第一篇：物業(yè)前期管理制度

前期物業(yè)管理

1）2）物業(yè)前期參與管理制度 竣工前期介入管理規(guī)定（（物業(yè)前期參與管理制度

一、物業(yè)管理的前期介入，即從物業(yè)管理的角度對(duì)建筑結(jié)構(gòu)，建筑材料、水電空調(diào)、保安消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議，并基于自身的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)大樓物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)、崗位設(shè)置、人員培訓(xùn)計(jì)劃、管理計(jì)劃、各崗位的工作流程和崗位責(zé)任制的制定。

二、前期物業(yè)管理的工作設(shè)施方式：

公司簽訂前期參與管理協(xié)議生效之日起，物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織專家成立專門的工作小組，針對(duì)廣場(chǎng)項(xiàng)目的具體問(wèn)題提出有關(guān)的服務(wù)計(jì)劃書，并按雙方認(rèn)可的計(jì)劃書進(jìn)行實(shí)施，定期派有關(guān)人員參加房產(chǎn)公司的重要工程會(huì)議，必要時(shí)應(yīng)常駐房產(chǎn)公司，物業(yè)公司提供的意見和建議一般以文字材料為準(zhǔn)，并要求有較強(qiáng)的時(shí)效性，合作雙方共同建立前期物業(yè)管理檔案。

三、1、物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容：

通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研和周邊相近樓宇的比較，提出廣場(chǎng)功能設(shè)計(jì)定位的建議。

2、按照廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位，提出標(biāo)準(zhǔn)層樓面布局，不同結(jié)構(gòu)樓層的分配比例、管理用房位置、設(shè)備安置位置設(shè)計(jì)建議和依據(jù)。

3、對(duì)整棟大樓從結(jié)構(gòu)構(gòu)造，到材料選購(gòu)、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝，從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。

4、從實(shí)際出發(fā)，對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理有礙實(shí)際使用功能的，提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。

5、對(duì)大堂、商場(chǎng)、餐廳、設(shè)備層、控制室、管理辦公室的分布和布置提出優(yōu)化改進(jìn)的建議。

6、對(duì)商場(chǎng)的配套部分，包括客戶的進(jìn)出通道和車道、工具間等設(shè)置提出建議。

7、綜合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)XX商場(chǎng)訂購(gòu)的設(shè)施設(shè)備型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見，并配合房產(chǎn)公司進(jìn)行驗(yàn)收，包括：檢驗(yàn)其是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求；有無(wú)質(zhì)檢合格證書；配件是否齊全；安裝是否平整；是否便于維修；各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確；運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；輔機(jī)和工具是否齊全。8、9、10、對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程提出建議。從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充、修正建議。協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作，制定驗(yàn)收表格，清點(diǎn)物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量，例如驗(yàn)收工作內(nèi)容主要有：

（1）、主體結(jié)構(gòu)：地基沉降不得超過(guò)規(guī)定要求允許的變形值，裂縫不能超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，外墻不得滲水；

（2）、屋面和樓地面：各類屋面必須符合國(guó)家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，排水暢通，我積水不滲漏，注意檢查裂縫、脫皮、起砂現(xiàn)象，衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)、廚房的地面不允許倒流和滲漏；

（3）、裝修：對(duì)門窗、玻璃、開關(guān)進(jìn)行檢查；

（4）、電器：線路要求平整、順直、牢固，過(guò)墻和聯(lián)接符合要求，支架和懸掛牢固，接觸良好，避雷裝置符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，各種電器運(yùn)轉(zhuǎn)正常，噪音振動(dòng)不能超標(biāo)，圖紙資料和記錄檔案材料一應(yīng)齊全；

（5）、水、為、消防、采暖管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴、漏、跑、冒現(xiàn)象，衛(wèi)生間、廚房排水流暢。消防設(shè)施應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并有消防部門檢驗(yàn)合格證；

（6）、附屬工程及其他：如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窖井的設(shè)置，管道坡度、管位，化糞池等必須符合要求，另外，還包括場(chǎng)地清除，臨時(shí)設(shè)施與過(guò)度房拆除清理完畢，相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。

11、自工程竣工前三個(gè)月起，物業(yè)公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業(yè)做準(zhǔn)備工作，其中包

括以下內(nèi)容：

（1）

提出管理的財(cái)務(wù)預(yù)算，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)成本的測(cè)算和管理

