第一篇：關(guān)于外國人和中國人買房問題的研究（xiexiebang推薦）

關(guān)于中國人和美國人對于買房和租房看法的調(diào)查

調(diào)查目的：由于近幾年中中國的房價不斷地呈現(xiàn)走高的趨勢，房價泡沫不斷變大，但是仍然有許多的中國老百姓熱衷于買房，甚至是不惜一切就為了能購得一棟好房。然而，外國人民，尤其是美國，大多數(shù)人都對買房不感興趣，有些甚至覺得租房對他們來說比較好而國，這是為什么呢？我想通過對中外關(guān)于買房和租房問題的調(diào)查來分析下中國人民和國外人民的思維方式

方法：網(wǎng)上搜集資料和個別問卷調(diào)查結(jié)合對象：中國和外國人民，尤其是有孩子有家庭的人

數(shù)據(jù)收集：1.目前美國仍然堅持買房的人群大致可以分為三類：一是外國移民，購買房產(chǎn)能使他們獲得安定感，也能贏得社會尊重；二是收入較高、較穩(wěn)定的中產(chǎn)階級，有購房置業(yè)的基礎(chǔ)；三是持有傳統(tǒng)觀念的美國人，他們把擁有房產(chǎn)看作個人最大的財富。大多數(shù)年輕人則以租房為主，從而形成了美國住房擁有率與年齡段有直接聯(lián)系的現(xiàn)象，年齡越大，擁有住宅的比例越高。如25歲以下人群，住房擁有率僅為24%左右；70歲以上人群的住房擁有率達(dá)到82%左右。其實(shí)在歐美的諸多國家中，多少年來租房者和擁有住房的比例一半一半，大城市的租房比例則更高，并且還不是暫時租住，而是一種居住常態(tài)。由于歐美的高房地產(chǎn)稅，政府征收了地稅之后，便大量提供各種類型的廉租房，使大多數(shù)民眾并不需要非得購房而居。

2.美國年輕人買房，大多不指望父母。他們首先想到的就是去銀行貸款。美國的住房貸款非常發(fā)達(dá)，據(jù)全美住房擔(dān)保協(xié)會統(tǒng)計，全美有70%的房屋是貸款購買的，其中有大約40%是零首付。有能力的父母資助子女買房、買車是具有中國式消費(fèi)的最大特色，特別是在買房上，父母、親戚朋友成為資金的主要來源之一。

3.游牧民族文化影響下的西方，崇尚自由和隨遇而安，根據(jù)自身的發(fā)展，選擇合適的地方，所以西方人，很多即使有了子女，仍然租住的都非常多。西方人結(jié)婚，無所謂房子是不是自己買的，雖然西方人也想買房子，但是僅作為財富積累或是家庭理財來考慮，西方人不會單獨(dú)為了結(jié)婚而買房。在西方主要發(fā)達(dá)城市，居民住房自有率，一般只占50-65%，有35-50%的城鎮(zhèn)居民，可能永遠(yuǎn)也不會買房，一部分原因是想提高生活質(zhì)量，不愿意成為“房奴”，一部分原因是買不起房。在城市中租房，對中國人來說是感覺很沒有面子的事，因而為了自己能很有“面子”，沒有房子想買房子，有房子的想多買幾套房子。同時由于歷史原因、文化影響等方面的差異，東西方形成了不同的置業(yè)觀念，目前地主情節(jié)、成家立業(yè)、富及子女情節(jié)、增值保值等心理，成就了中國樓市的繁榮。

分析：通過調(diào)查研究，我發(fā)現(xiàn)，其實(shí)這跟中國和美國的歷史有關(guān)系，美國最初是一個殖民國家，在獨(dú)立后，開始吸收各種移民。中國有五千年文明，從很早之前就講求“和”這個字，秉承著先成家后立業(yè)的觀念，自古以來都喜歡集聚居住。因此，美國本身就是一個組合的民

族，對于“家”的概念沒有中國人那么地深。另一個原因其實(shí)和中國當(dāng)前的房價狀況也相似，就是美國中心地帶的房價也是高的出奇，但是由于美國人的這種“隨便”的態(tài)度，是的他們對于租房也很淡然。中國人為什么喜歡買房，核心原因在于現(xiàn)有的福利保障制度不完善、養(yǎng)老沒有安全感、投資渠道少，資金沒有出路等因素，同時，中國人固有的置業(yè)觀念，筑巢引鳳等面子因素，也導(dǎo)致中國人對買房有特別的奢求。

