第一篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報告

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報告

城環(huán)學院 1204班 周春燕 201205059

一．總論

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟中一個十分重要又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門。在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位，它不同于建筑業(yè)，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一個包括開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。它是隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟的發(fā)展和工業(yè)化、城市化進程的加快，應運而生的，并迅速成長為國民經(jīng)濟中一個獨立的巨大的產(chǎn)業(yè)部門。通過了解畢業(yè)大學生在地產(chǎn)企業(yè)中從事的工作內(nèi)容及環(huán)境，探究對大學生素質(zhì)的要求,讓即將走上工作崗位的我們做好一定心理準備和應變能力。

二、行業(yè)分析

1．房地產(chǎn)行業(yè)所涉足領(lǐng)域（1）土地開發(fā)和再開發(fā)；（2）房屋開發(fā)；

（3）地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；（4）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；（5）房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資；

（6）房地產(chǎn)中介服務，包括信息、咨詢、估價、測量、律師、經(jīng)紀和公正等；（7）房地產(chǎn)售后物業(yè)管理，包括家居服務、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租代收代付等；（8）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險等。2．房地產(chǎn)行業(yè)主要企業(yè)類型

房地產(chǎn)行業(yè)中就業(yè)崗位比較多的企業(yè)主要有五種：房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)代理公司、房地產(chǎn)交易機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)。

一般來講房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊資本大多不低于500萬元；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程、統(tǒng)計和工程質(zhì)檢專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員才可以申請。而且要擁有開發(fā)項目的土地使用證；建立有自己的企業(yè)財務管理制度、工程質(zhì)量安全管理制度、經(jīng)營管理制度。房地產(chǎn)代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。傳統(tǒng)房產(chǎn)代理公司的優(yōu)勢在于對市場的把握及營銷策劃方面，而日益加劇的市場競爭，使開發(fā)商需要專業(yè)人士提供項目的可行性分析、發(fā)展定位、營銷企劃、銷售組織等一條龍服務。

房地產(chǎn)交易機構(gòu)注冊資本（事業(yè)單位除外），大城市100萬元以上，中等城市60萬元以上，小城市30萬元以上。配備有相應的專職技術(shù)人員，大城市應在20人以上，中等城市應在10人以上，小城市應在5人以上。其中，工程技術(shù)（房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)）、經(jīng)濟、財務負責人具有中級以上職稱，統(tǒng)計負責人具有助理級以上職稱，并有取得執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價負責人和專門的政策咨詢?nèi)藛T。房地產(chǎn)交易有固定的交易場所，各項業(yè)務辦事窗口實行“一站式”服務，即一個窗口收件、一套資料內(nèi)部傳遞、一次性收費、一個窗口發(fā)證。來辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（含商品房預售）、租賃、抵押等各項交易手續(xù)。

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)一級企業(yè)資質(zhì)標準：注冊資本500萬元以上，具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書，管理兩種類型以上的物業(yè)；二級企業(yè)資質(zhì)：注冊資本300萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；

房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介機構(gòu)咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。地產(chǎn)顧問是中介服務發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，當市場需要專業(yè)化的操作程序，在呼喚專業(yè)化的時候，中介服務就從單單的銷售終端慢慢過度到介入房地產(chǎn)的開發(fā)流程，在其中起到“顧問”的作用，保證整個過程的專業(yè)化，從而能生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品。

三、職業(yè)機會 1．職業(yè)發(fā)展路徑 房地產(chǎn)行業(yè)為畢業(yè)生提供了不同的工作崗位和多樣化的發(fā)展路徑。進入房地產(chǎn)行業(yè)后結(jié)合自身的特點設(shè)計與選擇個人職業(yè)發(fā)展，許多畢業(yè)生經(jīng)過短短幾年的鍛煉就脫穎而出，有的成為公司的業(yè)務骨干，有的走上了公司重要的領(lǐng)導崗位，也有的業(yè)績平平依然在自己的崗位上耕耘。較合理的發(fā)展路徑如下：

（1）新員工培訓。第一年，大部分公司都有導師制的培養(yǎng)機制，公司為每一位新入職員工配一名導師，導師一方面幫助員工盡快適應新環(huán)境，協(xié)助解決新員工的職業(yè)困惑與職業(yè)心理健康等問題。

（2）至各個崗位后還將參加定期的基礎(chǔ)管理類以及專業(yè)技術(shù)類的培訓：部門業(yè)務培訓、工作技能培訓。

（3）職業(yè)經(jīng)理人培訓，表現(xiàn)好的員工都有機會參加職業(yè)經(jīng)理人培訓，提高管理技能、管理水平和商業(yè)知識。

（4）專業(yè)證書考核。根據(jù)自己的學歷和從業(yè)時間選擇自己可以報考的資格考試。選擇脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)和業(yè)余地參加本職專業(yè)技術(shù)職稱或任職資格證書的培訓。（5）想進入高層的員工就要繼續(xù)深造充實自己，可以繼續(xù)攻讀學位。公司會根據(jù)工作的需要，選送各部門表現(xiàn)優(yōu)秀的員工到國內(nèi)、外院校脫產(chǎn)攻讀學位或定向進修。也可以選擇辭掉工作專心的去攻讀學位，根據(jù)個人實際情況而定。（6）擁有一定的業(yè)績和實力的時候，也就能坐上項目公司經(jīng)理位置了。2．素質(zhì)要求

能力是一個人完成任務的前提條件，是影響工作效果的基本因素。每一個行業(yè)對人的能力都有一定的傾向性，如果自己的傾向性與行業(yè)吻合，而行業(yè)又有發(fā)展前景就應該予以考慮。不同行業(yè)對人才的不同需求標準：IT業(yè)看重于知識技術(shù)、廣告媒體類看重于個人才華、財務類看重于技能和性格。房地產(chǎn)行業(yè)對人才的素質(zhì)要求與科技類行業(yè)不同，更側(cè)重于注重個人工作能力。體現(xiàn)在能夠很好的適應環(huán)境變化，性情開朗熱情、自信善于交際。在群體中精神愉快、相處自然、常能機智的解脫窘境。在工作和學習上肯動腦筋，常表現(xiàn)出機敏的工作能力和辦事效率。在有壓力的情況下也能出色的完成任務?；舅刭|(zhì)要求：

