第一篇：2016中國(guó)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

2016中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究 1.銷售額增長(zhǎng)19.4%，市場(chǎng)份額達(dá)36.7%，再創(chuàng)新高

百?gòu)?qiáng)企業(yè)2015年銷售額增速達(dá)19.4%，市場(chǎng)份額上升至36.7%

在房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化趨重、市場(chǎng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)憑借準(zhǔn)確的市場(chǎng)研判取得優(yōu)異的銷售表現(xiàn)：全年業(yè)績(jī)規(guī)模再創(chuàng)新高，銷售總額、銷售面積分別為32032.1億元、29583.6萬(wàn)平方米；業(yè)績(jī)?cè)鏊倮^續(xù)跑贏大市，銷售額、銷售面積同比增速分別為19.4%和15.6%，高于同期全國(guó)漲幅5個(gè)和9.1個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，引領(lǐng)行業(yè)在新常態(tài)時(shí)期健康、理性發(fā)展。

圖1 百?gòu)?qiáng)及綜合實(shí)力TOP10企業(yè)2011-2015年市場(chǎng)份額及變化

依托穩(wěn)步增長(zhǎng)的銷售業(yè)績(jī)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額持續(xù)擴(kuò)大，推動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。2015年百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額市場(chǎng)份額上升至36.7%，較上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積市場(chǎng)份額提高1.8個(gè)百分點(diǎn)至23%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。其中，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售總額14241.3億元，占百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售總額的44.5%，占全國(guó)商品房銷售額的16.3%，較上年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)地位不斷鞏固和提升。有效把握市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，11-30企業(yè)陣營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鏊僮罡?/p>

圖2 百?gòu)?qiáng)企業(yè)內(nèi)部不同層級(jí)2015年銷售額、銷售面積增長(zhǎng)率均值

2.順勢(shì)而為調(diào)結(jié)構(gòu)、快推盤，精準(zhǔn)營(yíng)銷促去化

聚焦一二線主流市場(chǎng)，順勢(shì)而為靈活調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

2015年，在中央降準(zhǔn)降息、降首付、減免稅費(fèi)等一系列政策刺激下，改善型需求持續(xù)釋放。百?gòu)?qiáng)企業(yè)加大改善型產(chǎn)品的推出比例以搶占市場(chǎng)份額，有力推動(dòng)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。從前50百?gòu)?qiáng)企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來(lái)看，90-140平米產(chǎn)品2015年銷售額占比為41.4%，較上年提升2.7個(gè)百分點(diǎn)。

圖3 前50企業(yè)2014-2015年重點(diǎn)項(xiàng)目分城市等級(jí)各面積段銷售額占比

具體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)敏銳捕捉不同城市的需求結(jié)構(gòu)變化，提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的匹配度，一線發(fā)力高端，二線、三四線聚焦首改，助力企業(yè)抓住細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇，贏得優(yōu)異業(yè)績(jī)。前50企業(yè)在一線城市140-200平米及200平米以上的中高端改善型產(chǎn)品銷售額占比顯著上升，分別達(dá)15.9%和28.8%，較上年分別上升1.3個(gè)和0.7個(gè)百分點(diǎn)；二線城市90-140平米產(chǎn)品銷售額占比上升4.8個(gè)百分點(diǎn)至46.9%，三四線城市則上升1.9個(gè)百分點(diǎn)至49.3%。

創(chuàng)新全渠道精準(zhǔn)營(yíng)銷，挖掘潛在客群加速項(xiàng)目去化

圖4 百?gòu)?qiáng)企業(yè)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷渠道及服務(wù)示意圖 2015年百?gòu)?qiáng)企業(yè)注重由內(nèi)而外強(qiáng)化渠道建設(shè)，全面鋪開(kāi)拓客網(wǎng)絡(luò)，并發(fā)揮了巨大實(shí)效。1）百?gòu)?qiáng)企業(yè)線上通過(guò)全民營(yíng)銷、微信平臺(tái)等形式快速拓寬客戶資源；線下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)強(qiáng)化地推部隊(duì)建設(shè)，以廣泛、精準(zhǔn)的客戶地圖鎖定潛在客戶，提升拓客效率。2）百?gòu)?qiáng)企業(yè)充分借助外部數(shù)據(jù)平臺(tái)的客戶資源，實(shí)現(xiàn)對(duì)潛在客戶的強(qiáng)勢(shì)滲透。

此外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)調(diào)動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈資源、從細(xì)處著手開(kāi)展各項(xiàng)服務(wù)創(chuàng)新，切實(shí)解決客戶購(gòu)房“痛點(diǎn)”，確保了有效客源的順利轉(zhuǎn)化。在銷售前端，從客戶接觸項(xiàng)目時(shí)即注重通過(guò)創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容及形式提升客戶滿意度；在交易環(huán)節(jié)，針對(duì)客戶首付不足的最大痛點(diǎn)，通過(guò)眾籌或理財(cái)產(chǎn)品強(qiáng)化金融服務(wù)，提升了潛在客戶的有效轉(zhuǎn)化率。

3.提質(zhì)增效強(qiáng)化盈利能力，多策并舉挖潛利潤(rùn)空間

凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)11.3%，增收不增利現(xiàn)象延續(xù)