成本的測(cè)算；

（2）

設(shè)計(jì)管理公司的組織機(jī)構(gòu)、制定人員的編制、管理人員和部門設(shè)置；

（3）

提交全套的管理方案，其中包括員工管理制度、員工守則、勞動(dòng)條例、福利制度、獎(jiǎng)罰條例、安全管理制度、員工培訓(xùn)計(jì)劃；

（4）

提交各崗位的職責(zé)范圍和責(zé)任制度，及工作流程；例如：總經(jīng)理、部門經(jīng)理、辦公室、后勤、保安、消防、樓層管理、大堂服務(wù)、衛(wèi)生、綠化、工程維護(hù)等等；

（5）

建立值班制度和檢查制度，設(shè)計(jì)緊急情況和突發(fā)事件處理規(guī)程；

（6）

設(shè)計(jì)開辦費(fèi)用計(jì)劃，協(xié)助房產(chǎn)公司落實(shí)采購(gòu)任務(wù)，確保開業(yè)所需各類物資到位；

（7）

協(xié)助房產(chǎn)公司組織開業(yè)慶典。

12、協(xié)助房產(chǎn)公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》等文書條例，為住戶辦理入住手續(xù)。

13、代理房產(chǎn)公司辦理大樓保險(xiǎn)，按房產(chǎn)公司要求代理協(xié)調(diào)與政府及其他相關(guān)部門的關(guān)系。

四、房產(chǎn)公司應(yīng)盡的業(yè)務(wù)

1、房產(chǎn)公司應(yīng)盡最大努力來(lái)配合前期物業(yè)管理工作的進(jìn)行，及時(shí)為物業(yè)公司提供有關(guān)材料并清晰的表述其要求，盡最大可能為物業(yè)公司工作提供方便。

2、房產(chǎn)公司在工程遇到具體問(wèn)題或有與物業(yè)管理有關(guān)的問(wèn)題，理應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)公司。

五、付款方式

本規(guī)定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。

竣工前期介入管理規(guī)定一、二、1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、物業(yè)管理必須在開業(yè)前進(jìn)行介入，越早越好。要站在今后管理的角度對(duì)工程提出建議，參與工程驗(yàn)收，編制遺漏工程，了解設(shè)備管線的按裝等。了解、組織各業(yè)主為配合大廈開業(yè)而作好心理上、思想上、資金上、物質(zhì)上、人員上等的準(zhǔn)備。

提前介入管理要圍繞下列具體工作事項(xiàng)進(jìn)行： 確定管理公司所派人選。

就大廈的整體設(shè)計(jì)問(wèn)題、工程問(wèn)題和設(shè)備安裝等提出建設(shè)性意見，供發(fā)展商參考。

管理公司人員定期參加有關(guān)工程會(huì)議。

確定管理公司辦公地點(diǎn)，為與發(fā)展商、各業(yè)主聯(lián)系。協(xié)助及處理大廈各部分的交收程序，保障發(fā)展商、業(yè)主和租戶的利益。

編制公司架構(gòu)，確定管理人數(shù)。

編制各項(xiàng)工作程序時(shí)間表，以便監(jiān)督并保存各項(xiàng)籌備工作和交接工作的順利完成。

編制員工招聘時(shí)間表。

擬訂培訓(xùn)計(jì)劃，組織安排好員工培訓(xùn)，保證提供專業(yè)化培訓(xùn)。

采購(gòu)所需的各種辦公用具和工具。

作好各種資料收集和存檔工作。發(fā)展商應(yīng)提供各種竣

工驗(yàn)收?qǐng)D紙以及各類中央設(shè)備資料存檔，以保障大廈的各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)順利進(jìn)行。

12、根據(jù)實(shí)地情況，列出改善工程一覽表，以便發(fā)展商能根據(jù)存在的問(wèn)題的物業(yè)管理的要求，加以改進(jìn)。

13、為便于日后管理，發(fā)展商應(yīng)協(xié)調(diào)建筑承包商逐步搞好大廈各部分設(shè)備等的驗(yàn)收，并移交給管理公司。

14、征求發(fā)展商意見，指定大廈的中央系統(tǒng)承包商和裝修承包商。

第二篇：物業(yè)前期介入管理制度

工程前介管理制度

1.目的：

通過(guò)參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程，從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角 度，提出合理化建議，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，促進(jìn)建設(shè)質(zhì)量和房產(chǎn)銷售，使物業(yè)最 大限度地滿足業(yè)主的需求和后期管理的需要，保證物業(yè)的合理和正常使用。

