第一篇：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第十四條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用包干制方式，即由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)。不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，標(biāo)準(zhǔn)如下： 高層住宅：1.2元/月/平方米

辦公：2.4元/月/平方米

商業(yè)物業(yè)3.6元/月/平方米

以上物業(yè)費(fèi)用未包括物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費(fèi)用。

1、電梯費(fèi)

高層住宅：

一層0.2 元/月/平方米

二層0.3 元/月/平方米；

三層以上（含三層）在二層基礎(chǔ)上每增加一層加 0.01 元/月/平方米（最高至0.5元/月/平方米）。

2、機(jī)動車及非機(jī)動車停放服務(wù)費(fèi)用依據(jù)物價部門批復(fù)價格執(zhí)行。

3、自用部位的水、電、土建維修服務(wù)費(fèi)用依據(jù)市場價格執(zhí)行。

4、代收代繳費(fèi)用：

（1）水費(fèi)：基礎(chǔ)水價+損耗+二次加壓費(fèi)用?；A(chǔ)水價隨國家定價調(diào)整而調(diào)整。

（2）取暖費(fèi)：按《商洛市居民住宅區(qū)供熱價格管理暫行辦法》和其他相關(guān)規(guī)定，根據(jù)小區(qū)實行成本核算收取。

（3）垃圾費(fèi)：居民 6元/月/ 戶，辦公及商業(yè)用房：按政府相關(guān)文件規(guī)定交納。

（4）物業(yè)公共用電及配電室設(shè)施設(shè)備損耗用電：按實際用量由業(yè)主共同分?jǐn)偂?/p>

（5）上述費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)如發(fā)生政策性調(diào)整，按有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

（6）其它代收代繳費(fèi)用，根據(jù)同地區(qū)市場價格執(zhí)行。

第二篇：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用成本測算

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算

根據(jù)“******”人員編制計劃，及擬推廣管家服務(wù)的總體管理思路，對“******”的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)進(jìn)行測算。內(nèi)容包括：

一、經(jīng)費(fèi)測算的原則及說明；

二、經(jīng)費(fèi)測算：

1、人工成本；

2、行政辦公費(fèi)；

3、設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)；

4、公用水電費(fèi)；

5、清潔綠化費(fèi)；

6、保安費(fèi)；

7、固定資產(chǎn)折舊；

8、開辦費(fèi)攤銷；

9、不可預(yù)見費(fèi)；

10、管理者酬金；

11、稅金。詳細(xì)測算書內(nèi)容如下： 第一節(jié) 經(jīng)費(fèi)測算的原則及說明

一、測算的依據(jù)

(一)成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定及成都市政府相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)；(二)“四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定”；(三)“四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分類分級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”。

二、經(jīng)費(fèi)測算的原則

(一)遵循物業(yè)管理行業(yè)特點的原則

物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)。客觀、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出，是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境，達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。(二)服務(wù)水平與管理費(fèi)用相匹配的原則

針對“*******”高檔物業(yè)需求，根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用“質(zhì)價相符”的市場特點，準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平，準(zhǔn)確定位管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。(三)“零預(yù)算”原則

物業(yè)管理費(fèi)實行“零預(yù)算”原則，“以支定收”，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)管理費(fèi)用的支出；再根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的支出確定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這樣，物業(yè)管理費(fèi)用收入和支出相抵后的結(jié)果為“零”。

(四)管理者提取酬金原則

物業(yè)管理企業(yè)的利潤來源以物業(yè)管理費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物業(yè)管理費(fèi)用支出×管理酬金比例。

三、測算的有關(guān)說明

(一)物業(yè)管理費(fèi)支出包括物業(yè)管理服務(wù)人員工資和福利費(fèi)，公共設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)，綠化管理費(fèi)，保潔衛(wèi)生費(fèi)，保安費(fèi)，辦公費(fèi)用，物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，稅費(fèi)，利潤，開辦費(fèi)攤銷、不可預(yù)見費(fèi)。(二)有關(guān)費(fèi)用的說明

1、人員工資標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)市場化原則，參照成都行業(yè)工資水平，根據(jù)*********規(guī)模及高檔次的管理服務(wù)需求設(shè)定人員工資標(biāo)準(zhǔn)，人員工資標(biāo)準(zhǔn)如下： 序號 職 務(wù) 月薪 備 注 1 中心經(jīng)理 4,000 2 品質(zhì)行政主管（中心經(jīng)理助理）2,500 3 安全主管 1,800 4 工程維修主管 2,000 5 清潔綠化主管 1,800 6 高級管家 1,800 7 會計 1,400 8 出納 1,200 9 維修技工 1,200 10 安全班長 1,100 11 安全員 900 12 清潔工 600 13 綠化工 600

2、物資裝備的攤銷

物資裝備攤銷分兩部分進(jìn)行,單件價格在2,000元以上的物資裝備計入“固定資產(chǎn)”，依據(jù)財務(wù)制度按5年攤銷；單件價格在2,000元以下的物資裝備計入開辦費(fèi)，按5年攤銷。

3、開辦費(fèi)攤銷

開辦費(fèi)的攤銷期限為5年。開辦期的人工成本在入伙前應(yīng)攤進(jìn)營銷成本中，不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例，不可預(yù)見費(fèi)提取率為物業(yè)管理成本支出的1.5%。開辦費(fèi)中的物資裝備的攤銷計算方法將物資裝備費(fèi)用的80%（4年）按5年攤銷進(jìn)管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定和行業(yè)慣例，每年按總支出的8%提取管理者酬金。

5、本體維修基金及專用基金按四川省及成都市有關(guān)規(guī)定收取。暫不測算。第二節(jié) 經(jīng)費(fèi)測算

經(jīng)費(fèi)測算總表（單位：人民幣元）序號 項 目 測算依據(jù) 月支出 備 注 人工成本 詳見人工費(fèi)測算明細(xì)表 122,202.00 行政辦公費(fèi) 詳見辦公費(fèi)測算明細(xì)表 14,406.67 設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi) 詳見維護(hù)費(fèi)測算明細(xì)表 9,984.00 公用電費(fèi) 按經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算 23,500.00 公用水費(fèi) 按經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算 4,200.00 清潔費(fèi)（設(shè)施材料）詳見清潔費(fèi)測算明細(xì)表 10,233.00 綠化費(fèi) 詳見綠化費(fèi)測算明細(xì)表 17,388.00 保安費(fèi) 詳見保安費(fèi)測算明細(xì)表 400 注：將開盤期間人工成本攤進(jìn)物管成本中 9 固定資產(chǎn)折舊 詳見固定資產(chǎn)測算明細(xì)表 1,397.50 10 開辦費(fèi)攤銷 詳見開辦費(fèi)測算明細(xì)表 3,036.87 23,994.13 11 小計