結(jié)束語：同樣都是住房問題，中國人和美國人的態(tài)度卻不大相同，其實(shí)，中國在這方面的思維上可以借鑒下美國百姓，相比較而言，我覺得美國人其實(shí)也注重家這個觀念，但是他們沒那么具體，在他們看來，只要家人在一起，無論是租房還是買房，都是一樣。另外，我覺得雖然中國歷史上都提倡要量力而為，但眼前的房價問題卻讓人不那么理性了，而美國人的在住房問題上的想法也比較的理性。

第二篇：借名買房問題的研究

華東政法大學(xué)2014-2015學(xué)年第一學(xué)期物權(quán)法期中考試

答卷

班級：1362

學(xué)號：***

姓名：孫藝喆

教師：韓強(qiáng)

一、案例分析

本案例中涉及張

三、李

四、王五三人，一套房產(chǎn)及由于“借名買房”導(dǎo)致的不動產(chǎn)的法律物權(quán)人與事實(shí)物權(quán)人不符而引起的債權(quán)關(guān)系與物權(quán)關(guān)系的爭議。

首先，依據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。??”而這里對于不動產(chǎn)物權(quán)的登記要求，是出于物權(quán)公示原則的要求，賦予登記以公信效力，僅是為了保護(hù)因善意信賴登記而取得不動權(quán)利的第三人所設(shè)而并非物權(quán)成立的組成要件。換言之，在不涉及第三人利益的情況下，法律注重客觀事實(shí)，雖然事實(shí)物權(quán)人對不動產(chǎn)的支配缺少登記的公示形式，但只要有充分的證據(jù)證明事實(shí)物權(quán)人有合法的依據(jù)足以確定該不動產(chǎn)的最終歸屬，就應(yīng)當(dāng)保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的真實(shí)權(quán)利。1所以在案件事實(shí)中，張三李四二人簽訂的委托合同、張三實(shí)際支付房款首付以及貸款本息的證據(jù)、李四以自己名義與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同、不動產(chǎn)登記簿中不動產(chǎn)登記在李四名下的事實(shí)以及張三實(shí)際占有使用的事實(shí)，都可以作為確定張三為事實(shí)物權(quán)人，李四為法律物權(quán)人的證據(jù)。

其次，如果政策有所變動，允許張三成為該不動產(chǎn)物權(quán)的合理所有人之后，張三具有請求李四將該不動產(chǎn)過戶給自己的返還請求權(quán)。而若李四拒絕，則張三可以作為不動產(chǎn)的出資購買人，即該不動產(chǎn)物權(quán)的利害關(guān)系人，依據(jù)《物權(quán)法》第19條第二款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。??”，擁有對登記機(jī)構(gòu)提請異議登記申請的以及要求李四轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)的排除妨害請求權(quán)，可向法院對李四提起訴訟，請求法院判決通過異議登記，并判決李四協(xié)助更正。

而二人此前簽訂的委托合同雖規(guī)避了國家限購政策的規(guī)定，但限購政策屬于穩(wěn)定房價的臨時性政策，而非保障性住房等對于購買人身份具有嚴(yán)格限制的國家政策，僅能造成一時的無法履行，而當(dāng)政策放寬，二人的合同也滿足并具有了履行的條件，此時合同得以履行。此合同為二人真實(shí)的意思表示，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)為有效。那么此時，張三具有要求李四履行委托合同的債權(quán)請求權(quán)，可以依據(jù)《合同法》第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”對法院提起訴訟，請求法院判決李四履行合同義務(wù)。

但是，在案件爭議中，李四由于像王五借款，將該爭議不動產(chǎn)進(jìn)行了抵押，導(dǎo)致張三提出異議登記，并請求法院確認(rèn)其所有權(quán)。

