第一篇：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)發(fā)展高峰論壇策劃方案

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)發(fā)展高峰論壇在財(cái)富公館圓滿落幕

2011年1月6日，京城獨(dú)棟高端物業(yè)全新鉅作——財(cái)富公館，迎來一場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的盛會(huì)——2010中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)發(fā)展高峰論壇。本次活動(dòng)由住建部核心期刊《中國(guó)建設(shè)信息》主辦，財(cái)富地產(chǎn)集團(tuán)協(xié)辦，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的年度重要峰會(huì)。論壇上，住建部的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)富地產(chǎn)集團(tuán)旗下高端會(huì)所——財(cái)富會(huì)總經(jīng)理祁信龍先生先后致辭，對(duì)來自房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)精英人士表示歡迎和感謝。

財(cái)富會(huì)總經(jīng)理祁信龍先生致辭

會(huì)場(chǎng)盛況

所有參會(huì)代表都是來自全國(guó)各地的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)精英和中國(guó)建筑業(yè)的資深人士。高峰論壇現(xiàn)場(chǎng)，他們滿懷激情和熱忱積極發(fā)言，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行回顧和總結(jié)，現(xiàn)場(chǎng)氣氛十分熱烈。

高峰論壇現(xiàn)場(chǎng)

高峰論壇的主要議題，是有關(guān)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的主要任務(wù)和要求。圍繞這個(gè)話題，住建部政策研究中心副主任王玨林、國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局房改辦處長(zhǎng)張恩逸等房地產(chǎn)行業(yè)高端人士均發(fā)表了精彩的演講，并在財(cái)富公館會(huì)所的恢弘宴會(huì)廳里，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來宏觀趨勢(shì)進(jìn)行了分析和講解，讓所有參會(huì)代表獲益匪淺。

高峰論壇現(xiàn)場(chǎng)

據(jù)了解，這次高峰論壇的舉辦場(chǎng)地財(cái)富公館，是京城著名高端住宅產(chǎn)品。其位于朝陽區(qū)的黃金區(qū)位，單棟1700平米的恢弘尺度和豐富空間，環(huán)繞京城唯一四季長(zhǎng)流溫榆河的絕佳生態(tài)，周邊商圈林立和高端休閑會(huì)所密布的成熟配套，以及毗鄰多個(gè)京城老牌別墅區(qū)的高端社交資源，都在產(chǎn)品本就稀缺的京城獨(dú)棟物業(yè)市場(chǎng)，造成轟動(dòng)。其增值潛力和收藏價(jià)值更是不言而喻。

嘉賓考察項(xiàng)目沙盤

活動(dòng)結(jié)束后，財(cái)富公館·財(cái)富會(huì)特地為所有來賓準(zhǔn)備了一場(chǎng)歐洲宮廷風(fēng)格的餐會(huì)。讓所有來賓在品嘗珍饈美味的同時(shí)，感受到歐洲貴族社交生活的高雅風(fēng)貌。將財(cái)富公館為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高端市場(chǎng)特別打造的“生活+生意”產(chǎn)品模式，被所有房地產(chǎn)專業(yè)人士更深刻地體驗(yàn)和理解。很多到場(chǎng)來賓接受記者采訪時(shí)表示，通過這次活動(dòng)確實(shí)感受到財(cái)富公館這個(gè)項(xiàng)目是企業(yè)家等財(cái)富人士最適合的產(chǎn)品，其匯聚的各類稀缺資源，讓高端私人社交得以真正走進(jìn)財(cái)富人群的家里。

第二篇：中國(guó)長(zhǎng)三角服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇策劃方案

中國(guó)長(zhǎng)三角服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇策劃方案

2009年09月16日 星期三 22:12

一．本次活動(dòng)的意義：

通過舉辦這次活動(dòng)，整合中國(guó)長(zhǎng)三角服裝產(chǎn)業(yè)資源，匯集高端智慧，融合各家之長(zhǎng)，研討新的商業(yè)模式，扶植民族品牌，提升我國(guó)服裝企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，為我國(guó)從服裝大國(guó)轉(zhuǎn)變成服裝強(qiáng)國(guó)盡一份應(yīng)有責(zé)任。

二．活動(dòng)組織單位：

主辦單位：中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院

金壇市人民政府

江蘇萬和國(guó)際商貿(mào)有限公司

承辦單位：上海服裝行業(yè)協(xié)會(huì)

江蘇省服裝協(xié)會(huì)

金壇市服裝協(xié)會(huì)

金壇市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局

金壇市女企業(yè)家協(xié)會(huì)

南京常州商會(huì)

新滬商世紀(jì)論壇

環(huán)球服裝網(wǎng)

上海優(yōu)立取人力資源管理咨詢有限公司

支持單位：上海餐飲協(xié)會(huì)

上海電子競(jìng)技動(dòng)動(dòng)協(xié)會(huì)

上海工程技術(shù)大學(xué)

服裝店雜志

媒體支持：

東方衛(wèi)視，江蘇電視臺(tái)，南京電視臺(tái)，常州電視臺(tái)，金壇電視臺(tái)，新華日?qǐng)?bào), 南京日?qǐng)?bào),楊子晚報(bào)，金陵晚報(bào)，現(xiàn)代快報(bào)，新華社，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，新民晚報(bào)，新聞晚報(bào)，5日新聞，江蘇電視臺(tái)，生活時(shí)尚頻道，瑞麗服飾，中國(guó)制衣，中國(guó)紡織報(bào)，服裝時(shí)報(bào)，中國(guó)服飾報(bào)，新浪網(wǎng)，色彩中國(guó)，中國(guó)紡織品網(wǎng)，中國(guó)紡織服飾網(wǎng)，中國(guó)服裝時(shí)尚網(wǎng)，中國(guó)服裝網(wǎng)，中國(guó)品牌服裝網(wǎng)，中國(guó)服裝采購(gòu)網(wǎng)，中國(guó)童裝網(wǎng)，中國(guó)童裝品牌網(wǎng)，中國(guó)服裝招商風(fēng)，中國(guó)時(shí)尚品牌網(wǎng)等專業(yè)媒體將作聯(lián)合推廣報(bào)道

三．時(shí)間：2008年4月26日13:00---17:30

四．地點(diǎn)：上海國(guó)際會(huì)議中心

五．活動(dòng)形式：

1． 高峰論壇開幕典禮：

主持人：上海服裝行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)戴自毅

貴賓講話：金壇市領(lǐng)導(dǎo)

主題演講：中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)曹澤林

2． 服裝產(chǎn)業(yè)高峰論壇：

3． 項(xiàng)目洽談

第一場(chǎng)論壇主題：在美國(guó)次貸危機(jī)等各種環(huán)境影響下，投資者如何做出投資決策？

主持人：第一財(cái)經(jīng)資深主持人

引言人：《中國(guó)制衣》常務(wù)副社長(zhǎng) 葛奇鵬

討論人：中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)曹澤林

中國(guó)紡織工業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)杜鈺洲

環(huán)球服裝網(wǎng)董事總經(jīng)理劉信永

美特斯邦威服飾總裁周成建（擬）

第二場(chǎng)論壇主題：奧特萊斯購(gòu)物公園這種全新的商業(yè)業(yè)態(tài)能否經(jīng)受的起市場(chǎng)考驗(yàn)以及前景如何？

主持人：第一財(cái)經(jīng)資深主持人

引言人：江蘇萬和國(guó)際商貿(mào)有限公司董事長(zhǎng)江玉紅

討論人：上海服裝文化節(jié)及上海時(shí)裝周組委會(huì)副秘書長(zhǎng)單國(guó)焱（擬）

上海聚恒投資集團(tuán) 發(fā)展戰(zhàn)略部部長(zhǎng)羅志慶

上海塞萊克國(guó)際營(yíng)銷機(jī)構(gòu)首席執(zhí)行官 楊光輝博士

香港新世界百貨（巴黎春天）總裁陳偉兵

正大廣場(chǎng)總裁司徒文聰（擬）

雅戈?duì)柨偛美钊绯桑〝M）

4、項(xiàng)目洽談；

5、意向簽約：設(shè)立簽約接待處，負(fù)責(zé)與客商洽談簽約。

六：論壇會(huì)議進(jìn)行方式

1.主持人開場(chǎng)白并介紹蒞臨指導(dǎo)之貴賓（5分鐘）。

2.引言人發(fā)表專題報(bào)告（20分鐘）。

3.討論人根據(jù)引言報(bào)告，融合專長(zhǎng)，加入討論（每人10分鐘）。

4.現(xiàn)場(chǎng)發(fā)問及綜合討論。

5.敬請(qǐng)引言人于4月18日之前，撰寫三千字左右講題摘要，電子郵寄或傳真至環(huán)球服裝網(wǎng)。

七． 活動(dòng)氛圍營(yíng)造：

為突出現(xiàn)場(chǎng)提問及簽約火熱氣氛，在活動(dòng)前約定部分企業(yè)代表（或指定人員），在項(xiàng)目推廣介紹提問環(huán)節(jié)踴躍發(fā)言（事先準(zhǔn)備好所提問題）并在現(xiàn)場(chǎng)帶頭簽約，以帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛及其他企業(yè)簽約。

八．論壇客戶邀請(qǐng)：

到場(chǎng)客戶由新滬商世紀(jì)論壇，環(huán)球服裝網(wǎng)，上海服裝協(xié)會(huì)，南京常州商會(huì)，江蘇萬和商貿(mào)有限公司共同邀請(qǐng)。

1、目標(biāo)客戶：

國(guó)外知名服裝品牌企業(yè)中國(guó)區(qū)代理機(jī)構(gòu)（含代理商）

國(guó)內(nèi)知名服裝品牌企業(yè)；

國(guó)內(nèi)知名品牌地區(qū)代理機(jī)構(gòu)（含代理商）；

2、政府及行業(yè)機(jī)構(gòu)：

上海服裝行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)

國(guó)際駐外商會(huì)

全國(guó)各地駐滬辦事處

全國(guó)各地駐滬商會(huì)

九． 擬邀請(qǐng)嘉賓部分名錄：

服裝企業(yè)由上海服裝行業(yè)協(xié)會(huì)和環(huán)球服裝網(wǎng)共同邀請(qǐng)：

上海培羅蒙西服公司，上海康培爾服裝有限公司，上海高邦服飾有限公司，上海地王高級(jí)服飾有限公司，上海圣達(dá)菲服飾有限公司，上海太空車服飾有限公司，上海佳龍制衣有限公司，上海班博服飾有限公司，上海依仕特服飾有限公司，上海寶盛高級(jí)時(shí)裝有限公司，上海良友服飾有限公司，上海三槍集團(tuán)，上海百靈鳥企業(yè)發(fā)展有限公司，上海雅多服飾有限公司，上海歐羅蘭服裝有限公司，上海桑莉斯制衣有限公司，上海多彩鳥服飾有限公司，上海雅時(shí)裝有限公司，上海麗高級(jí)服飾有限公司，上海司麥脫服飾股份有限公司，上海艾登堡服飾公司，上海榮臣博士蛙集團(tuán)有限公司，上?？蹬伤緦?shí)業(yè)總公司，上海威人服飾有限公司，上海佛羅倫思服飾有限公司，迪瓦特服飾（上海）有限公司，上海寶世杰服飾有限公司，上海寶鳥服飾有限公司，上海開開實(shí)業(yè)股份有限公司，安莉芳（中國(guó)）服裝有限公司，上海愛麗絲制衣有限公司，上海達(dá)吉斯高級(jí)內(nèi)衣有限公司，上海歐迪芬內(nèi)衣精品有限公司，上海太陽谷服飾有限公司，上海貴升紡織品有限公司依革思兒（上海）商貿(mào)有限公司，上海一品制衣有限公司，上海匯士服飾有限公司，上海今童王服飾有限公司，上海常春藤兒童用品有限公司，上海儀華服飾有限公司，上海麗嬰房嬰童用品有限公司，上海好孩子兒童服飾有限公司，上海伊哥寶屋服裝有限公司，上海帝高絨毛服飾有限公司上海金兔企業(yè)發(fā)展有限公司，上海正大羊毛衫有限公司，上海圣雪絨羊絨服飾貿(mào)易有限公司，上海正杰鳳凰羊

毛衫有限公司，上海匯杉服飾有限公司，上海紫瀾門實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，上海圣凱羅制衣有限公司，上海多彩鳥服飾有限公司，上海凡雅時(shí)裝有限公司。

第三篇：201109第二屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇速記

時(shí)間：2011年9月17日 地點(diǎn)：深圳華僑城洲際酒店

中歐國(guó)際工商學(xué)院

2011第二屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展破局

上午實(shí)錄內(nèi)容：

主持人：各位來賓，各位朋友，早上好！歡迎大家參加2011第二屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇，在論壇正式開始之前，我懇請(qǐng)大家將手機(jī)關(guān)閉或擱置靜音狀態(tài)。今天我們談房地產(chǎn)或者說房地產(chǎn)業(yè)，我想這個(gè)產(chǎn)業(yè)是中國(guó)目前還沒有任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)如此牽動(dòng)著每一個(gè)國(guó)人的神經(jīng)，從中央到地方、從官員到百姓、從房地產(chǎn)專家到普通購(gòu)房者，大家最關(guān)注的一個(gè)話題無疑肯定就是房?jī)r(jià)問題。大家每天都在討論或者在談的話題是中國(guó)房?jī)r(jià)到底會(huì)漲還是會(huì)跌或者說到底應(yīng)該漲還是應(yīng)該跌，我想今天房?jī)r(jià)問題不是我們討論的一個(gè)話題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)問題應(yīng)該不是中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的唯一話題，我們還有更多更深層次的話題需要我們?nèi)ヌ剿鳌＿@些話題也涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能否健康持久發(fā)展的問題。

今天我們非常有幸請(qǐng)到政府的官員，產(chǎn)業(yè)的行業(yè)的領(lǐng)袖以及很多知名學(xué)者共同探討這些話題，我想他們之間高端知名對(duì)話，一定會(huì)給我們帶來新的思想。本次論壇得到了世聯(lián)地產(chǎn)的特別支持，在此我代表中歐國(guó)際工商學(xué)院主辦方特別感謝世聯(lián)地產(chǎn)，這是我們和世聯(lián)地產(chǎn)第二次攜手主辦這樣的房地產(chǎn)高峰論壇，此外我也要特別感謝北京奔馳公司對(duì)本次論壇的贊助。

除此之外，我們還有廣大的媒體他們也對(duì)本次論壇給予了一如既往的支持。在此我非常感謝各位的光臨，首先邀請(qǐng)本次論壇主辦方中歐國(guó)際工商學(xué)院副院長(zhǎng)兼中方教務(wù)長(zhǎng)張維炯教授致辭。大家歡迎！

張維炯：尊敬的宋春華副部長(zhǎng)，尊敬的凌月明副市長(zhǎng)，尊敬的鄔滿海副主席，各位來賓，各位朋友，大家早上好！首先我代表中歐國(guó)際工商學(xué)院管理委員會(huì)熱烈歡迎各位嘉賓前來參與我們中歐國(guó)際工商學(xué)院和世聯(lián)地產(chǎn)共同主辦的2011第二屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇。為今天論壇的召開，我在這兒要特別感謝世聯(lián)地產(chǎn)以2013-4-21

及北京奔馳對(duì)我們本次論壇的大力支持。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的行業(yè)，它和每一個(gè)人的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)充滿了挑戰(zhàn)和誘惑的行業(yè)，它的發(fā)展?jié)摿薮?，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的利益各方包括政府，包括開發(fā)商，包括消費(fèi)者，還有中央政府和地方政府之間的目標(biāo)各不相同，各種利益要取得平衡，那真是一種很難的藝術(shù)。

另一方面，房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)緊密相聯(lián)。而金融市場(chǎng)又是一個(gè)全球化市場(chǎng)，這使得一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)會(huì)受到來自世界金融市場(chǎng)的影響。當(dāng)前的金融市場(chǎng)、當(dāng)前的國(guó)際金融危機(jī)就使得我們整個(gè)房地產(chǎn)充滿變數(shù)。

第三，房地產(chǎn)業(yè)還要受到與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)的各種因素的制約和社會(huì)因素影響，比如說房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致貧富差距拉大，這就會(huì)加劇社會(huì)的矛盾。還比如說，土地供應(yīng)、房產(chǎn)價(jià)格它的形成機(jī)制在一個(gè)過程當(dāng)中可能有一些不完善的地方，這又涉及到法律，又涉及到我們社會(huì)發(fā)展等等問題。

這些問題都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)行業(yè)的本身。在這樣的大自由度空間里要做好房地產(chǎn)，要協(xié)調(diào)各方面利益，要取得發(fā)展就需要有遠(yuǎn)見，要有智慧，要把握好大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，做好戰(zhàn)略決策。

我們本次房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇主題是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展破局對(duì)話。這個(gè)破局就意味著轉(zhuǎn)折，意味著拐點(diǎn)，意味著突破，我們國(guó)家在過去20多年當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)取得非常大的發(fā)展，改善了廣大人民的生活，在下一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，我們房地產(chǎn)應(yīng)該如何發(fā)展、政策應(yīng)該如何制定、各方應(yīng)該如何參與，無論是強(qiáng)調(diào)民生的保障也好，還是頗受爭(zhēng)議的限購(gòu)、限價(jià)，無論是傳統(tǒng)的地產(chǎn)還是房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)，在這個(gè)當(dāng)中機(jī)會(huì)非常大，泡沫形成的可能性也非常大。在這樣一個(gè)基礎(chǔ)下，我們本次論壇在深圳這樣一個(gè)以創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)為基礎(chǔ)的新興城市召開，我們中歐國(guó)際工商學(xué)院和世聯(lián)地產(chǎn)共同攜手，邀請(qǐng)眾多國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)的專家和學(xué)者，以東西方對(duì)話的形式為房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的健康發(fā)展獻(xiàn)言建策。

中歐國(guó)際工商學(xué)院是由中國(guó)政府和歐盟政府在1994年共同創(chuàng)辦的一所國(guó)際化商學(xué)院，17年來在各級(jí)政府和各有關(guān)單位的大力支持下，我們的學(xué)院得到大力發(fā)展。被溫家寶總理譽(yù)為眾多優(yōu)秀管理人士的搖籃，我們中歐一直以管理思想傳播、管理人才輸出來帆布中國(guó)城市發(fā)展。我們每年舉辦多個(gè)國(guó)際圓桌論壇、會(huì)議，為各界精英提供開放坦誠(chéng)溝通平臺(tái)，共同探討中國(guó)發(fā)展的最迫切問題。我們希望在座各位精英、領(lǐng)導(dǎo)、學(xué)者在我們今天這個(gè)平臺(tái)上暢所欲言，貢獻(xiàn)你們的真知灼見，提供寶貴啟示，會(huì)聚前瞻聲音。

2013-4-21

最后預(yù)祝我們本屆論壇取得圓滿成功，謝謝大家！

主持人：非常感謝張?jiān)洪L(zhǎng)精彩致辭。下面有請(qǐng)本次論壇聯(lián)合主辦方世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司總經(jīng)理周曉華先生致辭

周曉華：尊敬的宋春華副部長(zhǎng)、凌月明副市長(zhǎng)，鄔滿海副主席和佩德羅院長(zhǎng)，各位來賓，各位朋友，歡迎來到深圳，歡迎參加中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展破局對(duì)話。深圳是中國(guó)改革開放的實(shí)驗(yàn)室，許多具有歷史意義的創(chuàng)新和劃時(shí)代的變革都是從這里開始，深圳也是世聯(lián)誕生、成長(zhǎng)和扎根的地方，以深圳為基地，世聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)在擁有11000名員工，通過34家分支機(jī)構(gòu)在全國(guó)200多個(gè)城市服務(wù)上千個(gè)客戶。為超過3000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了全方位的解決方案。我們?cè)谶@里敲響了上市的鐘聲，也在這里發(fā)出的銷售金額破千億的喜訊，今天我們與中歐國(guó)際工商學(xué)院一道邀請(qǐng)諸位齊聚深圳，一起就中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展破題這個(gè)話題誠(chéng)懇暢談，我們感覺意義非凡，也恰到時(shí)機(jī)。去年在北京我們談的是房地產(chǎn)大破局，一年過去了，現(xiàn)在大家都身處這個(gè)大變局當(dāng)中，我們已經(jīng)在這個(gè)政策調(diào)控過程中并肩走過了16個(gè)月，跟08年完全不一樣，現(xiàn)在我們還在路上，而且任重道遠(yuǎn)，讓行業(yè)停下來思考，也給企業(yè)再出去的機(jī)會(huì)，同時(shí)也讓企業(yè)更理性、更成熟。天量保障房、商業(yè)地產(chǎn)熱和地產(chǎn)融資創(chuàng)新是當(dāng)前最令人矚目的焦點(diǎn)，相信每家房地產(chǎn)企業(yè)都在思考這些外部環(huán)境的變化帶給自身的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)。陳總提出上半場(chǎng)結(jié)束，下半場(chǎng)開始，實(shí)際上從現(xiàn)在開始就是一個(gè)拐點(diǎn)。有些企業(yè)甚至已經(jīng)在這些領(lǐng)域進(jìn)行了戰(zhàn)略部署，希望能有所作為，在未來競(jìng)爭(zhēng)中取得先機(jī)。

我很高興各位來到這里，與在座知名學(xué)者、行業(yè)精英就這些話題探討，我們希望在坦誠(chéng)對(duì)話中諸位能有所收獲，在企業(yè)短期對(duì)應(yīng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展中找到新的思路。

從這里開始，不一樣的精彩，這是剛剛在深圳閉幕的世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)口號(hào)，我想用在這里，從這里開始，不一樣的格局，不一樣的結(jié)果，衷心希望今天在深圳的對(duì)話，分享信息、撥云見日、洞察未來，在中國(guó)充滿不確定性的宏觀中依然得到發(fā)展，最后再次感謝各位的光臨，希望本次論壇讓大家不虛此行，謝謝！

主持人：非常感謝周總的致辭。對(duì)優(yōu)秀企業(yè)，像世聯(lián)這樣的優(yōu)秀企業(yè)，也許危機(jī)到來的時(shí)候，危永遠(yuǎn)跟機(jī)伴隨在一起，對(duì)優(yōu)秀的企業(yè)可能時(shí)刻準(zhǔn)備者，如果時(shí)刻2013-4-21

準(zhǔn)備著，可能獲得的是不一樣的格局。下面我們第二次非常榮幸邀請(qǐng)?jiān)》亢统青l(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)宋春華先生。提到宋部長(zhǎng)，大家都十分了解。他在這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期從事管理的工作，我們今天再次非常榮幸邀請(qǐng)到宋春華副部長(zhǎng)給我們作精彩演說，下面我們以熱烈掌聲歡迎宋部長(zhǎng)。

宋春華：很高興再次來到中歐國(guó)際工商學(xué)院，我今天這個(gè)發(fā)言也是按照主席的要求講一下關(guān)于保障房。

現(xiàn)在我們討論保障性住房建設(shè)，我覺得至少要講三句話。這三句話：第一，必須要做。第二，正在做。第三，要做好。所以我今天就圍繞這三句話講講個(gè)人的觀點(diǎn)。

解決低收入的住房問題，確實(shí)是一個(gè)世界性問題，各個(gè)國(guó)家都是一個(gè)非常艱巨的任務(wù)，就連住房達(dá)到60平米的美國(guó)，低收入住房問題仍然存在，2007年美國(guó)的住房和城市發(fā)展部第一次對(duì)全美無家可歸者做了一個(gè)調(diào)查，每天晚上大概有75.4萬人無家可歸，但是馬上就有人講遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)，有人說300萬，有人說200萬，香港經(jīng)濟(jì)很繁榮，但是也是一個(gè)居不易的城市。這種籠屋現(xiàn)在還沒有完全杜絕。所以當(dāng)局和香港的民眾也是十分關(guān)注低收入住房問題。

中國(guó)住房制度改革以來，我們通過住房商品化，大部分家庭住房都得到明顯改善。我們從1978年人均6.7平方米城鎮(zhèn)，提高到目前的超過30平方米，官方的說法是超過30平方米，有的資料講我們?nèi)珖?guó)已經(jīng)達(dá)到31.6平方米。這個(gè)統(tǒng)計(jì)上的人均恰恰反映實(shí)際占有的不均，現(xiàn)在我們還有一些低收入家庭的住房得不到保障，一些中低收入家庭他們的住房也存在不同的困難，所以總之低收入住房問題是一個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)問題，國(guó)際組織高度重視低收入住房問題。1976年在加拿大溫哥華舉辦了世界第一屆人居大會(huì)，20年以后，1996年在伊斯坦布爾召開第二屆人居大會(huì)。這次大會(huì)，各國(guó)政府首腦、代表團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)考慮到20年來在低收入住房問題上的一些成功經(jīng)驗(yàn)和做法，以及整個(gè)人居事業(yè)發(fā)展，所以這個(gè)會(huì)上，大會(huì)會(huì)長(zhǎng)產(chǎn)生了兩個(gè)非常重要的文件。一個(gè)是人均議程，還有一個(gè)是伊斯坦布爾宣言。在這個(gè)大會(huì)上提出兩個(gè)同等全球性重要意義的目標(biāo)：第一，人人享有適當(dāng)?shù)淖》?。第二，城市化進(jìn)程中住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。在人居議程里面我們看到對(duì)于低收入住房問題給予高度關(guān)注，我想我就不具體念了，大家看一下就行了。另外各國(guó)政府都承認(rèn)有義務(wù)去改善人居問題。特別是談到從人權(quán)高度，各國(guó)政府都毫不例外地要在住房方面承擔(dān)某種形式的義務(wù)。

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所以我們有兩個(gè)簡(jiǎn)單的結(jié)論：第一，人人享有適當(dāng)住房，這是人權(quán)的一部分。第二，保障人人享有適當(dāng)?shù)淖》?，這是政府的義務(wù)。

各個(gè)國(guó)家都有自己的辦法，比如巴西，政府提供給最低收入者的依附基礎(chǔ)，這個(gè)基礎(chǔ)是組裝的，人多就給你大一點(diǎn)的，人少就給你小一點(diǎn)的。當(dāng)?shù)赜蟹浅Ａ畠r(jià)的黏土，低收入者把這個(gè)黏土變成磚，政府已經(jīng)給你基礎(chǔ)了，所以房子就出來了。這就是巴西低收入者住宅解決問題。

我們?cè)倏纯丛侥希≡诤觾?nèi)城里大概每一戶30平方米，如果住在曼谷的郊區(qū)，就可以住50、60平方米。香港我們很關(guān)注，它的低收入住房問題解決的比較好，廉租住房已經(jīng)達(dá)到29%的覆蓋面，整個(gè)公營(yíng)住房達(dá)到47%。所以香港在這方面有很多好的經(jīng)驗(yàn)，從50年代開始這樣一個(gè)歷程值得我們很好地學(xué)習(xí)和借鑒。比如說像石硤尾這樣一個(gè)地區(qū)，這是一個(gè)很大片低收入住房區(qū)，我們看到右上方就是新改造的，左下方是一個(gè)H型的，最早的公屋，現(xiàn)在已經(jīng)作為歷史性建筑被保護(hù)起來。還做了當(dāng)時(shí)居住情景的展示，就是當(dāng)年的保障屋。這是衛(wèi)生間，這是廚房，廚房就是在陽臺(tái)上?，F(xiàn)在還是這個(gè)地區(qū)，經(jīng)過了改造，條件就大大改善，低收入的住房問題得到了比較大的改善。我們看跟普通住房沒有什么兩樣，只是他們的面積比較小。比如說像這樣一套室內(nèi)只有17.09平方米，很小的一套。兩到三個(gè)人也就是30平方米左右。這個(gè)更大一點(diǎn)，30多。但是我們看它的一些設(shè)施現(xiàn)在都還是很不錯(cuò)的，比如水管都是銅管，我們大陸一些很高檔的住宅都沒有做到這一點(diǎn)。我們講適當(dāng)?shù)淖》坎皇钦f頭上有一片屋頂就可以了，還有很多基礎(chǔ)配套。我想因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我就不照著念了。

