第一篇：攝影中涉及的法律問(wèn)題

合法攝影

構(gòu)建法治社會(huì)

（攝影中涉及的法律問(wèn)題）

法學(xué)092205H班

200922090535

楊

蕊

婕

攝影中涉及的法律問(wèn)題

通過(guò)這一學(xué)期對(duì)攝影的學(xué)習(xí)，初步了解了有關(guān)攝影的一些知識(shí)，作為一名法律專(zhuān)業(yè)的學(xué)生，自然會(huì)想到這其中會(huì)涉及的法律問(wèn)題。對(duì)于攝影，自我認(rèn)為包括拍的照片和錄的影像資料，這其中就涉及了對(duì)于照片、影像的版權(quán)問(wèn)題，還有著作權(quán)的問(wèn)題，同時(shí)，這些照片和影像還會(huì)影響到人的名譽(yù)權(quán)、肖像權(quán)等問(wèn)題。下面，我就對(duì)這些涉及的法律問(wèn)題談?wù)勎业挠^點(diǎn)。

首先可以肯定，圖片無(wú)論是美術(shù)作品還是攝影作品或者設(shè)計(jì)圖等相關(guān)作品都應(yīng)當(dāng)受到我國(guó)著作權(quán)法的保護(hù)。但是相關(guān)時(shí)事新聞的圖片或者依職權(quán)發(fā)標(biāo)的圖片已經(jīng)超過(guò)了保護(hù)期限的圖片作品除外。保護(hù)期限一般為五十年，作品的人身權(quán)除發(fā)表權(quán)外，保護(hù)期限不受限制。也就是理論上永久保護(hù)。

我國(guó)著作權(quán)法規(guī)定的作品的著作權(quán)主要體現(xiàn)了十七種。包括人身權(quán)益和財(cái)產(chǎn)權(quán)益具體種類(lèi)不多說(shuō)了。理論上，其中的署名權(quán)、發(fā)表權(quán)、修改權(quán)保護(hù)作品完整權(quán)是不能侵犯的。

使用我國(guó)著作權(quán)法意義上的作品分兩種情況：1是需要經(jīng)過(guò)著作權(quán)人許可并支付報(bào)酬才能使用，2是無(wú)需經(jīng)過(guò)許可但是應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬使用。如果你是自己使用，那么根據(jù)我國(guó)著作權(quán)法相關(guān)規(guī)定，自己學(xué)習(xí)、欣賞、研究的圖片是無(wú)需經(jīng)過(guò)著作權(quán)人許可也無(wú)需支付報(bào)酬的。另外適當(dāng)引用也是屬于合理利用的范圍。還有教學(xué)使用、館藏、執(zhí)行公務(wù)合理使用的圖片都是正當(dāng)利用。無(wú)需經(jīng)過(guò)許可也無(wú)需支付報(bào)酬。

除上述情況外，使用圖片未經(jīng)過(guò)著作權(quán)人許可可能導(dǎo)致一些法律后果。主要的有賠禮道歉 賠償損失。還有其他的一些中性規(guī)定：停止侵害，消除影響，情節(jié)嚴(yán)重的可能需要承擔(dān)刑事責(zé)任。當(dāng)然這種情況比較少見(jiàn)。賠償損失的計(jì)算方法一般按照實(shí)際損失和違法所得計(jì)算。我國(guó)著作權(quán)法規(guī)定了最高賠償上限 人民幣五十萬(wàn)元。

在日常生活中，我們經(jīng)常聽(tīng)到一些攝影師遭模特起訴肖像侵權(quán)的案例，例如著名人體模特湯加麗狀告攝影師張旭龍侵犯肖像權(quán)，索賠51萬(wàn)；當(dāng)紅影星范冰冰曾因此而向廣告公司索賠兩百萬(wàn)。所以，攝影師必須處理好與模特的肖像授權(quán)問(wèn)題，否則會(huì)后患無(wú)窮。下面就介紹一些有關(guān)肖像權(quán)的基本常識(shí)。

（一）肖像權(quán)的內(nèi)容

1、肖像制作專(zhuān)有權(quán)

通俗的講，一是肖像權(quán)人可以自我制作肖像或由他人制作自己的肖像，他人均不得干涉；二是肖像權(quán)人有權(quán)禁止他人未經(jīng)自己的同意或授權(quán)，擅自制作自己的肖像。非法制作他人的肖像，構(gòu)成侵權(quán)行為。是否侵害肖像制作專(zhuān)有權(quán)，取決于制作人在制作時(shí)是否取得了肖像權(quán)人的許可，未經(jīng)許可進(jìn)行制作的——即使是以私藏為目的，不會(huì)侵害肖像權(quán)人直接的利益，那么，同樣構(gòu)成侵害制作肖像的專(zhuān)有權(quán)。以攝影人來(lái)說(shuō)，你只要拿著照相機(jī)對(duì)準(zhǔn)了自然人進(jìn)行肖像攝影，如果肖像權(quán)人不同意而強(qiáng)行拍照，就是一種侵權(quán)行為。

