第一篇：房地產(chǎn)公司運營管理方案

房地產(chǎn)公司內(nèi)部運營模式設(shè)計方案

房地產(chǎn)公司內(nèi)部運營模式是針對房地產(chǎn)項目的特點，房地產(chǎn)公司在一定的組織機構(gòu)下，根據(jù)系統(tǒng)控制目標(biāo)和方法，形成的一套管理運作體系。

本方案將從組織機構(gòu)、系統(tǒng)控制目標(biāo)和方法以及管理運作體系三方面提出房地產(chǎn)公司內(nèi)部運營模式的設(shè)計思路。

一、組織機構(gòu)

（一）公司組織機構(gòu)框架

組織機構(gòu)框架設(shè)計的核心問題是職能設(shè)計。職能設(shè)計規(guī)定了組織在進(jìn)行經(jīng)營活動中業(yè)務(wù)內(nèi)容的構(gòu)成和分配，以及組織中每個部門、每個人的工作范圍和內(nèi)容，從而自業(yè)務(wù)每個單元到業(yè)務(wù)整體，自每個人到部門到公司整體，形成一種有效的運營體系。

職能設(shè)計需具備全面性和效率性。全面性是指職能設(shè)計涵蓋了項目所涉及的每個方面和項目進(jìn)行中的每個階段；效率性是指根據(jù)職能的技術(shù)相關(guān)性劃分職能部門，對于具體工作盡可能避免雙重管理和交叉管理問題。

據(jù)此，本方案從項目業(yè)務(wù)內(nèi)容、公司內(nèi)部管理內(nèi)容和對外協(xié)作單位三方面提出組織機構(gòu)設(shè)計方案。對于各部門所有職能內(nèi)容不一一列舉，這里僅提出主要職能框架。

（二）項目部組織機構(gòu)

納入項目部的公司整體機構(gòu)框架擬采用矩陣式結(jié)構(gòu)。項目部仍設(shè)立五部，受總公司垂直上級監(jiān)督指導(dǎo)和項目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)。

項目部組織機構(gòu)設(shè)計的主要問題是公司五部與項目部之間的職權(quán)分配。對此，方案設(shè)計的思路是：總部控制，項目執(zhí)行；效能優(yōu)異，權(quán)責(zé)明晰。

“總部控制，項目執(zhí)行”即房地產(chǎn)項目進(jìn)行過程中的主控線和重點問題，全部由公司總部決策，項目部有決策的建議權(quán)和參與權(quán)；對于公司總部形成的決策，項目部負(fù)責(zé)具體執(zhí)行，并擁有在公司主控線和重大問題下的工作自主權(quán)。例如，以項目預(yù)算和成本核算為中心的財務(wù)控制線，以項目總進(jìn)度安排和進(jìn)度調(diào)整為中心的進(jìn)度控制線，應(yīng)由公司總部控制；項目部按照預(yù)算方案和總進(jìn)度方案自主開展具體工作，并接受總部對工作的監(jiān)督和指導(dǎo)，保障財務(wù)和進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)。另外，涉及投資決策、設(shè)計方案選取、工程招標(biāo)、材料招標(biāo)等重大問題，應(yīng)由公司總部管理決策。項目部按照設(shè)計方案、工程合約、材料合約，進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)計管理、建筑單位管理和材料供應(yīng)商管理。

“效能優(yōu)異，權(quán)責(zé)明晰”是對“總部控制，項目執(zhí)行”的系統(tǒng)架構(gòu)的要求。根據(jù)“效能優(yōu)異”的原則，對于主控線和重點問題之外的常規(guī)和不可預(yù)知問題，由項目部現(xiàn)場處理。對于涉及主控線和重點問題的變更和調(diào)整，必須經(jīng)由公司總部解決。在合約簽訂和執(zhí)行的過程中，會不可避免地出現(xiàn)偏差，因為合約簽訂和執(zhí)行分屬公司和項目部，就不可避免地產(chǎn)生公司五部與項目部之間的推諉，就此在“權(quán)責(zé)明晰”的原則下，因為合同疏忽和不完善而發(fā)生偏差，由公司總部負(fù)責(zé)處理；如果合同完善并明確約定，執(zhí)行偏差由項目部負(fù)責(zé)。

（三）職位等級和職務(wù)等級設(shè)計

職位等級是根據(jù)組織機構(gòu)職能確定的工作范圍和權(quán)責(zé)。職位等級的設(shè)計重點是管理層次和管理幅度，即對上下級關(guān)系的界定。公司職位等級設(shè)計建立在五部的框架下，分為總經(jīng)理、副總經(jīng)理、部長（總監(jiān)）、經(jīng)理、助理、員工六級。項

目部的職位等級根據(jù)公司職位等級，除總經(jīng)理外，分為副總經(jīng)理、部長、經(jīng)理、助理、員工五級。在一般情況下，上級聽取直接下級的匯報，并向直接下級下達(dá)任務(wù)。盡量避免越級匯報和越級下達(dá)任務(wù)，這種情況容易引起職位權(quán)力的分散，損害垂直管理的效率。例如，某部門經(jīng)理具有部門預(yù)算的審批和經(jīng)費的申請權(quán)，越級下達(dá)任務(wù)，可能造成部門員工無權(quán)處置問題，并且擾亂部門工作計劃和管理有序性。

職務(wù)等級是根據(jù)所從事的業(yè)務(wù)內(nèi)容和個人專業(yè)技術(shù)能力所確定的薪酬體系。職務(wù)等級同樣分為公司六級和項目部五級。一般情況下，職位等級與職務(wù)等級一一對應(yīng)。然而考慮到某些專業(yè)職位的特殊性，以及人事管理的靈活性，職位等級和職務(wù)等級可以存在偏差。例如，檢驗員職位屬助理級，可以定為經(jīng)理級職務(wù)。

在公司業(yè)務(wù)開展初期，可以根據(jù)項目情況和公司人員情況逐步完善職位配套，柔性安排職務(wù)等級。

二、系統(tǒng)控制目標(biāo)和方法

（一）系統(tǒng)控制的目標(biāo)

