第一篇：工程項目建設政府部門審批流程資料

工程項目建設政府部門審批流程圖

工可報告評審規(guī)劃選址意見用地預審用地方案圖項目核準初步設計評審施工圖評審工程規(guī)劃許可施工(監(jiān)理)招標公告和招標組織形式備案施工(監(jiān)理)招標文件備案施工(監(jiān)理)招標投標情況報告?zhèn)浒甘┕ぴS可(市交通局)環(huán)評報告評審征地水土保持方案評審河道范圍內工程建設方案審批城市排水許可(水務局)占用和挖掘城市道路(城管局)占用和挖掘城市道路(交警局)占用城市綠地、樹木砍伐或遷移(城管局)征占用林地(農(nóng)林漁業(yè)局)施工許可(市建設局)拆遷許可用地規(guī)劃許可土地使用權出讓合同書制作宗地圖

工程項目建設政府部門

審批流程

一、項目規(guī)劃選址

審批單位：深圳市規(guī)劃局 審批時限：12個工作日 必備材料：

1.申請表（原件1份）

2.申請人身份證明材料（復印件1份）3.可行性研究報告（原件1份）補充材料：

1.涉及交通或水務類項目，應補充交通或水務部門的選址意見（復印件1份）； 2.對環(huán)境有影響的項目需提交環(huán)境影響評價報告（復印件1份）。追加材料：

根據(jù)場地選址要求提供地質災害評估報告（復印件1份）。特別提示：

1.對于現(xiàn)有法定圖則或控制性詳規(guī)未確定用地邊界坐標的工程（或規(guī)劃認為有必要的），在選址許可事項審批過程中需進行選址論證，此過程不計入審批時限；

2.提供復印件的材料，需核對原件。

報審材料格式文本下載方式：www.004km.cn 咨詢電話：82105845

二、用地預審

審批單位：深圳市國土房產(chǎn)局 審批時限：10個工作日 必備材料：

1.申請公文（原件1份）

2.選址意見書（復印件1份，核原件）3.營業(yè)執(zhí)照（復印件1份）

4.法定代表人證明書（原件1份）5.授權委托書（原件1份）6.經(jīng)辦人身份證（復印件1份）

7.發(fā)改部門立項（復印件1份，核原件）補充材料：

1.建設用地預審申請表（原件2份）

2.1：2000或1：10000的土地利用現(xiàn)狀圖（復印件1份）3.土地利用總體規(guī)劃圖（復印件1份）4.地質災害評估報告（復印件1份）特別提示：

對須經(jīng)上級發(fā)改部門立項的建設項目，用地預審須轉報與上級發(fā)改部門同級的國土資源部門。此類項目的申請材料必須包括上述補充材料。轉報預審不計時限。報審材料格式文本下載方式：www.004km.cn 咨詢電話：82105847,83788801

三、環(huán)評審批

四、用地方案圖

審批單位：深圳市規(guī)劃局

審批時限：20個工作日（市政府審批時間不計在內）申報材料：

1.申請書（說明申請內容、原因和要求等）和申請表（原件各1份）； 2.申請人身份證明材料：

①個人的，身份證復印件（核原件）1份；

②企業(yè)的，提供工商營業(yè)執(zhí)照復印件（加蓋工商部門復印專用章）及法定代表人或負責人證明原件各1份；

③事業(yè)單位或其他社團組織，提供政府批準成立的批準文件復印件（核原件）或核準登記證明原件、法定代表人或單位負責人證明原件各1份；

④國家機關的，提供法定代表人或單位負責人證明原件1份；

⑤單位或個人授權他人代理的，提供授權委托書原件及委托代理人個人身份證復印件（核原件）各1份；

⑥境外企業(yè)、組織及個人提交的身份證明按規(guī)定需經(jīng)過見證或認證（原件1份），香港和澳門的需經(jīng)司法部授權的律師見證（原件1份）； 3.《建設項目選址意見書》（復印件1份，核原件1份）；

4.發(fā)改部門計劃立項批準文件或對項目建議書、項目可行性研究報告批準文件（復印件1份，核原件）；

5.國土部門對項目建設用地預審報告書（含地質災害評估）（復印件1份，核原件）； 6.環(huán)保部門對項目環(huán)境影響報告書批準文件（復印件1份，核原件）；

7.規(guī)劃選址意見書中明確要求的其他部門審查意見或批件（復印件1份，核原件）。8.市、區(qū)財政投資且無需辦理出讓手續(xù)的市政設施用地（道路、軌道、公園、河道等）須提交申請用地范圍圖及電子文件（原件）。

9.申請征（收）地返還用地的，須提交與國土部門簽訂的《征（收）地補償協(xié)議書》（復印件1份，核原件1份）；

10.申請非農(nóng)建設用地的，須提交國土部門所發(fā)《非農(nóng)建設用地指標批復》或區(qū)轉地領導小組非農(nóng)建設用地批準文件（復印件1份，核原件1份）； 11.屬歷史遺留問題用地的，須提交國土部門對歷史遺留問題用地的確認批復（復印件1份，核原件1份）；

12.屬城中村改造用地的，須提供改造專項規(guī)劃批準文件和國土部門對改造用地土地審查批復（復印件1份，核原件1份）；

13.屬舊城（含工業(yè)區(qū)）改造項目用地的，須提供市政府批準改造用地的會議紀要，和改造專項規(guī)劃批準文件，并提供項目計劃立項批文及國土部門的批復意見（復印件1份，核原件1份）。特別提示：

1.取得《深圳市建設用地批準書》和《建設用地方案圖》后，方可申請辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。2.建設用地申請的：《深圳市建設用地批準書》（《建設用地方案圖》為附圖），自規(guī)劃主管部門核發(fā)《建設用地批準書》和《建設項目用地方案圖》之日起一年內，申請人未獲發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》，又未在期滿前依法申請延期的，《建設用地批準書》和《建設項目用地方案圖》自動失效。

三、項目核準

審批單位：深圳市發(fā)改局（報廣東省發(fā)改委）審批時限：

項目核準機關應在受理項目申請報告后20個工作日內，做出對項目申請報告是否核準的決定并向社會公布，或向上級項目核準機關提出審核意見。由于特殊原因確實難以在20個工作日內做出核準決定的，經(jīng)本機關負責人批準，可以延長10個工作日，并應及時書面通知項目申報單位，說明延期理由。申報材料：

1.項目申請報告。項目申報單位應向項目核準機關提交項目申請報告一式5份。項目申請報告應由具備相應工程咨詢資格的機構編制，其中由國務院投資主管部門核準的項目，其項目申請報告應由具備甲級工程咨詢資格的機構編制。項目申請報告應主要包括以下內容：項目申報單位情況、擬建項目情況、建設用地與相關規(guī)劃、資源利用和能源耗用分析、生態(tài)環(huán)境影響分析、經(jīng)濟和社會效果分析。

2.城市規(guī)劃行政主管部門出具的城市規(guī)劃意見 3.國土資源行政主管部門出具的項目用地預審意見

4.環(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見 5.根據(jù)有關法律法規(guī)應提交的其他文件 特別提示：

1.項目申報單位依據(jù)項目核準文件，依法辦理土地使用、資源利用、城市規(guī)劃、安全生產(chǎn)、設備進口和減免稅確認等手續(xù)；

2.項目核準文件有效期2年，自發(fā)布之日起計算。項目在核準文件有效期內未開工建設的，項目單位應在核準文件有效期屆滿30日前向原項目核準機關申請延期，原項目核準機關應在核準文件有效期屆滿前作出是否準予延期的決定。項目在核準文件有效期內未開工建設也未向原項目核準機關申請延期的，原項目核準文件自動失效。

四、用地規(guī)劃許可

審批單位：深圳市規(guī)劃局 審批時限：12個工作日 必備材料：

1.申請表（原件1份）

2.申請人身份證明材料（復印件1份）3.選址意見書（復印件1份）

4.規(guī)劃設計方案及總平面圖（原件1份）

5.用地方案圖（原件1份）補充材料：

1.環(huán)評批復文件（復印件1份）2.用地預審文件（復印件1份）3.發(fā)改局立項批復文件（復印件1份）追加材料：

涉及國家安全、消防、文物保護、民航等主管部門書面意見（復印件1份）特別提示：

1.須經(jīng)市政府常務會議批準的用地申請，自常務會議紀要收到之日起計時； 2.提供復印件的材料，需核對原件。

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五、征地（市國土房產(chǎn)局）審批單位：深圳市國土房產(chǎn)局 審批時限：不計時限 必備材料：

1．申請公文（原件1份）；

2．營業(yè)執(zhí)照或機關事業(yè)單位成立批文（復印件1份）； 3．法定代表人證明書（原件1份）； 4．授權委托書（原件1份）； 5．經(jīng)辦人身份證（復印件1份）；

6．建設用地規(guī)劃許可證（復印件1份，核原件）。報審材料格式文本下載方式：www.004km.cn 咨詢電話：82105847

六、拆遷許可（市國土房產(chǎn)局）審批單位：深圳市國土房產(chǎn)局 審批時限：20個工作日 必備材料：

1．申請公文（原件1份）；

2．營業(yè)執(zhí)照或機關事業(yè)單位成立批文（復印件1份）； 3．法定代表人證明書（原件1份）； 4．授權委托書（原件1份）； 5．經(jīng)辦人身份證（復印件1份）； 6．前期計劃立項（復印件1份）； 7．用地方案圖（復印件1份）；

8．拆遷計劃和拆遷方案（原件1份）；

9．金融機構出具的全部拆遷補償安置資金證明（原件1份）。補充材料：

1． 拆遷主管部門與拆遷人及金融機構簽定的拆遷補償安置資金監(jiān)管協(xié)議（復印件1份）；

2． 拆遷主管部門指定銀行出具的繳清拆遷補償安置資金證明（原件1份）。報審材料格式文本下載方式：www.004km.cn 咨詢電話：82105847

七、制作宗地圖（市國土房產(chǎn)局）審批單位：深圳市國土房產(chǎn)局 審批時限：10個工作日 必備材料：

1．申請公文（原件1份）；

2．營業(yè)執(zhí)照或機關事業(yè)單位成立批文（復印件1份）； 3．法定代表人證明書（原件1份）； 4．授權委托書（原件1份）； 5．經(jīng)辦人身份證（復印件1份）；

6．規(guī)劃局建設用地方案圖（原件1份）。報審材料格式文本下載方式：www.004km.cn 咨詢電話：82105847

八、土地使用權出讓合同書（市國土房產(chǎn)局）審批單位：深圳市國土房產(chǎn)局 審批時限：10個工作日 必備材料：

1．申請公文（原件1份）；

2．用地規(guī)劃許可證（復印件1份，核原件）； 3．前期計劃立項（復印件1份）；

4．營業(yè)執(zhí)照或機關事業(yè)單位成立批文（復印件1份）； 5．法定代表人證明書（原件1份）； 6．授權委托書（原件1份）； 7．經(jīng)辦人身份證（復印件1份）。補充材料：

