第一篇：宜春市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及展望

宜春市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及展望

2008年在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，宜春市房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出景氣回落的趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資先升后落，商品房銷售不斷下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩。2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來新一輪的“洗牌”。此外，隨著我市住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項(xiàng)住房保障政策的落實(shí)，部分中低收入家庭住房困難問題將有望得到進(jìn)一步解決。

一、2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，商品房開發(fā)適應(yīng)市場(chǎng)能力增強(qiáng)。

2008年，國(guó)家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，并逐漸顯現(xiàn)其作用。盡管我市房地產(chǎn)業(yè)沒有過熱，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模持謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)開發(fā)步伐放緩。2008年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資39.85億元，同比增長(zhǎng)36%，增幅回落8.6個(gè)百分點(diǎn)，僅占全年計(jì)劃總投資的24.34%。其中：建筑工程投資24.14億元，同比僅增長(zhǎng)8.3%，增幅回落34.3個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置費(fèi)11.53億元，同比增長(zhǎng)129%，增幅上升了49.5個(gè)百分點(diǎn)；土地開發(fā)投資額為0.90億元，同比下降63.7%，增幅回落122.5個(gè)百分點(diǎn)。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)投資信心不足，持徘徊觀望的態(tài)度。從投資結(jié)構(gòu)看，2008年全市商品住宅投資31.69億元，同比增長(zhǎng)30.6%，增幅回落21.9個(gè)百分點(diǎn)。其中：90M2以下住宅、140M2以上住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比分別增長(zhǎng)89.4%、113.7%、241.3%、117%；而經(jīng)濟(jì)適用房、高檔公寓投資分別下降73.9%和51.5%。從以上數(shù)據(jù)看，住宅投資結(jié)構(gòu)隨著市場(chǎng)的變化在不斷地調(diào)整，適應(yīng)市場(chǎng)能力在增強(qiáng)。據(jù)房管局對(duì)中心城區(qū)商品住房戶型銷售情況的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，盡管120—144M2套型占比最高，是目前市場(chǎng)銷售的主要房源，但是大戶型的銷售情況較去年降幅明顯。相比60M2以下的小戶型與90—120M2的中等戶型降幅較小，且價(jià)格處于戶型結(jié)構(gòu)中的高價(jià)位區(qū)間，尤其90—120M2戶型占套型的比例同比上升，說明這兩種戶型具有良好的抗跌性，并在銷售過程中持續(xù)走強(qiáng)。這充分體現(xiàn)了市場(chǎng)調(diào)節(jié)的力量，同時(shí)也反映出，在做強(qiáng)中心城區(qū)、增加中心城區(qū)人氣過程中，由于經(jīng)濟(jì)還不是很發(fā)達(dá)，人們的經(jīng)濟(jì)水平有限，房地產(chǎn)住房投資結(jié)構(gòu)應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，值得注意的是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資有過大的跡象，而滿足低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房投資大大萎縮。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落

從資金供給總量來看，到位資金增速下滑。2008年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金到位47.44億元（含上年結(jié)余資金），同比增長(zhǎng)27.4%，增幅回落25.8個(gè)百

分點(diǎn)，其中本年到位資金42.82億元，同比增長(zhǎng)25.1%，增幅同比回落28.8個(gè)百分點(diǎn)。

從資金來源看，我市房地產(chǎn)商的資金主要來自國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭及其他。2008年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金20.25億元，同比增長(zhǎng)51.4%，增長(zhǎng)較快。自籌資金占本年資金來源的47.29%；其他資金來源18.12億元，增長(zhǎng)2.5%，同比增幅下降54.4個(gè)百分點(diǎn)，占本年資金來源的42.32%；定金及預(yù)收款為11.74億元，同比下降1.3%，增幅下降44.8個(gè)百分點(diǎn)，占本年資金來源的27.41%（2007年為34.95%），其余類型的資金來源絕對(duì)數(shù)偏小。從定金及預(yù)收款的收繳減少來看，反映出2008年需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量下降，使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條繃緊，資金供給情況不樂觀。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)開發(fā)處于飽和減緩發(fā)展態(tài)勢(shì)

2008年，商品房銷售面積153.45萬M2，同比下降32.5%；商品房銷售額26.05億元，同比下降22.1%；空置面積22.11萬M2，同比上升25.4%，其中空置1-3年面積13.4萬M2，同比上升96.2%。而房屋施工面積、新開工面積、房屋竣工面積分別增長(zhǎng)21.1%、23%和2.6%。本年完成開發(fā)土地面積76.96萬M2，同比增長(zhǎng)74.5%；本年購(gòu)置土地面積174.32萬M2，同比增長(zhǎng)62.4%，待開發(fā)土地面積111.69萬平方米，同比下降59.1%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2008年我市商品銷售處于低迷狀態(tài)，據(jù)房管局對(duì)中心城區(qū)的調(diào)查分析，商品住房累計(jì)銷售面積39.63萬M2，同比下降48.16%，基本回落到2005年銷售旺勢(shì)啟動(dòng)前的水平，略低于近5年商品住房48.25萬M2的年平均銷售量。商品住房供給出現(xiàn)飽和難賣狀態(tài)。產(chǎn)生這種現(xiàn)象一方面存在價(jià)格因素，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2008年中心城區(qū)商品住房均價(jià)為2075元/M2，同比增長(zhǎng)16.92%，從近幾年商品住房?jī)r(jià)格走勢(shì)來看，呈30度上漲趨勢(shì)，進(jìn)入2008年底商品住房?jī)r(jià)格仍保持在2000元/M2高位平穩(wěn)運(yùn)行，另一方面，受整個(gè)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以及受從緊的貨幣政策的影響，我市的居民購(gòu)房意愿也顯著降低，觀望情緒越發(fā)濃厚，使得全市住房成交量出現(xiàn)大幅度下降。

二、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的思考

自2008下半年起，中央及地方政府相繼出臺(tái)了包括擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，隨著房?jī)r(jià)的合理回歸，政策的逐步落實(shí)，自住型需求將陸續(xù)釋放。政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)行三方聯(lián)動(dòng)，抓住契機(jī)切實(shí)解決房地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問題，積極采取有針對(duì)性的措施進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，全力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。

（一）政府部門應(yīng)加強(qiáng)調(diào)控，優(yōu)化環(huán)境

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但要與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，還要與廣大人民群眾的消費(fèi)水平相適應(yīng)，同時(shí)也要適應(yīng)城市的發(fā)展需要。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要做到適時(shí)適度，遠(yuǎn)近結(jié)合。調(diào)控力度的把握主要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控力度的把握，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整，多建適合中低收入階層的中、小戶型住房。二是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，各有關(guān)部門要進(jìn)一步完善房屋產(chǎn)權(quán)登記、評(píng)估等市場(chǎng)交易體系及土地招標(biāo)制度，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地購(gòu)買的無序增長(zhǎng)。三是要加大監(jiān)督執(zhí)法力度，堅(jiān)決治理房地產(chǎn)開發(fā)和交易活動(dòng)的違規(guī)違法行為，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，同時(shí)搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)交易市場(chǎng)，促進(jìn)居民購(gòu)房，以舊換新、以小換大，改善居住條件。四是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要納入城市建設(shè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略，加強(qiáng)整體規(guī)劃和管理，統(tǒng)籌安排好土地資源開發(fā)利用的布局與節(jié)奏，做到有計(jì)劃、有步驟地開發(fā)。五是要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費(fèi)，提高政府辦事效率，減少前期開發(fā)費(fèi)用，降低建房成本。六是要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的監(jiān)測(cè)分析，盡快建立房地產(chǎn)預(yù)警體系和信息發(fā)布系統(tǒng)，引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購(gòu)房。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)內(nèi)練素質(zhì)、外樹形象

