第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃30步驟

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃30步驟

第一階段項(xiàng)目市場調(diào)研與投資分析

步驟1：項(xiàng)目所在地市場情況初步調(diào)查

【主要任務(wù)】從宏觀上整體把握項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場情況，從區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況、項(xiàng)目所在地板塊競爭項(xiàng)目分析，對項(xiàng)目情況作初步了解，為項(xiàng)目可行性研究提供依據(jù)。

階段A：宏觀環(huán)境分析

第一、區(qū)域環(huán)境。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個(gè)方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究通常包含國民經(jīng)濟(jì)情況、財(cái)政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、對外貿(mào)易，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益等等。

第三、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場相關(guān)的房改政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。

第四、行業(yè)環(huán)境。有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

與此同時(shí)，在地產(chǎn)開發(fā)過程中，資本流動(dòng)量、項(xiàng)目的分析和評估手段、投資價(jià)值與決策、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應(yīng)該做出系統(tǒng)的研究。

階段B：項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析

第一、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而對供應(yīng)量與需求量、價(jià)格走勢進(jìn)行客觀、到位的描述。

第二、市場現(xiàn)狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應(yīng)量及成交價(jià)格，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進(jìn)行深層次的剖析。

第三、未來走勢預(yù)測。在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項(xiàng)目相關(guān)的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等，做出預(yù)測（約3-5年）。

階段C：項(xiàng)目所在地板塊市場分析

第一、板塊總體規(guī)劃。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。

第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區(qū)分的。第三、板塊開發(fā)動(dòng)態(tài)。已建、在建和即將開發(fā)的項(xiàng)目都要有個(gè)全面、扼要的認(rèn)識。

第四、板塊物業(yè)價(jià)格水平分析。這是制訂價(jià)格策略的基礎(chǔ)，因此一定要搜集準(zhǔn)確、全面的資料，并進(jìn)行歸類、分析。

階段D：項(xiàng)目地塊環(huán)境研究分析

地塊環(huán)境研究報(bào)告一般的結(jié)構(gòu)是：對開發(fā)地塊周圍1-2公里范圍內(nèi)，以及開發(fā)地塊未來在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析。

第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況、休閑、體育場所、醫(yī)療、教育設(shè)施分布及未來發(fā)展預(yù)測

第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設(shè)施狀況研究、各種公路交通工具維修點(diǎn)狀況

第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等

第四、污染狀況?？諝赓|(zhì)量、水質(zhì)狀況、土質(zhì)狀況、輻射物輻射狀況、能見度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來變化 第五、社會治安。

第六、未來發(fā)展?fàn)顩r。交通未來發(fā)展?fàn)顩r研究、教育及醫(yī)療未來發(fā)展?fàn)顩r研究、購物及休閑未來發(fā)展?fàn)顩r研究、體育及旅游景點(diǎn)未來發(fā)展?fàn)顩r研究

階段E：項(xiàng)目地塊特性分析

第一、項(xiàng)目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標(biāo)（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。

第二、項(xiàng)目地塊SWOT分析。從區(qū)位、時(shí)機(jī)、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自身?xiàng)l件和外部可利用資源等對項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅分析。

步驟2：對項(xiàng)目所在地市場情況再次進(jìn)行調(diào)查

【主要任務(wù)】深入了解房地產(chǎn)市場的需求情況，確定可類比項(xiàng)目，對可類比項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查和研究，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。

階段A：對該區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境作深入的調(diào)查與分析

第一、市場需求和消費(fèi)者行為調(diào)查。主要包括消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、市場需求發(fā)展趨勢、市場需求影響因素調(diào)查、需求動(dòng)機(jī)與行為調(diào)查。（注：由于開發(fā)項(xiàng)目不同，問卷內(nèi)容不盡相同）。第二、房地產(chǎn)市場狀況針對性調(diào)查。主要包括對該區(qū)域的明星樓盤、暢銷樓盤、滯銷樓盤、最受歡迎物業(yè)類型、住宅市場空置率等調(diào)查分析。

第三、房地產(chǎn)市場的營銷手段調(diào)查。主要包括房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測定、房地產(chǎn)廣告媒體使用情況、房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查、各種公關(guān)活動(dòng)對項(xiàng)目績效的影響，以及房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況。

階段B：對可類比項(xiàng)目進(jìn)行全面分析

對可類比項(xiàng)目自身特色、各類硬件指標(biāo)及軟件指標(biāo)、銷售業(yè)績等進(jìn)行分析。

第一、對可類比項(xiàng)目的硬件指標(biāo)調(diào)查。項(xiàng)目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規(guī)劃戶數(shù)等的調(diào)查研究。

第二、對可類比項(xiàng)目的軟件指標(biāo)調(diào)查。主要包括項(xiàng)目價(jià)格層次、戶型配比、社區(qū)配套、項(xiàng)目定位、主要賣點(diǎn)、第三、對可類比項(xiàng)目銷售去化順序分析。

第四、對可類比項(xiàng)目銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。

第五、對可類比項(xiàng)目者的廣告投放和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。第六、對未來可類比項(xiàng)目情況的分析與估計(jì)等。

步驟3：制訂項(xiàng)目投資分析報(bào)告

階段A：對項(xiàng)目開發(fā)基本情況介紹

階段B：項(xiàng)目開發(fā)的成本分析 項(xiàng)目開發(fā)的成本主要包括土地購置成本、前期開發(fā)費(fèi)用、建安工程造價(jià)、公建配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅費(fèi)等。