2.范圍：

本管理制度適用于****有限責(zé)任公司各類物業(yè)工程前期介入及管理工作。3.3.1

3.2 職責(zé)：

總部工程部負(fù)責(zé)前期介入計(jì)劃模板的制定和修訂，審核各分/子公司的前期介入計(jì)劃。組織規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入圖紙會(huì)審工作，協(xié)調(diào)、指導(dǎo)前期介入工作的開展，并跟進(jìn)其工作進(jìn)度。

分/子公司工程職能負(fù)責(zé)制定工程前期介入工作計(jì)劃，并報(bào)總部工程部審核；

參與開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，提出相關(guān)意見和建議；項(xiàng)目工程前介人員選擇把關(guān)；

協(xié)助各項(xiàng)目前期介入工作的開展，并檢查工作情況。3.3 項(xiàng)目工程前介人員在施工階段收集相關(guān)的技術(shù)及設(shè)備等資料，并建立工程技 術(shù)資料檔案。定期編制前期介入報(bào)告報(bào)分/子公司工程職能審核，然后上報(bào)。

4.4.1 方法和過(guò)程控制：

工程前期介入計(jì)劃的編制

分/子公司工程職能根據(jù)開發(fā)的建設(shè)計(jì)劃，結(jié)合前期介入計(jì)劃模板制定前期 4.2 介入計(jì)劃。計(jì)劃經(jīng)分/子公司第一負(fù)責(zé)人審閱后，報(bào)總部工程部審核。

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入內(nèi)容

4.2.1 分/子公司工程職能從業(yè)主或使用人的角度，對(duì)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中容易忽略的細(xì) 節(jié)、缺陷提出修改建議，報(bào)總部工程部審核，以優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)。

4.2.2 分/子公司工程職能與項(xiàng)目開發(fā)公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)部門建立定期溝通機(jī)制，參

與項(xiàng)目設(shè)計(jì)研討、圖紙會(huì)審等階段的相關(guān)會(huì)議，根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)形成書面的意見與建議（建議應(yīng)包括但不限于：總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、設(shè)備配置、新材 料、新技術(shù)、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智

能化配置、標(biāo)識(shí)、管理用房、員工宿舍等方面應(yīng)注意的內(nèi)容），供項(xiàng)目開發(fā)公司設(shè)計(jì)部門參考。

4.2.3 建議內(nèi)容

1)安保規(guī)劃

⑴ 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角； ⑵ 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)； ⑶ 人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理； ⑷ 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范；

⑸ 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速。2)消防規(guī)劃

⑴ 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠；

⑵ 消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)向半徑符合國(guó)家規(guī)范； ⑶ 消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范； ⑷ 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。3)交通規(guī)劃

⑴ 各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理；

⑵ 主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地；

⑶ 機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的1：

1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1.5，另加訪客車位占車位數(shù)的10%）；非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放； ⑷ 設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。4)環(huán)境綠化管理

⑴

綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美；

⑵

綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚；

⑶

綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲性好；

⑷

綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約；

⑸

綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣；

⑹

綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）；

⑺

主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。

5)景觀配置要求

⑴

景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)人流集中的區(qū)域；

⑵

采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)；

⑶

水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果；

⑷

不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)0.6米的水系，應(yīng)有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)施、設(shè)備；

⑹

景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料；

⑺

泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

6)設(shè)施設(shè)備配套

⑴

水、電、氣、電信、電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地；

⑵

配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠；

⑶

溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)；

⑷

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志；

⑸

配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。7)智能化配置

⑴

安保智能化一般可配置電子圍欄周界防攀爬系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；

⑵

網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、智能家居系統(tǒng)；

⑶

設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、計(jì)量表具管理系統(tǒng)、燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；

⑷

中央控制中心位置宜設(shè)于管理服務(wù)中心內(nèi)，或與管理服務(wù)中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)充分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減；

⑸

智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。同一區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目設(shè)備選型是要考慮設(shè)備的兼容性及可以進(jìn)行集中管理。8)房屋單體

⑴

屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求；

⑵

墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果；

⑶

樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范；

⑷

住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門；

⑸

住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗；

⑹

廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長(zhǎng)度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠恚钆_(tái)宜避開窗口設(shè)置；