（1）適應力和自我管理能力較強（2）善于捕捉信息、靈活應變（3）時間觀念強

（4）善解人意、勸說能力強（掌握談判技巧）（5）誠實、守信用、樂觀（6）性格外向、人際交往能力強（7）口頭表達能力強和洞察能力強（8）幽默、自信

房地產(chǎn)中介行業(yè)1.從業(yè)方向：

本規(guī)定所稱房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價活動的人員。國家實行房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)資格認證和注冊制度。凡從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的單位，必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師。房地產(chǎn)估價師必須在一個經(jīng)縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審核評定、取得房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機構(gòu)（以下簡稱房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)）內(nèi)執(zhí)行業(yè)務。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的資質(zhì)等級及其業(yè)務范圍，由國務院建設(shè)行政主管部門另行制定。房地產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)統(tǒng)一接受委托并統(tǒng)一收費。在房地產(chǎn)價格評估過程中，因違法違紀或者嚴重失誤給當事人造成的經(jīng)濟損失，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔賠償責任，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價師追償。

新房、舊房，大房、小房，買房、賣房，換房、租房??房 產(chǎn)成為一種多樣化的商品，其交易也日益頻繁。換幾個地方、搬幾次家，將成為生活中的平常事?？稍趺磽Q房、怎么買房，這其中大有學問。有人把房產(chǎn)作為一種投資，越換越增值；有人卻因為一個錯誤的決定，而損失慘重；有人不知行情，舉棋不定。請個估價師作投資顧問，估算房產(chǎn)價值，也許能幫你拿個主意－－房地產(chǎn)估價師就這樣慢慢地走入我們的生活。

消費者在換房、購房過程中考慮的因素很多，價格、地段、戶型設(shè)計、房屋質(zhì)量、開發(fā)商的實力和信譽、合法的手續(xù)??價格是其中最重要最敏感的因素。其實在任何一種買賣交易中，商品都需要衡量和確定其價格，但房地產(chǎn)更需要一種專業(yè)的估價，因為房地產(chǎn)具有獨一無二性和價值量大的特點。不同區(qū)位的房產(chǎn)價值相差很大，而且隨著市場變化、周圍交通和環(huán)境的變化還會引起房地產(chǎn)價值的變化。房地產(chǎn)作為居民支付的最大商品，價值量大，值得請人估價，也能承受得起相應的估價費用。

日前，大量二手房上市，消費者需要評估房產(chǎn)的機會增多，房地產(chǎn)估價師也將更有作為。

2.職位職能: 房地產(chǎn)評估 3.職位描述: 房地產(chǎn)評估師 4.崗位職責：

1)配合承接房地產(chǎn)評估項目； 2)負責重要項目的現(xiàn)場查勘和調(diào)查； 3)撰寫房地產(chǎn)評估報告。5.任職要求：

4)持有注冊房地產(chǎn)估師資格證書；

5)良好的溝通能力和計算機應用能力，能適應經(jīng)常出差； 6)具有相關(guān)經(jīng)驗者優(yōu)先。6.薪酬待遇： ? 年薪制； ? 包住宿。

四．探究房地產(chǎn)銷售對大學生素質(zhì)的要求

（一）理論調(diào)研 1房地產(chǎn)基本知識

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。2五力分析 所謂五力分析，是著名管理學家波特提出的對于微觀環(huán)境進行分析的框架模型。即存在五種力量：供應商，顧客，替代者，新進入者，競爭對手。這武裝那個力量影響著管理者獲取資源以及每日、每周、每月銷售產(chǎn)品的能力，對于短期決策具有重要的影響作用。3關(guān)于萬科的企業(yè)文化

萬科是是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，是中國首個銷售過千億的地產(chǎn)企業(yè)。是個有信念、有理想、有些清高的企業(yè)，（因為王石就是這樣，他一直以來的主張就是“為商，不忘為人”）。具有陽光照亮下的體制，不行賄，不做假賬，具有社會責任感，渴望回饋社會，萬科有自己的公益性組織，但是行事很低調(diào)，自己投入錢，自己采訪受眾并幫助他們，其中一個為“愛佑童心”，幫助治療有先天性心臟病的嬰幼兒，員工自己做志愿者，自己掏腰包，關(guān)心愛護那些需要幫助的人。另外，萬科還主張綠色、環(huán)保，零排放、地球1小時的活動萬科都組織參與過，萬科也有專門研究環(huán)保的團隊。萬科人際關(guān)系較簡單，并且注重員工活動，經(jīng)常組織員工參加各種活動，在職人員平均年齡35，老板都很平易近人，他們的經(jīng)理辦公室都沒有門，就是為了拉近老板和員工之間的距離。萬科在業(yè)務方面對外溝通較多，主要為投融資，銀行。

（二）地產(chǎn)業(yè)對大學生的素質(zhì)要求

要學會先思考，知道自己要達到的目的是什么，要怎樣做才可以達到，要有責任感，英語四六級水平足夠，多去實習，在實習中做出亮點，好實習之前要有一些小實習做基礎(chǔ)，也許那些小實習是在一些不起眼的企業(yè)做著瑣碎的事，但是這積累了一種經(jīng)驗，有助于找到更好的實習。地產(chǎn)業(yè)有很多崗位你的專業(yè)是什么不重要，重要的是綜合能力強，面試前先打聽好老板的喜好。在萬科成績、學歷不重要，海歸人士也很少，在國企，成績、學歷重要。關(guān)于財務方面，萬科招會計專業(yè)的比較多，而招財務管理專業(yè)的比較少，可能是每個企業(yè)的傾向不同，需要應聘的大學生有會計思維，懂得會計的基本流程，具有快速學習的能力即可，同時使用office軟件的能力很重要。在學校的社團活動中，要“組織”一些活動，而不是只是“參與”，也許將來走入企業(yè)，老板也會讓你組織一些類似會議、類似聚餐之類的活動，在大學有一定經(jīng)驗，有助于在企業(yè)中做得更好，得到老板的賞識。

（三）關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的前景

地產(chǎn)行業(yè)是個對國家整體行情依賴相當大的行業(yè)，國家的政策對行業(yè)的發(fā)展起到了很大的影響作用。從2008年以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直保持的強勁的增長勢頭，在前幾年一度達到了200%的利潤率。但是王石說過，對地產(chǎn)行業(yè)來說，利潤率超過50%就是不正常現(xiàn)象，這也就是近一年國家大力調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的原因。對于地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢，任何人都無法預測，因為行業(yè)的走勢基本上取決于國家的政策的走勢，而政策，是無法預測的，這也就是為什么員工請王石預測一下萬科今后的發(fā)展趨勢的時候，王石回答說，天知道。

（四）分析總結(jié)

