第一篇：廣東省貫徹落實《規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作指導意見》實施方案

關于印發(fā)《廣東省貫徹落實<規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作指導意見>實施方案》的通知

粵治工發(fā)〔2010〕1號

各地級以上市治理工程建設領域突出問題工作領導小組，省各有關單位：

根據(jù)中央《規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作指導意見》，省住房和城鄉(xiāng)建設廳會同有關部門制定了《廣東省貫徹落實<規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作指導意見>實施方案》，已經(jīng)省治理工程建設領域突出問題工作領導小組同意?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

廣東省治理工程建設領域突出問題工作領導小組辦公室

二O一O年一月七日

廣東省貫徹落實《規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作指導意見》

實施方案

根據(jù)《廣東省工程建設領域突出問題專項治理工作實施方案》（粵治工發(fā)?2009?2號）精神，為深入貫徹落實中央治理工程建設領域突出問題工作領導小組《規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作指導意見》，制定本實施方案。

一、工作目標

嚴格實施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省城市控制性詳細規(guī)劃管理條例》，通過全面開展排查、完善法規(guī)制度、查處違法行為等多種途徑，重點解決違反法定權(quán)限和程序擅自改變城鄉(xiāng)規(guī)劃、改變土地用途以及在房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)調(diào)整容積率等突出問題，力爭用兩年左右的時間，使城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制、修改、審批、實施管理工作進一步規(guī)范，規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中腐敗問題易發(fā)多發(fā)的勢頭得到有效遏制，維護城鄉(xiāng)規(guī)劃的嚴肅性，維護人民群眾的合法權(quán)益。

二、具體措施和責任單位

（一）重點治理房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題

1．對建設用地容積率指標的規(guī)劃管理情況進行檢查。重點檢查在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓方式提供國有土地使用權(quán)的建設用地容積率等強制性指標的管理情況，風景名勝區(qū)范圍內(nèi)的建設用地容積率等強制性指標的管理情況，同一建設項目（含分期開發(fā)的建設項目）在提出規(guī)劃條件、建設用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審查、建設工程規(guī)劃許可、建設項目竣工規(guī)劃核實過程中對建設用地容積率等強制性指標的管理情況。（住房和城鄉(xiāng)建設廳、監(jiān)察廳、國土資源廳）

2.對調(diào)整容積率指標、改變土地用途的情況進行檢查。重點對2007年1月1日至2009年12月31日期間領取規(guī)劃許可的房地產(chǎn)項目進行清理檢查。對涉及提高容積率，以及將基礎設施和公共服務設施用地、城市水源和河湖水系用地、綠化用地、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護用地、工業(yè)用地變更商業(yè)、住宅用地的所有房地產(chǎn)開發(fā)項目逐一清理檢查。主要檢查建設項目規(guī)劃許可中，提高容積率、改變土地用途是否有法定依據(jù)，是否按照法定程序進行，是否依法公開，是否繳清土地價款和配套規(guī)費等情況。對檢查發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題，要依法處理到位。（住房和城鄉(xiāng)建設廳、監(jiān)察廳、國土資源廳）

3.嚴肅查處違紀違法案件。完善部門間溝通協(xié)調(diào)機制，通過監(jiān)督檢查，受理群眾舉報等多種渠道拓寬案件線索來源，加大案件查辦力度，嚴肅查處國家機關工作人員在建設用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀違法行為。（住房和城鄉(xiāng)建設廳、監(jiān)察廳）

4.開展專項治理“回頭看”工作。2009年12月底前，復查房地產(chǎn)領域違規(guī)變更規(guī)劃調(diào)整容積率問題專項治理整改自查自糾不深不細、整改不到位、案件查處不力等問題，補充完善有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)。（住房和城鄉(xiāng)建設廳、監(jiān)察廳）

（二）加大規(guī)劃行政執(zhí)法力度

1.加強對城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、修改、審批、實施管理的監(jiān)督檢查。進一步明確依法批準的城鄉(xiāng)規(guī)劃，未經(jīng)法定程序不得修改。督促各地依據(jù)《廣東省城市控制性詳細規(guī)劃管理條例》對本地區(qū)建設用地容積率調(diào)整的具體條件、審批程序及管理措施作出明確規(guī)定，抓緊完善容積率管理的相關制度。加大規(guī)劃行政執(zhí)法力度，強化對違紀違法行為的責任追究。（住房和城鄉(xiāng)建設廳、監(jiān)察廳）

2.對地方各級人民政府及部門制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理方面的規(guī)范性文件中違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省城市控制性詳細規(guī)劃管理條例》等法律法規(guī)和建設用地容積率管理政策規(guī)定的相關內(nèi)容進行清理。對清理出的規(guī)范性文件，按照“誰發(fā)布、誰糾正”的原則，提請或督促原發(fā)布機構(gòu)予以糾正。（住房和城鄉(xiāng)建設廳、監(jiān)察廳、國土資源廳）

3．加快開展珠三角城鄉(xiāng)規(guī)劃督察巡察工作，推動建立全省城鄉(xiāng)規(guī)劃督察員制度，嚴格執(zhí)行經(jīng)批準的城鄉(xiāng)規(guī)劃。（住房和城鄉(xiāng)建設廳、監(jiān)察廳）

（三）完善城鄉(xiāng)規(guī)劃管理及監(jiān)督檢查制度

1.開展《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》配套地方性法規(guī)的制訂工作，抓緊出臺《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃管理條例》。（住房和城鄉(xiāng)建設廳）2．開展完善《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省城市控制性詳細規(guī)劃管理條例》相關配套制度的研究和制定工作。2010年6月底前，印發(fā)《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃年度實施計劃管理暫行辦法》和《廣東省“一書三證”核發(fā)工作規(guī)程》。（住房和城鄉(xiāng)建設廳）

（四）提高規(guī)劃管理工作的公眾參與度

加強規(guī)劃編制、修改、審批公開和征求公眾意見等工作，實行“陽光規(guī)劃”，進一步提高規(guī)劃管理工作的公眾參與度。研究制定《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃公示辦法》和《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃公眾參與手冊》。（住房和城鄉(xiāng)建設廳、監(jiān)察廳）

（五）加強對規(guī)劃環(huán)境影響評價制度執(zhí)行情況的檢查

對各地規(guī)劃環(huán)境影響評價是否存在違反《環(huán)境影響評價法》法定程序、在規(guī)劃環(huán)評未完成的情況下進行規(guī)劃審批等問題進行檢查。（環(huán)境保護廳）

三、自查標準

（一）規(guī)范控制性詳細規(guī)劃修改和建設用地容積率管理

重點檢查建設用地容積率指標的規(guī)劃及調(diào)整管理工作情況。具體包括：

1.建設用地容積率指標的規(guī)劃管理。是否存在未經(jīng)規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃提出規(guī)劃條件出讓國有土地使用權(quán)的情況；是否存在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)以劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓方式提供國有土地使用權(quán)的建設用地擅自變更規(guī)劃、調(diào)整容積率等強制性指標的情況；是否存在擅自變更、調(diào)整風景名勝區(qū)范圍內(nèi)的建設用地容積率等強制性指標的情況；是否存在同一房地產(chǎn)項目（含分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目）在提出規(guī)劃條件、建設用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審查、建設工程規(guī)劃許可、建設項目竣工規(guī)劃核實過程中擅自變更規(guī)劃、調(diào)整建設用地容積率等強制性指標的情況。

2.建設用地容積率指標調(diào)整的規(guī)劃管理。是否對2007年1月1日至2009年12月31日期間領取規(guī)劃許可的所有房地產(chǎn)項目進行清理；是否重點對其中涉及提高容積率，以及將基礎設施和公共服務設施用地、城市水源和河湖水系用地、綠化用地、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護用地、工業(yè)用地變更為商業(yè)、住宅用地的房地產(chǎn)項目進行逐一清理檢查；項目提高容積率、改變土地用途是否有法定依據(jù)，是否按照法定程序進行，是否依法公開，是否繳清土地價款和配套規(guī)費；對檢查發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題是否嚴格依法處理；地方各級人民政府及其所屬部門制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理方面的規(guī)范性文件，是否存在與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省城市控制性詳細規(guī)劃管理條例》等法律法規(guī)和建設用地容積率管理政策規(guī)定相悖內(nèi)容；對于清理出的規(guī)范性文件，是否按照“誰發(fā)布、誰糾正”的原則，提請或督促原發(fā)布機構(gòu)予以糾正；對違反國家法律法規(guī)和政策規(guī)定的規(guī)范性文件，是否予以廢止；部分條款違反國家法律法規(guī)和政策規(guī)定的規(guī)范性文件，是否予以修訂。

