第一篇：淺談我國(guó)預(yù)告登記制度存在的問(wèn)題及完善

淺談我國(guó)預(yù)告登記制度存在的問(wèn)題及完善

摘 要

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市住房體制改革的推進(jìn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)十分活躍，為了規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易，2007年頒布的《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，尤其是不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記制度。不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記避免了“一物二賣”等社會(huì)現(xiàn)象的出現(xiàn)，對(duì)保全債權(quán)人以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為標(biāo)的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)意義重大，同時(shí)也彌補(bǔ)了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系的空白，是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)展的一大進(jìn)步。然而我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度仍處于初創(chuàng)階段，雖有《物權(quán)法》的規(guī)定，但仍有許多不足之處需要完善。文章通過(guò)對(duì)預(yù)告登記的概念、特點(diǎn)和社會(huì)意義進(jìn)行分析，結(jié)合我國(guó)預(yù)告登記制度的現(xiàn)狀，對(duì)預(yù)告登記的范圍、法律效力、登記機(jī)關(guān)等方面提出一些觀點(diǎn)和看法，希望能對(duì)我國(guó)預(yù)告登記的發(fā)展起到作用。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；預(yù)告登記；物權(quán)法

Abstract With the continuous development of China's market economy and the promotion of urban housing reform, China's property market is very active, in order to regulate real estate transactions, issued in 2007, “Property Law” stipulates that the real estate registration system, in particular the notice of real property registration system.Notice of registration of real estate to avoid the “One Thing sell” and other social phenomena, on the preservation of real property for the creditor to creditor claims the subject of great significance, but also make up a system of real estate registration system in the bank,is China's Real Estate Register a great progress in institutional development.Advance notice registration system in China is still in its infancy, although the “Property Law” provision, but there are still many shortcomings to be perfected.Based on the notice of registration of the concept, characteristics, and social significance of the analysis, combined with our notice of the status of the registration system, registration of the notice of the scope of the force of law, the registration authority and other aspects of some of the views and opinions in the hope of the development of advance notice registration play a role.Keywords: Registration of Caution;Real estate;Property law

一、緒論

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度是與本登記相對(duì)應(yīng)的一項(xiàng)登記制度，是為了保全登記請(qǐng)求權(quán)而為的一種登記。是指在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或尚未成就時(shí)，為保全將來(lái)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而對(duì)其進(jìn)行的登記。預(yù)告登記的實(shí)質(zhì)是限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的處分權(quán)，以達(dá)到保障債權(quán)請(qǐng)求權(quán)在將來(lái)順利實(shí)現(xiàn)的目的。由于預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)因預(yù)告登記的存在而成為一種物權(quán)化的債權(quán)，因此在預(yù)告登記推進(jìn)為本登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所進(jìn)行的處分，在與本登記有妨礙的范圍內(nèi)無(wú)效。

（一）論文研究的背景

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市住房體制改革的推進(jìn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)十分活躍，而同時(shí)一物二賣的現(xiàn)象也比較嚴(yán)重。由于我國(guó)采取的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式是依照登記物權(quán)變動(dòng)生效，在一物二賣的情形中，司法實(shí)踐均是按照不動(dòng)產(chǎn)登記情況來(lái)判決物權(quán)的歸屬的。而在沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的情況下，經(jīng)常出現(xiàn)后買受人進(jìn)行了登記而在先買受人沒(méi)有登記以及后買受人先于在先買受人登記的情況，在先買受人雖可以主張損害賠償請(qǐng)求，但已成就之物權(quán)法律關(guān)系現(xiàn)狀，卻常常再也不能回轉(zhuǎn)?，F(xiàn)實(shí)生活中，在先的買受人在簽訂合同后沒(méi)有辦理登記多是因?yàn)榭陀^原因，如購(gòu)買的是期房、登記手續(xù)欠缺、債務(wù)人不愿意進(jìn)行登記等等，這樣都會(huì)使買受人的債權(quán)長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，降低債權(quán)人對(duì)交易的信賴、增加交易成本，最終甚至?xí)绊懙秸麄€(gè)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全與效率。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度將物權(quán)法理論和債權(quán)法理論有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的排它效力，最終達(dá)到平衡不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)中各方利益，保護(hù)交易中弱者的目的，不失為解決問(wèn)題的一個(gè)好辦法。

（二）論文研究的意義

我國(guó)現(xiàn)行法當(dāng)中，有些地方規(guī)章已對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記進(jìn)行了規(guī)定并付諸實(shí)施，在《物權(quán)法》中，也有專門的條款對(duì)其進(jìn)行規(guī)定，不得不說(shuō)這是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度完善的一個(gè)重大進(jìn)步。但也應(yīng)看到，在這些法律法規(guī)中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的規(guī)定還是不盡人意，仍有一些細(xì)節(jié)問(wèn)題沒(méi)有明確。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的發(fā)生條件、適用范圍、效力內(nèi)容以及登記機(jī)關(guān)都沒(méi)有進(jìn)行細(xì)致化的規(guī)定，必然會(huì)導(dǎo)致在操作中的諸多問(wèn)題。所以對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行進(jìn)一步的研究分析仍十分必要，以期在《物權(quán)法》實(shí)施之后，能盡快地出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則和規(guī)定，在其中對(duì)預(yù)告登記制度的施行可以進(jìn)行制度上的完善與補(bǔ)充。

二、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的界定

（一）預(yù)告登記的概念及特征

關(guān)于預(yù)告登記的概念，我國(guó)學(xué)者表述不一：中國(guó)社科院的梁慧星先生認(rèn)為，“所謂預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記”。[1]中國(guó)人民大學(xué)的王利明先生認(rèn)為，“所謂預(yù)告登記，是指為保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保全物權(quán)的順位請(qǐng)求權(quán)等而進(jìn)行的提前登記”。[2]中國(guó)社科院的孫憲忠先生認(rèn)為，“預(yù)告登記是在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，也就是說(shuō)權(quán)利取得人只對(duì)未來(lái)取得物權(quán)享有請(qǐng)求權(quán)時(shí)，法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)而為其所進(jìn)行的登記”。[3]西南政法大學(xué)的孫鵬先生認(rèn)為：“預(yù)告登記是指在本登記前，通過(guò)限制登記權(quán)利人的處分權(quán)，以保護(hù)關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)或其順位的暫時(shí)登記”。[4]

由上述各位學(xué)者的表述可以看出，對(duì)于預(yù)告登記的定義，有的認(rèn)為它是不動(dòng)產(chǎn)登記、有的認(rèn)為是提前登記、有的認(rèn)為是暫時(shí)登記。這些表述雖然各有其側(cè)重點(diǎn)，但通過(guò)這些表述可以看出預(yù)告登記制度的幾個(gè)基本特征：

第一，預(yù)告登記的對(duì)象是涉及物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)是為保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，預(yù)告登記所登記的不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得權(quán)。

第二，預(yù)告登記使請(qǐng)求權(quán)具有了物權(quán)的效力，納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的妨礙到該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有排他的效力，保證將來(lái)只能發(fā)生與該請(qǐng)求權(quán)一致的物權(quán)變動(dòng)。

第三，預(yù)告登記的時(shí)間點(diǎn)是在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)條件尚未成就之時(shí)，其他的不動(dòng)產(chǎn)都是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，即完成權(quán)的登記，而預(yù)告登記在本登記之前。

（二）預(yù)告登記與相似種類登記的比較

本登記又稱終局登記，具有確定的、終局的法律效力，是將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、消滅等情形記入登記簿中，使當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的登記。在進(jìn)行終局登記后，當(dāng)事人所要設(shè)立、變更、廢止的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即刻發(fā)生相應(yīng)的法律效果。[5]預(yù)告登記與本登記的區(qū)別主要有以下幾點(diǎn)：第一，登記對(duì)象不同。預(yù)告登記保護(hù)的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)；而本登記的對(duì)象是所有依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)和部分動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況，同時(shí)為了區(qū)分標(biāo)的物，還要將標(biāo)的物的詳細(xì)狀況進(jìn)行登記。第二，登記有效期限制不同。作為臨時(shí)保護(hù)手段的預(yù)告登記，其登記的有效期限是受到限制的，一旦超過(guò)期限或者物權(quán)變動(dòng)的條件具備就會(huì)歸于消滅；而本登記則沒(méi)有存續(xù)期間的限制，如果權(quán)利人不做其他處分，其存續(xù)期間可以是無(wú)限的。第三，登記

目的不同。預(yù)告登記的目的在于保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，防止登記權(quán)利人因登記義務(wù)人的惡意處分而受到侵害；本登記則更多的是為了將登記標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)公示出來(lái)，使其具有公信力，以便于人們明確標(biāo)的物的狀況從而作出相應(yīng)的處分決定。

異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人及利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿中登記的權(quán)利與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符時(shí)，將自己對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記薄中關(guān)于權(quán)利登記的正確性的異議抗辯予以登記的制度。[6]就異議登記與預(yù)告登記而言，二者同出一轍，本出一源，所以有許多的共同之處，例如二者都具有臨時(shí)擔(dān)保的特點(diǎn)，都是對(duì)登記公信力的一種否認(rèn)，對(duì)登記義務(wù)人的再處分行為產(chǎn)生一定的限制作用。但是二者畢竟是兩個(gè)適用于不同領(lǐng)域的制度設(shè)計(jì)，因此它們之間也存在很多的不同點(diǎn)：首先，二者的法律目的不同。預(yù)告登記是為了使未來(lái)權(quán)利取得人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)可以順利實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的制度；而異議登記則是為了防止由于登記薄的錯(cuò)誤，使真正權(quán)利人的合法權(quán)益受到侵害而設(shè)立的制度，前者是為將來(lái)權(quán)利人服務(wù)，后者保護(hù)的則是真正的、現(xiàn)實(shí)的權(quán)利人的利益。其次，二者適用的法律前提不同。預(yù)告登記發(fā)生于登記暫時(shí)無(wú)法進(jìn)行的情況，是普通公示難以實(shí)現(xiàn)的一種另類公示方式；而異議登記發(fā)生的前提是登記薄的記載內(nèi)容出現(xiàn)了錯(cuò)誤，是對(duì)登記公信力的錯(cuò)誤的補(bǔ)救。最后，二者對(duì)其后發(fā)生的損害權(quán)利實(shí)現(xiàn)的處分作用不同。預(yù)告登記后發(fā)生的處分如果會(huì)妨害其所保全的請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，該處分會(huì)發(fā)生相對(duì)無(wú)效的效果；異議登記則只在該異議被確定后才對(duì)其后的處分發(fā)生無(wú)效的效力。

三、預(yù)告登記制度的重要意義

（一）彌補(bǔ)了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)立法模式的不足

雖然我國(guó)不承認(rèn)物權(quán)行為理論，而且學(xué)界對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)立法模式尚無(wú)統(tǒng)一定論。[7]但是在我國(guó)物權(quán)變動(dòng)登記同樣是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第9條規(guī)定，未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的。在正常情況下不動(dòng)產(chǎn)交易雙方在達(dá)成物權(quán)變動(dòng)的合意后即刻去辦理登記手續(xù)并不會(huì)影響權(quán)利實(shí)現(xiàn)。但是，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易變得日益復(fù)雜和不確定，一些涉及不動(dòng)產(chǎn)的交易由于某些原因（例如房屋尚未建成、交易附有條件等情況）不能立即辦理登記手續(xù)，這時(shí)交易的一方當(dāng)事人的權(quán)利就有可能因?yàn)闆](méi)有辦理登記手續(xù)而面臨被侵犯的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)告登記作為在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中發(fā)揮權(quán)利保全作用的法律制度，正好給處于這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期的當(dāng)事人提供了法律保障。

（二）健全了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系

在《物權(quán)法》頒布之前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度都只是針對(duì)既存物權(quán)而定，而且，多是圍繞靜態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)展開(kāi)。對(duì)于動(dòng)態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和尚未建成、不具有完全法律意義的不動(dòng)產(chǎn)缺乏法律規(guī)范。預(yù)告登記正是彌補(bǔ)這一缺憾的有效手段，它通過(guò)對(duì)變動(dòng)中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)加以保護(hù)，有效地將動(dòng)態(tài)環(huán)節(jié)的債權(quán)與靜態(tài)環(huán)節(jié)的物權(quán)結(jié)合起來(lái)，既完善了登記制度，又健全了物權(quán)法律體系。

