第一篇：主樓物業(yè)管理方案111

二〇一〇度

主樓物業(yè)管理方案

（草案）

物業(yè)管理部

李景唐

二〇一〇年三月

主樓物業(yè)管理方案

一、概述

北大未名生物城主樓（研發(fā)辦公樓）位于北大生物城園區(qū)的中心，是整個(gè)園區(qū)的標(biāo)志性建筑，集辦公、研發(fā)、會議接待為一體的多功能建筑。

設(shè)施主要有大功率中央空調(diào)、各樓層主要通道安裝24小時(shí)安防監(jiān)控以及電子門禁系統(tǒng)、智能消防中控系統(tǒng)、電梯、專業(yè)級設(shè)備的多功能會議室，以及背景音樂與消防廣播二為一的廣播系統(tǒng)。

二、工作重點(diǎn)與管理目標(biāo)

物業(yè)管理引用文件《北大未名生物城物業(yè)管理手冊》

本年度工作重點(diǎn)

主樓設(shè)施設(shè)備以及各系統(tǒng)的驗(yàn)收質(zhì)量將直接影響到今后主樓功能的使用，也是保證整個(gè)主樓系統(tǒng)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)，把隱患處理在最初，極大限度地避免人力物力的浪費(fèi)，最大可能的減少管理成本將是主樓物業(yè)管理的只要目的。

2010年主樓物業(yè)管理的重點(diǎn)是主樓的各系統(tǒng)的接管驗(yàn)收工作，以及接管后針對不符合使用要求的系統(tǒng)作出整改方案上報(bào)集團(tuán)，得到集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施改造。

管理理念

為了保障以最小的管理運(yùn)營成本來實(shí)現(xiàn)最科學(xué)的管理，提倡精細(xì)化物業(yè)管理模式將是整個(gè)管理的目標(biāo)，精細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)將作為管理的戰(zhàn)略決策。精細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)質(zhì)，就是具有較高管理基礎(chǔ)、管理能力、服務(wù)水平的管理內(nèi)涵，追求運(yùn)營管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、規(guī)范化的高階段修煉，強(qiáng)調(diào)在管理的全過程都要注意對細(xì)節(jié)的觀察和把握，涵蓋從戰(zhàn)略的制定到具體的執(zhí)行。做到管理分類模塊化、工作內(nèi)容表格化、工作流程精細(xì)化，工作文案實(shí)務(wù)化。

管理目標(biāo)

本年度目標(biāo)，順利接管主樓的設(shè)備設(shè)施，根據(jù)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)以及客戶的需求改造得更完善。完善各系統(tǒng)的規(guī)章制度及管理機(jī)制。編纂《北大未名物業(yè)運(yùn)營管理手冊》

長遠(yuǎn)目標(biāo)，打造一個(gè)新的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，多功能、高質(zhì)量、高素質(zhì)、高效率、低成本、優(yōu)質(zhì)服務(wù)是整個(gè)管理的核心。創(chuàng)造服務(wù)品牌

三、組織架構(gòu)及崗位職責(zé)

物業(yè)管理作為集團(tuán)一個(gè)窗口部門，管理水平和服務(wù)質(zhì)量直接影響到集團(tuán)的形象?？茖W(xué)的組織架構(gòu)貫穿這個(gè)管理系統(tǒng)的每個(gè)環(huán)節(jié)。組織架構(gòu)的科學(xué)性直接影響到精細(xì)化管理的實(shí)施。首先作到因個(gè)人技能而定崗位，做到分工明確。其次要責(zé)任到人這樣才能做到責(zé)任明確，獎罰才能分明。

（組織結(jié)構(gòu)圖）

四、人事管理

人事設(shè)置原則：

1．一專多能，每個(gè)物業(yè)部的員工至少有一個(gè)專長，通過內(nèi)部或者外聘技能培訓(xùn)使每個(gè)員工能做到多面手。這樣才能保證人力資源的最大發(fā)揮，也是降低管理成本的一項(xiàng)舉措。

2．一人多崗，根據(jù)相關(guān)專業(yè)進(jìn)行分類，每個(gè)崗位一人為主，多人相輔，在最短時(shí)間解決最大問題。

3．責(zé)任到人分工明確，獎罰分明。

五、管理分類

整個(gè)管理以客戶入駐的時(shí)間來界定分為前期物業(yè)管理和后期物業(yè)管理兩部分。另外還有日常物業(yè)事務(wù)管理。這三部分管理內(nèi)容將貫穿整個(gè)物業(yè)管理的全部。

前期物業(yè)管理要做的主要工作是前期介入和驗(yàn)收接管。租賃制度及租賃合同的制定。后期物業(yè)管理主要有公共設(shè)置管理和特約服務(wù)管理。

