，但中小型企業(yè)很難得到銀行貸款。

?融資成本最低，應優(yōu)先使用。

?2.自有資金+信托計劃

?新興融資方式，目前限于短期融資，對長期的、大規(guī)模的項目作用有限。

?融資成本比銀行貸款高。

?3.自有資金+股權(quán)融資

?傳統(tǒng)融資方式，目前引進外企的比例較高。

?融資成本比銀行貸款高。

?4.自有資金+投資基金

?新興融資方式，規(guī)模很小，而且相關(guān)法律不健全。

?融資成本最高。

來自房地產(chǎn)會計網(wǎng),地址：http:///viewthread.php?tid=6290

融資流程介紹

一、貸款種類：信用貸款、擔保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)

1、信用貸款：系指以借款人的信譽發(fā)放的貸款。

2、擔保貸款：系指保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款。

保證貸款，系指按《中華人民共和國擔保法》規(guī)定的保證方式以第三人承諾在借款人不能償還貸款時．按約定承擔一般保證責任或者連帶責任而發(fā)放的貸款。

抵押貸款，系指按《中華人民共和國擔保法》規(guī)定的抵押方式以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。－主要指不動產(chǎn)（房屋、設備、土地等）和特別動產(chǎn)（車）

質(zhì)押貸款，系指按《中華人民共和國擔保法》規(guī)定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的動產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。－動產(chǎn)（比如存貨）

3、票據(jù)貼現(xiàn)：系指貸款人以購買借款人未到期商業(yè)票據(jù)的方式發(fā)放的貸款。

另外：按照期限可分為：短期貸款（1年以內(nèi)，含1年）、中期貸款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和長期貸款（5年以上）

目前企業(yè)尤其是民營企業(yè)融資主要集中在擔保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)，擔保貸款期限多為1年以下，又多以抵押和質(zhì)押風險最小，也是銀行最最喜歡操作方式。票據(jù)貼現(xiàn)由于存在大量非真實經(jīng)營活動，國家對此要求非常嚴格，要求提供的發(fā)票原件。

（抵押，就是債務人或第三人不轉(zhuǎn)移法律規(guī)定的可做抵押的財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，當債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法就抵押物賣得價金優(yōu)先受償。

質(zhì)押，就是債務人或第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，當債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法就該動產(chǎn)賣得價金優(yōu)先受償。

抵押與質(zhì)押的區(qū)別在于：1.抵押的標的物通常為不動產(chǎn)、特別動產(chǎn)（車、船等）；質(zhì)押則多以動產(chǎn)為主或者股權(quán)。2.抵押和股權(quán)質(zhì)押要登記才生效，質(zhì)押則只需占有就可以（指動產(chǎn)）。

3.抵押只有單純的擔保效力，而質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人既支配質(zhì)物，又能體現(xiàn)留置效力。4.抵押權(quán)的實現(xiàn)主要通過向法院申請拍賣，而質(zhì)押則多直接變賣。）

二、貸款流程

1、辦理貸款卡：

（1）、貸款卡是中國人民銀行發(fā)給注冊地借款人的磁卡條，是借款人憑以向金融機構(gòu)申請辦理信貸業(yè)務的資格證明。貸款卡記錄了貸款卡編碼及密碼，是商業(yè)銀行登錄“銀行信貸登記咨詢系統(tǒng)”查詢客戶資信信息的憑證，取得貸款卡并不意味客戶能馬上獲得銀行貸款，關(guān)鍵看企業(yè)的資信狀況是否滿足貸款銀行的要求。

（2）、辦卡對象：具有主管工商行政管理局核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)（單位）法人及個體經(jīng)營者；以個人名義申請貸款卡不須辦理貸款卡，但個人為企業(yè)（單位）法人或個體經(jīng)營者擔保貸款的情況除外。

（3）、貸款卡辦理處于每年3月至6月15日對貸款卡年審，當年辦理的貸款卡不用年審。企業(yè)申請所需材料:

①《貸款卡申請書》；

②《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（非法人企業(yè)為《營業(yè)執(zhí)照》，事業(yè)單位為《事業(yè)法人登記證》正本復印件及副本原件（其他借款人為上級批文復印件）；

③《中華人民共和國組織機構(gòu)代碼證》原件及復印件；

④企業(yè)的《注冊資產(chǎn)驗資報告》原件和復印件；領卡前一個月的資產(chǎn)負債表和上決算報表；

⑤法定代表人（或法定代表人授權(quán)的代理人、負責人）證及有效證件（身份證）原件及復印件；

審

核

①提交資料真實、完整性；②證、照、表相符；

③主要財務指標平衡關(guān)系表

發(fā)

