第一篇：房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策回顧
房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策回顧
2010-6-18
一、《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號(hào))(“212號(hào)文”)
212號(hào)文是監(jiān)管部門正式對(duì)房地產(chǎn)信托融資進(jìn)行規(guī)范的開端，首次提出了房地產(chǎn)信托融資的三要件：“四證”、“二級(jí)資質(zhì)”、“項(xiàng)目資本金”。文件規(guī)定，信托公司對(duì)未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(“四證”)的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款；申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)不低于國(guó)家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%。不過(guò)，212號(hào)文目前已失效。
二、《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀監(jiān)發(fā)
[2006]54號(hào))(“54號(hào)文”)
54號(hào)文進(jìn)一步規(guī)范了信托公司的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，首次明確將“投資附加回購(gòu)承諾等方式”視同間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款進(jìn)行監(jiān)管。（二○一一年一月五日 銀監(jiān)發(fā)[2011]1號(hào)文廢止）
三、《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)「2008」265號(hào))(“265號(hào)文”)
265號(hào)文重申了212號(hào)文在四證、二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金（35%）三個(gè)方面的要求，擴(kuò)大了對(duì)間接貸款融資的監(jiān)管，明確了投資附加回購(gòu)承諾、商品房預(yù)售回購(gòu)等方式屬于間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，應(yīng)符合直接發(fā)放房地產(chǎn)貸款的條件。
同時(shí)，265號(hào)文禁止了信托公司向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款，并嚴(yán)禁以購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)附回購(gòu)承諾等方式變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款，不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。要嚴(yán)格防范對(duì)建筑施工企業(yè)、集團(tuán)公司等的流動(dòng)資金貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)。要求信托公司審慎發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，所購(gòu)?fù)恋貞?yīng)具有合法的土地使用證，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。
四、《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2009]25號(hào))(“25號(hào)文”)
在金融危機(jī)背景下出臺(tái)的25號(hào)文，適當(dāng)調(diào)整了對(duì)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)從嚴(yán)限制的政策。文件規(guī)定，最近一年監(jiān)管評(píng)級(jí)為2C級(jí)(含)以上、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理水平良好的信托公司，在向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款時(shí)，可只要求項(xiàng)目取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(“三證”)，并可對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)不作要求。同時(shí)，25號(hào)文明確了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)的認(rèn)定可以以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控股股東資質(zhì)為準(zhǔn)。
須注意的是，25號(hào)文“嚴(yán)禁信托公司以商品房預(yù)售回購(gòu)的方式變相發(fā)放房地產(chǎn)貸款?！备鶕?jù)該規(guī)定，即使對(duì)于四證、二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金三個(gè)方面均符合要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，信托公司也不得采取商品房預(yù)售回購(gòu)的方式提供融資。
五、《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于信托公司開展項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)涉及項(xiàng)目資本金有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2009]84號(hào))(“84號(hào)文”)
84號(hào)文提出了債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金的概念，規(guī)定信托公司不得將債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金用于補(bǔ)充項(xiàng)目資本金，以達(dá)到國(guó)家規(guī)定的最低項(xiàng)目資本金要求。而在對(duì)債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金進(jìn)行界定時(shí)，監(jiān)管部門進(jìn)一步提高了對(duì)投資附加回購(gòu)承諾的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，除明確包含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓的情形外，將投資附加無(wú)關(guān)聯(lián)第三方受讓的情形也進(jìn)行了限制。
但由于84號(hào)文是僅針對(duì)項(xiàng)目資本金問(wèn)題的專項(xiàng)監(jiān)管規(guī)定，其關(guān)于債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金的界定標(biāo)準(zhǔn)是否適用于其他的房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前存在不同的理解。例如，如果某房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金已符合規(guī)定，但在四證或資質(zhì)方面不符合直接發(fā)放房地產(chǎn)貸款的要求，信托公司是否可以以投資附加無(wú)關(guān)聯(lián)第三方受讓的方式提供資金支持？
信托公司要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金管理制度，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資本金來(lái)源及到位真實(shí)性的審查認(rèn)定。對(duì)股東借款（股東承諾在項(xiàng)目公司償還銀行或信托公司貸款前放棄對(duì)該股東借款受償權(quán)的情形除外）、銀行貸款等債務(wù)性資金和除商業(yè)銀行私人銀行業(yè)務(wù)外的銀行個(gè)人理財(cái)資金，不得充作項(xiàng)目資本金。
信托公司不得將債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金用于補(bǔ)充項(xiàng)目資本金，以達(dá)到國(guó)家規(guī)定的最低項(xiàng)目資本金要求。前述債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金包括以股權(quán)投資附加回購(gòu)承諾（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形）等方式運(yùn)用的信托資金。
信托公司按照《信托公司私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)操作指引》開展私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)時(shí)，約定股權(quán)投資附加回購(gòu)選擇權(quán)的情形不適用前款規(guī)定。
提示：自2009年5月25日起，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金已由35%調(diào)整到20%和30%兩檔。其中，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。
六、《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)[2010]54號(hào)，2010年2月11日)
該文件可以視為截至2010年2月11日房地產(chǎn)信托領(lǐng)域最嚴(yán)格的監(jiān)管政策。除明確停止執(zhí)行25號(hào)文中對(duì)監(jiān)管評(píng)級(jí)2C級(jí)(含)以上、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的例外規(guī)定外，增加了關(guān)于結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的資金配比要求以及對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的限制。信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3：1。信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。
尤為嚴(yán)厲的是，該文件規(guī)定了“實(shí)質(zhì)重于形式”的監(jiān)管原則，以“杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為”。該原則給予了監(jiān)管部門極大的自由裁量權(quán)，對(duì)信托公司的方案設(shè)計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力也提出了更高的要求。
七、關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知（銀監(jiān)辦發(fā)[2010]343號(hào)，2010年11月12日）
銀監(jiān)會(huì)從2005年起陸續(xù)發(fā)布了多個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管文件，多次重申了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)尤其是開發(fā)項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)的監(jiān)管要求，并根據(jù)不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)變化對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管政策進(jìn)行了調(diào)整、細(xì)化、補(bǔ)充和完善。迄今為止，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管政策和要求，除最低資本金、二級(jí)資質(zhì)、“四證齊全”外，還包括禁止向開發(fā)商發(fā)放流動(dòng)資金貸款、禁止進(jìn)行商品房預(yù)售回購(gòu)、禁止信托公司以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，以及將投資附回購(gòu)形式的變相融資行為視同貸款管理等一系列監(jiān)管政策，初步形成了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管的政策體系。
要求信托公司應(yīng)立即對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查。逐筆分析業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況，包括信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件；第一還款來(lái)源充足性、可靠性評(píng)價(jià)；抵質(zhì)押等擔(dān)保措施情況及評(píng)價(jià)；項(xiàng)目到期償付能力評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案等內(nèi)容。
對(duì)以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款的情況，要按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則予以甄別。加強(qiáng)信托資金運(yùn)用監(jiān)控，嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。
八、關(guān)于加強(qiáng)當(dāng)前重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作的通知（銀監(jiān)發(fā)[2010]98號(hào)）
嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于大型房企集團(tuán)，要以集團(tuán)為單位，以名單為基礎(chǔ)，實(shí)行集團(tuán)并表授信管理，集團(tuán)及各成員企業(yè)貸款總額不得超過(guò)在建工程的五成。大額集中度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)涵蓋銀行持有的房地產(chǎn)公司短期、中期票據(jù)以及其他形式的各類授信。同時(shí)，對(duì)集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易要進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)，嚴(yán)密審查集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，尤其是母子公司之間的關(guān)聯(lián)交易，嚴(yán)防信貸資金轉(zhuǎn)移或挪用。要核實(shí)項(xiàng)目資本金的真實(shí)來(lái)源，防止企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)交易抽逃資本或以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金。嚴(yán)格控制貸款關(guān)聯(lián)擔(dān)保，禁止互保。
一是深入推進(jìn)“三個(gè)辦法、一個(gè)指引”的貫徹執(zhí)行?！叭齻€(gè)辦法、一個(gè)指引”是對(duì)貸款發(fā)放審慎性的重要制度保證，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要確保信貸資金投向事先約定和仔細(xì)審查過(guò)的交易和領(lǐng)域，要嚴(yán)格設(shè)定還貸條件。對(duì)固定資產(chǎn)貸款合同中的“整借整還”條款進(jìn)行徹底糾正，改為在必要寬限期后至少每半年還本一次，利隨本清的科學(xué)和審慎做法，做到風(fēng)險(xiǎn)早期發(fā)現(xiàn)、早期干預(yù)、早做損失度量與準(zhǔn)備。
第二篇：2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策年終回顧
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都是浮云！2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策年終回顧
調(diào)控!調(diào)控!再調(diào)!2010年對(duì)于中國(guó)樓市而言，注定是一個(gè)值得關(guān)注的年份。這一年是不折不扣的政策年、調(diào)控年。2010年，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。
然而政策很給力，調(diào)控需努力。用來(lái)形容2010年的樓市調(diào)控再貼切不過(guò)。3月還是一片“艷陽(yáng)天”的樓市，在4月暴風(fēng)驟雨般的調(diào)控政策中應(yīng)聲而下。經(jīng)歷了年中幾個(gè)月的低迷盤整期，在傳統(tǒng)的“金九銀十”，樓市再次“凱歌高奏”，9月的重拳調(diào)控隨之而來(lái)，樓市再次進(jìn)入膠著狀態(tài)，直至年尾量?jī)r(jià)齊升。
2010年即將結(jié)束之際，就讓我們一起來(lái)盤點(diǎn)一下2010出臺(tái)的一系列樓市政策，希望能在能夠?yàn)榇蠹依砬迕}絡(luò)，并為判斷2011年樓市的走勢(shì)提供參考。
“國(guó)十一條”
影響指數(shù)：★★★★
政策回放：1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，旨在進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提出了加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè);增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率;加大差別化信貸政策執(zhí)行力度;繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策等11條具體措施。
