第一篇：遼源市住房公積金個人住房貸款規(guī)則

遼源市住房公積金個人住房貸款規(guī)則

為了加強(qiáng)對住房公積金貸款的管理，維護(hù)住房公積金所有者的合法權(quán)益，規(guī)范住房公積金個人貸款行為，防范和控制貸款風(fēng)險，根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理條例》和建設(shè)部、財政部、中國人民銀行《關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見》文件精神，結(jié)合實際，制定本規(guī)則。

一、貸款條件

凡在本市區(qū)（兩縣、兩區(qū)）按時足額繳存住房公積金半年以上個人臨時補(bǔ)繳無效），在購買期房、現(xiàn)房、二手房以及建造、翻建、大修自住住房時，可申請住房公積金個人貸款。

二、借款人提供下列手續(xù)

（一）購買期房、現(xiàn)房、二手房以及建造、翻建、大修自住住房的，分別按下列幾種情況提供相關(guān)材料：

1、凡購買期房的，提供首付款收據(jù)和購房合同。

2、凡購買現(xiàn)房的，提供購房收據(jù)和購房合同或《房屋所有權(quán)證》。

3、凡購買二手房的，提供所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓過戶后的《房屋所有權(quán)證》。

4、凡建造、翻建、大修自住住房的，提供《房屋所有權(quán)證》、規(guī)劃部門批準(zhǔn)文件、工程預(yù)決算文件。

以上購買期房、現(xiàn)房、二手房或建造、翻建、大修自住住房的，自辦理《房屋所有權(quán)證》之日起3年內(nèi)可辦理住房公積金貸款。

（二）借款人及其配偶繳存住房公積金的查詢單。

（三）借款人的家庭收入證明加蓋所在單位財務(wù)專用章。

借款人一方享受住房公積金，其配偶為個體工商戶的提供營業(yè)執(zhí)照。其配偶為自由職業(yè)者的提供與單位簽訂的勞動合同。

借款人的父母及子女可共同還款并提供關(guān)系證明。

（四）借款人填寫的《住房公積金個人住房貸款申請表》和所在單位為職工提供擔(dān)保的證明。

（五）借款人的身份證、戶口薄。

（六）還款年限延至退休年限5年的，企事業(yè)單位的提供社保證明。

（七）購買現(xiàn)房已辦理《房屋所有權(quán)證》或二手房的提供房地產(chǎn)抵押估價報告。

（八）借款人簽訂個人購房借款合同。

（九）辦理房地產(chǎn)抵押登記。

三、貸款審核標(biāo)準(zhǔn)

（一）貸款法定標(biāo)準(zhǔn)

1、貸款額＝房地產(chǎn)價格×貸款比例（最高貸款比例：90平方米以下80%；90平方米以上70%），最高貸款額度20萬元。

住房公積金繳存低于《條例》規(guī)定比例的，其貸款最高額度不超過10萬元。

2、月還款額＝家庭月工資收入×50％（最高還款比例）。

3、貸款期限＝貸款額÷月還款額÷12（最長貸款期限20年或距離、退休年限加5年取其最短年限）。

4、個體工商戶收入核定標(biāo)準(zhǔn)按遼源市統(tǒng)計局公布的本市上年度職工平均工資標(biāo)準(zhǔn)計算；自由職業(yè)者工資收入核定標(biāo)準(zhǔn)按吉林省公布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)計算。

（二）具體裁量標(biāo)準(zhǔn)

1、貸款比例確定

（1）單位性質(zhì)（A）：企業(yè)、機(jī)關(guān)事業(yè)按70％-80％。（2）房地產(chǎn)價格（B）：新建或評估價格按我市（縣）物價局公布的《房地產(chǎn)市場評估指導(dǎo)價格》標(biāo)準(zhǔn)，超標(biāo)準(zhǔn)20%以內(nèi)的貸款比例按70%或80%；超標(biāo)準(zhǔn)20%以上的每超 10%貸款比例降低10%。

二手房成新在八成以上的貸款比例按70%-80%；六至八成的貸款比例按60%-70%；六成以下的貸款比例按50-60%。

2、月還款比例確定

（1）家庭月收入（C）：800-1500元的月還款比例占家庭月收入的30%-40%；1500-2000元的月還款比例占家庭月收入的40%-50%；2000元以上的月還款比例占家庭月收入的50%。

（2）家庭供養(yǎng)人口（D）：3人以下的月還款比例占家庭月收入的40%-50%；4人以上的月還款比例占家庭月收入的30%-40%。

3、貸款期限確定 貸款額÷月還款額÷12≤20年；借款人法定尚可工作年限加5年，二者取其最短還款年限。

四、貸款指標(biāo)綜合確定

（一）貸款額＝房地產(chǎn)價格×[（A＋B）÷2]