階段C：項(xiàng)目開發(fā)的投資收益分析

第二階段項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位

步驟1：可類比項(xiàng)目、重點(diǎn)競爭對手營銷策略分析

對可比項(xiàng)目分析的重點(diǎn)主要有項(xiàng)目概況、市場定位、價(jià)格、銷售對策、主要媒體運(yùn)用及投放頻率、公關(guān)促銷活動(dòng)、其它特殊賣點(diǎn)和營銷手段。

步驟2：項(xiàng)目SWOT分析及總體思路擬定

階段A：項(xiàng)目的SWOT分析

從區(qū)位、時(shí)機(jī)、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自身?xiàng)l件和外部可利用資源等（如地理環(huán)境、周邊配套、交通、競爭對手、拆遷問題、品牌實(shí)力、城市規(guī)劃、項(xiàng)目定位、地形地塊、地段檔次、項(xiàng)目規(guī)模、污染問題、政策環(huán)境、設(shè)計(jì)風(fēng)格）對項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅分析。

階段B：針對項(xiàng)目劣勢所采取的應(yīng)對策略

階段C：項(xiàng)目總體思路的擬定

第一、戰(zhàn)略部署。制訂項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)及劃分實(shí)施步驟。

第二、軟件平臺構(gòu)筑。達(dá)致項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)所需的軟件平臺——“營銷大環(huán)境”的構(gòu)筑，應(yīng)從項(xiàng)目的規(guī)劃階段就開始著手。

第三、硬件功能的配置。包括項(xiàng)目自身應(yīng)實(shí)現(xiàn)的功能定位及項(xiàng)目結(jié)合周邊配套等所應(yīng)實(shí)現(xiàn)的功能定位。步驟3：項(xiàng)目潛在價(jià)值的挖掘

第一、挖掘項(xiàng)目先天的最大價(jià)值。從品牌價(jià)值、時(shí)機(jī)價(jià)值、文化背景價(jià)值、環(huán)境價(jià)值、交通價(jià)值、地地形、規(guī)模、產(chǎn)品特色等方面入手。第二、賦予其適當(dāng)且最大化的后天價(jià)值。第一大類型賣點(diǎn)：樓盤硬件價(jià)值 第二大類型賣點(diǎn)：產(chǎn)品可感受價(jià)值 第三大類型賣點(diǎn)：功能提升型價(jià)值 第四大類型賣點(diǎn)：居住文化與生活方式 第五大類型賣點(diǎn)：情感 第六大類型賣點(diǎn)：身份 第七大類型賣點(diǎn)：規(guī)范與指標(biāo)榮譽(yù)與規(guī)范 第八大類型賣點(diǎn)：直接促銷功能

步驟4：項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群鎖定

階段A：對以下問題進(jìn)行研究

第一、哪些人是買家（包括隱性、顯性兩類）？ 第二、賦予其適當(dāng)且最大化的后天價(jià)值。第三、買家為什么要買這些房子？ 第四、誰參與了買家的購買行動(dòng)？ 第五、買家以什么樣的方式買房？ 第六、買家什么時(shí)候買房？ 第七、買家在哪里買房？

在研究了上述問題之后，我們要為買家畫一幅“素描”，這幅“素描”要對買家的文化特征、社會特征、個(gè)人特征和心理特征進(jìn)行最全面、最準(zhǔn)確的描繪。

階段B：目標(biāo)客戶群定位

階段C：目標(biāo)客戶群描述

階段D：項(xiàng)目與目標(biāo)客戶群的對接 第一、項(xiàng)目產(chǎn)品的總體特征描述。第二、項(xiàng)目產(chǎn)品與目標(biāo)客戶群的對接。

階段E：目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判及需求分析 第一、消費(fèi)心理。第二、需求分析。第三、對項(xiàng)目主題的認(rèn)知

步驟5：項(xiàng)目開發(fā)主題定位及形象定位

階段A：項(xiàng)目開發(fā)主題定位

為項(xiàng)目建立領(lǐng)先的、策略型的市場主題概念體系： a.該體系不僅是一個(gè)主題概念的提出；

b.該體系緊扣項(xiàng)目與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的大勢與機(jī)會點(diǎn)； c.立足于該項(xiàng)目資源優(yōu)勢與發(fā)展商自身優(yōu)勢之上；

d.具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值，包括項(xiàng)目的核心優(yōu)勢與一系列賣點(diǎn)；

f.該體系的是深度能夠使項(xiàng)目輸出持續(xù)的價(jià)值，從而保證大型項(xiàng)目的持續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴(kuò)張埋下伏筆；

g.該體系能夠與項(xiàng)目的建設(shè)與分期開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展商的開發(fā)與推廣相匹配，實(shí)現(xiàn)脈動(dòng)狀的市場推動(dòng)功能。

階段B：項(xiàng)目形象定位

圍繞項(xiàng)目的開發(fā)主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項(xiàng)目進(jìn)行形象定位。

步驟6：項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及建議

階段A：項(xiàng)目總評規(guī)劃

會同專業(yè)規(guī)劃公司進(jìn)行土地開發(fā)總平規(guī)劃，堅(jiān)持“市場化”與“適度超前”兩個(gè)原則。

階段B：交通道路規(guī)劃 第一、小區(qū)內(nèi)交通道路規(guī)劃。第二、小區(qū)連接外部道路規(guī)劃。

階段C：社區(qū)配套規(guī)劃

階段D：戶型設(shè)計(jì)建議

第一、戶型比例配置。二房二廳、三房二廳等占多大比例的配置。第二、戶型面積比例。80平方米以下、80～100平方米等占幾個(gè)百分點(diǎn)，需進(jìn)行精確配比。