（三）有利于平衡不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)各方當(dāng)事人的利益

預(yù)告登記可以對(duì)買受人的利益進(jìn)行保護(hù)。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中，常常會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)內(nèi)容相同的債權(quán)。[8]在沒(méi)有預(yù)告登記的情況下，如果一方已經(jīng)進(jìn)行移轉(zhuǎn)登記之后，即使另一方請(qǐng)求移轉(zhuǎn)登記的債權(quán)在先，那么他也已經(jīng)不可能取得該標(biāo)的物的所有權(quán)。此時(shí)，在先的買受人雖然可以追究不動(dòng)產(chǎn)出賣人的違約責(zé)任，但其取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的目的則無(wú)法實(shí)現(xiàn)。追究違約責(zé)任和取得賠償并不是買受人進(jìn)行交易的目的，取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)才是其交易的目的，追究出賣人的違約責(zé)任對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)實(shí)屬無(wú)奈之舉。在這種情況下，預(yù)告登記制度給出了一個(gè)保護(hù)買受人利益的可能——通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行登記給予請(qǐng)求權(quán)以公信力，使其具有物權(quán)的排他效力，從而在一定程度上也是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有人及其他物權(quán)人的處分權(quán)的一種限制。

可見(jiàn)，預(yù)告登記制度體現(xiàn)了法律作為利益平衡機(jī)制的作用，通過(guò)制度的建立，使得交易各方的利益得以平衡，使得物權(quán)與債權(quán)得以平衡。

（四）有利于培育良好的市場(chǎng)環(huán)境

預(yù)告登記制度有利于鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)信用、防止權(quán)力濫用。由于利益的驅(qū)使，市場(chǎng)上一物二賣的現(xiàn)象嚴(yán)重，甚至還出現(xiàn)一物數(shù)賣的情況。許多買受人交付了價(jià)款卻不能進(jìn)行移轉(zhuǎn)登記或不能現(xiàn)實(shí)占有不動(dòng)產(chǎn)，而出賣人則可以盡可能的抬高價(jià)格選擇其交易對(duì)象，使得既成合同不能履行，嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)的誠(chéng)信度，民法所信奉的誠(chéng)信原則不可避免地為唯利動(dòng)機(jī)所踐踏。“在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的階段，傳統(tǒng)的行政管理模式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，而新的適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理模式還在探索之中，整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)秩序出現(xiàn)了一定程度的混亂，破壞社會(huì)信用的問(wèn)題極為嚴(yán)重?！盵9]預(yù)告登記制度使得買受人物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)具有了物權(quán)的排他效力，出賣方違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分為無(wú)效，從而限制了出賣人不得濫用其權(quán)利，以法定方式強(qiáng)化了誠(chéng)信原則的實(shí)現(xiàn)。

（五）有利于保障交易安全

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度有利于交易安全。交易安全又稱財(cái)產(chǎn)的動(dòng)的安全，它保護(hù)善意無(wú)過(guò)失交易者的利益。交易安全的前提是交易雙方充分了解交易客體權(quán)屬的基本狀況。

為了防止交易過(guò)程中的欺詐行為，保證交易活動(dòng)正常進(jìn)行，交易雙方充分了解交易客體的權(quán)屬狀況是基本前提，如權(quán)利人是否真正享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的負(fù)擔(dān)狀況如何（是否已設(shè)定抵押），不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的存續(xù)期限等等。如果缺乏信息公示制度，當(dāng)事人勢(shì)必會(huì)投入精力、財(cái)力去調(diào)查了解，不僅增大交易成本阻礙交易關(guān)系，而且會(huì)給欺詐行為提供機(jī)會(huì)，擾亂交易秩序。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度本身就是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一部分，建立了預(yù)告登記制度后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的負(fù)擔(dān)狀況便很明了的展現(xiàn)在當(dāng)事人的面前。通過(guò)預(yù)告登記可以告知潛在的交易方，該不動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立具有排他性權(quán)利的事實(shí)，警示第三人若從事與之相沖突的物權(quán)變動(dòng)將可能被確定為無(wú)效，存在風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到維護(hù)交易安全的目的，當(dāng)事人在降低調(diào)查成本的同時(shí)還降低了交易風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)實(shí)行住房改革以來(lái)，許多與房屋相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。房屋不僅為生活所必需，而且與土地使用權(quán)一起成為不可或缺的生產(chǎn)要素，導(dǎo)致和促進(jìn)了土地二級(jí)交易市場(chǎng)的建立及房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。作為不動(dòng)產(chǎn)登記制度之一的預(yù)告登記，具有服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)交易的功能，有利于保障請(qǐng)求權(quán)人的權(quán)利，有利于保護(hù)交易中的第三人，有利于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)健康、有序發(fā)展的需要。

四、我國(guó)預(yù)告登記制度存在的問(wèn)題

我國(guó)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。這條規(guī)定是我國(guó)民商法制度的創(chuàng)新，對(duì)于補(bǔ)充和完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，保障不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的正常秩序，將發(fā)揮重要的作用。但該制度在立法上尚顯粗糙，并且在實(shí)踐操作中也存在不少的問(wèn)題。

（一）預(yù)告登記制度的適用范圍過(guò)于狹窄

《物權(quán)法》中“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記”，表明了預(yù)告登記的適用范圍為買賣房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)時(shí)簽訂的協(xié)議。這里僅僅將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)作為了預(yù)告登記的內(nèi)容，而忽略了現(xiàn)實(shí)生活中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的多樣性，沒(méi)有將除所有權(quán)以外的其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易時(shí)產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)納入保護(hù)范圍，這樣顯得適用范圍過(guò)窄。

各國(guó)關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍各有不同。在德國(guó)，作為保障以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為標(biāo)的的登記請(qǐng)求權(quán)而設(shè)立的預(yù)備登記制度規(guī)定在《德國(guó)民法典》第883條—888條，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。[10]《瑞士民法典》中的預(yù)告登記可分為“讓得權(quán)利”的預(yù)告登記、“處分權(quán)的限制”的預(yù)告登記和“暫時(shí)登記”，其中暫時(shí)登記相當(dāng)于

德國(guó)的異議登記。在瑞士像承租權(quán)等與物權(quán)變動(dòng)沒(méi)有直接關(guān)系的債權(quán)，也是預(yù)告登記的對(duì)象，可見(jiàn)適用范圍之寬泛。

關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍，從國(guó)外立法來(lái)看，一般包括以下幾項(xiàng)：第一，以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更或消滅為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)；第二，以附有始期、停止條件或有其他可于將來(lái)確定的有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)；第三，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容或次序變更的請(qǐng)求權(quán)。[11]根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，我國(guó)預(yù)告登記制度僅適用于其中第一項(xiàng)中“以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)”一種情形，至于以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押、消滅、優(yōu)先權(quán)次序變更以及附條件、附期限的請(qǐng)求權(quán)等，均不在可以適用的范圍之內(nèi)。

（二）預(yù)告登記發(fā)生條件規(guī)定過(guò)于苛刻

依照《物權(quán)法》第20條規(guī)定，我國(guó)對(duì)預(yù)告登記采取的是自愿登記的原則，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成一致的時(shí)候便可向登記部門提出預(yù)告登記申請(qǐng)，筆者認(rèn)為此規(guī)定過(guò)于苛刻。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，雙方當(dāng)事人處于平等的地位，雙方的利益都受到法律平等的保護(hù)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，雙方當(dāng)事人按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。誠(chéng)然，這種約定必須是建立在雙方合意的基礎(chǔ)上，否則便不得為之。在現(xiàn)實(shí)生活的實(shí)際操作中，不動(dòng)產(chǎn)所有者往往處于比較強(qiáng)勢(shì)的地位，如果不動(dòng)產(chǎn)所有者要求不能或不協(xié)助債權(quán)人進(jìn)行預(yù)告登記，債權(quán)人又該如何獲得保護(hù)？

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的本意是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，但債權(quán)人在非自愿的基礎(chǔ)上和債務(wù)人進(jìn)行了不進(jìn)行預(yù)告登記的“約定”，那么法律是不是缺失了其本意呢？根據(jù)相關(guān)的物權(quán)法理論，預(yù)告登記的發(fā)生方式有兩種：一是在當(dāng)事人同意時(shí)納入登記；二是因?yàn)檎?qǐng)求權(quán)處于不誠(chéng)實(shí)的行為所造成的危險(xiǎn)中而需要保全時(shí)，根據(jù)單方面的申請(qǐng)由法院發(fā)布命令而予以登記。如日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第32條規(guī)定：“假登記，得在申請(qǐng)書中附以假登記義務(wù)人的承諾書或假處分命令的正本，由假登記權(quán)利人進(jìn)行申請(qǐng)。”德國(guó)《民法典》第885條第1款規(guī)定：“預(yù)告登記根據(jù)假處分的原因、根據(jù)與土地或者土地上的權(quán)利有關(guān)的當(dāng)事人的同意而納入登記。為發(fā)布假處分命令，不必證實(shí)應(yīng)保全的請(qǐng)求權(quán)所受的危害。”[12]

相比較而言，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記的發(fā)生條件僅僅規(guī)定為交易雙方當(dāng)事人約定一致，顯得過(guò)于苛刻。如果雙方當(dāng)事人沒(méi)有形成一致性意見(jiàn)，由于沒(méi)有救濟(jì)途徑則不能進(jìn)行預(yù)告登記，而買受人也不能有效通過(guò)該制度來(lái)保障自己權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。這樣似乎違背了創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的初衷。

（三）預(yù)告登記效力規(guī)定不全面

預(yù)告登記的效力是預(yù)告登記制度的核心。只有賦予了較強(qiáng)的效力，預(yù)告登記才具有實(shí)際意義，才能成為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)最終得以實(shí)現(xiàn)的有力手段。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 的移轉(zhuǎn)往往伴隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者的顯著優(yōu)勢(shì)地位，涉及消費(fèi)者居住乃至生存方面的基本人權(quán)，因此，賦予預(yù)告登記以強(qiáng)大效力就顯得更為重要。我國(guó)《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！备鶕?jù)這一條款的規(guī)定，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)獲得了對(duì)抗其他處分行為的排斥性效力。這種排斥性效力，理論上一般稱之為預(yù)告登記的保全效力，也叫擔(dān)保效力或排他效力，實(shí)為預(yù)告登記制度的核心效力。

但是保全效力并不是預(yù)告登記的唯一效力。各個(gè)規(guī)定了預(yù)告登記制度的國(guó)家，除了規(guī)定預(yù)告登記有保全效力以外，都普遍賦予了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記以順位保全和破產(chǎn)保護(hù)的效力。《物權(quán)法》沒(méi)有關(guān)于順位保全效力和破產(chǎn)保護(hù)效力的規(guī)定，造成了預(yù)告登記制度的先天不足，這樣不僅不利于對(duì)權(quán)利人的保護(hù)，也會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的交易造成妨礙，還徒然增加司法實(shí)踐中的爭(zhēng)議和困惑。[13]

（四）預(yù)告登記后的處分行為原則規(guī)定太過(guò)絕對(duì)

預(yù)告登記之后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的處分行為，在妨害已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容上，效力應(yīng)為無(wú)效，這在國(guó)內(nèi)外立法以及民法理論上，均沒(méi)有爭(zhēng)議。但對(duì)于此種無(wú)效是絕對(duì)無(wú)效主義抑或相對(duì)無(wú)效主義，則有不同看法，各國(guó)也存在不同的制度設(shè)計(jì)。相對(duì)無(wú)效是指在預(yù)告登記之后，就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而言，義務(wù)人仍可進(jìn)行處分，但是在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間，在妨礙預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，義務(wù)人的處分行為無(wú)效，即“就當(dāng)事人而言，僅對(duì)登記請(qǐng)求權(quán)人無(wú)效，對(duì)其他之人仍為有效；就內(nèi)容而言，僅在妨礙之范圍內(nèi)無(wú)效”。德國(guó)《民法典》第883條第2款規(guī)定：“在預(yù)告登記之后對(duì)相關(guān)土地及權(quán)利的處分，如對(duì)請(qǐng)求的實(shí)現(xiàn)造成妨礙或者損害者，則屬無(wú)效。此規(guī)定適用予以強(qiáng)制執(zhí)行、扣押人情形下的處分或者破產(chǎn)管理人的處分?！蔽覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)的《土地登記規(guī)則》第79條第2款規(guī)定：“前項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)于所登記的請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無(wú)效?！盵14]

