第一篇：關(guān)于穩(wěn)定三線城市房?jī)r(jià)的對(duì)策建議

摘 要：在商品房改革以來，三線城市的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，有效地帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。文章研究了房?jī)r(jià)穩(wěn)定給三線城市的經(jīng)濟(jì)及人們所帶來的好處，并對(duì)三線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和房?jī)r(jià)上漲帶來的后果進(jìn)行了具體分析，在此基礎(chǔ)上提出了穩(wěn)定三線城市房?jī)r(jià)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：三線城市 房?jī)r(jià)穩(wěn)定 對(duì)策建議

中圖分類號(hào)：f293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a

文章編號(hào)：1004-4914（2015）10-056-02

一、引言

隨著我國(guó)城市建設(shè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)的比例越來越大。三線城市房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，有效地提升了其經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度。與此同時(shí)，不斷攀升的房?jī)r(jià)也引發(fā)了各種經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，有效地遏制房?jī)r(jià)上漲的迅猛趨勢(shì)，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，近些年雖頒布一系列法規(guī)政策進(jìn)行約束，但是遏制房?jī)r(jià)上漲的效果卻不盡人意。因此，有必要深入地研究三線城市房地產(chǎn)的價(jià)格，總結(jié)三線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因及影響，更準(zhǔn)確地找出穩(wěn)定三線城市房?jī)r(jià)的策略，從而為政府提供宏觀的依據(jù)，為銀行的信貸管理提供參考，為消費(fèi)者提供信息的支持，從而使三線城市房?jī)r(jià)回到惠及人民生活的軌道上來。

二、房?jī)r(jià)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

（一）房?jī)r(jià)穩(wěn)定對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

1.經(jīng)濟(jì)不再受制于外資。由于我國(guó)政府持有的巨額外匯迫使人民幣對(duì)美元的匯率不斷刷新紀(jì)錄，大量的國(guó)外游資望風(fēng)而入，導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)。然而房?jī)r(jià)的穩(wěn)定有利于防止通貨膨脹的發(fā)生，即使人民幣匯率變化不定或是國(guó)外游資突然撤離我國(guó)時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)出現(xiàn)崩盤的情況，更不會(huì)使金融危機(jī)在瞬間爆發(fā)，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)不再受制于外資的影響。

2.降低金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。房地產(chǎn)信貸可以分為個(gè)人的住房貸款和房地產(chǎn)的開發(fā)貸款。個(gè)人的住房貸款時(shí)間長(zhǎng)、數(shù)量大、風(fēng)險(xiǎn)低，國(guó)內(nèi)銀行對(duì)住房按揭貸款市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，發(fā)放金額也逐年提高。在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高的趨勢(shì)來看，高利潤(rùn)、高收益大大地激起了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行的吸引力，然而在分享房地產(chǎn)帶來的利潤(rùn)的同時(shí)也增加了金融業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。而目前的大方向是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，當(dāng)巨額國(guó)外游資在我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)時(shí)，也不會(huì)增加我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加平衡。當(dāng)前，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中根源的問題就在于重工業(yè)所占的比重過高。而房?jī)r(jià)上漲過快，大幅提升了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)，房地產(chǎn)的開發(fā)量日益增加，有效刺激了重工業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不平衡現(xiàn)象愈演愈烈。近年來許多城市都在針對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行改進(jìn)，在發(fā)展過程中改變了原有的一切都向房地產(chǎn)業(yè)讓路的模式，對(duì)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的制造業(yè)與深加工工業(yè)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了升級(jí)換代，開始重視了關(guān)乎國(guó)民生計(jì)的農(nóng)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而使我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加平衡。因此，可以看出，高房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)造成了一定的影響，而三線城市房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定勢(shì)必會(huì)改變這些情況。

（二）房?jī)r(jià)穩(wěn)定對(duì)三線城市經(jīng)濟(jì)的影響

1.提高城市競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)規(guī)模想要更上一層樓，就必須擁有更多的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房。在房?jī)r(jià)穩(wěn)定的條件下，企業(yè)的擴(kuò)張成本不會(huì)提高，從而使企業(yè)的利潤(rùn)空間和競(jìng)爭(zhēng)力得以提升，更不會(huì)使三線城市的吸引力有所降低。目前，房?jī)r(jià)過高的城市中大規(guī)模的高新技術(shù)企業(yè)正在向外遷離。企業(yè)外遷，影響城市的發(fā)展進(jìn)程，進(jìn)而影響人才引進(jìn)政策的有效推行。由此，為了避免企業(yè)外遷、人才的流失和企業(yè)的擴(kuò)張成本大幅度上漲的情況發(fā)生，必須做到的就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)。所以，三線城市房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定可以使其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快，最終提高城市競(jìng)爭(zhēng)力。

2.增加居民的儲(chǔ)蓄。三線城市房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，是擁有相當(dāng)多資產(chǎn)的人們的福音。因?yàn)榇婵畹膶?shí)際價(jià)值和居民的購(gòu)買力不會(huì)降低，人們自然就不用擔(dān)心口袋里的資金或是銀行存款會(huì)出現(xiàn)貶值的現(xiàn)象。同樣，像保險(xiǎn)金、養(yǎng)老金及其他固定財(cái)產(chǎn)等，用來續(xù)資養(yǎng)老和防患于未然是再好不過的，是因?yàn)樗粫?huì)隨著時(shí)間而貶值。這樣一來，人們把自己的儲(chǔ)蓄無論用在何處，都不會(huì)影響其資金的價(jià)值，也可以使居民放心地將自己的資金存起來，總而言之，房?jī)r(jià)穩(wěn)定會(huì)使居民的儲(chǔ)蓄增加。