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身素質(zhì)，改革內(nèi)部機(jī)制，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，提高管理水平，通過改革創(chuàng)新，加強(qiáng)管理，增強(qiáng)發(fā)展實(shí)力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)需求的變化不斷調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，切忌盲目追求高檔、豪華、大戶型住宅，要向不同收入階層提供不同層次商品房，構(gòu)造多層次供給體系，以結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)商品房開發(fā)的理性回歸。第三，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是客戶滿意度的樹立與競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商要加強(qiáng)工程質(zhì)量，完善內(nèi)部質(zhì)量管理系統(tǒng)，為百姓提供放心房、優(yōu)質(zhì)房。第四，要加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷，樹立理性的營(yíng)銷觀念，堅(jiān)持誠(chéng)信服務(wù)，進(jìn)行“陽光”操作，重點(diǎn)是加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理以及環(huán)境設(shè)計(jì)、生態(tài)平衡等等，通過加強(qiáng)營(yíng)銷誠(chéng)信服務(wù)積極創(chuàng)造市場(chǎng)。

（三）金融機(jī)構(gòu)應(yīng)制度創(chuàng)新、加大支持

目前中、低收入者是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要群體，而這部分居民購(gòu)房更加需要信貸支持。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)向這一主要群體敞開大門，加大信貸支持力度。一要進(jìn)一步改革公積金制度，放松現(xiàn)行公積金貸款的某些具體規(guī)定，將一些有信貸需求、又有還貸能力的人納入管理體系。二是要增加銀行住房貸款品種，如“押舊買新”貸款等等，以適應(yīng)居民改善住房條件的梯次需求。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管，對(duì)開發(fā)商要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)資本金制度，加強(qiáng)對(duì)申貸企業(yè)信譽(yù)度和還貸能力的審核；對(duì)購(gòu)買者貸款要嚴(yán)格履行貸款的各種手續(xù)，以防金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2009年，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，將是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期。

（一）1—3月份數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂觀

從1—3月份數(shù)據(jù)來看，房屋施工面積同比增長(zhǎng)21.5%，而新開工面積和房屋竣工面積同比分別下降28.6%和3.5%，商品房銷售面積和商品房銷售額同比分別下降19.8%和13.9%，空置面積同比卻上升了264.2%。

（二）需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來一輪“洗牌”

在供需雙方作用下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購(gòu)買行為將向后推遲，首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎；從需求結(jié)構(gòu)的角度，購(gòu)房需求仍將向?qū)嵱眯缘闹行粜图?；從產(chǎn)品需求特點(diǎn)的角度，留存在市場(chǎng)當(dāng)中的真正的住房剛性需求者將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，比如價(jià)格因素，因此未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。在需求難以啟動(dòng)、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來一輪“洗牌”，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評(píng)估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來一輪行業(yè)整合。隨著企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰、開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo)和開發(fā)戰(zhàn)略也將放在這個(gè)大局中加以調(diào)整，開發(fā)企業(yè)將更加注重開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，提供差異化的產(chǎn)品，以期在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。在供需雙方的作用下，開發(fā)企業(yè)或許會(huì)采取一些優(yōu)惠措施，以期回籠資金。

（三）中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決

隨著2008年推出的保障住房政策的實(shí)施，2009年將會(huì)迎來中小套型房上市的高峰。另外，隨著住房保障政策的落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等的供應(yīng)量也會(huì)適當(dāng)增加，中低收入家庭住房困難問題將有望得到進(jìn)一步解決。

第二篇：2012-2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及展望

2012-2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及展望

今天要跟大家交流的是個(gè)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面做出的一些分析和展望，也是跟大家一起來探討，我們下一步是怎么樣一個(gè)狀況。

先談一談現(xiàn)狀，一：政策方面，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是離不開政策環(huán)境的，宏觀經(jīng)濟(jì)我們壓力是挺大的，前三個(gè)季度只有7.7%的增長(zhǎng)，是我們好幾年以來最糟糕的一種增長(zhǎng)，所以整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)政策是在不斷地寬松的。二：宏觀經(jīng)濟(jì)，就是這個(gè)貨幣政策的微調(diào)寬松，對(duì)房地產(chǎn)是有好處的，雖然它不是針對(duì)房地產(chǎn)，但是肯定對(duì)房地產(chǎn)多多少少會(huì)有支持。我們看到去年四季度以來央行已經(jīng)三次降調(diào)和三次降息，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，我們看到中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)的調(diào)控是不會(huì)放松的，而且通過不斷的督察，政策細(xì)化來加強(qiáng)房地產(chǎn)，所以我們看到第一個(gè)是房地產(chǎn)寬松，第二個(gè)又是房地產(chǎn)政策不動(dòng)搖。

兩年前政策開始調(diào)控，房?jī)r(jià)是從什么時(shí)候開始下降的？是從去年9月份才開始下降的，但9月份下降一直到今年6月份一直下降，但是今年6月份開始房?jī)r(jià)開始上升，一直到11月份一直是上升的，但是上升的幅度不大，每個(gè)月在0.5%之類，跟去年的價(jià)格同比價(jià)格還是有點(diǎn)下降的，或者1月份的時(shí)候價(jià)格跟去年比有一點(diǎn)持平，這是價(jià)格方面。

北京、上海回升得更快一些，漲的幅度也更快一些，而且同比全面的增長(zhǎng)，這里面全國(guó)水平恢復(fù)得更快。我們看銷售情況，今年增長(zhǎng)了2.3%，商用房、辦公樓增長(zhǎng)得更快，11月單月商品我房銷售都超過了30%，這點(diǎn)也是我們要考慮去年的11月份，去年四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較糟糕的，今年四季度都會(huì)有一個(gè)比較大幅度增長(zhǎng)，也沒有什么很大的奇怪，但是總的趨勢(shì)，不管銷售面積還是銷售額都在快速的回升。