我國(guó)《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！睆膶?duì)預(yù)告登記的效力規(guī)定來(lái)看，我國(guó)采用的是絕對(duì)無(wú)效原則，即原告登記后的一切處分行為，均不發(fā)生物權(quán)效力。采取絕對(duì)無(wú)效的意見(jiàn)，對(duì)定紛止?fàn)?、減少糾紛，自然具有一定的好處。但如果法律規(guī)定過(guò)于嚴(yán)格，搞一刀切的做法，則也可能產(chǎn)生過(guò)猶不及的缺陷。

（五）未明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的機(jī)關(guān)

在物權(quán)法出臺(tái)之前，在我國(guó)現(xiàn)行法中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)并不統(tǒng)一，對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)依據(jù)其行政主管機(jī)關(guān)的不同而存在不同的登記機(jī)關(guān)。物權(quán)法頒布之后雖然明確規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但依然沒(méi)有明確規(guī)定統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)。由于多個(gè)行政機(jī)關(guān)

負(fù)責(zé)對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)加以管理，由此造成了多頭登記的現(xiàn)象，如土地由土地管理部門管理，土地使用權(quán)登記也在土地管理部門進(jìn)行；林木由林業(yè)管理部門管理，有關(guān)林木所有權(quán)的登記也在該部門進(jìn)行；房屋由城建部門管理，產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進(jìn)行。從行政管理職能角度來(lái)看，登記與行政部門的設(shè)置和職權(quán)的結(jié)合是必要的，但如果將登記作為公示方法對(duì)待，則原有的登記體制便呈現(xiàn)出許多弊端，表現(xiàn)在：一方面，因登記機(jī)關(guān)分散，不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記，很難給交易當(dāng)事人提供全面的信息。另一方面，分散的登記，也給有關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行登記造成極大不便。

五、我國(guó)預(yù)告登記制度的完善

（一）擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍

我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍的規(guī)定較為狹隘，不利于全面保護(hù)權(quán)利人的利益。預(yù)告登記制度在我國(guó)的確立可以說(shuō)對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了巨大的保障和促進(jìn)作用，真正體現(xiàn)了法律對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)和關(guān)懷，但物權(quán)法并未對(duì)預(yù)告登記的適用范圍做出明確規(guī)定。而我們看其他規(guī)定預(yù)告登記制度的國(guó)家都對(duì)本國(guó)預(yù)告登記制度的適用范圍作出了明確規(guī)定，比如《德國(guó)民法典》第883條第1款規(guī)定：“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，或土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的請(qǐng)求權(quán)，得在土地登記薄中為預(yù)告登記。被保全的請(qǐng)求權(quán)附條件或附期限時(shí)，也準(zhǔn)許為預(yù)告登記”。由此可見(jiàn)，《德國(guó)民法典》將預(yù)告登記的適用范圍限定在土地權(quán)利的變動(dòng)上。而在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)根據(jù)通說(shuō)預(yù)告登記制度的適用范圍一般歸納為五條，“即為保全土地權(quán)利移轉(zhuǎn)之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利使其消滅之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利內(nèi)容之變更之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利次序之變更之請(qǐng)求權(quán)、為保全附條件或期限之請(qǐng)求權(quán)?！?/p>

綜合考察各國(guó)的制度設(shè)計(jì)和我國(guó)的現(xiàn)有情況，我覺(jué)得我國(guó)的預(yù)告登記制度的適用范圍應(yīng)該擴(kuò)大到如下的兩個(gè)方面：首先，將現(xiàn)有的為保護(hù)債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)的權(quán)利細(xì)化為為保護(hù)權(quán)利移轉(zhuǎn)、變更的請(qǐng)求權(quán)；其次，將以房地產(chǎn)物權(quán)的消滅為目的的請(qǐng)求權(quán)以及附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記制度的保護(hù)范圍，以便更好更全面地保護(hù)權(quán)利人的利益和交易的秩序。

（二）完善預(yù)告登記的發(fā)生條件

《物權(quán)法》第20條規(guī)定預(yù)告登記的發(fā)生需當(dāng)事人之間的約定，此規(guī)定過(guò)于苛刻，在不能達(dá)成約定的情形下，應(yīng)增加權(quán)利人即買受人可以基于自己的申請(qǐng)而發(fā)動(dòng)預(yù)告登記的規(guī)定，以保護(hù)自己的權(quán)益。

在實(shí)際生活中不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人一般處于比較強(qiáng)勢(shì)的地位，如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不同意預(yù)告登記，另一方當(dāng)事人即買受人因?yàn)闆](méi)有達(dá)成約定便不能進(jìn)行預(yù)告登記，這對(duì)買受人是非常不利的。有些學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記可以由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請(qǐng)，也可以由債權(quán)人或債務(wù)人根據(jù)當(dāng)事人雙方訂立的合同單獨(dú)申請(qǐng)，也可以根據(jù)法院的裁判提起預(yù)告登[15]記的申請(qǐng)。筆者認(rèn)為，在立法中不能只規(guī)定有當(dāng)事人約定的情況下方可提起預(yù)告登記，也應(yīng)該規(guī)定當(dāng)義務(wù)人拒絕協(xié)助時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請(qǐng)，由法院依照非訴訟程序作出裁定，權(quán)利人可以持此裁定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記?；诋?dāng)事人同意的登記為自愿的預(yù)告登記，基于法院的裁定的登記為強(qiáng)制的預(yù)告登記。在預(yù)告登記根據(jù)當(dāng)事人意愿而產(chǎn)生時(shí)，原則上要求共同申請(qǐng)，但為交易便利，在一方當(dāng)事人能夠提出有力證據(jù)表明符合條件的請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)生成，也可以允許采用單獨(dú)申請(qǐng)的方式。如德國(guó)民法中就規(guī)定具備德國(guó)《土地登記薄》第29條規(guī)定形式的單方許可，或者訴訟保全（根據(jù)《民事訴訟法》第938條的規(guī)定進(jìn)行預(yù)告登記）或者根據(jù)《民事訴訟法第895條作出的判決可以進(jìn)行預(yù)告登記。

綜上所述，我認(rèn)為，現(xiàn)有的關(guān)于預(yù)告登記的發(fā)生需要當(dāng)事人之間的“約定”的規(guī)定，對(duì)于保護(hù)債權(quán)人的利益有明顯的不足之處，《物權(quán)法》應(yīng)對(duì)債權(quán)人的合法權(quán)益進(jìn)行進(jìn)一步的保護(hù)，當(dāng)債務(wù)人拒絕履行協(xié)助義務(wù)時(shí)，債權(quán)人應(yīng)有權(quán)向法院或不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，由法院依照非訴訟程序或不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)其相關(guān)職權(quán)作出裁定，然后權(quán)利人可依據(jù)裁定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

（三）完善預(yù)告登記的法律效力

從各國(guó)法律的規(guī)定來(lái)看，預(yù)告登記的效力主要包括保全的效力、保全順位的效力和破產(chǎn)保護(hù)的效力。在我國(guó)，學(xué)者一般也認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的效力應(yīng)包括：第一，權(quán)利保護(hù)效力，即保障肯定發(fā)生請(qǐng)求權(quán)所指定效果的效力；第二，順位保護(hù)效力，即保障請(qǐng)求權(quán)所指定的物權(quán)變動(dòng)享有預(yù)告登記時(shí)的順位；第三，破產(chǎn)保護(hù)效力，即在相對(duì)人陷于破產(chǎn)時(shí)，排斥他人而保障請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。[16]筆者認(rèn)為，我國(guó)的預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)增加保全順位的效力和破產(chǎn)保護(hù)的效力。

所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記的保全順位效力，就是指預(yù)告登記的順序可以確定在同一不動(dòng)產(chǎn)上的多個(gè)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序。物權(quán)在為變動(dòng)登記的時(shí)候，為了防止未來(lái)可能發(fā)生的同一物之上多項(xiàng)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)并存和競(jìng)合的矛盾，預(yù)告登記等將各項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)按照時(shí)間的先后順序預(yù)先予以排列，并按照該順序?yàn)槊恳粋€(gè)物權(quán)確定一個(gè)實(shí)現(xiàn)的順序。當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預(yù)告登記的日期確定。經(jīng)由預(yù)告登記，被保全的權(quán)利之順位被確定在預(yù)告登記之時(shí)。保全順位的效力是不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記必不可少的一項(xiàng)效力，我國(guó)在法律中應(yīng)該予以明確。

破產(chǎn)保護(hù)的效力在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的取得中也涉及到預(yù)告登記的保全權(quán)利的效力。經(jīng)預(yù)告

登記的請(qǐng)求權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)得對(duì)抗其他債權(quán)人，從而保證請(qǐng)求權(quán)得到實(shí)現(xiàn)，這就是預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，而且可以在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他債權(quán)人，從而保證請(qǐng)求權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。

（四）對(duì)預(yù)告登記后的處分行為采取相對(duì)無(wú)效原則

我國(guó)《物權(quán)法》第20條的規(guī)定表明我國(guó)預(yù)告登記的效力為絕對(duì)無(wú)效型。預(yù)告登記制度設(shè)立的目的和主要功能就是限制債務(wù)人的處分權(quán)，防止其濫用權(quán)利，從而維護(hù)市場(chǎng)交易的秩序和安全?？梢钥吹絺鶆?wù)人在預(yù)告登記這個(gè)制度中已是做出利益讓步的一方，我們不能打著維護(hù)債權(quán)人一方利益的旗號(hào)，無(wú)限度地對(duì)債務(wù)人的權(quán)利進(jìn)行限制。很多時(shí)候，交易雙方的交易標(biāo)的有限度或者說(shuō)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)僅僅是圍繞不動(dòng)產(chǎn)的某一方面的權(quán)利，這時(shí)就沒(méi)必要完全限制債務(wù)人的處分權(quán)，使其所有的處分行為都處于效力待定的狀態(tài)，畢竟債務(wù)人這時(shí)處分的權(quán)利也許和申請(qǐng)預(yù)告登記債權(quán)人所保全的權(quán)利并不一致。

因此，筆者認(rèn)為，為了兼顧雙方當(dāng)事人的利益，保持目的和手段的平衡，我國(guó)預(yù)告登記制度應(yīng)當(dāng)采用相對(duì)無(wú)效原則，即法律規(guī)定違反預(yù)告登記的處分只是相對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人無(wú)效，而對(duì)于所有其他的人而言是有效的；并且只在保全目的的范圍內(nèi)無(wú)效，不妨礙預(yù)告登記之權(quán)利的處分仍然有效。這樣不僅使登記簿保持了其正確性，又有利于經(jīng)濟(jì)生活的活躍。

（五）明確規(guī)定預(yù)告登記的登記機(jī)關(guān)

為了解決多頭登記的弊端，筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一管轄。為了統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，避免程序的繁復(fù)性以及增加當(dāng)事人的登記成本，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記機(jī)關(guān)和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)一致。對(duì)于預(yù)告登記的機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)如何設(shè)定，學(xué)術(shù)界有著不同的觀點(diǎn)，大體有三種：

第一，法院負(fù)責(zé)登記。鑒于我國(guó)目前在不動(dòng)產(chǎn)登記上的“多部門登記”、“分級(jí)登記”，嚴(yán)重違背法理和妨害正常的不動(dòng)產(chǎn)交易的發(fā)展，因此根據(jù)法理和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一負(fù)責(zé)登記。

第二，行政機(jī)關(guān)登記。如日本的不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定，登記事務(wù)以管轄不動(dòng)產(chǎn)所在地的法務(wù)局、地方法務(wù)局或其分局、辦事處為管轄登記所掌管之。[17]

