欧美色欧美亚洲高清在线观看,国产特黄特色a级在线视频,国产一区视频一区欧美,亚洲成a 人在线观看中文

    2. <ul id="fwlom"></ul>
    
<object id="fwlom"></object>
    <span id="fwlom"></span><dfn id="fwlom"></dfn>
    

      <object id="fwlom"></object>
      




      

      

      

      
  
      
    
      
      
      
        
      房地產(chǎn)培訓(xùn)資料（五篇）
      
        
       時(shí)間：2019-05-14 08:30:02下載本文作者：會(huì)員上傳
      
      
      
      
      
簡(jiǎn)介：寫寫幫文庫(kù)小編為你整理了多篇相關(guān)的《房地產(chǎn)培訓(xùn)資料》，但愿對(duì)你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在寫寫幫文庫(kù)還可以找到更多《房地產(chǎn)培訓(xùn)資料》。

      
	
      

      第一篇：房地產(chǎn)培訓(xùn)資料
      

      長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      （一）、商品房銷售前必須取得的“五證”和“兩書” 房地產(chǎn)商具備什么條件才能銷售商品房呢？根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，必須獲得五種特定的許可證。這五種特定許可證就好像是房產(chǎn)銷售的“綠卡”，缺一不可。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)應(yīng)具備“五證”即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售許可證》或《商品房預(yù)售許可證》。
      1、《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用一項(xiàng)國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地的使用權(quán)的法律憑證。按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，必須與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法登記領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，否則房地產(chǎn)商不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。有的房地產(chǎn)商在集體所有的土地上建房并出售，這種情況下，房地產(chǎn)商肯定沒有拿到土地使用證。因?yàn)榘凑沼嘘P(guān)法律規(guī)定，集體所有的土地只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。領(lǐng)取的土地使用權(quán)證書的房地產(chǎn)商，還要按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。有的房地產(chǎn)商獲得某塊地的土地使用證，但合同約定的土地用途不是建造商品住房，而房地產(chǎn)商擅自改變土地用途，在這塊土地上建造可在市場(chǎng)上銷售的商品房，這種情況也是不合法的。長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。為土地管理部門在城市的規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬管理職能提供必要的法律依據(jù)。未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文號(hào)無效，占用的土地由縣級(jí)以上人民政府責(zé)令退回。
      3《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，國(guó)家核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》的目的是確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。該證件同時(shí)也是建設(shè)活動(dòng)中接受接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。房地產(chǎn)商如果未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，城市規(guī)劃行政主管部門可責(zé)令其停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員可以由其所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給與行政處分。
      4、《建設(shè)工程施工許可證》是證明建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準(zhǔn)證件。建筑施工是一項(xiàng)復(fù)雜的生產(chǎn)活動(dòng)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以順利實(shí)現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)，涉及監(jiān)理、設(shè)計(jì)、資金、圖紙、建筑材料等各方面的因素。當(dāng)各種施工條件完善時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按 長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      照計(jì)劃批準(zhǔn)的開工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證不得擅自開工。
      5、《商品房銷售許可證》或《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。商品房預(yù)售可以加快房地產(chǎn)融資、搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。但這種方式具有較的的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，為保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定房地產(chǎn)商預(yù)售商品房的，必須向房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售登記領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售商品房。有的城市為了更好的規(guī)范房地產(chǎn)商的銷售行為，還要求房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)要分別辦理《內(nèi)銷房銷售許可證》和《外銷房銷售許可證》此外，房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如房屋已建成，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
      “五證”最重要的是土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。
      “兩書”《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。
      （二）、土地取得方式：
      1.出讓：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓為土地的一級(jí)市場(chǎng)，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)土地的一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行壟斷。因此，長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      房地產(chǎn)開發(fā)用地，必須是國(guó)有土地。土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)的出讓方，只能是國(guó)家。在土地登記時(shí)，以出讓方式取得的土地，土地使用證書上標(biāo)注國(guó)有出讓，使用權(quán)有土地使用年限的限定，目前住宅一般的期限是70年。
      2.劃撥：是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用年限的限制。在土地登記時(shí)，以劃撥方式取得的土地，土地使用證書上標(biāo)注國(guó)有劃撥，使用權(quán)沒有使用期限。劃撥地土地證要換成出讓地土地證，必須先報(bào)國(guó)土部門市場(chǎng)科申請(qǐng)審批、規(guī)劃部門做出同意意見并交納土地出讓金才能更換，同時(shí)需要辦理土地變更登記。3.轉(zhuǎn)讓：
      a.土地所有人將土地所有權(quán)有償或無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人。有償?shù)氖琴I賣，無償?shù)氖琴?zèng)與或遺贈(zèng)。土地轉(zhuǎn)讓行為只能發(fā)生在土地私有制的社會(huì)里，我國(guó)在農(nóng)業(yè),手工業(yè)和資本主義工商業(yè)社會(huì)主義改造基本完成之后，土地變私有制為公有制，因而不允許土地轉(zhuǎn)讓。但是土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，受讓人僅對(duì)土地享有使用權(quán)，而所有權(quán)仍屬于國(guó)家或集體。長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      b、在土地家庭承包經(jīng)營(yíng)的情況下，土地轉(zhuǎn)讓指承包人自找對(duì)象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。轉(zhuǎn)讓的合同內(nèi)容雖無改變，但是變更了承包人，終結(jié)了原承包人與發(fā)包人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確立了受讓人與發(fā)包人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，承包方與第三者應(yīng)訂立書面協(xié)議。
      （三）、專業(yè)術(shù)語
      1、總建筑面積：建筑面積 指建筑物長(zhǎng)度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。
      2、使用面積：指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。
      計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。
      3、公用面積：指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往及保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。
      4、實(shí)用面積：它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。也叫“得房面積”。
      5、容積率：是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在一萬 長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      平米的土地上有四千平方米的建筑總面積其容積率為0.4。其中容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。
      6、得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內(nèi)面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
      7、開間：是指住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。
      8、進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻壁到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的建筑物有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。
      9、套內(nèi)面積：全名套內(nèi)建筑面積，是由以下三部分組成的：套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積。長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      ①套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。②套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。③內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。
      10、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括兩部分：
      a、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。b、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。
      11、竣工面積:竣工的各棟房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑。
      12、輔助面積：是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室。
      13、共有建筑面積：是指各產(chǎn)權(quán)主共同合作占有或共同使用的建筑面積。
      14、共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整棟建筑的共有建筑面積與整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比，即為共有建筑分?jǐn)傁禂?shù)。
      15、銷售面積：是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      16、建筑密度：是指在居民區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（%），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。
      17、綠化率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言綠化率高為好。
      18、綠地率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。
      19、層高：就是指住在高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度叫層高。它通常包括下層地板面到上層樓板面之間的距離。
      20、凈高：是指層高減去樓板厚度的凈剩值。
      21、公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將建筑整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。
      22、實(shí)用率：是指套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即
      使用率=套內(nèi)建筑面積/套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e。
      23、標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的住、住宅樓層。
      24、陽臺(tái)：是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。
      25、平臺(tái)：是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面伸 長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      出室外的部分。
      26、走廊：是指住宅外使用的水平交通空間。
      27、地下室：是指房間地面地域室外地面的高度超過該房?jī)舾叩?/2者。
      28、半地下室：是指房間地面低于室外地平面高度超過該房?jī)舾叩?/3，且不超過1/2者。
      29、居住區(qū)用地：是指宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。
      30、住宅用地：是指住宅建筑基底占地及四周合理間距內(nèi)的用地，含宅間綠地和宅間小路等的總稱。
      31、其他用地：是指規(guī)劃范圍內(nèi)出居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。
      32、公共服務(wù)設(shè)施用地：一般稱為公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。
      33、道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。“道路用地”指主干路、次干路和支路用地，包括其交叉路口用地，不包括居住用地、工業(yè)用地等內(nèi)部的道路用地。
      34、公共綠地：是指滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè) 長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。
      35、道路紅線：是指城市道路含居民區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。
      36、建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。
      37、公用建筑面積：不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積,作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算:整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和,并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟樓建筑的公用建筑面積。
      38、玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過度的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的隱私性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，是外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連。
      39、隔斷：是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?0、過道：是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。
      （四）樓盤性質(zhì)
      1、期房：人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。一般情況下,期房的價(jià)格較低,挑選 10 長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      余地較大,但由于是先付款后交房,因此購(gòu)房消費(fèi)的過程和結(jié)果要依賴于購(gòu)房合同約定的權(quán)利義務(wù)的履行,而購(gòu)房合同的履行,不僅受開發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)的影響,還受到許多客觀因素的制約。
      2、樓花：“樓花”一詞最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工階段(完工25% 以上)就推向市場(chǎng)銷售。預(yù)售商品房也稱樓花、期樓。如果把開發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成后的果實(shí)，那么開發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看做這一果實(shí)的花。由此進(jìn)一步引申出買“樓花”、賣“樓花”、炒“樓花”等。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋。
      3、現(xiàn)房：現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房（三通一平，三通即水、電、氣通；一平:路面平整）。
      （五）樓房結(jié)構(gòu)
      1、磚混結(jié)構(gòu)： 磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或者砌塊砌筑，橫向承重的梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。也就是說磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)是混合結(jié)構(gòu)的一種，是采用磚墻來承重，鋼筋混凝土梁柱板等構(gòu)件構(gòu)成的混合結(jié)構(gòu)體系。適合開間進(jìn) 長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      深較小，房間面積小，多層或低層的建筑，對(duì)于承重墻體不能改動(dòng)，而框架結(jié)構(gòu)則對(duì)墻體大部可以改動(dòng)。
      2、框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，即由梁和柱組成框架共同抵抗適用過程中出現(xiàn)的水平荷載和豎向荷載。采用結(jié)構(gòu)的房屋墻體不承重，僅起到圍護(hù)和分隔作用，一般用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、空心磚或多孔磚、等輕質(zhì)板材等材料砌筑或裝配而成。
      3、鋼架結(jié)構(gòu)：以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)。材料塑性、韌性好，可有較大變形，能很好地承受動(dòng)力荷載；建筑工期短；其工業(yè)化程度高，可進(jìn)行機(jī)械化程度高的專業(yè)化生產(chǎn)；加工精度高、效率高、密閉性好，故可用于建造氣罐、油罐和變壓器等。其缺點(diǎn)是耐火性和耐腐性較差。
      （六）售樓員的儀容儀表與行為規(guī)范
      售樓員的儀容儀表
      一、男性 1． 服飾
      必須保持衣裝整齊、干凈、無污跡和明顯皺褶；扣好紐扣，結(jié)正領(lǐng)帶、領(lǐng)結(jié)或領(lǐng)花；西服不宜過長(zhǎng)或過短，一般以蓋住臀部為宜，不要露出臀部；襯衫袖口不宜過肥，一般袖口最多到手腕2厘米；襯衫袖口要露出西服袖口3~5厘米，而且應(yīng)扣上紐扣；西服扣子一般是兩個(gè)，但只需要扣上面一個(gè)（如是三個(gè)則應(yīng)只需扣中間一個(gè)）；穿西服時(shí)應(yīng)穿 長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      皮鞋；西服上衣的口袋原則上不應(yīng)裝東西，上衣領(lǐng)子不要亂別徽章，裝飾以少為宜；衣帶中不要多裝物品；皮鞋要保持干凈、光亮；領(lǐng)帶夾的正確位置是在6顆扣襯衫從上朝下數(shù)第四顆扣的地方，不要有意把領(lǐng)帶夾暴露在他人視野之內(nèi)。2． 頭發(fā)
      頭發(fā)要長(zhǎng)修剪，發(fā)腳長(zhǎng)度以保持不蓋耳部和不觸衣領(lǐng)為度，不得留胡須，要每天洗臉，以無胡茬為合格。男員工可隔日刮臉，但不得化妝。
      二、女性 1． 服裝
      女士西服須做的稍微短些，以充分體現(xiàn)女性腰部、臀部的曲線美；如果是配褲子則可將上裝做的稍微長(zhǎng)一些，穿西裝裙時(shí)不宜穿花襪子，袖口不要露在褲子或裙子之外。2． 裝飾
      女員工要化淡妝，要求粉底不要打得太厚，且要保持均勻，與皮膚底色協(xié)調(diào)；眼影以不易被明顯察覺為宜，眼線不要勾畫太重，眼眉要描得自然，原則上以彌補(bǔ)眉形中的輕描為主，不許紋眉或因勾描太重而產(chǎn)生紋眉效果，涂胭脂以彌補(bǔ)臉型不足為基本標(biāo)準(zhǔn)，并能使人體現(xiàn)出精神飽滿和具有青春朝氣。不得留指甲，女員工不得涂色油在指甲上。忌用過多香水或使用刺激性氣味強(qiáng)的香水。頭發(fā)要常洗，上班前要梳理整齊，可加少量頭油，保證無頭屑。長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      三、整體要求
      1． 每天都要刷牙漱口，提倡飯后漱口。上班前不得吃有異味的食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲邊縫不得藏有贓物。
      2． 在為客戶服務(wù)時(shí)，不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，要友好、熱情、精神飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅地為客人服務(wù)。3． 提倡每天洗澡，換洗內(nèi)衣服，以免身體上發(fā)出汗味或其他異味。4． 辦公桌和接待桌上不宜擺放過多物品，凡是客人能夠看的見得地方都要時(shí)刻保持清潔。
      售樓員行為舉止
      一、站姿
      1．軀干：胸、收腹、緊臀、頸項(xiàng)挺直、頭部端正、微收下頜。2．面部：微笑、目視前方。
      3．四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開，手指落在腿側(cè)褲縫處。特殊營(yíng)業(yè)場(chǎng)所兩手可握在背后或兩手握在腹前，右手在左手上面。兩腿繃直，腳間距與肩同寬，腳尖向外分。