開發(fā)投資1-11月，全國(guó)的開發(fā)投資增速也有所提升，現(xiàn)在是16.7%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月穩(wěn)定在15%以上，住宅開發(fā)投資還是在所有房地產(chǎn)類型當(dāng)中是最慢，只有10.9%。重點(diǎn)城市1-11月份，代表城市的月均總成交面積是同比增長(zhǎng)了36%，這是我們看到這個(gè)幅度增長(zhǎng)也是挺大的，比2010年同期增長(zhǎng)也增長(zhǎng)了23%，是2010年最好的一年，近兩個(gè)月的成交量是攀升比較厲害的，10月份創(chuàng)造了2012年的新高。重點(diǎn)城市新房的供應(yīng)比過去兩年基本相當(dāng)，十個(gè)代表城市月均新增供應(yīng)量同比下降5.6%，我們看到前十個(gè)月還是下降的，但是降幅只

有5.6%，比2010年的同期增長(zhǎng)了1%，基本上水平相當(dāng)，所以現(xiàn)在的供應(yīng)狀況應(yīng)該是慢慢的回到一種平衡的狀態(tài)了。供求對(duì)比，庫(kù)存量是穩(wěn)中有降，代表城市庫(kù)存量就是截至10月底，10個(gè)代表城市可售面積迅速在回落，這個(gè)情況也不是很好的，庫(kù)存量下降可能會(huì)短期供應(yīng)不足，可能對(duì)下一期的價(jià)格壓力增大。我們的存量只有8.9個(gè)月，如果我們其他沒有新增量，存量只有8.9個(gè)月的消化時(shí)間，比年初縮短了9個(gè)月，這個(gè)下降速度是非?？斓模@不僅僅對(duì)業(yè)績(jī)還有政策制定部門也應(yīng)該是一個(gè)很強(qiáng)的信號(hào)。

我們看這個(gè)大企業(yè)，從企業(yè)的銷售來看，今年的1-11月份，十家代表企業(yè)累計(jì)銷售額比2010年和2012年同期增長(zhǎng)了41%和20%，代表企業(yè)十大他們的增長(zhǎng)是領(lǐng)跑整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)的。代表企業(yè)當(dāng)中，我們這十大企業(yè)中有六家企業(yè)已經(jīng)提前完成了目標(biāo)，其他大企業(yè)基本完成了9成以上的目標(biāo)，所以我們看房地產(chǎn)是在調(diào)控之中，但是我們大企業(yè)的表現(xiàn)業(yè)績(jī)還是相當(dāng)優(yōu)秀的。

剛才簡(jiǎn)單的一些數(shù)字對(duì)今年到11月底房地產(chǎn)的狀況做了一個(gè)小節(jié)，我們?cè)倏纯磳?duì)未來的展望。

一個(gè)是政策，經(jīng)濟(jì)下行的壓力之下，我們覺得宏觀經(jīng)濟(jì)政策特別是貨幣政策應(yīng)該不會(huì)有更緊的政策，應(yīng)該是有放松的可能，如果維持目前的狀況，或者較低的利率水平，或者信貸有所放松的話對(duì)房地產(chǎn)是有所利好的，但是另一方面我們又知道房地產(chǎn)和社會(huì)穩(wěn)定、社會(huì)問題息息相關(guān)，中央政府的態(tài)度是非常堅(jiān)決的，而且不斷通過督察、政策細(xì)化等方式強(qiáng)化現(xiàn)在的政策，我們指望在短期內(nèi)房地產(chǎn)政策有所放松也應(yīng)該是指望變成現(xiàn)實(shí)也不太可能，但是如果我們有更緊的政策出臺(tái)，除非價(jià)格再回到非?？斓纳闲袪顩r，否則很緊的政策也不太可能。

我們看市場(chǎng)走勢(shì)，成交整個(gè)全年是穩(wěn)中有升的，同比繼續(xù)顯著增長(zhǎng)，我們看去年，因?yàn)?1月份已經(jīng)過去了，我們看四季度，去年的四季度成交是很低迷的，去年國(guó)慶節(jié)后幾乎是處于一種冰凍期，所以今年同比去年四季度應(yīng)該會(huì)有所增長(zhǎng)。這個(gè)價(jià)格，我們剛才說過不同城市的價(jià)格表現(xiàn)是分化的，一線城市供應(yīng)量趨向于短缺，未來住宅價(jià)格上漲壓力還是比較大的，但是小城市，三四線城市我們看到目前還沒有回升的現(xiàn)象，我們一二線城市價(jià)格是有回升的趨勢(shì)，但是三四線城市會(huì)有更長(zhǎng)的時(shí)間處在政策的調(diào)控下。

最后一些隨想，十八大開完之后大家都在想，我們的樓市、經(jīng)濟(jì)往什么地方走，我們也在針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)簡(jiǎn)單的思考，怎么來領(lǐng)會(huì)，現(xiàn)在來閱讀、來分析十八大以后的趨勢(shì)，總結(jié)了五個(gè)方面的想法。

第一，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)繼續(xù)與民生和社會(huì)穩(wěn)定緊密相連，因?yàn)槲覀兛吹浇鼉赡甑恼{(diào)控也好，或者房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過去十多年發(fā)展的軌跡都離不開跟整個(gè)社會(huì)息息相關(guān)，所以這一點(diǎn)我相信房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)是一個(gè)充分市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該跟國(guó)家發(fā)展、民生是緊密相關(guān)的，所以政府出臺(tái)政策，我們也不會(huì)有什么奇怪的地方，對(duì)于中國(guó)來說社會(huì)不穩(wěn)定會(huì)導(dǎo)致太多的問題，房地產(chǎn)肯定是跟社會(huì)穩(wěn)定息息相關(guān)。

第二，房地產(chǎn)業(yè)將在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)處于調(diào)控狀態(tài)，包括限購(gòu)政策，房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控總的基調(diào)應(yīng)該是不會(huì)改變的，特別是限購(gòu)，目前來看還是一個(gè)地方性的政策還不是一個(gè)國(guó)策，但是地方性的政策在國(guó)家的指導(dǎo)下也很難在短期之內(nèi)有什么調(diào)整。另外一個(gè)層面保障性用房的規(guī)模會(huì)保持快速的增長(zhǎng)。