2、肖像使用專(zhuān)有權(quán) 肖像具有一定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，尤其是一些模特、明星，但享有使用專(zhuān)有權(quán)的只能是肖像權(quán)人。其基本內(nèi)容是：一是自然人有權(quán)以任何方式使用自己的肖像，并通過(guò)使用取得精神上的滿(mǎn)足和財(cái)產(chǎn)上的收益，他人不得干涉（但不得違反法律和公序良俗）。二是自然人有權(quán)允許他人使用自己的肖像，并決定從中獲得報(bào)酬（這需要與使用人平等協(xié)商，簽訂肖像使用合同）。三是自然人有權(quán)禁止他人非法使用自己的肖像。

3、肖像利益維護(hù)權(quán)

肖像是個(gè)人形象的再現(xiàn)，具有人格利益，所以公民有權(quán)禁止他人未經(jīng)自己允許制作自己的肖像；有權(quán)禁止他人未經(jīng)允許使用自己的肖像；有權(quán)禁止他人對(duì)自己的肖像進(jìn)行毀損、玷污、丑化和歪曲。

（二）侵犯肖像權(quán)的民事責(zé)任

從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，在攝影活動(dòng)中，只要有下列情形之一，即可被視為侵害他人肖像權(quán)。

1、在沒(méi)有阻卻違法事由情況下，未經(jīng)肖像權(quán)人的同意使用其肖像的行為。我國(guó)民法有關(guān)肖像權(quán)的法律規(guī)定基本上是針對(duì)肖像的“不當(dāng)使用”而規(guī)定的。這種不當(dāng)使用區(qū)分為：“以營(yíng)利為目的”和“非以營(yíng)利為目的”的非法使用。我們不能認(rèn)為只要不以營(yíng)利為目的，或者雖經(jīng)肖像權(quán)人同意，就可以非營(yíng)利地任意使用公民的肖像，這種理解是片面的。我國(guó)《民法通則》第100條規(guī)定：“公民享有肖像權(quán)，未經(jīng)本人同意，不得以營(yíng)利為目的使用公民的肖像?！钡?20條規(guī)定：“公民的姓名權(quán)、肖像權(quán)、名譽(yù)權(quán)受到傷害的，有權(quán)要求停止侵害，恢復(fù)名譽(yù)，消除影響，賠禮道歉，并可要求賠償損失?！鼻址感は駲?quán)的行為，不在于以盈利為目的使用公民肖像，而在于不尊重公民對(duì)其肖像的專(zhuān)有權(quán)。因此，無(wú)論出于何種目的，將公民肖像予以復(fù)制、傳播、展覽等，都應(yīng)征得公民的同意，否則就構(gòu)成對(duì)肖像權(quán)的侵害。2。擅自制作他人肖像（包括擁有他人照片）。未經(jīng)本人同意，擅自創(chuàng)制、占有他人肖像（照片）的行為。對(duì)于攝影人來(lái)說(shuō)，就是偷拍他人的照片行為。

肖像是公民“人格”外在表現(xiàn)，只有本人有權(quán)決定是否再現(xiàn)自己的形象。至于制作（拍攝）的肖像作品，是為了公開(kāi)發(fā)表，還是以私藏為目的，并不影響侵害肖像權(quán)行為的構(gòu)成。就是說(shuō)：雖不加公開(kāi)的使用，也同樣地構(gòu)成侵權(quán)，如照相館私自加印顧客照片保存等。3。惡意侮辱、污損他人肖像。即不法行為人惡意的以侮辱、丑化、玷污、毀損等的方式，侵害他人的肖像或破壞他人肖像的完整性。包括涂改、歪曲、焚燒、撕扯或倒掛他人照片，這樣的行為不僅構(gòu)成對(duì)肖像權(quán)的侵害，還往往會(huì)構(gòu)成對(duì)名譽(yù)權(quán)的侵害。

（三）不侵犯肖像權(quán)的情形

1、為維護(hù)國(guó)家的利益和社會(huì)的需要，使用具有新聞價(jià)值社會(huì)公眾人物肖像。如對(duì)于國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人、政治活動(dòng)家和先進(jìn)人物事跡報(bào)道的肖像使用。

2、使用在特定場(chǎng)合出席特定活動(dòng)的人物的肖像。如參加各種集會(huì)、游行、儀式、慶典等活動(dòng)的人的肖像。

3、在風(fēng)景區(qū)的攝影創(chuàng)作，將人物作為點(diǎn)綴，或者拍攝照片將他人攝入照片內(nèi)，在這些場(chǎng)合并不以人物為主體；