第三、戶型設(shè)計(jì)特色。單式、躍式、復(fù)式及功能分區(qū)等建議

階段E：建筑設(shè)計(jì)建議 第一、立面設(shè)計(jì)建議。第二、整體風(fēng)格建議。第三、組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議。

階段F：園林景觀規(guī)劃 第一、綠化面積的確定。第二、景觀的主題提煉。第三、景觀的特色營造。

階段G：智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議

堅(jiān)持“適度先進(jìn)”、“控制成本”及“特色營造”三個(gè)原則，提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建設(shè)。

步驟7：項(xiàng)目開發(fā)策略擬定 階段A：分期發(fā)展策略

階段B：分期發(fā)展計(jì)劃

第三階段項(xiàng)目的營銷策劃

步驟1：推廣策略的定位

階段A：品牌策略 第一、命名方案 第二、VIS系統(tǒng)的建立

階段B：價(jià)格策略 第一、定價(jià)策略。

1、定價(jià)目標(biāo)：加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。

2、定價(jià)的衡量因素：建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤、市場價(jià)格導(dǎo)向、附近市場行情和競爭狀況等。

3、價(jià)格策略：著重于市場導(dǎo)向。

4、定價(jià)原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。

5、定價(jià)方針和付款方式：付款一般以工程進(jìn)度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價(jià)等。第二、差價(jià)策略。第三、入市價(jià)格策略。

階段C：廣告策略 第一、階段D：媒介策略 第一、階段E：活動(dòng)策略 第一、公關(guān)活動(dòng)策劃。

步驟2：制定市場進(jìn)入方案

階段A：營銷思路的體現(xiàn) 第一、客戶群的再清晰化。第二、主要賣點(diǎn)的展示。

階段B：營銷策略 第一、營銷方式建議。第二、公關(guān)活動(dòng)策劃。

步驟3：

第四部分項(xiàng)目入市準(zhǔn)備及階段策略

步驟1：項(xiàng)目入市準(zhǔn)備

階段A：劃分銷售周期并確定各周期的工作內(nèi)容 第一、階段B：營銷環(huán)境的營造 第一、售樓部的設(shè)計(jì) 第二、樣板房的設(shè)計(jì) 第三、現(xiàn)場包裝

階段C：項(xiàng)目入市 第一、入市時(shí)機(jī)選擇。第二、入市進(jìn)機(jī)規(guī)劃。第三、銷售模擬。第四、公開認(rèn)購。

步驟2：階段活動(dòng)策略

階段A：

1、樓花銷售期廣告策略

2、內(nèi)部認(rèn)購期廣告策略

3、入市準(zhǔn)備期廣告策略

4、公開發(fā)售期廣告策略

5、銷售階段期廣告策略

6、促銷期廣告策略

7、強(qiáng)銷期廣告策略

8、品牌形成期廣告策略

9、樓盤滯銷期廣告策略

10、尾盤銷售期廣告策略

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃30步驟

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃30步驟

步驟1：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地市場情況初步調(diào)查

【主要任務(wù)】從宏觀上整體把握項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場情況，從區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況、項(xiàng)目所在地板塊競爭項(xiàng)目分析，對項(xiàng)目情況作初步了解，為項(xiàng)目可行性研究提供依據(jù)。階段A：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析

第一、區(qū)域環(huán)境。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個(gè)方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究通常包含國民經(jīng)濟(jì)情況、財(cái)政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、對外貿(mào)易，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益等等。

第三、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場相關(guān)的房改政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。

第四、行業(yè)環(huán)境。有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

與此同時(shí)，在地產(chǎn)開發(fā)過程中，資本流動(dòng)量、項(xiàng)目的分析和評估手段、投資價(jià)值與決策、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應(yīng)該做出系統(tǒng)的研究。

階段B：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析

第一、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而對供應(yīng)量與需求量、價(jià)格走勢進(jìn)行客觀、到位的描述。第二、市場現(xiàn)狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應(yīng)量及成交價(jià)格，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進(jìn)行深層次的剖析。

第三、未來走勢預(yù)測。在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項(xiàng)目相關(guān)的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等，做出預(yù)測（約3-5年）。階段C：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地板塊市場分析

第一、板塊總體規(guī)劃。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。

第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區(qū)分的。第三、板塊開發(fā)動(dòng)態(tài)。已建、在建和即將開發(fā)的項(xiàng)目都要有個(gè)全面、扼要的認(rèn)識。

第四、板塊物業(yè)價(jià)格水平分析。這是制訂價(jià)格策略的基礎(chǔ)，因此一定要搜集準(zhǔn)確、全面的資料，并進(jìn)行歸類、分析。階段D：房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊環(huán)境研究分析

地塊環(huán)境研究報(bào)告一般的結(jié)構(gòu)是：對開發(fā)地塊周圍1-2公里范圍內(nèi)，以及開發(fā)地塊未來在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析。

第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況、休閑、體育場所、醫(yī)療、教育設(shè)施分布及未來發(fā)展預(yù)測

第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設(shè)施狀況研究、各種公路交通工具維修點(diǎn)狀況

第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等 第四、污染狀況?？諝赓|(zhì)量、水質(zhì)狀況、土質(zhì)狀況、輻射物輻射狀況、能見度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來變化 第五、社會治安。