1．宗地圖（原件6份）；

2．涉及征（收）地、拆遷的，提交已完成的征（收）地、拆遷的有關協(xié)議（復印件1份）；

3．市政府建設用地批準文件（附用地方案圖）（復印件1份）； 4．屬高新技術項目的，提交高新技術認定證書（復印件1份）； 5．銀行出具的地價款支付能力證明（原件1份）。報審材料格式文本下載方式：www.004km.cn 咨詢電話：82105847

九、工程規(guī)劃許可

審批單位：深圳市規(guī)劃局 審批時限：12個工作日 必備材料：

1.申請表（原件1份）

2.申請人身份證明材料（復印件1份）

3.土地使用權出讓合同及補充協(xié)議（復印件1份）

4.方案設計審查意見書(復印件1份)5.施工圖紙文件及電子數(shù)據(jù)(原件2份)6.施工圖設計文件的審查意見(原件1份)7.消防、人防、環(huán)保等相關主管部門的審查意見（復印件1份）補充材料： 1.擴初設計審查意見書(復印件1份)2.超高超限建筑需提供專家組審查意見(復印件1份)3.水土保持以及交通或水運類項目專業(yè)設計方案審查意見(復印件1份)追加材料：

地名辦批準的建筑物名稱(復印件1份)特別提示: 1.所申報項目應通過具有施工圖審查資質的單位對施工圖設計文件的審查意見； 2.提交復印件的材料,需核對原件。

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十、施工（監(jiān)理）招標公告（投標邀請書）和招標組織形式備案 審批單位：深圳市建設局 審批時限：5個工作日 必備材料：

1.《深圳市建設工程施工公開招標備案表A》，或《深圳市建設工程施工邀請招標備案表B》，或《深圳市建設工程監(jiān)理公開招標備案表C》，或《深圳市建設工程監(jiān)理邀請招標備案表D》（原件1份）；

2．計劃立項文件（監(jiān)理招標可提交前期計劃批文，施工招標須提交新開工或續(xù)建計劃批文）或財政部門關于建設資金安排的批文（復印件1份）；

3．若暫未取得規(guī)劃許可證明文件，施工招標可在已在已提交計劃立項文件、《土地使用權出讓合同書》和《房產(chǎn)證》、監(jiān)理招標可在已提交計劃立項文件（復印件各1份）的情況下提交《關于提前進行建設工程招標投標的承諾書》（原件1份），承諾在招標投標情況報告?zhèn)浒盖把a齊規(guī)劃許可證明文件；

4．符合自行辦理招標事宜法定條件的證明材料（招標人自行組織招標的提供，復印件各1份，但已經(jīng)我局備辦理過自行招標的除外）：

①項目法人資格（或者法人資格）證明文件；

②招標機構成員中不少于3人的工程建設類注冊執(zhí)業(yè)資格證書或中級以上工程專業(yè)技術職稱證書，其中不少于1人的造價工程師注冊執(zhí)業(yè)資格證書；

③近五年內已自行組織完成招標的同類工程項目證明材料，累計工程造價不少于5000萬元。

5．代理招標合同（招標人委托招標代理機構招標的提供，復印件1份）6．擬進行邀請招標的，提供以下符合邀請招標法定條件的證明材料之一：

①因全部由集體資金投資、集體資金投資控股、或集體資金累計超過50%且國有資金不占主導地位進行邀請招標的，提供招標人的工商登記證明（原件1份）；

②國有資金占控股或主導地位且工程總造價在2000萬元人民幣以上，但因本次發(fā)包工程造價在20萬元人民幣以下進行邀請招標的，提供經(jīng)注冊造價工程師簽章確認的本次發(fā)包工程造價的審核文件（原件1份）；

③因屬于經(jīng)市政府依法確認的涉及國家安全、國家秘密的建設工程和經(jīng)市長辦公會議批準的應急建設工程，不適宜公開招標而進行邀請招標的，提供相應的《市政府辦公會議紀要》或批準材料（復印件1份）。

7．經(jīng)辦人身份證明材料：申請人法定代表人證明書、法定代表人授權委托證明書（原件各1份）、被委托人身份證復印件1份。

（建設單位須辦理會員卡并進行網(wǎng)上報建）補充材料：

1.規(guī)劃許可證明文件，包括下列情形：

①監(jiān)理招標的提供《建設工程規(guī)劃許可》或《建設用地規(guī)劃許可證》（復印件1份）。②施工招標的根據(jù)擬發(fā)包的工程提供以下文件之一： A．基礎工程：《樁基礎報建證明書》或《建設工程規(guī)劃許可證》（復印件1份）； B．單獨發(fā)包的裝飾工程及改擴建工程： Ⅰ.屬于規(guī)劃部門建設工程規(guī)劃許可（變更）或已建房地產(chǎn)改變使用性質的許可事項范圍 的，提供規(guī)劃部門重新核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》或部分改建核準文件（復印件1份）；

Ⅱ.不屬于上述事項范圍內的，應提交書面承諾；施工圖審查機構出具的本次裝改工程沒有改變建筑物的使用功能和結構的認定意見（原件各1份）；

C．其他情況：《建設工程規(guī)劃許可證》（復印件1份）。特別提示：

規(guī)劃許可證明文件也是招標公告?zhèn)浒傅谋貍滟Y料（《深圳經(jīng)濟特區(qū)建設工程施工招標投標條例》和國務院《建設工程質量管理條例》有規(guī)定），因為系重大項目作變通處理，調整為補充資料。

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十一、施工（監(jiān)理）招標文件備案 審批單位：深圳市建設局 審批時限：5個工作日 必備材料：

1.招標文件（包括單列的無效標和廢標條款、補充條款、工程量清單、答疑紀要等招標文件的所有組成部分，原件2份）；

2．通過評標方式確定中標人的，還需提交電子招標文件1份；無須提交電子招標文件的，還需另提交書面原件1份。

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十二、施工（監(jiān)理）招標投標情況報告?zhèn)浒?審批單位：深圳市建設局 審批時限：5個工作日 必備材料：

1．招標投標情況書面報告（原件1份）

2．若沒有標底，應提交審定標底（復印件1份）報審材料格式文本下載方式：www.004km.cn 咨詢電話：83788939

十三、施工許可

審批單位：深圳市建設局 審批時限：5個工作日 必備材料：

1．申請表及經(jīng)辦人身份證明材料各1份； 2．用地批準或產(chǎn)權證明文件：新建房建工程提交《土地使用權出讓合同書》（復印件1份）；單獨發(fā)包的裝飾工程及改擴建工程應提交產(chǎn)權證明文件（復印件1份），屬租賃的還應提交經(jīng)市、區(qū)房屋租賃管理辦公室備案的房屋租賃合同及產(chǎn)權人同意本次裝改工程的證明文件；改裝工程涉及其他產(chǎn)權單位公用部分的，應提交其他產(chǎn)權單位所有人簽字的書面認可文件（原件各1份）。

3．施工范圍內不含拆遷工程的，還應提供書面承諾（原件3份）。4．視情況提交下列規(guī)劃許可證明文件：（1）基礎工程：《樁基礎報建證明書》（復印件1份）；（2）單獨發(fā)包的裝改工程：

A．屬于規(guī)劃部門建設工程規(guī)劃許可（變更）或已建房地產(chǎn)改變使用性質許可事項范圍內的，提供規(guī)劃部門重新核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》或部分改建核準文件（復印件1份）；

B．不屬于上述事項范圍內的，應提交書面承諾；施工圖審查機構出具的本次裝改工程沒有改變建筑物的使用功能和結構的認定意見（原件1份）；消防部門的審圖意見（復印件1份）。

（3）其他情況：建設工程規(guī)劃許可證（復印件1份）。

5．施工合同和監(jiān)理合同、總監(jiān)理工程師任命書（原件4份，復印件2份）；合同當事人法定代表人證明書，法定代表人授權簽定合同的，還應提交授權委托書（原件各1份）；

6．直接發(fā)包理由證明材料：發(fā)包人申請日前十日內的工商登記證明材料（原件1份）；社會投資工程提交預算書，政府投資工程提交審計文件（復印件2份）；初次提交監(jiān)理合同的應提交經(jīng)注冊造價工程師簽章確認的監(jiān)理酬金審核文件（復印件2份）；

7．保證工程質量和施工安全的基本技術資料：

（1）經(jīng)審查合格的全套施工圖紙（加蓋審圖機構審圖專用章書面文件原件1套，電子文件2套；單獨發(fā)包的裝改工程，如無需重新辦理規(guī)劃核準的，只需加蓋審圖機構審圖專用章）

（2）施工圖設計文件審查合格報告，該報告視情況包括：燃氣專業(yè)工程施工圖審查合格意見；深基坑（高邊坡）支護設計文件審查合格意見；民用建筑節(jié)能設計審查合格意見；報告應說明工程中是否采用不符合工程建設強制性標準新技術、新工藝、新材料，如采用，應提交建設部的核準文件（原件1份，復印件2份）；

（3）外地施工、監(jiān)理企業(yè)應已在市建設局進行企業(yè)信息確認；

（4）施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證及項目經(jīng)理資格證書、安全生產(chǎn)考核合格證；監(jiān)理單位資格證書、項目總監(jiān)資格證書（復印件各3份）；

8．申請部分材料補充或追加提交的承諾書。報審材料格式文本下載方式：www.004km.cn 咨詢電話：83788939

十二、河道范圍內工程建設方案審批 審批單位：深圳市水務局 審批時限：6個工作日 申請材料：

1．申請報告（原件1份）及設計圖（原件3份）；

2．《河道管理范圍內建設項目專題報告》（原件3份）及編制單位的資質證明（復印件1份，驗原件）；

3．工程咨詢機構評估意見或專家評審意見（原件1份）； 4．申請人（或單位）的身份證明（復印件1份，驗原件）。追加材料：

項目主管單位意見（原件1份）。

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十二、占用和挖掘城市道路 審批單位：深圳市城管局 審批時限：4個工作日 必備材料：

1．《深圳市城市管理局臨時占用（挖掘）城市道路申請表》原件一式2份；

2．市或區(qū)規(guī)劃部門批準簽發(fā)的文件和設計圖紙各1份，驗原件后留復印件1份； 3．挖掘道路施工組織設計原件1份；

4．新建、擴建、改建的城市道路交付使用后5年內、大修的城市道路竣工后3年內進行挖掘的，提供市人民政府批準文件，驗原件后留復印件1份；

5．申請改建人行道的，提交改建設計方案原件1份； 6．在城市道路上進行地質鉆探的，提供由業(yè)主簽發(fā)的委托進行地質鉆探的合同（協(xié)議），驗原件后留復印件1份。

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十三、占用城市綠地、樹木砍伐或遷移 審批單位：深圳市城管局 審批時限：4個工作日 必備材料：