      二、坐姿
      1． 眼睛目視前方，用余光注視座位。
      2． 輕輕走到座位正面，輕輕落座，避免扭臀尋座或動(dòng)作太大引起椅子亂動(dòng)及發(fā)出聲響。
      3． 當(dāng)客人到訪時(shí)，應(yīng)該放下手中事情站起來相迎，當(dāng)客人就坐后自 14 長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      己方可坐下。
      4． 造訪生客時(shí)，坐落在座位前1/3；造訪熟客時(shí)，可坐落在座椅的2/3，不得靠依椅背。
      5． 女士坐落時(shí)，應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏，以免坐皺或顯出不雅。聽別人說話時(shí)，上身微微前傾或輕輕將上身轉(zhuǎn)向說話者，用柔和的目光注視對(duì)方，根據(jù)談話的內(nèi)容確定注視時(shí)間長(zhǎng)短和眼部神情。不可東張西望或顯得心不在焉。
      6． 兩手平放在兩腿之間，也不要托腮、玩弄任何物品或有其他小動(dòng)作。
      7． 兩腿自然平放，不得蹺二郎腿。男士?jī)赏乳g距可容一拳，女士?jī)赏葢?yīng)并攏，腳不要踏拍地板或亂動(dòng)。
      8． 從座位上站起，動(dòng)作要輕，避免引起座位傾倒或出現(xiàn)響聲，一般從座椅左側(cè)站起。
      9． 離位時(shí)，要將座椅輕輕抬起至原位，再輕輕落下，忌拖或推椅。
      三、動(dòng)姿
      1．行走時(shí)步伐要適中，女性多用小步。切忌大步流星，嚴(yán)禁奔跑（危急情況例外），也不可腳擦著地板走。
      2．行走時(shí)上身保持站姿勢(shì)標(biāo)準(zhǔn)，大腿動(dòng)作幅度要小，主要以向前彈出小腿帶出步伐。忌諱挺髖扭臀等不雅動(dòng)作，也不要在行走時(shí)出現(xiàn)明顯的正反“八字步”。
      3．走廊、樓梯等公共通道，員工應(yīng)靠左邊而行，不宜在走廊中間大 長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      搖大擺。
      4．幾人同行時(shí)，不要并排走，以免影響客人或他人通行。如確需并排走時(shí)，并排不得超過3人，并隨時(shí)注意主動(dòng)為他人讓路，切忌橫沖直撞。
      5．在任何地方遇到客人，都要主動(dòng)讓路，不可搶行。
      6．在單人通行的門口，不可兩人擠進(jìn)擠出。遇到客人或同事，應(yīng)主動(dòng)退后，并微笑著作出手勢(shì)“你先行”。
      7．在走廊行走時(shí)，一般不要隨便超過前行的客人，如需超過，首先應(yīng)說“對(duì)不起”，待客人閃開時(shí)說聲“謝謝”，在輕輕穿過。8．和客人、同事對(duì)面擦過時(shí)，應(yīng)主動(dòng)側(cè)身，并點(diǎn)頭問好。9．給客人做向?qū)r(shí)，要走在客人前兩步遠(yuǎn)的一側(cè)，以便隨時(shí)向客人解說和照顧客人。
      10．行走時(shí)不得哼歌曲、吹口哨或跺腳。
      11．工作時(shí)不得忸怩作態(tài)，作怪臉、吐舌、眨眼、照鏡子、涂口紅等。不得將任何物件夾于腋下。12．上班時(shí)間不得在營(yíng)吃東西。
      13．注意“三輕”，即說話輕、走路輕、操作輕。
      14．社交場(chǎng)合或與特殊客人見面時(shí)，可行禮表示尊敬，行禮約20度，頭于上身一同前曲，男性雙手自然下垂或同時(shí)用右手與對(duì)方握手，女性雙手在腹前前合龍攏，右手壓在左手上。特殊場(chǎng)合才行45度鞠躬禮。行禮完畢要用熱情、友好的柔和目光注視客人。長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      四、交談
      1． 交談時(shí)，用柔和的目光注視對(duì)方，面帶微笑，并通過輕輕點(diǎn)頭表示理解客人談話的主題和內(nèi)容。
      2． 站與客人交談是，首先要保持衣裝整潔。
      3． 立或落座時(shí)，應(yīng)保持正確的站姿和坐姿。切忌雙手叉腰、插入衣褲口袋、交叉胸前或擺弄其他物品。
      4． 他人講話時(shí)，不可整理衣裝、撥弄頭發(fā)、摸臉、挖耳朵、摳鼻孔、搔癢、敲桌子等，要做到修飾避人。5． 嚴(yán)禁大聲說笑或手舞足蹈。6． 在客人講話時(shí)，不得經(jīng)?？幢怼?/p>
      7． 三人交談時(shí)，要使用三人均聽得懂得語言。8． 不要模仿他人的語言、語調(diào)或手勢(shì)及表情。
      9． 在他人后面行走時(shí)，不要發(fā)出詭異的笑聲，以免產(chǎn)生誤會(huì)。10． 講話時(shí)，“請(qǐng)”、“您”、“謝謝”、“對(duì)不起”、“不用客氣”等禮貌用語要經(jīng)常使用，不準(zhǔn)講粗言穢語或使用蔑視性和侮辱性的語言，不開過分玩笑。
      11． 不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人，不得與客人爭(zhēng)辯，更不允許舉止鹵莽和語言粗俗，不管客人態(tài)度如何都必須以禮相待，不管客人情緒多么激動(dòng)都必須保持冷靜。
      12． 稱呼客人時(shí)，要多稱呼客人的姓氏，用“某先生”或“某小姐或女士”。長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      13． 幾人在場(chǎng)，在于話者談話時(shí)涉及在場(chǎng)的其他人時(shí)，不能用“他”指他人，應(yīng)稱呼其名或“某先生”或“某小姐或女士”。
      14． 無論任何時(shí)刻從客人手中接過任何物品，都要說“謝謝”；對(duì)客人造成的任何不便都要說“對(duì)不起”；將證件等遞還給客人時(shí)應(yīng)予以致謝，不得將證件一聲不吭地扔給客人或是扔在桌面上。
      15． 客人講“謝謝”時(shí)，要答“不用謝”或“不用客氣”，不得毫無反映。16． 任何時(shí)候招呼他人均不能用“喂”。
      17． 對(duì)客人的詢問不能回答“不知道”，確不清楚的事情，要先請(qǐng)客人稍候，再代客詢問；或請(qǐng)客人直接與相關(guān)部門或人員聯(lián)系。18． 不得用手指或筆桿為客人指示方向。
      19． 在服務(wù)或打電話時(shí)，如有其他客人，應(yīng)用點(diǎn)頭和眼神示意歡迎、請(qǐng)稍候，并盡快結(jié)束手頭工作，不得無所表示而冷落客人。20． 如確有急事或接電話而需離開面對(duì)的客人時(shí)，必須講“對(duì)不起，請(qǐng)稍候”，并盡快處理完畢。回頭再次面對(duì)客人時(shí)，要說“對(duì)不起，讓您久等了”，不得一言不發(fā)就開始服務(wù)。
      21． 如果要與客人談話，要先打招呼，如正逢客人在于別人談話時(shí)，不可湊前旁聽，如有急事需立即與客人說話時(shí)，應(yīng)趨前說“對(duì)不起，擾亂一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量”，如蒙客人點(diǎn)頭答應(yīng)，應(yīng)表示感謝。
      22． 談話中如要咳嗽或打噴嚏時(shí)，應(yīng)說“對(duì)不起”，并轉(zhuǎn)身向側(cè)后下方，同時(shí)盡量能用手帕遮住。長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      23． 客人來到公司時(shí)，應(yīng)講“歡迎您光臨”，送客時(shí)應(yīng)講“請(qǐng)慢走”或“歡迎您下次光臨”。
      24． 說話時(shí)聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、熱情，不要裝腔作勢(shì)，聲音要適中。
      25． 所有電話，務(wù)必在三聲之內(nèi)接答。
      26． 接電話時(shí)，先問好，后抱項(xiàng)目名稱，再講“請(qǐng)問能幫您什么忙？”不得倒亂次序，要帶著微笑的聲音去說電話。
      27． 通話時(shí)，手旁須準(zhǔn)備好紙和筆，記錄下對(duì)方所講的要點(diǎn)，對(duì)方講完時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)單重述一遍以確認(rèn)。
      28． 通話時(shí)，若途中需要與人交談，要說“對(duì)不起”，并請(qǐng)對(duì)方稍候，同時(shí)用手捂住話筒，方可與人交談。
      29． 當(dāng)客人在電話中提出問訊或查詢時(shí)，不僅要禮貌的回答，而且應(yīng)盡量避免使用“也許”、“可能”、“大概”之類語意不清的回答。不清楚的問題應(yīng)想辦法搞清楚后再給客人以明確的答案，如碰到自己不清楚又無法查清的應(yīng)回答“對(duì)不起，先生，目前還沒有這方面的資料”。30． 如碰到與客人通話過程中需較長(zhǎng)時(shí)間查詢資料，應(yīng)不時(shí)向?qū)Ψ秸f聲“正在查找，請(qǐng)您再稍等一會(huì)兒”。
      31． 通話完畢后，要禮貌道別，如“再見”、“謝謝您”、“歡迎您到來”等，并等待對(duì)方掛斷后在輕輕放下話筒。
      32． 客人或同事相互交談時(shí)，不可以隨便插話，特殊需要時(shí)必須先說“對(duì)不起，打擾您”。長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      33． 對(duì)客人的疑難問題或要求應(yīng)表現(xiàn)充分的關(guān)心，并熱情的詢問，不應(yīng)以工作忙為借口而草率應(yīng)付。
      34． 客人提出過分要求時(shí)，應(yīng)耐心解釋，不可發(fā)火、指責(zé)或批評(píng)客人，也不得不理睬客人，任何時(shí)候都應(yīng)不失風(fēng)度，并冷靜妥善處理。35． 全體員工在公司內(nèi)遇到客人、上級(jí)、同事時(shí)應(yīng)主動(dòng)打招呼問候。36． 做到講“五聲”，即迎客聲、稱呼聲、致謝聲、致歉聲、送客聲，禁止使用“四語”，即蔑視語、煩躁語、否定語、斗氣語。
      37． 凡進(jìn)入房間或辦公室，均應(yīng)先敲門，征得房?jī)?nèi)主人的同意方可進(jìn)入。未經(jīng)主人同意，不得隨便翻閱房?jī)?nèi)任何東西（文件）。在與上司交談時(shí)未經(jīng)批準(zhǔn)，不得自行坐下。
      服務(wù)規(guī)范要求
      一、聽電話禮儀
      1．處理接聽電話——接聽電話禮儀 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)語言非語言避免 紙筆要就手
      辦公臺(tái)上應(yīng)預(yù)備好紙和筆 兩響內(nèi)接聽
      任何電話想兩聲內(nèi)，立即接聽 稱呼來電者
      詢問來電者姓名經(jīng)常稱呼來電者 快捷專業(yè)電話服務(wù) 長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      趕緊記下來電者，經(jīng)常稱呼，令對(duì)方覺得自己重要（可利用辦公臺(tái)上的紙筆，即時(shí)記下）。
      早上好！花園，請(qǐng)問有什么幫助你？ 請(qǐng)問先生小姐怎么稱呼？ 擺放整齊
      立即放下手頭工作；腰肢挺直面帶笑容；發(fā)音清楚；精神奕奕；語氣溫和。詢問式語氣； 面帶笑容。
      文件報(bào)紙和雜物堆放在臺(tái)上，并把電話遮蓋者。電話響得過久無人接聽；
      發(fā)覺客人聽不懂自己的語言或購(gòu)買意欲不強(qiáng)時(shí)，語氣立即顯得不耐煩、蔑視。2．處理電話禮儀
      服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)語言非語言避免 主動(dòng)幫助
      如所找的同事不在，可主動(dòng)替對(duì)方簡(jiǎn)單了解，盡量提出協(xié)助?？谛?/p>
      如客戶認(rèn)為需找某同事，而所找的同事沒空閑，應(yīng)找人接聽，并記下來者口信，包括：姓名（先生、小姐、太太、）、電話號(hào)碼、所屬公司及欲留下之口信。長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      復(fù)述口信 向來電者復(fù)述資料 到別
      向來店者道別。尊重客戶，交代清楚。令來電者安心，確保資料準(zhǔn)確。予以個(gè)人化的服務(wù)。
      不好意思，“*”小姐走開了，我有什么可以幫到您？ “*”小姐走開了！請(qǐng)問您貴姓呀？
      請(qǐng)您留下電話，我會(huì)請(qǐng)“*”小姐盡快回復(fù)您。
      李先生，讓我重復(fù)一遍，您的電話是***，想問“*”小姐昨天落定的單元確認(rèn)沒有。
      李先生，我會(huì)盡快請(qǐng)“*”小姐回復(fù)您的電話。
      如果有什么問題，您可以隨時(shí)打電話給我，再見！主動(dòng)建議，樂意協(xié)助，盡量讓客戶得到即時(shí)的解釋幫助。詢問式語氣。
      預(yù)備好留言紙及筆，除記下來電者資料外，同時(shí)應(yīng)記下來電日期和時(shí)間。咬字清晰，發(fā)音清楚。
      待來電者收線后才輕輕放下電話。
      推卸責(zé)任，一句不是我負(fù)責(zé)、不清楚，便收線。一句“她不在”便收線；隨意寫在報(bào)章雜志上。長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      含糊不清
      只用“行了”來表示已記下訊息。
      催促對(duì)方收線；沒說“再見”便收線；重力摔下電話；未確定客戶收線便大聲疾呼。
      3．對(duì)客戶進(jìn)行電話銷售 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)語言非語言避免 稱呼來電者
      以姓氏稱呼來電者或簡(jiǎn)單了解來電者需要。簡(jiǎn)單介紹重點(diǎn)
      介紹項(xiàng)目基本資料，給客戶予初步輪廓（如位置，規(guī)劃等）。明白顧客需要
      辨別顧客購(gòu)買動(dòng)機(jī)及關(guān)心點(diǎn)，利用有關(guān)賣點(diǎn)，邀請(qǐng)顧客親自前來參觀。介紹交通路線
      介紹交通路線，讓顧客容易找到位置，以免交通迂回降低購(gòu)買意欲。尊重客戶，確保準(zhǔn)確把握客戶要求，令客戶安心，加快解決問題的速度。
      予人誠(chéng)信的服務(wù)；予人專業(yè)的態(tài)度。予客戶體貼的服務(wù)，令顧客親臨現(xiàn)場(chǎng)。李先生，您想知道***花園的資料嗎？ 我們位于***，即***前面，看見整個(gè)***。
      李先生想買一個(gè)100平方米單元自住是吧，**花園檔次比較高，戶型 長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      種類較多，有2房至5房的，還有3年免息分期，月供￥**起。不如您來現(xiàn)場(chǎng)參觀，我?guī)⒂^樣板房。您坐**路車，在**站下車；
      您坐出租車，在**賓館前向西轉(zhuǎn)入，路口會(huì)見到好大個(gè)**的廣告牌。切定的口吻。專業(yè)態(tài)度； 留意客人反映；
      需要介紹，不忘推銷賣點(diǎn)；
      長(zhǎng)話短說，以引起對(duì)方興趣為大前提。發(fā)問清晰；為對(duì)方著想。關(guān)心的口吻； 禮貌的語言； 有條不韙。蔑視的口吻； 粗聲粗氣。
      一問一答，不加闡述被動(dòng)式回答，只作資料提供，不作促銷；無精打采的回答。收線算了。
      即時(shí)收線，不加解釋。
      （七）銷售技巧——客戶的個(gè)性特征分析其購(gòu)房心理
      1、理智穩(wěn)健型： 長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      特點(diǎn)：深思熟慮，冷靜穩(wěn)健，不易被售樓人員言辭說服，對(duì)于疑點(diǎn)必須詳細(xì)詢問。
      應(yīng)答的策略:切記操之過急，而應(yīng)謹(jǐn)慎的運(yùn)用層層推進(jìn)的辦法去引導(dǎo)客戶的購(gòu)買行為。你必須從熟悉產(chǎn)品特點(diǎn)著手，多方分析、比較、舉證、提示，使購(gòu)房者全面了解產(chǎn)品長(zhǎng)處所在。他們只有在理智的分析考慮之后，才有肯能接受你的銷售建議。
      2、優(yōu)柔寡斷型：
      特點(diǎn)：猶豫不決，患得患失。
      應(yīng)對(duì)的策略：必須保持絕對(duì)的耐心。即使你已經(jīng)看到曙光，也不可掉以輕心，因?yàn)樗麄冋f不定又由于哪一方面的考慮而退卻。在商談時(shí)，你要盡量不受到對(duì)方情緒的影響，對(duì)他們所提出的一切疑義都要認(rèn)真對(duì)待，拿出有利的證據(jù)去說服他。一旦他們產(chǎn)生購(gòu)買欲望，你就要堅(jiān)決的采取行動(dòng)，絕不可以拖泥帶水，應(yīng)逼促對(duì)方迅速的做出決定。
      3、情緒沖動(dòng)型：
      特點(diǎn)：天性易沖動(dòng)，易很快做出決定。
      應(yīng)對(duì)方法：盡量用溫和熱情的態(tài)度，以及談笑風(fēng)上的語氣，創(chuàng)造一個(gè)輕松愉快的氣氛，來改變對(duì)方的心態(tài)與情緒，售樓人員應(yīng)強(qiáng)調(diào)商品的特色與實(shí)惠做到及時(shí)簽約。
      4、喋喋不休型：
      特點(diǎn)：過于小心，大小事情皆顧慮。甚至跑題。
      應(yīng)對(duì)方法：保持足夠的耐心和控制能力，隨時(shí)將談話拉回主題。長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      在洽談時(shí)，態(tài)度要和善，不要過于熱情，應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)結(jié)束推銷。
      （八）合同的簽訂
      1、恭喜客戶選對(duì)自己的房屋，檢對(duì)身份證原件，審核是購(gòu)房的資格；并將客戶有異義處記錄在案，匯總后上報(bào)主管。
      2、出示商品房預(yù)售示范合同文本，逐條解釋合同的條款。
      3、明確當(dāng)事人的姓名或是名稱、住所，房地產(chǎn)的位置、面積、四周的范圍，土地所有權(quán)性質(zhì)，土地使用權(quán)獲得方式和使用期限;房地產(chǎn)規(guī)劃使用性質(zhì)，房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)。
      4、簽約成功，并按合同規(guī)定收取第一期房款，同時(shí)相應(yīng)抵扣已付的定金。
      5.將訂單收回，交現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理備案。
      6、幫助客戶辦理登記備案和銀行貸款的事宜。
      7、登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份交給客戶。
      8、合同填寫完后，交給主管審核。恭喜客戶，送客戶至大門外。
      注意事項(xiàng)
      1.示范合同的文本應(yīng)事先準(zhǔn)備好。2.合同不許涂改有勾摸的地方。
      3.必須用黑色筆填寫，填寫完畢仔細(xì)檢查填寫內(nèi)容。確認(rèn)無誤，雙方簽字。
      （九）付款方式 長(zhǎng)春市起航房地產(chǎn)咨詢有限公司
      售樓人員培訓(xùn)手冊(cè)
      一次性付款 分期付款 按揭貸款
      （十）各種付款方式所相應(yīng)所需提供的證件（銀行要求）一次性的：只要身份證。
      貸款：要戶口簿、身份證、結(jié)婚證（單身到戶口所在地開單身證明）、收入證明（月還款2倍），貸公積金到建行開公積金繳存證明，外地人要一年社保證明（單位所在勞保局）或者個(gè)人一年納稅證明（注意是個(gè)人，搞個(gè)體的不能用營(yíng)業(yè)稅）
      第二篇：房地產(chǎn)培訓(xùn)資料
      房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
      第一部分 房地產(chǎn)業(yè)概述
      一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性
      1、房地產(chǎn)基本概念
      1）、“房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在法律上一般叫不動(dòng)產(chǎn)。它主要是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，其要求特點(diǎn)就是不能移動(dòng)位置，具有長(zhǎng)時(shí)期的穩(wěn)定性，正因此房地產(chǎn)經(jīng)常作為公司或個(gè)人投資保值或升值取利的主要方式。
      在我國(guó)房地產(chǎn)的所有及買賣行為主要指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的移動(dòng)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地產(chǎn)權(quán)是我國(guó)所有，至高無上不可以買賣的。
      2）、“房地產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、開發(fā)、銷售、租賃等活動(dòng)而取得經(jīng)濟(jì)效益的行業(yè)，在高速發(fā)展的國(guó)家中房地產(chǎn)業(yè)總是扮演著國(guó)民經(jīng)濟(jì)中極其重要的角色，在現(xiàn)代的社會(huì)中任何企業(yè)與個(gè)人的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)，企業(yè)需要辦公場(chǎng)所、生產(chǎn)場(chǎng)所、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，職工需要安排住所，同時(shí)企業(yè)的發(fā)展需要更換公司工作環(huán)境擴(kuò)大規(guī)模、改變形象，個(gè)人的發(fā)展也需要更換居住生活環(huán)境來提高自我價(jià)值和生活品質(zhì)，所以房地產(chǎn)業(yè)從它誕生那天起，就決定了它的地位。
      2、房地產(chǎn)的特性（1）不可移動(dòng)性（2）獨(dú)一無二性（3）壽命長(zhǎng)久性（4）數(shù)量有限性（5）用途多樣性（6）相互影響性（7）易受限制性（8）價(jià)值高大性（9）難以變化性（10）保值增值性
      二、房地產(chǎn)業(yè)的分類
      房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的一種。
      房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主要是接受開發(fā)商的委托銷售其開發(fā)的新商品房和二手房的買賣、租賃、置換等業(yè)務(wù)。
      房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中一個(gè)重要的組成部分。2001年8月15日建設(shè)部頒發(fā)的第97號(hào)令《中介服務(wù)管理規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、中介服務(wù)人員資格管理、中介業(yè)務(wù)活動(dòng)管理等的要求等內(nèi)容做出了明確的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門是房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)主管部門。
      1、中介服務(wù)人員的資格管理
      ①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)生效。
      經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)生效。
      2、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理
      設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件：
      ①有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)： ②有固定的服務(wù)場(chǎng)所； ③有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。
      ④有規(guī)定數(shù)量的專業(yè)人員。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上；從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
      ⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
      設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審察批準(zhǔn)后，向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。
      三、房地產(chǎn)代理
      房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三者進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。
      商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要形式，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，負(fù)肅商品房的市場(chǎng)推廣和具體的銷售工作。
      目前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，最為普遍、從業(yè)機(jī)構(gòu)和人數(shù)最多的業(yè)務(wù)形式是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的商品房銷(預(yù))售代理業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的存量房租售居間業(yè)務(wù)這兩種形式。其中，從事商品房銷售、存量房買賣、租賃和交換業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)中最主要的類型。
