第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種及征稅方法
房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種及
征稅方法
房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖
招投標管理流程
房地產(chǎn)行業(yè)會計核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規(guī)避，它所涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷售及修理修配行業(yè)繳納的流轉稅增值稅外，基本包括了國家稅法規(guī)定的所有稅種。房地產(chǎn)開發(fā)公司從取得土地使用權起至開發(fā)銷售完畢期間各階段應納各稅種及各稅種應納稅額如何進行核算做詳細闡述。
一、土地使用權取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關部門收取的交易費等），但有時土地轉讓方轉讓時會要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應由轉讓方承擔的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔。
（1）契稅：是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據(jù)，基本稅率為3%。
應納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格×稅率
（2）印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。
應納稅額=合同金額×0.05%
注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權轉移憑證的印花稅等。
二、取得土地使用權后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。
土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。
年應納稅額=土地使用面積×單位稅額
三、預售階段：需繳納營業(yè)稅及附加，預繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。
（1）營業(yè)稅：在中華人民共和國境內提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。
銷售不動產(chǎn)應納稅額=納稅人銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外費用×5%（2）營業(yè)稅附加稅：城市維護建設稅=營業(yè)稅額×7%
教育費附加=營業(yè)稅額×3%
（3）土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除 《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。海南省地方稅務局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預售階段應預繳土地增值稅，?？凇⑷齺喢吭掳翠N售額的2%預繳，其它市縣按銷售額的1%預繳。
（3）企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉讓土地使用權及銷售不動產(chǎn)所取得收入及其他所得。
應納稅額=應納稅所得額×25%
房地產(chǎn)企業(yè)預售階段應季度預繳企業(yè)所得稅，每季度預繳稅額根據(jù)國稅發(fā)（2006）31號以及國稅函 [2008]299號規(guī)定預繳
每季度應預繳企業(yè)所得稅額=（季度銷售額×10%—營業(yè)稅及附加—預繳的土地增值稅—期間費用）×22%
備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率，老企業(yè)2010年22%，2011年24%，2012年以后執(zhí)行25%。
四、當年度有完工樓盤，則完工年度進行企業(yè)所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報（詳見國稅發(fā)（2009）31號文）。
每年度應納企業(yè)所得稅額=應納稅所得額×25%
應納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—以年年度彌補虧損
五、項目銷售達到85%或銷售完畢，進行土地增值稅清算。
（一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證三年仍未銷售完畢。
（二）、應納稅額的計算
1、計算增值額 增值額＝收入額－扣除項目金額
2、計算增值率 增值率＝增值額÷扣除項目金額
3、依據(jù)增值率確定適用稅率。
4、依據(jù)適用稅率計算應納稅額。
應納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù) 備注：實行四級累進稅率
（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；
（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；
（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%
第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的合同
三通一平是房地產(chǎn)專用語，指的是通水、通電、通路，平整土地。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的合同
1、前期考察報告委托協(xié)議
包括對市場、工程建設營利性等分析的考察報告
2、土地使用權的取得
《國有土地使用權出讓合同》※ 《房屋拆遷補償協(xié)議》※
根據(jù)取得方式不同可能會涉及股權轉讓、土地轉讓、聯(lián)合開發(fā)等協(xié)議。
3、房地產(chǎn)工程的設計 《營銷策劃合同》
《建設工程勘查合同》※ 《建設工程設計合同》※
《建設工程環(huán)境評價委托合同》
4、房地產(chǎn)工程施工階段
《建設工程招標合同》及相關文件
《建設工程施工合同》※（可能分別包括樁基工程、土建、水電安裝、熱電系統(tǒng)、網(wǎng)絡、消防等施工合同）及補充協(xié)議（如承諾函）《建設工程監(jiān)理合同》※ 《建設工程裝飾合同》※ 《建設工程采購協(xié)議》 《綠化工程施工合同》 《建設工程保險合同》 《建設工程融資合同》
以及在工程施工過程中可能會涉及工程場所臨時建筑的《廣告位使用協(xié)議》、《攤位租賃協(xié)議》等等。
5、房屋交易階段
《認購書》※或《房屋預訂合同》 《商品房買賣合同》※ 《銷售代理協(xié)議》※
6、物業(yè)管理
《前期物業(yè)管理協(xié)議》※
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房地產(chǎn)開發(fā)各階段及涉及的合同、法律（轉）
第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究
（一）兩種類型：
（1）、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立（新設公司）。辦理工商登記（取得資質）、省外房地產(chǎn)企業(yè)在本省從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應事先將其資質證書和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照送交房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地建設部門和工商行政管理部門備案。
（2）、合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議（合作開發(fā)）
（二）具體合同：
1、合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議
2、項目建議書（說明以下內容：開發(fā)者、開發(fā)內容與規(guī)模、期限、方式、投資總額與注冊資本），交主管部門申請立項審批，經(jīng)批準允許建設的，下發(fā)給批準文件。
3、建設項目可行性研究合同、項目可行性研究報告、（簽委托合同、組建工作小組、制定工作計劃）
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套
（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計
規(guī)劃設計委托協(xié)議
環(huán)境影響評價委托合同
建設工程勘察招、投標
建設工程勘察合同
建設工程設計合同
（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套 報審市政配套方案
上述一、二的申報程序：
申報規(guī)劃要點以獲取規(guī)劃要點通知書
獲取選址規(guī)劃意見通知書
可行性研究報告的編制及申請審批
申報建設用地規(guī)劃許可證
辦理建設用地批準書
申請建設用地規(guī)劃設計條件及建設項目規(guī)劃、設計方案
申報初步設計
獲取初步設計批復
申報建設工程規(guī)劃許可證
申請辦理建設工程規(guī)劃許可證
領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊
辦理拆遷許可證
三、土地使用權的取得
（一）、協(xié)議或招投標、拍賣方式取得：
1、國有土地使用權的出讓（1）招投標
程序：A由土地管理部門會同建設部門共同編制招標文書，由土地管理部門發(fā)布招標公告；
B投標者按招標文書規(guī)定交付投標保證金，提供投標文書，參加投標； C由土地管理部門會同建設部門共同主持開標、評標、決標，并在決標之日起七日內向中標者發(fā)出中標通知書，向未中標者退還其投標保證金（不計利息）；
D中標者在中標通知書規(guī)定的期限內，與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定交付定金；
E中標者在中標通知書規(guī)定的期限內，與建設部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目合同。
（2）拍賣
程序：A由土地管理部門會同建設部門共同編制拍賣文書，由土地管理部門發(fā)布拍賣公告；
B土地管理部門會同建設部門按公告規(guī)定的時間、地點主持拍賣； C競投者按拍賣文書規(guī)定交付拍賣保證金，參加競投；
D拍賣主持人按拍賣文書規(guī)定的程序當場宣布競投得主，并向其他競投者退還拍賣保證金（不計利息）；
E競投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定交付定金；
F競投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內與建設部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目合同。
（3）協(xié)議出讓
（4）掛牌交易方式
2、國有土地使用權的轉讓 國有土地使用權的劃撥
3、集體土地的征用，辦農(nóng)用地轉建設用地手續(xù) 國有土地使用權出讓合同（宗地出讓或成片出讓？）國有土地使用權競標文件 征地協(xié)議
（二）、股權轉讓方式（通過收購房地產(chǎn)公司股權來間接實現(xiàn)房地產(chǎn)轉讓，已經(jīng)獲得立項批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目公司股東或合作開發(fā)的收益人之間，或向他人轉讓其股權或合作開發(fā)權益的行為。）房地產(chǎn)項目轉讓模式：
（1）以項目公司股權并購（兼并或并購）方式轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目
（2）以項目合作各方權益比例的變更轉讓房地產(chǎn)開發(fā)權益（合作各方內部轉讓、合作方外部轉讓）
轉讓程序：向董事會提出申請、召集股東會作出決議、股權轉讓完畢修改公司章程并辦理股權過戶手續(xù)、公司變更登記 項目轉讓合作合同 股權轉讓協(xié)議 股東大會決議
（三）涉及法律 城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法及實施細則、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、城市規(guī)劃法、關于進一步推進招標拍賣出讓國有土地使用權的通知、關于辦理國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等有關問題的通知、招標投標法
四、拆遷安置 房屋拆遷補償協(xié)議
法律：城市房屋拆遷管理條例
五、工程施工
（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作（領施工許可證）
（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標
（三）、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理
（四）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工
1、施工合同
建設工程施工合同
建筑裝飾工程施工合同
建筑安裝工程施工合同
2、監(jiān)理合同
3、采購合同
4、保險合同
（五）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收
1、單項工程驗收
2、綜合驗收
（六）、法律
建筑法、招標投標法、工程建設項目招標代理機構資格認定辦法
第二部分：商品房銷售
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段
（申領《商品房預售證》）商品房預售合同、預訂合同（或認購書）
房地產(chǎn)代理銷售合同
商品房買賣合同
法律：城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售管理辦法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、城市商品房預售管理辦法、廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定、最高院解釋
第三部分：物業(yè)管理
一、物業(yè)管理階段
前期物業(yè)管理服務協(xié)議
法律：物業(yè)管理條例
*********************************************** 房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及各類合同注意事項
仔細研究房地產(chǎn)的開發(fā)過程后，發(fā)現(xiàn)該流程中所經(jīng)常涉及的合同主要有以下幾類：
1、土地使用權出讓（轉讓）合同；
2、建筑工程承包合同；
3、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同；
4、房屋拆遷安置補償合同；
5、房地產(chǎn)項目轉讓合同；
6、建設工程物資采購合同；
7、房地產(chǎn)銷售代理合同；
8、商品房（預）銷售合同。
一、所有合同的簽訂都應注意的問題(基本原則)
1、主體是否合法，是否具有相應的主體資格。具體應該包括：對方是否具有相應的資質、是否具有履約能力、信譽狀況等。
2、合同內容不得違反國家的禁止性規(guī)定。這就要求法務人員對國家的相關法律法規(guī)有詳細的了解。
3、合同條款要否完備、明確。合同條款中應對合同的標的、數(shù)量、質量、價款、履約期限、履約方式、交付地點等都應該加以約定，且約定應盡可能地清晰、明確、完整，決不能含混不清或者模棱兩可。