（二）月還款額＝家庭月收入×[（C＋D）÷2]

（三）貸款期限＝貸款額÷月還款額÷12；借款人法定尚可工作年限加5年，二者取其最短還款年限。

五、貸款程序

（一）貸款受理：一次性告知貸款程序、各階段所需提供的材料以及貸款審批時限。

（二）貸款初審：由信貸員依據(jù)本貸款規(guī)則和相關(guān)規(guī)定辦理貸款，經(jīng)科長復(fù)核后在審批時限內(nèi)提交審批。

（三）集體審批：自借款人申請受理之日起15日內(nèi)完成審批，審批結(jié)論通知借款申請人。準(zhǔn)予貸款的繼續(xù)辦理后續(xù)手續(xù)，不予貸款的依據(jù)集體審批意見書面通知借款申請人。

（四）貸款審核：對貸款的全部資料、計算數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，簽發(fā)劃款憑證。

（五）貸款劃款：劃款憑證由財務(wù)傳遞給銀行劃款。

六、貸后管理

（一）貸款資料存檔，登記貸款臺帳，對期房跟蹤《房屋他項權(quán)證》的歸檔。

（二）每月初由銀行或核算大廳反饋上月還款、逾期情況并進(jìn)行整理、分類和制表。

（三）逾期貸款的催繳，按下列程序進(jìn)行：

１、逾期一個月的，電話催繳；

２、逾期二個月的，下發(fā)《催繳逾期貸款告知書》；

３、逾期三個月的，下發(fā)《單位協(xié)助催繳逾期貸款告知書》；

４、逾期四個月的，由新聞媒體通告催繳；

５、逾期五個月的，下發(fā)《擬依法執(zhí)行逾期貸款告知書》；

６、逾期六個月的，申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。

按以上程序所完成的催繳回執(zhí)存檔。

七、本規(guī)則自下發(fā)之日起執(zhí)行。

最佳答案

1、住房公積金貸款：對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率（僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半），而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān) 手續(xù)時收費減半。

2、個人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業(yè)銀行個人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。

3、個人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為10－29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業(yè)務(wù)可由一個銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

個人住房委托貸款（公積金貸款）最劃算，個人住房貸款（商業(yè)性貸款）利息負(fù)擔(dān)最重，但具體的還款差別有多大，我們不妨進(jìn)行一下比較：

假設(shè)某購房者夫婦二人欲購買一總價50萬元的住房，以自有資金支付首付款30％，即15萬元，其余35萬元申請15年貸款。夫婦二人月收入為6000元，月公積金繳存比例為20％（企業(yè)與個人各負(fù)擔(dān)一半），現(xiàn)公積金總額為4萬元。商業(yè)性貸款的利息負(fù)擔(dān)比政策性貸款高得多，達(dá)到了1／3，月還款額多出10％，總額多出近5萬元，可不是個小數(shù)目。如此看來，自然應(yīng)該選擇個人住房委托貸款，但是不行，這對夫婦不能完全依靠個人住房委托貸款，即便他們現(xiàn)有的公積金達(dá)4萬元，就是按10倍的較低倍率計算他們也可申請40萬元的公積金貸款，但因為政策性貸款最高限額只有30萬元，因此35萬元還是不可以的。因此，這對夫婦只有退而求其次，選擇個人住房組合貸款。那么，他們每月的還款負(fù)擔(dān)承受得了嗎？說起來他們每月還款2781．45元，但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付，金額最多可以達(dá)到總收入的20％，即1200元／月，那么他們需要自行支付的供樓款只有（2781．45－1200）1581．45元／月，和他們6000元的月收入相比負(fù)擔(dān)是很輕的了。不過，如果沒有公積金的支持，完全依靠商業(yè)貸款，那么每月還款負(fù)擔(dān)還是比較重的，但占總收入50％左右的供樓負(fù)擔(dān)還是可以接受的。建議購房者在確定購房預(yù)算時不妨仔細(xì)算一算，多列出幾種選擇比較一下再去申請相應(yīng)的貸款。

辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序：

（一）借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并如實提供有關(guān)資料。

（二）市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)借款人資格、擔(dān)保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后，借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，并按中國人民銀行規(guī)定辦理保險。

（三）貸款手續(xù)辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續(xù)

特別提醒：購房時，借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況，到銀行進(jìn)行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數(shù)額。根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定，每年提取一次。假設(shè)客戶每年一次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元，商業(yè)貸款還款額為1000元，在還款方式上可選擇“余額沖貸法”，即提取的公積金首先歸還當(dāng)月住房公積金貸款和商業(yè)貸款本息（共計2500元），余額12500元可一次性償還住房商業(yè)性貸款本金，在還清住房商業(yè)性貸款本金后，尚有余額的再償還公積金貸款本金，因為商業(yè)性貸款利率高于公積金貸款利率?！皼_還貸”后，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進(jìn)行還貸。但目前商業(yè)銀行對客戶提前還款的次數(shù)是有一定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法，每月等額還貸金額保持2500元不變，那么提取的公積金15000元，將按照原扣款方式連續(xù)每月扣款2500元。余額不足時，借款人應(yīng)及時將足額款項注入用于還款的銀行卡中，上述兩種還款法，客戶可根據(jù)自身實際進(jìn)行選擇。