房地產(chǎn)工程項目的控制主線是成本、進(jìn)度、質(zhì)量三方面。成本控制是對資金的控制，進(jìn)度控制是對時間的控制，質(zhì)量控制在這里不僅是對工程質(zhì)量的控制，也是對房地產(chǎn)開發(fā)中各項職能能力的設(shè)計和改進(jìn)。

成本控制的核心是預(yù)算管理和資金計劃。預(yù)算管理即對房地產(chǎn)開發(fā)中的各項費用進(jìn)行分類，通過項目概預(yù)算和預(yù)算設(shè)定預(yù)算目標(biāo)，并在各部門的職能框架下執(zhí)行預(yù)算目標(biāo)，進(jìn)行系統(tǒng)性成本控制。資金計劃即在預(yù)算的基礎(chǔ)上進(jìn)行匯總，并根據(jù)進(jìn)度編制資金使用計劃表，以及融資計劃表，提出資金支出和資金籌融的時間數(shù)量方案。

進(jìn)度控制是對房地產(chǎn)項目涉及業(yè)務(wù)面廣、業(yè)務(wù)單位多提出的控制目標(biāo)。同樣進(jìn)度控制不僅是工程進(jìn)度控制，也包括前期開發(fā)、證照辦理、市場銷售等業(yè)務(wù)的進(jìn)度。進(jìn)度控制即通過進(jìn)度計劃將各部門的工作和業(yè)務(wù)單位的協(xié)助工作連接成時間控制線，保障主業(yè)務(wù)線條按時間計劃推進(jìn)。

質(zhì)量控制即對圍繞成本控制和進(jìn)度控制兩條主線，各個職能活動的具體實施進(jìn)行優(yōu)化和持續(xù)改進(jìn)。例如，開展預(yù)算控制中工程建筑成本控制，主要是對承建商的合約控制和合約調(diào)整，那么就招標(biāo)工作和工程更改的流程和方式，這些具體

實施的設(shè)計和改進(jìn)，就是質(zhì)量控制的重點。如果說成本控制是“三維”管理的資金軸，進(jìn)度控制是“三維”管理的時間軸，那么質(zhì)量控制就是“三維”管理的深度和績效軸。

（二）系統(tǒng)控制的方法

實現(xiàn)系統(tǒng)控制目標(biāo)的方法分為會議控制和節(jié)點控制。

會議控制，即對分散的職能工作進(jìn)行統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，確保各項職能圍繞既定的成本和進(jìn)度執(zhí)行；對計劃與實際的偏差進(jìn)行檢查和分析，提出關(guān)鍵問題的解決方案，并相應(yīng)調(diào)整成本進(jìn)度目標(biāo)以及部門工作計劃；對職能部門的活動和工作方案進(jìn)行審定，如審定招標(biāo)方案、招聘方案等，并根據(jù)實際效果提出改進(jìn)措施。

節(jié)點控制，即將總成本進(jìn)度目標(biāo)分解階段目標(biāo)或小周期目標(biāo)，例如樁基工程目標(biāo)、月度成本進(jìn)度目標(biāo)、季度成本進(jìn)度目標(biāo)等；各職能根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點確定工作方案，評價工作績效；對于分解節(jié)點進(jìn)行系統(tǒng)的財務(wù)和進(jìn)度評估，核算經(jīng)營效益。

三、管理運作體系

將組織機構(gòu)職能按照系統(tǒng)控制目標(biāo)貫通，就形成了管理運作體系。

如圖，成本控制線是由各部門根據(jù)項目的成本構(gòu)成部分，分別提出成本預(yù)算和計劃，即項目進(jìn)行過程中發(fā)生成本的數(shù)額和時間，財務(wù)部作為成本控制線的核心部門對其他部門預(yù)算和計劃進(jìn)行匯總，并制定融資計劃。在總體預(yù)算實施中，各部門對當(dāng)期已發(fā)生的成本進(jìn)行核算，財務(wù)部根據(jù)實際支出金額監(jiān)察部門核算結(jié)果，并與總成本預(yù)算和概預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行對比，衡量總成本目標(biāo)執(zhí)行情況；各部門對下期發(fā)生的成本項目和金額進(jìn)行預(yù)測，上報財務(wù)部匯總，財務(wù)部根據(jù)匯總結(jié)果籌集下期資金。

進(jìn)度控制線是由工程部制定工程總進(jìn)度計劃，并分節(jié)點提出節(jié)點目標(biāo)，各部門圍繞工程總進(jìn)度和節(jié)點目標(biāo)，安排本部門工作時間線。在總進(jìn)度實施中，工程部對當(dāng)期項目的進(jìn)度進(jìn)行回顧，檢查現(xiàn)場施工、證照辦理、人員配備、銷售等工作的進(jìn)行情況，與總進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行比對，提出改進(jìn)方案；在改進(jìn)方案的基礎(chǔ)上，確定下期進(jìn)度目標(biāo)，并要求各部門相應(yīng)調(diào)整計劃。

質(zhì)量控制線是對各部門開展職能工作方法的控制，是實現(xiàn)成本和進(jìn)度目標(biāo)的基石。各部門的職能工作維持在高水平就能減少成本控制線和進(jìn)度控制線的偏差。然而質(zhì)量控制線的改進(jìn)基于各部門的業(yè)務(wù)經(jīng)驗，還需逐步完善。

綜合本方案提出的內(nèi)部運營模式，即在系統(tǒng)目標(biāo)和方法的主軸上，帶動公司總部及各部門職能運轉(zhuǎn)的大齒輪，通過大齒輪作用于項目小齒輪，實現(xiàn)項目效益目標(biāo)。