⑺

衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置；

⑻

廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修；

⑼

管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修；

⑽

宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽；

⑾

底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施；

⑿

房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）；

⒀

有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽(yáng)臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措

施；

⒁

陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距

小于0.10M，防止兒童攀爬。9)室內(nèi)配置

⑴

室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹

應(yīng)對(duì)外吹；

⑵

室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽；

⑶

室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)

開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施；

⑷

空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)；

⑸

室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中心應(yīng)距地2.2米左右，向外斜10度左右；

⑹

當(dāng)戶型或廳房過(guò)大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求；

⑺

如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置；

⑻

室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家具布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理；

⑼

電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置；

⑽

聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講；

⑾

高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。4.3 施工建設(shè)階段前期介入內(nèi)容

物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門 窗安裝階段，具體時(shí)間參考前期介入計(jì)劃模板并結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度而定。

4.3.1 項(xiàng)目工程前期介入一般2~3人組成，專業(yè)人員搭配合理，具有設(shè)施設(shè)備、水、電、氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。

4.3.2 了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置及容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管

線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng) 目，加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。對(duì)建材、設(shè)備選型給出建議，以便于一體化管理的延續(xù)性。

4.3.3 注意資料的收集，包括施工圖紙、設(shè)計(jì)變更等。

4.3.4 從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）位置、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向、二層、錯(cuò)層的平臺(tái)安全注意事 項(xiàng)及門窗的欄桿高度等。

4.3.5 工程前介人員按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與開發(fā)公

司項(xiàng)目部、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，可通過(guò) 建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、檢查情況及 對(duì)問(wèn)題處理的建議。

4.3.6 實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書 面呈報(bào)給分/子公司工程職能和項(xiàng)目開發(fā)公司相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。

4.3.7 定期參加項(xiàng)目開發(fā)公司組織的現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn) 度。

4.3.8 對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題以書面報(bào)告的形式上報(bào)分子公司工程職能審核后，由分子公司報(bào)給項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。

4.3.9 總部工程部不定期對(duì)工程前期介入情況進(jìn)行檢查，對(duì)工作開展提出意見和建 議。

4.3.10 分/子公司工程職能至少每半月對(duì)工程前期介入情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，指導(dǎo)前期 5.介入工作的開展。

附則

本管理制度自頒布之日起生效實(shí)施，本管理制度由公司總部工程部負(fù)責(zé)解釋與修訂。6.附件 無(wú)

第三篇：前期物業(yè)

興安·金都瑞園

前 期 物 業(yè) 服 務(wù) 協(xié) 議

安陽(yáng)市興安物業(yè)管理有限責(zé)任公司

二零一三年制

前 期 物 業(yè) 服 務(wù) 協(xié) 議

甲方：安陽(yáng)市興安物業(yè)管理有限責(zé)任公司 聯(lián)系電話：

乙方： 身份證號(hào)碼： 聯(lián)系電話：

本物業(yè)名稱：興安·金都瑞園住宅小區(qū)

乙方所購(gòu)房屋基本情況：

坐落位置： 樓 單元 層 戶

建筑面積：＿＿＿＿平方米 類型：_＿＿＿＿

為加強(qiáng)金都瑞園住宅小區(qū)的物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公共設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、舒適文明的居住環(huán)境，甲乙雙方根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)，并根據(jù)《商品房預(yù)（銷）售合同》及甲方和河南興安投資置業(yè)股份有限公司簽訂的《興安·金都瑞園小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，同意簽訂本協(xié)議，以便共同遵守。雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

一、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度；

2、對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、服務(wù)；

3、建立、健全本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)檔案，及時(shí)記載變更信息，并為業(yè)主的個(gè)人資料信息保密；

4、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違犯本合同和《臨時(shí)管理規(guī)約》的行為，采取告知、勸說(shuō)和建議等方式督促其改正；

5、可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

6、依據(jù)本協(xié)議向乙方按收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用到期前一個(gè)月，乙方向甲方繳納下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

7、每年在小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況；

8、提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)書面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

9、向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)，費(fèi)用由乙方支付；

二、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

2、監(jiān)督、幫助甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，可以就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)問(wèn)題向甲方提出意見和建議；

3、遵守相關(guān)的物業(yè)管理法律法規(guī)和本物業(yè)的《臨時(shí)管理規(guī)約》；

4、依據(jù)本協(xié)議向甲方按繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用到期前一個(gè)月，乙方向甲方繳納下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