卡

上機登錄企業(yè)概況后發(fā)卡；

年

審

所需材料：

①《貸款卡年審報告書》；

②經(jīng)工商部門年檢后的《營業(yè)執(zhí)照》原件及復印件；

③《中華人民共和國組織機構(gòu)代碼證》復印件；

④上會計決算報表；

⑤需變更企業(yè)要素的請攜帶變更后的相關(guān)資料原件及復印件；

⑥法定代表人身份證及法人代表證復印件。

2、貸款申請：

借款人需要貸款，應當向主辦銀行或者其他銀行的經(jīng)辦機構(gòu)直接申請。借款人應當填寫包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內(nèi)容的《借款申請書》。同時須按要求提供借款人相關(guān)資料。

3、對借款人的信用等級評估：

應當根據(jù)借款人的領導者素質(zhì)、經(jīng)濟實力、資金結(jié)構(gòu)、履約情況、經(jīng)營效益和發(fā)展前景等因素，評定借款人的信用等級。評級可由貸款人獨立進行，內(nèi)部掌握，也可由有權(quán)部門批準的評估機構(gòu)進行。信用等級的評定涉及到授信和貸款的額度，所以非常重要。財務報表要求經(jīng)審計的。每個銀行對評級的等級所達到的額度要求并不一樣。

4、授信：

銀行授信額度即為簡化銀行信貸審批流程，經(jīng)企業(yè)申請，銀行審核后給予企業(yè)的一定金額及期限內(nèi)，向借款人發(fā)放的可循環(huán)使用的授信。簡單地說,就是銀行能貸給你最高多少的錢。是和信用評級聯(lián)系在一起的。其特點是：

（1）、一次授信，循環(huán)使用，隨用隨還。一次授信后，在約定的時間和額度內(nèi)隨借隨用隨還；

（2）、憑證貸款，手續(xù)簡便。借款人依據(jù)授信合同辦理授信業(yè)務，銀行不再重新進行授信調(diào)查、審批；

（3）、如果為綜合授信額度，借款人除了可以獲得貸款外，還可辦理授信合同規(guī)定的開立承兌匯票、國際結(jié)算融資等業(yè)務。

所須提供資料：借款人和擔保人的基本資料（營業(yè)執(zhí)照、組織代碼證書、稅務登記證、法人證明及身份證等）；三年的財務報表（最好經(jīng)審計的），未滿三年的提供自開業(yè)至今的財務報表；抵押和質(zhì)押相關(guān)材料；借款人和擔保人企業(yè)經(jīng)營狀況介紹；章程以及根據(jù)企業(yè)章程需要提供的董事會或股東會決議；銀行需要的其他材料。

5、部門審批流程

首先由業(yè)務部門或客戶部門進行資料收集，并編寫評審報告，通過后報到貸審部門進行風險評審，最后上貸審會進行最終確定。每個銀行根據(jù)權(quán)限不同，報到省行審批或總行備案。貸審會主要由行長、副行長和部門負責人參加，并實行投票表決，具體票數(shù)通過率每家銀行規(guī)定不一樣。貸審會集中舉行，同時審理多家借款企業(yè)授信。

6、簽定借款合同或授信合同，簽定保證合同。

三、簽發(fā)銀行承兌匯票和貼現(xiàn)

1、簽發(fā)銀行承兌匯票

定義：銀行承兌匯票是指由承兌申請人簽發(fā)的，并由承兌申請人向開戶銀行申請，經(jīng)銀行審查同意承兌，持票人在匯票到期日或到期日前幾天向委托付款人提示付款的票據(jù)。付款期限最長可達6個月；提示付款期自匯票到期日起10日。

功能：

用于真實商品交易后的債權(quán)債務結(jié)算；票據(jù)持有人在匯票到期日前若急需資金可以向開戶銀行或票據(jù)中心申請貼現(xiàn)；銀行承兌匯票在到期日前可以背書轉(zhuǎn)讓。

如何辦理：

（1）、提交書面申請，包括提交《開具銀行承兌匯票申請表》、《開具銀行承兌匯票申請書》、經(jīng)濟合同及企業(yè)近期的財務報表；

（2）、銀行與申請人及擔保人簽訂擔保合同；

（3）、申請人向銀行繳存保證金（20%以上）；

（4）、銀行向申請人簽發(fā)銀行承兌匯票，并由申請人簽章。

常見問題解答：

（1）．開立銀行承兌匯票需要繳存多少比例的保證金？

申請人需要繳存不低于銀行承兌匯票金額20％的保證金。

（2）．對銀行承兌匯票單筆金額有何限制？

銀行承兌匯票單筆最高金額不能超過1000萬元。

（3）．開立銀行承兌匯票時，不同的擔保方式需要簽訂哪些相關(guān)擔保合同？

開立銀行承兌匯票時，申請人要與銀行及擔保人簽訂《銀行承兌匯票契約》，若承兌采取保證方式的，還要簽訂《銀行承兌匯票保證擔保合同》，若承兌采取抵（質(zhì)）押擔保方式的，則要簽訂《銀行承兌匯票抵（質(zhì)）押擔保合同》。