4、對有可能出現(xiàn)的違約情況要加以考慮，規(guī)定相應的違約責任（包括合同的解除）。對我方可能出現(xiàn)的違約要規(guī)定相對較輕的違約責任；對對方條款的審查，則恰恰相反。
5、應約定爭議管轄權條款。盡量將約定由我方所在地人民法院管轄。不能達成一致的，則應約定雙方所在地人民法院都有管轄權。
6、明確合同簽訂地。盡量將合同簽訂地約定在我方所在地或作為最后一方簽字，以取得我方公安機關對涉嫌犯罪案件的管轄權。
7、對方的簽約人人是否具備相應的權限，即是否是企業(yè)的法定代表人或者由企業(yè)授權的經(jīng)辦人。應該要求簽約人出示相應的證明文件，并仔細核查證明文件。
8、簽章應包括對方單位的公章以及授權代表的簽字。如果對方公章為法人的分支機構公章或內設機構，還應要求其提供所屬法人機構的授權書。對方為自然人的，簽章應由本人簽字并加摁手印。所有的印章和簽字都應清晰完整。
9、合同落款處應有簽訂的具體時間。簽約人簽字時也應留下具體的時間。
10、盡量爭取對方提供合同擔保。如約定了擔保條款，還應注意擔保條款是否可以得到落實：如由擔保人提供擔保的，應審查擔保人是否有擔保資格和擔保能力；如提供擔保財產(chǎn)的，應審查擔保財產(chǎn)是否可以抵押，并盡量辦理抵押登記（部分財產(chǎn)必須辦理登記）。
11、合同附件應與主合同相一致。
12、合同訂立之后如要變更，應采取書面形式。
二、房地產(chǎn)合同應注意的問題
對于上面已經(jīng)敘述過的內容以及房地產(chǎn)合同必備條款，不再進行表述，僅敘述該類合同的個性事項。
（一）土地使用權出讓（轉讓）合同（在該類合同中，設我方為受讓方）
1、審查出讓方的資質。如果出讓方為行政機關，應注意只有市、縣人民政府土地管理部門才有權出讓土地，其他以各類開發(fā)區(qū)管理委員會等名義出讓土地的無效。如果出讓方為民事主體的，應注意審查出讓方是否擁有該土地的使用權和使用期限。
2、審查出讓土地是否有瑕疵。主要要審查以下幾方面1）該土地使用是否可以出讓，是否辦妥農(nóng)轉用、土地征用手續(xù)；2）該土地上的房地產(chǎn)是否被抵押（如轉讓人在地上設有抵押權，在轉讓時主債務未受清償，因設定抵押權而發(fā)生的權利義務關系則隨之轉讓給受讓人）；3）與土地使用權和地上物有關的稅、費出讓人是否繳清；4）在該土地上建造的工程工程款是否已經(jīng)付清（債隨地走）；5）該土地上的建筑物以及該土地是否出租給第三人。
3、在合同中應該明確完備地載明轉讓土地的位置、面積、原出讓合同設定的用途，是否已進行基礎設施和公用設施的建設，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉讓價金的確定有關聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明
4、應注意出讓土地的價格不得低于當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價否則合同無效。
5、在轉讓合同中應對轉讓登記的時間加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務，6、應對出讓方式加以明確規(guī)定。
7、應盡量規(guī)定價金的支付與轉讓登記同時進行。
（二）建筑工程承包合同 設我方為發(fā)包方。
1、審查承包方的資質。除應審查承包方的資質情況、施工能力、社會信譽、財務情況外，還應該審查承包方是否具備法人資格，因為這涉及到工程事故責任的分擔等問題。同時還應注意承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。
2、合同中應對下列問題進行明確的規(guī)定：雙方一般責任、施工組織設計和工期、質量與檢驗、合同價款及支付方式、材料供應、設計變更、竣工與結算等。
3、下列問題的規(guī)定尤其應重視：1)明確規(guī)定合同價款及其計算方式2）保修期的長短，同時應規(guī)定支付工程款是留一部分作為保修款，至保修期滿后再支付。3）工程交付的標準。4）材料設備供應的具體內容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價、質量等級、提供的時間和地點應該具體而且明確。同時應約定供應方承擔的具體責任。還應約定供應材料和設備的結算方法
4、應對是否允許分包進行規(guī)定，如允許，則應盡量規(guī)定承包方分包的，分包方須通過發(fā)包方的審核。同時禁止分包單位再分包。
5、應對工程的質量等級進行明確規(guī)定。
6、應規(guī)定：“施工方在竣工后應該在交房同時提交施工技術資料，否則，應承擔違約責任，向發(fā)包方繳納工程總價款的百分之五的違約金”以免承包方在竣工后不按時把施工過程中的一些技術資料交給發(fā)包方，致使發(fā)包方不能申請房屋產(chǎn)權證書，造成損失。
（三）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同
1、前期審查應著重審查以下幾方面內容：
1）合作方的資質、信譽等；2）以土地使用權合作方的土地使用性質3)合作方是否取得了項目開發(fā)所需的審批文件
2、合同條款中應注意以下幾方面的內容：
1）應明確合作方式，是成立項目公司進行開發(fā)，還是不成立項目公司進行開發(fā)，如不成立項目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。如成立項目公司，不論是否中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)，均需對其公司的組織形式、主要機構如股東會董事會、經(jīng)營管理人員及其運作機制進行約定；
2）成立項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；
3）以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；
4）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權利義務；
5）合作開發(fā)一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續(xù)，并明確有關費用的承擔方式和責任人；
6）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質不同的項目，應分別立項、分別進行審批并辦理不同的證照； 7）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應按是否以開發(fā)項目的房屋為標的分別規(guī)定權利義務，投資回報約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報約定分配利潤的，應約定利潤的計算以及分配方式；
8）在當事人訂立的合作開發(fā)合同中，只有合作各方共享利潤、共擔風險，才能認定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為； 9）合作開發(fā)合同應約定建筑面積增加時的政府批準手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；
10）合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。11）應付項目的工期進行明確的規(guī)定。
12）應對合作各方在合作中的職責進行明確約定。
（四）房屋拆遷安置補償合同
1、前期審查主要有兩方面
1)審查拆遷房屋是否符合安置補償條件。違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇。
2）審查簽約人是否為拆遷房屋的所有人，是否具備相應的民事能力。
2、合同條款中明確規(guī)定以下幾方面的內容
1）被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權取得方式，房屋產(chǎn)權證號碼，房屋的結構、面積、地點、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結構等。有附屬用房、地下室、附著物的都應列明。同時對房屋內用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設施需動遷的，也要在基本情況中注明。
2）被拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補償還是產(chǎn)權調換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應請具備資質的評估機構對被拆遷房屋區(qū)位、用途、結構、成新、層次、建筑面積等基本因素結合行業(yè)規(guī)定進行評估的情況。
3）拆遷補償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補償安置方式。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認可。如果是實行產(chǎn)權調換的，還應根據(jù)實際情況標明安置用房建筑面積、地點、層次、戶型結構、朝向、交付時間等。4）搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付辦法等。
5）違約責任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責任及爭議解決辦法。
（五）房地產(chǎn)項目轉讓合同；
1、前期工作
如果我方為出讓方，則應該做以下工作
１）辦理項目土地使用權為劃撥取得的，應辦理土地使用權出讓手續(xù)； ２）辦理項目土地使用權的變更登記手續(xù)；
３）辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理； ４）辦理建設工程規(guī)劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設管理部門辦理；
５）辦理其他根據(jù)有關政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。如果我方為受讓方，應審查以下內容
1）轉讓方是否已取得項目所在地塊的建設用地批準證書或房地產(chǎn)權證； 2）轉讓方是否持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證；
3）項目土地使用權為出讓取得的，房屋建設應達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上；
4）轉讓人是否是項目所有人。
2、合同中所應注意的事項
1）轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等； 2）項目轉讓應符合開發(fā)不同階段的政府有關允許轉讓的條件；
3）已成立項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按公司法有關規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉讓的變更登記手續(xù)； 4）成立項目公司的轉讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；
5）未成立項目公司以合作各方的投資權益內部轉讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續(xù)；轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意； 6）轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續(xù)的具體責任人及有關費用，包括尚未付清的費用的承擔方式；
7）項目轉讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發(fā)，轉讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續(xù)及具體責任人；
8）項目轉讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；
9）房地產(chǎn)項目轉讓前已實行預（銷）售的，應約定轉讓雙方通知預購業(yè)主，并明確因此引起相應責任的處理方法；
10）以轉讓項目公司股權方式轉讓的，應約定：項目公司概況、股權轉讓比例、價格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認定，需出示原公司股東會決議并辦理工商變更登記手續(xù)等。
（六）建設工程物資采購合同；
1、審查對方資質。
2、雖然采購合同可以采用口頭形式，但在實踐中必須盡量采取書面形式，以免以后發(fā)生爭議。
3、合同條款注意事項
1）注意合同的格式，在采購合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對供方是比較有利的，如果我們作為需方來簽訂此類格式合同，要注意對方提供的合同中有沒有免除或限制供方責任的條款，如果有，一定要求其說明清楚，盡量遵循公平原則協(xié)商確定雙方的權利與義務，以免產(chǎn)生被動局面。2）對于采購物資的品牌、型號、等級、單價、數(shù)量等都要詳細明確地規(guī)定，在標注產(chǎn)品的數(shù)量時，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標注清楚，方便驗貨時核對產(chǎn)品的數(shù)量。
3）應對交貨期限、交貨方式、交貨地點加以明確規(guī)定。盡量規(guī)定由銷售方送貨，將運輸過程中的風險留給供貨方。
4）應規(guī)定定金條款。待貨物交付后再付全款。
5）明確違約責任。對采購物資的品牌、型號、等級、交貨地點、交貨期限、交貨方式的變動造成違約責任予以明確規(guī)定。
（七）房地產(chǎn)銷售代理合同； 設我方為開發(fā)商。
1、前期審查。除了審查對方的信譽外，還應注意，我國《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介窕瓜凵唐販康模芡謝褂Φ筆且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵湊盞姆康夭薪櫸窕埂?/span>
2、在合同條款中，應注意以下幾方面 1）明確委托銷售房產(chǎn)的位置、類型、面積。
2）應對房地產(chǎn)銷售代理方式予以明確規(guī)定，寫明是一般代理、獨家代理還是包銷。
3）明確代理銷售的期限以及銷售任務，即要寫明在多長時間內銷售多少數(shù)額的房產(chǎn)。
4）對代理銷售方在銷售期間所產(chǎn)生費用的負擔應明確規(guī)定。5）應明確規(guī)定傭金的支付方式和時間。
6）除在代理合同里設獎勵條款外還應設定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責任。
7）應明確規(guī)定代理銷售方的廣告宣傳必須真實，我方有權對代理銷售方的廣告進行審查，并具體規(guī)定違約發(fā)布廣告應承擔的責任。
（八）商品房預（銷）售合同；
1、前期審查應著重審查購買方的支付能力，對于某些特殊單位還應審查其是否具有購房資格。同時我方應取得國有土地使用證和預（銷）售商品房許可證，以免預（銷）售合同被宣布無效。
2、在合同條款中應注意以下方面。
1）應詳細規(guī)定預（銷）售房的位置、土地使用年限。
2）規(guī)定預（銷）售房的面積時，應詳細說明建筑面積、土地面積、基底分攤、公用分攤等，同時應規(guī)定相應的誤差。
3）應該考慮我方的實際履行能力規(guī)定房產(chǎn)交付時間。同時應規(guī)定遲延交付的免責事由。
4）規(guī)定預（銷）售房的價款應說明每平方米的單價。同時規(guī)定價款的支付方式以及支付時間。還應規(guī)定購買方如逾期未能支付價款后利益的計算方式以及超過一定期限后我方有權出售該房產(chǎn)。
5）應要求購買方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處理方式。6）應規(guī)定產(chǎn)權轉移的時間以及方式。