（二）規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、修改、審批、實施管理

重點檢查城鄉(xiāng)規(guī)劃，特別是控制性詳細規(guī)劃的編制、修改、審批、實施管理工作中的有關內(nèi)容。具體包括：

1.城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制方面。編制主體和程序是否符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省城市控制性詳細規(guī)劃管理條例》的有關要求。

2.城鄉(xiāng)規(guī)劃審批方面。是否存在違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省城市控制性詳細規(guī)劃管理條例》法定程序進行規(guī)劃審批的問題；是否存在有關規(guī)劃審批程序和審批流程未向社會公開情況；是否存在違反控制性詳細規(guī)劃的編制、修改、審批程序問題；是否存在未及時公布審批結(jié)果的情況。

3.城鄉(xiāng)規(guī)劃修改方面。是否存在未經(jīng)法定程序?qū)σ婪ㄅ鷾实某青l(xiāng)規(guī)劃進行修改的問題；是否存在違反法定權(quán)限和程序擅自改變城鄉(xiāng)規(guī)劃、改變土地用途問題；是否存在房地產(chǎn)開發(fā)領域擅自變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題；是否存在違規(guī)調(diào)整容積率環(huán)節(jié)腐敗問題。

4.城鄉(xiāng)規(guī)劃實施方面。是否嚴格執(zhí)行《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省城市控制性詳細規(guī)劃管理條例》對城鄉(xiāng)規(guī)劃實施管理的有關規(guī)定；是否嚴格執(zhí)行住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部《關于對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項治理的通知》、住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部《關于加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》、省住房和城鄉(xiāng)建設廳、監(jiān)察廳《廣東省對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項治理的工作方案》等文件規(guī)定。

四、進度安排

（一）專項治理“回頭看”階段（2009年11月至2009年12月）

各市、縣對房地產(chǎn)領域違規(guī)變更規(guī)劃調(diào)整容積率問題專項治理自查自糾階段的成果進行校核，重點復查整改自查自糾不深不細、整改不到位、案件查處不力等問題，補充完善有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)。2010年1月15日前，請各市將“回頭看”工作情況和補充完善后的各類匯總表報省專項治理辦公室。

（二）專項治理補充自查自糾階段（2009年12月至2010年2月）

1.結(jié)合省工程建設領域突出問題專項治理排查階段工作要求，各市對2009年4月1日至2009年12月31日期間領取規(guī)劃許可的房地產(chǎn)項目進行清理檢查。

2、治理辦派出調(diào)研督導組，對各市開展專項治理工作情況進行調(diào)研和督導。根據(jù)各地自查情況，選擇部分地方進行重點檢查。3、2010年2月底前，請各市將自查自糾工作情況和清理檢查統(tǒng)計表報省專項治理辦公室。

（三）認真整改、健全制度階段（2010年3月至2011年3月）

1、針對專項治理自查階段發(fā)現(xiàn)的問題，督促各地制定整改措施，建立健全相關制度。

2、治理辦組織對部分問題較為突出的地區(qū)進行復查。

3、建立健全城鄉(xiāng)規(guī)劃特別是變更規(guī)劃、調(diào)整容積率方面的管理制度。

4、治理辦向社會通報專項治理工作情況及查結(jié)的典型案例，典型引導，以點帶面，推動專項治理工作深入開展。

5、按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的要求，省建設廳組織制訂《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》，建立健全我省城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的長效機制。

（四）鞏固治理成果、總結(jié)驗收階段（2011年4月至2011年11月）

1、組織對專項治理工作的整體情況進行調(diào)研和檢查，對未認真落實整改要求的地區(qū)，責令“補課”，并由省專項治理工作領導小組進行直接督辦。

2、總結(jié)專項治理工作中的有效措施和成功經(jīng)驗，研究制訂需要進一步完善的法規(guī)制度和加強日常監(jiān)管的工作措施。3、2011年11月底前，治理辦將專項治理的全面總結(jié)報告報至省專項治理工作領導小組。

五、工作要求

（一）加強領導，落實責任。督促各市、縣人民政府要充分認識規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作的重要性和緊迫性，將該項工作擺上重要的工作日程，加強領導，精心組織，制訂方案，落實責任，按時完成各項工作任務。

（二）協(xié)調(diào)配合，齊抓共管。指導各市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和監(jiān)察部門建立健全信息共享、情況互通、聯(lián)動辦公、齊抓共管等聯(lián)動機制，成立專門的工作小組，共同組織開展專項治理工作。其他有關部門要按照職責分工，各司其職，密切配合，形成合力，確保專項治理工作有序推進。

（三）不走過場，不留死角。監(jiān)督各市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和監(jiān)察部門深入、細致地開展專項治理工作，對在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，要做到不掩飾、不弄虛作假，并及時、如實向省領導小組上報情況。充分發(fā)揮社會監(jiān)督的作用，通過多種方式暢通舉報渠道，集中力量治理一批問題突出、群眾反映強烈、社會影響惡劣的典型案件。

（四）加強源頭治理，鞏固治理成果。對專項治理中發(fā)現(xiàn)的具體問題要深入剖析其成因，并以此為基礎進一步深化專項治理工作，從有利于切實發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的先導和調(diào)控作用、維護城鄉(xiāng)規(guī)劃權(quán)威性和嚴肅性、促進城鄉(xiāng)規(guī)劃領域依法行政和廉政建設的角度出發(fā)，制定和出臺一批加強源頭治理的政策措施，作為鞏固本次專項治理、加強長效機制建設的重要成果，推動我省城鄉(xiāng)規(guī)劃事業(yè)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

第二篇：關于規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)的指導意見

關于規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)的指導意見

建法[2012]99號

第一條 為了規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)，維護城鄉(xiāng)規(guī)劃的嚴肅性和權(quán)威性，促進依法行政，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國行政處罰法》和《中華人民共和國行政強制法》，制定本意見。

第二條 本意見所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)，是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者其他依法實施城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰的部門（以下簡稱處罰機關），依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，對違法建設行為實施行政處罰時享有的自主決定權(quán)。

本意見所稱違法建設行為，是指未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的行為。

第三條 對違法建設行為實施行政處罰時，應當區(qū)分尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形和無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形。

第四條 違法建設行為有下列情形之一的，屬于尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形：

（一）取得建設工程規(guī)劃許可證，但未按建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設，在限期內(nèi)采取局部拆除等整改措施，能夠使建設工程符合建設工程規(guī)劃許可證要求的。

（二）未取得建設工程規(guī)劃許可證即開工建設，但已取得城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的建設工程設計方案審查文件，且建設內(nèi)容符合或采取局部拆除等整改措施后能夠符合審查文件要求的。

第五條 對尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形，按以下規(guī)定處理：

（一）以書面形式責令停止建設；不停止建設的，依法查封施工現(xiàn)場；

（二）以書面形式責令限期改正；對尚未取得建設工程規(guī)劃許可證即開工建設的，同時責令其及時取得建設工程規(guī)劃許可證；

（三）對按期改正違法建設部分的，處建設工程造價5%的罰款；對逾期不改正的，依法采取強制拆除等措施，并處建設工程造價10%的罰款。

違法行為輕微并及時自行糾正，沒有造成危害后果的，不予行政處罰。

第六條 處罰機關按照第五條規(guī)定處以罰款，應當在違法建設行為改正后實施，不得僅處罰款而不監(jiān)督改正。

第七條 第四條規(guī)定以外的違法建設行為，均為無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形。