4、為行使正當(dāng)?shù)妮浾摫O(jiān)督權(quán)（憲法規(guī)定：公民有監(jiān)督權(quán)）、為批評(píng)某種不文明的行為、舉止，以譴責(zé)行為人的不法行為或不道德行為，教育公眾遵紀(jì)守法，尊重社會(huì)公德，維護(hù)社會(huì)秩序等，登載其不文明行為而使用公民肖像。如拍攝破壞社會(huì)公共財(cái)物、環(huán)境污染的行為等；

5、為肖像權(quán)本人的利益、其他自然人利益和其他社會(huì)公益目的需要而使用其肖像。如為尋找下落不明的人而在報(bào)刊、電視上刊登尋人啟事時(shí)所用的本人照片。

6、在訴訟活動(dòng)中，作為證據(jù)（在刑事或民事，在訴訟階段過(guò)程中）而使用公民肖像；國(guó)家機(jī)關(guān)為執(zhí)行公務(wù)而強(qiáng)制使用公民的肖像。如公安機(jī)關(guān)為追捕逃犯或其他犯罪嫌疑人而使用其肖像制作通緝令等。

7、國(guó)家機(jī)關(guān)為執(zhí)行、適用法律（如在行政執(zhí)法過(guò)程中）而使用公民肖像；

8、為了科學(xué)研究和文化教育目的而在一定范圍內(nèi)使用他人的肖像（主要是指社會(huì)公開(kāi)的范圍），如出于臨床醫(yī)學(xué)教學(xué)和科學(xué)研究目的，而在特定場(chǎng)合或?qū)I(yè)報(bào)刊上展示病人照片等。

近幾年來(lái)，所謂的侵犯“肖像權(quán)”的報(bào)道，似有愈來(lái)愈多趨勢(shì)，為什么？我想原因很多，但歸結(jié)可能有這樣三種：一是攝影人不懂法律；二是攝影人有故意侵犯人家肖像權(quán)而意圖想“獲利；，三是被攝影者不懂肖像權(quán)的法律意義，只要看到自己的肖像見(jiàn)了報(bào)端就起訴索賠。只要攝影師正確的處理好了肖像授權(quán)問(wèn)題，就能很好的維護(hù)自身權(quán)益。關(guān)于攝影中的法律問(wèn)題還有很多很多，我們要正確認(rèn)識(shí)其中的利害關(guān)系，維護(hù)自身的合法權(quán)益，也要遵守法律，不侵犯別人的權(quán)利。共同努力構(gòu)建和諧法制的社會(huì)。

第二篇：清產(chǎn)核資中涉及的法律問(wèn)題匯總

清產(chǎn)核資中涉及的法律問(wèn)題匯總

一、清產(chǎn)核資定義和流程（《國(guó)有企業(yè)清產(chǎn)核資辦法》）

清產(chǎn)核資，是指國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)工作要求或者企業(yè)特定經(jīng)濟(jì)行為需要，按照規(guī)定的工作程序、方法和政策，組織企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)清理、財(cái)產(chǎn)清查，并依法認(rèn)定企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)損溢，從而真實(shí)反映企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值和重新核定企業(yè)國(guó)有資本金的活動(dòng)。企業(yè)清產(chǎn)核資包括賬務(wù)清理、資產(chǎn)清查、價(jià)值重估、損溢認(rèn)定、資金核實(shí)和完善制度等內(nèi)容。

清產(chǎn)核資流程：

（一）企業(yè)提出申請(qǐng)；

（二）國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批復(fù)同意立項(xiàng)；

（三）企業(yè)制定工作實(shí)施方案，并組織賬務(wù)清理、資產(chǎn)清查等工作；

（四）聘請(qǐng)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)清產(chǎn)核資結(jié)果進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)財(cái)務(wù)審計(jì)和對(duì)有關(guān)損溢提出鑒證證明；

（五）企業(yè)上報(bào)清產(chǎn)核資工作結(jié)果報(bào)告及社會(huì)中介機(jī)構(gòu)專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)報(bào)告；

（六）國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)損溢進(jìn)行認(rèn)定，對(duì)資金核實(shí)結(jié)果進(jìn)行批復(fù)；

（七）企業(yè)根據(jù)清產(chǎn)核資資金核實(shí)結(jié)果批復(fù)調(diào)賬；

（八）企業(yè)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)變更登記和工商變更登記；

（九）企業(yè)完善各項(xiàng)規(guī)章制度。

二、清產(chǎn)核資法律后果（《國(guó)有企業(yè)清產(chǎn)核資辦法》）

第三十五條 企業(yè)在清產(chǎn)核資中應(yīng)當(dāng)認(rèn)真清理各項(xiàng)長(zhǎng)期積壓的存貨，以及各種未使用、剩余、閑置或因技術(shù)落后淘汰的固定資產(chǎn)、工程物資，并組織力量進(jìn)行處置，積極變現(xiàn)或者收回殘值。