3.居民生活水平有所提高。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)于一些固定收入的居民來說，其收入要落后于上升的物價(jià)水平。不過，當(dāng)三線城市房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定狀態(tài)時(shí)，其發(fā)生通貨膨脹的概率很小，所以他們每一元錢的購(gòu)買力不會(huì)隨著價(jià)格的上升而下降，人們所能日常消費(fèi)的東西不會(huì)有太大的變化。因此，相比較而言，居民的生活水平是有所提高的。

三、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）三線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)需求與供給之間的矛盾。三線城市正處于城市化的快速發(fā)展期，快速城市化為城市帶來了大量新增人口，城區(qū)面積逐步擴(kuò)大，這個(gè)階段還伴隨著舊城區(qū)改造和基本設(shè)施重建為主的城市更新過程。因此，中國(guó)三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在規(guī)模和質(zhì)量方面都大大提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供給正好填補(bǔ)了這種復(fù)合型的提升所釋放出的對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求。而我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)施的土地管理政策和金融政策在面對(duì)城市用地和房地產(chǎn)商品供給方面不能做出及時(shí)性的市場(chǎng)調(diào)整。

2.商業(yè)運(yùn)營(yíng)難度不斷增大。大部分開發(fā)商為了獲取更多的利潤(rùn)，在項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)部分的比重不斷增加，但是由于商業(yè)定位缺乏可靠的依據(jù)、商業(yè)管理的不專業(yè)性以及市場(chǎng)中商業(yè)產(chǎn)品的過剩現(xiàn)象，造成了三線城市在未來兩年可能會(huì)遭遇商業(yè)運(yùn)營(yíng)問題，經(jīng)營(yíng)的難度不斷增大。而由于運(yùn)營(yíng)問題中造成的投資人收益無法保證，嚴(yán)重影響到后期投資人購(gòu)買商業(yè)產(chǎn)品的信心。

3.市場(chǎng)整體成交量下。許多三線城市的客戶將一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)向作為判斷自身所處市場(chǎng)發(fā)展方向的風(fēng)向標(biāo)，很多人認(rèn)為深圳、北京、上海等一線、二線城市的房?jī)r(jià)都降低了，三線城市房?jī)r(jià)下降也指日可待，從而加重了市場(chǎng)的觀望程度，影響了整體的成交數(shù)量。同時(shí)由于客戶的需求量有限，而房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供給量激增，造成單一項(xiàng)目的成交量大幅度縮減，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的未來走勢(shì)信心銳減。通過對(duì)三線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的分析來看，房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)必然的趨勢(shì)。人們對(duì)房子需求的增加更是會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求，雖然商業(yè)運(yùn)營(yíng)難度增大，可是開發(fā)商的本意是獲得更多的利潤(rùn)，不斷購(gòu)買地產(chǎn)，對(duì)于持觀望態(tài)度的人們來說，只要房?jī)r(jià)微微提高一點(diǎn)，人們就會(huì)迅速出資購(gòu)買，從而導(dǎo)致了三線城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高。

（二）三線城市房?jī)r(jià)高并持續(xù)上漲的原因分析

1.地方政府對(duì)國(guó)家調(diào)控的消極態(tài)度。由于地方政府財(cái)政收入的結(jié)構(gòu)不平衡、類型比較單一，當(dāng)土地出讓金減少時(shí)，使依賴這部分收入的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性建設(shè)的支出受到了直接的影響，地方政府面臨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)建設(shè)的雙重壓力，導(dǎo)致政府更是大規(guī)模的批地賣地，也因此拉開了三線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的序幕。政府大力推出大戶型住房，而中小戶型難求、小戶型的結(jié)構(gòu)不合理的情況，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不足以滿足。人們不得不進(jìn)行商品房的購(gòu)買，形成了巨大的購(gòu)房需求。

2.大量企業(yè)進(jìn)入三線城市。隨著中央政府均衡發(fā)展戰(zhàn)略的逐步開展，三線城市的經(jīng)濟(jì)越來越穩(wěn)定，在保持原有經(jīng)濟(jì)支柱的同時(shí)打造符合自身特色的城市，而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)則需要依靠房地產(chǎn)行業(yè)整體水平的提高。然而，三線城市相對(duì)于一、二線城市來言，房地產(chǎn)開發(fā)起步晚，沒有房地產(chǎn)泡沫，或是泡沫很小。這樣的環(huán)境吸引了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入，提供了三線城市房?jī)r(jià)上漲的可能性。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控使部分一線城市地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈和地源鏈斷裂，房地產(chǎn)行業(yè)想要繼續(xù)保持市場(chǎng)占有率、創(chuàng)造更多的財(cái)富，唯有進(jìn)軍三線城市。隨著城市環(huán)境一步一步改善，由于周圍的城鎮(zhèn)居民大量涌入使得產(chǎn)生的自住需求明顯增多、外商投資的投資性購(gòu)房需求不斷增加，促使三線城市的房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲。

3.銀行個(gè)人住房按揭貸款向三線城市傾斜。信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和對(duì)居民個(gè)人的住房貸款現(xiàn)在看來是銀行業(yè)發(fā)展所依賴的對(duì)象。目前，銀行考慮到不同地區(qū)的國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，在一、二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)更加充足的情況下，在控制房地產(chǎn)貸款的總量基礎(chǔ)上，適當(dāng)?shù)卮龠M(jìn)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，積極抑制房?jī)r(jià)，能充分帶動(dòng)個(gè)人住房按揭貸款向三線城市傾斜。四、三線城市房?jī)r(jià)上漲帶來的后果分析