206,748.03 227,705.30 12 不可預(yù)見費(fèi) 以上各項之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金 以上各項之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 營業(yè)稅金及附加 以上各項之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 總計

245,193.66 270,048.01 16 每平方米月管理費(fèi)(不含電梯分?jǐn)偅?9416.16平方米收費(fèi)面積 3.53 4.05 根據(jù)我們的測算，本項目管理費(fèi)月支出為245,193.66元（不含E型房每月電梯維護(hù)費(fèi)用），按照不同房型的價格、建筑面積比率，將管理費(fèi)分?jǐn)側(cè)缦拢?房 型 系 數(shù) 管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米.月）備 注 A 1.143 4.0

B 1.057 3.7

C、D 1 3.5

E 0.914 3.2 按照分?jǐn)傁禂?shù)測算E型房管理費(fèi)2.8元/平方米.月，加上電梯維護(hù)費(fèi)0.42元/平方米.月，實際管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3.2元/平方米.月

（一）人工成本測算

序號 項目 人數(shù) 月薪 計算方法 月支出 備 注 1 工資

(1)中心經(jīng)理 1 4,000 人數(shù) x 月薪 4,000

(2)品質(zhì)行政主管 1 2,500 人數(shù) x 月薪 2,500

中心經(jīng)理助理

(3)安全主管 1 1,800 人數(shù) x 月薪 1,800

(4)工程維修主管 1 2,000 人數(shù) x 月薪 2,000

(5)清潔綠化主管 1 1,800 人數(shù) x 月薪 1,800

(6)高級管家 3 1,800 人數(shù) x 月薪 5,400

(7)會計 1 1,400 人數(shù) x 月薪 1,400

(8)出納 1 1,200 人數(shù) x 月薪 1,200

(9)維修技工 7 1,200 人數(shù) x 月薪 8,400

(10)安全班長 3 1,100 人數(shù) x 月薪 3,300

(11)安全員 40 900 人數(shù) x 月薪 36,000

(12)清潔工 30 600 人數(shù) x 月薪 18,000

(13)綠化工 3 600 人數(shù) x 月薪 1,800

(14)小計 94 87,600 三費(fèi)一金

(1)福利待遇

工資總額x 8% 7,008.00

(2)培訓(xùn)費(fèi)

工資總額x 8% 7,008.00

(3)工會費(fèi)

工資總額x 2% 1,752.00

(4)社會保險費(fèi)

工資總額x 20% 17,520.00

(5)教育基金

工資總額x 1.5% 1,314.00

(6)小計

34,602.00 合計

122,202.00

（二）行政辦公費(fèi)

序號 項目 數(shù)量 單位 單價 計算方法 月支出 備注 1 辦公用品、低值易耗品

（1）管理人員 10 人 20 數(shù)量 x 單價 200.00

（2）操作人員 80 人 5 數(shù)量 x 單價 400.00

小計 90 人

600.00 通訊費(fèi)用

(1)固定電話/傳真 5 部 150 數(shù)量 x 單價 750.00

(2)移動電話 2 部 300 數(shù)量 x 單價 600.00

小計

1,350.00 車輛使用費(fèi)用 2 部 1500 數(shù)量 x 單價 3,000.00 員工宿舍租金 4 套 600 數(shù)量 x 單價 2,400.00 社區(qū)文化活動費(fèi) 12 次 1500 綜合測算 1,500.00 服裝費(fèi)用

(1)管理人員服裝 13 套 900 11700 975.00

(2)維修工服裝 7 400 2800 233.33

(3)清潔綠化工 34 270 9180 765.00

(4)保安員 43 1000 43000 3583.33

(5)小計

66680 5556.67 合計

14,406.67

（三）設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)

序號 項目 數(shù)量 單位 單價 保養(yǎng)期 月支出

備注 1 電梯維保費(fèi) 8 臺 600 12 4,800.00 不記入總費(fèi)用

電梯年檢費(fèi) 8 臺 400 / 266.67 不記入總費(fèi)用

電梯保險費(fèi) 8 臺強(qiáng)電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

2,000.00

(1)高壓供電系統(tǒng)

屏

(2)低壓供電系統(tǒng)

屏

(3)備用發(fā)電機(jī)維護(hù)費(fèi)

臺

小計

2,000.00 給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

800.00

(1)給排水水泵維護(hù)費(fèi)

臺

(2)給水水管維護(hù)費(fèi)

(3)排水水管維護(hù)費(fèi)

(4)消防水系統(tǒng)

消防箱

套

小計

800.00 室外景觀綠化水維護(hù)費(fèi)

500.00 游泳池維護(hù)費(fèi)

200.00 消防系統(tǒng)維保費(fèi)

500.00 弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

2,500.00

(1)消防弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

(2)控制中心維護(hù)費(fèi)

(3)保安監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

(4)防盜報警系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

(5)巡更系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

(6)IC卡門禁統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

(7)停車場系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

小計

2,500.00 建筑本體維修費(fèi)

/ 設(shè)備維修零星材料費(fèi)

600.00

小計

9,600.00 不可預(yù)見費(fèi) 4%

384.00 合計

9,984.00

（四）公用水電費(fèi)

序號 項目 數(shù)量 單位 單價 保養(yǎng)期 月支出 備 注 1 公用電費(fèi) 50000 度 0.47 23,500.00 公用水費(fèi) 3500 噸 1.2 4,200.00

合計

27,700.00

（五）清潔費(fèi) 序號 項目 計算方法 月支出 備 注 1 基本清潔費(fèi)

(1)清潔人工費(fèi) / /

(2)工具/材料費(fèi) 綜合測算 2000 清潔設(shè)備折舊費(fèi)(5年分?jǐn)?清潔工具 1333

總價80，000元 垃圾清運(yùn)費(fèi) 30天×1車/天×150元/車 4500 室外水景清潔費(fèi) 每月清洗1次 1000 化糞池清理費(fèi) 每一年清洗2次 400 消殺費(fèi) 綜合測算 1000 總計

10,233.00

（六）綠化費(fèi)

項目 數(shù)量 單位 單價 計算方法 月支出 備 注 綠化費(fèi) 41400 M2 0.42 數(shù)量 x 單價 17,388.00

（七）保安費(fèi)

項 目 計算方法 月支出 備 注 日常耗材、裝備保養(yǎng) 綜合測算 400.00

（八）固定資產(chǎn)折舊

序號 項目 資產(chǎn)總額 計算方法 月支出 備 注 1 行政辦公設(shè)備 74,000.00 分5年攤消 1,233.33 工程設(shè)備 9,850.00 分5年攤消 164.17 合計