第三十七條 企業(yè)清產(chǎn)核資中產(chǎn)權(quán)歸屬不清或者有爭(zhēng)議的資產(chǎn)，可以在清產(chǎn)核資工作結(jié)束后，依據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)，向同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)另行申報(bào)產(chǎn)權(quán)界定。

第三十八條 企業(yè)對(duì)經(jīng)批復(fù)同意核銷(xiāo)的各項(xiàng)不良債權(quán)、不良投資及實(shí)物資產(chǎn)損失，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理，建立賬銷(xiāo)案存管理制度，組織力量或成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)積極清理和追索，避免國(guó)有資產(chǎn)流失。

第三十九條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在清產(chǎn)核資中認(rèn)真清理各項(xiàng)賬外資產(chǎn)、負(fù)債，對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)同意入賬的各項(xiàng)盤(pán)盈資產(chǎn)及同意賬務(wù)處理的有關(guān)負(fù)債，應(yīng)當(dāng)及時(shí)納入企業(yè)日常資產(chǎn)及財(cái)務(wù)管理的范圍。

三、法律責(zé)任《企業(yè)資產(chǎn)損失財(cái)務(wù)處理暫行辦法》

第八條 企業(yè)對(duì)外擔(dān)保承擔(dān)連帶責(zé)任導(dǎo)致資產(chǎn)損失，應(yīng)當(dāng)依法行使追索權(quán)，落實(shí)內(nèi)部追債責(zé)任。對(duì)無(wú)法追回的債權(quán)，按照本辦法第三條的規(guī)定確認(rèn)壞賬損失。

第十條 企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)損失，應(yīng)當(dāng)按照以下內(nèi)部程序處理：

（一）企業(yè)內(nèi)部有關(guān)責(zé)任部門(mén)經(jīng)過(guò)取證，提出報(bào)告，闡明資產(chǎn)損失的原因和事實(shí)；

（二）企業(yè)內(nèi)部審計(jì)（監(jiān)察）部門(mén)經(jīng)過(guò)追查責(zé)任，提出結(jié)案意見(jiàn)；

（三）涉及訴訟的資產(chǎn)損失，企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托律師出具法律意見(jiàn)書(shū)；

（四）企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)經(jīng)過(guò)審核后，對(duì)確認(rèn)的資產(chǎn)損失提出財(cái)務(wù)處理意見(jiàn)，按照企業(yè)內(nèi)部管理制度提交董事會(huì)或者經(jīng)理（廠辦）辦公會(huì)審定。

第十一條 企業(yè)對(duì)屬于違法、違紀(jì)行為造成的資產(chǎn)損失，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)以及黨紀(jì)、政紀(jì)和企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)章的規(guī)定，對(duì)負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員予以處理；涉嫌犯罪的，應(yīng)當(dāng)移交司法機(jī)關(guān)追究其法律責(zé)任。

四、清產(chǎn)核資報(bào)告中可能涉及的法律問(wèn)題

（一）抽逃出資

報(bào)告第10頁(yè)，永基物業(yè)可能存在抽逃出資的情形，同時(shí)該企業(yè)也存在財(cái)務(wù)資料不齊全、長(zhǎng)期股權(quán)投資未入賬等問(wèn)題。

（二）產(chǎn)權(quán)不清晰

報(bào)告第八頁(yè)，工商聯(lián)大廈裙房實(shí)際產(chǎn)權(quán)人與產(chǎn)證人不一致，第九頁(yè)中的登記在上海工商聯(lián)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司名下的上海銀行法人股歸屬不明。

第三篇：招商引資活動(dòng)中涉及的法律問(wèn)題分析研究

招商引資活動(dòng)中涉及的法律問(wèn)題分析研究

招商引資作為各級(jí)政府部門(mén)重大事業(yè)之一，是加快地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要手段，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展的新動(dòng)力?？梢哉f(shuō)招商引資在全國(guó)各地的經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)踐中都發(fā)揮了相當(dāng)大的作用，取得了令人矚目的成就。但是招商引資在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，涉及招商引資企業(yè)和政府部門(mén)的法律糾紛也不斷增多，有的還引發(fā)成為訴訟案件。這給招商引資的形象帶來(lái)了一定的負(fù)面影響，也不利于本地經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。

一、當(dāng)前招商引資中存在的問(wèn)題

（一）未交或未交清土地使用權(quán)出讓金。招商引資企業(yè)抓住政府急于招商引資的弱點(diǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)或項(xiàng)目引進(jìn)的名義，未交或未交清土地使用權(quán)出讓金，低價(jià)取得土地使用權(quán)，然后將土地使用權(quán)低值高估向金融部門(mén)借款，或向其他企業(yè)甚至個(gè)人高息借款挪作他用，最后無(wú)力償還，出現(xiàn)糾紛。