首先，由于《物權(quán)法》第9條的規(guī)定是為了維護(hù)善意信賴登記而取得不動產(chǎn)的抵押權(quán)利的第三人所設(shè)，且在李四與王五簽訂抵押借款協(xié)議之前，李四與張三之間并無因該不動產(chǎn)的所有權(quán)歸屬產(chǎn)生法律上的爭議，故王五對該房產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議不知情且不應(yīng)知情，故該不動產(chǎn)不在《物權(quán)法》第184條中規(guī)定的不得抵押的財產(chǎn)范圍之內(nèi)，故而王五與李四之間的抵押借款協(xié)議有效，王五具有請求李四與其前往登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押登記的債權(quán)請求權(quán)。只有在李四履行了合同中的償還債務(wù)部分后，王五與李四前往登記機(jī)構(gòu)取消了該不動產(chǎn)的抵押登記后，張三才可在政策允許的情況下向法院提請準(zhǔn)許移轉(zhuǎn)登記的訴訟。而在李四無法履行合同中的償還債務(wù)部分時，王五作為抵押權(quán)人，具有請求法院判決李四將該抵押不動產(chǎn)過戶為王五名下的債權(quán)請求權(quán)，而張三的實(shí)際處分權(quán)無法對抗該請求權(quán)，但為了保護(hù)張三的利益，張三可在政策條件允許后，基于二人之前簽訂的合同所產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，依據(jù)《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，1 引自《中華人民共和國物權(quán)法（實(shí)用版）》，中國法制出版社 2012年7月第4版，第6頁。應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”、第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。??”以及第122條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！毕蚍ㄔ禾嵴堅V訟，請求李四進(jìn)行房款及適宜差價的賠償。

其次，就張三的訴求來說，因?yàn)槿舸藭r國家限購政策已放寬，則李四應(yīng)已經(jīng)與張三完成了委托合同的履行義務(wù)，將不動產(chǎn)進(jìn)行過戶登記，但此時該爭議不動產(chǎn)仍在李四名下，故而此時國家限購政策應(yīng)仍未變動，張三仍受限購政策約束，那么此時申請的異議登記不具有不動產(chǎn)登記的要件，應(yīng)不予以采納。而張三提請法院確認(rèn)其所有權(quán)，屬于確認(rèn)之訴，是請求確認(rèn)該不動產(chǎn)物權(quán)變動。而依據(jù)《物權(quán)法》第5條：“物權(quán)法定原則”以及第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。??”，不動產(chǎn)物權(quán)變動生效的要件應(yīng)是登記。而張三與李四之間對于該不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬的合意是僅存于當(dāng)事人之間的，不具備對世效力，也是不滿足法律規(guī)定的物權(quán)生效的要件的，此時法院的判決不應(yīng)代替法律規(guī)定的生效要件，故而此確認(rèn)之訴，法院應(yīng)不予準(zhǔn)許。因此，張三若想取得該不動產(chǎn)的物權(quán)，僅能依據(jù)二人的委托合同而獲得的債權(quán)請求權(quán)及訴權(quán)進(jìn)行給付之訴。但同時，由于張三與李四二人的委托合同此時在法律上不具有履行的條件，無法履行，所以張三進(jìn)行給付之訴法院也不應(yīng)予以采納。

二、研究發(fā)散

國家近幾年關(guān)于抑制房價以及保障性住房的政策逐漸增多，“借名買房”的問題也逐漸成為了法學(xué)界討論的焦點(diǎn)。無論是學(xué)理上還是實(shí)踐上，這個問題都有很值得思考。

“借名買房”一般來說有一下幾種情況：（1）借他人購房之資格。如借他人資格購買經(jīng)濟(jì)適用房等；（2）借用他人借款資格，便于從銀行借貸房款；（3）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務(wù)；（4）避稅、享受優(yōu)惠或避免未來之麻煩。如父母購房登記于子女名下，以避免將來繼承時可能開征的遺產(chǎn)稅或過戶的麻煩；（5）其它原因。2

由于這個問題是從實(shí)際產(chǎn)生的，故而我認(rèn)為應(yīng)在實(shí)際審判中進(jìn)行分析。實(shí)際審判中出現(xiàn)的問題，首先是這兩種分類：（1）實(shí)際購房人與名義購房人之間存在親屬關(guān)系，二者基于信任而合作進(jìn)行借名買房的行為，一般沒有設(shè)立書面合同；（2）實(shí)際購房人與名義購房人之間不存在親屬關(guān)系，二者基于經(jīng)濟(jì)等利益合作進(jìn)行借名買房的行為，一般設(shè)有書面委托合同。

沒有設(shè)立書面合同

若實(shí)際購房人與名義購房人之間沒有設(shè)立書面合同，若實(shí)際購房人不能出具足夠的證據(jù)來證明自己為該房產(chǎn)的實(shí)際出資人以及實(shí)際占有人，則依照《物權(quán)法》第16條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”而推定名義購房人為該不動產(chǎn)的所有權(quán)人。

設(shè)有書面委托合同

若實(shí)際購房人與名義購房人之間設(shè)有書面合同，那么該合同是否有效，雖并不直接決定該不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，但也是決定該不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的重要因素。