1．《深圳市占用城市綠地、砍伐（遷移）城市樹木審批表》原件一式2份； 2．申請報告原件1份；

3．紅線圖復印件2份，查驗原件； 4．位置圖（現(xiàn)場照片）原件2份；

5．市規(guī)劃部門有關批文，開設車行路口的還須有市交警局的批文，復印件2份，查驗原件；

6．在期限內恢復綠化或者支付補償費的書面承諾原件一份。報審材料格式文本下載方式：www.004km.cn 咨詢電話：83915815

十四、征占用林地

審批單位：深圳市農(nóng)林漁業(yè)局 審批時限：5個工作日 必備材料：

1．項目批準文件（復印件1份，驗原件）；

2．有資質的單位編制的使用林地可行性研究報告（如使用林地在50畝以下的，無須提供使用林地可行性研究報告）（原件1份）；

3．占用或被征用林地的權屬證明材料（原件1份）；

4．與被占用或者被征用林地的單位簽定的林地、林木補償費協(xié)議（復印件1份，驗原件）；

5．繳納森林植被恢復費的有效憑證（如屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，則不需要提供繳納森林植被恢復費的有效憑證）（復印件1份，驗原件）；

6．被使用林地的平面圖（復印件1份，驗原件）； 7．法人證明材料（復印件1份，驗原件）； 8．使用林地申請表（原件5份）。

（注：如需征占用國家、省級自然保護區(qū)土地，則需提供屬于國家、省級自然保護區(qū)的證明材料）

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十五、占用和挖掘城市道路 審批單位：深圳市交警局 審批時限：5個工作日 必備材料：

1．身份證明材料：

①個人的，身份證復印件（核原件）1份；

②企業(yè)的，提供工商營業(yè)執(zhí)照復印件（加蓋工商部門復印專用章）及法定代表人或負責人證明原件各1份；

③事業(yè)單位或其他社團組織，提供政府批準成立的批準文件復印件（核原件）或核準登記證明原件、法定代表人或單位負責人證明原件各1份；

④國家機關的，提供法定代表人或單位負責人證明原件1份；

⑤單位或個人授權他人代理的，提供授權委托書原件及委托代理人個人身份證復印件（核原件）各1份；

⑥個人授權他人代理的，提供公證的授權委托代理人個人身份證明（復印件1份，核原件）；

⑦境外企業(yè)、組織及個人提交的身份證明按規(guī)定需經(jīng)過見證或認證（原件1份），香港和澳門的需經(jīng)司法部授權的律師見證（原件1份）。

2．建設主管部門和道路主管部門審批的同意意見（復印件1份，核原件）。

3．屬新建、改建道路交通工程的，需提供我局對交通工程的圖紙審查意見（復印件1份）。

4．道路交通疏解方案和交通疏解圖（原件2份）： ①方案內容包括：工程的項目名稱；負責施工現(xiàn)場交通疏解的責任單位和責任人及其聯(lián)系方式；占用、挖掘道路的路段、面積、跨越、穿越道路的地點、工程期限；占用、挖掘道路的路段、面積、跨越、穿越道路施工時所采取的物理安全措施和維護交通秩序與安全的措施。

②交通疏解圖的繪制要求：

A．必須根據(jù)實際地形特征繪制； B．需明確標注施工前、施工期間、施工結束后恢復的道路線性及附屬交通設施（標志、標線、護欄、交通信號、監(jiān)控設施等）。

5．工程延期申請，須有道路主管部門同意的證明及不可抗力造成誤工的充分理由和施工延期申請報告（原件1份）。

報審材料格式文本下載方式：www.004km.cn 咨詢電話：84469242

十四、施工許可

審批單位：深圳市交通局（報廣東省交通廳）審批時限：5個工作日 必備材料：

1．《公路建設項目施工許可申請書》（一式三份）； 2．施工圖設計文件批復（一式三份）；

3．交通主管部門對建設資金落實情況的審計意見（一式三份）；

4．國土資源部門關于征地的批復或者控制性用地的批復（一式三份）；

5．建設項目各合同段的施工單位和監(jiān)理單位名單、合同價情況（一式三份）； 6．應當報備的資格預審報告、招標文件和評標報告（一式三份）； 7．已辦理的質量監(jiān)督手續(xù)材料（一式三份）； 8．保證工程質量和安全措施的材料（一式三份）。報審材料格式文本下載方式：www.004km.cn 咨詢電話：82107159

第二篇：建設工程項目審批手續(xù)及流程

建設工程項目審批手續(xù)及流程

閱讀引語

房地產(chǎn)項目前期手續(xù)十分繁雜，涉及規(guī)劃局、建委、發(fā)改委、國土局、人防辦、消防局、園林局、交通委、環(huán)保局等眾多部門；不同性質的項目審批方式的有所差異，審批標準及結果會有很大不同......第一部分：房地產(chǎn)項目前期主要流程

第1步：編制可行性研究報告，取得發(fā)改委“立項批復”。第2步：取得國土局“用地預審意見”。第3步：取得環(huán)保局“環(huán)境評估審查意見”。第4部：取得規(guī)劃局給發(fā)改委的“規(guī)劃意見函復”。第5步：取得規(guī)劃局給建委的“規(guī)劃意見函復”。第6步：取得建委的“選址意見通知書”。第7步：取得發(fā)改委的“招投標方式通知書”。

第8步：委托招投標代理公司完成設計招投標，發(fā)出中標通知書，取得規(guī)劃局的“設計招投標備案回執(zhí)”。

第9步：取得規(guī)劃局的“規(guī)劃意見通知書（選址）”。

第10步：完成方案設計，取得規(guī)劃局的“設計方案審查意見”。

第11步：完成初步設計及概預算編制，取得發(fā)改委的“初步設計及概預算審查意見”。第12步：取得規(guī)劃局的“釘樁通知單”，委托測繪院釘樁，取得“釘樁成果通知書”。第13步：取得規(guī)劃局的“用地規(guī)劃許可證”。第14步：取得建委的“征地計劃通知書”。第15步：取得國土局的“建設用地批準書”。

第16步：完成人防報批圖紙設計，取得人防辦的“人防設計審查意見”。第17步：完成消防報批圖紙設計，取得消防局的“消防設計審查意見”。第18步：完成園林報批圖紙設計，取得園林局的“園林設計審查意見”。第19步：委托編制交通影響評估報告，取得交通委的“交通審查意見”。第20步：委托勘察院進行評估報告，取得交通委的“交通審查意見”。第21步：取得建委的“施工計劃通知書”。

第22步：設計院完成規(guī)證報批圖紙設計，取得規(guī)劃局的“工程規(guī)劃許可證”。第23步：與原土地方完成安置補償工作，簽訂“安置補償協(xié)議”。

第24步：完成水、電、氣、暖、信、路等市政供源設計方案，取得市政院的“市政供源方案”。第25步：取得園林局的“樹木伐移許可證”。

第26步：取得建委的“拆遷許可證”及“渣土消納許可證”。第27步：取得國土局的“國有土地劃撥決定書”。第28步：取得國土局的“國有土地使用證”。

第29步：設計院完成全套施工圖設計，取得審查機構的“施工圖審查合格書”。第30步：完成監(jiān)理招投標手續(xù)，取得建委“中標監(jiān)理公司及監(jiān)理合同備案回執(zhí)”。第31步：完成施工招投標手續(xù)，取得建委“中標施工單位及施工合同備案回執(zhí)”。第32步：委托拆遷公司完成現(xiàn)場三通一平。

第33步：建委踏勘現(xiàn)場，取得“現(xiàn)場勘察合格通知書”。第34步：完成質量監(jiān)督登記手續(xù)，取得“質監(jiān)備案回執(zhí)”。第35步：完成安全監(jiān)督登記手續(xù)，取得“安監(jiān)備案回執(zhí)”。第36步：完成節(jié)能監(jiān)督登記手續(xù)，取得“節(jié)能備案回執(zhí)”。第37步：資金到位，取得銀行出具的“資金證明”。第38步：取得人防辦的“人防施工圖備案回執(zhí)”。第39步：取得建委的“施工許可證”。

至此完成本項目所有政府部門審批手續(xù)，進入現(xiàn)場施工階段。

規(guī)劃部門的審批流程是：控規(guī)調整→規(guī)劃意見函復→規(guī)劃意見書→審查設計方案→用地規(guī)劃許可證→工程規(guī)劃許可證。

第二部分：房地產(chǎn)項目前期審批詳細流程

一、建筑策劃

本部分不贅述。

二、工程規(guī)劃許可證

工程規(guī)劃許可證是規(guī)劃審批的最后一道手續(xù)，拿到后即可到國土局辦理土地證，到建委辦理開工證，此證意義重大，為通常所說所的五證之首（五證為：工程規(guī)劃許可證，土地證，開工證，銷售證，房產(chǎn)證），前期審批不出差錯，至此已無太大懸念，如果辦不下來，多半是之前某道手續(xù)有問題，出了后遺癥，或是政策突變，暫停審批。

準備材料如下：

1、申報人委托書；

2、申報表；

3、立項批復；

4、施工計劃；

5、規(guī)劃意見書；

6、方案審查意見；

7、用地預審意見；

8、環(huán)保意見；

9、用地規(guī)劃許可證；

10、勘察設計中標通知書或等級表；

11、報規(guī)證所需全套施工圖；

12、檔案登記表；

13、人防審查意見；

14、消防審查意見；

15、交通審查意見；

16、其它。

三、用地規(guī)劃許可證

當用地是新征集體土地或占用別人的土地時，須辦理此證，自有用地建設項目不用辦。

提交材料：

1、規(guī)劃意見書；

2、立項批復；

3、方案審查意見；

4、用地預審意見；

5、環(huán)保審查意見；

6、釘樁成果通知單；

7、選址意見通知書；

8、與原土地方簽訂的安置補償協(xié)議。

四、方案審查、整套設計方案、日照測算

審查設計方案以前為規(guī)劃審批一項內容，后精簡審批環(huán)節(jié)時取消，取消后引起諸多問題，后又恢復，目前不屬行政許可事項，建設單位“自愿”請規(guī)劃局提供技術指導。

審查內容和標準主要是看方案是否在遵照規(guī)劃意見書的要求進行設計，同時是否又符合各項建筑設計規(guī)范，間距、遮擋、退線、日照、出入口、面積、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。

提交材料有：

1、整套設計方案（包含：總平面圖，各層平立剖面圖，設計說明，效果圖等）；

2、規(guī)劃意見書；

3、立項批復；

4、用地預審意見；

5、日照測算；

6、其它。

五、規(guī)劃意見書、“規(guī)劃意見書（條件）”、“規(guī)劃意見書（選址）”

規(guī)劃意見書是以前“規(guī)劃要點”和“規(guī)劃條件”兩步審批的二合一，分“規(guī)劃意見書（條件）”和“規(guī)劃意見書（選址）”二種，其中內容是對擬建建筑性質、位置、體量高度、面積大小等所有指標的約定和認可，自有用地項目下發(fā)“規(guī)劃意見書（條件）”，新征用地項目下發(fā)“規(guī)劃意見書（選址）”。