1.阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。中國(guó)內(nèi)需的不足，主要是由于大眾的購(gòu)買力不足。而導(dǎo)致購(gòu)買力不足的一個(gè)主要原因就是大眾對(duì)于房子的投資過多，這一點(diǎn)從房?jī)r(jià)收入比就可以看出來。購(gòu)買一套房子對(duì)于收入本來就不高的三線城市居民來說，相當(dāng)于一個(gè)中等收入家庭數(shù)十年的全部收入。這無疑導(dǎo)致了一個(gè)家庭無法對(duì)其他進(jìn)行消費(fèi)，必定給三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大的傷害。

2.房地產(chǎn)畸形發(fā)展。由于近年來住房制度的改革和住房信貸政策的過度和無序放開，也造成了一定的市場(chǎng)畸形。雖然，這些政策讓許多居民通過銀行按揭貸款的方式實(shí)現(xiàn)了自己擁有住房的夢(mèng)想。大部分年輕人剛參加工作就買大戶型的商品房，但是，買房的錢主要都是銀行貸款來的。相對(duì)于世界其他國(guó)家而言，國(guó)內(nèi)住房自有率高，但是租賃率卻很低。事實(shí)上，一般的工薪階層既買不起商品房、也很難租到公共廉租房。正是這種超前的住房消費(fèi)模式，得以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)日益飆漲。

3.居民貧富差距拉大。房?jī)r(jià)過高導(dǎo)致的“馬太效應(yīng)”，使得貧富差距越來越明顯。然而從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的人大部分都是富豪，地產(chǎn)商的個(gè)人資產(chǎn)快速增長(zhǎng)，說明了社會(huì)財(cái)富正在向少數(shù)人手里集中。其他高收入者為了避免房地產(chǎn)價(jià)格的上漲而選擇進(jìn)行投資，從中獲得了豐厚的利潤(rùn)報(bào)酬。不過相反地，低收入階層因?yàn)椴痪邆溟_發(fā)或者投資房地產(chǎn)的能力，不但無法分享三線城市房地產(chǎn)飛速發(fā)展的成果，而且還要耗盡家底、透支未來十幾年甚至幾十年的收入。這種社會(huì)財(cái)富不公平分配，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)的后果是不言而喻的。

4.居民生活質(zhì)量提高緩慢負(fù)擔(dān)加重。衣、食、住、行自古以來都是人們最根本的生活需求，隨著社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，三線城市的房?jī)r(jià)也一路飆升，導(dǎo)致了人們把大量的積蓄都購(gòu)買個(gè)人住房中轉(zhuǎn)化為固定的資產(chǎn)，幾乎沒有多少剩余儲(chǔ)蓄進(jìn)行其他消費(fèi)。從表面上看，百姓的收入水平大幅度提高，但是一旦買房，絕大部分收入就搭進(jìn)了房子里。因此人民的生活水平因?yàn)榉孔訂栴}，并沒有得到真正的提高，相反卻帶來了很大的壓力。

五、穩(wěn)定三線城市房?jī)r(jià)的對(duì)策建議

1.政府完善土地的使用轉(zhuǎn)換制度。地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲一直是我國(guó)三線城市當(dāng)前的情況，負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備的機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)需求和經(jīng)濟(jì)的實(shí)際發(fā)展及時(shí)了解土地的總運(yùn)行情況。更要從市場(chǎng)細(xì)分的角度出發(fā)，建立土地價(jià)格的監(jiān)管體系，針對(duì)中國(guó)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，政府在對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，為了提高土地市場(chǎng)的透明度和公平性，應(yīng)該主要建設(shè)地價(jià)的監(jiān)管體系，土地價(jià)格可通過國(guó)家定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)來進(jìn)行規(guī)定。嚴(yán)厲抑制政府在土地市場(chǎng)中的違規(guī)行為，加強(qiáng)自我約束的政府行為，這樣才能達(dá)到預(yù)期的土地政策的宏觀調(diào)控效果。

2.降低政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度。三線城市通過科技創(chuàng)新、工業(yè)振興和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。政府為什么會(huì)注重土地開發(fā)，重要的原因是土地價(jià)格高帶來的巨額財(cái)政收入和gdp的數(shù)據(jù)表達(dá)式。這種錯(cuò)誤的觀念往往會(huì)使政府在經(jīng)濟(jì)建設(shè)的道路上迷失方向?；旧?，房地產(chǎn)將民生、消費(fèi)與投資結(jié)合了起來，同時(shí)也是居民的剛性需求。使政府依賴土地財(cái)政降到最低，必須通過正確的引導(dǎo)，而要想提出新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、大力提高技術(shù)、培養(yǎng)人才來服務(wù)社會(huì)等計(jì)劃，結(jié)合三線城市的實(shí)際情況和發(fā)展特點(diǎn)是至關(guān)重要的。

3.完善住房保障制度。很多三線城市的政府的嚴(yán)重失職表現(xiàn)在忽視了社會(huì)保障的重要性，且只關(guān)注了房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。適當(dāng)降低廉租房的準(zhǔn)入門檻，使得更多的困難戶體會(huì)到被納入廉租房的保障范圍所帶來的福利。建立由政府資助的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家的公共建設(shè)低租金住房為主要體系、非政府組織和慈善機(jī)構(gòu)為貧困家庭提供租金免費(fèi)為補(bǔ)充的住房保障政策，使得低收入群體的住房權(quán)利得以保障。