第二篇：xx房地產(chǎn)公司運營管理部考察報告

運營管理部考察報告

運營管理部全程參加了此次考察活動，對國內(nèi)、區(qū)域標(biāo)桿企業(yè)如中海、萬科、綠城、中鐵、華潤、中天等大盤代表項目的現(xiàn)場管理、開放區(qū)（銷售部）現(xiàn)場展示、裝修樣板間、開發(fā)節(jié)奏等進(jìn)行了重點的學(xué)習(xí)和交流，汲取了一些先進(jìn)的經(jīng)驗，對我們公司下一步開發(fā)大盤的開發(fā)管控模式有一定的借鑒經(jīng)驗。

在對中海公司項目的考察過程中，我們和他們進(jìn)行了很多具體的交流，從中感受到中海的員工職業(yè)素養(yǎng)很高，敬業(yè)心、責(zé)任心很強，對整個項目團隊的合作協(xié)同意識很強；無論從工程現(xiàn)場安全文明施工、目標(biāo)成本管理、工期把控、到樣板房展示以及開發(fā)節(jié)奏等各個方面進(jìn)行了重點的學(xué)習(xí)和交流，對我們下一步提升工程管理水平和運營管理效率有諸多借鑒作用。下面重點談?wù)勎覀儗χ泻ｍ椖抗镜膶W(xué)習(xí)參觀感受。

一、工程管理方面：

中海作為國內(nèi)龍頭公司，管理制度完善、工程管理人員職業(yè)素質(zhì)較高，從工程開工、開盤、竣工驗收等各個時間節(jié)點把控嚴(yán)格，執(zhí)行力較強，嚴(yán)格按照中海集團工期模板，落實各個關(guān)鍵節(jié)點；施工現(xiàn)場企業(yè)形象展示、安全文明施工、工程質(zhì)量管理等方面有很強的把控。

我們目前的工程管理水平與其相比存在較大的差距。在今后的工作中要重點做好以下幾個方面的工作：

1）借鑒中海公司工程管理的先進(jìn)經(jīng)驗，加強橫向交流，加大工程技術(shù)人員的培訓(xùn)力度，提高職業(yè)素質(zhì)；

2）借鑒中海公司的工程管理經(jīng)驗，完善公司的工程工期標(biāo)準(zhǔn)；

3）完善公司的工程巡檢制度，加強對工程質(zhì)量把控、加強施工現(xiàn)場安全文明管理、開放示范區(qū)管理，推進(jìn)工程管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，全面提升現(xiàn)場安全與質(zhì)量管控能力；

4）借鑒中海優(yōu)秀經(jīng)驗，完善和建立工程技術(shù)、工藝標(biāo)準(zhǔn)、驗收標(biāo)準(zhǔn)，完善總包及重要分包單位（裝修、園林、門窗、電梯等）選擇和評價標(biāo)準(zhǔn)；

5）組織本部門員工定期學(xué)習(xí)和交流，提高自身業(yè)務(wù)水平。

二、運營管理方面：

中海作為國內(nèi)龍頭公司，對工程快速開發(fā)、銷售快速回款都有很高的要求。在運營管理方面，尤其是落實和執(zhí)行公司一二級計劃，部門之間的協(xié)調(diào)等方面，管理制度明確，積累了很多經(jīng)驗。

他們項目從拿地到開工，一般為6個月左右（作為上市公司證照要求較嚴(yán)），在此期間，前期、設(shè)計、營銷、工程等各部門分工明確并緊密配合，相互協(xié)調(diào)并共同督促，確保6個月必須順利開工。

在項目正式開工階段，圍繞展示區(qū)開放、開盤銷售、竣工驗收、業(yè)主入伙等節(jié)點，以項目計劃為考核依據(jù)，各部門制定計劃，分解到月度計劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。

每個項目的工程計劃的制定以集團下發(fā)的工程工期標(biāo)準(zhǔn)為唯一依據(jù)，工程管理部負(fù)責(zé)編制和下發(fā)，各部門遵照執(zhí)行，不得更改（集團根據(jù)市場加快或放緩開發(fā)建設(shè)節(jié)奏，進(jìn)行統(tǒng)一修改的除外）。

工期標(biāo)準(zhǔn)按照不同的基礎(chǔ)形式、是否含地下室（地下車庫），標(biāo)準(zhǔn)層、層數(shù)等方面進(jìn)行制定。

在確定總包單位這一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，制度流程清晰明確，工程管理部牽頭，工程、成本、招采等緊密配合，從組織考察到考察報告的形成、從招標(biāo)文件標(biāo)書編制定到標(biāo)書發(fā)放、從組織招標(biāo)答疑到總包單位最終確定及合同簽訂等各個環(huán)節(jié)嚴(yán)格把控、認(rèn)真評審，最終確定綜合實力強（資金、管理、進(jìn)度要求）的總包隊伍。選擇一個好的總包隊伍是完成公司計劃的基礎(chǔ)，在這方面，中海、中鐵公司做的尤其突出，值得我們借鑒和學(xué)習(xí)。

另外，中海公司在部門計劃協(xié)調(diào)與監(jiān)督、建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、樣板房及會所裝修標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)成本控制、集中采購、工程交工后的售后服務(wù)方面也有很多值得我們借鑒和學(xué)習(xí)的地方，但是由于時間倉促，了解還不夠深入，有待進(jìn)一步溝通和交流。

總之，通過此次考察和學(xué)習(xí)，我們對萬科、中海、綠城等企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化管理、目標(biāo)成本控制、工程過程管理、銷售現(xiàn)場管理等留下了深刻的印象；同時，也使我認(rèn)識到我們目前在項目管控上與上述標(biāo)桿企業(yè)存在很多差距和不足，進(jìn)一步明確了改進(jìn)的方向：加強自身及員工綜合素質(zhì)的提高、加強目標(biāo)成本管理、加強過程把控和監(jiān)督、提高成本意識和工程管理水平、提高工程質(zhì)量、做好維修服務(wù)，樹立公司區(qū)域品牌形象，提高企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。