通過以上簡短的分析報告，我們可以大概在頭腦中有了清晰的概念，即房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風險，高投入，高回報并存的較為特殊的行業(yè)。同時，在我國，為了更好，更快推動國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府政策、投機炒作，供給關(guān)系各方面的作用下，房價節(jié)節(jié)攀升，雖讓政府收入大幅增加，但與此同時，每一位百姓生活的幸福度卻在悄然降低。

我們完成這份報告，不僅是要對我們房地產(chǎn)行業(yè)有個充分情醒的認識，同時也是為我們在校大學生以后的就業(yè)環(huán)境有個更清晰地了解，對自身發(fā)展要求有清醒認識，為大家以后的就業(yè)發(fā)展鋪墊道路。對于大學生在地產(chǎn)行業(yè)找工作的問題。地產(chǎn)公司內(nèi)部，是一個人才流動頻繁，充滿機會的地方，在行業(yè)內(nèi)跳槽的現(xiàn)象很平常。萬科給員工提供了很多的公司內(nèi)部跨省份的跳槽的機會，員工可以自由申請其他省份的其他職位，一旦面試通過對方?jīng)Q定采用這個員工，所在省份的公司的老總必須無條件放人，就避免了工作出色但是沒有升遷機會的現(xiàn)象的出現(xiàn)。但是一旦踏入了地產(chǎn)行業(yè)，將來轉(zhuǎn)行做其他行業(yè)的前輩，很少，只能局限在本行業(yè)范圍內(nèi)。而對于在房地產(chǎn)行業(yè)找工作是更容易還是更困難，與房地產(chǎn)的市場行情有很大的關(guān)系，做好自身最重要。

還有一年半的在校時間，努力學好專業(yè)知識，學一門鉆一門。

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報告

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報告

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報告1

誠通地產(chǎn)總經(jīng)理王嘉敏還稱：“自己有幸能夠在盛世時代從事中國房地產(chǎn)事業(yè)，是我很大的榮耀。”

當記者問及各大開發(fā)商的如何面對人才緊缺的問題時，各大開發(fā)商都先為為自己的團隊和企業(yè)唱起了贊歌，還沉浸在世界杯賽的人們應該知道非常時刻贊歌的重要性。

眾所周知，人才的需求與行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)初興之時，不少發(fā)展商、承建商甚至是剛洗腳上田的農(nóng)民，所謂的房地產(chǎn)只是“起房蓋樓”，據(jù)說是蓋多少賣多少。而如今日漸成熟的房地產(chǎn)業(yè)已悄然變?yōu)橘I方市場，樓盤開發(fā)講究前期的總體策劃、設(shè)計、施工、管理、推廣及后期的環(huán)境綠化、小區(qū)文化建設(shè)等，相應的人才供需矛盾也凸顯出來。

記者在調(diào)查采訪時發(fā)現(xiàn)，一方面，房地產(chǎn)所謂的高薪誘惑著其他行業(yè)蠢蠢欲動的人才，更一方面，一些專業(yè)工種要求的人才苦苦難覓，像北京東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司公共關(guān)系部高玲就對記者說，我們企業(yè)一直都在吸納人才，特別是項目工程師，需求相對較大，但沒有多少人才特別合適，北京翰宏基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事總裁李威、首創(chuàng)置業(yè)北京楓樹置業(yè)有限公司副總經(jīng)理尉朝輝、東華實業(yè)的控股公司粵泰集團聯(lián)合董事會銷售總監(jiān)梁志鵬在接受記者采訪時均表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)最緊俏的人才是將項目承擔下來的項目經(jīng)理，各個企業(yè)都急缺專業(yè)的復合性人才。

新華聯(lián)：新型復合型人才緊俏

雖然是曾是外地公司，但多年在北京的開發(fā)經(jīng)歷，讓新華聯(lián)集團的地產(chǎn)業(yè)務也名聲赫赫。據(jù)一位在新華聯(lián)發(fā)展多年的負責人說，新華聯(lián)對人才的重視程度值得一說。公司始終堅持對人才的培養(yǎng)是個系統(tǒng)工程。只有人才團隊的配合，企業(yè)經(jīng)營的風險壓力才會降到最低。為此，公司在通州區(qū)特別修建了近5000平米的新華聯(lián)企業(yè)人才培訓中心。公司特別重視給年輕人機會，每年會在培訓中心從基層、中層員工中選拔人才。

人才是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的充分條件?，F(xiàn)階段，地產(chǎn)界的新型復合型人才還是比較緊俏的，而且最好能夠掌握新的建筑元素和國際化趨勢。據(jù)記者了解，就中坤集團來說，公司較缺了解房地產(chǎn)界高科技、建筑技術(shù)、能源、生態(tài)方面的專家。很多業(yè)務因為沒有專項人才做，只能選擇與其他公司合作或者外包出去。這也是中坤集團董事長黃怒波現(xiàn)在比較憂慮的事。

黃怒波：職業(yè)經(jīng)理人必須專業(yè)化

黃怒波認為，過去的地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)是江湖式，一個人挑起大旗，象萬科這樣有規(guī)模、有系統(tǒng)的企業(yè)還是少數(shù)。未來的地產(chǎn)人才應該向精細化、專業(yè)化、職業(yè)化發(fā)展，這是地產(chǎn)人才的大趨勢。

目前，很多培訓機構(gòu)的培訓業(yè)務還很單一。一方面，企業(yè)成熟發(fā)展后需要專業(yè)人才匹;另一方面，未來也需要迎合企業(yè)長遠發(fā)展的人才。這就需要相關(guān)機構(gòu)能夠指導專業(yè)人才就業(yè)。這也許就是未來地產(chǎn)培訓業(yè)的一個重要商機。

中坤一直在尋找非常職業(yè)化、懂技術(shù)、營銷類的職業(yè)經(jīng)理人，但在實際中如此全面的人才比較難尋覓。首先，空降兵在企業(yè)的實際發(fā)展中很難成功，不光是舊團隊會排斥;另外新人本身也需要時間適應，很多人缺乏耐心。另外，因為整個房地產(chǎn)市場從觀念和思想上還未形成人才團隊，也未形成科學的薪酬體系。所以，很多人才只選擇薪酬高的企業(yè)，缺乏對企業(yè)的整體判斷。以上種種原因，讓黃怒波這樣地產(chǎn)集團企業(yè)的創(chuàng)始人，都認為本土化培養(yǎng)人才的可行性會更高。