1,397.50

附表：固定資產(chǎn)清單

(一)行政辦公設(shè)備

項 目 數(shù) 量 單位 單價 金額 備 注 會議桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作臺 1 套 2,000.00 2,000.00

復(fù)印機(jī) 1 臺 15,000.00 15,000.00

內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端 10 臺 4,000.00 40,000.00

數(shù)碼照相機(jī) 1 部 4,000.00 4,000.00 電視機(jī) 5 臺 2,000.00 10,000.00 小計

74,000.00

(二)工程設(shè)備

項 目 數(shù) 量 單位 單價 金額 備注

200型室外疏通機(jī) 1 套 2,350.00 2,350.00

備用發(fā)電機(jī) 1 臺 5,000.00 5,000.00

臺鉆 1 臺 2,500.00 2,500.00

小計

9,850.00

合計

83,850.00

（九）開辦費(fèi)攤銷

序號 項目 總額 計算方法 月支出 備注 開盤期間人工成本費(fèi) 1,211,883.00 按5年攤銷 20,198.05 攤?cè)霠I銷成本 2 除人工費(fèi)外其它開辦費(fèi)攤銷 227,765.00 按（80%）5年攤銷 3,036.87 攤?cè)胛锕艹杀?總開辦費(fèi) 1,439,648.00 按5年攤銷 23,994.13 全部攤?cè)胛锕艹杀?/p>

“********”的開辦期從2003年7月1日至2004年6月30日，為期12個月。在此期間，購置相應(yīng)的辦公設(shè)備、工程工具、治安消防用品、服裝等物資裝備，人員到位。開辦費(fèi)分五年攤銷。開辦費(fèi)總表 項目 數(shù)量 駐場時間 單價 計算方法 開辦期支出 1 人工成本

(1)工資

中心經(jīng)理 1 12 4,000.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 48,000.00

品質(zhì)行政主管（中心經(jīng)理助理）1 10 2,500.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 21,600.00

工程維修主管 1 12 2,000.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 24,000.00

清潔綠化主管 1 10 1,800.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 18,000.00

高級管家 6 6 1,800.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 64,800.00

會計 1 2 1,400.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 2,800.00

出納 1 2 1,200.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 2,400.00

維修技工 2 12 1,200.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 28,800.00

安管班長 3 12 1,100.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 39,600.00

安管員 40 12 900.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 432,000.00

清潔工 35 12 600.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 252,000.00

綠化工 2 12 600.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 14,400.00

小計

973,400.00(2)三費(fèi)一金

福利費(fèi)

工資總額 8% 77,872.00

工會經(jīng)費(fèi)

工資總額 2% 19,468.00

社會保險費(fèi)

工資總額 13% 126,542.00

教育基金

工資總額 1.5% 14,601.00

小計

238,483.00

合計

1,211,883.00 2 行政辦公費(fèi)

(1)辦公用品、低值易耗品

綜合測算 3,000.00(2)通訊費(fèi)

綜合測算 3,000.00(3)員工宿舍租金及水電費(fèi) 7 12 900.00 套數(shù) x 開辦時間 x 單價 75,600.00

合計

81,600.00 3 入伙資料 350 60.00 21,000.00 4 辦公設(shè)備

見開辦期辦公設(shè)備清單 18,600.00 5 工程工具

見開辦期工程工具清單 14,710.00 6 治安消防用品

見開辦期治安消防用品清單 25,315.00 7 服裝

見開辦期低值裝備清單 66,540.00

總計

1,439,648.00

1、開辦期辦公設(shè)備清單

序號 項 目 數(shù)量 單位 單價 合計（元）備 注 1 辦公家私 3 套 1,500.00 4,500.00 工作臺 10 套 500.00 5,000.00 3 轉(zhuǎn)椅 10 把 80.00 800.00 打印機(jī) 2 臺 700.00 1,400.00 文件柜 5 套 300.00 1,500.00 檔案柜 2 個 300.00 600.00 電話 5 部 100.00 500.00 傳真機(jī) 1 部 1,500.00 1,500.00 保險柜 1 部 1,000.00 1,000.00 工具柜 5 套 200.00 1,000.00 13 飲水機(jī) 4 臺 200.00 800.00 小計

18,600.00

2、開辦期工程工具清單

序號 項 目 數(shù) 量 單位 單價 合計（元）1 沖擊鉆 1 臺 980.00 980.00 3 手提切割機(jī) 1 臺 350.00 350.00 4 臺式砂輪機(jī) 1 臺 1,500.00 1,500.00 6 手掄電鉆 2 臺 240.00 480.00 7 電焊機(jī)8KVA 1 臺 450.00 450.00 8 75型室內(nèi)疏通機(jī) 1 套 1,450.00 1,450.00 9 臺鉗 2 套 75.00 150.00 10 大管鉗 4 架 30.00 120.00 11 數(shù)字萬用表 2 個 250.00 500.00 12 指針萬用表 1 個 100.00 100.00 13 搖表 1 個 180.00 180.00 14 接地?fù)u表 1 個 200.00 200.00 15 高壓搖表 1 個 1,000.00 1,000.00 16 電梯專用工具 1 套 500.00 500.00 17 電工組合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 綜合維修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作業(yè)工具 1 套 500.00 500.00 20 5檔鋁合金組合梯 3 架 300.00 900.00 21 11檔鋁合金組合梯 1 架 750.00 750.00 23平板車 1 輛 500.00 500.00 24 拖線盤 2 臺 600.00 1,200.00 25 小計

14,710.00

3、治安消防用品清單

序號 項 目 數(shù)量 單位 單價 合計(元)1 無線對講機(jī) 25 臺 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壺 45 個 10.00 450.00 4 電警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 塊 45.00 225.00 6 消防斧頭 2 把 60.00 120.00 7 專用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防頭盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小計

25,315.00

4、員工服裝清單

序號 項目 數(shù)量 單位 單價 金額 1 保安服裝 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服裝 4 套 200.00 800.00 15 管理人員服裝 10 套 600.00 6,000.00 18 清潔工服裝 80 套 135.00 10,800.00 21 綠化工服務(wù) 4 套 135.00 540.00 合計

66,540.00

第三篇：淺談明珠世紀(jì)大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用調(diào)整

淺談物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用調(diào)整

時下，人們關(guān)心最多、討論最多的莫過于“漲價”問題，各個人群、各個領(lǐng)域、各個企業(yè)無不感受到這個詞匯的“熱度”。物業(yè)管理作為民生性的服務(wù)行業(yè)，成本支出無不涉及漲價范圍。在面對物料成本、水電能源成本、勞動用工成本、設(shè)備維保成本等各類成本上漲的困境下，物業(yè)管理者們“八仙過海、各顯神通”。有的壓縮人員，降低成本；有的拓展創(chuàng)收渠道，增加營業(yè)外收入。但主流思想上都有一個共同的愿望，那就是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的合理調(diào)整。