第八條 對無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形，按以下規(guī)定處理：

（一）以書面形式責令停止建設；不停止建設的，依法查封施工現(xiàn)場；

（二）對存在違反城鄉(xiāng)規(guī)劃事實的建筑物、構(gòu)筑物單體，依法下發(fā)限期拆除決定書；

（三）對按期拆除的，不予罰款；對逾期不拆除的，依法強制拆除，并處建設工程造價10%的罰款；

（四）對不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價10%以下的罰款。

第九條 第八條所稱不能拆除的情形，是指拆除違法建設可能影響相鄰建筑安全、損害無過錯利害關系人合法權(quán)益或者對公共利益造成重大損害的情形。

第十條 第八條所稱沒收實物，是指沒收新建、擴建、改建的存在違反城鄉(xiāng)規(guī)劃事實的建筑物、構(gòu)筑物單體。

第十一條 第八條所稱違法收入，按照新建、擴建、改建的存在違反城鄉(xiāng)規(guī)劃事實的建筑物、構(gòu)筑物單體出售所得價款計算；出售所得價款明顯低于同類房地產(chǎn)市場價格的，處罰機關應當委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。

第十二條 對違法建設行為處以罰款，應當以新建、擴建、改建的存在違反城鄉(xiāng)規(guī)劃事實的建筑物、構(gòu)筑物單體造價作為罰款基數(shù)。

已經(jīng)完成竣工結(jié)算的違法建設，應當以竣工結(jié)算價作為罰款基數(shù)；尚未完成竣工結(jié)算的違法建設，可以根據(jù)工程已完工部分的施工合同價確定罰款基數(shù)；未依法簽訂施工合同或者當事人提供的施工合同價明顯低于市場價格的，處罰機關應當委托有資質(zhì)的造價咨詢機構(gòu)評估確定。

第十三條 處罰機關按照第八條規(guī)定處以罰款，應當在依法強制拆除或者沒收實物或者沒收違法收入后實施，不得僅處罰款而不強制拆除或者沒收。

第十四條 對違法建設行為進行行政處罰，應當在違反城鄉(xiāng)規(guī)劃事實存續(xù)期間和違法行為得到糾正之日起兩年內(nèi)實施。

第十五條 本意見自2012年9月1日起施行。

第三篇：人民政府關于加強城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作實施意見

各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，國有林場，縣直有關單位：

為充分發(fā)揮規(guī)劃對城鄉(xiāng)建設的戰(zhàn)略引領和剛性控制作用，切實解決當前城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中存在的突出問題，進一步強化城鄉(xiāng)規(guī)劃管控，優(yōu)化城鄉(xiāng)空間布局，促進城鄉(xiāng)建設空間品質(zhì)提升，推進新型城鎮(zhèn)化建設，根據(jù)國家相關法律法規(guī)規(guī)定和《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》（中發(fā)〔2016〕6號）、《xx縣人民代表大會常務委員會關于加強城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的監(jiān)督辦法》等文件精神，結(jié)合我縣實際，經(jīng)縣人民政府同意，現(xiàn)就加強城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作提出以下實施意見。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市工作會議以及省、市有關會議的要求，牢固樹立“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”發(fā)展理念，堅持高起點編制城鄉(xiāng)規(guī)劃、高品位實施城鄉(xiāng)建設、高標準推進城鄉(xiāng)管理，加快構(gòu)建宜居、宜業(yè)、宜游生態(tài)旅游城市，為創(chuàng)建國家全域旅游示范區(qū)、加快綠色發(fā)展、振興鄉(xiāng)村經(jīng)濟、建成全省特色產(chǎn)業(yè)縣提供堅實的城鄉(xiāng)發(fā)展平臺支撐。

（二）基本原則。堅持規(guī)劃引領，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展；堅持鄉(xiāng)土文化，彰顯梅山特色；堅持山水為脈，強化生態(tài)環(huán)保理念；堅持功能為要，提升城鄉(xiāng)建設品質(zhì)；堅持以人為本，全力保障和改善民生。

（三）工作目標。全面提升全縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理水平，不斷提高城鄉(xiāng)發(fā)展質(zhì)量，實現(xiàn)城鄉(xiāng)發(fā)展方式有效轉(zhuǎn)變、城鄉(xiāng)特色風貌有力彰顯、城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量不斷優(yōu)化、城鄉(xiāng)管理水平全面提高，做強縣城、做優(yōu)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、做特集鎮(zhèn)、做美鄉(xiāng)村。到2020年，全縣城鎮(zhèn)化率達到48%以上，城鎮(zhèn)人口達到72萬人以上；特色小鎮(zhèn)建設有序推進，美麗宜居村莊建設成效顯著，形成宜居宜旅宜業(yè)、鄉(xiāng)土文化特色鮮明的城鄉(xiāng)環(huán)境，讓人民生活更美好。

著力實施“旅游立縣·五化融合”戰(zhàn)略，根據(jù)我縣自然環(huán)境資源條件，突出山水資源和生態(tài)環(huán)境的保護，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)“十三五”國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、環(huán)境功能區(qū)劃、交通規(guī)劃、全域旅游規(guī)劃等有機銜接融合，促進各項規(guī)劃協(xié)調(diào)統(tǒng)一，形成統(tǒng)一銜接、功能互補、相互協(xié)調(diào)的空間規(guī)劃體系，到2020年底，初步實現(xiàn)以縣域總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、全域旅游規(guī)劃、交通規(guī)劃、林業(yè)規(guī)劃等的“多規(guī)融合”體系，建立“多規(guī)融合”協(xié)調(diào)工作機制，基本建立“多規(guī)融合”統(tǒng)籌工作格局，突出中心縣域、中心鎮(zhèn)和特色村打造，突出產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺的整合提升，實現(xiàn)縣域生產(chǎn)空間集約、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山青水秀的總體要求。

二、工作任務

（一）完善城鄉(xiāng)規(guī)劃編制體系

1.完善規(guī)劃體系。要以縣城總體規(guī)劃為統(tǒng)領，以海綿城市規(guī)劃為母本，以控制性詳細規(guī)劃為核心，以專業(yè)規(guī)劃為支撐，以修建性詳細規(guī)劃為落腳點，健全完善層次清晰、上下銜接的縣城規(guī)劃體系；要重視和加強城市設計，抓緊制定城市設計管理制度，完善相關技術(shù)導則，盡快完成城市設計編制工作；要加快完成已修編鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）總體規(guī)劃的控制性詳細規(guī)劃的編制工作，新編制或修編的鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）規(guī)劃和集鎮(zhèn)規(guī)劃應當達到控制性詳細規(guī)劃的深度。

2.加強近期建設規(guī)劃編制工作，突出近期建設規(guī)劃對城鄉(xiāng)建設的指導作用。各級應當根據(jù)縣城總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和計劃以及國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，編制近期建設規(guī)劃。通過近期建設規(guī)劃的編制，合理確定城鄉(xiāng)建設規(guī)模和發(fā)展速度，合理確定近期城鄉(xiāng)重點發(fā)展區(qū)域和用地布局。

3.加強縣城規(guī)劃區(qū)重要地塊修建性詳細規(guī)劃的編制工作。縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應組織編制行政中心、體育場館、城市公園、公共廣場、歷史文化街區(qū)、車站、商業(yè)中心等重要地塊修建性詳細規(guī)劃；其他重要地塊的修建性詳細規(guī)劃編制工作，可以由建設單位組織編制。重要地塊修建性詳細規(guī)劃的評審應當采取專家評審和公眾評審相結(jié)合的辦法，以實現(xiàn)評審的公平公正。

4.加強高鐵新城規(guī)劃編制工作。通過招投標、競爭性談判等方式選擇國內(nèi)知名規(guī)劃設計單位編制高鐵新城規(guī)劃。高鐵新城的行政中心、體育場館、城市公園、公共廣場、車站、商業(yè)中心等重要地塊修建性詳細規(guī)劃，由縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制，其他重要地塊的修建性詳細規(guī)劃編制工作，可以由建設單位組織編制。高鐵新城核心區(qū)域和重要地塊由縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同有關單位根據(jù)經(jīng)濟社會的發(fā)展和近期建設規(guī)劃確定，定期更新。