5、裝飾裝修房屋時(shí)，遵守相關(guān)的法律規(guī)定、《金都瑞園裝修管理規(guī)定》和雙方簽署的《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的約定；

6、未經(jīng)甲方同意和相關(guān)行政部門審批，不得擅自改變房屋的使用功能；不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，辦理相關(guān)手續(xù)并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；

7、轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)事先通知甲方并結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用，同時(shí)明確告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議。

8、如遇樓下業(yè)主房屋內(nèi)衛(wèi)生間等部位漏水需要維修的，樓上業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合樓下業(yè)主的維修并提供維修方便，不得阻撓、拒絕；

9、樓梯間的公共照明費(fèi)用未包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，需由單元內(nèi)業(yè)主另行共同承擔(dān)。除此以外其他小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所照明費(fèi)用已包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中。

第二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

一、房屋共用部位和設(shè)施的維護(hù)和管理

共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，包括房屋主體的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、公用通道等；

二、住宅區(qū)共用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)所的維護(hù)和管理

共用設(shè)施設(shè)備是指共用的污水管道、雨水管道、落水管、地下排水管道、化糞池、電梯、天線、小區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、園林綠化、公益性文化娛樂(lè)體育設(shè)施、智能化、消防設(shè)施等；

三、環(huán)境衛(wèi)生

包括樓道清潔、住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所保潔、垃圾清運(yùn)等；

四、公共秩序維護(hù)

甲方維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，遇有對(duì)本小區(qū)公共秩序造成妨礙的，移交并協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理；

五、交通秩序與車輛停放

按照小區(qū)的整體規(guī)劃，負(fù)責(zé)車輛停放秩序的管理；

六、房屋裝飾裝修管理

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定、《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》及《興安·金都瑞園裝修管理規(guī)定》實(shí)行管理；

第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

一、房屋外觀：良好、整潔，無(wú)妨礙市容和觀瞻；

二、設(shè)備運(yùn)行： 設(shè)備運(yùn)行良好，使用正常，維修及時(shí)；

三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理：

1、小區(qū)路面整潔、維修及時(shí)、無(wú)破損；

2、配套設(shè)施維修及時(shí)、完好無(wú)損；

四、環(huán)境衛(wèi)生：定時(shí)消殺，垃圾及時(shí)清理，環(huán)境整潔；

五、綠化：花草長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪及時(shí)；

六、交通秩序與車輛停放：車輛停放有序；

七、公共秩序：住宅區(qū)內(nèi)秩序良好；

八、消防：系統(tǒng)設(shè)備定期檢查，使用正常；

九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修： 維修及時(shí)；

第四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新、改造的費(fèi)用）

一、乙方按預(yù)交管理服務(wù)費(fèi)；費(fèi)用到期前一個(gè)月乙方向甲方繳納下費(fèi)用；

二、各類物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（按房屋建筑面積計(jì)收）

1、住宅物業(yè)：每月每平方米建筑面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣_(tái)1.2元；

2、商業(yè)物業(yè)：每月每平方米建筑面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣0.9元；

3、乙方原因造成房屋空置的，按建筑面積每月每平方米1.2元；

三、乙方出租物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支付有約定的，按其約定收費(fèi)但乙方應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任；無(wú)約定的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由乙方繳納；

四、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

五、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)及裝修管理服務(wù)費(fèi)按《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》及《興安·金都瑞園裝修管理規(guī)定》執(zhí)行；

六、電梯是樓內(nèi)全部業(yè)主的共用財(cái)產(chǎn)，電梯正常運(yùn)行費(fèi)用已包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，由樓內(nèi)全體業(yè)主按同一標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)。

第五條 其他有償服務(wù)費(fèi)用

地下車庫(kù)公共部位保潔、照明費(fèi)用： 15元∕月∕個(gè)； 第六條 代收代繳收費(fèi)服務(wù)

水費(fèi)代收時(shí)間為每月的＿＿日至＿＿日，乙方需按時(shí)交納。

第七條 維修資金的管理與使用

一、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)物業(yè)管理規(guī)章規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金，乙方應(yīng)按當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)規(guī)定按時(shí)繳納房屋維修資金；

二、住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

三、維修資金使用按照相關(guān)規(guī)定及法定程序進(jìn)行。

四、維修資金不敷使用時(shí)經(jīng)當(dāng)?shù)匦姓芾聿块T審核批準(zhǔn)按乙方占用的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