第三篇：房地產(chǎn)公司項目管理方案

房地產(chǎn)項目管理方案

項目管理，即是從項目可行性研究階段到項目后評價階段的全過程管理。由于我們公司目前開發(fā)建設(shè)的項目已進(jìn)入開工建設(shè)階段，所以在這里就不在對項目可行性研究、市場調(diào)查、項目方案的確定、項目團隊的組建等前期過程進(jìn)行探討。在這里我就對后續(xù)工作談?wù)勛约旱南敕ê凸ぷ髦械囊稽c總結(jié)，請各位領(lǐng)導(dǎo)和同事提出寶貴意見。

一、制定計劃：

根據(jù)公司要求和項目情況制定切實可行的施工進(jìn)度計劃、甲供材料供應(yīng)計劃、各種專業(yè)分包單位招投標(biāo)計劃、項目開盤計劃、房屋銷售計劃（該計劃包含前期蓄水、宣傳、預(yù)售、回款等）等計劃工作，作到心中有數(shù)，為項目的順利開展、銷售打下堅實的基礎(chǔ)。

二、項目建設(shè)階段的管理任務(wù)：

由于工程項目已經(jīng)開始建設(shè)，所以這里就不在對設(shè)計階段的投資控制進(jìn)行討論。下面我就對施工階段的成本、質(zhì)量、進(jìn)度、合同、信息、組織協(xié)調(diào)六方面的控制，以及甲供材料設(shè)備招標(biāo)管理談?wù)勛约旱囊稽c工作經(jīng)驗。

（一）成本控制：

根據(jù)施工單位的投標(biāo)文件、總承包合同等，要求成本控制部門編制成本控制目標(biāo)和成本費用管理要點。

根據(jù)成本控制目標(biāo)和成本費用管理要點，我們在建設(shè)過程中應(yīng)作好以下成本控制工作：

1、對總成本進(jìn)行定期分析和及時掌握成本動態(tài)變化情況，并對動態(tài)變化進(jìn)行各專業(yè)部門的主動協(xié)調(diào)和合理化建議的提出及調(diào)整，但必須控制在總控制目標(biāo)內(nèi)。

2、按照公司有關(guān)規(guī)定和總成本，制定各項工程的費用控制目標(biāo)。

3、嚴(yán)格按合同要求和實際工程進(jìn)度審核各分部分項工程進(jìn)度款。

4、加強施工圖紙審查工作，及早發(fā)現(xiàn)圖紙中存在問題，避免后期返工增加成本。

5、嚴(yán)格執(zhí)行樣板先行制度，對每種戶型都預(yù)先完成一套樣板，在實際的現(xiàn)場中發(fā)現(xiàn)設(shè)計存在不合理現(xiàn)象，避免大面積開工后返工增加成本。

6、關(guān)注細(xì)節(jié)、注重過程管理，嚴(yán)格按流程管理有關(guān)要求檢查，在房屋交給物業(yè)驗收前最大可能消滅產(chǎn)品質(zhì)量瑕疵；減小在業(yè)主入住投訴帶來的維修及公司名譽損失成本。

7、加強計劃管理，工作盡量提前，減少特急需直接委托工程，一般工程嚴(yán)格按照公司招投標(biāo)制度完成。

8、嚴(yán)格按照公司流程文件規(guī)定，加強分包商、供應(yīng)商招標(biāo)工作，盡最大努力為公司節(jié)約成本。

9、嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更。

（二）質(zhì)量控制：

質(zhì)量控制應(yīng)該在工程設(shè)計時就開始，目前我們施工圖設(shè)計已完成，所以我們目前對設(shè)計質(zhì)量控制就只有通過對各專業(yè)施工圖進(jìn)行認(rèn)真、仔細(xì)的審核，及時向設(shè)計單位提出圖紙中存在的問題。在工程建設(shè)過程中的質(zhì)量控制工作如下：

1、對設(shè)計變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟分析，并按照規(guī)定的程序辦理設(shè)計變更手續(xù)。凡對投資及進(jìn)度帶來影響的設(shè)計變更，需由工程副總進(jìn)行核簽。

2、嚴(yán)格執(zhí)行“質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)間”先行制度，避免大面積施工后的返工、工期與成本的浪費。

3、在質(zhì)量檢查過程中嚴(yán)格執(zhí)行“關(guān)鍵部位100%檢查”制度。

4、對室外管網(wǎng)、關(guān)鍵工序等與監(jiān)理單位一起對施工單位進(jìn)行技術(shù)交底。

5、設(shè)備材料進(jìn)場驗收制度，不符者一律退場。未經(jīng)檢驗合格，任何材料不得使用在工程上，并對檢驗不合格者，應(yīng)將該設(shè)備材料做上標(biāo)志，進(jìn)行隔離，并盡快作退場處理。

6、要求施工單位對重要的工序提前編制技術(shù)方案,并報監(jiān)理公司和項目部審批，審批通過后，才能進(jìn)行施工。

7、對項目所采用的主要設(shè)備、材料充分了解其性能，并進(jìn)行市場調(diào)查分析；對設(shè)備、材料的選用提出咨詢報告，在滿足功能要求的條件下，盡可能降低工程成本。

8、在室內(nèi)完工，達(dá)到交樓標(biāo)準(zhǔn)后，由房產(chǎn)公司與物業(yè)公司進(jìn)行項目移交，并對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行及時修復(fù)。并在入住期間用專業(yè)人員、器具協(xié)助業(yè)主收樓、照相留檔，以最大程度地減小房屋質(zhì)量可能存在的瑕疵，及避免業(yè)主入住后關(guān)于維修的糾紛。

（三）進(jìn)度控制：

1、如果在設(shè)計階段，應(yīng)審核設(shè)計單位提出的設(shè)計進(jìn)度計劃和出圖計劃,并控制其執(zhí)行,盡可能避免發(fā)生因設(shè)計推遲而影響項目總進(jìn)度計劃及造成施工單位要求工期賠償。