2、貼現(xiàn)

定義：

銀行承兌匯票貼現(xiàn)是指銀行承兌匯票的持票人在票據(jù)到期日前，貼付一定利息將票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給金融機構(gòu)而取得資金的票據(jù)行為,是金融機構(gòu)向持票人融通資金的一種方式。產(chǎn)品特點：

能滿足客戶持有的商業(yè)匯票快速變現(xiàn)的需求；手續(xù)方便，融資成本低。

如何辦理：

1．提交書面申請書，即《匯票貼現(xiàn)申請書》

2．提供以下資料：

（1）經(jīng)年檢的營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書、組織機構(gòu)代碼證、貸款卡原件

（2）尚未到期且要式完整的銀行承兌匯票

（3）交易雙方簽訂的真實、合法的商品或勞務交易合同原件，或其他能夠證實商品或勞務交易關(guān)系真實性的書面證明

（4）與出票人（或直接前手）之間的增值稅發(fā)票原件或復印件

（5）貼現(xiàn)行要求提交的其他資料

常見問題解答：

1．對貼現(xiàn)的票據(jù)有何要求？

要求貼現(xiàn)的銀行承兌匯票的交易合同必須是合法且要素齊全，即貼現(xiàn)的銀行承兌匯票必須符合《票據(jù)法》，符合制度規(guī)定的銀行承兌匯票的出票、背書、承兌的條款要求。

2．對貼現(xiàn)的期限有何規(guī)定？

貼現(xiàn)的期限從貼現(xiàn)之日起至匯票到期日止，最長不超過6個月。

四、銀行貸款關(guān)注的財務指標

企業(yè)還要把握好以下12個指標：

財務結(jié)構(gòu)：

1、凈資產(chǎn)與年未貸款余額比率。必須大于100%（房地產(chǎn)企業(yè)可大于80%）。

2、資產(chǎn)負債率。必須小于70%，最好低于55%。

償債能力：

3、流動比率。一般情況下，該指標越大，表明企業(yè)短期償債能力越強，通常該指標在150%~200%較好。

4、速動比率。一般情況下，該指標越大，表明企業(yè)短期償債能力越強，通常該指標在100%左右較好，對中小企業(yè)適當放寬，也應大于80%。

5、擔保比例。企業(yè)應該把有損失的風險下降到最低點。一般講，比例小于0.5為好?，F(xiàn)金流量：

6、企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流應為正值，其銷售收入現(xiàn)金回籠應在85~95%以上。

7、企業(yè)在經(jīng)營活動中支付采購商品，勞務的現(xiàn)金支付率應在85~95%以上。經(jīng)營能力：

8、主營業(yè)務收入增長率。一般講，如果主營業(yè)務收入每年增長率不小于8%，說明該企業(yè)的主業(yè)正處于成長期。如果該比率低于-5%，說明該產(chǎn)品將進入生命末期了。

9、應收賬款周轉(zhuǎn)速度。一般企業(yè)應大于六次。一般講企業(yè)應收賬款周轉(zhuǎn)速度越高，企業(yè)應收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。

10、存貸周轉(zhuǎn)速度，一般中小企業(yè)應大于五次。存貨周轉(zhuǎn)速度越快，存貨占用水平越低，流動性越強。

經(jīng)營效益：

11、營業(yè)利潤率，該指標表示全年營業(yè)收入的盈利水平，反映企業(yè)的綜合獲利能力。一般來講，該指標應大于8%，當然指標值越大，表明企業(yè)綜合獲利能力越強。

12、凈資產(chǎn)收益率，目前對中小企業(yè)來講應大于 5%。一般情況下，該指標值越高說明投資帶來的回報越高，股東們收益水平也就越高。

附董事會決議樣本

來自房地產(chǎn)會計網(wǎng),地址：http:///viewthread.php?tid=8165

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資策略及操作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資策略及操作（轉(zhuǎn)載）

摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有兩大核心：資金和土地。而資金在其中更起決定性作用。文章就新形勢下的融資策略及方法進行分析及介紹。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 融資策略 融資操作 項目貸款

