第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報告

摘要

隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，房地產(chǎn)投資也呈現(xiàn)增長的勢頭。在本文中，作者綜述了房地產(chǎn)投資開發(fā)研究的意義及相關(guān)研究的幾大步驟。作者以深圳商業(yè)地產(chǎn)為例，從內(nèi)部環(huán)境，外部環(huán)境，價值分析及對比分析，多方面綜述了投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 優(yōu)化 價值分析 商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報告

一、房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性

1．保證投資決策的科學性和合理性

房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，其投資最大、建設(shè)周期強、涉及面很廣、所含工程項目多，靠盲目投資，“投機”行為是不可能達到預期經(jīng)濟效益的，只能給投資者帶來無法挽回的經(jīng)濟損失，它是任何投資者都不希望發(fā)生的，特別是目前的房產(chǎn)行業(yè)處于強烈的市場競爭中，要在況爭中求生存，求發(fā)展，只有對投資項目進行詳細，可靠的市場預測、成本分析和效益計算，才能對項目所面臨的主要技術(shù)問題進行全面評價和分析，才能使投資決策建立在科學合理的基礎(chǔ)上，使項目具有一定的可行性?？梢赃@么說，房地主開發(fā)項目成功與否，在相當大的程度上取決于可行性研究的成功與否。

2．保證投資方案的優(yōu)化

任何一個項目投資，都會存在從多可供選擇的方案，不同方案的實施，將會帶來不同的經(jīng)濟效益，只有通過可行性研究，進行方案的具體情況分析、效益的比較和選擇，才能盡可能優(yōu)化最佳方案，使投資獲取最大經(jīng)濟效益。開發(fā)方案選擇的正確與否，幾乎完全有賴于可行性研究成果的正確程度。

3．保證項目投資的有序性

房地產(chǎn)項目投資可性性研究過程，實質(zhì)上就是對項目的實施進行周密安排的過程，尤其是圍繞項目開發(fā)進度所進行的資源配置、資金籌措、現(xiàn)金流量、還貸能力等一系列分析研究，可初步確定項目開發(fā)建設(shè)過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設(shè)備的供應(yīng)，配套工程設(shè)施步驟等。使整個項目有條不紊的進行，以達到預期目的。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的主要步驟

房地產(chǎn)投資項目可行性研究活動是一項系統(tǒng)工程，要按照一定程序進行。

1．籌劃

籌劃是可行性研究開始前的準備工作，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。包括：提出項目開發(fā)設(shè)想；委托研究單位，或組建研究機構(gòu)；籌集研究經(jīng)費；承擔研究課題的部門則要摸清項目研究的意圖，項目提出的背景；研究項目的界限、范圍、內(nèi)容和要求；收集該研究課題的主要依據(jù)材料；制定研究計劃?；I劃階段最重要的工作是組建隊伍。

組建一支精明強干、工作責任心強、業(yè)務(wù)能力強、專業(yè)知識搭配合理的研究隊伍是決定研究成果水平高低的關(guān)鍵。一般來講，房地產(chǎn)投資項目可行性研究的研究班子應(yīng)由熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟的經(jīng)濟師主持，包括了解房地產(chǎn)市場狀況的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的工程技術(shù)人員、熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟運行機制的財務(wù)分析專家、以及熟悉城市規(guī)劃及規(guī)劃管理的專家。有條件的投資商，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)投資項目研究機構(gòu)等來承擔。

2．調(diào)研

調(diào)查研究是房地產(chǎn)項目可行性研究開始后第一步要做的工作，也是基礎(chǔ)工作。只有調(diào)查研究所收集的資料全面、及時、準確，才能使所做出的可行性研究報告翔實可信。調(diào)查研究主要從兩方面進行：

（1）內(nèi)業(yè)資料的調(diào)查研究，即收集各類有關(guān)資料，包括：有關(guān)房地產(chǎn)投資的方針政策、委托單位設(shè)想說明；各種有關(guān)資源報告；有關(guān)城市規(guī)劃；有關(guān)地理、氣象、交通、經(jīng)濟發(fā)展、售價及房地產(chǎn)市場需求等技術(shù)經(jīng)濟資料。

（2）現(xiàn)場實地的調(diào)查研究，即開發(fā)區(qū)域的實地自然、經(jīng)濟、技術(shù)方面的調(diào)查和市場研究。

3．優(yōu)化及選擇開發(fā)方案

優(yōu)化及選擇開發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)方案主要是項目的規(guī)劃及開發(fā)進度安排。為了便于進行優(yōu)化及選擇，一般都應(yīng)同時提出多種方案，再進行方案評選，僅由承擔可行性研究的部門或規(guī)劃部門獨家提出規(guī)劃方案的做法，談不上方案的選擇及優(yōu)化，是不可取的做法。許多地區(qū)，這一步驟是采取方案征集或方案投標的方式進行，同時有多個專業(yè)單位或?qū)I(yè)人員進行規(guī)劃設(shè)計。評選小組再進行組織方案的評選，通過對方案技術(shù)、經(jīng)濟方面的比較，從而選出最優(yōu)方案。

4．詳細研究

由于房地產(chǎn)投資項目的盈虧關(guān)系到企業(yè)的成敗，因而對優(yōu)選方案的決策必須慎重對待，進行詳細研究。詳細研究階段是對方案優(yōu)選階段的驗證和繼續(xù)。在這一階段，要再用多種技術(shù)經(jīng)濟方法，對優(yōu)選出的方案進行財務(wù)分析、經(jīng)濟效益分析、社會效益分析和環(huán)境效益分析。還要進行敏感性分析，表明在成本、價格、工期等不確定因素發(fā)生變化時，對項目經(jīng)濟效益產(chǎn)生的影響。