4.激活制造業(yè)減少對(duì)房地產(chǎn)的投資。由于大部分的人在中小企業(yè)工作，從而導(dǎo)致產(chǎn)能過剩無法進(jìn)行對(duì)制造業(yè)的消費(fèi)，所以，中小企業(yè)能否振興是刺激制造業(yè)的關(guān)鍵之處。中小企業(yè)的利潤(rùn)增加了，人們的錢就多了，自然就能消費(fèi)制造業(yè)的產(chǎn)品。在調(diào)控好三線城市中小企業(yè)利潤(rùn)的前提下，才能打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，把錢重新打壓到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去。所以現(xiàn)在政府應(yīng)該做一個(gè)短期計(jì)劃，大幅度提高部分壟斷企業(yè)的稅收，避免財(cái)富太過于集中，貧富差距太嚴(yán)重，將得到的稅收用來補(bǔ)貼中小企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)，也可以降低稅收，把三線城市的中小企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)做得更大，使得大部分民眾有基本的消費(fèi)能力，這樣才可以激活制造業(yè)，資金便會(huì)有投放需求，在這個(gè)時(shí)候打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，使制造業(yè)重新流入資金，才能更好地解決當(dāng)前的危機(jī)，穩(wěn)定住三線城市的房?jī)r(jià)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 黃肇偉.淺析中國(guó)的高房?jī)r(jià)[j].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2011（17）

[2] 陳平，吳劍平.高房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的負(fù)面影響分析[j].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2008（8）

[3] 張金娟.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題及未來發(fā)展探討[j].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2009（3）

[4] 王立.淺析當(dāng)前三線城市房?jī)r(jià)上漲的原因及治理對(duì)策[j].現(xiàn)代商業(yè)，2008（36）

（作者單位：李靜，孫琦，太原科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 山西太原030024;李娜，太原學(xué)院經(jīng)貿(mào)系 山西太原 030032）

（作者簡(jiǎn)介：李靜，太原科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院講師，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)。

第二篇：穩(wěn)定房?jī)r(jià)有關(guān)問題的探討

穩(wěn)定房?jī)r(jià)有關(guān)問題的探討

一、意義

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，住房問題既是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會(huì)問題。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，要充分認(rèn)識(shí)其危害。房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，住房?jī)r(jià)格上漲過快，將直接影響城鎮(zhèn)居民改善住房條件，加重中低收入家庭的生活負(fù)擔(dān)，不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也增加了金融市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前有些問題還只是局部性和結(jié)構(gòu)性問題，但如不及時(shí)加以控制或處理不當(dāng)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，并有可能演變?yōu)槿中詥栴}，危害整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，影響社會(huì)穩(wěn)定和和諧社會(huì)的構(gòu)建，違背科學(xué)發(fā)展觀和以人為本的要求。

二、問題及原因

政府對(duì)房?jī)r(jià)控制不力。部分地區(qū)投資和投機(jī)性購(gòu)房需求增長(zhǎng)過快，一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人用大量銀行貸款及私募資金進(jìn)行短期炒作。

住房保障體系不健全。個(gè)別地方最低收入家庭基本住房需求不能得到應(yīng)有保障。房?jī)r(jià)上漲過快。各種哄抬房?jī)r(jià)，聯(lián)手壟斷房?jī)r(jià)，開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等通過制造虛假信息哄抬房?jī)r(jià)，違反法律法規(guī)炒作房?jī)r(jià)特別是期房?jī)r(jià)格等價(jià)格欺詐行為都比較嚴(yán)重。

三、措施

（一）、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的根本目的，是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)改進(jìn)居民住房條件、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的作用。因此，調(diào)控要堅(jiān)持積極穩(wěn)妥、把握力度的原則。既要積極采取措施，盡快把房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭控制住，又要防止措施不當(dāng)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。同時(shí)，調(diào)控工作要突出重點(diǎn)。一方面，要采取有效措施增加中低價(jià)位普通商品房以及經(jīng)濟(jì)適用住房的供給；另一方面，要重點(diǎn)圍繞需求做好文章：要遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。

（二）、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，給老百姓創(chuàng)造一個(gè)透明有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，提高各類房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，逐步形成反映房地產(chǎn)真實(shí)供求關(guān)系的房地產(chǎn)價(jià)格，更好地發(fā)揮市場(chǎng)功能，改善投資結(jié)構(gòu)，（三）、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。各級(jí)政府要切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任；切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；加大打擊、處罰各種違規(guī)、違法行為的力度；認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查；建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，違規(guī)、違法行為公開予以曝光。對(duì)一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門要及時(shí)依法從嚴(yán)處罰，并向社會(huì)公布；正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求。

（四）、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施。強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；“明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)；加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度；大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。

第三篇：城市戶外廣告管理現(xiàn)狀及對(duì)策建議

城市戶外廣告管理現(xiàn)狀及對(duì)策建議

——邢臺(tái)市市政維護(hù)管理處 甄慕潔

當(dāng)今社會(huì)，廣告已滲透到人們的日常生活中，影響著人們的理念、行為和價(jià)值取向，城市戶外廣告作為廣告的一種形式，因其發(fā)布成本低、親和力好、視覺沖擊時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)而備受青睞。戶外廣告是繼廣播、電視、報(bào)紙、雜志之后的第五大媒體，傳統(tǒng)的戶外廣告主要有路牌廣告、樓體廣告等等。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，戶外廣告在我國(guó)很多城市得到了普遍而迅猛的發(fā)展，似乎已經(jīng)成為城市繁榮的象征。近些年來新戶外廣告形式不斷涌現(xiàn)，如汽車車身廣告、候車亭廣告、空飄氣球廣告、公路沿線坡體廣告、城內(nèi)路段燈桿掛旗廣告、電子屏幕廣告等。戶外廣告被稱作“城市風(fēng)衣”，就像一個(gè)人的穿衣打扮會(huì)影響他的氣質(zhì)一樣，“城市風(fēng)衣”的格調(diào)也從很大程度上影響著城市的品位。

