第一篇：土地估價結(jié)果報告內(nèi)容及規(guī)范格式要求[大全]

土地估價報告內(nèi)容及規(guī)范格式要求

1)封面

封面內(nèi)容和格式如下。

土地估價報告

[封面標(biāo)題]

項(xiàng)目名稱：[說明估價項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容可包括評估目的及估價對象價格類型(土地使用權(quán)

或其他)等字樣]

受托估價單位：[說明進(jìn)行該項(xiàng)估價并符合估價資質(zhì)的機(jī)構(gòu)名稱，可同時列出合作估價機(jī)構(gòu)]

土地估價報告編號：[說明估價機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)目的編號，含有“(地名)估價機(jī)構(gòu)簡稱(年度)

(估)字第×x號”等字樣，其中年度為提交土地估價報告日期所在年度]提交估價報告日期：[說明土地估價報告提交的具體日期]

2)正文

正文內(nèi)容和格式如下。

土地估價報告

[正文標(biāo)題]

第一部分 摘要

[分標(biāo)題]

一、估價項(xiàng)目名稱[同“土地估價報告”文字式封面]

二、委托估價方[說明該項(xiàng)估價的委托單位或個人]

三、估價目的[說明該項(xiàng)估價是為了滿足委托方的何種需要及其估價依據(jù)、估價結(jié)果的應(yīng)

用方向等，對估價依據(jù)則應(yīng)注明文號、批準(zhǔn)單位及批準(zhǔn)日期等]

四、估價基準(zhǔn)日[說明估價結(jié)果對應(yīng)的具體日期，樣式為××××年x x月××日]

五、估價日期[說明該項(xiàng)估價工作的起止日期]

六、地價定義[說明估價對象實(shí)際用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開發(fā)程度、本次估價所設(shè)定的開發(fā)

程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實(shí)際用途需以國有土地使用證登記用途為依

據(jù)。土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價對象土地利用特點(diǎn)和估價目的相一致，分別界定為宗地外

圍或宗地內(nèi)外“幾通”(指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等)和宗地內(nèi)平整；地價定義

應(yīng)注明所估地價的內(nèi)涵是指在估價基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用

途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)(或包括其他內(nèi)容)價格]

七、估價結(jié)果[說明最終確定的總地價、單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以人民幣

表示，總地價附大寫金額，并附土地估價結(jié)果一覽表。如需用外幣表示的，應(yīng)標(biāo)明估價基準(zhǔn)日

外幣與人民幣的比價]

八、土地估價師簽字[由參加評估及符合估價資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)中的至少兩名土地估價師簽

字，并注明土地估價師資格證書號]

九、土地估價機(jī)構(gòu)[由簽字土地估價師所在的估價機(jī)構(gòu)法人代表簽字，并加蓋公章，其中至

少一個為符合土地估價資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)]，估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：(機(jī)構(gòu)公章)

××××年××月××日

第二部分 估價對象界定

[分標(biāo)題]

一、委托估價方

說明該項(xiàng)估價的委托單位及其隸屬關(guān)系、委托單位與估價對象土地使用者之間的關(guān)系、主

營業(yè)務(wù)范圍等以及單位地址、法人代表、聯(lián)系人等，或委托的個人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等。

二、估價對象

說明估價對象的具體范圍，指出估價的是土地還是包括其他內(nèi)容，并具體說明估價對象的面積、土地使用者、用途等。

三、估價對象概況

1．土地登記狀況：說明估價對象的來源及歷史沿革，估價對象的地理位置、土地用途、四

至、面積、土地級別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時

間、地籍圖號、宗地號等。

2．土地權(quán)利狀況：說明估價對象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況，以出if=方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地

使用的特殊規(guī)定，對估價對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等要詳加說明。

3．土地利用狀況：說明估價對象的利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價對象

上的建筑物、構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建、構(gòu)筑物應(yīng)說明建構(gòu)筑物的耐用

年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其他地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價對象的不同