另外是不是適當(dāng)，還要取決于具體的文化、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)各方面因素，因?yàn)檫@涉及到保障標(biāo)準(zhǔn)的問題。所以我們還可以得出兩個(gè)結(jié)論，第一，適當(dāng)?shù)淖≌仨毦C合性地滿足他們的基本住房要求，不僅僅是一個(gè)平方米，還有別的。另外實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)過程也是一個(gè)逐步推進(jìn)的過程。不可能一蹴而就。這是我講的第一個(gè)問題。

第二個(gè)問題，就是我們正在做的，我們?cè)诩哟罅Χ龋涌毂Ｕ戏拷ㄔO(shè)。這方面大家也比較清楚了，我也不過多講了。因?yàn)槲覀儑?guó)家法律就明確我們要逐步改善居民的居住條件，這是城市房地產(chǎn)管理法載明的。中央十七大政治報(bào)告中談到要健全廉租制度，加快解決中低收入家庭住房困難。我們?cè)?998年國(guó)務(wù)院文件里面談到低收入家庭是租賃由政府和單位提供的廉租住房，那個(gè)時(shí)候提的是終收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房（23號(hào)文件），23號(hào)文件對(duì)低收入住房問題已經(jīng)給予充分關(guān)2013-4-21

注。根據(jù)23號(hào)文件執(zhí)行的情況，后來中央、國(guó)務(wù)院又發(fā)了一個(gè)24號(hào)文件，這就是我們比較熟悉的。專門發(fā)了一個(gè)解決低收入家庭住房困難的若干意見，07年24號(hào)文件。這個(gè)文件是一個(gè)里程碑式的，把住房問題提到一個(gè)重要的民生問題，而且把解決低收入住房問題作為政府公共服務(wù)一項(xiàng)重要職責(zé)。而且在這個(gè)文件里面進(jìn)一步擴(kuò)大了廉租住房保障范圍，作為解決低收入住宅住房問題主要渠道是廉租住房，另外對(duì)廉租住房面積提出來控制在50平米以內(nèi)。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房做了很大的調(diào)整，23文件的還講中低收入購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在把經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性的住房，明確它的供應(yīng)對(duì)象是低收入家庭，而不是中低收入家庭，另外對(duì)套型面積做了控制，就是60平方米左右。我們各地也在探索，一會(huì)兒我們的重慶要介紹這方面經(jīng)驗(yàn)，大家都在探索解決的途徑，十一五是我們保障性住房取得了重要成果的一個(gè)五年計(jì)劃，十一五我們一共建成保障性住房1100萬套，新增租賃補(bǔ)貼是406萬戶，所以到“十一五”末，實(shí)物保障一共解決近2200萬戶，覆蓋率是9.8%如果加上租賃補(bǔ)貼418萬戶，目前保障覆蓋率大概11.7%。

“十二五”這個(gè)我們就比較熟悉了，我們正在做的，今年和明年計(jì)劃要建設(shè)2000萬套，每年1000萬套，十二五一共是3600萬套，十二五末估計(jì)保障覆蓋面能達(dá)到20%。這就是我們正在做的。實(shí)際上我們的保障房一直沒有停，這是天津的一個(gè)保障性住房，它的套型建筑面積也就是50平米左右。這也是天津的，條件更好一點(diǎn)，到了60多平米，它主要是為了安排拆遷戶。深圳大量是為了解決一些外來務(wù)工住房問題。這是其中的，相當(dāng)于公屋，筒子樓，不是單元樓。每一戶就是30多平米，跟相當(dāng)早期的公屋有點(diǎn)類似。這是另外一座，大概是35平米左右。所以保障房我們正在做，十二五估計(jì)有一個(gè)更大的突破。

下面講第三個(gè)部分，也是我今天講的重點(diǎn)。就是怎么把保障房做得更好？依靠制度創(chuàng)新和科技進(jìn)步，把保障分建設(shè)得更好。我覺得現(xiàn)在我們還有很多困難，特別是對(duì)這3600萬套到底怎么做？比如說選擇什么樣的標(biāo)準(zhǔn)作為我們實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。現(xiàn)在我們看到的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是13平米，實(shí)際上這個(gè)文件主要是約束設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，保障對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)到底是多少平方米？這是一個(gè)很重要的問題。這個(gè)稍微大一點(diǎn)，這個(gè)戶數(shù)一下子就上來了。這是很關(guān)鍵的問題。

第二個(gè)問題，有標(biāo)準(zhǔn)了，現(xiàn)在到底有多少家庭還沒有達(dá)到保障的標(biāo)準(zhǔn)，屬于“應(yīng)保盡?！钡?。這個(gè)數(shù)可能有若干個(gè)版本，但是我覺得不進(jìn)行房屋普查，不會(huì)有很準(zhǔn)確的數(shù)，但是這個(gè)數(shù)又很關(guān)鍵，不然3600萬套怎么定的？這很關(guān)鍵。

第三，我們近期的建設(shè)規(guī)模到底搞多大?，F(xiàn)在拋出了十二五3600萬套，今年2013-4-21

1000萬套，明年1000萬套，后年呢？沒有說。另外遠(yuǎn)近期如何結(jié)合，我們今年1000萬套，我們看大家還很努力，但是困難不少。房地產(chǎn)有一個(gè)建設(shè)周期，你今年這1000萬套開了，明年是一個(gè)投資高峰，甚至要到后年才能完成，可是明年1000萬套又出來了，這個(gè)怎么結(jié)合啊？這個(gè)要很好地研究。不能簡(jiǎn)單地今年1000萬，明年1000萬，我覺得要做深入的研究。就是近期，十二五我們到底要搞多大。這幾年怎么分配，我覺得有一個(gè)很科學(xué)的這么一個(gè)匹配的問題。

第四，如何建立嚴(yán)格的進(jìn)入、退出機(jī)制?，F(xiàn)在媒體經(jīng)常曝光一些所謂廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房分配中間的亂象，這說明利用保障房來尋租這種現(xiàn)象還是存在的。另外退出機(jī)制我們也沒有很好地建立起來。

第五，如何保證質(zhì)量，做到經(jīng)濟(jì)、適用、節(jié)能、節(jié)地，關(guān)于質(zhì)量問題我想總體上是沒有問題的，但是個(gè)別的還是出現(xiàn)了一些什么樓脆脆、樓歪歪這樣的情況。

第六，保障房的物業(yè)和維修如何經(jīng)營(yíng)管理，這是入住后的問題，怎么保障保障房持續(xù)利用的問題。物業(yè)費(fèi)到底怎么定，能不能收到。

第七，要更深入研究我們這個(gè)保障到底是“補(bǔ)磚頭”好還是“補(bǔ)人頭”好，這也是一個(gè)老話題。在一定時(shí)期以補(bǔ)磚頭這是無奈的，但是掌握一定的廉租住房后，應(yīng)該改變補(bǔ)貼方式，應(yīng)該轉(zhuǎn)向補(bǔ)人口，給你發(fā)補(bǔ)貼就完了?，F(xiàn)在還有一個(gè)問題，你建的廉租住房在西城，但是他有了機(jī)會(huì)，但是他的工作單位在東城，他去不去??？去住就帶來很多問題。還有一個(gè)，不同層級(jí)政府之間事權(quán)、責(zé)權(quán)如何劃分，中央有中央的責(zé)任，地方政府有地方的責(zé)任，這個(gè)不能搞混，不能互相代替。

下面就幾個(gè)主要問題談?wù)動(dòng)^點(diǎn)。第一，確立保障責(zé)任，應(yīng)該明確責(zé)任就在政府，因?yàn)槟闶枪卜?wù)，公共資源掌握在你手里。這里面，中央和省級(jí)政府我認(rèn)為主要是制定政策、設(shè)計(jì)制度、編制規(guī)劃、提出要求、監(jiān)督檢查。中央政府全國(guó)太大了，我們管不了那么細(xì)。而真正的具體實(shí)施、組織落實(shí)就是城市政府，包括鎮(zhèn)政府。這個(gè)要明確責(zé)任。

第二明確，明確保障對(duì)象。第一，雙困（住房、經(jīng)濟(jì)困難）戶。他們?cè)诙唐趦?nèi)走不出這個(gè)困境。第二，有一定的支付能力，但是很弱，但又不是低保戶，根本無力購(gòu)房，這個(gè)也是需要保障的。第三，有一定支付能力，但是無力購(gòu)買商品房，市場(chǎng)價(jià)受不了。政府怎么樣給予必要的扶持，讓他們能夠得到一些保障或者是初步的改善，我想大概就是這么三種。也不要搞得過于復(fù)雜。

對(duì)應(yīng)著三種保障的對(duì)象，我想我們應(yīng)該簡(jiǎn)化我們的保障類型，對(duì)于雙困戶來講，那就是廉租住房，他以非常低的租金取得使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)。對(duì)于支付能力2013-4-21

弱，根本無力購(gòu)房的，可以租賃公共租賃房，這都是政府提供的。除了我們講租賃房和公共租賃房，這都是政府提供的租賃房，另外有一定支付能力，買不起市場(chǎng)化商品房的，我覺得可以設(shè)立政策性的安居住房，我不太主張經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，我們可以借鑒歐洲的方式，合作建房，我給你政策、辦法，你們組織低收入的房子困難的用戶合作建房，這就體現(xiàn)在補(bǔ)人頭，而不是補(bǔ)磚頭，這些都是屬于實(shí)物保障。還有一個(gè)就補(bǔ)貼保障?？偟脑瓌t是要簡(jiǎn)化。一類就是實(shí)物，一類就是補(bǔ)貼，實(shí)物一種是政府提供的，政府提供的一種廉租房，一種公共租賃房，政府還可以扶持的就是安居住房。當(dāng)然補(bǔ)貼保障就是發(fā)錢了。

第四，動(dòng)態(tài)準(zhǔn)入機(jī)制問題。我的觀點(diǎn)必須進(jìn)行全國(guó)，或者盡快進(jìn)行全國(guó)的房屋普查，我們把房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理相結(jié)合，與個(gè)人信息系統(tǒng)相結(jié)合，以身份證號(hào)為主建立個(gè)人終身住房檔案，必須建立起來，不然的話，你這個(gè)管理缺口太多。會(huì)出現(xiàn)漏洞。

第五，關(guān)于保障標(biāo)準(zhǔn)，保障標(biāo)準(zhǔn)我想我們應(yīng)該以中國(guó)目前的核心家庭，三口之家作為基礎(chǔ)來設(shè)計(jì)我們的保障標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)于廉租住房我想核心家庭就是40平方米，國(guó)務(wù)院也多次講，廉租住房以40平方米為主。小于三個(gè)人的30平米。大于三口人的可以稍微大一點(diǎn)，總的來講，不超過50平米，以40平米為主。公租房三口之家可以做到40、50、60。安居房可以適當(dāng)放寬一點(diǎn)，因?yàn)樗麄儷@得部分產(chǎn)權(quán)的，是購(gòu)買，相對(duì)來講政府在這塊負(fù)擔(dān)不是那么重，他也有購(gòu)房意愿，公辦民住，這個(gè)適當(dāng)放寬一點(diǎn)，比如60、70、80，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很重要。你無限擴(kuò)大，政府也背不動(dòng)，另外也有一個(gè)公平、效率關(guān)系問題。把保障房做得那么舒適，不現(xiàn)實(shí)，發(fā)達(dá)國(guó)家也做不到。

第六，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)。我們面積這么小，又要做到比較舒適，就要有精密設(shè)計(jì)理念，搞好保障房設(shè)計(jì)，提高適應(yīng)性。理念就是在較小空間內(nèi)創(chuàng)造比較高的居住舒適度。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部這幾年針對(duì)保障房搞了若干次方案競(jìng)賽，這是其中一個(gè)50平米的住房，這50平米包括公攤，這個(gè)開間5.4米，進(jìn)深8米，不到48平米。加上公攤50平米，這樣的住宅可以做到兩室一廳，甚至三個(gè)居室，有一個(gè)廳。三代人可以在50平米套型里面基本解決它的居住功能問題。所以這些設(shè)計(jì)競(jìng)賽有一些非常好的理念。另外一個(gè)模塊，不超過50平米，兩居室，同樣也可以做到三居室，很勉強(qiáng)的話，三代人也是可以解決的。這樣有一個(gè)非常好的組合，可以做到一梯四戶、一梯六戶、一梯八戶、一梯十四戶。適應(yīng)城市安居問題。

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第七，確保工程質(zhì)量。低收入住房對(duì)這樣一些工程的質(zhì)量，應(yīng)該格外小心、格外給予關(guān)注。使他們的基本品質(zhì)不受到損失，做到安全耐用、節(jié)能、環(huán)保，目的是減少他們的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用，減輕他們的居住負(fù)擔(dān)。所以一定要改變一個(gè)觀念，好像廉租房是低標(biāo)準(zhǔn)、低質(zhì)量這種住房，我覺得這個(gè)不對(duì)，如果說低標(biāo)準(zhǔn)它僅僅是面積比較小，設(shè)備檔次不是那么高，但是它的工程質(zhì)量、抗震、節(jié)能都應(yīng)該和普通住宅都是不遜色。這方面我覺得在南京召開第四屆世界城市大會(huì)的時(shí)候，聯(lián)合國(guó)人居署署長(zhǎng)安娜女士參觀南京江漢人家一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房，他開始以為是一個(gè)不錯(cuò)的住宅區(qū)，最后告訴她是一個(gè)有保障性質(zhì)的住房，她很驚訝。這是戶型、這是住宅、這是商業(yè)、這是學(xué)校，配套都很不錯(cuò)，這是球場(chǎng)、這是幼兒園。它的質(zhì)量品質(zhì)都是得到保障的。在維護(hù)節(jié)能技術(shù)方面都是達(dá)到國(guó)家要求標(biāo)準(zhǔn)，有中水回用，這是中水泵房。它有太陽能熱水技術(shù)，洗澡用太陽能熱水器。也包括一部分照明用光伏發(fā)電，特別是路燈系統(tǒng)，另外它采用了先進(jìn)的、小型的變壓器。生活垃圾、廚余垃圾進(jìn)行有機(jī)處理。這跟普通住宅沒有什么兩樣，環(huán)境是很不錯(cuò)的。所以它的工程質(zhì)量不應(yīng)該是我們一個(gè)傳統(tǒng)的觀念，就是這個(gè)房子很差。

最后一個(gè)問題，全面配套問題。面積小，更小注重配套。就是說我們理念是小戶型，大配套，這樣才能保證廉租房有一個(gè)更適宜居住的環(huán)境，為低收入家庭創(chuàng)造方便的環(huán)境。這方面我們應(yīng)該學(xué)香港，我們看一個(gè)葵涌住宅區(qū)，面積不是很大，但是配套非常全，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、老人院，甚至還有婦女中心，我還沒有見到我們這里專門有婦女中心的，另外它的體育設(shè)施、商業(yè)設(shè)施都非常好。這是公屋，它的配套都很完善。家里面積雖然很小，但是居住在這個(gè)社區(qū)里面，配套比較齊全，生活質(zhì)量提高。它的垃圾用真空輸送的。這些做法都是值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的。謝謝各位！

主持人：非常感謝第一位主題演講嘉賓，宋春華部長(zhǎng)，他從保障房三個(gè)層面，要做、正在做、應(yīng)該做得更好這三個(gè)層面給我們提供了很多新的思路、見解。非常感謝。第二位主題演講嘉賓來自重慶，重慶副市長(zhǎng)凌月明先生，重慶有很多方面正在成為全國(guó)的表率，尤其是公租房方面做得特別成功，我們邀請(qǐng)重慶副市長(zhǎng)凌月明先生談?wù)勚貞c市公租房建設(shè)方面。

凌月明：首先非常感謝中歐跟世聯(lián)邀請(qǐng)我有這個(gè)機(jī)會(huì)來講一講重慶公租房建設(shè)管理的做法跟我們?cè)谶@個(gè)過程當(dāng)中的思考。非常感謝有這么一個(gè)機(jī)會(huì)。

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首先回顧一下，建國(guó)以來，大概前50年，我們住房制度基本上都是用政府供給的模式，受到當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)影響，也受到當(dāng)時(shí)觀念，先生產(chǎn)、后生活的概念，當(dāng)時(shí)老百姓住房是比較惡劣的。統(tǒng)計(jì)是6.7平方米。到1994年國(guó)務(wù)院出臺(tái)住房制度改革文件后，98年停止實(shí)物分房，一下子整個(gè)住房供應(yīng)全部轉(zhuǎn)入到市場(chǎng)。當(dāng)然應(yīng)運(yùn)而生，培育了一個(gè)非常龐大的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，今天在座很多老板都是借著這個(gè)東風(fēng)成長(zhǎng)起來的，你們是最大的受益者之一。老板們是賺錢了，房地產(chǎn)漲了這么多，實(shí)際上我們廣大業(yè)主大家都在分享這個(gè)蛋糕。想當(dāng)年買房子，假如8000元，現(xiàn)在漲到3萬，2萬多的增值是分散在每位業(yè)主手上，大家只要買了房子，包括開發(fā)商，都是受益者。

我要想說一句話，我們實(shí)際上現(xiàn)實(shí)出現(xiàn)一個(gè)新的問題，就是完全靠市場(chǎng)這個(gè)手來調(diào)控，可能出現(xiàn)的問題大家都感到了。房?jī)r(jià)實(shí)際上是我們有幾個(gè)因素推動(dòng)了房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)。第一，中國(guó)城市化浪潮對(duì)住房的剛性需求。城市的原住民迫切改善住房條件，他有剛性需求。還有一個(gè)，我們住房的功能，從城市生活消費(fèi)品附加了一個(gè)投資品功能，N多元素推動(dòng)著房?jī)r(jià)上漲。由此產(chǎn)生的問題是，有些人，剛才說了31.6平方米，這是一個(gè)平均數(shù)，但是實(shí)際上掩蓋了社會(huì)各階層住房不平衡。也就是說完全靠市場(chǎng)這個(gè)手要想解決全體老百姓住房，是有困難。這個(gè)時(shí)候政府要出手。所以我想今天跟大家分享一下重慶市在這方面的考慮。

黨中央國(guó)務(wù)院非常關(guān)心低收入住房，從03年開始正式推出廉租房保障。但是這個(gè)保障面，各個(gè)省平均下來就是3%-5%，不解決大問題，雙困用戶解決了，做了一件好事，但是面不夠。去年開始國(guó)務(wù)院提出加快保障房建設(shè)，特別是十一五3600萬套，今年、明年各1000萬套，這是黨中央國(guó)務(wù)院從推動(dòng)發(fā)展、解決老百姓住房問題長(zhǎng)遠(yuǎn)的共識(shí)。

真正買得起房子的走商品房了，收入很低的就是廉租房，中間出現(xiàn)一個(gè)夾心層，既買不起商品房，又夠不上商品房，這幫人怎么辦。重慶市有一個(gè)雙軌制思路，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障。正常的房地產(chǎn)讓他沿著軌跡走，政府就把應(yīng)該保障的就保障下來。我們有三句話，低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束。重慶到現(xiàn)在沒有限購(gòu)、也沒有限外，但是我們還是比較穩(wěn)定的。現(xiàn)在房?jī)r(jià)跟去年12月份持平。如果考慮到CPI增長(zhǎng)，實(shí)際上房?jī)r(jià)在微微下降。高端有約束，我們跟上海進(jìn)行了改革試點(diǎn)，現(xiàn)在給出一個(gè)系統(tǒng)評(píng)價(jià)，還為時(shí)過早。但是我們?cè)敢庠谶@方面探索。市委市政府提出保障目標(biāo)是30%。

我分三個(gè)方面報(bào)告一下，國(guó)家實(shí)際上保障房一共七大類，11個(gè)科目，我們進(jìn)2013-4-21

行了是調(diào)整，我們把經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、雙限房都取消了，停了三年，全部采用公租房來覆蓋。廉租房照樣建，但是不再單獨(dú)建小區(qū)，是建在公租房小區(qū)里面，有7.8%是廉租房。同樣的房子，好品質(zhì)的房子，但是是交廉租房的租金，1元一平米，物業(yè)管理費(fèi)1毛，差價(jià)怎么辦？政府來補(bǔ)。我們把廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房全部合在一塊了。至于城里面危舊房改造，還有農(nóng)村的，我們照樣按照要求進(jìn)行。到去年年底我們保障了63萬戶，175萬人。

我們書記和市長(zhǎng)非常重視這方面，提出三年建4000萬方，去年建了1300萬方，今年到上個(gè)月是946萬方，明年還有1350萬方。去年搖號(hào)，我們已經(jīng)通過三次要好有5.5萬老百姓拿到房子，2萬多人已經(jīng)搬進(jìn)去，已經(jīng)正式入住，兩個(gè)小區(qū)已經(jīng)非常熱鬧。

第一，公租房，這是一個(gè)政府職責(zé)，就是政府來干。從我們成立一個(gè)公租房管理局開始，包括資金籌集、規(guī)劃、建設(shè)施工，一股腦全是政府承擔(dān)。今天我們有一個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)也來了，他就是承擔(dān)了一半公租房建設(shè)?，F(xiàn)在我們執(zhí)行力是強(qiáng)的，這是第一個(gè)考慮。

第二個(gè)考慮，如果我讓別的老板進(jìn)來做，說實(shí)話他就是抬高成本，說實(shí)話企業(yè)是逐利的，這是很正常。你讓他來做，他就是加利潤(rùn)，3%也罷、5%也罷，所以我們是第一，政府來主導(dǎo)。第二，產(chǎn)權(quán)姓公。我們租給你，5年一個(gè)租期，5年后你想買，我賣給你，但是只能你自己住。不準(zhǔn)出租，不準(zhǔn)賣，你一定要賣，我們公租管理局回購(gòu)，再進(jìn)入公租房體系。這個(gè)防火墻非常重要。兩大功能，第一大功能，防止政府永遠(yuǎn)蓋不完。賣了后進(jìn)市場(chǎng)，一進(jìn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)賣不完。其實(shí)大家知道經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房都是地方財(cái)政在減免土地費(fèi)、配套費(fèi)上不斷補(bǔ)貼。如果一旦讓它上市，地方政府永遠(yuǎn)補(bǔ)不完的窟窿。如果讓他去賣，就類似我們經(jīng)濟(jì)適用房，這里面有獲利空間的。為什么經(jīng)濟(jì)適用房，都在打破腦袋去搶，因?yàn)槲迥旰罂梢再u。我們這里一條防火墻，你可以租、也可以買，但是就是不能上市。

第二個(gè)特點(diǎn)，建設(shè)規(guī)模。有人問重慶為什么建4000萬套，理由何在？剛才宋部長(zhǎng)提到全國(guó)范圍保障的程度到什么程度。我們重慶主城區(qū)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)總隊(duì)對(duì)重慶3萬戶家庭調(diào)查，低于2000元收入的人均住房低于13平米的占我們老百姓的24%，在這種情況下，重慶未來建1000萬大城市，大概就240萬，考慮到原來保障過的，我們未來還有180萬人要通過公租房形式予以保障，后來就提出4000萬方。這180萬分布在主城跟遠(yuǎn)郊兩個(gè)方面，主城3600萬，遠(yuǎn)郊400萬，因?yàn)檫h(yuǎn)郊不到一定程度，公租房沒有辦法運(yùn)行。

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第三，什么人可以住公租房？我們?cè)?jīng)也派人到香港、新加坡、紐約學(xué)習(xí)過。其實(shí)人家的經(jīng)驗(yàn)最明顯一條，就是收入限制跟財(cái)產(chǎn)限制。我們最早也按照這個(gè)套路出臺(tái)了文件，后來發(fā)現(xiàn)操作不下去。根源在什么？就是中國(guó)的征信體系跟收入申報(bào)體系缺陷。沒法弄。甚至個(gè)別的在說，他要去買房，他可以說月薪2萬，給銀行出一個(gè)承諾，說可以保障按揭。當(dāng)初說經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候說收入就800元。我們只要你住房人均面積低于13平米，我就放你進(jìn)來。中國(guó)有一個(gè)最大的消費(fèi)觀念，再有錢，他第一件事先是置業(yè)。重慶所有的住房，只要你超過13平米，對(duì)不起。如果即使拿5000元、8000元收入，還蝸居在13平米，說明家庭有困難，家里要贍養(yǎng)病人、孩子要讀書等等。所以我們有一個(gè)條件，低于13平米。第二，畢業(yè)生。第三，進(jìn)城務(wù)工及外地工作的無住房人員。這三類人前提就是無住房，只要符合我們就放進(jìn)來。原住民43%，大中轉(zhuǎn)畢業(yè)生13.7%。這個(gè)收入表，我不對(duì)他數(shù)據(jù)真實(shí)性負(fù)責(zé)，我統(tǒng)計(jì)了一個(gè)數(shù)據(jù)，低于2000元的是91%，2000到3000元，6.7%，3000元以上的是1.7%，有人說3000那么高還拿，這里有我們政府對(duì)勞模人群的優(yōu)惠。

第四，科學(xué)規(guī)劃。我們一共在一環(huán)、二環(huán)周邊未來發(fā)展的21個(gè)聚集區(qū)都建設(shè)公租房。未來發(fā)展都在這個(gè)地方。而且這些地方選的點(diǎn)都在軌道交通附近，我們正在加速軌道建設(shè)?，F(xiàn)在有的點(diǎn)沒有，但是都在我們規(guī)劃之內(nèi)的。規(guī)劃的另外一個(gè)問題，房子小，配套要好。我們不是像原來修廉租房，而是修小區(qū)、社區(qū)，所以這里配套齊全。第二，我們建設(shè)按商品房對(duì)待，容積率控制在3.5-4.0，綠化率35%，戶型有四種，30-80平米，平均下來52平米一套。

公租房要混建模式，不要孤零零搞出一個(gè)低收入社區(qū)，這樣以后容易引發(fā)社會(huì)管理問題。

第五，土地管理充足。很多地方都說建公租房，建保障房，土地沒有，我就說，我今天給大家介紹重慶的做法，重慶跟別的省市還不完全一樣，不一定具有可復(fù)制性，講出來大家參考而已。重慶有一個(gè)特點(diǎn)，我們所有未來建設(shè)30萬畝土地，都在我們市控制范圍內(nèi)。我們政府是壟斷了重慶市房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)土地。我們拿出土地來說干就干。

第六，資金平衡。大家都關(guān)心這個(gè)錢怎么來，要花多少錢。我們修到現(xiàn)在，因?yàn)檎畬?shí)際上是四個(gè)不收，土地出讓金不收、配套費(fèi)不收、規(guī)費(fèi)不收、建設(shè)企業(yè)不收建設(shè)利潤(rùn)。一平米3000元含裝修。中央政府給我們160多億保障房補(bǔ)貼。我們?nèi)ツ旯夥空既珖?guó)總量40%，今年占了全國(guó)總量10%，所以中央給予了我們很2013-4-21

大支持。第二，我們自己土地出讓的11.3%拿出來作為資本金運(yùn)作。另外我們其他配套，剩下的70%社會(huì)融資。社會(huì)融資大概幾個(gè)方面，我們通過社保基金、通過其他保險(xiǎn)公司、央企來投入。大家說你借這么多錢，怎么辦？1200億，70%怎么還？我們現(xiàn)在租金是9元到11元/平米，能覆蓋現(xiàn)在的利息。第二，本金怎么辦，700億怎么還？我們建的時(shí)候10%-12%公攤面積，拿一部分建幼兒園、警務(wù)室等等，還有7%-8%作商業(yè)配套，這一部分是社會(huì)運(yùn)作，直接賣給老板，你要來開店，就來買。我們還建了車庫，7、8萬買了車，這個(gè)車庫租金是市場(chǎng)租金，你住的房子是我們給你優(yōu)惠，這個(gè)租金是我們同地段房?jī)r(jià)的60%。同地段、同類房子租金6成，政府給你。這部分公建按市場(chǎng)賣，大概可以還1/3。還有未來5年，他們要買，我們給一個(gè)成本價(jià)，但是是多少還沒有說。

所以應(yīng)該講賣到1/3就可以了，1/3老百姓買走，本錢就回來了。本跟利就這個(gè)關(guān)系。

商學(xué)院一說就是談商業(yè)模式、盈利模式。當(dāng)有一天把房款還掉，還有盈利不斷而來，實(shí)際上是有盈利的。這屆政府就為下一屆政府留下很大一筆資產(chǎn)。雖然你不能把窮人趕到街上去，但是你的帳面資產(chǎn)隨著時(shí)間推移在不斷增加。資金平衡四個(gè)不收。