（二）強化規(guī)劃銜接

1.迅速拓展“多規(guī)融合”領域。編制縣域體系規(guī)劃、縣城總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）總體規(guī)劃以及集鎮(zhèn)規(guī)劃和村莊規(guī)劃，應當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接，統(tǒng)籌落實交通、水利、旅游、安全、消防、電力、通信、環(huán)保等經(jīng)濟和社會事業(yè)相關要求。近期要盡快完成縣域內(nèi)城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃相銜接的工作，并要積極推進“多規(guī)融合”工作，加快建立縣域全覆蓋的“多規(guī)合一”體系。

2.著力健全“多規(guī)融合”協(xié)調(diào)工作機制。成立縣“多規(guī)融合”工作協(xié)調(diào)推進小組，全面領導“多規(guī)融合”工作，協(xié)調(diào)解決“多規(guī)融合”重大問題，決策重大事項，以保證各部門規(guī)劃編制、實施及更新的有效銜接，提高行政運行效率和公共服務水平。

3.盡快搭建“多規(guī)融合”信息共享平臺。以政府門戶網(wǎng)站為信息聯(lián)動平臺，實現(xiàn)規(guī)劃、國土、發(fā)改、環(huán)保、旅游、農(nóng)業(yè)、文化、林業(yè)等跨部門的數(shù)據(jù)共享、交換與更新，為實施“多規(guī)融合”協(xié)調(diào)機制和規(guī)劃管控提供保障，并與項目審批流程有效銜接，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃和管理的科學化、精細化水平。

4.縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當會同水利、旅游、林業(yè)等部門和資江沿岸鄉(xiāng)鎮(zhèn)做好資江沿岸規(guī)劃編制工作，做到資江沿岸規(guī)劃全覆蓋。

（三）加強老城區(qū)規(guī)劃管理

上梅街道上梅西路以北、城西路工農(nóng)河路以東、城北路以南、濱江北路以西為老城區(qū)（具體范圍以城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門劃定的為準）。老城區(qū)改造應當集中連片改造，原則上不得單獨審批建設項目，危舊房及水、火災房屋等特殊情況確需改造的，應采用異地安置、易地安置、貨幣征收補償?shù)确绞健€別特殊情況確需原址改造的，審批時規(guī)劃技術(shù)指標不得超出原建筑物規(guī)劃技術(shù)指標，且不得影響近期建設。

（四）改革規(guī)劃管理體制

1.進一步完善規(guī)劃委員會制度，健全建設工程批前、批后管理機制，建立相關職能部門協(xié)調(diào)聯(lián)系機制，形成規(guī)劃管理合力。

2.推進規(guī)劃執(zhí)法體制改革。要按照省人民政府的統(tǒng)一部署，理順執(zhí)法職能，整合執(zhí)法力量，推進規(guī)劃執(zhí)法行政處罰權(quán)向城市綜合執(zhí)法集中的工作。同時要推動規(guī)劃執(zhí)法向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場、區(qū)、街道，以下稱鄉(xiāng)鎮(zhèn)）延伸，促進城鄉(xiāng)規(guī)劃執(zhí)法全覆蓋。全面落實違法建設治理相關規(guī)章制度，強化鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府違法建設治理的屬地管理責任。

3.健全規(guī)劃管理機構(gòu)。健全完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理機構(gòu)，明確工作職責，統(tǒng)一機構(gòu)設置和管理職能；建立社區(qū)和村專（兼）職規(guī)劃管理員制度，實現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作全覆蓋。

4.改革鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設項目規(guī)劃審批方式和流程，提高行政許可效率。積極推進鄉(xiāng)鎮(zhèn)電子政務的建立工作，“讓數(shù)據(jù)多跑路、群眾少跑路”，爭取在2020年實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上建設項目網(wǎng)上審批。同時探索鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上建設項目部門聯(lián)審機制，簡化審批流程，提高行政許可效率。

（五）提高規(guī)劃管理水平和規(guī)劃意識

1.推進科學監(jiān)測工作。縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要逐步推進動態(tài)監(jiān)測工作。要加強縣城和高鐵新城的遙感動態(tài)監(jiān)測，逐步采用遙感技術(shù)對城市總體規(guī)劃實施進行動態(tài)監(jiān)測。要建立城鄉(xiāng)規(guī)劃實施統(tǒng)計分析半年報告制度和動態(tài)監(jiān)測報告制度。

2.建立培訓制度?？h城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門每年有計劃組織本部門規(guī)劃業(yè)務人員到國內(nèi)先進省、市學習，聘請國內(nèi)高水平的專家對本系統(tǒng)人員進行綜合培訓，盡快提高規(guī)劃工作整體水平，加強城鄉(xiāng)規(guī)劃隊伍建設。

3.加強規(guī)劃宣傳。各級各單位要充分利用廣播、電視、網(wǎng)絡等多種媒體，做好城鄉(xiāng)規(guī)劃有關法律、法規(guī)的宣傳工作，逐步提高廣大群眾的法律意識和規(guī)劃意識。

（六）嚴格規(guī)劃執(zhí)法

1.嚴格規(guī)劃實施管理。嚴格依照控制性詳細規(guī)劃給定規(guī)劃條件對項目進行規(guī)劃審批，完善建設項目調(diào)整容積率、用地性質(zhì)制度和程序，堅決杜絕違紀違規(guī)行為。大力推行“陽光規(guī)劃”，規(guī)范信息公開渠道、內(nèi)容、形式和期限，增強規(guī)劃審批透明度。

2.暢通違法建設舉報渠道?？h城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要向社會公布舉報電話、電子郵箱等聯(lián)系方式，積極受理群眾對違法建設的舉報和控告，及時核查處理。

3.加大違法建設查處力度。縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要切實履行職責，加強指導和監(jiān)督?？h城市綜合執(zhí)法主管部門要切實履行職責，嚴厲查處縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的違法建設。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要切實履行屬地管理的職責，強化違法建設查處力度。縣建設、工商、公安、供電、供水、供氣等部門要加強協(xié)同配合，確保查處違法建設工作的順利進行?？h不動產(chǎn)登記部門要嚴格按照規(guī)劃確定的土地用途和房屋使用性質(zhì)及規(guī)劃部門竣工核實情況核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書；縣工商行政主管部門要嚴格按照規(guī)劃許可的用途批準注冊場所的工商登記；縣公安局要做好違法建設查處過程中治安保障。

三、保障措施

（一）嚴格督查考核和責任追究

1.嚴格督查考核機制。建立健全城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理工作考核評價監(jiān)督問責機制，確定考核體系和標準，定期對城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理工作進行考核，通報考核結(jié)果，并將考核結(jié)果納入經(jīng)濟社會發(fā)展綜合考核評價的重要內(nèi)容。嚴格實行臺賬管理，細化分解責任目標，明確時間節(jié)點，形成一級抓一級、層層抓落實的工作格局。

2.落實決策責任制度。要按照《xx省行政程序規(guī)定》（省人民政府令第x號）、《xx縣人民政府關于公布縣政府重大行政決策事項目錄和重大行政決策事項聽證目錄的通知》（x政函〔2016〕x號）的規(guī)定，將縣城總體規(guī)劃、重要區(qū)域規(guī)劃和專項規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃的編制和修改、縣城重大建設項目的選址等納入政府重大行政決策事項和應當聽證的重大行政決策事項，實行責任到人、記錄在案、問題倒查的決策事項終身負責制。要建立領導干部違反法定程序干預規(guī)劃和容積率調(diào)整記錄在案制度，縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責記錄工作，承擔不記錄在案的責任。

3.強化責任追究制度。要嚴格實行規(guī)劃實施責任追究制度，認真查處城鄉(xiāng)規(guī)劃違法違紀案件，按照監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、住房和城鄉(xiāng)建設部《城鄉(xiāng)規(guī)劃違法違紀行為處分辦法》規(guī)定，嚴肅追究領導干部干預或擅自修改城鄉(xiāng)規(guī)劃等違法違規(guī)行為的責任。加大對政府部門違法違規(guī)行為的責任追究和處罰力度，對于違反規(guī)定調(diào)整土地用途、容積率等規(guī)劃條件核發(fā)規(guī)劃許可的部門及其有關人員，按規(guī)定給予處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關。