（二）騙取土地使用權(quán)后，高價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)。引資企業(yè)以投資為名騙取到土地使用權(quán)后，通過(guò)各種名義轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，然后轉(zhuǎn)賣(mài)土地使用權(quán)，從中獲取高額利潤(rùn)。

（三）虛假出資、抽逃出資。實(shí)力缺乏的引資企業(yè)來(lái)投資的目的是為了享受當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策，公司借錢(qián)注冊(cè)成功后逐步將資金挪走，個(gè)別公司甚至在注冊(cè)時(shí)采取由中介公司包辦的方式，自己并無(wú)一分錢(qián)出資，公司實(shí)為“皮包公司”。

（四）以項(xiàng)目建設(shè)、工程建設(shè)為由，騙取保證金。引資企業(yè)將工程多次發(fā)包、重復(fù)發(fā)包，收取巨額保證金后以種種理由拒不退還，將款物挪作他用或供個(gè)人揮霍，事態(tài)惡化后就攜款潛逃。

（五）資金鏈斷裂，拖欠工程款、材料款等。企業(yè)后期投資不足，或資金鏈斷裂，導(dǎo)致拖欠建設(shè)工程款、材料款、生產(chǎn)設(shè)備款等，造成民工工資無(wú)法發(fā)放，釀成社會(huì)不穩(wěn)定因素。

（六）投資者缺乏誠(chéng)信意識(shí)，造成資源浪費(fèi)。投資者充分運(yùn)用其外地客商的身份，將手中的項(xiàng)目作為籌碼，游走于多個(gè)地區(qū)，與政府談判時(shí)提出較高的價(jià)碼，簽訂投資協(xié)議后，就要求當(dāng)?shù)卣鲑Y征地拆遷，將土地“三通一平”，并按協(xié)議要求修建相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施。政府履約后，客商以種種借口不讓項(xiàng)目上馬，造成土地的荒蕪，資金的浪費(fèi)。有的還留下諸多問(wèn)題，引發(fā)訴訟。

二、招商引資出現(xiàn)問(wèn)題的原因分析

在招商引資中出現(xiàn)違法招商并引發(fā)大量的法律糾紛，究其原因，主要在于：

（一）招商引資壓力過(guò)大，“急功近利”思想嚴(yán)重。由于招商引資對(duì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有立竿見(jiàn)影的效果，因此越來(lái)越成為地方政府推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種重要模式，招商引資也自然被一些地方政府列為一項(xiàng)政績(jī)工作。但有些領(lǐng)導(dǎo)往往不

恰當(dāng)?shù)厥苓@種政績(jī)利益的刺激，熱衷追求招商引資帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長(zhǎng)，而忽視經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，甚至脫離本地實(shí)際和經(jīng)濟(jì)工作自身規(guī)律，盲目提出一些虛高的招商引資指標(biāo)和要求，并作為硬任務(wù)層層分解到各個(gè)部門(mén)和單位。有的把招商引資完成情況同干部的政績(jī)考核完全掛鉤，實(shí)行“一票否決”。

（二）招商活動(dòng)中的法律意識(shí)不強(qiáng)，防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)不足。一是政府在與招商引資企業(yè)簽訂合同時(shí)，未向有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)、咨詢(xún)所涉及到的法律專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，存在法律漏洞，合同未最大化的保證政府利益，給發(fā)生糾紛后的依法處理造成被動(dòng)；二是部分引資企業(yè)大量套取本地金融機(jī)構(gòu)的借款、本地施工企業(yè)的保證金、拖欠材料供應(yīng)商貨款時(shí)，相關(guān)部門(mén)未引起足夠的重視，未客觀的評(píng)估企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而加強(qiáng)監(jiān)管，反而仍在幫引資企業(yè)協(xié)調(diào)資金，一旦問(wèn)題徹底曝露，外地客商一走了之，大量的遺留問(wèn)題留給了當(dāng)?shù)卣?，成為?dāng)?shù)氐牟环€(wěn)定因素。

（三）重視投資優(yōu)惠，忽視法治環(huán)境建設(shè)。為了搶抓招商引資機(jī)遇，吸引更多客商投資建廠，紛紛推出了優(yōu)惠政策，比如給予稅收減免、用地優(yōu)惠、簡(jiǎn)化行政審批手續(xù)等等，這些投資優(yōu)惠作為必要的利益激勵(lì)，也是現(xiàn)實(shí)所必須的，但是過(guò)于偏重投資優(yōu)惠，甚至搞“法外優(yōu)惠”，不計(jì)后果盲目許諾，而偏廢法治環(huán)境建設(shè)，從而給不法的投資商以可乘之機(jī)。