5．編寫報告書

在對項目進行了全面、詳細分析研究之后，便可編制可行性研究報告。可行性研究報告是投資項目可行性研究成果的最終體現(xiàn)，對該項目投資決策成功與否關(guān)系極大。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目可行性研究報告書必須附有一些主要的原始資料，如開發(fā)規(guī)劃平面圖、經(jīng)濟效益計算書、開發(fā)成本計算表等。在報告書中還要提出項目開發(fā)的資金籌措方案。即對開發(fā)資金來源、籌措方式及償還方式、資金籌措成本及風

險進行分析；對項目投資的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益做出全面評價。經(jīng)有關(guān)主管部門審批的可行性研究報告，可作為房地產(chǎn)開發(fā)項目編制設(shè)計任務(wù)書和投資決策的依據(jù)、作為籌集開發(fā)建設(shè)資金的依據(jù)、作為與有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)、作為編制初步設(shè)計和項目建設(shè)準備工作的依據(jù)。

隨著改革開放的不斷深入、經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資逐漸成為社會經(jīng)濟生活的重要組成部分，而對房地產(chǎn)投資項目成敗起關(guān)鍵作用的房地產(chǎn)投資項目可行性研究越來越被業(yè)內(nèi)人士所重視，它將成為房地產(chǎn)項目投資的一個組件，與房地產(chǎn)其它投資環(huán)節(jié)一起構(gòu)成房地產(chǎn)項目投資的全部內(nèi)容。

三．深圳商業(yè)物業(yè)投資分析

1．經(jīng)濟發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大需求。

商業(yè)地產(chǎn)的功能決定了其發(fā)展軌跡必將與一個國家或者一個城市的發(fā)展息息相關(guān)，城市經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程是商業(yè)地產(chǎn)得以發(fā)展的重要基礎(chǔ)保證。2009年深圳經(jīng)濟快速復蘇走在了全國的前列,深圳大城市進程將促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷向高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，業(yè)地產(chǎn)向多元化、高端化發(fā)展。

深圳市作為我國改革開放的前沿城市和全國金融中心之一，城市綜合實力位居全國大中城市的前三甲，具有較強的區(qū)域輻射能力，吸引了大批企業(yè)的入駐。2009年以來深圳總部經(jīng)濟不斷發(fā)展，引來如中信證券企業(yè)總部、阿里巴巴南方總部等知名企業(yè)的總部相繼落戶深圳，而中國平安、中國人壽、民生銀行等也紛紛在深圳CBD購買土地自建寫字樓，包頭銀行、寧波銀行、湛江商業(yè)銀行、浙商銀行等區(qū)域性銀行紛紛在深圳開設(shè)分行，而資本市場創(chuàng)業(yè)板的推出也吸引了更多企業(yè)進駐深圳。同時，深圳本土中小企業(yè)的商業(yè)需求也在不斷擴大。一方面表現(xiàn)為深圳中小企業(yè)規(guī)模不斷擴大而產(chǎn)生商業(yè)規(guī)模需求，另一方面表現(xiàn)為眾多新生中小企業(yè)的商業(yè)需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳經(jīng)濟特區(qū)促進中小企業(yè)發(fā)展條例公告》把中面支持和促進深圳中小企業(yè)的發(fā)展，而中小企業(yè)的不斷發(fā)展也將為商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的辦公和經(jīng)營需求。

2．行業(yè)變化帶來商業(yè)地產(chǎn)的價值重估 從國際上的成熟房地產(chǎn)市場來看之上。但是近年來住宅市場成交火爆帶動了住宅價格的不斷攀升，上漲速度和幅度遠高于商業(yè)地產(chǎn)以致于目前深圳部分商業(yè)物業(yè)在價格上低于住宅1物業(yè)的價格，投資回報率卻接近住宅的兩倍，目前深圳商業(yè)地產(chǎn)處于明顯的價值洼地。另外深圳毗鄰香港，隨著深港一體化的不斷推進，未來深港在金融、商業(yè)、文化等各個領(lǐng)域上的大融合已經(jīng)是大勢所趨，但是目前深圳商業(yè)地產(chǎn)價值與香港的商業(yè)地產(chǎn)差距仍然很

大表現(xiàn)為具有可比性的商業(yè)物業(yè)深圳的售價/租價遠低香港。雖然目前深圳的經(jīng)濟發(fā)展無法與香港相比。但是香港已經(jīng)處于相對成熟期，而深圳仍處于快速發(fā)展階段，其經(jīng)濟規(guī)模和發(fā)展趨勢將逐漸追趕香港，深港一體化的不斷推進將刺激深圳的商業(yè)地產(chǎn)逐漸向香港靠攏。2009年末開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大影響。由于調(diào)控政策直指住宅地產(chǎn)而商業(yè)地產(chǎn)較少涉及民生問題，投機氣氛較弱，所以不在政府的調(diào)控范圍之內(nèi)，其政策環(huán)境的寬松必將吸引更多的投資資金。

基于對商業(yè)地產(chǎn)前景看好。我們認為投資商業(yè)地產(chǎn)的機會已經(jīng)來臨。而面對深圳眾多商圈和類型豐富的商業(yè)物業(yè)如何評估深圳商業(yè)物業(yè)的投資價值就擺在了我們面前。我們認為商業(yè)地產(chǎn)的投資價值直接體現(xiàn)在兩個方面，其一是商業(yè)物業(yè)的保值增值功能即買賣價格的穩(wěn)步提升。其二是商業(yè)物業(yè)的租金回報率即商業(yè)物業(yè)能夠帶來的穩(wěn)定收益能力。而如何判斷商業(yè)物業(yè)能否具有這兩個價值潛力則與物業(yè)外部條件和內(nèi)部條件密不可分。商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境分析、經(jīng)濟、政策、信貸及行業(yè)發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的外部環(huán)境包含地理位置、城市規(guī)劃、政策支持、片區(qū)環(huán)境、交通設(shè)施、商圈規(guī)劃、商業(yè)氣氛、人流及客流等。商業(yè)物業(yè)的內(nèi)部條件包含開發(fā)商及管理商綜合能力、項目規(guī)模、項目定位、形象設(shè)計、建筑風格、建筑格局、建筑質(zhì)量、經(jīng)營模式、客戶群體。