2005年房地產(chǎn)行業(yè)進入宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)商的經(jīng)營環(huán)境日益艱難，先是不允許建筑商墊資建設，接著對土地全面實行招、拍、掛，買塊地動輒數(shù)億，且交的都是真金白銀。而銀行對個人住房貸款又在已提高首付比率的基礎上進行嚴格審核，增加房產(chǎn)銷售資金回籠的難度。這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力陡增，一些原本以自有資金運作的開發(fā)商也不得不與銀行聯(lián)絡尋找資金支持。許多已拿到項目的開發(fā)商因貸款困難而被迫將優(yōu)質(zhì)項目轉(zhuǎn)讓他人，或與他人合作建設或緩建，有的被迫終止項目開發(fā)。

上海億邦置業(yè)有限公司在此艱難環(huán)境下，仍成功地以基準利率貸到銀行規(guī)定的開發(fā)貸款的最高限額。這一方面得益于項目優(yōu)質(zhì)，更重要的是得益于正確的融資策略及操作。下面將依次分析：定位銀企關(guān)系，選擇融資時間及融資行

1.1 建立合作互利的銀企關(guān)系

現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間不是一種簡單的資金供求關(guān)系，更是一種緊密的唇齒相依的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。在市場條件不斷變化的情況下，兩者所處的市場優(yōu)劣地位也不是固定不變的。

融通資金的安全性、流動性、項目的盈利性是融資行關(guān)注的核心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務必有切實的措施使此“三性”得到保證。如在貸款資金困難時期，可以追加自有資金或采取抵押加擔保的方式保證等——因為銀行通常只做“錦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。對沒有效益和資金發(fā)展的企業(yè)，銀行是不愿提供服務的?，F(xiàn)各大銀行及二線銀行均在基準利率的基礎上擁有較大的上下浮動空間，1

而且金融產(chǎn)品沒有專利可言，可以說不存在壟斷價格，所以銀企之間同時存在博弈與合作的關(guān)系。

1.2 時間安排留有余地

正常的貸款周期為1~2個月，（當然，加急的15~20天也能辦好）由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響因素較多，能否成功貸款充滿了不確定性，如宏觀政策、銀行自身的貸款結(jié)構(gòu)、資金成本等。為保險起見，應在用款前3~5個月開始聯(lián)絡辦理。

1.3 挑選合適的合作銀行

在銀行市場化的今天，每家銀行都有自身的優(yōu)勢及擅長的領域，同時受各自的政策及資金的限制，相同信貸品種的條款設置上均有差別，如整個貸款價格的設定，體現(xiàn)了銀行長期利潤最大化還是短期利潤最大化的目標。故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇基本戶開戶行時，應挑選對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款做得比較成熟的銀行。他們熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)過程，不僅無須企業(yè)花大力去講解，而且還可讓企業(yè)在與他們的合作中得到許多業(yè)內(nèi)相關(guān)信息，學到許多知識和理念。同時，他們對行業(yè)動態(tài)及走勢的判斷比較恰當，一般以長期利潤最大化作為其最終目標，經(jīng)辦人做起來會相對輕松順利。選擇融資行時，應先聯(lián)絡基本戶開戶行，一般基本戶開戶行覺得項目可行，會留下來積極地去做的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除基本戶外，還可根據(jù)需要另擇銀行開立1~2個一般賬戶。俗話說“貨比三家”，融資行的選擇也是同理的。一個項目上億或數(shù)億的貸款，實際利率差1%，每億元的利息差則為100萬元（不考慮貨幣時間價值及付息方式），還有貸款的手續(xù)費，如評估、公證、保險、抵押登記等費用。故融資成本是一個必須考慮的因素。明確融資途徑及所在企業(yè)的優(yōu)勢條件

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，需內(nèi)外部的大量資金支持。港資大型房地產(chǎn)商資金的重要來源是上市籌資和抵押融資，如新鴻基、和記黃浦。國內(nèi)的房地產(chǎn)商大多使用自有資金及銀行抵押融資，海外融資都還處于初試階段，操作存在較大難度和不確定性。另外是目前在部分大城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托投資項目。

我們選擇的是常見方式——抵押融資，也稱抵押貸款。那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員操作開發(fā)貸款前要先準備哪些方面的資料呢？

（1）項目情況。房地產(chǎn)企業(yè)事先準備一份項目的可行性研究報告，主要內(nèi)容包括項目的基本情況，招標書附件中計劃、規(guī)劃、住宅、環(huán)保等主管部門的復函文件中有相關(guān)指標及資料、市場分析、建設設計方案、主要財務效益分析指標等。不必寫得細，擇其要點寫得有共性即可。這有利于銀行對項目有一個整體的了解，激發(fā)銀行興趣和貸款意向。