圖5 百?gòu)?qiáng)企業(yè)2011-2015年?duì)I業(yè)收入與凈利潤(rùn)均值變化情況

伴隨銷售業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2015年盈利規(guī)模不斷提升，全年?duì)I業(yè)收入、凈利潤(rùn)均值分別為286.5億元、36.3億元，分別同比增長(zhǎng)18.7%、11.3%，增速分別較上年提升1.7、0.8個(gè)百分點(diǎn)。盡管如此，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2015年?duì)I業(yè)收入增速高于同期凈利潤(rùn)增速7.4個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)利潤(rùn)率下行的態(tài)勢(shì)下，部分房企“增收不增利”的現(xiàn)象依然延續(xù)。

土地及經(jīng)營(yíng)成本高企，致凈利潤(rùn)率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)

圖6 百?gòu)?qiáng)企業(yè)2013-2015年盈利及費(fèi)用指標(biāo)均值圖

百?gòu)?qiáng)企業(yè)2015年總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率均值為5.2%、17.7%，分別較上年下降0.1、0.6個(gè)百分點(diǎn)，盈利質(zhì)量有所下降；全年凈利潤(rùn)率均值為11.6%，較上年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，逐漸逼近10%紅線，企業(yè)盈利空間持續(xù)收窄。2015年受困于市場(chǎng)調(diào)整，百?gòu)?qiáng)房企經(jīng)營(yíng)成本、土地成本大幅攀升，企業(yè)的盈利下行壓力更加凸顯：一方面，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致去庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)加大，行業(yè)買方市場(chǎng)格局亦逐步形成，企業(yè)盈利能力在降價(jià)換量、營(yíng)銷難度加大的雙向擠壓下有所降低；另一方面，部分一二線城市市場(chǎng)過(guò)熱、競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致土地成本高企，進(jìn)一步擠壓企業(yè)的利潤(rùn)空間。

4.量入為出保障財(cái)務(wù)安全，多元融資奠定發(fā)展優(yōu)勢(shì)

資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)上行，短期償債壓力有所緩解

圖7 百?gòu)?qiáng)企業(yè)2011-2015年負(fù)債情況

2015年百?gòu)?qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)上行，均值達(dá)到75.4%，較2014年上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，帶息負(fù)債均值為38.5%，較2014年上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)，整體負(fù)債水平有所上升。受益于2015年房地產(chǎn)銷售的回升，企業(yè)資金回籠加速，百?gòu)?qiáng)企業(yè)預(yù)收賬款均值同比增加13.7%，剔除預(yù)收賬款之后的有效負(fù)債率均值為50.2%，較去年微增0.4個(gè)百分點(diǎn)。

6.提高貨值變現(xiàn)能力保增長(zhǎng)，縱橫轉(zhuǎn)型激活新動(dòng)能

貨值結(jié)構(gòu)合理強(qiáng)化業(yè)績(jī)變現(xiàn)能力，二線城市儲(chǔ)備充足蘊(yùn)藏發(fā)展?jié)摿?/p>

圖8 全國(guó)性百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2015年末按照不同城市土地去化周期劃分的可售貨值結(jié)構(gòu)情況

在城市結(jié)構(gòu)性去化風(fēng)險(xiǎn)加劇的背景下，全國(guó)性百?gòu)?qiáng)企業(yè)立足于全國(guó)化均衡布局，約3/4分布于土地消化時(shí)間少于3年的城市，貨值結(jié)構(gòu)均衡合理、業(yè)績(jī)變現(xiàn)能力強(qiáng)，保障了來(lái)年的穩(wěn)健增長(zhǎng)；區(qū)域性百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)大多處于區(qū)域深耕向全國(guó)化拓展的發(fā)展階段，可售貨值集中分布于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，與板塊發(fā)展的依存度高，或可實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)突破，但不可忽視結(jié)構(gòu)單一為其帶來(lái)的一定隱患。

基于主業(yè)優(yōu)勢(shì)開(kāi)展橫縱向轉(zhuǎn)型，釋放成長(zhǎng)活力

圖9 百?gòu)?qiáng)企業(yè)2015年專注主業(yè)與轉(zhuǎn)型情況

2015年在經(jīng)濟(jì)基本面長(zhǎng)期向好和新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍有較大發(fā)展空間，因此專注主業(yè)仍是百?gòu)?qiáng)企業(yè)的主要選擇。51%的百?gòu)?qiáng)企業(yè)繼續(xù)專注房地產(chǎn)主業(yè)，49%的百?gòu)?qiáng)企業(yè)在專注主業(yè)的基礎(chǔ)上開(kāi)始尋求轉(zhuǎn)型。在尋求轉(zhuǎn)型的49家企業(yè)中，42家企業(yè)在專注主業(yè)的同時(shí)圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拓展新業(yè)務(wù)，另有7%的企業(yè)向房地產(chǎn)行業(yè)外拓展新業(yè)務(wù)。