      四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員技術(shù)能力與職責(zé)
      凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)入?yún)f(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件。l、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技術(shù)能力 ① 具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)；
      ② 能夠熟練掌握和運(yùn)用與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定；
      ③ 熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實(shí)務(wù)操作的技術(shù)和技能； ④ 具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和一定資歷，熟悉市場(chǎng)行情變化，有較強(qiáng)的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌； ⑤有—定的外語水平。
      房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)技術(shù)能力：
      ①了解房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定；
      ②具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)；
      ③掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實(shí)務(wù)操作技術(shù)及技能。
      2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享有以下權(quán)利：
      ①依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；
      ②加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位；
      ③指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；
      ④經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件；
      ⑤要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；
      ⑥有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；
      ⑦執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理的傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理享有以下權(quán)利： ①有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)；
      ②協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)濟(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬；
      3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) ①遵守法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范； ②不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)； ③接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平；
      ④向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù)； ⑤為委托人保守商業(yè)秘密。
      五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義
      房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義有廣義和狹義之分，狹義房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指專門用來進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，主要指房地產(chǎn)交易所。
      廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和，而一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、媒介體、價(jià)格、資金運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。
      六、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)
      1、市場(chǎng)信息不充分。價(jià)格不公開，買賣方缺少溝通，有時(shí)不能真實(shí)反映物業(yè)價(jià)值。
      2、市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，因其不動(dòng)固定，無法流通，具有明顯區(qū)域性。
      3、市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產(chǎn)工期長(zhǎng)，投資大。
      4、市場(chǎng)壟斷與競(jìng)爭(zhēng)并存，土地地產(chǎn)國(guó)家壟斷。
      5、市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與計(jì)劃調(diào)節(jié)機(jī)制共同作用。
      七、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類
      房地產(chǎn)市場(chǎng)分為地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)兩大類
      ◆ 地產(chǎn)市場(chǎng)按流通形式劃分，可以分為土地買賣市場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)（一級(jí)市場(chǎng)）和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)（二級(jí)市場(chǎng)）。
      ◆ 房產(chǎn)市場(chǎng)按流通形式劃分房產(chǎn)市場(chǎng)可分為買賣市場(chǎng)，房屋租賃市場(chǎng)、房屋調(diào)換市場(chǎng)三種。
      第二部分 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí)
      一、建筑物的分類
      1、按建筑物的使用性質(zhì)分類
      建筑物按使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑：非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。民用建筑根據(jù)建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類。（1）居住建筑
      居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。（2）公共建筑
      公共建筑是供人們進(jìn)行各項(xiàng)社會(huì)活動(dòng)的建筑物，公共建筑按使用特點(diǎn)，可以分為以下一些建筑類型；
      生活服務(wù)性建筑：食堂、菜場(chǎng)、浴室、理發(fā)店等； 文教建筑：學(xué)校、圖書館、學(xué)生實(shí)驗(yàn)室等； 托幼建筑：托兒所、幼兒園等； 科研建筑：研究所、科學(xué)實(shí)驗(yàn)樓等；
      醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所、療養(yǎng)院、急救中心等；
      商業(yè)建筑：商店、商場(chǎng)、貿(mào)易市場(chǎng)、飯店、餐廳以及相關(guān)設(shè)施； 體育建筑：體育場(chǎng)(館)、游泳池(館)等服務(wù)于體育運(yùn)動(dòng)的房屋建筑； 文娛建筑：劇院、會(huì)堂、博物館、文化館、展覽館等；
      交通、郵電建筑：火車站、汽車站、航空港、水上客運(yùn)站、郵政大樓、電報(bào)、電話局等用于交通、郵政、電訊的建筑；
      其他建筑：如園林建筑、紀(jì)念性建筑、加油站、煤氣站、消防站等設(shè)施。
      2、按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類
      建筑物按結(jié)構(gòu)類型和所用的建筑材料可分為磚木結(jié)構(gòu)建筑、磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑。
      一般說來，低層建筑采用磚木結(jié)構(gòu)的較多，多層建筑采用磚混結(jié)構(gòu)的較多，高層建筑采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，有大跨度要求的體育館、大劇院多采用鋼結(jié)構(gòu)。
      3、按建筑物的層數(shù)分類
      低層建筑：一般指一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學(xué)校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。
      多層建筑：一般指四至七層的房屋，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。高層建筑：一般指七層以上的房屋。一般地，12層以下又稱小高層住宅。對(duì)于高層建筑，國(guó)際上通行的做法是劃分為4類：
      1.低高層建筑：層數(shù)為9～16層，建筑總高度25～50m；
      2.中高層建筑：層數(shù)為17～25層，建筑總高度50～75m；
      3.高高層建筑：層數(shù)為26～40層，建筑總高度75～100m； 4.超高層建筑：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在100m以上。
      二、房屋建筑的構(gòu)造
      —幢建筑物，一般是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂、門窗、陽臺(tái)和雨蓬等幾大部分構(gòu)成，它們?cè)诓煌牟课唬l(fā)揮著各自的作用。
      1、基礎(chǔ)：是位于建筑物最下部的承受構(gòu)件，承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，使之穩(wěn)定安全的結(jié)構(gòu)體系，一般均設(shè)在地面以下。
      2、墻：墻是建筑物的承受構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件，與外界直接接觸的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)部分統(tǒng)稱為外墻。
      3、樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載。
      4、樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。
      5、屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護(hù)構(gòu)件和承受構(gòu)件。
      平屋頂（坡度5％，通常2％-3％）、坡屋頂（大于10％）和其它形式三類 作用：防水、結(jié)構(gòu)、保溫、隔熱、建筑藝術(shù)要求。屋頂分類：
      ① 屋頂是由層面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、隔熱層、頂棚組成。四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂 ② 屋頂：剛性〈可承重〉
      柔性〈不可承重〉 ③ 屋頂防漏：三氈四油 ④ 屋頂隔熱：水泥蛭石
      ⑤ 交通、環(huán)境、地理位置與小區(qū)的重要性。
      ⑥ 總體的建筑風(fēng)格的表現(xiàn)形式〈以具體實(shí)例為標(biāo)準(zhǔn)〉 ⑦門窗：建筑中各隔斷間的通行口，有扇或無扇（門洞）謂門，用來采光、通風(fēng)或傳遞、觀察的洞口（不作通行用）謂窗。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。門主要起內(nèi)外交通和分隔房間之用；窗的主要作用是采光和通風(fēng)，同時(shí)也起分隔和圍護(hù)的作用。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。
      ⑧陽臺(tái)：樓層建筑中，人們與外界空間聯(lián)系的主要方式，有三面敞開的，也有半敞開的，或一面敞開的，或封閉的。
      ⑨隔斷：區(qū)別使用功能，使之互不干擾，是建筑設(shè)計(jì)中組織功能空間、劃分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區(qū)別。
      二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋
      1、用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠化用地。
      2、用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。
      3、占地總面積：建筑占用土地的面積，又稱建筑占地。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。
      4、建筑總面積：一般指某小區(qū)或某組團(tuán)所有建筑物（包括公共設(shè)施建筑）的面積之和。
      5、建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。
      6、建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離。
      7、紅線：由政府有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準(zhǔn)意見及日期、簽字、蓋章后生效。
      8、建筑紅線后退距離：指建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制。
      9、容積率：指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑的總面積與建筑用地面積之比。容積率可根據(jù)需要制定上限和下限，容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費(fèi)；容積率上限防止過度開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。
      10、建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。
      11、綠化率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。通常以下限控制。（綠地不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地）
      12、配套：使功能達(dá)到完善的措施；建筑中有社會(huì)公共設(shè)施配套，小區(qū)生活環(huán)境配套；住宅內(nèi)部有生活設(shè)施配套等，其程序由于標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。
      13、生地：
      只是一塊土地，未達(dá)到可蓋房的要求（水、電、煤都沒有）。
      14、熟地：
      達(dá)到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達(dá)到施工要求。
      15、何為“三通一平”
      “三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。
      16、何為“七通一平”
      達(dá)到了人口居住的要求，“七通”是指通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。
      17、土地使用權(quán)的最高出讓年限？ 1.居住用地70年； 2.工業(yè)用地50年；
      3.教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年； 4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
      5、.綜合或其它用地50年。
      18、.房屋的保修內(nèi)容與保修期限？
      答：1.屋面防水為5年； 2.土建為1年，具體包括：
      a.墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂； b.墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損； c.墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏； d.門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞； 3.衛(wèi)生潔具為1年；
      4.電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關(guān)為2年； 5.管道堵塞為2個(gè)月；
      6.供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為2個(gè)供冷期及2個(gè)供暖期。
      19、樓花：即未完成的商品房，也叫期房。
      20、居住人口密度：居住人口密度＝居住總?cè)丝?總用地面積（600～800人/公頃）
      21、公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面積/住宅建筑面積，一般為16%～20% 配套商業(yè)面積比例：配套商業(yè)面積/住宅建筑面積（規(guī)定為5%
      22、何為磚混結(jié)構(gòu)建筑？
      答：磚混結(jié)構(gòu)建筑的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建筑物的建造層數(shù)一般在6層以下，造價(jià)較低，但抗震性能較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。
      23、何為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑？ 答：鋼筋混凝土的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其它砌體做成。它的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)，抗震性能好，耐用年限較長(zhǎng)。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)主要有：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。
      24、預(yù)售房屋需要那些基本條件？
      答：1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
      3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
      4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
      25、土地使用權(quán)出讓：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
      26、土地使用權(quán)劃撥：是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。
      三、建筑識(shí)圖
      一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。
      1、總平面圖：用來說明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖，一般在圖上標(biāo)出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數(shù)和它們的相對(duì)位置關(guān)系，標(biāo)出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。
      2、建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。
      建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向(出入口、走廊、樓梯、房間、陽臺(tái)等)的布置和組合關(guān)系。是全套圖紙中具有重要引導(dǎo)作用的圖紙。
      建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據(jù)。
      建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。
      3、結(jié)構(gòu)施工圖：主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)容，同時(shí)反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對(duì)結(jié)構(gòu)的要求。
      在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡(jiǎn)化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對(duì)位置。
      4、效果圖：有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專業(yè)人員設(shè)計(jì)的，在建筑物尚未建成前對(duì)建筑物的多種描述，是一種對(duì)建筑物進(jìn)行美化的方法。
      五、房屋面積的規(guī)定和測(cè)算
      1、各種面積概念
      （1）住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。
      （2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。（3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關(guān)等面積后，所剩實(shí)際生活使用的面積。
      （4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。
      (5)房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。
      (6)房屋的共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。（7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分?jǐn)偟枚啵龇柯示鸵鸵恍?/p>
      （8)套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成；
      (9)套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。(10)套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。
      2、有關(guān)房屋面積的規(guī)定和測(cè)算
      （1）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計(jì)算。
      （2）穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳不分層高均按一層面積計(jì)算，回廊部分按其投影計(jì)算面積。
      （3）房屋內(nèi)的技術(shù)層、夾層、地下室、半地下室，層高超過2.20米的，按其上口外墻外圍水平面積計(jì)算。
      （4）封閉式陽臺(tái)按其外圍投影面積計(jì)算。凸陽臺(tái)按其投影面積的一半計(jì)算。（5）共有公共面積的分?jǐn)傆?jì)算： 每戶應(yīng)攤面積=共有公用房屋建筑面積的總和/各戶房屋建筑面積之和*該戶房屋建筑面積
      3、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括兩部分：
      （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房的建筑面積
      （2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影的一半
      六、商品房銷售常用名詞
      1、住宅：供人們生活居住的建筑。
      2、通風(fēng)：保持室內(nèi)空氣流通，更換新鮮空氣。
      3、朝向：建筑主要房間面對(duì)的方向（東、西、南、北）。
      4、隔音：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)（墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝（DB）數(shù)表示。
      5、噪聲級(jí)：不同使用功能的房間，要求達(dá)到允許的噪聲量的等級(jí)（一般住宅為50DB以下）
      6、隔熱：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)(墻體屋而)減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數(shù)表示。