（二）強化經(jīng)費保障

為確保各項規(guī)劃編制及實施，各級應當將縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村莊的規(guī)劃編制和管理經(jīng)費列入本級政府財政預算，確保規(guī)劃編制經(jīng)費和管理經(jīng)費及時足額撥付到位?？h財政部門應當建立和完善規(guī)劃專項經(jīng)費管理的有關制度，明確專項經(jīng)費申報、審批和撥付程序，保證專項資金?？顚Ｓ?，防止擠占、挪用、截留等行為的發(fā)生?？h城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對規(guī)劃編制和管理任務完成情況進行考評，縣財政部門組織開展績效評價。

（三）依法接受人大監(jiān)督

1.自覺接受人大監(jiān)督。城鄉(xiāng)規(guī)劃工作要自覺接受縣人民代表大會（以下簡稱縣人大）及其常委會（以下簡稱縣人大常委會）的法律監(jiān)督和工作監(jiān)督，接受縣政治協(xié)商會議的民主監(jiān)督?？h政府每年應向縣人大或其常委會報告城鄉(xiāng)規(guī)劃實施情況。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府每年應向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民代表大會報告規(guī)劃工作實施情況，并報縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門備案?？h城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要加強對鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃工作的指導和督促，定期進行檢查。

2.強化人大對重大項目的監(jiān)督權(quán)?？h城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當接受縣人大常委會對城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作的監(jiān)督檢查，每年3月以前將當年重大建設項目報縣人大常委會，由縣人大常委會確定視察時間及視察內(nèi)容。對縣人大常委會提出的視察意見，縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當書面回復。

3.縣城總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、各項專項規(guī)劃、核心區(qū)域控制性詳細規(guī)劃審批前，應當提請縣人大常委會審議；經(jīng)批準的城鄉(xiāng)規(guī)劃不得隨意修改。符合法定條件確需修改的，應依法定程序進行，并經(jīng)縣人大常委會審議后，報縣人民政府批準。

第四篇：2017-6-22關于加強和規(guī)范全省物業(yè)管理工作的指導意見

關于加強和規(guī)范全省物業(yè)管理工作的指導意見

各市（地）、縣（市）房產(chǎn)局（住建局、城管局）、大慶市城管委，省農(nóng)墾總局、森工總局住建局：

為規(guī)范物業(yè)管理，提升服務水平，改善人居環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理條例》（國務院令第504號）、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房[2009]274號）等法律法規(guī)，結(jié)合我省實際，現(xiàn)就加強和規(guī)范全省物業(yè)管理工作提出如下指導意見：

一、指導思想

認真貫徹黨的十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，以法制為統(tǒng)領，以改革創(chuàng)新為驅(qū)動，以服務業(yè)主為宗旨，以市場化、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為導向，提高認識、強化措施，著力加強制度建設，完善服務標準規(guī)范，健全監(jiān)督管理體系，建立信用管理體系，推動行業(yè)自律，強化事中事后監(jiān)管，提升物業(yè)服務品質(zhì)和物業(yè)管理水平，著力構(gòu)建管理規(guī)范、服務優(yōu)質(zhì)、競爭有序、健康發(fā)展的物業(yè)服務業(yè)體系。

二、發(fā)展目標

到2020年底，全省建立和完善物業(yè)服務管理法規(guī)政策體系、行業(yè)服務標準體系和網(wǎng)格化管理體系，物業(yè)市場發(fā)育程度和物業(yè)管理水平明顯提高。

（一）健全物業(yè)管理法規(guī)體系。2018年底前，具有立法權(quán)的設區(qū)城市全面啟動物業(yè)立法工作，其他市、縣加快制定《物業(yè)管理辦法》或《物業(yè)管理實施細則》，力爭到2020年底，各市、縣普遍建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，依法依規(guī)規(guī)范物業(yè)管理。

（二）建立物業(yè)服務質(zhì)量考核機制。2017年底前，各市縣制定出臺物業(yè)服務質(zhì)量考核標準，物業(yè)行政主管部門指導街道、社區(qū)定期對轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量情況進行考核，到2018年底，各市縣實現(xiàn)考核全覆蓋。不斷提升物業(yè)服務水平，依法解決物業(yè)服務糾紛，物業(yè)服務群眾滿意度明顯提高。

（三）建立企業(yè)經(jīng)營信用管理體系。2018年底前，全省所有物 業(yè)服務企業(yè)建立完善企業(yè)誠信檔案，各市縣要建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息平臺，實現(xiàn)企業(yè)信用信息情況公開。

（四）物業(yè)服務覆蓋面持續(xù)擴大。不斷加大物業(yè)服務覆蓋面，到2020年底，設區(qū)城市住宅物業(yè)服務覆蓋率達到90%以上，其他縣（市）物業(yè)服務覆蓋率達到85%以上。

三、規(guī)范管理內(nèi)容

（一）加快建立物業(yè)管理體系

1、健全完善管理體系。各地要按照屬地管理、重心下移的原則，逐步建立“市、區(qū)、街道、社區(qū)”四級物業(yè)服務管理體系，充分發(fā)揮街道和社區(qū)在物業(yè)管理中的積極作用。

2、落實管理職責和義務。各市、縣政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定和落實扶持政策；建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化、信息化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要切實加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，統(tǒng)籌推進社區(qū)建設、社區(qū)管理和物業(yè)管理工作，社區(qū)居民委員會應當積極參與并發(fā)揮主要作用。各市、縣人民政府物業(yè)行政主管部門要切實履行物業(yè)管理的監(jiān)督管理職責，其他有關行政主管部門依法按照各自職責，做好物業(yè)管理的相關工作。

3、建立聯(lián)席會議制度。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應有專職人員負責轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作，建立由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、專業(yè)經(jīng)營單位和有關行政主管部門等參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理與社區(qū)管理相關事宜，依法解決物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會等有關單位不依法履行職責等問題。

4、建立物業(yè)服務糾紛速裁、調(diào)解工作機制。充分發(fā)揮行政和司法速裁、調(diào)解工作在物業(yè)服務糾紛處理中的作用，鼓勵市縣政府在街道辦事處設立行政仲裁庭和司法仲裁庭，及時受理物業(yè)糾紛，簡化工作程序，提高仲裁效率。

5、發(fā)揮行業(yè)自律作用。加強物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會建設，擴大行業(yè) 協(xié)會覆蓋面，強化行業(yè)協(xié)會自我建設、自我發(fā)展和自我約束能力。各級物業(yè)行業(yè)協(xié)會要制定完善行規(guī)行約，加快推進行業(yè)誠信體系建設，監(jiān)督會員單位遵章守約，依法經(jīng)營，誠信服務。

（二）明確物業(yè)管理區(qū)域以及相關配置

1、物業(yè)管理區(qū)域劃分的原則。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當有利于實施物業(yè)管理，以建設用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎，綜合考慮物業(yè)共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設、業(yè)主人數(shù)、自然界線等因素。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

2、物業(yè)管理區(qū)域備案管理。建設單位應當在商品房預售或現(xiàn)售前，向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)行政主管部門應當將備案的物業(yè)管理區(qū)域及時告知街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。房屋買賣合同中應當明示備案的物業(yè)管理區(qū)域。

3、配套建筑與設施設備管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準進行建設。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應當依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

4、物業(yè)管理用房的面積標準、功能和位置。各市、縣要依法設定物業(yè)管理用房建設面積標準。建設單位應當按照規(guī)定在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置能夠滿足物業(yè)管理需求的物業(yè)管理用房，并無償移交物業(yè)管理用房。業(yè)主委員會用房在物業(yè)管理用房中調(diào)劑。物業(yè)管理用房應當位于地面以上并能夠獨立使用，具備供水、排水、供電、供熱以及通風、采光等使用功能。

5、物業(yè)管理用房的保障措施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當在附圖中注明物業(yè)管理用房的具體位置和面積。建設單位應當按照建設工程規(guī)劃許可證注明的位置和面積建設物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變其用途。

6、配套建筑的權(quán)屬。按照規(guī)劃要求在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設 的幼兒園、休閑健身用房等，應當在房屋買賣合同中約定歸屬。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權(quán)證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。

（三）加強業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會建設

1、業(yè)主及其權(quán)利義務。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。因人民法院、仲裁委員會作出的生效法律文書，以及征收安置、繼承、受遺贈、買賣、贈與、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記的公民、法人和其他組織，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔業(yè)主義務。業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利、義務按照法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約、物業(yè)服務合同約定確定，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議；委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、權(quán)限和期限。