以上的內(nèi)、外部條件決定了商業(yè)物業(yè)的投資價值最終會體現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)價格的升值能力和租金回報能力上來。所以對商業(yè)物業(yè)投資價值的分析也基本將基于以下分析方法。

以下將以實際案例展現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的投資價值，案例中數(shù)據(jù)均來源于中源地產(chǎn)市場研究數(shù)據(jù)庫，由于已經(jīng)對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境進行了分析，較看好未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢，故案例中將不再重復分析宏觀環(huán)境，而主要從商業(yè)物業(yè)的外部、內(nèi)部和投資價值進行分析。案例：

福田中心區(qū)甲級寫字樓——榮超經(jīng)貿(mào)中心投資分析。

該項目是福田區(qū)中心區(qū)的甲級寫字樓，位于金田路與福中路交匯處東南市民中心東側(cè)。下面我們將通過對比福田中心區(qū)豪宅“黃埔雅苑”以及香港金鐘區(qū)甲級寫字樓“美國銀行中心”來分析榮超經(jīng)貿(mào)中心投資價值。外部環(huán)境：

物業(yè)所處的商圈是福田中心區(qū)是整個深圳市的金融、商貿(mào)、會展、行政、文化中心。深南大道由東向西穿越其間將中心區(qū)分為南北兩個片區(qū)。其中南片區(qū)主要為全市的中心商務(wù)辦公區(qū)北片區(qū)為全市的行政、文化中心。福田中心區(qū)擁有金融服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代物流、高端旅游、國際會展等為特色的高端服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群是深圳乃至整個珠三角的交通樞紐中心總部經(jīng)濟發(fā)展迅速聚集了國內(nèi)外知名企業(yè)總部約380家入駐各類企業(yè)近3800家就業(yè)人員15萬人。內(nèi)部條件：

經(jīng)貿(mào)中心是由深圳榮超實業(yè)有限公司開發(fā)、深圳市榮超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資的超高層純甲級寫字樓。項目高206米,建筑面積115247.62平方米是專為跨國企業(yè)及國內(nèi)大、中型企業(yè)設(shè)計的差異化精品寫字樓。2006年開盤均價約為1.6萬/平米元/平米。價值分析：

1、保值增值功能：該物業(yè)2006-2009年均價漲幅為119%

2、投資回報能力: 按2009年均價計算投資回報率約為5.14%。若有業(yè)主從2006年買入持盤現(xiàn)在租金價格的上漲業(yè)主投資回報率呈現(xiàn)上漲趨勢。對比分析一：

黃埔雅苑是福田中心區(qū)的高層豪宅位于榮超經(jīng)貿(mào)，其目前售價約3.8萬元/平米，租金約85元租金回報率約2.7%。可以看到榮超中心售價稍低于黃埔雅苑，但租金回報率遠高于黃埔雅苑也就是說商業(yè)地產(chǎn)和住宅出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象。通過對比國外或香港等成熟的市場寫字樓售價一般會高于同區(qū)可比住宅。從這個角度上看若深圳向成熟市場發(fā)展，該物業(yè)將極具價值發(fā)展空間。對比分析二：

11.25%。也即是說隨著85元/平米。至目前均價已達到3.5萬元/平米

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榮超經(jīng)貿(mào)中心與美國銀行中心相比 “美國銀行中心”位于香港商業(yè)核心區(qū)域——金鐘商業(yè)圈，該項目為甲級寫字樓與榮超經(jīng)貿(mào)中心具有一定的可比性。其目前售價約19萬元/平米，租金約850元/平米，投資回報率約5.4%。與處于相似區(qū)域的美國銀行中心相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心售價/租價遠低于美國銀行中心，售價僅為其五分之一，租金水平也僅為其六分之一。隨著深港一體化和深圳經(jīng)濟不斷發(fā)展深圳商業(yè)的價值也在不斷的上升。

案例總結(jié)及建議：

該物業(yè)地處福田中心區(qū)區(qū)域優(yōu)勢明顯，寫字樓市場供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯。該物業(yè)近年來成交價格不斷走高，投資回報率相對較高，保值增值和投資回報能力突出。并且無論是與同區(qū)域的住宅相比還是與香港相似區(qū)域的寫字樓相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心均具有價值被低估的特點。所以建議投資者可重點關(guān)注。

參考文獻：

[1] 王國培 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的必要性 漳州市薌城鄉(xiāng)房管處 福建 漳州

[2] 百度文：2010年深圳商業(yè)地產(chǎn)分析投資價值分析 [3] 中華思維網(wǎng)校： 房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性

第二篇：2013年商州房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析

2013年商州房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析

2014-2-17 9:05:00商洛統(tǒng)計局

伴隨著商州城市快速發(fā)展的進程，商州房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長的大背景下繁榮起來，在各級政府一系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施的綜合作用下，商州區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極適應(yīng)開發(fā)環(huán)境、拓展融資渠道，不斷提升企業(yè)開發(fā)優(yōu)質(zhì)樓盤的綜合能力，一幢幢高樓拔地而起，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為商州區(qū)經(jīng)濟增長、城市建設(shè)和人民生活水平的提高做出了重要貢獻，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資基本情況

（一）投資規(guī)模逐漸擴大，促進了經(jīng)濟發(fā)展。2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成6.3億元，比上年同期增長16.6%。商品房屋銷售建筑面積26.57萬平方米，比上年增長10.8%。商品房銷售額8.03億元。