六、前期物業(yè)管理

1.前期物業(yè)介入

派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收（無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向工程部提出建議）。協(xié)同相關(guān)部門對設(shè)計(jì)施工中存在的問題歸類呈報(bào)給相管部門進(jìn)行整改。前期物業(yè)介入的目標(biāo)是以物業(yè)使用標(biāo)準(zhǔn)去對各系統(tǒng)提出建議，因?yàn)檎麄€(gè)主樓各系統(tǒng)的設(shè)計(jì)中難免會出現(xiàn)些問題，而這些這些問題只有在運(yùn)行中才會暴露出來，所以各專業(yè)技術(shù)人員依據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)提出整改意見是為了今后的管理工作得以順利實(shí)施而有力的保障。

2.物業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)接管驗(yàn)收是在工程部門驗(yàn)收合格后，物業(yè)部門根據(jù)各專業(yè)的使用標(biāo)準(zhǔn)而作的接管驗(yàn)收，驗(yàn)收的目的就是為了接管后正常使用，所以要根據(jù)實(shí)際使用情況而作出的驗(yàn)收。（具體接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照《物業(yè)運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)》）

.1)成立驗(yàn)收接管小組。

接管驗(yàn)收小組組長一般有集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，成員由各專業(yè)相關(guān)技術(shù)人員組成。在驗(yàn)收小組組長的帶領(lǐng)下工作。本著今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的目標(biāo)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（GB）進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收。

2）接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

a)各專業(yè)技術(shù)人員依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)（GB）、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者實(shí)際使用情況制定驗(yàn)收規(guī)范。

b)制定各專業(yè)通用的《××工程質(zhì)量（遺留）問題匯總表》，記錄和匯總質(zhì)量缺陷。

c)制定《資料驗(yàn)收交接表》和《短缺資料登記表》 3)設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收接管

a)土建工程接管驗(yàn)收

參照標(biāo)準(zhǔn)GB50300-2001 《建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)GB標(biāo)準(zhǔn)，感官驗(yàn)收主要外部檢查和室內(nèi)檢查兩部分 b)給排水系統(tǒng)接管驗(yàn)收

參照標(biāo)準(zhǔn)GB50242-2002《建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 c)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)工程接管驗(yàn)收

參照GB50243-2002《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 d)電梯工程接管驗(yàn)收

參照GB50310-2002《電梯工程驗(yàn)收規(guī)范》 e)智能消防系統(tǒng)接管驗(yàn)收

參照GB50166-92《火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》 f)安防系統(tǒng)接管驗(yàn)收

參照GA308-2001《安全防范系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)則》

參照GA/T367-2001《視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)技術(shù)要求》 參照GA/T368-2001《入侵報(bào)警系統(tǒng)技術(shù)要求》 g)建筑電氣工程接管驗(yàn)收

參照標(biāo)準(zhǔn)GB50303-2002《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

h)其他項(xiàng)目接管驗(yàn)收

4）客戶入駐前房屋登記管理

房間編號工作，所有房間進(jìn)行統(tǒng)一編號并經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一及有關(guān)部門確認(rèn)；

a)落實(shí)物業(yè)的保修事宜（保修責(zé)任、保修期限、保修范圍）。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位；

b)接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)，請求給予協(xié)助解決。

c)接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)，請求給予協(xié)助解決。

d)接管小組對每個(gè)房間的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。

e)在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)，請求盡快解決。

f)抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。

g)接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，督促相關(guān)部門對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。

h)接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理部門應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。

j)當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即 完成。

七、客戶入住管理（管理參照《物業(yè)管理手冊》）

1、入駐前準(zhǔn)備工作

1）租賃合同及入駐流程就緒。

2)安保方面： 保安進(jìn)駐，監(jiān)控啟動，門禁系統(tǒng)投入運(yùn)行 3)保潔方面：

4)上下水方面

5)電力供應(yīng)方面

6)網(wǎng)絡(luò)及電話方面

7)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行

8)消防系統(tǒng)運(yùn)行

2．客戶入駐管理

1)依據(jù)流程簽署租賃合同，及相關(guān)入駐手續(xù) 2)客戶驗(yàn)收房間，（包含水、電、土建、網(wǎng)絡(luò)、電話等）3)簽字合同生效 4)客戶裝修管理 5)整理客戶資料

八、物業(yè)后期管理

物業(yè)后期管理劃分為公共設(shè)施管理、特約服務(wù)管理。

(一)、公共設(shè)施管理 1.安保管理 物業(yè)保安職責(zé)：（保安負(fù)責(zé)人職責(zé)，隊(duì)長、班長職責(zé)，保安員職責(zé)）

物業(yè)保安服務(wù)要求：（物業(yè)保安的行為規(guī)范，物業(yè)保安的服務(wù)質(zhì)量評估標(biāo)準(zhǔn)）

物業(yè)保安管理制度 2.環(huán)境綠化保潔管理

a.)保潔的原則（掃防結(jié)合，以防為主）b.)保潔的范圍：

公共區(qū)域，（樓宇周邊、廣場、空地、道路、走廊、過道、衛(wèi)生間）公共設(shè)施，（樓梯、電梯、衛(wèi)生器具、臺面等 c.)垃圾處理及分類 d.)保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