第三，中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)由社會(huì)中介組織負(fù)責(zé)，這樣當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)性質(zhì)上屬于一個(gè)民間組織的時(shí)候，能夠有效地防止行政權(quán)力對(duì)民事權(quán)利的不正當(dāng)干涉。

筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)成立專門的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。行政機(jī)關(guān)不宜作為登記機(jī)關(guān)，原因是：有可能存在行政權(quán)對(duì)民事權(quán)利的不正當(dāng)?shù)母深A(yù)。法院不宜作為登記機(jī)關(guān)，原因是：目前我國(guó)各級(jí)人民法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù)；在物權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的情況下，法院要確定真正 的權(quán)利人，必須要審查登記的真實(shí)性問(wèn)題，然而由法院進(jìn)行登記，登記的結(jié)果必然對(duì)法院最后的裁判產(chǎn)生影響，法院很難糾正自己登記的錯(cuò)誤。因此，作為專門的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是不行的。

結(jié)論

作為我國(guó)物權(quán)法的一項(xiàng)新制度，預(yù)告登記需要發(fā)展和完善的地方還有很多。本文從實(shí)體法角度分析了預(yù)告登記的適用范圍、法律效力、申請(qǐng)條件和登記機(jī)關(guān)等問(wèn)題，雖然這些建議對(duì)完善我國(guó)預(yù)告登記制度有一定的參考價(jià)值，但限于作者的能力與閱歷，還有很多需要完善和補(bǔ)充的地方。另外，要完善預(yù)告登記制度，還應(yīng)當(dāng)建立一套與實(shí)體制度相應(yīng)的程序制度，即應(yīng)當(dāng)將配套的登記制度建立起來(lái)，否則，我們的實(shí)體預(yù)告登記將成為一紙空文，難以發(fā)揮實(shí)際作用。

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第二篇：我國(guó)房地產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題及完善

我國(guó)房地產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題及完善

摘 要：房地產(chǎn)登記指的是房地產(chǎn)權(quán)利人向國(guó)家登記機(jī)關(guān)發(fā)出申請(qǐng)，將房地產(chǎn)的物權(quán)進(jìn)行變更，并且進(jìn)行登記記錄。在此基礎(chǔ)上建立起來(lái)的房地產(chǎn)登記的依據(jù)、程序、負(fù)責(zé)的機(jī)關(guān)單位及其權(quán)利等方面的各項(xiàng)制度，形成了房地產(chǎn)登記制度。它是對(duì)房地產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)和公示，對(duì)于國(guó)家和房地產(chǎn)權(quán)利人來(lái)說(shuō)，具有十分重要的意義。雖然我國(guó)早在2007年頒布的《物權(quán)法》當(dāng)中對(duì)房地產(chǎn)登記制度進(jìn)行了補(bǔ)充和完善，但是其在發(fā)展和應(yīng)用的過(guò)程中，仍然體現(xiàn)出了很多問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)這些問(wèn)題的分析，提出了一些相應(yīng)的完善措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 登記制度 問(wèn)題 完善措施

房地產(chǎn)登記制度是房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)當(dāng)中的一個(gè)十分重要的組成部分，是對(duì)土地及土地之上的建筑物所有權(quán)、使用權(quán)、以及其它一些相關(guān)權(quán)利的確定和記載。隨著我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和改革，房地產(chǎn)登記制度中存在的問(wèn)題正在不斷的暴露出來(lái)。由于我國(guó)目前的房地產(chǎn)登記制度不夠系統(tǒng)和完善，導(dǎo)致了在房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、登記等流程、登記的效力、以及實(shí)質(zhì)審核的內(nèi)容等方面，沒(méi)有進(jìn)行統(tǒng)一的劃分，使得一些登記制度問(wèn)題無(wú)法得到有效的解決。這對(duì)房地產(chǎn)登記制度的發(fā)展和其作用的發(fā)揮帶來(lái)了十分不利的影響。

一、我國(guó)房地產(chǎn)登記制度中存在的問(wèn)題

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)登記是由房產(chǎn)局和土地局兩個(gè)機(jī)關(guān)分別進(jìn)行登記的。這就造成了一定程度上的行政管理重疊和權(quán)利職能的交叉。同時(shí)兩個(gè)機(jī)關(guān)之間還存在著一定程度上的利益沖突，因此造成了登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一性。這種情況不但給權(quán)利人的房產(chǎn)登記帶來(lái)了諸多的不便，還增加了房地產(chǎn)交易中的費(fèi)用和成本，造成了不必要的人力和物力的浪費(fèi)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展產(chǎn)生了不良的影響。在實(shí)際工作當(dāng)中，如果工作人員不夠認(rèn)真，甚至還可能造成房地產(chǎn)重復(fù)抵押的情況，從而帶來(lái)更加嚴(yán)重的問(wèn)題。

（二）登記流程復(fù)雜繁瑣

基于我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記流程，登記申請(qǐng)人需要首先判定自己要申請(qǐng)的屬于那種登記類型，從而準(zhǔn)備相關(guān)的材料和文件。但是在實(shí)際工作中，普通老百姓大多對(duì)房地產(chǎn)登記的相關(guān)概念和流程不夠了解，在具體辦理登記業(yè)務(wù)的時(shí)候?qū)τ谝恍┓尚缘臈l文難以理解。這就導(dǎo)致了人們?cè)谶M(jìn)行登記申請(qǐng)的時(shí)候往往因?yàn)橘Y料不全等原因來(lái)回奔波，而登記機(jī)關(guān)的工作量也會(huì)因此而增加，工作效率自然就會(huì)降低。同時(shí)，進(jìn)行房地產(chǎn)登記所需的材料當(dāng)中，有一些的時(shí)效性很短。因此往往當(dāng)?shù)怯浫吮甲吒鱾€(gè)單位準(zhǔn)備材料時(shí)，有些材料已經(jīng)過(guò)期，還需要重新開(kāi)具。

另外，在進(jìn)行房地產(chǎn)登記的時(shí)候，按照目前的規(guī)定是需要登記人本人持有效證件進(jìn)行登記。但是，很多時(shí)候由于各種各樣的原因，登記人本人不在當(dāng)?shù)兀覠o(wú)法及時(shí)趕回，此時(shí)就需要由代理人或委托人代為辦理。而有代理人存在的登記流程則更加的復(fù)雜和繁瑣，而且辦理登記所需的各類文件資料的提供和開(kāi)局單位很多都不在一個(gè)地方，給登記人帶來(lái)了很大的麻煩。可以說(shuō)流程的復(fù)雜和繁瑣問(wèn)題是當(dāng)前房地產(chǎn)登記制度當(dāng)中存在的最大的問(wèn)題。

（三）登記記名不透明

在我國(guó)房地產(chǎn)登記工作的實(shí)際進(jìn)行中，由于受到管理上一些錯(cuò)誤理念的影響，使得其對(duì)于個(gè)人隱私過(guò)度強(qiáng)調(diào)。這樣就導(dǎo)致了對(duì)登記資料的過(guò)度保密，使一些本應(yīng)當(dāng)公示出來(lái)的內(nèi)容沒(méi)有得到公示。而公示內(nèi)容的不全，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)登記的公信力造成很大的影響。因此，在一定程度上來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)登記制度并沒(méi)有真正起到最為有效的保護(hù)交易安全的作用和功能。

（四）登記模式的混亂

房地產(chǎn)登記又分為初始登記和總登記。初始登記指的是對(duì)房地產(chǎn)的首次登記。而總登記指的是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)全國(guó)或某個(gè)地區(qū)反問(wèn)內(nèi)的所有土地資源、房地產(chǎn)、以及相關(guān)權(quán)屬的登記。但是在實(shí)際工作中，這兩種登記并沒(méi)有得到完全的區(qū)分。其中，地籍整理工作的不到位是其主要原因。例如：由于當(dāng)前我國(guó)城市化進(jìn)程發(fā)展速度過(guò)快，產(chǎn)生了很多的“城中村”的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象所帶來(lái)的直接后果就是國(guó)家土地與集體土地的混亂。由于地籍的混亂，使得在土地征收過(guò)程中，時(shí)常會(huì)發(fā)生征收國(guó)有土地或重復(fù)征收土地等不良情況。

（五）不動(dòng)產(chǎn)房屋登記效力不明確

對(duì)于我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度相關(guān)的法律法規(guī)，目前只適用于城市范圍之內(nèi)。其中關(guān)于房地產(chǎn)登記規(guī)定也只適用于城市和城鎮(zhèn)。在我國(guó)廣大農(nóng)村，目前所使用的普遍都是針對(duì)宅基地頒發(fā)的宅基地使用權(quán)證，而對(duì)于農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)登記卻被忽略。隨著我國(guó)社會(huì)的整體發(fā)展，農(nóng)村當(dāng)中開(kāi)始出現(xiàn)了一些商品房，農(nóng)村的房屋交易和抵押等活動(dòng)也明顯增多。但是，目前我國(guó)關(guān)于農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)法律法規(guī)卻仍然處于空白階段。

二、我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的完善措施

（一）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)

我國(guó)當(dāng)前多個(gè)登記機(jī)關(guān)、多頭登記的現(xiàn)象給房地產(chǎn)登記工作帶來(lái)了諸多的不便。因此，國(guó)家應(yīng)當(dāng)設(shè)立一個(gè)專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記的行政機(jī)關(guān)，統(tǒng)一對(duì)房地產(chǎn)登記工作進(jìn)行受理?；谖覈?guó)政府機(jī)關(guān)正在由管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變的現(xiàn)狀，如果政府的職能不同時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，那么即使由其它的獨(dú)立機(jī)關(guān)來(lái)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記，也難以達(dá)到最佳的效果。因此，國(guó)家有必要建立一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范和管理，使登記流程盡量簡(jiǎn)化，審核內(nèi)容更加明確。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)登記流程

在房地產(chǎn)登記工作當(dāng)中，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變思想觀念，不能將管理職能當(dāng)成是一種權(quán)利來(lái)看待。因此，在申請(qǐng)人申請(qǐng)登記的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的咨詢服務(wù)。在具體工作中，可以在登記處設(shè)置咨詢服務(wù)臺(tái)，安排專門的人員為申請(qǐng)人提供服務(wù)。按照申請(qǐng)人的登記類型，為其提供相應(yīng)的所需材料清單以及申請(qǐng)流程清單。同時(shí)還可設(shè)置專門的窗口，對(duì)申請(qǐng)人所攜帶的材料進(jìn)行初步審核，檢查申請(qǐng)人準(zhǔn)備的材料是否齊全。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)對(duì)自身組織機(jī)構(gòu)和相關(guān)的部門單位進(jìn)行整理和整合，將辦理房地產(chǎn)登記所需材料的開(kāi)具機(jī)關(guān)都集中在以其，使登記人可以體驗(yàn)“一站式”的便捷服務(wù)，這樣不但能夠節(jié)省登記人的實(shí)踐，也能夠提高登記部門的工作效率。

另一方面，對(duì)于由代理人或委托人代為辦理的房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，其流程也應(yīng)當(dāng)盡量簡(jiǎn)化。對(duì)此，可以從聯(lián)合公證部門對(duì)登記人和代理人之間的公證委托書的內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化和完善，從而在能夠保障代理人的真實(shí)性和登記人的合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，使登記流程大大簡(jiǎn)化，真正給人們帶來(lái)便利。

（三）完善房地產(chǎn)登記的公示作用

房地產(chǎn)登記的一個(gè)重要目的就是進(jìn)行公示，通過(guò)登記，將房地產(chǎn)的物權(quán)建立、物權(quán)轉(zhuǎn)移、物權(quán)變更等信息向公眾進(jìn)行公開(kāi)，讓交易第三人能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的實(shí)際物權(quán)狀態(tài)進(jìn)行了解和掌握，以起到保障房地產(chǎn)交易安全的作用。在《物權(quán)法》當(dāng)中，明確規(guī)定了“權(quán)利人、利害關(guān)系人有權(quán)對(duì)相關(guān)登記資料進(jìn)行申請(qǐng)查詢和復(fù)制，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以提供?！币虼耍诘怯浬暾?qǐng)人或具有明確交易意向的人提出查詢申請(qǐng)的時(shí)候，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以積極的配合。這樣有利于房地產(chǎn)交易費(fèi)用的節(jié)約，也能夠提高房地產(chǎn)交易效率，維護(hù)房地產(chǎn)交易的正常秩序。這種職能上的轉(zhuǎn)變，能夠使登記機(jī)關(guān)在登記過(guò)程中為申請(qǐng)人提供更好的服務(wù)。