（四）個(gè)別客商素質(zhì)不高，動(dòng)機(jī)不純。部分投資商不是真心想在當(dāng)?shù)赝顿Y發(fā)展，而是抱著吃?xún)?yōu)惠政策，享受資金扶持的心理，虛報(bào)項(xiàng)目或夸大項(xiàng)目，充分享受政府的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，好處得完就開(kāi)溜。當(dāng)然也有部分客商投資項(xiàng)目真實(shí)，但實(shí)力不夠，資金不足，或管理水平太低，導(dǎo)致項(xiàng)目中途下馬，釀成糾紛。

三、對(duì)策及建議：

雖然在招商引資活動(dòng)中存在著上述問(wèn)題，但招商引資工作對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用重大，因此我們要在加大招商引資工作力度的同時(shí)也要樹(shù)立科學(xué)招商、依法招商的理念，綜合運(yùn)用各種措施，既要搞好服務(wù)又要加強(qiáng)監(jiān)管，有效保障招商引資工作順利開(kāi)展。

（一）樹(shù)立科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績(jī)觀。

科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績(jī)觀是做好招商引資工作的重要前提。經(jīng)濟(jì)發(fā)展有其自身規(guī)律，也是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，很多地方政府將招商引資工作作為一項(xiàng)重要的考核內(nèi)容，導(dǎo)致有些人熱衷于增大引資數(shù)額，做表面文章，只要引資企業(yè)能來(lái)安家落戶(hù)，至于今后要付出什么代價(jià)、留下什么后遺癥，根本不作長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮或根本不考慮。對(duì)招商引資當(dāng)中的一些不規(guī)范現(xiàn)象和問(wèn)題，不采取措施加以規(guī)范及改進(jìn)，對(duì)相關(guān)部門(mén)的嚴(yán)格審查，也認(rèn)為是畏縮不前，工作不能創(chuàng)新，給招商設(shè)置障礙等等，從而留下了隱患，也必然會(huì)導(dǎo)致后來(lái) 的糾紛甚至訴訟。實(shí)踐證明，只有樹(shù)立正確的政績(jī)觀，立足本地實(shí)際，科學(xué)合理制定招商引資目標(biāo)，并著力為外來(lái)企業(yè)營(yíng)造一個(gè)優(yōu)良的投資經(jīng)營(yíng)環(huán)境，才能實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，也才能真正達(dá)到招商引資的目的。

（二）提高法律意識(shí)，健全依法招商工作機(jī)制。一是可以定期組織有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部進(jìn)行法律學(xué)習(xí)，邀請(qǐng)法律專(zhuān)家開(kāi)設(shè)法制講座，強(qiáng)化依法行政、依法辦事的觀念，避免違法決策、盲目決策。對(duì)相關(guān)招商人員也可以定期組織培訓(xùn)和考核，使他們及時(shí)掌握最新的法律法規(guī)和政策信息，以適應(yīng)招商引資工作的需要，不斷規(guī)范招商引資行為，提高招商引資法律意識(shí)。

二是由政府部門(mén)牽頭聘請(qǐng)法律顧問(wèn)、律師、院校法學(xué)專(zhuān)家、會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師、法官、檢察官等相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士組成專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)，在招商引資活動(dòng)中進(jìn)行招商引資優(yōu)惠政策的解釋和宣講、參與招商引資項(xiàng)目的談判、調(diào)查投資者誠(chéng)信狀況、論證法律項(xiàng)目可行性、起草審查招商引資合同等法律文書(shū)、加強(qiáng)對(duì)引進(jìn)企業(yè)法律的持續(xù)培訓(xùn)、涉訴糾紛的訴前引導(dǎo)、開(kāi)展企業(yè)預(yù)防職務(wù)犯罪講座等，對(duì)招商引資活動(dòng)特別是重大項(xiàng)目招商的法律問(wèn)題提供指導(dǎo)和服務(wù)，使我們?cè)诜煽蚣軆?nèi)有效規(guī)避各種法律風(fēng)險(xiǎn)。

三是要嚴(yán)格招商引資過(guò)程中的審查監(jiān)管程序。對(duì)投資商的誠(chéng)信狀況要進(jìn)行調(diào)查，以核實(shí)其投資合作的誠(chéng)意及履行合

同的能力，主要包括法人資格的調(diào)查和資信情況調(diào)查，對(duì)擬引進(jìn)項(xiàng)目事先要進(jìn)行必要的可行性研究和論證，確保項(xiàng)目既符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、適合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又符合環(huán)保要求；要對(duì)出資財(cái)產(chǎn)實(shí)行驗(yàn)資審核，防止搞投資欺詐；要建立招商引資合同審查制度，杜絕不合法、不規(guī)范的引資合同，從源頭上預(yù)防和減少引資企業(yè)訴訟糾紛的發(fā)生；要建立起對(duì)國(guó)有資產(chǎn)代表的有效約束機(jī)制和科學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估制度，防止國(guó)有資產(chǎn)遭受侵吞、流失。