（二）帶動住宅建設(shè)快速發(fā)展，改善了住房條件。一是不斷調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足居民多方住房需求，優(yōu)先解決多數(shù)居民的住房需求。二是近幾年以來，高層、復式住宅越來越多，住房面積越來越大，功能也越來越完善，設(shè)施也越來越齊全，內(nèi)、外部裝飾也越來越美觀，象君誠大廈、晨光大廈、全興紫苑、利源新都、御園小區(qū)、時代華城、威尼斯水城等新樓盤比比皆是。

（三）促進了房地產(chǎn)開發(fā)隊伍的不斷擴大，增加了就業(yè)機會。由于房地產(chǎn)基本上屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展直接帶動建筑、裝飾等行業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機會。房地產(chǎn)開發(fā)公司已由初期單一的所有制經(jīng)濟形式發(fā)展到了集體、私營、股份制、合資、獨資等多種所有制形式，已經(jīng)形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)隊伍。

（四）拉動了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，對鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等行業(yè)都有明顯的拉動作用。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅僅帶動了建材工業(yè)和建筑業(yè)，更是帶動了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。住宅小區(qū)的建成，與之相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)等應(yīng)運而生；居住環(huán)境的改變，增加了人們對宅內(nèi)裝修、家電家具的支出，房地產(chǎn)業(yè)在自身發(fā)展的同時也為社會勞動力提供了大量就業(yè)機會。

（五）加快了城市發(fā)展進程，提升了城市品位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住發(fā)展機遇，積極參與舊城改造和新區(qū)開發(fā)建設(shè)，城市框架在成片的住宅小區(qū)建設(shè)及高樓大廈的點綴下不斷拉大。隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營理念由單純追求效益向效益、質(zhì)量、環(huán)境、品位的轉(zhuǎn)變，房屋質(zhì)量日益提高，布局日趨合理，居住環(huán)境不斷改善，城市品位得到提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商品房的同時，也積極參與了城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是近幾年來商州開發(fā)建設(shè)的規(guī)模小區(qū)，象江南小區(qū)、丹江春曉、威尼斯水城、全興紫苑等樓盤，現(xiàn)代化氣息濃厚，已經(jīng)成為城市建設(shè)的亮點。

三、房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題及發(fā)展前景

（一）房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題

1、房價相對較高，社會購買能力不足。

為了優(yōu)化居住質(zhì)量和居住環(huán)境，單套商品房面積不斷擴大，設(shè)施不斷增多，然而隨之而來的是成本高、售價高，與城市居民的實際購買能力形成較大反差。當前房地產(chǎn)投資開發(fā)的回報率太高，大多數(shù)消費者已經(jīng)無法接受。

2、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，素質(zhì)良莠不齊。

房地產(chǎn)企業(yè)的自身素質(zhì)直接關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平和社會效益。前些年受高額利潤的吸引，開發(fā)企業(yè)一哄而起，低水平的資質(zhì)限制了企業(yè)的開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)。

3、房地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)，涉及許多部門。強化行業(yè)管理及其快速健康發(fā)展具有十分重要的意義。目前房地產(chǎn)開發(fā)市場程序不夠規(guī)范，在開發(fā)交易環(huán)節(jié)，部分項目存在隨意變更規(guī)劃、違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“缺斤短兩”，中介市場混亂，房屋拆遷和物業(yè)不規(guī)范等問題。

（二）房地產(chǎn)投資面臨的突出問題

一是多因素影響，房地產(chǎn)項目入庫難、施工進度放緩。房地產(chǎn)企業(yè)入庫手續(xù)繁雜，時間跨度大，2013年，有兩戶房地產(chǎn)企業(yè)均因相關(guān)證件不齊全未能進庫，影響了一部分投資數(shù)據(jù)。二是受“新國五條”政策影響，市場流動資金減少，企業(yè)貸款愈加困難，資金來源緊張，市場各方觀望情緒較濃，投資動力減弱。三是項目土地證、預售證、竣工驗收等相關(guān)手續(xù)未能及時辦理，導致部分項目施工進度緩慢。四是大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，實力不強，市場競爭及抵御風險的能力較弱，開發(fā)的項目投資額度也不大，大部分企業(yè)在開發(fā)一個項目后就常年無新項目，還有個別規(guī)模較小的企業(yè)有轉(zhuǎn)行的打算。在國家宏觀調(diào)控政策影響下，行業(yè)必將優(yōu)勝劣汰，一些實力較弱的企業(yè)生存空間縮小。

四、幾點建議

一是各部門提高項目開竣工所需手續(xù)、證件的辦理效率，開工項目抓建設(shè)進度，保持均衡建設(shè)進度。

二是統(tǒng)計與各鎮(zhèn)辦、部門通力合作，加大項目清查力度，及時搜集有項目但未入庫房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)資料，做到及時申報，增強房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長的后續(xù)動力。

三是積極引導房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)由國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)向民生保障性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，建立保障性住房建設(shè)管理長效機制，加大保障房建設(shè)力度。

四是結(jié)合當前企業(yè)“一套表”聯(lián)網(wǎng)直報“三查”工作，加強對企業(yè)調(diào)研走訪，及時了解企業(yè)投資、銷售現(xiàn)狀，同時做好企業(yè)統(tǒng)計員網(wǎng)報培訓工作。

五、商州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景

隨著整個國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，經(jīng)濟總量的不斷提升，居民收入的不斷增加，住房的消費也會隨著攀增。隨著城市發(fā)展進程的加快，市區(qū)框架也將逐漸擴張，并且商州區(qū)將不斷充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，打造陜南經(jīng)濟強區(qū)的建設(shè)，商州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會迎來美好的明天。

第三篇：XX房地產(chǎn)開發(fā)集團公司越南河內(nèi)投資可行性分析報告

XX房地產(chǎn)開發(fā)集團公司越南河內(nèi)