申報“規(guī)劃意見書（條件）”提供材料如下：

1、建設申請；

2、申報表

3、經(jīng)辦人委托書； 4、1：500或1：2000地形圖；

5、土地證和房產(chǎn)證；

6、規(guī)劃總平面圖；

7、上級意見（視情況）；

8、用地預審意見；

9、環(huán)保意見；

10、立項批復；

規(guī)劃意見書為一個項目能否建設的決定性文件，有了它以后所有環(huán)節(jié)的審批理論上不會再有大的問題，審批標準有二個：一是看建設要求是否與控規(guī)一致，二是看所建項目是否為政策允許。第一條簡單，第二條有點復雜，哪些項目讓建，哪些項目不讓建，不同單位不同的建設內容審批尺度標準不太一樣，有總的原則，又需要一事一議。

六、土地變性、用地性質

城區(qū)每一寸土地的用地性質均已確定，而且每一塊地的高度、容積率、綠化率、密度、規(guī)劃路網(wǎng)位置等各項主要指標也已確定，遠郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍也基本如此，如果建設單位的擬建物性質與控規(guī)中的土地性質不符，則建設申請100%不會得到批準，兩種解決辦法，或改變建設內容，或申請改變土地性質。

“土地性質”有幾層含義：一是指是國有土地還是集體土地，二是指該幅土地允許做什么用、建什么項目，此處土地變性指的是第二條。

土地性質大項分為以下幾類：住宅用地（R表示）；商業(yè)、金融、辦公、科教文衛(wèi)用地（C表示）；工業(yè)用地（M表示）；倉儲用地（W表示）；公路、鐵路、港口用地（T表示）；城區(qū)道路、廣場用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村鎮(zhèn)集體用地（E表示）。土地變形指以上各種性質的相互轉換調整，什么樣的調整能得到規(guī)劃局或政府的同意，并無明確的法律法規(guī)和條紋規(guī)定。

大致原則為：

1、順向調整較易，逆向調整較難（順向一般伴隨著土地方利益受損、城市和社會利益受益的情況；反之為逆向）；

2、市政、公益、重點項目調整較易，經(jīng)營性項目較難；

3、國家部委、央企、部隊武警項目調整較易，地方單位、私企較難；

4、與城市發(fā)展方向和政府工作思路吻合的較易，反之較難；

5、運作程序正確，方式方法得當調整較易，反之較難。

6、沒有后遺癥，不會引發(fā)居民矛盾和麻煩的較易，反之別想。

七、控規(guī)調整、規(guī)劃意見復函、控規(guī)修改完善通知書（圖）

目前規(guī)劃局對項目進行規(guī)劃審批的依據(jù)是控規(guī)，若建設要求與控規(guī)不符，則規(guī)劃審批無法進行，解決辦法之一是建設單位按控規(guī)要求進行建設，辦法之二是向政府申請對現(xiàn)行的地塊控規(guī)進行調整。

政府為維護城市規(guī)劃的嚴肅性和穩(wěn)定性，不同意調的時候要多于同意調的時候，且尺度把握無量化標準，但總的原則是：

1、省級單位、部隊酌情考慮，其它從嚴；

2、不會引發(fā)周邊矛盾和社會影響的酌情考慮，其它從嚴；

3、要求明顯合理，或原控規(guī)明顯缺陷的酌情考慮，其它從嚴；

4、重點項目、政治項目、領導批示項目酌情考慮，其它從嚴；

單體項目調整一般由現(xiàn)土地方提出申請，區(qū)域性規(guī)劃的調整一般由地方政府出面。

控規(guī)調整無法定辦理時間，耗時費力，程序復雜，涉及部門人員眾多，最后需報市政府批準，申請單位要提前有心理準備。

八、房地產(chǎn)開發(fā)商怎樣拿地？拿地的程序？要辦些什么手續(xù)，準備什么材料？ 第一、房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二、行政審批

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：

1、選址定點

此階段一般辦理以下事項：

1)計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2)國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3)建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4)環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5)文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。6)規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

2、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件

1)人防辦進行人防工程建設布局審查。2)國土資源局辦理土地預審。3)公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。

4)規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。5)規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。

3、初步設計及施工圖審查

1)規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。2)公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3)公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4)人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5)國土資源局進行用地預審。

6)市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。7)建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8)建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。

9)建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

4、規(guī)劃報建圖審查

1)公安消防支隊進行消防設計審查。2)人防辦進行人防設施審查。

3)建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查。4)規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。

5、施工報建

1)建設單位辦理施工報建登記。

2)建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3)建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

6、商品房預售許可階段

由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

7、建設工程竣工綜合驗收備案

1、建筑工程質量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三、房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產(chǎn)權證）登記。

2、開發(fā)商應提交材料：

1)申請書； 2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

3)用地證明文件或土地使用權證； 4)建設用地規(guī)劃許可證； 5)建設工程規(guī)劃許可證； 6)施工許可證； 7)房屋竣工驗收資料； 8)房屋測繪成果；

9)根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

九、關于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設手續(xù)報批程序中應注意的若干問題

無論你在各自的領域內是多么的優(yōu)秀。你可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡經(jīng)濟的領頭人，引領了化工行業(yè)的風暴，只要你試圖進入地產(chǎn)行業(yè)，你就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則；挑戰(zhàn)它的孿生“潛規(guī)則”的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業(yè)里面，要懂“規(guī)矩”。

1、土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段

土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是, 這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同行，看到這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭。（目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。）

土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規(guī)劃許可證由項目所在地區(qū)規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置等要求；這些指標都要在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的強制性小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領取土地使用權證。這是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。（擅自變更土地性質在我國是嚴重的違法行為。）

但在現(xiàn)實中，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式曾一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我國正式搞土地出讓制度是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因為我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，在國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系是全世界獨有的。專家及學者們同樣也想不出更好的土地交易模式?！俺鞘幸?guī)劃”這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時——不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

《中華人民共和國新城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條：“——在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。”

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

2、項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，（因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都進行這樣的項目運作。）

再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物；立項主要考察的是項目的投資額及可行性。在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從政策上的角度來管理的。因現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上各地政策也不盡相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。立項與其他程序的（先后）關系并沒有一個國家級的作業(yè)流程。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。在地方利益的驅動下；建設項目都在紛紛的上馬中，你自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給你推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。只要你把編制費用稍微給多點基本上就算OK了。

房地產(chǎn)開發(fā)資質需要技術含量，關鍵是專業(yè)技術人員組織和搭建?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術人員資料都聯(lián)網(wǎng)了，想糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到。

3、總平面圖審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等，很嚴格，也很專業(yè)。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以進行控制規(guī)劃上的“偷奸取巧”。

再舉個例子：容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，什么是凈用地面積？從哪里起算？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這也是可以鉆營的地方。

其他的地方：譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求的，只要這種草地能承載得起消防車并在（設計）說明中加以強調，一般情況下還是可行的。

審核總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術含量的過程，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。幾乎沒有見過能順順當當一次就能通過總平面審查的。（我也沒見過零缺陷的總平面設計）只要有心，無論什么設計院的總平面，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等；房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你，在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審一年。

有一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：“你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來”！

4、管線綜合審查

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內容之一，因為要求實在是非常的專業(yè)。事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率是一樣的，舉不勝舉。

管線綜合包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內部監(jiān)控線路，等等。上面這三樣大內容依規(guī)范，統(tǒng)統(tǒng)得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。這些線路必須要合理的安排好，不能到處亂走。

作為專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：

你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要發(fā)現(xiàn)有這個，基本上這個小區(qū)你就不用考慮是否買了。

功能井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你也可以考慮放棄了。

為什么我要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？ 首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，實在是見得太多了；不是這里的線路壞就是那里壞，整天修。這都是管線綜合沒搞好的標志。這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么對于我們來說，當初設計的時候好好的考慮，綜合考量研究，不就行了嗎？事實上不行。為什么？因為所有的線，都得從外面引進來，跟外面均有個接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情很常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電——

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在的規(guī)范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計。

還有人防、消防、別看部門小，權利大的很，不給你證,什么你也別想干,人防有異地建設費；當然沒有哪個開發(fā)商會傻到按照規(guī)定去交費用，多少都有減免,具體減多少就看你公關能力了.消防就更不用說了,方案報批和竣工驗收都是關口，關系再好也要來回驗收兩三回，基本上沒有誰能一次性通過的,不表示一下你都不好意思和他們說驗收的事情。

供電、供水、燃氣；雖然權力不大，可能耐不?。凰械臄n斷部門均是如此。這些部門說不給通電、不給你通水你一點辦法也沒有——你自己去發(fā)揮想象力吧.5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。

單體設計是什么呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是：落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。這個過程沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了。

不過這個建設工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復的強調。應引起你的注意。

6、消防和人防專項審查

小區(qū)的消防和人防設計要求是必須達標的。但我看來沒有哪個小區(qū)的消防和人防設備能夠達標。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單；你個人去品其中滋味。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西，人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的業(yè)主也許沒有注意到；所有的人防用途的東西，產(chǎn)權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權，無論如何，都不可能歸屬于全體業(yè)主。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。

7、施工圖審查

在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節(jié)能審查：是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。當然也存在著南北方差異的問題：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的90--70政策說兩句。建設部在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。

但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個90--70，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后；因此這個審查實在是見仁見智；施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少的。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕＿\輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥；余泥在運輸過程中，很容易污染路面；也要做好被巨額罰款的準備。

噪音排放許可：是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。用錘擊樁肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如北京、廣州、深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。但是絕大多數(shù)的城市，那處于幾乎沒有管理的地步。

9、質量監(jiān)督、安全監(jiān)督

質量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工有時卻分不清楚。在我看來，質量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？說不清楚?？傊畠蓚€機構都得好好的哄著。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦?..等等;罰你個萬八的只是一張單子的事.在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1（注：打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。）

10、施工招投標、監(jiān)理報建

首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如北京和廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局買一張股東結構書就行了。在必須要做施工、監(jiān)理招投標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。

11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可，但在實際操作中；從來沒有那一家房開企業(yè)能辦齊上面所有手續(xù)后，再申領施工許可證的。要這樣的話，沒一年的時間辦不出不來。

在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們也沒好到哪里去；為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過十多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們也就沒得玩了。

12、進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)

在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。

基本上，現(xiàn)在的調控政策分成以下三個方面：

1、減少土地供給，緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見影。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年緊，采取的措施一年比一年嚴格。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少已是不爭的事實了?，F(xiàn)在是哪個地產(chǎn)公司手上有地就能夠存活下去；在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展中城市逐步擴張，期待著富裕群體人數(shù)總量不斷增長。

2、政策走向制約著市場需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它并沒有解決任何問題，不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種“引鴆止渴”政策鼓掌叫好？望有一種很神奇的解釋，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，房價就會自動降價了？

說這種話的人第一是不懂；第二是白癡；可能嗎？土地是不可再生的資源，而每個人都需要住房且不論大?。粐说男膽B(tài)是：“別人有不如自己有。”我個人認為：這種鏈式反應真的如果應驗或加??；我保證：“銀行肯定會比開發(fā)商死的更快、更難看”