圖10 百?gòu)?qiáng)企業(yè)2015年主要轉(zhuǎn)型方向及企業(yè)占比

百?gòu)?qiáng)企業(yè)為了保持長(zhǎng)期驅(qū)動(dòng)力，百?gòu)?qiáng)企業(yè)主要基于主業(yè)的資源溢出優(yōu)勢(shì)，縱向挖掘產(chǎn)業(yè)鏈上下游的發(fā)展?jié)摿Γ瑱M向進(jìn)行細(xì)分行業(yè)延伸，充分發(fā)揮資源協(xié)同效應(yīng)，挖掘業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間。目前分別有28%、23%、14%和14%的百?gòu)?qiáng)企業(yè)在金融、社區(qū)服務(wù)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和家居智能化等縱向領(lǐng)域延伸發(fā)展，“地產(chǎn)+金融”、“地產(chǎn)+服務(wù)”的轉(zhuǎn)型模式備受百?gòu)?qiáng)房企青睞；分別有92%、31%、17%和41%的百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文旅特色等橫向轉(zhuǎn)型領(lǐng)域，而養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和眾創(chuàng)空間則為轉(zhuǎn)型熱點(diǎn)。

2016中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究 1.房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)空間廣闊，競(jìng)爭(zhēng)加劇策劃代理企業(yè)優(yōu)勝劣汰

房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入到存量房交易階段，中國(guó)部分一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代，2015年，北京、上海和深圳二手房成交面積均超過(guò)新房成交面積。未來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也將逐步轉(zhuǎn)向存量房市場(chǎng)，巨大的存量房市場(chǎng)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主戰(zhàn)場(chǎng)，也為策劃代理企業(yè)提供了銷售服務(wù)和多元化業(yè)務(wù)拓展的基礎(chǔ)。

圖11 策劃代理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

中國(guó)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)為策劃代理企業(yè)提供廣闊的市場(chǎng)空間，但同時(shí)也吸引著其他市場(chǎng)力量的進(jìn)入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。首先，開(kāi)發(fā)企業(yè)加大自銷比例和轉(zhuǎn)變營(yíng)銷方式，直接降低與策劃代理企業(yè)的合作力度。其次，以搜房網(wǎng)房天下為代表的專業(yè)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以及二手房經(jīng)紀(jì)公司逐步進(jìn)入新房代理行業(yè)，進(jìn)一步搶占策劃代理企業(yè)的市場(chǎng)空間。

2.TOP10企業(yè)代理銷售額大幅增長(zhǎng)近30%，延伸服務(wù)鏈條凸顯企業(yè)價(jià)值

營(yíng)收規(guī)模大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)份額提升至17.13%，企業(yè)分化明顯

圖12 2012-2015年綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷售額及市場(chǎng)份額

2015年，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入均值為20.17億元，同比增長(zhǎng)25.47%，增速較2014年提升8.10個(gè)百分點(diǎn)，主要是龐大的商品房成交體量為其提供了充足的市場(chǎng)基礎(chǔ)。策劃代理行業(yè)市場(chǎng)份額進(jìn)一步向綜合實(shí)力TOP10企業(yè)聚集，2015年綜合實(shí)力TOP10企業(yè)一手物業(yè)代理銷售額均值為1495.44億元，同比大幅增長(zhǎng)29.90%，市場(chǎng)份額提升至17.13%，占據(jù)TOP30企業(yè)市場(chǎng)份額的70%。

3.借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，協(xié)同創(chuàng)新打造房地產(chǎn)綜合服務(wù)商

對(duì)標(biāo)五大行，培育多元業(yè)務(wù)模式

隨著歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，涌現(xiàn)出了世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯和高力國(guó)際五大領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。從業(yè)務(wù)類型來(lái)看，五大行業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)交易、物業(yè)管理、資產(chǎn)服務(wù)與研究咨詢等多種類型，服務(wù)內(nèi)容較為綜合；從發(fā)展歷程來(lái)看，五大行均經(jīng)歷了業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張、兼并收購(gòu)等階段，均已實(shí)現(xiàn)全球布局。

圖13 國(guó)內(nèi)策劃代理企業(yè)與五大行主要業(yè)務(wù)比較

從業(yè)務(wù)布局來(lái)看，五大行優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)集中在資產(chǎn)管理、戰(zhàn)略規(guī)劃、高端物業(yè)管理、評(píng)估和金融服務(wù)等方面，而國(guó)內(nèi)策劃代理企業(yè)在資產(chǎn)管理、高端物業(yè)管理等方面經(jīng)驗(yàn)較少，與世邦魏理仕、戴德梁行等存在較大差距，但在銷售代理業(yè)務(wù)方面具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。從發(fā)展階段來(lái)看，五大行已經(jīng)進(jìn)入全球化業(yè)務(wù)并購(gòu)、強(qiáng)化區(qū)域和業(yè)務(wù)線能力階段，國(guó)內(nèi)的策劃代理企業(yè)雖仍處于多元業(yè)務(wù)拓展階段，但也表現(xiàn)出較強(qiáng)的特色優(yōu)勢(shì)。

國(guó)內(nèi)策劃代理企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識(shí)與五大行存在的差距，取長(zhǎng)補(bǔ)短，注重主業(yè)的同時(shí)加大資產(chǎn)管理、物業(yè)管理和經(jīng)紀(jì)等業(yè)務(wù)的布局，積極利用互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)新工具創(chuàng)新服務(wù)模式，提升服務(wù)質(zhì)量和效率，以協(xié)同創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)超越。

借助移動(dòng)互聯(lián)工具，專注細(xì)分領(lǐng)域提升服務(wù)水平

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，聚焦房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，提升主業(yè)服務(wù)質(zhì)量、打造差異化服務(wù)或?qū)⒊蔀椴邉澊砥髽I(yè)彎道超車的重要途徑。