2、首次業(yè)主大會會議的召開條件。符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

（1）交付房屋建筑面積超過建筑物總面積50%的；

（2）交付房屋套數(shù)超過總套數(shù)50%的；

（3）前期物業(yè)服務合同依法解除或合同期限即將屆滿的。

3、首次業(yè)主大會籌備組的組建。符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，指導組建首次業(yè)主大會籌備組?；I備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，組長由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任?；I備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生?；I備組成員人數(shù)應當為七人以上的單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%?；I備組應當自組建之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。

4、首次業(yè)主大會籌備組的職責。首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

（1）確定首次業(yè)主大會會議召開的形式、時間、地點和內(nèi)容；

（2）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案、管理規(guī)約草案和業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；

（3）確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（4）擬定選舉辦法草案，核查業(yè)主推薦或自薦的業(yè)主委員會委員候選人資格，并確定候選人名單；

（5）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（6）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

對上述規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主對前款第二項至第五項規(guī)定的內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并予以答復。籌備組應當自組建之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

5、業(yè)主委員會委員有關規(guī)定。業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并具備下列條件：

（1）具有完全民事行為能力；

（2）遵守有關法律、法規(guī)；

（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

（4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

（5）具有一定的組織能力；

（6）具備必要的工作時間。

業(yè)主委員會每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員實行差額選舉的，未當選且得票數(shù)達到規(guī)定票數(shù)的候選人，可以當選候補委員，并按照得票多少的順序在業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時依次遞補。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的50%。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不享有表決權(quán)。具體選舉辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會委員資格的終止，按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。

6、業(yè)主委員會成立日期和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約生效時間。依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期，并應當自成立之日起十日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示業(yè)主委員會委員和候補委員名單。業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。

7、業(yè)主委員會的改選。業(yè)主委員會不能正常開展工作的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導召開業(yè)主大會臨時會議，依法改選。

8、建設單位配合籌備首次業(yè)主大會會議的義務。建設單位應當將房屋交付情況及時報送街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并按照街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的物業(yè)管理區(qū)域劃分，建筑物、構(gòu)筑物、配套設施設備、相關場地明細，業(yè)主名冊，建筑規(guī)劃總平面圖，以及物業(yè)管理用房配置等相關材料。籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用，由建設單位承擔。

9、業(yè)主組織的工作經(jīng)費來源。除首次業(yè)主大會會議外，支持鼓勵實行工作經(jīng)費和工作補貼，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會委員的工作補助，可由全體業(yè)主分攤，或從物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益中列支，具體辦法和標準由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應當每年在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示工作經(jīng)費和工作補助的籌集、管理和使用情況。

10、社區(qū)居民委員會與業(yè)主組織的指導和監(jiān)督關系。召開業(yè)主委員會會議，應當告知相關的社區(qū)居民委員會，并聽取社區(qū)居民委員會的建議。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，接受其指導和監(jiān)督，共同做好與物業(yè)管理有關的社會管理工作。

11、鼓勵實行業(yè)主組織職責臨時代行工作機制。具備成立條件但未成立業(yè)主大會，經(jīng)街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導后仍不能成立業(yè)主大會的和不具備成立業(yè)主大會條件的住宅物業(yè)管理區(qū)域，鼓勵街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定社區(qū)居民委員會臨時代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責，并接受街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和 監(jiān)督。

12、鼓勵實行業(yè)主小組的業(yè)主組織管理模式。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應當履行下列職責：

（1）推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議；

（2）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造；

（3）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。

業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

（四）加強前期物業(yè)管理

1、前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘。建設單位應當在商品房預售或現(xiàn)售前，通過招投標方式選聘信譽好的物業(yè)服務企業(yè)。一個物業(yè)管理區(qū)域應當作為一個整體進行招投標。投標人不足三人或建筑物總面積在二萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘信譽較高的物業(yè)服務企業(yè)。

2、前期物業(yè)服務合同。建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂前期物業(yè)服務合同，并自簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案，物業(yè)行政主管部門應當將備案材料及時轉(zhuǎn)告街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

3、前期物業(yè)服務費用的承擔。前期物業(yè)服務合同生效至房屋交付之日發(fā)生的前期介入費用，由建設單位承擔。房屋交付之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由買受人承擔。

4、新建住宅物業(yè)交付條件。新建住宅物業(yè)具備下列條件后，建設單位可以辦理物業(yè)交付：

（1）建設工程竣工驗收合格；

（2）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營設施設 備按照規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經(jīng)檢定合格的計量器具；

（3）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務等公共服務設施已按照規(guī)劃設計要求建成；

（4）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書；

（6）物業(yè)使用、維護和管理的相關資料完整齊全；

（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

5、前期物業(yè)服務企業(yè)參與住宅物業(yè)開發(fā)建設。前期物業(yè)服務企業(yè)可以提前參與住宅物業(yè)的開發(fā)建設，對住宅物業(yè)的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與住宅物業(yè)管理有關的建議。建設單位可以邀請前期物業(yè)服務企業(yè)參加竣工驗收。

6、前期物業(yè)的承接查驗。物業(yè)服務企業(yè)承接前期物業(yè)服務項目時，應當按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同約定，與建設單位對物業(yè)共用部位和共用設施設備進行查驗，查驗記錄由雙方參加查驗的人員簽字確認。物業(yè)服務企業(yè)應當自住宅物業(yè)交接之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)承接查驗協(xié)議和查驗記錄向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案。住宅物業(yè)專有部分由業(yè)主查驗。出現(xiàn)質(zhì)量問題的，由業(yè)主向建設單位提出；業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)提出的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時轉(zhuǎn)告建設單位。建設單位應當承擔維修責任。

（五）強化物業(yè)服務管理

1、物業(yè)服務企業(yè)選定和物業(yè)服務合同。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂物業(yè)服務合同，物業(yè)服務合同對全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案，物業(yè)行政主管部門應當將備案的物業(yè)服務合同及時轉(zhuǎn)告街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)服務企業(yè) 在物業(yè)服務合同內(nèi)容之外的服務項目和內(nèi)容，涉及到全體業(yè)主的，應當經(jīng)全體業(yè)主表決同意，并約定相關收費標準。

2、物業(yè)服務內(nèi)容和物業(yè)服務企業(yè)履約義務。物業(yè)服務內(nèi)容主要包括下列事項：

（1）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

（2）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；

（3）公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務；

（4）公共綠化的維護；

（5）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、制止和報告；

（6）物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新和管理費用的賬務管理；

（7）物業(yè)檔案的保管；

（8）物業(yè)服務合同約定的其他物業(yè)服務事項。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容和服務質(zhì)量，全面履行服務義務。

3、物業(yè)服務項目經(jīng)理。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示項目經(jīng)理姓名和聯(lián)系方式。業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主意見，可以要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目經(jīng)理；要求更換項目經(jīng)理的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

4、物業(yè)服務收費。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務收費可以采取菜單制、包干制或酬金制等形式，具體收費形式在物業(yè)服務合同中約定。具體收費辦法由我廳配合省價格行政主管部門另行制定。

5、安全隱患的防范和消除。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務企業(yè)負責管理的物業(yè)共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業(yè)服務企業(yè)應當設置警示標識，采取防范措施，并及時消除安全隱患；物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)由其他單位負責管理的物業(yè)共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，應當及時通知管理單位，管理單位應當及時消除安全隱患。不及時消除的應當向政府主管部門報告。

6、物業(yè)服務合同解除和續(xù)聘。物業(yè)服務合同任何一方當事人可 依法提出解除物業(yè)服務合同，物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同未到期時不得擅自解除合同，業(yè)主在物業(yè)服務合同有效期間提出解除物業(yè)服務合同的，應當經(jīng)專有部分占建筑面積50%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主同意。解除物業(yè)服務合同除遵守法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的條件、程序外，還應當履行通知義務；合同未約定通知期限的，應當提前六十日書面通知，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前三十日內(nèi)與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。