利用歷史、規(guī)劃利用、最佳利用等情況，已以規(guī)劃條件進(jìn)行評估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)

及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等。

四、影響地價的因素說明

1．一般因素：應(yīng)說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容。

(1)城市資源狀況(包括地理位置、土地、城市人口等)；

(2)房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況(含土地制度、住房制度、地價政策等)；

(3)產(chǎn)業(yè)政策(含稅收政策等)；

(4)城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)；

(5)城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r(包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展水平、綜合實(shí)力、社會儲蓄與投資、物價變動等內(nèi)容)。

2．區(qū)域因素：說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對地價的影響。

(1)區(qū)域概況(含區(qū)域位置、人口、級別、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢等)；

(2)交通條件(含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對外交通條件等)；

(3)基礎(chǔ)設(shè)施條件(指區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度)；

(4)環(huán)境條件(含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境)；

(5)產(chǎn)業(yè)集聚狀況；

(6)規(guī)劃限制等。

這里區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價級別、行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定。以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價對象特點(diǎn)和估價目的有所選擇和側(cè)重，著重進(jìn)行影

響因素的描述。

3．個別因素：說明估價對象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地

勢、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素

說明。

第三部分土地估價結(jié)果及其使用

[分標(biāo)題]

一、估價依據(jù)

說明該項(xiàng)估價所依據(jù)的國家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章以及估價對象所在省市的有關(guān)法律

規(guī)定，采用的技術(shù)規(guī)程，委托方提供的有關(guān)資料，受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實(shí)地

勘察、調(diào)查所獲取的資料等。

上述估價依據(jù)應(yīng)與估價過程相一致，對估價過程中方法選擇、有關(guān)參數(shù)確定(如選用基準(zhǔn)

地價、征地費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)等)所依據(jù)的主要文件應(yīng)列出。

二、土地估價

1．估價原則：簡要說明該項(xiàng)估價所遵循的主要原則。各項(xiàng)原則的具體內(nèi)容參見《城鎮(zhèn)土地

估價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)。

上述估價原則可根據(jù)估價對象特點(diǎn)與估價目的有所選擇。

2．估價方法：簡要說明估價中采用的主要方法(成本逼近法、收益還原法、市場比較法、剩

余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等)、方法選擇的依據(jù)。這里估價方法應(yīng)根據(jù)估價目的和估價對象

特點(diǎn)等選定，并與估價原則和估價依據(jù)銜接一致，要求所選估價方法不少于兩種。

3．估價結(jié)果：說明每種估價方法的估價結(jié)果、最終估價結(jié)果的確定方法及依據(jù)、以人民幣

表示的單位地價及總地價。

三、估價結(jié)果和估價報告的使用

1．估價的前提條件和假設(shè)條件。

說明進(jìn)行本次估價及估價報告與估價結(jié)果成立的前提條件(如估價依據(jù)的可靠性、市場的客觀性、地價內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等)、假設(shè)條件(如估價對象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價基

準(zhǔn)日設(shè)定等)。

2．估價結(jié)果和估價報告的使用。

包括以下內(nèi)容。

(1)估價報告和估價結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)。它用來說明進(jìn)行本次估價所依據(jù)的主要

法律、法規(guī)，注明估價報告和估價結(jié)果的作用依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。

(2)本報告和估價結(jié)果使用的方向與限制條件。它用來說明估價報告和估價結(jié)果在一定

評估目的下使用，注明土地估價報告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價技術(shù)報

告不提供給委托方。

(3)土地估價結(jié)果的有效期。它用來說明估價報告與估價結(jié)果的有效期限。

(4)申明估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價機(jī)構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán)。

(5)違規(guī)使用土地估價報告和估價結(jié)果的法律責(zé)任。

3．需要特殊說明的事項(xiàng)。

(1)有關(guān)資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價事項(xiàng)。

(2)對估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)(如地價指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途