      7、戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類型簡(jiǎn)化的名稱，如二室——廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶型可設(shè)計(jì)成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購(gòu)房者主要關(guān)心的因素。
      8、什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？
      (1)住宅的開間：住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
      (2)住宅的進(jìn)深：住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長(zhǎng)。
      （3）住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高：層高—樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。
      9、承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體。
      10、非承重墻：對(duì)整體建筑不起承重受力作用，但有可能對(duì)局部構(gòu)件有支持、荷重作用的墻休。
      11、彈性空間(可變空間)：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。
      12、日照：建筑物能迎受到陽光的程度。各建筑對(duì)日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小時(shí)的日照。
      日照間距：日照間距＝建筑物高度/建筑物相鄰距離（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為1.2倍）
      13、物業(yè)管理：為居民提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設(shè)施維修等服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍隨社會(huì)進(jìn)步、生產(chǎn)力發(fā)展而不斷增加。
      14、什么是復(fù)式住宅？
      復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米)，復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn)，特別先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。
      雖然復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有面寬大、進(jìn)深小、部分戶型朝向不佳、自然通風(fēng)采光較差，層高過低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點(diǎn)，但這種精巧實(shí)用的住宅類型，由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價(jià)格相對(duì)偏低，必然會(huì)成為住宅市場(chǎng)上的熱銷產(chǎn)品。
      15、什么是公有住宅？
      公有住宅，在我國(guó)也稱公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅。它在指由國(guó)家(中央政府或地方政府、城市政府)以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國(guó)家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。
      16、什么是躍層式住宅？
      躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。不足之處是安全出口相對(duì)狹小。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設(shè)較多。近年來在北方城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中，也開始得到推廣。
      17、什么是花園洋房？
      狹義的“花園洋房”：就是Garden Villa（花園別墅），也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，強(qiáng)調(diào)戶戶有花園，包括市場(chǎng)中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。
      廣義的花園洋房：廣義的花園洋房已不再是別墅，在某種意義上稱之為Garden House 或者Garden Apartment更貼切些，目前市場(chǎng)中存在的花園洋房大多為廣義的花園洋房，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來看，廣義的花園洋房可定義為：6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國(guó)建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠(yuǎn)郊區(qū)一帶，一般首層贈(zèng)送花園，頂層贈(zèng)送露臺(tái)，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。
      18、居住小區(qū)：具備相應(yīng)規(guī)模的生活、文化、商業(yè)、衛(wèi)生、教育、娛樂等設(shè)施為居住建筑群服務(wù)的有組織規(guī)劃的區(qū)域。
      19、組團(tuán)：由數(shù)幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。由數(shù)個(gè)組團(tuán)形成居住小區(qū)。
      20、社區(qū)服務(wù)半徑：此環(huán)境泛指生活、文化、教育、商業(yè)、衛(wèi)生保健、綠化、交通、環(huán)衛(wèi)等一系列外條件，是衡量居住水平的總稱。
      21、社區(qū)服務(wù)半徑：各類日常生活設(shè)施服務(wù)的范圍，以服務(wù)中心為圓點(diǎn)，以米為單位計(jì)范圍大小。
      22、節(jié)能環(huán)保型建筑：采用現(xiàn)代科技對(duì)水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調(diào)省電等—系列措施而設(shè)計(jì)成的未來居住建筑。
      23、建筑風(fēng)格：指建筑造型所采用的美學(xué)文脈。當(dāng)前盛行的歐陸風(fēng)格是對(duì)歐美傳統(tǒng)建筑藝術(shù)的借鑒。
      24、車位：自行車、私家車泊位，分收費(fèi)和免費(fèi)兩種，—般指公用停場(chǎng)，不同于私家車庫(kù)，居住小區(qū)必須有足夠車位。車不能停在道路上。
      25、“五證俱全”是指哪五證？ ①建筑施工許可證 ②房屋預(yù)售許可證 ③建筑用地規(guī)劃許可證 ④國(guó)有土地使用證 ⑤建設(shè)工程規(guī)劃許可證
      26、何為是房屋的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán) 房屋的所有權(quán)：是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。
      房屋的占有權(quán)：通常由所有權(quán)人來行使，但有時(shí)也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時(shí)期內(nèi)的占有、使用權(quán)讓渡給承租人來行使。
      房屋的使用權(quán)：是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。
      房屋的收益權(quán)：是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。
      房屋的處分權(quán)：是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定的限制。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償。
      27、何為內(nèi)銷房、外銷房、平價(jià)房
      內(nèi)銷房、外銷房的根本區(qū)別在于土地的特質(zhì)。
      (1)外銷房的土地是批租或出讓的，是按照容積率來計(jì)算樓面價(jià)的，針對(duì)的客源
      是外籍人士、港澳臺(tái)或本地人，土地是有年限的。
      (2)內(nèi)銷房的土地是沒有所限的（可認(rèn)為不保險(xiǎn)），針對(duì)的客源是本地人或外地人
      從98年開始內(nèi)銷房也實(shí)行土地批租，一般來講批租的年限為70年，內(nèi)銷房 的類型有外資內(nèi)銷、內(nèi)資內(nèi)銷、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷（僑匯房）。
      (3)平價(jià)房，土地便宜，價(jià)格便宜，政府用來解決特困戶，五年不準(zhǔn)上市交易。
      第三部分 房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí)
      一、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成
      房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成： l、土地取得費(fèi)用
      有四種情況：一是征用農(nóng)地取得土地的征地費(fèi)；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；三是通過政府有償出讓取得土地的地價(jià)款；四是通過二三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購(gòu)買價(jià)款。
      2、前期工程費(fèi)
      前期工程費(fèi)主要包括以下幾個(gè)方面：
      三通一平費(fèi)：是指為了房屋的建筑施工，需要進(jìn)行的如建筑地塊上的土地平整，以達(dá)到通電、通路等投入的資金。地質(zhì)勘察費(fèi)：是指委托專業(yè)人員對(duì)建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費(fèi)用。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：是指委托設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋建沒進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用。
      3、房屋建筑安裝工程費(fèi)
      是指建造房屋所需的工程費(fèi)用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價(jià)格，包括各種材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、施工企業(yè)利潤(rùn)和稅金等；
      4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
      包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建
      5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
      6、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)
      指房屋由生產(chǎn)過程轉(zhuǎn)入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位的管理人員所
      7、銷售費(fèi)用
      是指在銷售房屋的過程中發(fā)生的營(yíng)銷策劃費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、中介代理費(fèi)等。
      1、利息
      是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費(fèi)用，如資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，自有資金也視同貸款計(jì)算利息。
      2、稅費(fèi)
      稅費(fèi)是應(yīng)向國(guó)家繳納的費(fèi)用的，反映了單位或個(gè)人對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)，稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)教育費(fèi)附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。
      3、利潤(rùn)
      利潤(rùn)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。
      二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素
      房地產(chǎn)的價(jià)格是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類：
      1、供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，則房地產(chǎn)的價(jià)格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價(jià)格下跌。
      2、理化因素：是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢(shì)、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度，降水，天然周期性災(zāi)害等。
      3、環(huán)境因素；是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。
      4、行政因素：是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、交通管制等。
      5、經(jīng)濟(jì)因素：指影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種經(jīng)濟(jì)因素，如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入、投資水平、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)水平、物價(jià)水平、金融狀況等。
      6、人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。
      7、社會(huì)因素：主要指政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平等。
      8、心理因素：心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不可忽視，主要有購(gòu)買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時(shí)尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、價(jià)值觀等。
      9、國(guó)際因素：主要指國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突情況、政治對(duì)立情況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。
      第四部分 房地產(chǎn)稅收知識(shí)
      中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關(guān)的稅有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外國(guó)投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、印花稅。
      一、房產(chǎn)稅
      房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。
      1、納稅人：凡是中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營(yíng)管理的單位和個(gè)人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人的納稅人。
      2、課稅對(duì)象的征稅范圍：房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。
      3、客稅依據(jù)：對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10~30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。
      4、稅率：房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。
      5、納稅地點(diǎn)和納稅期限；房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期繳納。
      二、城鎮(zhèn)土地使用稅
      城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為客稅對(duì)象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。
      三、耕地占用稅 耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對(duì)象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。
      四、土地增值稅
      土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。
      五、契稅
      契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，按當(dāng)事人雙方訂立契約等時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。
      1、納稅人：在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為納稅人。
      轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬是指下列行為：國(guó)有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；房屋買賣、贈(zèng)與和交換； 下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅；
      以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。
      2、客稅對(duì)象：契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。
      3、稅率：契稅的稅率為3~5%，安徽省的契稅稅率為4%，合肥目前的契稅稅率為4%，但購(gòu)置普通住宅減辦收取。
      4、計(jì)稅依據(jù)：契稅的計(jì)稅依據(jù)是土地、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽定的契約價(jià)格。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。但是，為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價(jià)、滿價(jià)等逃稅行為，征稅機(jī)關(guān)認(rèn)為必要時(shí)，也可以直接委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。
      六、相關(guān)稅收
      1、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建社稅和教育費(fèi)附加
      營(yíng)業(yè)稅：是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。
      城市建設(shè)維護(hù)稅：是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。
      教育費(fèi)附加：是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。
      企業(yè)所得稅：是對(duì)企業(yè)在一定期間內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。
      印花稅：是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。
      第三篇：房地產(chǎn)基本知識(shí)培訓(xùn)資料（范文）
      房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
      一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念
      1、房地產(chǎn)的概念
      房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：土地、建筑物及地上附著物、房地產(chǎn)物權(quán)。
      2、房地產(chǎn)的特征 1）房地產(chǎn)的自然特征
      a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)資源的有限性；d)物業(yè)的差異性。2）房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征
      a)生產(chǎn)周期性；b)資金密集性；c)相互影響性；d)受政策限制性；e)房地產(chǎn)的增值性
      3、房地產(chǎn)的類型 1）按用途劃分：
      a)居住房地產(chǎn)；b)商業(yè)房地產(chǎn)；c)旅游房地產(chǎn)；d)工業(yè)房地產(chǎn)；e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 2）房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：
      a)低層：1-3層； b)多層：4-6層；c)小高層：7-11層； d)中高層：12-16層；  e)16層以上為高層住宅
      4、房地產(chǎn)市場(chǎng)
      房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)：
      一級(jí)市場(chǎng)：是指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)；
      二級(jí)市場(chǎng)：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)；
      三級(jí)市場(chǎng)：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)；
      5、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)
      是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。
      6、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)
      1）按以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分：
      a)鋼結(jié)構(gòu)： 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。b)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。
      c)磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑。d)磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。2）按承重結(jié)構(gòu)來劃分：
      a）鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)：是由鋼筋混凝土柱、縱梁、橫梁組成的框架來支承屋頂與樓板荷載的結(jié)構(gòu)。
      b)剪力墻：剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類載荷引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)稱剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用。
      c)混合結(jié)構(gòu)：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)件，故不可隨意拆移，否則會(huì)有垮下來的危險(xiǎn)。
      二、土地基礎(chǔ)概念
      1、土地使用權(quán)
      土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。
      2、取得土地使用權(quán)的途徑
      1）行政劃撥方式；2）國(guó)家出讓方式；3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式；4）土地、房地產(chǎn)租賃方式 國(guó)有土地使用權(quán)公開出讓三種方式：
      1）招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。(要求投標(biāo)人或者競(jìng)買人不少于三人)2）拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。(要求投標(biāo)人或者競(jìng)買人不少于三人)3）掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