入選理由：“國(guó)十一條的”的出臺(tái)，確定了2010年樓市調(diào)控的基調(diào)，顯示中央對(duì)抑制當(dāng)前房?jī)r(jià)不理性上漲的決心。
78家“央企退市”
影響指數(shù)：★★
政策回放：今年3月15日，央企在北京制造了3塊“地王”后，國(guó)資委3月18日宣布不以房地產(chǎn)為主業(yè)的78家央企要逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，次日即下達(dá)了15個(gè)工作日內(nèi)退出的時(shí)間表。作為非房地產(chǎn)主業(yè)的央企中遠(yuǎn)集團(tuán)首先表態(tài)，半年內(nèi)徹底退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。央企整體實(shí)質(zhì)性退市進(jìn)展緩慢，至今仍有71家央企超過(guò)200家地產(chǎn)公司未見動(dòng)靜。
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入選理由：自“清退令”以來(lái),78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)際進(jìn)程緩慢。這么多央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定會(huì)有影響,但是這78家央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比很小,放到全國(guó)的市場(chǎng),份額非常有限,對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)影響也非常有限。要是不能解決房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利”特性,保證房?jī)r(jià)健康上漲,不能拓寬新的利潤(rùn)增長(zhǎng)渠道有效疏導(dǎo)資本,“央企退市”最終只能是一個(gè)美好的愿望。
新國(guó)十條
影響指數(shù)：★★★★★
政策回放：4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》登上各大媒體頭條。具體內(nèi)容包括：
1、對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;
2、對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;
3、對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。
入選理由：此次調(diào)控是第一次以政策“組合拳”的方式，給當(dāng)時(shí)正處于“積極變化期”的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一場(chǎng)“及時(shí)雨”。政策對(duì)外地人購(gòu)房進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，在精準(zhǔn)打擊投資客的同時(shí)，也讓一部分自住需求者的購(gòu)房需求遭受牽連打擊。
“9·29新政”
影響指數(shù)：★★★★★
政策回放：9月29日，相關(guān)部委出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果的新一輪政策。內(nèi)容包括第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、第三套停貸、首次明確推進(jìn)房產(chǎn)稅改革、落實(shí)中小套型商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃、房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)、對(duì)有囤地捂盤等違法記錄的房企停發(fā)股票和貸款。
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入選理由：這幾項(xiàng)措施是對(duì)“新國(guó)十條”的細(xì)化與落實(shí)，影響范圍與深度均超過(guò)“新國(guó)十條”，房產(chǎn)稅改革與“限購(gòu)令”的明確，成為調(diào)控亮點(diǎn)。
二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
影響指數(shù)：★★★★★
政策回放：4月21日，銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才解讀了最新出臺(tái)的房貸新政：新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)相比出現(xiàn)了根本性的變化。
6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。
入選理由：二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從“認(rèn)貸”或“認(rèn)房”到“認(rèn)房又認(rèn)貸”，界定更為嚴(yán)格，但是對(duì)以往銀行“認(rèn)房難”的問(wèn)題做出了回應(yīng)。這是對(duì)“新國(guó)十條”的細(xì)化，說(shuō)明監(jiān)管層依然在堅(jiān)持原有的抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控觀點(diǎn)。隨著房貸標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步嚴(yán)厲，說(shuō)明地產(chǎn)調(diào)控已漸入深水區(qū)，事實(shí)也證明銀行面對(duì)的信貸監(jiān)管更加嚴(yán)格。
“打擊囤地”
影響指數(shù)：★★★
政策回放：9月27日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，被看作是9·29新政的預(yù)熱政策。
《通知》規(guī)定，沒(méi)有完成保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房建設(shè)任務(wù)的地方，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地;不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓;嚴(yán)格限制低密度大戶型住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1;規(guī)定了土地競(jìng)買人有閑置土地一年以上等4種違法違規(guī)違約行為的，禁止競(jìng)買人及其控股股東參加土地競(jìng)買活動(dòng)。
入選理由：為了防止企業(yè)囤地，一年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起三年內(nèi)竣工的規(guī)定被看作是“重拳出擊”。
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三套房停貸
影響指數(shù)：★★★★★
政策回放：4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款;9月29日，央行再發(fā)通知，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款;11月13日，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等四部委再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至五成。
入選理由：三套房停貸，對(duì)投資投機(jī)需求來(lái)說(shuō)，不可謂不致命。房?jī)r(jià)沒(méi)有過(guò)快上漲，此政策功勞不小。
樓市“限外令”
影響指數(shù)：★★★
政策回放：繼各地限制非本地戶籍居民購(gòu)房政策出臺(tái)后，外匯局2010年11月15日出臺(tái)規(guī)定，限制境外個(gè)人及機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購(gòu)房。11月15日，外匯局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》規(guī)定，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的住房;在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。
入選理由：人民幣升值背景下大量熱錢流入內(nèi)地，為了防范海外熱錢入中國(guó)樓市，“限外令”的再次祭出也釋放出一個(gè)明確信號(hào)：中國(guó)樓市不是熱錢的“避風(fēng)港”。對(duì)少數(shù)熱衷于在個(gè)別城市投機(jī)的境外人士來(lái)說(shuō)，“限外令”有一定抑制作用，但還有待完善。雖然也是治標(biāo)不治本，但有個(gè)開始總比沒(méi)有好。
多個(gè)城市出臺(tái)“限購(gòu)令”
影響指數(shù)：★★★★★
政策回放：4月30日，北京市政府發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》，其中“自通知發(fā)布之日起，暫定同一購(gòu)房家庭只能在北京市新購(gòu)買一套商品住房”的臨時(shí)性措施，引起業(yè)內(nèi)外強(qiáng)烈關(guān)注。十月份、，中央政府調(diào)控加碼，同時(shí)督促地方政府出臺(tái)細(xì)則，二次調(diào)控的決心越發(fā)強(qiáng)烈。繼北京、廈門等地出臺(tái)樓市二 電 話：(027)81881266 網(wǎng) 址：http://wh.home77.com/ 地 址：武漢市珞瑜路889號(hào)光谷國(guó)際廣場(chǎng)A-901
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次調(diào)控新政后，上海、寧波、福州、杭州、南京、天津、廣州、溫州、?？诘瘸鞘幸渤雠_(tái)樓市調(diào)控細(xì)則，頒布限購(gòu)令，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
入選理由：一輪又一輪的調(diào)控，可房?jī)r(jià)仍回暖已成了不爭(zhēng)的事實(shí)，沒(méi)譜的房?jī)r(jià)和蘊(yùn)蓄的民怨直指民生困境。當(dāng)此背景下，限購(gòu)令就成了斬亂麻的那把“快刀”，遏止投機(jī)性特征明顯的多套房購(gòu)買需求，緩釋推動(dòng)房?jī)r(jià)飆漲的剛性需求，以此改變賣方市場(chǎng)的話語(yǔ)份額。不過(guò)目前“限購(gòu)令”的政策調(diào)控作用，也許只是高燒樓市的“止疼藥”，還算不上是那顆能真正降溫的“退燒藥”。
央行6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率
影響指數(shù)：★★★
政策回放：1月18日、2月25日、5月10日、10月13日、11月16日、11月29日，中國(guó)人民銀行先后六次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，每次調(diào)整0.5個(gè)百分點(diǎn)。除開年初幾次是為了增強(qiáng)支農(nóng)資金實(shí)力，支持春耕備耕外，其余幾次調(diào)整被業(yè)內(nèi)外人士看作是強(qiáng)力遏制信貸沖鋒，收縮流動(dòng)性，配合樓市降溫而放出的信號(hào)。
入選理由：上調(diào)準(zhǔn)備金，體現(xiàn)了貨幣政策的針對(duì)性，而針對(duì)的就是目前已經(jīng)泛濫的流動(dòng)性。央行年內(nèi)6調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目前已經(jīng)到達(dá)歷史最高點(diǎn)。結(jié)合當(dāng)前信貸投放量巨大，通脹預(yù)期強(qiáng)烈的背景考慮，存款準(zhǔn)備金率仍有上調(diào)空間。對(duì)向來(lái)喜歡把錢放在銀行的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，在這個(gè)通貨膨脹加劇的年代，存還是不存?
央行年內(nèi)兩次加息
政策回放：繼10月20日之后首次加息和多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后，12月25日央行宣布自2010年12月26日開始加息。一個(gè)季度之內(nèi)兩度加息之后，五年期的存款利率已經(jīng)從3.64%調(diào)高至4.55%，盡管與11月份CPI高達(dá)5.1%的增幅相比，現(xiàn)在仍處于“負(fù)利率”時(shí)代。不過(guò)鑒于機(jī)構(gòu)多預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)惡性通脹出現(xiàn)概率比較低，再加上明年加息預(yù)期依舊，銀行的中長(zhǎng)期存款有望實(shí)現(xiàn)“保值”。
影響指數(shù)：★★★★
入選理由：央行超前性地在2011年上半年物價(jià)高點(diǎn)到來(lái)之前進(jìn)行緊縮，有利于抑制通脹預(yù)期。此舉是為了促使貨幣政策盡快加速回歸常態(tài)化和正?；?，進(jìn)而抑制通脹預(yù)期，顯示貨 電 話：(027)81881266 網(wǎng) 址：http://wh.home77.com/ 地 址：武漢市珞瑜路889號(hào)光谷國(guó)際廣場(chǎng)A-901
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幣政策加速“穩(wěn)健。在物價(jià)高點(diǎn)到來(lái)之前就加息，貨幣政策緊縮操作明顯提前，有利于降低社會(huì)對(duì)2011年物價(jià)過(guò)快上漲的擔(dān)憂。
公積金貸款利率上調(diào)
影響指數(shù)：★★
政策回放：繼10月20日住建部上調(diào)公積金貸款利率之后，12月26日，住建部再次發(fā)出通知，即日起上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下(含五年)從3.50%調(diào)整為3.75%，五年期以上從4.05%調(diào)整為4.30% 入選理由：公積金利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)市場(chǎng)影響并不算很大，與商業(yè)貸款相比，公積金總體利率水平仍低于商業(yè)貸款利率水平。
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2011哪些政策存變數(shù)
限購(gòu)令
今年部分城市出現(xiàn)了限購(gòu)令，不僅限制外地人購(gòu)房，對(duì)本地人購(gòu)房數(shù)量也作出了嚴(yán)格的限制。進(jìn)入今年下半年，限購(gòu)的城市陣容也在不斷擴(kuò)大。
業(yè)內(nèi)人士表示，中央的房貸政策目的就是抑制投資型等不良需求，但對(duì)于資金雄厚的投資者來(lái)說(shuō)，無(wú)非是門檻大幅提高，但限購(gòu)令卻直接對(duì)投資型需求說(shuō)不，有錢也禁止買房子。
限購(gòu)令目前多在房地產(chǎn)一二線城市執(zhí)行，對(duì)于徐州這樣的房?jī)r(jià)泡沫較少的城市來(lái)說(shuō)，執(zhí)行限購(gòu)的可能性相對(duì)較小。
房產(chǎn)稅
多年來(lái)，房產(chǎn)稅、物業(yè)稅一直都是熱議的話題，物業(yè)稅出臺(tái)尚需時(shí)日，但房產(chǎn)稅的出臺(tái)已經(jīng)近在眼前。
目前來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是地方政府根據(jù)地方形勢(shì)酌情實(shí)施，和限購(gòu)令一樣，作為房地產(chǎn)三線城市的徐州，執(zhí)行房產(chǎn)稅的可能性依然不大。
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加息
業(yè)內(nèi)人士表示，2010年9月份，M2/GDP這一比例達(dá)到2.59，而2005-2008年歷史同期平均值為2.20。這意味著，我國(guó)貨幣供給較大程度上超過(guò)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要，流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題較為嚴(yán)峻。
通脹在10月份開始硬著地，10月份全國(guó)CPI為4.4，為近兩年最高。政府不得不開始兩手抓———既調(diào)物價(jià)，又調(diào)房?jī)r(jià)!因此，在通貨膨脹硬著地和房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的背景下，政府很可能繼續(xù)出臺(tái)加息政策，這樣既利于疏導(dǎo)降低通脹，又將配合其他政策加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。
相關(guān)閱讀：
2010年第一季度房產(chǎn)政策：以家庭為單位認(rèn)定二套房 http://wh.home77.com/news/8528.html 2010年第二季度房產(chǎn)政策：二套房認(rèn)定發(fā)生重大變革 http://wh.home77.com/news/8529.html 2010年第三季度房產(chǎn)政策：樓市二次調(diào)控靴子終于落地 http://wh.home77.com/news/8530.html 2010年第四季度房產(chǎn)政策：加強(qiáng)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控難免 http://wh.home77.com/news/8531.html 附：2010年房地產(chǎn)政策一覽 12月25日
中國(guó)人民銀行決定，自2010年12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。
12月16日
國(guó)土部以國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)的名義約談市級(jí)地方政府12名主要負(fù)責(zé)人，就土地違法問(wèn)題進(jìn)行通報(bào)，同時(shí)要求被約談地方政府積極整改。這標(biāo)志著土地違法問(wèn)責(zé)拉亮了預(yù)警燈。今年 電 話：(027)81881266 網(wǎng) 址：http://wh.home77.com/ 地 址：武漢市珞瑜路889號(hào)光谷國(guó)際廣場(chǎng)A-901