首先，如果所購房產(chǎn)合同不違反法律、行政法規(guī)以及政策性限制，僅為便于貸款或出于對未來的可能費(fèi)用的規(guī)避，那么依據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，在沒有善意第三人的情況下，借名人得以請求將房產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記于本人名下，登記名義人不得以《物權(quán)法》第16條規(guī)定的登記的絕對證明效力對抗借名人對涉案房屋享有的權(quán)利。

其次，如果所購房產(chǎn)合同為規(guī)避暫時性的房屋限購政策，則各地各學(xué)者看法不一，有的認(rèn)為這是通過合法的形式掩蓋非法的目的，屬于《合同法》第52條規(guī)定中的合同無效的情 2 引自蔣光輝：借名購買經(jīng)濟(jì)適用房之歸屬，《人民司法（應(yīng)用）》2012年第15期。況，但也有的學(xué)者認(rèn)為與購買保障性住房不同的是，限制購房的政策措施具有臨時性，該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定規(guī)避限購政策的借名購房合同無效。借名購房規(guī)避限購政策的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記雖不能辦理，但從借名合同約定的權(quán)利義務(wù)來看，在不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記期間，借名人得自由使用、管理房屋，借名人對房產(chǎn)的使用、管理等行為并不對登記名義人構(gòu)成侵權(quán)。認(rèn)定規(guī)避限購政策的借名合同無效存在道德風(fēng)險，登記名義人可能惡意提出確認(rèn)之訴或侵權(quán)之訴驅(qū)逐借名人。3我同意后者的看法。這一情況下的借名買房合同具體情況較為復(fù)雜，需視具體地區(qū)具體案件情況而定。如北京、上海等住房緊張、房價難調(diào)的地區(qū)，對于此類案件就要注意二人惡意串通的情形時更嚴(yán)格判決，產(chǎn)生必要的社會影響，警示投機(jī)取巧之人。

最后，如果所購房產(chǎn)屬廉租房等保障性限購房，其存在意義是為了解決低收入人群的住房問題，那么這一合同的訂立侵犯了該特殊群體的利益，那么就屬于《合同法》第52條中規(guī)定的：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；損害社會公共利益”這兩項(xiàng)情形，則該合同無效。而此時大部分判決實(shí)例對實(shí)際購房人起訴要求過戶的法院通常予以駁回，對名義購房人起訴要求對方返還房屋的法院通常予以支持，更有積極地對房屋權(quán)屬做出了積極的判斷，并要求實(shí)際購房人向名義購房人返還財產(chǎn)，提示實(shí)際購房人可向名義購房人主張返還購房款以彌補(bǔ)自己的損失。4

但有不少學(xué)者以及法律工作者認(rèn)為，在司法實(shí)踐中這樣的判決不夠?qū)嶋H化，在法律適用以及法律效果方面也不佳。北京市第一中級人民法院民事審判第一庭副庭長王茂剛寫道：“目前通行的做法是名義買房人取得房屋所有權(quán)，借名買房人的出資按照債權(quán)處理。第二種意見認(rèn)為，名義買房人違反規(guī)定出借購房資格，在原本沒有購房意愿的情況下，在利益驅(qū)使下，違反誠實(shí)信用原則，主張房屋所有權(quán)不應(yīng)獲得支持。筆者贊同第二種意見，??”

我認(rèn)為，在這種情況下，應(yīng)該依據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，采取合同法中合同無效時恢復(fù)原狀的原則，即回到合同訂立之前，二者未達(dá)成購買意向，既沒有實(shí)際購房人支付房款，也沒有名義購房人簽訂房屋買賣合同、進(jìn)行物權(quán)確權(quán)登記，而房屋所有權(quán)返還出賣房屋的機(jī)構(gòu)所有，而不是名義購房人，實(shí)際購房人給付的房款退還給實(shí)際購房人。而僅在房屋售賣機(jī)構(gòu)沒不能進(jìn)行房屋所有權(quán)的回收，沒有歸還義務(wù)時，不動產(chǎn)的物權(quán)才能歸實(shí)際占有的實(shí)際購房人所有。同時，從社會效果上來看，如果在這種情況下將不動產(chǎn)物權(quán)判為名義購房人所有，會導(dǎo)致許多虛假訴訟以及惡意訴訟，社會影響非常廣泛，并且還要考慮到實(shí)際購房人經(jīng)濟(jì)拮據(jù)，爭議房產(chǎn)為其唯一住所的問題，如果此時強(qiáng)行執(zhí)行歸還不動產(chǎn)物權(quán)，就會導(dǎo)致強(qiáng)制執(zhí)行的問題，對維持社會秩序穩(wěn)定也是非常不利的。