如果客戶購買個人住房時申請的是商業(yè)性貸款，如：個人住房按揭貸款、個人住房轉(zhuǎn)讓貸款、個人再交易住房貸款。當(dāng)時購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款，而現(xiàn)在個人公積金繳存達(dá)到規(guī)定的年限和金額，且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業(yè)銀行還不能將購房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進(jìn)行償還商業(yè)性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請并辦理提取公積金相關(guān)手續(xù)，就可提取公積金歸還個人住房貸款本息。

申請銀行個人住房貸款工作流程：

（一）買方要與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售契約》。

（二）支付30％以上的房款。

（三）去房管部門辦理預(yù)售登記。

（四）辦完預(yù)售登記后，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。

兩種還貸方式利息天壤之別

一般的購房人只知道貸款必須償還利息，可是，采用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別。貸款額在40萬元左右、限期30年的，利息差額可以達(dá)到10萬元之巨！至于這個，不少人都還被蒙在鼓里——兩種還貸法利息差額大，在此摘錄一篇供您參閱。

市民劉先生上個月剛買了新房，并辦完了住房貸款手續(xù)，每月還貸額近2000元。誰知道就在本月即第一次還貸后，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事———他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近2.5萬元！原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知。

“在簽合同的時候，銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同，密密麻麻的，然后幫你一會翻到這里、一會翻到那里，指著一些空白的地方，讓你簽上姓名、填上身份證號碼、按上手印即可，根本沒有提及還有另外一種還款方法?！?/p>

簽下這份貸款合同后，劉先生自己測算了一下，利息總額高達(dá)17.6萬多元。要不是親戚提醒，劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細(xì)翻了好幾遍，發(fā)現(xiàn)合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經(jīng)被銀行事先填上了等額本息還款法，根本就沒有自己考慮的余地。他請朋友算了一下，如果套用另外一種還款方法，那么自己30萬元、20年商業(yè)性住房貸款利息總額不到15.2萬元，比現(xiàn)在要少2.49萬元。

銀行普遍主薦“等額法”

為了探明究竟，連日來，記者也以購房人的身份對南京多家銀行進(jìn)行了暗訪。

在農(nóng)業(yè)銀行新街口支行的消費信貸超市，記者表示準(zhǔn)備購買一處總價為80萬元的商品房，首付30%，公積金貸款12萬元，余下的44萬元準(zhǔn)備辦理商業(yè)貸款，30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法)，通過測算，“月還款額”一項顯示為2372.78元；

記者隨之詢問有無其他的還款方式，該工作人員說還有另一種“本金還款法”(遞減法)。每個月的還款額都不同，從3000元左右逐漸遞減到1000多元。

究竟選擇哪一種方法呢？以下是記者和該工作人員的一段對話：

“兩種還貸方法哪一種更合算呢？”

“總的說來第二種遞減法少付點錢，但是一般人都不會等到30年才還清的，如果提前還貸的話就沒有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少，但是一開始壓力太大了?！?/p>

“哪一種更方便呢？”

“當(dāng)然是第一種等額法方便，每個月只需按月還給銀行相同數(shù)額的錢就行了。第二種遞減法每個月的錢數(shù)都不同，算起來也很麻煩……所以我們一般都推薦客戶選擇等額法。”

隨后，記者繼續(xù)以購房人的身份電話咨詢了商業(yè)銀行、招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等多家銀行，大多數(shù)都以介紹“本息還款法”即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員最終也承認(rèn)應(yīng)該按照個人的不同情況選擇還款方式，但是從其話語中，可以很明顯地聽出對等額法的傾向性。

銀行傾向性在于息差

導(dǎo)致銀行產(chǎn)生這種傾向性的原因何在呢？一位從事金融行業(yè)多年的人士一語道破：“關(guān)鍵在于息差。”

“兩種方法的利息差距大著哪！”該位人士以記者暗訪的例子進(jìn)行了一番計算，得出的結(jié)果令人震驚———同樣是44萬元、30年的商業(yè)性貸款，等額法的利息總額為41.4萬多元，而遞減法為29.7萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多！

該人士稱，同樣一筆貸款業(yè)務(wù)，對于“吃利息飯”的銀行來說，當(dāng)然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣，一般的商家都會推薦顧客購買價格高、利潤高的商品，怎么會推薦價格低、利潤低的商品呢？