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被約談的城市都是違法占用耕地面積比例超過(guò)15%，在全國(guó)范圍月平均違法占用耕地面積排名靠前的城市。國(guó)土資源部稱，凡是地方違法違規(guī)土地面積達(dá)到當(dāng)年新增建設(shè)用地面積15%以上的，其行政首長(zhǎng)就要被問(wèn)責(zé)，哪怕已經(jīng)調(diào)離。問(wèn)責(zé)“既處理事，又處理人”。
12月10日
中國(guó)人民銀行決定，從2010年12月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是年內(nèi)第六次上調(diào)。
12月4日
2011年，中國(guó)全國(guó)保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模或?qū)⒏哌_(dá)1000萬(wàn)套，相比2010年的580萬(wàn)套，增長(zhǎng)72.4%，以此計(jì)算，2011年保障性安居工程投資或?qū)⑦_(dá)1.4萬(wàn)億元人民幣。而計(jì)劃新增的420萬(wàn)套住房中，公共租賃房將占主要部分。這預(yù)示著保障房建設(shè)黃金期即將來(lái)臨。
12月3日
中共中央政治局12月3日召開會(huì)議，分析研究明年經(jīng)濟(jì)工作。正確把握國(guó)內(nèi)外形勢(shì)新變化新特點(diǎn)，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。
11月3日
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。公積金新政強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房，并停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。
10月19日
中國(guó)人民銀行宣布，自10月20日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。
9月29日
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國(guó)家有關(guān)部委要求在房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)，完善差別化的住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房；切實(shí)增加住房有效供給。
9月27日
國(guó)土資源部稱，土地閑置一年以上競(jìng)買人及其控股股東將被禁止拿地。
6月4日
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委通知稱，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)以擬購(gòu)房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。
4月18日
國(guó)務(wù)院通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。
4月15日
國(guó)土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃，今年計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%，其中中小套型商品房將占四成多。
4月15日
國(guó)務(wù)院要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。
4月2日
財(cái)政部下發(fā)通知稱，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。
3月22日
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國(guó)土資源部會(huì)議提出，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。
3月18日
國(guó)資委要求，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
3月12日
國(guó)土資源部稱，將于今年3月至7月在全國(guó)開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專項(xiàng)檢查，本次調(diào)查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問(wèn)題。
3月10日
國(guó)土資源部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，內(nèi)容包括了“開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成”、“1月內(nèi)付清地價(jià)50%”等19條土地調(diào)控政策。
1月21日
國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
1月10日
國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)，對(duì)二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行40%首付；明確要求央行及銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)；加強(qiáng)監(jiān)控跨境投融資活動(dòng)，防境外“熱錢”沖擊中國(guó)市場(chǎng)。
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第三篇：房地產(chǎn)信托
我國(guó)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)
對(duì)措施
班級(jí)：金融管理與實(shí)務(wù)班
姓名:崔璐琳
學(xué)號(hào)：12034102 我國(guó)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施
摘要
近年來(lái),隨著房地產(chǎn)業(yè)成為支柱型產(chǎn)業(yè)之一,我國(guó)的房地產(chǎn)信托業(yè)在迅猛發(fā)展的同時(shí),由于受金融環(huán)境的影響,房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一,缺乏金融創(chuàng)新等問(wèn)題的影響,在一定程度上又制約了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。本文寫了我國(guó)房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)指出存在的風(fēng)險(xiǎn) ,并以此些問(wèn)題也提出若干應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)措施。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)信托、風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)措施
引言
隨著房地產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)和開放,房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展前途光明,但是快速發(fā)展的背后也隱藏著投資者、信托投資公司對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)、管理不足的隱患。
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的未來(lái)收益水平,首先取決于宏觀因素,如宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)、國(guó)家和地方產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整、稅收政策的變化等;其次取決于中觀因素,如整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和整個(gè)信托業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r;最后取決于微觀因素,如房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求波動(dòng)等,這三方面的因素都會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)信托的違約風(fēng)險(xiǎn)。因此,風(fēng)險(xiǎn)控制成為了房地產(chǎn)信托公司必須時(shí)刻關(guān)注的重要問(wèn)題,特別是那些業(yè)務(wù)處在高速發(fā)展過(guò)程中的信托投資公司和新興的信托投資公司。
由以上分析可看出,我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)確實(shí)存在很大的風(fēng)險(xiǎn),而且風(fēng)險(xiǎn)對(duì)相關(guān)行業(yè)例如:銀行業(yè)具有聯(lián)動(dòng)作用。同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資以中小投資者為主,因此房地產(chǎn)信托業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理就成為了投資者及信托公司共同關(guān)注的內(nèi)容。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)信托近幾年的發(fā)展?fàn)顩r,從中歸納出其發(fā)展特點(diǎn),再結(jié)合我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入的分析研究,繼而具有針對(duì)性的提出風(fēng)險(xiǎn)管理策略,希望以此激發(fā)房地產(chǎn)信托管理者的創(chuàng)新能力,提高投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)的水平,幫助信托投資公司管理和控制信托風(fēng)險(xiǎn)。
一、我國(guó)房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀
在我國(guó)，多年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給渠道非常單一，資金來(lái)源渠道是銀行貸款。其他渠道中，股票市場(chǎng)籌資門檻較高，只有少數(shù)具有較大勢(shì)力的房地產(chǎn)企業(yè)才能夠在股票市場(chǎng)籌集到所需的資金，而大部分需要資金的房地產(chǎn)企業(yè)將被拒之于門外；企業(yè)債券市場(chǎng)是籌資的另一手段，但由于我國(guó)的信用評(píng)級(jí)體系尚未建立起來(lái)。加之債券二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，使得債券流動(dòng)性差，限制了其作用的發(fā)揮；銷售回款和自籌資金方式成本較高，數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)業(yè)的資金需求。
可見，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道尚未拓寬，另一方面舊有的融資渠道也不順暢，與現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)需要的大量資金投入相矛盾，這為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。自《信托法》開始實(shí)施后，房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)出日益增長(zhǎng)之勢(shì)、尤其自2003年以來(lái)，信托產(chǎn)品的發(fā)行和種類創(chuàng)新有加速的趨勢(shì)，房地產(chǎn)信托是中占據(jù)三分之一以上的信托產(chǎn)品市場(chǎng)份額。
近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展較快，有更多的融資需求，由于房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間周期比較長(zhǎng)，資金占用量大，利潤(rùn)回報(bào)高的特點(diǎn)，所以需要多種融資渠道，以滿足其對(duì)資金的需求，而房地產(chǎn)的調(diào)控政策使得其從銀行貸款愈加困難，從而使房地產(chǎn)信托有了發(fā)展的空間，并在其中占據(jù)了越來(lái)越重要的地位。中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，房地產(chǎn)信托余額為6751.49億元，占全行業(yè)受托資產(chǎn)總規(guī)模的12.81%。2012年上半年，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為883億元，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為716億元?？梢?，房地產(chǎn)信托的發(fā)展非常迅速。
但是由于《信托法》規(guī)定，接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份，每份合同金額不得低于5萬(wàn)元，信托產(chǎn)品不得進(jìn)行廣告宣傳和擅自異地銷售。這些規(guī)定使信托公司很難開展大型項(xiàng)目，同時(shí)私募性質(zhì)限定了客戶類型必須以高端客戶為主，資金盈利要求高，使可供選擇的業(yè)務(wù)類型受到局限?！缎磐蟹ā愤€規(guī)定，信托公司不得以任何形式吸收或變相存款，不得發(fā)行債券，這是信托公司可使用的資金規(guī)模和融資渠道嚴(yán)重受限。另外，針對(duì)信托的稅收政策的空白進(jìn)而產(chǎn)生的雙重征稅情況，也在一定程度上限制了人民投資信托的積極性，加大了信托公司的運(yùn)營(yíng)成本。
二、我國(guó)房地產(chǎn)信托的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
從資金的需求方看，由于按照“十五”規(guī)劃和全國(guó)住宅建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)，全國(guó)城鎮(zhèn)居住宅將不斷擴(kuò)大。另外，國(guó)家實(shí)施的小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，城鎮(zhèn)的規(guī)模和數(shù)量將不斷擴(kuò)大，這預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會(huì)，也意味著大量的資金需求。從資金的供給方面看，目前，宏觀經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)型跡象，即由擴(kuò)張性政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健性政策，由治理通貨緊縮轉(zhuǎn)為防止通貨膨脹，國(guó)家將收緊銀根，減少對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等的投資。在這種銀行貸款受到限制，其他融資渠道不暢通的情況下，房地產(chǎn)您信托的作用將日益受到重視。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)信托自身無(wú)可比擬的優(yōu)點(diǎn)使其可以成為房地產(chǎn)融資需求的有效補(bǔ)充和主流方向之一。
1.資金來(lái)源多樣化。信托公司的資金來(lái)源可以是信托公司自有資金、發(fā)行信托計(jì)劃籌集的資金、第三方委托貸款、房地產(chǎn)信托基金。
2.相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式可以降低當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)整體的融資成本，期限彈性較大。
3.資金使用方式靈活，市場(chǎng)供需雙方的選擇空間較大。房地產(chǎn)信托可以采取四種模式進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作：直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、直接給房地產(chǎn)商貸款、對(duì)成熟房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行處置和土地開發(fā)整理。這四種模式基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段，具有代表性、針對(duì)性和可操作性，是目前我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要方向。
4.信托產(chǎn)品的流動(dòng)性和證券化發(fā)展空間大，可以在一定程度上緩解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，為多類型投資者提供新的投資產(chǎn)品。
5.信托產(chǎn)品集合的是民間資金，一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資，進(jìn)行拆遷等前期投入，節(jié)約時(shí)間成本，同時(shí)也可分流部分銀行儲(chǔ)蓄，減輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。
三、我國(guó)房地產(chǎn)信托所遇到的風(fēng)險(xiǎn)
(1)國(guó)家宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)。
