第一篇：拆遷補(bǔ)償費稅收政策

收取拆遷補(bǔ)償費的會計處理

不論是何種補(bǔ)償方式，有一點是相同的。拆遷項目是由政府主導(dǎo)的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據(jù)政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達(dá)統(tǒng)一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。

政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補(bǔ)償款的會計處理，財政部 2005年8月15日下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款有關(guān)財務(wù)處理問題的通知》（財企[2005]123號）做出了相關(guān)的規(guī)定。該文件適用的范圍是企業(yè)因城鎮(zhèn)規(guī)劃、庫區(qū)建設(shè)等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應(yīng)補(bǔ)償款。

企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款，作為“專項應(yīng)付款”核算。搬遷補(bǔ)償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增“專項應(yīng)付款”。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷“專項應(yīng)付款”；機(jī)器設(shè)備因拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用，直接核銷“專項應(yīng)付款”；用于安置職工的費用支出，直接核銷“專項應(yīng)付款”。企業(yè)搬遷結(jié)束后，“專項應(yīng)付款”如有余額，作調(diào)增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享：“專項應(yīng)付款”如有不足，應(yīng)計入當(dāng)期損益。

三、遷補(bǔ)償款的涉稅處理

可以得到政府拆遷補(bǔ)償款的居民和企事業(yè)單位，涉及到的稅種有“營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅”等稅種，在此分別加以闡述。

1、營業(yè)稅

對于企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款是否要交納營業(yè)稅，目前國家稅務(wù)總局的文件沒有明確規(guī)定，只有《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費如何征稅問題的批復(fù)》（國稅函[1997]87號）文件在內(nèi)容與此比較近似，該文件規(guī)定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費收入，應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。因為該文件存在適用范圍的限定，個人和企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款不

能完全適用該文件。

另外根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》（國稅發(fā)[1993]149號）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅。但該文件只是對國家收回土地使用權(quán)而給與使用者的補(bǔ)償不征收營業(yè)稅，但是政府支付給被拆遷人的補(bǔ)償款是包含土地使用權(quán)的補(bǔ)償款及土地上的建筑物、構(gòu)筑物等土地附著物的補(bǔ)償款。因此該文件也不完全適用拆遷補(bǔ)償款的涉稅處理。

由于稅務(wù)總局文件的不明確性，使各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在實際操作時無所適從。為解決此現(xiàn)狀，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各地實際情況自行制定了一些拆遷補(bǔ)償款項營業(yè)稅稅務(wù)處理的規(guī)定。重慶地方稅務(wù)局關(guān)于《舊城改造房屋拆遷過程中有關(guān)營業(yè)稅政策的通知》（渝地稅發(fā)[2002]156號）規(guī)定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)?，被拆遷人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償（安置）方式，所取得的貨幣補(bǔ)償（安置）價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費。廣東省《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（粵地稅函[1999]295號）規(guī)定，在城市改造建設(shè)中支付給被拆遷戶得拆遷補(bǔ)償收入，凡經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）暫不征收營業(yè)稅。

山東省則沒有做出明確的規(guī)定，實務(wù)中各地市稅務(wù)機(jī)關(guān)操作依據(jù)兩個原則，一是城市拆遷改造必須是在政府主導(dǎo)下進(jìn)行的，第二是被拆遷方取得的拆遷補(bǔ)償費必須是由政府財政支付的。在這兩個前提下被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入可免征營業(yè)稅。

山東省由于沒有明確的政策規(guī)定，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行當(dāng)中可能會出現(xiàn)千差萬別的結(jié)果。建議企業(yè)在遇到此類業(yè)務(wù)時多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，盡可能的降低稅收風(fēng)險。

2、企業(yè)所得稅

⑴內(nèi)資企業(yè)所得稅

根據(jù)目前的政策，對內(nèi)資企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償款在所得稅方面沒有特別的規(guī)定。被拆

遷單位應(yīng)按照財企[2005]123號文件的規(guī)定，房屋、設(shè)備的拆遷、拆卸、運輸、清理等先通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算，拆遷完畢沖銷“專項應(yīng)付款”，“專項應(yīng)付款”余額轉(zhuǎn)入“資本公積”或“營業(yè)外支出”。“資本公積”并入應(yīng)納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅，轉(zhuǎn)入“營業(yè)外支出”的損失按照《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第13號）的規(guī)定，經(jīng)過確定城市改造的政府所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的上一級稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后作為財產(chǎn)損失稅前扣除。

但對于機(jī)器設(shè)備重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用，直接核銷“專項應(yīng)付款”的規(guī)定，同稅法的規(guī)定存在時間性差異。按照規(guī)定機(jī)器設(shè)備的安裝、調(diào)試所發(fā)生的費用應(yīng)予資本化，通過計提折舊的形式稅前扣除。

另外，財企[2005]123號文中提到用于安置職工的費用是在“專項應(yīng)付款”中支付，此處的安置職工的費用我們認(rèn)為應(yīng)該是被拆遷企業(yè)利用拆遷之際對企業(yè)的經(jīng)營做出調(diào)整，由此出臺一系列優(yōu)惠政策鼓勵職工“一次性買斷工齡”或是解除勞動合同，在此情況下支付給職工的安置費用，事實上很多的被拆遷企業(yè)都使會采取此種辦法“減員增效”。財企[2005]123號文的規(guī)定在這一點上跟稅法在一定程度上存在差異，國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)支付給職工的一次性補(bǔ)償金在企業(yè)所得稅稅前扣除問題的批復(fù)》（國稅函［2001］918號）規(guī)定，企業(yè)對已達(dá)一定工作年限、一定年齡或接近退休年齡的職工內(nèi)部退養(yǎng)支付的一次性生活補(bǔ)貼，以及企業(yè)支付給解除勞動合同職工的一次性補(bǔ)償支出（包括買斷工齡支出）等，原則上可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。各種補(bǔ)償性支出數(shù)額較大，一次性攤銷對當(dāng)年企業(yè)所得稅收入影響較大的，可以在以后年度均勻攤銷。具體攤銷年限，由?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。山東省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)支付給職工的一次性補(bǔ)償金在企業(yè)所得稅稅前扣除問題的批復(fù)》的通知（魯國稅函[2001]733號）規(guī)定，一次性扣除對企業(yè)所得稅收入影響較大的，可由市級國稅局確定，在2-3年的時間內(nèi)扣除。因此，職工安置費的扣除年限若確定為2-3年的時間，則又會出現(xiàn)稅前扣除的時間性差異。

⑵外資企業(yè)所得稅

在外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅方面，規(guī)范搬遷補(bǔ)償費稅務(wù)處理的最主要文件是國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費收入稅務(wù)處理問題的批復(fù)》（國稅函[2003]115號）。該文件的內(nèi)容如下：

① 企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)（以下稱重置固定資產(chǎn)）的，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和

處置費用后的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價。

② 企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細(xì)則》第44條的規(guī)定，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值及處置費用后的余額，計入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

依照財企[2005]123號規(guī)定進(jìn)行的會計處理與國稅函[2003]115號的規(guī)定存在差異之處，在企業(yè)所得稅匯算清繳時作納稅調(diào)整。

3、個人所得稅

被拆遷人是個人的取得拆遷補(bǔ)償款個人所得稅處理，早在1998年的國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于個人取得被征用房屋補(bǔ)償費收入免征個人所得稅的批復(fù)》（國稅函[1998]428號）文件就明確，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。

另外，2005年財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅。

從文件適用范圍上看財稅[2005]45號文件應(yīng)比國稅函[1998]428號的范圍更加廣泛。被拆遷人按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)取得拆遷補(bǔ)償款免征個人所得稅。

4、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物

并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因此，不論是法人還是自然人，不管是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，只要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為就要根據(jù)稅法的規(guī)定計算繳納土地增值稅。同時第8條又規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第11條進(jìn)一步規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。財政部、國家稅務(wù)總局剛剛下發(fā)的《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）對實施細(xì)則的第11條作了進(jìn)一步的解釋，文件規(guī)定，因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。

根據(jù)財稅[2006]21號的規(guī)定，符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

在此我們將以某內(nèi)資企業(yè)為例，對企業(yè)收取拆遷補(bǔ)償費業(yè)務(wù)的整個處理過程進(jìn)行分析。

SDS水泥廠是山東省內(nèi)水泥支柱企業(yè)，隨著城市的發(fā)展SDS水泥廠已是身處鬧市，粉塵污染已嚴(yán)重影響到周圍居民的正常生活，成為市區(qū)的污染大戶，政府決定對其進(jìn)行騰籠換業(yè)，將整個生產(chǎn)廠區(qū)遷出市區(qū)。為順應(yīng)政府規(guī)劃，SDS水泥廠決定實施騰籠換業(yè)將全部生產(chǎn)部門遷出市區(qū)，既可以凈化市區(qū)的環(huán)境，有可以盤活存量資產(chǎn)實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。

在實施騰籠換業(yè)的過程中，政府財政按每平方米2300元的價格撥付了3800萬元的搬遷補(bǔ)償款作為拆遷補(bǔ)償款。該廠拆遷資產(chǎn)的原值26800萬元累計折舊15400萬元，拆遷過程中發(fā)生清理費用21萬元，拆遷設(shè)備的運輸、調(diào)試等費用共計發(fā)生145萬元，員工安置費按員工實際工齡每年每人1200元發(fā)放共計260萬元。

因為，SDS水泥廠的拆遷是在政府的規(guī)劃范圍內(nèi)由政府主導(dǎo)下進(jìn)行的，并且拆遷補(bǔ)償款完全是由政府財政來解決，符合山東省掌握的免征營業(yè)稅的原則，以及國家免征土地增值稅的規(guī)定，在向SDS水泥廠所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請后，稅務(wù)機(jī)關(guān)做出了免予征收土地增值稅的批復(fù)。

以下是SDS水泥廠此項拆遷業(yè)務(wù)的會計處理及涉稅處理過程。

1、收到搬遷補(bǔ)償款時：

借：銀行存款 3800萬元

貸：專項應(yīng)付款 3800萬元

2、固定資產(chǎn)拆遷時：

①將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理

借：固定資產(chǎn)清理 1230萬元

累計折舊 15400萬元

貸：固定資產(chǎn) 26800萬

②支付清理費用

借：固定資產(chǎn)清理 21萬元

貸：銀行存款 21萬元

③清理損失核銷專項應(yīng)付款

借：專項應(yīng)付款 1251萬元

貸：固定資產(chǎn)清理 1251萬元

此時，如果政府所確定的拆遷補(bǔ)償只有1000萬元，企業(yè)在拆遷過程中實際發(fā)生了251萬元的拆遷損失，可按照國家稅務(wù)總局13號令的規(guī)定，提供政府有關(guān)部門的行政決定文件，專業(yè)技術(shù)部門或中介機(jī)構(gòu)鑒定證明以及企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值等資料向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請，在取得稅

務(wù)機(jī)關(guān)的批文后可作為稅前扣除的依據(jù)。

3、運輸、調(diào)試設(shè)備發(fā)生的費用：

借：專項應(yīng)付款 145萬元

貸：銀行存款 145萬元

依《企業(yè)會計制度》的規(guī)定設(shè)備的運輸費、調(diào)試費屬于資產(chǎn)資本化的內(nèi)容，支出的運輸費、調(diào)試費要通過資產(chǎn)折舊的形式轉(zhuǎn)化為成本費用，稅法也有著相同的規(guī)定，但以財企[2005]123號的處理原則，作為費用在發(fā)生的當(dāng)期一次性處理，從而產(chǎn)生稅會時間性差異。在納稅影響會計法的核算模式下產(chǎn)生了“遞延稅款”借方數(shù)額，在以后年度依會計與稅法對計提折舊的不同認(rèn)定產(chǎn)生的差異中逐步轉(zhuǎn)銷。

4、支付職工的安置費時：

借：專項應(yīng)付款 260萬元

貸：銀行存款260萬元

國稅函[2001]918號與財企[2005]123號對職工安置費的不同規(guī)定，若支付的職工安置費金額較大，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)在2年或是3年內(nèi)稅前扣除，則會產(chǎn)生暫時性的時間性差異，產(chǎn)生的“遞延稅款”借方數(shù)額同樣也要在2年或是3年內(nèi)轉(zhuǎn)銷。

5、確定專項應(yīng)付款余額，結(jié)轉(zhuǎn)專項應(yīng)付款

專項應(yīng)付款余額3800－1251－145－260=2144萬元

借：專項應(yīng)付款 2144萬元

貸：資本公積 2144萬元

政府撥付的拆遷補(bǔ)償款最終形成的“資本公積”，按規(guī)定先依結(jié)余的金額乘以所得稅稅率確定“遞延稅款”貸方數(shù)額，年度終了根據(jù)應(yīng)納稅所得額確定“遞延稅款”的借方和“資本公積”的貸方數(shù)額。

倘若該企業(yè)是一外資企業(yè)，會因是否重置固定資產(chǎn)而產(chǎn)生兩種不同的處理結(jié)果。

在搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，搬遷補(bǔ)償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值及處置費用后的余額，計入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。若搬遷補(bǔ)償收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值及處置費用后出現(xiàn)拆遷損失，則可依照《國家稅務(wù)總局關(guān)于取消及下放外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以及外籍個人若干稅務(wù)行政審批項目的后續(xù)管理問題的通知》（國稅發(fā)[2004]80號）的規(guī)定，就企業(yè)財產(chǎn)發(fā)生損失的實際情況向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做出書面?zhèn)浒刚f明后在稅前扣除。

搬遷后重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的情況下，由于會計制度與稅法規(guī)定的差異，實務(wù)中除表現(xiàn)在運輸、調(diào)試費及職工安置費方面的差異外，還表現(xiàn)為結(jié)余補(bǔ)償費處理上的差異。國稅函[2003]115號規(guī)定結(jié)余補(bǔ)償款沖減重置固定資產(chǎn)的原值，當(dāng)期不確認(rèn)所得，形成“遞延稅款”的貸方余額，再通過以后年度固定資產(chǎn)少提折舊的形式，轉(zhuǎn)銷稅會差異形成的“遞延稅款”貸方余額，實現(xiàn)納稅義務(wù)。

城市建設(shè)帶動了拆遷改造的步伐，在大規(guī)模的拆遷改造中，政府支付被拆遷人拆遷補(bǔ)償款，使土地使用效益最大化，被拆遷人照章納稅。這是個人利益、企業(yè)利益和社會利益相一致的良性表現(xiàn)，有助于國民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

企業(yè)所得稅根據(jù)《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知 財稅[2007]61號規(guī)定：

對企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

1.搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)則，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，以及進(jìn)行技術(shù)改造或安置職工的，準(zhǔn)予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費用，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

2.企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進(jìn)行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進(jìn)行其他技術(shù)改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

3.搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

4.搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或推銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