好的戶外廣告能充分體現(xiàn)一個(gè)城市的文化內(nèi)涵和歷史底蘊(yùn)，給人以美的享受。不好的戶外廣告不僅無法給人美感，相反，還會(huì)造成一定的視覺污染，影響市容市貌。最常見的就是缺少規(guī)劃、散亂無序、創(chuàng)意庸俗、制作粗劣等，究其原因，大多是由于規(guī)劃不給力和管理不到位引起的。

首先，在戶外廣告的規(guī)劃上，缺少整個(gè)城市“一盤棋”的思想，缺乏統(tǒng)籌安排和合理布局，缺少內(nèi)在的必然聯(lián)系，沒有真正體現(xiàn)出城市的內(nèi)涵和文化，導(dǎo)致“亂”和“散”。大多數(shù)的戶外廣告規(guī)劃滯后，與城市建設(shè)的速度并不匹配。在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，規(guī)劃人員也沒有充分征求廣大市民的建議和意見，與市民的溝通和互動(dòng)很不夠。有的規(guī)劃甚至只是落在紙上、放入櫥中，沒有為廣大市民、廣告制作者、發(fā)布者所了解，導(dǎo)致許多戶外廣告因不符合規(guī)劃要求而被拆除，造成資源的浪費(fèi)，甚至引發(fā)矛盾和沖突。另外，由于過于看重經(jīng)濟(jì)效益，部分城市的公益廣告比例過少，黃金地段的廣告位大多被房產(chǎn)、汽車企業(yè)長(zhǎng)期占據(jù)。一些城市的中心路段，戶外廣告設(shè)置過度集中，幾乎到了見縫插針的地步，侵占綠化、妨礙行人、遮擋視線，使環(huán)境顯現(xiàn)出無聲的嘈雜。為了吸引“眼球”，不少戶外廣告越做越大，肆無忌憚地破壞建筑物立面，直接影響了城市景觀。一個(gè)有現(xiàn)代感的城市，不需要遍地“蒼蠅拍子”式的簡(jiǎn)單創(chuàng)意，需要的是既能體現(xiàn)科技含量、創(chuàng)意水準(zhǔn)和文化特色，又能提高城市品味、讓人們喜聞樂見的精品戶外廣告。

其次，很多城市對(duì)戶外廣告的管理還不到位。戶外廣告管理是城市管理的重要內(nèi)容之一，需要一定的理論和實(shí)踐基礎(chǔ)做支撐。但是，目前城市管理部門從事戶外廣告管理的人員，缺乏必要的專業(yè)素養(yǎng)，審美觀念落后，審美能力不強(qiáng)，往往形成“內(nèi)行設(shè)計(jì)（設(shè)置、發(fā)布），外行審批”的怪象，難以做到真正意義上的管理。大多數(shù)的戶外廣告的形式單一，個(gè)性不明顯，單調(diào)呆板，多以噴繪布、寫真為主，顏色易脫落，材質(zhì)易破損，整體呈現(xiàn)出檔次低、參差不齊的狀態(tài)，更有甚者，用材低劣、制作粗糙，用一根鐵桿上面撐塊廣告牌，巨大的布幅遮擋了一面墻，與周圍的環(huán)境格格不入。另外，由于種種原因，對(duì)于違規(guī)廣告的執(zhí)法力度仍顯不夠，過街龍門、過街橫幅、刀旗廣告等低檔次的過時(shí)載體仍然充斥視野，文化保護(hù)單位、風(fēng)景名勝區(qū)也被商業(yè)廣告占領(lǐng)。同一個(gè)街道或區(qū)域的戶外廣告設(shè)置凌亂，風(fēng)格不一。并且少部分商戶對(duì)廣告牌匾設(shè)施一次性投入少，長(zhǎng)時(shí)間不維護(hù)，主要構(gòu)件不牢固，殘缺破損的戶外廣告未能及時(shí)清除或更換，不僅造成視覺上的污染，甚至還存有安全隱患。

針對(duì)上述問題及其產(chǎn)生原因，應(yīng)采取以下措施來規(guī)范戶外廣告的管理。

一、以長(zhǎng)期規(guī)劃代替短期審批。戶外廣告規(guī)劃必須全面考慮和了解城市的歷史淵源、人文底蘊(yùn)和發(fā)展走向等要素，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，充分運(yùn)用戶外廣告的形式，對(duì)城市景觀進(jìn)行再創(chuàng)造和再提升，做到一區(qū)一特色、一街一景觀、一處一精品。有些歷史文化名城，歷史悠久，人文薈萃，名人輩出，文化底蘊(yùn)十分豐厚，為戶外廣告的設(shè)計(jì)提供了取之不盡、用之不竭的源泉。設(shè)計(jì)人員應(yīng)從中汲取營(yíng)養(yǎng)，使作品既體現(xiàn)城市特色和文化內(nèi)涵，也能跟上時(shí)代發(fā)展，集幽默、智慧、美學(xué)、文化、想象力于一體，使之融入城市景觀，延續(xù)城市文脈，提升城市品位。

二、合理利用城市空間資源。城市空間是城市的公共資源之一，也是戶外廣告主要的載體，必須予以科學(xué)規(guī)劃、合理配置和有效利用，提升城市空間資源的利用率?？梢允杖∮袃斒褂觅M(fèi)，推行城市空間有償使用的理念。公益廣告是弘揚(yáng)中華美德、提高國(guó)民素質(zhì)的重要手段，是照亮人們前行的明燈，要合理配比公益廣告。應(yīng)根據(jù)城市的特點(diǎn)，科學(xué)布局，保證公益廣告在戶外廣告中的比重。同時(shí)，提高公益廣告的設(shè)計(jì)、設(shè)置水準(zhǔn)，要在打動(dòng)人們情感上下功夫，在凈化人們心靈上動(dòng)腦筋，在提升人們素質(zhì)上做文章，提倡潛移默化，避免平鋪直敘、籠統(tǒng)說教。