大家都知道，物業(yè)管理費(fèi)用調(diào)整比較復(fù)雜，也很艱難。一方面因業(yè)主們職業(yè)有別，作息時間不一，集中起來困難；另一方面業(yè)主往往習(xí)慣了之前的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，降價可以，要想漲價比登天還難。要想實現(xiàn)三分之二以上業(yè)主的通過率十分困難，很多媒體都曾報道相關(guān)城市物業(yè)費(fèi)“漲價流產(chǎn)”的案例，且?guī)в幸欢ǖ钠裥浴?/p>

作為一名物業(yè)管理人，實踐經(jīng)驗告訴我，樓盤價值提升，物業(yè)管理質(zhì)量起到至關(guān)重要的作用。業(yè)主們也因自身利益需求，往往對好的物業(yè)管理有著異常的渴望。作為一名物業(yè)項目負(fù)責(zé)人，2009年11月到任之初同樣面對物業(yè)項目交付托管多年，收入支出失衡的困境。綜合權(quán)衡，我認(rèn)為調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)是項目良性運(yùn)營的唯一出路。在征得業(yè)主委員會同意和公司領(lǐng)導(dǎo)支持的前提下，按照六個步驟成功推進(jìn)了漲價方案的實施。即：摸排調(diào)查、服務(wù)整改、方案論證、宣傳鼓動、表決通過、調(diào)價嘗試。在此與大家共享

一、深入的調(diào)查研究：主要就物業(yè)管理滿意度，業(yè)主們對物業(yè)服務(wù)的未來期望，物業(yè)費(fèi)調(diào)整可行性三個方面進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查方案在征得業(yè)主委員會同意的基礎(chǔ)上，按照如下步驟實施。

一是理性分析物業(yè)現(xiàn)狀及樓盤市場竟?fàn)幜Γ鐚嵨飿I(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀的不足、物業(yè)管理實際困境及對今后管理目標(biāo)的承諾，對業(yè)主們進(jìn)行全方位的文

稿宣傳。

二是結(jié)合本大廈實際制訂有針對性的調(diào)查問卷，以業(yè)委會的名義就業(yè)主普遍關(guān)心的問題和大廈急需解決的問題展開調(diào)查，廣泛征求業(yè)主們的意見。

三是由管理處主任牽頭，管理人員分工負(fù)責(zé)，每天不低于10戶的入戶走訪，對于長期不在本地居住的業(yè)主也采取電話聯(lián)系的方式逐戶了解業(yè)主們的真實想法，并通過設(shè)立意見箱、公示個人電子郵件的方式廣開言路征求業(yè)主們意見。

經(jīng)初步調(diào)查，我們了解到大多數(shù)業(yè)主對于改善環(huán)境，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)有著很高的期望和要求，小部分業(yè)主對物業(yè)運(yùn)作壓力表示理解且主支持物業(yè)費(fèi)調(diào)整這一措施，為后期工作實施增添了很大的信心。

二、嚴(yán)密的服務(wù)整改：主要針對長期以來積累的軟硬件問題進(jìn)行逐項整改，做好了如下工作：

一是針對業(yè)主提出的硬件環(huán)境問題，爭取開發(fā)公司、物業(yè)總公司及商業(yè)裙房大業(yè)主等多方的資金支持，通過外墻清洗、墻面粉刷、門廳改造、設(shè)施整修、標(biāo)識規(guī)范等一系列措施逐一解決業(yè)主所提的硬件問題，使物業(yè)面貌煥然一新，以表物業(yè)公司對于提升大廈管理服務(wù)質(zhì)量的誠意。

二是針對業(yè)主們提出的軟件服務(wù)問題，我們采取一系列的培訓(xùn)手段，在強(qiáng)化員工的服務(wù)意識、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上狠下功夫，確保業(yè)主在物業(yè)服務(wù)上不指出問題。同時，對于業(yè)主們的一些個性化需求，我們也采取外委合作、增加有償服務(wù)的方式予以最大限度的滿足。

三是徹底清理遺留問題欠費(fèi)，對長期欠費(fèi)戶逐一分析原因，曉之以情、動之以理的入戶做工作，因物業(yè)公司過失而導(dǎo)致的欠費(fèi)我們主動承擔(dān)；因第三方過失造成業(yè)主欠費(fèi)的我們積極協(xié)助解決問題；因業(yè)主個人主觀原因欠費(fèi)，我們積極的溝通，最終通過發(fā)律師信、訴訟等法律手段予以催收，以最快速度完成所有欠費(fèi)的清繳。

四是堅持管理處財務(wù)獨(dú)立核算的原則，向一切不公正的服務(wù)收費(fèi)說“不”，對于個別領(lǐng)導(dǎo)批示予以減免的收費(fèi)按照誰簽字誰買單的原則落實承擔(dān)方，納入管理處收入；對于個別業(yè)主的老賴行為堅持物業(yè)公司立場，決不讓步。徹底杜絕以個人主觀行為而出現(xiàn)的“跑冒滴漏”問題，以平息業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公正性的質(zhì)疑。

三、精確的方案論證：主要同業(yè)主委員會、業(yè)主代表對調(diào)價方案進(jìn)行論證研討，制訂服務(wù)與收費(fèi)相對稱的收費(fèi)方案。物業(yè)做好了如下工作：

一是對周邊同類管理項目服務(wù)情況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)研，圖文并茂的進(jìn)行展示對比，作為業(yè)主代表們對本大廈收費(fèi)議價的參考。

二是整理歷年項目收支平衡表格，在人力資源、物料價格、能源損耗等一切運(yùn)作成本上作出全面的交代，讓業(yè)主代表真實的了解項目虧損狀況。

三是整理并對比不同時期的物業(yè)管理成本。如：用工成本、物料成本、水電能源成本兩個不同時期物價情況及上漲比例。讓業(yè)主代表們直觀的了解物管理費(fèi)調(diào)整的原因。

四是根據(jù)業(yè)主們對物業(yè)服務(wù)的期望值，對照現(xiàn)有的物價指數(shù)、人力資源成本、能源損耗成本，做出的物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算，從專業(yè)角度對物業(yè)管理成本分?jǐn)偺岢鲎约旱氖召M(fèi)意見。