5.搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

至于賬務(wù)處理應(yīng)當(dāng)按照處置固定資產(chǎn)通過“固定資產(chǎn)清理”科目的方法處理

隨著杭州市近郊改造步伐的日益加快，由于政策性拆遷補(bǔ)償涉及到相關(guān)企業(yè)的賬務(wù)處理及涉稅問題日益增多。想在這里談一些個人看法，以供參考。

事實上到目前為止，真正涉及到拆遷補(bǔ)償處置問題的財稅文件主要有兩個，分別是財稅[2007]61號“財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知”及財企[2005]123號“關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款有關(guān)財務(wù)處理問題的通知”。前者規(guī)范的稅務(wù)處理問題，而后者規(guī)范的則主要是賬務(wù)處理問題。二者規(guī)范的問題是有差別的，不能混為一談。有不少企業(yè)將財稅[2007]61號理解為賬務(wù)處理的依據(jù)，顯然不妥。這主要有兩方面的原因：一方面是因為財稅[2007]61號發(fā)文較晚，企業(yè)相對容易了解，也因為涉及稅收處理方面的較大改革，與財會媒體報道較多分不開。另一方面財企[2005]123號由于發(fā)文單位是財政部企業(yè)司，所以大家相對關(guān)注較少。就拿財企[2007]48號關(guān)于企業(yè)自2007年起不再計提應(yīng)付福利費的企業(yè)司文件，廣大企業(yè)就知之甚少，最后總算稅總在2007年度匯算清繳過程中對企業(yè)2007年度計提的福利費不再納稅調(diào)增而網(wǎng)開一面，才解決了這個尷尬的問題。稅務(wù)大于財務(wù)在企業(yè)財會人員的心目中可見一斑。但無論如何，做為專業(yè)人員對于財務(wù)與稅務(wù)均不可偏廢，因為好的財務(wù)知識事實上還是能夠與稅務(wù)相得益彰的。

其實兩個文件的適用性都是一致的即政策性搬遷收入與補(bǔ)償，這就排除了其他非政府拆遷行為所獲取補(bǔ)償?shù)男袨?。?dāng)然政策性搬遷一般以相關(guān)的批文與政府財政部門的撥款為憑，但事實上目前許多款項是屬于層層劃撥的，也有可能政府是委托拆遷安置公司實施相關(guān)領(lǐng)撥款手續(xù)的。這里就特別要強(qiáng)調(diào)相關(guān)批文的重要性。當(dāng)然也要注意與當(dāng)?shù)刎敹惒块T的溝通，因為有很多事例由于層層轉(zhuǎn)撥而導(dǎo)致難以獲得財稅部門的認(rèn)同。

財企[2005]123號文明確的是：企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款及相應(yīng)利息均計入“專項應(yīng)付款”科目，因搬遷發(fā)生的固定資產(chǎn)清理及發(fā)生的調(diào)試及搬運費用和職工安置費用沖轉(zhuǎn)“專項應(yīng)付款”科目。如有余額轉(zhuǎn)入資本公積，不足計入損益。這些內(nèi)容應(yīng)該都不是新東西，財務(wù)處理也一直如此而已。

只是有許多企業(yè)把這種處理自然而然地聯(lián)系到了財稅[2007]61號文上就感到不能操作了。這就把財務(wù)與稅務(wù)的規(guī)定相淆了。財稅[2007]61號文在很多方面與財企[2005]123號相似，上文所述的財企[2005]123號事實上也完全適用于財稅[2007]61號文，只不過財稅[2007]61號文立意稅收且行文時間較晚就包括了更廣的內(nèi)容。主要在財企[2005]123號文基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確了：

1、企業(yè)用搬遷收入購建相類似的資產(chǎn)、技術(shù)改造、安置職工、處置費用均列入了扣除范圍，且購置的資產(chǎn)可以繼續(xù)折舊或攤銷。較先前稅收政策有重大突破，顯然這里購置的固定資產(chǎn)應(yīng)視作納稅調(diào)整事項，而不是用購置的固定資產(chǎn)去沖專項應(yīng)付款，企業(yè)應(yīng)以備查賬簿列示反映。只是文件同時強(qiáng)調(diào)搬遷協(xié)議、技改及重置資產(chǎn)的該項或計劃仍需報經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。企業(yè)不能因政策放寬，而忽視案頭工作。

2、搬遷收入并非要求在當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)，而允許跨五個年度，這就大大減輕了企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

3、對享受所得稅優(yōu)惠政策的高新技術(shù)等企業(yè)干脆就允許將搬遷收手不計入企業(yè)總收入。

如果明確了這幾點，對于政策性拆遷補(bǔ)償問題，企業(yè)就應(yīng)該能夠駕輕就熟

政府拆遷補(bǔ)償收入的所得稅計算

回復(fù)時間：4月8日

咨詢內(nèi)容政府拆遷補(bǔ)償收入是否免交所得稅？如不免交所得稅扣除項目有哪些？為了安置人員支付的費用能否作為扣除項目？如可以數(shù)額有沒有標(biāo)準(zhǔn)？這筆安置費需要交個人所得稅嗎？

1、對政府拆遷補(bǔ)償收入可免征個人所得稅，應(yīng)征收企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅上具體處理，要根據(jù)企業(yè)是否購置同類資產(chǎn)，進(jìn)行沖減資產(chǎn)價值或記入應(yīng)納稅所得額。對安置人員支付的費用，在稅法上目前無規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

聲明：根據(jù)國家法律規(guī)定，本欄目的答復(fù)僅作為稅收法規(guī)學(xué)習(xí)的參考意見，不作為執(zhí)法依據(jù)。回復(fù)內(nèi)容：

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拆遷補(bǔ)償收入應(yīng)納入應(yīng)納稅所得

日前，南京市地稅局下關(guān)分局的稅務(wù)人員在對轄區(qū)內(nèi)的一家照相館實施稅務(wù)檢查的過程中，發(fā)現(xiàn)該

單位2000年度12月份的22號憑證“其它應(yīng)付款”科目中的16291元為拆遷補(bǔ)償費用，未計入應(yīng)納稅

所得額，年終也未作相應(yīng)的納稅調(diào)整，造成少報利潤16291元。

在查實企業(yè)的這一問題后，稅務(wù)部門根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條及國稅函 [ 1996]653號文件規(guī)定，對該單位虛報少報行為應(yīng)定性為偷稅，并對其作出了補(bǔ)交稅款4398.57元、罰款2688元、加收滯納金248.52元的處理決定。

近年來，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)氖杖胍渤蔀榱瞬糠制髽I(yè)的一項重要收入來

源，對此項收入企業(yè)應(yīng)將其計入收入并照章納稅，否則既給國家稅收帶來了損失，也將使自己吞下

違法被罰的“苦果”。2010/12/15

搬遷企業(yè)房屋拆遷補(bǔ)償費的稅務(wù)處理

金易律師事務(wù)所馬小林

因城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要，政府收回土地重新規(guī)劃，給搬遷的企業(yè)以經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。該拆遷補(bǔ)償費該不該繳稅？如何繳稅？

根據(jù)國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，對因城市改造，由土地管理部門委托拆遷公司實施拆遷，單位和個人取得的由拆遷公司支付的拆遷補(bǔ)償費，以及因市政工程建設(shè)實施拆遷，單位和個人取得的由拆遷公司支付的拆遷補(bǔ)償費，暫不征收營業(yè)稅。

因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關(guān)資產(chǎn)，并按規(guī)定從政府取得了搬遷補(bǔ)償收入或/和處置資產(chǎn)收入。這部分收入可能還涉及企業(yè)所得稅的繳納問題：

1、如果企業(yè)搬遷后沒有重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)，或為轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)而購置的新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)，則企業(yè)應(yīng)按 搬遷收入 + 拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入— 拆遷固定資產(chǎn)的折余價值— 處置費用和搬遷費用的余額，計入當(dāng)年企業(yè)所得應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

2、如果企業(yè)搬遷后異地重建，為恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷補(bǔ)償或處置資產(chǎn)收入，購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)或新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，則企業(yè)應(yīng)按 搬遷收入 + 拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入— 拆遷固定資產(chǎn)的折余價值— 處置費用和搬遷費用— 固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出的余額，若余額大于零，則余額計入應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。若該余額小于零，則不需繳納企業(yè)所得稅。

企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，還可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

2010-01-12

企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，取得的搬遷收入或處置資產(chǎn)收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。如果從搬遷次年起的五年內(nèi)未完成搬遷的，企業(yè)必須在搬遷次年起的第五年，進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)處理，按上述規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，否則，企業(yè)會被視為少計收入，可能受到稅收機(jī)關(guān)的處罰。如果企業(yè)在五年內(nèi)完成搬遷的，應(yīng)在完成搬遷的當(dāng)年，按上述規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。

當(dāng)然，上述的稅務(wù)處理僅適用于“企業(yè)政策性搬遷”。納稅企業(yè)只有將相關(guān)文件、重置或改良固定資產(chǎn)或技術(shù)改造的計劃報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，才能按照上述規(guī)定做稅務(wù)處理。如果缺少程序上的報批，則應(yīng)當(dāng)將搬遷收入計入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

從上述分析中可以看出，國家對企業(yè)政策性搬遷后重建、轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)或技術(shù)改造，給予了大力的支持，不僅允許在計算企業(yè)所得稅時，從搬遷補(bǔ)償收入和資產(chǎn)收入中扣除購置新固定資產(chǎn)、或改良其他固定資產(chǎn)、或進(jìn)行技術(shù)改造的支出，而且企業(yè)購置或改良的固定資產(chǎn)可以按規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。企業(yè)最好利用政策性搬遷的機(jī)會，發(fā)展新業(yè)務(wù)，進(jìn)行技術(shù)改造或固定資產(chǎn)改良

財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知

財稅

[2005]45號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財務(wù)局：

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)將城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策通知如下：

一、對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅。

二、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅。請遵照執(zhí)行。

財政部

國家稅務(wù)總局

二○○五年三月二十二日

財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知

房

財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知

發(fā)文字號： 財稅[2007]61號 發(fā)文單位： 財政部國家稅務(wù)總局

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建

設(shè)兵團(tuán)財務(wù)局：

為支持城市的規(guī)劃改造工作，經(jīng)研究，現(xiàn)將企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問

題明確如下：

一、本通知所稱企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場（招標(biāo)、拍賣、掛

牌等形式）取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。

二、對企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

（一）搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)則，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），以及進(jìn)行技術(shù)改造或安置職工的，準(zhǔn)予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費用，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅

所得額。

（二）企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進(jìn)行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進(jìn)行其他技術(shù)改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

（三）搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

（四）搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊

或推銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

（五）搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

三、對于符合西部大開發(fā)、高新技術(shù)企業(yè)等企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的搬遷企業(yè)，其取得企業(yè)搬遷收入，在審核企業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策有關(guān)主營業(yè)務(wù)收入占總收入比例的條件時，不計

入企業(yè)的總收入。

四、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要對企業(yè)取得的政策性搬遷補(bǔ)償收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入加強(qiáng)管理。重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計劃，有無企業(yè)技術(shù)改造、重置固

定資產(chǎn)的計劃或立項，是否在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行技術(shù)改造、重置固定資產(chǎn)和購置其他固定資產(chǎn)

等。

五、本通知印發(fā)之前已做稅務(wù)處理的，不再調(diào)整；尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。

請遵照執(zhí)行。

營業(yè)稅總局未明確。地方有許多不同甚至相反規(guī)定的文件。因此以當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)。參看： 《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費如何征稅問題的批復(fù)》（國稅函[1997]87號）：對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費收入，應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。

福建省地方稅務(wù)局《關(guān)于拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（閩地稅發(fā)[2004]63號）：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補(bǔ)償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計稅營業(yè)額。

二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費及其他補(bǔ)助費或補(bǔ)償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應(yīng)征收營業(yè)稅。

1、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費及其他補(bǔ)助費，暫免征收營業(yè)稅。

2、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補(bǔ)償費或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營業(yè)稅。

深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的通知

（1999年10月18日 深地稅發(fā)[1999]462號）

各分局：

按廣東省地方稅務(wù)局《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（粵地稅函〔1999〕295號）略稱：“關(guān)于開發(fā)商以土地或房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的征稅問題。對開發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，進(jìn)行舊城拆遷改造，以土地補(bǔ)償給被拆遷戶的，按營業(yè)

稅暫行條例實施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征‘轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)’的營業(yè)稅。以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的，對補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征‘銷售不動產(chǎn)’的營業(yè)稅；對補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征‘銷售不動產(chǎn)’的營業(yè)稅?！?/p>

另外，對被拆遷戶取得的補(bǔ)償收入征稅問題，仍按原規(guī)定執(zhí)行，不征收營業(yè)稅。

請遵照執(zhí)行。

關(guān)于房屋拆遷過程中有關(guān)營業(yè)稅政策的通知

文 號:

渝地稅發(fā)〔2002〕156號

渝地稅發(fā)〔2002〕156號

關(guān)于房屋拆遷過程中有關(guān)營業(yè)稅政策的通知

各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務(wù)局，市局各直屬單位：

近一段時間，有區(qū)縣局向市局請示在舊城改造中有關(guān)房屋拆遷征收營業(yè)稅的政策問

題。經(jīng)市局研究，現(xiàn)明確如下：

一、房屋拆遷過程中對被拆遷人（單位或個人，以下同）的稅收政策

（一）被拆遷人與拆遷人（單位或個人，以下同）實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)?，被拆遷人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費。

（二）在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償（安置）方式，所取得的貨幣補(bǔ)償（安置）價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費。

二、房屋拆遷過程中對拆遷人的稅收政策

（一）在現(xiàn)房安置方式中，對拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價差，經(jīng)各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務(wù)局審查后，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；對因各種原因增加還房面積而收取的房屋價款，應(yīng)征收營業(yè)稅及附加稅費。

（二）拆遷人與被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)?，拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價差，經(jīng)各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務(wù)局審查后，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；對因償還房面積超過原房面積而收取的結(jié)算價款，應(yīng)征收營業(yè)稅及附加稅費。

關(guān)于財企[2005]123號文件執(zhí)行中若干問題的指導(dǎo)意見

近年來，收到動拆遷補(bǔ)償?shù)臅嬏幚硎俏覀冊趯徲嬛薪?jīng)常遇到的問題之一，但以往只有一些地方財政部門發(fā)布的地方性文件而缺乏全國統(tǒng)一的處理規(guī)定，致使實務(wù)中做法不一致的問題相當(dāng)普遍（例如有的地方作為資本公積，有的地方?jīng)_減新購建的資產(chǎn)的入賬價值，還有些地方則作為一次性的收益）。財政部于2005年8月15日發(fā)布了《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款有關(guān)財務(wù)處理問題的通知》（財企[2005]123號），首次在財政部文件的層面上明確了企業(yè)在收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款時應(yīng)進(jìn)行何種會計處理的問題。該文件主要內(nèi)容如下：

1．企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款，作為專項應(yīng)付款核算。搬遷補(bǔ)償款存款利

息，一并轉(zhuǎn)增專項應(yīng)付款。

2．企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的損失或費用，應(yīng)當(dāng)核銷該專項應(yīng)付款。其中：（1）