三、要加強(qiáng)對(duì)戶外廣告規(guī)劃和管理人員的管理與培訓(xùn)，使其掌握戶外廣告管理的基本知識(shí)和要求，學(xué)習(xí)美學(xué)常識(shí)，提高審美能力。同時(shí)，招聘廣告系畢業(yè)的本科生充實(shí)戶外廣告規(guī)劃和管理隊(duì)伍，逐步改善現(xiàn)有人員結(jié)構(gòu)，提高廣告規(guī)劃和管理水平。

四、對(duì)現(xiàn)有廣告公司的資質(zhì)進(jìn)行評(píng)審認(rèn)定，提高準(zhǔn)入門檻，規(guī)范廣告市場(chǎng)運(yùn)行秩序。對(duì)于那些資質(zhì)評(píng)審不合格的，取消其設(shè)計(jì)和發(fā)布資格。定期或不定期進(jìn)行優(yōu)秀戶外廣告評(píng)選活動(dòng)，組織專家和專業(yè)人士評(píng)獎(jiǎng)。對(duì)獲勝的設(shè)計(jì)人員及其所在廣告公司給予一定的精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，樹立行業(yè)典范和樣板。更新理念，創(chuàng)新思維，提倡運(yùn)用新技術(shù)、新工藝、新材料，提高戶外廣告的科技含量，倡導(dǎo)個(gè)性化和多樣化，避免呆板和單調(diào)，在提升人們視覺享受水準(zhǔn)的同時(shí)，提升城市形象。

五、定期對(duì)現(xiàn)有的戶外廣告設(shè)置情況進(jìn)行全面的檢查和清理，加大對(duì)違規(guī)廣告的執(zhí)法力度。清除市區(qū)、城區(qū)主次干道的過街龍門、過街橫幅、刀旗廣告，清除文物保護(hù)單位、風(fēng)景名勝區(qū)域里的商業(yè)廣告，清除粗制濫造、品位低下的戶外廣告，清除或修復(fù)殘缺破損的戶外廣告。對(duì)于違反《戶外廣告登記管理規(guī)定》的，城管執(zhí)法人員應(yīng)首先深入了解情況，進(jìn)行宣傳動(dòng)員工作，宣講法律法規(guī)及相關(guān)政策，爭(zhēng)取業(yè)戶對(duì)廣告整治工作的理解與支持，使其自覺配合。其次，嚴(yán)格按法律程序辦事，下達(dá)限期整改通知書，在整改期內(nèi)絕不強(qiáng)制拆除，最大限度的減少?gòu)V告業(yè)戶的損失。對(duì)無法查找業(yè)戶或不能自行拆除的牌匾，及時(shí)組織人員進(jìn)行拆除；對(duì)沒有合法審批手續(xù)的戶外廣告，特別是樓頂廣告和墻體廣告，堅(jiān)決予以拆除。另外,主干道兩側(cè)的門頭牌匾應(yīng)該統(tǒng)一高度和材質(zhì),既能使整條街道顯得整潔有序,還利于提升店鋪的形象。

戶外廣告作為城市文化形象的符號(hào)之一，體現(xiàn)著城市的風(fēng)格和文化品位，反映了城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和商業(yè)氛圍以及科技水平和創(chuàng)新能力。就城市的戶外廣告管理而言，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以彰顯歷史、文化特色為目標(biāo)，創(chuàng)新思維、創(chuàng)新理念、創(chuàng)新手段，規(guī)范戶外廣告行為，營(yíng)造富有特色的廣告文化，促進(jìn)城市廣告健康有序的發(fā)展，使其成為城市中一道靚麗的風(fēng)景線。

第四篇：二三線城市快捷酒店發(fā)展

二三線城市快捷酒店發(fā)展

現(xiàn)在二、三線城市的快捷酒店也像雨后春筍般的出現(xiàn)在各個(gè)大街小巷，不管是個(gè)人經(jīng)營(yíng)的大小旅館，還是品牌酒店生意都很好。但是隨著時(shí)代的進(jìn)步，人的消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人經(jīng)營(yíng)的小旅館遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于品牌連鎖酒店。這時(shí)，會(huì)有很多個(gè)體店的老板想加盟快捷酒店品牌，以此來拉動(dòng)消費(fèi)。

尚客優(yōu)快捷酒店在中國(guó)首次提出專做二三線城市、專做中小規(guī)連鎖酒店品牌的市場(chǎng)定位，并首創(chuàng)符合中國(guó)二三線城市連鎖酒店運(yùn)營(yíng)的管理體系。經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，已成為中國(guó)二三線城市連鎖酒店第一品牌、中國(guó)連鎖酒店十大品牌，分店規(guī)模排名全國(guó)第六。

酒店在正式運(yùn)營(yíng)之前，要進(jìn)行宣傳，以增加開業(yè)后的客流量。進(jìn)而提高酒店的入住率。

一、我要做個(gè)快捷酒店，想了解一下投資大概在多少？

賓館的投資情況是要根據(jù)所選擇的物業(yè)基礎(chǔ)條件來確定的，就拿加盟“尚客優(yōu)連鎖酒店”來說，一般來說框架結(jié)構(gòu)的房子，所有基礎(chǔ)裝修完成、物資配送到位后，一個(gè)房間成本控制在2.5萬元左右，消防投入、公共區(qū)域裝修，需要了解實(shí)際情況后確定?？偟膩碇v，如果您加盟了一家連鎖酒店品牌，總部會(huì)有專業(yè)人員在了解過實(shí)際情況后為您預(yù)算整個(gè)籌建工程的投資成本和投資收益的。