圖14策劃代理行業(yè)新技術(shù)應(yīng)用

首先，新技術(shù)、新工具的應(yīng)用極大地改變了行業(yè)的服務(wù)模式，綜合化與精細(xì)化融合于服務(wù)大平臺(tái)中，形成了全新的服務(wù)生態(tài)，為策劃代理企業(yè)彎道超車提供了時(shí)代機(jī)遇。策劃代理行業(yè)傳統(tǒng)的條塊式多元服務(wù)在移動(dòng)互聯(lián)、大數(shù)據(jù)、智能硬件等新技術(shù)、新工具的融合下展現(xiàn)出新的生態(tài)場(chǎng)景，可感知、可即得、可預(yù)見(jiàn)的重場(chǎng)景體驗(yàn)的全新服務(wù)生態(tài)模式正在形成，細(xì)分服務(wù)領(lǐng)域?qū)I(yè)化水平不斷提升。

其次，策劃代理企業(yè)緊密貼合代理業(yè)務(wù)，延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)新金融服務(wù)模式，深化金融服務(wù)能力。策劃代理企業(yè)利用自有資金、機(jī)構(gòu)合作、P2P、上市融資和定向增發(fā)等多種融資渠道降低融資成本，強(qiáng)化金融服務(wù)對(duì)代理樓盤業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的協(xié)同能力，拓寬盈利渠道，增強(qiáng)房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

強(qiáng)化協(xié)同創(chuàng)新，追趕中完成超越

中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入變革創(chuàng)新時(shí)代，策劃代理企業(yè)需要進(jìn)一步拓展思路，打通業(yè)態(tài)之間隔閡，實(shí)行泛產(chǎn)業(yè)鏈強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，協(xié)同企業(yè)內(nèi)部資源的同時(shí)，加大與其他類型企業(yè)的合作，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新超越。

圖15 策劃代理企業(yè)的業(yè)務(wù)協(xié)同特征

目前，隨著大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的發(fā)展，策劃代理企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)之間、與其他機(jī)構(gòu)之間的信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同成為可能，利益邊界也更為清晰。內(nèi)部協(xié)同方面，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售以及售后等階段，策劃代理企業(yè)注重各業(yè)務(wù)間的互相促進(jìn)提升，共享客戶資源提供全產(chǎn)業(yè)鏈的綜合服務(wù)。外部協(xié)同方面，策劃代理企業(yè)采用戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、跨業(yè)聯(lián)盟等方式與開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等外部機(jī)構(gòu)協(xié)同合作，拓展業(yè)務(wù)范疇、加強(qiáng)服務(wù)深度。

第二篇：房地產(chǎn)代理策劃招標(biāo)書

房地產(chǎn)代理策劃招標(biāo)書

一、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目位置

墾利國(guó)土資源局土地編號(hào)2006-19、20、21開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于東營(yíng)墾利縣中興路以南,文化路以西,興隆街以東,振興路以北,緊鄰墾利縣人民醫(yī)院,臨近墾利黃河廣場(chǎng)和商業(yè)區(qū).、建設(shè)單位

東營(yíng)華東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、設(shè)計(jì)單位

壽光市建筑設(shè)計(jì)院、施工單位

山東**建筑公司、建設(shè)情況

（1）設(shè)計(jì)狀況。（策劃建議內(nèi)容）

（2）戶型設(shè)計(jì)。（策劃建議內(nèi)容）

（3）項(xiàng)目分期。（策劃建議內(nèi)容）、市場(chǎng)定位

項(xiàng)目為充分體現(xiàn)“生態(tài)、高尚、健康”主題概念，體現(xiàn)歐洲風(fēng)情，體現(xiàn)“人、建筑和自然”三者協(xié)調(diào)平衡的和諧共生和“以人為本”的高尚生態(tài)住宅區(qū)，力求發(fā)揮高新技術(shù)材料優(yōu)勢(shì)，充分滿足中高收入主流客戶群的生活需求，并為之提供物超所值的全新居住理念與生活感受。

二、策劃范圍

1、市場(chǎng)調(diào)研

A、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

B、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研

C、各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

D、項(xiàng)目功能與主題定位分析

E、目標(biāo)客戶定性調(diào)查

F、目標(biāo)客戶定量調(diào)查

G、市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析

F、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告

2、項(xiàng)目投資策劃

A、宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研

B、項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷

C、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式和開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議

D、項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析

E、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議

3、項(xiàng)目規(guī)劃策劃

A、項(xiàng)目背景分析

B、項(xiàng)目名稱和標(biāo)志

C、項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示

D、單體主力戶型組合概念方案

E、整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃

F、室內(nèi)布局、裝修概念提示

G、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

H、公共家具設(shè)計(jì)概念提示

I、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

J、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)

K、項(xiàng)目建成后未來(lái)生活方式指引

三、委托形式、營(yíng)銷策劃顧問(wèn)形式、全程策劃及銷售代理形式、廣告推廣整合形式

以上三種可能選擇形式，可以選擇其中一種，或三種都做，以供招標(biāo)單位選擇。

四、主要要求、投標(biāo)單位的資質(zhì)要求

（1）投標(biāo)單位必須是從事該行業(yè)工作的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)，必須誠(chéng)實(shí)守信，嚴(yán)格執(zhí)行合同。