第七，質(zhì)量保證。雖然是公租房，但是我們是嚴(yán)格按照商品房建設(shè)，包括質(zhì)量體系。

第八，管理完善。三分建，七分管，管是最難的。我們分兩條路走，一部分搞建設(shè)，一部分人搞制度管理。還有如何保持小區(qū)健康運(yùn)營(yíng)。準(zhǔn)入剛才說是三種人，申請(qǐng)點(diǎn)初審，兩審兩公示。技術(shù)層面，當(dāng)我凌月明要申請(qǐng)公租房填一個(gè)表，我底下人一敲凌月明，把我老婆、小孩名字弄出來，把這些名字再輸入房屋數(shù)據(jù)庫一查，一查就知道家里有沒有房子，加起來超過13平米，走人。這是一個(gè)系統(tǒng)比較強(qiáng)大的。第二，要有穩(wěn)定工作。如果農(nóng)民工卷一個(gè)鋪蓋也來弄一套房子，我就很慘了。我們跟社保、民政、工商有一個(gè)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，就是你交了社保也行，在工商交了注冊(cè)登記也行，稅務(wù)登記也行，只要我們計(jì)算機(jī)查出來有一個(gè)單位有，原來我們是3個(gè)單，只要有一個(gè)單位交了稅，我就等同你有穩(wěn)定工作。所以這套系統(tǒng)既是為了準(zhǔn)入門檻的把關(guān)，也是為了公租房管理的安全性。所以我們做了一個(gè)非常龐大的數(shù)據(jù)庫。社區(qū)管理，現(xiàn)在兩個(gè)小區(qū)已經(jīng)很熱鬧了，管委會(huì)、派出所、房屋機(jī)構(gòu)、住戶代表大家一起來管理。大家可能問物管怎么弄，我們是政府統(tǒng)一采購(gòu)招標(biāo)，政府出面招標(biāo)。1.03元/平米，這也是按照市場(chǎng)化走的。大家很擔(dān)心2013-4-21

退出，其實(shí)我也很擔(dān)心，進(jìn)去后出不來怎么辦？所以我們有幾條，第一，合同簽5年，到時(shí)候走人。如果你要，要提前三個(gè)月再申請(qǐng)。這個(gè)不是我們政府跟他簽，是以公司名義跟個(gè)人簽。房子產(chǎn)生又是20年以前公房的感覺。第二，承租人只要承租期間買了房，你要請(qǐng)出去。我們房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫很重要就在這個(gè)地方。第三，提供虛假材料，或者進(jìn)去后轉(zhuǎn)租，空置，我們要請(qǐng)你出去。到目前為止，還沒有退過一個(gè)人，但是我們做了兩家人工作，有兩家人在那里擺兩張麻將桌，你變成盈利了，這不行。后來他們說不開了，整改。那也就算了。到目前為止還沒有清退過一個(gè)人，但是在門檻以外，有好幾百人被我們拒之門外的。

這個(gè)說好說，未來做很難，我很高興告訴大家，到目前為止，搬進(jìn)去三個(gè)月，我們租金收繳率是99.5%。原來我也怕集體抗租。他們認(rèn)為這是政府做的一件好事，因此沒有欠交。非常令我高興滿意。這是我們重慶公租房的八個(gè)特點(diǎn)。

做這個(gè)有什么意義？第一，符合要求，有利于解決夾心層，買不起商品房，又住不上廉租房的人。上次習(xí)近平來重慶說重慶搞公租房是一個(gè)善舉，是一個(gè)積極探索。第二，有利于助推我們工業(yè)化、城市化。重慶擔(dān)當(dāng)綜合配套改革任務(wù)，我們跟戶籍制度改革結(jié)合起來，就非常方便。他進(jìn)來后就可以有戶口，真正在城里面扎根，融為市民。第三，有利于內(nèi)需拉動(dòng)。大概可以拉動(dòng)3000億，100萬個(gè)就業(yè)崗位。更重要的是有一部分人不買房了，消費(fèi)壓力降下來，即期消費(fèi)激活起來。第四，有利于房地產(chǎn)調(diào)控。我剛才跟大家說了，我們重慶三句話，低端有保障，高端有約束，如果房地產(chǎn)稅需求是管理。就這一年到現(xiàn)在為止，我就5.5萬套房子進(jìn)入實(shí)體了，增加了有效供給。13.7%的小年輕，我們也做了非正式調(diào)查，這些大中專生大概有一半人需要買房結(jié)婚，現(xiàn)在剛性需求得到延緩釋放。還有一個(gè)很重要的，房屋租金明顯被我們頂下來了。世聯(lián)地產(chǎn)他們應(yīng)該也感覺，從今年開始房租就上不去，為什么？你要實(shí)在不行，因?yàn)檫@個(gè)地方畢竟分流了很大一塊人。我想這是非常有好處的。作為房地產(chǎn)調(diào)控手段之一是起到了效果。簡(jiǎn)要給大家介紹這么多，謝謝！

主持人：非常感謝凌市長(zhǎng)分享了重慶在公租房建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)，重慶市在公租房建設(shè)方面有很多值得我們其他地區(qū)值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)。聽了他的演講后，我想還有一個(gè)作用，很多大學(xué)生、包括外來務(wù)工人員，因?yàn)橹貞c不需要跟戶籍掛鉤起來，很多大學(xué)生會(huì)去重慶發(fā)展。

下面我們進(jìn)入今天論壇第一主題，保障房的保障。這一主題主持人是由清華2013-4-21

大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心副教授王洪亮教授主持。

王洪亮：大家早上好！我們這一節(jié)有四位嘉賓參與，主持人有兩個(gè)功能，第一，介紹嘉賓。第二，掌握時(shí)間。首先介紹各位嘉賓，第一位是凌月明市長(zhǎng)。大家歡迎！第二位是有請(qǐng)前香港屋宇署署長(zhǎng)鄔滿海先生。第三位有請(qǐng)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)投資研究所房地產(chǎn)研究中心主任劉琳女士。第三位是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司副總裁陳潤(rùn)福。

王洪亮：剛才凌市長(zhǎng)給我們談了重慶的經(jīng)驗(yàn)，下面首先把視角放在香港這部分，剛才宋部長(zhǎng)也提到了香港的經(jīng)驗(yàn)。香港的鄔署長(zhǎng)以前在這方面有很多成功管理經(jīng)驗(yàn)。從我們角度來看，香港公屋制度運(yùn)行非常良好，有很多值得我們借鑒的經(jīng)驗(yàn)，比如土地、規(guī)劃、住房綜合部門的協(xié)調(diào)，法律上層次清楚、職責(zé)分明。公共財(cái)政這方面是香港公屋運(yùn)行的不可缺少的條件，剛才凌市長(zhǎng)報(bào)告的時(shí)候，我們很關(guān)心這一點(diǎn)，錢從哪里來。在租金政策、輪候政策、征信、監(jiān)督、民眾參與等等方面都有很多有益經(jīng)驗(yàn)。尤其我們發(fā)現(xiàn)香港還有一個(gè)公屋資源濫用小組這樣的機(jī)構(gòu)，下面有請(qǐng)鄔先生給我們介紹一下香港的經(jīng)驗(yàn)。提醒各位，嘉賓演講不超過10分鐘，屆時(shí)會(huì)有鈴聲提醒。

鄔滿海：謝謝王教授。有關(guān)香港在公屋方面的發(fā)展歷史是比較長(zhǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)超過65年了。其中當(dāng)然不斷地改革、不斷地改善，從1973年在香港就是有關(guān)公屋方面的發(fā)展主要的機(jī)構(gòu)就是香港房屋委員會(huì)，是一個(gè)法定的機(jī)構(gòu)，就是說根據(jù)香港房屋條例成立的。它的權(quán)力跟它的責(zé)任就是根據(jù)房屋條例訂立的。它們的成員方面總的是有30位，里面有4位所謂的官守委員，官方方面的職員。其他的都是由行政長(zhǎng)官去委任的，是社會(huì)上，包括一些專業(yè)的人士，社會(huì)的領(lǐng)袖、立法局的議員。所以就是說公屋方面的發(fā)展一定有一個(gè)比較好的法律基礎(chǔ)去厘定他們的權(quán)力、責(zé)任。另外他們的工作，執(zhí)行的機(jī)構(gòu)是房屋署，是一個(gè)政府機(jī)構(gòu)。香港有幾個(gè)獨(dú)立機(jī)構(gòu)監(jiān)管，有審計(jì)署、廉政公署，就是監(jiān)管房屋署、房屋委員會(huì)工作。

香港地少人多，在香港居住是一個(gè)最大的問題。這方面是需要政府部門配合。主要是規(guī)劃署、地政署要有一個(gè)密切聯(lián)系。房屋委員會(huì)透過政府房屋政策制定部門，做一個(gè)住房需求統(tǒng)計(jì)。這方面資料做得好一點(diǎn)，用這些資料厘定長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋政策。在未來五年、十年，香港居住房方面應(yīng)該做什么的改善，這方面是包括了除2013-4-21

了公房之外，還有私房。私人開發(fā)商他們的功能是怎么樣，他們可以做的，都是定下一個(gè)中期跟長(zhǎng)期的政策。

另外一個(gè)主要考慮的就是財(cái)務(wù)安排。財(cái)務(wù)安排這方面在初期是一個(gè)大的問題，主要投放就是從政府方面。我說的初期就是50、60、70年代的時(shí)候，土地方面基本上是免費(fèi)供應(yīng)給房屋委員會(huì)，可是建筑的費(fèi)用主要也是靠政府。到了1978年，80年代開始，房屋委員會(huì)也是開始了出售房子，透過居者有其屋計(jì)劃賣房子，這樣財(cái)政方面情況就比較好了。因?yàn)槲覀兠恳粋€(gè)屋村里面都有一個(gè)購(gòu)物中心、商場(chǎng)，那些租金是以市場(chǎng)租金計(jì)算，所以那方面就會(huì)拿到一大部分的盈余。盈余就可以用來補(bǔ)貼在公房方面營(yíng)運(yùn)的規(guī)范。在租金方面除了管理費(fèi)、維修費(fèi)之后，有一個(gè)孔雀，主要是靠商場(chǎng)那些租金去補(bǔ)貼。另外是賣房子，政府也是很低的價(jià)錢批給房屋委員會(huì)，房屋委員會(huì)賣房子后也是得到很大的盈余，盈余用于建立新的公房。2005年房屋委員會(huì)將所有商場(chǎng)上市，就是透過所謂的一個(gè)房地產(chǎn)信托基金將商場(chǎng)上市。在那一方面也是得到很龐大的資金?，F(xiàn)在房屋委員會(huì)財(cái)政方面基本上是非常健康，也可以用業(yè)界方面的資源去繼續(xù)興建、發(fā)展公房。可是在政策方面有幾個(gè)方面要談?wù)?，就是有關(guān)分配的政策，這是一個(gè)很重要的問題，我們一定要公開、公平，同時(shí)申請(qǐng)資格的規(guī)定一定要很清楚。在香港我們以家庭收入、家庭資產(chǎn)作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，超過某一個(gè)水平就沒有資格了。就是透過輪候方面去編配。其他的，如果受清拆影響，也是可以搬進(jìn)公屋里，可是那是透過有關(guān)部門的推介。比如香港社會(huì)福利署。

租金的政策也是比較重要，我們是什么的租金呢？主要是根據(jù)住戶負(fù)擔(dān)能力的收入定下來。以前定租金平均不超過家庭收入的10%，然后每?jī)赡曜鲆粋€(gè)調(diào)整，就要看整體平均收入是上漲還是下調(diào)來作一個(gè)調(diào)整?？墒且?yàn)榧彝プ≡谖覀兊姆孔佑行┦?0年、20年，有些是下一代也住在這里。如果家庭方面發(fā)生經(jīng)濟(jì)方面變化，我們也有一個(gè)租金援助政策。如果家庭方面出現(xiàn)了一些經(jīng)濟(jì)方面的改變，他們可以申請(qǐng)減免，也是可以到社會(huì)福利署申請(qǐng)全免租金?？墒侨绻麄兗彝ソ?jīng)濟(jì)改善、收入增加了，我們也有一個(gè)政策，要收額外的租金。如果超過某一個(gè)水平，我們就要加租金半倍、一倍甚至同等租金。如果超過最高水平了，他們就需要一年之內(nèi)遷出去。

物業(yè)管理方面也是重要的。剛才凌市長(zhǎng)也說到這個(gè)問題，在香港，因?yàn)槲覀児葑粽嘉覀兛側(cè)丝诓畈欢嗍?0%，是一個(gè)比較龐大的數(shù)字。所以物業(yè)的管理是很重要。物業(yè)管理的除了清潔、保安、維修方面，我們對(duì)租戶方面的管理是更2013-4-21

加的重要。租戶的管理跟一個(gè)居民的需求要做得比較好，比如說有些家庭他們的變化需要分戶、調(diào)遣、租金援助，這些我們要跟其他部門保持密切聯(lián)絡(luò)。比如社會(huì)福利署、醫(yī)院管理局、民政署等等部門都要保持密切聯(lián)絡(luò)。

另外對(duì)于那些居住方面有些不大有規(guī)矩的租戶，比如說他們制造很多的騷擾給鄰居，衛(wèi)生方面做得不好，香港是一個(gè)高層建筑，從高層砸物，我們?cè)趺崔k呢？我們就有一個(gè)扣分制，如果滿了一定的分?jǐn)?shù)，他們就需要搬出去。所以這方面凌市長(zhǎng)也可以考慮一下。

最后我想說一說跟居民方面的參與，有關(guān)的管理是很重要。我們鼓勵(lì)居民成立一個(gè)組織，參與保養(yǎng)商、清潔商他們表現(xiàn)怎么樣，這都有一個(gè)組織跟我們聯(lián)絡(luò)。我就說到這里，謝謝！

王洪亮：追問一句，鄔先生，香港在保障人群上主要參考收入這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)？

鄔滿海：對(duì)，申請(qǐng)的資格方面主要考慮收入跟資產(chǎn)。很多年前我們用過另外一個(gè)條件，就是說他們現(xiàn)在居住的環(huán)境，就是凌市長(zhǎng)剛才談的，后來覺得如果我們可以掌握收入跟資產(chǎn)資料比較準(zhǔn)確一點(diǎn)，用這方面來定行政是比較簡(jiǎn)單一點(diǎn)。

王洪亮：鄔先生全面談了香港的公屋制度，香港在政府職責(zé)方面有管理委員會(huì)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)保障方式上來講先是以租，后才是賣，跟大陸的發(fā)展方向正好相反，我們先是搞經(jīng)濟(jì)適用房，然后才轉(zhuǎn)向租賃。在租金標(biāo)準(zhǔn)上更靈活，是根據(jù)收入的變化，而不是說我們先定一個(gè)公租房、廉租房，然后按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去收，我們可以看看方方面面的不同。

下面我們把視角回到大陸，請(qǐng)劉琳女士從宏觀政策方面，簡(jiǎn)單講的話，我們開始搞了保障性住房，但是在法律方面還沒有完全定義下來，從中央角度或者宏觀角度來講，我們保障的對(duì)象是誰？保障的方式是什么？以租為主還是以售為主？保障的標(biāo)準(zhǔn)是什么？宏觀方面請(qǐng)劉琳女士簡(jiǎn)單談一下。

劉琳：謝謝王教授。各位來賓，上午好！給我提的問題是三個(gè)問題，我簡(jiǎn)單介紹一下我們國(guó)家到現(xiàn)在為止它的政策的含義，首先講保障的對(duì)象，保障范圍首先就是要認(rèn)清楚政府的責(zé)任到底是什么，大家都在講住房保障就是政府的責(zé)任，這個(gè)責(zé)任是什么呢？實(shí)際上就是講它要保證通過市場(chǎng)解決不了住房困難的人的居住2013-4-21 的安全的問題。在國(guó)家現(xiàn)在來看，07年國(guó)務(wù)院24號(hào)文強(qiáng)調(diào)的是低收入住房家庭困難者，到去年年底十二五規(guī)劃綱要明確指出兩部分群體，一部分是低收入住房困難者要由廉租住房來解決，第二部分，中低收入住房者住房問題由公租房來解決。住房保障對(duì)象有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是收入標(biāo)準(zhǔn)，第二，住房困難標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上有些地方還采取了第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。

先從收入來講，現(xiàn)在政府保障的是什么群體？是通過市場(chǎng)買不起基本住房的群體。我們政府都把它劃到住房保障的對(duì)象里面。在這里面再講買不起基本住房的群體，在有些城市是集中在中等偏下階層里面。但是在個(gè)別城市，他要上升到中等收入家庭里面。也就是說從收入平均水平來看，中低偏下的收入平均水平大概是平均收入的60%，中等收入偏下家庭占了40%城鎮(zhèn)家庭人口。在某些城市上升到60%。第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，住房困難的標(biāo)準(zhǔn)。這方面中央并沒有給出一個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)地方政府自己制定這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，原則就是根據(jù)財(cái)政能力，從住房困難做起，最初是人均8平米以下，后來人均10平米以下。有的高的到了人均16平米以下。剛才凌市長(zhǎng)介紹重慶是人均13平米以下。

第二，保障的方式。我們?cè)谝?guī)劃綱要當(dāng)中寫的非常簡(jiǎn)單，就是廉租房、公租房。很顯然是以租為主，但是現(xiàn)在實(shí)際的保障房建設(shè)過程中，我們看到有多種形式，有經(jīng)濟(jì)適用房，兩限房，還有各種各樣棚戶區(qū)改造，我們建的大規(guī)模保障性住房有一個(gè)保障性住房安居功能概念，這是從08年金融危機(jī)延續(xù)下來的，當(dāng)時(shí)中央政府決定完成成片棚戶區(qū)改造，這個(gè)納入保障房里面。對(duì)于低收入住房困難家庭，保障方式是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，一個(gè)是產(chǎn)權(quán)，一個(gè)是租賃。對(duì)于終收入，一個(gè)是公租房，一個(gè)是兩限房。將來按照設(shè)計(jì)逐步以租為主。這是保障的方式。

第三，保障的標(biāo)準(zhǔn)。剛才宋部長(zhǎng)也講過，講得非常好。現(xiàn)在保障標(biāo)準(zhǔn)還是比較粗的，各地都是按照24號(hào)文規(guī)定的廉租房原則上不超過50平米，公租房不超過60平米。我們作為學(xué)者角度也再給政府建議更人性化一點(diǎn)，首先保障性住房要跟家庭的規(guī)模相聯(lián)系，跟家庭不同人口數(shù)相聯(lián)系來制定不同的面積的標(biāo)準(zhǔn)。然后我們所建議的是作為中央的層面上，應(yīng)該盡快制定和公布一個(gè)基本住房和標(biāo)準(zhǔn)。基本住房標(biāo)準(zhǔn)是這樣，我們?cè)诂F(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下，依靠財(cái)政能力所能保障的最低的住房表彰，各個(gè)地方政府可以根據(jù)自己的財(cái)力適當(dāng)上浮這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，但是中央財(cái)力保障的就是最低的住房表針，而這個(gè)基本住房標(biāo)準(zhǔn)也跟住房保障范圍住房困難家庭聯(lián)系。我的簡(jiǎn)要回答就到這里。

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王洪亮：還要追問你一個(gè)問題，剛才你也談到將來會(huì)以租為主，現(xiàn)在討論的還有一個(gè)熱點(diǎn)問題，公積金如何用在保障房制度上，是不是也是一種保障的方式？

劉琳：公積金有它的發(fā)展歷史過程，公積金最初的成立是在成立住房制度改革的時(shí)候，是為了鼓勵(lì)大家通過市場(chǎng)解決自己的住房問題，通過積累家庭的支付能力來解決住房問題。在歷史發(fā)展過程中，其實(shí)公積金起到了在促進(jìn)住房建設(shè)方面起到巨大作用。最初成立的時(shí)候是屬于住房基金比較缺乏的時(shí)候。之后我們開始進(jìn)行住戶買房子階段，公積金，項(xiàng)目貸款，改成項(xiàng)目住戶貸款，進(jìn)行政策性金融方式。到了2010年保障房大規(guī)模建設(shè)，公積金承擔(dān)角色就是為保障性住房提供貸款，他現(xiàn)在角色是提供保障性住房貸款，居住購(gòu)房貸款。

王洪亮：下面我們歡迎陳潤(rùn)福先生，從房地產(chǎn)企業(yè)角度來看如何參與保障房，如何盈利，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有參與保障房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，我們想聽一聽從房地產(chǎn)企業(yè)角度來看，保障性住房建設(shè)和將來運(yùn)營(yíng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)？

陳潤(rùn)福：謝謝主持人！大家上午好！感謝主辦方給我們這次機(jī)會(huì)，之所以中歐把我們遠(yuǎn)洋地產(chǎn)叫來，是因?yàn)榍耙欢螘r(shí)間我們項(xiàng)目在保障房建設(shè)曝光率比較高，領(lǐng)導(dǎo)先后視察了幾次。在媒體上有所反映。其實(shí)作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)我們不是第一個(gè)參與保障房建設(shè)，也不是做得最多的一個(gè)公司，只不過我們項(xiàng)目正好趕上今年這個(gè)時(shí)段入住的比較多，做得比較順利，受到有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的肯定。

從我們公司參與保障房建設(shè)來講，做了大概這么三件事：第一，解決企業(yè)參與保障房建設(shè)問題。我想坦率地說，企業(yè)參與保障房建設(shè)如果進(jìn)入正常的經(jīng)營(yíng)范圍，一定要解決它的盈利性。企業(yè)是逐利的，企業(yè)如果做少部分不盈利項(xiàng)目是可以的，但是如果作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)范圍參與保障房建設(shè)，一定要解決經(jīng)營(yíng)性盈利問題。我們?cè)趺丛诂F(xiàn)有項(xiàng)目解決盈利性問題？其實(shí)這些都有一些歷史性原因，我們參與北京最早入住的廉租房項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目都不是純粹的保障房項(xiàng)目，都是捆綁式的。作為項(xiàng)目本身它有盈利性。怎么測(cè)算它的盈利性？正好是我們公司參與了這兩個(gè)項(xiàng)目的土地整理。做測(cè)算過程中，一定要把整理土地的費(fèi)用、預(yù)期的市場(chǎng)商品房售價(jià)和雙限房、廉租房后來運(yùn)營(yíng)的體制機(jī)制弄明白，才能把盈利性給解決掉。一旦盈利性解決掉。后面的資金安排，項(xiàng)目的安排是沒有問題的。從另外一個(gè)角度來講，從企業(yè)管理，因?yàn)槠髽I(yè)管理主要考核指標(biāo)還是盈利性指標(biāo)，如果一個(gè)項(xiàng)目2013-4-21 的盈利性指標(biāo)不好的話，或者達(dá)不到平均值或者基本要求的話，對(duì)于從事這個(gè)項(xiàng)目的同事它的積極性也會(huì)受影響，就是從企業(yè)管理和企業(yè)運(yùn)營(yíng)角度一定要解決這個(gè)問題。正好我們有這個(gè)機(jī)會(huì)，通過跟政府有關(guān)部門做市場(chǎng)調(diào)研和測(cè)算，然后將保障房的種類、比例確定了一個(gè)比較合理的范圍，通過招投標(biāo)后取得后續(xù)開發(fā)權(quán)后，我們就按照原來預(yù)想做了實(shí)施，所以運(yùn)作起來很順當(dāng)，我們不是最早開工的，但是我們是第一個(gè)交付的。你已經(jīng)先解決了一些問題后，一定要未雨綢繆，其實(shí)這個(gè)東西，可能前一部分工作轉(zhuǎn)移到政府，按凌市長(zhǎng)重慶的做法，開發(fā)商就是建設(shè)者，按照政府要求去建就行了，前面幾項(xiàng)工作都是政府有關(guān)機(jī)構(gòu)去做。

第二件事我們?nèi)プ龅木褪钱a(chǎn)品。其實(shí)保障房針對(duì)的客戶群體不同，雙限房、公租房、廉租房其實(shí)他們要求不同，你真做起來，要了解客戶需求，有限的面積你保障他什么功能，什么是他最需要的。這是一定要做的。做這件事其實(shí)很困難。第一，咱們不知道應(yīng)該找誰去做。這個(gè)客戶群體到底在哪。因?yàn)槟愕乃袛?shù)據(jù)應(yīng)該還是來自客戶群體，有需求才能做設(shè)計(jì)。這是比較難的事。可能做起來后續(xù)，現(xiàn)在咱們包括咱們建設(shè)部剛才的老部長(zhǎng)講了也在做保障房設(shè)計(jì)評(píng)比，做了很長(zhǎng)時(shí)間。其實(shí)在產(chǎn)品方面要很長(zhǎng)時(shí)間，不是做的就夠了。其實(shí)我們?nèi)司》棵娣e并不低，而是不均勻。所以你做了更低檔次的保障房，將來會(huì)不會(huì)成為無效資產(chǎn)，這也是一個(gè)考慮問題。你把它做成能夠提供更好生活功能的產(chǎn)品，這是用時(shí)也比較長(zhǎng)。

第三，把不同保障房放在開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身盈利性解決了，但是帶來后期問題是物業(yè)管理。你后續(xù)物業(yè)管理解決不好的話，對(duì)后續(xù)這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)還是影響非常重大。從開頭就要把它想好，像我們兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是15萬平米地上面積總量，有3萬平米廉租房，3萬平米要隸屬于這個(gè)社區(qū)，他怎么樣享受整體社區(qū)大配套情況下，能夠獲得更高品質(zhì)的服務(wù)，但是又不能增加廉租房交的物管費(fèi)，這是難題。我們跟政府有關(guān)部門多次協(xié)商，解決這個(gè)問題的時(shí)間用時(shí)很長(zhǎng)。既要企業(yè)想方設(shè)法去解決，也要政府去支持，才能把整個(gè)社區(qū)和諧做好。少交物業(yè)費(fèi)了，你享受跟商品房同樣的物業(yè)服務(wù)，這個(gè)恐怕在以后也是行不通的。另外一個(gè)是41萬平米，有21萬平米保障房，20萬平米的商品房，這個(gè)可以用另外一個(gè)方式劃成兩個(gè)管理單元，一定要把后面物業(yè)管理做好設(shè)想。保障房建安投入比商品房建安投入其實(shí)要大，為什么要大？你一定用那些耐用的、好維修的，因?yàn)樗罄m(xù)物管的費(fèi)用不見得能收上來。你得保障房屋使用功能能夠長(zhǎng)期的，能夠提高居住人幸福指數(shù)。大概是這三方面做得工作比較多一些，就是占時(shí)比較長(zhǎng)，投入比較大，2013-4-21

主要是這三方面。謝謝大家！

王洪亮：陳先生從企業(yè)的參與、產(chǎn)品、物管給我們交流了經(jīng)驗(yàn)。下面進(jìn)入主題討論環(huán)節(jié)。在主題討論之前，提醒大家一下，因?yàn)橄旅孢@個(gè)環(huán)節(jié)之后有一個(gè)觀眾提問環(huán)節(jié)，在我們進(jìn)行主題討論的時(shí)候大家可以把對(duì)演講嘉賓的提問寫在紙條上，寫明具體什么問題，向哪位嘉賓提問，交給我們工作人員，工作人員會(huì)收集起來交給我們嘉賓具體回答。

我們現(xiàn)在討論，現(xiàn)在大家比較關(guān)注的一個(gè)問題，就是保障房準(zhǔn)入和退出機(jī)制問題，剛才各位也有介紹?，F(xiàn)在我們出現(xiàn)很多事件，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房，六連號(hào)、小區(qū)里開寶馬車現(xiàn)象，如何完善準(zhǔn)入和退出機(jī)制，剛才凌市長(zhǎng)也談了一些，現(xiàn)在就從凌市長(zhǎng)開始談?wù)勀銈€(gè)人想法，然后我們?cè)儆懻撘幌隆?/p>