二、我要加盟酒店，中國(guó)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店排名是怎樣的？

綜合評(píng)估國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌的客房數(shù)和門店數(shù)，2011年3季度，全國(guó)快捷連鎖酒店20強(qiáng)排行榜中，前三甲依次為，如家連鎖酒店、7天和錦江之星。其他進(jìn)入10強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌是，漢庭連鎖酒店、格林豪泰、尚客優(yōu)、莫泰168、速

8、宜必思、城市便捷。

三、我想加盟連鎖酒店，公司會(huì)在營(yíng)銷方面給業(yè)主什么幫助呢？

1.籌建期間：公司會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，結(jié)合前期拓展經(jīng)理考察的市場(chǎng)狀況，制定一份詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及營(yíng)銷策略；

2.運(yùn)營(yíng)期間：有專業(yè)的營(yíng)銷支持小組支持。不定期為分店策劃重大節(jié)慶日及日常的營(yíng)銷方案；

3.有效會(huì)員的不斷輸送；

4.為分店發(fā)放公司的免費(fèi)期刊及宣傳支持；

5.網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷宣傳，包括：官網(wǎng)及百度宣傳，憑借網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的各種模式和服務(wù)為分店進(jìn)行宣傳。

第五篇：三線城市房地產(chǎn)銷售心得

三線城市房地產(chǎn)銷售心得

一、銷售人員構(gòu)成問題

1.性別配比：別墅男女比例1：3住宅男女比例1：2商業(yè)男女比例 2：1

2.銷售人員區(qū)域組成最佳方案：公司從一線城市招聘所需銷售人員總數(shù)的80%，本地招聘所需銷售人員總數(shù)的20%。一般方案：全部由一線城市招聘所需銷售人。

最差方案：全部由本地城市招聘所需銷售人。

3.外地招聘存在的問題

缺點(diǎn)：一線招聘人員到達(dá)項(xiàng)目所在地以后，由于不熟悉當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情、生活習(xí)慣、交通動(dòng)線、語言等原因，與客戶不能很好的溝通。同時(shí)從一線城市招聘的人員成本高。

優(yōu)點(diǎn)：一線招聘，挑選余地大，便于篩選可用之才，素質(zhì)高；到達(dá)本地后由于人際關(guān)系較少，便于公司管理，便于項(xiàng)目的運(yùn)作，執(zhí)行力強(qiáng)，能不折不扣的完成公司既定目標(biāo)，獲取利潤(rùn)最大化。與本地銷售人員相比，泄露項(xiàng)目秘密的可能性要小的多。由于沒有親朋故舊，外出時(shí)間大大減少，工作時(shí)間增加。

弱化缺點(diǎn)的方法：在銷售人員培訓(xùn)結(jié)束后，進(jìn)行為期一個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)研和交通動(dòng)線熟悉。制作完成區(qū)位圖（內(nèi)涵交通和物業(yè)分布即簡(jiǎn)單的本地地圖）。通過市場(chǎng)調(diào)研和區(qū)位圖的制作，銷售人員會(huì)對(duì)項(xiàng)目所在地有個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，在后期銷售過程中能夠更好的接近客戶，解答客戶所提問題，完成成交。

調(diào)研內(nèi)容：項(xiàng)目所在地的現(xiàn)有物業(yè)的業(yè)態(tài)分布，在開發(fā)項(xiàng)目的體量、分布、開發(fā)周期、價(jià)格、宣傳方式等，當(dāng)?shù)氐木幼∪丝跀?shù)、流動(dòng)人口數(shù)，收入水平，高收入人群分布等。

交通動(dòng)線要求：所有銷售人員對(duì)項(xiàng)目所在地的區(qū)位、行政區(qū)劃、管轄區(qū)域，城市的交通網(wǎng)，城市的道路等熟悉。至少要走完所在城市的大街小巷。

4.本地招聘存在問題

缺點(diǎn)：由于地域性和受教育程度限制，人員素質(zhì)較差；本地關(guān)系復(fù)雜，朋友多，不便于管理；已婚已育婦女，因家庭孩子等原因更是管理的難點(diǎn)。公司理念，項(xiàng)目操作理念，價(jià)格優(yōu)惠等公司機(jī)密極易泄漏。容易出現(xiàn)私下交易，給銷售方面和管理方面帶來麻煩。造成公司利潤(rùn)的損失。優(yōu)點(diǎn)：人際關(guān)系廣，語言相通，熟悉當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣和風(fēng)土人情。

弱化缺點(diǎn)的方法：從前期招聘和培訓(xùn)入手，與前期廣告相結(jié)合進(jìn)行大招聘、大培訓(xùn)、大篩選，務(wù)必留給銷售人員一個(gè)印象：人多粥少，公司管理非常嚴(yán)格。培訓(xùn)篩選后留下來的銷售人員，在日常管理中要嚴(yán)格要求，按照公司制定的規(guī)章制度進(jìn)行嚴(yán)格管理。將個(gè)人感情和管理分開。

二、銷售過程中存在問題

1.銷售過程中人際關(guān)系問題

問題：三線城市由于區(qū)域小，人際關(guān)系網(wǎng)交織，人際關(guān)系的處理是三線城市銷售的重中之重，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)為了購(gòu)買某套房屋，購(gòu)房者會(huì)通過N道關(guān)系找到公司老總進(jìn)行購(gòu)買，或者是隸屬管理政府部門領(lǐng)導(dǎo)的簽字，批條前來購(gòu)買等。