（2）“四證”辦理。“四證”依序指《國有土地使用權(quán)證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》?，F(xiàn)銀行的操作方法是：二證受理、三證審批、四證放款。二證受理就是企業(yè)辦理完畢第二個證《建設用地規(guī)劃許可證》，銀行可受理貸款申請，第三證《建設工程規(guī)劃許可證》辦理完畢可送銀行貸審會審批；第四證《建設工程施工許可證》在第三證辦理后一周內(nèi)可辦出，而貸審會審批完畢一周內(nèi)即可放款，就是說貸款手續(xù)可與公司四證的辦理同步。

（3）公司情況介紹。這些基礎資料可由公司的相關(guān)證照、驗資報告、公司合同章程、歷年的審計報告等資料取得。另補充說明公司自有資金能力，開發(fā)歷史，公司的誠信度，企業(yè)的文化、背景、理念等，以全面展示本企業(yè)的優(yōu)勢。如展示得充分，會得到銀行的信任，增加融資的成功率。

（4）企業(yè)需求，即企業(yè)找銀行的目的。包括需求的貸款額度、時間、使用方法及貸款成本范圍等。根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定及銀行的實際操作，項目貸款一般是自有資金占項目預算投資總額的35%（要求在使用貸款之前投入項目建設），銀行貸款為35%，余下的投資由銷售回款解決。貸款操作方法及操作步驟

3.1 接觸

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資人帶上前述四方面的資料就可以與銀行接觸了。雙方先面談

了解，對利率、還本付息方法、資金運作方式、貸款的限制條款等有個初步的印象后，再進行綜合權(quán)衡比較，選擇確定合適的一家銀行進行融資。

3.2 提供銀行需要的資料

確定融資意向后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可按融資行的要求準備并遞交相關(guān)的資料，如營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、國地稅登記證、法人代表證明書、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證等。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會指定專人負責辦理及跟催，銀行方面也有專門的信貸人員專案負責本項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資料提供完畢后，就可以協(xié)助或跟催客戶經(jīng)理寫銀行內(nèi)部要求的貸款評估報告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資人如果了解貸款評估報告構(gòu)成的主要內(nèi)容，就能在融資活動中更快更準地找到工作的切入點。貸款評估報告一般由以下幾個部分構(gòu)成：

（1）借款人的資信調(diào)查。包括借款人的基本情況，如營業(yè)執(zhí)照、驗資報告等證照上的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)商的開發(fā)資質(zhì)，以往的開發(fā)成績和現(xiàn)在的開發(fā)能力，借款人的財務狀況，股東的基本情況，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，文化背景理念等。企業(yè)簡介上就有大部分資料。

（2）項目概況及報批情況。包括項目的具體地理位置和規(guī)劃等。數(shù)據(jù)及資料大部分來源于招標書或項目可行性研究報告，而項目總投資及資金來源，項目進度和用款計劃則根據(jù)以往經(jīng)驗或公司要求由相關(guān)部門列出。報批情況如實列出即可。

（3）項目的分析評價，包括市場分析評價及財務分析評價。市場分析具體包括周邊已建或潛在樓市情況，項目周圍的交通、市政配套等，同時結(jié)合擬建樓盤的品質(zhì)結(jié)構(gòu)房型分析及定位，再對目標客戶群進行分析及考察。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行的經(jīng)辦人可到項目所在地周邊進行實地考察，也可到政府的網(wǎng)上房地產(chǎn)查找相關(guān)資料。用這些第一手資料，對項目的競爭優(yōu)劣進行分析評價，確定市場目前最高或最低的可售單價及銷售狀況。

財務分析評價一般包括如下內(nèi)容：在市場分析評價的基礎上進行銷售收入測算，然后根據(jù)項目預算投資成本測算出投資回收期來評定項目的流動性（如不考慮貨幣時間價值，投資回收期就是貨幣資金流入額累計到等于原始投資的年數(shù)），另用投資利潤率、銷售利潤率、成本利潤率來評定項目的盈利性，還可用盈虧平衡點、安全邊際和安全邊際率來評定項目的安全性（盈虧平衡點的銷量=總成本/（預計總銷售收入-銷售稅金），安全邊際=預計總銷售收入-盈虧平衡點的銷售收入，安全邊際率=安全邊際/預計總銷售收入）等。