（2）投標(biāo)單位應(yīng)具有豐富的商品房銷售經(jīng)驗(yàn)，具有高水平的策劃能力及熟練的招商宣傳、商務(wù)談判、簽訂合同、辦理商品房銷售各種手續(xù)等的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并能較好地處理業(yè)主的投訴。

（3）投標(biāo)單位應(yīng)具有代理過(guò)不少于三個(gè)（含三個(gè)）規(guī)模在 5萬(wàn)平方米以上或不少于一個(gè)10萬(wàn)平方米以上樓盤全程銷售策劃的良好業(yè)績(jī)。

（4）選擇全程策劃代理的投標(biāo)單位應(yīng)具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，具有交付 50萬(wàn)元人民幣保證金的資金實(shí)力。、投標(biāo)文件需要提交的內(nèi)容

（1）投標(biāo)單位資料： 公司簡(jiǎn)介、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、財(cái)務(wù)性信用證明、相關(guān)業(yè)績(jī)證明等。

（2）代理傭金要求

A、營(yíng)銷策劃顧問(wèn)形式

服務(wù)內(nèi)容、傭金比例、付款方式、制約措施等。

B、全程營(yíng)銷策劃

a、含廣告費(fèi)的傭金比例及不含廣告費(fèi)的傭金比例；

b、超過(guò)一定銷售均價(jià)部分的分成比例；

c、付款方式；

d、制約措施；

e、廣告費(fèi)用的控制指標(biāo)及發(fā)布廣告的管理；

f、投標(biāo)單位的服務(wù)內(nèi)容。

C、廣告推廣整合形式

服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)比例、付款方式、制約措施等。

（3）市場(chǎng)調(diào)查分析

A、市場(chǎng)需求分析及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)分析；

B、競(jìng)爭(zhēng)樓盤（對(duì)手）分析；

C、目標(biāo)客戶群分析；

D、本案市場(chǎng)定位建議。

（4）價(jià)格策略分析（重點(diǎn)）

A、本案價(jià)格因素分析；

B、本案價(jià)格走勢(shì)分析；

C、本案價(jià)格策略制定；

D、總的可售面積均價(jià)、住宅、商業(yè)用房、車庫(kù)等各自均價(jià)。

（5）詳細(xì)策劃方案

A、項(xiàng)目核心理念；

B、項(xiàng)目賣點(diǎn)整合；

C、項(xiàng)目推廣戰(zhàn)略；

D、推廣階段分期（預(yù)熱期、開(kāi)盤期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、尾盤期）；

E、銷售條件準(zhǔn)備（樓書、單頁(yè)、DM、模型、現(xiàn)場(chǎng)售樓中心包裝方案）；

F、廣告組合策略（電視、報(bào)紙、電臺(tái)、路牌、POP活動(dòng)、SP）。

（6）銷售的詳細(xì)形象進(jìn)度及對(duì)施工進(jìn)度的要求

（7）對(duì)招投標(biāo)單位提出相關(guān)設(shè)施及資料的要求

（8）招標(biāo)單位對(duì)本樓盤的建議

A、建筑總面積、單體功能確認(rèn)、不違反原則及現(xiàn)有的套型修改；

B、對(duì)景觀設(shè)計(jì)、智能化、設(shè)備配置、公建功能等方面的建議；

C、物業(yè)管理方面的建議。、投標(biāo)文件其他要求

（1）投標(biāo)單位應(yīng)確保按招標(biāo)文件內(nèi)容要求的完整性。

（2）投標(biāo)單位必須認(rèn)真閱讀委托方的招標(biāo)文件，投標(biāo)文件不得違背招標(biāo)文件的要求。

（3）投標(biāo)單位應(yīng)將投標(biāo)文件裝訂成冊(cè)、密封，并在封袋封口處加蓋投標(biāo)單位公章，法定代表人或其授權(quán)委托人的印章。

（4）投標(biāo)單位必須在招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，將投標(biāo)文件遞交給招標(biāo)單位。

（5）投標(biāo)文件不得字跡潦草、模糊、無(wú)法辨認(rèn)，同時(shí)還應(yīng)符合投標(biāo)文件的其它常規(guī)要求。

（6）投標(biāo)文件必須加蓋投標(biāo)單位法人章、法定代表人的印章。

如果違背以上要求，將作為廢標(biāo)處理。

五、招標(biāo)方法、本項(xiàng)目采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式。委托方在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上擇優(yōu)確定被邀請(qǐng)投標(biāo)單位。、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)和辦法由招標(biāo)單位確定。、招標(biāo)單位成立專業(yè)評(píng)標(biāo)小組，小組成員由招標(biāo)單位的決策層領(lǐng)導(dǎo)及部分專家組成。、按照招標(biāo)文件所要求綜合素質(zhì)進(jìn)行評(píng)審。

六、時(shí)間安排、招標(biāo)單位于 2007年月日，在招標(biāo)單位公司的三樓會(huì)議室，召開(kāi)招標(biāo)說(shuō)明會(huì)，將招標(biāo)文件發(fā)給各被邀請(qǐng)投標(biāo)單位。2、被邀請(qǐng)招標(biāo)的單位，將編制好的投標(biāo)書務(wù)必于 07年月日前，送達(dá)招標(biāo)單位三樓會(huì)議室。、招標(biāo)單位于 2007年 1月日召開(kāi)評(píng)標(biāo)會(huì)。、招標(biāo)單位確定中標(biāo)單位后，將于 5個(gè)工作日內(nèi)具體協(xié)商簽訂委托有關(guān)合同（本招標(biāo)文件，將作為今后訂立委托代理合同的基礎(chǔ)）。