在涉及對抗第三人的問題時

借名買房的風(fēng)險不止合同雙方中哪一方拒絕履約后產(chǎn)生的所有權(quán)歸屬問題，還有可能如同所給的案例一樣，在現(xiàn)實(shí)生活中也經(jīng)常會發(fā)生名義購房人將房屋進(jìn)行抵押，甚至出售的情況。而同時，由于名義購房人的問題而導(dǎo)致該不動產(chǎn)遭名義購房人的債權(quán)人申請查封、執(zhí)行案涉房產(chǎn)的情況也有可能發(fā)生。那么在這個時候，就牽扯到了合同外的第三人的物權(quán)、債權(quán)以及實(shí)際購房人、名義購房人之間的權(quán)利順位以及對抗關(guān)系了。根據(jù)《物權(quán)法》第9條，以及《物權(quán)法》第16條，如第三人對房屋的特殊物權(quán)狀態(tài)不知曉且不應(yīng)知曉，沒有證據(jù)表明第三人與名義購房人惡意串通，那么善意信任登記制度的第三人的債權(quán)請求權(quán)是受到保護(hù)并且可以對抗實(shí)際購房人的實(shí)際物權(quán)的。

名義購房人將不動產(chǎn)進(jìn)行借款抵押，在案例中已進(jìn)行了分析。3安徽省高級人民法院，沈建紅 廖永結(jié)：借名購房的法律分析，安徽省法制辦公室。http:///neilistread.aspx?id=79682#_ftn11

第三篇：《關(guān)于依法限制外國人和中國公民出境問題的若干規(guī)定》的通知

最高人民法院 最高人民檢察院 公安部 國家安全部印發(fā)《關(guān)于依法限制外國人和中國公民出境問題的若干規(guī)定》的通知

1987年3月10日，最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、國家安全部

各省、自治區(qū)、直轄市高級人民法院，人民檢察院，公安廳、局，國家安全廳、局：

根據(jù)《中華人民共和國外國人入境出境管理法》和《中華人民共和國公民出境入境管理法》的規(guī)定，已入境的外國人或華僑、港澳臺同胞，以及需出境的中國公民，可憑有效護(hù)照或其他有效出入境證件出境，不需再辦理簽證，同時還規(guī)定了上述人員中不準(zhǔn)出境的條件。

過去由于對不準(zhǔn)外國人和中國公民出境的限制辦法無明確規(guī)定，以致某些刑事、民事案件的訴訟當(dāng)事人借出境之機(jī)逃避司法機(jī)關(guān)追究法律責(zé)任，給國家在經(jīng)濟(jì)上造成重大損失、政治上帶來不利的影響；還有些本可以通過其他方法解決的，卻采取限制出境甚至扣留證件的辦法，也造成了不好影響。為有效地執(zhí)行兩個出入境管理法，處理好不準(zhǔn)出境的問題，特制定《關(guān)于依法限制外國人和中國公民出境問題的若干規(guī)定》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真執(zhí)行。

附：關(guān)于依法限制外國人和中國公民出境問題的若干規(guī)定

《中華人民共和國外國人入境出境管理法》第二十三條和《中華人民共和國公民出境入境管理法》第八條規(guī)定了對某些外國人和中國公民不準(zhǔn)其出境，現(xiàn)將貫徹執(zhí)行中的若干問題規(guī)定如下：

（一）需要限制已入境的外國人出境或者限制中國公民出境的，必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定執(zhí)行。在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)注意：凡能盡早處理的，不要等到外國人或中國公民臨出境時處理；凡可以通過其他方式處理的，不要采取扣留證件的辦法限制出境；凡能在內(nèi)地處理的，不要到出境口岸處理，要把確需在口岸阻止出境的人員控制在極少數(shù)。

（二）限制外國人或中國公民出境的審批權(quán)限：

1．公安機(jī)關(guān)和國家安全機(jī)關(guān)認(rèn)定的犯罪嫌疑人或有其他違反法律的行為尚未處理并需要追究法律責(zé)任的，其限制出境的決定需經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市公安廳、局或國家安全廳、局批準(zhǔn)。