（四）設(shè)置房地產(chǎn)登記專業(yè)代理人

基于我國(guó)房地產(chǎn)登記情況的現(xiàn)狀，可以在其過(guò)程中引入專業(yè)代理人。這些專業(yè)代理人是登記機(jī)關(guān)和登記申請(qǐng)人之間溝通和交流的紐帶，是基于社會(huì)的需求而誕生的自然產(chǎn)物。專業(yè)代理人的不動(dòng)產(chǎn)法律知識(shí)和相關(guān)的稅務(wù)知識(shí)一定要非常的全面和扎實(shí)，才能夠真正的發(fā)揮作用。在房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)當(dāng)中，專業(yè)代理人的位置相當(dāng)于房地產(chǎn)交易中介。他們通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)交易經(jīng)驗(yàn)的積累和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，能夠較為準(zhǔn)確的判斷出房地產(chǎn)的市場(chǎng)和價(jià)格走向。因此，如果能夠促成這些專業(yè)代理人與登記機(jī)關(guān)的合作關(guān)系，就能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)登記制度的發(fā)展和完善提供助力，也能為人們的房地產(chǎn)交易活動(dòng)提供便利。

（五）明確政府機(jī)關(guān)的管理規(guī)范

為了完善房地產(chǎn)登記制度，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變相關(guān)政府機(jī)關(guān)的職能，發(fā)揮服務(wù)型政府的作用。對(duì)其職能應(yīng)當(dāng)加以明確和規(guī)范，正確的區(qū)分其管理范圍與審核標(biāo)準(zhǔn)，這樣就能夠很有效的保證房地產(chǎn)登記制度的作用和效力得到充分發(fā)揮。因此，國(guó)家應(yīng)當(dāng)積極的對(duì)房地產(chǎn)登記的相關(guān)政府機(jī)關(guān)進(jìn)行改革，使其發(fā)展成為服務(wù)性的政府機(jī)關(guān)，這樣才能促使我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的進(jìn)一步優(yōu)化和完善。

房地產(chǎn)登記制度是房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)，也是保障房地產(chǎn)物權(quán)人相關(guān)權(quán)利的基礎(chǔ)。因此，我們對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)登記制度當(dāng)中存在的問(wèn)題給予充分的重視。結(jié)合我國(guó)的基本國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，采取相應(yīng)的措施對(duì)房地產(chǎn)登記制度當(dāng)中的漏洞和不足之處進(jìn)行優(yōu)化和完善，以保證房地產(chǎn)登記制度的作用和效力能夠得到充分的發(fā)揮，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，推動(dòng)我國(guó)社會(huì)的進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)：

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第三篇：預(yù)告登記制度的完善[定稿]

淺析我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

若曉春一夢(mèng)

【摘要】不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度是不動(dòng)產(chǎn)登記制度中一項(xiàng)重要制度，我國(guó)物權(quán)法也對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記將債權(quán)物權(quán)化，賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)性質(zhì)的排他效力。其價(jià)值在于保障預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利，保護(hù)交易安全，維護(hù)市場(chǎng)信用等，特別是以抑制商品房買賣中“一房多售”為典型。當(dāng)前立法在很大程度上起到了保護(hù)交易安全與公平的作用，但還是存在不足。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記交易安全

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度對(duì)應(yīng)于本登記，是為補(bǔ)充不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力的缺陷而設(shè)立的一種制度。所謂不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂房屋買賣協(xié)議或者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議時(shí)，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。筆者在本文中將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)單的探討和分析。

一、預(yù)告登記的法律地位以及適用范圍

（一）關(guān)于預(yù)告登記的立法現(xiàn)狀

在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記，而預(yù)告登記的目的在于保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，通過(guò)預(yù)告登記使一項(xiàng)旨在引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)獲得某些物權(quán)的效力，進(jìn)而使該債權(quán)獲得保全。也就是說(shuō)，預(yù)告登記的一個(gè)主要功能就是保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

（二）預(yù)告登記的適用范圍

所謂預(yù)告登記的適用范圍是指與高高登記制度在何種情形下適用的問(wèn)題，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行物權(quán)法的規(guī)定，預(yù)告登記的范圍應(yīng)包括房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易，在這里體現(xiàn)的是物權(quán)法定原則，即物權(quán)的種類法定，質(zhì)言之在交易的過(guò)程中適用預(yù)告登記的物權(quán)種類法定。對(duì)于適用預(yù)告登記的情形我國(guó)立法上“采用了列舉加一般條框并用的方式?！?①

在預(yù)告登記的適用上，實(shí)際只是包括兩種情形的請(qǐng)求權(quán)：一種是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得變更喪失為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)，一種是為附有起始期、停止條件或其他可于將來(lái)確定有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。在我國(guó)的實(shí)踐中，為了防止“一物二賣”甚至“一物多賣”的現(xiàn)象，物權(quán)法的預(yù)告登記制度確保了交易安全，保障了所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更不僅僅只是所有權(quán)的取得、變更、消滅，還包括設(shè)定他物權(quán)以及他物權(quán)的變動(dòng)，所以，我國(guó)當(dāng)前的預(yù)告登記的適用范圍應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面：（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)額取得、變更和消滅的請(qǐng)求權(quán)；（2）用益物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和消滅的請(qǐng)求權(quán)，如國(guó)有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅，也可以適用預(yù)告登記；（3）有關(guān)的特殊不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等；（4）附條件或者附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

二、預(yù)告登記的效力②

（一）預(yù)告登記的保全效力

預(yù)告登記的保全權(quán)利的效力，是其在保全對(duì)象上所表現(xiàn)的作用，又稱為預(yù)告登記的擔(dān)保作用，即“防止不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人違反義務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分”。根③

據(jù)物權(quán)法規(guī)定，預(yù)告登記后，登記名義人處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，其與第三人訂立的合同的債權(quán)效力不受影響，但是在法定的時(shí)間范圍內(nèi)絕對(duì)不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。這一規(guī)定對(duì)于避免不必要的糾紛，確立預(yù)告登記擔(dān)保效力是十分必要的。

（二）預(yù)告登記的順位效力

預(yù)告登記的順位效力體現(xiàn)在保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的順位，即“因預(yù)告登記而使得該請(qǐng)求權(quán)具有排斥后序登記權(quán)利的效力”，這是預(yù)告登記對(duì)依本登記取得的④

①

② 歐世龍等著《物權(quán)法實(shí)施中的若干問(wèn)題研究》第98頁(yè)浙江大學(xué)出版社2008年12月關(guān)于預(yù)告登記的效力問(wèn)題主要有“三效力說(shuō)”和“四效力說(shuō)”。筆者在這里采用“三效力說(shuō)”進(jìn)行學(xué)習(xí)探究。

③ 王星《淺談我國(guó)〈物權(quán)法〉中的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度》 刊登于《法制與社會(huì)》2007年12月 ④歐世龍等著《物權(quán)法實(shí)施中的若干問(wèn)題研究》第102頁(yè)浙江大學(xué)出版社2008年12月

物權(quán)所具有的保障作用。因?yàn)轭A(yù)告登記的順位效力的存在第三人不得無(wú)視預(yù)告登記的存在，并且預(yù)告登記人認(rèn)識(shí)到預(yù)告登記人在法定期限內(nèi)為本登記的可能性，從而限制其妨害預(yù)告登記所保全的權(quán)利順位的行為，并且第三人不得以不知預(yù)告登記為由而與預(yù)告登記人進(jìn)行善意抗辯。其中也體現(xiàn)了預(yù)告登記具有預(yù)警的效力，現(xiàn)行《物權(quán)法》明確規(guī)定了預(yù)告登記的物權(quán)效力，但是對(duì)于預(yù)告登記完成后的其他登記行為也未予禁止。預(yù)告登記本身所具有的防御性與當(dāng)前立法的不明確是存在矛盾的，因此可以在將來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記立法中將這個(gè)問(wèn)題明確化。

（三）預(yù)告登記的完善效力

“預(yù)告登記的完善效力，即預(yù)告登記的權(quán)利已經(jīng)表現(xiàn)出將來(lái)物權(quán)權(quán)利的某種效力，在一定場(chǎng)合可以被當(dāng)作將來(lái)完整的權(quán)利看待。”預(yù)告登記的完善效力⑤

是以受保全的權(quán)利具有類似于物權(quán)的特征為前提。主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面，一是破產(chǎn)保護(hù)效力；例如，甲將其一棟房屋出賣給乙，約定兩年后交付，買受人乙為了擔(dān)保此項(xiàng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行了告登記，如果不久甲破產(chǎn)了，此時(shí)乙雖然并非該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人而只是債權(quán)人，但是由于進(jìn)行了預(yù)告登記，所以他有權(quán)要求甲的破產(chǎn)管理人將該房屋交付給他。二是對(duì)因公權(quán)力的行使而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的排他效力在我國(guó)因公權(quán)力的行使導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)時(shí)有發(fā)生，最明顯和常見(jiàn)的就是在征地、房屋拆遷的過(guò)程中；此外，在相對(duì)人死亡時(shí)，預(yù)估登記的完善效力依然存在，繼承人不得以繼承由而請(qǐng)求剔除不動(dòng)產(chǎn)上的預(yù)告登記。

三、預(yù)告登記的消滅

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記消滅的原因，由《物權(quán)法》第20條可以看出有兩種：一是預(yù)告登記保全的債券請(qǐng)求權(quán)的消滅導(dǎo)致預(yù)告登記的消滅。如果居于主導(dǎo)地位的債權(quán)因?yàn)闊o(wú)效、被撤銷或被解除等原因而消滅時(shí)，由于預(yù)告登記制度本身的附隨性，其自然歸于消滅；二是自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記便失效。預(yù)告登記雖然具有一定的法定效力，使債權(quán)具有物權(quán)的性質(zhì)，但是實(shí)際上并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記權(quán)利人的物權(quán)，所以如果債權(quán)請(qǐng)求權(quán)人在法定的三各月內(nèi)不積極行使其請(qǐng)求權(quán)，導(dǎo)致法定或約定時(shí)效已過(guò)，那⑤ 【德】曼弗雷德·沃爾夫著吳越、李大雪譯《物權(quán)法》第18頁(yè)法律出版社2002年

么，預(yù)告登記的效力自然消滅。但是如果預(yù)告登記人明確作出放棄已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記的權(quán)利，筆者認(rèn)為是可以導(dǎo)致預(yù)告登記的消滅的。因?yàn)樵谶@個(gè)放棄的過(guò)程中權(quán)利人實(shí)際放棄的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，所以是可以導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)消滅的。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記消滅的程序，《物權(quán)法》并沒(méi)有做出明確的規(guī)定。但筆者認(rèn)為如果預(yù)告登記消滅事由出現(xiàn)后當(dāng)事人雙方或者利害關(guān)系人應(yīng)該經(jīng)過(guò)合意進(jìn)行申請(qǐng)，注銷登記。同時(shí)也不排除單方進(jìn)行申請(qǐng)，注銷登記的可能性和可行性。如果將預(yù)告登記消滅程序法定化以后，可以排除在交易過(guò)程中對(duì)抗第三人交易，降低交易成本。

四、小結(jié)