凌月明：我剛才在發(fā)言當(dāng)中講過，實(shí)際上我們現(xiàn)在還是初級(jí)階段，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不完備，缺少個(gè)人的財(cái)產(chǎn)授信，社會(huì)的征信系統(tǒng)缺乏，不得不走了當(dāng)年香港前期走的路，我想這可能是一個(gè)最簡(jiǎn)單行之有效的辦法。開玩笑說，教授是簡(jiǎn)單問題復(fù)雜化，當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)是復(fù)雜問題簡(jiǎn)單化，我怎么能夠平穩(wěn)地走。要說出現(xiàn)個(gè)別的問題，電臺(tái)、報(bào)紙炒作，把那個(gè)問題揭出來，我想也很正常。大千世界，什么怪象都有，但是我們要看到這樣的事情在我們整個(gè)保障房體系里面它的占比是極小的。不能一葉遮目，說整個(gè)我的保障房供應(yīng)體系門檻是混亂的。各地出現(xiàn)這樣那樣的問題，我們社會(huì)要以包容的心態(tài)，大家都是在試。我想我們采用的辦法，我們讓時(shí)間來檢驗(yàn)。退出方面，我們我們定了那么幾條，到目前我還沒有把人趕出去。這里還有一個(gè)很簡(jiǎn)單的問題，就是我們法院系統(tǒng)，正常的司法如果發(fā)生了打官司，他最后一套房子不能強(qiáng)制執(zhí)行。中國(guó)的事情還是鼓勵(lì)大家去以以寬容心態(tài)，有些問題，發(fā)現(xiàn)問題，針對(duì)一些問題一塊推動(dòng)往前走。

王洪亮：鄔先生，你有什么看法？

鄔滿海：香港的情況剛才也介紹了。搬進(jìn)去后，我們有一個(gè)規(guī)定，住滿了十年之后就要重新去審查，做一個(gè)收入跟資產(chǎn)審查，如果超過某一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，住戶就需要交額外的租金。如果再超過很高的標(biāo)準(zhǔn)的話，他們就有一年的時(shí)間就要搬出去了。這是一個(gè)退出方面的條件。同時(shí)以前我們還有一個(gè)居者有其屋計(jì)劃的時(shí)候，我們2013-4-21

也是鼓勵(lì)住在公屋家庭去購(gòu)買房子。他們有一個(gè)優(yōu)先去購(gòu)買房子，買了房子后，就要交回他們租的房子給房屋委員會(huì)再租給其他有需要的家庭。他們這些公房的租戶也可以在居者其有其屋的第二個(gè)市場(chǎng)去購(gòu)買房子，買了之后，他們也是要交回他們的公房給房屋委員會(huì)，房屋委員會(huì)去編配。我們政策是鼓勵(lì)他們流通的，就是住在一個(gè)居屋方面有流通。剛才也說過在他們住的時(shí)候，家庭方面是不停地改變。比如入住的時(shí)候是5人的家庭，可是過了十年、二十年，孩子都大了，有些也結(jié)婚了，搬出去了。那怎么辦呢？就是面積方面的編配，我們是有需要他們搬到另外一個(gè)比較小的面積的單元，可是這也是有一個(gè)問題，應(yīng)該在同一個(gè)區(qū)、同一個(gè)屋村里面才可以要求他們搬，可是如果沒有這些小的單元，也是有一個(gè)困難，他們搬不出去住。另外有些家庭人數(shù)增加了怎么辦？我們就有一個(gè)機(jī)會(huì)政策要編配其他比較大的單元給他們。進(jìn)去的政策比較簡(jiǎn)單，因?yàn)槲覀兪怯檬杖搿①Y產(chǎn)去定。另外如果是有些體恤的因素，那是另外從社會(huì)福利署推介去處理。

王洪亮：剛才講了兩個(gè)層面的問題，一個(gè)是事先準(zhǔn)入的問題，還有一個(gè)事后監(jiān)督問題。從我們中國(guó)實(shí)踐來講，大家更關(guān)注怎么具體操作。因?yàn)槲覀儧]有完善的個(gè)人財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)。從您個(gè)人角度，目前這種方法通過單一的住房困難標(biāo)準(zhǔn)在操作性方面，香港是不是曾經(jīng)也有這樣的經(jīng)歷會(huì)帶來哪些問題？

鄔滿海：很多年以前，我們除了考慮他們的收入之外，也是考慮他們住的地方的情況怎么樣。在香港比較復(fù)雜一點(diǎn)，有些家庭因?yàn)樗麄兿Ｍ缫稽c(diǎn)進(jìn)入公房，他們特意搬到住的不是那么完善的地方去輪候，幾年后就有一個(gè)機(jī)會(huì)，積分高一些。后來我們想也不是很公平的因素，所以如果我們有一個(gè)完善的收入跟資產(chǎn)資料，我們就根據(jù)這個(gè)成為單一的規(guī)定去定下他們合不合格搬進(jìn)公屋里面。如果有其他體恤因素的家庭，就是另外考慮，從社會(huì)福利方面去考慮。另外方面受到清拆、天災(zāi)的家庭，他們也是有優(yōu)先的時(shí)間可以搬到公房去，可是也要符合收入跟資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。

王洪亮：劉主任，就剛才準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)，剛才你講了中央定了是兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上還有第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在退出上我們方式還是少一點(diǎn)。實(shí)際操作是不是要他申報(bào)一下財(cái)產(chǎn)的變化，在這方面法律還不是很完全確立。另一方面，剛才鄔先生可能也沒有往這方面去引導(dǎo)?，F(xiàn)在有人說要不要單獨(dú)設(shè)立一個(gè)騙取保障房的罪名，可以入2013-4-21

刑的。事前監(jiān)督、事后監(jiān)督，刑法上威懾，整個(gè)進(jìn)入退出的機(jī)制，你怎么看這個(gè)？

劉琳：我覺得準(zhǔn)入和退出里面有一個(gè)很重要原因，剛才凌市長(zhǎng)講了一點(diǎn)，制度性的缺陷。也就是說產(chǎn)權(quán)式保障相比租賃式保障，它的尋租空間要大，所以引起很多人都要進(jìn)入市場(chǎng)里面。針對(duì)這種情況，有些地方產(chǎn)權(quán)式保障。我想長(zhǎng)久來看，還是租賃為主更適合。這是準(zhǔn)入和退出都存在的問題。至于后面的退出，我想第一個(gè)要建的，我看重慶已經(jīng)建了，就是建立一個(gè)完備的信息系統(tǒng)，能夠及時(shí)檢查申請(qǐng)人的收入、資產(chǎn)、住房情況變化。第二點(diǎn)，建立保障對(duì)象個(gè)人檔案制度，可能要把它的檔案建立清楚，整個(gè)過程要有記載、要能夠查詢，至于退出機(jī)制，剛才講的一點(diǎn)很有啟發(fā)，可以通過提高租金或者鼓勵(lì)他買房，如果以人頭條件為基礎(chǔ)，退出機(jī)制就好操作了，減少人頭補(bǔ)貼就可以了，我想這個(gè)可以慢慢完善。

凌月明：我補(bǔ)充一下，我在城市聯(lián)系房地產(chǎn)的建設(shè)，我也聯(lián)系金融部門，我給大家講一個(gè)數(shù)據(jù)，重慶2889萬常住人口里面，1790萬的人在銀行建立了信用關(guān)系，要么是信用卡，要么是存折或者借款、貸款。還有1000萬人游離在金融系統(tǒng)以外。這是第一個(gè)數(shù)據(jù)。即使這1800萬人有信用卡，我口袋里到底是多少，你搞不清楚我有多少錢。我可以把別的行當(dāng)，什么工商、社保都拉進(jìn)來，但是把銀行拿進(jìn)來，他是一個(gè)殘缺的，沒有用。目前好像還不具備這方面條件。我想東部發(fā)達(dá)城市，北京、上海會(huì)更好一點(diǎn)。但是這個(gè)體系建立起來也是很長(zhǎng)遠(yuǎn)。

王洪亮：時(shí)間關(guān)系，我們轉(zhuǎn)入第二個(gè)話題討論，物業(yè)管理。陳總裁也講了物業(yè)管理方面的問題。保障性住房物業(yè)管理是很大問題，商品房物業(yè)管理也有很多問題。剛才您談到物業(yè)管理要預(yù)先做好方案，物業(yè)費(fèi)方面。你認(rèn)為特殊性、主要面臨問題怎么解決，你再詳細(xì)闡述一下。

陳潤(rùn)福：還是說我們公司現(xiàn)在做保障房的例子。我們有一個(gè)41萬平米的項(xiàng)目，21萬平米保障房，20萬平米商品房，這個(gè)碰到問題，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有限制。雙限房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)受政府制約。商品房定價(jià)要市場(chǎng)化一些，他是根據(jù)物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)測(cè)算、提供的服務(wù)內(nèi)容。雙限房標(biāo)準(zhǔn)，你收不到這么多錢，現(xiàn)在測(cè)算完了，基本上是一半。那怎么辦？原來我們就想到物業(yè)費(fèi)會(huì)支出不夠，按照普遍的收繳水平，你可能不夠維持后續(xù)的一些服務(wù)。那怎么辦呢？你要在配置上想一些辦法，在設(shè)計(jì)之初就2013-4-21

要考慮。有時(shí)候我公攤面積就小，有限面積都放在套內(nèi)。保養(yǎng)系數(shù)比較高。還要給將來從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，給一個(gè)留存經(jīng)營(yíng)的空間。從這些方面考慮，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理能夠正常運(yùn)營(yíng)。大概我們做法就是這么多。

王洪亮：從香港方面，物業(yè)費(fèi)或者物業(yè)管理負(fù)責(zé)的部門怎么選定，怎么來運(yùn)營(yíng)的？

鄔滿海：在香港，如果出租房跟產(chǎn)權(quán)房管理方面，基本的觀念也是有不同的。如果在香港兩個(gè)連起來，利益方面有有不同，主要是管理費(fèi)這方面，出租房的租戶不需要交管理費(fèi)的，管理費(fèi)是在租金里面已經(jīng)包含了。所以他們對(duì)屋村管理的要求比一個(gè)居者有其屋方面的要求還要高。所以這方面是有一個(gè)矛盾。在香港如果是出租房，管理費(fèi)用是房屋委員會(huì)負(fù)擔(dān)，房屋委員會(huì)作為業(yè)主，其他都是租戶，他們租金已經(jīng)包含管理費(fèi)。如果居者有其屋，我們香港所有業(yè)主都需要簽訂一個(gè)協(xié)議，就是有關(guān)管理方面的責(zé)任、權(quán)利以及他們需要負(fù)責(zé)的管理費(fèi)都定下來，那些是他們的主要責(zé)任?？墒窃谀沁呉灿幸恍﹩栴}，如果建筑方面質(zhì)素出了問題，最初的維修責(zé)任是誰，這些方面也是有一些爭(zhēng)論的，所以我們定買賣合約方面，最初收樓之后最初一年時(shí)間就是有一些保養(yǎng)期。另外我們也要求管理公司有所謂的保養(yǎng)基金是計(jì)算在內(nèi)，如果是再過十年、二十年，需要大型維修的時(shí)候就不用那些業(yè)主另外花錢了，就是用基金儲(chǔ)蓄起來的費(fèi)用作為大型維修。

王洪亮：時(shí)間確實(shí)非常緊張了，不能再討論下去了。進(jìn)入第三個(gè)環(huán)節(jié)，回答大家的問題。大家提出的問題將近有20個(gè)，10分鐘時(shí)候沒有辦法回答這么多問題，我們挑其中幾個(gè)問題。這里有一個(gè)問題，請(qǐng)問凌市長(zhǎng)，保障房作為公共品，既然是公共品，就是應(yīng)該政府擁有，就應(yīng)該全部是廉租房、公租房，為什么還有其他這么多形式呢？

剛才我介紹的時(shí)候，國(guó)家有七大類，11小類，我們把它合并了。但是城市棚戶區(qū)改造是針對(duì)城市住房困難的，是國(guó)家單獨(dú)有政策，這三年拆了1200萬平方米。還有農(nóng)危房，這個(gè)還得做。但是在主城區(qū)保障問題上，我們考慮制度的缺陷是最大的問題，就是經(jīng)濟(jì)適用房。因?yàn)闆]法界定它的收入，阿貓阿狗都要去搶，最后有些有錢人得到了。有人說這是一個(gè)管理問題，如果管理好了，就不會(huì)有這個(gè)問題。但是中國(guó)這么大要通過管理解決這個(gè)問題的行政成本極高，所以還是制度上反思2013-4-21

一下，一個(gè)問題在一個(gè)單位產(chǎn)生，是這個(gè)單位管理者的問題，全國(guó)面全有問題，肯定是制度設(shè)計(jì)有缺陷。因?yàn)榉孔佑欣婵臻g，有獲利空間，就會(huì)打破腦袋往里鉆，與此同時(shí)又毒害一批干部，三年重慶沒有批經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房，要走就是公租房。根據(jù)我們經(jīng)濟(jì)實(shí)力，政府有責(zé)任進(jìn)行保障，但是保障到什么程度，我們定了一條，就是讓老百姓有房住，而不保每個(gè)老百姓有住房。這是兩個(gè)不同概念。我們租給你超過13平方米就可以。剛才劉主任說了我們的發(fā)展方向，今年7月份在北京建設(shè)部專門搞了一個(gè)專題研討班，我很榮幸學(xué)習(xí)了，也聽了秦主任講課，我最后寫了一個(gè)建議，就是取消經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房，全部合并進(jìn)去。

王洪亮：下一個(gè)問題是問陳總的，未來中國(guó)房地產(chǎn)將逐步成為雙軌制，兩個(gè)市場(chǎng)形成將改變當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，作為央企，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，未來是大量參與還是被動(dòng)等待安排，如果大量參與，如何平衡收益問題？

陳潤(rùn)福：這個(gè)問題坦率講，沒有考慮清楚。參與保障房建設(shè)肯定是一個(gè)企業(yè)社會(huì)責(zé)任，現(xiàn)有情況下，要根據(jù)企業(yè)實(shí)力和我們發(fā)展速度，在我們營(yíng)業(yè)額里和建設(shè)總規(guī)模里有一個(gè)適度比例，這個(gè)比例不可能太高。因?yàn)槲覀儧]有考慮清楚盈利模式，就是單項(xiàng)目純粹保障房建設(shè)還沒有參與過，我們沒有這個(gè)經(jīng)驗(yàn)，我們也在探索，參與各方都在摸索。比如大家討論用基金方式、什么操作平臺(tái)方式，我們也在探索，但是坦率講確實(shí)沒有一個(gè)成型想法。另外作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)待雙軌制，其實(shí)從現(xiàn)在算來，十一五是1500萬套，十二五計(jì)劃是3600萬套，加起來的話我們保障房覆蓋率大概21.4%，根據(jù)咱們城市化進(jìn)度，到十二五期末的時(shí)候我們保障房覆蓋城鎮(zhèn)人口居住的實(shí)際上是1.4。作為雙軌制也好、單軌制也好，都有不同市場(chǎng)空間，作為開發(fā)商來講我們主要專注我們項(xiàng)目，我們把我們準(zhǔn)備提供的這批客戶的服務(wù)做精致、做全面，讓客戶有一個(gè)提升的感覺，這是我們生存空間就逐步擴(kuò)大。謝謝！

王洪亮：最后一個(gè)問題問劉主任，保障房建設(shè)規(guī)模為何這么大？是社會(huì)財(cái)富分配不合理造成的嗎？也可以衍生一下政府為什么這么做？有沒有能力做這樣的工作？

劉琳：保障性住房，十二五期間要建3600萬套，這個(gè)數(shù)字來源的基礎(chǔ)有幾個(gè)方面，2013-4-21

一個(gè)是屬于我們?cè)?8年房改以來過度強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，在十幾年過程中積累了一部分支付能力不足的家庭，就是有一個(gè)存量的數(shù)據(jù)。第二，我們國(guó)家正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中，每年新增城鎮(zhèn)人口當(dāng)中，有一定比例的中低收入家庭和人口，每年都是有一個(gè)增量要解決的。第三塊，在我們3600萬套任務(wù)里面有很大比例是來自棚戶區(qū)改造，棚戶區(qū)改造剛才講是08年金融危機(jī)制定的一個(gè)刺激經(jīng)濟(jì)的政策，準(zhǔn)備用3-5年時(shí)間完成成片棚戶區(qū)改造，是一個(gè)階段性任務(wù)。所有這些量加在一起決策部門制定了一個(gè)3600萬計(jì)劃。

王洪亮：感謝各位嘉賓，我們這個(gè)單元就到此結(jié)束，謝謝！

主持人：各位來賓、各位朋友，請(qǐng)大家就座。我們開始第二主題的討論，主題：天量保障房的市場(chǎng)參與。今天的論壇很有意思，談房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的破局對(duì)話，其中保障房占的份量特別重。直到現(xiàn)在我們的演講，我認(rèn)為還沒有進(jìn)入市場(chǎng)狀態(tài)。到我主持第二主題還是保障房的市場(chǎng)參與。當(dāng)然下午兩個(gè)主題就進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)和金融的問題。也看出我們會(huì)議組織方對(duì)保障房的重視程度恐怕跟今天社會(huì)、政府、企業(yè)關(guān)注度保持一致。首先介紹一下每位嘉賓的簡(jiǎn)歷和請(qǐng)他們上臺(tái)。首先隆重請(qǐng)出的是大家都很熟悉，也近年來在國(guó)內(nèi)很多論壇多次露臉作演講的是中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹女士，她同時(shí)也是中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系副主任，享受國(guó)務(wù)院頒發(fā)特殊津貼專家，1988年開始從事住房政策研究、城市公用政策研究。會(huì)議之前，會(huì)議方給我發(fā)了一個(gè)資料，有介紹到近期秦主任一些主要觀點(diǎn)，但我這里沒有時(shí)間具體介紹了。今年8月1日在西安日?qǐng)?bào)發(fā)表的叫做“住宅市場(chǎng)沒有萎縮，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)量力而行”。還有一個(gè)是今年7月29日，西安電視臺(tái)提供了一個(gè)資料，叫做“以開工保障房數(shù)量和需求相比不算多”，這兩個(gè)資料也許是會(huì)議主辦方提供的，不一定是秦主任親自提供的。這是一個(gè)對(duì)秦主任的介紹。

下面我們要隆重介紹和推出的是香港科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心主任雷鼎鳴教授。他在研究領(lǐng)域包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)保障、家庭經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)議制度、香港經(jīng)濟(jì)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)等等，有很多著作。也很有意思，也是在準(zhǔn)備材料的時(shí)候，組織方給我發(fā)了一些資料，其中我念一些雷教授近期的文章題目，去年7月10日在搜狐證券上有一篇文章“年輕人，根本不應(yīng)該買房子”。第二個(gè)文章題目恐怕更加夠刺激，雷教授去年7月10日在搜狐證券上有一篇采訪，題目叫做“北2013-4-21

京上海樓價(jià)還不夠高”，我不能肯定這些題目是不是符合雷教授的觀點(diǎn)，也許是編輯聳人聽聞做出來的東西，不一定很可靠。另外在09年3月18日在金融界網(wǎng)站上雷教授有一個(gè)觀點(diǎn)“中國(guó)靠開支推動(dòng)高增長(zhǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)”。去年8月13日雷教授有一篇文章題目叫做“香港樓價(jià)高企的原因”。

下面一位是萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、中歐校友肖莉女士。上次在深圳房協(xié)召開的年會(huì)上，萬科集團(tuán)也有一個(gè)介紹。肖莉女士畢業(yè)于武漢大學(xué)英國(guó)語言文學(xué)專業(yè)，2000年獲中歐工商管理碩士學(xué)位，先后任職中南工業(yè)大學(xué)、日本三菱深圳事務(wù)所、94年加入萬科，從總經(jīng)理辦公室副主任一直到出任副總裁。

第四位是旭輝集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)總裁、中歐校友林中先生。林董事長(zhǎng)05年畢業(yè)于中歐國(guó)際工商學(xué)院CEO班，90-92年在廈門特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司，92年到2000年在廈門創(chuàng)業(yè)。

這四位嘉賓有兩位是學(xué)者，秦主任是政府一個(gè)智囊集團(tuán)，她的經(jīng)歷也是學(xué)者身份。兩位是企業(yè)家，對(duì)我們這個(gè)討論是一個(gè)很好的組合。另外說一下規(guī)則，首先像上一位王教授主持一樣，我的任務(wù)就是介紹嘉賓。第二，掌握時(shí)間。對(duì)于我來說，我掌握時(shí)間比王教授更為艱巨。首先一開始就少了10分鐘。第二，我必須保證在12點(diǎn)20分準(zhǔn)時(shí)結(jié)束。因?yàn)榇蠹倚枰コ燥垼硗庥行┭葜v嘉賓必須趕飛機(jī)回北京。時(shí)間上這里所安排的時(shí)間，我想這樣，每個(gè)嘉賓的時(shí)間不一定有10分鐘，我建議7分鐘左右。主題討論那里我們大概20分鐘，最后提問，我們不需要大家寫字條了，就現(xiàn)場(chǎng)舉手，點(diǎn)到就講。希望大家講的時(shí)候不超過7分鐘。

第一個(gè)問題還是要問秦主任，按照今天講的市場(chǎng)參與，你認(rèn)為我們是不是建立一個(gè)機(jī)制，這個(gè)機(jī)制能夠鼓勵(lì)開發(fā)商？為什么我用“鼓勵(lì)”這個(gè)詞呢？保障房是政府的職責(zé)，這一點(diǎn)應(yīng)該很明確?，F(xiàn)在有些地方的輿論是把它講成檢驗(yàn)開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任了。我覺得是不太正確。萬科在今年的社會(huì)責(zé)任報(bào)告有講到要積極參與保障房建設(shè)，但是他有一個(gè)前提，在不損害股東利益的情況下。我想萬科堅(jiān)守一個(gè)原則，最大原則首先是股東利益，這一點(diǎn)不知道大家是否認(rèn)同？秦主任，能不能跟大家分享一下怎么建立一個(gè)機(jī)制來鼓勵(lì)開發(fā)商參與保障房建設(shè)？

秦虹：謝謝主持人。企業(yè)參與保障性住房建設(shè)，我們要分清楚參與什么樣的保障房建設(shè)。剛才前一階段的一個(gè)討論已經(jīng)把保障性住房幾大類講清楚了，大概分兩類，一類是產(chǎn)權(quán)式保障，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、棚戶區(qū)改造。第二，租賃式保障，公租房、廉租房。凡是產(chǎn)權(quán)式保障住房，企業(yè)都可以參與，沒有問題，只2013-4-21

不過利低一點(diǎn)。我們經(jīng)濟(jì)適用房是扣除所有成本以外，你可以得到凈利潤(rùn)3%。企業(yè)如果運(yùn)作好的話，很多企業(yè)在經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房運(yùn)作過程中都是有盈利的，只是沒有辦法和商品房前幾年利潤(rùn)相比。第二類保障性住房就是租賃式保障，就是所說的廉租房、公共租賃住房，這類保障性住房企業(yè)能不能參與呢？我想企業(yè)不是不能參與，是可以參與的。這種租賃式保障總的來講是屬于政府的公共物品，對(duì)公提供公共物品的責(zé)任在政府。無論企業(yè)怎么參與，政府承擔(dān)最終的責(zé)任人。企業(yè)怎么參與呢？可以代建，建了后移交政府，BT的這種方式。第二，企業(yè)也可以說投資、建設(shè)，長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)，這可不可以呢？按照目前制度是非常難的。因?yàn)橥顿Y、持有、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)公租房、廉租房，目前租金設(shè)計(jì)水平根本不可能滿足基本的企業(yè)盈利要求。但是如果把制度設(shè)計(jì)好，也是可以參與。比如說政府能夠承諾，我把租金補(bǔ)貼到市場(chǎng)租金的水平，保證企業(yè)一個(gè)基本盈利，我想企業(yè)也是可以參與的。這就是涉及到參不參與的前提條件。政府能夠保障企業(yè)基本利潤(rùn)情況下企業(yè)來參與。也就是說從更大范圍來講，公共物品的提供在全世界由企業(yè)來參與提供已經(jīng)是非常成熟的經(jīng)驗(yàn)，我們叫做公私合作制，但是公私合作制過程中，政府是必須實(shí)行一個(gè)共贏，既讓企業(yè)來做，同時(shí)讓企業(yè)盈利。企業(yè)主要責(zé)任來提供廉租房、公租房，這個(gè)責(zé)任是沒有疑問的，但是具體建設(shè)方式是可以考慮的。產(chǎn)權(quán)式保障資金沒有太多問題，因?yàn)榭梢酝ㄟ^出售房子方式回籠資金。關(guān)鍵是廉租房、公租房，政府財(cái)政要出錢，政府財(cái)政也沒有錢怎么辦？我有一個(gè)建議，中央政府發(fā)保障性住房國(guó)債，來專門支持公租房建設(shè)。今年發(fā)了一個(gè)文件，地方融資平臺(tái)和企業(yè)發(fā)公租房債，讓企業(yè)發(fā)債，不如讓政府發(fā)，因?yàn)檎庞酶?。為什么中央政府發(fā)呢？不讓地方政府發(fā)呢？中央政府發(fā)，才能真正把中央政府意圖落實(shí)好。因?yàn)榈胤秸F(xiàn)在沒有錢。重慶很多地方都是這樣考慮的，我建公租房，但是五年后把它賣了，但是五年后賣了，還叫公租房嗎？那又不是產(chǎn)權(quán)式。你何必五年后賣了，現(xiàn)在賣了不一樣嗎？中央政府意圖是什么呢？李克強(qiáng)總理講要把保障房里面，公租房為主體的保障性住房主體，如果沒有穩(wěn)定資金渠道，這個(gè)體系就不能建立。永遠(yuǎn)政府是建不完的。這是第二個(gè)。第一個(gè)好處是政府信用高，成本低。第二，可以更好履行中央政府意圖。第三，也可以把社會(huì)資金，民間資本非常豐富，能夠吸引到保障性住房提供上來，也緩解通貨膨脹的壓力。第四，我覺得租賃式保障就是政府的責(zé)任，這是逃不掉的。既然政府出政策，就應(yīng)該出，你有能力出就出，沒有能力出就發(fā)債。我們保障性住房、公租房，建好后，人員可以流動(dòng)的。我們建到一定后，不需要再建了。但是發(fā)債可以一直發(fā)下去，2013-4-21

這樣解決一個(gè)長(zhǎng)期建設(shè)資金的問題。我的觀點(diǎn)就是保障性住房還是應(yīng)該以租賃保障為主。第二，租賃式保障如果地方政府困難缺錢，我建議由中央政府發(fā)債解決資金問題。謝謝！

蔡穗聲：秦主任思路很明確，一個(gè)是可以分兩類，租賃的政府負(fù)責(zé)任，政府沒有錢，可以發(fā)債。政府沒有錢怎么辦呢？找企業(yè)搭建。這個(gè)做法好不好，另作討論。有問題我們一會(huì)兒再提。下面請(qǐng)雷教授。我提的問題跟香港有關(guān)、也跟國(guó)內(nèi)有關(guān)，我們知道香港的居屋做了有十來年，可能更長(zhǎng)時(shí)間，后來停建了，這兩年香港對(duì)居屋要不要重建，有不同意見。這個(gè)居屋我認(rèn)為跟中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房比較相近，也是內(nèi)地很多人拿來說事兒的一個(gè)題材，雷教授，你對(duì)香港居屋該不該復(fù)建，又聯(lián)系到國(guó)內(nèi)的類似的經(jīng)濟(jì)適用房，從中得到什么經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？

雷鼎鳴：我個(gè)人認(rèn)為居屋不應(yīng)該復(fù)建，但是對(duì)更有效形式達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。過去幾年整個(gè)中國(guó)很多人認(rèn)為有所謂國(guó)進(jìn)民退的情況，中間引起蠻大的問題。假如我們看看中國(guó)的GDP，現(xiàn)在私人消費(fèi)占GDP總量的35%。政府消費(fèi)是13%，另外52%儲(chǔ)蓄起來，GDP的7.7%用于投資。在全世界都沒有這么低的個(gè)人消費(fèi)。從整個(gè)角度來看，政府把一部分資源退回給人民是有道理。但是怎么把一部分資源退回給人民？用所謂保障房的方式我覺得是一種可行的辦法。保障房里面一定是包含政府的補(bǔ)貼，政府補(bǔ)貼等于把財(cái)富退回給人民。但是假如在這個(gè)過程中，是打擊了市場(chǎng)的發(fā)展，這也會(huì)引起另外一些問題，所以在這方面我覺得香港跟新加坡的經(jīng)驗(yàn)值得參考一下，看看他們?cè)趺礃尤プ?，有些什么地方出現(xiàn)問題，有些什么地方解決的稍微好一些。