2、根據(jù)公司要求的銷售計劃和合同工期要求各施工單位編制各階段詳細(xì)的進(jìn)度計劃，并在施工過程中嚴(yán)格控制計劃的執(zhí)行。

3、制定甲供材料和設(shè)備的采購計劃,編制甲供材料設(shè)備清單。

4、當(dāng)施工計劃、招投標(biāo)計劃、營銷計劃中某一項發(fā)生變化時，由項目負(fù)責(zé)人組織召開跨部門工程協(xié)調(diào)會，在不影響公司總目標(biāo)的前提下，協(xié)調(diào)調(diào)整各有關(guān)計劃；對影響公司總目標(biāo)的，應(yīng)匯報總經(jīng)理。

5、項目負(fù)責(zé)人每月（有必要時可隨時）召開一次有總包、監(jiān)理及工程等部門參加的項目協(xié)調(diào)會，協(xié)調(diào)總包進(jìn)度有關(guān)的問題。

6、施工現(xiàn)場每周工程例會，項目部和監(jiān)理公司負(fù)責(zé)審核上周工程完成情況，與上周施工計劃作對比，對工期滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總承包商查明原因，制定切實可行的趕工措施方案，以滿足月度施工計劃，該方案報項目部存檔。

（四）合同管理：

合同管理是項目管理工作中另一項重要的工作，因為我們簽訂的任何合同，都與項目的投資、進(jìn)度和質(zhì)量有關(guān)，因此，應(yīng)充分重視合同管理的重要性。我們在工作中對合同管理就應(yīng)作好以下工作：

1、合同簽訂前對合同條款進(jìn)行認(rèn)真分析和討論，合同簽訂后組織主要管理人員對合同進(jìn)行討論和加強理解。

2、從投資控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的角度分析合同條款，分析合同執(zhí)行過程中可能會出現(xiàn)的風(fēng)險和問題。

3、進(jìn)行合同執(zhí)行期間的跟蹤管理，包括合同執(zhí)行情況的檢查，簽訂補充協(xié)議等事宜。

4、分析可能發(fā)生索賠的原因，制定防范性的對策。

（五）信息管理：

1、建立各部門之間的信息管理制度，并控制其執(zhí)行。

2、對各類工程信息、市場信息進(jìn)行收集、分類、整理和存檔。

3、建立有關(guān)會議制度，整理各類會議記要。

（六）組織協(xié)調(diào)：

在工程建設(shè)階段參與單位眾多，為了使這個過程能緊密結(jié)合、順利運作，必須進(jìn)行有效的組織與協(xié)調(diào)。

1、作好各參與單位之間的溝通與協(xié)調(diào)工作；作好各參與單位與公司各部

門之間的協(xié)調(diào)工作。

2、作好公司內(nèi)部的協(xié)調(diào)和信息傳遞工作，安排好按合同約定支付工程進(jìn)度款和組織甲供材料設(shè)備的進(jìn)場。

3、明確公司內(nèi)部人員的職責(zé)與分工。

4、協(xié)調(diào)與設(shè)計單位之間的關(guān)系，并處理有關(guān)問題，使設(shè)計工作順利進(jìn)行。

5、處理好有關(guān)政府部門和市政部門的關(guān)系。

（七）甲供材料和設(shè)備招標(biāo)管理：

1、根據(jù)公司規(guī)定和設(shè)計要求作好甲供材料、設(shè)備的供應(yīng)計劃。

2、根據(jù)供應(yīng)計劃提前作好甲供機電設(shè)備和材料的型號、性能詢價、資格預(yù)審等工作。

3、編制甲供材料和機電設(shè)備系統(tǒng)招標(biāo)文件；編制甲供材料和機電設(shè)備供貨及安裝合同。

4、監(jiān)督訂貨合同執(zhí)行情況，控制供貨進(jìn)度及產(chǎn)品質(zhì)量（包括開箱、檢驗等），確保不影響施工進(jìn)度和安裝質(zhì)量，防止造成索賠條件。

2013年09月10日

第四篇：運營管理方案

關(guān)于對鄭州奧林匹克體育中心

運營管理的思考

樊萌茂

2017年，鄭州成為國家中心城市，其發(fā)展也到了一個新的階段。而體育產(chǎn)業(yè)是城市社會經(jīng)濟發(fā)展成熟的重要標(biāo)志。全民健身計劃的實施，體育消費觀念現(xiàn)在被大眾所接受。鄭州奧林匹克體育中心（以下簡稱“奧體”）將在開展體育健身中發(fā)揮其重要作用。

一、對奧體的認(rèn)知

鄭州奧體中心是為承接2019年“全國少數(shù)民族傳統(tǒng)體育運動會”。大型體育場館的建設(shè)是一個龐大的工程，不同與其他項目，場館承擔(dān)了建成后的運營風(fēng)險及社會影響等問題。經(jīng)營往往需要一個較長時間的培育過程，再加上地處新區(qū)。我們本著“建好、用好、運營好”的原則。為此，我們提出“以體為主、以文興體、以科技促體、以商養(yǎng)體”的總體運營思路。

（一）以體為主，體育產(chǎn)業(yè)是場館運營的核心驅(qū)動力，發(fā)展特色體育產(chǎn)業(yè)，保持場館的競爭力；提高場館的利用率；

（二）以文興體，文化乃立身之本，將文化與體育相融合，注重場館的品質(zhì)提升。

（三）以科技促體，科技總是走在世界的最前端，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大環(huán)境下，需要科技的大數(shù)據(jù)來為體育產(chǎn)業(yè)規(guī)劃合適的方向。

（四）以商養(yǎng)體，商業(yè)是帶動體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的催化劑，是場館多元化發(fā)展的重要組成部分。

二、奧體初步定位

奧體中心項目定位為承接國內(nèi)綜合性運動會和國際單項重要賽事。首先奧體要滿足2019年全國少數(shù)民族傳統(tǒng)運動會的召開，其次要合理規(guī)劃奧體的賽后運營，最后要實現(xiàn)奧體自給自足、自我造血的戰(zhàn)略定位。