等)以及采取的相應(yīng)措施。

(3)估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理，必要時說明原因或

依據(jù)。

(4)其他需要特殊說明的問題。

第四部分附件

1．附件內(nèi)容。

[分標(biāo)題]

應(yīng)包括委托估價函、估價對象土地使用證復(fù)印件或土地產(chǎn)權(quán)證明材料(附宗地圖，出讓土

地需附出讓合同或協(xié)議)、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑平面

圖等、估價對象照片(從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建構(gòu)筑物、用途及利用特點(diǎn))、有關(guān)背景材料

(如估價項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件等，如為規(guī)劃利用應(yīng)提交規(guī)劃利用的項(xiàng)目建議書、可行性研究報

告、建設(shè)用地規(guī)戈0許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或?qū)彾ㄔO(shè)計方案通知書等規(guī)劃文件)、估價對象

如設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利時的有關(guān)權(quán)利人證明材料、估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)及簽字、土地估價師證書復(fù)印件、委

托方營業(yè)執(zhí)照等。

在提交有關(guān)估價對象土地產(chǎn)權(quán)證明材料時，估價人員必須對土地產(chǎn)權(quán)證明原件(如國有土

地使用證、土地產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)證等)進(jìn)行驗(yàn)對核實(shí)后，在復(fù)印件上加蓋估價機(jī)構(gòu)公章。

第二篇：土地估價報告審核

土地估價報告審核 [考綱要求)11．土地估價報告審核

(1)土地估價報告審核的目的(2)土地估價報告審核的內(nèi)容 1)估價人員資格 2)估價對象界定

3)估價所依據(jù)的資料的質(zhì)量 4)估價假定前提和限制條件 5)市場分析

6)估價技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用 7)地價確定的理由 8)估價結(jié)果

9)估價報告的邏輯性(一)考試目的

測試應(yīng)考人員對各種常見土地估價目的下的土地估價的特點(diǎn)的認(rèn)知程度。(二)考試范圍

1．各種常見的土地估價目的

(1)以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價格評估

(2)以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(3)以土地使用權(quán)抵押為目的的土地估價

(4)以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動為目的的土地估價

(5)以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價為目的的土地估價(6)以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價

(7)以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價(8)以土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的土地估價(9)以司法鑒定為目的的土地估價

2．各種常見土地估價目的下土地價格類別的判斷和估價的主要原則確定 3．各種常見土地估價目的下評估方法選擇

4．各種常見土地估價目的下土地估價的主要技術(shù)參數(shù)選擇 5．各種常見土地估價目的下土地估價的價格確定方法的特點(diǎn)(三)考試基本要求

掌握：常見土地估價目的和相應(yīng)評估價格類別的判斷；

熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定，估價方法選擇，主要技術(shù)參數(shù)選擇，價格確定方法的特點(diǎn)。

了解：土地估價報告的評價。

熟悉：土地估價報告書審核的內(nèi)容和方法。

掌握：土地估價報告書審核的目的和土地估價報告的質(zhì)量。[復(fù)習(xí)難點(diǎn))

土地估價報告審核的主要內(nèi)容。[內(nèi)容詳解)

一、概述

1頁

(一)土地估價報告審核的目的 為保證土地估價報告的質(zhì)量，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)建立估價報告內(nèi)部審核制度，由資深估價人員按照合格估價報告的要求，對撰寫出的估價報告進(jìn)行全面審核，并確認(rèn)估價結(jié)果的合理性。

對土地估價報告進(jìn)行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，是防范估價風(fēng)險的最后一道防線。

(二)土地估價報告的質(zhì)量

l，估價報告的合法性的內(nèi)涵及界定

合法性內(nèi)涵要求評估人員在進(jìn)行項(xiàng)目評估時，必須嚴(yán)格按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)

和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事，主體認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序。