      劃撥土地和出讓土地的區(qū)別：1.國(guó)有劃撥土地是指國(guó)家無償或成本價(jià)向用地單位供應(yīng)的土地、主要是公益事業(yè)，學(xué)校，醫(yī)院，軍事用地。國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用地，公路。國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程，國(guó)有企業(yè)等。一般不可抵押。不能轉(zhuǎn)讓。出租。2.通過出讓取得國(guó)有土地使用權(quán)的。是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。主要是經(jīng)營(yíng)性用地，房地產(chǎn)。住宅。商業(yè)。工業(yè)等?？梢砸婪ǔ鲎尅⒊鲎?、享受收益、可以抵押貸款等。
      土地出讓金：各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。
      3、土地常用計(jì)量單位換算：
      1平方千米(km2)= 100公頃； 1平方千米(km2)=100萬m2；
      1公頃＝10000平方米； 1公頃=15畝； 1畝=666.666...m2;
      4、土地使用年限
      土地使用年限：指國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用 2 的年限。
      ※
      居住用地70年； ※
      工業(yè)用地50年；
      ※
      教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； ※
      商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； ※
      綜合及其他用地50年；
      三、專業(yè)名詞及基礎(chǔ)知識(shí)
      1、五證兩書 五證：《國(guó)有土地使用證》
      《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
      《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
      《建設(shè)工程施工許可證》
      《商品房預(yù)售許可證》
      兩書：《住宅質(zhì)量保證書》 《住宅使用說明書》； 可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)房人提供的對(duì)商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
      2、所有權(quán)證：指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對(duì)房屋擁有合法所有權(quán)利的證書。
      共有權(quán)證：指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門對(duì)共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個(gè)共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書。是《房屋所有權(quán)證》的附件，用以證明共有房屋的歸屬。
      他項(xiàng)權(quán)證：指在他項(xiàng)權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書。
      3、容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）
      備注：建筑密度與建筑容積率考量的對(duì)象不同，相對(duì)于同一建筑地塊，建筑密度的考量對(duì)象是建筑物的占用面積，建筑容積率的考量對(duì)象是建筑物的使用空間。
      4、面積
      總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積； 建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積； 總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和； 建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑?；酌娣e：基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。
      套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積；
      套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定：
      室內(nèi)使用面積：按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算；煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積；
      非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積； 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e； 房屋預(yù)測(cè)面積：預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。
      房屋實(shí)測(cè)面積：實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。
      公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：
      1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；
      2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。
      得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。
      5、房地產(chǎn)面積的測(cè)算方法
      A、計(jì)算全部建筑面積有哪些？
      1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。
      4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。
      5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。6）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。
      7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。
      11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑 面積；在 4 建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。
      13）屬永久性建筑柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
      14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。
      15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。B、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？
      1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。3）未封閉的陽臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。
      4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。C、不計(jì)算建筑面積的有那些? 1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。2）檢修、消防等室外爬梯。
      3）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。
      6）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。D、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>
      應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。
      E、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/p>
      不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。
      6、綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠化面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。（主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。但需要明確的是并不是長(zhǎng)草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計(jì)入綠地面積。）
      綠化覆蓋率：指綠化植物的垂直投影面積占總用地面積的比值。綠化覆蓋率（%）=總綠地面積/總用地面積×100%。
      備注：在通常的情況下，許多開發(fā)商都是在售樓書上印制出“綠化率”一詞，其實(shí)這是不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，國(guó)家有關(guān)園林綠化用語根本就沒有這個(gè)用語，準(zhǔn)確的只有“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種說法。
      7、道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。
      道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。
      8、誠(chéng)意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)（一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾）。
      定金：定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。違約金：違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。
      9、商品房：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。
      經(jīng)濟(jì)適用住房：是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。
      廉租房：是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。
      存量房：是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。
      10、期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。
      現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。毛坯房是指沒有裝修，只留有線路與排水位的房屋。入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。
      11、一級(jí)開發(fā)：是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。（生地是指不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。毛地是指城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善、地上有房屋拆遷的土地。熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進(jìn)行建設(shè)的土地。）二級(jí)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得土地后，從事經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的活動(dòng)。及場(chǎng)地平整；
      12、三通一平：是指水通、電通、路通
      七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整； 紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；
      13、板樓：是對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，和塔樓相對(duì)應(yīng)。板樓一般建筑層數(shù)不高。板樓的平面圖上，長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連 6 在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。優(yōu)勢(shì)：南北通透，便于采光通風(fēng) ；戶型方正，平面布局合理；管理成本低；使用率高。劣勢(shì)：建筑密度低，房?jī)r(jià)較高；戶內(nèi)房間格局不宜改變。
      塔樓：是對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，是指外觀像塔的樓型，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，一般塔樓是指高層建筑，同層住戶在6戶以上。（又稱點(diǎn)式樓，又稱桶子樓。一般是高層，以電梯為中心，圍繞著很多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，所以有部分戶型終年不見太陽。）優(yōu)勢(shì)：建筑密度較高，房?jī)r(jià)較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，易于改造；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好。劣勢(shì)：均好性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風(fēng)方面比較差；面積使用率低；居住品質(zhì)相對(duì)較差，很容易出現(xiàn)沒有自然采光的暗廚、暗衛(wèi)等。
      14、層高：是指住宅高度以“層“為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。（層高=凈高+樓板厚度）
      凈高：是指層高減去樓板厚度的凈剩值。即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。常用參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
      15、復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部隔出夾層，安排臥室或書房等。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。
      躍層：指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。
      錯(cuò)層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上，用一定的高低落差進(jìn)行空間隔斷，7 層次分明，立體性強(qiáng)，但未分成兩層，適合大面積住宅。
      標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的住宅樓層。
      陽臺(tái)：是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。
      平臺(tái)：是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。
      地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。
      16、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。
      玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地“，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割。
      17、商品房預(yù)售的基本條件：
      ※土地出讓金已繳清，取得國(guó)有土地使用證；
      ※取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
      ※投入工程總建設(shè)資金達(dá)到20%以上（不含土地出讓金）；
      ※施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確；
      ※竣工驗(yàn)收前；
      18、相關(guān)稅費(fèi)
      1）契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。
      征稅范圍及納稅人契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓；
      （2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈(zèng)予。
      2）維修基金：又稱“公共維修基金”“專項(xiàng)維修基金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項(xiàng)賬戶，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)（或其他主管部門）統(tǒng)一管理和使用的基金。
      19、貸款
      個(gè)人住房商業(yè)貸款是中國(guó)公民因購(gòu)買商品房而向銀行申請(qǐng)的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式。
      公積金：全稱“住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國(guó)家規(guī)定繳存的，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金（144㎡以下普通住房）。繳存比例：均不得低于職工上一月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例。
      等額本金：是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來越少。
      等額本息：是指一種購(gòu)房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。
      20、物業(yè)管理
      物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主（或使用人）的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)話專業(yè)化管理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務(wù)的行為。業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。業(yè)主代表大會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。
      業(yè)主委員會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。
      21、項(xiàng)目開發(fā)及有關(guān)單位說明
      發(fā)展商：指負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司； 投資商：實(shí)際相該項(xiàng)目投入資金的單位； 承建商:負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工的單位；
      監(jiān)理單位：整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中負(fù)責(zé)監(jiān)督其質(zhì)量的單位；
      代理商：指負(fù)責(zé)項(xiàng)目具體宣傳推廣及策劃銷售的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)；
      四、影響房?jī)r(jià)的因素
      1、成本因素：土地價(jià)格、建安成本、利潤(rùn)、管理費(fèi)用等；
      2、經(jīng)濟(jì)因素：國(guó)民生產(chǎn)總值、CPI指數(shù)、經(jīng)濟(jì)走勢(shì)等；
      3、政治因素：房地產(chǎn)政策、法律法規(guī)等；
      4、社會(huì)因素：開發(fā)商實(shí)力、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠化、升值、政府規(guī)劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、市場(chǎng)供求、品牌、銷售技巧等；（非住宅還包括定位、客戶群、人流量等）；
      5、其他因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu)等。
      第四篇：房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)資料
      職位背景、現(xiàn)狀及前景
      自20世紀(jì)80年代后期以來，隨著房地產(chǎn)交易量日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)人員隊(duì)伍迅速發(fā)展成為一支數(shù)以十萬計(jì)的職業(yè)大軍，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、購(gòu)買、投資、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換及典當(dāng)?shù)雀黝惤?jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中，以第三者的獨(dú)立身份，從事顧問代理、信息處理、售后服務(wù)、前期準(zhǔn)備和咨詢策劃等工作，而且其從事的職業(yè)活動(dòng)也隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而進(jìn)一步拓展，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造運(yùn)籌、經(jīng)營(yíng)促銷到物業(yè)管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的全過程，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，日益發(fā)揮著不可替代的巨大作用。
      根據(jù)南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進(jìn)行推算，全國(guó)本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于40萬人，而且還在不斷擴(kuò)展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國(guó)的大中型城市，但已有向中小型城市擴(kuò)散的明顯態(tài)勢(shì)。
      近幾年來，本職業(yè)已成為常年招聘但總是招聘不足的職業(yè)之一，在人力資源市場(chǎng)上是典型的供方市場(chǎng)，缺口較大，就業(yè)形勢(shì)很好。本職業(yè)從業(yè)人員的收入較高，但年更新率亦始終很高，達(dá)15%以上，即一方面不斷有人進(jìn)入，同時(shí)也有許多人被淘汰出局。與本職業(yè)直接相關(guān)的專業(yè)為“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)”和“市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)方向”等，間接的有“傳播與策劃”等。當(dāng)前，在國(guó)內(nèi)大專院校中，普遍設(shè)置有“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)”和“市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)方向”等專業(yè)。
      在港臺(tái)，本職業(yè)是比律師更為人們所看好的職業(yè)；在人口流動(dòng)性較大的美國(guó)和西歐，更是最近百余年來平均收入穩(wěn)居全國(guó)前二十名的傳統(tǒng)而又不斷獲得新生活力的職業(yè)之一。