3、政策性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個90--70的政策我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤有什么差別？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經(jīng)歷的若干個項目在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。相反很成功。

前面說手續(xù)及要略重點；也不能不提程序，因為它與前者是相符相程的“利益攸關者”

13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。注意：在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。請他們提前來做放線。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。

14、預售許可證

終于說到這個了。預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成三分之二，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成三分之二的結構，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對開發(fā)商們的“捂盤”行為，會有更直接和深刻的認識了。

現(xiàn)在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。在辦理預售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；開發(fā)商沒膽量也沒這種能力去故意做假。因為他們知道芝麻和西瓜的大小。

現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上?？傊疅o論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。

15、關于預售中的土地解押

關于土地解押的問題，我不是很敢下筆。（這個話題非常敏感）這其中有無數(shù)的玄機。我個人對這一部分也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。

先從土地抵押說起。現(xiàn)在關于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了；還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了?，F(xiàn)在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證——我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。

我只說其中的兩個辦法：

現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉；佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。

很多都專項審查，其實應該大體還是要歸到幾個主要證件的發(fā)放，國土使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證，這幾個證件發(fā)放的必要條件就需要你說的一堆專項審查，很多分項管的太深了；需要自己去“悟”。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓

其實，在說了這許多之后，你應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調工作，結識并養(yǎng)活了那么多各部門、衙門的“人民公仆”，如果還不能完成各項驗收，順利交樓的工作，我看你可就真是不可救藥了。

規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，我就講個電的事情。在報裝的時候，設計好了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：“原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改1234等等”。質量驗收現(xiàn)在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監(jiān)站備案。這就完成了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負責簽字蓋章。

質量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案?？⒐を炇諅浒竿瓿桑欠ǘǖ恼浇粯菞l件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。物業(yè)管理這部分，我就不多說了。各項手續(xù)基本上到這里就結束了。接下來就是產(chǎn)權證辦理的事情了。先做大確權，給整個樓盤做個確權發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。

本人最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。我往往都報以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？愚昧之致又可笑之極。

所以我說流程都是給不懂行的人看的，真正去做的時候沒人會看,也沒人會按照那個流程去做。因為按照所謂流程去搞，搞十年未必能弄到你想要的結果。

第三篇：煙臺市規(guī)劃局建設工程項目審批流程

煙臺市規(guī)劃局建設工程項目審批流程 煙臺市規(guī)劃局建設項目選址意見書批準 項目名稱

《建設項目選址意見書》批準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）工業(yè)項目需要工藝流程圖，可行性研究報告和消防、環(huán)保等有關部門的意見。（2）該位置1：1000航測地形圖一份。

（3）該位置所在地塊的控制性詳細規(guī)劃或修建性詳細規(guī)劃。（4）規(guī)劃要求相關部門的意見。審批流程

（1）建設項目申請。應寫明申請建設理由、建設項目性質及規(guī)模、擬建位置、用地面積及計劃投資額等。

（2）填寫的《山東省建設項目選址意見書申請表》。審批時限

資料備齊后二十個工作日內發(fā)放《建設項目選址意見書》 收費說明 本事項不收費

煙臺市規(guī)劃局建設項目用地規(guī)劃許可證核準 項目名稱

〈〈建設項目用地規(guī)劃許可證〉〉核準 審批依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）〈〈建設項目選址意見書〉〉復印件一份（2）經(jīng)過批準的詳細規(guī)劃

（3）該位置1：1000航測地形圖六份（4）土地出讓轉讓合同

（5）建設項目當年投資計劃批文（原件一份）（6）土地證

（7）規(guī)劃要求相關部門的意見 審批流程

（1）建設項目申請。應寫明申請建設用地的理由、性質、規(guī)模、位置等。（2）填寫的〈〈煙臺市建設用地申請審批綜合表〉〉。審批時限

資料備齊后二十個工作日內發(fā)放〈〈建設項目用地規(guī)劃許可證〉〉 收費說明

根據(jù)山東省物價局魯價費發(fā)[2003]34號文“關于同意繼續(xù)收取城市規(guī)劃技術服務費的函”。用地面積1.8元/平方米。收費許可證號碼：37060093001-1

煙臺市規(guī)劃局臨時建設工程規(guī)劃許可證核準 項目名稱

《臨時建設工程規(guī)劃許可證》核準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料（1）建設工程審批綜合表

（2）建設項目設計方案圖五套，裝訂成冊。設計說明應包括以下內容： 1）方案構思； 2）外墻材料；

3）停車數(shù)量及測算依據(jù)； 4）需拆遷建筑面積； 5）新建建筑面積； 6）綠地率； 7）容積率； 8）建筑密度；

9）建筑日照分析及測算成果； 10）詳盡的經(jīng)濟技術指標。圖紙應包括以下內容： 1）透視表現(xiàn)圖（彩色）； 2）現(xiàn)狀平面圖；

3）總平面圖（彩色）：需落在現(xiàn)狀地形圖上，建筑物層數(shù)、退讓道路紅線及現(xiàn)狀建筑物的距離、綠線、藍線、紫線寬度及退讓距離、建筑的總長度、寬度、停車場?。ㄎ唬⒅苓叺缆芳t線寬度、建筑室內外設計標高； 4）交通分析及停車分布圖；

5）各層平面圖，標明平面功能布局、各種尺寸；

6）各立面圖（重要力面為彩色）；外墻裝飾材料、色彩、尺寸、建筑物高度； 7）剖面圖（應剖重要的樓梯間）、各層的層高及詳盡標高； 8）環(huán)境設計圖。

（3）報建項目建筑設計施工圖五套，裝訂成冊。包括在相應地形圖上的總平面圖、各層平面圖、四個立面圖，兩個以上剖面圖、結構基礎平面圖等。（4）該位置1：1000航測圖四份。

（5）消防、環(huán)保、人防、電業(yè)等相關主管部門意見。審批流程

（1）建設項目申請。應寫明申請建設工程的理由、性質、規(guī)模、位置等。（2）填寫的〈〈臨時建設工程申請審批綜合表〉〉。審批時限

資料備齊后二十個工作日內發(fā)放〈〈臨時建設工程規(guī)劃許可證〉〉 收費說明 本事項不收費

煙臺市規(guī)劃局建設項目規(guī)劃許可證核準 項目名稱

《建設項目規(guī)劃許可證》核準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）土地主管部門核發(fā)的土地批準證書及相應征地拆遷圖。（原件并備復印件一份）（2）《建設用地規(guī)劃許可證》復印件一份

（3）建設項目設計方案圖五套，裝訂成冊。設計說明應包括以下內容： 1）方案構思； 2）外墻材料；

3）停車數(shù)量及測算依據(jù)； 4）需拆遷建筑面積； 5）新建建筑面積； 6）綠地率； 7）容積率； 8）建筑密度；

9）建筑日照分析及測算成果； 10）詳盡的經(jīng)濟技術指標。圖紙應包括以下內容： 9）透視表現(xiàn)圖（彩色）； 10）現(xiàn)狀平面圖；

11）總平面圖（彩色）：需落在現(xiàn)狀地形圖上，建筑物層數(shù)、退讓道路紅線及現(xiàn)狀建筑物的距離、綠線、藍線、紫線寬度及退讓距離、建筑的總長度、寬度、停車場?。ㄎ唬?、周邊道路紅線寬度、建筑室內外設計標高； 12）交通分析及停車分布圖；

13）各層平面圖，標明平面功能布局、各種尺寸；

14）各立面圖（重要力面為彩色）；外墻裝飾材料、色彩、尺寸、建筑物高度； 15）剖面圖（應剖重要的樓梯間）、各層的層高及詳盡標高； 16）環(huán)境設計圖。

（3）報建項目建筑設計施工圖五套，裝訂成冊。包括在相應地形圖上的總平面圖、各層平面圖、四個立面圖，兩個以上剖面圖、結構基礎平面圖等。（4）該位置1：1000航測圖四份。

（5）消防、環(huán)保、人防、電業(yè)等相關主管部門意見。審批流程

（1）建設項目申請。應寫明申請建設工程的理由、性質、規(guī)模、位置等。（2）填寫《煙臺市建設工程申請審批綜合表》。審批時限

資料備齊后二十個工作日內發(fā)放《建設項目工程規(guī)劃許可證》 收費說明

根據(jù)山東省物價局魯價費發(fā)[2003]34號文“關于同意繼續(xù)收取城市規(guī)劃技術服務費的函”。建筑面積：住宅：2.0元/平方米，廠房2.3元/平方米，其他2,9元/平方米。收費許可證號碼：37060093001-1

煙臺市規(guī)劃局道路、管線工程規(guī)劃許可證核準 項目名稱

《道路、管線工程規(guī)劃許可證》核準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）《建設項目選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》復印件各一份（3）道路、管線工程的方案和施工圖

（4）消防、人防、環(huán)保、電業(yè)等相關主管部門的意見（5）該位置1：1000航測圖四份 審批流程

（1）建設項目申請。應寫明申請建設工程的理由、性質、規(guī)模、位置等；（2）填寫的《道路、管線工程申請審批綜合表》 審批時限

資料備齊后二十個工作日內發(fā)放《道路、管線工程規(guī)劃許可證》 收費說明

根據(jù)山東省物價局魯價費發(fā)[2003]34號文“關于同意繼續(xù)收取城市規(guī)劃技術服務費的函”。按鐵路、道路和市政工程管線長度1.3元/米。收費許可證號碼：37060093001-1

煙臺市規(guī)劃局建設工程規(guī)劃開工驗線手續(xù)核準 項目名稱

建設工程規(guī)劃開工驗線手續(xù)核準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）建設局核發(fā)的《建設工程施工許可證》復印件兩份（2）《建設工程規(guī)劃許可證》復印件一份（3）放線定位圖一份（4）拆遷圖一份

（5）填寫的建設工程放驗線記錄單 審批流程

建設項目申請。應寫明申請建設工程的理由、性質、規(guī)模、位置等。審批時限

資料備齊后二十個工作日 收費說明 本事項不收費

煙臺市規(guī)劃局建設工程竣工規(guī)劃驗收許可證核準 項目名稱

《建設工程竣工規(guī)劃驗收許可證》核準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）填寫的《煙臺市建設工程規(guī)劃驗收審批綜合表》（2）規(guī)劃批準的建筑工程施工圖，包括核準的變更圖件。（3）建設工程放線定位圖。

（4）《建設工程規(guī)劃許可證》復印件一份。（5）建設用地紅線圖一份（拆遷圖）。（6）《煙臺市建設工程放線、驗線測量記錄冊》。（7）《建設工程開工通知單》。（8）建設項目竣工測量圖三份。（9）申請。審批流程