2．人民法院或人民檢察院認(rèn)定的犯罪嫌疑人或有其他違反法律的行為尚未處理并需要追究法律責(zé)任的，由人民法院或人民檢察院決定限制出境并按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，同時通報同級公安機(jī)關(guān)。

3．國家安全機(jī)關(guān)對某些外國人或中國公民采取限制出境措施時，要及時通報公安機(jī)關(guān)。

4．有未了結(jié)民事案件（包括經(jīng)濟(jì)糾紛案件）的，由人民法院決定限制出境并執(zhí)行，同時通報公安機(jī)關(guān)。

5．對其他需要在邊防口岸限制出境的人員，可按1985年公安部、國家安全部《關(guān)于做好入出境查控工作的通知》（〔85〕公發(fā)24號文件）精神辦理。

（三）人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)和國家安全機(jī)關(guān)在限制外國人和中國公民出境時，可以分別采取以下辦法：

1．向當(dāng)事人口頭通知或書面通知，在其案件（或問題）了結(jié)之前，不得離境；

2．根據(jù)案件性質(zhì)及當(dāng)事人的具體情況，分別采取監(jiān)視居住或取保候?qū)彽霓k法，或令其提供財產(chǎn)擔(dān)?；蚪桓兑欢〝?shù)量保證金后準(zhǔn)予出境；

3．扣留當(dāng)事人護(hù)照或其他有效出入境證件。但應(yīng)在護(hù)照或其他出入境證件有效期內(nèi)處理了結(jié)，同時發(fā)給本人扣留證件的證明。人民法院、人民檢察院或國家安全機(jī)關(guān)扣留當(dāng)事人護(hù)照或其他有效出入境證件，如在出入境證件有效期內(nèi)不能了結(jié)的，應(yīng)當(dāng)提前通知公安機(jī)關(guān)。

（四）人民法院、人民檢察院、國家安全機(jī)關(guān)及公安機(jī)關(guān)對某些不準(zhǔn)出境的外國人和中國公民，需在邊防檢查站阻止出境的，應(yīng)填寫《口岸阻止人員出境通知書》（樣式附后，自行印制）。在本省、自治區(qū)、直轄市口岸阻止出境的，應(yīng)向本省、自治區(qū)、直轄市公安廳、局交控。在緊急情況下，如確有必要，也可先向邊防檢查站交控，然后按本通知的規(guī)定，補(bǔ)辦交控手續(xù)?？刂瓶诎冻霰臼?、自治區(qū)、直轄市的，應(yīng)通過有關(guān)省、自治區(qū)、直轄市公安廳、局辦理交控手續(xù)。

附：《口岸阻止人員出境通知書》說明

（一）應(yīng)逐項(xiàng)詳細(xì)填寫《口岸阻止人員出境通知書》。外國人姓名一欄，既寫中文又寫外文。護(hù)照號碼前如有外文字母，字母應(yīng)與數(shù)字號碼一并填入通知書。

（二）控制期限限于三十天以內(nèi)。

（三）超過控制期限仍需控制的，應(yīng)重新辦理審批交控手續(xù)。在控制期內(nèi)已無需再控制的，應(yīng)立即通知撤控。已超過控制期限。而未辦理續(xù)控或撤控手續(xù)的，作自行撤控處理。