由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān), 尤其房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè), 與金融業(yè)關(guān)系也非常緊密, 因此在很大程度上受到政府的控制。政府對(duì)土地使用、出讓的政策, 對(duì)環(huán)境保護(hù)的政策, 對(duì)租金、售價(jià)的限制政策, 對(duì)材料、設(shè)備的限制政策, 尤其對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和金融方面的政策以及新的稅務(wù)政策等, 都會(huì)給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)現(xiàn)階段, 房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)都還很不完善,政府的監(jiān)管也缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn), 經(jīng)常會(huì)針對(duì)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題而制定一系列相應(yīng)的政策和法律法規(guī)。例如在 2007 年政府接連出臺(tái)了一系列方針政策, 包括提高第二套住房貸款首付比例、連續(xù)五次提高存貸款利率、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算、增加二手房個(gè)人所得稅、嚴(yán)厲查處限制土地、90/70方針等等, 對(duì)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)都產(chǎn)生了一定的波動(dòng), 也給處于發(fā)展初期的房地產(chǎn)信托帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果投資者投資項(xiàng)目選擇不當(dāng), 必然會(huì)遭受損失。(2)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
除了國(guó)家政策的宏觀調(diào)控, 房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著市場(chǎng)及自身周期波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。城市居民年均收入水平、人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)、自然條件等因素都會(huì)對(duì)城市或地區(qū)的城市建設(shè)、房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)等需求產(chǎn)生影響。這些供需變化帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)以及建材價(jià)格、自然災(zāi)害等外部因素都會(huì)影響到房產(chǎn)價(jià)格和租金收益。如果遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利情況, 會(huì)使信托計(jì)劃的預(yù)期收益降低甚至出現(xiàn)損失。房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)也可能給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí), 房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況, 給房地產(chǎn)投資者造成損失。最后, 由于房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品又是投資品, 在一定市場(chǎng)環(huán)境下還可能滋生開發(fā)商圈地、投資者炒房等投機(jī)風(fēng)險(xiǎn), 產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。(3)利率風(fēng)險(xiǎn)。
利率風(fēng)險(xiǎn)是指投資者面臨的未來(lái)利率波動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家通過(guò)調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向。房地產(chǎn)投資所需資金量大, 利率的升高會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)生兩方面的影響: 一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折減, 利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn), 會(huì)使凈現(xiàn)值減小, 尤其是中長(zhǎng)期信托項(xiàng)目, 甚至宏觀經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)負(fù)的凈現(xiàn)值;二是會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買需求, 從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。
(4)信息不對(duì)稱導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資信托中存在的信息不對(duì)稱主要來(lái)源于兩個(gè)方面: 房地產(chǎn)開發(fā)商及信托投資公司。在我國(guó)目前監(jiān)管制度還不健全的情況下, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲得房地產(chǎn)投資信托公司的青睞, 往往會(huì)利用財(cái)務(wù)手段制造虛假報(bào)表。此外, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越自身資金實(shí)力搞滾動(dòng)式開發(fā)和“拆東墻補(bǔ)西墻”已是眾所周知的秘密, 這種短期盈利模式也使得中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)缺乏系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化平臺(tái)。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“資金鏈”斷裂, 就會(huì)造成項(xiàng)目停工, 信托資金必然會(huì)遭受到毀滅性損失。投資信托公司同樣也存有信息“失真”風(fēng)險(xiǎn)。例如, 有些投資信托公司只宣傳了“預(yù)期收益率”, 卻沒(méi)有講清楚風(fēng)險(xiǎn)投資帶來(lái)的“實(shí)際收益率”。由于房地產(chǎn)信托不作保底承諾,“預(yù)期收益”是不受法律保護(hù)的, 這意味著一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題, 很可能無(wú)法獲得先前承諾的高收益, 甚至連本金的歸還都會(huì)有危險(xiǎn)。此外, 房地產(chǎn)投資信托在本質(zhì)上是一種委托代理關(guān)系, 由于其在我國(guó)剛剛起步, 尚未形成完善的運(yùn)作機(jī)制, 也未形成對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制, 可能會(huì)發(fā)生受托人道德風(fēng)險(xiǎn), 即信托公司借項(xiàng)目之名挪用資金或投資于與自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)等, 這些都可能影響項(xiàng)目的進(jìn)展和信托收益, 導(dǎo)致委托人利益受損。(5)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的管理能力和創(chuàng)新能力以及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的效率。它主要是由于信托公司對(duì)信托資金的運(yùn)作管理不善而造成收益損失的風(fēng)險(xiǎn), 主要包括項(xiàng)目的選擇和評(píng)估失誤、違規(guī)經(jīng)營(yíng)、投資者不能勝任經(jīng)營(yíng)管理工作、運(yùn)作模式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一等。(6)相關(guān)法律法規(guī)不完善。
房地產(chǎn)投資信托面臨的法律保護(hù)的缺失風(fēng)險(xiǎn)主要是指信托合同的內(nèi)容在法律上有缺陷或不完善而發(fā)生法律糾紛甚至無(wú)法履約,法律的不完善或修訂使信托收益產(chǎn)生的不確定性。目前信托配套法規(guī)建設(shè)步子過(guò)慢已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)投資信托進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸,也為很多的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目留下了隱患。(7)信用風(fēng)險(xiǎn)。
信用風(fēng)險(xiǎn)也稱為道德風(fēng)險(xiǎn)，是指交易對(duì)手（主要是借款人、擔(dān)保人等）不履行合約承諾而造成的經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，主要是由各方的信息不對(duì)稱導(dǎo)致，由于信托各參與者有不同的利益要求，這樣就可能造成損害其他投資者以使自己利益最大化的行為，同時(shí)其約束機(jī)制不夠完善，從而導(dǎo)致兌付風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
四、我國(guó)房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策
(1)建立我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的法律法規(guī)體系。
房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)涉及很復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系, 而且這種權(quán)利關(guān)系需要專門的法律予以調(diào)整確認(rèn)。建立成套的法律法規(guī)體系, 可以有效地防范房地產(chǎn)投資信托帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn), 為控制風(fēng)險(xiǎn)提供法制基礎(chǔ)。海外的立法和實(shí)踐能給中國(guó)很多的借鑒, 美國(guó)等國(guó)家己經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。在亞洲國(guó)家和地區(qū), 韓國(guó) 1998 年 7 月通過(guò)了《資產(chǎn)證券化法案》。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也于 2004 年出臺(tái)了《金融資產(chǎn)證券化條例》。亞洲國(guó)家這一系列立法變革, 無(wú)疑能給中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的順利開展提供有益的參考。我國(guó)可以借鑒美國(guó)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的做法, 建立對(duì)房地產(chǎn)投資信托的嚴(yán)格管理, 在資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)種類、資金投向、利潤(rùn)分配等方面對(duì)加強(qiáng)限定。另一方面相應(yīng)配套的信托稅收、財(cái)會(huì)制度等要做相應(yīng)的特殊調(diào)整, 盡快出臺(tái)工商升記、信托稅收、信托會(huì)計(jì)、外匯信托、信息披露、房地產(chǎn)等專項(xiàng)信托管理辦法。同時(shí)還要針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展, 設(shè)定相關(guān)的約束機(jī)制, 確認(rèn)有效房產(chǎn)所有權(quán), 建立銀行托管制度, 保護(hù)投資者的合法利益。(2)加強(qiáng)對(duì)信托業(yè)務(wù)的嚴(yán)格監(jiān)管。
為了真正有效地防范和控制房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn), 必須建立對(duì)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管機(jī)制, 并建立起科學(xué)的監(jiān)管模式。首先要制定有關(guān)監(jiān)管的法律法規(guī), 使監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的監(jiān)管具有相應(yīng)的法律依據(jù), 如對(duì)投資信托公司直接參股股東的企業(yè)進(jìn)行資格審查, 投資信托公司內(nèi)部要有獨(dú)立管理機(jī)構(gòu), 項(xiàng)目資金要嚴(yán)格分賬管理、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)等。其次, 要盡力構(gòu)造相關(guān)業(yè)務(wù)監(jiān)管的統(tǒng)一框架, 實(shí)現(xiàn)監(jiān)管模式的統(tǒng)一化和集中化, 這樣可以減少監(jiān)管部門之間的摩擦, 有利于實(shí)現(xiàn)監(jiān)管對(duì)象、監(jiān)管方法、監(jiān)管目標(biāo)的統(tǒng)一, 從而有利于提高監(jiān)管的效率, 而且可以為房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)主體創(chuàng)造一個(gè)公平合理的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。再次, 根據(jù)目前我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展情況, 為了最大限度地防范和控制信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn), 應(yīng)強(qiáng)化中央銀行對(duì)信托業(yè)的監(jiān)管職能。中央銀行應(yīng)從機(jī)構(gòu)管理、資信管理、資本金管理、高級(jí)管理人員管理、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)負(fù)債比例管理等方面著手, 逐步構(gòu)建一套針對(duì)信托投資公司的監(jiān)管系統(tǒng)。
(3)強(qiáng)制信息披露制度。我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展,必然依賴于信托市場(chǎng)對(duì)投資者利益的切實(shí)保護(hù)和投資者對(duì)市場(chǎng)的信心。政府必須實(shí)行強(qiáng)制信息披露制度, 約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為, 并將所有相關(guān)信息公之于眾, 以免投資者因信息不對(duì)稱遭受損失。銀監(jiān)會(huì)已于 2004 年出臺(tái)了《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》, 確定了 30 家信托公司首批公布年報(bào), 并要求 3 年內(nèi)所有信托公司實(shí)施年報(bào)披露制度, 應(yīng)以此為契機(jī), 督促信托公司加強(qiáng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和披露工作。另一方面, 房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司應(yīng)該形成長(zhǎng)期有效合作機(jī)制, 提高信息透明度, 規(guī)范運(yùn)作, 共同提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在美國(guó), 證券管理委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管工作, 房地產(chǎn)投資信托的投資計(jì)劃、則務(wù)計(jì)劃、管理費(fèi)用及投資期限均需主管部門批準(zhǔn), 而且其財(cái)務(wù)必須完全公開化、透明化。我國(guó)可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn), 提高信息披露的有效性。(4)信托公司提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理水平。
信托公司應(yīng)提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理水平, 降低管理風(fēng)險(xiǎn)。一是要做好投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款資格審查。由于房地產(chǎn)各個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)方式不同, 這些不同又影響著投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小, 因此投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的關(guān)鍵是要做好項(xiàng)目評(píng)估和可行性研究, 同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款人信用等級(jí)、財(cái)務(wù)狀況、償還能力的審查和評(píng)判, 從源頭上控制信托財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。二是要為信托資金的安全保障引入擔(dān)保措施, 以分散風(fēng)險(xiǎn), 并保證擔(dān)保機(jī)構(gòu)的資質(zhì)。三是要對(duì)合同執(zhí)行情況, 房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)情況, 以及項(xiàng)目的進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤了解, 當(dāng)發(fā)現(xiàn)資金違規(guī)使用或項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí), 要及時(shí)采取補(bǔ)救措施, 如按合同約定向擔(dān)保人追索或及時(shí)處置抵押物, 盡量將信托財(cái)產(chǎn)的損失降到最低限度。信托公司應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的日常管理, 提高信托財(cái)產(chǎn)的安全性與效益性, 降低投資人的風(fēng)險(xiǎn)和損失。(5)引入第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)或仲裁機(jī)構(gòu)。