7）應規(guī)定購買方購買后房產(chǎn)的使用性質以及相關義務。
8）應規(guī)定購買方在未取得房產(chǎn)產(chǎn)權前不得將房產(chǎn)抵押、轉讓，否則后果自負。9)房屋質量容易產(chǎn)生糾紛,因此應對質量情況、保質期、附屬設備保質期加以規(guī)定。
10）應對房產(chǎn)的附隨設施的使用進行規(guī)定。
資料總結
1、土地使用權轉讓（出讓合同）
1）海南省三亞市亞龍工貿（集團）公司與海南遼經(jīng)貿實業(yè)有限公司土地使用權轉讓糾紛上訴案——受讓方失誤原因：所簽聯(lián)合開發(fā)合同實質上是土地使用權轉讓合同，且出讓方簽署合同時并未取得土地使用權。
2）中國寶安集團股份有限公司與廣東深圳鹽田港集團有限公司土地使用權轉讓合同糾紛上訴案——受讓方失誤原因：約定出讓土地位置不明確。
3）《土地使用權轉讓合同研究》 a土地使用權及地上物之基本狀況轉讓合同應載明土地所在方位、四至、面積，原出讓合同設定的用途，是否已進行基礎設施和公用設施的建設，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉讓價金的確定有關聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明。b房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。如轉讓人在地上設有抵押權，在轉讓時主債務未受清償，因設定抵押權而發(fā)生的權利義務關系則隨之轉讓給受讓人。轉讓人未及時繳納的與土地使用權和地上物有關的稅、費，轉讓后應由受讓人相應承擔。轉讓人原以土地使用權或地上權與第三人建立租賃關系的，轉讓后的受讓人則應與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。c如轉讓人在地上設有抵押權，在轉讓時主債務未受清償，因設定抵押權而發(fā)生的權利義務關系則隨之轉讓給受讓人。轉讓人未及時繳納的與土地使用權和地上物有關的稅、費，轉讓后應由受讓人相應承擔。轉讓人原以土地使用權或地上權與第三人建立租賃關系的，轉讓后的受讓人則應與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。d在轉讓合同中對轉讓登記加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務，甚為重要e但新《合同法》確立了債隨地走和優(yōu)先受償?shù)脑瓌t，如果用地人在轉讓土地使用權時隱瞞有關工程款支付的事實，就為承包方向土地使用權轉讓的買受人主張權利提供了可能性。調查建設工程合同的履行情況就會是受讓人防范風險的必要手段。f在進行不動產(chǎn)交易前，先請律師對有關產(chǎn)權狀況進行全面調查，并提供法律意見g我國現(xiàn)有的信用體系無法使轉讓人準確判斷受讓人的支付能力，故所有轉讓行為都具有潛在支付風險。由于土地使用權轉讓合同又屬于不動產(chǎn)物權合同，土地使用權一經(jīng)轉讓登記，即使轉讓款尚未付訖，受讓人仍可享有不動產(chǎn)物權，轉讓人只能向受讓人主張債權，因此，何時進行轉讓登記成為控制風險的關鍵。
4）《土地出讓合同糾紛的主要表現(xiàn)形式》a按照法律規(guī)定，土地使用權出讓合同的出讓方主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，如果在2005年8月1日以后仍以各類開發(fā)區(qū)管理委員會的名義簽訂國有土地使用權出讓合同，就應當被認定為無效。b經(jīng)市、縣人民政府同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低于訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，則該價格條款可被認定無效c因土地使用權出讓方式選擇引發(fā)的糾紛c比如在實踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉用手續(xù)的集體土地非法無效。比如在實踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉用手續(xù)的集體土地非法出讓，其土地使用權出讓合同，就會因為出讓標的不符合法律規(guī)定而被認定無效
2、建筑工程承包合同；
1）北京興隆公園有限公司與原中國人民解放軍總后工程總隊等建筑工程承包合同糾紛上訴案——糾紛原因：雙方約定的工程造價不明確、對質量鑒定單位未約定。
2）云南省第五建筑工程公司訴昆明鴻城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設工程施工合同糾紛案——糾紛原因：保修期滿后未以約定支付保修金。
3）甘肅省敦煌國際大酒店有限公司與中國建筑西北設計研究院、甘肅省第四建筑工程公司等施欠工程款、工程質量糾紛案——糾紛原因：a、工程結算方式規(guī)定不清；b、工程質量不合格；
4）太平洋俱樂部有限公司與江蘇南通市第七建筑安裝工程有限公司建筑施工承包合同糾紛上訴案——糾紛原因：a、訂立了兩份合同，前后合同關于工程款結算的規(guī)定不一致；b、關于是否進行過招標有爭議；c、關于工程造價的計算方式發(fā)生爭議。
5）浙江義烏市偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與浙江義烏市建筑工程有限公司建筑工程承包合同糾紛上訴案——糾紛原因：a、未約定開工時間；b、合同履行過程中是否交付物資用以抵充工程款發(fā)生爭議。
3、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同；
1）北京成銘大廈有限公司與北京紅都集團公司房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛上訴案——糾紛原因：對于雙方在合作開發(fā)中的權利義務的約定不明確。
2）海南三利開發(fā)公司與海南省房地產(chǎn)開發(fā)總公司合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案——糾紛原因：a、對合作期間雙方各自的職責劃分不明確；b、對雙方投資的約定不明確。3）海南山盟科技投資有限公司與海南廣發(fā)房地產(chǎn)實業(yè)公司等合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案——糾紛原因：投資合作開發(fā)的土地使用權性質審查不明。4）海南省演出公司訴?？邶埮d房地產(chǎn)開發(fā)公司合作建房合同糾紛案——糾紛原因：a、分房的具體方法約定不明；b未約定合作開發(fā)期間費用的承擔。5）某市華豐企業(yè)總公司訴某市宏華房地產(chǎn)開發(fā)總公司等聯(lián)建合同糾紛仲裁案——糾紛原因：a以土地使用權作為合作投資的一方，未辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續(xù)b未約定合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。6）上海萬順房地產(chǎn)開發(fā)公司與永新實業(yè)發(fā)展有限公司因合作開發(fā)協(xié)議糾紛案——a合同未對合同性質和效力進行約定；b雙方對投資方式約定不明；c對合作協(xié)議的解除未作約定；d合作項目的利潤分配不明。
4、房屋拆遷安置補償合同；
1）山東省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與山東大學土地補償合同糾紛上訴案——糾紛原因：補償款約定發(fā)生爭議。
2）《芻議城市房屋拆遷補償安置合同糾紛的審理》——a違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇b屋所有權爭議雙方難以取得一致意見的，筆者認為還是以產(chǎn)權調換形式予以補償安置好，當然，安置的面積的現(xiàn)有價值應以被拆除房屋的貨幣補償金額基本相等，不然的話，將增加糾紛，c被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人d被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權取得方式，房屋產(chǎn)權證號碼，房屋的結構、面積、地點、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結構等。有附屬用房、地下室、附著物的都應列明。同時對房屋內用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設施需動遷的，也要在基本情況中注明。被拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補償還是產(chǎn)權調換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應請具備資質的評估機構對被拆遷房屋區(qū)位、用途、結構、成新、層次、建筑面積等基本因素結合行業(yè)規(guī)定進行評估的情況。拆遷補償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補償安置方式。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認可。如果是實行產(chǎn)權調換的，還應根據(jù)實際情況標明安置用房建筑面積、地點、層次、戶型結構、朝向、交付時間等。搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付辦法等。違約責任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責任及爭議解決辦法。
3）《拆遷安置合同糾紛的處理》——a對共同所有的房屋，有主張產(chǎn)權調換，有主張作價補償?shù)?，可進行產(chǎn)權調換，對其共有人因共有產(chǎn)權之間的爭執(zhí)，可作為析產(chǎn)案件另案處理。b拆除房屋屬違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，既不能作產(chǎn)權調換，也不能進行補償。但是如果被拆除的房屋，當時城市規(guī)劃部門認為不屬于嚴重違反城市規(guī)劃，只是做了罰款處罰，而房屋所有人又補辦了有關手續(xù)的，該房則由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ?，可以享受產(chǎn)權調換及補償?shù)拇?。對于拆除臨時建筑物，如果拆除未超過批準使用期限的臨時建筑物，拆遷人依法應享有拆遷補償待遇，但不享有安置待遇。對于拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不能產(chǎn)權調換，只能由拆遷人給予貨幣補償。c 對于合同約定的地點、面積等不明確，易產(chǎn)生歧義的，應按照有利于被拆遷人的解釋處理，對于還建結算問題有合同的按合同約定處理，沒有約定的應按照《條例》和法規(guī)、政策的規(guī)定執(zhí)行；
5、房地產(chǎn)項目轉讓合同；
1）萬順(湖南)置業(yè)發(fā)展有限公司與湖南開元置業(yè)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)轉讓糾紛案——雙方失誤原因：出讓方未取得土地使用權且未完成項目開發(fā)投資總額的25%，違反了國家的禁止性規(guī)定，導致合同無效。
2）黑龍江北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與哈爾濱高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房屋建設開發(fā)總公司項目轉讓合同糾紛上訴案——受讓方失誤原因：簽訂合同時未考察簽約人是否為項目的權利人，也未深入了解出讓項目的具體情況。
3）《房地產(chǎn)項目轉讓的若干法律問題》——房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉讓應具備以下條件：（１）轉受讓方應具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項目后作自用情形的除外）；（２）轉讓方已取得項目所在地塊的建設用地批準證書或房地產(chǎn)權證；（３）轉讓方持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證；（４）項目土地使用權為出讓取得的，房屋建設應達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上。
6、建設工程物資采購合同；
1）上海華傲電器有限公司清算小組與上海展業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司購銷合同貨款糾紛上訴案——糾紛原因：是否訂立口頭合同無法達成一致（應訂立書面合同）2）《采購瓷磚合同注意事項》——仔細的閱讀相關的條款，對一些有歧義的、不合理的條款要和商家落實清楚。以免出現(xiàn)問題時，解決起來非常的麻煩。a 要求商家在銷售合同上注明產(chǎn)品的品牌、型號、單價、數(shù)量，在標注產(chǎn)品的數(shù)量時，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標注清楚，方便驗貨時核對產(chǎn)品的數(shù)量。b銷售單要加蓋銷售單位或者市場的公章落實退補貨原則現(xiàn)在市場上的商家對于瓷磚的退補貨問題，都會有一些約定，多長時間可以退貨，什么樣的產(chǎn)品可以退貨，也要落實清楚。c對于富余的產(chǎn)品或者不夠的產(chǎn)品，要盡快到商家處辦理，以免出現(xiàn)退不了和沒有相同色號的問題。d在訂購合同上注明產(chǎn)品的等級，防止商家以次沖好。適當?shù)慕灰恍┒ń穑鹊截浰偷郊液?，驗收無誤后再付全款。E 同時最好約定產(chǎn)品不符合要求，有條件要求無條件退貨，退回定金。
7、房地產(chǎn)銷售代理合同；
1）紹興市嘉承房地產(chǎn)有限責任公司訴杭州市中原房地產(chǎn)營銷代理有限公司委托代理合同糾紛案——糾紛原因：a雙方未將采用何種代理銷售方式（一般代理、獨家代理還是包銷）在合同中加以規(guī)定。B違約責任在合同中不明確。2）《開發(fā)商如何避免房產(chǎn)廣告糾紛》——a是在小區(qū)規(guī)劃設計尚未通過政府批準之前，不應在廣告。中將自己設想中的小區(qū)狀況作詳細描述，以免誤導廣告受眾；b是廣告宣傳的內容應真實，特別是對那些內容確定且可能影響到定價或購房人決策的部分，應實事求是、切合實際c是涉及小區(qū)規(guī)劃、設計等可能發(fā)生變更的情況，應向買受入說明，并在簽訂的房屋買賣合同中詳細注明；d是對委托銷售代理機構對外發(fā)布的廣告，開發(fā)商應從前述幾點對廣告內容和宣傳行為加以嚴格審查。
3）《商品房銷售管理辦法》——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務機構。受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
8、商品房預（銷）售合同；
1）岑建根等訴上海星豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房屋預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：對于預（銷）售合同撤銷前已入住的購房者在何種情況下應繳納房屋使用費的規(guī)定不明確、具體。
2）陳留花訴海南莊士房地產(chǎn)有限公司商品房預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：根據(jù)相關規(guī)定，如果開發(fā)商不能如期交付房產(chǎn)，則應退還定金。3）海南新疆尉犁房地產(chǎn)開發(fā)海南興海公司與海南海成房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預（銷）售合同糾紛上訴案——開發(fā)商敗訴原因：在簽訂銷售合同后，未取得土地使用權證，亦未辦理預（銷）售許可證。