五定：定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量 e.)室外綠化養(yǎng)護(hù)和營造 f.)綠化養(yǎng)護(hù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) g.)綠化部門的規(guī)章制度

3.)設(shè)備運(yùn)行管理制度（具體實(shí)施參照《物業(yè)管理手冊》）a.)電氣系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行、維修維護(hù)

b).給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修維護(hù) c.)空調(diào)系統(tǒng)和風(fēng)機(jī)運(yùn)行、維護(hù)維修 9.視頻監(jiān)控安防系統(tǒng)運(yùn)行、維修維護(hù) 10.自動消防系統(tǒng)的運(yùn)行、維修維護(hù) 11.弱電系統(tǒng)的運(yùn)行、維修維護(hù) 12.停車場管理

（二）、特約服務(wù)管理

特約服務(wù)是指非公共設(shè)施的服務(wù)，是針對客戶所做的服務(wù)。分為無償、有償和臨時(shí)性的任務(wù)。

制定維修流程

客服接待與實(shí)施維修

按照合同約定或者按照相關(guān)制度流程實(shí)施。（有償客服流程）非協(xié)議合同包含的服務(wù)項(xiàng)目（無償客服流程）協(xié)議及合同包含的服務(wù)項(xiàng)目（臨時(shí)緊急任務(wù)流程）客戶的臨時(shí)需求服務(wù)項(xiàng)目 客戶投訴和事故處理 客戶變更

九、物業(yè)日常事務(wù)管理

物業(yè)日常事務(wù)管理在處理日常瑣碎工作上起著很重要作用，涉及到整個(gè)物業(yè)管理工作的范疇。起著上傳下達(dá)的橋梁作用，文案文件管理

規(guī)章制度的制定和修改

日常管理標(biāo)準(zhǔn)及日常巡查制度檢查 依據(jù)《經(jīng)理日常工作檢查制度》，經(jīng)理對所屬部門各專業(yè)日常工作的檢查 績效考核

十、突發(fā)事件的處理

成立以集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)為首的突發(fā)事件處理小組，成員由各部門相關(guān)人員組成。小組主要工作

1.擬定特種設(shè)備（消防、電梯）以及安保突發(fā)事件的處理預(yù)案

2.定期舉行突發(fā)事件處理演習(xí)，并對出現(xiàn)的問題作出總結(jié)加以整改。

十一、培訓(xùn) 培訓(xùn)目的

培訓(xùn)項(xiàng)目

1.部門內(nèi)部技能培訓(xùn) 2.外部技能培訓(xùn)

3.外聘專業(yè)對員工素質(zhì)培訓(xùn)

十二、其他事務(wù)管理

未在上述列舉的管理項(xiàng)目，具體管理參照《物業(yè)管理手冊》

2010-3

第二篇：城市管理整治提升無主樓院整治方案

城市管理整治提升 無主樓院綜合整治方案

為進(jìn)一步推進(jìn)城市管理整治提升活動，依據(jù)《城市管理整治提升活動五年整治提升工作方案》和《城市管理整治提升活動實(shí)施方案》，有計(jì)劃、有步驟的推進(jìn)無主樓院的管理工作，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞建設(shè)最佳人居環(huán)境城市，通過進(jìn)一步細(xì)化城市管理整治提升活動，充分發(fā)揮街道、社區(qū)在城市綜合管理中的基礎(chǔ)性作用，讓環(huán)境管控“由街面向社區(qū)”輻射延伸，促進(jìn)城市管理水平的整體提升，使轄區(qū)環(huán)境發(fā)生根本變化，長效管理機(jī)制基本建立，為服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局和都市區(qū)建設(shè)營造良好環(huán)境和提供有力保障。

二、整治任務(wù)及時(shí)間安排

對暫未實(shí)施物業(yè)管理的無主管樓院，相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道要納入社區(qū)管理，加大投入，2012年3月15日前完成無主管樓院整治工作，提升辦將對全區(qū)無主管樓院進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后進(jìn)行消帳，并記入月考評成績，不合格的無主管樓院此項(xiàng)成績?yōu)榱惴帧?012年6月底前實(shí)現(xiàn)對無主管樓院物業(yè)管理全覆蓋，確保居民樓院干凈整潔。

三、整治標(biāo)準(zhǔn)

（一）路面硬化、整潔、干凈、無黃土裸露、路燈及環(huán)衛(wèi)設(shè)施功能完好；

（二）無垃圾積存，垃圾做到日產(chǎn)日清、無小廣告、無亂貼亂畫、無亂搭亂建；

（三）樓道不允許有亂堆亂放；

（四）院內(nèi)明顯位置設(shè)置宣傳欄，有健全的衛(wèi)生、治安、消防、保衛(wèi)、養(yǎng)犬、維修和便民服務(wù)等各項(xiàng)管理制度（樓長、電話、照片），并全面落實(shí)。