例：A項目的預算投資總額3億元，第一年投資期無貨幣資金流入，第二年開始預銷售，貨幣資金流入2.6億元，第三年流入2.1億元，則：

回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年

預計綜合稅率：營業(yè)稅及附加5.5%+所得稅為預計稅前利潤15%×所得稅率33%+土地增值稅3.3%=13.75%.項目投資利潤率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投資利潤率12%。銷售利潤率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，盈虧平衡點的銷售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈虧平衡點時無所得稅。安全邊際率1-70%=30%，安全邊際為 4.7×（1-70%）=1.41億元

3.3 跟蹤溝通與配合貸款評估報告寫好送到基層貸審會約10天左右。上會之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行還需對貸款融資的主要條款進行確認，同時，經(jīng)辦人還需再做一次了解分析，檢驗容易在貸審會上遇到質(zhì)疑的問題是否采取了切實并行之有效的應對措施，如最近有傳取消商品房預售制度，對此我公司的準備是追加初期股東投入。除會前準備外，銀行經(jīng)辦人的臨場應變能力也是重要的?；鶎淤J審會后可能有修改及補充的要求，按要求操作完畢約3~5天。

一般而言，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，不論金額大小，皆做項目貸款處理，基

層貸審會后還需上級貸審會審批。上級貸審會的業(yè)內(nèi)資深專業(yè)人士再對項目進行質(zhì)疑評審，一般修改及補充總是有的，關(guān)鍵是看項目本身是否優(yōu)質(zhì)，還有銀行經(jīng)辦人對政策的理解對項目貸款資金安全性、流動性、盈利性的預測是否準確把握到位，措施是否得當。如果基本通過或補充資料后基本通過，拿到貸款批件，開發(fā)商和銀行經(jīng)辦人前階段的工作得到了肯定，汗沒白流?，F(xiàn)在可以進行下一步也就是放款前的操作了。

請專業(yè)評估機構(gòu)對房地產(chǎn)項目進行價值評估（抵押貸款額以評估價值為基礎計算），貸款合同公證（看是否有必要），購買抵押物的財產(chǎn)保險，到房地產(chǎn)交易中心進行抵押登記備案是接下來的工作，按辦事機構(gòu)告知書上的條款操作即可。要說明的一點是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)辦人先對當?shù)赝愂召M行情進行了解后操作，節(jié)省數(shù)萬元是很輕松的事。

做到這里，再確認融資行是否已經(jīng)有貸款賬戶，如有，就去貸款賬戶里數(shù)錢吧。4 結(jié)語

（1）知己知彼，百戰(zhàn)不殆。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資經(jīng)辦人必須先清楚融資項目的概況及報批情況，市場分析及財務分析，融資規(guī)模，當?shù)氐娜谫Y環(huán)境，銀行的辦事流程及其對項目關(guān)注的核心等。這是融資成功的基礎。

（2）講求效益，達成目標。因房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)額大——以億計數(shù)，時間長——1年以上，故時間成本效益應綜合考慮，在保證時間性的基礎上，每年少花費數(shù)十萬至數(shù)百萬是平常事。

（3）要有恒心、耐心、信心。做房地產(chǎn)開發(fā)融資工作忙碌近1個月后，被銀行拒貸是常有的，這就是本文前面選擇2～3家銀行開戶的原因之一。此時應檢討調(diào)整貸款策略后立即換融資銀行。這與做生意失敗一樣，只說明經(jīng)營眼光有限，并不說明經(jīng)營能力差。試想，當初花費數(shù)億買土地，不就是看到它能產(chǎn)生效益嗎？十足的信心也是成功的保證。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)費用、流程圖、融資

房地產(chǎn)開發(fā)費用、流程圖、融資

房地產(chǎn)開發(fā)費用明細表

序號 收費單位 費用名稱 標準 備注 1 國土局 土地出讓費 財政局下屬農(nóng)稅局(已改為地稅征收)土地契稅 出讓費的3% 3 國土局 土地登記費 建筑面積×0.086 4 規(guī)劃局 配套費 建筑面積×280 5 建設局 墻體建筑節(jié)能費 建筑面積×8 6 建設局開發(fā)辦 開發(fā)管理費 建筑面積×6 7 質(zhì)監(jiān)站 建筑工程質(zhì)監(jiān)費 工程造價的0.007% 8 建設局 價格調(diào)節(jié)基金 工程造價的0.006% 9 定額站 定額測定費 工程造價的0.1% 10 發(fā)改局 散裝水泥專項基金 建筑面積×2 城市規(guī)劃技術(shù)服務中心 用地規(guī)劃技術(shù)服務費 土地面積×1.8 12 有資質(zhì)的環(huán)評公司 環(huán)評費 建筑面積×0.5 13 地震局 建設工程抗震審批 2元每平方米 建工局（或建設局代收 勞保費 工程造價的2.6% 人防辦 人防費 底層總面積×20 16 氣象局 防雷 建筑面積×1.2 17 規(guī)劃局 放線費 用地面積×3 招標交易中心 招投標管理費 工程造價的0.055% 工程招投標管理公司 建筑合同鑒證費 工程造價的0.0014% 20 建設局 圖審費 建筑面積×3 21 監(jiān)理公司 建設監(jiān)理費 建筑面積×8 設計單位 方案設計，單體設計費 建筑面積×20 23 設計單位 勘察測繪費 建筑面積×0.5 24 工程管理公司 可行性研究 建筑面積×0.5 25 市政排水管理部門 排污排洪 建筑面積×5 26 通訊工程公司 通訊 建筑面積×5 27 熱力公司 采暖 建筑面積×50 28 燃氣公司 管道煤氣 建筑面積×50 29 地稅局 稅金 營業(yè)稅及附加收5.55% 30 地稅局 土地增值稅 收入的1% 31 國稅局 所得稅 收入的3.75% 32 房管局 分丘測繪 土地面積×0.34 33 房管局 分戶測繪 建筑面積×1.36 34 房管局 交易手續(xù)費 3元每平方米