因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈

損失核銷專項應(yīng)付款；

（2）

以下各項直接核銷專項應(yīng)付款：

機(jī)器設(shè)備因拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用（注：也就是可搬

遷設(shè)備因搬遷而發(fā)生的增量費用）；

企業(yè)因搬遷而滅失的、原已作為資產(chǎn)單獨入賬的土地使用權(quán)；

用于安置職工的費用支出。

3．企業(yè)搬遷結(jié)束后，專項應(yīng)付款如有余額（指貸方余額，即撥款結(jié)余），作調(diào)增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享；專項應(yīng)付款如有不足（指借方

余額），應(yīng)計入當(dāng)期損益。

4．企業(yè)收到的政府撥給的搬遷補(bǔ)償款的總額及搬遷結(jié)束后計入資本公積金或當(dāng)

期損益的金額應(yīng)當(dāng)單獨披露。

財企[2005]123號文件的規(guī)定總體上與現(xiàn)行會計規(guī)范中收到與特定資產(chǎn)相關(guān)的政府撥款的會計處理規(guī)定是一致的，即收到時先計入專項應(yīng)付款，發(fā)生的相關(guān)費用和損失在其中核銷，項目完成后將剩余的不需上繳的撥款轉(zhuǎn)入“資本公積-撥款轉(zhuǎn)入”科目，可用于轉(zhuǎn)增資本或者彌補(bǔ)

虧損。

在該文件的具體執(zhí)行過程中，可能會遇到一些問題。下文對此進(jìn)行討論。

一、關(guān)于財企[2005]123號文件的適用條件問題

1．可適用本文件的動拆遷項目的范圍

根據(jù)財企[2005]123號文件的規(guī)定，該文件只規(guī)范從政府收到的搬遷補(bǔ)償款的財務(wù)處理。既然搬遷補(bǔ)償款是從政府收到的，那么相應(yīng)的動拆遷項目也必然是由政府主導(dǎo)的。這也就是此類搬遷的最重要特征。政府主導(dǎo)性所派生出來的另一項特征是非自愿性（或者說非主動性），即不是企業(yè)主動搬遷，而是根據(jù)政府的指令被動搬遷。由政府下達(dá)的搬遷通知是表明“政府主

導(dǎo)性”和“非主動性”的重要證據(jù)。

另外，此類搬遷在多數(shù)情況下是為了實施城市總體規(guī)劃、水庫庫區(qū)建設(shè)或者建造重大市政設(shè)施（如道路拓寬、地鐵、綠地等以社會公益目的為主的設(shè)施）而實施的，也就是建設(shè)項目在多數(shù)情況下帶有公益性質(zhì)。但建設(shè)項目的公益性本身并不構(gòu)成適用財企[2005]123號文件的必要條件。例如：政府為了調(diào)整城市布局，將原位于市中心區(qū)的重污染工廠搬遷到郊區(qū)，在原址興建高級住宅區(qū)。此類建設(shè)項目當(dāng)然并非公益性項目，但它是在政府主導(dǎo)下，并非企業(yè)主動進(jìn)行的搬遷，因此，在此類搬遷中企業(yè)從政府收到的補(bǔ)償款項也同樣適用財企[2005]12

3號文件的規(guī)定。

在實務(wù)中，此類動拆遷可能是由政府直接出面實施的，也可能通過“市場化操作”由政府委托專業(yè)的動拆遷公司或者政府辦的“開發(fā)公司”等機(jī)構(gòu)具體組織實施，或者通過企業(yè)所在的上級控股公司實施。這時除了考慮前述的“政府主導(dǎo)性”和“非主動性”兩項基本特征以外，還要結(jié)合補(bǔ)償款項的來源判斷能否適用財企[2005]123號文件。關(guān)于對補(bǔ)償款項來源的分析，詳見

下文“2.補(bǔ)償款項的來源”。

企業(yè)通過與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂協(xié)議，將其原先的用地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，不屬于財企[2005]123號文件規(guī)范的范圍，而應(yīng)當(dāng)按照常規(guī)的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。有時在此類業(yè)務(wù)中還會出現(xiàn)這樣的安排：先由企業(yè)將土地交回給土地儲備中心，再由土地儲備中心轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司。這種安排中雖然有土地儲備中心作為中間人，但只是為了滿足相關(guān)政府部門對于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序要求，土地儲備中心往往是“平進(jìn)平出”，并不賺取差價，即土地儲備中心按照企業(yè)與房地產(chǎn)公司之間簽訂的協(xié)議上注明的補(bǔ)償款向企業(yè)支付補(bǔ)償，同時向房地產(chǎn)公司收取轉(zhuǎn)讓金，本身并不從該交易中謀取經(jīng)濟(jì)利益，也就不影響交易的實質(zhì)。更重要的是該交易并非由政府主導(dǎo)。因此，此類情況下的搬遷及其補(bǔ)償款的處理不適

用財企[2005]123號文件的規(guī)定。

2．補(bǔ)償款項的來源

根據(jù)財企[2005]123號文件的規(guī)定，該文件所涉及的補(bǔ)償款是指由政府撥給的搬遷補(bǔ)償款。在實務(wù)操作中，此類款項的收取可能有以下幾種途徑，應(yīng)當(dāng)分別情況處理：

（1）

直接從政府取得補(bǔ)償金，也就是付款人為政府財政專戶。這是最簡單的情形，多見于由政府直接實施搬遷的情形?？铐椫苯觼碓从谡旧砭褪窃擁梽硬疬w系政府主導(dǎo)的一項重要證據(jù)。在此類情況下，審計時應(yīng)取得政府的搬遷通知、確定搬遷補(bǔ)償款項金額的政府批文和銀行進(jìn)賬單等證據(jù)，將實際收取的補(bǔ)償款金額與政府批文核對一致，同時核實銀行進(jìn)賬單上載明的付款人是否為財政專戶。

（2）

從動拆遷的具體實施者，例如專業(yè)動拆遷公司、政府辦的“開發(fā)公司”或者被搬遷企業(yè)所在的企業(yè)集團(tuán)（控股公司）獲取補(bǔ)償金。我們認(rèn)為，在同時滿足以下2項條件的情況下，可以將所收到的搬遷補(bǔ)償款項視同為政府撥款：

①

補(bǔ)償款項的金額最終由政府確定并以批文形式明確，實際收到的補(bǔ)償款項金額與政府批文一致。政府可以委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)和其他中介機(jī)構(gòu)對被拆遷的房屋、收回的土地使用權(quán)以及被搬遷企業(yè)因搬遷而需發(fā)生的其他增量費用和損失進(jìn)行評估，在此基礎(chǔ)上確定需支付的補(bǔ)償款項金額，但補(bǔ)償款項金額的最終決定權(quán)應(yīng)當(dāng)在政府手中，最終以批文的形

式加以明確。

在實務(wù)操作中可能會出現(xiàn)被搬遷企業(yè)與動拆遷的具體實施者談判確定補(bǔ)償金額的情況，這種情況的出現(xiàn)可能是由于政府撥給動拆遷的具體實施者一筆總的款項，但不確定其中每一戶被搬遷企業(yè)和居民動遷戶應(yīng)獲得的補(bǔ)償份額。同時，動拆遷的具體實施者通過與被搬遷企業(yè)的談判，意圖盡量壓低補(bǔ)償金額，實際支付的補(bǔ)償金額與其從政府收到的款項之間的差額就形成了動拆遷的具體實施者的利潤。這種情況下被搬遷企業(yè)收到的補(bǔ)償款不能視為政府撥款，不適用財企[2005]123號文件的規(guī)定。

②

補(bǔ)償款項最終來源于政府財政專戶，動拆遷的具體實施者在這一過程中只是起到代收代付的作用，即把政府撥給的款項原封不動地支付給各家被搬遷企業(yè)，并不利用搬遷補(bǔ)償款的收付過程謀取其自身的經(jīng)濟(jì)利益和其他利益。為此，審計中需要實施下列程序：

如果被搬遷企業(yè)不能提供確定補(bǔ)償金額及其支付方式的政府批文（政府應(yīng)在該批文上明確各家被搬遷企業(yè)分別應(yīng)獲取的補(bǔ)償款金額），則應(yīng)向動拆遷的具體實施者索取該批文（可以要求提供復(fù)印件并加蓋動拆遷具體實施者的公章以確認(rèn)其與原件一致）或者函證該批文的主要內(nèi)容，將該批文中的各項規(guī)定與目前實際收到的補(bǔ)償款項金額、支付方等核對一致。凡不能提供相關(guān)政府批文或者函證確認(rèn)其各項主要條款內(nèi)容的，則不能認(rèn)定為政府撥

款。

向動拆遷的具體實施者了解其所支付的搬遷補(bǔ)償款項的來源是否為財政資金?？梢砸髣硬疬w的具體實施者提供收到政府撥款的銀行進(jìn)賬單復(fù)印件，核實其付款人是否為

財政專戶。

實務(wù)中會出現(xiàn)這樣的情況：補(bǔ)償款的付款人是政府辦的“開發(fā)公司”，但政府實際并未向開發(fā)公司撥入該筆補(bǔ)償款項，而是要求或者默許其從土地出讓金、轉(zhuǎn)讓金收入中坐支。這種情況違反了財政收支“收支兩條線”管理的規(guī)定，因而是不合規(guī)的；同時也因為其直接來源不是財

政，不能認(rèn)定為政府撥款。

不符合上述政府撥款構(gòu)成條件的補(bǔ)償款項不屬于財企[2005]123號文件的規(guī)范范圍，對其處理尚無明文規(guī)定。對此我們認(rèn)為：此類款項應(yīng)當(dāng)視為企業(yè)轉(zhuǎn)讓其無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）和相關(guān)固定資產(chǎn)所收到的款項，應(yīng)當(dāng)在扣除所清理或報廢的資產(chǎn)的賬面價值以及其他因搬遷直接導(dǎo)致的費用后，將余額計入損益處理；但如果確有證據(jù)表明所收到的搬遷補(bǔ)償款顯著高于所清理或報廢的資產(chǎn)的公允價值以及其他因搬遷直接導(dǎo)致的費用之和，則所清理或報廢的資產(chǎn)的公允價值與賬面價值之間的差額可以計入損益；同時應(yīng)將超出部分視同非政府機(jī)構(gòu)所給予的、與重新購建新資產(chǎn)相關(guān)的捐贈，計入資本公積。

二、搬遷補(bǔ)償款項會計處理中的一些特殊問題 1．

可從搬遷補(bǔ)償款項中核銷的費用和損失的范圍

財企[2005]123號文件對于可從搬遷補(bǔ)償款項中核銷的費用開支的范圍采取列舉的方式。根據(jù)該文件的規(guī)定，可從搬遷補(bǔ)償款中核銷的費用開支主要包括兩種類型：

（1）

間接核銷，指因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)的清理損失。這些資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)首先按照常規(guī)的固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)進(jìn)行賬務(wù)處理，對于清理結(jié)束后的凈損益不是計入營業(yè)外收支，而是從專項應(yīng)付款中核銷。因此需要注意：在編制現(xiàn)金流量表的間接法部分時，這部分固定資產(chǎn)清理損益不包含于“固定資產(chǎn)報廢損失”和“處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長

期資產(chǎn)的損失”兩個項目內(nèi)。

（2）

直接核銷，又分為兩種情況：一是搬遷中所滅失的原有土地使用權(quán)的原賬面價值，二是因與搬遷直接相關(guān)的一些費用性支出，例如可搬遷設(shè)備的拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試支出，以及安置職工的支出等。對于所滅失的土地使用權(quán)，視同國家提前收回，故其攤余價值應(yīng)當(dāng)作為損失，從專項應(yīng)付款中核銷。對于可搬遷設(shè)備的拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試支出，從理論上說應(yīng)當(dāng)將這些固定資產(chǎn)的原賬面價值中所包含的前一次安裝、運輸、調(diào)試支出及其所對應(yīng)的累計折舊分別從原值和累計折舊中轉(zhuǎn)銷，再將本次新發(fā)生的拆卸、運輸、重新安裝和調(diào)試支出增加其原值，在該固定資產(chǎn)的剩余可使用年限內(nèi)計提折舊。但因為這種

操作比較復(fù)雜，實際上多數(shù)采用簡化的處理方法。

如果除了財企[2005]123號文件中所列舉的損失和費用以外，被搬遷企業(yè)還發(fā)生了其他直接與搬遷相關(guān)的費用和損失，例如搬遷期間的停工損失等，則這些費用和損失應(yīng)如何處理？對此，我們的觀點是：財企[2005]123號文件中未列舉的費用和損失，只要是有確鑿證據(jù)表明確實與當(dāng)前的搬遷活動直接相關(guān)，如果不進(jìn)行當(dāng)前的搬遷活動就不會發(fā)生的費用和損失，也

應(yīng)該可以直接核銷專項應(yīng)付款。

2．搬遷已經(jīng)開始但尚未收到搬遷補(bǔ)償款項時的處理

有時政府的搬遷補(bǔ)償款到位比較晚，在實際到位時企業(yè)已經(jīng)開始實施搬遷，并已發(fā)生了可以從專項應(yīng)付款中核銷的損失和費用。對此問題的處理，我們的意見是：

（1）

在收到政府關(guān)于確定搬遷補(bǔ)償款金額的批文之前，因為能否收到補(bǔ)償，以及補(bǔ)償?shù)慕痤~都不能確定，因此不能將已發(fā)生的費用和損失在“其他應(yīng)收款”科目中掛賬，而

應(yīng)當(dāng)直接計入發(fā)生當(dāng)期的損益。

（2）

在政府關(guān)于搬遷補(bǔ)償款金額的批文（應(yīng)以書面文件為證）收到后、搬遷補(bǔ)償款實際收到之前發(fā)生的與本次搬遷直接相關(guān)的費用和損失，如果在批文中有明確的關(guān)于支付期限、進(jìn)度和方式的規(guī)定，因而可以合理預(yù)期將會按照該批文的規(guī)定收到搬遷補(bǔ)償款的，則可以在“其他應(yīng)收款”科目中暫掛（但掛賬金額不應(yīng)超出可收到的補(bǔ)償款金額），待收到補(bǔ)償款后與“專項應(yīng)付款”對沖。如果雖然政府批文明確了應(yīng)收取的搬遷補(bǔ)償款金額，但未明確支付期限、進(jìn)度和方式，則應(yīng)當(dāng)結(jié)合過去的經(jīng)驗合理估計將來收到的可能性，如果基本確定可收到補(bǔ)償款項，且補(bǔ)償款項足以彌補(bǔ)這些已發(fā)生的費用和損失的，也可以將這些已發(fā)生的費用和損失暫掛處理，但應(yīng)考慮是否有必要對這些掛賬的費用計提壞賬準(zhǔn)備。（3）