      由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)中新建房勢(shì)頭正猛，二手房市場(chǎng)日見廣闊，加上社會(huì)上二次置業(yè)潮流方興未艾，本職業(yè)的前景預(yù)期十分良好，預(yù)計(jì)在未來的20-30年內(nèi)，從業(yè)人員總數(shù)將呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。整個(gè)行業(yè)從業(yè)人員將大幅增加，屬于快速發(fā)展的朝陽型職業(yè)之一。但由于本職業(yè)從業(yè)人員所從事的工作內(nèi)容始終沒有一個(gè)完整、準(zhǔn)確的界定，加之從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，尤其是一些從業(yè)者見利忘義，化經(jīng)紀(jì)為經(jīng)營(yíng)，化售房為炒房，干出很多先壟斷房源然后再抬價(jià)出售等不規(guī)范行為，成為導(dǎo)致當(dāng)前房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快的一個(gè)重要因素。因此，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)特點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化、制度化地建立起規(guī)范完整的職業(yè)體系和與國(guó)際慣例接軌的行業(yè)自律體系，制定統(tǒng)一的工作規(guī)范，對(duì)本職業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，整個(gè)職業(yè)穩(wěn)定和健康地持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
      定義
      [] [1]指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的代理人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。
      工作內(nèi)容
      （1）采集、核實(shí)和分析客戶與房源等信息，設(shè)計(jì)與管理房號(hào)體系，填報(bào)和分析業(yè)務(wù)報(bào)表等；
      （2）陪伴客戶查看房屋，測(cè)算購(gòu)房費(fèi)用等；
      （3）代理契約鑒證與契稅繳納及權(quán)證辦理，咨詢與代理各類房貸事宜，協(xié)理房屋驗(yàn)收與移交等；
      （4）申辦租售許可證，調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)，核算與評(píng)估房?jī)r(jià)，設(shè)計(jì)價(jià)格體系，編制宣傳展示與管理用圖表文件，設(shè)計(jì)平面安排和處理面積誤差。
      []
      職業(yè)要求
      房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)方向或房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷。人事部、建設(shè)部頒發(fā)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書:2002年12月開始，難度大，含金量高。
      對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷工作有較深刻認(rèn)知；有較強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)感知能力；優(yōu)秀的表達(dá)能力[3]。
      []
      職業(yè)概況
      自20世紀(jì)80年代后期以來，隨著房地產(chǎn)交易量日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)人員隊(duì)伍迅速發(fā)展成為一支數(shù)以十萬計(jì)的職業(yè)大軍，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、購(gòu)買、投資、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換及典當(dāng)?shù)雀黝惤?jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中，以第三者的獨(dú)立身份，從事顧問代理、信息處理、售后服務(wù)、前期準(zhǔn)備和咨詢策劃等工作，而且其從事的職業(yè)活動(dòng)也隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而進(jìn)一步拓展，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造運(yùn)籌、經(jīng)營(yíng)促銷到物業(yè)管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的全過程，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，日益發(fā)揮著不可替代的巨大作用。
      根據(jù)南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進(jìn)行推算，全國(guó)本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于40萬人，而且還在不斷擴(kuò)展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國(guó)的大中型城市，但已有向中小型城市擴(kuò)散的明顯態(tài)勢(shì)。
      近幾年來，本職業(yè)已成為常年招聘但總是招聘不足的職業(yè)之一，在人力資源市場(chǎng)上是典型的供方市場(chǎng)，缺口較大，就業(yè)形勢(shì)很好。本職業(yè)從業(yè)人員的收入較高，但年更新率亦始終很高，達(dá)15%以上，即一方面不斷有人進(jìn)入，同時(shí)也有許多人被淘汰出局。與本職業(yè)直接相關(guān)的專業(yè)為“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)”和“市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)方向”等，間接的有“傳播與策劃”等。當(dāng)前，在國(guó)內(nèi)大專院校中，普遍設(shè)置有“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)”和“市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)方向”等專業(yè)。
      在港臺(tái)，本職業(yè)是比律師更為人們所看好的職業(yè)；在人口流動(dòng)性較大的美國(guó)和西歐，更是最近百余年來平均收入穩(wěn)居全國(guó)前二十名的傳統(tǒng)而又不斷獲得新生活力的職業(yè)之一。
      由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)中新建房勢(shì)頭正猛，二手房市場(chǎng)日見廣闊，加上社會(huì)上二次置業(yè)潮流方興未艾，本職業(yè)的前景預(yù)期十分良好，預(yù)計(jì)在未來的20-30年內(nèi)，從業(yè)人員總數(shù)將呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。整個(gè)行業(yè)從業(yè)人員將大幅增加，屬于快速發(fā)展的朝陽型職業(yè)之一。但由于本職業(yè)從業(yè)人員所從事的工作內(nèi)容始終沒有一個(gè)完整、準(zhǔn)確的界定，加之從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，尤其是一些從業(yè)者見利忘義，化經(jīng)紀(jì)為經(jīng)營(yíng)，化售房為炒房，干出很多先壟斷房源然后再抬價(jià)出售等不規(guī)范行為，成為導(dǎo)致當(dāng)前房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快的一個(gè)重要因素。因此，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)特點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化、制度化地建立起規(guī)范完整的職業(yè)體系和與國(guó)際慣例接軌的行業(yè)自律體系，制定統(tǒng)一的工作規(guī)范，對(duì)本職業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，整個(gè)職業(yè)穩(wěn)定和健康地持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
      []
      相關(guān)內(nèi)容
      怎樣做好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
      若想做一名合格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，不僅要通曉房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，而且還要熟練掌握法律知識(shí)、金融知識(shí)及談判技巧，才能在房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者、買家和賣家中間搭起橋梁，才能在中介行業(yè)中使自己立于不敗之地。
      最近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的教育與培訓(xùn)正在興起，國(guó)內(nèi)最早一批房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)講師徐東華先生就曾創(chuàng)辦國(guó)內(nèi)最早的也是京城首家房地產(chǎn)中介行業(yè)執(zhí)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)“領(lǐng)跑動(dòng)力（北京）營(yíng)銷顧問有限公司”，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人提供具有實(shí)踐意義的培訓(xùn)指導(dǎo)。
      徐東華先生認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如果想做好，起碼應(yīng)該具有以下特性：（1）對(duì)行業(yè)的熱愛；（2）強(qiáng)烈的企圖心；（3）能夠承受進(jìn)入本職業(yè)初期承受較大壓力與快節(jié)奏工作的能力；（4）鉆研精神；（5）為客戶理財(cái)（房產(chǎn)理財(cái)、投資指南、信貸理財(cái)）的能力；（6）對(duì)資源（房源、客源）的累積以及對(duì)老客戶資源的二次發(fā)掘與轉(zhuǎn)介紹。房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)（包括房地信息）
      所謂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)。居間，通俗地說就是作中間人。居間是一手牽?jī)杉遥荷霞液拖录?，并在兩者之間起一種溝通、促進(jìn)和平穩(wěn)的作用。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，掌握大量的市場(chǎng)信息是他從事好這項(xiàng)業(yè)務(wù)的先決條件。這些住處應(yīng)該包括：房地產(chǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)及相關(guān)的政策信息、購(gòu)買對(duì)象變化信息等。在很大大程度上來說，經(jīng)紀(jì)人就是利用信息制造利潤(rùn)，信息就是他們最主要的資本。如果說居間側(cè)重的是信息的話，那么代理就非得要具備專業(yè)知識(shí)才行。代理是代表某一方去尋找另一方，是買賣和租賃的全過程代理，貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)，因此要求經(jīng)紀(jì)人在熟悉有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、條例的基礎(chǔ)上通曉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、建筑學(xué)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等專業(yè)知識(shí)。具體地說，一要掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資，以及與之相關(guān)的市場(chǎng)研究、開發(fā)程序、項(xiàng)目可行性研究、工程建設(shè)與竣工驗(yàn)收、資金融通、市場(chǎng)推廣。二要熟悉建筑基礎(chǔ)知識(shí)，了解建設(shè)工程全過程。三要熟悉轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃的條件、程序及具體規(guī)定，以及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的一些基本知識(shí)。四要掌握房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的理論和實(shí)務(wù)。
      市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)
      房地產(chǎn)開發(fā)到了今天這樣的局面，早就不是幾年前的單一產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)了。對(duì)于房地產(chǎn)商來說，他們所需要的也不是單純的中介服務(wù)，而是能夠提供開拓市場(chǎng)的完善營(yíng)銷計(jì)劃和高超的市場(chǎng)策劃方案的中介服務(wù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)生產(chǎn)與消費(fèi)的分離特征，決定了房地產(chǎn)營(yíng)銷的重要性。房地產(chǎn)在時(shí)間、數(shù)量、類型、房型、樓層所有權(quán)、信息、估價(jià)的分離，非得靠市場(chǎng)營(yíng)銷來彌補(bǔ)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合理論、市場(chǎng)預(yù)測(cè)和調(diào)研方法，乃至產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、分銷和促銷策略都是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中心必不可少的東西。要掌握市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)，就必須掌握市場(chǎng)調(diào)研、選擇目標(biāo)市場(chǎng)、產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品定價(jià)、渠道選擇、產(chǎn)品促銷、售后服務(wù)等知識(shí)技能。
      法律知識(shí)
      房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人雖然不是律師，也不一定要達(dá)到專業(yè)水平，但與房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)是非掌握不可的。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得益于房地產(chǎn)法律法規(guī)的調(diào)整和完善，也就是
      說房地產(chǎn)的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)，都離不開法律和具體的法規(guī)。房地產(chǎn)的三部法律《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《城市規(guī)劃法》以及據(jù)此制定的部門規(guī)章和地方性法規(guī)，幾乎涵蓋了整個(gè)房地產(chǎn)事務(wù)。作為經(jīng)紀(jì)人不但要掌握房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)及各級(jí)政府部門關(guān)于房地產(chǎn)的政策、方針和精神，而且還要熟悉民法、經(jīng)濟(jì)法、行政法及行政訴訟法、民事訴訟法的知識(shí)。舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，簽合同，就要牽涉到經(jīng)濟(jì)合同法、民法通則等法律知識(shí)。代理租賃要熟悉《城市房屋租賃管理辦法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租賃合同以什么方式生效等。代理買賣，就得熟悉《城市房屋轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市已權(quán)屬登記管理辦法》中轉(zhuǎn)讓的條件、交易程序、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍知識(shí)及辦證程序。如果代理發(fā)展商，要掌握的法律知識(shí)就更多了。近年來時(shí)興的房地產(chǎn)律師見證業(yè)務(wù)足以說明法律知識(shí)的重要。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要學(xué)法、懂法、用法，依法辦事，用法律來維護(hù)委托人的合法權(quán)益。
      金融知識(shí)。房地產(chǎn)金融作為金融業(yè)的一個(gè)重要組成部分，與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理有著密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)與金融聯(lián)姻的產(chǎn)物。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要金融業(yè)作為后盾，金融業(yè)要拓展，房地產(chǎn)業(yè)是首選。特別是房改新制度實(shí)施、取消實(shí)物分房后居民到市場(chǎng)購(gòu)買住房，經(jīng)紀(jì)人的金融知識(shí)就顯得尤為重要。不論是作開發(fā)商的全過程代理還是抵押貸款，甚至房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，都少不了金融知識(shí)。一般來說，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該熟悉國(guó)際金融慣例、現(xiàn)行國(guó)家金融政策、融資形式、銀行利率、利息計(jì)算、貸款種類及手續(xù)、還款方法以及住房分積金等知識(shí)。
      談判技巧
      談判是一門技術(shù)，更是一門藝術(shù)和科學(xué)。它通過談判各方觀點(diǎn)、感情溝通，達(dá)成一個(gè)雙方都能基本滿意的協(xié)議。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的談判也不例外，通過談判完成委托方交給的任務(wù)、本身獲得傭金的同時(shí)，也使市場(chǎng)的需求得到了滿足。在談判中常見的策略如時(shí)機(jī)運(yùn)用策略、利益讓步策略、以誠(chéng)取勝策略都是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所必須借鑒的。具體到居間或代理業(yè)務(wù)上至少要提出上策、中策、下策三種甚至更多方案。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，還有一個(gè)最現(xiàn)實(shí)的問題，就是如何使雙方成交，這就要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人“該出手時(shí)就出手”，還可以運(yùn)用一些智謀、技巧和方法，促使對(duì)方早下決心成交。但不能使用欺騙手段。
      第五篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料
      房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
      房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)
      1、房地產(chǎn)：是指土地、建筑及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動(dòng)，因而往往又被稱之為不動(dòng)產(chǎn)。
      > 土地使用權(quán)：是指使用國(guó)有土地所享有的權(quán)利，主要指建筑內(nèi)容和使用年限，居住用地使用年限70年，工業(yè)用地50年，綜合用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂40年。土地所有制分類：國(guó)有，集體。土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：
      （一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
      （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
      （三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；
      （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
      > 土地出讓金：是指使用國(guó)有土地有償使用一定年限（40-70年）一次買斷國(guó)家土地使用權(quán)的資金，只有交納足額土地出讓金的土地和房產(chǎn)，方可有效轉(zhuǎn)讓。
      > 土地使用證：是指合法擁有土地的主要證明材料，它主要載明所有者的名稱，土地性質(zhì)，使用年限及四至和面積。
      > 房產(chǎn)證：是指房屋竣工驗(yàn)收后，在開發(fā)計(jì)劃、土地證、規(guī)劃許可證、開工許可證、竣工報(bào)告、竣工圖等資料齊全情況下，由房屋所有者的名稱，房屋的面積、間數(shù)、幢數(shù)、層數(shù)及領(lǐng)里姓名以及交納契稅情況組成。
      > 配套：主要指為方便生活而提供的各種設(shè)施，如供水、供電、供暖、煤氣、通訊、入網(wǎng)，有線電視入網(wǎng)、交通車站以及學(xué)校、幼托、醫(yī)院、郵電、超市、廣場(chǎng)、公署等。> 地皮；是指不含規(guī)劃建筑內(nèi)容的土地
      樓花：是指土地附著政府批準(zhǔn)的有效規(guī)劃內(nèi)容，主要是指附著法定許可的建筑面積。> 期房：是指一切已經(jīng)開工但沒有竣工的房產(chǎn)。
      > 公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成 > 現(xiàn)房：指已經(jīng)竣工的房產(chǎn)。
      > 準(zhǔn)現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。> 使用面積：房屋內(nèi)除掉墻、梁、柱等結(jié)構(gòu)所占的面積。> 建筑面積：套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偯娣e。
      > 道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。
      > 道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。
      > 躍層：是指戶內(nèi)通過內(nèi)樓梯到另一層供本單元使用的房屋。
      > 復(fù)式：是指特定設(shè)計(jì)住宅。利用房屋層高（每層高4米左右，一般住宅設(shè)計(jì)規(guī)定層高為2.8米）合理增加住宅使用面積充分提高利用率，局部分隔成上下兩部分，通過內(nèi)部樓梯上下使用，局部分隔成上下兩層為復(fù)式層。
      > 錯(cuò)層：指套內(nèi)的房間根據(jù)使用功能不同，分布在兩個(gè)不同平面上，室內(nèi)有半樓梯（60-80公分，般是4個(gè)臺(tái)階）。
      > 層高：提標(biāo)準(zhǔn)層之間的距離。
      > 凈高：是指標(biāo)準(zhǔn)層天棚到地面的垂直距離。> 建筑密度=建筑物底層占地面積/相關(guān)土地面積 > 容積率=總建筑面積/總占地面積
      >
      綠化率=綠化占地面積/總占地面積
      > 日照間距：指某 建筑物高度與北鄰的建筑物距離之比。>  低層住宅為1-3層?
      多層住宅為4-6層?
      小高層住宅為7-11層
      中高層住宅為12-16層?
      16層以上為高層住宅
      別墅：指三層以下，有獨(dú)立樓梯并占有較大面積的綠地的住宅設(shè)計(jì)形態(tài)。
      （1）獨(dú)棟別墅
      獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。
      雙拼別墅
      是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。
      疊加別墅
      它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，也有點(diǎn)像復(fù)式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。
      聯(lián)排別墅
      又稱Townhouse，有天有地，獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有１至２個(gè)車位，還有地下室。它一般由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成，每幾個(gè)單元共用外墻。
      花園洋房：屬低密度住宅，一般容積率不超過1.0，戶戶擁有花園，建筑風(fēng)格以歐洲、北美、南洋等外國(guó)風(fēng)格為主，小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。此外，如果一個(gè)低密度住宅小區(qū)，產(chǎn)品形式為四層左右，風(fēng)格為歐式（或者北美、南洋等）風(fēng)格，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，實(shí)現(xiàn)居者有花園，我們同樣可以稱之為花園樣房。五證：①國(guó)有土地使用證;②建設(shè)用地規(guī)劃許可證;③建設(shè)工程規(guī)劃許可證;④建筑工程施工許可證;⑤商品房預(yù)售許可證
      > 兩書：商品房使用說明書，商品房質(zhì)量保證書。> 價(jià)格術(shù)語：
      a)均價(jià)：是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。
      b)基礎(chǔ)價(jià)：是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。
      c)起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。>、建筑數(shù)語