雖然市場的情勢，讓很多職業(yè)經(jīng)理人危機感重重。黃怒波認為，作為職業(yè)經(jīng)理人也應該借位調(diào)整，重新衡量和定位自己的核心競爭力。他堅信，不管市場怎樣變，專業(yè)化的人才是不會離開地產(chǎn)界的。因為房地產(chǎn)業(yè)投入有很高的回報，行業(yè)再發(fā)展幾十年都沒有問題，而且行業(yè)也需要吸納各大城市的專業(yè)人才。那些不專業(yè)的人，或者只是想撈一筆的人，只能算是過客，匆匆來匆匆走。

華遠：人才培養(yǎng)是個長期系統(tǒng)的工程

對華遠來說，每個員工都是企業(yè)事業(yè)與財富的擁有者。華遠對員工和人才有著獨辟蹊徑的理念?！艾F(xiàn)在談忠誠談奉獻，可能讓人感覺有些老套;但你會發(fā)現(xiàn)當企業(yè)做到的時候，員工自然也會做到?！比A遠地產(chǎn)人力資源部總經(jīng)理李春暉女士如是說。通常，一位面試遲到的應聘者在華遠不會得到第二次機會。

在華遠，培養(yǎng)人才是一個長期系統(tǒng)的工程。從新員工入職的第一天開始，公告會確定新人的業(yè)務帶崗人。接下來是三個小時的入職培訓，包括企業(yè)文化和規(guī)章制度的詳細介紹。

據(jù)記者了解，華遠還建立了自己的KSp梯隊計劃，從內(nèi)部培養(yǎng)管理人才。進入梯隊的員工不僅業(yè)績要突出，還必須具有良好的周邊純凈，包括認同企業(yè)文化、有管理潛質(zhì)等。通過相關(guān)審核后，人力資源部會出面和員工進行深入的溝通，了解員工對自己的規(guī)劃，為員工的成長、發(fā)展制定最好的執(zhí)行計劃。

而在這之后的晉升道路上，員工并非單槍匹馬。他可以選擇高層或中層的管理人員作為自己的導師，而被選擇者必須無條件提供指導和幫助。年終時，這些“后備干部”還必須提交論文，以證明自己在管理方面的思考和技術(shù)領(lǐng)域的專業(yè)水平。身為企業(yè)靈魂人物的任志強還會親自指導，讓新管理團隊早日成長，能打硬仗。

林少洲：職業(yè)經(jīng)理人要有主場意識

現(xiàn)任北京匯超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理的林少洲，曾是京城地產(chǎn)界卓有成就的職業(yè)經(jīng)理人。在鼓起勇氣選擇創(chuàng)業(yè)之后，他又一次證明了自己的價值。回憶自己當初的職業(yè)經(jīng)理人生涯，林少洲頗有感慨。他告訴記者，職業(yè)經(jīng)理人要樹立正確的人生觀，擺正自己的心態(tài)。工作把握好可以走向成功，把握不好就是個負擔，認你很累。即使是現(xiàn)在，林少洲加班的時間也是所有員工最多的。但林說，在成長的過程中，你所付出的一切都會讓自己成為最大的受益者。這一點他深有體會。

從《萬科周刊》做起，林少洲一向都把工作看作是機會，才將很多人視為普通的工作做得很出色，讓王石都很有面子。他認為：成功的職業(yè)經(jīng)理人最應該具備的素質(zhì)是，責任感和信任、專業(yè)、學習和創(chuàng)新能力。

經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)的艱辛，今天的林少洲對職業(yè)經(jīng)理人和老板的理解認識，和幾年前大大不同。他認為，現(xiàn)在社會中已經(jīng)很難分清楚誰是職業(yè)經(jīng)理人，誰是老板了。大家都要做好本職的工作、業(yè)務。今天市場的大環(huán)境下，意味著未來的房地產(chǎn)市場會進一步細分，而職業(yè)經(jīng)理人的發(fā)展空間會更嚴峻，很可能有一批人要轉(zhuǎn)行。他的忠告是，職業(yè)經(jīng)理人應該有主場意識，除了責任外還要自覺。

根據(jù)對行業(yè)地毯式地掃描采訪，特制作如下房地產(chǎn)搶手人才排行榜，以茲參考。

NO1：項目管理人才

房地產(chǎn)開發(fā)多以項目公司或項目負責制的形式進行，因此需要專業(yè)管理者負責項目開發(fā)的整個過程，包括前期定位、策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程施工和銷售管理等。項目管理人才由于其涵蓋多個專業(yè)、負責整個項目，因而要求人才具有統(tǒng)籌管理的素質(zhì)、全面的知識結(jié)構(gòu)和高度的工作責任心。目前，經(jīng)驗豐富的項目管理人才正是人才市場上的稀有資源。

NO2：工程技術(shù)人才

工程技術(shù)是影響房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量最為重要的環(huán)節(jié)。由于該專業(yè)進入門檻高、人才培養(yǎng)周期長，因此是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為重視的人力資源之一。從房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢看，開發(fā)企業(yè)要培養(yǎng)競爭力就必須在產(chǎn)品定位、材料和施工技術(shù)上追求創(chuàng)新，工程創(chuàng)新迫切需要專業(yè)的工程技術(shù)人才。

NO3：資金籌措人才

國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款政策的調(diào)整進一步要求開發(fā)企業(yè)重視對新的融資渠道和工具的研究，要求更多高質(zhì)量的懂得資金籌措、營運的人才。據(jù)獵頭消息，這樣的人才一直供不應求。

NO4：地產(chǎn)估價人才

房地產(chǎn)估價師需要具備相當強的專業(yè)背景，不僅要求熟悉專業(yè)知識，了解基本規(guī)定，還需要掌握具體操作步驟，在工作中不斷地積累行業(yè)經(jīng)驗，因此目前全國已取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)不足2萬人，僅占房地產(chǎn)估價從業(yè)人員的.20%?，F(xiàn)階段的主要問題是從業(yè)人員素質(zhì)及專業(yè)水平良莠不齊，在制度上還沒有對執(zhí)業(yè)估價師進行細分的機制，尚未形成資深估價師群體。

NO5：市場研究人才

房地產(chǎn)市場不斷成熟，消費者需求多元化、決策理性化，企業(yè)競爭層面不斷提升，致使企業(yè)迫切需要把握市場動向，包括政策變化影響、產(chǎn)品發(fā)展趨勢、需求演變動態(tài)等等。只有緊追市場，才能建立競爭優(yōu)勢，因此專業(yè)的市場研究人才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急需人才之一。