房管局 白蟻防治費 2元每平方米

房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖

招投標管理流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程詳解（網(wǎng)絡整理）

1、土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段

土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。

簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

2、項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個。

3、總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等。

在這里舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。這 3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。

其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求的。

審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：

1、你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引，引到多少電算多少電。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。

再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。

單體設計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是 35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當然這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。

6、消防和人防專項審查

這兩樣東西搞死人。直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設備是合格。就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時候都是官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。真要有空襲了絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們?，F(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節(jié)能審查，在個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。

現(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。以前在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨?。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。看來，質(zhì)量問題都是安全問題。

在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。

10、施工招投標、監(jiān)理報建 首先，必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。

監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致。

監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，從來沒看到建設部門真的做過審核。

11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。但在與同行的交流中，也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。

因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。

13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。

14、預售許可證

預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了?，F(xiàn)在房地產(chǎn)預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。但是在北方很多城市都是在沒有取得預售證之前就開始內(nèi)部認購賣VIP卡了，預售證也是想法提前拿出來，發(fā)票都是在交房之后再開。

在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了?，F(xiàn)在為了避免面積方面的糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上?？傊疅o論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構(gòu)都照樣按著當初的預測面積出報告。

15、關(guān)于預售中的土地解押

先從土地抵押說起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。

根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。

現(xiàn)在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。

其中的兩個辦法?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個 1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。總之，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。

在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。講個電的事情。在報裝的時候，說定了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。

質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了?？⒐ぶ?，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負責簽字蓋章。

質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。

竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。

各項手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。

17、結(jié)束語

這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。

在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。

無論你們在各自的領域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡經(jīng)濟的領頭人，引領了化工行業(yè)的風暴，只要你們試圖進入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。

房地產(chǎn)項目融資--材料

1、《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》

2、房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)(或者大股東有)

3、投入項目總額的30%以上

1、介入模式：信托通常通過兩種形式介入房地產(chǎn)項目，一種是房地產(chǎn)信托貸款的形式，此種形式需滿足四三二的標準，即四證齊全，二級資質(zhì)，35%自有資金到位，四證包括土地證、用地規(guī)劃證、建設工程規(guī)劃證、施工證。第二種形式為股權(quán)合作的形式，即大信托模式，對于該種模式前提為融資公司已經(jīng)與國土部門簽訂土地出讓協(xié)議，且自有資金與融資金額至少保證1：1，信托公司發(fā)起信托計劃，信托計劃持有項目公司90%以上股權(quán)，融資公司以自有資金認購信托計劃的次級部分，以此保證優(yōu)先受益人的資金安全。

2、融資成本：融資人融資成本不得低于20％（含20％），且信托報酬不得低于5％。

3、公司團隊：公司有成熟的開發(fā)團隊、有著一定的開發(fā)經(jīng)驗，所做投資計劃及銷售回款真實可信。

4、還款來源：公司有著穩(wěn)定的回款來源，能夠到期歸還借款。

5、保證措施：公司有充足的抵押物，用作保證信托資金的安全，在對抵押物價值進行評估時，對于其作價往往不得高于評估價值的50%。

6、限制內(nèi)容：不得介入各地“地王”項目，不得未經(jīng)信托業(yè)務委員會審議在土地掛牌前與企業(yè)簽署融資意向協(xié)議，不得介入低密度（容積率低于0.6以下，含0.6）及別墅項目。