      ① 得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。
      套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。
      套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
      ② 開間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度。增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積小開間住宅相比，承重減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。
      ③ 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。
      ④ 玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。>、天臺(tái)：指建在頂層屋面上四周有圍擴(kuò)結(jié)構(gòu)，可供人們正常使用的平臺(tái)。>、露臺(tái)（平臺(tái)）：是指利用房屋屋面或伸出屋面（如退層屋面）四周有圍擴(kuò)結(jié)構(gòu)，可供正常使用的平臺(tái)。
      >、陽臺(tái)：是指房屋附屬設(shè)施，供人們納涼，曬太陽（衣物）、休憩及其他用途、陽臺(tái)按建造類型可分為：凸陽臺(tái)、凹陽臺(tái)、半凸半凹陽臺(tái)和有柱陽臺(tái)；按建筑使用要求設(shè)計(jì)施工可分為封閉陽臺(tái)、不封閉陽臺(tái)兩種。
      >、商品房：是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門批準(zhǔn)，面向海內(nèi)外客戶以盈利為目的而建的商用房或高中檔別墅，或者普通住宅。>、經(jīng)濟(jì)適用房：是國(guó)家當(dāng)?shù)卣胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決本地中低收入家庭住房緊張問題，而興建的普通住宅，同地段，同樣質(zhì)量的情況下，其造價(jià)成本要比商品房低。>、房改房：是指機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，要求嚴(yán)格執(zhí)行房改價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，把已經(jīng)分配和將要分配的住房出售或出租給本單位職工居住，有的只擁有42.5的部分產(chǎn)權(quán)，有的正在按規(guī)定補(bǔ)足全部權(quán)額，向全部產(chǎn)權(quán)過渡。>、三通一平：水通、電通、路通、土地平整
      七通一平：路通、給水通、排水通、電通、氣通、熱通、通訊通；土地平整。>、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：
      （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；
      （2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。
      下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：
      （1）作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。（2）作為人防工程的地下室。
      >、什么是契稅，購(gòu)房者如何納稅？
      契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。
      1、征收范圍及納稅人。由購(gòu)買、承典、受贈(zèng)或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人交納。
      2、稅率。1997年4月23日，我國(guó)頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。
      >、如何挑選最佳的戶型
      戶型的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足居住的要求，購(gòu)房者在選擇戶型時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
      1、戶門。戶門不宜正對(duì)客廳，更不應(yīng)直對(duì)臥室。戶門與客廳之間有一個(gè)過渡，不要一開戶門就使門外的人把室內(nèi)一覽無余。
      2、客廳?？蛷d的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量的方正，利于擺放家具，此外還要避免與客廳相連的房門過多，給人一種迷宮的感覺，造成視覺上的凌亂。
      3、臥室。臥室的房門不宜直接與客廳相對(duì)，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私密性。
      4、廚房。廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對(duì)臥室房門。
      5、衛(wèi)生間。衛(wèi)生間不要正對(duì)客廳，衛(wèi)生間最好設(shè)計(jì)為兩部分，最里面是馬桶、浴缸（如有條件，馬桶、浴缸分開更好），外間則擺放洗手池，洗衣機(jī)。
      6、陽臺(tái)。陽臺(tái)最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。
      7、室內(nèi)走道。室內(nèi)應(yīng)盡量減少或避免狹長(zhǎng)的走道。這種走道既不利于家具的擺放，又造成面積的浪費(fèi)，對(duì)購(gòu)房者來說，更是資金的浪費(fèi)。
      8、通風(fēng)、采光。挑選住房時(shí)，還要注意，戶型的布局要有利于室內(nèi)通風(fēng)和采光。>、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 ① 經(jīng)濟(jì)因素：
      主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；儲(chǔ)蓄、消費(fèi)和投資水平，財(cái)政收支和金融的狀況，物價(jià)水平特別是建筑材料價(jià)格的水平，建筑人工的費(fèi)用，銀行利率、房地產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)的供求。② 物理因素：
      主要是關(guān)于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)等因素，如：位置地質(zhì)、地勢(shì)、地形、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度、自然周期性完善、建筑物的外觀、建筑物的朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備、施工質(zhì)量等。③ 環(huán)境因素：
      主要指房地產(chǎn)周圍環(huán)境的狀況，如：噪聲、空氣、污染、視覺清潔等。④ 行政和政策因素：
      主要是關(guān)于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度，政策、法規(guī)、行政措施等，如：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、城市發(fā)展策略，土地利用規(guī)劃等，房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收、行政隸屬變更，特殊政策等。⑤ 社會(huì)因素：
      主要是政治安定狀況，社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)運(yùn)行的狀況，城市化水平、人口狀況等。
      ⑥ 心理因素：
      主要表現(xiàn)為購(gòu)買或出售的心態(tài)、欣賞品味、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家心理狀態(tài)，講究門牌號(hào)碼和土地號(hào)碼的心態(tài)，講究風(fēng)水的心態(tài)價(jià)值觀的變化等。⑦ 國(guó)際因素：
      主要是國(guó)家政治狀況，國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，國(guó)際軍事狀況，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況等。
      四
      十三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：
      ①
      征地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)，集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)，超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)償費(fèi)，農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級(jí)差補(bǔ)貼，集團(tuán)基金、安置勞動(dòng)力補(bǔ)償平地補(bǔ)助費(fèi)、私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。
      ② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：私房補(bǔ)給、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)，拆房費(fèi)、碴土清理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶住房原拆原建費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、安置用房費(fèi)。
      ③ 其他土地開發(fā)費(fèi)：三通一平費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)
      ④ 住宅建筑安裝工程費(fèi)：住宅建筑安裝工程造價(jià)。
      ⑤ 附屬工程費(fèi)：包插煤氣調(diào)壓站、壓力點(diǎn)、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房。
      ⑥ 室外工程費(fèi)；指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等。
      ⑦ 公共配套工程費(fèi)：指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小報(bào)鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會(huì)、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。
      ⑧ 環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)：綠化費(fèi)、綠地、公共廁所等
      ⑨ 政府性收費(fèi)及“四源”費(fèi)：“四源”費(fèi)包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理處。
      ⑩ 土地出讓金市政費(fèi)
      ⑾兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)
      ⑿管理費(fèi)
      ⒀利潤(rùn)
      多層和高層的比較中，高層的優(yōu)勢(shì)
      1、從建筑材料上看，成本造價(jià)不同。一般情況下高層建筑的成本造價(jià)會(huì)比多層高出2倍，由于高層使用的是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，它的造價(jià)在1500-1800/平方，而多層結(jié)構(gòu)的造價(jià)只有500-800/平方。
      2、使用壽命不同。高層的使用壽命在80-100年，而多層最多只有50年。由于住宅的使用年限是70年，所以高層過了50年之后依然可以居住的，而多層住宅到50年就已經(jīng)拆除了，等于浪費(fèi)了20年的土地使用權(quán)。
      3、防震性能。由于高層的防震指數(shù)高，所以可以達(dá)到6度7級(jí)，而多層只能達(dá)到4度5級(jí)左右。
      4、隔音、隔熱、防潮、防滲水性能佳，通風(fēng)效果好，夏天涼快，省電。
      5、從污染指數(shù)和視野效果看，據(jù)國(guó)家衛(wèi)生局檢測(cè)結(jié)果表示，8層以上無灰塵污染，10層以上基本無噪音污染，所以高層污染少，空氣清新，而且樓層越高，光線越好。（你擁有一片花園，我擁有一片藍(lán)天）
      6、電梯代步。對(duì)老人來說很方便，即使住2層也不用爬樓梯。“速度”
      7、檔次的象征，住得高說明有實(shí)力。多層與高層的比較中，高層的缺點(diǎn)
      1、安全，電梯存在不安全因素，發(fā)生電梯事故，發(fā)生搶劫等隱患，萬一有火災(zāi)不易逃生，不易撲救，云梯最高達(dá)14層，鋼筋水泥不達(dá)標(biāo)，工程質(zhì)量無法保證，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)抗震程度。
      2、人口密度大
      3、乘電梯有人（尤其老人）有不適感，而且一般樓梯內(nèi)電梯根本不夠用，等電梯耽誤好多時(shí)間，萬一停電或發(fā)生電梯故障根本無法出門。
      4、公攤面積大，得房率低，一般70-80%
      5、容積率大，人均綠地面積小，有水泥森林之稱 裝 修
      A、不裝修的好處：
      1、帶裝修的房子價(jià)格高，自己裝修省錢
      2、統(tǒng)一的裝修沒有風(fēng)格，像集體宿舍，沒有家的感覺
      3、裝好了您不滿意，還得拆了重裝，即浪費(fèi)又麻煩
      4、買了帶裝修的房子相當(dāng)于您的裝修也上契稅
      5、大批的裝修工程質(zhì)量很難保證 B、裝修的好處：
      1、省時(shí)省力，可直接入住
      2、高檔樓宇帶裝修是身份檔次的象征
      3、由于是大的裝修隊(duì)伍，所以質(zhì)量好，有保證
      4、入住以后大家都裝修，二三年不得安寧
      5、影響電梯的使用壽命，萬一損壞，上下樓不方便
      6、樓道臟、亂、差
      客戶的問題能解釋的全解釋過了，還是不行，怎么辦？
      1、您不喜歡這個(gè)設(shè)計(jì)，其實(shí)很多人就是沖著這來的呢！
      2、如果我們按每一家的意愿來建，大樓里一百多戶人家，眾口難調(diào)啊，您讓我們?cè)趺唇ò。?/p>
      3、房子這么大件商品，十全十美是不可能的，十全九美就不錯(cuò)了
      4、相信您到現(xiàn)在還沒有看到100%滿意的房子吧？如果有，那您早就買下了，也不用到我們公司來了。關(guān)于按揭
      接揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是給購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買住房的房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)提供擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。是為了增大市場(chǎng)份額，使越來越多的人買得起房子。優(yōu)點(diǎn)：
      1、可以減輕首期付款的壓力，首付百分之二十即可入住，比如30萬的房子首期付6萬就可以入住，提前10年20年享受，花很少一部分錢即可享受高質(zhì)量的生活。
      2、現(xiàn)在借錢難，但是用銀行的錢，即住了好房子又投資生意，一舉兩得。剩余的錢可做其它的投資，住房與投資生意兩不耽誤。
      3、由于等額還款，在按揭還款的期限內(nèi)，每個(gè)月所還的錢數(shù)是基本相同的。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通貨膨脹的加深，錢幣的貶值，再過幾年，那時(shí)的一、二千元錢也就不會(huì)像現(xiàn)在這樣值錢了，所以，也就等于以后還的錢會(huì)越來越少。
      4、您如果首付20%，剩下的80%的錢可以去做其它投資，也相當(dāng)于從銀行貸款出來做投資。而由于銀行按揭的貸款利率在所有的貸款利率中是最低的，所以非常劃算，這樣您可以住上可心的房子，又有余錢去做其他事情。更何況您多出的錢肯定不會(huì)再存起來，不管投資哪方面，回報(bào)都相當(dāng)可觀。
      5、如果現(xiàn)在您仍然租房住，那么按揭也很合適。因?yàn)槟吭律辖坏姆孔馀c交付銀行的本息費(fèi)基本相同，但不同的是：只多付了首付的幾萬塊錢，銀行按揭到位時(shí)付清所有的款項(xiàng)之后，房子是您自己的，這也是跟租房的最大的差別所在?；蛘吣I了房子，租出去都可以，房租不但可以交上本息，說不定還能有余額，而且到時(shí)候房子還是您的。銀行按揭缺點(diǎn)
      1、房產(chǎn)證要抵押給銀行，等到房款還完后才能拿回，所以在房款全部還完之前您的房子不能自由買賣。
      2、雖然現(xiàn)在銀行的貸款利率很低，但仍然要還，銀行要賺大量的利息。
      3、不但手續(xù)繁瑣，而且要繳納手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，抵押登記費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用 針對(duì)對(duì)期房有疑慮的問題客戶
      1、講明購(gòu)買期房的好處：
      （1）期房比現(xiàn)房便宜，房?jī)r(jià)是隨著工程的進(jìn)度節(jié)節(jié)攀升的，升值速度快（2）期房的選擇余地大，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司從樓花就開始賣，到蓋成現(xiàn)房時(shí)也剩不下多少了，即使有也是別人挑剩下的。如果一個(gè)房子現(xiàn)房很多，選擇余地很大并不是件好事。（3）期房可以監(jiān)督工程質(zhì)量（4）戶型設(shè)計(jì)，配套更超前
      （5）如是大型團(tuán)購(gòu)類型可在施工過程中進(jìn)行更改
      2、缺點(diǎn)：
      （1）不可預(yù)料的事情太多，蓋起來到底什么樣子，蓋不蓋得起來（2）工程質(zhì)量不可預(yù)測(cè)（3）環(huán)境不可預(yù)測(cè)
      2、對(duì)延期交房的說法：
      （1）如果樓盤不能按期交工的話，唯一的原因就是資金不到位，但是：
      A、從我們公司的實(shí)力來講，我們是省財(cái)政廳的下屬單位，先后開發(fā)了華馨園和舜玉花園等高檔小區(qū)，開發(fā)實(shí)力不容置疑。
      B、您從我們售樓處可以看到，我們的樓盤銷售速度很快的，所以我們的資金回籠也很快，由于資金沒問題，所以按期交房沒問題。
      （2）在購(gòu)房合同中對(duì)延期交房的罰款也是很重的，以每套延期一個(gè)月5000元計(jì)算，可能這些錢對(duì)您一戶沒有什么的，可一、二百戶就是一百多萬，現(xiàn)在又是微利時(shí)代，我們不會(huì)不顧自己的利潤(rùn)去做賠錢的買賣，如果那樣，我們還不如留著不賣。所以我們不會(huì)延期交房，您可以放心購(gòu)買。逼 封
      X先生，剛才咱們看了戶型、裝修、地段的情況，您也挺滿意的，那咱們今天就把它定下來，您的身份證？（伸手）交現(xiàn)金還是支票？（客戶表示回去商量一下）
      您看我們現(xiàn)場(chǎng)所有的主任都在談客戶，以前2桌同時(shí)簽一套房的情況也有，您如果不保留，千挑萬選選好的房子可能在您一出門之后就被別人挑走了，那多可惜啊，我也是站在您的角度上考慮?；厝ド塘可塘?/p>
      1、和父母商量：
      您這么孝順，在現(xiàn)在的年輕人中已經(jīng)很少見了，不過根據(jù)我做房地產(chǎn)多年的經(jīng)驗(yàn)，一般子女為父母買房，父母都是不同意的，他們雖然為子女辛辛苦苦操勞一輩子，但從不求回報(bào)，只想讓子女的錢投資做生意，但從子女的角度出發(fā)，看法就不同了，一來是盡了孝道，讓老人在風(fēng)景秀麗的地方安度晚年，二來是投資，保值分散資金風(fēng)險(xiǎn)，老人百年之后，房產(chǎn)就是自己的，可以說是一舉兩得，買套房子送給父母，表面上會(huì)罵你亂花錢，但背后還不知怎么向街坊鄰居夸耀呢！沒問題，您滿意，您父母肯定滿意。
      再說，您在外面走南闖北的，見多識(shí)廣，眼光見識(shí)恐怕是上輩人無法比擬的，您父母又沒有見過我們樓盤，沒見過房屋的圖紙，不知道這兒周圍的環(huán)境，您怎么和他們商量，我已經(jīng)做了二三年的房產(chǎn)，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，也可以說是專家，有什么不明白的地方，您提出來，我?guī)湍鲆粋€(gè)參謀。
      2、和朋友商量
      X先生，根據(jù)我做房地產(chǎn)多年的經(jīng)驗(yàn)，向朋友咨詢買房的事，朋友一般都持反意見，您知道為什么，一來怕?lián)L(fēng)險(xiǎn)，萬一說好，以后您卻不滿意，他一定會(huì)擔(dān)心受責(zé)備，二來怕您買房子時(shí)資金不足，開口向他借錢，這年代黃世仁和楊白勞的地位已經(jīng)顛倒了呢，換了您，如果有朋友找您咨詢房子的事，您肯定也會(huì)反對(duì)的，您說是不是？
      3、對(duì)男人
      買房子這么大的事，肯定要商量的，那您是跟太太商量了？說別人與太太商量我信，說您商量我就不信，您太太又沒看到房子，難道她比您更有決定權(quán)嗎？成功人士男人占絕大多數(shù)，您把這么好的禮物送給她，她沒有理由不高興。再說了，商量也是針對(duì)某一具體房子的，我們現(xiàn)在不訂下，等回頭您商量好了決心拿錢來時(shí)，您看中的那套早沒了，上星期我的客戶就是這樣，后來只好換到另一套，我當(dāng)時(shí)說他還不信呢？買房子最重要的是地段，在我們這里買沒一點(diǎn)問題，您對(duì)房子又滿意，還有什么猶豫的呢？房地產(chǎn)我是專家，您有什么顧慮我來幫您解決。
      4、對(duì)女人
      買房子是大事，肯定要跟先生商量的，您最好現(xiàn)在就給他打電話。其實(shí)呀，您先生搞事業(yè)做生意，經(jīng)常在外面，在家里呆時(shí)間長(zhǎng)的是您和孩子，只要您喜歡，您先生肯定會(huì)同意的，大家辛辛苦苦掙錢還不就是為了改善生活嗎？住這么好的房子里，他回到家也會(huì)開心的，再說了，現(xiàn)在生意不好做，稍不留神就可能有閃失，為防萬一，您現(xiàn)在抽出一部分資金算是改善生活，也算是做分散性投資即使您們生意不順時(shí)，還有這套房子值這么多錢，等于為您自己留了條后路。如果哪天孩子想出國(guó)留學(xué)，把這里的房子賣了再換一套城外的，多余的錢孩子上學(xué)都有了，另一方面講，若您擔(dān)心現(xiàn)在買房子對(duì)您丈夫生意有影響，您不想想如果他不出錢買房子，手頭很松動(dòng)，那么朋友一起吃飯肯定他要掏錢，男人嘛，愛面子是天性，花錢肯定比掙錢容易，相反，如果買了房子，他自然就會(huì)想以后不亂花錢，每日省出一些錢，這不是對(duì)您全家有好處的事嗎？ 商品房?jī)r(jià)格不會(huì)下降
      一、住房的建筑成本存在剛性，我國(guó)商品房的成本一般有建安成本，土地費(fèi)用，拆遷費(fèi)用，城市基礎(chǔ)設(shè)計(jì)配套，利潤(rùn)以及相關(guān)稅費(fèi)及方面構(gòu)成。
      （1）建筑成本不僅不會(huì)下降，反而隨著市民對(duì)住房質(zhì)量要求的提高和房地產(chǎn)在增長(zhǎng)時(shí)期對(duì)建材價(jià)格，勞動(dòng)力價(jià)格的拉動(dòng)作用還會(huì)上升。
      （2）城市中土地供給的低彈性，土地需求的高彈性。地價(jià)主要受城市化水平和城市土地化資源量所決定。
      （3）拆遷費(fèi)用日前在多所城市呈上漲趨勢(shì)，降價(jià)亦不太可能。
      （4）如果降低城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，削減城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，會(huì)給城鎮(zhèn)住房建設(shè)帶來更大困難。
      二、從房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)看，一般都是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化的進(jìn)程而逐漸上升，這種趨勢(shì)是由土地資源的稀缺性，不可再生性，土地供給的低彈性和房屋需求的高彈性決定的。
      首先，人口多土地少，地價(jià)每年的上漲趨勢(shì)是一定的。
      其次，隨著城市水平提高，必將導(dǎo)致城市人口的不斷增加，從而對(duì)住房的需求量會(huì)加大。再次，從國(guó)外房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，經(jīng)濟(jì)起飛或加速階段，地價(jià)或樓價(jià)一般不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)現(xiàn)象，反而隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展而引起一定幅度的上升，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)起飛后加速發(fā)展時(shí)期，因此房?jī)r(jià)應(yīng)穩(wěn)中上升不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)現(xiàn)象。因此無論從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)還是從我國(guó)實(shí)際出發(fā)考慮，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，帶有客觀必然性。
      一、從我國(guó)城市商品房?jī)r(jià)格實(shí)際變動(dòng)曲線分析，一九八七年至一九九六年大約十年間平均增長(zhǎng)18.7%，即使在房地產(chǎn)不景氣的93-96年，四年間平均增長(zhǎng)也在11%，因此取消不合理收費(fèi)，雖然能從房?jī)r(jià)中下降幾個(gè)百分點(diǎn)，卻不會(huì)改變商品房?jī)r(jià)格總體上升的趨勢(shì)。
       