第三，我們雖然看到房地產(chǎn)業(yè)是受調(diào)控有壓力的，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間以內(nèi)依然會(huì)是中國(guó)的朝陽產(chǎn)業(yè)，如果我們把房地產(chǎn)業(yè)跟制造業(yè)比，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該還是會(huì)一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在未來十年、十五年當(dāng)中，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)所也當(dāng)中最好做、也是最有希望的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，所以這是一個(gè)基本的判斷。這個(gè)判斷跟我們第四個(gè)判斷就是城市化進(jìn)城，將極大促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這點(diǎn)是一個(gè)保障，我們看到十八大對(duì)城鎮(zhèn)化的發(fā)展有很多的闡述，所以我們相信城鎮(zhèn)化的進(jìn)城會(huì)繼續(xù)。為什么這么說？只要中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，7%也好，6%也好只要不出現(xiàn)太大的波動(dòng)，只要還能持續(xù)十年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)城就不會(huì)停下來，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)城不停下來，就會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)有一個(gè)巨大的需求。在跟各方面的投資者，或者說若干的論壇討論的時(shí)候有兩個(gè)基本的數(shù)字，來支持房地產(chǎn)業(yè)的朝陽產(chǎn)業(yè)未來十年是蓬勃發(fā)展的，在過去二十多年有2億人口從農(nóng)村走向了中心城市、大一點(diǎn)的城市，這兩2億多的城市會(huì)帶來對(duì)住宅、對(duì)辦公、購(gòu)物、娛樂這些物業(yè)是一個(gè)非常大的需求，我們這20年來，十多年來是不是已經(jīng)滿足了這個(gè)需求？這還是一個(gè)問題，2億多人口，美國(guó)人口只有3億多，這個(gè)需求是最大的，這點(diǎn)確保了，我們以前的發(fā)展，甚至于我們現(xiàn)在的發(fā)展，甚至還確保了下來的發(fā)展，我們?cè)偻白?0年，只要中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定的話，還會(huì)有2億多的人口進(jìn)入到這個(gè)中心城市，另外這2億人口又是另外一個(gè)美國(guó)，它會(huì)帶來住宅、辦公樓、電影院、購(gòu)物中心的需求，所以我們看到為什么說這十年、十五年房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，而且十八大當(dāng)中一個(gè)很重要的因素就是城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化會(huì)越來越明顯，這就促成了我們最后第五條，像北京、上海這些中心城市，包括廣州都將會(huì)成為世界上超大規(guī)模的城市，我們看十年，北京上?，F(xiàn)在是兩千多萬人，十年后北京、上海增長(zhǎng)到五千萬人，我們做一個(gè)簡(jiǎn)單國(guó)際性的比較，像墨西哥城，在墨西哥還有包括韓國(guó)的首爾，包括巴黎，這些城市基本上都占到了一個(gè)國(guó)家1/3多的人口，我們?cè)傧胍幌氡本⑸虾?，哪怕上海有五千萬人，對(duì)中國(guó)的占比有多大？我們看到這十年，說長(zhǎng)不長(zhǎng)，十年很快就到，如果我們沒有一些預(yù)先的準(zhǔn)備會(huì)帶來很多問題，但是這些城市化的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)也是有引導(dǎo)作用，我們?cè)?jīng)在幾年前說往三四線城市發(fā)展，但是真正發(fā)展的機(jī)會(huì)還是在以中心城市為主，或者中心城市旁邊的三四線城市，這個(gè)機(jī)會(huì)才是最大，因?yàn)橘?gòu)買力或者需求都是在這些大城市的周圍。所以，十八大之后，我們看從中央政府開始，大家對(duì)城市化的發(fā)展的導(dǎo)向是非常強(qiáng)的，而這也是世界發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。

第三篇：2015年河源市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2015年河源市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2015年河源市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

一、房地產(chǎn)政策回顧

2015年，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，國(guó)際貿(mào)易下降，金融風(fēng)險(xiǎn)增加。我國(guó)處于“三期疊加”特征明顯階段，增速換擋的壓力和結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛互相交織。面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的壓力，中央在年初九下調(diào)全年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)至7%左右，并啟動(dòng)一系列穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)改革的措施，出臺(tái)了“一帶一路”工作方案，推動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)的建立以及財(cái)稅改革的步伐，謀求經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。下半年世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，相關(guān)措施持續(xù)，保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)。

房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定牽涉到經(jīng)濟(jì)大局以及金融風(fēng)險(xiǎn)局勢(shì)。2015年政府對(duì)該行業(yè)的態(tài)度相當(dāng)積極，兩會(huì)明確提出穩(wěn)定住房消費(fèi)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施政，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民的自主和改善性住房需求。隨即，出臺(tái)“330新政”，通過降低首付和減免營(yíng)業(yè)稅等措施，降低了改善型買家的入市門檻。年內(nèi)五次降息降準(zhǔn)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了充裕的流動(dòng)性，房地產(chǎn)得益于此，出現(xiàn)了較大面積的復(fù)蘇。

2015年，各地加大了“去庫(kù)存”穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度，出臺(tái)了諸如回購(gòu)商品房，減免行業(yè)契稅，降低公積金貸款門檻等政策。對(duì)比年初及年末的70大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)回穩(wěn)的城市達(dá)半數(shù)以上，但仍有27個(gè)城市保持下跌狀態(tài)，全國(guó)房地產(chǎn)分化趨勢(shì)延續(xù)。因此，至年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議仍喊話各地消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)2016年，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對(duì)包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的各行業(yè)都有一定影響，地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境持續(xù)寬松，各方協(xié)力激活需求。

河源方面，河源市人民政府在2015年6月4日公布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見》對(duì)房地產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅、購(gòu)房公積金、入戶政策等方面響應(yīng)國(guó)家政策，作出新的政策規(guī)定，起到了刺激樓市消費(fèi)的作用。2015年6月10日，河源市人民政府公布《河源市區(qū)購(gòu)買商品住房財(cái)政補(bǔ)貼資金管理辦法》對(duì)個(gè)人購(gòu)房可獲得財(cái)政補(bǔ)貼5000元，并對(duì)補(bǔ)貼發(fā)放的對(duì)象、如何申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼、補(bǔ)貼發(fā)放流程等內(nèi)容作了詳細(xì)的說明。此外，在市住建局和市房管局的指導(dǎo)下，于五月份和六月份舉辦兩次房地產(chǎn)展銷會(huì)，通過房企讓利及新出臺(tái)的房地產(chǎn)交易優(yōu)惠政策及財(cái)政補(bǔ)貼等新政，有效刺激本地房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2015年為樓市政策的寬松年，政策松綁，支持自住和改善需求。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)質(zhì)是為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，實(shí)際實(shí)施中，一線城市的支持政策實(shí)際上落地打了折扣，政策向二三四線城市傾斜，不同城市的房地產(chǎn)政策不同。河源市2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體看來，市場(chǎng)總供給大于總需求，房源充足，需求增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降。具體情況如下：

(一)2015河源土地市場(chǎng)分析

1、土地供應(yīng)情況

2015年河源市源城區(qū)共有27宗土地掛牌出讓，與去年全年的86宗對(duì)比，下降69%?？傆玫孛娣e為795,425㎡，與2014年總用地面積3,269,988相比，下降76%。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，與2014年基本一致，主要以住宅(含商住)、工業(yè)用地供應(yīng)為主，其中住宅(含商住)用地12宗，工業(yè)用地13宗，商服用地1宗，科技用地1宗。

2015土地供應(yīng)(用地性質(zhì)面積比較)

2、土地成交情況

2015年河源市源城區(qū)共成交(出讓)土地15宗，與2014年的47宗對(duì)比下降68%。總用地面積573,391㎡，與2014年全年2,456,103㎡對(duì)比，下降77%。

在土地成交結(jié)構(gòu)上，2015年以住宅(含商住)用地和工業(yè)用地為主，分別成交6宗和8宗，商服用地成交1宗。

2015出讓土地成交(用地性質(zhì)面積比較)