投資可行性分析報告

一、總論

1.項目名稱:現(xiàn)代花園

2.承辦單位概況

承辦單位是XX房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承“誠信、合作、卓越、創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，開拓進取。

二、投資必要性

根據(jù)調(diào)查，可知河內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀。市場潛力大。越房地產(chǎn)處于初級階段，市場潛力大。用地方面，房地產(chǎn)開發(fā)以建新區(qū)為主，多數(shù)項目位于交通便利的城郊，土地存量充裕，尚有大量公有地可開發(fā)。需求方面，目前越城鎮(zhèn)人均居住面積僅10平方米。越政府提出到2010年將人均面積提高到156萬套，其中河內(nèi)市建5000套。隨著城鎮(zhèn)人口膨脹，購房需求將不斷增加，商品房開發(fā)潛力較大。寫字樓和高級酒店亦供不應(yīng)求。據(jù)越方統(tǒng)計，近兩年河內(nèi)市A類、B類寫字樓出租率高達955星級酒店入住率高達855星級酒店客房約7000套。

三、社會可行性

1、政策方面

1986年越南實行革新開放，由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變，陸續(xù)實施包括住房制度在內(nèi)的系列改革。目前，越房地產(chǎn)開發(fā)以國內(nèi)企業(yè)為主，外資比重逐漸擴大。

改革以來，越房地產(chǎn)幾度出現(xiàn)較大起伏。1994-2002年，河內(nèi)市政府陸續(xù)出臺一系列規(guī)劃促使地價和房價持續(xù)飚升，如經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地使用規(guī)劃、城鎮(zhèn)建筑規(guī)劃等，對房地產(chǎn)發(fā)展影響較大，加之城鎮(zhèn)人口迅速膨脹，購房需求增加，從而刺激地價和房價上漲。2003年以來，越房地產(chǎn)趨于低迷，原因是政府加強土地管理，銀行控制放貸，居民購房更為理性，多數(shù)持幣觀望，購房熱潮漸緩。

為鼓勵外商投資于房地產(chǎn)，尤其商品住宅區(qū)，越政府出臺了相關(guān)優(yōu)惠政策，規(guī)定凡投資用于出售和出租商品住宅區(qū)項目的外國投資者均可享受稅費優(yōu)惠，具體如下：

關(guān)于地租，外國投資者在租地期間可減免用于建設(shè)商品住宅區(qū)所占地的租費；對于外國投資者需交納租費的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同簽訂之日起，可免3年租費；對于緩建或暫緩運作項目，外國投資者可在緩建或暫緩運作期間減免50%的租費。

關(guān)于所得稅，根據(jù)項目所在地區(qū)不同，外國投資者享受不同稅收優(yōu)惠，即：在特別貧困地區(qū)投資的商品住宅項目所得稅率為10%；在貧困地區(qū)投資的商品住房．產(chǎn)品供需預測宅項目所得稅率為15%；在其它地區(qū)投資的商品住宅項目所得稅率為20%。

2．投資對社會影響分析

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為越南經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心。本公司的投資項目不但可以為大量河內(nèi)居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該河內(nèi)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。同時將會帶來大量的就業(yè)機會。總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。

四、經(jīng)濟可行性

本建設(shè)項目總建筑面積接近13萬平方米，預計開發(fā)項目固定資產(chǎn)項目投資總額為14828.67萬元。簽訂了工程承包合同后，XX房地產(chǎn)開發(fā)集團公司會全力以赴地為該工程籌措資金，如：利用自有資金3000萬元、銀行貸款5002.61萬元以及房屋預售等方式籌措資金。因此本房地產(chǎn)越南河內(nèi)投資開發(fā)方案在經(jīng)濟方面是完全可行的。

五、風險分析及對策

本投資項目可能存在的風險主要有：政策風險、經(jīng)濟風險、社會風險、內(nèi)部決策和管理風險等?？梢圆扇∫韵聨醉棿胧┘霸绲匕l(fā)現(xiàn)或預測到這些風險，化解或緩和、減輕、控制這些風險。如：通過加快進度來回避風險、通過市場調(diào)查來降低風險、通過加強管理來控制風險等。

第四篇：北京安居房地產(chǎn)開發(fā)投資項目分析報告

課課程名稱：項目名稱：姓 名：班級名稱：專業(yè)名稱：完成時間:信息工程學院

程 設(shè) 計 報 告

運籌學與數(shù)據(jù)分析實踐 北京安居房地產(chǎn)開發(fā)投資項目分析

信息管理和信息系統(tǒng)

2011.12.19

信息工程學院

一、問題的提出：

北京安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，系北京市梁天房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司控股有限責任公司，也是總公司系統(tǒng)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)骨干企業(yè)，主要從事北京市內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、出售、出租、工程勘察設(shè)計、工程承包、裝飾工程等主營業(yè)務(wù)和批發(fā)、零售、代銷建筑材料、機械電器設(shè)備等兼營業(yè)務(wù)，注冊資金1000萬元。安居公司響應(yīng)總公司提出的“團結(jié)、奮進、求實、奉獻”的企業(yè)精神，先后開發(fā)了恩濟莊等6個小區(qū)，安居公司領(lǐng)導班子及全體職工本著“質(zhì)量第一”的原則，嚴把工程質(zhì)量關(guān)，創(chuàng)造出一批市優(yōu)工程。安居公司這種對社會負責任的態(tài)度得到了業(yè)內(nèi)人士和客戶的高度贊揚。

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的深入發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)中競爭的日益激烈，安居公司領(lǐng)導號召全體職工在搞好本職工作的基礎(chǔ)上，努力學習市場經(jīng)濟的知識，加強風險意識，提高企業(yè)管理水平，并對未來的開發(fā)項目作出可行性研究，充分發(fā)揮決策的作用。因此，財務(wù)部門基于公司確立的這個方向，對今后三年可能投資的項目進行了一次優(yōu)選。資料如下：