四、保障措施

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任。各責(zé)任單位要高度重視，建立機(jī)構(gòu)，按照整治內(nèi)容、整治標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步細(xì)化責(zé)任，確保整治任務(wù)按時(shí)、按標(biāo)準(zhǔn)完成。

（二）建立機(jī)制，提高標(biāo)準(zhǔn)。各責(zé)任單位要按照時(shí)間安排，抓好整治工作，對已整治達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目，做好查漏補(bǔ)缺，鞏固提高，按照橫到邊、縱到底的工作要求，不留死角，確保整治提升活動出效果、出成果、上檔次。

（三）強(qiáng)化考核，嚴(yán)格獎懲。依據(jù)《城市管理整治提升綜合考評實(shí)施方案》，對整治提升工作落實(shí)不到位的單位，啟動責(zé)任追究機(jī)制，追究相關(guān)單位和人員的責(zé)任。

2012年2月20日

第三篇：物業(yè)管理方案

3.4 XX廣場物業(yè)管理方式、工作計(jì)劃及物質(zhì)裝備

3.4.1物業(yè)管理方式

指揮機(jī)構(gòu) 執(zhí)行機(jī)構(gòu)

（主任）（各部門主管、專業(yè)人員）

監(jiān)督機(jī)構(gòu)

（主任和公司物業(yè)部）

反饋渠道

3.4.2 XX廣場工作計(jì)劃

前期介入計(jì)劃

序號 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 計(jì)劃時(shí)間 簽訂物業(yè)管 中標(biāo)后十天 理服務(wù)合同 簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同

參與規(guī)劃、A、收集整理各類圖紙資料，熟悉XXXX 中標(biāo)后進(jìn)駐

設(shè)計(jì)與建設(shè) 廣場情況。到物業(yè)交付 B、加強(qiáng)與發(fā)展商、施工單位等部門聯(lián)。系，參加工程例會，了解工程進(jìn)度。

C、就物業(yè)管理方面，對XX廣場當(dāng)時(shí)

階段提出專業(yè)建議。

D、參與現(xiàn)場施工管理及各類設(shè)備的選

型與調(diào)試。

在建物業(yè)前 A、全面介入在建物業(yè)的施工。中標(biāo)后至物 期介入工作 B、向項(xiàng)目部提出合理化建議。業(yè)交接前 C、參與隱蔽工程驗(yàn)收、機(jī)電設(shè)備調(diào)試。D、分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。

組建機(jī)構(gòu) A、人員招聘。物業(yè)交付使 B、人員培訓(xùn)考核。用前三個(gè)月 C、人員上崗及試運(yùn)行。

辦公后勤 A、管理用房及辦公用品配置。物業(yè)交付使 B、安排員工用房。用前二個(gè)月 C、物資配備。制定與完善 A、嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo) 物業(yè)交付使

各項(xiàng)章制度 準(zhǔn)，制定符合XX廣場管理處的各 用前3個(gè)月 項(xiàng)操作規(guī)范

B、結(jié)合XX廣場實(shí)際情況，對各項(xiàng)

操作規(guī)范進(jìn)行調(diào)整完善。

前期介入工作計(jì)劃

序號 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 計(jì)劃時(shí)間 物業(yè)驗(yàn)收與 A、依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)嚴(yán)格進(jìn) 物業(yè)交付使

接管 行審查。用前一個(gè)月

B、對不合格項(xiàng)目備案，并督促責(zé)任

部門整改。

C、進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。

D、符合接管標(biāo)準(zhǔn)后辦理書面移交手

續(xù)。

E、制作XX廣場的“備忘錄”。

A、配合開發(fā)商進(jìn)行有關(guān)問卷調(diào)查 物業(yè)銷售全及回饋意見收集 過程B、協(xié)助進(jìn)行宣傳推廣8 銷售配合 入伙階段工作計(jì)劃

序號 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 計(jì)劃時(shí)間

入伙實(shí)施 A、與環(huán)衛(wèi)、房管局、公安、物價(jià)局、物業(yè)交付使

電信、銀行等有關(guān)部門取得聯(lián)系，用前后三個(gè) 開展有關(guān)工作。月 B、各項(xiàng)入伙資料文本的準(zhǔn)備。C、明確入伙流程及各崗位職責(zé)。

D、與開發(fā)商共同策劃舉行入伙儀式，入伙現(xiàn)場的準(zhǔn)備。

E、入伙手續(xù)辦理。

初次業(yè)主意見 A、以問卷調(diào)查、電話、拜訪等形式了 物業(yè)及交付

調(diào)查 解業(yè)主各類信息，加強(qiáng)與業(yè)主交 使用三個(gè)月

流。內(nèi)