（三）樹(shù)立優(yōu)良的法治環(huán)境是第一投資環(huán)境的新理念。在當(dāng)前，單純依靠政策優(yōu)惠、利益讓渡的方式來(lái)吸引客商投資的空間已越來(lái)越有限。從發(fā)展趨勢(shì)上看，法治環(huán)境建設(shè)已越來(lái)越成為影響招商引資成效的關(guān)鍵因素。各地之間招商引資的競(jìng)爭(zhēng)，也越來(lái)越集中表現(xiàn)為投資環(huán)境尤其是法治環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)。一些投資客商，尤其是外資客商，往往在與地方政府官員接觸過(guò)程中，從他們的一言一行判斷當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境的法治程度，從而決定自己的投資意向。因此，我們要多措并舉，改善投資法治環(huán)境。

從解決政府職能缺位、錯(cuò)位、越位和權(quán)責(zé)脫節(jié)、職能交叉、推諉扯皮、效率低下等突出問(wèn)題入手，推進(jìn)依法行政進(jìn)程，形成決策科學(xué)、執(zhí)行順暢、監(jiān)督有力的地方政府權(quán)力體制。完善招商引資的法律法規(guī)及政策，積極推進(jìn)社會(huì)秩序綜合治理，能動(dòng)司法服務(wù)，妥善化解企業(yè)的各種矛盾糾紛，積

極營(yíng)造開(kāi)放透明的法治環(huán)境；要不斷整治和規(guī)范市場(chǎng)秩序，努力提高會(huì)計(jì)師、律師、資產(chǎn)評(píng)估師等社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員要業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，切實(shí)改善政府部門(mén)的工作作風(fēng)，提高工作效率，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境；重視投資者的意見(jiàn)和要求，幫助解決實(shí)際困難和問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)要及時(shí)發(fā)布發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)動(dòng)態(tài)等信息，營(yíng)造穩(wěn)定有序的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

（四）加大依法解決招商引資糾紛力度。

招商引資過(guò)程中一旦發(fā)生矛盾或糾紛，不能通過(guò)行政、經(jīng)濟(jì)手段解決的，應(yīng)積極尋求法律途徑，及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案或依法通過(guò)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)解決。司法機(jī)關(guān)要加大對(duì)招商引資犯罪行為的打擊力度，切實(shí)維護(hù)招商引資秩序，防范引資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)涉招商引資的民事糾紛，也應(yīng)客觀地根據(jù)事實(shí)和法律進(jìn)行公正、及時(shí)的處理，平等維護(hù)本地投資商和外地投資商的合法權(quán)益，共同營(yíng)造良好的法治投資環(huán)境。

第四篇：跨國(guó)并購(gòu)中涉及的法律問(wèn)題

跨國(guó)并購(gòu)中涉及的法律問(wèn)題

摘要：伴隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化步伐的加速發(fā)展，國(guó)際投資，尤其是國(guó)際直接投資，在世界經(jīng)濟(jì)的日益自由化和全球化的進(jìn)程中發(fā)揮著重要的作用。與此同時(shí)，隨著我國(guó)加入WTO，市場(chǎng)開(kāi)放程度大大加快，外國(guó)資本對(duì)我國(guó)的直接投資和跨國(guó)并購(gòu)呈現(xiàn)出繼續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。在這個(gè)過(guò)程中，跨國(guó)公司扮演著極其重要的角色，跨國(guó)并購(gòu)已經(jīng)成為我國(guó)近年來(lái)國(guó)際直接投資的主要方式。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)制度逐漸異化，而國(guó)內(nèi)企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識(shí)還在逐步增強(qiáng)中，知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)還有很多漏洞，這就給國(guó)外公司尤其是跨國(guó)公司以把柄，致使我國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)長(zhǎng)期處于知識(shí)產(chǎn)權(quán)重壓之下。本文通過(guò)對(duì)“達(dá)娃之爭(zhēng)”的案例分析，來(lái)揭露跨國(guó)并購(gòu)中所涉及的法律問(wèn)題，同時(shí)警示企業(yè)家在跨國(guó)并購(gòu)中應(yīng)注意的問(wèn)題。