第八條 其它約定事項(xiàng)

一、為維護(hù)公共利益和他人合法權(quán)益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生天然氣泄露、漏電、火災(zāi)、暖氣管、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成乙方損失的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。

二、房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、大中修、更新費(fèi)用承擔(dān)：保修期內(nèi)屬保修范圍的由建設(shè)單位承擔(dān)；超過(guò)保修期或不屬保修范圍屬于維修資金維修范圍的，由相關(guān)業(yè)主共同簽字，按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)從維修資金中支出；不屬保修范圍和維修資金使用范圍的由該共有部分業(yè)主按建筑面積比例承擔(dān)。

第九條 違約責(zé)任

一、甲方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

二、乙方違反協(xié)議，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，乙方有權(quán)要求甲方清退所多收的費(fèi)用；

四、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間繳納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)繳并從逾期之日起按日加收應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的1﹪的違約金；

五、乙方在裝修時(shí)違反相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定以及《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的，甲方有權(quán)責(zé)令乙方整改、恢復(fù)原狀并賠償經(jīng)濟(jì)損失；

六、乙方擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲方有權(quán)責(zé)令乙方整改、恢復(fù)原狀并賠償經(jīng)濟(jì)損失；

七、乙方無(wú)理拒絕對(duì)房屋毗鄰部位的維修時(shí)，甲方有權(quán)責(zé)令乙方予以配合；

第十條 本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無(wú)效的，提交安陽(yáng)仲裁委員會(huì)仲裁。

第十一條 本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第十二條 本協(xié)議自雙方簽字之日起生效，至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止。

第十三條

本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

甲方：安陽(yáng)市興安物業(yè)管理 乙 方： ＿＿＿＿

有限責(zé)任公司

經(jīng) 辦 人：＿＿＿＿ 年 月 日 年 月 日

第四篇：前期物業(yè)范文

前期物業(yè)情何以堪

在我們以往處理的物業(yè)糾紛信訪中，矛盾最為尖銳的就是前期物業(yè)公司與業(yè)主之間的不和諧，之所以會(huì)將矛盾愈演愈烈主要還是因?yàn)槲锕芄镜恼J(rèn)識(shí)不足。前期物業(yè)都是開發(fā)公司在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后指定的物業(yè)管理公司，它有一個(gè)很大的特性就是臨時(shí)性，前期物業(yè)或多或少的擺脫不了裙帶關(guān)系，而廣大的業(yè)主也未必能準(zhǔn)確地將開發(fā)公司的責(zé)任與物業(yè)公司的責(zé)任區(qū)分開來(lái)，若因此沒(méi)有做好物業(yè)服務(wù)工作，更是必定成為了激發(fā)矛盾的導(dǎo)火索。前期物業(yè)都是與開發(fā)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，也因此偏離了應(yīng)該對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)為業(yè)主服務(wù)的基本原則。業(yè)主有權(quán)利要求重新選聘新的物業(yè)公司，一旦物業(yè)服務(wù)合同重新簽訂，前期物業(yè)服務(wù)合同就自動(dòng)解除。多數(shù)被解聘的前期物業(yè)公司總是夾雜在提供了服務(wù)確無(wú)人買單，付出了勞動(dòng)確得不到報(bào)酬的尷尬境地，業(yè)主們或多或少把對(duì)開發(fā)公司的不滿發(fā)泄在了前期物業(yè)管理公司頭上。這需要物管公司耐心的做好宣傳工作，劃清責(zé)任，更多的為業(yè)主著想。無(wú)論是前期物業(yè)也好，新聘物業(yè)也罷，都是致力于良好的服務(wù)態(tài)度，過(guò)硬的服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)從業(yè)人員與小區(qū)業(yè)主之間的溝通是非常重要的，物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，業(yè)主當(dāng)然也應(yīng)該對(duì)享有的服務(wù)買單，良好的服務(wù)態(tài)度，專業(yè)的服務(wù)水平必定也能得到廣大業(yè)主的認(rèn)可。只有雙方的相互理解和認(rèn)可才能更好的持續(xù)的發(fā)展下去。

任璐歆

第五篇：物業(yè)前期工程

物業(yè)前期工程質(zhì)量

物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入階段的工作有別于物業(yè)前期咨詢，此階段更加注重項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)功能設(shè)施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過(guò)派駐現(xiàn)場(chǎng)工程人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，使初期各項(xiàng)設(shè)計(jì)建設(shè)更加完善合理。這是保證開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項(xiàng)目的重要輔助途徑之一。具體來(lái)講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程優(yōu)化，向甲方提供現(xiàn)場(chǎng)建議對(duì)前期介入階段的物業(yè)顧問(wèn)工作應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：