2．估價報告的合理性的內(nèi)涵與判斷

合理性的內(nèi)涵即評估成果要符合客觀事實(shí)，符合常理。

3．估價報告的規(guī)范性與個性的處理

土地估價報告的規(guī)范性原則，是對估價報告的結(jié)構(gòu)形態(tài)而言，即土地估價報告的篇章結(jié)構(gòu)要程式化，符合統(tǒng)一的要求。土地估價報告的體裁結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了漸近發(fā)展的過程，不斷地總結(jié)提煉，逐步演化為統(tǒng)一的、相對固定的、程式化的結(jié)構(gòu)。這種程式化的結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了長期實(shí)踐中集體寫作智慧，充分反映了土地估價報告的寫作規(guī)律，使得寫作過程更為明了，效率更高，也使估價報告的使用者更容易掌握和知曉?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定了估價報告的規(guī)范格式。

土地估價報告的個性處理，是指在估價報告的規(guī)范格式的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價項(xiàng)目的具體情況，進(jìn)行的特殊的技術(shù)處理。

二、土地估價報告的審核

(一)土地估價報告審核的內(nèi)容

土地估價報告審核的內(nèi)容主要有：

1．估價人員資格；

2．估價對象界定；

3．估價所依據(jù)的資料的質(zhì)量；

4．估價假定前提和限制條件；

5，市場分析；

6．估價技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用；

7，地價確定的理由；

8．估價結(jié)果；

9．估價報告的邏輯性。

(二)土地估價報告審核的方法

1．一般報告的審核

對一般報告，應(yīng)達(dá)到的審核深度要求是：

(1)估價結(jié)果是否合理，其數(shù)字和文字的表述是否正確；

(2)估價對象的表述是否正確、完整；

(3)估價目的、估價時點(diǎn)和價值定義的表述是否正確；

(4)估價的假設(shè)和限制條件的表述是否嚴(yán)密、正確；

(5)估價依據(jù)和估價原則是否進(jìn)行說明；

(6)估價方法的表述是否正確；

(7)估價報告的格式是否規(guī)范，附件是否齊全和符合要求；

(8)報告裝禎是否整齊、大方，正文版面和字體是否統(tǒng)一；

(9)報告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2．重要報告的審核

2頁

應(yīng)在一般報告達(dá)到的審核深度基礎(chǔ)上，再加上以下審核要求：

(1)估價依據(jù)是否正確、充分，并有詳細(xì)說明；

(2)選擇的估價方法是否進(jìn)行正確、詳細(xì)的說明；

(3)估價測算過程、計算公式以及各項(xiàng)數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定，是否進(jìn)行正確、詳細(xì)的說明；

(4)估價報告全文的文字表述是否用詞準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，全文的標(biāo)點(diǎn)符號是否正確。

(三)土地估價報告的評價

土地估價報告的評價主要對報告的各部分進(jìn)行審核，評價報告的內(nèi)容是否全面、描述是否簡潔準(zhǔn)確、原則及方法的選擇是否正確、計算是否準(zhǔn)確，、方法的運(yùn)用是否準(zhǔn)確、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰、技術(shù)含量的高低等，最終評定整份報告的優(yōu)劣。

本章小結(jié)：

本章主要介紹了土地估價報告的審核，實(shí)際操作性與第六章一樣強(qiáng)，也需要結(jié)合實(shí)際工作來復(fù)習(xí)。常見目的下土地估價

(考綱要求)

熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定、估價方法選擇、主

要技術(shù)參數(shù)選擇、價格確定方法的特點(diǎn)。

掌握：常見土地估價目的和相應(yīng)評估價格類別的判斷。

(復(fù)習(xí)難點(diǎn))

1．常見土地估價目的的價格類別判斷；

2．土地估價主要技術(shù)參數(shù)的選擇。

(內(nèi)容詳解)

一、各種常見的土地估價目的 常見的土地估價目的主要有：

1，以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價格評估；

2．以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價；

3．以土地使用權(quán)抵押為目的的估價；

4．以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動為目的的土地估價；

5．以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價為目的的土地估價；

6．以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價；

7．以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價；

8．以土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的估價；

9，以司法鑒定為目的土地估價。

二、土地價格類別的判斷和估價主要原則的確定

上述九種情況涵蓋了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動和政府及司法機(jī)關(guān)管理工作等各方面涉及到的土地估價業(yè)務(wù)，根據(jù)其評估目的的不同，其最終出具的估價結(jié)果對應(yīng)的價格類別分為以下幾種：