在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的目的是保障交易安全，降低交易成本，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。同時(shí)我國(guó)立法將不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度納入其中，也是體現(xiàn)了與國(guó)際接軌，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)。預(yù)告登記制度在其確定的范圍內(nèi)，以保全效力為前提，在一定程度上實(shí)現(xiàn)和保障了順位效力和完善效力，保護(hù)了在交易過(guò)程中的預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，起到了“保護(hù)弱勢(shì)”的作用，也在一定程度上遏制了“一房二賣”的情形，但是就當(dāng)前的立法現(xiàn)狀來(lái)看，其中還是存在以下不足：（1）預(yù)告登記的發(fā)生要件中應(yīng)該將登記義務(wù)人的同意明確為獨(dú)立的要件；（2）應(yīng)該規(guī)定假處分制度；⑥（3）對(duì)預(yù)告登記順位效力的保障不足，筆者認(rèn)為應(yīng)明確禁止登記義務(wù)人在法定期限內(nèi)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行可能損害登記權(quán)利人利益的登記；（4）對(duì)預(yù)告登記的消滅程序應(yīng)該有比較明確的規(guī)定。

⑥ 假處分是法院為保全某項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而做出的有臨時(shí)效力的指令，類似于我國(guó)司法中的保全措施。

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第四篇：試論我國(guó)人民陪審員制度存在的問(wèn)題及完善對(duì)策

全國(guó)法院系統(tǒng) 第二十二屆學(xué)術(shù)討論會(huì)征文

試論我國(guó)人民陪審員制度存在的問(wèn)題及完善對(duì)策

黑龍江省紅興隆農(nóng)墾法院 孔淑華

二○一○年五月十三日

作者簡(jiǎn)介：

孔淑華，女，1959年3月20日出生，漢族，1977年8月調(diào)至紅旗嶺農(nóng)場(chǎng)16隊(duì)任出納員。1985年至今擔(dān)任紅旗嶺法庭審判員。

聯(lián)系電話：0469-5560427

論文獨(dú)創(chuàng)性聲明

本人鄭重聲明：所呈交的論文是我個(gè)人進(jìn)行研究工作及取得的研究成果。盡我所知，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫的研究成果，特此聲明。

作者簽名：孔淑華

日期：2010.5.13 編號(hào)：

論我國(guó)人民陪審員制度存在的問(wèn)題及對(duì)策

論文摘要：

人民陪審員制度是國(guó)家審判機(jī)關(guān)吸收非職業(yè)法官參與案件審判的一項(xiàng)司法制度，是公民直接參與司法活動(dòng)的一種民主形式，是司法民主的重要象征與保障，主要表現(xiàn)形式有陪審團(tuán)制度和參審制度。我國(guó)的人民陪審員制度，從本質(zhì)看，屬于大陸法系的參審制。無(wú)論是英美法系的陪審團(tuán)制，還是大陸法系的參審制，追本求源，都可以追溯到英國(guó)陪審制。我國(guó)陪審制度是從英國(guó)的陪審制中移植、異化而來(lái)。作為陪審制度的借鑒和移植的中國(guó)，人民陪審員制度是人民法院在審判案件過(guò)程中，由人民陪審員參加組成合議庭進(jìn)行案件審判的制度。實(shí)踐證明，人民陪審員參加人民法院的審判工作，為人民群眾參與國(guó)家管理，有效反映人民的意愿提供了途徑；為案件全面、客觀、公正審理，防止審判權(quán)的濫用進(jìn)行了監(jiān)督；同時(shí)也為提高人民法院的辦案質(zhì)量和效率，擴(kuò)大政治效果和法律效果的統(tǒng)一起到了積極的推進(jìn)作用，增進(jìn)了人民群眾對(duì)人民法院工作的理解和支持，密切了司法工作與人民群眾的聯(lián)系，起到了弘揚(yáng)司法民主、促進(jìn)司法公正、強(qiáng)化司法監(jiān)督、增強(qiáng)司法權(quán)威的重要作用，人民陪審員隊(duì)伍已經(jīng)成為我國(guó)基層民主政治建設(shè)的一支重要力量。

作為一種文明制度已經(jīng)在世界范圍內(nèi)存在了九個(gè)多世紀(jì)之久。中國(guó)特色的人民陪審員制度從無(wú)到有、從簡(jiǎn)略到完善、從零散規(guī)定到專門立法，已經(jīng)走過(guò)了將近八十多年的風(fēng)雨歷程。作為社會(huì)主義國(guó)家，我國(guó)的 人民陪審員制度與英美國(guó)家的陪審員制度完全不同，我們沒(méi)有現(xiàn)成的路可走，沒(méi)有現(xiàn)成的模式可以借鑒，且影響和制約人民陪審員制度充分發(fā)揮作用的因素較多，加上人民陪審員制度本身也還不完善，致使我國(guó)人民陪審員制度仍然存在一定問(wèn)題。改革、完善人民陪審員制度勢(shì)在必行。人民陪審員制度的改革與完善，實(shí)質(zhì)上就是要在吸納國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步本土化、中國(guó)化。

全文共6347字。

以下正文：

一、人民陪審員制度存在的問(wèn)題

我國(guó)前最高人民法院院長(zhǎng)肖揚(yáng)曾說(shuō)過(guò)：“一次陪審經(jīng)歷，勝過(guò)十次法治宣傳”。目前，由于各種因素的影響，人民陪審員制度自身存在的缺陷和在具體操作過(guò)程中的不落實(shí)、不具體、不完善，如“參而不審”、“審而不議”、“議而不判”、“審”“判”分離，陪審成“陪襯”等等，因此，充分認(rèn)識(shí)人民陪審制度存在的不足，切實(shí)改變?nèi)嗣衽銓徶贫扰c新形勢(shì)下的審判方式不相適應(yīng)得地方勢(shì)在必行。當(dāng)前人民陪審制度主要存在以下幾方面的問(wèn)題：

（一）立法尚有缺陷

1、缺少憲法依據(jù)和地位。人民陪審員制度在現(xiàn)行憲法中未作規(guī)定。憲法是一國(guó)的根本大法，其內(nèi)容是規(guī)定國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)政治制度和公民的基本權(quán)利義務(wù)等。而作為司法民主重要內(nèi)容的人民陪審員制度，無(wú)論是作為公民的基本權(quán)利，還是作為一項(xiàng)基本的司法制度，就其地位和重要作用而言，都應(yīng)當(dāng)在憲法中加以規(guī)定。建國(guó)以來(lái)，我國(guó)先后頒布了四部 憲法，前三部憲法都對(duì)人民陪審員制度作了規(guī)定?，F(xiàn)行的1982年憲法卻未規(guī)定人民陪審員制度，對(duì)1982年憲法進(jìn)行的3次修正中也均未提及人民陪審員制度。2005年5月1日起施行的《決定》對(duì)人民陪審員只是作了粗線條的規(guī)定，也有待立法的進(jìn)一步完善。

2、缺少完備的專門法規(guī)?，F(xiàn)行的人民法院組織法關(guān)于人民陪審員的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng), 缺乏可操作性，對(duì)于人民陪審員的資格條件和陪審員產(chǎn)生的程序等沒(méi)有具體規(guī)定,陪審員的素質(zhì)難以保證,有的人民陪審員在庭審中難以真正發(fā)揮作用。人民陪審員制度在很多地方已名存實(shí)亡,流于形式,甚至根本就不搞陪審。

3、現(xiàn)有法規(guī)存在的不足。我國(guó)目前關(guān)于人民陪審員制度的相關(guān)規(guī)定，最主要的就是前文多次提及的《決定》，雖然這部法規(guī)對(duì)人民陪審員制度做了較為全面的規(guī)定，也整合了三大訴訟法和人民法院組織法中的相關(guān)規(guī)定，但仍然存在諸多不足。主要體現(xiàn)在以下二個(gè)方面：一是參審案件的范圍界定模糊。二是人民陪審員職權(quán)模糊性。

（二）陪而不審、審而不決、合而不議的弊端難以避免 人民陪審員制度發(fā)揮其監(jiān)督審判員行使司法權(quán)的作用的一個(gè)必要前提是：陪審員需認(rèn)真執(zhí)行陪審職權(quán)，充分地表達(dá)自己的意見(jiàn)，獨(dú)立行使表決權(quán)。而在我國(guó)司法實(shí)踐中，陪審員陪而不審的現(xiàn)象長(zhǎng)期存在。一些陪審員在參加審判工作的過(guò)程中，沒(méi)有自己獨(dú)立的見(jiàn)解，一味附和審判長(zhǎng)的意見(jiàn)。這些陪審員參審的案件的合議庭筆錄中，陪審員或者照搬審判長(zhǎng)的意見(jiàn)，或者僅僅附和審判長(zhǎng)的意見(jiàn)，不提任何異議。由于審判委員會(huì)的存在和二審再審的可能，合議庭的決議處于不確定狀態(tài)，沒(méi)有最終法律意義，由專業(yè)法官組成的審判委員會(huì)以及二審法院(再審法院)始終控制著最終司法權(quán)。于是，主要在一審中參與庭審的人民陪審員就無(wú) 力對(duì)案件的最終結(jié)果施加自己的影響。雖然自《決定》實(shí)行后，陪審員陪而不審、合而不議的狀況有所緩解，但是在某些地方這種情況還是非常突出的。由于陪審員相對(duì)于法官來(lái)說(shuō)，法律專業(yè)知識(shí)欠缺，他們往往信服于法官的專業(yè)知識(shí)，對(duì)法官產(chǎn)生一種權(quán)威趨從心理，所以在人民陪審員參與庭審的過(guò)程中，有些陪審員僅把參與審判案件的程度停留在“陪”的層面上。也就是說(shuō)，在審判具體案件時(shí)，有些陪審員只是充當(dāng)“陪”的角色，坐在審判臺(tái)上，做一做樣子，擺一擺架勢(shì)，有的甚至從頭至尾一句話也不說(shuō)，整個(gè)庭審過(guò)程完全由法官來(lái)操縱，所以這就使得陪審員參與審判僅僅流于形式，而這種形式意義上的陪審也毫無(wú)實(shí)際價(jià)值可言，陪審員在這種情況下也完全成了法官的陪襯。另外，有些陪審員不但陪而不審，而且還合而不議。這是指在合議庭具體評(píng)議案件時(shí)，也僅是由審判長(zhǎng)一人綜述案件事實(shí)，闡述相關(guān)法律規(guī)定，并擬定出案件的處理意見(jiàn)，而作為合議庭組成部分的人民陪審員在這時(shí)起的作用只是點(diǎn)點(diǎn)頭，表示一下同意。在這種情形下，陪審員也是充當(dāng)了一次擺設(shè)，根本沒(méi)有實(shí)質(zhì)的參與案件的評(píng)議，當(dāng)然這與案件審理時(shí)沒(méi)有實(shí)質(zhì)參與審判也是密切聯(lián)系的。陪而不審、合而不議的現(xiàn)象影響惡劣，它使得我們的人民陪審員制度成了擺設(shè)，人民陪審員制度的價(jià)值更因此無(wú)法得到體現(xiàn)，名義上的有人民陪審員參與的合議庭審判，實(shí)際上卻成了法官的獨(dú)任審判。

（三）陪審員的選任、履職程序、陪審范圍、待遇難以落實(shí)。

1、陪審員的選任問(wèn)題。一是選任的機(jī)制混亂。通行的做法是單位推薦，法院審批、人大任免；如果推薦的是單位的骨干，與工作發(fā)生沖突，推薦的是可有可無(wú)的人員，對(duì)陪審制度是一種褻瀆。另外還有臨時(shí)邀請(qǐng)的陪審員。其次，選任的資格過(guò)于廣泛。按照人民法院組織法的規(guī)定，2、1、陪審員是年滿23周歲的有選舉權(quán)和被選舉權(quán)的公民。陪審制度雖然體現(xiàn)出人民性的特點(diǎn)，但不是簡(jiǎn)單的劃一個(gè)圈，圈里的人可以做，圈外的人就不可以任。它應(yīng)當(dāng)綜合考慮年齡、智力健康、職業(yè)等多種因素。最后，陪審員任期過(guò)長(zhǎng)，而且可以連選連任，長(zhǎng)期做法院的陪審員。違背陪審制度的初衷。另外《決定》規(guī)定陪審員一般要具有大專以上學(xué)歷，但實(shí)際上，在大多數(shù)基層法院，尤其是邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)的基層法院，其所管轄區(qū)的人員素質(zhì)較低，大專以上學(xué)歷的主要集中在政府部門，因此選任陪審員的時(shí)候受到很大的限制。