一、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員

現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)派駐人員的選擇應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：

1．有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與需求結(jié)合的人員；

2．有豐富的施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；

3．專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。

二、保障后臺(tái)的技術(shù)支持工作

物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)人員的派駐企業(yè)，作為后臺(tái)技術(shù)支持的角色，需要與現(xiàn)場(chǎng)人員緊密配合，特別是物業(yè)前期咨詢公司和前期介入公司不是同一家的時(shí)候，兩個(gè)公司還需要密切配合。作為后臺(tái)的技術(shù)支持部門應(yīng)采取積極配合、技術(shù)支持的方式，對(duì)項(xiàng)目駐場(chǎng)人員發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、發(fā)展商反饋的問(wèn)題，提出必要的建議供駐場(chǎng)人員參考，在需要的時(shí)候參與到現(xiàn)場(chǎng)工作中。駐場(chǎng) 人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)向甲方反映，提出建議，并與支持部門溝通，從另一個(gè)方面提 醒甲方。

三、做好與現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系的協(xié)調(diào)

開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護(hù)單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場(chǎng)各方 關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場(chǎng)工作提供便利也是十分重要的。以上是前期介入中需要關(guān)注的要點(diǎn)，而前期介入階段主要是在項(xiàng)目已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)，深化施工設(shè)計(jì)圖紙基本完成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)顧問(wèn)公司派駐人員進(jìn)場(chǎng)，駐場(chǎng)實(shí)施相關(guān)顧問(wèn)工作，但在一般情況下，深化設(shè)計(jì)、施工兩個(gè)步驟多會(huì)同時(shí)開展，物業(yè)駐場(chǎng)人員的主要工作也來(lái)自這兩個(gè)方面，其主要工作有：

1、深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)計(jì)劃。在進(jìn)入項(xiàng)目以前，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入了解并制定計(jì)劃。

（1）審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)情況；從設(shè)計(jì)說(shuō)明入手，對(duì)建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)思路、定位。最后對(duì)圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總，為制定工作計(jì)劃做準(zhǔn)備。

（2）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)顧問(wèn)計(jì)劃。根據(jù)了解到的項(xiàng)目特點(diǎn)，如項(xiàng)目定位、系統(tǒng)構(gòu)成、交通流線、服務(wù)配套等，結(jié)合甲方的施工進(jìn)度計(jì)劃擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)計(jì)劃。

2、關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場(chǎng)情況。在現(xiàn)場(chǎng)巡視過(guò)程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為提供物業(yè)建議做準(zhǔn)備。

（1）根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃；隨著現(xiàn)場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的顧問(wèn)計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。

（2）記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務(wù)公司的后期接管提供便利。

（3）記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，為提出各種建議做準(zhǔn)備。施工過(guò)程是根據(jù)施工便利與否而適

時(shí)調(diào)整的，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和截門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。

3、參加施工期間的專業(yè)會(huì)議，提供建議。

（1）通過(guò)參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)、施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)；參加專業(yè)會(huì)議，通過(guò)會(huì)議上的問(wèn)題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出物業(yè)建議。

（2）根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書面物業(yè)建議。

4、通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的深入了解，提供現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)建議。

（1）改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計(jì)人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書面建議。

（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過(guò)記錄現(xiàn)場(chǎng)的情況，匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書面建

議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注 隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。

（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。

關(guān)注施工中的問(wèn)題，對(duì)施工質(zhì)量及時(shí)提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)。無(wú)論是對(duì)設(shè)計(jì)還是對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)，建議都應(yīng)注意時(shí)效性。

5、跟蹤現(xiàn)場(chǎng)建議采納情況。

物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員對(duì)提出的關(guān)鍵性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。

6、收集、整理現(xiàn)場(chǎng)資料。

（1）施工圖紙；

收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。

（2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料。

收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來(lái)源證、原裝保修書、使用說(shuō)明書、環(huán) 保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。

7、進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。

（1）建立初步設(shè)備臺(tái)帳；

隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過(guò)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。

（2）擬寫初步交接方案；

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來(lái)做好充分準(zhǔn)備。

（3）配合開發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。