至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由，記者發(fā)現(xiàn)，使用遞減法實際上也并不如想像的那么麻煩。雖然每個月的還款額都不同，但是具體數(shù)額并不需要人力測算，銀行的計算機(jī)系統(tǒng)十分輕松地便可以打印出30年中每一個月還款數(shù)據(jù)的表格，購房人只需遵照交錢就行了。

而另外一個“遞減法開始還款壓力大”的解釋，記者通過業(yè)內(nèi)人士測算發(fā)現(xiàn)，雖然遞減法開頭的還款額度的確較高，為3000元左右，但是相對于等額法2372元來說，也就高出620元左右，且持續(xù)時間也只有一年零兩個月。大多數(shù)時間的還款額集中在2000多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數(shù)購房人都能承受，何況，這樣“省下來”的利息高達(dá)11多萬元，值得大多數(shù)購房人重新考慮。

銀行稱沒占到便宜

昨日，建行、中行、農(nóng)行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時稱，兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少，而實際上兩者的計算原理是一回事。

“不存在銀行占便宜。首先，兩種還貸方法并不是哪家商業(yè)銀行自己制定的，而是央行規(guī)定的?！苯ㄐ薪K省分行房地產(chǎn)信貸處處長叢華昌介紹說，1998年5月央行頒布了《個人住房貸款管理辦法》，規(guī)定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規(guī)定的。而且實際上兩種還款方法計算原理是一樣的。

“簡單地看，兩者利息是相差一定額度，但是對于銀行來說，并沒有通過哪種方式多收了顧客的利息，因為這兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時間價值來計算的?！?/p>

據(jù)叢處長解釋，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于顧客占用銀行資金發(fā)生了變化。遞減還款法，由于顧客一開始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所產(chǎn)生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對也較多，所以利息也會相應(yīng)增加。

針對目前老百姓對兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現(xiàn)狀，昨天一些銀行表示今后在辦理貸款之前，將加強(qiáng)告知義務(wù)。

“可能我們的部分柜面人員會覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習(xí)慣于這種還款方式，所以就沒有對遞減法進(jìn)行解釋和宣傳，客戶來了就照老辦法給辦了。”

一些銀行表示，今后在辦理住房貸款前，“要將話說在前面”，讓客戶自主選擇。

消協(xié)稱購房人有知情權(quán)

南京市消費者協(xié)會秘書長孫建和在剖析上述現(xiàn)象時說，貸款購房也是一種消費行為，消費者享有《消法》賦予的知情權(quán)和選擇權(quán)。銀行作為向消費者提供服務(wù)的經(jīng)營者，有義務(wù)在服務(wù)場所的顯著位置公示兩種不同的服務(wù)內(nèi)容，即兩種不同的還款方式。另外，還應(yīng)該客觀地且明確地向消費者介紹兩種還款方式的不同之處，以及各自的利弊，否則，就是侵害了《消法》賦予消費者的權(quán)利。

我國《消法》第八條、第九條規(guī)定，“消費者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務(wù)的真實情況的權(quán)利”；“消費者有權(quán)自主選擇商品或者服務(wù)方式，自主決定購買或不購買任何一種商品、接受或不接受任何一項服務(wù)”；“消費者在自主選擇商品或服務(wù)時，有權(quán)進(jìn)行比較、鑒別和挑選?！?/p>

孫建和認(rèn)為，如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下，擅自替消費者作主選擇其中一種還款方式，那么就違法了《消法》的上述規(guī)定，對消費者的知情權(quán)、選擇權(quán)構(gòu)成了侵害。

原因在雙方信息不對稱

貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法，這是中國人民銀行的明文規(guī)定。然而，為何到了實際操作中，一種方式深受青睞，而另一種方式就明顯受到“冷遇”了呢？導(dǎo)致本金還款法“銀行不薦、消費者不知”的根本原因究竟是什么？

受訪的多位專家及業(yè)內(nèi)人士均一致指出，購房人和銀行之間嚴(yán)重的信息不對稱，是首要原因。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，這種信息不對稱的局限必然可以給銀行有意無意隱瞞信息、牟取更多利息收入創(chuàng)造有利條件；而購房人由于信息缺乏，必然處于弱勢。

錢蘇平律師說，消費者畢竟不是銀行家，人民銀行的規(guī)定也只是面對銀行而設(shè)的，普通人無從得知，所以在選擇購房貸款時，往往是銀行說什么就是什么，具有一定的盲從心理。

陳廣華律師也認(rèn)為，在貸款購房過程中，銀行和購房人處于明顯的不平等地位。銀行占有了大量消費者不具備的信息，而且有充分的理由和條件對消費者購房作出主觀引導(dǎo)。(記者/王海燕鄭春平)