四、全方位的宣傳鼓動：物業(yè)費(fèi)用調(diào)整順利通過并非易事，重在宣傳營造聲勢，我們懂得“會哭的孩子有奶吃”的道理，積極做好以下工作。

一是讓管理處所有員工參與其中，尤其是與業(yè)主接觸最多的一線人員，通過會議形式最大限度的向他們灌輸運(yùn)營成本壓力的現(xiàn)實及提升物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的唯一措施，將壓力和責(zé)任分解到每一名員工身上。一方面讓員工自覺意識到自己的言行舉止直接關(guān)系到此項措施的成敗與否；另一方面讓他們在日常與業(yè)主接觸中有意無意的流露一些關(guān)于物業(yè)費(fèi)漲價的有關(guān)信息。

二是利用一切渠道向業(yè)主傾訴物業(yè)運(yùn)作之苦，員工待遇之微薄，招工之

困難，最大限度的爭取多數(shù)業(yè)主支持，尤其是對一些關(guān)心公共事務(wù)，具有一定公信力和號召力的業(yè)主更是加大溝通力度，讓他們幫助做好其他業(yè)主的工作。同時，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，我們還通過各種渠道向業(yè)主傳達(dá)物業(yè)“日子難過”的困境及物業(yè)與業(yè)主“魚水共存”的關(guān)系。

物價漲了，業(yè)主們心知肚明，我們通過不同形式的宣傳手段，讓業(yè)主真正的理解到了物業(yè)運(yùn)作之難及調(diào)整價格的必要性，最終達(dá)到讓其不同意調(diào)價都不好意思的目的。

五、合法的表決通過：按照規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)用調(diào)整理應(yīng)由業(yè)委會發(fā)起并組織審議，但物業(yè)公司最為受益應(yīng)主動作為，將定價方案發(fā)至全體業(yè)主審議通過。此過程，由于受業(yè)主集中困難的影響，我們采取信函征詢的方式進(jìn)行審議，并針對不同業(yè)主的性格特點，采取了不同策略。

一是對漲價持支持態(tài)度的業(yè)主，我們采取直接發(fā)函的方式，請業(yè)主簽署表決意見。

二是針對商業(yè)裙房大業(yè)主采取主動上門公關(guān)的方式，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理在其商業(yè)運(yùn)營中的積極作用，爭取商業(yè)裙房大業(yè)主一定票權(quán)數(shù)的支持。

三是對漲價持搖擺不定態(tài)度的業(yè)主安排與其熟識的物業(yè)人員上門做工作，動之以情、曉之以理講明漲價現(xiàn)實和必要性，爭取票權(quán)支持。

四是針對部分對漲價持反對態(tài)度的業(yè)主我們邀請業(yè)主代表幫忙入戶做工作。對于堅決不同意的，我們講明三分之二通過的原則，讓他們默認(rèn)集體事務(wù)少數(shù)服從多數(shù)的現(xiàn)實。

通過一系列艱苦細(xì)致的工作，我們的表決工作爭取到了95%的業(yè)主參加，78%的票權(quán)支持，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了規(guī)定的比例。并按照重新審議價格與業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，并向社區(qū)、街道、區(qū)房管局提交了備案資料。

六、謹(jǐn)慎的調(diào)價嘗試：物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整關(guān)系到物業(yè)公司的長遠(yuǎn)運(yùn)營，順利推進(jìn)方可實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。否則，將會給今后工作造成被動。為確保順利，我們采取謹(jǐn)慎有序的調(diào)整步驟，將可預(yù)見的矛盾進(jìn)行分散，并采取了如下措施。

一是經(jīng)過討論，針對已開具票據(jù)和《物業(yè)管理協(xié)議》存在法律矛盾點的問題，我們決定對已交費(fèi)用業(yè)主的差額部分不予追繳，今后的一切費(fèi)用按照新的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

二是先行對物業(yè)占有主動權(quán)的機(jī)動車、非機(jī)動車停車費(fèi)予以調(diào)整。對于因抵制漲價而發(fā)生的個別過激行為，我們本著堅持原則，和諧對待的思路冷靜處理，不厭其煩的進(jìn)行思想溝通，逐人逐戶采取策略逐一解決。

三是現(xiàn)已按照新的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，對于個別有疑議和不滿情緒的業(yè)主暫時擱置。在合法通過的前提下，我們有信心、有耐心通過溝通的方式逐個解決問題，直至最終走向司法程序。

物業(yè)公司的理念，物業(yè)管理人的能力決定物業(yè)項目運(yùn)營的好壞。但“巧婦難為無米之炊”是千年不變的道理，對應(yīng)的服務(wù)必須要有對應(yīng)的資金支持。要想實現(xiàn)物業(yè)項目的良性運(yùn)營，就應(yīng)該在保證服務(wù)質(zhì)量、公平收費(fèi)的前提下適時合法調(diào)整費(fèi)用。事實證明，物業(yè)管理費(fèi)用的調(diào)整，將使物業(yè)公司投入更加充足，員工待遇得到了提高，業(yè)主們的工作、居住也將進(jìn)一步改善，實際上達(dá)到了“雙贏”的效果。

江蘇潤德梁物業(yè)管理服務(wù)有限公司

劉文開

二〇一〇年十月二十八日

第四篇：物業(yè)管理服務(wù)

青湖語城物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)包括的內(nèi)容和要求如下：

一、公共服務(wù)

1、接待和值守按照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32／T 538—2002》(以下簡稱《省標(biāo)》)執(zhí)行。

接待：佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主（使用人）時，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇，耐心細(xì)致；使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語。

對業(yè)主（使用人）的報修與求助應(yīng)耐心細(xì)致，對收費(fèi)項目及時說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。

值守：有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。

2、服務(wù)時限按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

五級：急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，作出限時承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理按

1、巡檢、裝修管理按《省標(biāo)》執(zhí)行。巡檢：

每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查一次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損情況，對完損程度做出評價；

每半年檢查巡視一次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作。

在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除一次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜草樹葉等，疏通雨水口、落水管等；

每日巡視一次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對公共部位門窗做專項檢修一次；

業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視一次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施； 檢查記錄；

巡查結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。裝修：

將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；

對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應(yīng)在2個工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；

業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況； 裝修結(jié)束組織檢驗；

驗收合格2個月后組織復(fù)驗；

復(fù)驗合格后3個工作日內(nèi)退還裝修保證金；

對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。

2、房屋油漆粉飾按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。但3—5年油飾(粉刷)1次的費(fèi)用應(yīng)納 入維修資金。五級： 木門窗、百葉窗、封檐窗、、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；5年油飾一次；

鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵桿）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后在油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng)3年油飾一次；

樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷一次。

3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行清洗、粉飾。外立面：

建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗一次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾一次；外立面為其他材質(zhì)的，視才知情況定期清洗。因施工等因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行清洗和粉飾。