東營(yíng)華東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

2007年 1月

第三篇：2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果美國(guó)華爾街發(fā)布會(huì)

2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果美國(guó)華爾街發(fā)布會(huì)

會(huì)議背景

為了進(jìn)一步擴(kuò)大百?gòu)?qiáng)企業(yè)的國(guó)際影響力，同時(shí)更好的學(xué)習(xí)、借鑒國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)的先進(jìn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國(guó)指數(shù)研究院共同組成的“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”于當(dāng)?shù)貢r(shí)間2012年5月2日在美國(guó)華爾街的紐交所成功召開(kāi)了“2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果美國(guó)華爾街發(fā)布會(huì)”。

會(huì)議內(nèi)容

發(fā)布會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組辦公室主任、中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜女士在發(fā)布會(huì)上發(fā)布了2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果，并對(duì)到場(chǎng)的百?gòu)?qiáng)優(yōu)秀企業(yè)予以了發(fā)布與表彰。保利集團(tuán)副總裁胡在新先生、佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司總裁金志剛先生結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，與在場(chǎng)嘉賓交流了企業(yè)運(yùn)作及發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，獲得現(xiàn)場(chǎng)的熱烈反響。來(lái)自國(guó)際金融界及學(xué)術(shù)界的專家則就國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)及美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展做了精彩的專題演講，使與會(huì)企業(yè)代表更深刻的認(rèn)識(shí)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)所面臨的國(guó)際大環(huán)境，開(kāi)拓了未來(lái)發(fā)展的視野。

會(huì)議影響

2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果美國(guó)華爾街發(fā)布會(huì)的成功召開(kāi)，開(kāi)啟了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外交流與展示的嶄新平臺(tái)，不僅進(jìn)一步擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的國(guó)際影響力，同時(shí)對(duì)于學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、加速中國(guó)房企的成長(zhǎng)與進(jìn)步也具有深遠(yuǎn)意義。

第四篇：2012中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10

2012中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10

排名

9深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司 易居（中國(guó)）控股有限公司 同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司 北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 合富輝煌集團(tuán)控股有限公司 上海策源置業(yè)顧問(wèn)有限公司 上海新聚仁物業(yè)咨詢有限公司 北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新景祥投資控股有限公司 新聯(lián)康（中國(guó)）有限公司 企業(yè)名稱

第五篇：房地產(chǎn)研究報(bào)告

房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告

在中國(guó)一提到房地產(chǎn)絕對(duì)是一個(gè)敏感且熱議的話題，目前在世界上很少有國(guó)家像中國(guó)一樣讓老百姓整天看著房?jī)r(jià)唉聲嘆氣。如果問(wèn)一個(gè)人回到十年前的中國(guó)你會(huì)投資什么行業(yè)時(shí)，可能百分之百的人都會(huì)說(shuō)房地產(chǎn)。