相關(guān)鏈接

兩種還貸方式比較

1、計算方法不同。

等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。

等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”；

3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣。“本息還款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時高達(dá)90%左右)，“本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高時也就各占50%左右。

4、還款前后期的壓力不一樣。因為“本息還款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要比前期輕得多。

工薪族購房的兩種貸款方式

工薪族貸款可用公積金貸款和“按揭”貸款二種方式。

（一）用公積金貸款購房。公積金貸款是為支持一般收入的職工家庭購房而設(shè)立的一種低息長期貸款，由建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部門發(fā)放。寧德市規(guī)定最高貸款限度為3萬元，貸款償還最長年限7年。公積金貸款的對象是：具有城鎮(zhèn)常住戶口，繳存住房公積金的職工。貸款條件是：有相當(dāng)于所購住房價格30％以上的自籌資金（可以用住房公積金存款抵充），有償還貸款本息的能力，同意辦理住房抵押和保險。貸款額度在可貸額度和最高限度內(nèi)，根據(jù)具體情況確定。

貸款本息是如何償還的呢？償還時采用每月等額均還的方式。還款方式：每月償還貸款本息＝ 貸款本金×月利率十貸款本金×月利率／（1十月利率）還款總月數(shù)－11]。

（二）用“按揭”貸款購房。對于無法享用公積金低息貸款的家庭，可爭取享用“按揭”貸款。但按揭貸款僅對某些房產(chǎn)項目提供支持，故選得當(dāng)，才能享受按揭貸款，但它與公積金貸款相比，利率較高。按揭貸款的對象和條件，與公積金貸款基本相同?？少J額度主要根據(jù)償還能力而定，每月經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)高于每月貸款償還額的2倍。貸款限額不得超過房價的70％，貸款最長償還期限20年。

個人房貸業(yè)務(wù)介紹

“個人購置住房貸款”是最基礎(chǔ)的住房按揭業(yè)務(wù)，各家銀行都在開展該業(yè)務(wù)，個人購置住房貸款是一種擔(dān)保性貸款，可采取抵押、質(zhì)押、保證或上述三種擔(dān)保方法并用的方式。申請人應(yīng)具備的條件

各銀行一般都要求“個人購置住房貸款”對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件：1.具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；2.有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；3.不享受購房補(bǔ)貼的，不低于購買住房全部價款的20%作為購房的首期付款；享受購房補(bǔ)貼的，以個人承擔(dān)部分的20%作為購房首期付款；4.有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；5.具有購房合同或協(xié)議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的評估價值。

申請所需證件

在申請借款時，申請人應(yīng)出具多種文件，主要包括：1.身份證件(居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件)；2.貸款人認(rèn)可部門出具的借款經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；3.符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；4.抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價證明；5.保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；6.以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；7.以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動用公積金存款的證明。

個人貸款額度

個人購置住房貸款的貸款額度為不高于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的擬購買住房的價值或?qū)嶋H購房費用總額的80%(以二者低者為準(zhǔn))，貸款期限最長可達(dá)30年。

償還方式選擇

在還款時，借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應(yīng)事先征得貸款人同意，并辦理有關(guān)手續(xù)。償還本息的方式有以下兩種：

1.貸款期限在一年(含一年)的，實行到期一次還本付息，利隨本清；2.貸款期限在1年以上的，可采取等額本息還款法和等額本金還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。

房貸質(zhì)押和抵押

可以作為購置住房抵押物和質(zhì)押物主要有如下種類：(一)個人住房貸款的抵押物

1.借款人有權(quán)自主支配的房產(chǎn)及其它地上定著物；2.借款人依法取得的國有土地使用權(quán)；

(二)個人住房貸款的質(zhì)押物包括國庫券、國家重點建設(shè)債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、個人定期儲蓄存單等有價證券

第二篇：住房公積金個人住房貸款辦理

住房公積金個人住房貸款辦理

1、辦理依據(jù)：《住房公積金管理條例》2002年國務(wù)院令350號第二十六條：繳存住房公積金的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起15日內(nèi)作出準(zhǔn)予貸款或者不準(zhǔn)貸款的決定，并通知申請人；準(zhǔn)予貸款的，由受委托銀行辦理貸款手續(xù)。住房公積金貸款的風(fēng)險，由住房公積金管理中心承擔(dān)。

第二十七條：申請人申請住房公積金貸款的，應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。

2、需提交的申請資料：依據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第六條借款人應(yīng)向貸款人提供下列資料：

（1）.身份證件（指居民身份證、戶口簿和其他有效居留證件）；（2）.有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明；（3）.符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；（4）.抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有權(quán)部門出具的抵押物估價證明；保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；（5）.申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；（6）.貸款人要求提供的其他文件或資料。