2、履職程序及陪審范圍

在《決定》中只是籠統(tǒng)的規(guī)定了“人民陪審員除不得擔(dān)任審判長(zhǎng)外，同法官有同等的權(quán)利”，但是沒(méi)有明確具體的履職程序。對(duì)于確定由人民陪審員參加合議庭審判的案件，應(yīng)當(dāng)做好哪些庭前準(zhǔn)備工作，在案件的審理、評(píng)議、裁判等階段又有哪些詳細(xì)的職責(zé)規(guī)定，在《決定》中未作明示。

按照《決定》，除適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖砗头闪碛幸?guī)定的案件外，人民法院審理的社會(huì)影響較大的刑事、民事、行政一審案件由人民陪審員和法官組成合議庭進(jìn)行，一審刑事案件被告人、民事案件原告或被告、行政案件原告向法院申請(qǐng)人民陪審員參加合議庭審判的，也由人民陪審員和法官組成合議庭審理。由此，陪審員參審的案件范圍由《決定》實(shí)施前的“選擇性”變?yōu)榱艘欢ǔ绦蛏系摹皬?qiáng)制性”，但是在實(shí)際中，只要當(dāng)事人不申請(qǐng)，法官認(rèn)為社會(huì)影響較大的尺度可以自己把握，沒(méi)有硬性的規(guī)定，因而一些法官怕麻煩，一般情況下不實(shí)行陪審。

3、待遇問(wèn)題

《決定》規(guī)定陪審員因參加審判活動(dòng)而支出的相關(guān)費(fèi)用由人民法院給予補(bǔ)助，該規(guī)定將陪審員參加審判活動(dòng)的費(fèi)用壓在了法院肩上，但在現(xiàn)實(shí)中，新的訴訟費(fèi)收費(fèi)辦法實(shí)施后，多數(shù)基層法院經(jīng)費(fèi)更加緊張，根本無(wú)法充分保障陪審員的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。多年來(lái)，我們一直強(qiáng)調(diào)陪審員所屬單位應(yīng)大力支持陪審員工作，強(qiáng)調(diào)陪審員應(yīng)該加強(qiáng)為我國(guó)社會(huì)主義法治建設(shè)做貢獻(xiàn)的意識(shí)，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，補(bǔ)助問(wèn)題顯得十分突出。法院在經(jīng)費(fèi)十分緊張的情況下，陪審員參加陪審，交通問(wèn)題，只能由陪審員自己解決，補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)也很低，在一定程度上影響陪審員的積極性。上述問(wèn)題的存在，很容易導(dǎo)致人民陪審員制度名存實(shí)亡，或者造成審判實(shí)踐中運(yùn)用人民陪審員制度的混亂。但還有部分法院對(duì)陪審員的認(rèn)識(shí)問(wèn)題也很值得憂慮，他們把陪審員作為解決人員少任務(wù)重之間矛盾的一種手段：社會(huì)的發(fā)展，法院越來(lái)越感受到人員少、任務(wù)重的壓力，而且在一定的時(shí)間內(nèi)，不易緩解。單靠制度激勵(lì)、靠?jī)?nèi)部挖潛、靠加班加點(diǎn)也很難彌補(bǔ)人員的不足。因而在審判中重實(shí)體輕程序，導(dǎo)致案件程序不合法而影響案件質(zhì)量的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。陪審員的參與恰恰彌補(bǔ)了這方面的不足。程序上無(wú)可挑剔，問(wèn)題迎刃而解。比較熟悉法律的陪審員，還可以減輕法官的工作負(fù)擔(dān)。然而，由不熟悉法律的當(dāng)?shù)鼐用駬?dān)任陪審員，參與審判活動(dòng)，是世界各國(guó)設(shè)立陪審制度的一種基本思想。陪審員不應(yīng)該成為解決法院人力不足的手段。

二、完善陪審制度促進(jìn)司法公正的幾點(diǎn)建議

（一）完善立法，使人民陪審員制度的落實(shí)做到有法可依。人民陪審員制度作為一項(xiàng)重要的民主政治制度和司法制度，應(yīng)當(dāng)在憲法中加以明文規(guī)定，使之成為具體法律的終極依據(jù)，并獲得具有憲法保障的穩(wěn)定性。同時(shí)，通過(guò)陪審的形式參加司法審判，也是公民所享有 的基本政治權(quán)利之一，屬于基本人權(quán)范疇，其重要性和根本性也需要由憲法加以肯定。對(duì)訴訟當(dāng)事人而言，獲得陪審員的審判是其基本訴訟權(quán)利，是其訴權(quán)的應(yīng)有之義，作為一項(xiàng)基本的訴訟權(quán)利，自然也應(yīng)由憲法予以確認(rèn)。事實(shí)上，只有將人民陪審制度上升到憲法保障的高度，“人民司法、司法為民”的新型理念才有得以充分發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此，我國(guó)法律應(yīng)該盡快恢復(fù)人民陪審員制度的憲法地位。

亟待出臺(tái)《人民陪審員法》。制定《人民陪審員法》主要是基于兩個(gè)方面的原因：一是我國(guó)現(xiàn)行陪審制度的法律依據(jù)主要是《關(guān)于完善人民陪審員制度的決定》，但該《決定》卻不是以立法的形式表現(xiàn)出來(lái)的，其制度的體系性和規(guī)范性不強(qiáng)，法律效力的位階較低。二是由于人民陪審員制度沒(méi)有憲法地位，導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)行人民法院組織法和三大訴訟法對(duì)陪審制度的表述不一致。人民法院組織法和民事訴訟法、行政訴訟法只是要求：人民法院審判案件，由審判員組成合議庭或者由審判員和人民陪審員組成合議庭進(jìn)行。這樣的規(guī)定只是一項(xiàng)制度性規(guī)定，而刑事訴訟法仍將陪審制度作為一項(xiàng)基本原則加以規(guī)定，這導(dǎo)致人民陪審員制度在法院組織法和三大訴訟法中的地位出現(xiàn)差異?！度嗣衽銓弳T法》應(yīng)該作為我國(guó)陪審制度的單行法，就人民陪審員的資格條件、選舉程序、任職資格、職責(zé)范圍、任期、權(quán)利義務(wù)、管理培訓(xùn)和經(jīng)費(fèi)保障、以及適用陪審的案件范圍等等，都應(yīng)該作出具體的規(guī)定，以便于在司法實(shí)踐中進(jìn)行操作。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)憲法、法院組織法、三大訴訟法的有關(guān)條款進(jìn)一步修改和完善。這樣做，一方面，可以整合法律資源，減少因法律規(guī)定分散而產(chǎn)生的適用上的混亂；另一方面，也有利于強(qiáng)化觀念，增強(qiáng)人民陪審制度的實(shí)際可操作性，實(shí)現(xiàn)人民陪審員工作的規(guī)范化、制度化和法治化。

3、（二）完善合議庭評(píng)議機(jī)制，從“陪而不審”到名副其實(shí)

為充分發(fā)揮人民陪審制功能，解決合議庭評(píng)議機(jī)制存在的問(wèn)題，疑難、復(fù)雜的案件將合議程序分成兩個(gè)階段進(jìn)行。一是庭審前合議，對(duì)合議庭成員進(jìn)行合理分工，做好審前準(zhǔn)備工作，主要針對(duì)庭前證據(jù)交換、訴爭(zhēng)焦點(diǎn)及開(kāi)庭時(shí)需重點(diǎn)查清事實(shí)和證據(jù)。有利于人民陪審員在了解案情的基礎(chǔ)上充分履行其職責(zé)，作好充分準(zhǔn)備，以便在庭審過(guò)程中，快速明晰案情，查清真相。合議時(shí)，根據(jù)查清的事實(shí)獨(dú)立發(fā)表意見(jiàn)，避免附和法官意見(jiàn)，再度成為擺設(shè)。二是庭審后合議，具體內(nèi)容為“事實(shí)認(rèn)定、法律適用、判決意見(jiàn)”，同時(shí)，建立論辯機(jī)制，明確人民陪審員在參與合議時(shí)要充分發(fā)表自己的評(píng)議意見(jiàn)，加強(qiáng)評(píng)議的深度，并對(duì)案件涉及到的社會(huì)效果予以關(guān)注。完善合議庭責(zé)任制

（三）明確陪審員的權(quán)利和義務(wù)

人民陪審員權(quán)利應(yīng)得到明確:l、審判權(quán)。在這里要將大眾陪審員與專家陪審員的審判權(quán)區(qū)分開(kāi)，對(duì)于大眾陪審員應(yīng)只享有事實(shí)判定權(quán)，而不享有法律裁判權(quán)。對(duì)于專家陪審員中的非法律專家陪審員，和大眾陪審員一樣，只享有事實(shí)判定權(quán)，而沒(méi)有法律裁判權(quán)。對(duì)于法律專家陪審員則只擁有法律裁判權(quán)，而不享有事實(shí)判定權(quán)。

2、調(diào)解權(quán)。人民陪審員享有調(diào)解權(quán)，是人民陪審制度應(yīng)有的內(nèi)容，陪審員可在庭審中參與調(diào)解，也可在庭審之外對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。

3、監(jiān)督權(quán)。在案件審理中，陪審員若發(fā)現(xiàn)法官有違法審判或其他不正當(dāng)行為，且可能影響到案件公正審理的，有權(quán)向院長(zhǎng)或?qū)徟形瘑T會(huì)提出，必要時(shí)可直接向人大常委會(huì)或上一級(jí)法院提出。

4、獲得報(bào)酬的權(quán)利。《決定》在第十八條規(guī)定了人民陪審員在履行職責(zé)期間有獲得補(bǔ)助的權(quán)利，我認(rèn)為，人民陪審員除了可獲取補(bǔ)助外，還可得到適當(dāng)?shù)呐銓徑蛸N。陪審津貼可通過(guò)設(shè)立專項(xiàng)基金，4、由國(guó)家財(cái)政撥款。人民陪審員承擔(dān)的義務(wù)主要應(yīng)包括:遵守審判紀(jì)律、保守審判秘密、依法履行職務(wù)、按時(shí)出庭等。

（四）細(xì)化人民陪審員的履職程序，明確陪審案件的適用范圍

細(xì)化人民陪審員的履職程序及要求。（1）參與庭前準(zhǔn)備程序。應(yīng)在開(kāi)庭前查閱案卷，熟悉基本案情，必要時(shí)可參加庭前調(diào)解；（2）協(xié)助庭審。未經(jīng)訓(xùn)練的陪審員不具備駕馭庭審的技巧和能力，因此應(yīng)和審判長(zhǎng)協(xié)商、分工后，在法庭調(diào)查、辯論或調(diào)解階段協(xié)助庭審。（3）評(píng)議規(guī)則。規(guī)定審判員應(yīng)在評(píng)議案件時(shí)對(duì)陪審員進(jìn)行指導(dǎo)，全面記錄陪審員的發(fā)言，遵循客觀、公正的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)議。

明確陪審案件的適用范圍?！稕Q定》對(duì)陪審案件的范圍規(guī)定較為原則，法官操作中隨意性較大。根據(jù)審判實(shí)踐，可規(guī)定：基層法院的人民法庭審理的適用普通程序的案件應(yīng)當(dāng)由法官和人民陪審員組成合議庭。院機(jī)關(guān)業(yè)務(wù)庭審理的案件除簡(jiǎn)易程序和法律另有規(guī)定的外，刑事自訴案件應(yīng)當(dāng)由法官和人民陪審員組成合議庭，刑事公訴案件中可能判有期徒刑五年以上、團(tuán)伙案、涉及范圍廣等社會(huì)影響較大的應(yīng)當(dāng)由法官和人民陪審員組成合議庭。民商事、行政案件中適用普通程序的，訴訟標(biāo)的金額較大、涉及群體利益易引發(fā)不安定因素的案件應(yīng)當(dāng)法官和人民陪審員組成合議庭。