B、針對業(yè)主合理意見，進(jìn)行糾正措施。

C、回訪與回饋意見收集。二次裝修管理 A、裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定。物業(yè)交付使 B、裝修手續(xù)辦理及裝修服務(wù)。用起 C、裝修施工工程監(jiān)控。

D、裝修工程驗(yàn)收

檔案建立與 A、收集業(yè)主資料歸檔。物業(yè)交付使

管理 B、各類圖紙資料的裝訂歸檔。用起

C、建檔與運(yùn)用。

配合銷售 A、以出色的物業(yè)管理協(xié)助推動銷售，物業(yè)交付使

及時(shí)將顧客信息反饋給銷售部。用起

B、協(xié)助銷售部、工程部做好售后服務(wù)

工作。

管理期內(nèi)工作計(jì)劃

管理期 主要規(guī)劃項(xiàng)目 備注

第一年 A、全面導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量保證體系，修訂和完善 自物業(yè)公司

符合XX廣場特點(diǎn)的各項(xiàng)管理規(guī)章制度及操作 進(jìn)駐之日全

規(guī)范。面交付一年

B、開展宣傳教育活動，加強(qiáng)精神文明建設(shè),普及物 內(nèi)

業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)。

C、全面導(dǎo)入CI識別系統(tǒng)。

D、建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)辦公紙自動化。

E、員工系統(tǒng)培訓(xùn)開展。

F、開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，有償、無償服務(wù)。

G、按照社區(qū)活動計(jì)劃，開展適合XX廣場特點(diǎn)的社區(qū)活動。

H、根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行業(yè)主委員會成立的準(zhǔn)備工作。I、管理水平達(dá)到市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，J、開展多渠道與業(yè)主溝通，了解需求，調(diào)整工作，盡最大力量滿足業(yè)主需求。

第二年 A、根據(jù)首年開支預(yù)算，合理調(diào)整財(cái)政收支，開展 全面交付使 各項(xiàng)增收節(jié)支工作。用二年內(nèi)

B、開展各項(xiàng)便民服務(wù)活動。

C、爭創(chuàng)“XX市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，并獲得稱號。D、管理水平達(dá)到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范居

住區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，并在達(dá)到評比資格的情況下，申

報(bào)。

E、裝修計(jì)劃制定。

G、個(gè)性化服務(wù)的提供和推廣。

3.4.3XX廣場物質(zhì)裝備

u 物業(yè)管理辦公、商業(yè)用房配置

XX廣場按總建筑面積 133001平方米算，應(yīng)配置399平方米

u 行政辦公用品

序號 名稱 單位 數(shù)量 1 電腦 臺 4 2 打印機(jī) 臺 1 3 傳真機(jī) 臺 1 4 復(fù)印機(jī) 臺 1 5 辦公家具 批 1 6 檔案柜 只 8 7 飲水機(jī) 臺 4 8 計(jì)算機(jī) 臺 8 9 資料文件夾 批 1 10 掛鐘 個(gè) 4

辦公用房，532平方米商業(yè)用房。11 更衣箱 個(gè) 24 12 辦公易耗品 批 1

u 保安設(shè)備

序號 名稱 單位 數(shù)量 1 對講機(jī)及電池 部 12 2 警棍 支 18 3 雨具 套 15 4 應(yīng)急燈 只 6 5 警示牌 批 1 6 更衣箱 個(gè) 24

u 清潔設(shè)備

序號 名稱 單位 數(shù)量 1 吸水機(jī) 臺 1 2 高壓水槍 臺 1 3 2.4M雙節(jié)伸縮桿 支 12 4 4M伸縮桿 支 8 5 1M鋁合金梯 把 4 6 2M鋁合金梯 把 2 7 雨具 套 15 8 清潔用品 批 1

u 工程維修設(shè)備工具

序號 名稱 單位 數(shù)量 1 萬用表 只 3 2 鉗流表 只 3 3 下水道疏通機(jī) 臺 1 4 電焊機(jī) 臺 1 5 小臺鉆 臺 1 6 工具箱 個(gè) 4 7 1.5M鋁合金梯 把 2 8 2.5M鋁合金梯 把 1 9 應(yīng)急燈 只 4 10 常用零星工具 若干 11 預(yù)備零配件 若干 12 沖擊鉆 臺 1 13 手電鉆 臺 1

? 3.5 XX廣場物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、培訓(xùn)及管理 3.5.1機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能分布

行政辦公室： 負(fù)責(zé)檔案文件資料的處理及后勤、人事等事務(wù)的處理。

物業(yè)事務(wù)部：負(fù)責(zé)物業(yè)公共部位的環(huán)境清潔、綠化維護(hù)、衛(wèi)生消殺、環(huán)保監(jiān)測、和居民委托的清潔服務(wù)項(xiàng)目等。負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)和安全防范、道路的暢通、車輛的停放管理、以及消防安全管理等。