值得注意的是，2015年土地供應(yīng)及土地成交較2014年出現(xiàn)大幅下降、房企拿地?zé)崆椴桓?，與國(guó)內(nèi)外整體經(jīng)濟(jì)下行，地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷及年初“鴻大城破產(chǎn)”事件所以引起的連鎖反應(yīng)息息相關(guān)。

2015年土地供應(yīng)量大幅下降，主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，政府通過控制供應(yīng)量以調(diào)整供需關(guān)系，穩(wěn)定樓價(jià)。2015出讓土地成交量大幅下降，主要原因是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，供大于求，產(chǎn)品滯銷，另外市場(chǎng)目前以自用型、改善型消費(fèi)為主，投資性消費(fèi)減少，市場(chǎng)總體需求下降，存量大價(jià)格低，導(dǎo)致房企拿地?zé)崆椴桓摺?/p>

通過數(shù)據(jù)顯示，2014年土地成交量較大，房企拿地?zé)崆楦邼q，市場(chǎng)看好，但進(jìn)入2014年末以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)下跌。若出讓土地根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行定價(jià)，將導(dǎo)致市場(chǎng)現(xiàn)有土地的價(jià)值下降，甚至可能引發(fā)企業(yè)破產(chǎn)危機(jī)，對(duì)比2014年，2015土地價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，或許是政府出于此方面考慮而做出的調(diào)控市場(chǎng)的行為，實(shí)質(zhì)上目前的地價(jià)應(yīng)低于2014年的地價(jià)水平。

由于土地價(jià)格下行空間有限，根據(jù)成本與利潤(rùn)的關(guān)系，中小戶型等中低價(jià)位商品住宅的樓價(jià)下行的空間也有限。所以，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀不景氣，但是預(yù)計(jì)2016中小戶型商品房的房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。由于現(xiàn)在河源市經(jīng)濟(jì)不景氣、考慮“鴻大城破產(chǎn)事件”的連鎖反應(yīng)對(duì)河源整體經(jīng)濟(jì)的影響，大戶型商品住宅、別墅、商鋪、寫字樓等具有投資性質(zhì)的商品房的市場(chǎng)需求將持續(xù)低迷，價(jià)格下降空間較大。

(二)2015河源商品房市場(chǎng)分析

1、供應(yīng)情況

2015市區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積134.12萬m2，同比下降44.27%，新批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)10416套，同比下降47.33%。其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積115.2萬m2，同比下降41.15%，住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)9228套，同比下降43.63%。主要在售項(xiàng)目有：中心壹號(hào)教育城、東江灣、寶豪·御龍灣、東江巴登城、河源恒大名都、雅居樂花園、長(zhǎng)鴻大廈、河源市商業(yè)中心、華南城十里東岸、碧桂園·東江鳳凰城等。

2、銷售情況

(1)新建商品房銷售情）

(銷售面積對(duì)比圖)

(銷售套數(shù)對(duì)比圖)

2015市區(qū)新建商品房預(yù)售面積159.59萬m2，同比增長(zhǎng)54.55%；預(yù)售套數(shù)13324套，同比增長(zhǎng)50.67%；成交金額85.39億元，同比增長(zhǎng)46.23%。

2015市區(qū)新建商品房供應(yīng)量大幅下降，據(jù)分析主要有以下原因，一是2014-2015年商品房新開工面積下降，二是存量房滯銷，房企減緩在建項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。2015年的新建商品房銷售量卻創(chuàng)了歷史新高，據(jù)分析主要原因有以下方面，一是房企各類“給力”的促銷活動(dòng)，如“免首期”、“送裝修”、“送家電”、“送車位”等，促使剛需自用觀望樓市的群體“提前消費(fèi)”，二是政策寬松，如營(yíng)業(yè)稅的減免、公積金申請(qǐng)門檻降低、放寬入戶政策等，三是年內(nèi)五次“降息降準(zhǔn)”，有效減輕購(gòu)房者的資金壓力和還貸壓力，對(duì)消費(fèi)需求有一定促進(jìn)作用。

(2)二手房銷售情況

(銷售面積對(duì)比圖)

(銷售套數(shù)對(duì)比圖)

2015市區(qū)二手房交易面積53.18萬m2，同比增長(zhǎng)22.11%，交易套數(shù)3907套，同比增長(zhǎng)36.27%。交易金額約12.13億元，同比增長(zhǎng)27.62%。

據(jù)分析，二手房銷量增長(zhǎng)，一是由于“鴻大城破產(chǎn)事件”引發(fā)的連鎖反應(yīng)、私人借貸、股市虧本等問題，導(dǎo)致一定數(shù)量的因資金緊缺、資產(chǎn)變賣而產(chǎn)生的筍盤、和待處置抵押商品房低價(jià)流入市場(chǎng);二是房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，產(chǎn)品滯銷，價(jià)格下降，令剛性需求群體選擇在這個(gè)時(shí)機(jī)入市。

3、房?jī)r(jià)情況

2015市區(qū)商品房均價(jià)5350元/m2，同比下降5.39%，其中商品住房均價(jià)4931元/m2，同比下降2.62%。

具體房?jī)r(jià)分布：3000-4000元，占18%;4000-5000元，占50%;5000-6000元，占22%。

2015商品住宅的均價(jià)下降2.62%，但是，2015年推出的含精裝修的大型樓盤，如“恒大名都”、“碧桂園”，將均價(jià)拉高了一個(gè)“水位”，另外，各樓盤舉辦了如“零首期”、“送家電”、“送車位”等促銷活動(dòng)，進(jìn)行變相降價(jià)，所以，商品住宅的均價(jià)實(shí)際下降應(yīng)超過2.62%，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，實(shí)際下降幅度應(yīng)為7~10%;商品房(含商品住宅、商鋪、寫字樓)的均價(jià)同比下降5.39%，而商品房的重要組成部分商品住宅(面積大、數(shù)量多)的均價(jià)僅下降2.62%，由此可見商品房的另外的組成部分商鋪、寫字樓等的下降幅度將大于5.39%，其下降幅度應(yīng)達(dá)到10%以上。

4、戶型結(jié)構(gòu)

(1)以住房面積劃分：建筑面積90-120 m2占44%;120-144 m2占28%;144 m2以上占17%;別墅及復(fù)式住房占1%。

(2)以戶型結(jié)構(gòu)劃分：3房占55%;4房占28%;4房以上(不含4房)僅占6%。

(3)以購(gòu)房對(duì)象劃分：本市區(qū)占21%;縣區(qū)占41%;外市(含港澳臺(tái))占38%。

通過以上數(shù)據(jù)，90-120平方米的戶型占44%，三房的戶型占55%，由此可見中小戶型是商品房銷售的主力軍，也驗(yàn)證了投資市場(chǎng)為輔，剛需市場(chǎng)為主的市場(chǎng)格局。