香港最大的問題其實(shí)是投資在房子總的資源不夠多，這不是一年兩年的問題，是過去幾十年的問題。香港總的土地1008平方公里，但是私人房子只是用了24平方公里，公屋加起來15、16平方公里，所以占整個(gè)香港土地比較低，但是香港人口已經(jīng)有700萬了。另外還有一點(diǎn)，過去幾年把錢放在建房子的比重蠻低的。跟新加坡相比，新加坡建筑房子過去幾十年加起來費(fèi)用，用人均來算，比香港每年平均多50%、60%以上。所以新加坡加起來總共建起來的房子，總的面積大概是香港平均每個(gè)人能夠住的面積超過兩倍。因?yàn)榭偟拿娣e比較大，所以新加坡房?jī)r(jià)比香港低很多，新加坡有包括80%房子是HDB，是政府搞出來的。它建好后，也可以租、也可以賣。他們它的租金跟買賣價(jià)錢是市場(chǎng)所決定。因?yàn)樗墓?yīng)量比2013-4-21

香港多很多，所以它的價(jià)錢也低很多。香港它的問題是在什么呢？居屋為什么我不贊同呢？最近香港政府中央政策組做了一個(gè)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)年輕人其實(shí)不喜歡買居屋。在社會(huì)里面很多人去爭(zhēng)取居屋，主要是一些年紀(jì)大的。年輕人為什么不喜歡居屋？因?yàn)橘I賣受到很大限制，將來賣掉要補(bǔ)地價(jià)，等于你搬進(jìn)某一個(gè)地方，差不多鎖定了，不能動(dòng)了。有些人因?yàn)楣ぷ髟?、讀書關(guān)系，要搬到別的地區(qū)去，他就很難了。所以同樣土地價(jià)值，他不能上升。房子最根本作用就是要使得人有地方住，但是我們還要明白，房子不光是住的，還是一種儲(chǔ)蓄的一種很重要的工具。尤其是內(nèi)地金融市場(chǎng)不那么發(fā)達(dá)，把財(cái)富儲(chǔ)蓄在房屋里面，是一個(gè)很重要的方案。所以我會(huì)覺得將來內(nèi)地假如要建這么多保障房，這個(gè)方向沒有錯(cuò)，但是盡可能不要用，我們希望他們賺了錢，然后通過其他途徑。

蔡穗聲：雷教授是反對(duì)香港復(fù)建居屋。在國(guó)內(nèi)很多介紹香港建居屋的情況，但很少談香港曾經(jīng)停止過建居屋。原因在哪里，國(guó)內(nèi)很少人介紹，分析這個(gè)東西很有意思。下面就請(qǐng)肖莉女士，我想提一個(gè)題目給你，你考慮一下，當(dāng)然也可以更開闊地談。萬科有一個(gè)產(chǎn)品不知道看到?jīng)]有，萬匯樓，在廣州、佛山交界之處，這個(gè)樓我就不做太多解釋了，它的建筑風(fēng)格很獨(dú)特，客家樓的模式，很低租金的給一些低收入青年居住，它的建造模式，我覺得政府很值得向企業(yè)學(xué)習(xí)。萬匯樓經(jīng)營(yíng)怎么持續(xù)下去呢？我所知道要用59年才能收回投資成本。那么怎么經(jīng)營(yíng)下去呢？萬匯樓這種創(chuàng)新的東西，萬科有沒有信心延續(xù)下去呢？它有什么經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)？第二個(gè)問題，作為公眾企業(yè)應(yīng)該參與建設(shè)保障房？

肖莉：萬科是2006年介入保障房建設(shè)，一方面我們參與城市里一些保障房建設(shè)。但同時(shí)我們?cè)趶V州，就是萬科現(xiàn)有商品住宅地塊上我們蓋了這個(gè)萬匯樓，就是剛才主持人提到的。這個(gè)樓顯然是萬科對(duì)于，我們當(dāng)時(shí)把它作為一個(gè)為低收入的人提供比較宜居的、廉租的產(chǎn)品。從目前效果來看，我們是09年交付的，入住率是平均達(dá)到了92%，最高峰的時(shí)候達(dá)到百分之百，一共300套房子，每一套房子租金450元，基本上跟城中村租金價(jià)格差不多。如果從收益來說，因?yàn)樗旧硎且粋€(gè)商品房地塊，我們自己拿的錢，然后自己建起來，它需要59年才能收回成本，包括資金成本等等之類。我們?cè)谀抢锩鏇]有物業(yè)管理。我們從06年開始也一直參與到各個(gè)城市的保障房?；靖采w所有一線城市。我們發(fā)現(xiàn)整個(gè)做的過程中還有非常多的問題。剛才秦主任提到兩種模式，一種是屬于產(chǎn)權(quán)式的，一種是屬于租賃2013-4-21

式的，產(chǎn)權(quán)式的模式目前在整個(gè)比例中，占的比例是58%，顯然這樣一個(gè)高比例與國(guó)家地主倡導(dǎo)的公租房、廉租房的方向顯得不是那么匹配。產(chǎn)權(quán)式的當(dāng)然會(huì)產(chǎn)生一些問題，本身在制度上，我覺得應(yīng)該是兩方面，一個(gè)是在資金和土地方面的難點(diǎn)。因?yàn)橘Y金跟土地本身是政府要大量來開發(fā)土地，把土地用來做保障房。但是另一方面，大家也知道政府做土地開發(fā)是依賴財(cái)政的。就是叫做所謂土地財(cái)政。在土地財(cái)政過程中，我們可以看到一方面大量土地做了保障房，毫無疑問，商品房的量是要降下來。在這個(gè)中間就存在一個(gè)矛盾點(diǎn)。這是一個(gè)目前的狀況。第二個(gè)是制度性的，目前制度匹配并不是特別好。而且資金的矛盾，現(xiàn)在有一些單位集資建房，好像有這樣一個(gè)趨勢(shì)在發(fā)展。這種房子蓋的越多的話，它與保障房方向是不匹配的。保障房是要公平，但是單位建房、集資建房好像造成更加不公平的感覺。一些地方為了完成目標(biāo)，用這種最簡(jiǎn)單方式。從資金和土地存在一些問題，從制度來說，包括這種產(chǎn)權(quán)式房子，因?yàn)槟壳皣?guó)家在收入、在審核這些機(jī)制方面，是欠缺的。所以這樣可能會(huì)導(dǎo)致騙保。就是說他不屬于標(biāo)準(zhǔn)的，他也去參與了。這也是一個(gè)可能會(huì)出現(xiàn)的狀況。所以應(yīng)該來說，從保障房來說，我們認(rèn)為它會(huì)有很多問題我們需要去面對(duì)。

從企業(yè)角度來說，我們?cè)倏匆幌聞偛耪f的幾種模式，一種是代建、一種是開發(fā)，還有第三種，一些地方出讓商品房土地的時(shí)候有配建的要求，比如10%是保障房。代建、配建是我們推薦的兩種方式，因?yàn)榇ú淮嬖谫Y金問題，就是政府來出資，相當(dāng)于開發(fā)商是一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理，我來收一定的管理費(fèi)。配建，因?yàn)樯唐贩窟@塊他能夠有充分盈利回報(bào)，他非常愿意做配建的商品房。但是從開發(fā)的角度有哪些問題呢？首先從開發(fā)角度來看，他會(huì)有一個(gè)，比如說工期的問題。第二，也可能存在我蓋起來了，然后現(xiàn)金不能很快回籠。第三，財(cái)務(wù)上有一定風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)比如說我以股權(quán)方式投入這個(gè)項(xiàng)目，達(dá)不到股東回報(bào)要求。如果債權(quán)方式投入這個(gè)項(xiàng)目，勢(shì)必資產(chǎn)負(fù)債表就會(huì)有大量負(fù)債增加。這個(gè)負(fù)債增加反過來會(huì)影響正常經(jīng)營(yíng)的資信、借貸等等之類，在資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)有額外一塊。

面臨很多這些問題，我覺得我們都需要去面對(duì)的。萬科來做保障房開發(fā)，從萬科角度來說我們?cè)诓粨p害股東利益前提下，我們更多地體現(xiàn)的是一個(gè)社會(huì)責(zé)任。這個(gè)是萬科的出發(fā)點(diǎn)。

蔡穗聲：肖總裁在7分鐘內(nèi)講的問題面很廣，也很深。首先談到了萬匯樓所體現(xiàn)出來的困惑，實(shí)際上制度上安排有問題。土地完全按商業(yè)地價(jià)出讓，沒有任何優(yōu)2013-4-21

惠可言，59年才收得起投資效益，對(duì)一個(gè)企業(yè)不大可推行。還說到集資房問題，集資房問題是帶根本方向的問題了。就不是一個(gè)簡(jiǎn)單制度安排那么膚淺可以回答。下面我們請(qǐng)林中董事長(zhǎng)總裁，我建議一個(gè)題目，你也可以討論更多。作為你們是一個(gè)快速發(fā)展的企業(yè)，十年之類有很多方面的成長(zhǎng)的業(yè)績(jī)?，F(xiàn)在天量保障房，會(huì)不會(huì)壓縮商品房市場(chǎng)的空間呢？你從開發(fā)商角度怎么看天量保障房跟你快速成長(zhǎng)的關(guān)系呢？

林中：我講兩個(gè)問題，第一，保障房在年初推動(dòng)的時(shí)候，作為企業(yè)我們非常關(guān)心。我們研究了保障房大量上市后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。這個(gè)東西還存在太多不確定性。第二，各地政府實(shí)施保障房的形式多種多樣，所以我們一直在密切關(guān)注，我們希望保障房能起到應(yīng)有的作用，所以我們是很贊成保障房。我們一直認(rèn)為把低端的要保障掉，中端要扶持，高端的靠市場(chǎng)。這次限購(gòu)后，目前發(fā)現(xiàn)首次置業(yè)的利息成本跟首付上升很多，所以中產(chǎn)階級(jí)是要靠扶持。

保障房目前存在的幾個(gè)問題。第一，保障房是一個(gè)大籮筐。什么東西都往里面裝，有廉租房、有經(jīng)濟(jì)適用房、有拆遷房、有雙限房，還有集資房等等。政府搞運(yùn)動(dòng)，為了達(dá)到中央下達(dá)的指標(biāo)，把福利分房也放進(jìn)去，這個(gè)對(duì)社會(huì)不公平。第二，對(duì)購(gòu)買主體不公平。前一段碰到一個(gè)蠻有錢的朋友，他要去買經(jīng)濟(jì)適用房。他說我反正去申請(qǐng)，買得到就買到，買不到也沒有損失。為什么不立法呢？你在外面貪污50、100萬都要判幾十年，但是他用這種形式，是沒有任何處罰。

蔡穗聲：在香港向政府報(bào)了虛假材料是屬于刑事犯罪，你會(huì)留下案底。在中國(guó)可能就是罰幾千元。

林中：保障房開發(fā)存在很多不確定性，因?yàn)檎芏嘁膊幻靼捉窈笤趺垂芾?。第五，它缺乏公平性。中?guó)目前最缺乏公平性，讓很多階層不滿意。我們認(rèn)為保障房要五個(gè)：要立法。要制度。要機(jī)制。要計(jì)劃。要標(biāo)準(zhǔn)。我講的標(biāo)準(zhǔn)就是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，我們保障房有做到140平米的，這就不叫保障。保障就保障最低端需求，人均13，三口之家48平米，我要保障，就不可能給你這種高舒適度的房子。我們目前面臨的幾個(gè)困難，第一，開發(fā)保障房我們基本上是不盈利的。第二，面臨成本快速上升。政府一旦出讓，把收購(gòu)價(jià)定死。但是這兩年人工成本、材料成本上升很快。鋼筋從4000元到5800元，人工成本上升30%。第三，收不到錢，我們經(jīng)常2013-4-21

被政府拖欠。第四，政府不收房。我們有一個(gè)項(xiàng)目，05年給政府做，06年交房，到今年政府還有170套房不收，但是稅務(wù)年年來查。說你這個(gè)房子不結(jié)轉(zhuǎn)，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是3600元，現(xiàn)在市場(chǎng)售價(jià)1.8萬，要我們補(bǔ)稅。第五，溝通成本太高。每一個(gè)事情都要找政府公關(guān)，這個(gè)讓我們很頭疼，天天要陪喝酒。第六，隱型的成本太高。比如保障房規(guī)定車位，其實(shí)買保障房的人買不起車，但是很多成本都投入到車位上。我們總結(jié)做保障房，要不積極、不主動(dòng)，但是政府要我們做，不拒絕、要負(fù)責(zé)、不虧本。

蔡穗聲：林總講了很多真心話，很難得，恐怕你對(duì)媒體面前不敢這樣講。講幾個(gè)觀點(diǎn)非常好，不要把保障房當(dāng)成一個(gè)筐，什么都往里面裝。第二，林總談的問題，作為開發(fā)商你要參與，但是你有什么制度保障我能夠參與進(jìn)去得到利益保護(hù)。這一點(diǎn)我也感覺到制度安排上有很多欠缺。我們這個(gè)環(huán)節(jié)結(jié)束后。下一個(gè)環(huán)節(jié)，討論環(huán)節(jié)。兩個(gè)問題，第一，十二五規(guī)劃所講的3600萬套天量保障房規(guī)劃是不是大躍進(jìn)？這個(gè)大躍進(jìn)我們是一個(gè)貶義詞。第二，完成天量保障房的困難在哪里？每位嘉賓大概3分鐘時(shí)間左右。

秦虹：3600萬套，其中今年1000萬套新開發(fā)里面，有400萬套棚戶區(qū)改造，這個(gè)是2008年為了保增長(zhǎng)確定的目標(biāo)。三到五年要把棚戶區(qū)改造基本搞完。這個(gè)要不要做呢？特別需要做。我們列入棚戶區(qū)計(jì)劃里面，都是原有老的國(guó)有企業(yè)，這些國(guó)有企業(yè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代為國(guó)家做了大量貢獻(xiàn)，現(xiàn)在很多林業(yè)工人已經(jīng)不能砍伐森林了，但是他們長(zhǎng)期住在低矮的棚戶區(qū)里面。正好要保增長(zhǎng)，就想中央政府出錢，幫助這些困難的工業(yè)區(qū)、林區(qū)、礦區(qū)，來解決這些老職工住房困難問題。大概到明年才能夠搞完。1000萬套有40%是這部分計(jì)劃，剩下是600萬套，這600萬套也有一部分，大致是我們這些年來新增的住房困難戶，如果那個(gè)是補(bǔ)欠帳，這600萬套要解決這幾年新產(chǎn)生的住房困難家庭買不起房的問題。我覺得中央政府的用心是好的，關(guān)注民生，立意也是對(duì)的，關(guān)鍵是執(zhí)行操作方面能夠有健全配套制度，把好事做好，這個(gè)很關(guān)鍵，建、分、管、退，四個(gè)環(huán)節(jié)都要有完善制度安排，否則好事能否做好就值得考慮。

雷鼎鳴：3600萬套，這個(gè)目標(biāo)是好，但是我覺得稍微快了一些。因?yàn)檫@樣的話，全球建筑的費(fèi)用，建筑成本都會(huì)給推高。因?yàn)橹袊?guó)太大了，一搞的話，那個(gè)數(shù)字2013-4-21

很驚人的。另外以中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他可以做得到。把房子賣出去的時(shí)候，我覺得價(jià)錢不應(yīng)該低于建筑成本。假如是補(bǔ)貼的話，等于是補(bǔ)貼土地，假如建筑費(fèi)用都要低于這個(gè)，等于要用納稅人的錢，變得問題更大。我很快補(bǔ)充一下我剛才居屋的觀點(diǎn)，其實(shí)居屋可以有更好的方法，你還是會(huì)有補(bǔ)貼，使到低收入的人買得起，但是補(bǔ)貼主要是地價(jià)，地價(jià)基本上可以免掉，在香港差不多80%房?jī)r(jià)是低價(jià)。20%才是建筑費(fèi)用，這些人買到后的確是賺了。買了后，使得他能夠住五年。以后允許他賣掉，他能夠賺錢，政府不應(yīng)該管的。在中國(guó)也差不多這個(gè)方法，跟新加坡的思維方式也是差不多的。

蔡穗聲：雷教授講了對(duì)3600萬套有保留態(tài)度。居屋問題確實(shí)還有很多討論余地。我們請(qǐng)肖總裁講一講。

肖莉：關(guān)于是不是天量保障房，我覺得我們討論這個(gè)話題沒有太大意義。一個(gè)是對(duì)歷史欠帳的彌補(bǔ)，另外一個(gè)，目前保障房比例只有8%，十二五期間要增加到20%，我們認(rèn)為20%這個(gè)比例不是一個(gè)非常高的比例，只不過這個(gè)過程怎么去做，要花多少時(shí)間，重點(diǎn)是在這里有什么樣的制度和配套等等。我這里談一點(diǎn)，還是從我們?nèi)f匯樓啟發(fā)來談，因?yàn)楝F(xiàn)在從政府方向上，中央反復(fù)來談的希望增加廉租、公租房的比例，我們也參照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來做的話，其實(shí)可以用一種叫做有限共有產(chǎn)權(quán)的方式，它是一個(gè)什么概念呢？比如政府跟開發(fā)商一起來聯(lián)合，政府來投入土地，包括建設(shè)等等之類的配套設(shè)備作為股權(quán)，開發(fā)商也來建設(shè)，把它建設(shè)起來，共同擁有這個(gè)產(chǎn)權(quán)。這個(gè)年限都是可以去探討，比如15年或者20年，這個(gè)房屋是可以來改變用途或者說讓居住的人，因?yàn)槲覀儽Ｕ戏亢诵哪繕?biāo)還是讓居者有其屋。當(dāng)然這個(gè)屋一定是說有基本的需求，比如萬科最近在探討做一個(gè)15平米的商品房，也是會(huì)有一些基本的保障。我們認(rèn)為它的核心目的是居者有其屋，這樣的話，可以讓他先租，租了后，比如15、20年后可以把它買走，當(dāng)然這個(gè)買走是由政府和開發(fā)商共同確定這個(gè)價(jià)格，當(dāng)然也存在補(bǔ)地價(jià)。這樣之類的我們認(rèn)為是可操作模式。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)資金它的集資成本是非常低的，包括社保等等之類的，如果他能很確定地說我15年后我會(huì)擁有這個(gè)產(chǎn)權(quán)，那他是愿意來投資的。也可以通過比方說把它證券化的方式也是可以做的。這也是我們?cè)诮o建設(shè)部一個(gè)建議。當(dāng)然這個(gè)中間有許多的，我們看的是非常長(zhǎng)遠(yuǎn)的，因?yàn)楸Ｕ戏恳欢ㄊ呛荛L(zhǎng)遠(yuǎn)的方向。中國(guó)城市化進(jìn)程應(yīng)該在20年就會(huì)結(jié)束，當(dāng)這個(gè)結(jié)束的時(shí)候，實(shí)際上大量的小戶型，比如2013-4-21

說剛才說到保障房大量的30、40平米可能會(huì)產(chǎn)生過剩，那個(gè)時(shí)候我們可能面臨把這些重新拆掉重建的過程，所以一開始把這個(gè)產(chǎn)權(quán)確定了，未來我們可以根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)需求，也可以改成酒店或者做別的用途，不管怎么說只要它能夠賺錢。這就是我們的解決的一個(gè)建議。

蔡穗聲：有限共有產(chǎn)權(quán)的概念，把政府、開發(fā)商、住戶、投資機(jī)構(gòu)都捆綁在一起。這也是一個(gè)很好的想法。我們請(qǐng)林總談?wù)劇?/p>

林中：我們很理解政府提出3600套，一個(gè)是壓力很大，第二，他們也想解決一些實(shí)際的問題。但是3600套天量保障房，我們最擔(dān)心的是他到底對(duì)市場(chǎng)有多少?zèng)_擊，因?yàn)楝F(xiàn)在保障房，我們?yōu)槭裁磿?huì)感覺到明顯沖擊，這是一個(gè)大樓花，我們不擔(dān)心廉租房、我們不擔(dān)心公租房，這是有利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，也有利于社會(huì)和諧，我們不擔(dān)心動(dòng)遷房，我們最擔(dān)心是經(jīng)濟(jì)適用房和福利分房，特別是在一些二三線城市，其實(shí)最有購(gòu)買力的是公務(wù)員、事業(yè)單位、壟斷國(guó)企，一旦他們?nèi)ジ愀＠址?，那個(gè)城市開發(fā)量會(huì)萎縮的很厲害。這是我們擔(dān)心對(duì)市場(chǎng)的沖擊。

第二，我們擔(dān)心一個(gè)運(yùn)動(dòng)式搞保障房，這個(gè)是沒有持續(xù)性的。我們認(rèn)為保障房是一個(gè)利國(guó)利民，它是需要有持續(xù)性。我們很想知道3600萬套組成結(jié)構(gòu)，比如1000萬是棚戶區(qū)改造，那還有呢？現(xiàn)在我們面臨十年欠帳，三年要還掉，這種壓力、這種財(cái)力都面臨很大問題。

第三，我們反對(duì)保障房有產(chǎn)權(quán)。買房子其實(shí)是買居住，但是最大的你是買一個(gè)金融資產(chǎn)。為什么不讓有房子住，不一定讓有房子產(chǎn)權(quán)。區(qū)分保障房和非保障房應(yīng)該以產(chǎn)權(quán)來區(qū)分。

第四，我們呼吁對(duì)中產(chǎn)階級(jí)住房的保障要給予持續(xù)支持、扶持和關(guān)注，有公平性。所有全國(guó)人民買第一套房全部給你低息和低首付，鼓勵(lì)人人第一次置業(yè)，不通過保障房形式。而且每個(gè)人都有這個(gè)公平機(jī)會(huì)，目前中產(chǎn)階級(jí)非常難受，買經(jīng)濟(jì)適用房不夠資格，買商品房又差一點(diǎn)，住保障房又不甘心，因?yàn)檫@個(gè)鄰居也很重要。

蔡穗聲：林中觀點(diǎn)很明確，反對(duì)有產(chǎn)權(quán)的保障房。3600萬套之后怎么考慮？我記得香港是70年代開始做了幾個(gè)十年策略或者十年發(fā)展的政策考慮，我們是不是應(yīng)該十年、十年來考慮一些問題，當(dāng)然十年不一定規(guī)劃的很具體，但是起碼大的思2013-4-21

路應(yīng)該明晰。我看現(xiàn)在時(shí)間大概還有9分鐘到結(jié)束時(shí)間。9分鐘我想大概也可以有2、3個(gè)問題。

問：我想提問一下肖總，萬科最近在北京最大的配建保障房地塊，萬科的報(bào)價(jià)是最高的，我想問一下既然保障房盈利模式都還沒有探討出來，為什么萬科會(huì)報(bào)這樣一個(gè)高價(jià)？公司在保障房建設(shè)方面是怎樣一個(gè)策略？謝謝！

肖莉：其實(shí)我前面已經(jīng)有談到，我們?cè)诮ūＵ戏康臅r(shí)候，我們認(rèn)為代建和配建，代建不是一個(gè)盈利的模式，但是一定能夠保障你最基本的管理費(fèi)用的收取。我們過去也有開發(fā)、也有代建，大概2%，還達(dá)不到3%的標(biāo)準(zhǔn)，配建是另外一種方式，這個(gè)就很難去測(cè)算到底是百分之幾，因?yàn)槲覀兊姆较蚴巧唐贩?，我們看好商品房市?chǎng)，所以我們就接受了配建的條件。大概就是這樣，謝謝！

問：我請(qǐng)雷教授評(píng)估一下保障房對(duì)商品房沖擊到底有多大影響力？

雷鼎鳴：我不知道這個(gè)答案。因?yàn)楝F(xiàn)在很多事實(shí)都沒有公布。但是我始終認(rèn)為建保障房不應(yīng)該追求中高檔的，要稍微中低檔的。香港90年代建居屋，我發(fā)現(xiàn)有一些問題，當(dāng)時(shí)有一部分居屋，我覺得非常豪華，要保障的話就不應(yīng)該這么豪華，這樣會(huì)對(duì)市場(chǎng)引起比較大的沖擊。保障房它的目標(biāo)就是保障，是一種社會(huì)資源分配的考慮。在這個(gè)考慮下，我們應(yīng)該想很多辦法去降低他對(duì)市場(chǎng)的沖擊，考慮方法應(yīng)該還是很多的，減少?zèng)_擊。

蔡穗聲：我作一些補(bǔ)充，我很贊同雷教授的觀點(diǎn)，90年代以來我?guī)н^不少香港人士來參觀什么解困房、安居房。他們對(duì)國(guó)內(nèi)解困房、安居房建造質(zhì)量都很贊賞，都說體現(xiàn)的社會(huì)主義優(yōu)越性，我看了很不是滋味。廣東GDP當(dāng)時(shí)是香港的1/10都不到，我們太過注重把保障房作為面子工程向全世界夸耀。這個(gè)思路不對(duì)。我們應(yīng)該更多資源放在解決更多困難群眾居住困難問題上，我提出還是應(yīng)該簡(jiǎn)單而不簡(jiǎn)陋，面積要小。否則的話，這個(gè)東西又是走樣的。

問：這個(gè)問題想提給秦主任，關(guān)于剛才你講到兩種模式，一種是租賃的，另外一種是產(chǎn)權(quán)的，租賃的，你覺得可以發(fā)專項(xiàng)的國(guó)債來保障資金供給，這邊我想了解2013-4-21

因?yàn)樗罱K的償還還是要靠財(cái)政，剛才開發(fā)商得講到不盈利，而且要虧錢，償還量這么大，一直建這么多租賃式，這個(gè)會(huì)不會(huì)有問題？你具體說一下。

秦虹：公租房有一定租金回收的，租金定位在市場(chǎng)租金的50-70%。但是這個(gè)租金還是有些偏低，如果讓盈利企業(yè)來經(jīng)營(yíng)，很難大規(guī)模做。

蔡穗聲：完全免地價(jià)情況下，可能勉勉強(qiáng)強(qiáng)。

秦虹：你還要看融資成本，你沒有長(zhǎng)期融資成本，也是不可持續(xù)的。除非有一個(gè)長(zhǎng)期資金安排。我說的國(guó)債就是作為長(zhǎng)期建設(shè)資金安排。國(guó)債安排是滾動(dòng)發(fā)起，但是我們保障房不可能永遠(yuǎn)建下去，隨著我們整個(gè)房屋供應(yīng)量增加，市場(chǎng)存量房增加，再加上我們有很好退出機(jī)制的話，人是流動(dòng)的，我一直認(rèn)為保障保什么？就是兩類人，第一類人，托底性保障。就是沒有收入的。第二類保障是過渡性保障，大學(xué)生租房子租不到，我保你五年，五年后你積累了支付能力，你就可以出去。我們公租房建設(shè)量是有限的，我們發(fā)行可以永遠(yuǎn)發(fā)行，實(shí)際上是借新還舊。也就是說隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力提高，中央總是要從財(cái)政支付這部分資金。相當(dāng)于我們向未來借，也解決老百姓投資渠道問題。國(guó)債信用高，受到投資者歡迎。我覺得這個(gè)制度安排應(yīng)該不是特別難。還有一點(diǎn)我補(bǔ)充一點(diǎn)，并不是全部由中央政府來承擔(dān)公租房建設(shè)，是補(bǔ)助地方政府建設(shè)，發(fā)揮中央和地方兩級(jí)財(cái)政積極性。

蔡穗聲：剛好到39分鐘了，我們不能再等下一個(gè)問題了。我們必須保持準(zhǔn)時(shí)結(jié)束。這里很感謝四位嘉賓的精彩演講，也回答了很多問題，很多問題還是可以討論的。我也感謝在座各位堅(jiān)持到現(xiàn)在。