這十年來(lái)房?jī)r(jià)井噴式的上漲是全國(guó)乃至全世界人民都有目 共睹的。這樣一個(gè)高的離譜的投資回報(bào)率和低風(fēng)險(xiǎn)率，是沒(méi)有其他任何一種投資方式可以替 代的。加之中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中所占的分額，注定了它對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)構(gòu)成的 巨大影響，賺取了更多人的眼球。樹(shù)不可能長(zhǎng)到天上去，這一點(diǎn)我想誰(shuí)都明白。中國(guó)房地產(chǎn)這十年來(lái)讓人嘆為觀止的大牛 市行情，到底要到何時(shí)結(jié)束？這也是全國(guó)人民最關(guān)心的熱門話題，畢竟這也關(guān)系到我們每一 個(gè)人的利益。2007 年底，次貸危機(jī)席卷全球，一直高速增長(zhǎng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)也遭受池魚(yú)之殃，出現(xiàn)大跳 水。當(dāng)時(shí)從中央領(lǐng)導(dǎo)人到地方官員，從經(jīng)濟(jì)學(xué)家到企業(yè)家，從老板到員工，沒(méi)有誰(shuí)不對(duì)未來(lái) 憂心忡忡。政府部門意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的隱患，加緊了房貸發(fā)放的控制，至使需求全面 下降。每一輪樓市的大牛市都起始于央行寬松的貨幣政策，也都結(jié)束于央行嚴(yán)厲的貨幣緊縮政策。這一段時(shí)間以來(lái)央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也看出了政府抑制通脹的決 心和信心?？杉酉?duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)致命的打擊，這不僅會(huì)使開(kāi)發(fā)商手里閑置土地的成本提高，而且流動(dòng)性的收緊更會(huì)使成品房銷售量大幅減少。加之政府對(duì)于買房的種種限制措施的出臺(tái)，像暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款，使得購(gòu)買住房的需求急劇萎縮。過(guò)不了多久，眾多的地產(chǎn)公司迫于現(xiàn)金流枯竭，只得大幅降價(jià)，回籠資金。可是降多少，降 多久又成了一個(gè)懸而未決的話題。俗話說(shuō)的好： “分久必合，合久必分”。我想房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此： “漲久必跌，跌就必漲”罷了。根據(jù)一些專家研究得出，房地產(chǎn)周期一般長(zhǎng)達(dá) 18 到 20 年。因此，一輪房地產(chǎn)的牛市，往往會(huì)持續(xù)很多年，但中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了 10 年，是否意味著已經(jīng)觸頂了呢？就我個(gè)人的 觀點(diǎn)來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的大牛市還未走到盡頭。首先，從房地產(chǎn)的供給來(lái)看，由于土地資源的國(guó)家壟斷性，加上房地產(chǎn)商的投機(jī)慣性，一定時(shí)期內(nèi)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)供給將繼續(xù)保持穩(wěn)中略升的局面。也正是由于土地資源的國(guó)家壟斷 性，國(guó)家可以控制住房的供給量，使得房?jī)r(jià)處在一個(gè)相對(duì)較高的位置，至使目前中國(guó)的房地 產(chǎn)大牛市得以延長(zhǎng)。其次，從房地產(chǎn)的需求來(lái)看，由于中國(guó)人多地少，加之總?cè)丝谶€有不斷上升的空間，住 房的剛性需求依然旺盛。隨著中國(guó)的城市化進(jìn)程加快，對(duì)房屋的需求也更高了。而 80 后這 代實(shí)施計(jì)劃生育政策的第一代人，開(kāi)始逐步進(jìn)入結(jié)婚年齡。父母?jìng)兲孀优I房或共同買房已 成為社會(huì)的普遍現(xiàn)象，這也使得購(gòu)買力大幅提高，進(jìn)一步拉升了住房需求?？偠灾罱鼛啄甑姆?jī)r(jià)依然會(huì)在高位震蕩，并開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的變動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的 衰退不會(huì)那么快就到來(lái)，并且房地產(chǎn)周期的下跌階段也會(huì)持續(xù)非常長(zhǎng)的時(shí)間。所以，買房還 是一種很好的保值手段，后市依舊看好。

由于需求剛性，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于支柱產(chǎn)業(yè)，有著舉足輕 重的作用。

隨著城鎮(zhèn)土地有償使用和住房商品化的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的 支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 2009》,2008 年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 300670 億，占 GDP 總量

4.5%。

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理事務(wù)的行業(yè)，并由從事以上活動(dòng)的單位或企業(yè)組成。包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)等。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析： 中國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)：