（1）建設項目申請。應寫明申請建設工程的理由、性質、規(guī)模、位置等。（2）填寫的《煙臺市建設工程規(guī)劃驗收審批綜合表》。審批時限

資料備齊后二十個工作日內發(fā)放《建設工程竣工規(guī)劃驗收許可證》

第四篇：基建工程項目審批流程

基建工程項目審批流程

1.目的

規(guī)范基建工程項目立項審批程序，提高基建工程項目審批效率，規(guī)避項目立項風險，加強集團公司對內部基建工程項目的管控能力，制定本流程。

2.范圍

集團公司內全資子公司、控股子公司及分公司內的所有基建工程項目，包括地基、房屋建筑、構筑物、裝修裝飾工程、供水工程等基建項目的新建、改建、擴建、恢復工程及與之連帶的工作。

3.相關部門及崗位責任

（1）項目需求單位：提出基建項目訴求的相關子公司、分公司，主要完成項目審批過程中《基建工程項目投資申請審批表》的填報、基建工程項目的具體規(guī)劃和描述，與置業(yè)公司項目交接；完成項目審批過程中的審核確認工作；項目經(jīng)辦人負責項目審批過程中的內部業(yè)務工作。

（2）置業(yè)公司：根據(jù)項目需求單位的規(guī)劃完成《基建工程項目可行性研究報告》的編制，作為“基建工程項目審查委員會”成員，主要負責進行工程質量、技術、安全論證；負責受委托基建工程項目的過程管理工作。

（3）基建工程項目審查委員會：是針對大型基建工程項目臨時組建的項目評審組織，主要由項目需求單位項目負責人、置業(yè)公司項目負責人、財務部、集團運營部、行政部、集團公司高管以及外部專家等組成，對項目可行性進行全面論證、審查，并形成結論；該組織伴隨某個項目的結束而解散。

（4）集團運營部：負責一般基建工程項目審查，負責召集組織成立“基建工程項目審查委員會”，并組織項目可行性論證審查會議，負責會議紀要整理與會議結論記錄。（5）行政部：負責基建工程項目政府性審批工作。

（6）財務部：對基建工程項目立項并編號，實施對基建工程項目概預算的控制。

4.基建工程項目審批流程

4.1 項目需求單位提出項目訴求，由項目經(jīng)辦人填寫《基建工程項目投資申請審批表》，編制《業(yè)主需求說明書》或《項目建議書》，包含項目概述、項目性能要求、關鍵參數(shù)、實施

規(guī)劃、項目估算等；

4.2 部門經(jīng)理審核《基建工程項目投資申請審批表》、《業(yè)主需求說明書》或《項目建議書》，并簽字；

4.3 項目所屬子公司業(yè)務主管副總內部組織論證，審批《基建工程項目投資申請審批表》； 4.4 項目所屬子公司總經(jīng)理審批《基建工程項目投資申請審批表》；

業(yè)務風險：基建工程項目決策失誤，可能造成資產(chǎn)損失或資源浪費。

4.5 對于金額超過100萬元的確定為大型基建工程項目，金額不超過100萬元的確定為小型基建工程項目，所有基建工程項目均須經(jīng)集團公司審批；

4.6 對于大型基建工程項目，由集團運營部組織成立“XX基建工程項目審查委員會”，對該項目進行全面論證、審查，并形成結論；

4.7 對于小型基建工程項目，由項目所屬單位內部審批后提交集團運營部進行審核； 4.8 集團運營部審核通過后，由財務部對基建工程項目的概算/預算進行審核； 4.9 集團公司董事長對基建工程項目進行審批；

業(yè)務風險：基建工程項目未經(jīng)適當審批或超越授權審批，可能因重大差錯、舞弊、欺詐而導致資產(chǎn)損失。

4.10 對于需要政府部門審批的基建工程項目，由行政部負責準備相關審批材料，公司內相關部門給予提供相關材料，并就政府審批后過程中所需的材料整理給予積極配合與協(xié)助； 4.11 政府主管部門對基建工程項目進行審批，可行性報告審批未通過的，由置業(yè)公司聯(lián)合項目所屬單位進行修正；

4.12 經(jīng)政府主管部門審批通過的基建工程項目經(jīng)由項目所屬單位組織復審后，由該單位董事長/總經(jīng)理簽字確認；

4.13 基建工程項目在財務部備案，分配項目編號；

業(yè)務風險：記載基建工程項目各環(huán)節(jié)業(yè)務開展情況的記錄和憑證不全面，有虛報現(xiàn)象，可能導致企業(yè)資產(chǎn)賬實不符或資產(chǎn)損失

4.14經(jīng)過立項的基建工程項目移交給置業(yè)公司負責項目啟動及準備工作。

5、本流程自發(fā)布之日起執(zhí)行，本流程主管部門為集團運營管理部,負責本流程的解釋、監(jiān)督實施與持續(xù)改進。

6、附件：

1.《基建工程項目審批流程圖》 2.《基建工程項目投資申請審批表》

參照規(guī)范：

1、《企業(yè)內部控制應用指引》

2、《企業(yè)會計準則——基本準則》 相關制度：

1、《集團內部工程建設項目管理辦法》

2、《建筑工程管理制度》

第五篇： 濰坊市建設工程項目審批流程優(yōu)化方案

濰坊市建設工程項目審批流程優(yōu)化方案

為切實解決建設工程項目審批流程繁雜、周期過長等突出問題，進一步優(yōu)化我市經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》等規(guī)定，借鑒廣州、武漢等市做法，結合我市實際，制定本方案。

一、總體思路

按照審批項目最少、審批效率最高、自由裁量最小、服務措施最優(yōu)的要求，針對建設工程項目審批過程中存在的問題，通過“整合流程、并聯(lián)審批、容缺審查、信息共享、限時辦結”等改革方式，梳理審批鏈條，削減審批環(huán)節(jié)，明確各方責任，健全監(jiān)督機制，努力打造“流程最佳、環(huán)節(jié)最少、時間最短、服務最優(yōu)”的建設工程項目辦理流程。

二、實施范圍

本方案適用于建設工程項目。搶險救災、應急工程、臨時性建筑工程、文物修繕和保養(yǎng)工程等有特殊規(guī)定的從其規(guī)定。

市級審批權限以下的建設工程項目有關階段審批參照本辦法執(zhí)行。

三、改革方式

（一）整合流程。通過壓減審批事項、合并審批環(huán)節(jié)、規(guī)范前置條件、取消中介服務事項等措施，將建設工程項目審批流程整合為立項、用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、施工許可、竣工驗收5個階段。每個階段確定一個主辦部門，立項階段由發(fā)改或經(jīng)信部門主辦，用地規(guī)劃、工程規(guī)劃階段由規(guī)劃部門主辦，施工許可、竣工驗收階段由建設部門主辦，實行各階段主辦部門統(tǒng)一接收申報材料，抄告、轉送相關部門協(xié)同辦理。

（二）并聯(lián)審批。全程推行并聯(lián)審批，對同一階段所有審批服務事項，組織召開聯(lián)審會議，形成會議紀要，明確各自辦理時限，實行同步辦理，并確定專人監(jiān)督落實情況。聯(lián)合審查或聯(lián)合驗收無正當理由缺席的實行“缺席默認”，缺席部門事后必須出具同意的書面意見給項目單位和相關窗口存檔，并承擔由此引發(fā)的所有責任。

（三）容缺審查。在缺少實質性要件以外的材料時，建設項目單位作出書面補齊承諾的前提下，審批部門可先行受理，出具審查意見。當項目單位申報材料齊全、達到法定條件后，再由審批部門根據(jù)初步審查意見，按法定程序出具正式批文證照。

（四）信息共享。以市投資創(chuàng)業(yè)服務中心網(wǎng)上辦公平臺為依托，開發(fā)建設高度集成、部門聯(lián)網(wǎng)、信息共享、綜合性強的建設工程項目并聯(lián)審批系統(tǒng)，建立全市統(tǒng)一的基礎信息數(shù)據(jù)庫和批文證照庫，實現(xiàn)項目建設單位和各審批部門之間實時信息共享、同步網(wǎng)上流轉和全程網(wǎng)上公開，提高并聯(lián)審批效率。

（五）限時辦結。重新明確審批事項承諾時限。實行“一審制”的事項由窗口受理審查、現(xiàn)場辦結；實行“一審一核制”的事項由窗口受理審查、帶班負責人集中簽批、當天辦結；對于技術難度大，條件復雜的特大型建設工程，單一審批環(huán)節(jié)原則上一律不超過5個工作日。無正當理由未在承諾時間內辦結的事項實行“超時默認”，相關審批部門事后必須出具同意的書面意見，并承擔由此引發(fā)的所有責任。

四、流程再造

（一）流程優(yōu)化方式

1、壓減審批事項

在濰政發(fā)?２０１3?25號文件取消25項審批事項基礎上，取消以下審批事項涉及的具體環(huán)節(jié)：

(1)發(fā)改部門的政府投資項目建議書批復；

(2)發(fā)改部門的政府投資項目初步設計批復；

(3)國土部門的建設用地批準書；

(4)國土部門的壓覆礦審批和地震災害評估審批（單獨選址除外）；

(5)市政部門的建設項目配套綠化面積審批；

(6)市政部門的挖掘、移動市政設施審批；

(7)交通部門的一般項目交通影響評估審核；

(8)文化部門的文物保護單位建設性地帶建設工程設計方案審核；

(9)建設部門的建設工程招標情況書面報告；

(10)建設部門的施工圖設計文件審查結果備案。

2、合并審批環(huán)節(jié)

(1)工程建設項目招標范圍、招標方式、招標組織形式核準合并到項目立項環(huán)節(jié)；

(2)深基坑工程設計方案評審、建筑工程質量監(jiān)督備案、建筑工程安全措施備案、太陽能光熱應用證明、建筑勞務工資保證金等事項合并到建筑工程施工許可環(huán)節(jié)；

(3)項目立項區(qū)級初審環(huán)節(jié)合并到市級審批環(huán)節(jié)；

(4)環(huán)評審批區(qū)級初審環(huán)節(jié)合并到市級審批環(huán)節(jié)；

(5)節(jié)能評估審核區(qū)級初審環(huán)節(jié)合并到市級審批環(huán)節(jié)；

(6)安評審批區(qū)級初審環(huán)節(jié)合并到市級審批環(huán)節(jié)；

(7)其他投資審批事項區(qū)級初審環(huán)節(jié)合并到市級審批環(huán)節(jié)。

除用地審批外，區(qū)級初審環(huán)節(jié)與市級審批環(huán)節(jié)合并后，需要市區(qū)兩級審批的事項，改由市級部門直接受理申報材料，網(wǎng)上傳給區(qū)級部門，由其限時出具初審意見，并反饋市級部門。