工 程 部： 負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、更新及住戶委托的維修服務(wù)項(xiàng)目等工作。

客戶服務(wù)部：負(fù)責(zé)辦理住戶入住手續(xù)、日常接待、住戶信息收集與反饋及社區(qū)文化活動的策劃、組織、實(shí)施、特約服務(wù)等。

財(cái) 務(wù) 部： 負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)費(fèi)用的收繳和內(nèi)部帳務(wù)管理。3.5.2XX廣場人員配備

堅(jiān)持重綜合素質(zhì)，講學(xué)歷、技能；堅(jiān)持專業(yè)技能的人員配備原則；堅(jiān)持“先培訓(xùn)，后上崗”，管理人員100%持證上崗的原則，組建一支專業(yè)、精干、高效、團(tuán)結(jié)、有序的隊(duì)伍。人員配備表 序 號 職 務(wù) 數(shù) 量 1 管理處主任 1 2 管理處主任助理 事務(wù)部主管兼 3 物業(yè)事務(wù)部主管 1 4 客戶服務(wù)部主管 1 5 行政事務(wù)主管 客戶服務(wù)部主管兼 6 財(cái)務(wù)部主管 1 7 工程部主管 1 8 安全護(hù)隊(duì)領(lǐng)班 3 9 保潔領(lǐng)班 3 10 出納 1 11 接待兼檔案管理員 1 12 文員 1 13 安全護(hù)隊(duì)員 24 14 保潔人員 12

工程人員 7

3..5.3 人員培訓(xùn)

培訓(xùn)的意義：

l 對員工進(jìn)行不同階段的培訓(xùn)，是圓滿完成委托管理目標(biāo)的保證。

培訓(xùn)的目標(biāo)：

l 培訓(xùn)目標(biāo)是在意識、知識、技能三方面加強(qiáng)和提高，改進(jìn)員工的行為和表現(xiàn)，培養(yǎng)出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。

通過系統(tǒng)的培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對管理服務(wù)的認(rèn)識，改進(jìn)工作態(tài)度，做到“服務(wù)第一，質(zhì)量取勝”。要求每個(gè)員工都做到“團(tuán)結(jié)、奉獻(xiàn)、盡責(zé)、高效”。

培訓(xùn)的方式：

l XX廣場管理處員工培訓(xùn)分三步進(jìn)行，管理處將根據(jù)不同時(shí)期，不同情況，制定有針對性地培訓(xùn)計(jì)劃。第一步：崗前培訓(xùn)

物業(yè)入伙前，管理處組織擬派員工并安排培訓(xùn)課程，以便在最短的時(shí)間內(nèi)熟悉XX廣場，同時(shí)樹立正確的服務(wù)意識。第二步：在職培訓(xùn)

完成崗前培訓(xùn)課程后，安排各級員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)進(jìn)行實(shí)地訓(xùn)練，并配合物業(yè)入伙，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)主及時(shí)提供高水準(zhǔn)的服務(wù)。第三步：提高培訓(xùn)

在物業(yè)入伙后每三個(gè)月安排更新培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)和服務(wù)技能，以適應(yīng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展。培訓(xùn)課程：

l 管理處專業(yè)培訓(xùn)：確保管理處正常及有效的運(yùn)作。（1）基本物業(yè)管理概況（2）管理處的具體運(yùn)作

l 客戶服務(wù)培訓(xùn)：掌握與客戶溝通的技巧、水平，達(dá)到星級酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（1）客戶服務(wù)準(zhǔn)則（2）電話用語、禮貌培訓(xùn)（3）客戶接待禮儀（4）客戶投訴（5）客戶管理

l 工程培訓(xùn)：根據(jù)XX廣場實(shí)際情況、安排具有針對性的培訓(xùn)，確保設(shè)備運(yùn)行正常。（1）物業(yè)接管驗(yàn)收（2）二次裝修程序控制（3）設(shè)備保養(yǎng)和維修

l 保安培訓(xùn)：針對寫字樓、商場、酒店式公寓等高層樓宇 的特性，加強(qiáng)物業(yè)保安服務(wù)意識。（1）保安準(zhǔn)則及工作綱要（2）保安儀表、行為及紀(jì)律

（3）處理投訴及對客戶的禮貌和態(tài)度

（4）保安消防裝備使用

（5）保安消防智能化系統(tǒng)的使用及維護(hù)（6）緊急情況的處理辦法（7）火災(zāi)事故的處理辦法

（8）車輛、人員出入控制（9）事故紀(jì)錄（10）法律、法規(guī)（11）隊(duì)列操練

l 清潔綠化培訓(xùn)：掌握清潔綠化標(biāo)準(zhǔn)和檢查方法（1）清潔流程和標(biāo)準(zhǔn)（2）清潔、綠化器材和物料（3）檢查標(biāo)準(zhǔn)（4）綠化管理