4）湖北武漢泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴廣東省中振投資有限公司預（銷）售商品房糾紛案——開發(fā)商勝訴原因：對于遲延交付后的責任規(guī)定比較明確。5）陳偉群訴上海鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋預（銷）售糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：未能在交付前取得房屋交付使用許可證，優(yōu)點：規(guī)定了在某種情況下可以免除逾期交付責任的免責條款。
6）李美燕訴上海星豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房屋預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：未規(guī)定逾期付款利息的計算方式。
7）李光輝等訴深圳市即達行國際投資有限公司商品房預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商勝訴原因：購房者不得要求開發(fā)商限期辦好房屋竣工驗收手續(xù)。8）良友木業(yè)（私人）有限公司訴北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：逾期交房。
9）彭慶東訴大慶石油管理局房屋建設開發(fā)公司商品房預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：在未取得建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、土地使用證、開工許可證和商品房預（銷）售許可證的情況下，即開工建設，并對外預（銷）售房屋，違反了有關法律規(guī)定。10）益景彬訴上海松風房地產(chǎn)公司房屋預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：在未取得系爭房屋預（銷）售許可證的情況下簽訂預（銷）售合同，合同應為無效合同
11)趙毅等與上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司商品房預（銷）售合同糾紛上訴案——開發(fā)商敗訴原因：開發(fā)商未能全面按照預（銷）售合同和廣告宣傳材料履行約定的全部事項
12）重慶市涪陵興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴韋濟國等商品房預（銷）售合同付款糾紛案——開發(fā)商疏漏：未規(guī)定房屋土地使用年限。
13）周良飛訴大慶市薩爾圖區(qū)人民政府、第三人大慶市大成經(jīng)貿有限公司商品房預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者預（銷）售房屋，應當是在取得國有土地使用證和預（銷）售商品房許可證后，才能進行房屋預（銷）售
14）陳留花訴海南莊士房地產(chǎn)有限公司商品房預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：無法按合同約定期限交付房產(chǎn)。
15）《簽合同缺乏應有注意房地產(chǎn)公司自擔過失》——開發(fā)商敗訴原因：認購協(xié)議與銷售合同不一致應以銷售合同為準，同時要明確房產(chǎn)的裝修。
16）鄺串友與被告廣州白云房地產(chǎn)開發(fā)總公司購房合同糾紛一案——開發(fā)商敗訴原因：交樓時間延誤，未約定交樓方式。
17）北京房信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴中國聯(lián)合通信有限公司商品房購銷合同上訴案——開發(fā)商失誤原因：中國聯(lián)合通信有限公司作為中央在京企業(yè)購房時應當具備相關審批手續(xù)。
18）廣東深圳深大電話有限公司等與廣東省深圳市鵬基物業(yè)發(fā)展公司等房屋買賣合同糾紛上訴案——開發(fā)商敗訴原因：銷售方銷售的房產(chǎn)不具備進入市場的資格。
19）韓玉軍訴大慶高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司買賣合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：關于價款的支付方式未約定清楚。
第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標準
地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標準
1.0 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅種
（1）契稅： 取得土地使用權時繳納（以后銷售房屋也要交）；（2）土地增值稅： 銷售房地產(chǎn)時繳納（3）營業(yè)稅： 銷售房地產(chǎn)時繳納；（4）城市維護建設稅：根據(jù)營業(yè)稅額繳納（5）教育費附加： 根據(jù)營業(yè)稅額繳納；（6）企業(yè)所得稅： 根據(jù)企業(yè)利潤繳納（7）印花稅： 根據(jù)涉及到的合同金額繳納（8）房產(chǎn)稅：
2.0 各種稅費征收標準： 2.1契 稅
契稅是在土地、房屋權屬發(fā)生轉移時，對產(chǎn)權承受人征收的一種稅。n 納稅人
《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。
轉移土地、房屋權屬是指下列行為：
(1)國有土地使用權出讓；
(2)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；(3)房屋買賣；(4)房屋贈與；(5)房屋交換。
下列方式視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅：(1)以土地、房屋權屬作價投資、入股；(2)以土地、房屋權屬抵債；(3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬;(4)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。
對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。n 課稅對象
契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉移變動的土地、房屋。n 稅率
契稅的稅率為3％～5％，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實際情況，在規(guī)定的幅度內確定，并報財政部和國家稅務總局備案。n 計稅依據(jù)
契稅的計稅依據(jù)是房屋產(chǎn)權轉移時雙方當事人簽訂的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。為了保護房屋產(chǎn)權交易雙方的合法權益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關認為有必要時，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。
房屋產(chǎn)權的轉移必然連帶著土地權屬的變動。房地產(chǎn)價格，會因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價格的一種體現(xiàn)，考慮到實際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價格和土地的價格，都以房地產(chǎn)交易契約價格總額為計稅依據(jù)。土地使用權交換、房屋交換時，以所交換的土地使用權、房屋的價格的差額為計稅依據(jù)。n 納稅環(huán)節(jié)和納稅期限
契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉移合同簽定之日起10日內后辦理納稅申報手續(xù)，并在征收機關核定的期限內繳納稅款。n 減稅、免稅
有下列行為之一的，減征，免征契稅：
(1)國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征；
(2)城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一攻購買公有住房的，免征；
(3)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征；
(4)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬于的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；
(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；
(6)依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華大使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征。
2.2土地增值稅
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。n 納稅人
凡有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關、社會團體和其他組織，以及個體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機構、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務人范圍內。n 征稅范圍
土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉讓房地產(chǎn)是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物，和其他附著物產(chǎn)權的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。n 課稅對象和計稅依據(jù)
土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。
土地增值稅以納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及相關的經(jīng)濟利益。具體包括貨幣收入、實物收人和其他收入。n 稅率和應納稅額的計算 土地增值稅實行四級超額累進稅率：
(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30％；
(2)增值額超過扣除項目金額50％，未超過lOO％的部分，稅率為40％；(3)增值額超過扣除項目金額lOO％，未超過200％的部分，稅率為50％；(4)增值額超過扣除項目金額200“以上部分，稅率為60％。每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數(shù)。
為簡化計算．應納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，速算公式如下：
? 土地增值額未超過扣除項目金額50％的，應納稅額=土地增值額×30％； ? 土地增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，應納稅額=土地增值額×40％-扣除項目×5％； ? 土地增值額超過扣除項目金額l00％，未超過200%的，應納稅額=土地增值額×50％-扣除項目×15％；
? 土地增值額超過扣除項目金額200％的，應納稅額=土地增值額x 60％-扣除項目金額×35％。
n 土地增值稅的扣除項目為：
(1)取得土地使用權時所支付的金額；
(2)土地開發(fā)成本、費用；
(3)建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
(4)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
上述扣除項目的具體內容為：
(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權的企業(yè)和單位，則以轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金及有關費用，作為取得土地使用權所支付的金額。
(2)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費。其中：①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置拆遷用房支出等；②前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出；
③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方
式發(fā)生的建筑安裝工程費；④基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出；⑥開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修建費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
(3)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額的10％以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓巳使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)估價機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。
(5)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。
(6)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。另外，對納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、分塊轉讓的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤；或按建筑面積計算分攤。也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：
①隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的；
②提供扣除項目金額不實的；
③轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價，又無正當理由的。
減稅、免稅
下列情況免征土地增值稅；
(1)納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20％的；(2)因國家建設需要而被政府征用的房地產(chǎn)。其中，普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用房。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅實施細則》第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目之和的20％的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。
因國家建設需要依法征用，收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免征土地增值稅。
征收管理
土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書、土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收人，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)，直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。