為穩(wěn)健起見，在任何情況下均不應(yīng)將尚未收到的搬遷補(bǔ)償款預(yù)計入賬。前述（2）關(guān)于在一定程度上允許費用和損失掛賬的處理方法，不應(yīng)追溯到收到批文前已發(fā)生的費用和損失，也就是說不能將收到批文前已發(fā)生的費用和損失從損益中轉(zhuǎn)出而重新計入其他應(yīng)收款。這是因為：對于補(bǔ)償款項能否收到，以及補(bǔ)償款金額的估計，都應(yīng)當(dāng)基于資產(chǎn)負(fù)債表日所能獲得的信息。對于資產(chǎn)負(fù)債表日前發(fā)生費用和損失，期后獲得批文的情形，由于當(dāng)初費用和損失發(fā)生時尚無法估計收到補(bǔ)償款的可能性及其金額，所以不能根據(jù)期后發(fā)生的事實對原先已作賬務(wù)處理的費用和損失進(jìn)行追溯調(diào)整。3．

收到搬遷補(bǔ)償款項在現(xiàn)金流量表上的列示

從理論上說，搬遷補(bǔ)償款可以分為兩部分：一是對舊資產(chǎn)清理和報廢損失以及因搬遷而發(fā)生的各項費用和損失的補(bǔ)償，二是因新資產(chǎn)的購建成本高于原資產(chǎn)，而對所增加的成本給予的補(bǔ)助。在現(xiàn)金流量表上，前者屬于投資活動性質(zhì)，而后者屬于籌資活動性質(zhì)，因此理論上應(yīng)

當(dāng)分解為“處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收到的現(xiàn)金”和“收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金”兩個項目反映。但是，由于補(bǔ)償款收到時整個搬遷過程尚未結(jié)束，難以對搬遷補(bǔ)償款在投資和籌資活動之間按照可靠的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估計和劃分，因此通常采用簡化處理方法，即全部作為“收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金”處理。

4．新舊規(guī)定的銜接處理

財企[2005]123號文件明確自下發(fā)之日（2005年8月15日）起施行。對于該文件有無追溯既往的效力這一問題，文件并未作出規(guī)定。對此我們的理解是：財企[2005]123號文件不適用于2005年8月15日之前已收到補(bǔ)償款，且在業(yè)務(wù)和賬務(wù)處理兩方面均已處理完畢的企業(yè)搬遷。這是因為：從財政部發(fā)布的有關(guān)企業(yè)財務(wù)、會計處理的文件的慣例來看，凡是標(biāo)明“自發(fā)布之日起執(zhí)行”之類的文件，對于發(fā)布日前已完成的交易基本上都沒有追溯的效力，最典型的例子是當(dāng)初的財會[2001]64號文和“問題解答二”中關(guān)于股權(quán)投資貸差計入資本公積的規(guī)定。而且財企[2005]123號文件所規(guī)范的是企業(yè)的財務(wù)處理而不是會計處理，規(guī)范財務(wù)處理的文

件尚無追溯調(diào)整的先例。

三、與搬遷補(bǔ)償款項相關(guān)的稅務(wù)處理問題

1．營業(yè)稅

截至目前，對搬遷補(bǔ)償費是否要交納營業(yè)稅的問題，在國家級的稅務(wù)文件中尚無明確規(guī)定。唯一一項內(nèi)容比較接近的文件是國家稅務(wù)總局于1997年發(fā)布的《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費如何征稅問題的批復(fù)》（國稅函[1997]87號），該文件規(guī)定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費收入，應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)--其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。另外，根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅（有人將其理解為對被收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償不征收營業(yè)稅）。近年來，一些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)自行制定了一些搬遷補(bǔ)償款項營業(yè)稅稅務(wù)處理的規(guī)定。例如福建省地方稅務(wù)局《關(guān)于拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（閩地稅發(fā)[2004]63號）規(guī)定：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補(bǔ)償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計稅營業(yè)額。

二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費及其他補(bǔ)助費或補(bǔ)償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應(yīng)征收營業(yè)稅。

1、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費及其他補(bǔ)助費，暫免征收營業(yè)稅。

2、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補(bǔ)償費或拆遷過程中發(fā)生的房屋

等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營業(yè)稅。

由于目前尚無搬遷補(bǔ)償費營業(yè)稅稅務(wù)處理的統(tǒng)一政策，可建議企業(yè)在遇到此類業(yè)務(wù)時多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)及其專管員溝通，并根據(jù)溝通結(jié)果確定如何進(jìn)行稅務(wù)處理。

2．土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第11條進(jìn)一步規(guī)定：此處所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第11條規(guī)定，符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征

收土地增值稅。

由上述規(guī)定可知，企業(yè)從政府收到的搬遷補(bǔ)償款項，在絕大多數(shù)情況下是免征土地增值稅的，但是此類情況下的免征應(yīng)以原房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的批文為準(zhǔn)。在審計中，我們需要關(guān)注是否已獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)的免稅批文。如果尚未收到批文，則應(yīng)視同房地產(chǎn)出售或轉(zhuǎn)讓，計提應(yīng)

交土地增值稅。3．

企業(yè)所得稅

（1）

搬遷補(bǔ)償款結(jié)余的所得稅處理

截至目前，內(nèi)資企業(yè)所得稅法中對搬遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理未作專門規(guī)定。在外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅方面，規(guī)范搬遷補(bǔ)償費稅務(wù)處理的最主要文件是國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費收入稅務(wù)處理問題的批復(fù)》（國稅函[2003]115號）。該

文件的內(nèi)容如下：

①

企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)（以下稱重置固定資產(chǎn)）的，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額，沖減企業(yè)重置固定

資產(chǎn)的原價。

②

企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細(xì)則》第44條的規(guī)定，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值及處置費用后的余額，計入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。實務(wù)中內(nèi)資企業(yè)收到搬遷補(bǔ)償費的稅務(wù)處理在很多情況下也是參照國稅函[2003]115號文件執(zhí)行的。有不少地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)參照該文件的精神，對本地區(qū)內(nèi)資企業(yè)搬遷補(bǔ)償費的稅務(wù)處理作出了規(guī)定，例如《江蘇省國家稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅若干具體業(yè)務(wù)問題的通知》（蘇國

稅發(fā)[2004]97號）等。

（2）

搬遷過程中發(fā)生損失的所得稅處理

①

對內(nèi)資企業(yè)而言，當(dāng)搬遷補(bǔ)償款不足以彌補(bǔ)企業(yè)因搬遷而發(fā)生的費用和損失時，依據(jù)國家稅務(wù)總局第13號令《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》的規(guī)定，可以在經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后作為財產(chǎn)損失稅前扣除。

該辦法第9條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財產(chǎn)損失由該級政府所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的上一級稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。

該辦法第44條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財產(chǎn)損失申請稅前扣除，必須符合下列條件：

（一）有明確的法律、政策依據(jù)；

（二）不屬于政府?dāng)偱伞?/p>

該辦法第45條規(guī)定，企業(yè)因政府規(guī)劃搬遷、征用，依據(jù)下列證據(jù)認(rèn)定財產(chǎn)損失：

（一）政府有關(guān)部門的行政決定文件及法律政策依據(jù)；

（二）專業(yè)技術(shù)部門或中介機(jī)構(gòu)鑒定證明；

（三）企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值確定依據(jù)。

據(jù)此，我們在審計內(nèi)資企業(yè)時如遇到此類情形，應(yīng)當(dāng)以稅務(wù)機(jī)關(guān)的批文作為確定是否需對該

損失進(jìn)行所得稅納稅調(diào)整的依據(jù)。

②

對外商投資企業(yè)而言，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于取消及下放外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以及外籍個人若干稅務(wù)行政審批項目的后續(xù)管理問題的通知》（國稅發(fā)[2004]80號）第十條的規(guī)定，外商投資企業(yè)財產(chǎn)損失的稅前扣除自2004年7月1日起從審批制改為備案制。企業(yè)發(fā)生財產(chǎn)損失的，在向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送年度所得稅申報表時，應(yīng)就其財產(chǎn)損失的類型、程度、數(shù)量、價格、損失理由、扣除期限等作出書面說明，同時附送企業(yè)內(nèi)部有關(guān)部門的財產(chǎn)損失鑒定證明資料等，若涉及由企業(yè)外部造成財產(chǎn)損失的，還應(yīng)附送企業(yè)外部有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)鑒定的財產(chǎn)損失證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查企業(yè)所得稅納稅情況時，應(yīng)就企業(yè)財產(chǎn)損失進(jìn)行重點檢查。對企業(yè)列支的財產(chǎn)損失，凡沒有提供上述情況說明資料的，又沒有辦法實

際取證，可以進(jìn)行納稅調(diào)整。

因此，在審計外商投資企業(yè)時，因搬遷補(bǔ)償款不足以彌補(bǔ)企業(yè)因搬遷而發(fā)生的費用和損失而導(dǎo)致的財產(chǎn)損失能否稅前扣除，更多地是取決于職業(yè)判斷。（3）

企業(yè)搬遷涉及所得稅稅務(wù)處理與財務(wù)處理差異的總結(jié) 從上述規(guī)定看，收到搬遷補(bǔ)償費的財務(wù)處理與稅務(wù)處理差異較大。主要體現(xiàn)在： ①

財務(wù)上對于核銷相關(guān)費用和損失后的搬遷補(bǔ)償費結(jié)余數(shù)規(guī)定計入資本公積，也就是不影響被搬遷企業(yè)的損益，但稅務(wù)上規(guī)定此類結(jié)余數(shù)應(yīng)當(dāng)沖減重置固定資產(chǎn)的原價，也就是通過減少可稅前列支的折舊的形式計入以后年度的應(yīng)納稅所得額中。因此，在重置了同類或類似固定資產(chǎn)的情況下，就會在以后年度內(nèi)形成應(yīng)稅暫時性差異。為穩(wěn)健起見，對于

采用納稅影響會計法核算所得稅的企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)在將搬遷補(bǔ)償款結(jié)余轉(zhuǎn)入資本公積時，按照結(jié)余金額乘以適用稅率預(yù)留出遞延稅款貸項（而不是將結(jié)余款全額計入資本公積），在以后年度根據(jù)會計和稅法上對于折舊計提的差異逐年轉(zhuǎn)銷該貸項。

②

財企[2005]123號文件未對搬遷后不再重置同類或類似固定資產(chǎn)時結(jié)余款的處理作出明確的規(guī)定，但根據(jù)稅法規(guī)定，此類情形應(yīng)視同常規(guī)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)處置進(jìn)

行稅務(wù)處理。

③

財企[2005]123號文件規(guī)定可從搬遷補(bǔ)償費中列支的費用和損失包括可搬遷的機(jī)器設(shè)備的拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試等費用，但國稅函[2003]115號文件并未明確此類費用可作為財產(chǎn)損失予以稅前扣除。

④

財企[2005]123號文件規(guī)定用于安置職工的費用可以直接核銷搬遷補(bǔ)償款，我們理解這里所說的安置費主要包括“買斷工齡”的一次性補(bǔ)償金。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)支付給職工的一次性補(bǔ)償金在企業(yè)所得稅稅前扣除問題的批復(fù)》（國稅函[2001]918號）的規(guī)定，一次性補(bǔ)償金原則上可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。但該文件同時規(guī)定：各種補(bǔ)償性支出數(shù)額較大，一次性攤銷對當(dāng)年企業(yè)所得稅收入影響較大的，可以在以后年度均勻攤銷。具體攤銷年限由省級稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。因此，在企業(yè)搬遷過程中如涉及部分職工“買斷工齡”或支付其他補(bǔ)償?shù)?，還應(yīng)關(guān)注稅務(wù)機(jī)關(guān)是否允許將買斷工齡款一次性稅前扣除。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)要求分年扣除的，則在采用納稅影響會計法的情況下會出現(xiàn)可扣除暫時性差異（也就是遞延稅款借項）。在確認(rèn)該遞延稅款借項時，應(yīng)特別關(guān)注《企業(yè)會計制度》第107條關(guān)于該差異未來轉(zhuǎn)回期間（一般為3年）內(nèi)應(yīng)預(yù)計有足夠的應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生這一前提條

件。

四、與IFRS的差異及其協(xié)調(diào)

IFRS中涉及該問題的準(zhǔn)則主要是IAS20《政府補(bǔ)助會計和政府援助的披露》。根據(jù)IAS20的基本原則，搬遷補(bǔ)償款項應(yīng)當(dāng)分解為兩部分：對于因原有資產(chǎn)報廢處置或收回的損失，以及其他相關(guān)費用給予補(bǔ)償?shù)牟糠郑瑸榕c收益相關(guān)的政府補(bǔ)助；搬遷補(bǔ)償款超過與收益相關(guān)政府補(bǔ)助的部分，應(yīng)視為政府對于新資產(chǎn)購建成本超過原有資產(chǎn)的補(bǔ)償，應(yīng)界定為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助。政府補(bǔ)助會計的基本原則是：“政府補(bǔ)助應(yīng)當(dāng)在與其擬補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)成本相配比的期間內(nèi)，系統(tǒng)地確認(rèn)為收益。政府補(bǔ)助不應(yīng)當(dāng)直接貸記股東權(quán)益”（見IAS20第12段）。根據(jù)IAS20，對于這兩類不同性質(zhì)的補(bǔ)助，應(yīng)按照下列方法處理：

1．與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助在收益表內(nèi)通常作為一個貸項單列，或者在諸如“其它收益”的一般項目中反映。也可采用另外一種方法，即報告有關(guān)費用項目時將其扣除（IAS20

第29段）。

2．與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，包括按公允價值的非貨幣性補(bǔ)助，都應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)列報，要么把補(bǔ)助作為遞延收益，要么在確定資產(chǎn)賬面金額時將補(bǔ)助額扣除（IAS20

第24段）。

根據(jù)上述規(guī)定，鑒于搬遷補(bǔ)償款在實際收到時難以在兩類補(bǔ)助之間作出準(zhǔn)確劃分，可以在收到時先在某一負(fù)債類科目中暫掛，在發(fā)生可從搬遷補(bǔ)償款中核銷的費用和損失時，將相應(yīng)金額從負(fù)債科目中轉(zhuǎn)出，直接沖減相關(guān)費用和損失（也就是這些費用和損失在利潤表上不出現(xiàn)）；在搬遷完成后，將結(jié)余的搬遷補(bǔ)償款按照新購建的各項長期資產(chǎn)的公允價值比例沖減各項相關(guān)資產(chǎn)的入賬價值；也可以繼續(xù)予以遞延，在以后這些資產(chǎn)計提折舊或攤銷時沖減其折舊、攤銷費用。從某種意義上說，這種處理方法與前述國稅函[2003]115號文件規(guī)定的所得稅稅

務(wù)處理方法有類似之處。

另外，IAS20對政府補(bǔ)助的確認(rèn)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，根據(jù)IAS20第7段的規(guī)定，在企業(yè)能夠滿足補(bǔ)助的附加條件，且能夠收到補(bǔ)助時，即可確認(rèn)政府補(bǔ)助。而目前中國的會計規(guī)范對于政府補(bǔ)助的確認(rèn)，除了企業(yè)按銷量或工作量等，依據(jù)國家規(guī)定的補(bǔ)貼定額計算并按期給予的定額補(bǔ)貼可以確認(rèn)為應(yīng)收補(bǔ)貼款以外，其他各項政府補(bǔ)助的確認(rèn)均以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)。這也是IAS20與中國現(xiàn)行會計規(guī)范的一項重要差異。