買賣價格

是土地權(quán)利和預(yù)期收益的公平市值，包含出讓、轉(zhuǎn)讓、作價人股、改制上市、資產(chǎn)置換等目的下采用的價格，估價中主要原則是要體現(xiàn)完全的公開、公平、公正市場下的價格，即評估的是公允市值。

租賃價格

我國土地的租賃價格包含兩種形式，一是承租土地使用權(quán)價格；二是土地使用權(quán)出租價格。往往承租土地使用權(quán)的租賃價格與完全的市場價格之間存在一定的差值，而土地使用權(quán)的出租價格則是市場價格的另一種表現(xiàn)形式。

清算價格

3頁

企業(yè)破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動中需要對企業(yè)的土地價值進(jìn)行清算，應(yīng)存在各種限制因素，清算價格往往會低于市場價格。

抵押價格

是以抵押方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的土地在評估基準(zhǔn)日的市場價格，應(yīng)遵循保守原則。

征收價格

指征用、征收土地時給予的補(bǔ)償，主要考慮其補(bǔ)償性，即原使用者獲得同等生活保障下的成本。

課稅價格

指政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價格，一般低于市場價格。

公示價格

政府為了明示土地價格、為其他價格類型提供參考而設(shè)立的價格，例如城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、監(jiān)測點(diǎn)地價、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價和農(nóng)地綜合區(qū)片價等。

關(guān)于土地估價中主要原則的確定可根據(jù)土地價格的類別選擇，買賣價格、租賃價格主要是根據(jù)市場價格，更多地考慮替代原則，最有效使用原則；清算價格、抵押價格、課稅價格要適循保守原則；征收價格要考慮其補(bǔ)償性；公平價格要根據(jù)公平價格的作用，評估過程中要有一定的穩(wěn)健性。

4頁

第三篇：房地產(chǎn)估價報告的內(nèi)容與要求

房地產(chǎn)估價報告的內(nèi)容與要求：

一.設(shè)計題目：XX房地產(chǎn)抵押|租賃|交易等價值評估報告 二.設(shè)計內(nèi)容：

1、明確估價基本事項(xiàng)

主要明確估價對象的估價目的，估價對象的基本狀況及估價時點(diǎn)等內(nèi)容。通過估價對象狀況描述資料及現(xiàn)場初步察看等途徑獲取。

2、擬定估價作業(yè)方案

根據(jù)估價對象估價目的及估價對象的個別及區(qū)域因素等選擇擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法，擬定估價所需收集與調(diào)查的資料及資料的獲取渠道，并制定調(diào)查表，同時擬定估價的步驟與進(jìn)度安排。作業(yè)方案內(nèi)容： 1 致委托方函 2估價師聲明 3估價的假設(shè)和限制條件 4 估價結(jié)果報告 4.1委托方 4.2估價方 4.3估價對象 4.4估價目的 4.5估價時點(diǎn) 4.6價值定義 4.7估價依據(jù) 4.8估價原則 4.9估價方法 4.10估價結(jié)果 4.11估價人員 4.12估價作業(yè)日期 4.13估價報告應(yīng)用的有效期 5估價技術(shù)報告 5.1個別因素分析 5.2區(qū)域因素分析 5.3市場背景分析 5.4最高最佳使用分析 5.5估價方法選用

設(shè)計中至少運(yùn)用2種估價方法。5.6估價測算過程 5.7估價結(jié)果確定 6 附件

3、收集資料，實(shí)地勘察估價對象

收集反映估價對象狀況的資料；對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料以及對估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)價格有影響的資料；收集相關(guān)地產(chǎn)的交易、成本、收益等實(shí)例資料；實(shí)地查勘估價對象。