借款人除提交以上資料外，還需向住房公積金管理中心提交（1）.借款申請；（2）.已預(yù)交20%以上房價款收據(jù)；

以上申請資料除提交原件外，還需提交復(fù)印件四份，統(tǒng)一填寫、粘貼于《阿克蘇地區(qū)職工住房公積金貸款資料清冊》中，此《清冊》借款人可在阿克蘇行政服務(wù)中心三樓公積窗口積或各縣住房公積金管理部領(lǐng)取。

3、辦理條件：符合《住房公積金管理條例》第二十六、二十七條及中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第五條：（1）.具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；（2）.有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（3）.具有購買住房的合同或協(xié)議；（4）.不享受購房補(bǔ)貼的以不抵于所購住房全部價款的20%作為購房的首期付款；享受購房補(bǔ)貼的以個人承擔(dān)部分的20%作為購房的首期付款；（5）.有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償還能力的單位或個人作為保證人；（6）.貸款人規(guī)定的其他條件。

4、辦理期限：提交資料齊全、準(zhǔn)確無誤、簽訂借款合同后，阿克蘇城區(qū)內(nèi)單位的職工5個工作日貸款發(fā)放完畢，各縣單位的職工8個工作日貸款發(fā)放完畢。

5、辦理地點：阿克蘇城區(qū)內(nèi)單位職工在阿克蘇行政服務(wù)中心三樓公積金窗口，各縣單位職工在各縣住房公積金管理部辦理。

6、辦理程序：公積金窗口（管理部）受理（領(lǐng)取貸款資料清冊）咨詢→借款人填寫清冊，提交有關(guān)資料、承諾、保證→公積金窗口（管理部）初審辦理房產(chǎn)抵押→公積金中心復(fù)核簽發(fā)委托貸款通知書→借款人和委托銀行簽訂借款合同和抵押合同→公積金中心終審劃轉(zhuǎn)貸款基金→借款人憑受理單在公積金窗口（管理部）取件

7、收費標(biāo)準(zhǔn)：無

第三篇：住房公積金個人住房貸款指南

住房公積金個人住房貸款指南

住房公積金個人住房貸款指南

受理部門：中山市住房公積金管理中心資金使用科

咨詢電話：88363***

2010年4月修訂

一、貸款對象

本市行政區(qū)域內(nèi)的住房公積金繳存人。

二、貸款條件

1、借款人信用良好，家庭收入穩(wěn)定，有償還貸款本息能力；

2、連續(xù)正常繳存住房公積金半年或以上；

3、公積金個人賬戶最少有半年正常匯繳的余額；

4、當(dāng)前個人賬戶狀態(tài)為正常；

5、曾支取或停繳公積金超過半年的，須按管理中心核定的標(biāo)準(zhǔn)連續(xù)正常繳存公積金半年以上；

6、前筆公積金貸款結(jié)清后須再繼續(xù)正常繳存公積金半年以上。

三、貸款額度

1、每一住房公積金繳存人每次住房貸款最高額度現(xiàn)定為35萬元。多名公積金繳存人共同購買一套住房而同時申請公積金貸款的，可累加各自的可貸額度，購買單套住房最高可申請90萬元。車庫車位貸款最高可申請7.5萬元（借款人必須在擬購車庫車位所在的小區(qū)內(nèi)購有自住住房）；

2、別墅、聯(lián)排別墅、單家獨戶式住宅不接受公積金住房貸款申請；現(xiàn)房（已取得房地產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)）樓齡超過20年的不接受公積金住房貸款申請；

3、月還本息額度不超過申請人收入（收入的核定按申請人繳存住房公積金時所報工資基數(shù)為依據(jù)）的50%；

4、最高貸款度、首付比例及貸款年限由中山市住房公積金管理委員會制定，并隨國家政策調(diào)整而調(diào)整。

四、貸款期限

1、最長為30年，其中現(xiàn)房（車庫車位）貸款、自建房貸款的貸款期限最長為20年，并隨現(xiàn)房樓齡的增加而減少；

2、貸款年限至申請人法定退休年齡后5年，即男滿65周歲，女滿60周歲。

五、貸款類型

1、純公積金貸款；

2、組合貸款，即公積金貸款與銀行商業(yè)住房貸款組合。

六、貸款品種

1、預(yù)售房（車庫車位）貸款；

2、現(xiàn)房（車庫車位）貸款；

3、自建房貸款。

七、貸款利率

按中國人民銀行規(guī)定的現(xiàn)行住房公積金個人貸款利率執(zhí)行，并隨國家利率調(diào)整而調(diào)整。

目前5年以內(nèi)（含5年）年利率為3.33%，5年以上年利率為3.87%。

八、業(yè)務(wù)承辦銀行

貸款業(yè)務(wù)委托中國建設(shè)銀行中山分行，中國工商銀行中山分行，中國農(nóng)業(yè)銀行中山分行，中國銀行中山分行，中國交通銀行中山分行，中國中信銀行中山支行承辦。