五、與滬財會[1995]134號文件和將來的《企業(yè)會計準(zhǔn)則-捐贈與補(bǔ)助》的協(xié)調(diào)

1．財企[2005]123號文件與滬財會[1995]134號文件的異同

上海市財政局曾于1995年11月20日發(fā)布《關(guān)于企業(yè)置換土地使用權(quán)的有關(guān)會計處理的通知》（滬財會[1995]134號），該通知的第一條“關(guān)于出讓土地使用權(quán)取得補(bǔ)償收入的會計處理”在很長一段時間內(nèi)被上海市的企業(yè)作為搬遷補(bǔ)償費會計處理的標(biāo)準(zhǔn)。該通知第一條規(guī)定如下： 企業(yè)為服從國家治理“三廢”、市政工程項目和國家重點建設(shè)規(guī)劃而出讓土地使用權(quán)，取得土地補(bǔ)償收入以及通過政府有償出讓土地使用權(quán)取得的70%部分的土地補(bǔ)償收入時，借記“銀行存款”科目，貸記“長期應(yīng)付款”科目；地面建筑物隨著土地使用權(quán)出讓而轉(zhuǎn)入清理報廢時，按建筑物的賬面凈值借記“固定資產(chǎn)清理”科目，按已計提的折舊借記“累計折舊”科目，按固定資產(chǎn)原價貸記“固定資產(chǎn)”科目；清理完畢后，其凈損失用取得的補(bǔ)償收入彌補(bǔ)時，借記“長期應(yīng)付款”科目，貸記“固定資產(chǎn)清理”科目；發(fā)生的“七通一平”支出、停工損失等有關(guān)費用時，借記“長期應(yīng)付款”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付工資”等科目；整個置換過程結(jié)束后，將“長期應(yīng)付款”科目的余額轉(zhuǎn)作資本公積。

從上述規(guī)定可以看出，滬財會[1995]134號文件第一條和財企[2005]123號文件的基本精神是

一致的，都強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)的搬遷過程不能給被搬遷企業(yè)帶來收益，在會計處理上也有類似之

處。但兩者還是存在以下一些區(qū)別：

（1）

收到補(bǔ)償款項時的暫掛科目，滬財會[1995]134號文件為“長期應(yīng)付款”，財企[2005]123號文件為“專項應(yīng)付款”。

（2）

滬財會[1995]134號文件是以當(dāng)時大部分國有企業(yè)使用的土地均為無償劃撥地這一背景制定的，因此其中涉及“通過政府有償出讓土地使用權(quán)取得的70%部分的土地補(bǔ)償收入”的處理問題，而這一問題對于使用土地的性質(zhì)為出讓或轉(zhuǎn)讓的企業(yè)而言是不存在的；同時，由于上述背景，滬財會[1995]134號文件也沒有涉及對企業(yè)賬面上的“土地使用權(quán)”核銷所給予的補(bǔ)償如何處理的問題。該問題在財企[2005]123號文件中予以明確。（3）

對于可從搬遷補(bǔ)償款中核銷的費用和損失的范圍，兩個文件均提及因搬遷導(dǎo)致的地面建筑物報廢損失。但是滬財會[1995]134號文件還提及“七通一平”支出和停工損失；財企[2005]123號文件還提及各類可搬遷固定資產(chǎn)的拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試等費用支出和職工安置支出等。對此我們認(rèn)為：新址的“七通一平”支出是應(yīng)資本化的支出，最終將形成固定資產(chǎn)，而根據(jù)財企[2005]123號文件的基本精神，結(jié)合現(xiàn)行的與長期資產(chǎn)相關(guān)的政府撥款的會計處理規(guī)定來看，長期資產(chǎn)的購建支出都不能直接從政府撥款中核銷。因此在財企[2005]123號文件實施后，企業(yè)搬遷中新址的“七通一平”支出不應(yīng)當(dāng)再核銷專項應(yīng)付款（當(dāng)然如果企業(yè)直接從相關(guān)開發(fā)公司購入“熟地”，就不會發(fā)生“七通一平”支出）。對于與搬遷直接相關(guān)的停工損失，根據(jù)前文的說明，我們認(rèn)為應(yīng)該是可以從專項應(yīng)付款中核銷的。（4）

對于搬遷補(bǔ)償款不足以彌補(bǔ)相關(guān)損失和費用的情形應(yīng)如何處理，滬財會[1995]134號文件未作明確，財企[2005]123號文件則明確計入損益（我們理解為應(yīng)計入營業(yè)外支出）。事實上由于“十補(bǔ)九不足”，這個問題在實務(wù)中是大量存在的。

2．財企[2005]123號文件與將來的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第X號--捐贈與補(bǔ)助》的聯(lián)

系

財政部于2005年7月發(fā)布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第X號--捐贈與補(bǔ)助》的第一次征求意見稿。該征求意見稿基本上延續(xù)了現(xiàn)行會計實務(wù)中關(guān)于各項政府補(bǔ)貼和撥款的會計處理方法，與現(xiàn)行實務(wù)不存在重大差異。而如前所述，財企[2005]123號文件的規(guī)定總體上與現(xiàn)行會計規(guī)范中收到與特定資產(chǎn)相關(guān)的政府撥款的會計處理規(guī)定是一致的。因此在現(xiàn)階段，這兩個文件之間尚未出現(xiàn)“打架”的情況。但是目前已有不少反饋意見對準(zhǔn)則征求意見稿中建議的會計處理方法提出了修改意見。如果這些修改意見最終被財政部采納，則可能需要對財企[2005]123號文件也進(jìn)行相應(yīng)的修訂。最終發(fā)展趨勢如何，目前尚不能作出判斷。

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知

財稅[2007]61號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建

設(shè)兵團(tuán)財務(wù)局：

為支持城市的規(guī)劃改造工作，經(jīng)研究，現(xiàn)將企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題明

確如下：

一、本通知所稱企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場（招標(biāo)、拍賣、掛

牌等形式）取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。

二、對企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

（一）搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)則，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），以及進(jìn)行技術(shù)改造或安置職工的，準(zhǔn)予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費用，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅

所得額。

（二）企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進(jìn)行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進(jìn)行其他技術(shù)改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

（三）搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

（四）搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊

或推銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

（五）搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

三、對于符合西部大開發(fā)、高新技術(shù)企業(yè)等企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的搬遷企業(yè)，其取得企業(yè)搬遷收入，在審核企業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策有關(guān)主營業(yè)務(wù)收入占總收入比例的條件時，不計

入企業(yè)的總收入。

四、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要對企業(yè)取得的政策性搬遷補(bǔ)償收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入加強(qiáng)管理。

重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計劃，有無企業(yè)技術(shù)改造、重置固定資產(chǎn)的計劃或立項，是否在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行技術(shù)改造、重置固定資產(chǎn)和購置其他固定資產(chǎn)

等。

五、本通知印發(fā)之前已做稅務(wù)處理的，不再調(diào)整；尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。

請遵照執(zhí)行。

財政部 國家稅務(wù)總局 二〇〇七年五月十八日

財稅[2007]61號已經(jīng)有新的文件代替了

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知

國稅函[2009]118號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(以下簡稱“企業(yè)所得稅法”)及《中華人民共和國企業(yè)所得稅實施條例》(以下簡稱“實施條例”)規(guī)定的原則和精神，現(xiàn)將企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題明確如下：

一、本通知所稱企業(yè)政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷(包括部分搬遷或部分拆除)或處置相關(guān)資產(chǎn)而按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入或處置相關(guān)資產(chǎn)而取得的收入，以及通過市場(招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式)取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。

二、對企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

(一)企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

(二)企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

(三)企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

(四)企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

三、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對企業(yè)取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入加強(qiáng)管理。重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計劃，有無企業(yè)技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)的計劃或立項，是否在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)和購置其他固定資產(chǎn)等。

二ОО九年三月十二日

第二篇：拆遷補(bǔ)償?shù)亩愂照?/a>

一、基本概念

1、政策性搬遷

按照《國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院2001年第590號令）的規(guī)定，由于社會公共利益的需要，在政府主導(dǎo)下企業(yè)進(jìn)行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關(guān)文件證明資料的，屬于政策性搬遷：（1）國防和外交的需要；

（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施的需要；

（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（5）由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

現(xiàn)行規(guī)則已經(jīng)對政策性搬遷給出了比較明確的界定，說白了就是政府主導(dǎo)的為了公共利益進(jìn)行的搬遷，這里注意兩點：

（1）政府主導(dǎo)的搬遷一般都會公告并有正式的批復(fù)文件，這是證明政策性搬遷最有利的證據(jù)，也是進(jìn)行相關(guān)財稅處理的核心憑證。

（2）政策性搬遷是與自行搬遷、商業(yè)性搬遷等概念相對應(yīng)的，企業(yè)自主決定的搬遷看以看做是正常的商業(yè)行為，需要進(jìn)行正常的財稅處理，并不符合政策性優(yōu)惠的范圍。

此外，在進(jìn)行政策性搬遷財稅處理時，企業(yè)應(yīng)按照相關(guān)的要求，就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理、搬遷所得等管理事項，單獨進(jìn)行稅務(wù)管理和核算。不能單獨進(jìn)行稅務(wù)管理和核算的，應(yīng)視為企業(yè)自行搬遷或商業(yè)性搬遷等非政策性搬遷進(jìn)行所得稅處理，不能享受相關(guān)的政策優(yōu)惠。

2、搬遷收入

企業(yè)的搬遷收入，包括搬遷過程中從本企業(yè)以外（包括政府或其他單位）取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及本企業(yè)搬遷資產(chǎn)處置收入等。

（1）搬遷補(bǔ)償收入，是指企業(yè)由于搬遷取得的貨幣性和非貨幣性補(bǔ)償收入。具體包括：

①對被征用資產(chǎn)價值的補(bǔ)償； ②因搬遷、安置而給予的補(bǔ)償；

③對停產(chǎn)停業(yè)形成的損失而給予的補(bǔ)償； ④資產(chǎn)搬遷過程中遭到毀損而取得的保險賠款；

⑤其他補(bǔ)償收入。這里有一個問題是，政府給予補(bǔ)償時是否需要在文件中明確補(bǔ)償?shù)拿亢屠碛?，如果沒有把來龍去脈說清楚，是否這樣的收入就無法認(rèn)定為拆遷補(bǔ)償收入。

（2）資產(chǎn)處置收入，是指企業(yè)由于搬遷而處置企業(yè)各類資產(chǎn)所取得的收入。企業(yè)由于搬遷處置存貨而取得的收入，應(yīng)按正常經(jīng)營活動取得的收入進(jìn)行所得稅處理，不作為企業(yè)搬遷收入。這里資產(chǎn)處置的收入主要是指本來用著好好的東西，結(jié)果因為搬遷而用不了只能便宜處理的資產(chǎn)。這里也有一個問題是，如果是因為倉庫被拆遷了，存貨沒地方放而只能便宜賣的收入按照規(guī)定是不能作為處置收入的，這里的損失只能通過政府補(bǔ)償?shù)男问絹韺崿F(xiàn)了。還有，這里的資產(chǎn)處置收入是很難界定清楚的，有事情企業(yè)做起來都是迷迷糊糊的，這個工作可能必要時還需要會計師的一些工作。

3、搬遷支出

企業(yè)的搬遷支出，包括搬遷費用支出以及由于搬遷所發(fā)生的企業(yè)資產(chǎn)處置支出。

（1）搬遷費用支出，是指企業(yè)搬遷期間所發(fā)生的各項費用，包括安置職工實際發(fā)生的費用、停工期間支付給職工的工資及福利費、臨時存放搬遷資產(chǎn)而發(fā)生的費用、各類資產(chǎn)搬遷安裝費用以及其他與搬遷相關(guān)的費用。

（2）資產(chǎn)處置支出，是指企業(yè)由于搬遷而處置各類資產(chǎn)所發(fā)生的支出，包括變賣及處置各類資產(chǎn)的凈值、處置過程中所發(fā)生的稅費等支出。企業(yè)由于搬遷而報廢的資產(chǎn)，如無轉(zhuǎn)讓價值，其凈值作為企業(yè)的資產(chǎn)處置支出。這里的資產(chǎn)凈值如何理解，小兵認(rèn)為應(yīng)該就是資產(chǎn)的賬面凈值，至于資產(chǎn)處置帶來的收益，應(yīng)該計入搬遷收入里。對于企業(yè)搬遷中報廢或廢棄的資產(chǎn)，其帳面凈值也可以作為企業(yè)的資產(chǎn)處置支出處理。【會計處理】

一、《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款有關(guān)財務(wù)處理問題的通知》（財企[2005]123號）

1、企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款，作為專項應(yīng)付款核算。搬遷補(bǔ)償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增專項應(yīng)付款。

2、企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的損失或費用，區(qū)分以下財政部文件情況進(jìn)行處理：（1）因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷專項應(yīng)付款；

（2）機(jī)器設(shè)備因拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用，直接核銷專項應(yīng)付款；（3）企業(yè)因搬遷而滅失的、原已作為資產(chǎn)單獨入賬的土地使用權(quán)，直接核銷專項應(yīng)付款；（4）用于安置職工的費用支出，直接核銷專項應(yīng)付款。

3、企業(yè)搬遷結(jié)束后，專項應(yīng)付款如有余額，作調(diào)增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享；專項應(yīng)付款如有不足，應(yīng)計入當(dāng)期損益。企業(yè)收到的政府撥給的搬遷補(bǔ)償款的總額及搬遷結(jié)束后計入資本公積金或當(dāng)期損益的金額應(yīng)當(dāng)單獨披露。

二、《財政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋第3號的通知》（財會[2009]8號）

企業(yè)因城鎮(zhèn)整體規(guī)劃、庫區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造、沉陷區(qū)治理等公共利益進(jìn)行搬遷，收到政府從財政預(yù)算直接撥付的搬遷補(bǔ)償款，應(yīng)作為專項應(yīng)付款處理。其中，屬于對企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)損失、有關(guān)費用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，?yīng)自專項應(yīng)付款轉(zhuǎn)入遞延收益，并按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號——政府補(bǔ)助》進(jìn)行會計處理。企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償款扣除轉(zhuǎn)入遞延收益的金額后如有結(jié)余的，應(yīng)當(dāng)作為資本公積處理。