NO6：房地產(chǎn)法律人才

房地產(chǎn)開發(fā)、交易是以各方契約為基礎(chǔ)的活動，契約交易以誠信為基礎(chǔ)、以法律為保障。因此，各類房地產(chǎn)企業(yè)都需要既熟悉市場和行業(yè)，又熟悉法律法規(guī)和相關(guān)政策的法律人才。我國目前房地產(chǎn)法律中介服務還處于起步階段，既熟知關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)，又了解關(guān)于房地產(chǎn)方面的技術(shù)知識的法律人才非常缺乏。同時這類人才也是房地產(chǎn)企業(yè)人才爭奪的焦點。

NO7：物業(yè)管理人才

物業(yè)管理與服務作為房地產(chǎn)業(yè)的一個特殊配套工作環(huán)節(jié)，越來越受到長線經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)重視，甚至直接成為房地產(chǎn)企業(yè)品牌運作的一個重要組成部分。因為對于絕大多數(shù)購房者來說，一個好的物業(yè)管理服務是買房以后及入住以后最重要的事，對開發(fā)商來說也是最能夠展現(xiàn)和體會其良好售后服務的一面。

NO8：房地產(chǎn)教育科研人才

房地產(chǎn)行業(yè)的管理、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的引導需要房地產(chǎn)科研人才及時地進行總結(jié)、研究和預測;所有各類房地產(chǎn)專業(yè)人才的成長和培養(yǎng)需要系統(tǒng)的房地產(chǎn)教育。因此，房地產(chǎn)教育科研人才是影響行業(yè)有序發(fā)展的重要力量。隨著房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)地發(fā)展,將驅(qū)動許多高校和研究機構(gòu)，致力于房地產(chǎn)各相關(guān)專業(yè)教育與科研的提高和發(fā)展。這一趨勢將引致出對房地產(chǎn)教育科研人才需求的不斷提高。

NO9：房地產(chǎn)策劃人才

“人若無謀，則事無成?！狈康禺a(chǎn)行業(yè)進入新的整合期，對于策劃人才的需求日益迫切。目前房地產(chǎn)策劃人才通常從事某一環(huán)節(jié)的策劃，如房地產(chǎn)前期開發(fā)、后期營銷等，大多數(shù)人才尚未接受系統(tǒng)、全面的全程策劃培訓。于是，能夠從事房地產(chǎn)全案策劃的人才已經(jīng)成為市場的“搶手貨”。

NO10：企業(yè)公關(guān)人才

房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的行業(yè)發(fā)展特點，企業(yè)與政府部門之間、媒體之間以及社會各種不同團體、單位、個人的聯(lián)系非常多，以往一般企業(yè)只是設(shè)立了一個所謂的“外聯(lián)部門”打理與外界的關(guān)系，更多的只是停留在跑跑手續(xù)、通通關(guān)系、做做門面的層次和階段，離真正“企業(yè)公共關(guān)系”的境界差得很遠。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的成長，希望可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)必定要把企業(yè)的公共關(guān)系管理納入工作日程，企業(yè)公關(guān)人員的培養(yǎng)也就越來越受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

房地產(chǎn)是一個業(yè)務門類極其廣泛的行業(yè)，要使企業(yè)高效運作，當然不能缺人，特別是“一專多能”的復合型人才。

重視人才，首先必須創(chuàng)造一種使人才脫穎而出的機制。完善對人才的激勵和考核監(jiān)督機制。與其花重金“挖他人墻角”，還不如加強自身隊伍的建設(shè)，提供穩(wěn)住人才的環(huán)境。

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報告2

一、前言

20xx年，受國際金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。20xx下半年，作為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。

一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭20xx年經(jīng)濟增長保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預期。隨著經(jīng)濟適用房和限價房大量入市，20xx上半年，市場迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，開發(fā)商迎來了又一春，房地產(chǎn)市場重新上演“地王爭霸”、“房價攀升”。

二、全國20xx年房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

1、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況

統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：xx；全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資xx億元，比去年同期增長：xx；統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明20xx年，全國商品房銷售面積達到萬平方米；銷售面積增速為％。

2、習水縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況

統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：習水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降；全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資xx億元，比去年同期下降xx％；統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：習水縣商品房銷售面積達到xx（萬平方米），銷售面積增速為xx％。

國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時期調(diào)整后，已經(jīng)率先進入到了回升的階段。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)來看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國房價已連續(xù)五個月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款和個人按揭貸款大幅增長。

三、習水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

從去年1月份開始，習水縣房地產(chǎn)市場就已走進了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計，1至4月份習水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為xx套，接連刷新了單月銷量紀錄。5月份，習水縣城區(qū)銷售量達到了套，到6月份時，這個數(shù)據(jù)是套，其中120－144平方米的戶型占了三分之一，100－120平方米的.戶型占了近四分之一。除#上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點的看房客戶大量增加，市民對房地產(chǎn)市場的關(guān)注度大為上升。

隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著市場銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項目開發(fā)的壓力。20xx年下半年，新開發(fā)投資項目面積約平米，有實力的開發(fā)商都會加快施工進度，盡快啟動后續(xù)項目開發(fā)。在20xx年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。

四、20xx年住房市場價格形勢分析

1、政府關(guān)于促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見

20xx年，市政府出臺了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）。

一、實行購房優(yōu)惠政策

（一）對個人購房實施補貼。

（二）實行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。

（三）實行房地產(chǎn)交易相關(guān)費用優(yōu)惠。

（四）調(diào)整住房公積金貸款政策。

（五）實行銀行貸款利率優(yōu)惠。

（六）支持自住型和改善型住房消費。因地震災害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。

（七）實行購房入戶鼓勵。凡在習水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請遷入辦理習水縣城區(qū)戶籍，相應可辦理子女入學等手續(xù)。

2、支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展

（八）減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

（九）對行政事業(yè)性收費實行“一費制”。

（十）降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費。

（十一）盤活存量建設(shè)用地。

（十二）鼓勵房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵商業(yè)銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項目貸款給予重點傾斜。（十三）加大稅收支持力度。

3、營造良好發(fā)展環(huán)境

（十四）提高服務效能。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質(zhì)服務。

（十五）強化市場監(jiān)管。

（十六）加強宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習水”形象主題詞和“生態(tài)習水”、“宜居習水”、“安全習水”等優(yōu)勢特征，優(yōu)化市場交易環(huán)境。

（十七）加大督查力度。加強房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。

這個被稱為“習水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關(guān)注，大家對這個房市的“起動機”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠；開發(fā)商希望“新政”能啟動樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力；政府希望“新政”啟動樓市，讓樓市帶動整個地域經(jīng)濟的發(fā)展。

目前，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認為，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發(fā)商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài)；同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報告3