安居公司在1998年末有資本280000萬元。并要求

1.進行投資的總開工面積不得低于120萬米2，并且要求全部在2001年末竣工驗收。

2.項目E必須上馬。

3.各年末項目總產(chǎn)出可以在下一年初繼續(xù)投資，以補充資金的不足另外，如果公司有剩余的資金可投資到另一個項目，每年能回收資金的本利110%，如果公司欠缺資金可用貸款方式補足，貸款每年利息為12%，問公司如何運作，可使2001年末的總產(chǎn)出最大？

二、有關(guān)數(shù)據(jù)的分析：

該題目是要求我們求出01年末的資金總額最大，即01年末的項目產(chǎn)出和贏利（正或負）之和最大。該題目的難點在于一開始建模時并不知道第一年是資金有剩余（可以進行投資）還是需要貸款（需要支付利息）。為了解決這個問題，我們首先將“借款”（資金不足）好“存款”（資金剩余）設(shè)為決策變量。此問題的一個重要約束條件就是每年的現(xiàn)金流入等于每年的現(xiàn)金流出。

三、建立模型

模型或者理想化表示，是日常生活的一個組成部分。他們在抽象問題本質(zhì)，表明相互關(guān)系，以及促進分析等方面有著無法估量的價值。

數(shù)學模型也是一種理想化的表示。它們采用數(shù)學符號和表達式來表示問題，在運籌學中有著極其重要的意義。

1、模型的決策變量確定

1表示是否給A,B,C,D,E五個項目投資,其中E項目必須投資；Yj表示設(shè)Xi?0，第1，2，3年的貸款額；

2、模型的目標函數(shù)確定

1999年初的可投資額為：280000?Y1； 1999年底的投資收益額為：

Zj表示公司第1，2，3年的剩余資金。

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1； 2000年初的可投資額為：

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1?Y2； 2000年底的投資收益額為：

75000X1?10000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2； 2001年初的可投資額為：

75000X1?100000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2?Y3； 2001年底的投資收益額為：

95000X1?73000X2?40000X3?84000X4?50000?1.1Z3?1.12Y3； 因此，目標函數(shù)為：

MAX?95000X1?73000X2?40000X3?84000X4?50000?1.1Z3?1.12Y3；

3、模型的約束條件確定

1999年初可投資額等于1999年實際投資額：

280000?Y1?106250X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1； X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1?Y1?224000化簡得：106250 2000年初可投資額等于2000年實際投資額：

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1?Y2?37500X1?15000X2?24000X3?25000X4?42000?Z2

X1?15000X2?24000X3?45000X4?1.1Z1?Z2?Y2?1.12Y1?9500 化簡：175002001年初可投資額等于2001年實際投資額：

75000X1?100000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2?Y3?43750X1?30000X2?12000X3?35000X4?32000?Z3化簡得：

31250X1?70000X2?108000X3?35000X4?1.1Z2?Z3?Y3?1.12Y2??35000開

2工面積大于等于120萬米：25X1?20X2?40X3?20X4?65?120

即：25X1?20X2?40X3?20X4?55 其中Xi為0-1變量；Yj?0，Zj?0；i?1，2，3，4；j?1，2，3

所以約束條件為：

?106250X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1?Y1?224000??17500X1?15000X2?24000X3?45000X4?1.1Z1?Z2?Y2?1.12Y1?9500?X3?35000X4?1.1Z2?Z3?Y3?1.12Y2??35000?31250X1?70000X2?108000?25X?20X?40X?20X?551234??2，3，4；j?1，2，3?Xi為0-1變量；Yj?0，Zj?0；i?1，四、求解結(jié)果及分析

利用計算機求解得：

最終表：

所有5個項目都需要投資；

1999年、2000年初均需要貸款，2001年初有足夠資金投資到其他的項目；

2170萬米項目的總建筑面積，滿足題意要求。

1999年初在已經(jīng)有280000元資金的情況下，貸款91250元用來滿足5個項目全部投資，剩余資金為0；2000年初得到了1999年投入后的產(chǎn)出，并且還掉1999年貸款的本利，貸款利息為12%，利用剩下這部分資金進行2000年初的投資，發(fā)現(xiàn)若要用這部分錢進行投資，還不夠，貸款58200元用來滿足2000年5個項目的投資，剩余資金為0；2001年初得到了2000年投入后的產(chǎn)出，并且還掉2000年貸款的本利，貸款利息為12%，利用剩下這部分資金進行2001年初的投資，發(fā)現(xiàn)若用這部分錢進行投資，還有剩余，剩余資金144066元，用于另外項目投資。2001年末得到了2001年初的投入資金的產(chǎn)出以及投資其他項目后獲得的本利110%的回報，再扣除2001年初的貸款本利額，最后剩下的都是2001年的最終投資收益，最高收益額為500472.6元。

五、總結(jié)

本次運籌學大作業(yè)，布置之后我就開始做，從中碰到的困難還是有蠻多的。最初先把老師給的題目中的表格數(shù)據(jù)進行分析，分析完后根據(jù)所給的條件回到表格中進行更細致的分析，我所做的這道大作業(yè)中，問題中的幾個關(guān)鍵詞比較重要，如果理解錯誤就會朝一個錯誤的思路做下去，在理解題意這一方面我大花時間和功夫。在Excel編輯中也碰到了一些問題，由于一開始沒有考慮到貸款額和剩余資金可以用變量代替，一味的想通過等式的代換把結(jié)果求解出來，其中發(fā)現(xiàn)這樣做了之后就不是線性規(guī)劃了，只是一個求解問題了，我對自己求解出來的答案不自信，當時也給老師看了，老師一句設(shè)變量點醒了我。因此我的Excel中就出現(xiàn)了三種方案，這三種方案是我從開始做到最后正確解答出答案的過程。第三個方案也就是我用線性規(guī)劃真正意義上完成了此題，方案二我只是在只設(shè)了0-1變量的情況下求解出的，雖然答案是正確的，但是題目意在要我們用線性規(guī)劃求解。此次大作業(yè)的完成過程讓我收獲頗多，不僅是對我一學期學習運籌學的知識復習和鞏固，也讓我懂得解題細致、周全的去理解和看待問題是非常重要的，也折射到為人處事，我會再接再厲在以后的學習中學以致用。