解決方法：銷售部對(duì)房源有絕對(duì)的銷控權(quán)。房源銷控由銷售部統(tǒng)一管理，遇到關(guān)系戶購(gòu)房，辦公室、總經(jīng)理辦公室、董事長(zhǎng)均沒有權(quán)利將某套房子銷售給某人，必須交由銷售部負(fù)責(zé)跟蹤銷售，以上各部門在房?jī)r(jià)款上可以給予部分優(yōu)惠，給予的優(yōu)惠必須報(bào)總經(jīng)理簽字確認(rèn)，銷售部才予以承認(rèn)。

對(duì)于內(nèi)部員工購(gòu)房和內(nèi)部員工親屬購(gòu)房，公司應(yīng)在項(xiàng)目開始正式銷售前制定相關(guān)政策，并按照政策貫徹執(zhí)行。報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

2.房源、價(jià)格與優(yōu)惠政策

所有房源必須上銷控板，上墻公示；銷售人員手中有一份面價(jià)，銷售部經(jīng)理手中必須有一份底價(jià)。

優(yōu)惠政策方面：銷售人員手中沒有任何優(yōu)惠權(quán)限，最好不要給予任何客戶優(yōu)惠，個(gè)別情況特殊處理，同時(shí)要做好優(yōu)惠申請(qǐng)程序，嚴(yán)格把關(guān)，層層審批；如果稍有松懈，多米骨牌效應(yīng)立即顯現(xiàn)，殘局很難收拾。設(shè)立守價(jià)獎(jiǎng)，鼓勵(lì)銷售人員做好守價(jià)工作。加強(qiáng)守價(jià)技巧培訓(xùn)。

3.客戶轉(zhuǎn)介紹

不要期望通過給予客戶某些優(yōu)惠或者好處來吸引客戶，增加客戶轉(zhuǎn)介紹。因?yàn)槌鞘芯湍敲葱?，人就那么幾個(gè)；消息傳的會(huì)很快，這么操作了不但不能達(dá)到預(yù)期效果，還會(huì)搞得一團(tuán)糟。因?yàn)楫?dāng)?shù)厝说哪X子里面還沒有介紹費(fèi)這種概念，容易讓他們感覺被朋友出賣了，他們知道后，會(huì)到銷售中心鬧事，不利于項(xiàng)目的銷售。也許會(huì)有一部分客戶為了部分利益轉(zhuǎn)介紹一部分客戶，但后患無窮。

如果公司與銷售人員能夠給其提供認(rèn)可的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，通過口碑宣傳，會(huì)帶來大批客戶轉(zhuǎn)介紹?？蛻粽J(rèn)可的是產(chǎn)品和服務(wù)，不是那么一點(diǎn)點(diǎn)地利益。因此如果想獲得更多更好的客戶轉(zhuǎn)介紹，必須在銷售過程中樹立起良好的口碑。

4.銷售模式

根據(jù)項(xiàng)目情況和當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情制定行之有效的銷售模式，將一線城市先進(jìn)的營(yíng)銷理念與本地風(fēng)情相結(jié)合；以風(fēng)情銷售塑造項(xiàng)目品牌，以激情銷售來推動(dòng)項(xiàng)目銷售工作，以感情銷售來開拓客戶源，增加客戶轉(zhuǎn)介紹。

前期：通過對(duì)項(xiàng)目風(fēng)情的塑造，給予潛在購(gòu)房者以遐想的空間，抓住他們向往大城市生活的心理，告知他們我們即將賦予他們的是什么樣的生活方式。

宣傳模式：多以軟文炒作為主，輔助以體驗(yàn)式活動(dòng)。

強(qiáng)銷期：抓住小地方購(gòu)買者得跟風(fēng)情結(jié)在銷售現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造項(xiàng)目熱銷氛圍，通過激情銷售加快去劃速度。

宣傳方式：銷售中心氛圍的營(yíng)造和包裝為主，硬廣告大量投放。

持續(xù)期：以感情銷售為主，通過強(qiáng)銷期以后，前期積累的客戶資源已經(jīng)消耗完了，同時(shí)廣告宣傳攻勢(shì)也進(jìn)入了持續(xù)期，廣告投放減少?？蛻舻皆L量減少，成交量下降，銷售人員容易產(chǎn)生疲倦心理。此時(shí)適當(dāng)制造一些話題，吸引已購(gòu)房客戶到訪，與之溝通，建立良好的關(guān)系，使之成為項(xiàng)目的免費(fèi)宣傳者，建立口碑效應(yīng)。通過口碑宣傳，最好的業(yè)績(jī)能產(chǎn)生1：1的客戶轉(zhuǎn)介紹，最少也能產(chǎn)生5：1的客戶轉(zhuǎn)介紹。持續(xù)期的感情推廣投入視前期銷售業(yè)績(jī)來定。銷售好，少投入；銷售不好，大投入。

宣傳方式：制造話題，組織活動(dòng)，配合少量的硬廣告宣傳推廣。

掃尾期：分階段性掃尾和項(xiàng)目掃尾。經(jīng)過持續(xù)期，會(huì)有一部分房源仍未售出，對(duì)這部分房源如何銷售要視項(xiàng)目情況來定。如果是階段性掃尾，剩余房源可以保持原價(jià)不變，待下一期房源開始銷售，通過兩期間的價(jià)格差，將上期剩余房源慢慢的消化掉。如果是項(xiàng)目掃尾，可以通過最后一輪廣告推廣，爭(zhēng)取完成一定量的銷售。最后剩余部分可以分發(fā)到中介所進(jìn)行銷售，給予其提成，銷售部取消，從而減少公司支出。在短時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目結(jié)束，獲得最大的利潤(rùn)。