第六、未來發(fā)展?fàn)顩r。交通未來發(fā)展?fàn)顩r研究、教育及醫(yī)療未來發(fā)展?fàn)顩r研究、購物及休閑未來發(fā)展?fàn)顩r研究、體育及旅游景點(diǎn)未來發(fā)展?fàn)顩r研究

階段E：項(xiàng)目地塊特性分析

第一、項(xiàng)目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標(biāo)（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。

第二、項(xiàng)目地塊SWOT分析。從區(qū)位、時(shí)機(jī)、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自身?xiàng)l件和外部可利用資源等對項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅分析。

步驟2：對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地市場情況再次進(jìn)行調(diào)查

【主要任務(wù)】深入了解房地產(chǎn)市場的需求情況，確定可類比項(xiàng)目，對可類比項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查和研究，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。階段A：對該區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境作深入的調(diào)查與分析

第一、市場需求和消費(fèi)者行為調(diào)查。主要包括消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、市場需求發(fā)展趨勢、市場需求影響因素調(diào)查、需求動(dòng)機(jī)與行為調(diào)查。（注：由于開發(fā)項(xiàng)目不同，問卷內(nèi)容不盡相同）。第二、房地產(chǎn)市場狀況針對性調(diào)查。主要包括對該區(qū)域的明星樓盤、暢銷樓盤、滯銷樓盤、最受歡迎物業(yè)類型、住宅市場空置率等調(diào)查分析。

第三、房地產(chǎn)市場的營銷手段調(diào)查。主要包括房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測定、房地產(chǎn)廣告媒體使用情況、房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查、各種公關(guān)活動(dòng)對項(xiàng)目績效的影響，以及房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況。

階段B：對可類比項(xiàng)目進(jìn)行全面分析

對可類比項(xiàng)目自身特色、各類硬件指標(biāo)及軟件指標(biāo)、銷售業(yè)績等進(jìn)行分析。

第一、對可類比項(xiàng)目的硬件指標(biāo)調(diào)查。項(xiàng)目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規(guī)劃戶數(shù)等的調(diào)查研究。

第二、對可類比項(xiàng)目的軟件指標(biāo)調(diào)查。主要包括項(xiàng)目價(jià)格層次、戶型配比、社區(qū)配套、項(xiàng)目定位、主要賣點(diǎn)、第三、對可類比項(xiàng)目銷售去化順序分析。

第四、對可類比項(xiàng)目銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。

第五、對可類比項(xiàng)目者的廣告投放和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。第六、對未來可類比項(xiàng)目情況的分析與估計(jì)等。

步驟3：制訂房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告 階段A：對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)基本情況介紹 階段B：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本分析

項(xiàng)目開發(fā)的成本主要包括土地購置成本、前期開發(fā)費(fèi)用、建安工程造價(jià)、公建配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅費(fèi)等。階段C：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投資收益分析

第二階段 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位

步驟1：可類比項(xiàng)目、重點(diǎn)競爭對手營銷策略分析

對可比項(xiàng)目分析的重點(diǎn)主要有項(xiàng)目概況、市場定位、價(jià)格、銷售對策、主要媒體運(yùn)用及投放頻率、公關(guān)促銷活動(dòng)、其它特殊賣點(diǎn)和營銷手段。

步驟2：房地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析及總體思路擬定 階段A：房地產(chǎn)項(xiàng)目的SWOT分析

從區(qū)位、時(shí)機(jī)、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自身?xiàng)l件和外部可利用資源等（如地理環(huán)境、周邊配套、交通、競爭對手、拆遷問題、品牌實(shí)力、城市規(guī)劃、項(xiàng)目定位、地形地塊、地段檔次、項(xiàng)目規(guī)模、污染問題、政策環(huán)境、設(shè)計(jì)風(fēng)格）對項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅分析。

階段B：針對房地產(chǎn)項(xiàng)目劣勢所采取的應(yīng)對策略 階段C：項(xiàng)目總體思路的擬定

第一、戰(zhàn)略部署。制訂項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)及劃分實(shí)施步驟。

第二、軟件平臺構(gòu)筑。達(dá)致項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)所需的軟件平臺——“營銷大環(huán)境”的構(gòu)筑，應(yīng)從項(xiàng)目的規(guī)劃階段就開始著手。

第三、硬件功能的配置。包括項(xiàng)目自身應(yīng)實(shí)現(xiàn)的功能定位及項(xiàng)目結(jié)合周邊配套等所應(yīng)實(shí)現(xiàn)的功能定位。步驟3：房地產(chǎn)項(xiàng)目潛在價(jià)值的挖掘

第一、挖掘項(xiàng)目先天的最大價(jià)值。從品牌價(jià)值、時(shí)機(jī)價(jià)值、文化背景價(jià)值、環(huán)境價(jià)值、交通價(jià)值、地地形、規(guī)模、產(chǎn)品特色等方面入手。第二、賦予其適當(dāng)且最大化的后天價(jià)值。第一大類型賣點(diǎn)：樓盤硬件價(jià)值 第二大類型賣點(diǎn)：產(chǎn)品可感受價(jià)值 第三大類型賣點(diǎn)：功能提升型價(jià)值 第四大類型賣點(diǎn)：居住文化與生活方式 第五大類型賣點(diǎn)：情感 第六大類型賣點(diǎn)：身份

第七大類型賣點(diǎn)：規(guī)范與指標(biāo) 榮譽(yù)與規(guī)范 第八大類型賣點(diǎn)：直接促銷功能 步驟4：房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群鎖定 階段A：對以下問題進(jìn)行研究