附：《口岸阻止人員出境通知書》式樣

口岸阻止人員出境通知書

發(fā)往單位：

-------------------------

| 姓 名

|--------------|----------------------------| 像 |

| 別 名

|--------------|----------------------------| |

| 籍貫或國籍 | |性別| |出生日期| | |

|--------------|----------|------------------------| | 護(hù)照證件種類和 號 碼 | | |

|--------------|-----| | 職 業(yè)或社會身份 | |

|--------------|-----| | 體貌特征 | |

|--------------|-----| | 可能出境口岸| |出境后可能前往的地點(diǎn)| |

|--------------|----------------|----------|------| | 交控日期 | |控制期限 | |

|--------------|-----| | 阻止出境的法| |

| 律依據(jù)和說詞| |

|--------------|-----| | 發(fā)現(xiàn)后的處理和聯(lián)系辦法 | |

|--------------|-----| | | |審蓋| |

| 備 注

| 審批機(jī)關(guān)意見關(guān)章

-------------------------交控單位： 聯(lián)系人： 電話：

第四篇：中國人名字研究

一、中國人姓名研究綜述

（一）當(dāng)前研究現(xiàn)狀

尹黎云《華中國人的姓名與命名藝術(shù)》、蕭遙天《中國人名的研究》、董保軍《起名的藝術(shù)》、納日碧力戈《姓名論》、王泉根《華夏姓名面面觀》、馬挺生《命名藝術(shù)》等，從人名的起源到各個時代的發(fā)展，都作了詳細(xì)的描述，如從尋根的角度對臺灣與大陸的骨肉關(guān)系進(jìn)行了考察，論述了臺灣同胞是大陸的血親摯友，又如人名與信仰的關(guān)系，道教、佛家、伊斯蘭教、基督教等宗教信仰以及政治信仰，當(dāng)前研究的都與宗教信仰交叉，政治信仰卻很少提及，其實(shí)這也直接包括在不同民族的君主統(tǒng)治下，就是民族融合的另一個方式。

本人認(rèn)為，雖然那么多著作中似乎都已依次把中國姓名研究的淋漓盡致，現(xiàn)階段的研究也逐漸從當(dāng)時社會現(xiàn)象轉(zhuǎn)入到產(chǎn)生的原因上，但更多的應(yīng)轉(zhuǎn)入文化心理的基礎(chǔ)上，而現(xiàn)在的“姓名學(xué)”也提到了是文化產(chǎn)物，為落實(shí)姓名這一文化的根本，從文化心理這一領(lǐng)域出發(fā)也是十分重要的。

（二）相關(guān)概念界定

文化心理學(xué)，顧名思義是研究文化對人的心理的影響。侯玉波先生在《社會心理學(xué)》中指出：“文化心理學(xué)是心理學(xué)的最新研究領(lǐng)域之一，它是研究心理和文化之間相互影響關(guān)系的學(xué)科，它的主要目的在于揭示文化和心理之間的相互整合的機(jī)制?！盵1]李炳全在《文化心理學(xué)》一書中道：“文化心理學(xué)是研究人的文化心理和文化行為的一門具有邊緣性質(zhì)的學(xué)科。文化心理學(xué)所展開的正是人文領(lǐng)域已開發(fā)的課題——宗教感、詩意、鄉(xiāng)愁、情愛與生病等活動?！盵2]名字所承載的文化，體現(xiàn)的與心理、地域、文化、環(huán)境等方面息息相關(guān)。

名字的文化?，F(xiàn)在我們提及的名字，包括姓、名兩個方面，基本不提氏、字、號，在古時候，這些都在名字的范疇中。姓氏名字號，許慎的《說文解字》：“姓，人所生也，從女、生，生亦聲?！?班固《白虎通》：“姓者，生也，人稟天氣所以生者也。” 《左傳·隱公八年》:“天子建德，因生以賜姓?！?不同于姓，是一種族號，而氏是姓的分支，在《左傳·隱公八年》提到：“因生以賜姓，胙賜之土而命之氏。”“名”也產(chǎn)生于氏族社會時期，《說文解字》：“名，自命

也。從口夕，夕者，冥也，冥不相見，故以口自名。”現(xiàn)在看到的最早的是商朝的名。而“字”只限于古代有身份的人《禮記·曲禮》上說：“男子二十冠而字”，“女子十五笄而字”，“號”見于《釋名》：“號，呼也，以其善惡呼名之也。” 號不同于名、字，可以自取為自號。《周禮·春官·大?！罚骸疤枮樽鹌涿婪Q焉”，號還包括謚號、尊號、年號等。

第五篇：買房應(yīng)當(dāng)注意哪些問題

買房前需要了解的幾個指標(biāo)

對多數(shù)經(jīng)歷過和正在經(jīng)歷的人來說，買房不是件輕松事。其實(shí)，購房是件改善生活的高興事，本應(yīng)該是輕松愉快的；要讓你的購房經(jīng)歷輕松自如，無非是朝著舒服的方向去做，只要不冒險買無證房、不貪心買價低質(zhì)次房、不沖動買天價概念房……便可實(shí)現(xiàn)你的輕松購房夢。

“買房看五證”已成為每一個購房人最先掌握的基本原則。其實(shí)，這五證手續(xù)辦理過程中都存在聯(lián)系———從《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，到《國有土地使用證》，再到《建設(shè)工程施工許可證》，具備了這些證件，才能領(lǐng)到《商品房預(yù)售許可證》。所以只要項(xiàng)目具備《商品房預(yù)售許可證》，您基本上就可以放心了。不過，購房者應(yīng)特別注意，看看自己準(zhǔn)備買的那座樓、那套房是否在合法銷售范圍之內(nèi)。這一證最好到售樓處現(xiàn)場去查閱原件，而不要用復(fù)印件。