委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行；

4、給水設(shè)施按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。五級：

飲用水水池（箱）半年消毒一次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴(yán)密的管理設(shè)施；水質(zhì)每3個月化驗一次，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證，保持箱體完好，池體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素；保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不修蝕，漆膜脫落處及時修補(bǔ)。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱入孔、進(jìn)水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閥門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染；

保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結(jié)合清洗水池）清洗一次泵房；水泵運(yùn)行正常，每2小時巡查泵房一次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表制定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動一次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查一次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機(jī)組清潔保養(yǎng)一次；泵房內(nèi)設(shè)備2年后，每年翻新一次，并標(biāo)明各種標(biāo)志；每日填寫水泵運(yùn)行記錄，建檔備案；

每半年對共用明裝給水管道進(jìn)行一次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，對出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；

專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護(hù)，出現(xiàn)問題隨時處理。

5、排水設(shè)施按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。四級：

化糞池們半年清理2次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋污漬、污物，清理后及時情節(jié)現(xiàn)場；

樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每5年全面更換一次；

每周清潔一次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草； 無雜草，排水暢通，無積水；

每季度對地下管井清理一次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每半年對地下井徹底疏通一次，清理結(jié)束地面從洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護(hù)欄。清理后達(dá)到目視管道內(nèi)避無明顯粘附物，井底無沉淀物，水暢流通，井蓋上無污漬、污物。

6、供配電系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行。

建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交班制度；

值班人員具備變電運(yùn)行和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；

保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面污漬；

每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；

每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行一次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測一次保安接地電阻；每年檢測一次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測一次；

潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；

每月監(jiān)測一次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕； 每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。

7、弱電系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行。

操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；

工作時認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時處理； 有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時；

工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；

分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、個監(jiān)控點的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。

8、避雷接地系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行。每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

9、電梯運(yùn)行及管理按《省標(biāo)》執(zhí)行。

安裝、維護(hù)、保養(yǎng)人員和電梯司機(jī)均持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審；建立健全電梯管理制度，至少包括；《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位職責(zé)制度》、《交接班制度》、《設(shè)備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細(xì)的《維修保養(yǎng)計劃》。

安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)備完好；在電梯橋廂內(nèi)明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明注冊登記及檢驗合格標(biāo)志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相關(guān)的應(yīng)急報警、投訴電話號碼。

與持有相關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。如需自行維護(hù)保養(yǎng)電梯，應(yīng)按電梯數(shù)量及工作狀況配備足夠的維護(hù)保養(yǎng)人員，其管理部門應(yīng)將電梯管理人員、維護(hù)保養(yǎng)人員、聯(lián)系電話及有關(guān)資料報送設(shè)備所在區(qū)（縣）有關(guān)行政主管部門，經(jīng)核準(zhǔn)后，方可自行維護(hù)保養(yǎng)。

電梯及其安全設(shè)施每周不少于一次，進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所電梯進(jìn)行一次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署前側(cè)報告；每臺電梯每隔2-3年必須進(jìn)行一次負(fù)荷校調(diào)試驗；負(fù)荷校調(diào)實驗由注冊安全檢測員實施并簽署實驗報告。實驗報告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。

保持電梯機(jī)房清潔，每周一次清掃地面和擦拭控制柜、主機(jī)表面，地面無積灰，控制柜、主機(jī)表面無污漬；保持電梯機(jī)房消防設(shè)施完好；每年檢查兩次電梯井底，清除垃圾雜物。

確定合理的電梯運(yùn)行時間，隨時監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好運(yùn)行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運(yùn)行情況，建檔備案。

電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天，通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于7%。

制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。

使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機(jī)械安全技術(shù)檔案（電梯類）》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術(shù)檔案資料應(yīng)包括：《起重機(jī)械安全技術(shù)檔案（電梯類）》和《起重機(jī)械登記卡片（電梯類）》；產(chǎn)品質(zhì)量合格證明；大中修更新改造后電梯應(yīng)有質(zhì)量驗收證明（或質(zhì)量驗收報告）；更改部分須有變更設(shè)計的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運(yùn)轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機(jī)文件，至少包括：井道及機(jī)房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設(shè)圖、電器元件代碼說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護(hù)說明書、出廠明細(xì)表（裝箱單）等技術(shù)資料。

按國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準(zhǔn)用證。

10、共用空調(diào)系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行（如有）。

11、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設(shè)施按《省標(biāo)》執(zhí)行。

加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計劃，按照合同約定實施； 保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；

設(shè)立報修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補(bǔ)；

按照也很足公約的約定，全組認(rèn)為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或

其他雜物；

停車嘗棚、放完好無損，有大、中、小修計劃；

停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。

三、清潔管理

1、共用樓道保潔按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。五級：

每日打掃一次各樓層通道和樓梯臺階，每周施洗2次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗一次，大理石地面每季度拋光打蠟一次；每日收集2次業(yè)主（使用人）垃圾；每日清理一次電梯口和通道擺放的煙灰缸內(nèi)垃圾和煙頭；每日用干凈的抹布擦抹一次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每月循環(huán)清潔一次；各梯間墻面、天花板每月除塵、雜物，污漬、水漬，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；扶手護(hù)欄基本干凈、光亮，清潔結(jié)束用干凈紙巾擦拭檢查20cn無顯著贓污；梯間頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線無明顯污漬，地面目視無明顯雜物、污跡。樓梯道玻璃無灰塵。

2、電梯及電梯廳保潔按《省標(biāo)》三級執(zhí)行。三級：

每日清掃2次電梯轎箱內(nèi)垃圾，擦拭一次電梯門壁；每月對電梯內(nèi)的墻面和地面進(jìn)行全面的擦拭清洗一次；燈飾及轎箱頂部每月清潔一次。

3、傳達(dá)室共用衛(wèi)生間保潔按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。四級： 每日早、晚對公共衛(wèi)生間清潔2次，（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；）

4、停車場、公用車庫或車棚保潔按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。四級：

每2日清掃一次車庫的紙屑和垃圾；及時清除地下室出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應(yīng)及時擦洗干凈；每2個月打開一次地下室、車庫的水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷一次；每月進(jìn)行2次地下室消殺工作；每季度擦洗一次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施；地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡；無異味、空氣暢通；標(biāo)識、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無積水。

5、道路保潔按《省標(biāo)》三級執(zhí)行。三級：

每日清掃2次，清掃結(jié)束地面無垃圾、雜物，無衛(wèi)生死角，目視基本干凈，無垃圾、雜物、浮砂，無污跡，無積水、積雪，無明顯痰跡、煙頭；每半年清潔一次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。