第一、哪些人是買家（包括隱性、顯性兩類）？ 第二、賦予其適當(dāng)且最大化的后天價(jià)值。第三、買家為什么要買這些房子？ 第四、誰參與了買家的購買行動(dòng)？ 第五、買家以什么樣的方式買房？ 第六、買家什么時(shí)候買房？ 第七、買家在哪里買房？

在研究了上述問題之后，我們要為買家畫一幅“素描”，這幅“素描”要對買家的文化特征、社會特征、個(gè)人特征和心理特征進(jìn)行最全面、最準(zhǔn)確的描繪。階段B：目標(biāo)客戶群定位 階段C：目標(biāo)客戶群描述

階段D：項(xiàng)目與目標(biāo)客戶群的對接 第一、項(xiàng)目產(chǎn)品的總體特征描述。第二、項(xiàng)目產(chǎn)品與目標(biāo)客戶群的對接。階段E：目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判及需求分析 第一、消費(fèi)心理。第二、需求分析。第三、對項(xiàng)目主題的認(rèn)知

步驟5：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主題定位及房地產(chǎn)形象定位 階段A：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主題定位

為項(xiàng)目建立領(lǐng)先的、策略型的市場主題概念體系： a.該體系不僅是一個(gè)主題概念的提出；

b.該體系緊扣項(xiàng)目與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的大勢與機(jī)會點(diǎn)； c.立足于該項(xiàng)目資源優(yōu)勢與發(fā)展商自身優(yōu)勢之上；

d.具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值，包括項(xiàng)目的核心優(yōu)勢與一系列賣點(diǎn)；

f.該體系的是深度能夠使項(xiàng)目輸出持續(xù)的價(jià)值，從而保證大型項(xiàng)目的持續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴(kuò)張埋下伏筆；

g.該體系能夠與項(xiàng)目的建設(shè)與分期開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展商的開發(fā)與推廣相匹配，實(shí)現(xiàn)脈動(dòng)狀的市場推動(dòng)功能。階段B：房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位

圍繞項(xiàng)目的開發(fā)主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項(xiàng)目進(jìn)行形象定位。

步驟6：房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及建議 階段A：房地產(chǎn)項(xiàng)目總評規(guī)劃

會同專業(yè)規(guī)劃公司進(jìn)行土地開發(fā)總平規(guī)劃，堅(jiān)持“市場化”與“適度超前”兩個(gè)原則。階段B：房地產(chǎn)交通道路規(guī)劃 第一、小區(qū)內(nèi)交通道路規(guī)劃。第二、小區(qū)連接外部道路規(guī)劃。階段C：社區(qū)配套規(guī)劃 階段D：房地產(chǎn)戶型設(shè)計(jì)建議

第一、戶型比例配置。二房二廳、三房二廳等占多大比例的配置。第二、戶型面積比例。80平方米以下、80～100平方米等占幾個(gè)百分點(diǎn)，需進(jìn)行精確配比。

第三、戶型設(shè)計(jì)特色。單式、躍式、復(fù)式及功能分區(qū)等建議 階段E：建筑設(shè)計(jì)建議 第一、立面設(shè)計(jì)建議。第二、整體風(fēng)格建議。第三、組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議。階段F：園林景觀規(guī)劃 第一、綠化面積的確定。第二、景觀的主題提煉。第三、景觀的特色營造。階段G：智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議

堅(jiān)持“適度先進(jìn)”、“控制成本”及“特色營造”三個(gè)原則，提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建設(shè)。

步驟7：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策略擬定 階段A：分期發(fā)展策略 階段B：分期發(fā)展計(jì)劃

第三階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃

步驟1：房地產(chǎn)推廣策略的定位 階段A：品牌策略 第一、命名方案 第二、VIS系統(tǒng)的建立 階段B：價(jià)格策略 第一、定價(jià)策略。

1、定價(jià)目標(biāo)：加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。

2、定價(jià)的衡量因素：建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤、市場價(jià)格導(dǎo)向、附近市場行情和競爭狀況等。

3、價(jià)格策略：著重于市場導(dǎo)向。

4、定價(jià)原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。

5、定價(jià)方針和付款方式：付款一般以工程進(jìn)度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價(jià)等。第二、差價(jià)策略。第三、入市價(jià)格策略。階段C：廣告策略 第一、階段D：媒介策略 第一、階段E：活動(dòng)策略 第一、公關(guān)活動(dòng)策劃。

步驟2：制定市場進(jìn)入方案 階段A：營銷思路的體現(xiàn) 第一、客戶群的再清晰化。第二、主要賣點(diǎn)的展示。階段B：營銷策略 第一、營銷方式建議。第二、公關(guān)活動(dòng)策劃。

第四部分 項(xiàng)目入市準(zhǔn)備及階段策略

步驟1：房地產(chǎn)項(xiàng)目入市準(zhǔn)備

階段A：劃分銷售周期并確定各周期的工作內(nèi)容 第一、階段B：營銷環(huán)境的營造 第一、售樓部的設(shè)計(jì) 第二、樣板房的設(shè)計(jì) 第三、現(xiàn)場包裝 階段C：項(xiàng)目入市 第一、入市時(shí)機(jī)選擇。第二、入市進(jìn)機(jī)規(guī)劃。第三、銷售模擬。第四、公開認(rèn)購。步驟2：階段活動(dòng)策略 階段A：