4、選定估價方法并進(jìn)行計算，確定估價結(jié)果

對所收集資料進(jìn)行整理與分析，并根據(jù)方法需要，將資料進(jìn)行量化處理；常用的估價方法有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法，若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進(jìn)行，不得隨意取舍。有條件選用市場比較法的，應(yīng)以市場比較法為主要方法；設(shè)計中至少運(yùn)用2種方法進(jìn)行價格測算，依據(jù)估價方法進(jìn)行各項(xiàng)內(nèi)容的計算，最終綜合幾種方法的測算結(jié)果確定估價結(jié)果。

其中：市場比較法是將估價對象與估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，采用比較法求得的房地產(chǎn)價格又稱比準(zhǔn)價格。

（1）類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。（2）原理：

（3）公式： 估價對象價格＝可比實(shí)例價格×交易情況調(diào)整系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

（4）適用對象：適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。（5）適使用條件

可選取的交易實(shí)例應(yīng)數(shù)量充足，一般要求理想的交易實(shí)例有10個以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要有3～4個。成交實(shí)例與待估房地產(chǎn)差異小。交易實(shí)例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，各種因素對價格影響易量化。(6）步驟：

一般分為下列7個步驟： 1)．搜集交易實(shí)例； 2)．選取可比實(shí)例； 3)．建立價格可比基礎(chǔ)； 4)．進(jìn)行交易情況修正； 5)．進(jìn)行交易日期修正； 6)．進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正； 7)．求取比準(zhǔn)價格。

另：成本法、假設(shè)開發(fā)法和收益法原理、公式、適用條件、步驟等參考相關(guān)書籍。

5、撰寫估價報告

估價報告根據(jù)個人需要，寫成規(guī)范格式。具體見《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》及參考書中房地產(chǎn)估價報告內(nèi)容與格式及相關(guān)內(nèi)容。

注意：

格式要求：規(guī)范格式報告書包括封面；目錄；致委托方函；估價師聲明，主要對估價責(zé)任和義務(wù)的說明；估價的假設(shè)和限制條件，只要說明本次估價的假設(shè)條件，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價中為考慮的因素和一些特殊問題的處理方式及其可能的影響，本報告使用的限制條件等；估價結(jié)果報告，主要是委托方、估價方、估價對象情況、估價目的、估價時點(diǎn)、價值定義、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、估價人員、估價作業(yè)日期、估價報告應(yīng)用有效期等情況的說明；估價技術(shù)報告：個別因素分析、區(qū)域因素分析、市場背景分析、最高最佳使用分析、估價方法選用、估價測算過程、估價結(jié)果確定等；附件，主要有估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價人員及估價機(jī)構(gòu)的人員證明等。文獻(xiàn)檢索與應(yīng)用要求

房地產(chǎn)估價參閱資料可從如下途徑獲得：

1.瀏覽房地產(chǎn)估價的相關(guān)網(wǎng)站，獲得有價值素材與信息資源服務(wù)。比較權(quán)威的網(wǎng)站有中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會、北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會、山東省房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會網(wǎng)，中國土地估價師協(xié)會，中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)。

2.充分利用學(xué)校的圖書館和電子圖書館。主要參考書目有： 《房地產(chǎn)估價》，趙財福，趙小虹編著．上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，2004．11．

《房地產(chǎn)評估》，俞明軒主編．北京：中國人民大學(xué)出版社．2004．普通高等教育“十五”國家級規(guī)劃教材．

《房地產(chǎn)估價》，王人己、姚玲珍編著．上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2002．12．

《房地產(chǎn)估價案例與分析》，中國房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試用書．北京：中國建筑出版社，最新版本

三、基本要求：

1、調(diào)研要求：針對不同的估價技術(shù)路線和估價方法，擬定估價所需收集與調(diào)查的資料及資料的獲取渠道，并制定相應(yīng)的調(diào)查表。