3、取消前置條件

(1)公開出讓土地項目取消規(guī)劃部門的選址意見書條件；

(2)公開出讓土地項目取消國土部門的投資計劃條件；

(3)核發(fā)用地規(guī)劃許可證取消規(guī)劃部門的紅線圖條件；

(4)建設用地方案調整到用地規(guī)劃許可之后審查；

(5)新型墻體材料專項基金、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金調整到竣工驗收階段繳納；

(6)工程規(guī)劃許可前取消征求市政或建設部門關于“挖掘城市道路、占用挖掘綠地、遷移、砍伐城市樹木、自行建設的道路、管線連接方案審查”的意見。

4、取消中介事項

(1)中介機構編制的項目申請報告（權限內固定資產(chǎn)投資備案項目）；

(2)中介機構編制的一般建設項目地質災害評估報告；

(3)中介機構編制的一般項目交通影響評估報告；

(4)中介機構編制的日照陰影分析報告（高層除外）；

(5)中介機構編制的一般項目雷電災害風險評估報告；

(6)中介機構施工圖預算評審。

（二）簡易審批流程

優(yōu)化項目審批流程后，建設工程項目審批流程分為立項、用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、施工許可、竣工驗收5個階段。其中，前4個階段的審批時限合計為28個工作日。

第一階段：立項階段（5個工作日）

主辦部門：發(fā)改部門或經(jīng)信部門

并聯(lián)審批部門：發(fā)改部門、經(jīng)信部門、國土部門、規(guī)劃部門、環(huán)保部門、水利部門、地震部門、安全部門等。

審批服務事項：項目立項、工程建設項目招標范圍、招標方式、招標組織形式核準、固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查、建設項目用地預審（限于單獨選址項目）、建設項目選址意見書（限于劃撥土地）、建設項目環(huán)境影響評價文件審批、建設項目水評審查、建設工程抗震設防要求初審、涉及國家安全事項的建設項目審批。

對涉及林業(yè)、文物、港口、河道、供水、排水、園林綠化、海洋、人防、防雷、重點監(jiān)管建設項目安全設立審查、危險化學品建設項目安全條件審查和職業(yè)衛(wèi)生“三同時”審查等事項的，主辦部門組織征求相關審批部門的審查意見；依法確需審批的，市投資創(chuàng)業(yè)服務中心會同主辦部門組織開展并聯(lián)審批。

審批流程：

項目建設單位先到市投資創(chuàng)業(yè)服務中心預登記窗口統(tǒng)一登記，將本階段所有審批事項申報材料提交主辦部門受理窗口。根據(jù)項目單位申請或者項目辦理需要，市投資創(chuàng)業(yè)服務中心啟動辦理程序后1個工作日內確定聯(lián)審部門，會同主辦部門組織并聯(lián)審批，形成會議紀要，明確各自辦理時限，實行網(wǎng)上流轉、同步辦理。對實質審查材料具備、缺少其它材料的，實行容缺審查。根據(jù)法律規(guī)定確需踏勘現(xiàn)場的，由市投資創(chuàng)業(yè)服務中心牽頭，主辦部門組織協(xié)調部門聯(lián)合踏勘。聯(lián)審會議后,參加聯(lián)審的部門應視各自審批事項的前置審批工作已完成,及時進入本階段的審批，并在以下規(guī)定時限內將審批意見送市投資創(chuàng)業(yè)服務中心。市投資創(chuàng)業(yè)服務中心在第5個工作日收齊本階段所有審批文件后，按照代辦協(xié)議，統(tǒng)一發(fā)送項目建設單位。

本階段各聯(lián)審部門應在以下時限內完成審批:

（1）發(fā)改部門：基本建設項目2個工作日內立項，并對工程建設項目招標范圍、招標方式、招標組織形式出具核準意見;

（2）經(jīng)信部門：技術改造項目1個工作日內立項，3個工作日內出具固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查意見。

（3）國土部門：3個工作日內出具用地預審意見（限于單獨選址項目）;

（4）規(guī)劃部門:3個工作日內出具建設項目選址意見書（限于劃撥土地）;

（5）環(huán)保部門:環(huán)境影響報告書4個工作日內、環(huán)境影響報告表3個工作日內、環(huán)境影響登記表當天出具審查意見;

（6）水利部門:3個工作日內出具水評審查意見；

（7）地震部門:2個工作日內提出重大項目地震安全性評價初步審查意見;

（8）安全部門：1個工作日內出具涉及國家安全事項的建設項目審批意見書；

（9）其他相關部門：在接到主辦部門前置審批通知后,應在3個工作日內提出審查意見并進行反饋。

環(huán)評、節(jié)能、水評、安評等專家技術審查5個工作日、建設項目環(huán)境影響報告書受理后10日公告時間，不計入本階段部門審批時限。

第二階段：用地規(guī)劃階段（4個工作日）

主辦部門：規(guī)劃部門

并聯(lián)審批部門：規(guī)劃部門、國土部門等。

審批服務事項：建設用地規(guī)劃許可、國有建設用地使用權劃撥決定書（限于劃撥土地）、簽訂國有建設用地使用權出讓合同（限于出讓土地）、國有土地使用權登記、核發(fā)土地證。

對涉及國家安全、文物、港口、河道、水利、水土保持、供水、排水、園林綠化、海洋、人防、防雷等事項的，主辦部門組織征求相關審批部門的審查意見；依法確需審批的，市投資創(chuàng)業(yè)服務中心會同主辦部門組織開展并聯(lián)審批。

審批流程：

項目建設單位先到市投資創(chuàng)業(yè)服務中心預登記窗口統(tǒng)一登記，將本階段涉及規(guī)劃審批的申報材料提交主辦部門受理窗口，將土地審批申報材料提交國土部門。根據(jù)項目單位申請或者項目辦理需要，市投資創(chuàng)業(yè)服務中心啟動辦理程序后1個工作日內確定聯(lián)審部門，會同主辦部門組織并聯(lián)審批，形成會議紀要，明確各自辦理時限，實行網(wǎng)上流轉、同步辦理。對實質審查材料具備、缺少其它材料的，實行容缺審查。根據(jù)法律規(guī)定確需踏勘現(xiàn)場的，由市投資創(chuàng)業(yè)服務中心牽頭，主辦部門組織協(xié)調部門聯(lián)合踏勘。國土部門在完善建設用地審批前期工作基礎上，屬于劃撥土地的，市政府批復供地方案后1個工作日內核發(fā)國有建設用地使用權劃撥決定書；屬于協(xié)議出讓土地的，在完成協(xié)議出讓活動后1個工作日內簽定國有建設用地使用權出讓合同；屬于公開出讓土地的，在完成公開出讓活動后1個工作日內簽定國有建設用地使用權出讓合同。規(guī)劃部門在3個工作日內出具建設用地規(guī)劃許可證，送市投資創(chuàng)業(yè)服務中心。市投資創(chuàng)業(yè)服務中心在第4個工作日收齊有關審批文件后，按照代辦協(xié)議，統(tǒng)一發(fā)送項目建設單位。

建設用地規(guī)劃許可前7日公示時間、10日聽證時間，以及組織開展土地劃撥或者出讓活動，包括土地出讓價格評估、上報及審批土地招拍掛方案、供地方案、公示、招拍掛實施等時間，不計入本階段部門審批時限。

第三階段：工程規(guī)劃階段（7個工作日）

主辦部門：規(guī)劃部門

并聯(lián)審批部門：規(guī)劃部門、氣象部門、人防部門、建設部門等。

審批服務事項：建設用地方案審查、建筑工程設計方案審查、建設工程管線設計方案審查、建設工程規(guī)劃許可、防雷裝置設計審核、結建防空地下室或易地建設審批、建設工程初步設計審查（限于單體70米以上或3萬平方米以上民用建筑；超限建筑、大型公共建筑）。

對涉及水利、水土保持、國家安全、文物、港口、河道、供水、排水、園林綠化、海洋等事項的，主辦部門組織征求相關審批部門的審查意見；依法確需審批的，市投資創(chuàng)業(yè)服務中心會同主辦部門組織開展并聯(lián)審批。

審批流程：

項目建設單位先到市投資創(chuàng)業(yè)服務中心預登記窗口統(tǒng)一登記，將本階段有關審批事項申報材料提交主辦部門受理窗口。根據(jù)項目單位申請或者項目辦理需要，市投資創(chuàng)業(yè)服務中心啟動辦理程序后1個工作日內確定聯(lián)審部門，會同主辦部門組織并聯(lián)審批，形成會議紀要，明確各自辦理時限，實行網(wǎng)上流轉、同步辦理。對實質審查材料具備、缺少其它材料的，實行容缺審查。根據(jù)法律規(guī)定確需踏勘現(xiàn)場的，由市投資創(chuàng)業(yè)服務中心牽頭，主辦部門組織協(xié)調部門聯(lián)合踏勘。聯(lián)審會議后,參加聯(lián)審的部門應視各自審批事項的前置審批工作已完成,及時進入本階段的審批，并在以下規(guī)定時限內將審批意見送市投資創(chuàng)業(yè)服務中心。核發(fā)土地劃撥決定書或簽定土地出讓合同后，國土部門在7個工作日內完成國有土地使用權初始登記，核發(fā)土地證。市投資創(chuàng)業(yè)服務中心在7個工作日內收齊本階段有關審批文件后，按照代辦協(xié)議，統(tǒng)一發(fā)送項目建設單位。

本階段各聯(lián)審部門應在以下時限內完成審批:

（1）規(guī)劃部門：3個工作日內出具建設工程規(guī)劃許可證;

（2）氣象部門:2個工作日內提供防雷裝置設計審核意見;

（3）人防部門：2個工作日內完成結建防空地下室或易地建設審批；

（4）建設部門：建筑工程設計方案審查后初步設計材料齊全的，5個工作日內完成審查；

（5）其他相關部門：在接到規(guī)劃部門通知后,應在3個工作日內提出審查意見并進行反饋。

建設用地方案、建筑工程設計方案和建設工程管線設計方案專家技術評審15個工作日、一般項目建設工程規(guī)劃許可前7日公示時間、重大項目建設工程規(guī)劃許可前30日公示時間，10日聽證時間，不計入本階段部門審批時限。

第四階段：施工許可階段（12個工作日）

主辦部門：建設部門

并聯(lián)審批部門：建設部門、財政部門、消防部門、氣象部門、人防部門、地震部門、經(jīng)信部門、市政部門、規(guī)劃部門等。

審批服務事項：施工圖設計文件審查、建筑工程施工許可、投資項目概算評審、建設工程消防設計審查或備案、防空地下室專項設計審查、建設工程抗震設防要求審批、散裝水泥專項基金、挖掘城市道路、占用挖掘綠地、遷移、砍伐城市樹木、自行建設的道路、管線連接方案審查、城市排水許可證核發(fā)、建筑垃圾處置審批、夜間施工審批、建設工程開工前驗線。

對涉及水利、水土保持、國家安全、文物、港口、河道、供水、排水、園林綠化、海洋、重點監(jiān)管建設項目安全設施設計審查、危險化學品建設項目安全設施設計審查和職業(yè)病危害嚴重的建設項目防護設施設計審查等事項的，主辦部門組織征求相關審批部門的審查意見；依法確需審批的，市投資創(chuàng)業(yè)服務中心會同主辦部門組織開展并聯(lián)審批。