房地產(chǎn)名詞之一 一、五證一照 A、土地使用權(quán)證 B、預（出）售許可證 C、立項施工許可證 D、資質(zhì)證書

E、建設工程規(guī)劃許可證 F、營業(yè)執(zhí)照

二、容積率、建筑密度

建筑密度是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。

高容積率勢必配合低密度出現(xiàn)，同等情況下應選擇密度低的小區(qū)。容積率=總建筑面積/基地總面積 建筑密度=建筑物占地面積/基地總面積

三、建筑間距

指建筑平面外輪廓線之間的距離。

四、得房率

總套內(nèi)建筑面積/總建筑面積

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。

五、綠化率、綠化覆蓋率

是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比 綠化率=綠化用地/基地總面積

綠化覆蓋率=綠化覆蓋面積/基地總面積 成片小區(qū)綠化率30%（市中心20%）獨棟綠化率10%

六、建設用地面積

建設用地面積:指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。

七、規(guī)劃建設用地面積

規(guī)劃建設用地面積：是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建筑區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運動場地等等。

八、建筑覆蓋率

建筑覆蓋率:指建筑基底面積占建設用地面積的百分比。

九、商品房的使用率

是指房屋的使用面積與建筑面積的比例

十、建筑基底面積

建筑基底面積:指建筑物首層的建筑面積。

十一、土地使用權(quán)

是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。

十二、住宅所有權(quán)

住宅所有權(quán)是指住宅建筑本身和其附屬設備的所有權(quán)。不包括宅基地和院地。

十三、標高 標高分為絕對標高與相對標高。

絕對標高：將青島黃海的平均海平面為絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準。

相對標高：把首層室內(nèi)主要地面標高為相對標高的零點。

標高數(shù)值以“米”為單位，一般標注至小數(shù)點后三位數(shù)（總平面中為兩位數(shù)）

十四、尺寸線 數(shù)值以“毫米”為單位

十五、建筑要素

建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件、建筑形象

十六、生地、毛地、熟地

A、生地---純粹未開發(fā)的土地物質(zhì) B、毛地---經(jīng)三通一平的生地 C、熟地---七通一平十七、三

（七）通一平

三通一平---水、電、交通、場地平整

七通一平---上、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通、場地平整

十八、紅線、建筑紅線 A、紅線：道路用地的界線

B、建筑紅線：建筑物外方面不能超越的界線 *在紅線內(nèi)不允許有任何永久性建筑

十九、公寓式辦公建筑&一般辦公建筑

A、公寓式辦公建筑---單元式小空間劃分，每個單元之平均建面大于等于150M2，有愛貓撲.愛生活衛(wèi)生設備，若每個單元建筑面積小于150M2，按居住建筑處理。

B、一般辦公建筑---非單元式小空間劃分，按層設置衛(wèi)生設備。

二十、群房 與高層緊密相連，組成一整體的多、低層建筑，最大高度24M。二

十一、日照間距

指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。

二十二、住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。

二十三、住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。二

十四、建筑分類

按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料分：

磚混結(jié)構(gòu)建筑：用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建 造的建筑

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼（如鋼柱鋼梁建造的超高層建筑）

按施工方法分為：

裝配式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成。

現(xiàn)澆式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式為代表。裝配整體式建筑：混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預制。磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。二

十五、商品房“套內(nèi)建筑面積” 它指的是商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。按照建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

１、套（單元）內(nèi)的使用面積，指房間實際能使用的面積。

２、套內(nèi)墻體面積，指套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體面積，有共用墻及非共用墻兩種；各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

３、陽臺建筑面積，指套內(nèi)陽臺的建筑面積，按國家《建筑面積計算規(guī)則》，封閉式陽臺，按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。套內(nèi)建筑面積的計算公式為。

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積 二

十六、住宅使用面積

是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。

二十七、復式住宅

復式住宅是受躍層式住宅的設計構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2 米，上層直接作為臥室床面，人可坐起且無法直立。

二十八、房屋的組成

基礎、墻體、柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗六大部分 二

十九、室內(nèi)動線

各房間的房門之間的互相最短連線。三

十、膠凝材料

能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強度的材料 三

十一、膠凝材料 膠凝材料分氣硬性膠凝材料（石膏、石灰、水玻璃）和水硬性膠凝材料（硅酸鹽水泥和普通硅酸鹽水泥）

三

十二、石灰的生產(chǎn)

石灰以石灰石為原料，經(jīng)高溫煅燒，使碳酸鈣分解，制得生石灰。（主要的成分為碳酸鈣，碳酸鈣的含量越高質(zhì)量越高。）

三

十三、生石灰的熟化

生石灰加入70%左右的水得到石灰粉，生石灰加入過量的水得到石灰乳，沉淀后除去水得到石灰膏。