目前, 大多數(shù)投資信托公司房地產(chǎn)專業(yè)投資分析和管理能力不足, 風(fēng)險(xiǎn)控制能力較差。因此, 引進(jìn)或建立專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu),讓他們提供專業(yè)化管理、咨詢服務(wù), 借助專業(yè)機(jī)構(gòu)的判斷和管理, 可預(yù)見并有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托可將部分信托事務(wù)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)處理, 以契約形式明確專業(yè)機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任, 既可以加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的專業(yè)管理能力, 各專業(yè)機(jī)構(gòu)又分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí), 各專業(yè)機(jī)構(gòu)也以自身信謄為信托計(jì)劃提供了無(wú)形擔(dān)保, 具有信用增強(qiáng)作用。出現(xiàn)相關(guān)的法律問(wèn)題時(shí), 信托公司如果以單方?jīng)Q定, 或者以主觀意志為轉(zhuǎn)移地判斷, 變現(xiàn)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值是公允的、通過(guò)主張抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)實(shí)現(xiàn)信托受益時(shí)而支付的成本是合理的等行為, 往往不能得到投資者的真正認(rèn)同。因此, 引入專業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)所運(yùn)用多種評(píng)估方法對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估, 并引入專業(yè)律師事務(wù)所對(duì)評(píng)估材料的正確性和合法性給出法律意見, 能有效地解決很多法律問(wèn)題, 更有效地控制房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)。(6)不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。
信托公司要不斷進(jìn)行創(chuàng)新, 不僅要在房地產(chǎn)投資信托的投資組合、期限、規(guī)模等方面進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn), 還應(yīng)進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新。121 號(hào)文件之后, 房地產(chǎn)信托進(jìn)行了一些創(chuàng)新, 出現(xiàn)了股權(quán)信托模式和財(cái)產(chǎn)信托模式, 但仍以貸款給房地產(chǎn)項(xiàng)目為主, 這種方式不僅規(guī)模有限還面臨巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)。目前, 房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)模式越來(lái)越成為房地產(chǎn)投資信托的新方向, 其核心特征是以出租型物業(yè)的租金收入為基礎(chǔ)向股東分紅派息, 而我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)自 2005 年以來(lái)快速發(fā)展, 存在大量在優(yōu)質(zhì)的可供持有和運(yùn)營(yíng)的物業(yè)。由于 REITs可以公開發(fā)售上市, 并且需要定期向投資人分配信托利益, 因此可以很好的降低房地產(chǎn)信托的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
(7)加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和儲(chǔ)備。
信托公司應(yīng)重視對(duì)專業(yè)人才的培養(yǎng), 在房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)作過(guò)程中以投資方向明確、業(yè)務(wù)清晰、運(yùn)作規(guī)范為基本原則, 培養(yǎng)既熟悉金融業(yè)務(wù)知識(shí)又具有房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理理念的專業(yè)人才。但從本質(zhì)上講, 房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作更偏重于理財(cái), 而非單純的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù), 其注重的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)作, 而非項(xiàng)目的具體實(shí)施。所以必須加強(qiáng)培養(yǎng)一批具有戰(zhàn)略投資眼光、精投資銀行業(yè)務(wù)、懂財(cái)務(wù)通法律的理財(cái)專家, 同時(shí), 這些人員又必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)比較全面的把握能力。按照通行的定律, 公司的核心業(yè)務(wù) 80%的利潤(rùn)實(shí)際上是由 20%的高管或?qū)I(yè)人員承擔(dān)和完成的, 能否建立一支經(jīng)過(guò)專門訓(xùn)練, 具備良好的心理素質(zhì)、完美的人格品質(zhì)、靈敏的市場(chǎng)嗅覺(jué)和綜合的業(yè)務(wù)能力的管理隊(duì)伍, 將是房地產(chǎn)投資信托興衰的關(guān)鍵所在。（8）控制風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格內(nèi)部審查
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的資金量比較多，在項(xiàng)目初期就應(yīng)做好項(xiàng)目的審核工作，首先通過(guò)對(duì)融資人及擔(dān)保人的信用評(píng)級(jí)和盡職調(diào)查進(jìn)行嚴(yán)格的事前控制，通過(guò)設(shè)定較嚴(yán)格的抵押擔(dān)保措施、設(shè)定各指標(biāo)底線并適當(dāng)引入風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地做到風(fēng)險(xiǎn)可控。其次，對(duì)其后期管理要進(jìn)行持續(xù)的追蹤，包括其評(píng)級(jí)情況，建設(shè)進(jìn)度，財(cái)務(wù)狀況等。信托公司應(yīng)保證風(fēng)險(xiǎn)管理部門和合規(guī)部門對(duì)項(xiàng)目出具獨(dú)立意見。再次，信托公司應(yīng)聘請(qǐng)?jiān)u估團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目抵押物等進(jìn)行合理估價(jià)，并聘外部律師為項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)做出評(píng)估。（9）加強(qiáng)人才培養(yǎng)
房地產(chǎn)信托的發(fā)展限制引發(fā)創(chuàng)新的需求，從資金的募集到項(xiàng)目的選擇多個(gè)環(huán)節(jié)都可實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，設(shè)計(jì)多渠道、多類型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，以適應(yīng)市場(chǎng)多元化的需求。為此，信托公司應(yīng)加大人才培養(yǎng)，針對(duì)其產(chǎn)品的多樣性和復(fù)雜性，應(yīng)注重對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員、風(fēng)險(xiǎn)審核人員、交易人員的培養(yǎng)。設(shè)計(jì)人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的敏感度，熟知企業(yè)運(yùn)作及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，通過(guò)產(chǎn)品 的創(chuàng)新增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，為投資人提供更廣泛的投資方式，有效的風(fēng)險(xiǎn)審核人員最好是經(jīng)過(guò)專業(yè)訓(xùn)練，具有律所或會(huì)計(jì)師事務(wù)所的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并能獨(dú)立公正出具風(fēng)險(xiǎn)意見，而交易人員要有快速的反應(yīng)能力，快速應(yīng)對(duì)交易中出現(xiàn)的變化。
第四篇：房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托 研究分析報(bào)告
葉俊 金融082 3080113081
光大證券寧波分部業(yè)務(wù)分析報(bào)告
光大證券股份有限公司創(chuàng)建于1996年，由中國(guó)光大集團(tuán)總公司投資控股的全國(guó)性綜合類股份制證券公司，是中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的首批三家創(chuàng)新試點(diǎn)公司之一。2009年8月成功發(fā)行A股股票，共計(jì)募集資金109.62億元，并于8月18日在上海證券交易所掛牌上市。截至2010年6月30日，公司注冊(cè)資本34.18億元，凈資本17034.34億元，凈資產(chǎn)214.74億元，總資產(chǎn)575.57億元。
走訪了寧波光大證券解放南路營(yíng)業(yè)部，得到了客戶經(jīng)理錢立明先生的熱情接待。錢經(jīng)理簡(jiǎn)單介紹光大證券的概況。光大證券在業(yè)務(wù)方面主要分三大部：資產(chǎn)管理部、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)部、投資銀行部。
資產(chǎn)管理部，是公司開展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的唯一部門，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)理財(cái)產(chǎn)品，推出集合資產(chǎn)管理計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)委托資產(chǎn)收益最優(yōu)化。目前資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)部總計(jì)成立了“光大陽(yáng)光1號(hào)”、“光大陽(yáng)光2號(hào)”、“光大陽(yáng)光3號(hào)”、“光大陽(yáng)光5號(hào)”、“光大陽(yáng)光6號(hào)”、“光大陽(yáng)光7號(hào)”、“光大陽(yáng)光基中寶”以及“光大陽(yáng)光集結(jié)號(hào)混合型一期”、“光大陽(yáng)光集結(jié)號(hào)收益型一期”、“光大陽(yáng)光集結(jié)號(hào)收益型二期”等10只集合資產(chǎn)管理計(jì)劃，管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到113.9億元，產(chǎn)品種類涉及股票、FOF、債券以及QDII等，形成了較為完整的理財(cái)產(chǎn)品線?？蛻艨梢栽诟鞴獯笞C券營(yíng)業(yè)部認(rèn)購(gòu)這些理財(cái)產(chǎn)品。
經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)部依托布局合理的證券服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，先進(jìn)高效的證券交易系統(tǒng)，積極有效的證券服務(wù)營(yíng)銷，提供了涵蓋滬深A(yù)股、B股、基金、債券、權(quán)證、三板業(yè)務(wù)等品種齊全、方式多樣的代理交易買賣服務(wù)。2008年推出特色產(chǎn)品——金陽(yáng)光投資決策支持系統(tǒng)。該產(chǎn)品從投資者的需求出發(fā)，利用先進(jìn)技術(shù)手段為每個(gè)投資者貼身訂制屬于自己的電子投資情報(bào)站，提供資訊和研報(bào)，與投資者的持倉(cāng)緊密關(guān)聯(lián)，并提供強(qiáng)大的檢索以及自主訂制功能，同時(shí)分別以Web、郵件和客戶端軟件多樣化的方式進(jìn)行展現(xiàn)，最大限度地省卻了投資者進(jìn)行信息篩選的時(shí)間。
投資銀行部，投資銀行業(yè)務(wù)屬于中介業(yè)務(wù)。光大證券投行業(yè)務(wù)包括：債券承銷、企業(yè)資產(chǎn)重組、購(gòu)并及項(xiàng)目融資、公司理財(cái)、資產(chǎn)證券化、財(cái)務(wù)顧問(wèn)等業(yè)務(wù)。服務(wù)內(nèi)容主要有：債券承銷、企業(yè)資產(chǎn)重組、購(gòu)并、項(xiàng)目融資、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、資產(chǎn)證券化。通過(guò)與錢經(jīng)理的交談，發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)證券還是處于分業(yè)經(jīng)營(yíng)的階段，所有的業(yè)務(wù)以及服務(wù)都有嚴(yán)格的區(qū)分，并不存在一個(gè)項(xiàng)目涉及多個(gè)服務(wù)內(nèi)容的情況；也沒(méi)有將服務(wù)對(duì)象細(xì)分化，例如不同類型的企業(yè)有不同類型的業(yè)務(wù)需求和特點(diǎn)應(yīng)該將其細(xì)化，而目前只是將客戶分為個(gè)人、企事業(yè)單位和政府經(jīng)濟(jì)管理部門。光大證券的目前理財(cái)產(chǎn)品多投資于股票、基金、固定收益等金融工具以及境外證券，沒(méi)有涉及資產(chǎn)證券化的。
金融營(yíng)銷環(huán)境分析
由于目前我國(guó)證券公司（即投資銀行）還是處于分業(yè)經(jīng)營(yíng)的階段，所有的業(yè)務(wù)以及服務(wù)都有嚴(yán)格的區(qū)分，并不存在一個(gè)項(xiàng)目涉及多個(gè)服務(wù)內(nèi)容的情況，也沒(méi)有將服務(wù)對(duì)象細(xì)分化，因此希望能推出一款結(jié)合資產(chǎn)證券化的針對(duì)房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品。
接下來(lái)將從宏觀和微觀兩個(gè)方面對(duì)這一金融產(chǎn)品的營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析，分析其營(yíng)銷可行性。
在此之前我先簡(jiǎn)單介紹一下所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品。先將不同規(guī)模的房地產(chǎn)商進(jìn)行信譽(yù)評(píng)級(jí)，不同信譽(yù)等級(jí)的房地產(chǎn)商將在產(chǎn)品中享有不同的收益比例。然后將房地產(chǎn)商需要籌資開發(fā)建造的樓盤進(jìn)行資產(chǎn)證券化，將他化為一份份的信托合同。投資者購(gòu)買這份信托合同，就意味著投資者參與投資樓盤，承擔(dān)投資樓盤的風(fēng)險(xiǎn)，如果虧損地產(chǎn)商承諾優(yōu)先償還投資者的債務(wù)，享有樓盤除開發(fā)商收益外的收益。樓盤建成出售營(yíng)利后投資者有兩個(gè)選擇：
1、合同終止，拿回本金和收益；
2、將合同轉(zhuǎn)換為類似打折券的合同即約定在未來(lái)某一時(shí)間段內(nèi)，投資者可以以約定的價(jià)格（低于市場(chǎng)價(jià)）購(gòu)買樓盤中自己所看中的房子。這就是所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品。
一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（PEST分析）：
1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境：寧波是浙江的第二大城市，近年來(lái)城市化進(jìn)程加快，由港口貿(mào)易經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)寧波金融業(yè)的發(fā)展，居民收入增長(zhǎng)快速，高收入群體比重不斷擴(kuò)大，對(duì)理財(cái)?shù)男枨笤絹?lái)越強(qiáng)烈，尤其是受過(guò)高等教育大膽的年輕投資者，對(duì)于新型的金融產(chǎn)品也比較愿意嘗試。