一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢和動向

目前，我市注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個，其中××市區(qū)774個，市直屬企業(yè)144個。正常運行的公司約有60—70家。從調(diào)查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個趨勢。

（一）私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟性質(zhì)以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

（二）市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。主要轉(zhuǎn)向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。

（三）新項目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉(zhuǎn)移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項目中，由于開發(fā)成本過高，關(guān)系錯綜復雜，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇地價相對便宜的城鄉(xiāng)結(jié)合部或經(jīng)濟較發(fā)達，有賣點但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級市的區(qū)域，謀求進一步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目運作及會計核算特點

（一）項目運作的程序

一個房地產(chǎn)項目從開始立項到銷售結(jié)束大致分為三個階段：

第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權(quán)→取得計劃委員會印發(fā)的正式計劃書→規(guī)劃部門批準的→建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證→土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準書→建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時，建設(shè)局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目的'施工圖、設(shè)計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業(yè)進場施工。

第三階段（預售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期）：根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。

（二）會計核算特點：

1、收入核算

房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營收入項目包括“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

2、開發(fā)成本核算

（1）開發(fā)成本核算的內(nèi)容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設(shè)施費、配套費）；開發(fā)間接費用（為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）

（2）開發(fā)成本核算及結(jié)轉(zhuǎn)的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本的方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

由于房屋開發(fā)的自身特點，單位造價的形成會出現(xiàn)計劃成本與實際成本之分，即：前期開發(fā)成本費用高，中后期開發(fā)費用減少，而且大量公共配套設(shè)施需在總銷售面積中分攤，項目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現(xiàn)對計劃預算的開發(fā)成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結(jié)算后，企業(yè)財務再根據(jù)“工程價款結(jié)算單”對預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

（三）稅金的計算特點

房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計算有別于其他行業(yè)的特點有：

1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預收款或預收定金方式，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的，月末按“預收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加，對出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營業(yè)稅，同時按規(guī)定交納城建稅和教育費附加或房產(chǎn)稅。

第三篇：關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)供應鏈調(diào)查報告.37doc1

關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)供應鏈調(diào)查報告

一、調(diào)查對象

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的飛速發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與業(yè)務活動的結(jié)合——電子商務正以其不可阻當?shù)牧α繉Ω餍懈鳂I(yè)帶來巨大的沖擊，電子商務與供應鏈管理的整合有效地改善了組織間的相互協(xié)作與內(nèi)部作業(yè)流程。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，這種影響當然也不例外。

房地產(chǎn)業(yè)是國家支柱產(chǎn)業(yè)，也是前導型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、產(chǎn)業(yè)鏈長，具有很強的前后連鎖性，對經(jīng)濟的綜合發(fā)展有良好的推進作用，有利于形成良性循環(huán)的供應鏈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場競爭的主體之一，它只是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的一個環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)市場的供應鏈中的一個鏈。

二、調(diào)查內(nèi)容

分析了房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力,以達到控制和降低開發(fā)成本,增強企業(yè)核心競爭能力的目標。

三、調(diào)查結(jié)果

1.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

在國內(nèi)的一般性教科書上,根據(jù)中國的國情和實際情況,將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實施、營銷和服務等4個階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作,一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入與資產(chǎn)管理。

2.房地產(chǎn)項目供應鏈管理研究

依照上述兩個房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析,結(jié)合供應鏈管理理論,建立如下圖所示房地產(chǎn)項目供應鏈管理模型。

房地產(chǎn)項目供應鏈管理模型

2.1 模型基本說明

該模型不是直線供應鏈,而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應鏈模型,決策、計劃和營銷不僅是供應鏈中的一個環(huán)節(jié)或流程,而且這個流程對其他3個流程始終產(chǎn)生影響。4個流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的,不僅互為補充,而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以,4個流程雖處在供應鏈上的不同位置,但是它們之間互相“牽引”,形成了一個有機的管理創(chuàng)造系統(tǒng),從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

2.2 模型的四個基本流程

模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運營管理,其中，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動,包含開發(fā)方式的決策,產(chǎn)品創(chuàng)意,開發(fā)流程與合作伙伴的確定,銷售策略的制定等,其中也包含支持性的運作管理,如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu),布置方式和數(shù)量,具體開發(fā)計劃進度,銷售方式等。

土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復雜,隨著我國金融市場的完善,資金來源渠道的多樣化,采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”,如何“采購”至為關(guān)鍵。

工程建設(shè)管理：指的是項目的勘察、規(guī)劃設(shè)計和工程施工管理。勘察包括地形測量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設(shè)計包括項目的整體布局,造型選擇,與周邊配套設(shè)施的結(jié)合,施工圖設(shè)計等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇,質(zhì)量、進度和資金的控制,竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術(shù)性最強,也比較容易控制。

運營管理：可以用四個統(tǒng)一來概括,就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個流程處于整個流程的末端,但遠不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上,而且很大一部分體現(xiàn)在對項目的管理經(jīng)營上,所以運營管理流程是非常重要的。

3.房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理研究

隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇,開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點,去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源,運用供應鏈管理理論培育自己的核心競爭力,通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系,使得整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達到控制和降低成本的目的,成功獲取核心競爭力。

4.房地產(chǎn)企業(yè)實施供應鏈成本控制存在的一些不可避免的問題。

缺乏成本整體效益觀念。長期以來，一些企業(yè)成本控制的指導思想是最大限度降低支出、降低成本，片面追求成本降低而忽視市場研究、產(chǎn)品定位及包裝的方法等，雖節(jié)省了成本開支，但易造成產(chǎn)品與市場脫節(jié)，形成所謂的“爛尾樓”。

成本控制只是在企業(yè)內(nèi)部成本控制部門的職責，缺乏全員成本意識。成本意識是指節(jié)約成本與控制成本的意識。因為成本的形成是企業(yè)內(nèi)部各部門、各環(huán)節(jié)的各項要素與各項活動共同作用的結(jié)果，因此供應鏈上的每個企業(yè)、部門和員工都是成本形成的影響者和成本控制的參與者和實施者，樹立全員成本意識就是要使職工樹立這樣一些思想，即成本控制不只是成本控制部門的事情，更需要大家的共同參與，并在工作中時刻注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。

缺乏主動出擊市場的動力和積極性，外部資源利用率低，與上下游企業(yè)還沒形成戰(zhàn)略聯(lián)盟的關(guān)系。過去企業(yè)認為自己擁有的才叫資源，這是不夠的，應該從重視實有資源管理轉(zhuǎn)向虛擬資源的運用，即把資源管理延伸到合作伙伴那里，上下游企業(yè)甚至客戶都可以看作自己資源的擴展。