6、標(biāo)識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。四級：

標(biāo)識、宣傳牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭一次。清潔后查污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每旬擦拭一次業(yè)主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。

7、綠化帶保潔按《省標(biāo)》三級執(zhí)行。

三級：

每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，拾一次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2小時。

8、休閑、娛樂、健身設(shè)施保潔按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。四級：

每日清潔一次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布擦干、清掃垃圾、擦拭座椅）；每月徹底刷洗消毒一次；設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。

9、門衛(wèi)、崗?fù)?、監(jiān)控探頭保潔按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。四級：

門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧?次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺，及其他臺面，室內(nèi)外墻面每月清潔2次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具擺放整齊、有序；監(jiān)控探頭每周擦拭一次；擦拭不得劃傷鏡片，清潔后鏡頭亮度潔凈，探頭買表干凈無灰塵。

10、垃圾桶、果皮箱按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。

四級：

垃圾桶、果皮箱；每日清運(yùn)2次；每周抹布抹一次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油跡。

11、垃圾收集與處理按《省標(biāo)》三級執(zhí)行。

三級：

生活垃圾由業(yè)主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點堆放；對有毒物質(zhì)分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉灰塵性垃圾在運(yùn)送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚(yáng)引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運(yùn)送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。

12、衛(wèi)生消殺按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。

四級：

針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃；滅鼠：每年至少進(jìn)行3次；檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過5%。

四、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理

1、草坪按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。

四級：

成活率在90%以上，生成正常；

整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草； 基本無病無蟲害；

綠期250天以上，草坪平整，留茬高度控制在60mn一下；

綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾能及時清運(yùn)；

根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修建

和滅蟲。

2、園林樹木按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。

四級：

生長長勢較好，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當(dāng)；

樹冠基本完整，主側(cè)枝分布合理，樹冠通風(fēng)透光，沒有死樹和枯枝死杈； 枝干無明顯的機(jī)械損傷，葉色、葉片大小厚度正常，有黃葉、蕉葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在8%一下；喬木根部無20cm高以蔭蘗枝，樹上無雜物；

缺株在2%一下；

管理期間樹林基本無釘栓、捆綁現(xiàn)象；

綠籬生長造型正常，下部枝葉基本茂密，整形修剪表面平整，棱角線條基本統(tǒng)一收齊，葉色正常，修剪及時，有蟲株率在10%以下；

有蛀干害蟲的株數(shù)在2%以下，介殼蟲危害較輕。

3、花壇按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。

四級：

花勢良好，較好體現(xiàn)花壇設(shè)計要求；

在花壇開花期間，每周剪殘枝、花5—7次，保持清晰的圖案和適宜的高度； 宿根花卉管理及時，花期正常，缺株率在10%以下；

有輕微病蟲害及認(rèn)為損害，處理后對花卉生長影響很小，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象；

葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉； 株形豐滿、整齊。

4、人工湖、噴水池按《省標(biāo)》四級執(zhí)行（如有）。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省標(biāo)》四級執(zhí)行（如有）。

五、安全防范

1、人員組織按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

五級：

專職安全護(hù)衛(wèi)人員，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，體態(tài)良好； 接受過兩年以上安全護(hù)衛(wèi)或相關(guān)訓(xùn)練，訓(xùn)練有素，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力；

熟悉小區(qū)環(huán)境，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對小區(qū)護(hù)衛(wèi)工作；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛安全護(hù)衛(wèi)工作，無犯罪記錄；

安全護(hù)衛(wèi)人員配備對講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)工具；

當(dāng)班時佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；

上崗時精神振作，舉止應(yīng)文明，姿態(tài)良好，大方、得體，精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執(zhí)勤時不吸煙、吃零食，不袖手、背手、抽腰或?qū)⑹植迦胍麓?，不彎腰駝背，前傾后靠；

說不通話，可以進(jìn)行簡單英語會話；

交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

2、門衛(wèi)按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

五級：

各出入口24小時有值班看守，主出入口至少有2人駐守，其余出入口至少

有一人值守；按照委托合同要求對進(jìn)出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)的商販入內(nèi)，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮、疏導(dǎo)工作。

3、巡邏按《省標(biāo)》三級執(zhí)行。

三級：

白天巡邏次數(shù)不少于4次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄、有檢查。

六、其他

緊急事故反應(yīng)、其他防范措施、交通和車輛管理、消防、檔案資料、專項 服務(wù)、特約服務(wù)等按《省標(biāo)》執(zhí)行。緊急事故反應(yīng)：

制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等；

有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；

書面描述緊急事故救護(hù)組織職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練； 高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)；

對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度；

按照業(yè)主或業(yè)主委員會的委托組織恢復(fù)生活秩序，如：幫助電力供應(yīng)、搶救財產(chǎn)等。

其他防范措施：

設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；

接到報警信號，確認(rèn)后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理； 涉及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施；

協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；

對小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的照明； 建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、藥事管理及登記備案制度。交通和車輛管理：

有較為完善的車輛管理制度；

維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時制止；設(shè)置露天停車場經(jīng)過業(yè)主委員會批準(zhǔn)并經(jīng)過公安交通部門審批，符合規(guī)劃要求；

封閉停車場由專人管理，車輛進(jìn)場離場有檢查、記錄；管理人員責(zé)任心強(qiáng)，認(rèn)真負(fù)責(zé)；停車場具有交通管理部門核發(fā)的停車場使用證，按照物價部門核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；按照合同特別約定履行車輛保管責(zé)任。消防：

執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實施細(xì)則》和其他有關(guān)消防法規(guī)；

健全消防組織，建立消防責(zé)任制；

定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消

防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障 ；

制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用；

發(fā)現(xiàn)火警有義務(wù)迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮；

每月一次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

每日檢測一次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障； 每年模擬火災(zāi)造作一次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備； 消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔一次，要求地面無積水，監(jiān)控箱表面無污漬； 每日填寫工作記錄，建檔備查。建檔資：

建檔資料齊全完整；

分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便； 及時變更登記，財物相符。專項服務(wù)：

業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，根據(jù)全體業(yè)主的需要、小區(qū)條件及物業(yè)管理企業(yè)的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，物業(yè)管理企業(yè)向全體業(yè)主提供娛樂、健身、商業(yè)、代繳費(fèi)等屬于上述公共服務(wù)內(nèi)容之外的服務(wù)。專項服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會，本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則達(dá)成服務(wù)協(xié)議，可以作為物業(yè)管理公共服務(wù)合同的附件，也可以另行單獨(dú)簽訂。特約服務(wù)：