下午實(shí)錄內(nèi)容：

主持人：今天下午有兩位主題演講嘉賓，第一位是號(hào)稱地產(chǎn)界的思想家，號(hào)稱地產(chǎn)界的哲學(xué)家馮侖先生，馮侖先生由于一個(gè)突然的事情去了國(guó)外，所以他今天未能出席，但是他向大家表示抱歉的同時(shí)也特別準(zhǔn)備了一段十分鐘的錄像，下面我們就播放馮侖特別為本次論壇錄播的10分鐘的錄像。因?yàn)樗刑貏e的事情，他本來已經(jīng)是準(zhǔn)備來的。我們來聽聽偉大的地產(chǎn)界的思想家到底為我們準(zhǔn)備了什2013-4-21

么，說了什么，大家請(qǐng)看錄像。

馮侖：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)目前面臨著很大的機(jī)遇，的確也有很多的挑戰(zhàn)和未來的一些不確定性，我個(gè)人覺得目前商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展正處于一個(gè)轉(zhuǎn)型的初期，也就是大部分公司是從住宅當(dāng)中轉(zhuǎn)型到商用地產(chǎn)。大部分采取的模式都是過渡性模式，所謂過渡性模式并不是像我們經(jīng)常講到的美國(guó)的經(jīng)典、成型的商用不動(dòng)產(chǎn)的模式，我也把它叫做美國(guó)模式。所謂過渡模式有兩個(gè)特點(diǎn)，第一是用住宅思維來做的，把它做一些商鋪，或者是做一些購(gòu)物中心，很快把它以銷售的概念來指導(dǎo)、來計(jì)算它的回報(bào)，包括現(xiàn)金流量和利潤(rùn)，只不過是做了一個(gè)商場(chǎng)或者寫字樓而已，快速把它消掉。我去成都看寫字樓賣得很火，開發(fā)商告訴我又做了幾棟寫字樓，這些寫字樓都是散售掉的，這種思維和做住宅有類似，這是一種現(xiàn)象。

另外一種現(xiàn)象是形式上是做商用不動(dòng)產(chǎn)，但是更多是以這個(gè)名義圈了更多的地來做住宅，把住宅銷售掉以后留下一部分配套的商業(yè)設(shè)施，這種東西是掛羊頭賣狗肉，名義上是做商用不動(dòng)產(chǎn)，本意是做住宅，這些都是目前轉(zhuǎn)型當(dāng)中的一個(gè)初級(jí)階段容易發(fā)生的問題。我們對(duì)照成熟市場(chǎng)上的故事，在香港歷史上，新鴻基和李嘉誠(chéng)都發(fā)生過轉(zhuǎn)型，當(dāng)他們的住宅業(yè)務(wù)發(fā)展到一定階段，市場(chǎng)也承受到一定階段，也出現(xiàn)了一個(gè)轉(zhuǎn)型的壓力。在轉(zhuǎn)型當(dāng)中，他們采取的方法也經(jīng)歷著一段搖晃、左右、徘徊和猶豫的時(shí)間。最典型的是新鴻基，新鴻基用了15年時(shí)間完成了一個(gè)轉(zhuǎn)型，也就是商用不動(dòng)產(chǎn)的收入占到了一半，而住宅的收入占到了另外一半。在前9年的時(shí)候一直都是用住宅輪轉(zhuǎn)的快銷支持社區(qū)性商業(yè)的發(fā)展，所謂社區(qū)性商業(yè)發(fā)展就是街鋪和社區(qū)之間的購(gòu)物中心，而沒有進(jìn)入到核心區(qū)的辦公樓、商場(chǎng)、酒店等一些產(chǎn)品形態(tài)。在這個(gè)過程中，前9年就不斷的猶豫，不斷的累計(jì)，中間停了兩年往回走，因?yàn)楝F(xiàn)金流的問題和市場(chǎng)的問題又出現(xiàn)了困難，最后五年時(shí)間徹底不做住宅，一直做商用不動(dòng)產(chǎn)，這樣才轉(zhuǎn)過來。

李嘉誠(chéng)一直在轉(zhuǎn)和非轉(zhuǎn)之間，到現(xiàn)在用了20年時(shí)間，長(zhǎng)江商用不動(dòng)產(chǎn)是30%的收入，銷售性物業(yè)是70%。這是一個(gè)發(fā)生過的故事。所以在亞洲地區(qū)，我們作為一個(gè)企業(yè)如果要轉(zhuǎn)到商用不動(dòng)產(chǎn)，第一是一定要意識(shí)到這是一個(gè)長(zhǎng)期過程，不是一天說能轉(zhuǎn)就能轉(zhuǎn)的。我們能夠在完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件下的新鴻基和李嘉誠(chéng)做參照的話，他們都用了15到20年時(shí)間，所以今天中國(guó)所有的地產(chǎn)公司如果轉(zhuǎn)到2013-4-21

像新鴻基一樣商用和住宅一半一半，我認(rèn)為至少也要準(zhǔn)備七到十年時(shí)間，這都是很快的。第一點(diǎn)，在目前所有商用不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)型當(dāng)中，大家處于一個(gè)初級(jí)階段，還有很多住宅的慣性思維都不奇怪，但是我們一定要有耐心，一定要做好長(zhǎng)期的心理準(zhǔn)備，同時(shí)要有7到10年的準(zhǔn)備，這樣才能夠達(dá)成轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。

第二，我想講一下關(guān)于美國(guó)模式，美國(guó)模式和過渡模式最大的差異就是過渡性的模式核心的競(jìng)爭(zhēng)力仍然在開發(fā)商，要快銷、快建、快銷，仍然在建筑規(guī)模、開工量和擁有的面積上，而美國(guó)的模式是導(dǎo)演加制片的模式，最主要的能力在經(jīng)營(yíng)上，在每平米的回報(bào)率的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上安排合理的財(cái)務(wù)模型。所以如果說我們?cè)谶^渡模式仍然是地主加公投的模式，美國(guó)模式就是導(dǎo)演加制片的模式，它的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于營(yíng)運(yùn)能。，不在于開發(fā)能力。簡(jiǎn)單概括美國(guó)模式是中期持有、能力導(dǎo)向、資本權(quán)益核心、收入多樣化，中期持有就是持有物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，在于你對(duì)租金回報(bào)和資本市場(chǎng)上要達(dá)成一個(gè)波峰在吻合的時(shí)候，大概7到10年，一個(gè)物業(yè)到建成，到撫養(yǎng)，最后培養(yǎng)成為一個(gè)租金回報(bào)非常好的企業(yè)，你可以征轉(zhuǎn)化賣掉，這是中期持有，7到10年，在經(jīng)濟(jì)周期當(dāng)中是可以把握的。

第二是能力導(dǎo)向，究竟是營(yíng)運(yùn)能力來主導(dǎo)商用不動(dòng)產(chǎn)，還是開發(fā)能力，在美國(guó)模式下是營(yíng)運(yùn)能力為核心，所有都在于每平米究竟怎么樣來規(guī)劃，怎么樣來選營(yíng)運(yùn)商，最后你的回報(bào)率是不是高于同行，高于同地區(qū)，這樣才能夠帶動(dòng)你的財(cái)務(wù)安排。所以營(yíng)運(yùn)能力是美國(guó)模式最重要的，也就相當(dāng)于導(dǎo)演加制片，導(dǎo)演講故事的能力是最重要的能力。

第三，資本權(quán)益為核心，仿佛像張藝謀算賬，張藝謀作品，但是電影一出來打的是張藝謀作品，版權(quán)不是張藝謀的，投資也不是張藝謀的，只是品牌和故事、市場(chǎng)是張藝謀的。在這種情況下，最終張藝謀的收入是算他的資本權(quán)益，張藝謀的權(quán)益回報(bào)是最高的。在美國(guó)模式下算來算去是權(quán)益的回報(bào)，而不是算你擁有多少不動(dòng)產(chǎn)。也就是在這種前提下算的是權(quán)益回報(bào)、租金回報(bào)，而它的估值最后取決于租金回報(bào)。相當(dāng)于在北京，國(guó)貿(mào)有100萬平米，租金回報(bào)率的估值在二三線城市是1000萬平米的物業(yè)都不如它的估值高，所以不在于擁有多少量，而是在于擁有多少投資型的物業(yè)，你的估值、租金回報(bào)率是不是高，這樣權(quán)益才高。所以在這個(gè)角度來看，美國(guó)市場(chǎng)上的商用不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期的回報(bào)率、資本權(quán)益的回報(bào)率IR都在26左右，這是比中國(guó)目前的市場(chǎng)回報(bào)高很多，就在于前面講的那三句話，2013-4-21

包括中期持有、能力導(dǎo)向和以資本權(quán)益為核心。

第四是收入多樣化，在這種安排下由于營(yíng)運(yùn)能力特別強(qiáng)，你的權(quán)益談判地位就很高，然后你的收入就可以爭(zhēng)取更多的其他收入形態(tài)，比如基金收入、財(cái)務(wù)安排在中間加了很多層財(cái)務(wù)，你理財(cái)?shù)臅r(shí)候有資產(chǎn)處置的收入、物業(yè)管理的收入、權(quán)益議價(jià)收入。在美國(guó)，一個(gè)經(jīng)典的商用不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)商叫收費(fèi)開發(fā)商，大概有4到5種收入，有本身股權(quán)的收入、議價(jià)的收入，還有資產(chǎn)管理的收入、資金管理的收入，物業(yè)管理的收入以及資產(chǎn)處置完以后的額外獎(jiǎng)勵(lì)等等。在美國(guó)出現(xiàn)了一個(gè)經(jīng)典故事是華納中心，這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)非常復(fù)雜的綜合體，他只出了5%的股本金，最后分了45%的利益，這個(gè)過程就是非常典型的美國(guó)商用不動(dòng)產(chǎn)的模式。

總之，在中國(guó)未來的發(fā)展當(dāng)中，我們將隨著城市化的發(fā)展會(huì)逐步的需要越來越多的商用不動(dòng)產(chǎn)，我們作為地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該懂得在過渡時(shí)期怎么用過渡模式，而最終怎么進(jìn)入到一個(gè)專業(yè)的以營(yíng)運(yùn)為導(dǎo)向的一個(gè)真正的好的商用不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)和管理的企業(yè)。這樣我們的企業(yè)才算完成了過渡，這就是我們認(rèn)為當(dāng)下的機(jī)遇，也就是現(xiàn)在城市化仍然給我們一些機(jī)會(huì)，商用不動(dòng)產(chǎn)有快速增長(zhǎng)的需求。所謂挑戰(zhàn)就是能不能最終轉(zhuǎn)型為一個(gè)像美國(guó)模式一樣非常成熟的商用不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)。同時(shí)，另外一個(gè)渠道是時(shí)間，你能不能堅(jiān)持7到10年以上完成這樣的轉(zhuǎn)型。

這次不能來開會(huì)很遺憾，希望以后跟大家有更多的機(jī)會(huì)進(jìn)行專業(yè)方面的交流，謝謝！

主持人：雖然馮侖先生沒有來到現(xiàn)場(chǎng)，但是我想他剛才錄的一段錄像還是給我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)方面有很多見解的分享。大家可以看出來，這段錄像是他自己在辦公室錄的，所以我現(xiàn)在也明白他為什么成為思想家，你看他后面全是書。

今天下午的第二位演講是中歐國(guó)際工商學(xué)院訪問教授、哈佛商學(xué)院管理實(shí)踐學(xué)教授Nabil N.El-Hage先生，下面我們以熱烈掌聲歡迎Nabil N.El-Hage教授給我們做主題演講。

Nabil N.El-Hage：非常感謝，謝謝給我做的介紹，謝謝大家的光臨。同樣也非常感謝中歐國(guó)際工商學(xué)院為本次論壇做的努力，我想講一個(gè)很有意思也非常難講的課題，也就是中國(guó)房地產(chǎn)是否是一個(gè)泡沫。我會(huì)盡量的在有限的時(shí)間里面給大家2013-4-21

講講我的思路，一開始我們可以先來講講到底什么是泡沫，這樣才能搞清楚我們是不是在泡沫里。泡沫的定義是在某一個(gè)時(shí)間段里面，這個(gè)估值是處于不具有可持續(xù)性的高位，經(jīng)常是由于猖獗的投機(jī)所帶來的，而不是由一些經(jīng)濟(jì)的基本面來驅(qū)使。比如說像自由現(xiàn)金流，另外還有租金收入，不是受這些基本的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因而驅(qū)使的。泡沫有它的影響力，它可以導(dǎo)致資源的不當(dāng)配置，當(dāng)這個(gè)泡沫破滅，我們知道泡沫總是有破滅的時(shí)候，他們會(huì)造成廣泛的負(fù)面經(jīng)濟(jì)影響，泡沫到底是怎么形成的？大家可能對(duì)經(jīng)濟(jì)有很多的了解，我們簡(jiǎn)單看一下泡沫的形成過程。

一開始，你就有一個(gè)可能不切實(shí)際的預(yù)測(cè)。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，大家還記得互聯(lián)網(wǎng)泡沫，一開始金融分析師希望我們相信，這些互聯(lián)網(wǎng)公司的價(jià)值就要看網(wǎng)站的訪問量或者是點(diǎn)擊率，而不看這些網(wǎng)站能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流，只看點(diǎn)擊率和訪問量。人們對(duì)這些公司就變得很放心，就會(huì)做出一些投資。還會(huì)去口口相傳，或者是跟他的鄰居講，你看我今天早上才用10塊錢一股買了某某互聯(lián)網(wǎng)公司，下午的時(shí)候我就以15塊錢拋掉了。當(dāng)然你告訴鄰居，鄰居也不甘落在你后面，所以他在第二天就以15塊買進(jìn)，晚上以20塊賣出，又向他的鄰居出了，聽上去是笑話，但的確如此，在上世紀(jì)末本世紀(jì)初的時(shí)候就有群體放大的效應(yīng)。不可避免的，我們會(huì)看到一些負(fù)面的影響，比如說有一些分析師就會(huì)跳出來說，這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)不對(duì)勁。又比如是某一家公司，人們買了他很多的股票，但是他卻突然破產(chǎn)了，大家還記得美國(guó)有一個(gè)公司叫安然，它就是這樣的例子，雖然它不是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。

又或者我們就會(huì)在報(bào)紙上看到有一些報(bào)道，記者提了一個(gè)棘手的問題，結(jié)果導(dǎo)致這個(gè)公司的老總勃然大怒。記者就會(huì)很敏感，他會(huì)嗅到不良的信息，如果公司經(jīng)營(yíng)良好的話，為什么提到棘手的問題你就勃然大怒，這就是有不對(duì)勁的地方，這就是泡沫即將破滅的先兆。今天上午我們有很多的討論講到保障房，或者一般意義上的住宅，又或者下午的主題是講商業(yè)地產(chǎn)，所以如果講到房地產(chǎn)，實(shí)際上它是抑制性的資產(chǎn)，我們不只是在講商業(yè)地產(chǎn)的，所以要問兩個(gè)問題，是不是在中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格是處于不具可持續(xù)性的高位呢？第一個(gè)是有哪些因素影響價(jià)格，第二是有哪些因素影響價(jià)格的可持續(xù)性，我們有很多數(shù)據(jù)，但是要小心，因?yàn)槿藗儗?duì)這些數(shù)據(jù)會(huì)有自己不同的解讀。到底這些數(shù)據(jù)表示的是泡沫，還是有選擇性的數(shù)據(jù)分析。如果看這張圖可以看到兩點(diǎn)，一個(gè)是它的價(jià)位，在過去7年的2013-4-21

時(shí)間里面，從差不多70漲到了170，有的人就說我們是處于泡沫了。在藍(lán)顏色的城市有35個(gè)大中城市，紅顏色的是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的這70個(gè)大中城市。我們可以看到藍(lán)顏色和紅顏色的這兩條線走向是很不一樣，所以你要非常的小心，我們?cè)跔?zhēng)論到底有沒有泡沫，你要針對(duì)指數(shù)性的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，但是指數(shù)并不能反映一個(gè)真正的價(jià)值面。有可能是在一開始的時(shí)候該地產(chǎn)是被低估的，之后反映出來的是它的真正供應(yīng)價(jià)值，這也是有可能的，所以你怎么去解讀這些數(shù)據(jù)是要非常小心的。也不能只看表面的這些數(shù)據(jù)，還是要結(jié)合其他的一些深入的圖表或者是一些專家的評(píng)論。

看一下中國(guó)8個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)與租金比。這個(gè)數(shù)據(jù)反映出很多方面，第一個(gè)杭州，雖然我不是專家，但是人家告訴我杭州是人間天堂，所以這也是有可能為什么房?jī)r(jià)與租金比在杭州是高居不下，因?yàn)楹贾菘赡苡衅渌尿?qū)動(dòng)因素。這個(gè)市場(chǎng)除了房?jī)r(jià)租金比以外，還有其他的一些驅(qū)動(dòng)因素，所以有的人就會(huì)解讀成是杭州的房地產(chǎn)有泡沫。另外，我們看到在這4年的時(shí)間里面，這8個(gè)大中城市的趨勢(shì)線都是往上的，但是這個(gè)粗略的趨勢(shì)線上升的勢(shì)頭并沒有像典型的泡沫這么大，等一下會(huì)給大家看西方市場(chǎng)。大家可以看到這8個(gè)大中城市，房?jī)r(jià)與租金比的差距低是在17，高是在55、65，或者是在35。在這個(gè)城市當(dāng)中，他們的房?jī)r(jià)與租金比是有一個(gè)差距浮動(dòng)。在英文版上面可以看到有一個(gè)粗略的趨勢(shì)線，差不多這個(gè)房?jī)r(jià)與租金比在25到35左右。如果有人為一個(gè)房子付的價(jià)格是這個(gè)房子租金的35倍或者25倍，那么這個(gè)房?jī)r(jià)算是過高還是過低呢？這里面是一個(gè)分子和分母的問題，有可能分母低了，有可能是分子的房?jī)r(jià)太高。很多分析師看到這個(gè)數(shù)據(jù)，他會(huì)說這個(gè)是有泡沫。在這個(gè)圖上可以看到中國(guó)和其他世界地區(qū)相比，這里面有一條細(xì)細(xì)的淡藍(lán)色線是中國(guó)大陸。中國(guó)大陸的房?jī)r(jià)與租金比是從100漲到150，綠顏色的虛線是歐洲，粗藍(lán)顏色是歐美，我們看到歐美是先上升、后下降。但是我還是堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)，哪怕你從指數(shù)上來看中國(guó)的房?jī)r(jià)租金比是一路攀高，但是我們還是要從別的角度來分析才能看出這是可持續(xù)性的高，還是不可持續(xù)性的高。

所以，我們還是要更多來分析一下到底是房?jī)r(jià)過高，還是租金過低導(dǎo)致的?？匆幌逻@個(gè)數(shù)據(jù)，這是從1990年到2009年的城市化進(jìn)程，從3億城市人口增加到6億人口，這差不多是美國(guó)全國(guó)的人口，在中國(guó)變成了城市化。所以我覺得這2013-4-21

個(gè)人口的基數(shù)在中國(guó)是非常大，像歐洲、美國(guó)一般的分析師就很難消化這個(gè)數(shù)據(jù)。當(dāng)然這么大的一個(gè)城市化的人口基數(shù)，會(huì)帶來許多的問題，會(huì)影響到房地產(chǎn)的市場(chǎng)。我們也能夠看到在這段時(shí)間里面，房?jī)r(jià)租金比在中國(guó)是上升的，從比例上來講，城市化率從20%多增長(zhǎng)到45%左右。所以人口學(xué)上面發(fā)生這么大的一個(gè)轉(zhuǎn)變，也影響到了房?jī)r(jià)和租金比。

我們可以對(duì)比一下8個(gè)大城市，北京在10年當(dāng)中的人口變化是53%，可能沒有一個(gè)歐美的國(guó)家或城市有這么高的人口變化率。另外是深圳，深圳是第二高，北京和深圳在過去的10年里面，人口增長(zhǎng)率是非常高的，達(dá)到40%和50%。所以也不是說由于人口上面的變化，我們的房?jī)r(jià)就不具可持續(xù)性的高位。我們還是要繼續(xù)的去分析，看一下房?jī)r(jià)上漲是不是由真正的需求所驅(qū)動(dòng)的。也有可能房?jī)r(jià)的上漲是經(jīng)濟(jì)自然的現(xiàn)象，所以我們?cè)谶^去的這4年當(dāng)中看到美國(guó)的住房市場(chǎng)的泡沫，可能它和中國(guó)的原因是不一樣的。我們可以看到如果人口是從農(nóng)村向城市移動(dòng)的話，也有可能房?jī)r(jià)的上漲是由真實(shí)的需求所驅(qū)動(dòng)的。先來退后一步問一個(gè)問題，是不是有人能看到并且指出泡沫的存在，你怎么去指出泡沫的存在呢？這里有一個(gè)很有意思的圖，可以解決個(gè)問題，也就是英國(guó)的房?jī)r(jià)，它的平均收益比在過去的50年里面，從1952年開始看，可以看到2002年這50年英國(guó)的房?jī)r(jià)平均收益比，英國(guó)人買房子，它的房?jī)r(jià)和收益比是在3.5、3.6左右，這對(duì)于中國(guó)來說有沒有參照意義呢？比如一年我有10萬塊錢買房子的話，我的平均收益是3.5萬，這是不是說這個(gè)房?jī)r(jià)的平均收益比是合理的呢？而且我們看到圍繞著平均值上下波動(dòng)是非常的大，有上、有下，如果你是看英國(guó)的平均收益比-房?jī)r(jià)是3.5左右。50年平均是3.5，但是在2002—2004年英國(guó)的房?jī)r(jià)對(duì)平均收益比是達(dá)到6，6的比例離平均值有3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差，這個(gè)偏差是非常大的。在2004、2005、2006年，有一些人就像我一樣，他們?cè)诎l(fā)表演講的時(shí)候說這種變化是不可持續(xù)的。但是人們買房子各有各的原因，有一些人買房子說，我賺了錢，我就想去倫敦買房子。但是你要想到的是這個(gè)數(shù)據(jù)并不是只有倫敦或者只有旁邊的這幾個(gè)小區(qū)，這是英國(guó)表現(xiàn)出來的現(xiàn)象，并不是有幾位皇位繼承人在買房子，我們還是要看到整體大的趨勢(shì)。所以我覺得這種房?jī)r(jià)平均收益比是不可持續(xù)的。再對(duì)比一下美國(guó)，差不多是同時(shí)期，同樣的也是在2001—2003年之后這段時(shí)間，出現(xiàn)了我所謂的泛式的必須，也就是整個(gè)在發(fā)生大的改變。美國(guó)的房?jī)r(jià)中值-家庭收入比比英國(guó)2013-4-21

稍微低一些，美國(guó)在3.4左右，但是也呈現(xiàn)出來和英國(guó)一樣的趨勢(shì)?，F(xiàn)在我們看到的是房?jī)r(jià)中值和租賃價(jià)值的乘數(shù)，美國(guó)的指數(shù)也是上上下下，平均是在19.1倍左右。高位是和平均中位值差2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差。我們可以看一下平均值是19，也就是剛才美國(guó)的房?jī)r(jià)中值對(duì)于租賃價(jià)值比。但是到了2007年，實(shí)際上是在2006年底的時(shí)候，美國(guó)的房?jī)r(jià)中值對(duì)租賃價(jià)值比是急劇的上升，到了33、34左右，離中位值差11個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差。從概率上來講，這是極小概率的事件。從1.3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差上升到3個(gè)以上的標(biāo)準(zhǔn)差，我們顯然就發(fā)現(xiàn)這是泡沫。在那時(shí)候也有很多的金融專家在分析，這肯定是泡沫，問題是什么時(shí)候破滅。我們看到在最近幾年就破滅了。

下面看2000年出現(xiàn)的一些數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在所做的工具，當(dāng)時(shí)西方政策的制定者避免采取一些過渡的調(diào)整，所以現(xiàn)在我們調(diào)整回的中值，避免矯枉過正。我們知道西方的很多經(jīng)濟(jì)政策是避免我們跌的更慘，但是在這里可以看到主要的問題是不僅僅是有很多財(cái)富被喪失了，而且它實(shí)際上是被一些錯(cuò)誤的人喪失掉了，因?yàn)檫@些人是在房?jī)r(jià)最高點(diǎn)的時(shí)候買的房，也就是房?jī)r(jià)中值和租賃比是19倍、25倍、30倍，這些人都是比較小的投機(jī)商人，他們不知道手上的錢該怎么做，他們看到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一片大好就頭腦發(fā)昏了，盲目的放大效應(yīng)，他們瘋狂的借錢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自己償貸的能力，他們會(huì)當(dāng)?shù)糇约旱募?、自己的資產(chǎn)和自己的財(cái)富。不只是回到中值就夠了，現(xiàn)在市場(chǎng)上的財(cái)富有大規(guī)模的重新分配，尤其是對(duì)那些原來根本承受不了風(fēng)險(xiǎn)的人來講，所以泡沫危機(jī)是有破壞性的?？匆幌轮袊?guó)的情況會(huì)不會(huì)出現(xiàn)，其實(shí)我們看不到這樣的情況，我們可以看到這個(gè)圖上有兩個(gè)，一個(gè)是8個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)收入比，這里有2個(gè)城市是值得關(guān)注的，可能你會(huì)有一些疑問。一個(gè)是北京，第二是深圳，大家可以在之前還記得城市化發(fā)展的兩個(gè)圖，講了兩個(gè)城市化發(fā)展的速度最快，一個(gè)是北京，第二個(gè)是深圳。

因此我們很容易看到，盡管一方面和西方國(guó)家相比，這個(gè)房?jī)r(jià)收入比的倍數(shù)是高了很多，很多分析家都講了，你怎么可以說房?jī)r(jià)收入比這么高？達(dá)到了7倍，但是在美國(guó)、歐洲這些平均值，長(zhǎng)期來看只不過是3.5倍。但是另一方面，我們也必須看到有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家，尤其是世界國(guó)際貨幣基金組織的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他們說深圳和北京可能會(huì)出現(xiàn)泡沫。不過我覺得這里價(jià)格的大幅調(diào)整是由基本面所催動(dòng)的，而且我們也可以看到這個(gè)市場(chǎng)還是比較穩(wěn)定、比較規(guī)范的，待會(huì)兒我會(huì)2013-4-21

用其他的數(shù)據(jù)告訴大家為什么這個(gè)數(shù)據(jù)是相對(duì)穩(wěn)健的。之前從美國(guó)和歐洲的數(shù)據(jù)可以看出來，這個(gè)情況不是大家想象的這樣。還有房?jī)r(jià)和租金比也是一樣，這里還是有一條粗略的趨勢(shì)線，租金比例在越來越高，比西方國(guó)家平均值要高，在西方國(guó)家房?jī)r(jià)租金比從長(zhǎng)期走勢(shì)來看大概是20倍，而中國(guó)是25倍到30倍。如果你看到這個(gè)就說中國(guó)進(jìn)入泡沫了，這就太膚淺了。

在中國(guó)，如果你說真是一個(gè)泡沫的話，那么中國(guó)這個(gè)泡沫已經(jīng)持續(xù)5年了，現(xiàn)在泡沫還沒有破滅，就說明這不是一個(gè)泡沫。

最后一張關(guān)于數(shù)據(jù)的圖，我講一下個(gè)人的見解。盡管房?jī)r(jià)和租金比在中國(guó)來講是比較高的，但是從歷史角度來看，它不只是泡沫比例，這個(gè)紫色的線是中國(guó)。比如10的藍(lán)線是美國(guó)、美洲和歐洲，他們?cè)谟兴禄?。所以我們可以說中國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)租金比是處于高位的，但是這幾年它的整個(gè)增長(zhǎng)趨勢(shì)還是保持比較穩(wěn)定的。下面我給大家提供更多的數(shù)據(jù)，看看中國(guó)的市場(chǎng)還是比較有序的市場(chǎng)，而不是一個(gè)泡沫的市場(chǎng)。最近我們發(fā)現(xiàn)有一些報(bào)告指出，房?jī)r(jià)已經(jīng)在慢慢的下降，大概降幅是5%左右。其實(shí)之前我也說過泡沫出現(xiàn)了之后，它實(shí)際上會(huì)破滅，你只下調(diào)調(diào)整5%的話，就證明了這不是一個(gè)泡沫。大概2010年的1月，政府也出來了一些措施來打擊投機(jī)，這也使得整個(gè)房產(chǎn)交易量增速大大減緩。這也讓我們房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)有所減緩。