其他規(guī)定
為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵規(guī)定：
(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉讓，均免征土地增值稅。
(2)1994年1月1日以前巳簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內首次轉讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。
(3)對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項目，其房地產(chǎn)在上述5年免稅期以后首次轉讓的，經(jīng)所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅務總局核準，可以適當延長免稅期限，在上述免稅期限再次轉讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應按規(guī)定征收土地增值稅。
(4)個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿9年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。2.3 營業(yè)稅
營業(yè)稅是對提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅。
應稅范圍：
根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應稅勞務時主要是銷售不動產(chǎn)時繳納。
本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。? 銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。? 銷售其他土地附著物
① 銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。② 其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。③ 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。
④ 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產(chǎn) 征稅。
⑤ 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。
⑥ 不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)
根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定：
（1）納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外費用。
（2）單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。（3）營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額：
①按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；
②按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；
③按下列公式核定計稅價格：
計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業(yè)稅稅率）
上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。
其他具體規(guī)定如下：
（1）根據(jù)《轉發(fā)國家稅務總局關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，在合同期內房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅（2）對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅
根據(jù)《轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定： 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：
? 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
① 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。② 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。? 第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
① 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。
② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；
③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。
對于轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的預收定金，有如下規(guī)定：
納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。”此項規(guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天
（3）根據(jù)《轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定： 以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房
屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。（4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題
根據(jù)《轉發(fā)《國家稅務總局關于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復》的通知》 規(guī)定：
① 關于中外雙方合作建房的征稅問題
中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分
配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。
② 關于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題
外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收
入，按轉讓土地使用權，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。③ 對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。
轉讓土地使用權劃歸營業(yè)稅稅目轉讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營
業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內，稅率為5%。營業(yè)稅稅率：
銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5％。計算公式=營業(yè)額×5% 2.4 城市維護建設稅(以下簡稱城建稅)城市維護建設稅(以下簡稱城建稅)是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。
納稅人：城建稅以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人為納稅人。對外商投資企業(yè)的外國企業(yè)，暫不征城建稅。
征稅范圍：城建稅在全國范圍內征收包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)，及其以外的地區(qū)。即只要繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的地方，除稅法另有規(guī)定者外，都屬征收城建稅的范圍。
計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。
計算公式:應納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。稅率：分別為7%、5%、1% 城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7％、5％、1％三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7％；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％；不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1％。
所有納稅人除另規(guī)定外，其繳納城建稅的稅率，一律執(zhí)行納稅人所在地的稅率，在同一地區(qū)，只能執(zhí)行同一檔次的稅率，不能因企業(yè)隸屬關系、企業(yè)規(guī)模和行業(yè)性質不同，而執(zhí)行不同的稅率。
但是，對下列兩種情況，可不執(zhí)行納稅人所在地的稅率，而按繳納“三稅”的所在地的
適用稅率繳納城建稅：一是受托方代征、代扣增值稅、消費稅、營業(yè)稅的納稅人；二是流動經(jīng)營無固定納稅地點的納稅人。
城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅(簡稱“三稅”)稅額為計稅依據(jù)。
“三稅”稅額僅指“三稅”的征稅，不包括稅務機關對納稅人加收滯納金和罰款等非稅款項。2.5教育費附加 教育費附加是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。教育費附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的3％。
計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額
稅率為3%。
計算公式:應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額×費率。2.6企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅是對企業(yè)在一定期間(通常為1年)內取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。
企業(yè)所得稅的納稅人為中華人民共和國境內除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外的實行獨立核算的企業(yè)或者組織，包括：國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、般份制企業(yè)，以及有生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得的其他組織。
企業(yè)所得稅實行比例稅率，有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種。法定稅率是33%；優(yōu)惠稅率是指對應納稅所得額在一定數(shù)額之下的企業(yè)給予低稅率照顧，分為18％和27％兩種。年應納稅所得額在3萬元以下(含3萬元)的減按18%的稅率征收；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元以下(含10萬元)的，減按27％的稅率征收。
應納稅所得額的計算公式為：
應納稅所得額=每個納稅的收入總額-準予扣除項目的金額
納稅人收人總額包括在中國境內、境外取得的下列收入：
（1）生產(chǎn)、經(jīng)營收人，指從事主營業(yè)務活動取得的收入，包括商品(產(chǎn)品)銷售收入、勞
動服務收入、營運收入、工程價款結算收入、工業(yè)性作業(yè)收入及其他業(yè)務收人；
（2）財產(chǎn)轉讓收入，如有償轉讓固定資產(chǎn)、有價證券、股權等取得的收入；
（3）利息收入；
(4)租賃收入，如出租固定資產(chǎn)的收入；
(5)特許權使用費收入；(6)股息收入；(7)其他收入。
納稅人可以分期確定的經(jīng)營收人按權責發(fā)生制原則計算：以分期收款方式銷售商品的；可按合同約定的購買人應付價款的日期確定銷售收入的實現(xiàn)；建筑、安裝、裝配工程和提供勞務，持續(xù)時間超過1年的，可以按完工進度或完成的工作量確定收入的實現(xiàn)。
準予扣除的項目是指與納稅人取得收入有關的成本、費用和損失。成本指納稅人為生產(chǎn)、經(jīng)營商品和提供勞務等所發(fā)生的各項直接費用和間接費用。損失指生產(chǎn)、經(jīng)營過程中的各項營業(yè)外支出，已發(fā)生的經(jīng)營虧損和投資損失以及其他損失。此外，還有按規(guī)定繳納的各項稅金。教育費附加，可視同稅金。
下列項目，按規(guī)定的范圍、標準扣除：
(1)在生產(chǎn)、經(jīng)營期間，向金融機構借款的利息支出，按實際發(fā)生額扣除；向非金融機構借款的利息支出，按照不高于金融機構同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內的部分，準予扣除，高于的部分，不予扣除。
(2)支付給職工的工資按計稅工資扣除。
(3)職工工會經(jīng)費、職工福利費、職工教育經(jīng)費，分別按計稅工資總額的2％、14％、1．5，6計算扣除。
(4)用于公益、救濟性的捐贈，在應納稅所得額3％以內的部分，準予扣除。
對民族自治地方的企業(yè)，需要照顧和鼓勵的，經(jīng)省級人民政府批準，可實行定期減稅或者免稅；對法律、行政法規(guī)和國務院有關規(guī)定給予減稅或免稅的，依規(guī)定執(zhí)行。
對納稅人在中國境外的所得，已在境外繳納的所得稅稅款，準予扣除，但扣除額不得超
過其境外所得依照規(guī)定計算的應納稅額。
企業(yè)所得稅由納稅人向其所在地主管稅務機關繳納。企業(yè)所得實行按年計算，分月或者 分季預繳，月份或者季度終了后15日內預繳，終了后4個月內匯算清繳，多退少 補。
2.7外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅
外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅是對中國境內外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所
得和其他所得征收的一種稅。課稅對象
外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅的納稅人是指在中國境內設立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中
外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)，以及在中國境內設立機構、場所，從事生產(chǎn)、經(jīng)營和雖未
設立機構、場所而有來源于中國境內所得的外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織。
外商投資企業(yè)的總機構設在中國境內，就來源于中國境內的所得繳納所得稅。對外國企