（五）完善人民陪審員的監(jiān)督與制約機(jī)制

陪審員在參與審理案件的過(guò)程中，其地位、作用、權(quán)利等同于法官，但目前對(duì)陪審員的監(jiān)督制約存在“盲區(qū)”，缺乏有效的措施，不利于全面貫徹、落實(shí)陪審制度。第一，建立健全對(duì)陪審員的監(jiān)督管理機(jī)制。建議規(guī)定：人民陪審員有按時(shí)參加庭審的義務(wù)，因故不能履行陪審義務(wù)時(shí)，應(yīng)提前告知法院更換陪審員。無(wú)正當(dāng)理由，拒絕參加審判活動(dòng)，經(jīng)查證

5、屬實(shí)的，除可由法院院長(zhǎng)提請(qǐng)同級(jí)人大常委會(huì)免除其職務(wù)外，應(yīng)酌情處以經(jīng)濟(jì)處罰，并通報(bào)其所在單位；陪審員所在單位對(duì)其參加陪審設(shè)臵障礙、拒不支持，經(jīng)查證屬實(shí)的，處以經(jīng)濟(jì)處罰，并將處理結(jié)果報(bào)至同級(jí)人大常委會(huì)備案。第二，建立健全違法違紀(jì)的監(jiān)督機(jī)制。（1）建議制定“履職登記表”，對(duì)陪審員履職過(guò)程中的審判紀(jì)律（保守審判秘密、遵守法官履職規(guī)定），審判作風(fēng)（包括注重司法禮儀，遵守法庭規(guī)則，用語(yǔ)規(guī)范、準(zhǔn)確、文明）等進(jìn)行監(jiān)督；（2）確立和職業(yè)法官同樣的懲處標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)人民陪審員不履行審判職責(zé)，濫用職權(quán)、徇私枉法、造成錯(cuò)誤裁判或其他嚴(yán)重后果的，應(yīng)采取與職業(yè)法官一樣的處理標(biāo)準(zhǔn)。第三、明確監(jiān)督主體。建立專門的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)掌握陪審員履行職務(wù)的動(dòng)態(tài)情況，以便對(duì)陪審員進(jìn)行調(diào)查和處分。第四、提高當(dāng)庭宣判率。當(dāng)庭宣判可使庭審的效果實(shí)在化，防止司法腐敗的產(chǎn)生，因此要減少陪審員的庭前準(zhǔn)備時(shí)間及休庭時(shí)間，同時(shí)使當(dāng)事人將精力放在庭審訴訟而不是其他方面。

（六）構(gòu)建人民陪審員參與執(zhí)行制度。積極構(gòu)建以人民陪審員為主的城鄉(xiāng)協(xié)助執(zhí)行網(wǎng)絡(luò)，對(duì)在當(dāng)?shù)赜兄卮笥绊懙陌讣鲃?dòng)邀請(qǐng)人民陪審員參與執(zhí)行，解決執(zhí)行員即是“運(yùn)動(dòng)員”又是“裁判員”的身份問(wèn)題，增加執(zhí)行透明度，消除當(dāng)事人的抵觸情緒。并積極發(fā)揮人民陪審員群眾基礎(chǔ)好、威望高等優(yōu)勢(shì)。

在我國(guó)社會(huì)主義法治建設(shè)的進(jìn)程中，司法的作用日益突出，許多矛盾糾紛的解決從過(guò)去主要依靠行政手段處理，到主要通過(guò)司法途徑解決，人民群眾期盼司法公正的愿望不斷增加，參與司法過(guò)程的熱情也不斷增加，因此，人民陪審制度作為適應(yīng)新形勢(shì)和應(yīng)對(duì)新挑戰(zhàn)的一項(xiàng)有生命力的法律制度有其重要意義，并在構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的大背景下發(fā)揮著其特殊而又深遠(yuǎn)的作用。我國(guó)的陪審制度改革，不管采取哪一條道路，都存在不小的困難。但是，總要有一個(gè)方向性的改革思路，摸著石頭過(guò)河并不是保障一切改革成功的良藥。就目前狀況而言，我們可以依托現(xiàn)有的人民陪審團(tuán)制度，吸收一些陪審團(tuán)制和參審制的優(yōu)點(diǎn)，采取試點(diǎn)改革的辦法，逐步完善我國(guó)的陪審制度。在社會(huì)主義法治建設(shè)的征途上，需要不斷探索和研究，在感性和理性的選擇之間、在困惑與彷徨的認(rèn)識(shí)之間，日益尋求形式和實(shí)質(zhì)的完美統(tǒng)一，不斷追求法律和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一，使有中國(guó)特色的人民陪審員制度在良性的軌道上不斷發(fā)展，以充分顯示其在我國(guó)民主制度和司法實(shí)踐中的積極和獨(dú)特價(jià)值。

注釋 ：

1.蔡可登著：《關(guān)于陪審制度的沿革、現(xiàn)狀及思考》，載《法學(xué)研究》2005年第6期。

2.劉萍著:《陪審還是參審：這是一個(gè)方向問(wèn)題》載于《中國(guó)律師》2005年第5期

3.湯維建著.應(yīng)當(dāng)制定《人民陪審員法》2005,(3):21

4.肖天存著：《法官職業(yè)化背景下我國(guó)陪審制度之重構(gòu)》，載《云南大學(xué)學(xué)報(bào)》2005年第3期。

5.肖天存著：《法官職業(yè)化背景下我國(guó)陪審制度之重構(gòu)》，載《云南大學(xué)學(xué)報(bào)》2005年第3期。

第五篇：淺析我國(guó)人民陪審員制度實(shí)踐存在的問(wèn)題及完善

淺析我國(guó)人民陪審員制度實(shí)踐存在的問(wèn)題及完善

作者： 崔崇波 李長(zhǎng)軍發(fā)布時(shí)間： 2011-06-01 14:40:47

人民陪審員制度是中華人民共和國(guó)的一項(xiàng)基本司法制度，指的是在法院中非法官參與審判工作（不得履行審判長(zhǎng)職責(zé)），他們與法官共同組成合議庭來(lái)審判案件的法律制度，人民陪審員制度的建立，為提升法院審理案件的公信力、提高案件質(zhì)量、推進(jìn)審判公開(kāi)制度實(shí)施，以及緩解基層法院案多人少矛盾，都起到積極作用。但是筆者從實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)，目前人民陪審員制度在某些地區(qū)運(yùn)行中還存在一些及待解決的問(wèn)題，希望引起有關(guān)部門重視。

一、當(dāng)前基層法院大力加強(qiáng)發(fā)揮人民陪審員建設(shè)

1、人民陪審員履行職責(zé)情況。適當(dāng)擴(kuò)大陪審案件范圍。切實(shí)發(fā)揮陪審員履行職責(zé)、宣傳法律、參與調(diào)解、化解糾紛、增進(jìn)和諧的重大作用。逐步拓展當(dāng)事人申請(qǐng)人民陪審員參加合議庭審判的渠道。強(qiáng)化人民陪審員言行規(guī)范。人民陪審員參加審判活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)按時(shí)到庭，注重司法禮儀、自覺(jué)維護(hù)司法形象。女陪審員不得穿奇裝異服，濃妝艷抹。深化人民陪審員制度意識(shí)，保證人民陪審員依法履行職責(zé)。人民陪審員參加審理的民事案件多是婚姻家庭類案件及“三農(nóng)”案件。在節(jié)約審判資源方面得到體現(xiàn)，一定程度上解決人少案多的問(wèn)題，縮短案件審理周期，提高審判效率。

2、人民陪審員經(jīng)費(fèi)管理情況。為人民陪審員參加陪審支出的費(fèi)用主要為誤工費(fèi)、食宿費(fèi)、交通費(fèi)等，這些費(fèi)用大都是由法院從自身辦公經(jīng)費(fèi)中支出。對(duì)于人民陪審員的管理，制定關(guān)于人民陪審員管理方面的規(guī)章制度，做到以制度管人；還購(gòu)買相關(guān)法律書籍資料分發(fā)給人民陪審員。在立案時(shí)，把案情簡(jiǎn)單、爭(zhēng)議不大的民事案件分流到調(diào)解室，由陪審員進(jìn)行庭前調(diào)解，達(dá)成和解協(xié)議，法院依法予以確認(rèn)。對(duì)未達(dá)成調(diào)解協(xié)議，優(yōu)先排期開(kāi)庭，增強(qiáng)人民陪審員調(diào)解效能

3、人民陪審員工作情況。一是發(fā)揮人民陪審員的調(diào)解作用。讓陪審員始終參與案件的調(diào)解，以化解雙方當(dāng)事人的矛盾，確保了法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。二是發(fā)揮人民陪審員的行業(yè)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于涉及家庭、鄰里、土地等涉農(nóng)糾紛，發(fā)揮其人緣地緣優(yōu)勢(shì)，取得良好的法律效果和社會(huì)效果。三是發(fā)揮人民陪審員的監(jiān)督作用。讓人民陪審員直接參與案件的審理，法官的全部審判活動(dòng)都在陪審員的監(jiān)督之下。

二、司法實(shí)踐中存在的主要問(wèn)題

由于人民陪審員制度是一種新生事物，各地人大及法院在落實(shí)人民陪審員制度中，缺乏一些科學(xué)的管理及措施，存在著一些不容忽視的問(wèn)題。

1、思想認(rèn)識(shí)不夠到位。一是領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)不深入。認(rèn)為審理案件是法官的事情，陪審員參加與否關(guān)系不大，難以為陪審員履職創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。二是基層群眾認(rèn)識(shí)不深入。對(duì)人民陪審員制度了解程度還不高。三是法院認(rèn)識(shí)不深入。少數(shù)法官認(rèn)為陪審員法律知識(shí)和庭審水平有限，忽視人民陪審員作用。

2、“陪而不審”現(xiàn)象一定程度上存在。一些人民陪審員在案件審理過(guò)程中不敢大膽參與審理，發(fā)表個(gè)人意見(jiàn)，而僅把出庭作為一項(xiàng)義務(wù)。多數(shù)情況下，人民陪審員在案件評(píng)議時(shí)缺乏獨(dú)立見(jiàn)解和審判，而只是附和法官的意見(jiàn)，形成事實(shí)上的陪而不審。

3、責(zé)任追究不嚴(yán)格。權(quán)利與義務(wù)是相對(duì)統(tǒng)一的，在賦予人民陪審員的法定權(quán)利時(shí)，卻忽視義務(wù)。權(quán)利責(zé)任的失衡，容易造成司法資源的浪費(fèi)，給司法公平帶來(lái)潛在的危險(xiǎn)。

三、幾點(diǎn)建議

為不斷完善人民陪審員工作，充分發(fā)揮人民陪審員作用，切實(shí)維護(hù)司法民主和公平正義，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，提出以下幾點(diǎn)建議：

1、統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。要充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)人民陪審員工作在促進(jìn)社會(huì)主義民主政治建設(shè)、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)中的重要意義，把落實(shí)好人民陪審員制度作為法院一項(xiàng)重要工作來(lái)抓，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)人民陪審員工作的領(lǐng)導(dǎo)。

2、加強(qiáng)培訓(xùn)，提高素質(zhì)。完善教育培訓(xùn)制度。提高陪審員法律專業(yè)知識(shí)水平和適用法律知識(shí)的能力，提高他們的法律知識(shí)水平，保障人民陪審員在陪審過(guò)程中真實(shí)發(fā)揮作用。從根本上杜絕人民陪審員“陪而不審”、“合而不議”的現(xiàn)象。

3、完善機(jī)制，強(qiáng)化保障。要完善人民陪審員選聘任用機(jī)制，嚴(yán)格選任程序和條件，注重選任人員來(lái)源的廣泛性和分布的合理性。要建立適應(yīng)審判工作需要的人民陪審員學(xué)習(xí)培訓(xùn)、上崗制度及表彰獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，使人民陪審員工作走上規(guī)范化、制度化的軌道。

人民陪審員制度是我國(guó)民主法制建設(shè)的一項(xiàng)重要措施，人民陪審員參加審判對(duì)體現(xiàn)司法公正、促進(jìn)司法公正、促進(jìn)司法公開(kāi)。人民陪審員制度是我國(guó)社會(huì)主義民主建設(shè)不可剝除的重要內(nèi)容，對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)行社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)有著重大的現(xiàn)實(shí)價(jià)值和長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。(