九、違約處罰方法

1、逾期還款罰息按人民銀行公布的最高罰息利率計算；

2、申請了公積金貸款后停繳公積金，從停繳次月起按同期銀行商業(yè)性住房貸款利率計收利息；

3、拖欠貸款本息，通過法律程序追收。

十、貸款辦理流程

1、預(yù)售房、車庫車位：可直接向發(fā)展商申請，由發(fā)展商聯(lián)系市住房公積金管理中心委托的承辦律師代辦相關(guān)手續(xù)；

2、現(xiàn)房、車庫車位：要在房產(chǎn)交易過戶前，攜出售人名下的房產(chǎn)證、土地證（須國有出讓用地）正本及復(fù)印件到市住房公積金管理中心登記申請（如購買已出房產(chǎn)證的車庫車位的，還須提供在車庫車位所在小區(qū)已購置住房的證明，即相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬證或已備案商品房購銷合同），申請受理后由管理中心交委托評估機(jī)構(gòu)和律師所辦理相關(guān)手續(xù)；

3、自建房：完成報建手續(xù)后，攜建房用地土地證（須國有出讓住宅用地）、規(guī)劃管理部門的報建批準(zhǔn)書（報建批準(zhǔn)必須為住宅）正本及復(fù)印件、申請人名下另一物業(yè)的房產(chǎn)證、土地證（須國有出讓用地）正本及復(fù)印件到管理中心登記申請，申請受理后由管理中心委托評估機(jī)構(gòu)和律師所辦理相關(guān)手續(xù)。

十一、查詢網(wǎng)址：http://

第四篇：關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款

關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款

政策有關(guān)問題的通知

建金〔2010〕179號

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各有關(guān)部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)：

為規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策，根據(jù)《住房公積金管理條例》和《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、住房公積金個人住房貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。嚴(yán)禁使用住房公積金個人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房。

二、保持繳存職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。

三、第二套住房公積金個人住房貸款的發(fā)放對象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

四、停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。

五、城市住房公積金管理委員會要根據(jù)當(dāng)?shù)刈》績r格、人均住房建筑面積和住房公積金業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r，以支持繳存職工購買普通自住房的貸款需求為原則，合理確定住房公積金個人住房貸款最高額度，并報省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、人民銀行、銀監(jiān)部門備案。直轄市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房公積金個人住房貸款最高額度報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行和銀監(jiān)會備案。

六、城市住房公積金管理中心和受委托銀行要采取有效措施，加強(qiáng)住房公積金個人住房貸款的調(diào)查、審核、抵押、發(fā)放、回收等工作，切實加強(qiáng)貸款風(fēng)險管理，保障資金安全。住房公積金管理中心要會同有關(guān)主管部門，抓緊建立信息共享機(jī)制，防范騙取住房公積金個人住房貸款等行為。同時，要簡化辦理手續(xù)，提高服務(wù)水平。

城市人民政府要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，抓緊制定落實本通知精神的具體措施，積極做好政策解釋工作。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)有關(guān)部門要加強(qiáng)工作指導(dǎo)，加大監(jiān)督檢查力度。政策執(zhí)行中有關(guān)問題，及時報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行和銀監(jiān)會。

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

中華人民共和國財政部

中國人民銀行

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

二〇一〇年十一月二日

第五篇：住房公積金個人住房貸款政策

關(guān)于印發(fā)池州市《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策的實施意見》的通知

房金委【２０１０】２號

各縣人民政府、九華山管委會、市住建委、市財政局、市銀監(jiān)分局、中國人民銀行池州分行、市住房公積金管理中心：

根據(jù)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財政廳、中國人民銀行合肥中心支行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會安徽監(jiān)管局《轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等四部門關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（建金【２０１０】２４４號）文件要求，結(jié)合我市實際，特制定《池州市關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策的實施意見》?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二〇一〇年十二月三十日

關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策的實施意見

為進(jìn)一步規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策，更好的為住房公積金借款人提供服務(wù)，根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理條例》、國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)【2010】10號）、《住建部等國家四部委關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（建金【2010】179號）等有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，特制定如下貫徹實施意見：

一、住房公積金個人住房貸款條件

１、住房公積金個人住房貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。嚴(yán)禁使用住房公積金個人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房。

２、住房公積金貸款對象為在本行政區(qū)域內(nèi)連續(xù)正常繳交住房公積金滿一年以上的職工家庭。在東至、石臺、青陽縣繳存住房公積金的職工家庭，在池州市內(nèi)其他城區(qū)購買住房，要求申請住房公積金貸款的，夫妻雙方必須提供一方在購房所在地的常住戶口簿，或者其中一方在購房所在地的工作單位證明。