A.收集反映估價對象狀況的資料，包括產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)證明、房地產(chǎn)圖、房地產(chǎn)區(qū)位描述等資料；收集對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料，以及對估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)價格有影響的資料；

B.估價方法至少采用2種不同的方法。利用市場比較法和收益法進(jìn)行估價時，收集與待估房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)比較案例的交易實(shí)例資料；利用成本法與假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價時，收集估價時點(diǎn)類似房地產(chǎn)的成本資料，以及房地產(chǎn)銷售資料。

C.實(shí)地查勘估價對象主要是證明資料的可靠性及估價資料的補(bǔ)調(diào)，主要查看內(nèi)容有估價對象的位置、周圍環(huán)境和景觀的優(yōu)劣，估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等狀況，估價對象的臨路狀況以及估價所需的其它資料。

2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查，保留原始調(diào)查表，并進(jìn)行數(shù)據(jù)的整理、分析、計算；

3、計算依據(jù)：其采用的技術(shù)參數(shù)按所選項(xiàng)目所在城市的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行；

4、設(shè)計成果要求：設(shè)計成果以房地產(chǎn)估價報告的形式體現(xiàn)。要求資料充實(shí)、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、論證充分，結(jié)論準(zhǔn)確。

四、報告要求： 1、11周確定估價對象及報告類型。2、16周完成報告。

規(guī)范格式報告書包括封面；目錄；致委托方函；估價師聲明，主要對估價責(zé)任和義務(wù)的說明；估價的假設(shè)和限制條件，只要說明本次估價的假設(shè)條件，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價中為考慮的因素和一些特殊問題的處理方式及其可能的影響，本報告使用的限制條件等；估價結(jié)果報告，主要是委托方、估價方、估價對象情況、估價目的、估價時點(diǎn)、價值定義、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、估價人員、估價作業(yè)日期、估價報告應(yīng)用有效期等情況的說明；估價技術(shù)報告：個別因素分析、區(qū)域因素分析、市場背景分析、最高最佳使用分析、估價方法選用、估價測算過程、估價結(jié)果確定等；附件，主要有估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價人員及估價機(jī)構(gòu)的人員證明等。2、17周，提交報告并參加測試。注意：報告格式要求

用A4紙打??；要求有目錄

（正文要求：小

四、宋體、首行縮進(jìn)2個字、行距18磅；題目：四號、宋體；頁邊距：上2.54、下2.54、左3.17、右2.59）

按照所給正文和封面格式，側(cè)面裝訂。

第四篇：房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式

房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式 封面：

(標(biāo)題)房地產(chǎn)估價報告

估價項(xiàng)目名稱：（說明本估價項(xiàng)目的全稱）

委托方：（說明本估價項(xiàng)目的委托單位 的全稱，個人委托的為個人的姓名）估價方：（說明本估價項(xiàng)目的估價機(jī)構(gòu)的全稱）估價人員：（說明參加本估價項(xiàng)目的估價人員的姓名）

估價日期：（說明參加本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）

估價報告編寫：（說明本估價報告在本估價機(jī)構(gòu)內(nèi)的編寫）

目錄：

（標(biāo)題）目錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設(shè)與限制件

四、估價結(jié)果報告

（一）（二）…

五、估價技術(shù)報告（可不提供給委托方，供估價機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)部門查閱等）

（一）（二）…

六、附件

（一）（二）…

正文：

一、致委托方函（標(biāo)題）致委托方函 致函對象（為委托方的全稱）

致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點(diǎn)、估價結(jié)果）致函落款（為估價機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章）致函日期（為致函年月日）

二、估價師聲明

（標(biāo)題）估價師聲明 我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。

2、本估價報告的分析、意見和結(jié)論是我們自已公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們在本報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系。

4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論撰寫本估價報告。

5、我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中清楚地明哪些估價人員對估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪能些估價人員沒有估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘）。