第五篇：投資分析報告

中國人壽投資價值分析報告

摘要

公司基本情況分析公司簡述 中國人壽保險（集團）公司 中國人壽保險（集團）公司及其子公司構(gòu)成了我國最大的商業(yè)保險集團，是國內(nèi)唯一一家資產(chǎn)過萬億的保險集團，是中國資本市場最大的機構(gòu)投資者之

一。2008年，中國人壽保險（集團）公司及其子公司總保費收入達到3220.52億元，境內(nèi)壽險業(yè)務(wù)約占壽險市場份額的42.7%；總資產(chǎn)達到12846.11億元，可運用資金超過11000億元。2011年1月31日，國家審計署在對中國人壽保險（集團）公司2009資產(chǎn)負債損益情況審計中，查處保險經(jīng)營管理中存在違規(guī)問題6.98億元。據(jù)此給予相關(guān)責任人處理和處分。2013年《財富》雜志世界500強排名第111位。企業(yè)文化

中國人壽堅持用“文化”之魂凝聚人心、引領(lǐng)發(fā)展。以“壽險是無悔的選擇”、“成己為人、成人達己”、“用心經(jīng)營、誠信服務(wù)”等推陳出新、一脈相承的核心理念為標志，健康向上的企業(yè)文化激勵著一代代國壽人拼搏進取、奮發(fā)有為。

3.客戶服務(wù)人壽保險

人壽保險服務(wù)作為中國人壽的主營業(yè)務(wù)，由中國人壽保險股份有限公司承擔，經(jīng)營范圍涵蓋壽險、人身意外險、健康險、年金等人身保險的全部領(lǐng)域。中國人壽保險股份有限公司作為中國最大、也是全球市值最大的專業(yè)壽險公司，秉承“用專業(yè)和真誠贏得感動”的信念，力求通過“熱誠、規(guī)范、準確、便捷”的服務(wù)，回報廣大客戶的支持與信賴。

中國人壽的壽險業(yè)務(wù)在國內(nèi)市場一直居領(lǐng)先地位，占有中國壽險市場最大的市場份額。2010年，境內(nèi)壽險市場份額為37.2%。中國人壽擁有壽險行業(yè)覆蓋區(qū)域最廣的機構(gòu)網(wǎng)絡(luò)和規(guī)模最大的分銷隊伍，共有遍布全國各省區(qū)市（臺灣除外）、延伸至縣鄉(xiāng)的4800多家分支機構(gòu)、1.5萬多個營銷網(wǎng)點、71.6萬名個人代理人、1.26萬名團險銷售人員及9.4萬多家分布在商業(yè)銀行、郵局、信用社等的銷售網(wǎng)點，與多家專業(yè)保險代理公司和保險經(jīng)紀公司進行長期合作。截至2008年底，中國人壽擁有超過1.2億份有效的個人和團體壽險保單、年金合同及長期健康險保單，已為超過6億人次的客戶提供過保險服務(wù)。財產(chǎn)保險

財產(chǎn)保險服務(wù)是中國人壽的一項新主營業(yè)務(wù)，由中國人壽財產(chǎn)保險股份有限公司承擔，經(jīng)營范圍主要包括：財產(chǎn)損失保險、責任保險、法定責任保險、信用保險和保證保險、農(nóng)業(yè)保險及其他財產(chǎn)保險業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理

資產(chǎn)管理服務(wù)是中國人壽的一項主營業(yè)務(wù)，由中國人壽資產(chǎn)管理有限公司承擔，經(jīng)營范圍包括管理運用自有資金；受托或委托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；與以上業(yè)務(wù)相關(guān)的咨詢業(yè)務(wù)；國家法律法規(guī)允許的其他資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。中國人壽資產(chǎn)管理有限公司作為國內(nèi)最大的保險資產(chǎn)管理公司和國內(nèi)資本市場最大的機構(gòu)投資者，管理資產(chǎn)超過16000億元。

中國人壽在資產(chǎn)管理服務(wù)領(lǐng)域，擁有高水準的專業(yè)投資研究、決策執(zhí)行和風險防范力量，在國內(nèi)多種固定收益產(chǎn)品及其衍生品種的研究和投資工作中處于領(lǐng)先地位；是中國債券市場最大的機構(gòu)投資者之一，在長期債券市場具有重要影響；是國內(nèi)最大的基金投資機構(gòu)；一貫堅持價值投資、長期投資、戰(zhàn)略投資的股票投資理念，穩(wěn)健經(jīng)營；緊跟保險資金投資渠道不斷拓寬的政策進展，關(guān)注各類投資領(lǐng)域。近年來，公司在投資咨詢、顧問業(yè)務(wù)方面取得了積極進展。

中國人壽資產(chǎn)管理有限公司的企業(yè)和銀行信用評價體系、信用風險評估模型有效防范了投資風險；獨具特色的基金評估方法，具有領(lǐng)先水平的投資信息管理支持系統(tǒng)等為投資者獲取最大回報提供一流服務(wù)。海外保險