３、保持繳存職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。停止發(fā)放套型建筑面積在144平方米以上的個人住房貸款（其中首次申請住房公積金貸款的情況除外）。

４、第二套住房公積金個人住房貸款用途，僅限于購買改善居住條件的普通自住房。第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

５、停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。

二、住房公積金個人住房貸款額度、年限和利率

6、職工夫婦雙方建立住房公積金并且連續(xù)正常繳存的，貸款最高限額不得超過25萬元；職工夫婦其中一方建立住房公積金并連續(xù)正常繳存的，貸款最高限額不得超過15萬元；貸款年限最長不得超過20年；如職工住房公積金貸款額度不足，可申請商業(yè)銀行組合貸款。

7、貸款利率執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定利率。現(xiàn)行年利率為：貸款期限五年以下的3.75%，五年以上的4.3%。還款期內(nèi)如遇利率調(diào)整，除1年期外，于次年1月1日執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。

三、二套房及以上住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

8、第二套及以上住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以“貸款記錄”作為認(rèn)定二套房或多套房的標(biāo)準(zhǔn),具體信息則

以中國人民銀行個人征信系統(tǒng)為準(zhǔn)。

9、職工家庭成員個人住房貸款征信記錄中有一套住房貸款的，無論該套住房是否出售或貸款是否結(jié)清，再次申請貸款購買的住房視為第二套住房。

職工家庭成員個人住房貸款征信記錄有兩次或兩次以上住房貸款的，不論住房是否出售或貸款是否結(jié)清，均視為第三套或第三套以上住房，不能再申請住房公積金貸款。

10、職工利用商業(yè)性貸款購買的商業(yè)用房(例如：門面、寫字樓等)，不列入職工申請住房公積金貸款時住房套數(shù)的計算。

四、信用不良記錄不予發(fā)放貸款的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

11、信用不良記錄以中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫出具的征信報告為準(zhǔn)。

12、信用不良記錄不予發(fā)放貸款的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)如下：

（1）征信報告中累計有五次以下（含五次）不良信用記錄，經(jīng)調(diào)查屬實的，由借款人書面報告對其行為做出合理說明，并承諾今后不再發(fā)生不良信用行為的，可予以辦理住房公積金貸款。

（2）征信報告中累計有五次以上，十次以下（含十次）不良信用記錄，經(jīng)調(diào)查屬實的，由借款人書面報告對其行為作出正確認(rèn)識，并承諾今后按期還貸；如再發(fā)生拖欠貸款行為，借款人保證主動要求其所在單位從其夫妻雙方工資中扣劃相應(yīng)金額沖抵欠還貸款。借款人的書面報告應(yīng)報請其所在單位審查研究，并由其單位法人代表或主要領(lǐng)導(dǎo)簽署明確意見，承諾對于再次發(fā)生拖欠貸款的借款職工，由其單位負(fù)責(zé)按期劃扣相應(yīng)數(shù)額的工資償還欠款；單位研究意見應(yīng)加蓋公章后，方可申請辦理住房公積金貸款。

（3）征信報告中累計有十次以上不良信用記錄，經(jīng)調(diào)查屬實的，原則上不予辦理住房公積金貸款。

13、職工夫婦雙方均有不良信用記錄的，具體計算方法以其中累計次數(shù)較多一方為準(zhǔn)。

五、市住房公積金管理中心和各住房公積金貸款業(yè)務(wù)承辦銀行要采取有效措施，加強(qiáng)住房公積金個人住房貸款的調(diào)查、審核、抵押、發(fā)放、回收等工作，切實加強(qiáng)貸款風(fēng)險管理，保障資金安全。

六、本實施意見由市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)解釋。在實施過程中，如遇國家住房公積金貸款政策調(diào)整，以國家出臺的新政策為準(zhǔn)。

七、本實施意見自發(fā)布之日起施行。

關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知

建金[2011]15號

各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房公積金管理委員會、住房公積金管理中心：

根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的通知》（銀發(fā)[2011]32號），現(xiàn)就住房公積金存貸款利率調(diào)整有關(guān)事項通知如下：

一、從2011年2月9日起，上調(diào)個人住房公積金存款利率。當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.04個百分點，由0.36%上調(diào)至0.40%；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.35個百分點，由2.25%上調(diào)至2.60%。

二、從2011年2月9日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點，由4.30%上調(diào)至4.50%；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個百分點，由3.75%上調(diào)至4.00%。

三、從2011年2月9日起，開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。

請各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳立即將本通知轉(zhuǎn)發(fā)相關(guān)住房公積金管理委員會、住房公積金管理中心執(zhí)行。對利率調(diào)整后出現(xiàn)的新情況、新問題要及時處理并報我部。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

二〇一一年二月九日