三、2016房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

央行2015年5次降息降準(zhǔn)，房地產(chǎn)行業(yè)受惠較大。降息大幅度降低房企融資成本，提高房企拿地意愿;降低小業(yè)主貸款利息，降低購(gòu)房成本，拉低入市門檻。降準(zhǔn)則增加流動(dòng)資金，另銀行“有錢可貸”，減輕購(gòu)房者資金壓力。

2015年末的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出要“消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，預(yù)計(jì)2016年政策寬松環(huán)境得到延續(xù)。此外，五次降息的“大禮包”正式生效，房貸進(jìn)入低利率的時(shí)代;公積金調(diào)整政策將在明年得到更全面鋪開;同時(shí)“二孩政策”全面實(shí)施。以上各項(xiàng)新政的實(shí)施，都將成為買家購(gòu)房換房的契機(jī)。

河源方面，由于2014房企大量拿地，政府出于社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的考慮，會(huì)調(diào)整出讓土地的供需關(guān)系，預(yù)計(jì)出讓土地供應(yīng)量仍會(huì)保持一個(gè)較低的水平，同時(shí)出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的考慮，新供應(yīng)的出讓土地價(jià)格亦會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)，下行空間有限。

商品住宅方面，由于2015房企大力促銷、購(gòu)房政策寬松、央行五次“降息降準(zhǔn)”，令觀望樓市的剛需型、改善型買家選擇入市，導(dǎo)致2015新建商品房銷售量創(chuàng)下歷史新高，2016年，由于土地價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定，商品住宅成本下降空間有限，中小戶型的商品住宅的價(jià)格預(yù)測(cè)穩(wěn)定為主，下降空間有限。由于整體經(jīng)濟(jì)不景氣，二三四線城市房地產(chǎn)投資市場(chǎng)持續(xù)低迷，導(dǎo)致商鋪、寫字樓、別墅、大戶型高檔住宅等難銷售，空置率大、資金回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，預(yù)測(cè)在2016年該類物業(yè)“有價(jià)無市”的局面將持續(xù)，銷售難度較大，價(jià)格下行空間較大。

第四篇：2011房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2011年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

一、政策影響分析

2011年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了上一年的調(diào)控思路，但調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)。1月份，國(guó)務(wù)院頒布新“國(guó)十一條”，調(diào)整了住房稅收政策和信貸政策，并要求各地公布2011的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，同時(shí)對(duì)重點(diǎn)城市統(tǒng)一要求出臺(tái)樓市限購(gòu)政策，凸顯了政府調(diào)控房?jī)r(jià)和穩(wěn)定市場(chǎng)的信心和決心。

2月份，未出臺(tái)限購(gòu)政策的重點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)了限購(gòu)細(xì)則，限購(gòu)力度有所加大。截止3月31號(hào)，全國(guó)657個(gè)城市中已有608個(gè)城市公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。大多數(shù)城市將房?jī)r(jià)目標(biāo)設(shè)定在漲幅控制在10%左右，目標(biāo)顯得有些保守。但在中央進(jìn)一步深化房地產(chǎn)調(diào)控的政策指引下，不排除未來部分政府會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行修正。

從政策影響來看，隨著近期保障、土地、金融、稅收等一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些明顯的變化，投資性需求明顯下降，部分城市房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)得到遏制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置意愿有所下降。預(yù)計(jì)，隨著各市限購(gòu)政策的落實(shí)，全國(guó)各重點(diǎn)城市房屋成交量將會(huì)繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)將會(huì)在成交量下降3個(gè)月后出現(xiàn)較為明顯的變化趨勢(shì)。

二、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)

2011年1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8846.4億元，同比增長(zhǎng)34.1%，增幅同比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月，90平方米以下住房完成投資1802.4億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增速較上年同期下降15.3個(gè)百分點(diǎn)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快2011年1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計(jì)19268億元，同比增長(zhǎng)18.6%，增幅比上年同期下降42.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款3836.8億元，增長(zhǎng)4.4%，利用外資144億元，增長(zhǎng)45.2%，自籌資金7126.3億元，增長(zhǎng)27.2%，其他資金來源8161億元，同比增長(zhǎng)18.7%，其中個(gè)人按揭貸款回落5.3%。與上年同期各資金來源的比重相比，自籌資金比重同比上升了2.5個(gè)百分點(diǎn)，其中自有資金比重上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。其他資金來源上升了0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中定金及預(yù)收款比重上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款比重下降了2.7個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款比重同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。

3.土地購(gòu)置面積增速加快

從購(gòu)置土地面積看，1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共購(gòu)置土地面積8180.8萬平方米，同比增長(zhǎng)32.7%，比上年同期上升2.7個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)用為1555.4億元，同比增長(zhǎng)29.3%，與上年同期相比回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。

4.房屋銷售增速較為平穩(wěn)

2011年1-3月，全國(guó)商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)1.76億平方米，同比增長(zhǎng)14.9%，與上年同期相比回落21個(gè)百分點(diǎn)，與上月相比加快1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷售面積達(dá)1.58億平方米，同比增長(zhǎng)14.3%，辦公樓347.4萬平米，同比增長(zhǎng)15.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1046.2萬平米，同比增長(zhǎng)14.1%。商品房銷售額實(shí)現(xiàn)10152億元，同比增長(zhǎng)27.3%，與上月相比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額為8607億元，同比增長(zhǎng)25.9%。

從各季商品房銷售面積上看(季度值)，一季度房屋銷售增速與上季度基本持平，保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

5.房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量增多

2011年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的有12個(gè)城市，比2月份增加了4個(gè)；環(huán)比價(jià)格上漲的城市有50個(gè)，比2月份減少了6個(gè)。二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)有16個(gè)，比2月份增加了12個(gè)；環(huán)比價(jià)格上漲的城市有44個(gè)，比2月份減少了6個(gè)。

三、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)

通過對(duì)1998年1月-2011年3月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，考慮到國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預(yù)測(cè)模型，我們對(duì)2011年全年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)。由于2011年年初樓市調(diào)控力度再次加大，尤其是限購(gòu)政策的升級(jí)會(huì)對(duì)市場(chǎng)交易產(chǎn)生更大的影響，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)實(shí)際走勢(shì)可能要比模型預(yù)測(cè)的結(jié)果回落幅度更大，甚至不排除個(gè)別指標(biāo)尤其是銷售面積會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增幅回落

預(yù)計(jì)2011年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增幅均出現(xiàn)小幅回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5.84萬億元，增長(zhǎng)21.1%，增幅回落12.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資完成4.25萬億元，增長(zhǎng)24.9%，回落7.9個(gè)百分點(diǎn)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速回落

受貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售形勢(shì)變化的影響，預(yù)計(jì)2011年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增幅會(huì)出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達(dá)84554億元，增長(zhǎng)16.6%，增速較2010年回落8.8個(gè)百分點(diǎn)。

3.房屋建設(shè)增長(zhǎng)平穩(wěn)回落

預(yù)計(jì)2011年全年，全國(guó)商品房施工面積為47.12億平方米，同比增長(zhǎng)16.2%；商品住宅施工面積為35.9億平方米，增長(zhǎng)14.0%。與2010年相比，商品房和商品住宅施工面積分別回落10.4和11.3個(gè)百分點(diǎn)。