審批流程：

項目建設單位先到市投資創(chuàng)業(yè)服務中心預登記窗口統(tǒng)一登記，將本階段有關審批事項申報材料提交主辦部門受理窗口。市投資創(chuàng)業(yè)服務中心啟動辦理程序后1個工作日內，根據(jù)項目需要確定聯(lián)審部門，會同主辦部門組織召開施工圖聯(lián)審會議，在項目單位完善開工前準備工作后再次召開開工前聯(lián)審會議，形成會議紀要，明確各自辦理時限，實行網(wǎng)上流轉、同步辦理。對實質審查材料具備、缺少其它材料的，實行容缺審查。聯(lián)審之后,參加聯(lián)審的部門應視各自審批事項的前置審批工作已完成,及時進入本階段的審批，并在以下規(guī)定時限內將審批意見送市投資創(chuàng)業(yè)服務中心。市投資創(chuàng)業(yè)服務中心分別收齊本階段有關審批文件，按照代辦協(xié)議，統(tǒng)一發(fā)送項目建設單位。

本階段各聯(lián)審部門應在以下時限內完成審批:

（1）財政部門：5個工作日內完成投資項目概算評審；

（2）消防部門：10個工作日內出具建設工程消防設計審查或備案意見;

（3）人防部門：5個工作日內完成防空地下室專項設計審查；

（4）地震部門：3個工作日內完成建設工程抗震設防要求審批；

（5）建設部門：2個工作日內全部完成建筑工程質量監(jiān)督備案、建筑工程安全措施備案、太陽能光熱應用證明、建筑勞務工資保證金、建筑工程施工許可，發(fā)放相關證件或意見、批文；

（6）經(jīng)信部門:當天辦結散裝水泥專項基金;

（7）市政部門：3個工作日內全部完成挖掘城市道路、占用挖掘綠地、遷移、砍伐城市樹木、自行建設的道路、管線連接方案審查、城市排水許可證核發(fā)、建筑垃圾處置審批、夜間施工審批；

（8）規(guī)劃部門：2個工作日內完成建設工程開工前驗線；

（9）其他相關部門：在接到建設部門通知后,應在3個工作日內提出審查意見并進行反饋。

公路工程、水利工程項目分別由交通、水利部門負責本階段審批主辦工作。

消防設計專家技術評審10個工作日、施工圖設計文件審查10個工作日、深基坑工程設計方案專家評審10個工作日，以及組織工程招投標活動的公告、實施、公示等時間不計入本階段部門審批時限。

第五階段：竣工驗收階段（7個工作日）

主辦部門：建設部門。

并聯(lián)審批部門：建設部門、規(guī)劃部門、環(huán)保部門、消防部門、人防部門、氣象部門、安全部門、水利部門等。

審批服務事項：新型墻體材料專項基金、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金、建設工程竣工驗收備案、建設工程竣工規(guī)劃驗收、建筑主體結構竣工環(huán)保驗收、建設工程竣工消防驗收或備案、防空地下室驗收、防雷驗收、涉及國家安全事項的建設項目竣工驗收審核。

對涉及水土保持、文物、港口、河道、園林綠化、海洋、防震、城市管理、重點監(jiān)管建設項目安全設施竣工驗收、危險化學品建設項目安全設施竣工驗收和職業(yè)衛(wèi)生“三同時”審查等事項的，由市投資創(chuàng)業(yè)服務中心會同主辦部門組織相關審批部門實行聯(lián)合驗收。

審批流程：

項目建設單位先到市投資創(chuàng)業(yè)服務中心預登記窗口統(tǒng)一登記，將本階段所有審批事項申報材料提交主辦部門受理窗口。市投資創(chuàng)業(yè)服務中心啟動辦理程序后1個工作日內，根據(jù)項目需要確定聯(lián)合驗收部門，會同建設部門組織聯(lián)合驗收會議,形成會議紀要，明確各自辦理時限，實行網(wǎng)上流轉、同步辦理。對實質審查材料具備、缺少其它材料的，實行容缺審查。聯(lián)審會議后,參加部門應視各自驗收事項的前置審批工作已完成,及時進入本階段的審批，并在規(guī)定時限內將驗收意見送市投資創(chuàng)業(yè)服務中心。市投資創(chuàng)業(yè)服務中心在第7個工作日收齊本階段所有審批、備案文件后，按照代辦協(xié)議，統(tǒng)一發(fā)送項目建設單位。

本階段各聯(lián)審部門應在以下時限內完成審批:

（1）建設部門：當天辦結新型墻體材料專項基金、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金，5個工作日內完成建設工程竣工驗收備案；

（2）規(guī)劃部門：2個工作日內完成建設工程竣工規(guī)劃驗收；

（3）環(huán)保部門：3個工作日內完成建筑主體結構竣工環(huán)保驗收；

（4）消防部門：7個工作日內出具消防驗收意見;

（5）氣象部門:2個工作日內出具防雷驗收意見;

（6）人防部門：3個工作日內完成防空地下室驗收；

（7）安全部門：1個工作日內出具涉及國家安全事項的建設項目竣工驗收審核意見；

（8）其他相關部門：在接到建設部門通知后,應在3個工作日內提供驗收意見并進行反饋。

公路工程、水利工程項目分別由交通、水利部門負責本階段審批主辦工作。

五、保障機制

（一）明確部門職責、形成工作合力

建立以市投資創(chuàng)業(yè)服務中心組織協(xié)調為依托，部門高效服務為主體，機關效能監(jiān)察中心全程監(jiān)督為保障的項目審批運行機制。市投資創(chuàng)業(yè)服務中心負責啟動項目辦理程序，會同主辦部門確定聯(lián)審部門，召開聯(lián)審會議，督辦落實情況，統(tǒng)一反饋結果。主辦部門負責設置受理窗口，統(tǒng)一接收主辦階段申報材料，向其它聯(lián)審部門轉交材料。并聯(lián)審批部門負責確定項目協(xié)辦員，承辦申報材料的領取、移送以及部門間的工作聯(lián)絡等事務，及時、準確地向市投資創(chuàng)業(yè)服務中心、主辦部門反饋審批（審查）信息；督促區(qū)級對口部門按時完成工作任務。機關效能監(jiān)察中心負責從立項到竣工驗收的各審批事項、審批環(huán)節(jié)和審批時限實施全程監(jiān)督，納入效能考核，重點監(jiān)督聯(lián)審會議決定落實情況以及收費、中介服務、區(qū)級部門落實相關工作等情況。

（二）繼續(xù)深化相對集中審批權改革

推進相對集中部門內部審批權改革要于2013年底前全部落實到位，將所有投資審批服務事項以及具有壟斷性質的中介服務事項全部納入市公共行政服務中心集中集約辦理，形成完整的項目審批服務鏈條。除窗口直接接收材料、受理、審查、發(fā)證（批文）外，現(xiàn)場勘察、專家論證、組織聽證等也應由窗口統(tǒng)一調度、安排組織，項目審批過程中組織的協(xié)調會、論證會、座談會、局長辦公會等原則上應在中心召開，從體制上解決部門對窗口授權不充分、審批事項“體外循環(huán)”等問題，構建“一個窗口對外、一個領導分管、一個公章審批、全程網(wǎng)上公開”的一站式服務模式。

（三）加快推進市區(qū)審批一體化改革

按照市政府公布的審批事項清理方案，所有市級投資審批事項原則上實行一級審查，對確需區(qū)級初審或轉報的，除用地審批外，改由市級直接受理，網(wǎng)上傳給區(qū)級部門，由其限時反饋辦理結果。2013年底前，創(chuàng)新完善市區(qū)投資項目聯(lián)動辦理機制，對區(qū)或市中心受理的需要市、區(qū)兩級部門審批的投資項目，由市、區(qū)分別確定代辦員，組織項目在市區(qū)兩級中心內部流轉，實現(xiàn)投資項目市區(qū)一體化審批，一條龍服務。

（四）不斷深化推進網(wǎng)上審批工作

按照市政府推進網(wǎng)上審批工作實施方案，繼續(xù)加大我市網(wǎng)上審批工作推進力度。2014年底前，借助電子政務網(wǎng)，建設各級各部門信息共享、互聯(lián)互通的網(wǎng)上審批平臺；增設建設項目場景式智能化網(wǎng)上引導，開發(fā)并聯(lián)審批系統(tǒng)；所有投資審批事項均開通網(wǎng)上審批功能，不能開通的報市政府批準，逐步實現(xiàn)從立項到竣工驗收5個階段所有事項網(wǎng)上申請、網(wǎng)上流轉、網(wǎng)上辦理、全程在線監(jiān)督；建立全市統(tǒng)一的基礎信息數(shù)據(jù)庫和批文證照庫，實現(xiàn)各審批事項受理材料、批準文件等審批信息即時共享。實行網(wǎng)上審批的事項需要提交原件或者領取證照的，要引入郵政、快遞等服務，方便群眾。

（五）全面實行投資項目代辦制

2013年底前，建立市投資創(chuàng)業(yè)服務中心統(tǒng)一組織、審批窗口具體負責、項目單位密切配合的項目審批代辦機制，組建專職代辦員為主體、窗口負責人為協(xié)辦員、項目單位人員為聯(lián)絡員的代辦隊伍網(wǎng)絡。按照“自愿委托、無償代辦、全程服務、合法高效”的原則，對列入國家、省、市重點建設項目以及其它需要代辦的項目，強化協(xié)調督辦，提供從受理到審批結果送達的全程免費代辦服務，切實解決項目審批中遇到的各種問題。

（六）強化監(jiān)督檢查

政府辦公室負責把優(yōu)化審批流程的各項工作立項督查。行政服務中心負責對進駐部門和窗口人員加強業(yè)務指導和管理考核。監(jiān)察部門重點開展全程在線監(jiān)察，實現(xiàn)從立項到竣工驗收的全程實時監(jiān)控、預警糾錯，對違規(guī)操作、推諉扯皮、不落實一次告知和聯(lián)審規(guī)定以及不按本方案規(guī)定的流程、方法、時限實施審批或拆分審批事項的，依據(jù)相關規(guī)定，給予有關責任人作出書面檢查、通報批評、行政告誡等處理；構成違紀的，給予相應紀律處分。

六、其他事項

（一）本方案限定的審批流程辦理時限自市投資創(chuàng)業(yè)服務中心組織聯(lián)審之日開始計算。相關審批部門負責組織專家或審查單位在本方案確定的承諾時限內完成專業(yè)技術評審（審查）工作，評審（審查）時間本方案沒有明確的，承諾時限一律不超過5個工作日。

（二）建設工程項目使用土地，需要征收集體土地和農(nóng)用地，或者征收國有土地上的房屋的，其辦理國有建設用地劃撥決定書或者簽訂國有建設用地使用權出讓合同前的征收、出讓、供地等環(huán)節(jié)所需時間，不計入審批時限。

（三）上報國務院和省政府及其部門審批的時間不計入審批時限，但負責上報的部門應在聯(lián)審會議確定時限內上報。

（四）各級各部門要結合自身實際細化實施辦法，試行3個月內向市行政審批制度改革工作領導小組辦公室和市發(fā)展軟環(huán)境建設辦公室備案。