看房的關(guān)鍵指標(biāo)在了解完你打算選購的房屋是否具有合法銷售的資格后，接下來就要了解，房屋是否住得舒適，你可以根據(jù)以下關(guān)鍵幾個指標(biāo)來進(jìn)行判斷。

指標(biāo)一：住宅的使用率在你掏錢買的面積中，一部分是樓內(nèi)所有業(yè)主都要分?jǐn)偟墓珨偯娣e，另一部分才是落實(shí)到自家地盤上的使用面積，使用率反映的是使用面積與總面積之間的比值，計算方法是使用面積／建筑面積×100%。

指標(biāo)二：樓間距即從一棟樓的首層到另一棟樓首層的直線距離。一般來說，兩個樓房南北之間的距離，如果能大于或等于1倍，就會比較舒適，比如說，南排房間的高度為18米，那么北排房間距它的距離如果能大于或等于18米，就比較好了。

指標(biāo)三：住宅的開間住宅的開間就是住宅的寬度，又叫面寬，習(xí)慣上，人們把一個房間的主采光面稱為面寬，它主要決定了房間的采光條件。

指標(biāo)四：住宅的進(jìn)深住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長度。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長，一般被限制在5米左右。對于板樓來說，進(jìn)深在13米左右比較合適。

指標(biāo)五：住宅的層高住宅的層高是指下層地板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。層高的高度要合適，太低了顯得壓抑，太高了使用起來能耗較高，不太經(jīng)濟(jì)。廈門的層高一般在2.8米左右。

指標(biāo)六：住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”，在層高一定的情況下，千萬不要以為凈高越高越好，因?yàn)闃前宓暮穸仁怯幸?guī)定的，事關(guān)安全，千萬馬虎不得。

一般來說，在決定買房之前，了解一下上述指標(biāo)，就可以對房屋的居住品質(zhì)大致心中有底，也可以避免盲人摸象的情況發(fā)生。當(dāng)然，除了上述指標(biāo)外，房屋的戶型結(jié)構(gòu)也是決定居住品質(zhì)的重要方面。

購房殺價18式

第一式：不要表露對物業(yè)有好感，讓對手不知道你的意圖，無法爭取主動。

第二式：告知對方已看中其他物業(yè)并付定金，看對手是否愿意開出更有吸引力的價格。

第三式：告知對方已看中其他物業(yè)并已付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點(diǎn)以補(bǔ)償已付出不能退還的定金。

第四式：告知對方已購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上再優(yōu)惠些。

第五式：不停地找物業(yè)的缺點(diǎn)，要求降價。

第六式：告知自己很滿意，但家人有其他的想法，如果房價便宜則可以解決問題；或者表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購買欲望，迫使對方降價格。

第七式：告知準(zhǔn)備一次性付款，要求最優(yōu)惠的價。

第八式：帶著5000元，說只要售價合適就馬上決定購買。

第九式：如果實(shí)在談不下去，不防抬腿就走，讓賣方擔(dān)心失去你這個有強(qiáng)烈購買欲的客戶。

第十式：與其他物業(yè)的價格作比較，要求對方再降價。

第十一式：告知能力有限買不起，要求再便宜一點(diǎn)。

第十二式：告知資金在外地或外國，購房款需慢慢支付，以爭取更優(yōu)惠的付款條件。

第十三式：告知物業(yè)管理費(fèi)太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費(fèi)。

第十四式：告知自己現(xiàn)金積壓在股市或其他生意上，想購置房子，但希望付款條件或售價能更優(yōu)惠些。

第十五式：告知這房子是別人送給自己的，自己不想掏錢買，因此預(yù)算有限，就這么多錢，不賣就算了。

第十六式：告知從朋友處已知有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。

第十七式：告知自己沒有找代理行，直接與開發(fā)商交易希望能免傭金。

第十八式：與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭取拿到該項(xiàng)目的最優(yōu)惠的價格。

買房及簽合同應(yīng)注意的重大事項(xiàng)

第一，購房前的準(zhǔn)備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對開發(fā)商的資信進(jìn)行一個了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。

第二，簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

建議，購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。

認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因?yàn)橘I房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。

在買賣的時候一個是簽訂認(rèn)購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補(bǔ)充協(xié)議，這個補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。

第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。

第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實(shí)際上有的時候是公用的面積。

第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。