信息技術(shù)支撐體系的建立尚很不完善。由于電子商務系統(tǒng)、客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、供應鏈管理系統(tǒng)能夠等的建立需要大量資金的投入，同時，房地產(chǎn)的開發(fā)本身就需要大量資金才能運作，并且信息技術(shù)支撐體系的建立短期內(nèi)看不到明顯的成效，所以，如何權(quán)衡兩者的資金的分配是需要認真研究的工作，這也是信息技術(shù)支撐體系建立不完善最主要的原因之一。

四、建議

1、建立房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理成本控制系統(tǒng)

按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個階段,通過供應鏈進行成本管理,開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點應有所不同。為了便于成本分析,簡單地把商品房建造前后作為劃分界限,將整個房地產(chǎn)供應鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游,成本也相應劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本,進一步細化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應鏈成本控制模型。

供應鏈成本控制的最終目標就是控制用戶成本,使其盡可能最小化來獲取最大利潤,以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值,特別是有助于實現(xiàn)用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈不僅應使項目總成本優(yōu)化,而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價值上,還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對用戶新需求的預測、識別和滿足上,從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢基礎(chǔ)的核心競爭力。

2、做全程供應鏈的管理者

全程供應鏈管理的實質(zhì)就是為了快速響應客戶的快速變化,有效縮短客戶到供應商的響應周期,從而迅速并準確的滿足客戶的個性化需求。全程供應鏈管理重新進行了供應鏈的分工,合作、風險分擔、利益共享的經(jīng)營模式,企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應鏈內(nèi)部資源,判定供應鏈的內(nèi)部分工標準,分配價值活動,傳遞需求信息,制定供應鏈管理的整體戰(zhàn)略。

開發(fā)商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應鏈的各組成部分進行討價還價,從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應的市場化、房地產(chǎn)市場競爭的激烈化,市場逐步向買方轉(zhuǎn)化,房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應鏈內(nèi)部的優(yōu)勢地位獲得利潤的基礎(chǔ)上,需要向滿足消費者日益變化的個性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式,站在全程供應鏈管理者的角度,從房地產(chǎn)供應鏈的內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應鏈的競爭,與設(shè)計商、承建商、供應商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。

第四篇：2010年房地產(chǎn)行業(yè)人才雇傭市場調(diào)查報告

2010年房地產(chǎn)行業(yè)人才雇傭市場調(diào)查報告

2010-08-05 17:35:24 作者：科銳 來源：科銳 瀏覽次數(shù)：2

北京2010年8月5日電 /美通社亞洲/--日前，亞洲領(lǐng)先的整體招聘解決方案提供商--科銳國際人力資源公司（下稱“科銳國際”）發(fā)布了《2010年房地產(chǎn)行業(yè)人才雇傭市場調(diào)查報告》，對2010年國家房地產(chǎn)新政頒布以來房地產(chǎn)從業(yè)公司整體雇傭趨勢的變動以及面臨的最新挑戰(zhàn)進行了系統(tǒng)調(diào)研，為中國房地產(chǎn)從業(yè)公司在未來更具變局的環(huán)境中制定人才雇傭策略及管理機制提供了參考。

一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)就是職業(yè)經(jīng)理人們擇業(yè)的熱門選擇。這個行業(yè)給從業(yè)者帶來持續(xù)增長的穩(wěn)定薪酬、種類繁多的工作崗位。進入到2010年，隨著“國十條”、“京十二條”等房地產(chǎn)新政的出臺，對房地產(chǎn)行業(yè)帶來整體沖擊，各大房地產(chǎn)公司在應對國家政策維持營業(yè)額的同時，也面臨員工流失，在崗員工穩(wěn)定性下降等挑戰(zhàn)。他們急需調(diào)整自身雇傭策略，增強人才競爭優(yōu)勢，以保證在未來不斷變化的市場中保持競爭力。

在本次調(diào)查中，科銳國際從服務客戶及候選人群體中選取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)銷售和中介服務企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及商業(yè)運營企業(yè)四大類型327位行業(yè)從業(yè)者進行了綜合數(shù)據(jù)調(diào)研及分析，重點考察2010年房地產(chǎn)新政發(fā)布前后企業(yè)雇傭情況及員工職業(yè)心態(tài)變化。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)（經(jīng)營）企業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的核心組成，無論管理人員還是普通員工，由于其入職門檻相對較高，在2010年房地產(chǎn)新政實施后，該類型公司員工流動并無明顯變動，維持在10%左右。而房地產(chǎn)銷售和中介服務企業(yè)的普通員工由于入職門檻相對較低，薪酬水平相較其他行業(yè)并無明顯優(yōu)勢，該從業(yè)群體人員流動性較大，超過了20%。而商業(yè)運營企業(yè)，由于其在房地產(chǎn)企業(yè)的整個營銷過程中起著至關(guān)重要的作用，雖然整體人員流動性比較高，但是營銷管理類的崗位則比較穩(wěn)定。作為房地產(chǎn)商品的售后服務，物業(yè)管理公司的營業(yè)額由于由其服務質(zhì)量來決定，與商品量銷售無直接關(guān)系，企業(yè)人員雇傭并無明顯變化。

調(diào)查還顯示：在不同職位員工流失率的統(tǒng)計中，財務、人力資源、營銷管理、商業(yè)運營四個職位的普通員工流失率較高，其中最高達到了15%。而各個職位的高層管理者的流失率則較低，尤其是研發(fā)設(shè)計、工程、投資及成本核算職位的高級管理者的流失率僅在2%左右。從上述的分析中我們可以看出，在經(jīng)歷2008年經(jīng)濟危機、2009年房產(chǎn)市場快速繁榮后，2010年眾多房地產(chǎn)企業(yè)的重點放在了培養(yǎng)與保留核心員工方面，建立并設(shè)置有效管理機制成為房地產(chǎn)企業(yè)雇傭策略中的主要挑戰(zhàn)。這進一步說明了后房產(chǎn)時代企業(yè)對于核心人才更為看重，對那些事關(guān)企業(yè)長遠發(fā)展的重要職位和人才給予了更大關(guān)注，這也表明房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了狂熱地擴張式發(fā)展后逐漸冷靜下來，其雇傭策略也隨之更加理性和系統(tǒng)化。