2.政治、法律法規(guī)環(huán)境：房地產(chǎn)證券化依托的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循，如《中國(guó)人民銀行法》和《商業(yè)銀行法》。與資本市場(chǎng)發(fā)展密切相關(guān)的證券市場(chǎng)的法制建設(shè)取得了重要進(jìn)展，目前已頒布實(shí)施的有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章，如《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》、《證券法》、《信托法》等達(dá)350余件，涉及證券市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)和所有品種，初步形成了全國(guó)統(tǒng)一的證券法規(guī)體系。我國(guó)已具備了較為完善的房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融法律規(guī)范，從而對(duì)推行房地產(chǎn)證券化提供了有力的法律法規(guī)保障。同時(shí)在設(shè)計(jì)金融產(chǎn)品時(shí)考慮到了風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管問(wèn)題，將房地產(chǎn)商進(jìn)行了信用評(píng)級(jí)，規(guī)范這一金融產(chǎn)品的提供者，便于投資者識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。盡管目前我國(guó)正在通過(guò)緊縮銀根、限購(gòu)來(lái)打壓房?jī)r(jià)，但是打壓房?jī)r(jià)并不意味著一定要打壓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，相反國(guó)家鼓勵(lì)建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)降低了融資成本有助于其融資，節(jié)省成本。
3.科技環(huán)境：以網(wǎng)絡(luò)為標(biāo)志的現(xiàn)代電子科技的發(fā)展，可以將信托合同標(biāo)準(zhǔn)化，投資者可以在承銷商的交易系統(tǒng)上進(jìn)行交易委托。與此同時(shí)可以在信托正式發(fā)行前進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)路演，介紹樓盤的開發(fā)商、建筑商、地段等一系列信息，讓投資者對(duì)其投資的樓盤有充分的了解。在合同進(jìn)行過(guò)程中，在樓盤專門的網(wǎng)站上適時(shí)公布，披露樓盤信息，做到盡量透明化。
4.社會(huì)文化環(huán)境：2004年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》讓投資者進(jìn)一步了解了房地產(chǎn)信托投資基金。在中國(guó)，人們對(duì)于房地產(chǎn)的投資有種特殊的情懷，傳統(tǒng)的國(guó)人認(rèn)為成家立業(yè)就應(yīng)該有一套自己的房子，且房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤(rùn)也是非?？捎^，所以投資者對(duì)于房地產(chǎn)的投資有異常的偏好。
二、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：
1.客戶意愿分析：伴隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)商的融資貸款特別是中小房地產(chǎn)商的融資貸款越來(lái)越難。銀行貸款的融資成本越來(lái)越高，房產(chǎn)商渴望找到一種低成本高效益的融資渠道。所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品就是針對(duì)房地產(chǎn)商這一需求所設(shè)計(jì)的。由于其賦予了投資者類似期權(quán)的權(quán)利，所以在投資收益上的利息可以低于銀行貸款給地產(chǎn)商的利息，這樣大大降低了房產(chǎn)商的的融資成本。與此同時(shí)由于賦予的是房產(chǎn)建成后的期權(quán)，這樣就降低了買賣期房融資而產(chǎn)生的價(jià)格損失。
2.競(jìng)爭(zhēng)者分析：目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)此類金融產(chǎn)品，通過(guò)對(duì)錢經(jīng)理的訪問(wèn)，了解到目前房地產(chǎn)融資多為兩種模式：第一種是封閉式房地產(chǎn)投資信托基金；第二種是出售型土地使用權(quán)信托（類似期房出售）。第一種模式主要滿足投資者的投資收益需求，第二種模式主要滿足投資者對(duì)土地使用的需求。所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品則給予投資者兩種需求的選擇，投資者可以追求任一需求。
3.金融市場(chǎng)環(huán)境：目前我國(guó)房地產(chǎn)資金的供給主要來(lái)自銀行，而銀行的負(fù)債基本上是儲(chǔ)蓄存款，期限最長(zhǎng)的只有幾年。資產(chǎn)則大都是房地產(chǎn)抵押貸款，期限多在15-20年以上，從而形成了房地產(chǎn)資金供求中的短存長(zhǎng)貸的結(jié)構(gòu)性矛盾。這一產(chǎn)品則將銀行從房地產(chǎn)融資中的債權(quán)人剝離出來(lái)，變?yōu)榈谌街怀袚?dān)資金的監(jiān)控責(zé)任，有利于降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。證券市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造了必要條件。
綜上所述，我國(guó)推行房地產(chǎn)信托的基本條件已經(jīng)具備，國(guó)際上成熟的房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式也為提供了借鑒。同時(shí)也認(rèn)識(shí)到，我國(guó)在推行房地產(chǎn)信托的進(jìn)程中還存在著來(lái)自制度、市場(chǎng)等方面的諸多障礙，需要政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、投資者共同研究解決，共同來(lái)培育和推動(dòng)房地產(chǎn)信托的全面發(fā)展。新設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品只是為房地產(chǎn)信托提供一個(gè)可供參考的信托模式。
消費(fèi)者行為分析
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，使得各大金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生危機(jī)感，也讓金融機(jī)構(gòu)明白只有抓住消費(fèi)者的需求開發(fā)出滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，不斷的創(chuàng)新完善才能使自己在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。而金融機(jī)構(gòu)首先要了解的就是消費(fèi)者的行為以及還有哪些需求是消費(fèi)者沒(méi)有被滿足的。
我主要通對(duì)各類金融機(jī)構(gòu)實(shí)地調(diào)研、口頭采訪等形式掌握了第一手資料，再結(jié)合平時(shí)所學(xué)知識(shí)和網(wǎng)絡(luò)查閱的相關(guān)證券投資資料，從消費(fèi)者角度設(shè)計(jì)問(wèn)卷，分別從消費(fèi)者投資的渠道、目的、投資方式以及對(duì)金融機(jī)構(gòu)各方面評(píng)價(jià)等方面來(lái)作為此次消費(fèi)者行為分析的基礎(chǔ)，結(jié)合設(shè)計(jì)的產(chǎn)品“房地產(chǎn)信托”的相關(guān)方面分析消費(fèi)者的行為。
本次調(diào)查問(wèn)卷發(fā)放地點(diǎn)主要在寧波鄞州區(qū)，共發(fā)問(wèn)卷80份，回收71份，有效問(wèn)卷56份。其中，男性占57.14%，女性占42.68%，年齡段主要集中在20歲至55歲之間。從被調(diào)查者的學(xué)歷上看，主要集中于高中、中專及以下（39.29%）、大專（21.43%）、本科（32.14%）這三部分?，F(xiàn)就這些有效問(wèn)卷做如下分析：
總的來(lái)說(shuō)，參與問(wèn)卷的被調(diào)查者中，有大約一半（53.57%）為普通員工，17.86%為私企主。但是不管從事的職業(yè)是什么，其月收入都還是比較可觀的，基本都在3000元以上，其中5000至10000元的人數(shù)最多，占了39.29%，1萬(wàn)元以上的也占了17.86%。在關(guān)于“您對(duì)金融產(chǎn)品投資了解程度”的問(wèn)題中，有14.29%的投資者認(rèn)為很了解，認(rèn)為自己了解、一般或是不了解的投資者各占28.57%。盡管這些人自我認(rèn)為對(duì)金融產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)差異比較大，但是總體還是趨向于保守投資的。對(duì)除儲(chǔ)蓄存款外的其他投資，35.71%的家庭的理財(cái)投資占總收入的比例在10%以下，32.14%的家庭的的理財(cái)投資占總收入的比例在10%-30%之間，將家庭超過(guò)50%的自查投資于除儲(chǔ)蓄存款的投資的比例相對(duì)來(lái)說(shuō)就比較小了，只有10.71%。
盡管金融業(yè)務(wù)在我國(guó)的發(fā)展速度不斷增快，金融投資的領(lǐng)域也在不斷地拓寬，但是現(xiàn)階段消費(fèi)者和金融產(chǎn)品的接觸面還是比較狹窄的。在此次問(wèn)卷中，發(fā)現(xiàn)人們還是更愿意將錢投在一些比較傳統(tǒng)的，發(fā)展較為完善的金融產(chǎn)品上，如定期儲(chǔ)蓄（25.83%）、股票（31.48%）、基金（24.07%），僅這三類就占了可供多選的10個(gè)備選答案中的80%多。而一些比較新金融產(chǎn)品，如期貨、信托產(chǎn)品，由于其本身操作比較復(fù)雜，在我國(guó)金融產(chǎn)品中發(fā)展還不夠完善等原因，很多消費(fèi)者表示持觀望態(tài)度。
消費(fèi)者投資理財(cái)產(chǎn)品，一般都是帶有某種目的的。而在其行為目的的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)為了“合理安排收支”、“資產(chǎn)保值、抵御通脹”、“提高生活質(zhì)量”這三項(xiàng)目的而投資的消費(fèi)者占了總數(shù)的一半，而追求“資產(chǎn)的快速增值”的消費(fèi)者占12.33%，在七個(gè)消費(fèi)行為目的選項(xiàng)中排在第五，這些都很好地佐證了人們之所以選擇較為保守的投資方式的原因。
好馬配好鞍，一個(gè)金融產(chǎn)品的成功其本身的產(chǎn)品質(zhì)量固然重要，但好的營(yíng)銷渠道、金融機(jī)構(gòu)能提供的服務(wù)也是很重要的。那么投資者喜歡什么樣的金融機(jī)構(gòu)和服務(wù)呢？在選擇金融機(jī)構(gòu)時(shí)，“網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量多，容易找到”往往成為人們選擇的作重要的條件（占17.65%），其次是“操作程序簡(jiǎn)單”（15.29%）、“柜員服務(wù)態(tài)度好，素質(zhì)高”（14.12%），這三選項(xiàng)選的人是最多的。金融機(jī)構(gòu)要想產(chǎn)品能夠打出市場(chǎng)，就要關(guān)注消費(fèi)者的實(shí)際情況。相對(duì)于專業(yè)的投資意見，一般的消費(fèi)者可能都不能理解，那么金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的高端產(chǎn)品便會(huì)滯銷。所以金融機(jī)構(gòu)在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)，要充分考慮廣大投資者的要求，最好能設(shè)計(jì)除讓人易于掌握、便于理解的產(chǎn)品。
現(xiàn)階段，金融消費(fèi)者主要還是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和電視媒體等渠道了解各種投資理財(cái)品的。而對(duì)于房地產(chǎn)信托，38.24%的人表示不曾了解，23.53%的被調(diào)查者僅在網(wǎng)絡(luò)上了解過(guò)，14.71%的被調(diào)查者在報(bào)刊雜志上看過(guò)?？梢姺康禺a(chǎn)信托在中國(guó)還屬于萌芽期，消費(fèi)者對(duì)其了解并不深。相對(duì)保守的消費(fèi)者對(duì)這類金融產(chǎn)品接受度并不高，要讓消費(fèi)者快速接受房地產(chǎn)信托并不容易。
為了配合產(chǎn)品，我設(shè)計(jì)了“以目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)您是否會(huì)愿意投資房地產(chǎn)信托”的問(wèn)題。調(diào)查結(jié)果顯示，明確表示愿意投資房地產(chǎn)信托的僅占14.29%，35.71%的人表示可以觀望一下，而有50%的消費(fèi)者則明確表示不愿意投資。在一半左右愿意或者持觀望態(tài)度的人中，可以發(fā)現(xiàn)多為25-35歲的較年輕的人群，占了42.86%。而這部分人的理財(cái)投資占家庭總收入比重相較于全部人群是有所提高的，具體如圖表1所示：
愿意或者持觀望態(tài)度的調(diào)查者與所有調(diào)查者就理財(cái)投資占家庭總收入的比例的差異50.00%人數(shù)比例40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%42.86%35.71%32.14%21.43%14.29%21.43%10.71%50%以上所有調(diào)查者愿意或者持觀望態(tài)度調(diào)查者10%以下10%—30%30%—50%理財(cái)投資占家庭總收入的比例圖表 1
這些愿意投資或持觀望態(tài)度的消費(fèi)者最關(guān)注的是房地產(chǎn)信托的“投資風(fēng)險(xiǎn)和收益”（28.21%）、“投資的起點(diǎn)金額”（17.95%）以及“金融機(jī)構(gòu)工作人員是否專業(yè)”（12.82%）等，如圖表2所示：
投資者最關(guān)注房地產(chǎn)信托的哪些方面投資風(fēng)險(xiǎn)和收益投資的期限投資的起點(diǎn)金額金融機(jī)構(gòu)工作人員是否專業(yè)金融機(jī)構(gòu)的品牌和信譽(yù)專家或媒體推薦收費(fèi)方式和服務(wù)所投資房地產(chǎn)商的狀況所投資樓盤的情況其他10.26%7.69%0.00%2.56%12.82%12.82%2.56%28.21%5.13%17.95%
圖表 2
如果選擇金融機(jī)構(gòu)的話，他們更愿意選擇國(guó)有銀行（37.93%）、證券公司（24.14%）這些信譽(yù)較高、從事此類金融產(chǎn)品開發(fā)銷售較長(zhǎng)時(shí)間的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資，如圖表3所示：
投資者若辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)會(huì)選擇的金融機(jī)構(gòu)13.79%0.00%37.93%24.14%3.45%6.90%13.79%國(guó)有銀行外資銀行城市商業(yè)銀行其他商業(yè)銀行證券公司信托公司其他金融機(jī)構(gòu)
圖表 3
此外，在選擇第三方機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，相較于上面分析的“若金融機(jī)構(gòu)幫助理財(cái)，比較注重其哪方面服務(wù)”顯得對(duì)專業(yè)性的要求更加強(qiáng)，31.25%的潛在投資者選擇“能提供獨(dú)立、專業(yè)、客觀的咨詢意見的”，21.88%的選“有全面房產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析能力”，18.75%的選“專業(yè)的房產(chǎn)商信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)”，而對(duì)“服務(wù)態(tài)度”等的一些軟實(shí)力的要求有所下降，如圖表4所示：
服務(wù)態(tài)度好的若選擇專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)投資者的選擇朋友推薦的6.25%0.00%31.25%12.50%9.38%0.00%18.75%21.88%媒體宣傳的專業(yè)的房產(chǎn)商信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)有全面房產(chǎn)商財(cái)務(wù)報(bào)表分析能力的能提供獨(dú)立、專業(yè)、客觀的咨詢意見的給人以全新的體驗(yàn)的
圖表 4
投資者對(duì)于房地產(chǎn)信托基金的前景觀點(diǎn)各不相同，有人認(rèn)為現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房產(chǎn)控制嚴(yán)格使其缺乏信心，也有人認(rèn)為雖然政策打壓，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但人看好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，對(duì)企業(yè)的房產(chǎn)信托產(chǎn)品也較有信心?？偟膩?lái)說(shuō)，投資者對(duì)房地產(chǎn)信托的態(tài)度較為保守，但并不表示其沒(méi)有市場(chǎng)。相信隨著我國(guó)金融業(yè)的發(fā)展，整個(gè)社會(huì)環(huán)境所提供的金融投資環(huán)境也會(huì)給投資者帶來(lái)更大的信任，投資者也能逐漸走出固有的金融投資模式，當(dāng)然這需要多方面的努力和時(shí)間的積累。
房地產(chǎn)信托促銷方案
具體產(chǎn)品的詳細(xì)過(guò)程如下：
首先應(yīng)該建立比較有效的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制和監(jiān)管機(jī)制，開發(fā)商作為房地產(chǎn)主要責(zé)任人，市場(chǎng)的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和國(guó)家監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)其資格進(jìn)行評(píng)定和審核。
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由證券公司作為金融中介向廣大投資者發(fā)放。由于開發(fā)商在開發(fā)前難以估計(jì)未來(lái)建成的房產(chǎn)的實(shí)際成本，所以并不是將實(shí)際成本等份化。使總的份額是固定，而是以相同的資金作為證券的份額單位，比如以一元占一個(gè)份額單位。隨著成本的增加，份額單位也會(huì)增加，但不管增加多少，都是將最后的總收益按份額均等化。
每一個(gè)份額單位具有房地產(chǎn)的一份所有權(quán)，為了增加商品的吸引，特為每個(gè)房地產(chǎn)信托證券份額單位附加一個(gè)本身可以分離的對(duì)未來(lái)成品房的優(yōu)惠購(gòu)買權(quán)，比如打折或者優(yōu)惠一定金額，這種分離的優(yōu)惠購(gòu)買權(quán)可以在市場(chǎng)單獨(dú)流通出售給實(shí)際上想買房的人也可以自己使用，這種設(shè)計(jì)可以更好的表現(xiàn)出投資者對(duì)房地產(chǎn)的所有權(quán)。