三、會計準(zhǔn)則政府補(bǔ)助應(yīng)用指南

1、與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助。與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，是指企業(yè)取得的、用于購建或以其他方式形成長期資產(chǎn)的政府補(bǔ)助。企業(yè)取得與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，不能直接確認(rèn)為當(dāng)期損益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為遞延收益，自相關(guān)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時起，在該資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，分次計入以后各期的損益（營業(yè)外收入）。相關(guān)資產(chǎn)在使用壽命結(jié)束前被出售、轉(zhuǎn)讓、報廢或發(fā)生毀損的，應(yīng)將尚未分配的遞延收益余額一次性轉(zhuǎn)入資產(chǎn)處置當(dāng)期的損益（營業(yè)外收入）。

貸：遞延收益120

由于損失已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)同時作如下處理： 借：遞延收益120 貸：營業(yè)外收入120

5、購置固定資產(chǎn)C： 借：固定資產(chǎn)1000 貸：銀行存款等1000 借：專項應(yīng)付款1000 貸：遞延收益1000 投入使用后計提折舊時，應(yīng)將遞延收益按折舊進(jìn)度轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入。

6、搬遷固定資產(chǎn)后續(xù)支出：（1）費用化后續(xù)支出 借：管理費用50 貸：銀行存款等50。（2）資本化后續(xù)支出 借：在建工程500 貸：銀行存款等500（完工后轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)）

7、搬遷過程中銷售以前存貨： 借：銀行存款等234 貸：主營業(yè)務(wù)收入200 應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）34 借：主營業(yè)務(wù)成本150 貸：庫存商品 150

二、稅務(wù)處理

1、搬遷收入

甲公司應(yīng)計入政策性搬遷收入2030萬元，包括：（1）從政府取得的搬遷補(bǔ)償款1200萬元；（2）被征用土地非貨幣性收入700萬元；（3）固定資產(chǎn)A處置收入100萬元；（4）固定資產(chǎn)B保險賠款30萬元。

2、搬遷支出

甲公司的政策性搬遷支出1000萬元，包括：（1）土地置換中被征用土地處置支出700萬元；（2）固定資產(chǎn)A處置支出200萬元；（3）固定資產(chǎn)B處置支出50萬元；（4）搬遷固定資產(chǎn)費用化支出50萬元。

3、涉及資產(chǎn)稅務(wù)處理

（1）甲公司搬遷中，重置固定資產(chǎn)計稅成本C為1000萬元，土地置換中換入土地計稅成本800萬元，均不得從搬遷支出中扣除，而應(yīng)在以后投入使用后計算折舊或攤銷在稅前扣除。（2）甲公司搬遷中，搬遷固定資產(chǎn)費用化支出50萬元作為搬遷支出，資本化支出500萬元應(yīng)計入搬遷資產(chǎn)的計稅成本?！居^點】

1、是否需要專項審計？

應(yīng)該說，2012年的40號文要比2009年的118號文進(jìn)步了很多，不僅澄清了很多模糊的地方，很多實務(wù)中的問題也有了更多具有操作性的指引。不過，小兵一直在強(qiáng)調(diào)的一個事情還是需要注意，那就是搬遷收入、支出這兩個核心的指標(biāo)該如何認(rèn)定并保障它的真實合理。因為這兩個指標(biāo)是整個制度設(shè)計的核心和基礎(chǔ)，如果這兩個指標(biāo)實務(wù)中存在了瑕疵，那么一切的努力和進(jìn)步都顯得蒼白沒有意義。

當(dāng)然，我們可以說我們可以依靠稅務(wù)局時候的稽查來發(fā)現(xiàn)問題，可是顯然稅務(wù)局常規(guī)的一些核查手段并不能完全滿足這種特殊企業(yè)行為的要求。小兵建議，是否可以引入專項評估審計制度，要求專業(yè)機(jī)構(gòu)對企業(yè)發(fā)生的相關(guān)費用和支出進(jìn)行評估和審計，以確定最終的企業(yè)搬遷結(jié)果，并最終作為稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收管理的依據(jù)。

2、其他稅收政策

在該部分內(nèi)容中，我們只是強(qiáng)調(diào)了政策性搬遷的企業(yè)所得稅處理，那么其他一些稅收問題呢，小兵這里簡單提示：

（1）搬遷收入不需要繳納營業(yè)稅（國稅函[2008]277號、國稅函[2009]520號）；

（2）搬遷收入不需要繳納土地增值稅（《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》、財稅[2006]21號）。

3、明確區(qū)分政策性搬遷與非政策性搬遷

從規(guī)則上來講，為了鼓勵企業(yè)多為國家的公益事業(yè)做出犧牲和貢獻(xiàn)，在相關(guān)政策上還是對政策性搬遷設(shè)計了一些優(yōu)惠政策。但是，需要注意的是，政策性搬遷不僅有著明確的界定，并且為了防止稅收漏洞和損失，還在稅收管理上對企業(yè)進(jìn)行了一些要求，企業(yè)必須按照這些要求進(jìn)行備案申報才可以，不然企業(yè)將無法享受政策性拆遷的一些優(yōu)惠政策，只能按照商業(yè)搬遷進(jìn)行處理。

第三篇：拆遷補(bǔ)償費入賬票據(jù)及稅收問題

拆遷補(bǔ)償費入賬票據(jù)問題

2013-7-23

（1）稅法規(guī)定只對“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”收入征稅

①《營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入應(yīng)該依法繳納營業(yè)稅。

②國稅發(fā)「1993」149號第八條第一款第（一）項規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為”

（2）拆遷補(bǔ)償收入不屬于“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)拆遷補(bǔ)償收入是指：”集體土地被國家征收“、”歸還國有土地使用權(quán)“取得的收入。（3）拆遷補(bǔ)償收入不屬于營業(yè)稅征稅范圍。

①《營業(yè)稅稅目注釋》國稅發(fā)「1993」149號第八條第二款：土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。

②《關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》國稅函〔2008〕277號：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為。③《關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函「2009」520號）：國稅函「2008」277號中關(guān)于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)的文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣以上地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)的文件。

④根據(jù)以上規(guī)定，只要有國家批準(zhǔn)的征收、歸還文件，就是征收、歸還。所取得的收入就是拆遷補(bǔ)償收入。拆遷補(bǔ)償收入，不屬于稅法規(guī)定的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入，是國家對被拆遷單位和個人因歸還國有土地使用權(quán)以及因此而喪失的土地附著物的補(bǔ)償，國家與單位同占有土地的單位和個人之間沒有發(fā)生交易行為，因此對于單位和個人因國家征收、征用土地而取得的土地及不動產(chǎn)補(bǔ)償費收入，不征收營業(yè)稅。

（4）不應(yīng)稅收入不需要開發(fā)票《征管法》第二十一條規(guī)定：單位、個人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票。根據(jù)以上規(guī)定，拆遷補(bǔ)償費不需要開具發(fā)票。

（5）“拆遷補(bǔ)償費”應(yīng)取得票據(jù)因為補(bǔ)償收入不是經(jīng)營性收入，不需要開發(fā)票，原土地使用者，無論是單位還是個人取得補(bǔ)償款時開具的收據(jù)均可以作為房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除的憑證。超過政府規(guī)定支付標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償款不得扣除。

房地產(chǎn)公司支付給個人的拆遷補(bǔ)償費等，應(yīng)以：拆遷補(bǔ)償協(xié)議、被拆遷人原房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、被拆遷人簽字的收款收據(jù)，以及被拆遷人身份證復(fù)印件、聯(lián)系電話等資料作為支付款項的原始憑證即可，以便核實；除此之外，支出的其他費用無合法憑證的不得在稅前扣除。有些地方規(guī)定，支付的拆遷補(bǔ)償費須取得地稅部門開具的免稅專用收據(jù)。

國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知

國稅函【2009】520號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國家稅務(wù)局：

近接部分地區(qū)反映土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，政府收回土地使用權(quán)的正式文件如何掌握以及納稅人進(jìn)行拆除建筑物、平整土地并代墊拆遷補(bǔ)償費的行為如何征收營業(yè)稅的問題。經(jīng)研究，現(xiàn)明確如下：

一、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)中關(guān)于縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

二、納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費的行為屬于“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。

國家稅務(wù)總局

二○○九年九月十七日

土地補(bǔ)償費有關(guān)稅收政策問題

一、在城市舊城改造和城市規(guī)劃過程中，或多或少會涉及到單位和個人的房屋拆遷補(bǔ)償問題。對于該項拆遷工程涉及到的拆遷人、被拆遷人、拆遷公司相應(yīng)的涉稅處理，各地規(guī)定不一。

二、企業(yè)和個人的搬遷大致可分為政策性搬遷和商業(yè)性搬遷。政策性搬遷因為涉及到政府對城市的規(guī)劃其他主導(dǎo)原因，會有許多稅收優(yōu)惠。而商業(yè)性搬遷是由企業(yè)之間或企業(yè)與個人之間的自由協(xié)定為依據(jù)而進(jìn)行的一種市場行為，政府不參與其中。在稅收上適用各種不同規(guī)定。根據(jù)國稅函〔2009〕118號的規(guī)定，政策性搬遷是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因。稅務(wù)對此類搬遷的認(rèn)定是審核有無政府搬遷文件或公告。如果沒有，則一般不會認(rèn)同為政策性搬遷，從而將此類涉稅處理界定為商業(yè)行為。根據(jù)渝地稅發(fā)〔2007〕207號，重慶對此類政策性搬遷范圍規(guī)定為：搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入或由重慶市土地儲備中心、重慶市城市建設(shè)投資公司、重慶渝富資產(chǎn)管理公司等將土地收回,支付給搬遷企業(yè)的搬遷補(bǔ)償收入，也包括從受政府委托實施片區(qū)開發(fā)的開發(fā)企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償收入。下面就搬遷補(bǔ)償有關(guān)的涉稅問題做梳理分析。

一、政策性搬遷

1、營業(yè)稅

由于政策性搬遷是政府收回企業(yè)或個人土地使用權(quán)（包括地上建筑物等不動產(chǎn)）的行為，因此根據(jù)國稅函（2008）277號規(guī)定，被搬遷企業(yè)“只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅”。國稅函（2007）969號規(guī)定，“對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補(bǔ)償費，不征收營業(yè)稅”。同時，根據(jù)渝地稅發(fā)[2002]156號規(guī)定，屬于舊城改造項目范圍內(nèi)的此類補(bǔ)償，“在拆遷原房過程中，被搬遷企業(yè)選擇貨幣補(bǔ)償（安置）方式，所取得的貨幣補(bǔ)償（安置）價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費”?！吨腥A人民共和國土地管理法》（2004年8月25日修訂）第四十三條規(guī)定，“任何單位和個人建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。國家出讓的土地，一種是國家通過收儲方式取得的國有土地；一種是通過征收的方式取得的集體土地。無論收儲還是征收都是一種國家行為。因此，在收儲或者征收過程中支付的所有資金，都應(yīng)屬于補(bǔ)償性款項。對于被拆遷者來講，都不屬于營業(yè)性收入；第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。” “征收耕地的補(bǔ)償費用包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費”?！段餀?quán)法》（2007年3月16日公布）第四十二條規(guī)定“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償”?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》（2001年6月6公布）第四條“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償、安置”。

根據(jù)以上法律規(guī)定，補(bǔ)償收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營收入；再根據(jù)《征管法》第二十一條“單位、個人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票”。因此補(bǔ)償收入不需要開票，原土地使用者取得補(bǔ)償款開具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。因此，受政府授權(quán)或委托的開發(fā)企業(yè)在支付被搬遷企業(yè)的補(bǔ)償款時，只需取得收款收據(jù)，并以搬遷、補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)文件作為附件入賬即可。

2、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅；根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。因此，被搬遷企業(yè)因上述政策性原因拆遷房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)得到的拆遷補(bǔ)償費，免征土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅

被搬遷企業(yè)取得拆遷補(bǔ)償費，根據(jù)國稅函〔2009〕118號規(guī)定，重置、重建或改良的，以其補(bǔ)償收入扣除支出后的余額計入應(yīng)納稅所得額，此類固定資產(chǎn)可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。沒有重置、重建或改良計劃和立項報告的，應(yīng)將搬遷補(bǔ)償收入加上各類變賣收入扣除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。

根據(jù)國稅函〔2009〕118號第二條第四款規(guī)定，企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

4、個人所得稅 根據(jù)財稅[2005]45號第一條規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅。因此，如果個人取得的拆遷補(bǔ)償款超過標(biāo)準(zhǔn)部分，應(yīng)屬于個人所得稅納稅范疇，按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目征收個人所得稅。

二、商業(yè)性搬遷

根據(jù)以上的政策性搬遷文件知道，被搬遷的企業(yè)和個人，都是因為政策性原因歸還土地使用權(quán)而得到相應(yīng)補(bǔ)償。那么，如果不屬于政策性搬遷，僅是企業(yè)與企業(yè)之間，企業(yè)與個人之間的市場收購轉(zhuǎn)讓行為，則屬于商業(yè)性的搬遷，對此類補(bǔ)償費的涉稅問題分析如下。

1、營業(yè)稅

根據(jù)國稅函[1997]87號文件規(guī)定：對于土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地輔助物的補(bǔ)償收入，應(yīng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。對于具有該土地使用權(quán)的單位和個人，同樣適用于該文件，因為沒有政府搬遷文件，因此得到的此類補(bǔ)償，不屬于政府收回土地使用權(quán)而應(yīng)得的補(bǔ)償費，它屬于一種財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營行為，被搬遷企業(yè)或個人接受的補(bǔ)償費，實際上是財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。接受補(bǔ)償?shù)膯挝换騻€人在取得收入是，應(yīng)給付款單位開具營業(yè)性發(fā)票，并交納營業(yè)稅。

2、企業(yè)所得稅

由于非政策原因搬遷，被搬遷企業(yè)取得補(bǔ)償費（轉(zhuǎn)讓收入）后，如果重置、重建、改良發(fā)生的支出，屬于固定資產(chǎn)性質(zhì)類的，只能通過折舊或攤銷形式在企業(yè)所得稅前抵扣，而不能像政策性搬遷那樣將重置、重建、改良支出全部抵扣；如果屬于費用性質(zhì)的，則可計入當(dāng)期損益扣除。

3、土地增值稅

由于非政策性搬遷，被搬遷企業(yè)或個人取得補(bǔ)償費（轉(zhuǎn)讓收入）后，需要交納土地增值稅，其增值額由補(bǔ)償費（轉(zhuǎn)讓收入）減去扣除額后確定?？鄢~則根據(jù)以下文件處理：財稅字（1995）48號第十條，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。財稅（2006）21號第二條，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，按增值稅條例第六條第（一）、第（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

4、個人所得稅個人所得稅扣除項目參照土地增值稅的扣除項目確認(rèn)余額后按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”交納個稅。

第四篇：城市房屋拆遷補(bǔ)償費政策實例分析

城市房屋拆遷補(bǔ)償費政策實例分析

[案例1]A房地產(chǎn)企業(yè)通過拍賣方式受讓取得一塊土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)土地出讓合同的約定，該塊土地為毛地出讓，A企業(yè)負(fù)責(zé)該土地上原有被拆遷戶的拆遷安置工作。根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》，A房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶實行貨幣補(bǔ)償，經(jīng)市場評估，A房地產(chǎn)企業(yè)按5900元/平方米向被拆遷戶支付貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償面積按照被拆遷戶原房產(chǎn)證記載的建筑面積計算。拆遷戶用取得的貨幣補(bǔ)償直接到市場購買商品房，符合條件的可以購買政府建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房。