大家看左邊這個(gè)圖是中國(guó)的9個(gè)大中城市住宅價(jià)格同比變化，4月份是降是4.86%，而它的整個(gè)住宅銷量降幅比較明顯。在房?jī)r(jià)方面，2010年增長(zhǎng)了30%左右。這個(gè)泡沫就相當(dāng)于大家之間相互賣，我賣給你，你賣給我的親戚，然后價(jià)格越來越高，我們覺得自己好像是有錢了，但我們賣的是同樣的房產(chǎn)，財(cái)富根本沒有增加，只是你覺得名義上有所增加而已。這個(gè)圖表和數(shù)據(jù)告訴我們，第二是沒有告訴我們什么？專家們是否贊成這個(gè)專電，有些人支持“泡沫說”，有些人反對(duì)“泡沫說”，我個(gè)人講一下給我們的啟示。西方的分析說是中國(guó)的數(shù)據(jù)不可靠，中國(guó)的數(shù)據(jù)有很多，但是非常不可靠，但是我覺得隨著中國(guó)的數(shù)據(jù)可以有提升的空間，問題不在于數(shù)據(jù)，而是在于數(shù)據(jù)分析的方式和了解更深層次的東西。

我們看一下平均的房?jī)r(jià)和平均收入，是不是說中國(guó)一般的工薪階層就用普遍的住宅呢？因?yàn)槲鞣降淖》繐碛新侍吡?，所以你覺得平均的工薪階層有一套平均的住房，而中國(guó)的住房率非常的低，你看看房?jī)r(jià)和中層的工薪階層的收入來對(duì)2013-4-21

比的話，你就相當(dāng)于把蘋果和橘子比，這就牛馬不相及。你要看這些房子是誰在買，誰在住。你必須要看這個(gè)數(shù)據(jù)能告訴你什么，而不是簡(jiǎn)單通過這兩個(gè)數(shù)字得出一個(gè)結(jié)論，所以平均值或者分析人員可能會(huì)給我們帶來一些誤導(dǎo)性的理解。另外，有沒有其他的一些非“泡沫說”的解釋呢？因?yàn)槲覀兛吹竭@么高的房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租賃比。其中因?yàn)槿丝跔顩r帶來的需求大幅變動(dòng)，還有剛才講的中國(guó)住房擁有率和中國(guó)工薪階層之間沒有這樣必然的聯(lián)系。有沒有達(dá)成一致呢？不可能的，他們意見不一，美國(guó)經(jīng)濟(jì)研究所是西方高規(guī)格的智囊團(tuán)，他就相信是有泡沫的，而經(jīng)濟(jì)學(xué)院雜志也是一個(gè)被受稱贊的英國(guó)專業(yè)雜志，他說沒有泡沫。而貨幣基金組織想討好所有人，他說部分城市有，部分城市沒有。政府比較擔(dān)心，他們也意識(shí)到有一些市場(chǎng)過熱了，這就指中國(guó)的政府，所以中國(guó)政府采取了一些政策措施，希望能夠讓部分的市場(chǎng)降溫，我覺得這個(gè)做法還是非常明智的。

那些支持“泡沫說”的相關(guān)證據(jù)有哪些呢？他們說房?jī)r(jià)租金比和房?jī)r(jià)收入比在上升，這是很明確無誤的。但是我的問題是在于這個(gè)上升是不是非?？?？而且這個(gè)上升是不是不可持續(xù)性的？另外，高的房?jī)r(jià)租金比表示購(gòu)買者預(yù)期會(huì)有大大的資本利得，比如付30倍以上的租金，你說我可以以35倍的租金賣出去。人們就會(huì)覺得這個(gè)房?jī)r(jià)還會(huì)不斷的上升，可能會(huì)有更多的資本利得，就會(huì)為了更多的資本利得而賣房，就會(huì)導(dǎo)致泡沫。他自己沒有這么多錢就會(huì)從家人身上借錢，而開發(fā)商捂盤惜售，這也不足為奇。還有一些反對(duì)“泡沫說”的相關(guān)證據(jù)，第一是中國(guó)的城市化進(jìn)程很快，收入增長(zhǎng)也很快，另外缺乏其他的投資渠道，比如中國(guó)的股市不像西方市場(chǎng)那么發(fā)達(dá)，這就以價(jià)格形成支撐作用。還有一些是當(dāng)?shù)氐囊蛩貛砉┬璧氖Ш狻?/p>

下面請(qǐng)大家舉手示意一下，在座多少人相信有泡沫的請(qǐng)舉手。很少有人，有幾個(gè)，非常少。有多少人覺得我們沒有泡沫，有多少人覺得很難說的？差不多也是這么多人。所以很難說很確信的說到底有沒有，但我個(gè)人覺得這些數(shù)據(jù)不能支持，我不能武斷的說這些數(shù)據(jù)不支持，所以沒有泡沫。但是現(xiàn)在的情況確實(shí)會(huì)有這樣的可能，而且能夠和美國(guó)2007、2008年有一些相似的情況。我們到底應(yīng)該怎么關(guān)注這個(gè)問題呢？如果有泡沫的話會(huì)有廣泛的影響，尤其是一個(gè)全國(guó)性的泡沫危機(jī)帶來大量的破壞。就像我們講的小投資者、私人投資者就被套進(jìn)去了，這給市場(chǎng)帶來很多不穩(wěn)定的因素。另外，市場(chǎng)會(huì)矯枉過正，往上、往下行都會(huì)矯枉2013-4-21

過正，比如過渡的調(diào)整導(dǎo)致物業(yè)的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格也不行，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)可以在大規(guī)模的泡沫危機(jī)后陷入停頓，而事實(shí)也往往如此。這里不僅僅限于房地產(chǎn)業(yè)，還包括鋼鐵、水泥等相關(guān)產(chǎn)業(yè)都會(huì)遭到非常嚴(yán)重的影響，還有服務(wù)行業(yè)，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)，如果他們受到影響會(huì)后果嚴(yán)重。

比如兩三個(gè)城市的泡沫，不會(huì)像全國(guó)性的泡沫一樣給其他城市帶來巨大的影響，也不會(huì)像系統(tǒng)性的泡沫一樣帶來非常嚴(yán)重的影響。另外，我們也看到中國(guó)銀行系統(tǒng)對(duì)于按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露較低，而且個(gè)人的儲(chǔ)蓄率高很多，這可以減緩泡沫所帶來的負(fù)面影響。我講一下政策方面的不同選擇，包括西方和中國(guó)的相關(guān)政策。在西方政府，他們?nèi)绻鎸?duì)這樣的一個(gè)泡沫的話，他們有兩個(gè)方法來搞政策，一個(gè)是提高利率，第二是財(cái)政政策。利率是一個(gè)不是特別有效的工具，如果你把利率提高的話，那么整個(gè)經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)業(yè)都會(huì)受到影響。而財(cái)政政策如果來控制泡沫的話，它不是說控制泡沫，反而能夠帶來更大的泡沫，其中有一個(gè)很有說服力的例子是81、82年里根總統(tǒng)為了能夠?qū)⒚绹?guó)經(jīng)濟(jì)將困境中挽救出來，他就提出了大規(guī)模的稅收激勵(lì)政策給房地產(chǎn)商，你更快的回收你的投資成本，這就帶來了很大的房地產(chǎn)的泡沫。10年之后，在1991、1992年就泡沫了，這也給社會(huì)帶來了很大的損失。所以政府干預(yù)措施不是永遠(yuǎn)都有好效果。還有9.11恐怖襲擊之后，美國(guó)銀行在美聯(lián)儲(chǔ)的受益下提出了超低利率政策，這個(gè)超低利率政策維持了很長(zhǎng)時(shí)間，這也造成了第二輪的房地產(chǎn)泡沫，所以政府的干預(yù)會(huì)帶來更多的問題，至少是在西方國(guó)家。

大家還記得格林斯潘，美聯(lián)儲(chǔ)美國(guó)銀行前行長(zhǎng)說的一句話是非理性的繁榮，像在互聯(lián)網(wǎng)泡沫里面也說過這個(gè)泡沫，但是我們不知道怎么做。就像互聯(lián)網(wǎng)泡沫一樣，你知道有泡沫，但是你根本無法控制它，只能看它越來越大，最后破裂。很多人能夠預(yù)測(cè)到泡沫，但是政府卻無能為力，不能解決這個(gè)問題。比如83年的生物科技泡沫，98年的互聯(lián)網(wǎng)泡沫，2004—2008年的房地產(chǎn)泡沫。為什么不能阻止泡沫危機(jī)呢？你確認(rèn)有泡沫是很困難的，到底是一個(gè)泡沫還是正常的市場(chǎng)力量呢？你很難確定。另外，政策工具不夠有效，提高利率可以遏制泡沫，但是把房?jī)r(jià)限制也可以影響市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。還有一個(gè)重要的可能問題，它會(huì)影響到西方領(lǐng)導(dǎo)人的連任，因?yàn)橛信菽脑?，就像你在晚?huì)上提供很多的酒，喝得很開心，然后你說沒酒了，泡沫了，大家沒酒喝就很沮喪。我們要避免泡沫發(fā)生，2013-4-21

就相當(dāng)于要冒一些風(fēng)險(xiǎn)，在危機(jī)出現(xiàn)之前就要先采取措施，而很多人可能不一定理解。

另外，看一下中國(guó)政府采取的措施是收緊放貸標(biāo)準(zhǔn)，禁止國(guó)企投資房地產(chǎn)，提高儲(chǔ)備金要求和倡低房?jī)r(jià)。我覺得這些數(shù)據(jù)不支持泡沫的論斷，有些市場(chǎng)是頁基本面所驅(qū)動(dòng)的，如果這些需求增長(zhǎng)放緩的話，市場(chǎng)不可能說預(yù)期價(jià)格會(huì)漲上去，而這和全國(guó)性的泡沫危機(jī)是不一樣的。如果向西方國(guó)家學(xué)習(xí)要小心，因?yàn)槲鞣絿?guó)家政府在對(duì)于資產(chǎn)泡沫方面的處置也有些不恰當(dāng)?shù)牡胤?，他們有些做法有可能?huì)讓泡沫愈演愈烈，中國(guó)的政策制定者一定要保持謹(jǐn)慎性，預(yù)防泡沫的形成。

我就講到這里，謝謝各位！

李振華：各位朋友，各位嘉賓，下午好！我們現(xiàn)在進(jìn)行第三個(gè)議題的討論，今天下午的議題是房地產(chǎn)融資困局突破。在這個(gè)議題將分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段是會(huì)提四個(gè)問題，請(qǐng)四位嘉賓來分享他的觀點(diǎn)。第二個(gè)階段，我們提一個(gè)共同的問題，請(qǐng)四位嘉賓分享他們的看法。最后，我們?cè)倩?5分鐘到20分鐘時(shí)間，請(qǐng)臺(tái)下的各位觀眾和朋友做一個(gè)互動(dòng)，請(qǐng)大家踴躍的提問題。

先做一下自我介紹，我是《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》金融版、《環(huán)球企業(yè)家》的李振華。主辦方把今天下午的議題定為房地產(chǎn)融資困局突破，我是這么理解的。房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，帶有非常強(qiáng)的金融屬性，大家都知道金融企業(yè)的核心能力之一就是負(fù)債，如何融資是一個(gè)生死存亡的問題。換一句俗話來講，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，拿地、搞錢這兩件事是最重要的事，今天下午我們不討論拿地，有些也沒法在這個(gè)場(chǎng)合上討論，我們要討論的是搞錢、融資的問題。提起來房地產(chǎn)融資，我相信很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)愁眉不展，為什么是這樣呢？我們可以看到從2010年開始的兩輪房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控，實(shí)際上將房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)陷入到一個(gè)困局。第一，大家看到銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)掐住了個(gè)貸、開發(fā)貸；第二，我們看到證監(jiān)會(huì)已經(jīng)收緊了房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)的發(fā)債和發(fā)股的融資。銀監(jiān)會(huì)還干了另外一件事，規(guī)范銀行合作，或者讓房地產(chǎn)信托的融資一式一批，相當(dāng)于把房地產(chǎn)信托融資的事也掐住了。今年8月份，國(guó)家外匯管理局又出了一個(gè)文，大家都知道叫停了房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)保外貸，有四個(gè)主要的渠道都掐住了。在目前的形勢(shì)下，作為房地產(chǎn)企業(yè)如何突破這種困局呢？第二，房地產(chǎn)行業(yè)如何思考政策博弈到今2013-4-21

天的后果的教訓(xùn)和思考呢？第三，我們知道房地產(chǎn)行業(yè)的融資一貫是形勢(shì)大起大落，它的機(jī)制也是不可持續(xù)的，不是那么健康和健全的。我們?nèi)绾谓⑵饋硪粋€(gè)健康和健全的融資長(zhǎng)效機(jī)制呢？這就是我們下午要討論的問題。今天下午請(qǐng)到四位嘉賓：

中歐國(guó)際工商學(xué)院金融學(xué)與會(huì)計(jì)學(xué)教授、副教務(wù)長(zhǎng)兼在職金融MBA主任趙欣舸教授；

基強(qiáng)聯(lián)行投資管理（中國(guó)）有限公司董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)先生；

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官Chris Brooke先生；

中城聯(lián)盟投資基金董事總經(jīng)理路林先生。

我的第一個(gè)問題是在美國(guó)等成熟的經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)信托基金成為房地產(chǎn)融資的主流形式之一，為什么會(huì)產(chǎn)生這樣的結(jié)果呢？中國(guó)引進(jìn)房地產(chǎn)信托基金是否是建立房地產(chǎn)融資的一個(gè)健康和長(zhǎng)效的機(jī)制和好辦法呢？我們來分享趙教授的觀點(diǎn)。

趙欣舸：謝謝主持人，也謝謝論壇給我這樣一個(gè)機(jī)會(huì)。我首先要坦白一點(diǎn)，我本人并不是研究房地產(chǎn)的，所以在各位房地產(chǎn)專家面前有點(diǎn)班門弄斧。我應(yīng)該算是研究投資學(xué)的，包括基金、投資者的行為和保護(hù)。有一個(gè)更重要的身份是我本人也是一個(gè)城市的白領(lǐng)和房奴，我從這兩個(gè)角度談?wù)勛约旱南敕?，希望起到拋磚引玉的作用。

現(xiàn)在房地產(chǎn)需要融資，需要?jiǎng)e人提供資金，當(dāng)然對(duì)于資金的提供者來講就是投資。我現(xiàn)在很困惑一點(diǎn)，目前中國(guó)房地產(chǎn)是不是被承認(rèn)是一個(gè)資本類別、一個(gè)投資方向？是不是承認(rèn)它有投資的屬性？今天上午關(guān)于談到保障房的時(shí)候，宋部長(zhǎng)提到了十七大報(bào)告中有關(guān)的內(nèi)容，大家也許還記得十七大的報(bào)告中還有一句話是：創(chuàng)造條件，讓更多的群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入。這句話據(jù)我所知沒有收回過。群眾如果想增加或者擁有財(cái)產(chǎn)性收入，那么如何通過什么樣的財(cái)產(chǎn)獲得財(cái)產(chǎn)性收入？有人說你可以通過投資股市獲得財(cái)產(chǎn)性收入，我想說你嚴(yán)肅點(diǎn)，我們這里開會(huì)呢。當(dāng)然有些人說你可以投資黃金，而且黃金的價(jià)格確實(shí)是在上漲，這確實(shí)是一個(gè)事實(shí)，我們不妨想一個(gè)場(chǎng)景，中國(guó)的每一個(gè)家庭，大家在角落里有一個(gè)小包袱，里面放幾十根金條，這聽起來比較詭異，不像是2011年看到的場(chǎng)景。大家2013-4-21

也許都聽到過一句話叫亂世藏金，為什么國(guó)際金價(jià)暴漲？因?yàn)樵跉W洲、美國(guó)面臨著嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在一定程度上可以說是一個(gè)亂世，但是我們的情況不一樣，至少每年的春晚都在不斷的提醒我們，我們現(xiàn)在是太平盛世，跟歐美是截然不同的。如果現(xiàn)在是太平盛世的話，我們應(yīng)該做什么？當(dāng)然有一種說法是盛世收藏，這個(gè)可能太小眾了，真正說在盛世中比較大眾化的投資手段，盛世置產(chǎn)是更大眾一些。而且說句老實(shí)話，如果在過去幾年中，有一些群眾獲得了一定的財(cái)產(chǎn)性收入，確實(shí)是從房地產(chǎn)中帶來的，但是我們很熟悉一種投資方式，自己買一個(gè)房子，作為投資的角度來講有很多問題：第一，它有非常嚴(yán)重的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，有個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)，你可能買了一個(gè)房子就漏水，永遠(yuǎn)修不好，還有一個(gè)是交易成本非常之高，我們不說顯性的成本，你想一下購(gòu)買房子的中間過程，這個(gè)東西讓人非常頭疼。再有是流動(dòng)性，流動(dòng)性非常差，如果真有什么事情，你真的想很快的賣掉一個(gè)房子不是很容易的事情。

如果直接投資房地產(chǎn)，直接去買房子有這么多問題的話，有沒有一些更好的方式呢？現(xiàn)在在世界上成熟的市場(chǎng)中，應(yīng)該說有這個(gè)問題的答案是剛才主持人提到的所謂信托投資基金，很不幸的是這個(gè)詞里有一個(gè)英文詞直譯是信托，其實(shí)我們更多是理解為基金，比如國(guó)外最成熟的權(quán)益型的基金，說白了是這個(gè)基金會(huì)以組合的形式去投資房地產(chǎn)。剛才我們提到了直接投資房地產(chǎn)可能面臨著很多問題，現(xiàn)在想一想可不可以解決這些問題？第一是面臨很多的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗且越M合的方式投資，所以潛在的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)被分散化，再一個(gè)是國(guó)外成熟中多數(shù)是上市交易，比如ETF，它的交易成本和流動(dòng)性就像投資普通的證券市場(chǎng)的基金一樣，所以在流動(dòng)性和交易成本方面都有很大的改觀。我個(gè)人認(rèn)為REITS最大的貢獻(xiàn)不僅僅在于剛才提到的這幾個(gè)方面，這也涉及到投資房地產(chǎn)一個(gè)更大的問題，那就是它的門檻非常高。你至少現(xiàn)在即使是砸鍋賣鐵也要湊夠首付才能買一個(gè)房子，這是投資房地產(chǎn)最大的一個(gè)問題，因?yàn)檫@樣就直接導(dǎo)致了相當(dāng)多的人被阻攔在了房地產(chǎn)市場(chǎng)以外。其實(shí)我們現(xiàn)在總有討論房?jī)r(jià)上升還是下降，對(duì)人民群眾利益的影響，但你恐怕要問一下是哪一部分人民，我覺得人民大概分成兩類，一類是已經(jīng)買了房，一類是還沒有買房，這兩類人民對(duì)房?jī)r(jià)未來走向的希望是截然不同的。如果你是無殼蝸牛的話，你當(dāng)然希望房?jī)r(jià)跌，但如果你是砸鍋賣鐵，現(xiàn)在已經(jīng)負(fù)了首付，已經(jīng)榮幸的變成了房努，你的希望是截然不同的。而且所有2013-4-21

第四篇：華泰·天門發(fā)展高峰論壇策劃方案

目錄

一、關(guān)于論壇.1二、舉辦目的.2三、主辦單位.2四、舉辦時(shí)間.2五、舉辦地點(diǎn).2六、主要議程.3七、合作模式.3八、盈利模式.4九、綜合效應(yīng).4十、冠名費(fèi)用.5十一、候選名人.5十二、真誠(chéng)建議.6

十三、附件.6

附件1 西方名人演講產(chǎn)業(yè)概況.7

附件2 武漢大學(xué)名人演講局簡(jiǎn)介.9

附件3 候選名人簡(jiǎn)介.10

附件4 擬邀請(qǐng)省級(jí)、國(guó)家級(jí)新聞媒體.17

由天門華泰投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱天門華泰）投資興建的天門華泰義烏商貿(mào)城（以下簡(jiǎn)稱商貿(mào)城）是天門招商引資的標(biāo)志性項(xiàng)目，在江漢平原乃至全省都產(chǎn)生了較大影響。為了擴(kuò)大商貿(mào)城開業(yè)慶典的影響、提升商貿(mào)城開業(yè)慶典的品位、增強(qiáng)商貿(mào)城開業(yè)慶典的吸引力，我們建議在商貿(mào)城開業(yè)慶典的系列活動(dòng)中舉辦第一次“華泰·天門發(fā)展論壇”，并且以此為開端，將這個(gè)論壇打造成天門市和天門華泰重要的舞臺(tái)、窗口和名片。

一、關(guān)于論壇

論壇的實(shí)質(zhì)是政界、商界、學(xué)術(shù)界、新聞界共邀各界名流，溝通思想、信息、情感，發(fā)揮名人效應(yīng)，傳播先進(jìn)理念，營(yíng)造社會(huì)輿論，取得各方共贏的平臺(tái)。

“華泰·天門發(fā)展論壇”由天門華泰獨(dú)家冠名，論壇之所以定位為“發(fā)展高峰論壇”，首先是表明論壇的目的是促進(jìn)天門市的發(fā)展；其次是論壇名稱沒有領(lǐng)域的限制，預(yù)留了一個(gè)廣闊的空間；最后表明

邀請(qǐng)的是國(guó)內(nèi)外名流，參加的是天門各界高端人士。

二、舉辦目的1、體現(xiàn)天門華泰以天門發(fā)展為己任的強(qiáng)烈社會(huì)責(zé)任感，在天門、湖北乃至全國(guó)樹立一個(gè)知名企業(yè)的良好社會(huì)形象。

2、密切聯(lián)系天門華泰在天門投資的商貿(mào)、教育、房產(chǎn)、旅游等項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)際，讓論壇為商貿(mào)城招商、華泰中學(xué)招生、后續(xù)項(xiàng)目造勢(shì)及其它的中心工作直接服務(wù)。

3、通過邀請(qǐng)政界、商界、學(xué)術(shù)界、文化界的國(guó)內(nèi)外名人，為杭州華泰實(shí)業(yè)有限公司在全國(guó)的加速發(fā)展積累高端人脈。通過邀請(qǐng)省級(jí)、國(guó)家級(jí)新聞媒體的參與，擴(kuò)大天門市和天門華泰在全省和全國(guó)的影響。

三、主辦單位

天門市委宣傳部

天門日?qǐng)?bào)社

天門華泰投資有限公司

武漢大學(xué)名人演講局

四、舉辦時(shí)間

商貿(mào)城開業(yè)慶典活動(dòng)期間

五、舉辦地點(diǎn)

帝苑酒店

六、主要議程

上午：名人演講主持：天門市委宣傳部領(lǐng)導(dǎo)

1、天門市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)致辭

2、天門華泰領(lǐng)導(dǎo)致辭

3、名人演講（兩個(gè)半小時(shí)左右）

4、中餐

下午：新聞發(fā)布會(huì)主持：天門日?qǐng)?bào)社主要領(lǐng)導(dǎo)

1、天門市主要領(lǐng)導(dǎo)介紹天門改革開放、招商引資和社會(huì)發(fā)展成果

2、天門華泰主要領(lǐng)導(dǎo)介紹杭州華泰、天門華泰發(fā)展歷程、投資項(xiàng)目、運(yùn)作模式、企業(yè)理念

3、天門市領(lǐng)導(dǎo)、天門華泰領(lǐng)導(dǎo)、主講名人回答記者提問

4、所有與會(huì)人員參觀商貿(mào)城、華泰中學(xué)、天門市主要展示項(xiàng)目、天門市景點(diǎn)

5、晚餐

6、所有與會(huì)人員返程

七、合作模式

天門市委宣傳部：邀請(qǐng)省市領(lǐng)導(dǎo)出席，邀請(qǐng)市、省、全國(guó)媒體，安全保衛(wèi)。

天門日?qǐng)?bào)社：牽頭策劃每期論壇方案，前期宣傳造勢(shì)，活動(dòng)宣傳報(bào)道，論壇嘉賓的接待，論壇活動(dòng)的組織，市場(chǎng)化整體運(yùn)作。

天門華泰：出資，確定每期論壇主題、主講人、貴賓、嘉賓，參與策劃，參與接待，主要領(lǐng)導(dǎo)論壇致辭，有較多贈(zèng)票。

武漢大學(xué)名人演講局：參與策劃，邀請(qǐng)名人，參與接待，協(xié)助邀請(qǐng)省級(jí)、國(guó)家級(jí)媒體。

八、盈利模式

1、協(xié)辦

出資額較大、天門日?qǐng)?bào)有一定宣傳版面、有一定贈(zèng)票、主要領(lǐng)導(dǎo)享受貴賓待遇

2、贊助

出資額較小、天門日?qǐng)?bào)有宣傳報(bào)道、現(xiàn)場(chǎng)有宣傳展位或宣傳資料、有少量贈(zèng)票、主要領(lǐng)導(dǎo)享受嘉賓待遇

3、售票

團(tuán)體售票為主、零售為輔

4、簽名售書

依據(jù)時(shí)間、名人效應(yīng)確定書目和數(shù)量

5、結(jié)集出版

論壇舉辦一定期數(shù)后，將名人演講的資料結(jié)集出版成書籍、音像

九、綜合效應(yīng)

1、集中展示天門改革開放的成果，加速天門融入武漢城市圈的進(jìn)程，擴(kuò)大天門在湖北和全國(guó)的知名度。

2、匯集各界名流智慧，為天門發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

3、增強(qiáng)《天門日?qǐng)?bào)》的影響力，提高在當(dāng)?shù)孛襟w競(jìng)爭(zhēng)格局中的地位。

4、為《天門日?qǐng)?bào)》探索一條新的盈利模式。

十、冠名費(fèi)用

論壇由天門華泰獨(dú)家冠名，冠名費(fèi)包括名人出場(chǎng)費(fèi)、名人交通費(fèi)、名人落地接待費(fèi)，省級(jí)、國(guó)家級(jí)媒體接待費(fèi)。其余費(fèi)用由天門日?qǐng)?bào)社通過市場(chǎng)運(yùn)作解決。運(yùn)作成熟后，可每年舉辦一至兩次。

十一、候選名人

1、中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)保育鈞

演講題目：《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題與民營(yíng)經(jīng)濟(jì)面臨的形勢(shì)》

推薦理由：中央高層人脈、國(guó)家級(jí)主流媒體背景、民營(yíng)企業(yè)政策的精通、民營(yíng)企業(yè)屆威望、平易近人

2、中國(guó)發(fā)展研究院院長(zhǎng)艾豐

演講題目：《中國(guó)企業(yè)的名牌之路》

推薦理由：國(guó)家級(jí)主流媒體背景、深厚的學(xué)術(shù)功底、中央高層人脈、企業(yè)界人脈

3、北京視野咨詢中心主任鐘朋榮

演講題目：《義烏模式的深層思考》

推薦理由：深厚的學(xué)術(shù)功底、曾經(jīng)的高層背景、企業(yè)界人脈、政界人脈

4、百家講壇著名主講紀(jì)連海

演講題目：《中國(guó)企業(yè)家的儒家文化修養(yǎng)》

推薦理由：知名度高、演講風(fēng)格獨(dú)特、平易近人

5、百家講壇著名主講閻崇年

演講題目：《中國(guó)歷史在清朝的沉思》

推薦理由：深厚的學(xué)術(shù)功底、知名度高、在百家講壇德高望重

以上五人中確定一人。

十二、真誠(chéng)建議

1、盡早決策，為論壇準(zhǔn)備贏得時(shí)間。

2、精心策劃、籌備和組織第一次論壇，首戰(zhàn)必勝。

3、統(tǒng)籌規(guī)劃，將論壇與整個(gè)慶典有機(jī)結(jié)合，相得益彰。

4、持之以恒，將論壇打造成湖北乃至中部有名的論壇。

十三、附件

1、國(guó)外名人演講產(chǎn)業(yè)概況

2、武漢大學(xué)名人演講局簡(jiǎn)介

3、候選名人簡(jiǎn)介

4、擬邀請(qǐng)省級(jí)、國(guó)家級(jí)媒體

附件

1西方名人演講產(chǎn)業(yè)概況

在美國(guó)和歐洲，名人演講業(yè)十分發(fā)達(dá)，形成了一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)。演講的名人分成不同層次，報(bào)酬每小時(shí)從一千美元到十多萬美元不等。