開發(fā)商通過(guò)證券公司籌集到大量資金加上自身的資金（當(dāng)然自己的資金也要折算為份額單位，以便未來(lái)的收益分配），投資到房地產(chǎn)中的實(shí)際建設(shè)中，當(dāng)開發(fā)商將成品房完全賣出后所得總收入作為總收益。
總收益在開發(fā)商和投資者間的分配，參數(shù)設(shè)計(jì)： 假設(shè)總成本為
C 總的份額單位為
N 總收益為
R 每份額單位收益中投資者的收益分配率
a 分離后成品房?jī)?yōu)惠購(gòu)買權(quán)的價(jià)格為
E 總資金中投資者資金比例為
? 總資金中開發(fā)商自有資金比例
? 第i投資者投資份額單位數(shù)量
ni 第i投資者的收益
Ti 開發(fā)商的收益
K 這樣可得到：
（一）投資者收益為：
Ti?nia(RC?1)?niE
（二）開發(fā)商的收益為：
K?N(1?a)(RC?1)??Na(RC?1)
根據(jù)此產(chǎn)品，制定如下促銷策略：
一、策劃目的：
推廣房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，豐富投資者的投資渠道，為房產(chǎn)商提供高效、便利、低成本的融資服務(wù)，降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
二、營(yíng)銷策略：
（一）產(chǎn)品策略：針對(duì)不同信用級(jí)別的房產(chǎn)商推出不同等級(jí)收益的房地產(chǎn)信托，定位和細(xì)分市場(chǎng)一個(gè)都不能少。
根據(jù)消費(fèi)者行為分析，可以發(fā)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)信托愿意購(gòu)買或持觀望態(tài)度的占了42.86%，其中多為25-35歲的較年輕的人群。而這部分人的理財(cái)投資占家庭總收入比重相較于全部人群是有所提高的，因此主要針對(duì)年輕群體設(shè)置信托。
將客戶分為兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是房地產(chǎn)商市場(chǎng)，另一個(gè)是投資者市場(chǎng)。針對(duì)不同的客戶提供不同的服務(wù)。房地產(chǎn)商幫助其融資，設(shè)計(jì)信托合約；投資者向其推薦適合的信托合同，為他們提供咨詢服務(wù)。
（二）渠道策略：建立科學(xué)的、多層次、多樣化的營(yíng)銷渠道。
在我國(guó)，投資者對(duì)信托產(chǎn)品尤其是房地產(chǎn)信托還比較陌生，而相應(yīng)的金融中介機(jī)構(gòu)并未建立起來(lái)，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，選擇銀行和證券公司來(lái)加強(qiáng)與投資者的直接接觸，這是信托公司必然的選擇。
可以建立起更加具備專業(yè)素質(zhì)的代銷隊(duì)伍，輔以直郵、電話銷售、呼叫中心以及基于Internet平臺(tái)的直銷網(wǎng)絡(luò)，直達(dá)工薪階層或年輕白領(lǐng)一族。調(diào)查（第8題）顯示，網(wǎng)絡(luò)是投資者獲取信息的重要渠道，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為的主打路線。（三)價(jià)格策略：根據(jù)不同信用等級(jí)的房產(chǎn)商制定不同的收益標(biāo)準(zhǔn)。
（四）促銷策略：多樣化促銷手段并用，通過(guò)廣告、座談會(huì)、教育活動(dòng)等形式加大宣傳力度，全方位推廣房地產(chǎn)信托投資理念、樹立品牌效應(yīng)。
（五）客戶關(guān)系管理策略：完善房產(chǎn)信托的售前、售中和售后服務(wù)，向投資人提供量體裁衣式服務(wù)。
（六）正確處理與政府間的關(guān)系：邀請(qǐng)政府機(jī)關(guān)監(jiān)督房地產(chǎn)信托的運(yùn)營(yíng)，與官方合辦信托評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提供低成本的融資信托。
房地產(chǎn)信托營(yíng)銷方案
隨著我國(guó)金融業(yè)的快速發(fā)展，金融產(chǎn)品層出不窮，新的金融產(chǎn)品不斷滿足人們的需求。通過(guò)對(duì)寧波光大證券解放南路營(yíng)業(yè)部的走訪，發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)的證券公司（即投資銀行）理財(cái)產(chǎn)品多投資于股票、基金、固定收益等金融工具以及境外證券，沒(méi)有涉及資產(chǎn)證券化的。因此希望能推出一款結(jié)合資產(chǎn)證券化的針對(duì)房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品。
一、產(chǎn)品開發(fā)
先將不同規(guī)模的房地產(chǎn)商進(jìn)行信譽(yù)評(píng)級(jí)，不同信譽(yù)等級(jí)的房地產(chǎn)商將在產(chǎn)品中享有不同的收益比例。然后將房地產(chǎn)商需要籌資開發(fā)建造的樓盤進(jìn)行資產(chǎn)證券化，將他化為一份份的信托合同；投資者購(gòu)買這份信托合同，就意味著投資者參與投資樓盤，承擔(dān)投資樓盤的風(fēng)險(xiǎn)，如果虧損地產(chǎn)商承諾優(yōu)先償還投資者的債務(wù)；享有樓盤除開發(fā)商收益外的收益。樓盤建成出售營(yíng)利后投資者有兩個(gè)選擇：1.合同終止，拿回本金和收益；2.將合同轉(zhuǎn)換為類似打折券的合同，即約定在未來(lái)某一時(shí)間段內(nèi)，投資者可以以約定的價(jià)格（低于市場(chǎng)價(jià)）購(gòu)買樓盤中自己所看中的房子。
關(guān)于總收益在開發(fā)商和投資者間的分配，參數(shù)設(shè)計(jì)：
假設(shè)總成本為
C，總的份額單位為
N，總收益為
R，每份額單位收益中投資者的收益分配率
a，分離后成品房?jī)?yōu)惠購(gòu)買權(quán)的價(jià)格為
E，總資金中投資者資金比例為
?，總資金中開發(fā)商自有資金比例
?，第i投資者投資份額單位數(shù)量
第i投資者的收益
ni
Ti 開發(fā)商的收益
K 這樣可得到：
（一）投資者的收益為：
Ti?nia(RC?1)?niE
（二）開發(fā)商的收益為：
K?N(1?a)（二、消費(fèi)群體設(shè)定
RC?1)??Na(RC?1)
設(shè)計(jì)的融產(chǎn)品房地產(chǎn)證券化針對(duì)的主要有兩類客戶群體，分別為房地產(chǎn)融資（開發(fā)商）和房地產(chǎn)投資。開發(fā)商可以通過(guò)證券公司籌集到大量資金，加上自有的資金，從而減輕集資成本，信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)商能獲得更高的收益并帶動(dòng)金融環(huán)境向更好的方向發(fā)展。通過(guò)房地產(chǎn)證券化，使開發(fā)商資金流動(dòng)性加強(qiáng)，施工更加流暢。從投資者的角度來(lái)看，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤(rùn)也是非?？捎^，傳統(tǒng)的國(guó)人對(duì)擁有自己的住房有異常的偏好，買房的人可以使用從市場(chǎng)購(gòu)買信托產(chǎn)品分離的優(yōu)惠購(gòu)買權(quán)而享受到價(jià)格的優(yōu)惠，而投資者也可獲得較好的收益。
三、營(yíng)銷環(huán)境分析
走訪調(diào)研光大證券，發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)的證券公司還是處于分業(yè)經(jīng)營(yíng)的階段，所有的業(yè)務(wù)以及服務(wù)都有嚴(yán)格的區(qū)分，服務(wù)對(duì)象也不夠細(xì)分且沒(méi)有涉及資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品。現(xiàn)從宏觀和微觀兩方面分析金融營(yíng)銷環(huán)境及其營(yíng)銷的可行性。
（一）宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（PEST分析）：
1.經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境：寧波作為浙江的第二大城市，由港口貿(mào)易經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)寧波的金融業(yè)的發(fā)展，人們的收入增加了，對(duì)理財(cái)?shù)男枨笤絹?lái)越強(qiáng)烈。整個(gè)社會(huì)的投資環(huán)境在變化，接觸到外面世界越來(lái)越多，對(duì)于國(guó)外新型的金融產(chǎn)品的接受度也大大提高了。
2.政策、法律環(huán)境：房地產(chǎn)證券化依托的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循，如《中國(guó)人民銀行法》和《商業(yè)銀行法》。與資本市場(chǎng)發(fā)展密切相關(guān)的證券市場(chǎng)的法制建設(shè)取得了重要進(jìn)展，目前已頒布實(shí)施的有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章如《公司法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》、《證券法》、《信托法》等達(dá)350余件，涉及證券市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)和所有品種，初步形成了全國(guó)統(tǒng)一的證券法規(guī)體系。2004年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》讓投資者進(jìn)一步了解了房地產(chǎn)信托投資基金，越來(lái)越多的投資者進(jìn)入了這一投資圈。在設(shè)計(jì)金融產(chǎn)品時(shí)考慮到風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管問(wèn)題，將房地產(chǎn)商進(jìn)行了信用評(píng)級(jí)，規(guī)范這一金融產(chǎn)品的提供者，便于投資者識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。盡管目前我國(guó)正在通過(guò)緊縮銀根、限購(gòu)來(lái)打壓房?jī)r(jià)，但是打壓房?jī)r(jià)并不意味著一定要打壓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，相反國(guó)家鼓勵(lì)建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)降低了融資成本有助于其融資，節(jié)省成本。
3.科技環(huán)境：以網(wǎng)絡(luò)為標(biāo)志的現(xiàn)代電子科技的發(fā)展，可以將的信托合同標(biāo)準(zhǔn)化，投資者可以在承銷商的交易系統(tǒng)上進(jìn)行交易委托。與此同時(shí)，可以在信托正式發(fā)行前進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)路演，介紹樓盤的開發(fā)商、建筑商、樓盤的地段等一系列樓盤的信息，讓投資者對(duì)其投資的樓盤有充分的了解。在合同進(jìn)行過(guò)程中，在樓盤專門的網(wǎng)站上適時(shí)公布，披露樓盤信息，做到盡量透明化?？紤]到風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管問(wèn)題，可以將房地產(chǎn)商進(jìn)行了信用評(píng)級(jí)，便于投資者識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。
（二）微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：
1.客戶意愿分析：伴隨著房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)商的融資貸款特別是中小房地產(chǎn)商的融資貸款越來(lái)越難。銀行貸款的融資成本增加，房產(chǎn)商渴望找到一種低成本高效益的融資渠道。設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品來(lái)降低房產(chǎn)商的的融資成本，滿足房地產(chǎn)商的這部分需求。
2.競(jìng)爭(zhēng)者環(huán)境分析：目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)這類金融產(chǎn)品。通過(guò)對(duì)錢經(jīng)理的訪問(wèn)，了解到目前房地產(chǎn)融資多為兩種模式：封閉式房地產(chǎn)投資信托基金和出售型土地使用權(quán)信托（類似期房出售）。第一種模式主要滿足投資者的投資收益需求，第二種模式主要滿足投資者對(duì)土地使用的需求。我所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品則給予投資者兩種需求的選擇，投資者可以追求任一需求。
3.金融市場(chǎng)環(huán)境：目前我國(guó)房地產(chǎn)資金的供給主要來(lái)自銀行，而銀行的負(fù)債基本上是儲(chǔ)蓄存款，期限最長(zhǎng)的只有幾年。資產(chǎn)則大都是房地產(chǎn)抵押貸款，期限多在15-20年以上，從而形成了房地產(chǎn)資金供需中的短存長(zhǎng)貸的結(jié)構(gòu)性矛盾。這一產(chǎn)品則將銀行從房地產(chǎn)融資中的債權(quán)人剝離出來(lái)，變?yōu)榈谌街怀袚?dān)資金的監(jiān)控責(zé)任，有利于降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
綜上所述，我國(guó)推行房地產(chǎn)信托的基本條件已經(jīng)具備，國(guó)際上成熟的房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式也提供了借鑒。同時(shí)也認(rèn)識(shí)到，我國(guó)在推行房地產(chǎn)信托的進(jìn)程中還存在著來(lái)自制度、市場(chǎng)等方面的諸多障礙，需要政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、投資者共同研究解決，共同來(lái)培育和推動(dòng)房地產(chǎn)信托的全面發(fā)展。我所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品只是為房地產(chǎn)信托提供一個(gè)可供參考的信托模式。
四、促銷方案
一、策劃目的：
推廣房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，豐富投資者的投資渠道，為房產(chǎn)商提供高效、便利、低成本的融資服務(wù)，降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
二、營(yíng)銷策略：
（一）產(chǎn)品策略：針對(duì)不同信用級(jí)別的房產(chǎn)商推出不同等級(jí)收益的房地產(chǎn)信托，定位和細(xì)分市場(chǎng)一個(gè)都不能少。
根據(jù)消費(fèi)者行為分析，可以發(fā)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)信托愿意購(gòu)買或持觀望態(tài)度的占了42.86%，其中多為25-35歲的較年輕的人群。而這部分人的理財(cái)投資占家庭總收入比重相較于全部人群是有所提高的，因此主要針對(duì)年輕群體設(shè)置信托。
將客戶分為兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是房地產(chǎn)商市場(chǎng)，另一個(gè)是投資者市場(chǎng)。針對(duì)不同的客戶提供不同的服務(wù)。房地產(chǎn)商幫助其融資，設(shè)計(jì)信托合約；投資者向其推薦適合的信托合同，為他們提供咨詢服務(wù)。
（二）渠道策略：建立科學(xué)的、多層次、多樣化的營(yíng)銷渠道。
在我國(guó)，投資者對(duì)信托產(chǎn)品尤其是房地產(chǎn)信托還比較陌生，而相應(yīng)的金融中介機(jī)構(gòu)并未建立起來(lái)，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，選擇銀行和證券公司來(lái)加強(qiáng)與投資者的直接接觸，這是信托公司必然的選擇。
可以建立起更加具備專業(yè)素質(zhì)的代銷隊(duì)伍，輔以直郵、電話銷售、呼叫中心以及基于Internet平臺(tái)的直銷網(wǎng)絡(luò)，直達(dá)工薪階層或年輕白領(lǐng)一族。調(diào)查（第8題）顯示，網(wǎng)絡(luò)是投資者獲取信息的重要渠道，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為主打路線。（三)價(jià)格策略：根據(jù)不同信用等級(jí)的房產(chǎn)商制定不同的收益標(biāo)準(zhǔn)。
（五）促銷策略：多樣化促銷手段并用，通過(guò)廣告、座談會(huì)、教育活動(dòng)等形式加大宣傳力度，全方位推廣房地產(chǎn)信托投資理念、樹立品牌效應(yīng)。
（五）客戶關(guān)系管理策略：完善房產(chǎn)信托的售前、售中和售后服務(wù)，向投資人提供量體裁衣式服務(wù)。
（六）正確處理與政府間的關(guān)系：邀請(qǐng)政府機(jī)關(guān)監(jiān)督房地產(chǎn)信托的運(yùn)營(yíng)，與官方合辦信托評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提供低成本的融資信托。附錄
房地產(chǎn)信托調(diào)查問(wèn)卷
希望您能在百忙之中抽出一點(diǎn)時(shí)間幫助完成這份問(wèn)卷，非常感謝您的合作。
性別：
男
女
年齡：.小于25歲
25-35歲
36-45歲
46-55歲
55歲以上 學(xué)歷：高中、中專及以下
大專
本科
研究生及以上
1、您的職業(yè)？（）A.普通員工
B.技術(shù)人員
C.公務(wù)員
D.私企主
E.自由職業(yè)者
F.管理人員
G.教師
H.學(xué)生
I.專業(yè)人士(如會(huì)計(jì)師、律師、建筑師、醫(yī)護(hù)人員、記者等)
J.其他
2、您的平均月收入多少元？（）A.1500元及以下
B.1500—3000元
C.3000—5000元