1、樓花銷售期廣告策略

2、內(nèi)部認(rèn)購期廣告策略

3、入市準(zhǔn)備期廣告策略

4、公開發(fā)售期廣告策略

5、銷售階段期廣告策略

6、促銷期廣告策略

7、強(qiáng)銷期廣告策略

8、品牌形成期廣告策略

9、樓盤滯銷期廣告策略

10、尾盤銷售期廣告策略

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃服務(wù)合同

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃服務(wù)合同

委托方：（以下簡稱甲方）

地址：

電話：

受托方：西安圣方房地產(chǎn)營銷策劃有限公司（以下簡稱乙方）

地址：西安市未央路天地時(shí)代廣場A座809室

電話：029-86103323

甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方全程策劃服務(wù)事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條 合作范圍及內(nèi)容

1、甲方委托乙方對甲方在（以下簡稱該項(xiàng)目），負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營銷策劃，該項(xiàng)目總銷售面積約

2、乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的營銷策劃、整合推廣、廣告設(shè)計(jì)服務(wù)。甲方承擔(dān)該項(xiàng)目各類銷售物料、道具、廣告印刷、制作發(fā)布及各項(xiàng)銷售活動(dòng)所產(chǎn)生的所有費(fèi)用。

第二條 主要工作內(nèi)容

市場調(diào)研分析/項(xiàng)目SWOT分析/項(xiàng)目資源整合定位/項(xiàng)目市場形象定位/項(xiàng)目附加值挖掘定位/項(xiàng)目總體宣傳策略/項(xiàng)目主題廣告語/項(xiàng)目賣點(diǎn)發(fā)掘。

2、總體營銷策略制定

營銷策略與總體思路制定/整體營銷推廣策略/項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)/分階段營銷策略/促銷策略/項(xiàng)目階段操作思路制定/項(xiàng)目銷售價(jià)格階段建議/項(xiàng)目推盤策略。

項(xiàng)目標(biāo)志/展板/案旗/燈箱路牌/信封/檔案袋/文件夾/名片/胸卡/胸牌/看樓車車身/紙杯/宣傳手提袋設(shè)計(jì)。

4、現(xiàn)場包裝設(shè)計(jì)

工地圍墻廣告/賣場形象墻/室內(nèi)展板/室內(nèi)掛旗/看樓通道圍板廣告/導(dǎo)示牌/歡迎標(biāo)牌/停車場指示牌等賣場導(dǎo)視系統(tǒng)。

5、宣傳廣告設(shè)計(jì)

樓書設(shè)計(jì)/宣傳折頁/宣傳海報(bào)/戶外廣告/戶型單頁/銷售單張/公交車車身/道旗設(shè)計(jì)/報(bào)紙平面廣告等其他媒體廣告的的創(chuàng)意性設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目各階段認(rèn)購、開盤方案/項(xiàng)目各階段銷售計(jì)劃/項(xiàng)目各階段營銷節(jié)點(diǎn)SP公關(guān)活動(dòng)策劃/推廣階段劃分/分階段推廣戰(zhàn)略/分階段推廣主題/項(xiàng)目媒介組合戰(zhàn)略制定/媒介投放頻率與媒介分布組合。

第三條 費(fèi)用及付款方式

1、經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，雙方均同意乙方收取的營銷策劃服務(wù)費(fèi)用為萬元整。

2、付款方式：自本合同簽訂之日起7日內(nèi)，甲方支付乙方營銷策劃服務(wù)費(fèi)總額30%即人民幣萬元整。

3、甲方自年月份開始，于每月5日前按月支付乙方策劃服務(wù)月費(fèi)該項(xiàng)目銷售率85%時(shí)截至。

注：自合同簽訂后至正式開盤之月，銷售顧問每月不少于15天的現(xiàn)場駐場。項(xiàng)目開盤后，每月不少于10天至現(xiàn)場駐場。

第四條 甲方權(quán)利與責(zé)任

1、向乙方提供該項(xiàng)目合法的售樓詳細(xì)圖紙、資料、文件等，并承擔(dān)所提供的一切資料的合法性與準(zhǔn)確性的法律責(zé)任。

2、甲方應(yīng)及時(shí)提供乙方策劃所需的合理資料，乙方須對甲方的資料進(jìn)行保密。

3、甲方負(fù)責(zé)審定乙方報(bào)送的銷售策劃及宣傳推廣方案，并嚴(yán)格按照商定的計(jì)劃或方案負(fù)責(zé)實(shí)施。

4、甲方有權(quán)對乙方所提交的策劃方案、設(shè)計(jì)稿等提出修改意見或建議，乙方進(jìn)行修改、調(diào)整至甲方滿意。

5、甲方負(fù)責(zé)按本合同的約定按時(shí)向乙方付款，以保證乙方正常工作的開展。

第五條 乙方權(quán)利與責(zé)任

1、乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的營銷策劃，負(fù)責(zé)制定該項(xiàng)目的各個(gè)階段的營銷推廣方案。

2、乙方負(fù)責(zé)出具該項(xiàng)目的所有電子版的策劃方案、各個(gè)階段的宣傳推廣、營銷方案等。

3、乙方盡職盡責(zé)為甲方服務(wù)，按時(shí)按量完成各項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)等工作。乙方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的銷售情況及時(shí)提供科學(xué)分析及對應(yīng)策略。并對銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)以及在日常工作中檢查指導(dǎo)，及時(shí)反饋在售樓中存在的問題。