面對經(jīng)濟全球化浪潮和中國經(jīng)濟騰飛的歷史機遇和挑戰(zhàn)，中國人壽以建設(shè)國際頂級金融保險集團為目標，以國際化的視野、國際化的理念、國際化的思路、國際化的專業(yè)知識、國際化的技能為基礎(chǔ)，積極開展境外保險服務(wù)，努力推動國際合作。

5教育科研

中國人壽的保險教育服務(wù)包括博士后培養(yǎng)、保險專業(yè)學歷教育、職業(yè)教育和保險領(lǐng)域的專業(yè)培訓。運營情況

中國人壽保險（集團）公司秉承“成己為人、成人達己”的企業(yè)文化核心理念，遵循“誠信為本、穩(wěn)健經(jīng)營”的企業(yè)宗旨，恪守“創(chuàng)新、拼搏、務(wù)實、奉獻”的企業(yè)精神，把“與客戶同憂樂”作為企業(yè)價值觀，以“與時俱進、爭創(chuàng)一流”的精神，努力打造國內(nèi)領(lǐng)先、世界一流的大型現(xiàn)代保險與金融控股集團，致力于造福社會大眾，為建設(shè)和諧社會貢獻更大的力量。2009年，中國人壽保險（集團）公司及其子公司總保費收入達到3029.92億元；總資產(chǎn)達到1.55萬億元，占全行業(yè)境內(nèi)總資產(chǎn)的37.7%，是國內(nèi)唯一一家資產(chǎn)過萬億的保險集團。集團所屬壽險公司總市值為9114.7億元，仍然居全球上市壽險公司首位；資產(chǎn)公司是國內(nèi)資本市場上最大的機構(gòu)投資者之一；財險公司在實施企業(yè)會計準則解釋第2號后，開業(yè)三年即實現(xiàn)盈利，打破了行業(yè)發(fā)展的常規(guī)模式；養(yǎng)老險公司及國壽投資公司也取得了不俗的業(yè)績。據(jù)美國《財富》雜志公布的2010年“全球500強”排行榜顯示，中國人壽已連續(xù)第8次榜上有名，排名由2002年的290位躍升為2009年的118位，在入選的所有54家中國企業(yè)中排名第8位，在入選的4家中國保險企業(yè)中排名第一。

公司所處行業(yè)分析

1中國保險業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著中國保險業(yè)進入深化改革、全面開放、加快發(fā)展的新階段，保險業(yè)服務(wù)經(jīng)濟社會的領(lǐng)域越來越廣，承擔的社會責任越來越重：從四川汶川大地震到百年盛事北京奧運、從交強險制度實施到房地產(chǎn)投資解禁、從應(yīng)對國際金融危機到參與醫(yī)療糾紛調(diào)解、從養(yǎng)老社區(qū)投資到新農(nóng)合建設(shè)、從農(nóng)險覆蓋面擴大到環(huán)境責任保險試點啟動……保險業(yè)正在努力提高科學發(fā)展和服務(wù)經(jīng)濟社會全局的能力，在探索中國特色保險業(yè)發(fā)展道路和保障民生方面取得顯著成就。如今，保險業(yè)站在新起點，進入了新階段，我國正在成為新興的保險大國。

我國保險業(yè)的保費收入規(guī)模增長迅速，2009年保費收入已達到11137.3億元，提前一年實現(xiàn)了保險業(yè)“十一五”規(guī)劃列出的保費收入超萬億的目標。2011年保險業(yè)基本保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展勢頭，全國共實現(xiàn)保費收入1.43萬億元，同比增長10.4%。2012年，中國保險業(yè)全年保費收入1.55萬億元，同比增長8%。

目前，中國保險業(yè)呈現(xiàn)出原保險、再保險、保險中介、保險資產(chǎn)管理相互協(xié)調(diào)，中外資保險公司共同發(fā)展的市場格局。專業(yè)性的保險資產(chǎn)管理公司、健康險公司、養(yǎng)老險公司逐步成長并成為市場的重要力量。

中國保險市場具有廣闊的發(fā)展前景和潛力。中國經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力依然較強，“十二五”時期是我國深化改革開放，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的攻堅時期，經(jīng)濟社會發(fā)展的大趨勢為保險業(yè)發(fā)展提供了難得的機遇，也提出了新的、更高的要求。未來我國保險業(yè)將由外延式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)型，完善主體多元、競爭有序的市場體系，豐富保險產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷渠道，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)水平，促進東中西部保險市場的協(xié)同發(fā)展。

2保險深度與保險密度

首先，保險密度是指按當?shù)厝丝谟嬎愕娜司ｋU費額，反映該地國民參加保險的程度。保險深度則是指某地保費收入占該地國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）之比，反映了該地保險業(yè)在整個國民經(jīng)濟中的地位。保險深度和保險密度則是除了保險收入衡量一個地區(qū)保險市場成熟程度的指標。

2011年，保險密度為1062元/人，較上年提高100元。保險密度區(qū)域差異仍然明顯，總體呈由東部和東北地區(qū)向中、西部地區(qū)遞減態(tài)勢。北京、上海、天津仍然位居前三，西部地區(qū)保險密度總體水平偏低，但提升速度較快。2011年保險深度為3%，較上年下降0.2個百分點，主要受保費收入增速放緩影響。其中，北京和上海下降幅度最大。

2009年底，中國保險業(yè)以1630470億美元的總保費收入位列全球第七位，較2008年排名下降一個名次。占世界市場的份額為4.01%。其中，排名全球第一的是美國，總保費收入11397460億美元，占世界份額28.03%。其次是日本，總保費收入5059560億美元，占世界份額12.44 %。第3是英國，總保費收 入3092410億美元，占世界份額7.61%。與中國水平相當?shù)氖且獯罄偙ＹM收入1693600億美元，占世界份額4.17 %，位列第6位，2008年，則位列中國之后。

公司財務(wù)狀況分析

公司內(nèi)在價值評估

投資建議與風險提示

結(jié)論