業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，物業(yè)管理企業(yè)為滿足部分業(yè)主（使用人）特別需要，經(jīng)雙方特別約定，有償提供相關(guān)服務(wù)的活動，如老年、傷殘病人的護(hù)理，接送子女上學(xué)等。

特特服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等由物業(yè)管理企業(yè)和需要特約服務(wù)的業(yè)主（使用人）雙方當(dāng)事人本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則約定。

第五篇：關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成及

關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成及 設(shè)施設(shè)備維護(hù)備用金的使用說明

物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成：

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)內(nèi)容、設(shè)施配置、成本支出及合理利潤等情況，以以支定收的原則采取包干制或酬金制等形式與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

（１）包干制

是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。

（２）酬金制

是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。

一．物業(yè)管理服務(wù)成本和物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成

（１）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和規(guī)定提取的福利費(fèi)。（２）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。（３）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。（４）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。（５）物業(yè)管理區(qū)域清潔維護(hù)費(fèi)用。（６）辦公費(fèi)用。

（７）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。

（８）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用。（９）經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商同意后的其它費(fèi)用。

1、管理：根據(jù)星朗名都商住兩用混合的設(shè)計，硬件設(shè)施的條件，公共區(qū)域的共有性，無法達(dá)到封閉監(jiān)管的條件，將來的人流量，公共區(qū)域任何人都可借故滯留，管理公司根本是無法做到封閉監(jiān)控管理，加之地區(qū)的差異、業(yè)戶對管理成本費(fèi)用擔(dān)負(fù)的能力都是極大問題，故星朗名都整體物業(yè)的管理只能是采取一般性管理（開放管理）。

2、管理服務(wù)費(fèi)用：星朗名都建設(shè)是一個整體，一個管理區(qū)域，根據(jù)法規(guī)一個管理區(qū)域只能有一個管理企業(yè)，一個業(yè)委會，故管理服務(wù)費(fèi)的成本核算將是整個區(qū)域的物業(yè)結(jié)合其特點、價值、用途綜合核算，而物業(yè)正常運(yùn)作產(chǎn)生的其他公共費(fèi)用則分區(qū)、分點遵循誰受益誰分擔(dān)，通過大會（業(yè)主）討論公平合理的原則于業(yè)主擔(dān)負(fù)。根據(jù)星朗名都商業(yè)、住宅面積的比例，要達(dá)到后期的正常管理運(yùn)作，商用（包括辦公）管理費(fèi)不底于1元，高層住宅將達(dá)到0.8元,多層住宅0.55元以上。

二．根據(jù)星朗名都商業(yè)物業(yè)管理的類型：

（1）、從建筑結(jié)構(gòu)上來分，商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場型；同時也有封閉式的購物中心型。

（2）、從功能上來分，有綜合性的專業(yè)購物中心；也有商住兩用型的綜合大廈。

（3）、加之現(xiàn)在商業(yè)廣場現(xiàn)行的經(jīng)營模式租售摻叉，物業(yè)公司和開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)管理合同》，給租戶的就是租賃協(xié)議，協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括相關(guān)管理合同內(nèi)容，并取得承租人的確認(rèn)。因此對星朗名都商業(yè)物業(yè)的管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)也就不能做到統(tǒng)一，只能根據(jù)各區(qū)域的設(shè)計、經(jīng)營特點，和享受服務(wù)的內(nèi)容以及管理公司維持整個區(qū)域正常運(yùn)作成本核算，為體現(xiàn)管理費(fèi)的公平合理具體方案如下：

1、商住兩用型的街鋪，因其享受的管理服務(wù)有限，故管理費(fèi)不同純商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)一致，如A、G、F、B、H、K、L、J、C區(qū)街鋪可定每平方米1—2元。

2、廣場商鋪屬于敞開式的市場和廣場型，公共區(qū)域多、大、集中，商業(yè)市場氣氛濃厚，人流量大，管理任務(wù)重，故物業(yè)公司在管理上的投入相對要大的多，如人防的大量投入，保潔的全天侯跟進(jìn)，各種專業(yè)人員的配備多、設(shè)施設(shè)備的使用頻率高維修率也高，商戶享受的服務(wù)也多，管理成本就自然要比以上類型物業(yè)費(fèi)用高，因此星月廣場除外圍街鋪外管理費(fèi)可暫時定每平方米2—4元為宜（不含公用水電等費(fèi)用）。

3、綜合商場也稱公共性商業(yè)樓宇。與一般零售商店不同，零售商店即使規(guī)模再大，仍然只有一個經(jīng)營實體。而公共性商業(yè)樓宇一般會有很多獨(dú)立的商家從事經(jīng)營，各行各業(yè)的經(jīng)營服務(wù)都有，范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過零售商店，它不僅包括零售商店，而且包括金融、餐飲等各種服務(wù)性行業(yè)和各種娛樂場所。

4、封閉式的購物中心型，從建筑內(nèi)部一般用大間隔、大空間設(shè)置，使整個層面一覽無遺；商業(yè)設(shè)備、設(shè)施先進(jìn)，因而對管理人員的素質(zhì)要求較高。商場進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)管理任務(wù)重，供電、監(jiān)控、消防、給排水、交通管理等各系統(tǒng)維護(hù)管理至關(guān)重要，一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障，環(huán)境衛(wèi)生綠化等管理要求都特別的高，因此管理費(fèi)相對又有所不同一般每平方米不少于4—6元（不含公攤水、電等費(fèi)用）。

二、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)備用金的收取及使用說明： 星朗名都建設(shè)為一個整體，所有公共設(shè)施，設(shè)備均緊密相連，如供水、供電、消防、排水、排污、電梯等其公共性都屬于共用、共享范圍。從有利于招商銷售的考慮目前的管理費(fèi)核算標(biāo)準(zhǔn)根本不足以維持物業(yè)的正常運(yùn)作，故在目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中另外增收設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)備用費(fèi)用以確保所有的設(shè)施、設(shè)備在出現(xiàn)故障的緊急情況下有足夠的資金予以維修、更新、改造就再所難免。在該筆備用金的使用過程中亦有嚴(yán)格的使用和管理程序，所交每戶業(yè)戶公司均為其建立有單獨(dú)的帳戶，在急需的情況下，先將出現(xiàn)故障報修原因內(nèi)容、所需材料、工程報價等費(fèi)用預(yù)先以通知形式公布，再行施工，產(chǎn)生的費(fèi)用張貼發(fā)票再分?jǐn)傆谑芤鏄I(yè)戶（無論是購租戶均等同），于所交備用金中扣除。若在其物業(yè)使用權(quán)屬期間未產(chǎn)生該費(fèi)用，或者有剩余，均在其退出其物業(yè)使用權(quán)屬時無息退還余額部分。