6、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。

7、其他需要聲明的事項(xiàng)。

參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章（至少有一名）。

三、估價的假設(shè)和限制條件

（標(biāo)題：）估價的假設(shè)和限制條件

（說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）

四、估價結(jié)果報告

（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

(一)委托方（說明本估價項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）

(二)估價方（說明本估價項(xiàng)目的估價機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

(三)估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積、形狀、四至，周圍環(huán)境，景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)，水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程式質(zhì)量，建成年月日，維護(hù)，保養(yǎng)，使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）

(四)估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向）

(五)估價時點(diǎn)（說明所評估的客觀合理價構(gòu)或價值對應(yīng)的年月日）(六)價值定義（說明本次估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵）

(七)估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料）

(八)估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）

(九)估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）(十)估價結(jié)果（說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

(十一)（十一）估價人員（列出所有參因本次估價的人員的姓名、估價資歷格或職稱，并由本簽名蓋章）

(十二)（十二）估介作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）

(十三)（十三）估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年）

五、估價技術(shù)報告

（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

(一)個別因素分析（詳細(xì)說明、分析估價對象的個別因素）(二)區(qū)域因素分析（詳細(xì)說明、分析估價對象的區(qū)域因素）

(三)市場背景分析（詳細(xì)說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況、包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）

(四)高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價對象的最高最佳使用）(五)估價方法選用（詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由）(六)估價測算過程（詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等）(七)估價結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由）…

六、附件

（標(biāo)題：）附件

估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用資料，估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格明等。

第五篇：房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式

房地產(chǎn)估價報告的規(guī)范格式封面

（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價報告

估價項(xiàng)目名稱：（說明本估價項(xiàng)目的全稱）

委托方：（說明本估價項(xiàng)目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名）估價方：（說明本估價項(xiàng)目的估價機(jī)構(gòu)的全稱）

估價人員：（說明參加本估價項(xiàng)目的估價人員的姓名）

估價作業(yè)日期：（說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）

估價報告編號：（說明本估價報告在本估價機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號）目錄

（標(biāo)題：）目錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設(shè)和限制條件

四、估價結(jié)果報告

（一）（二）

…

五、估價技術(shù)報告（可不提供給委托方，供估價機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)管理部門查閱等）

（一）（二）

…

六、附件

（一）（二）

…致委托方函

（標(biāo)題：）致委托方函

致函對象（為委托方的全稱）

致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點(diǎn)、估價結(jié)果）

致函落款（為估價機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章）致函日期（為致函的年月日）估價師聲明

（標(biāo)題：）估價師聲明

我們鄭重聲明：

1.我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3.我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。

4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5.我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些估價人員對估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘）。

6.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。

7.（其他需要聲明的事項(xiàng)）

參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章（至少有一名）估價的假設(shè)和限制條件

（標(biāo)題：）估價的假設(shè)和限制條件

（說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）6 估價結(jié)果報告

（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

（一）委托方（說明本估價項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）

（二）估價方（說明本估價項(xiàng)目的估價機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

（三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）

（四）估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向）

（五）估價時點(diǎn)（說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日）

（六）價值定義（說明本次估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵）

（七）估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料）

（八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）

（九）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）

（十）估價結(jié)果（說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

（十一）估價人員（列出所有參加本次估價的人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）

（十二）估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）

（十三）估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年）估價技術(shù)報告

（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

（一）個別因素分析（詳細(xì)說明、分析估價對象的個別因素）

（二）區(qū)域因素分析（詳細(xì)說明、分析估價對象的區(qū)域因素）

（三）市場背景分析（詳細(xì)說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）

（四）最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價對象最高最佳使用）

（五）估價方法選用（詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由）

（六）估價測算過程（詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等）

（七）估價結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由）8 附件

（標(biāo)題：）附件

1.估價對象的位置圖

2.四至和周圍環(huán)境圖

3.土地形狀圖

4.建筑平面圖

5.外觀和內(nèi)部照片

6.項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件

7.產(chǎn)權(quán)證明

8.估價中引用的其他專用文件資料

9.估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明等。