D.5000—10000元
E.1萬(wàn)以上
3、您對(duì)金融產(chǎn)品投資了解程度？（）A.很了解
B.了解
C.一般
D.不了解
4、您的理財(cái)投資（儲(chǔ)蓄存款除外）占家庭總收入的比例？（）A.10%以下
B.10%—30%
C.30%—50%
D.50%以上
5、您通常會(huì)投資哪些金融產(chǎn)品？（可多選）（）A.定期儲(chǔ)蓄
B.國(guó)債
C.外匯
D.股票
E.期貨
F.基金 F.信托
G.非自住房產(chǎn)
I.黃金
J.保險(xiǎn)
K..其它（請(qǐng)說(shuō)明）______
6、您投資金融產(chǎn)品的主要目的是？（可多選）（）A.合理安排收支
B.資產(chǎn)保值、抵御通脹
C.資產(chǎn)快速增值
D.醫(yī)療、養(yǎng)老
E.提高生活質(zhì)量
F.買房購(gòu)車
G.子女教育
7、如果您選擇金融機(jī)構(gòu)幫助理財(cái)，比較注重其哪方面服務(wù)?（可多選）（）A.網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量多，容易找到
B.網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)設(shè)施良好
C.柜員服務(wù)態(tài)度好，素質(zhì)高
D.辦理業(yè)務(wù)速度快
E.操作程序簡(jiǎn)單
F.金融機(jī)構(gòu)品牌形象和實(shí)力
G.獨(dú)立專業(yè)的投資意見
H.理財(cái)產(chǎn)品投資方式好，有選擇權(quán)
8、您對(duì)房地產(chǎn)信托有所了解嗎？是通過(guò)哪種渠道獲得？（可多選）（）
A.親戚朋友
B.報(bào)紙雜志
C.網(wǎng)絡(luò)
D.電視廣告
E.銀行或其他金融機(jī)構(gòu)
F.不曾了解
9、以目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)您會(huì)愿意投資房地產(chǎn)信托嗎？（）A.愿意
B.觀望
C.不愿意
（若選A、B請(qǐng)繼續(xù)，若選C感謝您的合作）
10、若投資，您最關(guān)注房地產(chǎn)信托的哪些方面？（可多選）（）A.投資風(fēng)險(xiǎn)和收益
B.投資的期限
C.投資的起點(diǎn)金額
D.金融機(jī)構(gòu)工作人員是否專業(yè)
E.金融機(jī)構(gòu)的品牌和信譽(yù)
F.專家或媒體推薦
G.收費(fèi)方式和服務(wù)
H.所投資房地產(chǎn)商的狀況
I.所投資樓盤的情況
J.其他
11、您若辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，會(huì)選擇哪類金融機(jī)構(gòu)?（可多選）（）A.國(guó)有銀行
B.外資銀行
C城市商業(yè)銀行
D.其他商業(yè)銀行
E.證券公司
F.信托公司
G.其他金融機(jī)構(gòu)
12、若選擇專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)幫助您進(jìn)行房地產(chǎn)信托分析，您會(huì)如何選擇？
（可多選）（）A.服務(wù)態(tài)度好的B.朋友推薦的 C.媒體宣傳的D.專業(yè)的房產(chǎn)商信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)
E.有全面房產(chǎn)商財(cái)務(wù)報(bào)表分析能力的 F.能提供獨(dú)立、專業(yè)、客觀的咨詢意見的G.給人以全新的體驗(yàn)的 H.其他（請(qǐng)說(shuō)明）______
13、您是否投資過(guò)房地產(chǎn)信托基金或者房地產(chǎn)信托，評(píng)價(jià)如何？（A.投資過(guò)，很滿意
B.投資過(guò)，基本滿意
C.投資過(guò)，收益和風(fēng)險(xiǎn)讓人很失望
D.沒(méi)有投資過(guò)
14、您覺(jué)得房地產(chǎn)信托基金前景如何？請(qǐng)談?wù)勀目捶ā?/p>
________________________________________________________
________________________________________________________)
第五篇：信托政策
財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知.......1
財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知........2
財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知
財(cái)稅〔2006〕5號(hào)
條款失效成文日期：2006-02-20
注釋：條款失效，第二條第（三）項(xiàng)失效。參見：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布若干廢止和失效的營(yíng)業(yè)稅規(guī)范性文件的通知》，財(cái)稅〔2009〕61號(hào)。
各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：
為了貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2004〕3號(hào)），支持?jǐn)U大直接融資比重，改進(jìn)銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，促進(jìn)金融創(chuàng)新，經(jīng)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就我國(guó)銀行業(yè)開展信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)中的有關(guān)稅收政策問(wèn)題通知如下：
一、關(guān)于印花稅政策問(wèn)題
（一）信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)起機(jī)構(gòu)（指通過(guò)設(shè)立特定目的信托項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱信托項(xiàng)目）轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)，下同）將實(shí)施資產(chǎn)證券化的信貸資產(chǎn)信托予受托機(jī)構(gòu)（指因承諾信托而負(fù)責(zé)管理信托項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)并發(fā)售資產(chǎn)支持證券的機(jī)構(gòu)，下同）時(shí)，雙方簽訂的信托合同暫不征收印花稅。
（二）受托機(jī)構(gòu)委托貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)（指接受受托機(jī)構(gòu)的委托，負(fù)責(zé)管理貸款的機(jī)構(gòu)，下同）管理信貸資產(chǎn)時(shí)，雙方簽訂的委托管理合同暫不征收印花稅。
（三）發(fā)起機(jī)構(gòu)、受托機(jī)構(gòu)在信貸資產(chǎn)證券化過(guò)程中，與資金保管機(jī)構(gòu)（指接受受托機(jī)構(gòu)委托，負(fù)責(zé)保管信托項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)賬戶資金的機(jī)構(gòu)，下同）、證券登記托管機(jī)構(gòu)（指中央國(guó)債登記結(jié)算有限責(zé)任公司）以及其他為證券化交易提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)簽訂的其他應(yīng)稅合同，暫免征收發(fā)起機(jī)構(gòu)、受托機(jī)構(gòu)應(yīng)繳納的印花稅。
（四）受托機(jī)構(gòu)發(fā)售信貸資產(chǎn)支持證券以及投資者買賣信貸資產(chǎn)支持證券暫免征收印花稅。
（五）發(fā)起機(jī)構(gòu)、受托機(jī)構(gòu)因開展信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)而專門設(shè)立的資金賬簿暫免征收印花稅。
二、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策問(wèn)題
（一）對(duì)受托機(jī)構(gòu)從其受托管理的信貸資產(chǎn)信托項(xiàng)目中取得的貸款利息收入，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。
（二）在信貸資產(chǎn)證券化的過(guò)程中，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)取得的服務(wù)費(fèi)收入、受托機(jī)構(gòu)取得的信托報(bào)酬、資金保管機(jī)構(gòu)取得的報(bào)酬、證券登記托管機(jī)構(gòu)取得的托管費(fèi)、其他為證券化交易提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)取得的服務(wù)費(fèi)收入等，均應(yīng)按現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的政策規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。
（三）對(duì)金融機(jī)構(gòu)（包括銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)）投資者買賣信貸資產(chǎn)支持證券取得的差價(jià)收入征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)非金融機(jī)構(gòu)投資者買賣信貸資產(chǎn)支持證券取得的差價(jià)收入，不征收營(yíng)業(yè)稅。
三、關(guān)于所得稅政策問(wèn)題
（一）發(fā)起機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)取得的收益應(yīng)按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)所發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除。發(fā)起機(jī)構(gòu)贖回或置換已轉(zhuǎn)讓的信貸資產(chǎn)，應(yīng)按現(xiàn)行企業(yè)所得稅有關(guān)轉(zhuǎn)讓、受讓資產(chǎn)的政策規(guī)定處理。
發(fā)起機(jī)構(gòu)與受托機(jī)構(gòu)在信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贖回或置換過(guò)程中應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)支付價(jià)款和費(fèi)用，未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)支付價(jià)款和費(fèi)用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。
（二）對(duì)信托項(xiàng)目收益在取得當(dāng)年向資產(chǎn)支持證券的機(jī)構(gòu)投資者（以下簡(jiǎn)稱機(jī)構(gòu)投資者）分配的部分，在信托環(huán)節(jié)暫不征收企業(yè)所得稅；在取得當(dāng)年未向機(jī)構(gòu)投資者分配的部分，在信托環(huán)節(jié)由受托機(jī)構(gòu)按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定申報(bào)繳納企業(yè)所得稅；對(duì)在信托環(huán)節(jié)已經(jīng)完稅的信托項(xiàng)目收益，再分配給機(jī)構(gòu)投資者時(shí)，對(duì)機(jī)構(gòu)投資者按現(xiàn)行有關(guān)取得稅后收益的企業(yè)所得稅政策規(guī)定處理。
（三）在信貸資產(chǎn)證券化的過(guò)程中，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)取得的服務(wù)收入、受托機(jī)構(gòu)取得的信托報(bào)酬、資金保管機(jī)構(gòu)取得的報(bào)酬、證券登記托管機(jī)構(gòu)取得的托管費(fèi)、其他為證券化交易提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)取得的服務(wù)費(fèi)收入等，均應(yīng)按照企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
（四）在對(duì)信托項(xiàng)目收益暫不征收企業(yè)所得稅期間，機(jī)構(gòu)投資者從信托項(xiàng)目分配獲得的收益，應(yīng)當(dāng)在機(jī)構(gòu)投資者環(huán)節(jié)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則確認(rèn)應(yīng)稅收入，按照企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。機(jī)構(gòu)投資者買賣信貸資產(chǎn)支持證券獲得的差價(jià)收入，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，買賣信貸資產(chǎn)支持證券所發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除。
（五）受托機(jī)構(gòu)和證券登記托管機(jī)構(gòu)應(yīng)向其信托項(xiàng)目主管稅務(wù)機(jī)關(guān)和機(jī)構(gòu)投資者所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)信托項(xiàng)目的全部財(cái)務(wù)信息以及向機(jī)構(gòu)投資者分配收益的詳細(xì)信息。
（六）機(jī)構(gòu)投資者從信托項(xiàng)目清算分配中取得的收入，應(yīng)按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，清算發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除。
四、受托機(jī)構(gòu)處置發(fā)起機(jī)構(gòu)委托管理的信貸資產(chǎn)時(shí)，屬于本通知未盡事項(xiàng)的，應(yīng)按現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)及政策規(guī)定處理。
五、本通知自信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)之日起執(zhí)行。
財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知
財(cái)稅〔2003〕141號(hào)
全文有效成文日期：2003-07-0
3各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：
為了促進(jìn)被撤銷金融機(jī)構(gòu)的清算工作，加強(qiáng)對(duì)金融活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)金融秩序，根據(jù)《金融機(jī)構(gòu)撤銷條例》第二十一條的規(guī)定，現(xiàn)對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)清理和處置財(cái)產(chǎn)過(guò)程中有關(guān)稅收優(yōu)惠政策問(wèn)題通知如下：
一、享受稅收優(yōu)惠政策的主體是指經(jīng)中國(guó)人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受本通知規(guī)定的被撤銷金融機(jī)構(gòu)的稅收優(yōu)惠政策。
二、被撤銷金融機(jī)構(gòu)清理和處置財(cái)產(chǎn)可享受以下稅收優(yōu)惠政策：
1.對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)接收債權(quán)、清償債務(wù)過(guò)程中簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，免征印花稅。
2.對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)清算期間自有的或從債務(wù)方接收的房地產(chǎn)、車輛，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。
3.對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)在清算過(guò)程中催收債權(quán)時(shí)，接收債務(wù)方土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)所發(fā)生的權(quán)屬轉(zhuǎn)移免征契稅。
4.對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來(lái)清償債務(wù)時(shí)，免征被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓貨物、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、有價(jià)證券、票據(jù)等應(yīng)繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅。
三、除第二條規(guī)定者外，被撤銷金融機(jī)構(gòu)在清算開始后、清算資產(chǎn)被處置前持續(xù)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)所發(fā)生的應(yīng)納稅款應(yīng)按規(guī)定予以繳納。
四、被撤銷金融機(jī)構(gòu)的應(yīng)繳未繳國(guó)家的稅金及其他款項(xiàng)應(yīng)按照法律法規(guī)規(guī)定的清償順序予以繳納。
五、被撤銷金融機(jī)構(gòu)的清算所得應(yīng)該依法繳納企業(yè)所得稅。
六、本通知自《金融機(jī)構(gòu)撤銷條例》生效之日起開始執(zhí)行。凡被撤銷金融機(jī)構(gòu)在《金融機(jī)構(gòu)撤銷條例》生效之日起進(jìn)行的財(cái)產(chǎn)清理和處置的涉稅政策均按本通知執(zhí)行。本通知發(fā)布前，屬免征事項(xiàng)的應(yīng)納稅款不再追繳，已征稅款不予退還。
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