無論是外部市場環(huán)境變動還是國家宏觀政策調(diào)控，對房地產(chǎn)行業(yè)都會產(chǎn)生直接影響。在本次調(diào)查中，科銳國際特別將2010年房地產(chǎn)新政對行業(yè)人員雇傭趨勢的影響和2008年金融危機進行了對比。分析發(fā)現(xiàn)相對2008年金融危機對四類型企業(yè)的沖擊而言，2010年房地產(chǎn)新政的效用更為突出。尤其是在房地產(chǎn)銷售和中介服務企業(yè)，高達30%的被訪企業(yè)表明人員雇傭受到新政影響，而僅有13%的被訪企業(yè)表示由于2008年金融危機沖擊帶來人員流失或薪酬變動。

對于房地產(chǎn)從業(yè)人員來說，雖然新政頒布對行業(yè)整體雇傭趨勢產(chǎn)生影響，由于影響程度與公司所從事的主要業(yè)務內(nèi)容以及員工崗位和入職門檻關(guān)系密切，行業(yè)發(fā)展的步伐也依舊在大幅加速，因此仍有57%的回復者表示看好這個行業(yè)，滿意或者很滿意他們的職業(yè)發(fā)展選擇。不斷增加的工作經(jīng)驗帶給他們更寬的工作視野和更多的個人成就感，這讓房地產(chǎn)在人才競爭力上仍舊保持相當?shù)母偁巸?yōu)勢，使得大家對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來從業(yè)前景充滿期待。另外，在調(diào)查數(shù)據(jù)中有一些細節(jié)值得我們關(guān)注，在對房地產(chǎn)行業(yè)雇主期望和雇員期望的對比調(diào)查中，員工忠誠度的要求在雇主期望的所有衡量指標中占到28%，再次說明企業(yè)對擁有一支穩(wěn)定雇員隊伍的強烈需求。而在雇員期望調(diào)查中，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和其項目開發(fā)和土地儲備情況最更吸引員工，說明公司的實力和前景比薪酬更具備吸引力。2/3的從業(yè)者表示希望有更多職業(yè)發(fā)展的機會，這就提醒雇主薪金雖然重要，但必須意識到應加強自身實力的提升，擁有良好的房產(chǎn)發(fā)展項目和合理的土地儲備，并輔之以其他激勵方式，才能真正留住人才。

在實際招聘中，66%的企業(yè)招聘負責人認為公司中的重點崗位人員招募均較難，其中總經(jīng)理職位招募難度最大，這說明整個行業(yè)人才結(jié)構(gòu)不夠健全，需要企業(yè)加大力度，對核心高級人才進行系統(tǒng)培養(yǎng)，才能應對未來企業(yè)發(fā)展需求；招聘方式上，90%以上的公司選擇報紙網(wǎng)絡(luò)、獵頭訪尋、內(nèi)部推薦等方式作為招募雇員的主要渠道。

綜上所述，在2010年中國的房地產(chǎn)市場仍然充滿變數(shù)的外部環(huán)境下，隨著國家房地產(chǎn)政策的不斷推出，房地產(chǎn)從業(yè)公司需要以更靈活的經(jīng)營策略和更長遠的人才戰(zhàn)略，加大培養(yǎng)與保留核心員工的工作，建立起有效的核心員工培養(yǎng)和激勵機制，才能真正實現(xiàn)自身的平穩(wěn)和健康發(fā)展

第五篇：我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報告

中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)-免費調(diào)查分析報告

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報告

內(nèi)容提示：首先，就是我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模逐漸擴大，占社會固定資產(chǎn)投資的比例也逐年增加。其次是開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L。全國房地產(chǎn)施工面積每年以25%的速度遞增，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模逐漸加大，而其余各項指標每年的增長幅度也都超過了10%，最高的達到了30%。

我國房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的起步始于1998 年住房分配貨幣化政策的提出，最近幾年來，我國經(jīng)濟和城市化水平都得到了明顯提高，越來越多的人口向城市轉(zhuǎn)移，由此拉動了城市購房需求量的迅猛增長，房地產(chǎn)行業(yè)也由此獲得了快速進步，并逐漸成為我國的支柱行業(yè)之一，對國民經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生著巨大的影響。但與此同時，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些不正常現(xiàn)象，值得引起我們的注意。2012-2016年中國房地產(chǎn)信托市場全景評估及發(fā)展趨勢研究報告房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大

首先，就是我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模逐漸擴大，占社會固定資產(chǎn)投資的比例也逐年增加。其次是開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L。全國房地產(chǎn)施工面積每年以25%的速度遞增，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模逐漸加大，而其余各項指標每年的增長幅度也都超過了10%，最高的達到了30%。區(qū)域發(fā)展不平衡

房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展不平衡主要表現(xiàn)在不同地區(qū)的增長速度和發(fā)展規(guī)模上，東部地區(qū)和沿海地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，因此房地產(chǎn)行業(yè)起步早，發(fā)展更為完善，雖然中西部地區(qū)近年來也得到了飛速的發(fā)展，但是地區(qū)間仍舊存在著不小的差距。其次是城市居民的生活水平存在著較大的差異，雖然經(jīng)濟的發(fā)展使全國各地城市居民的生活水平都得到了很大的提高，但是從整體上來看，東部地區(qū)仍舊要遠高于西部地區(qū)。東部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)達，居民較高的可支配收入使房地產(chǎn)行業(yè)在這一地區(qū)表現(xiàn)異?；钴S。西部地區(qū)的居民可支配收入較少，因此房地產(chǎn)行

中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)-免費調(diào)查分析報告

業(yè)的發(fā)展并不完善，但是受地廣人稀的影響，居住面積反而更加寬松。而中部地區(qū)則兼具經(jīng)濟不發(fā)達和人口稠密兩大弊端，人均居住面積是最低的。在行業(yè)增長速度來看，則呈現(xiàn)出相反的趨勢。房地產(chǎn)業(yè)成為GDP 上升的重要力量

政府部門為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過關(guān)，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動銀行信貸資金的有力工具。房地產(chǎn)價格提升過快

我國商品房價格一直保持穩(wěn)定增長的趨勢，但是在2009 年，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50 余倍。與國外中產(chǎn)階級的的主體地位不同，國內(nèi)中低收入家庭占社會比重更大，隨著相關(guān)政策的改革，住房問題逐漸發(fā)展成為了一個社會性的問題，是社會利益和矛盾沖突的集中體現(xiàn)。另外，我國目前的房地產(chǎn)市場還存在著非常嚴重的空置率問題，在大多數(shù)民眾無力承受高房價的同時，少量的投機者卻擁有著為數(shù)甚巨的投機房，這種現(xiàn)象在我國各級城市均有出現(xiàn)，在大城市的高級住宅區(qū)表現(xiàn)尤為突出。