堅持“以體為主”的核心驅(qū)動力，文化、科技、商業(yè)多元化深度融合，實現(xiàn)優(yōu)勢比較發(fā)展和多樣性發(fā)展，提升奧體場館軟實力。開放式管理，室內(nèi)室外相結(jié)合；精神消費和物質(zhì)消費相結(jié)合；特色智能化與完善的服務(wù)相結(jié)合；實現(xiàn)奧體24小時不夜城。奧體作為城市新地標(biāo)，以“1+2+4”一個孩子、兩個家長、四個老人年齡層的全覆蓋的理念打造“鄭州城市會客廳”。

三、對運營方式的建議

進(jìn)行多元化經(jīng)營，在確保場館能滿足大型賽事及活動的要求，并充分考慮群眾健身娛樂的要求，實現(xiàn)所有場館向社會開放，在此基礎(chǔ)上努力開發(fā)場館資源，通過舉辦賽事、活動、會展、演出，組建各級各類訓(xùn)練基地和俱樂部，同時通過事先的統(tǒng)一規(guī)劃、新型購物中心商業(yè)模式的引入，使我項目創(chuàng)造出“鄭州城市會客廳”的高效能、集約式現(xiàn)代生活休閑服務(wù)場。

（一）合理利用“互聯(lián)網(wǎng)+體育”掌握體育產(chǎn)業(yè)布局大數(shù)據(jù)。

“互聯(lián)網(wǎng)+體育”的重點是信息化和體育產(chǎn)業(yè)的深度融合。2017年艾瑞咨詢公司調(diào)研數(shù)據(jù)：我國超過3.8億人經(jīng)常參加體育運動，占總?cè)丝诘?7%。數(shù)據(jù)顯示體育產(chǎn)業(yè)將在未來在市場上占較大比重。考慮現(xiàn)代人體育運動的多樣性、個性化需求，利用大數(shù)據(jù)能夠提供針對性的服務(wù)。

1、互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的不斷更新以及與其他傳統(tǒng)行業(yè)的結(jié)合，為“互聯(lián)網(wǎng)+體育”提供技術(shù)支持和可借鑒的發(fā)展模式。

2、線上——線下O2O模式，建立以俱樂部、社交類、健身類的O2O平臺，通過“約球、約健身”功能，達(dá)到解決時間、場地和人員的匹配問題。

3、更加突出用戶體驗，體育最大的樂趣來自于參與和互動。在互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的背景下，海量的體育人群數(shù)據(jù)隱藏著巨大的商業(yè)價值，例如以免費或低收費的方式吸引體育人群，就是為了獲取數(shù)據(jù)并產(chǎn)生新的價值。掌握數(shù)據(jù)，進(jìn)行深入挖掘，能夠在競爭中占得先機。

（二）建立場館智能化管理平臺，實時有效的監(jiān)管場館

隨著信息技術(shù)和計算機技術(shù)的廣泛應(yīng)用，虛擬經(jīng)濟的發(fā)展和虛擬經(jīng)營的運用受到了前所未有的關(guān)注。體育場館和虛擬經(jīng)營相結(jié)合，實現(xiàn)了行業(yè)內(nèi)和相關(guān)行業(yè)的優(yōu)勢互補，提高了場館經(jīng)營效率和服務(wù)質(zhì)量。

主要體現(xiàn)在“”

智能化場館的建立，有效節(jié)約人力成本。場館O2O模式，實現(xiàn)場館24小時在線。線上預(yù)約，線下體驗，提高場館的利用率。能夠及時收到用戶反饋，調(diào)整運營管理方法。

（三）兼顧場館效益，利益共享

大型體育場館的市場經(jīng)營與開發(fā)，必須以城市發(fā)展戰(zhàn)略需求為出發(fā)點和落腳點，純粹地搞經(jīng)營是很難成功的，大型體育場館的經(jīng)營，必須擁有相當(dāng)?shù)捏w育愛好者群體，相對強大的經(jīng)濟基礎(chǔ)，良好的社會整體環(huán)境等要素。

確保場館能滿足大型賽事及活動的要求，并充分考慮群眾健身娛樂的要求，實現(xiàn)所有場館向社會開放，在此基礎(chǔ)上努力開發(fā)場館資源，通過舉辦賽事、活動、會展、演出，組建各級各類訓(xùn)練基地和俱樂部，力爭社會效益和經(jīng)濟效益的最大化。

利益共享，在場館培育期，應(yīng)在稅收、租金、項目引進(jìn)及獎勵等方面給予大力扶持，待場館進(jìn)入穩(wěn)定成熟期后，要更多依靠自身的經(jīng)營業(yè)績來分享紅利。

（四）建立完善的人才培養(yǎng)機制，打造優(yōu)質(zhì)運營團隊

人才的培養(yǎng)是企業(yè)發(fā)展的催化劑，建立完善的人才培養(yǎng)機制，有效的為企業(yè)注入新的活力。

團隊的建設(shè)向來是企業(yè)發(fā)展的核心，專業(yè)的運營團隊在場館管理上能夠降低運營成本，穩(wěn)定各項工作有序開展。

四、總結(jié)