      
    
      

        下載房地產(chǎn)培訓(xùn)資料（五篇）word格式文檔
        
      
            
      下載房地產(chǎn)培訓(xùn)資料（五篇）.doc
      
            
      將本文檔下載到自己電腦，方便修改和收藏，請(qǐng)勿使用迅雷等下載。
      
        
      
        
      
            
            
      
                
      點(diǎn)此處下載文檔
      
                
      文檔為doc格式
      
            
      
        
      
          
    
      相關(guān)專題
房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)資料
房地產(chǎn)內(nèi)部培訓(xùn)資料
房產(chǎn)培訓(xùn)資料

      
    

      聲明：本文內(nèi)容由互聯(lián)網(wǎng)用戶自發(fā)貢獻(xiàn)自行上傳，本網(wǎng)站不擁有所有權(quán)，未作人工編輯處理，也不承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。如果您發(fā)現(xiàn)有涉嫌版權(quán)的內(nèi)容，歡迎發(fā)送郵件至：645879355@qq.com 進(jìn)行舉報(bào)，并提供相關(guān)證據(jù)，工作人員會(huì)在5個(gè)工作日內(nèi)聯(lián)系你，一經(jīng)查實(shí)，本站將立刻刪除涉嫌侵權(quán)內(nèi)容。 
      

      
      
      
        
      相關(guān)范文推薦
      
      
      
            
      

        房地產(chǎn)全套培訓(xùn)資料[模版]
        房地產(chǎn)全套培訓(xùn)資料 第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 一、房地產(chǎn)的概念 二、房地產(chǎn)的特征 三、房地產(chǎn)的類型 四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 五、房地產(chǎn)面積的測(cè)算第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 一、......
        房地產(chǎn)銷售文秘培訓(xùn)資料
        房地產(chǎn)銷售文秘培訓(xùn)資料
一， 形象氣質(zhì)
1、形象包裝整齊著裝專業(yè)工作制服，化裝及飾物配戴要符合著裝、工作性質(zhì)。
2、座——“正坐或斜坐”坐座位三分之二，雙腿膝蓋處、腳掌處合......
        房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)全方位培訓(xùn)資料
        余源鵬房地產(chǎn)大講堂 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)全方位培訓(xùn)資料 ---以下內(nèi)容來源于余源鵬房地產(chǎn)大講堂 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)全方位培訓(xùn)資料第一部分： 房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)知識(shí) 該部分主要包括房......
        房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)資料
        現(xiàn)場(chǎng)銷售的基本動(dòng)作
房地產(chǎn)銷售，現(xiàn)場(chǎng)接待是主戰(zhàn)場(chǎng)，如何將產(chǎn)品盡可能快地，盡可能全面地為客戶接受，銷售人員的基本動(dòng)作是關(guān)鍵。下面，我們按整個(gè)銷售流程，將幾個(gè)基本動(dòng)作及其注意事......
        房地產(chǎn)代理公司銷售培訓(xùn)資料[定稿]
        上海代理公司地產(chǎn)銷售培訓(xùn)資料 目錄  1、房地產(chǎn)行銷理念1.1行銷概論1.2業(yè)務(wù)操作綱要1.3銷售員的素質(zhì)要求1.4銷售員禮儀及行為2、房地產(chǎn)市場(chǎng)2.1房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查2.2房地產(chǎn)的......
        房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料(售樓必備)
        要想得到客戶的信賴，要好好活用果斷、反復(fù)、傳染的效果：  ①果斷——將問題有信心地直截了當(dāng)?shù)卣f出；②反復(fù)——將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)突出介紹； ③感染——將對(duì)項(xiàng)目的自信、自身的熱情傳......
        房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)資料(陳濤)
        房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)資料 第一章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 一、房地產(chǎn)的概念 二、房地產(chǎn)的特征 三、房地產(chǎn)的類型 四、 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 五、 房地產(chǎn)面積的測(cè)算 第二章建筑基礎(chǔ)知識(shí) 一......
        全套房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)資料[五篇材料]
        房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料 房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。 房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合......