美國(guó)目前有400多家名人演講公司，著名的有：

1、華盛頓演講局（WSB）美國(guó)最大的演講公司，成立于1979年，創(chuàng)始人為伯尼·斯萬和哈里·羅茲，地點(diǎn)位于華盛頓。旗下有數(shù)千名有經(jīng)驗(yàn)的演講者，其中有160位世界級(jí)領(lǐng)袖，如美國(guó)前總統(tǒng)里根（生前）、英國(guó)前首相撒切爾夫人、前美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘、前美國(guó)國(guó)務(wù)卿奧爾布賴特、前美國(guó)國(guó)務(wù)卿鮑威爾、前世界銀行行長(zhǎng)沃爾芬森、前紐約市長(zhǎng)朱利安尼、前西

班牙總統(tǒng)阿茲納爾、《誰動(dòng)了我的奶酪》作者斯賓塞·約翰遜等。

2、哈里·沃克經(jīng)紀(jì)公司成立于1946年，創(chuàng)始人為哈里·沃克，位于波士頓郊區(qū)，旗下簽約名人有：美國(guó)前總統(tǒng)福特、美國(guó)前國(guó)務(wù)卿基辛格等。

3、圣巴巴拉演講局成立于1991年，創(chuàng)始人為邁克爾·鮑米杰，主要代理文藝與體育界名星，如前NBA球員、魔術(shù)師約翰遜、比爾·拉塞爾等。

4、國(guó)際演講局成立于1993年，創(chuàng)始人為米歇爾·萊蒙斯，旗下以娛樂和體育界名星為主。歐洲有名人演講公司100多家，最著名的是英國(guó)名人演講協(xié)會(huì)（CSA），它是歐洲最大的演講經(jīng)紀(jì)公司，成立于1982年，創(chuàng)始人是Alex krywald，位于倫敦，網(wǎng)絡(luò)遍布全球15個(gè)國(guó)家，旗下有簽約演講人二千多人，包括英國(guó)前首相梅杰、菲律賓前總統(tǒng)拉莫斯、世界飛人、黑人田徑運(yùn)動(dòng)員劉易斯、第一個(gè)登上月球的宇航員阿姆斯特朗等。

附件

2武漢大學(xué)名人演講局簡(jiǎn)介

武漢大學(xué)是教育部直屬重點(diǎn)綜合性大學(xué)、國(guó)家“211”高校，是國(guó)內(nèi)外有較大影響的知名大學(xué)，建校已有一百一十四年歷史，綜合實(shí)力一直位于全國(guó)高校前十名，被公認(rèn)為世界最美麗的大學(xué)。

武漢大學(xué)名人演講局是國(guó)內(nèi)專門從事名人研究、演講研究和名人演講策劃、組織的知名機(jī)構(gòu)。目前旗下有國(guó)內(nèi)外名人名師近3000人，組織和參與組織了WTO北京國(guó)際論壇、亞洲教育論壇、國(guó)際中國(guó)哲學(xué)學(xué)會(huì)年會(huì)、東湖論壇、東楚文化講壇等在國(guó)內(nèi)外、省內(nèi)外有影響的大型活動(dòng)，組織國(guó)務(wù)院部委有關(guān)負(fù)責(zé)人、兩院院士、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)家、文化學(xué)者、軍事專家、培訓(xùn)大師的大型演講和培訓(xùn)近千場(chǎng)。與世界著名的華盛頓演講局、英國(guó)名人演講協(xié)會(huì)等建立了信息、學(xué)術(shù)、業(yè)務(wù)的交流。近期舉辦的活動(dòng)有：博鰲亞洲論壇秘書長(zhǎng)龍永圖在浙江的演講，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧在河南的演講，百家講壇易中天、紀(jì)連海在湖北的演講，華中理工大學(xué)原校長(zhǎng)楊叔子院士在武大的演講，美國(guó)哈佛大學(xué)哲學(xué)博士、美國(guó)夏威夷大學(xué)教授、國(guó)際著名哲學(xué)家成中英在武大的演講。演講局創(chuàng)辦的中國(guó)名人演講網(wǎng)是國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)的名人演講網(wǎng)站。

附件

3候選名人簡(jiǎn)介

1、保育鈞

保育鈞，1942年5月9日生于江蘇南通，蒙古族。1966年畢業(yè)于中國(guó)人民大學(xué)新聞系，被分配到人民日?qǐng)?bào)社工作，歷任記者、編輯、組長(zhǎng)、部主任、編輯委員、秘書長(zhǎng)、副總編兼秘書長(zhǎng)、副總編輯兼華東分社社長(zhǎng)。1996年1月調(diào)任全國(guó)工商聯(lián)副主席、黨組副書記。1998年起任九屆全國(guó)政協(xié)副秘書長(zhǎng)，現(xiàn)任第十屆全國(guó)政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)委員、中國(guó)民（私）營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)（副部級(jí)）。

任職全國(guó)工商聯(lián)副主席、黨組副書記期間，保育鈞先生潛心研究中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程，研究民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的體制障礙，竭力為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展奔走呼號(hào)，在推動(dòng)政府放寬民營(yíng)企業(yè)準(zhǔn)入、出臺(tái)“36條”以及保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)入憲等方面做了大量卓有成效的工作，作出了重要貢獻(xiàn)；并成功領(lǐng)銜組織了“第六屆世界華商大會(huì)”等民營(yíng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的重大活動(dòng)，在國(guó)內(nèi)外引起廣泛影響。

此外，保育鈞先生十分注重深入民營(yíng)企業(yè)一線調(diào)查研究，在此基礎(chǔ)上發(fā)表了一系列關(guān)于鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的理論文章，成果豐碩。近年來，保育鈞先生多次受邀在中央電視臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》、《東方之子》等品牌欄目，在雅虎、新浪、網(wǎng)易、人民網(wǎng)等知名網(wǎng)站，就民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、打破壟斷，建立社會(huì)公正與和諧以及改革開放等問題接受訪談，還經(jīng)常游歷全國(guó)各地演講。

目前，保育鈞先生除擔(dān)任繁忙的中國(guó)民（私）營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)外，還身兼多家學(xué)術(shù)期刊、研究機(jī)構(gòu)的顧問，并兼職北京理工大學(xué)等大學(xué)教授，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)界、尤其在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域享負(fù)盛譽(yù)。

2、艾豐

艾豐，中國(guó)發(fā)展研究院院長(zhǎng)、中國(guó)名牌培育委員會(huì)主任（正局級(jí)），全國(guó)政協(xié)委員、政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員。是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、高級(jí)記者、哲學(xué)研究者及社會(huì)活動(dòng)策劃者。

曾任人民日?qǐng)?bào)編委、經(jīng)濟(jì)部主任、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)總編輯。現(xiàn)為中國(guó)發(fā)展研究院院長(zhǎng)、中國(guó)名牌培育委員會(huì)主任（副部級(jí)），中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)工業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)質(zhì)量管理協(xié)會(huì)、中國(guó)新聞文化促進(jìn)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，中國(guó)名牌戰(zhàn)略推進(jìn)委員會(huì)副主任。同時(shí)兼任中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院、中國(guó)人民大學(xué)、北京財(cái)貿(mào)大學(xué)、北京廣播學(xué)院、中華民族大學(xué)等高等院校教授、研究生導(dǎo)師。艾豐先生是我國(guó)名牌戰(zhàn)略最早倡導(dǎo)者之一，是公認(rèn)的名牌理論權(quán)威專家。曾經(jīng)擔(dān)任中國(guó)質(zhì)量萬里行組委會(huì)主任和中國(guó)第一個(gè)名牌組織――馳名商標(biāo)保護(hù)組織主任，從理論和實(shí)踐的結(jié)合上大力推進(jìn)中國(guó)名牌事業(yè)。

3、鐘朋榮

鐘朋榮，北京視野咨詢中心主任，北京東方視野教育發(fā)展有限公司董事長(zhǎng),兼任西北大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、中南財(cái)經(jīng)大學(xué)等多所大學(xué)教授，兼任裕興電子、華立控股、洛玻股份、武漢健民等5家上市公司的獨(dú)立董事,兼任三九集團(tuán)、茅臺(tái)酒廠等20多家大型企業(yè)和地方政府的經(jīng)濟(jì)顧問。

曾在我國(guó)鄉(xiāng)、區(qū)、縣、中央四級(jí)黨政機(jī)關(guān)工作。一九八八年初，因在《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)表兩篇較有分量的文章，被中央領(lǐng)導(dǎo)點(diǎn)名調(diào)入北京，參與中央書記處組織的關(guān)于工資、價(jià)格改革方案的研究工作，隨后留在中共中央辦公廳工作。

在《人民日?qǐng)?bào)》、《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》、《光明日?qǐng)?bào)》、《中華工商時(shí)報(bào)》、《經(jīng)濟(jì)研究》、《金融研究》等報(bào)刊發(fā)表經(jīng)濟(jì)論文數(shù)百篇。

主要著作有：《百條治國(guó)大計(jì)》、《宏觀經(jīng)濟(jì)論》、《中國(guó)通貨膨脹研究》、《中國(guó)漲價(jià)**》、《十年經(jīng)濟(jì)改革》、《鐘朋榮集》、《解開中國(guó)改革的聯(lián)立方程》、《跨世紀(jì)難題》、《三角債》、《中國(guó)金融新現(xiàn)象剖析》、《財(cái)政金融論》、《民富論》、《中國(guó)企業(yè)留神十大陷阱》、《網(wǎng)絡(luò)時(shí)代重構(gòu)中國(guó)經(jīng)濟(jì)》、《國(guó)策論》、《中國(guó)企業(yè)為誰而辦》、《勤勞人的經(jīng)濟(jì)學(xué)》等。

1993年末，他與北京一批經(jīng)濟(jì)專家一起創(chuàng)辦北京視野信息咨詢中心。10多年來，在他的主持下，視野咨詢中心專家團(tuán)隊(duì)制訂了大慶、三九集團(tuán)、海南機(jī)場(chǎng)股份公司、北京東安集團(tuán)、河南華信資金市場(chǎng)、河南嵩岳紡織集團(tuán)、山西潞安礦務(wù)局、浙江義烏小商品城集團(tuán)公司、陜西建設(shè)機(jī)械廠、哈高科、浙江南都電源集團(tuán)、寧夏青龍公司、黑龍江大正集團(tuán)等全國(guó)100余家大中型企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與體改方案；制定了鄭州、湖北襄樊、臺(tái)州、荊州、運(yùn)城、吐魯番等20多個(gè)地級(jí)市和河南濟(jì)源、新鄭、湖北老河口、溫州平陽、蒼南、甌海、河北遵化、福建福安、云南羅平、山東壽光、山西潞城、浙江武義、河南滑縣、山西左權(quán)等數(shù)十個(gè)縣級(jí)市的發(fā)展戰(zhàn)略方案。

4、紀(jì)連海

紀(jì)連海，北師大二附中高級(jí)教師，1964年生，1986年7月畢業(yè)于北京師范學(xué)院歷史系，獲歷史學(xué)學(xué)士學(xué)位。1998年首都師范大學(xué)歷史系首屆歷史教育學(xué)碩士研究生班結(jié)業(yè)?！?2005年應(yīng)邀走進(jìn)中央電視臺(tái)“百家講壇”主講清史系列，并因此一炮而紅，創(chuàng)下該欄目收視率最高的紀(jì)錄，與易中天并稱為“南易北紀(jì)”。是“百家講壇”唯一一名受邀演講的中學(xué)教師。·紀(jì)連海、易中天、于丹、這三個(gè)名字都已經(jīng)街頭巷尾皆知。他著有書籍《紀(jì)連海點(diǎn)評(píng)乾隆名臣》、《紀(jì)連海品讀康乾名臣》、《歷史上的多爾袞》、《歷史上的和坤》、《歷史上的劉墉》、《歷史上的紀(jì)曉嵐》、《說康熙》。

紀(jì)連海在上海電視臺(tái)紀(jì)實(shí)頻道“文化中國(guó)”欄目另辟蹊徑，將熱播過的歷史劇與真實(shí)的歷史

作比較，去偽存真，提示千古謎團(tuán)，形成“清史點(diǎn)評(píng)系列”，受到追捧。

·在有著700年歷史的上海文廟開講“文廟講堂”，舉辦題為“儒家文化的破壞和重建”的專題講座。近千名觀眾站著聽完兩小時(shí)的“文廟講堂”。

·應(yīng)邀到中國(guó)傳媒大學(xué)及北京師范大學(xué)等首都高校演講，受到師生們的熱烈追捧。成為少數(shù)在高校演講被絕大數(shù)大學(xué)生認(rèn)可的文化名人。

·央視“對(duì)話”欄目重點(diǎn)訪談人物。

·其博客“歷史的江湖”點(diǎn)擊率短時(shí)間內(nèi)達(dá)數(shù)百萬。

·演講的獨(dú)特風(fēng)格魅力,傾倒了一個(gè)世界，一舉征服了觀眾。

·國(guó)內(nèi)頂尖中學(xué)特級(jí)教師，歷屆所帶畢業(yè)班一類大學(xué)升學(xué)率99％。

5、閻崇年

閻崇年先生是我國(guó)著名的歷史學(xué)家，1934年生，蓬萊人?，F(xiàn)任北京社會(huì)科學(xué)院滿學(xué)研究所所長(zhǎng)、研究員，北京滿學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。他在滿洲史、清代史及北京史的研究上頗有造詣。他倡議創(chuàng)建了第一個(gè)專業(yè)滿學(xué)研究機(jī)構(gòu)——北京社會(huì)科學(xué)院滿學(xué)研究所、北京滿學(xué)會(huì)和北京滿學(xué)研究基金會(huì)。并主持了第一屆和第二屆國(guó)際滿學(xué)研討會(huì)。北京市政府授予有突出貢獻(xiàn)專家稱號(hào)，享受國(guó)務(wù)院頒發(fā)特殊津貼。

他的主要著作：論文集有《滿學(xué)論集》、《燕史集》、《袁崇煥研究論集》和《燕步集》共4部；專著有《努爾哈赤傳》、《天命汗》、《中國(guó)歷史大事編年·清代卷》、《古都北京》、《中國(guó)都市生活史》等14部，主編《滿學(xué)研究》（一至六輯）、《袁崇煥學(xué)術(shù)論文集》、《戚繼光研究論集》等11部。先后發(fā)表滿學(xué)、清史、北京史論文二百余篇。其中《努爾哈赤傳》獲北京市和中國(guó)“光明杯”優(yōu)秀學(xué)術(shù)著作獎(jiǎng)、全國(guó)滿學(xué)研究?jī)?yōu)秀成果獎(jiǎng)，《古都北京》獲中國(guó)文化部最佳圖書獎(jiǎng)、法蘭克福和萊比錫國(guó)際最佳圖書榮譽(yù)獎(jiǎng)。先后被邀請(qǐng)到美國(guó)、日本、蒙古、臺(tái)灣、香港等國(guó)家和地區(qū)講學(xué)，多次出國(guó)參加國(guó)際學(xué)術(shù)研討會(huì)。

由閻崇年先生在央視《百家講壇》講授的“清十二帝疑案”系列講座，創(chuàng)下了央視十頻道收視率的第一個(gè)最高紀(jì)錄。去年10月，中華書局依據(jù)閻崇年先生的講座推出《正說清朝十二帝》一書，受到讀者的狂熱追捧，一年內(nèi)加印了 15次，發(fā)行量突30萬冊(cè)，不僅創(chuàng)造了學(xué)術(shù)類歷史圖書進(jìn)入各大城市圖書銷售排行榜的現(xiàn)象，而且引發(fā)了“正說”歷史系列的出版熱潮。

附件

4擬邀請(qǐng)省級(jí)、國(guó)家級(jí)新聞媒體

1、省級(jí)

《湖北日?qǐng)?bào)》、《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》、《楚天都市報(bào)》、《武漢晚報(bào)》、《楚天金報(bào)》、《武漢晨報(bào)》、《長(zhǎng)江商報(bào)》

湖北電視臺(tái)、湖北經(jīng)濟(jì)電視臺(tái)

湖北人民廣播電臺(tái)

荊楚網(wǎng)、武漢教育信息網(wǎng)

2、國(guó)家級(jí)

新華社

《人民日?qǐng)?bào)》、《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》、《中國(guó)青年報(bào)》、《農(nóng)民日?qǐng)?bào)》、《中國(guó)旅游報(bào)》

中央電視臺(tái)

中央人民廣播電臺(tái)

中國(guó)名人演講網(wǎng)

第五篇：高峰論壇策劃方案

高峰論壇策劃方案

高峰論壇策劃方案

三、論壇形式

開幕式+專題研討會(huì)

四、論壇組織

指導(dǎo)單位：國(guó)家能源局

科技部

建設(shè)部

農(nóng)業(yè)部

環(huán)境保護(hù)部

主辦單位：中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)新能源商會(huì) 承辦單位：北京恒基偉業(yè)電子產(chǎn)品有限公司 協(xié)辦單位：中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì) 科技部科技促進(jìn)發(fā)展研究中心

《中華工商時(shí)報(bào)》社

中國(guó)歐盟商會(huì)

英國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)

法國(guó)大使館

挪威能源環(huán)境聯(lián)合會(huì)

德國(guó)可再生能源學(xué)會(huì)

美國(guó)可再生能源委員會(huì)

世界風(fēng)能協(xié)會(huì)

西班牙太陽能協(xié)會(huì)

媒體單位：

五、論壇主題

全球能源困局中的新能源前景

六、論壇目的政策研討、融資合作、科技交流、市場(chǎng)展望

七、論壇特色

高端交流、凝聚共識(shí)、促進(jìn)合作、開拓共贏

八、論壇定位

國(guó)際化、時(shí)效性、高層次

九、論壇嘉賓擬邀請(qǐng)

黃孟復(fù) 全國(guó)政協(xié)副主席、全國(guó)工商聯(lián)主席 戈 爾 美國(guó)前副總統(tǒng)、諾貝爾和平獎(jiǎng)獲得者 汪光燾 全國(guó)人大環(huán)資委主任

張國(guó)寶 國(guó)家能源局局長(zhǎng)

萬 鋼 科技部部長(zhǎng)

宋北杉 全國(guó)工商聯(lián)副主席

徐錠明 國(guó)家能源專家咨詢委員會(huì)主任

蘇 偉 國(guó)家應(yīng)對(duì)氣候變化領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 司長(zhǎng)

高廣生 國(guó)家應(yīng)對(duì)氣候變化領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室正司級(jí)巡視員

曾曉安 國(guó)家財(cái)政部經(jīng)濟(jì)建設(shè)司副司長(zhǎng)

黃少中 電監(jiān)會(huì)價(jià)格與財(cái)務(wù)監(jiān)管部副主任

陳 歡 中國(guó)清潔發(fā)展機(jī)制基金副主任

呂學(xué)都 聯(lián)合國(guó)清潔發(fā)展機(jī)制執(zhí)行理事會(huì)副主席

歐陽曉明 全國(guó)工商聯(lián)經(jīng)濟(jì)部部長(zhǎng)

劉紅路 全國(guó)工商聯(lián)會(huì)員部部長(zhǎng)

李俊峰 國(guó)家發(fā)改委能源研究所副所長(zhǎng)

趙玉文 中國(guó)可再生能源學(xué)會(huì)光伏分會(huì)主任

施鵬飛 中國(guó)可再生能源學(xué)會(huì)風(fēng)能專業(yè)委員會(huì)副主任

王孟杰 中國(guó)可再生能源學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)、中國(guó)農(nóng)村能源行業(yè)協(xié)會(huì)生物能專委會(huì)主任

羅振濤 中國(guó)農(nóng)村能源協(xié)會(huì)太陽能熱利用專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng);中國(guó)太陽能學(xué)會(huì)產(chǎn)業(yè)委員會(huì)主任

楊德仁 浙江大學(xué)硅材料國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室教授、副主任

李寶山 科技部高新司材料處處長(zhǎng)

苗治民 發(fā)改委高技術(shù)司新興產(chǎn)業(yè)處副處長(zhǎng)

王文靜 中科院電工所研究員

沈 輝 中山大學(xué)太陽能研究所所長(zhǎng)

梁俊強(qiáng) 建設(shè)部科技司建筑節(jié)能與新材料處處長(zhǎng)

寇建平農(nóng)業(yè)部能源生態(tài)處處長(zhǎng)

錢能志 國(guó)家林業(yè)局能源辦處長(zhǎng)

劉德華 清華大學(xué)化工系應(yīng)化所所長(zhǎng)

袁振宏 中國(guó)科學(xué)院廣州能源研究所研究員

孟海波 農(nóng)業(yè)部能源環(huán)境技術(shù)開發(fā)中心

柴建云 清華大學(xué)電機(jī)系教授

PASCUAL POLO 西班牙太陽能協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)

Andrew Aldridge 全球環(huán)境變化基金

Eric Martinot 清華大學(xué)高級(jí)客座研究員

Rosa Chi 西班牙大使館商務(wù)處

Werner Christie 挪威大使館科技參贊

Vibeke Skaiaa 挪威大使館

Ning Cui 挪威大使館

Patrick Freymond 丹麥大使館

Adam Dunnett 中國(guó)歐盟商會(huì)高級(jí)商務(wù)經(jīng)理

Caroline Berenge 中國(guó)歐盟商會(huì)商務(wù)經(jīng)理

Paulo Soares 蘇司蘭能源公司北京代表處CEO

Frank Haugwitz 中國(guó)歐盟能源項(xiàng)目專家德國(guó)能源專家

李河君 漢能控股集團(tuán)有限公司董事局主席/總裁

高元坤 力諾集團(tuán)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)/總裁

高紀(jì)凡 常州天合光能有限公司董事長(zhǎng)

施正榮 尚德太陽能電力有限公司董事長(zhǎng)/CEO

楊立友 正泰太陽能科技有限公司總經(jīng)理

張征宇 北京恒基偉業(yè)電子產(chǎn)品有限公司董事長(zhǎng)

徐新建 北京四季沐歌太陽能技術(shù)有限公司董事長(zhǎng)

劉漢元 通威集團(tuán)有限公司總裁

唐一林 濟(jì)南圣泉集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)

李兆偉 億陽集團(tuán)股份有限公司投資發(fā)展部主任

薛黎明 中海陽(北京)能源科技有限公司總經(jīng)理

李業(yè)博 山東力諾新材料有限公司總經(jīng)理

談岳明 江蘇新源動(dòng)力有限公司董事長(zhǎng)

孫建江 紹興縣精工機(jī)電研究所有限公司董事長(zhǎng)

十、論壇日程

11月27日上午開幕式

11月27日下午專題研討會(huì)

11月28日上午氣候變化與金融資本論壇

十一、議題規(guī)劃

時(shí)間：2008年11月27日-28日

地點(diǎn)：北京 釣魚臺(tái)國(guó)賓館芳菲苑

開幕式議程（11月27日上午9：00——12：00）

半天為報(bào)告會(huì)形式，擬邀請(qǐng)政府部門領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言、作宏觀報(bào)告。

議題：

1)領(lǐng)導(dǎo)致辭

2)全球新能源發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)

3)中國(guó)新能源產(chǎn)業(yè)在應(yīng)對(duì)能源困局中的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

4)發(fā)布《2008中國(guó)新能源產(chǎn)業(yè)報(bào)告》

5)中國(guó)新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃解讀

6)中國(guó)新能源產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)實(shí)施規(guī)劃

7)優(yōu)惠的財(cái)稅政策促進(jìn)新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展

8)歐美新能源發(fā)展實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)解析

9)新能源在應(yīng)對(duì)氣候變化過程中肩負(fù)重任

中國(guó)新能源CEO高端訪談（權(quán)威專家、企業(yè)家探討我國(guó)新能源現(xiàn)狀及趨勢(shì)）(11月27日下午13：00——14：00)

專業(yè)論壇(11月27日下午14：00——17：00)

1、太陽能光伏論壇

議題：

1)全球太陽能光伏產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)

2)全球太陽能光伏市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)

3)中國(guó)太陽能光伏產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

4)中國(guó)太陽能光伏優(yōu)惠財(cái)稅政策解析

5)太陽能級(jí)硅材料的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

6)高轉(zhuǎn)化率硅基太陽能電池技術(shù)進(jìn)展

7)薄膜太陽能電池發(fā)展前景分析

8)太陽能光伏發(fā)電技術(shù)與并網(wǎng)系統(tǒng)

9)太陽能光伏與建筑一體化

10)兆瓦級(jí)光伏電站建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及成本分析

2、太陽能熱利用論壇

議題：

1)全球太陽能熱利用發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)

2)中國(guó)太陽能熱利用發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)

3)西班牙太陽能熱利用發(fā)展路線圖

4)太陽能熱利用與建筑一體化

5)太陽能熱利用的最新技術(shù)進(jìn)展

6)太陽能熱利用中存在的問題及建議

7)太陽能熱利用發(fā)電的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析

8)太陽能熱利用在新農(nóng)村建設(shè)中的作用

9)太陽能熱水器系統(tǒng)質(zhì)量控制

3、清潔燃料論壇

議題：

1)國(guó)際清潔燃料生產(chǎn)技術(shù)發(fā)展方向與最新趨勢(shì)

2)國(guó)家能源安全與清潔代用燃料技術(shù)

3)國(guó)內(nèi)外第二代生物燃料技術(shù)發(fā)展現(xiàn)狀

4)生物柴油技術(shù)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)

5)燃料電池快速評(píng)價(jià)體系研究

6)國(guó)內(nèi)外代用燃料汽車和新能源汽車政府發(fā)展計(jì)劃

7)國(guó)內(nèi)外各種代用燃料汽車和新能源汽車示范項(xiàng)目最新進(jìn)展

8)國(guó)內(nèi)外節(jié)能與新能源汽車相關(guān)政策法規(guī)的研究制定情況

9)醇醚燃料與醇醚汽車發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)

10)混合動(dòng)力汽車多能源動(dòng)力總成技術(shù)

4、風(fēng)能論壇

議題：

1)國(guó)際風(fēng)電產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

2)中國(guó)風(fēng)力發(fā)電狀況及存在的問題

3)風(fēng)電機(jī)組可靠性、穩(wěn)定性的解決機(jī)制

4)風(fēng)電有效上網(wǎng)電量預(yù)測(cè)方法分析

5)海上風(fēng)電發(fā)展前景

6)海上風(fēng)電場(chǎng)建設(shè)技術(shù)分析

7)風(fēng)電直供系統(tǒng)設(shè)計(jì)案例分析

8)風(fēng)電廠并網(wǎng)發(fā)電存在的障礙及解決方案

9)小型風(fēng)力發(fā)電機(jī)最新進(jìn)展

10)中國(guó)風(fēng)電產(chǎn)業(yè)商機(jī)分析

氣候變化與金融資本論壇（11月28日上午9：00——12：00)）議題:

1)應(yīng)對(duì)全球氣候變化潛在的投資機(jī)會(huì)

2)國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)融資渠道介紹

3)國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)投資新能源的基礎(chǔ)條件及投資取向

4)新能源項(xiàng)目如何獲得基金與風(fēng)險(xiǎn)投資

5)新能源企業(yè)IPO上市案例分析

6)利用CDM機(jī)制促進(jìn)新能源企業(yè)發(fā)展

7)新能源領(lǐng)域的CDM項(xiàng)目活動(dòng)狀況及對(duì)策分析

8)投融資項(xiàng)目對(duì)接

論壇結(jié)束

十二、論壇規(guī)模

報(bào)告會(huì)規(guī)模300人左右

參與對(duì)象如下：

·政府官員：發(fā)改委、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部、科技部、環(huán)保局、各國(guó)駐京大使館、地方政府

·金融機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)

·各國(guó)商會(huì)駐華代表、新能源領(lǐng)域行業(yè)性組織

·專家學(xué)者

·工商業(yè)人士