4、認(rèn)真、準(zhǔn)確并及時(shí)完成合作協(xié)議約定的工作內(nèi)容。

5、與甲方保持密切的溝通，并對甲方所提建議進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整與反饋。

6、乙方采取專案小組的工作方式為甲方提供系列服務(wù)，專案小組包括市場調(diào)研人員、策劃人員，創(chuàng)意文案人員以及設(shè)計(jì)人員，集體向甲方提供服務(wù)。

第六條 合同的終止及違約責(zé)任

1、當(dāng)該項(xiàng)目銷售率達(dá)到90%時(shí)，甲方或者乙方可提出終止本合同，按本合同中合同終止條款處理。

2、甲乙雙方共同遵守本合同的所以約定，任何一方未遵守本合同的約定而違約的，需向?qū)Ψ街Ц度嗣駧?0萬元作為違約金，雙方在處理完經(jīng)紀(jì)事務(wù)后解除合同。

3、本合同一旦終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何法律責(zé)任，但甲方未按本合同的約定向乙方支付應(yīng)付費(fèi)用的除外。甲方必須在按本合同的約定調(diào)控支付完乙方的應(yīng)付款項(xiàng)后，雙方解除合同。

4、經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補(bǔ)充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第七條 其他事項(xiàng)

1、本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

2、本合同的合同附件為本合同的有效組成部分，與本合同具有同等法律效力。

3、在履約過程中發(fā)生的一切爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，商議不成時(shí)，雙方可通過訴訟等方式解決。

甲方：乙方：西安圣方房地產(chǎn)營銷策劃

有限公司

代 表 人：代 表 人：

電話：電話：

年月日年月日

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程

一、市場調(diào)研：

1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等； 2，市場分析：

（1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場分析（銷售價(jià)格、成交情況）3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢 4，競爭個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析 5，消費(fèi)者分析：（1）購買者地域分布；（2）購買者動(dòng)機(jī)

（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）（4）購買時(shí)機(jī)、季節(jié)性

（5）購買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）（6）購買頻度 6，結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研 1，地塊狀況：

（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)

2，地塊本身的優(yōu)劣勢

3，地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析 1，投資環(huán)境分析

（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）2，土地建筑功能選擇（見下圖表）

3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）4，土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）5，成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤 6，投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價(jià)模擬表（2）股東回報(bào)率 7，同類項(xiàng)目成敗的市場因素分析 四，營銷策劃

（一）市場調(diào)查 項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2 建筑規(guī)模與風(fēng)格 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）4 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）7 發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）、目標(biāo)客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景

? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力

? 行業(yè)特征…… 公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式.（三）、價(jià)格定位 理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）2 成交價(jià)格 3 租金價(jià)格 4 價(jià)格策略

（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費(fèi)用估算

（七）、推廣費(fèi)用 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放

五、概念設(shè)計(jì)

1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織 2，小區(qū)容積率的敏感性分析

3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4，小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）5，小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示

第五篇：旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告準(zhǔn)

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)模板

第一部分 項(xiàng)目基本情況介紹

1.項(xiàng)目名稱介紹 2.項(xiàng)目宗地位置介紹 3.項(xiàng)目開發(fā)涉及的企業(yè)介紹 4.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)介紹

第二部分 項(xiàng)目市場分析

一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析 1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（內(nèi)容可選）

1)國內(nèi)生產(chǎn)總值分析 2)固定資產(chǎn)投資分析 3)進(jìn)出口貿(mào)易分析 4)社會消費(fèi)分析 5)物價(jià)水平分析 6)金融分析 7)財(cái)政收入分析

2.政策環(huán)境分析

1)土地政策分析 2)金融政策分析

3.產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析（內(nèi)容可選）1)農(nóng)業(yè)分析 2)工業(yè)分析 3)第三產(chǎn)業(yè)分析 4)休閑產(chǎn)業(yè)分析 5)健康產(chǎn)業(yè)分析

4.城市條件分析（內(nèi)容可選）

1)城市概況分析 2)城市自然條件分析 3)城市交通條件分析 4)城市功能板塊分析 5)城市發(fā)展規(guī)劃分析

5.行業(yè)分析

1)旅游業(yè)分析 2)房地產(chǎn)業(yè)分析 3)旅游房地產(chǎn)分析

二、項(xiàng)目自身情況分析

1.項(xiàng)目建址條件分析（內(nèi)容可選）

1)項(xiàng)目土地狀況分析 2)氣候氣象條件分析 3)環(huán)境污染狀況分析 4)交通配套條件分析 5)工程配套條件分析 6)生活配置條件分析

2.項(xiàng)目旅游資源分析（內(nèi)容可選）

1)自然景觀資源分析 2)地?zé)豳Y源分析 3)歷史人文資源分析 4)資源綜合分析

三、項(xiàng)目客戶群分析

1.客戶群年齡和性別構(gòu)成分析 2.客戶群職業(yè)構(gòu)成分析 3.客戶群文化構(gòu)成分析 4.客戶群分布區(qū)域分析 5.客戶群行為特征分析 6.客戶群消費(fèi)能力分析 7.客戶群旅游需求結(jié)構(gòu)分析

四、項(xiàng)目競爭對手分析

1.競爭影響因素分析（內(nèi)容可選）

1)區(qū)位因素分析 2)環(huán)境因素分析 3)產(chǎn)品配套因素分析

2.競爭態(tài)勢分析

1)整體層面上分析 2)旅游業(yè)層面上分析 3)房地產(chǎn)業(yè)層面上分析

3.競爭個(gè)案分析

五、項(xiàng)目SWOT分析 1.項(xiàng)目優(yōu)勢分析

1)企業(yè)優(yōu)勢分析 2)地塊開發(fā)優(yōu)勢分析 3)區(qū)位優(yōu)勢分析 4)旅游資源優(yōu)勢分析 5)其他優(yōu)勢分析