4.商品房銷售壓力增大

2010年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購(gòu)政策的影響，市場(chǎng)觀望心理加強(qiáng)，商品房銷售形勢(shì)壓力較大，預(yù)計(jì)2011年全年商品房銷售會(huì)出現(xiàn)回落。

從具體指標(biāo)上看，預(yù)計(jì)2011年全年，全國(guó)商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積11.08億平方米，增長(zhǎng)6.2%；其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售面積10.58億平方米，增長(zhǎng)13.7%。

由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大，各地限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái)，這些措施均會(huì)對(duì)商品房銷售產(chǎn)生一定的抑制作用，預(yù)期商品房實(shí)際銷售情況要比預(yù)測(cè)的數(shù)值更低。(國(guó)家信息中心信息資源開發(fā)部)

鑫苑名家成為鄭州市首個(gè)人居環(huán)境樣板社區(qū)

為改善人居環(huán)境提高生活質(zhì)量 鄭州推出樣板社區(qū) ●設(shè)施人性化●管理多方位●服務(wù)暖人心●環(huán)境靚綠美

中原新聞網(wǎng)訊：悠閑的步行商業(yè)街包羅萬象，超市、銀行、郵政、醫(yī)療、健身場(chǎng)所一應(yīng)俱全；花香草綠、小橋流水隨處可見；完備的配套教育??鑫苑社區(qū)優(yōu)美完善的人居環(huán)境贏得廣泛的肯定。昨日上午，我市舉行現(xiàn)場(chǎng)觀摩會(huì)，向全市50家業(yè)績(jī)優(yōu)良的房地產(chǎn)開發(fā)商和30家物業(yè)公司推廣鑫苑社區(qū)經(jīng)驗(yàn)。鑫苑社區(qū)以人為本鑫苑社區(qū)占地331畝，居住人口達(dá)1萬人，是我市一類社區(qū)之一。為了體現(xiàn)快節(jié)奏、低生活成本、多樣化娛樂的現(xiàn)代生活理念，營(yíng)造完善的人居環(huán)境，開發(fā)商采取了中心綠地、組團(tuán)綠地和宅前宅后綠地三級(jí)系統(tǒng)；在社區(qū)內(nèi)建成休閑、購(gòu)物雙主題商業(yè)步行街；與名校聯(lián)手，在社區(qū)內(nèi)建成河南省實(shí)驗(yàn)

幼兒園分園、河南省實(shí)驗(yàn)小學(xué)外國(guó)語分校；在社區(qū)周邊修建鑫苑路和桑園路，將67路、205路公交車終點(diǎn)站引入社區(qū)；開創(chuàng)了政府行政管理、業(yè)主民主管理和專業(yè)物業(yè)公司管理“三位一體”的管理模式；提供24小時(shí)全方位服務(wù)。居民們不僅可以在潔凈優(yōu)美、綠意盎然的社區(qū)道路上休閑散步，在露天或室內(nèi)健身器材前鍛煉，在步行商業(yè)街購(gòu)物之余，還能坐在設(shè)在路中間的小吧臺(tái)前小憩一番。孩子上幼兒園和小學(xué)在社區(qū)內(nèi)就能實(shí)現(xiàn)，免除了在喧囂的馬路上接送孩子的麻煩，令業(yè)主們備感輕松。多數(shù)社區(qū)亟待達(dá)標(biāo)據(jù)了解，目前全市房地產(chǎn)投資額達(dá)74億元，房地產(chǎn)開發(fā)商100多家。但開發(fā)商已建社區(qū)的整體水平不高，缺乏精品、名品、經(jīng)典之作，原因是一些開發(fā)商急功近利，建筑質(zhì)量不高、密度過大、小區(qū)綠化率低，公共、醫(yī)療、文化、教育設(shè)施不完備。隨著市民生活水平的日益提高，人們對(duì)住房的要求已從只求面積大、結(jié)構(gòu)合理到了要求住房周邊環(huán)境及生活、教育、娛樂等各種配套設(shè)施完善的階段，新建小區(qū)只有在改善人居環(huán)境上下工夫，才能贏得市場(chǎng)，并為改善鄭州的人居環(huán)境、提升鄭州的城市品位做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。明確標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范社區(qū)本著以人為本、科學(xué)規(guī)劃、便民利民的服務(wù)理念，以“路平、燈明、水通、衛(wèi)生、安全”和“干干凈凈、漂漂亮亮、亮亮堂堂、舒舒適適”為目標(biāo)，市建委、市政局、規(guī)劃局、房管局、文明辦、愛衛(wèi)辦等六部門，近日聯(lián)合出臺(tái)了加強(qiáng)新建社區(qū)管理的意見，明確規(guī)定：鄭州市屬各縣（市）區(qū)所有擬新建的城市居民在3000人以上的社區(qū)，必須規(guī)劃合理，綠地率達(dá)到30％；必須配備商業(yè)、郵政、金融、警務(wù)室、幼兒園等公共服務(wù)設(shè)施，公廁、垃圾收集等市政公用設(shè)施，醫(yī)療室、健身房、閱覽室等醫(yī)療、文體設(shè)施；必須健全管理機(jī)制，確保社區(qū)安全秩序良好。市委常委、宣傳部長(zhǎng)楊麗萍，副市長(zhǎng)丁世顯參加觀摩會(huì)，要求全市推廣鑫苑社區(qū)經(jīng)驗(yàn)。各房地產(chǎn)商、物業(yè)管理公司要以鑫苑社區(qū)為樣板，投入到“爭(zhēng)創(chuàng)人居環(huán)境示范社區(qū)和先進(jìn)社區(qū)”活動(dòng)中來。六部門要嚴(yán)格把關(guān)，不符合新標(biāo)準(zhǔn)的新建社區(qū)不予審批、驗(yàn)收及廣告宣傳；對(duì)違反房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理程序，擅自開工建設(shè)的企業(yè)嚴(yán)肅查處。

第五篇：2014房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

(一)市場(chǎng)供應(yīng)

1.全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)10%左右

2014年土地市場(chǎng)將延續(xù)2013年的熱度，土地成交量全年增幅預(yù)計(jì)在10%左右。主要原因有五：一是2013年商品房市場(chǎng)整體發(fā)展較好，銷售量大幅回升，銷售回款明顯增加，資金狀況良好；二是新一屆政府對(duì)樓市調(diào)控的思路明顯轉(zhuǎn)變，由過去的各種調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)用市場(chǎng)化手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，房企對(duì)政策的預(yù)期相對(duì)樂觀，拿地的熱情增加；三是受2013年銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲(chǔ)備，為后續(xù)發(fā)展做好準(zhǔn)備；四是近期不少城市在調(diào)控政策中都提及增加土地供應(yīng)，預(yù)計(jì)2014年土地供應(yīng)將有所增加；五是三、四線城市土地市場(chǎng)具有一定的滯后性。