業(yè)就來源于中國境內的所得繳納所得稅。
應納稅所得額為每一納稅的收人總額減除成本、費用以及損失后的余額。收入總額指生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得。生產(chǎn)、經(jīng)營所得指從事制造業(yè)、采掘業(yè)、交通運輸業(yè)、建筑安裝業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)、服務業(yè)、勘探開發(fā)作業(yè)以及其他行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得。其他所得指利潤(股息)、利息、租金、轉讓財產(chǎn)收益、提供或者轉讓專利權、專有技術、商標權、著作權收益以及營業(yè)外收益所得。
納稅人可以分期確定的經(jīng)營收入，計算原則同前述企業(yè)所得稅。
在計算應納稅所得額時允許減除的成本、費用以及損失包括：外國企業(yè)支付給其總機構的管理費；企業(yè)用于生產(chǎn)、經(jīng)營的正常借款的利息，準予按不高于一般商業(yè)貸款的利率所支付的利息列支；合理的交際應酬費；職工的工資和福利費；壞帳準備和壞帳損失等。稅率及優(yōu)惠政策 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅實行30％的比例稅率，另按應納稅所得額征收3％的地 方所得稅。
設在經(jīng)濟特區(qū)的外商投資企業(yè)．在經(jīng)濟特區(qū)設立機構、場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營的外國企業(yè)
和設在經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，以及設在沿海經(jīng)濟開放區(qū)和經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)或者設在國務院規(guī)定的其他地區(qū)的外商投資企業(yè)，屬
于能源、交通、港口、碼頭或者國家鼓勵的其他項目，減按15％的稅率征收企業(yè)所得 稅。
設在沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資
企業(yè)，減按24％的稅率征收企業(yè)所得稅。
對生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上的，從開始獲利的起，第1年和第2 年免征企業(yè)所得稅，第3年至第5年減半征收企業(yè)所得稅，但是屬于石油、天然氣、稀
有金屬，貴重金屬等資源開采項目的，由國務院另行規(guī)定。外商投資企業(yè)實際經(jīng)營期不
滿10年的，應當補繳已免征、減征的企業(yè)所得稅稅款。
從事農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)的外商投資企業(yè)和設在經(jīng)濟不發(fā)達的邊遠地區(qū)的外商投資企業(yè)，依照上述規(guī)定享受免稅、減稅待遇期滿后，經(jīng)企業(yè)申請，國務院稅務主管部門批準，在以后10年內可以繼續(xù)按應納稅額減征15％至30％的企業(yè)所得稅。對鼓勵外商投資的行業(yè)、項目，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)實際情況決定減
征地方所得稅。外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資于該企業(yè)，增加注冊資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年的，經(jīng)投
資者申請，稅務機關批準．退還其再投資部分已繳納所得稅的40％稅款，國務院另有
優(yōu)惠規(guī)定的，依照國務院的規(guī)定辦理；再投資不滿5年撤出的，應當繳回已退的稅款。
外商投資企業(yè)來源于中國境外的所得已在境外繳納的所得稅款，準予在匯總納稅時，從
其應稅額中扣除，但扣除額不得超過其境外所得依規(guī)定計算的應納稅額。
外國企業(yè)在中國境內未設立機構、場所，而有來源于中國境內的利潤、利息、租金、特
許權使用費和其他所得，或者雖設立機構、場所，但上述所得與其機構、場所沒有實際
聯(lián)系的，都應當繳納20％的所得稅。但對外國投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤，國
際金融組織貸款給中國政府和中國國家銀行的利息所得，外國銀行按照優(yōu)惠利率貸款給
中國國家銀行的利息所得，均免征所得稅。
對為科學研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)生產(chǎn)以及開發(fā)重要技術提供專有技
術所取得的特許權使用費，經(jīng)國務院稅務主管部門批準，可以減按10％的稅率征收所
得稅，其中技術先進或者條件優(yōu)惠的，可以免征所得稅。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅和地方所得稅，按年計算，分季預繳。季度終了后15 日
內向當?shù)囟悇諜C關預繳；終了后5個月內匯算清繳，多退少補。2.8印花稅
印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權轉移、權利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證 征收的一種稅。
n 印花稅的納稅人為在中國境內書立領受稅法規(guī)定應稅憑證的單位和個人，包括國內各類企業(yè)、事業(yè)、機關、團體、部隊及中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)、外國公司和其他經(jīng)濟組織及其在華機構等單位和個人。n 印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權憑證，具體包括以下幾項：
(1)購銷、加工承攬、建設工程勘察設計、建設安裝工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術等合同或者具有合同性質的憑證；
(2)產(chǎn)權轉移書據(jù)；
(3)營業(yè)帳簿；
(4)權利許可證照；
(5)經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。
對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，采用比例稅率。稅率共分5檔：
l‰、5‰、3‰、0．5‰、0．3‰。
對一些無法計算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計稅依據(jù)明顯不合理的憑證，采
用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。印花稅計稅依據(jù)根據(jù)應稅憑證的種類，分別有以下幾種：
(1)合同或具有合同性質的憑證，以憑證所載金額作為計稅依據(jù)。具體包括購銷金額、加工或承攬收入、收取費用、承包金額、租賃金額、運輸費用、倉儲保管費用、借款金額、保險費收入等項；
(2)營業(yè)帳簿中記載資金的帳簿，以固定資產(chǎn)原值和自有流動資金總額作為計稅依據(jù)；
(3)不記載金額的營業(yè)執(zhí)照，專利證、專利許可證照，以及企業(yè)的日記帳簿和各種明細分類帳簿等輔助性帳簿。按憑證或帳簿的件數(shù)納稅。對下列情況免征印花稅：
(1)財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)捐贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據(jù)，免征印花科稅；
(2)已納印花稅憑證的副本或抄本，免征印花稅；
(3)外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機構提供優(yōu)惠貸款所立的合同，免征印花稅；
(4)有關部門根據(jù)國家政策需要發(fā)放的無息、貼息貸款合同，免征印花稅；(5)經(jīng)財政部批準免稅的其他憑證。
第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標準
房地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標準 2010年07月02日 20:04 地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標準
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1.0 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅種
（1）契稅：
取得土地使用權時繳納（以后銷售房屋也要交）；
（2）土地增值稅：
銷售房地產(chǎn)時繳納
（3）營業(yè)稅：
銷售房地產(chǎn)時繳納；
（4）城市維護建設稅：根據(jù)營業(yè)稅額繳納
（5）教育費附加：
根據(jù)營業(yè)稅額繳納；
（6）企業(yè)所得稅：
根據(jù)企業(yè)利潤繳納
（7）印花稅：
根據(jù)涉及到的合同金額繳納
（8）房產(chǎn)稅：
根據(jù)
2.0 各種稅費征收標準：
2.1契 稅
契稅是在土地、房屋權屬發(fā)生轉移時，對產(chǎn)權承受人征收的一種稅。
n
納稅人
《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。
轉移土地、房屋權屬是指下列行為：
(1)國有土地使用權出讓；
(2)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；
(3)房屋買賣；
(4)房屋贈與；
(5)房屋交換。
下列方式視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅：
(1)以土地、房屋權屬作價投資、入股；
(2)以土地、房屋權屬抵債；
(3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬;
(4)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。
對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。
n
課稅對象
契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉移變動的土地、房屋。
n
稅率
契稅的稅率為3％～5％，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實際情況，在規(guī)定的幅度內確定，并報財政部和國家稅務總局備案。
n
計稅依據(jù)
契稅的計稅依據(jù)是房屋產(chǎn)權轉移時雙方當事人簽訂的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。為了保護房屋產(chǎn)權交易雙方的合法權益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關認為有必要時，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。
房屋產(chǎn)權的轉移必然連帶著土地權屬的變動。房地產(chǎn)價格，會因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價格的一種體現(xiàn)，考慮到實際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價格和土地的價格，都以房地產(chǎn)交易契約價格總額為計稅依據(jù)。土地使用權交換、房屋交換時，以所交換的土地使用權、房屋的價格的差額為計稅依據(jù)。
n
納稅環(huán)節(jié)和納稅期限
契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉移合同簽定之日起10日內后辦理納稅申報手續(xù)，并在征收機關核定的期限內繳納稅款。
n
減稅、免稅
有下列行為之一的，減征，免征契稅：
(1)國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征；
(2)城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一攻購買公有住房的，免征；
(3)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征；
(4)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬于的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；
(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；
(6)依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華大使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征。
2.2土地增值稅
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。
n
納稅人
凡有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))并取得收
入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。
各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關、社會團體和其他組織，以及個體經(jīng)營者、外商投
資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機構、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅 的納稅義務人范圍內。
n
征稅范圍
土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉讓房地產(chǎn)是指轉讓
國有土地使用權、地上建筑物，和其他附著物產(chǎn)權的行為。不包括通過繼承、贈與等方
式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。
n
課稅對象和計稅依據(jù)
土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。
土地增值稅以納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及相關的經(jīng)濟利益。具體包括貨幣收入、實物收人和其他收入。
n
稅率和應納稅額的計算
土地增值稅實行四級超額累進稅率：
(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30％；
(2)增值額超過扣除項目金額50％，未超過lOO％的部分，稅率為40％；
(3)增值額超過扣除項目金額lOO％，未超過200％的部分，稅率為50％；
(4)增值額超過扣除項目金額200“以上部分，稅率為60％。每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數(shù)。
為簡化計算．應納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，速算公式如下：
?
土地增值額未超過扣除項目金額50％的，應納稅額=土地增值額×30％；
?
土地增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，應納稅額=土地增值額×40％-扣除項目×5％；
?
土地增值額超過扣除項目金額l00％，未超過200%的，應納稅額=土地增值額×50％-扣除項目×15％；
?