[解析]這是一個城市房屋拆遷中一個比較標(biāo)準(zhǔn)的貨幣補(bǔ)償案例.被拆遷戶給予拆遷戶貨幣補(bǔ)償，拆遷戶用取得的貨幣補(bǔ)償直接到市場購買新商品房。由于其中涉及的關(guān)系比較簡單，而且又是貨幣性質(zhì)補(bǔ)償，稅務(wù)處理方法也比較明確。

這里，我們首先來明確以下幾個概念。

1、毛地出讓與凈地出讓

“毛地”和“凈地”都是俗稱。從形態(tài)上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地；凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。

從產(chǎn)權(quán)和法律關(guān)系上看，毛地和凈地有明顯不同。毛地出讓往往是政府出讓土地時尚未完成國有土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作，涉及多方法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，需要銜接好國有土地使用權(quán)收回、補(bǔ)償和出讓等方面的法律關(guān)系；凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作，法律關(guān)系相對簡單。

毛地出讓涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，還涉及到土地使用權(quán)收回、出讓與《房屋拆遷條例》規(guī)定的拆遷程序等銜接問題，同時，出讓后拆遷和開發(fā)也往往容易出現(xiàn)糾紛。

毛地出讓的實施步驟：

毛地出讓，需要妥善處理好土地使用權(quán)收回、拆遷補(bǔ)償和國有土地使用權(quán)出讓的關(guān)系。一般是按照如下步驟實施的：

第一，按照《土地管理法》第五十八條和《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條的規(guī)定，由市、縣國土資源管理部門向市、縣人民政府提出收回出讓地塊原國有土地使用權(quán)并進(jìn)行公開出讓的請示，請示中除明確擬出出讓宗地的基本情況、規(guī)劃意見等一般信息外，還要明確因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要收回該土地的原土地使用權(quán)并公開出讓，對原土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，具體補(bǔ)償安置由受讓人按規(guī)定對原產(chǎn)權(quán)人拆遷安置實施，受讓人在繳清土地使用權(quán)出讓金并完成拆遷補(bǔ)償安置工作后（原國有土地使用權(quán)收回程序完成），方可申請辦理土地登記，取得土地使用權(quán)等具體內(nèi)容。市、縣人民政府的批復(fù)文件同樣要明確上述內(nèi)容，并向社會公告。

第二，市、縣人民政府批準(zhǔn)出讓后，國土資源部門按規(guī)定組織實施國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、須知等要明確第一步中的相關(guān)要求。招拍掛成交后，國土資源部門在與受讓人簽訂的《成交確認(rèn)書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》中都要明確：已經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)收回該地塊原土地使用權(quán)，對原土地使用權(quán)人的具體補(bǔ)償安置，由受讓人按照規(guī)定對原產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置來落實，受讓人在繳清土地使用權(quán)出讓金并按規(guī)定完成拆遷補(bǔ)償安置工作后（原國有土地使用權(quán)收回程序完成），方可申請辦理土地登記，取得土地使用權(quán)。出讓宗地中，原《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》作為拆遷補(bǔ)償安置的憑證，不得再行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第三，受讓人按照當(dāng)?shù)夭疬w安置辦法和出讓合同約定，完成拆遷安置工作后，市、縣國土資源部門收回被拆遷人的《國有土地使用證》，房屋管理部門收回原《房屋所有權(quán)證》，受讓人按規(guī)定申請辦理土地登記，領(lǐng)取《國有土地使用證》。

2、貨幣補(bǔ)償

根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定：貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估單價（指每平方米建筑面積的價格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定。對大于房屋建筑面積的土地使用面積也應(yīng)進(jìn)行評估，并計入貨幣補(bǔ)償金額。房地產(chǎn)市場評估單價的確定，應(yīng)當(dāng)綜合考慮被拆遷房屋所在區(qū)位級別、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向等因素。被拆遷房屋的建筑面積以房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準(zhǔn)。土地使用面積以土地使用權(quán)證或者其他合法土地使用憑證的記載為準(zhǔn)。被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)結(jié)合裝潢材料的價格、折舊年限等因素另行評估。

從本案例來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過毛地出讓方式取得土地的，他只有在對該地塊的被拆遷戶進(jìn)行拆遷安置和繳納土地出讓金后才可取得該地塊的國有土地使用證。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)處理問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的評估資料向被拆遷戶支付的貨幣化補(bǔ)償作為拆遷補(bǔ)償費按開發(fā)項目進(jìn)入開發(fā)直接成本：

借：開發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償費

貸：銀行存款

后附的合法有效的原始憑證包括房地產(chǎn)企業(yè)與被拆遷戶簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議、支付拆遷補(bǔ)償款時被拆遷戶的身份證復(fù)印件以及簽名確認(rèn)資料。

對這一拆遷補(bǔ)償費，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實進(jìn)入開發(fā)成本并在結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售成本時在企業(yè)所得稅和土地增值稅時扣除。

由于實行的是貨幣補(bǔ)償，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付補(bǔ)償費時不存在營業(yè)稅問題。

2、被拆遷戶的稅務(wù)處理問題

對于被拆遷戶取得貨幣補(bǔ)償涉及的主要是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅的問題。

①營業(yè)稅：從我們上面介紹的毛地出讓的程序來看，在毛地出讓前，國土部門已經(jīng)向政府申請收回該地塊的國土土地使用權(quán)，然后再進(jìn)行土地出讓拍賣。最終是由中標(biāo)單位根據(jù)土地出讓協(xié)議進(jìn)行拆遷安置和支付土地出讓金后取得該土地的國有土地使用權(quán)。所以，在拆遷單位進(jìn)行拆遷補(bǔ)償時，被拆遷戶的土地的使用權(quán)已經(jīng)收回國有。從本質(zhì)上來間，拆遷單位是在替政府支付拆遷補(bǔ)償款：一是補(bǔ)償政府收回國有土地使用權(quán)給予被拆遷戶的補(bǔ)償；二是由于國有土地使用權(quán)已經(jīng)收回，根據(jù)房隨地走的基本原則，對被拆遷戶地上的建筑物、附著物給予補(bǔ)償。所以，被拆遷戶取得的貨幣化拆遷補(bǔ)償同納稅人正常轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房屋是不一樣的，不應(yīng)該征收營業(yè)稅。這一問題粵地稅函[1999]295有過明確表述。

②個人所得稅 《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》財稅[2006]45號文：對被拆遷入按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅。

③企業(yè)所得稅 如果是屬于政策性搬遷，企業(yè)所得稅的處理應(yīng)根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》財稅[2007]61號文的規(guī)定處理：

企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場（招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。

（一）搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），以及進(jìn)行技術(shù)改造或安置職工的，準(zhǔn)予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費用，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

（二）企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進(jìn)行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進(jìn)行其他技術(shù)改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

（三）搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

（四）搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

（五）搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

對于非政策性搬遷收入，企業(yè)拆遷補(bǔ)償收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

[案例2]A房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓方式取得一塊國有土地并符合該塊土地上的拆遷安置工作。根據(jù)土地出讓合同的約定，該房地產(chǎn)企業(yè)在出讓地塊上應(yīng)建設(shè)30萬平方的安置房用于和被拆遷戶進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。為方便說明，我們以一戶被拆遷戶的具體情況來舉例。該被拆遷戶B（個人）原有房屋的建筑面積為65平方米。經(jīng)市拆遷辦聘請的第三方中介機(jī)構(gòu)根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行評估，被拆遷戶房屋的評估價格為4600元/平方米?？紤]到調(diào)換房屋和被拆遷房屋在結(jié)構(gòu)和配套方面的差異，房地產(chǎn)企業(yè)與該被拆遷戶達(dá)成拆遷協(xié)議：第一按被拆遷戶房屋實際建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；二等面積補(bǔ)償部分，被拆遷戶應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付200元/平方米的結(jié)構(gòu)差價；

三、調(diào)換面積低于被拆遷面積的，房地產(chǎn)企業(yè)按4600元/平方米向被拆遷戶支付拆遷補(bǔ)償；

四、超面積部分，10平方米以內(nèi)的，被拆遷戶按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補(bǔ)差款，超過10平方米的，被拆遷戶應(yīng)按市場價格6100元/平方米向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付價款。最終，該被拆遷戶B通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換取得了一套80平方米的房屋，根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議規(guī)定，B向房地產(chǎn)企業(yè)A支付了98500元。經(jīng)核定，同類房屋的建造成本為2100元/平方米（不含地價），含地價成本為3600元/平方米。

[解析]

根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償?shù)牟襟E如下：

實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法第二十八條的規(guī)定計算被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額。貨幣補(bǔ)償金額與所調(diào)換的房屋有差價的，結(jié)清差價后給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

拆遷人超過約定的過渡期限未提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，應(yīng)當(dāng)自逾期之日起，按過渡補(bǔ)助費的月平均數(shù)雙倍支付。當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

辦法第二十八條規(guī)定為：

貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估單價（指每平方米建筑面積的價格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定。

房地產(chǎn)市場評估單價由區(qū)位補(bǔ)償單價和房屋重置單價兩部分組成。

區(qū)位補(bǔ)償單價由市價格主管部門會同市房屋拆遷管理部門確定，定期公布。

房屋重置單價的評估，應(yīng)當(dāng)按照市價格主管部門會同市房屋拆遷管理部門公布的基準(zhǔn)價格，結(jié)合被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)、成新、用途、層次、朝向等因素確定。

被拆遷房屋的建筑面積以所有權(quán)證或其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)處理

①營業(yè)稅

根據(jù)國稅函[1995]

549、國稅函[2007]768號的文件規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換以取得經(jīng)濟(jì)利益的行為屬于營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)”的征稅范圍，應(yīng)征收營業(yè)稅。

營業(yè)稅計稅依據(jù)的確認(rèn)：

等面積部分：65平方米。根據(jù)國稅函[1995]549號文的規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。這里對于成本價的理解有兩種：一種是不含地價的工程建造成本即2100元/平方米，二是含地價的房屋完全成本3600元/平方米。從穗地稅發(fā)[2000]79號的規(guī)定來看，廣州乃至廣東省對這個成本價的認(rèn)定是房屋的工程建造成本。從我們目前的征稅實踐來看，大多數(shù)也是采用的不含地價的工程建造成本作為營業(yè)稅的計稅依據(jù)?？紤]到等面積部分還有200元/平方米的結(jié)構(gòu)價差，對于這個結(jié)構(gòu)價差我們認(rèn)為也應(yīng)征收營業(yè)稅。這樣，等面積部分的營業(yè)稅計稅依據(jù)就是149500元（65×2100+65×200）

超面積部分：根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，10平方米以內(nèi)的，被拆遷戶按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補(bǔ)差款，超過10平方米的，被拆遷戶應(yīng)按市場價格6100元/平方米向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付價款。因此，超面積部分的營業(yè)稅計稅依據(jù)為 85500 元（10×5500+5×6100）。

總體營業(yè)稅的計稅依據(jù)為235000元，應(yīng)繳納營業(yè)稅11750元。

②土地增值稅：實行預(yù)征，計稅依據(jù)同營業(yè)稅，最終按項目進(jìn)行清算。應(yīng)預(yù)征土地增值稅2350元（按1%進(jìn)行預(yù)征）。

③企業(yè)所得稅

該企業(yè)實際是用房屋這種實物形式支付的拆遷補(bǔ)償費。這里關(guān)鍵是對于實物補(bǔ)償?shù)钠髽I(yè)所得稅處理問題。從本質(zhì)上將，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在履行了用房屋去和被拆遷戶進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換完成拆遷任務(wù)后，才能取得國土土地使用權(quán)。因此，從本質(zhì)上來將，是屬于一種非貨幣交換行為。只不過這部分拆遷費不是作為土地的出讓金成本，但仍作為和土地出讓密切相關(guān)的成本進(jìn)入前期的開發(fā)成本。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十五條的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)。

所以，這里對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的。在企業(yè)所得稅上應(yīng)作為視同銷售處理。這里，關(guān)鍵的問題就在于視同銷售價格確認(rèn)的問題。

第一種意見：視同銷售的價格應(yīng)按同類同期房屋的市場銷售價格確認(rèn)。這里，我們正好可以找到一個市場銷售價格，在拆遷補(bǔ)償合同中就有，對于超過10平方的部分按市場價格6100元/平方米。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用這80平方米的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，應(yīng)按488000元確認(rèn)企業(yè)所得稅的視同銷售收入。

第二種意見：視同銷售價格和營業(yè)稅計稅依據(jù)保持一致，按235000元確認(rèn)企業(yè)所得稅視同銷售收入。

第三種意見：對于等面積補(bǔ)償部分，由于在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，我們對雙方房屋的價格都是有一個評估的，當(dāng)時被拆遷戶房屋的評估價格為4600元/平方米，考慮到結(jié)構(gòu)價差，等面積部分也就是4800元/平方米，不超過10平方部分按5500元/平方米，超過10平方按6100/平方米，因此，該80平方米房屋的企業(yè)所得稅視同銷售價格為 397500元（65×4800+10×5500+5×6100）

我們認(rèn)為，第一種意見直接以6100元/平方米作為企業(yè)所得稅視同銷售的價格是比較草率的做法。任何稅種對于計稅依據(jù)的確認(rèn)都應(yīng)該秉承一種據(jù)實征稅的合理原則。比如對于不超過10個平方的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實只是按5500元/平方米收取價款，如果我們強(qiáng)制要求按6100元/平方米確認(rèn)收入就沒有秉承據(jù)實征稅的基本原則，是不恰當(dāng)?shù)?，而且對于等面積部分，被拆遷單位的房屋評估價格是4600元/平方米，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為市場行為中的一個經(jīng)濟(jì)人，他在房屋建造時是必須考慮參考這個價格的，最終的結(jié)構(gòu)補(bǔ)償也是以這個為依據(jù)的，因此，對于等面積部分也按6100元/平方米計算更不合理。

第二種意見，以營業(yè)稅的計稅依據(jù)作為企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)，我們認(rèn)為也不是十分恰當(dāng)。由于各個稅種的指導(dǎo)思想的不一致，導(dǎo)致就具體問題，各個稅種的計稅依據(jù)的確認(rèn)不一致，這也是非常正常的現(xiàn)象。但是對于等面積部分如果按建造成本2100元/平方米確認(rèn)企業(yè)所得稅視同銷售收入，就失去了企業(yè)所得稅視同銷售這種做法的意義，既然收入等于成本，那還不如直接確認(rèn)成本，何必去虛擬確認(rèn)一個收入，然后再結(jié)轉(zhuǎn)成本呢，這個和直接結(jié)轉(zhuǎn)成本的效果是完全一樣的。因此，第二種意見也不可取。