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)度進(jìn)入，且進(jìn)入門檻低。房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的發(fā)展嚴(yán)格地講屬于初期，從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率可見(jiàn)一斑：歐美房 地產(chǎn)的平均利潤(rùn)率約為 5%，而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均利潤(rùn)率在 30%--40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)平均利潤(rùn)水平。在房地產(chǎn)最火爆的北京，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占房?jī)r(jià)的 171%，地段較好的二、三環(huán)之間達(dá)到 204%。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期市場(chǎng)機(jī)制的不健全，政府機(jī)構(gòu)及其權(quán)利改革的不完善，很多潛在的進(jìn)入者能夠通過(guò)各種手段獲得暴利。例如，很多地方依然存在這土地供應(yīng)的不透明，只要房地產(chǎn)商與政府官員或關(guān)鍵的領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系好，土地和其他優(yōu)惠政策便自會(huì)到來(lái)。其次，還有如軟性信貸的存在，企業(yè)容易籌措到資金，從而使與進(jìn)入壁壘有關(guān)的資本量壁壘失效。這些造就了房地產(chǎn)業(yè)暴利的非理性預(yù)期，刺激著越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入該領(lǐng)域。利潤(rùn)最大化是 企業(yè)的終極目標(biāo)，預(yù)期利潤(rùn)率的高是潛在企業(yè)是否進(jìn)入該領(lǐng)域的決定因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的過(guò)度進(jìn)入與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行環(huán)境息息相關(guān)，也與中國(guó)特有的歷史 與國(guó)情密不可分。1998 年住房制度改革以來(lái)，自 由于住房政策的變化以及房地產(chǎn)的商品化，使人民群眾對(duì)房地產(chǎn)的需求急劇上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的急劇增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如 雨后春筍般大量出現(xiàn)。目前，我國(guó)雖已進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但由于歷史原因，卻經(jīng)常出現(xiàn)多元化傾向。中國(guó)很多黨 政機(jī)關(guān)，甚至軍隊(duì)、企事業(yè)單位都設(shè)有自己的房地產(chǎn)公司。如學(xué)校等都注冊(cè)有房地產(chǎn)公司。這些房地產(chǎn)公司占據(jù)著市場(chǎng)的很大份額，而且他們能夠取得優(yōu)惠的開(kāi)發(fā)政策。也由于這些企 業(yè)的背景，使得他們?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域成為不可小覷的一級(jí)。但往往又是這企業(yè)暴露出違約等其 它經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，如占據(jù)公共綠地?fù)p害公眾福利的現(xiàn)象等，不利于市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量（單位：個(gè)）24378 25762 27303 29552 32618 37123 59242 56290 58710 62518 87562 80407 中國(guó)的房地產(chǎn)也經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而房地產(chǎn)企業(yè)數(shù) 量多，素質(zhì)低，規(guī)模小的問(wèn)題依然存在，我國(guó)目前正在大力推進(jìn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用保障房。高房?jī)r(jià)已成了當(dāng)今中國(guó)經(jīng) 濟(jì)政務(wù)之首，又地產(chǎn)稅和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)支撐，成了地方財(cái)政和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基點(diǎn)甚至主要增長(zhǎng)級(jí)。這就形成了一個(gè)困局甚至可能的良性惡性混動(dòng)循環(huán)：房?jī)r(jià)越高，地產(chǎn)稅或土地收入、財(cái)政 收入越高，而房地產(chǎn)連帶的看漲走勢(shì)，在龐大的國(guó)民儲(chǔ)蓄（60 萬(wàn)億）的存在之下，可能不 斷攀升，而越是攀升，正資產(chǎn)的房地產(chǎn)所有者階層財(cái)富空間就越大，負(fù)資產(chǎn)型的也才可能有 機(jī)會(huì)解套，而與此同時(shí)，和此似乎良性循環(huán)并存的卻是，對(duì)那些已經(jīng)無(wú)力購(gòu)買房屋的和剛剛 積累起首府和靠薪水勉強(qiáng)背負(fù)按揭的新邊緣房奴、準(zhǔn)房奴和潛在房奴，不斷走高的房?jī)r(jià)變成 不斷加大、增高的更大的三座大山之一。蝸居和蟻?zhàn)迳鐣?huì)問(wèn)題會(huì)放大上述的雙性循環(huán)，造成 新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)乃至文化政治的困乏地，而不公的搬遷和強(qiáng)行拆遷，更可能引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩或成 為誘發(fā)的導(dǎo)火索。然而，這盤看似陷入死棋和困局的經(jīng)濟(jì)大棋局完全有解，而且可能成為中華民族復(fù)興和社會(huì) 主義振興的經(jīng)濟(jì)大戰(zhàn)略支點(diǎn)和基礎(chǔ)之一。首先，就如同公開(kāi)承認(rèn)，放棄完全市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的醫(yī)改、教改一樣，中國(guó)中央和地方政府 業(yè)已大體明確，全方位住宅商品化的市場(chǎng)改革方向和模式是沒(méi)有出路的，也是極端化的。即 令當(dāng)今的資本主義社會(huì)，住房也是包含社會(huì)化政策的。新加坡和相當(dāng)意義的歐洲國(guó)家，特別 是北歐，甚至美國(guó)的公共廉租房，具有更強(qiáng)有力的政府干預(yù)、調(diào)節(jié)甚至國(guó)家福利社會(huì)保障。其次，住宅分流、分導(dǎo)經(jīng)營(yíng)與管理，不但是國(guó)際成功經(jīng)驗(yàn)，而且有可能從中發(fā)掘出中國(guó)獨(dú)特 的社會(huì)主義公有經(jīng)濟(jì)新型生長(zhǎng)點(diǎn)。當(dāng)一些資源、領(lǐng)域和物品，一旦被確定為公共品、準(zhǔn)公共 品或公有俱樂(lè)部品和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)后，社會(huì)主義國(guó)家集中力量辦大事的政治優(yōu)勢(shì)，就可以充分發(fā) 揮并形成滾動(dòng)優(yōu)勢(shì)。而安天下、利民生、順民心、暢民意的新型社會(huì)主義住宅產(chǎn)業(yè)集群和社 區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，就會(huì)創(chuàng)造出許多新型的經(jīng)營(yíng)管理藝術(shù)和經(jīng)濟(jì)新生長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)。第三，住宅社會(huì)福利不能成為新的“大鍋飯”，更不能在腐敗、不公、透明與管理不夠、不善 下，變成一些貪官、關(guān)系戶新斂財(cái)致富的手段。住宅社會(huì)福利要成為低收入、無(wú)保障、貧弱 人士的樂(lè)居家園。第四，戶型、社區(qū)的規(guī)劃，房地產(chǎn)的質(zhì)量和各方面的條件，公共廉租、社會(huì)保障房等不應(yīng)當(dāng) 同一般商品房社區(qū)的有顯著差別。戶型設(shè)計(jì)和戶均面積，可適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的社區(qū) 成長(zhǎng)與管理環(huán)境來(lái)看，絕不容許出現(xiàn)未來(lái)的貧民窟或新型棚戶區(qū)。而對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入軌道的逐

漸同國(guó)際房地產(chǎn)接軌的已有房地產(chǎn)市場(chǎng)行情與走勢(shì)，則在中央和地 方政府以相當(dāng)大的住宅關(guān)注度投放到上述的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方向后，基本上可以僅僅控制土地、資 產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)構(gòu)性摩擦，而由市場(chǎng)供求和公眾業(yè)主偏好自由選擇。真正的理性和弱勢(shì)群體的住宅夢(mèng)是，即使現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)格下降百分之五十，他們也還是無(wú) 力承擔(dān)。而提高收入會(huì)快速被市場(chǎng)博弈和通貨膨脹吃掉。如此以來(lái)，不如把提高居民收入作 為百姓增加可支配收入的手段，從而真正擴(kuò)大內(nèi)需，而由上述新型社會(huì)福利公共資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，一勞永逸地真正解決低收入階層的“住有所居”。從根本上解決老百姓的住房問(wèn)題。