土地增值額超過扣除項目金額200％的，應納稅額=土地增值額x 60％-扣除項目金額×35％。
n
土地增值稅的扣除項目為：
(1)取得土地使用權時所支付的金額；
(2)土地開發(fā)成本、費用；
(3)建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
(4)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；
(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
上述扣除項目的具體內容為：
(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按
國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權的企業(yè)和
單位，則以轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金及有關費用，作為取得土地使用權所支付的金額。
(2)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)
開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費。其
中：①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有
關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置拆遷用房支出等；②前期工程費，包
括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出；
③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方
式發(fā)生的建筑安裝工程費；④基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供
氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出；⑥開發(fā)間接費用，是指
直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修建費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
(3)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開
發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按
轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過
商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權
所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和的
5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機
構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配
套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額的10％以內計算扣除。上述計算扣除的具體比
例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓巳使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立 的房地產(chǎn)估價機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當
地稅務機關確認。
(5)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。
(6)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地和新建
房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。
另外，對納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、分塊轉讓的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤；或按建筑面積計算分攤。也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：
①隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的；
②提供扣除項目金額不實的；
③轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價，又無正當理由的。
n
減稅、免稅
下列情況免征土地增值稅；
(1)納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20％的；
(2)因國家建設需要而被政府征用的房地產(chǎn)。
其中，普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用房。普通標準住
宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造
普通標準住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅實施細則》第七條
(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增
值額超過扣除項目之和的20％的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。
因國家建設需要依法征用，收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而
被政府批準征用的房產(chǎn)或土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅
務機關審核后，免征土地增值稅。
n
征收管理
土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內，到房地產(chǎn)所在地的主管稅
務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書、土地轉
讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)
生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅
申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。
納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收人，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)，直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。
n
其他規(guī)定
為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵規(guī)定：
(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉讓，均免征土
地增值稅。
(2)1994年1月1日以前巳簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開
發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內首次轉讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合
同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。
(3)對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項目，其房地產(chǎn)在上述
5年免稅期以后首次轉讓的，經(jīng)所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅
務總局核準，可以適當延長免稅期限，在上述免稅期限再次轉讓房地產(chǎn)以及不符合
上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應按規(guī)定征收
土地增值稅。
(4)個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿9年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。
2.3 營業(yè)稅
營業(yè)稅是對提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅。
n
應稅范圍：
根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應稅勞務時主要是銷售不動產(chǎn)時繳納。
本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。
?
銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。
?
銷售其他土地附著物
① 銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。② 其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。
③ 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。
④ 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)
征稅。
⑤ 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征
營業(yè)稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。
⑥ 不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。
n
銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)
根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定：
（1）納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外費用。
（2）單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五
條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。
（3）營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定：
納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序
核定其營業(yè)額：
①按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；
②按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核
定；
③按下列公式核定計稅價格：
計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業(yè)稅稅率）
上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。
n
其他具體規(guī)定如下：
（1）根據(jù)《轉發(fā)國家稅務總局關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，在合同期內房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅（2）對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅
根據(jù)《轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定：
合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：
?
第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
① 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。② 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。
?
第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
① 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。
② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；
③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。對于轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的預收定金，有如下規(guī)定： 納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?！贝隧椧?guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天
（3）根據(jù)《轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定：
以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房
屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。
（4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題
根據(jù)《轉發(fā)《國家稅務總局關于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復》的通知》
規(guī)定：
① 關于中外雙方合作建房的征稅問題
中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分
配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。
同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。② 關于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題
外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收
入，按轉讓土地使用權，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。
③ 對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。
轉讓土地使用權劃歸營業(yè)稅稅目轉讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營
業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內，稅率為5%。
n
營業(yè)稅稅率：
銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5％。
計算公式=營業(yè)額×5% 2.4 城市維護建設稅(以下簡稱城建稅)
城市維護建設稅(以下簡稱城建稅)是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維
護建設的一種特別目的稅。
n
納稅人：城建稅以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人為納稅人。對外商投資企業(yè)的外國企業(yè)，暫不征城建稅。
n
征稅范圍：城建稅在全國范圍內征收包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)，及其以外的地區(qū)。即只要繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的地方，除稅法另有規(guī)定者外，都屬征收城建稅的范圍。
n
計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。
計算公式:應納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。
n
稅率：分別為7%、5%、1%
城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7％、5％、1％三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7％；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％；不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1％。
所有納稅人除另規(guī)定外，其繳納城建稅的稅率，一律執(zhí)行納稅人所在地的稅率，在同一
地區(qū)，只能執(zhí)行同一檔次的稅率，不能因企業(yè)隸屬關系、企業(yè)規(guī)模和行業(yè)性質不同，而
執(zhí)行不同的稅率。
但是，對下列兩種情況，可不執(zhí)行納稅人所在地的稅率，而按繳納“三稅”的所在地的
適用稅率繳納城建稅：一是受托方代征、代扣增值稅、消費稅、營業(yè)稅的納稅人；二是
流動經(jīng)營無固定納稅地點的納稅人。
城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅(簡稱“三稅”)稅額為計稅依據(jù)。
“三稅”稅額僅指“三稅”的征稅，不包括稅務機關對納稅人加收滯納金和罰款等非稅
款項。
2.5教育費附加
教育費附加是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。教育費附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的3％。