7、物業(yè)服務交接。業(yè)主大會決定解除物業(yè)服務合同的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同依法解除后十五日內(nèi)辦理完畢移交手續(xù)，退出物業(yè)管理區(qū)域；退出物業(yè)管理區(qū)域前，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務合同另有約定的除外。被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會，或在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下與被選聘的物業(yè)服務企業(yè)履行下列交接義務：

（1）移交物業(yè)檔案；

（2）移交占用的物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房等固定資產(chǎn)；

（3）結(jié)清預收、代收和預付、代付的有關費用；

（4）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原合同權(quán)利義務仍對雙方具有約束力。

8、物業(yè)管理移交監(jiān)管。物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接的指導和監(jiān)督。對被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門應當責令限期退出，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或根據(jù)仲裁約定申請仲裁。

9、誠信履約監(jiān)督機制?？h級以上物業(yè)行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)誠信履約監(jiān)督機制，健全物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員誠信檔案，記載違法違規(guī)和誠信履約信息，并向社會公布。

10、糾紛處理方式。業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或縣級以上物業(yè)行政主管部門投訴或申請調(diào)解，也可以依法提起訴訟或根據(jù)仲裁約定申請仲裁。

11、業(yè)主自行管理。各市、縣政府應當把業(yè)主自行管理納入監(jiān)管范圍。經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理，并接受所在地縣級物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督。業(yè)主自行管理不得違反有關法律、法規(guī)規(guī)定，不得損害社會公共利益，不得侵害業(yè)主和他人的合法權(quán)益。業(yè)主自行管理的物業(yè)服務方式、服務項目、服務內(nèi)容、服務等級標準、服務費用、收費方式等事項，由業(yè)主共同協(xié)商確定。業(yè)主自行管理的，業(yè)主委員會應當按照約定的期限在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示服務費用的收支情況；未約定期限或約定不明的，應當每半年公示一次。業(yè)主對收支情況提出詢問的，業(yè)主委員會應當及時答復。

（六）加強老舊住宅的改造和管理

1、老舊住宅改造。設區(qū)的市、縣級人民政府應當編制和實施老舊住宅和棄管樓改造規(guī)劃，有計劃地對已交付且年久失修、配套設施設備不齊全、環(huán)境質(zhì)量差和多層樓房需要加裝電梯的老舊住宅（棄管樓）進行改造，并建立健全老舊住宅改造管理的補貼機制。老舊住宅的范圍，由設區(qū)的市、縣級人民政府確定。市縣政府可以采取市場化運作方式，引進有實力的大型企業(yè)參與老舊小區(qū)綜合改造。

2、配建經(jīng)營用房和設備。改造老舊住宅時，經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，并按照法定程序批準，可以建設物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房和加裝電梯。經(jīng)營用房的經(jīng)營收益用于補充老舊住宅的維護管理費用。

3、老舊住宅物業(yè)管理。未選聘物業(yè)服務企業(yè)管理或未實施自行管理的老舊住宅，在改造完成前，經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)所在地物業(yè)行政主管部門可以選擇信譽良好的物業(yè)服務企業(yè)，臨時提供物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行，以及環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等基礎性物業(yè)服務。臨時提供基礎性物業(yè)服務期間，業(yè)主應當交納 物業(yè)服務費。老舊住宅改造完成后，由業(yè)主大會決定物業(yè)管理方式。

4、政府保底服務。對無人管理的老舊小區(qū)和改造完后仍無人接管的，市縣政府要“兜底”服務，以購買服務方式指定物業(yè)服務企業(yè)或?qū)⒐鎹徫环峙浣o指定的物業(yè)企業(yè)或街道、社區(qū)，為棄管小區(qū)提供保潔、維修等基本物業(yè)服務，保障群眾正常生活。

（七）嚴格物業(yè)的使用與維護管理

1、物業(yè)使用與維護的一般要求。業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會決定，不得有下列行為：

（1）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途、設計用途；

（2）損壞、擅自變動房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)；

（3）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（4）擅自改變、破壞房屋外貌；

（5）非法處分、損壞、擅自占用、改動物業(yè)共用部位、共用設施設備；

（6）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或超負重物品；

（7）擅自設置、改變煙道、排風、排水管道；

（8）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動、異味；

（9）影響其他業(yè)主正常采光、通風；

（10）任意棄置垃圾、排放污染物、拋擲雜物；

（11）擅自擺設攤點、占道經(jīng)營；

（12）在建筑物、構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（13）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（14）法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會決定禁止的其他行為。

發(fā)生上述行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當及時依法處理。

2、物業(yè)共用部位等的經(jīng)營收益。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備和業(yè)主共有房屋從事出租、停車、廣告等經(jīng)營的收益，屬于全體業(yè)主，可以由業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)負責管理，主要用于補 充住宅專項維修資金，也可以用于業(yè)主大會決定的其他事項，并應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示收益和使用情況。

3、臨時占用物業(yè)共用部位。施工單位臨時占用、挖掘道路、場地等物業(yè)共用部位的，除遵守有關規(guī)定外，應當與業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)簽訂施工協(xié)議；進入業(yè)主專有部分施工的，應當征得業(yè)主同意。施工單位應當于施工前在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示施工計劃，按照施工協(xié)議施工，并采取安全保障措施。施工結(jié)束后，物業(yè)服務企業(yè)應當監(jiān)督施工單位及時恢復原狀。

4、房屋裝飾裝修。業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并遵守房屋裝飾裝修和安全使用規(guī)定。物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)房屋裝飾裝修禁止行為、注意事項，并進行現(xiàn)場監(jiān)督。除垃圾清運費外，物業(yè)服務企業(yè)不得收取其他任何費用。業(yè)主違反房屋裝飾裝修或安全使用規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時制止，并督促其改正；經(jīng)督促不改正的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當及時依法處理。

5、停車管理。占用業(yè)主共有的道路或其他場地停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷售；車位的設置、使用、收費等管理事項，由業(yè)主大會決定，經(jīng)營收益屬于全體業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設置車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道和其他機動車通道，不得占用在空間范圍和地面覆蓋材料等方面不具備停放車輛條件的道路和場地，不得影響其他車輛和行人通行。工程車輛和大中型客貨車輛不得在住宅物業(yè)管理區(qū)域停放，但因工程建設或設施設備維修等確需停放的除外。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，履行車輛停放管理義務，并加強巡查，及時督促違反規(guī)定停放的車輛駛離；督促無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當及時依法處理。

6、物業(yè)維護配合義務。物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、養(yǎng)護、更新和改造時，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當配合；因其妨礙維 修、養(yǎng)護、更新和改造，給其他業(yè)主、物業(yè)使用人造成損害的，依法承擔賠償責任。

7、有特定要求的設施設備的維護。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。

8、二次開發(fā)、改造要求。住宅物業(yè)需要使用共用部位進行增設電梯等二次開發(fā)、改造的，應當經(jīng)本幢或本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)保、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標準，并且依法辦理相關批準手續(xù)。

9、應急維修機制。住宅物業(yè)建設工程質(zhì)量保修期滿后，在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生下列危及住宅物業(yè)或人身、財產(chǎn)安全，需要立即對住宅物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、更新或改造的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時組織應急維修：

（1）屋面滲漏的；

（2）電梯嚴重故障的；

（3）樓體外立面脫落或有脫落危險的；

（4）危及住宅物業(yè)或人身、財產(chǎn)安全的其他情形。

物業(yè)服務企業(yè)未及時組織應急維修，或未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會或相關業(yè)主應當組織應急維修。住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，應急維修費用應當經(jīng)設區(qū)的市級或縣級人民政府確定的代管機構(gòu)審核，經(jīng)社會審計機構(gòu)審計并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示后列支；住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，應急維修費用應當經(jīng)業(yè)主委員會審核，經(jīng)社會審計機構(gòu)審計并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示后列支。使用公有住房住宅專項維修資金的，由負責管理該資金的部門審核后列支。

10、專有部分事故防范措施。專有部分長期空置的，業(yè)主應當告知物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)對專有部分的維修、養(yǎng)護、管理等事項進行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

11、物業(yè)檔案。物業(yè)檔案屬于全體業(yè)主所有。選聘物業(yè)服務企 業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)應當妥善保管，保證檔案資料齊全，不得泄露業(yè)主個人信息；業(yè)主自行管理的，業(yè)主委員會履行保管義務。