2.20個(gè)典型城市土地成交建筑面積預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)5%左右

2014年全國(guó)20個(gè)典型城市經(jīng)營(yíng)性土地成交量將基本延續(xù)今年以來的走勢(shì)，全年成交建筑面積將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，增幅預(yù)計(jì)為5%左右。主要是一方面全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境穩(wěn)定，企業(yè)資金狀況良好，出于對(duì)后市的樂觀預(yù)期，企業(yè)拿地節(jié)奏將繼續(xù)推進(jìn)；另一方面，隨著政府更加強(qiáng)調(diào)利用市場(chǎng)化手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)進(jìn)一步加大土地的市場(chǎng)供應(yīng)，這也會(huì)推動(dòng)土地成交的進(jìn)一步上升。

3.房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)18%左右

受房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的影響，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅明顯擴(kuò)大，2014年將略有回落，預(yù)計(jì)全年同比增幅為18%。主要原因有三：一是經(jīng)濟(jì)低位徘徊，固定資產(chǎn)投資增幅穩(wěn)中略降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到投制約；二是保障房投資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅擴(kuò)大貢獻(xiàn)降低。2011年全國(guó)保障性安居工程建設(shè)完成投資1.3萬億元，2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程完成投資約為1.1萬億元，2013年前11個(gè)月完成1.12萬億元；三是2013年房企土地購(gòu)置面積大量增加，2014年將催生一定量的新開工量，房地產(chǎn)開發(fā)投資將相應(yīng)增加。

4.全國(guó)房屋新開工面積預(yù)計(jì)2014 年全年增長(zhǎng)12%左右

2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅將基本和2013年持平，預(yù)計(jì)全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房企良好的資金狀況將成為開工保障，企業(yè)能夠維持一

定規(guī)模的開工量；二是房企2013年以來大量的土地儲(chǔ)備，也將形成大量的新開工規(guī)模；三是2014年600萬套以上的保障房建設(shè)目標(biāo)，開工量仍然較大。

(二)市場(chǎng)成交

1.全國(guó)商品房成交量預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)9%左右

自2012年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境持續(xù)改善，2014年商品房成交量同比增幅將維持在高位，預(yù)計(jì)全年增幅9%。主要原因有六：一是隨著樓市調(diào)控政策效果減弱，加上新一屆政府調(diào)控思路轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者對(duì)樓市的預(yù)期明顯變化；二是2012年下半年市場(chǎng)回暖以來的新開工項(xiàng)目將于2014年集中入市，將拉動(dòng)商品房成交量的增加；三是三、四線城市成交滯后，部分成交會(huì)在2014年跟進(jìn)；四是國(guó)家支持首套臵業(yè)和合理自住性需求的政策仍然延續(xù)；五是剛性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；六是部分城市被限制的需求有望釋放，如上海市2013年收緊限購(gòu)政策，納稅期限由滿一年延長(zhǎng)至滿兩年，這部分被限制的需求有望在2014年釋放。

2.25個(gè)典型城市商品住宅成交量預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)15%左右

2014年市場(chǎng)化因素將增加，三、四線城市樓市政策有望率先放寬。在新型城鎮(zhèn)化導(dǎo)向下，2014年市場(chǎng)行情有望繼續(xù)攀升。當(dāng)然，預(yù)計(jì)部分市場(chǎng)供應(yīng)和需求將轉(zhuǎn)向保障房領(lǐng)域。綜合判斷，研究認(rèn)為2014年市場(chǎng)成交面積將保持15%的增長(zhǎng)率。預(yù)計(jì)一、二、三線城市商品住宅成交量都將攀升，但二、三線城市在新型城鎮(zhèn)化等利好因素下幅度將更大。

(三)市場(chǎng)價(jià)格

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購(gòu)置價(jià)格預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)11%左右

2013年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購(gòu)置價(jià)格(土地成交價(jià)款/土地購(gòu)置面積)同比上升19.6%，增幅較大，預(yù)計(jì)2014年將回落，全年增長(zhǎng)11% 左右。主要原因有三：一是2014年土地市場(chǎng)整體環(huán)境將延續(xù)2013 年的態(tài)勢(shì)，且大量?jī)?yōu)質(zhì)土地有望入市，土地成本有望繼續(xù)攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地購(gòu)置均價(jià)漲幅將有所回落；三是2013年土地購(gòu)置價(jià)格基數(shù)較高，2014 年漲幅會(huì)拉低。

2.20個(gè)典型城市土地成交樓板價(jià)預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)17%左右

2014年全國(guó)20個(gè)典型城市的土地成交價(jià)格整體將延續(xù)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，但增幅將有所放緩，預(yù)計(jì)全年增幅為17%左右。主要原因有兩方面：一是2012年土地市場(chǎng)慘淡，價(jià)格基數(shù)

較低，因此造成了2013年土地價(jià)格增幅的快速上升，在2013年價(jià)格基數(shù)處于高位的情況下，2014年價(jià)格增幅必然有所下滑。二是地價(jià)持續(xù)快速上漲，也可能會(huì)觸發(fā)中央政府對(duì)土地市場(chǎng)出臺(tái)相關(guān)政策，土地價(jià)格上漲勢(shì)頭也會(huì)得到一定抑制。

3.商品房成交均價(jià)預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)7%左右

預(yù)計(jì)2014年全國(guó)商品房成交均價(jià)將繼續(xù)回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因有二：一是一、二線城市房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖，一、二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，部分城市提前透支了明后年的漲幅；二是三、四線城市供應(yīng)量持續(xù)較大，人口導(dǎo)入速度較慢，支撐房?jī)r(jià)上漲的因素偏少，房?jī)r(jià)上漲空間不大。

4.70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)預(yù)計(jì)2014 年同比增長(zhǎng)4%左右

2014年70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)同比將觸頂下行，預(yù)計(jì)在2013年12月份將觸頂，之后開始持續(xù)下行，到2014年12月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅為4%左右。主要原因有二：一是房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)下行。截至2013 年11月，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為0.55%，自4月份增幅由擴(kuò)大轉(zhuǎn)為收窄以來，增幅數(shù)據(jù)持續(xù)下行8個(gè)月，預(yù)計(jì)到2014年1月份，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅將低于2013年1月份的環(huán)比漲幅0.57%，屆時(shí)，房?jī)r(jià)同比漲幅將開始下行；二是受整個(gè)行業(yè)降溫的影響，2014年70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅支撐力不足，且2013年基期值較高，所以房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)收窄。

5.25個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)6%

2014年房?jī)r(jià)仍將看漲，尤其對(duì)于一、二線城市而言更是如此。當(dāng)然暴漲的可能性不大，這與目前國(guó)內(nèi)外的金融環(huán)境變化、國(guó)內(nèi)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程等有關(guān)系。預(yù)計(jì)2014年25個(gè)典型城市商品住宅價(jià)格上漲幅度為6%。其中一線城市房?jī)r(jià)漲幅將收窄，二、三線城市房?jī)r(jià)上漲空間依然存在。