n
計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額
n
稅率為3%。
計算公式:應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額×費率。
2.6企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅是對企業(yè)在一定期間(通常為1年)內取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收 的一種稅。
n
企業(yè)所得稅的納稅人為中華人民共和國境內除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外的實行獨立核算的企業(yè)或者組織，包括：國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、般份制企業(yè)，以及有生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得的其他組織。
n
企業(yè)所得稅實行比例稅率，有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種。法定稅率是33%；優(yōu)惠稅率是指對應納稅所得額在一定數(shù)額之下的企業(yè)給予低稅率照顧，分為18％和27％兩種。年應納稅所得額在3萬元以下(含3萬元)的減按18%的稅率征收；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元以下(含10萬元)的，減按27％的稅率征收。
n
應納稅所得額的計算公式為：
應納稅所得額=每個納稅的收入總額-準予扣除項目的金額
納稅人收人總額包括在中國境內、境外取得的下列收入：
（1）生產(chǎn)、經(jīng)營收人，指從事主營業(yè)務活動取得的收入，包括商品(產(chǎn)品)銷售收入、勞
動服務收入、營運收入、工程價款結算收入、工業(yè)性作業(yè)收入及其他業(yè)務收人；
（2）財產(chǎn)轉讓收入，如有償轉讓固定資產(chǎn)、有價證券、股權等取得的收入；
（3）利息收入；
(4)租賃收入，如出租固定資產(chǎn)的收入；
(5)特許權使用費收入；
(6)股息收入；
(7)其他收入。
n
納稅人可以分期確定的經(jīng)營收人按權責發(fā)生制原則計算：以分期收款方式銷售商品的；可按合同約定的購買人應付價款的日期確定銷售收入的實現(xiàn)；建筑、安裝、裝配工程和提供勞務，持續(xù)時間超過1年的，可以按完工進度或完成的工作量確定收入的實現(xiàn)。
n
準予扣除的項目是指與納稅人取得收入有關的成本、費用和損失。成本指納稅人為生產(chǎn)、經(jīng)營商品和提供勞務等所發(fā)生的各項直接費用和間接費用。損失指生產(chǎn)、經(jīng)營過程中的各項營業(yè)外支出，已發(fā)生的經(jīng)營虧損和投資損失以及其他損失。此外，還有按規(guī)定繳納的各項稅金。教育費附加，可視同稅金。
下列項目，按規(guī)定的范圍、標準扣除：
(1)在生產(chǎn)、經(jīng)營期間，向金融機構借款的利息支出，按實際發(fā)生額扣除；向非金融機構借款的利息支出，按照不高于金融機構同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內的部分，準予扣除，高于的部分，不予扣除。
(2)支付給職工的工資按計稅工資扣除。
(3)職工工會經(jīng)費、職工福利費、職工教育經(jīng)費，分別按計稅工資總額的2％、14％、1．5，6計算扣除。
(4)用于公益、救濟性的捐贈，在應納稅所得額3％以內的部分，準予扣除。
n
對民族自治地方的企業(yè)，需要照顧和鼓勵的，經(jīng)省級人民政府批準，可實行定期減稅或者免稅；對法律、行政法規(guī)和國務院有關規(guī)定給予減稅或免稅的，依規(guī)定執(zhí)行。
對納稅人在中國境外的所得，已在境外繳納的所得稅稅款，準予扣除，但扣除額不得超
過其境外所得依照規(guī)定計算的應納稅額。
企業(yè)所得稅由納稅人向其所在地主管稅務機關繳納。企業(yè)所得實行按年計算，分月或者
分季預繳，月份或者季度終了后15日內預繳，終了后4個月內匯算清繳，多退少
補。
2.7外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅
外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅是對中國境內外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所
得和其他所得征收的一種稅。
n
課稅對象
外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅的納稅人是指在中國境內設立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中
外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)，以及在中國境內設立機構、場所，從事生產(chǎn)、經(jīng)營和雖未
設立機構、場所而有來源于中國境內所得的外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織。
外商投資企業(yè)的總機構設在中國境內，就來源于中國境內的所得繳納所得稅。對外國企
業(yè)就來源于中國境內的所得繳納所得稅。
n
應納稅所得額為每一納稅的收人總額減除成本、費用以及損失后的余額。收入總額指生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得。生產(chǎn)、經(jīng)營所得指從事制造業(yè)、采掘業(yè)、交通運輸業(yè)、建筑安裝業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)、服務業(yè)、勘探開發(fā)作業(yè)以及其他行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得。其他所得指利潤(股息)、利息、租金、轉讓財產(chǎn)收益、提供或者轉讓專利權、專有技術、商標權、著作權收益以及營業(yè)外收益所得。
納稅人可以分期確定的經(jīng)營收入，計算原則同前述企業(yè)所得稅。
n
在計算應納稅所得額時允許減除的成本、費用以及損失包括：外國企業(yè)支付給其總機構的管理費；企業(yè)用于生產(chǎn)、經(jīng)營的正常借款的利息，準予按不高于一般商業(yè)貸款的利率所支付的利息列支；合理的交際應酬費；職工的工資和福利費；壞帳準備和壞帳損失等。
n
稅率及優(yōu)惠政策
外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅實行30％的比例稅率，另按應納稅所得額征收3％的地
方所得稅。
設在經(jīng)濟特區(qū)的外商投資企業(yè)．在經(jīng)濟特區(qū)設立機構、場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營的外國企業(yè)
和設在經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，以及設在沿海經(jīng)濟開放區(qū)和經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)或者設在國務院規(guī)定的其他地區(qū)的外商投資企業(yè)，屬
于能源、交通、港口、碼頭或者國家鼓勵的其他項目，減按15％的稅率征收企業(yè)所得
稅。
設在沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資
企業(yè)，減按24％的稅率征收企業(yè)所得稅。
對生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上的，從開始獲利的起，第1年和第2
年免征企業(yè)所得稅，第3年至第5年減半征收企業(yè)所得稅，但是屬于石油、天然氣、稀
有金屬，貴重金屬等資源開采項目的，由國務院另行規(guī)定。外商投資企業(yè)實際經(jīng)營期不
滿10年的，應當補繳已免征、減征的企業(yè)所得稅稅款。
從事農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)的外商投資企業(yè)和設在經(jīng)濟不發(fā)達的邊遠地區(qū)的外商投資企業(yè)，依照上述規(guī)定享受免稅、減稅待遇期滿后，經(jīng)企業(yè)申請，國務院稅務主管部門批準，在以后10年內可以繼續(xù)按應納稅額減征15％至30％的企業(yè)所得稅。
對鼓勵外商投資的行業(yè)、項目，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)實際情況決定減
征地方所得稅。外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資于該企業(yè)，增加注冊資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年的，經(jīng)投
資者申請，稅務機關批準．退還其再投資部分已繳納所得稅的40％稅款，國務院另有
優(yōu)惠規(guī)定的，依照國務院的規(guī)定辦理；再投資不滿5年撤出的，應當繳回已退的稅款。
外商投資企業(yè)來源于中國境外的所得已在境外繳納的所得稅款，準予在匯總納稅時，從
其應稅額中扣除，但扣除額不得超過其境外所得依規(guī)定計算的應納稅額。
外國企業(yè)在中國境內未設立機構、場所，而有來源于中國境內的利潤、利息、租金、特
許權使用費和其他所得，或者雖設立機構、場所，但上述所得與其機構、場所沒有實際
聯(lián)系的，都應當繳納20％的所得稅。但對外國投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤，國
際金融組織貸款給中國政府和中國國家銀行的利息所得，外國銀行按照優(yōu)惠利率貸款給
中國國家銀行的利息所得，均免征所得稅。
對為科學研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)生產(chǎn)以及開發(fā)重要技術提供專有技
術所取得的特許權使用費，經(jīng)國務院稅務主管部門批準，可以減按10％的稅率征收所
得稅，其中技術先進或者條件優(yōu)惠的，可以免征所得稅。
外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅和地方所得稅，按年計算，分季預繳。季度終了后15 日
內向當?shù)囟悇諜C關預繳；終了后5個月內匯算清繳，多退少補。
2.8印花稅
印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權轉移、權利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證 征收的一種稅。
n
印花稅的納稅人為在中國境內書立領受稅法規(guī)定應稅憑證的單位和個人，包括國內各類企業(yè)、事業(yè)、機關、團體、部隊及中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)、外國公司和其他經(jīng)濟組織及其在華機構等單位和個人。
n
印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權憑證，具體包括以下幾項：
(1)購銷、加工承攬、建設工程勘察設計、建設安裝工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術等合同或者具有合同性質的憑證；
(2)產(chǎn)權轉移書據(jù)；
(3)營業(yè)帳簿；
(4)權利許可證照；
(5)經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。
n
印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。
對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，采用比例稅率。稅率共分5檔：
l‰、5‰、3‰、0．5‰、0．3‰。
對一些無法計算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計稅依據(jù)明顯不合理的憑證，采
用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。
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印花稅計稅依據(jù)根據(jù)應稅憑證的種類，分別有以下幾種：
(1)合同或具有合同性質的憑證，以憑證所載金額作為計稅依據(jù)。具體包括購銷金額、加工或承攬收入、收取費用、承包金額、租賃金額、運輸費用、倉儲保管費用、借款金額、保險費收入等項；
(2)營業(yè)帳簿中記載資金的帳簿，以固定資產(chǎn)原值和自有流動資金總額作為計稅依據(jù)；
(3)不記載金額的營業(yè)執(zhí)照，專利證、專利許可證照，以及企業(yè)的日記帳簿和各種明細分類帳簿等輔助性帳簿。按憑證或帳簿的件數(shù)納稅。
對下列情況免征印花稅：
(1)財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)捐贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據(jù)，免征印花科稅；
(2)已納印花稅憑證的副本或抄本，免征印花稅；
(3)外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機構提供優(yōu)惠貸款所立的合同，免征印花稅；
(4)有關部門根據(jù)國家政策需要發(fā)放的無息、貼息貸款合同，免征印花稅；
(5)經(jīng)財政部批準免稅的其他憑證。
第五篇：各階段工作及細則
（一）、產(chǎn)品策劃階段
1、產(chǎn)品策劃
產(chǎn)品策劃包括：
社區(qū)規(guī)劃
房型設計
戶型設計
外觀設計
園林設計
交通設計
配套設計
功能設計
裝修設計（公共部分、樣板件）
建材及設備選擇
效果表現(xiàn)（效果圖、規(guī)劃模型、戶型圖及模型）施工程序設計
成本預算
2、營銷策劃
市場定位
推廣主題定位（推廣概念）
銷售策略制定
售價定位
推廣計劃制定
銷售目標擬定
推廣策略制定
營銷成本的制定
（二）、售前籌備階段
1、報批協(xié)調工作
五證報批工作
按揭申請工作
相關關系利益部門的協(xié)調工作
項目周邊施工前的協(xié)調工作（特別關注擾民問題）
賣場建設報批及協(xié)調工作
2、售前推廣硬件工作
賣場（接待、洽談、展示、樣板、辦公等功能）的設計施工
項目整體形象的設計整合宣傳資料的設計制作
戶外廣告的申報及設立
銷售資料的設計制作
賣場服務保安系統(tǒng)的建立
新聞吹風工作
廣告設計制作
售前培訓
（三）、認購階段
1、廣告發(fā)布
新聞發(fā)布、持續(xù)性的新聞造勢
銷售組織
展會露面
客戶通訊
銷售記錄
情況總結
（四）、銷售持續(xù)階段
1、主題性廣告
2、銷售總結和策略調整
3、活動營銷
4、客戶通訊
5、直郵廣告
6、產(chǎn)品的深度說明和介紹
7、現(xiàn)房樣板說明和介紹
8、客戶網(wǎng)絡（俱樂部）的建立和活動開展
9、登記簽約工作
10、競爭對手情況及對策
11、有可能采用交叉施工，讓市場看到現(xiàn)樓實景和環(huán)境配套
12、利用房展會
（五）、后期促銷階段
利用工程形象和現(xiàn)房樣板間
利用已有客戶口碑
利用春、夏季房展會
利用專業(yè)評價
利用評比獲獎
利用媒體輿論
六、掃尾階段
配套設施的宣傳
社區(qū)活動開展
籌賓促銷
各階段工作細則
（1）籌備期及引導適銷期
1）工地現(xiàn)場的清理美化，售樓部裝修建設完成。
2）售樓部內各項硬件設施準備完成（各類硬件設施配置見第一部分）。
3）合約書、預約單及各種記錄表格制作完成。
4）銷售人員培訓工作完成。
5）銷售人員進駐。
6）對該時期內預約客戶中有希望的客戶做直接拜訪。
7）通過該階段市場對本案的反映及認知情況，對本案的銷售計劃及方式做即時的修正。
（2）公開期及強銷期
1）正式開盤前需吸引預售期有意向客戶參加本階段的各種SP活動的宣傳，銷售人員可以在活動的過程當中積極促成訂購。
2）每日下班前半小時，現(xiàn)場銷售人員將每日應填的資料填好繳回，由主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員，并于隔日晨間會議進行討論，對各種狀況及有意向客戶進行追蹤。
3）每周周一由業(yè)務部、策劃部門舉行策劃會議，討論一周的廣告媒體策略，SP活動項目與銷售策略及總結銷售成果。
4）SP活動的安排需要提前一天召集相關人員進行講習，使其全面了解活動的具體情況和進行方式。
5）周六、周日下班前由銷售主管或經(jīng)理召開業(yè)務總結會，對一周的成交情況、客戶反應、媒體反應、活動優(yōu)缺點進行總結。
6）隨時掌握補足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期，若有未按照合同上注明的日期前來辦理補足或簽約手續(xù)者，立即催其辦理、補足或簽約。
7）客戶來銷售現(xiàn)場咨詢或來電咨詢，要求其留下姓名、聯(lián)絡電話，以便于在公司廣告及SP活動期間，對其進行追蹤拜訪，以達到預期的銷售目標。
8）做好銷售控制工作，后勤人員及時將銷控資料與銷售人員的銷售情況進行核對，以便于銷售人員準確跟進相應客戶；同時，處理好有關銀行按揭的銜接工作，方便顧客交易。
（3）持續(xù)期
1）公開期及強銷期銷售后一段時間，客戶及市場對本項目有了一定的認識，此時銷售人員應配合媒體廣告及活動，重點追蹤部分潛在客戶，以期達到潛在目的。
2）可以用已經(jīng)簽約的客戶介紹客戶，并對介紹的客戶購房實施適當?shù)膬?yōu)惠政策。
3）積極把握此階段的回頭客戶，配合各類促銷手段促成。
4）對退定的客戶進行再追蹤，實際了解問題的所在，及時反饋有關部門，做好應
變措施。
（4）收尾期
1）銷售部必須對該期的剩余單位進行逐一研究，制訂一整套產(chǎn)品及客戶應對措施，充分發(fā)揮團隊營銷的力量，逐個擊破。
2）加強與公司各部門的協(xié)調和溝通工作，特別是工程部門和物業(yè)管理部門，對已簽定合約客戶有關工程質量、工期、物管服務內容等問題需耐心而詳細的給予解答。
3）進一步挖掘潛在消費群體，對于部分顧客的特定需要需及時上報給銷售經(jīng)理，以便于各部門安排落實，盡快促成成交
4）在交付前期，部門內應充分做好各項準備工作，包括交房通知書、交付資料、收據(jù)、住宅質量保證書等，并取得公司相關部門的支持。
5）每一期掃尾之后，應及時作好銷售總結工作，并將客戶及銷售人員的個人業(yè)績存檔。
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