第五篇：運營管理策劃方案

一.行業(yè)動態(tài)與背景分析---

二.現(xiàn)階段本店經(jīng)營策略分析---

三.本店運行管理.營銷策劃具體實施細(xì)則-----------------------

一.行業(yè)動態(tài)與背景分析.21世紀(jì)是以知識經(jīng)濟（品牌財富）為特征，隨著中國市場經(jīng)濟的日趨成熟和人們生活水平的不斷提高，餐飲服務(wù)消費也將不斷增強，餐飲業(yè)發(fā)展的社會環(huán)境和自身條件更加成熟，我們必須抓住這個新的機遇，全面推進(jìn)中國新式餐飲向社會化、國際化、多樣化和產(chǎn)業(yè)化方向穩(wěn)健發(fā)展.結(jié)合本店目前面臨待回溫的問題.如何從被動轉(zhuǎn)為主動.需要一套完善的運營策略出臺以及實施.要想本土火鍋走向市場、走向知名、縱深社會的前沿.必須擁有素質(zhì)過硬的服務(wù)團隊以及管理骨干.要本著大膽假設(shè)、小心求證和開拓創(chuàng)新的企業(yè)精神.不求最大、爭求最好的經(jīng)營理念.重質(zhì)講誠的服務(wù)宗旨.和完善的硬件設(shè)施.以及優(yōu)秀管理和先進(jìn)的企業(yè)文化.樹立良好的企業(yè)形象.奠定本店在當(dāng)?shù)貞?yīng)有的位置.不斷的抓機遇與創(chuàng)新來推動本店的整體運營.相信在短時期之內(nèi)一定會有一個嶄新的企業(yè)面貌.“細(xì)節(jié)決定成敗”，隨著餐飲業(yè)競爭日趨激烈，市場的競爭秩序和游戲規(guī)則也在不斷變革，從麥當(dāng)勞、肯德基等西式快餐在內(nèi)地漫延后，也就驅(qū)動、成就了如奇火鍋、劉一手火鍋品牌、真功夫等中式快餐品牌！現(xiàn)在的國內(nèi)餐飲市場中傳統(tǒng)的餐飲老店，面臨轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新；新興的餐飲企業(yè)，面對品牌塑造、規(guī)范與量化，一籌莫展；未來餐飲市場，將會出現(xiàn)弱肉強食、品牌競爭的氛圍，強者更強，弱者更弱，中間層（沒有特色、沒有體系、沒有管理平臺）的餐飲企業(yè)則不具備競爭力，加上國家行業(yè)協(xié)會、食品衛(wèi)生、員工薪酬福利等法津法規(guī)的完善，房租、人工、原材料、燃?xì)獾任飪r的上漲，餐飲企業(yè)的經(jīng)營壓力會更大，餐飲企業(yè)將會面臨“薄利或微利的市場局面.總結(jié)近年來所有迅速成長的各類餐飲品牌，從奇火鍋、劉一手等等，我們發(fā)現(xiàn)了其中的共同特征，那就是他們都學(xué)習(xí)了國際連鎖大品牌最重要的一點：qsc即優(yōu)質(zhì)(quality)、服務(wù)(service)、清潔(clean)?！獦?biāo)準(zhǔn)化的品質(zhì)、服務(wù)、清潔。所以“標(biāo)準(zhǔn)化qsc”是所有餐飲業(yè)態(tài)大轉(zhuǎn)型的主線，而國內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)大轉(zhuǎn)型的實質(zhì)是——中為體，西為用，中為主西為輔。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，本店也應(yīng)該對現(xiàn)有的商業(yè)模式和戰(zhàn)略作出調(diào)整，逐步建立技術(shù)支持體系、督導(dǎo)運營體系、質(zhì)量保證體系，這將標(biāo)志著本店經(jīng)營工程全面啟動，改變薄利經(jīng)營”或“微利經(jīng)營”的市場局面.結(jié)合業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，我想只有打造好營運內(nèi)部控管、原料（供應(yīng)商）管理、客戶管理、內(nèi)外信息管理、企業(yè)cis體系等五大模塊，才能基本形成完善的經(jīng)營管理平臺，而這個平臺建成后將處處體現(xiàn)著“標(biāo)準(zhǔn)化qsc”的精神內(nèi)涵，并由此形成一整套的管理機制進(jìn)行有效地控制與拓展，那么企業(yè)的管理體系就具有可模擬性而使企業(yè)得以健康發(fā)展。

二、現(xiàn)階段餐飲與火鍋店經(jīng)營策略分析

（一）現(xiàn)代餐飲競爭的核心要素

火鍋新店在我國目前每年是以三位數(shù)的速度在快速遞增.對于時下而言，靠傳統(tǒng)的經(jīng)營模式賺錢已經(jīng)是一個搖蕩的夢想，那么如何出奇制勝走在競爭對手前面，搶先“一步”或“半步”，成為真正的贏家？我認(rèn)為：單店餐飲惟有“產(chǎn)品創(chuàng)新”、“營銷創(chuàng)新”、“管理創(chuàng)新”與“服務(wù)創(chuàng)新”，才能效益倍增。

（1）、美味——強調(diào)“本店”菜品的風(fēng)味與質(zhì)量。

（2）、品味——側(cè)重“本店”餐飲文化”的演繹和升華。

（3）、人情味——盡顯“本店”的品牌內(nèi)涵和服務(wù)特色。

三、本店營銷策劃與實施細(xì)則

一、策劃的重要性

企業(yè)的良好運作需要系統(tǒng)科學(xué)的管理與創(chuàng)新務(wù)實的策劃共同支撐，說到底還是在公司制度之下由公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的團隊相互協(xié)作共同努力的結(jié)果。我的看法是：策劃是大腦，管理是手足！公司的策劃部門為公司的營運智囊，公司的管理部門為公司的執(zhí)行實體，是手足！“策劃”服從“管理”，“管理”又是為“策劃”服務(wù)，其實他們之間是密不可分的，更是相輔相成的！餐廳或公司在正常營運乃至于開店后期，營銷策劃皆必不可少，這是業(yè)主與經(jīng)理人具備的基本常識。所以建立自己的企劃策略更是不可或缺！企劃團隊又該如何策劃怎樣具體執(zhí)行呢？

1、綜合業(yè)內(nèi)形式，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?，分析競爭對手，做出個性、做出特色、做出差異、做出文化。

2、在設(shè)計、規(guī)劃的時侯，必須是市場在先，餐品跟著市場走，且走在前沿。

3、屹于市場要正確地分析認(rèn)知與面對現(xiàn)實——是理性決策的立足點，巧妙平衡，落點準(zhǔn)確，盡可能實現(xiàn)客我雙贏局面，追求企業(yè)效益最大化。

4、很多餐飲企業(yè)現(xiàn)在流行拿來主義，但要注意必需符合本單位目標(biāo)市場的需求，否則光有裝飾效果而無投資回報。即反對簡單模仿，盲目追隨！我們須知“簡單地跟別人學(xué)永遠(yuǎn)不會超越”！