12、相關部門監(jiān)管職責。市、縣人民政府應當確定負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理、公共秩序、治安消防、物業(yè)服務收費、房屋經(jīng)營、規(guī)劃執(zhí)行、建設工程質(zhì)量、環(huán)境保護、特種設備運行、環(huán)境衛(wèi)生等活動的監(jiān)督管理行政主管部門，并依法公示。負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關活動監(jiān)督管理的行政主管部門，應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

四、強化組織保障

（一）成立協(xié)調(diào)推進機構(gòu)。縣級以上人民政府要建立由住建部門（物業(yè)主管部門）牽頭，公安、民政、司法、財政、稅務、人社、工商、法制辦、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、物價、信訪等部門和單位參加的強化物業(yè)服務管理、促進行業(yè)健康發(fā)展的聯(lián)席會議制度，定期召開會議，加強對物業(yè)行業(yè)發(fā)展的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，及時解決實際工作中遇到的重大問題。聯(lián)席會議辦公室設在物業(yè)主管部門。聯(lián)席會議各成員單位要按職責分工，各司其職、密切配合，共同推進本地物業(yè)管理水平和物業(yè)服務質(zhì)量的提升。

（二）強化屬地政府責任。各市、縣（市、區(qū)）政府要按照本《意見》精神，加強對物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃，加快完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，完善相關配套政策，制訂落實更加具體的扶持政策，促進物業(yè)服務業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。各地要把提升物業(yè)服務管理水平納入本地政府工作目標責任考核體系，確保各項工作落實到位。

（三）加大規(guī)范整治力度。各地物業(yè)行政主管部門要強化事中事后監(jiān)管，加大規(guī)范整治力度。嚴格履行招投標程序，前期物業(yè)和成立了業(yè)主大會小區(qū)重新選聘物業(yè)的，均應采取招投標方式公開選聘，加大違反招投標行為的查處力度，規(guī)范市場準入。加大物業(yè)服務質(zhì)量考核力度，定期對轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量情況進行考核評分，將考核評價情況進行通報和公示。強化物業(yè)市場監(jiān)管力度，采取 “雙隨機、一公開”的方式，加大對物業(yè)服務企業(yè)違法違規(guī)行為 以及超越職權(quán)管理行為的查處力度，不斷整治和規(guī)范市場主體行為。強化企業(yè)違規(guī)收費行為的清理整治力度，聯(lián)合物價主管部門開展物業(yè)服務企業(yè)非法侵占本應屬于廣大業(yè)主所有的，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備和業(yè)主共有房屋從事出租、停車、廣告等經(jīng)營收益，以及借規(guī)范管理之故違規(guī)收取或高價收取門禁卡、電梯卡等行為的整治行動，維護業(yè)主權(quán)益。強化信用管理，及時將企業(yè)信用情況在政府主管部門網(wǎng)站進行公示，對被列入“黑名單”的企業(yè)，實施“黑名單”企業(yè)清退制度。

（四）加強輿論正確引導。各地要切實加強輿論引導，通過專欄、專題報道、以案說法等多種渠道、多種方式普及物業(yè)知識及法律法規(guī)，大力宣傳物業(yè)服務業(yè)的重大意義，促進全社會物業(yè)服務管理法規(guī)意識，營造關心支持物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的濃厚氛圍。各級物業(yè)主管部門要積極與新聞宣傳部門溝通，建立輿情應急機制，引導各類新聞媒體堅持正面宣傳為主，客觀公正報道物業(yè)服務糾紛事件，強化廣大業(yè)主依法理性維權(quán)意識，引導物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范管理、提高服務水平。

黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳

2017年6月2日

第五篇：關于規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)的指導意見(建法[2012]99號)

住房和城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)《關于規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃

行政處罰裁量權(quán)的指導意見》的通知

建法[2012]99號

部機關各單位，各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳，直轄市規(guī)委及有關部門，新疆生產(chǎn)建設兵團建設局：

現(xiàn)將《關于規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)的指導意見》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。在執(zhí)行過程中遇到的問題，請及時報告我部。

附件：關于規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)的指導意見

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部 2012年6月25日

關于規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)的指導意見

第一條 為了規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)，維護城鄉(xiāng)規(guī)劃的嚴肅性和權(quán)威性，促進依法行政，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國行政處罰法》和《中華人民共和國行政強制法》，制定本意見。

第二條 本意見所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)，是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者其他依法實施城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰的部門（以下簡稱處罰機關），依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，對違法建設行為實施行政處罰時享有的自主決定權(quán)。

本意見所稱違法建設行為，是指未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設 1 工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的行為。

第三條 對違法建設行為實施行政處罰時，應當區(qū)分尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形和無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形。

第四條 違法建設行為有下列情形之一的，屬于尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形：

（一）取得建設工程規(guī)劃許可證，但未按建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設，在限期內(nèi)采取局部拆除等整改措施，能夠使建設工程符合建設工程規(guī)劃許可證要求的。

（二）未取得建設工程規(guī)劃許可證即開工建設，但已取得城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的建設工程設計方案審查文件，且建設內(nèi)容符合或采取局部拆除等整改措施后能夠符合審查文件要求的。

第五條 對尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形，按以下規(guī)定處理：

（一）以書面形式責令停止建設；不停止建設的，依法查封施工現(xiàn)場；

（二）以書面形式責令限期改正；對尚未取得建設工程規(guī)劃許可證即開工建設的，同時責令其及時取得建設工程規(guī)劃許可證；

（三）對按期改正違法建設部分的，處建設工程造價5%的罰款；對逾期不改正的，依法采取強制拆除等措施，并處建設工程造價10%的罰款。

違法行為輕微并及時自行糾正，沒有造成危害后果的，不予行政處罰。第六條 處罰機關按照第五條規(guī)定處以罰款，應當在違法建設行為改正后實施，不得僅處罰款而不監(jiān)督改正。

第七條 第四條規(guī)定以外的違法建設行為，均為無法采取改正措施消除對規(guī) 2 劃實施影響的情形。

第八條 對無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形，按以下規(guī)定處理：

（一）以書面形式責令停止建設；不停止建設的，依法查封施工現(xiàn)場；

（二）對存在違反城鄉(xiāng)規(guī)劃事實的建筑物、構(gòu)筑物單體，依法下發(fā)限期拆除決定書；

（三）對按期拆除的，不予罰款；對逾期不拆除的，依法強制拆除，并處建設工程造價10%的罰款；

（四）對不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價10%以下的罰款。

第九條 第八條所稱不能拆除的情形，是指拆除違法建設可能影響相鄰建筑安全、損害無過錯利害關系人合法權(quán)益或者對公共利益造成重大損害的情形。

第十條 第八條所稱沒收實物，是指沒收新建、擴建、改建的存在違反城鄉(xiāng)規(guī)劃事實的建筑物、構(gòu)筑物單體。

第十一條 第八條所稱違法收入，按照新建、擴建、改建的存在違反城鄉(xiāng)規(guī)劃事實的建筑物、構(gòu)筑物單體出售所得價款計算；出售所得價款明顯低于同類房地產(chǎn)市場價格的，處罰機關應當委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。

第十二條 對違法建設行為處以罰款，應當以新建、擴建、改建的存在違反城鄉(xiāng)規(guī)劃事實的建筑物、構(gòu)筑物單體造價作為罰款基數(shù)。

已經(jīng)完成竣工結(jié)算的違法建設，應當以竣工結(jié)算價作為罰款基數(shù)；尚未完成竣工結(jié)算的違法建設，可以根據(jù)工程已完工部分的施工合同價確定罰款基數(shù)；未依法簽訂施工合同或者當事人提供的施工合同價明顯低于市場價格的，處罰機關 3 應當委托有資質(zhì)的造價咨詢機構(gòu)評估確定。

第十三條 處罰機關按照第八條規(guī)定處以罰款，應當在依法強制拆除或者沒收實物或者沒收違法收入后實施，不得僅處罰款而不強制拆除或者沒收。

第十四條 對違法建設行為進行行政處罰，應當在違反城鄉(xiāng)規(guī)劃事實存續(xù)期間和違法行為得到糾正之日起兩年內(nèi)實施。

第十五條 本意見自2012年9月1日起施行。