3.5.4 XX廣場管理處人員管理

人員管理的原則：

l XX廣場管理處以政府有關(guān)法律法規(guī)、公司各項(xiàng)規(guī)章制度、ISO9000質(zhì)量體系、企業(yè)CI手冊作為員工行為規(guī)范和考核的標(biāo)準(zhǔn)。

l 全體員工均采用聘請合同制，做到管理人員能上能下，員工能進(jìn)能出，競爭上崗、優(yōu)勝劣汰。

錄用、培訓(xùn)和淘汰：

l 按照公司規(guī)定的員工上崗條件和素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把招聘關(guān)。人事部門和用人部門共同對應(yīng)聘人員的知識層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行考核、選拔。做到人盡其才。

l 凡聘用人員都要進(jìn)行上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)合格者留用。留用者根據(jù)崗位的特點(diǎn)和要求實(shí)行3-6個(gè)月的試用，試用期滿后由人事部和用人部門再次考核，提出錄用意見，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，正式簽勞務(wù)合同。l 根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施全員全階段培訓(xùn)戰(zhàn)略，不斷學(xué)習(xí)新觀念、新方法、新技術(shù)。培訓(xùn)考核成績優(yōu)秀者，升職加薪。

l 人員的聘用要求、招聘程序（略）。l 員工調(diào)動、辭職和解聘（略）。

l 公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根據(jù)考評，實(shí)行末位淘汰制，并激勵員工，多勞多得。

考核方法：

l XX廣場管理處實(shí)施管理處主任目標(biāo)責(zé)任制，簽訂目標(biāo)責(zé)任書，落實(shí)責(zé)任者的權(quán)限與職責(zé)。責(zé)任者有圓滿完成責(zé)任書規(guī)定任務(wù)的責(zé)任，也有所轄人員工資獎金的決定權(quán)和人員調(diào)整權(quán)。責(zé)任者每月總結(jié)上月工作完成情況，制定本月工作計(jì)劃。上級按ISO9000質(zhì)量體系對下級責(zé)任者進(jìn)行考核、評審。

l XX廣場管理處實(shí)施全員量化考核制，由考核者對下屬員工按量化考核標(biāo)準(zhǔn)每月考核一次，以此決定下屬員工的工資、獎金。

l 對部門工作的目標(biāo)責(zé)任考核和對員工業(yè)績的量化考核，均納入ISO9000質(zhì)量體系范疇，嚴(yán)格按照相關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書運(yùn)作，要求有檢查、記錄并存檔。

l 考核、獎懲和工資調(diào)整（略）考勤制度（略）員工考核標(biāo)準(zhǔn)（略）

員工形象：

l XX廣場管理處導(dǎo)入形象設(shè)計(jì)，在貫徹過程中進(jìn)一步培養(yǎng)、提升員工的服務(wù)意識，調(diào)動員工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。

l XX廣場管理處以員工手冊、職業(yè)道德規(guī)范和日常用語規(guī)范指導(dǎo)員工的服務(wù)工作，員工通過訓(xùn)練有素的言行舉止，共同塑造管理處和XX物業(yè)的公眾形象。工作人員一律穿著指定制服上崗，職位和工種標(biāo)志明確，易于辨認(rèn)。

員工手冊（略）

第四篇：物業(yè)管理方案

某項(xiàng)目物業(yè)管理方案

一、概述 某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

二、目標(biāo) 貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，三、組織 物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

反饋

運(yùn)行機(jī)制

組織結(jié)構(gòu)圖

經(jīng)營環(huán)境圖

四、人事 人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工（按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)）。序號 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。3 辦事員 3 文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會要持證 4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。

五、經(jīng)營預(yù)測 a)經(jīng)營收入： 19.14萬元（，以下省略）l 物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬元 應(yīng)收

12.6萬元 30000*12*0.35=126000（元）

預(yù)計(jì)收入 11.34萬元（收繳率90%）l 維修服務(wù)費(fèi)：0.5萬元 l 特約服務(wù)： 5.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b)支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費(fèi)用：2.5萬元（辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等）l 維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬元 l 稅金：1.05萬元 l 不可預(yù)見費(fèi)用：1.2萬元 c)潤虧：-1.11萬元 d)物業(yè)接管期間 前期投入：10萬元（辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等）e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算：21.962萬元/年，0.61元/月* m

2（1）員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 序號 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計(jì) 1 經(jīng)理 1 1200 1200 2 經(jīng)營部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業(yè)管理員 1 800 800 5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計(jì) 9600

工資總額合計(jì)：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合計(jì)：14..17萬元/年

（2）公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬元

（3）綠化管理費(fèi)：綠化率45% 1.04萬m2*1元/年* m2 =1.04萬元

（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

（5）安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人*200元/年*人=0.14萬元

（6）辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算

5.52萬元*25%=1.38萬元

（7）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即 1萬元

（8）稅費(fèi)：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

（9）保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保

4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序發(fā)函

辦入伙手續(xù)