總的來講：策劃者就是大腦！是公司的策略制定者，他們?yōu)楣咀鞒鰬?zhàn)略規(guī)劃，設(shè)定經(jīng)營戰(zhàn)術(shù)，挖掘和豐富企業(yè)文化，使公司品牌得以上市推廣！對于本店現(xiàn)狀而言，有良好的企劃方可獲得快速發(fā)展才能打開被動的局面！公司的管理是公司的營運實體！公司的效益最大化，損耗最低度，成本合理點，顧客滿意度，員工高效率都要靠好的管理來達(dá)成！所以，惟有合理的崗位分工、科學(xué)健全的人事制度，培訓(xùn)高素質(zhì)的服務(wù)人員，才能使公司良好地運作。

二、爭取顧客的手段

找到了潛在顧客，那么如何接近他們？如何吸引他們前來用餐？爭取顧客的手段具體有兩套方法和三大計劃可以使用：

（一）、兩套方法

第一、直效營銷：在找準(zhǔn)潛在顧客后，通過會員信函、電話等方式有針對性地與他們直接進(jìn)行溝通交流，鼓勵、刺激他們回應(yīng)。直投廣告、商業(yè)信函、會員制營銷等都是直效營銷的一種類型。直效營銷最大的特點是能直接得到顧客的反饋、目標(biāo)準(zhǔn)、投入少、效率高，特別適合餐飲業(yè)等服務(wù)行業(yè)使用。通過直效營銷能建立起一個顧客數(shù)據(jù)庫，能增強企業(yè)對顧客的了解、溝通，提高顧客的忠誠度。

1）、企業(yè)品牌包裝與宣傳

（1）戶外廣告

a、墻體廣告b、大型立柱（牌）c、大型顯示屏d、宣傳單（海報）

（2）交通工具廣告（出租以及公交）

（3）利用媒體傳播

a、聲訊傳播b、書報刊物傳播c、短信平臺d、企業(yè)網(wǎng)站

（4）組織人員去目標(biāo)地區(qū)進(jìn)行宣傳單片或優(yōu)惠券卡的郵寄或投放

（5）組織營銷人員去目標(biāo)單位簽約

（6）電話預(yù)約

（7）與其他事企業(yè)單位和娛樂場所合作、互動.（2）、餐廳內(nèi)部營銷舉措

（1）產(chǎn)品推銷與相關(guān)提成方案的建立：酒水、特飲、特餐、餐務(wù)預(yù)訂、金卡銷售

（2）優(yōu)惠卡

（3）各種優(yōu)惠禮券/促銷活動

（4）設(shè)立專職的營銷人員，與客良好互動，及時建立一套完整的客史檔案，檔案內(nèi)容包括姓名、性別、年齡、職務(wù)、單位、生活習(xí)慣、口味要求、消費情況等信息。

（5）抓好餐品品質(zhì)/服務(wù)品質(zhì)、樹立企業(yè)口碑。

第二、人性化關(guān)系營銷：在了解顧客心理和需求的前提下，通過各種各樣富有人情味的內(nèi)容和方式接近潛在顧客，與之建立并保持友好和有利的關(guān)系，逐漸培養(yǎng)一大批忠實的顧客。直效營銷是形式，是手段；人性化關(guān)系營銷是內(nèi)容，是靈魂。將二者有機地結(jié)合起來，就形成了爭取顧客的最好方法：通過富有人情味的方式與顧客直接進(jìn)行溝通，目的是之其建立并保持有利的關(guān)系，從而使企業(yè)長期受益。

（二）、方法可通過三方面計劃來實施。具體之三大計劃

1）、顧客滿意計劃：選準(zhǔn)目標(biāo)顧客群，充分了解他們的需要，以可接受的成本提供超過顧客期望的服務(wù)。此計劃的核心是：根據(jù)顧客的物質(zhì)、精神及心理上的需要來打造本店的產(chǎn)品，通過提供各種附加服務(wù)來提高顧客的滿意度。讓顧客滿意是做好市場營銷工作的前提條件。

2）、新顧客開發(fā)計劃：根據(jù)不同類型潛在顧客的特征，采取合適的方式同他們進(jìn)行溝通，讓他們對餐廳態(tài)度關(guān)系產(chǎn)生如下變化：認(rèn)知→認(rèn)可→心動→光顧，成為餐廳的新顧客。這是每個餐飲單位必須執(zhí)行的計劃。

3）、老顧客滾動發(fā)展計劃：得到滿意服務(wù)的顧客會將他們用餐的經(jīng)歷及國內(nèi)感覺告訴給周圍的朋友，這就是口碑傳播?？诒畟鞑ネ亲园l(fā)的、難以把握的，但其威力無比巨大。要通過各種巧妙的手段，讓老顧客不斷宣傳，不斷介紹新顧客。在有了一定數(shù)量的顧客后，老顧客滾動計劃將發(fā)揮巨大的作用。

三）、營銷策劃成功的關(guān)鍵

能否在競爭中獲得成功，下面幾個因素非常關(guān)鍵：

1、我們是否能提供給顧客對餐廳的高附加值并讓顧客滿意的服務(wù)？

2、本店是否有一套高水準(zhǔn)、高效率的營銷體系，包括方法和人才？

3、本店財務(wù)的支持力度。

4、主要客源的支持度：具體比如“三高”人士（高收入、高職位、高知名度的客源）對此方案的興趣程度。

應(yīng)充分調(diào)動各種資源，揚長避短，制定一套符合本火鍋店實際情況的營銷戰(zhàn)略.紙上談兵不會給企業(yè)帶來任何效益，只有實際行動才能在企業(yè)中生成效率。我會結(jié)合本店自身的客觀情況，制定符合當(dāng)?shù)丨h(huán)境的具體營銷策略，為企業(yè)的下一步發(fā)展作鋪墊.盡快建立競爭優(yōu)勢！