2.項(xiàng)目劣勢分析

1)企業(yè)劣勢分析 2)地塊開發(fā)劣勢分析 3)區(qū)位劣勢分析 4)旅游資源劣勢分析 5)其他劣勢分析

3.項(xiàng)目機(jī)會分析

1)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會分析 2)城市格局變動(dòng)的機(jī)會分析 3)政府政策支持的機(jī)會分析 4)行業(yè)發(fā)展的機(jī)會分析 5)市場需求的機(jī)會分析 6)其他機(jī)會分析

4.項(xiàng)目威脅分析

1)新增競爭對手的威脅機(jī)會分析 2)區(qū)際間相似項(xiàng)目的威脅分析 3)外部環(huán)境狀況的威脅分析 4)其他威脅分析

第三部分 項(xiàng)目定義 1.項(xiàng)目開發(fā)主題定義 2.項(xiàng)目功能定位 3.項(xiàng)目名稱定義

4.項(xiàng)目客戶群的定位（內(nèi)容可選）

1)客戶群分布區(qū)域定位 2)客戶群性質(zhì)特征定位

3)客戶群家庭生活階段性特征定位 4)客戶群區(qū)域性特征定位 5)客戶群身份特征分析 6)客戶群身份特征地位 5.項(xiàng)目形象定位 6.項(xiàng)目產(chǎn)品定位 7.項(xiàng)目價(jià)格定位

第四部分 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議

一、項(xiàng)目總體規(guī)劃介紹 1.項(xiàng)目的位置及范圍介紹 2.項(xiàng)目規(guī)劃原則介紹 3.項(xiàng)目規(guī)劃依據(jù)介紹 4.項(xiàng)目總體規(guī)劃布局介紹

二、項(xiàng)目主體功能區(qū)規(guī)劃建議（內(nèi)容可選）1.觀光游樂功能區(qū)規(guī)劃建議 2.保健養(yǎng)生功能區(qū)規(guī)劃建議 3.度假居住功能區(qū)規(guī)劃建議 4.體育運(yùn)動(dòng)功能區(qū)規(guī)劃建議

三、項(xiàng)目輔助功能設(shè)施規(guī)劃建議 1.道路交通設(shè)施規(guī)劃建議 2.旅游接待服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議 3.智能化設(shè)施規(guī)劃建議 4.風(fēng)景園林規(guī)劃建議 第五部分 項(xiàng)目整體推廣策劃

一、項(xiàng)目廣告策劃（內(nèi)容可選）1.項(xiàng)目廣告目的分析 2.項(xiàng)目廣告賣點(diǎn)分析 3.項(xiàng)目廣告語創(chuàng)作 4.項(xiàng)目廣告文案創(chuàng)作 5.項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)建議

1)廣告元素設(shè)計(jì) 2)廣告風(fēng)格設(shè)計(jì) 3)廣告投放建議 4)現(xiàn)場廣告建議

二、項(xiàng)目媒介選擇 1.公共傳播媒介選擇 2.戶外媒介選擇 3.印刷媒介選擇 4.其他媒介選擇

三、項(xiàng)目活動(dòng)策劃 1.活動(dòng)基本要素分析 2.活動(dòng)類型策劃

1)開業(yè)慶典活動(dòng)策劃 2)節(jié)假日活動(dòng)策劃 3)比賽活動(dòng)策劃 4)其他活動(dòng)策劃

四、項(xiàng)目推廣策劃 1.推廣階段劃分 2.推廣目的確定 3.推廣手段選擇

第六部分 項(xiàng)目營銷執(zhí)行策劃 1.營銷執(zhí)行階段劃分 2.營銷執(zhí)行計(jì)劃制定 3.營銷策略策劃

1)營銷方式選擇 2)優(yōu)惠促銷

3)項(xiàng)目開盤或入市時(shí)機(jī)制定

4.營銷人員組織

1)營銷管理組織架構(gòu)的建立 2)營銷職能部門及分工 3)營銷控制體系的建立 4)營銷隊(duì)伍的建立

5.項(xiàng)目價(jià)格制訂

1)定價(jià)類型劃分 2)定價(jià)方法選擇

6.營銷費(fèi)用估算 7.營銷執(zhí)行物料準(zhǔn)備 第七部分 項(xiàng)目投資分析 1.項(xiàng)目投資分析依據(jù)介紹 2.項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 3.項(xiàng)目建設(shè)期投資估算 4.項(xiàng)目經(jīng)營期成本費(fèi)用估算 5.項(xiàng)目收入估算 6.項(xiàng)目資金籌借 7.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 8.項(xiàng)目社會評價(jià) 9.項(xiàng)目不確定性分析 10.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與對策 11.項(xiàng)目投資經(jīng)營建議 第八部分 項(xiàng)目經(jīng)營管理策劃 1.項(xiàng)目運(yùn)營企業(yè)組織策劃

1)項(xiàng)目運(yùn)營企業(yè)組織構(gòu)架策劃 2)項(xiàng)目運(yùn)營業(yè)人力資源管理策劃

2.項(xiàng)目經(jīng)營模式策劃

1)項(xiàng)目經(jīng)營盈利模式策劃 2)項(xiàng)目經(jīng)營推廣模式策劃 3)項(xiàng)目經(jīng)營消費(fèi)模式策劃