簽約

5、辦理入伙手續(xù)程序

已繳款票據(jù)

入伙手續(xù)書、身份證、購房合同

確認(rèn)業(yè)主身份

繳清代墊代繳費(fèi)用、裝修保證金

建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、物管費(fèi)，蓋章

業(yè)主簽署

向業(yè)主

八、物業(yè)裝修與管理 業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時(shí)，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。

九、物業(yè)檔案的建立 物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。

十、日常管理

（一）房屋管理運(yùn)作一覽表 工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費(fèi) 財(cái)務(wù) 頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然 每周三次 100% 標(biāo)準(zhǔn) 準(zhǔn)確 符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1‰以下。無違章裝修 及時(shí)聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上 對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結(jié)，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開一次 工作程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案

（二）綠化管理 工作項(xiàng)目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補(bǔ)苗 工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜；夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚為宜 春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)重者重點(diǎn)防治 每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ) 標(biāo)準(zhǔn) 均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上 程序 7：00~9：30澆水、施肥；9：30~11：30除雜草、整形、保潔；13：30~15：30除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔；15：30~17：00澆水、施肥

（三）房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表 工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護(hù) 道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈 頻度 8h內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補(bǔ)24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天，及時(shí)維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門 每月檢查一遍，即壞即修 標(biāo)準(zhǔn) 符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一 運(yùn)作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上 程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案 工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練 消防設(shè)施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 訓(xùn)練 頻度 24h 每周一遍 24h，每20分鐘一遍 24h 5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場 每周一次，每次1h 標(biāo)準(zhǔn) 人車進(jìn)出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費(fèi)90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100% 被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當(dāng)措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律 健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練

（四）安全護(hù)衛(wèi)、停車管理

（五）保潔管理 工作項(xiàng)目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運(yùn) 消殺 滅鼠、蟑螂 頻度 二遍/天 14h/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年 標(biāo)準(zhǔn) 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運(yùn)率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運(yùn)垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運(yùn)垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔

第五篇：物業(yè)管理方案

某項(xiàng)目物業(yè)管理方案

一、概述 某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

二、目標(biāo) 貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，三、組織 物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。反饋運(yùn)行機(jī)制組織結(jié)構(gòu)圖經(jīng)營環(huán)境圖

四、人事 人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工（按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)）。序號 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。3 辦事員 3 文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會要持證 4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。

五、經(jīng)營預(yù)測 a)經(jīng)營收入： 19.14萬元（，以下省略）l 物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬元 應(yīng)收 12.6萬元 30000*12*0.35=126000（元）預(yù)計(jì)收入 11.34萬元（收繳率90%）l 維修服務(wù)費(fèi)：0.5萬元 l 特約服務(wù)： 5.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b)支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費(fèi)用：2.5萬元（辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等）l 維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬元 l 稅金：1.05萬元 l 不可預(yù)見費(fèi)用：1.2萬元 c)潤虧：-1.11萬元 d)物業(yè)接管期間 前期投入：10萬元（辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等）e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算：21.962萬元/年，0.61元/月* M2（1）員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 序號 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計(jì) 1 經(jīng)理 1 1200 1200 2 經(jīng)營部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業(yè)管理員 1 800 800 5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計(jì) 9600工資總額合計(jì)：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合計(jì)：14..17萬元/年（2）公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬元（3）綠化管理費(fèi)：綠化率45% 1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元（5）安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人*200元/年*人=0.14萬元（6）辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算5.52萬元*25%=1.38萬元（7）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即 1萬元（8）稅費(fèi)：按營收5.5%繳納即 1.052萬元（9）保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保（10）合理利潤：按營收8%計(jì)算 1.36萬元 但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月* M2。

六、前期物業(yè)接管 a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收（無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議）。b)物業(yè)接管驗(yàn)收 l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。l 是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收； l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用； l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)； l 落實(shí)物業(yè)的保修事宜（保修責(zé)任、保修期限、保修范圍）。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位； l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書

面形式上報(bào)開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l 接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。l 在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商，請求盡快解決。l 抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。l 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。l 接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。l 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即 完成。

七、入伙

1、準(zhǔn)備工作 l 治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗； l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫； l 垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等 l 樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)l 分步購置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格；

2、協(xié)調(diào)工作 l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。l 與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。

3、入伙現(xiàn)場入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。

4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序發(fā)函 辦入伙手續(xù)簽約

5、辦理入伙手續(xù)程序已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書、身份證、購房合同確認(rèn)業(yè)主身份 繳清代墊代繳費(fèi)用、裝修保證金建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、物管費(fèi)，蓋章 &n

棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運(yùn)率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內(nèi)15M2或室外管道20M內(nèi)3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運(yùn)垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運(yùn)垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