第三種意見：對于超面積部分，不足10平方的按5100元/平方米確認(rèn)收入，超過10平方的按6100元/確認(rèn)收入，這是完全符合實際的，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)和被拆遷單位屬于獨立無關(guān)聯(lián)的主體，他們之間的價格是一個市場公允價格的體現(xiàn)，以這個雙方約定的價格作為視同銷售的收入是完全合理的。而對于等面積部分，我們依據(jù)被拆遷單位經(jīng)政府認(rèn)可的評估單位根據(jù)政府規(guī)定評估的4600元/平方米的價格加上200元/平方米的結(jié)構(gòu)補(bǔ)差費作為視同銷售收入的確認(rèn)價格也是符合現(xiàn)實情況的，這個也是雙方認(rèn)可的一個補(bǔ)償價格。所以按397500元確認(rèn)這80平方米房屋的企業(yè)所得稅視同銷售收入是較為合理的做法。

會計處理：

借 開發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償費 397500元

貸：主營業(yè)務(wù)收入 397500元

借：主營業(yè)務(wù)成本 288000元

貸：開發(fā)產(chǎn)品 288000元（3600×80）

[注意]雖然在征收營業(yè)稅時，等面積部分是按建造成本確認(rèn)的。但在結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅銷售成本時，考慮到這部分安置房也是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓的土地上建設(shè)的，理應(yīng)分?jǐn)偡康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地出讓金。否則，所有的土地出讓金就要全部非安置房承擔(dān)，這個與現(xiàn)實情況是不符合的。但是，這里安置房只要承擔(dān)土地出讓金。拆遷安置費就只能由非安置房來承擔(dān)，否則就會存在循環(huán)計算成本的問題。

貸 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 14100元

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅 11750元（235000×5%）

——應(yīng)交土地增值稅 2350元（235000×1%）

[注]根據(jù)財政部新企業(yè)會計準(zhǔn)則講解的規(guī)定，目前企業(yè)所得稅視同銷售的會計處理和稅務(wù)處理已經(jīng)基本保持一致了。

以上兩個案例是對目前城市房屋拆遷補(bǔ)償中比較常見的案例的稅務(wù)處理進(jìn)行的講解，且這兩個案例中拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞揭彩欠犀F(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)范性操作。因此，對于其稅務(wù)處理的方法也很明確。產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償向結(jié)合方式的稅務(wù)處理從原理上就是我們上面兩個案例處理方法的集合，所以我們就無須舉例說明了。

這里，我們還是要明確一點，本次教學(xué)案例講解的是城市房屋拆遷中涉及的拆遷補(bǔ)償費的稅務(wù)處理問題。如果是政府征地房屋的拆遷補(bǔ)償，具體情況就和本案例討論的內(nèi)容不一樣了。他們依據(jù)的法律是不一樣的，城市房屋拆遷是依據(jù)的國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理條例》，而政府征地房屋拆遷依據(jù)的是《土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)。同時政府征地拆遷一般是由政府相關(guān)部分負(fù)責(zé)。這個不在我們本次案例的討論范圍內(nèi)。

第五篇：舊城改造中拆遷補(bǔ)償費涉稅淺析

舊城改造中拆遷補(bǔ)償費

一、增值稅（及營業(yè)稅）

1、被拆遷企業(yè)或個人

對于被拆遷人而言，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件三《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條 免征增值稅的第三十七條規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。”也就是說土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收增值稅。

原營業(yè)稅下取得補(bǔ)償款的相關(guān)規(guī)定如下：

由于政策性搬遷是政府收回企業(yè)或個人土地使用權(quán)（包括地上建筑物等不動產(chǎn)）的行為，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）就規(guī)定“土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。近年來國家稅務(wù)總局先后出臺了文件對由于政府行為單位或個人歸還土地使用權(quán)取得的補(bǔ)償費不征收營業(yè)稅予以了進(jìn)一步明確。

（1）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2007]969號）規(guī)定，“對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補(bǔ)償費，不征收營業(yè)稅”。

（2）為了實際征管中準(zhǔn)確界定土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為，國家稅務(wù)總局又出臺《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函（2008）277號）規(guī)定，“納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。”

（3）由《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）進(jìn)一步明確了國稅函〔2008〕

277號中關(guān)于“縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件”，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

（4）地方政策：

①金華市地方稅務(wù)局關(guān)于明確舊城改造中銷售安置拆遷房有關(guān)稅收政策的函（金地稅政函[2002]55號）規(guī)定舊城改造中，城建開發(fā)公司將房屋安置給拆遷戶，根據(jù)其與拆遷戶簽定的實物安置協(xié)議，同等面積(或評估價等值替換)部分，暫不征收營業(yè)稅。

②重慶地方稅務(wù)局關(guān)于《舊城改造房屋拆遷過程中有關(guān)營業(yè)稅政策的通知》（渝地稅發(fā)[2002]156號）規(guī)定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)?，被拆遷人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償（安置）方式，所取得的貨幣補(bǔ)償（安置）價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費。

③廣東省《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（粵地稅函[1999]295號）規(guī)定，在城市改造建設(shè)中支付給被拆遷戶得拆遷補(bǔ)償收入，凡經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）暫不征收營業(yè)稅。

④根據(jù)江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確營業(yè)稅若干征稅問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2013〕4號）第三條規(guī)定納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）中不征收營業(yè)稅相關(guān)條件的，對其收到土地使用權(quán)及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補(bǔ)償費，不征收營業(yè)稅。

2、拆遷企業(yè)

對于房地產(chǎn)企業(yè)等拆遷企業(yè)提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入原按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，營改增后應(yīng)按照建筑服務(wù)稅目繳納增值稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費的行為應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費后的余額為增值額計算繳納增值稅。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）第二條的規(guī)定：“納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費的行為屬于“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅?！?/p>

二、企業(yè)所得稅

1、被拆遷企業(yè)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告 》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定：“凡在國家稅務(wù)總局2012年第40號公告生效前（備注：2012年10月1日）已經(jīng)簽訂搬遷協(xié)議且尚未完成搬遷清算的企業(yè)政策性搬遷項目，企業(yè)在重建或恢復(fù)生產(chǎn)過程中購置的各類資產(chǎn)，可以作為搬遷支出，從搬遷收入中扣除。但購置的各類資產(chǎn)，應(yīng)剔除該搬遷補(bǔ)償收入后，作為該資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，并按規(guī)定計算折舊或費用攤銷。凡在國家稅務(wù)總局2012年第40號公告生效后簽訂搬遷協(xié)議的政策性搬遷項目，應(yīng)按國家稅務(wù)總局2012年第40號公告有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)，采取資產(chǎn)置換的，其換入資產(chǎn)的計稅成本按被征用資產(chǎn)的凈值，加上換入資產(chǎn)所支付的稅費計算確定。

國家稅務(wù)總局2012年第40號公告如下：“企業(yè)搬遷期間新購置的各類資產(chǎn)，應(yīng)按《企業(yè)所得稅法》及其實施條例等有關(guān)規(guī)定，計算確定資產(chǎn)的計稅成本及折舊或攤銷年限。企業(yè)發(fā)生的購置資產(chǎn)支出，不得從搬遷收入中扣除。企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。企業(yè)應(yīng)在搬遷完成，將搬遷所得計入當(dāng)企業(yè)應(yīng)納稅所得額計算納稅。

2、拆遷企業(yè)

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》文件第二十七條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：土地征用費及拆遷補(bǔ)償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補(bǔ)償支出、安置

及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費、危房補(bǔ)償費等。這里面拆遷補(bǔ)償支出就是貨幣補(bǔ)償，直接進(jìn)土地征用費及拆遷補(bǔ)償費；安置及動遷支出，是指異地安置支出；回遷房建造支出是指就地安置費用。對此應(yīng)以成本價為基礎(chǔ)確定，而不是以商品房（實物）的市價確定的。是企業(yè)所得稅前扣除項目。

三、個人所得稅

1、針對被拆遷人為個人的情況下，涉及到個人所得稅的處理。根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知（財稅[2005]45號）對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅。因此，如果個人取得的拆遷補(bǔ)償款超過標(biāo)準(zhǔn)部分，應(yīng)屬于個人所得納稅范疇，按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目征收個人所得稅。

2、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得被征用房屋補(bǔ)償費收入免征個人所得稅的批復(fù)（國稅函[1998]428號）針對深圳地方稅務(wù)局提交的《關(guān)于舊城改造征用居民房屋個人取得的賠償費征免個人所得稅的請示》中提到：“按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅?！暗撐募谀壳坝行募蜔o效文件中都無法查找到，其有效性待定。一般來說國稅函也屬于規(guī)范性文件，但是現(xiàn)在一些國稅函文件主要是針對一些特別的問題作的解釋回復(fù)，原則上只對提請批復(fù)和發(fā)送的稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)事項有效力，不適用于在全國范圍內(nèi)執(zhí)行，因此不列入規(guī)范性文件之中。

3、根據(jù)《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確動遷補(bǔ)償收入征收個人所得稅等若干政策問題的通知》（大地稅函[2008]253 號）第一條：“個體工商戶、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)取得的政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的動遷補(bǔ)償收入免征個人所得稅，超標(biāo)準(zhǔn)的部分計征個人所得稅。超標(biāo)準(zhǔn)的部分計征個人所得稅，具體情形按以下原則處理：

（1）實行核定方式征收個人所得稅的，超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償收入適用5%的應(yīng)稅所得率計算其應(yīng)納稅所得額，與經(jīng)營所得應(yīng)納稅所得額合并計算當(dāng)期應(yīng)納稅額。若納稅人以后改變征收方式，其發(fā)生的與動遷改造相關(guān)的成本、費用及損失不得再在稅前扣除。

（2）實行查賬方式征收個人所得稅的，應(yīng)正確劃分應(yīng)稅收入與免稅收入所配比的成本、費用和損失；無法正確劃分的，可按免稅收入及應(yīng)稅收入占總收入的比重劃分。免稅收入所配比的成本、費用和損失不得在應(yīng)納稅所得額中扣除。另根據(jù)《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確個人所得稅征收管理若干具體問題政策適用的通知》（大地稅函[2009]211 號），個人（含自然人和個體工商戶）、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)因搬遷等原因取得的對生產(chǎn)經(jīng)營收益性質(zhì)的補(bǔ)償金，屬于經(jīng)營性所得，應(yīng)當(dāng)按照“個體工商戶生產(chǎn)、經(jīng)營所得”項目征收個人所得稅。

4、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第五條規(guī)定：“個人因房屋被征收而取得貨幣補(bǔ)償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，按有關(guān)規(guī)定減免契稅。個人取得的拆遷補(bǔ)償款按有關(guān)規(guī)定免征個人所得稅?！北就ㄖQ棚戶區(qū)是指簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域，具體包括城市棚戶區(qū)、國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房。棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或改造計劃的改造項目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議）中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴(kuò)建、翻建等方式實施改造的住房。

有以上文件可見，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，無論是貨幣補(bǔ)償還是實物補(bǔ)償(房屋)，均免征個人所得稅。

鏈接：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

四、土地增值稅

1、被拆遷企業(yè)或個人

（1）根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅；根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

（2）《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件對實施細(xì)則“因城市規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷”進(jìn)行了明確。因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指實施國務(wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。

因此，被搬遷企業(yè)或者個人符合上述政策性原因拆遷房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)得到的拆遷補(bǔ)償費，免征土地增值稅。

2、拆遷企業(yè)

（1）根據(jù)國稅函〔2010〕220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知：

①房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費。

②開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費。計入拆遷補(bǔ)償費。

③貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)鏈接：國稅發(fā)[2006]187號）第三條：非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； ②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

3、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第二條規(guī)定企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

五、契稅

1、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定：對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格

中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅。

2、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第四條對個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。另財稅〔2013〕101號第五條規(guī)定個人因房屋被征收而取得貨幣補(bǔ)償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，按有關(guān)規(guī)定減免契稅。

3、根據(jù)《江蘇省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉辦法》第九條規(guī)定，土地、房屋被縣級以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格沒有超出土地、房屋補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費的，免征；超過土地、房屋補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費的的部分，納稅確有困難的，給予減征或免征。

六、城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅

1、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第一條對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

2、印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目的征稅范圍是經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。拆遷補(bǔ)償涉及動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，拆遷補(bǔ)償合同應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征稅。

通過以上分析：對于拆遷補(bǔ)償費涉及多個稅種，對此在執(zhí)行過程中一定要引起重視，避免造成政策執(zhí)行的錯誤而使企業(yè)蒙受稅務(wù)風(fēng)險遭受損失。

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一、拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償方式

1、貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠(yuǎn)組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

（1）市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。

（2）商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

（3）重置價是指由估價機(jī)構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。上述三種價格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進(jìn)行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

（1）異地安置。異地安置是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

（2）回遷安置?；剡w安置是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相結(jié)合。

拆遷人按照被拆除房屋的建筑面積數(shù)量，以其中一定面積的房屋補(bǔ)償被拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補(bǔ)償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。這對那些被拆除房屋面積較多，又難以支付補(bǔ)償房屋與被拆除房屋結(jié)構(gòu)差價的被拆遷人較適用。

二、收取拆遷補(bǔ)償費的會計處理

不論是何種補(bǔ)償方式，有一點是相同的。拆遷項目是由政府主導(dǎo)的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據(jù)政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達(dá)統(tǒng)一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。

1.企業(yè)搬遷：政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補(bǔ)償款的會計處理，財政部 2005年8月15日下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款有關(guān)財務(wù)處

理問題的通知》（財企[2005]123號）做出了相關(guān)的規(guī)定。該文件適用的范圍是企業(yè)因城鎮(zhèn)規(guī)劃、庫區(qū)建設(shè)等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應(yīng)補(bǔ)償款。

企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款，作為“專項應(yīng)付款”核算。搬遷補(bǔ)償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增“專項應(yīng)付款”。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷“專項應(yīng)付款”；機(jī)器設(shè)備因拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用，直接核銷“專項應(yīng)付款”；用于安置職工的費用支出，直接核銷“專項應(yīng)付款”。企業(yè)搬遷結(jié)束后，“專項應(yīng)付款”如有余額，作調(diào)增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享：“專項應(yīng)付款”如有不足，應(yīng)計入當(dāng)期損益。

2、個人搬遷：通常是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地，同時承擔(dān)安置搬遷戶。是企業(yè)行為，政府不拿錢，政府將土地銷售出去的一部分收入作為安置費用，但不是直接給拆遷戶現(xiàn)金，通過實物形式給予拆遷戶補(bǔ)償。開發(fā)企業(yè)通過招拍掛形式拿到土地，同時，政府要求房地產(chǎn)企業(yè)要安置原土地經(jīng)營單位員工或住戶。通常是由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)。一種方式是企業(yè)招拍掛成本的一部分用于安置搬遷戶，由企業(yè)支付；另一種是政府用招拍掛的收入一部分支付搬遷戶，由政府支付。但不論怎樣支付都是企業(yè)拿地成本的一部分。這里面在將安置成本列為土地成本處理。