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，中國(guó)市場(chǎng)被跨國(guó)企業(yè)打開(kāi)，國(guó)內(nèi)企業(yè)為了利用外方資金、先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，全面提升我國(guó)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，越來(lái)越多的引進(jìn)外國(guó)資本。而基于利益的考慮，外國(guó)資本通常也會(huì)欣然接受?chē)?guó)內(nèi)的邀請(qǐng)。因?yàn)榭鐕?guó)并購(gòu)方式可以使外國(guó)企業(yè)迅速進(jìn)入東道國(guó)市場(chǎng)并占有市場(chǎng)份額，并購(gòu)有效地降低了進(jìn)入新行業(yè)的壁壘和企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)和成本，能夠充分利用了經(jīng)驗(yàn)曲線效應(yīng)。企業(yè)通過(guò)并購(gòu)方式發(fā)展時(shí)，不但獲得了原有企業(yè)的生產(chǎn)能力和各種資產(chǎn)，還獲得了原有企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，以及包括企業(yè)在技術(shù)、市場(chǎng)、專(zhuān)利、產(chǎn)品、管理等方面的特長(zhǎng)，也包括優(yōu)秀的企業(yè)文化。企業(yè)通過(guò)并購(gòu)可以在以上各方面、各分部之間實(shí)現(xiàn)共享或取長(zhǎng)補(bǔ)短，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)效應(yīng)。同時(shí)能夠有效利用被并購(gòu)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)營(yíng)資源和充分享有對(duì)外直接投資的融資便利，是企業(yè)借以躲避政治風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一。

然而并不是所有的跨國(guó)并購(gòu)都是很成功的，近年來(lái)，以知識(shí)產(chǎn)權(quán)為中心的并購(gòu)糾紛問(wèn)題在跨國(guó)并購(gòu)中已是屢見(jiàn)不鮮的了。

“達(dá)娃”的企業(yè)商標(biāo)之爭(zhēng)可謂是備受矚目。達(dá)能集團(tuán)收購(gòu)香港百富勤公司股份而成為娃哈哈合資公司控股人的先后，其還相繼收購(gòu)了武漢東西湖啤酒、廣東樂(lè)百氏、上海梅林正廣和等國(guó)內(nèi)企業(yè)的絕大多數(shù)股權(quán)。而達(dá)能集團(tuán)與娃哈哈集團(tuán)合資之時(shí)，娃哈哈集團(tuán)的董事長(zhǎng)宗慶后就堅(jiān)持中方的經(jīng)營(yíng)控制權(quán)，堅(jiān)持合資企業(yè)必須繼續(xù)使用娃哈哈商標(biāo)與品牌，堅(jiān)持合資不合品牌。但是，由于合資時(shí)簽下的《商標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》以及后來(lái)《商標(biāo)許可協(xié)議》在“娃哈哈”商標(biāo)歸屬權(quán)約定問(wèn)題上的疏漏或者模糊，使達(dá)能集團(tuán)得以啟動(dòng)其仲裁與訴訟攻勢(shì)，先要挾娃哈哈集團(tuán)履行商標(biāo)轉(zhuǎn)讓行為，在遭受娃哈哈集團(tuán)的阻擊和反擊后，又在國(guó)內(nèi)外先后提起了以娃哈哈集團(tuán)和宗慶后損害公司利益為由的多次仲裁和訴訟，給娃哈哈集團(tuán)方面造成了巨大的影響。

首先，“達(dá)娃”的仲裁和訴訟爭(zhēng)端中，最明顯的表現(xiàn)即在“娃哈哈”商標(biāo)權(quán)的歸屬及其使用中，其中涉及1996年的《商標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和1999年的《商標(biāo)許可使用協(xié)議》之“陰陽(yáng)合同”的效力。根據(jù)杭州市仲裁委員會(huì)的裁決結(jié)果，娃哈哈商標(biāo)權(quán)應(yīng)然歸屬于娃哈哈集團(tuán)，《娃哈哈商標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》依法成立，但并未發(fā)生相應(yīng)的法律效力，商標(biāo)轉(zhuǎn)讓經(jīng)依法申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)。因此，達(dá)能集團(tuán)并不享有商標(biāo)權(quán)，而二者在合同談判上的漏洞，給了達(dá)能集團(tuán)借助娃哈哈合資公司提起一系列訴訟的借口。

達(dá)能在華并購(gòu)的行為已經(jīng)違背了中國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的有關(guān)法律，并已對(duì)多家并購(gòu)品牌造成嚴(yán)重傷害；繼補(bǔ)償性退出光明乳業(yè)之后，達(dá)能應(yīng)盡快調(diào)整中國(guó)的戰(zhàn)略布局，馬上終止對(duì)娃哈哈的惡意并購(gòu)。這主要依據(jù)：

1、著名品牌納入國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全管理是國(guó)際通例。著名品牌不僅涉及民族情感，而且被視為國(guó)家戰(zhàn)略資源，越是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大、產(chǎn)業(yè)悠久的發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)著名品牌并購(gòu)引發(fā)的社會(huì)沖突越強(qiáng)烈。反之，落后國(guó)家的企業(yè)沒(méi)有品牌基礎(chǔ)，民族情感很難為此聚焦。

2、我國(guó)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全方面的相關(guān)法律?；趪?guó)際通例，我國(guó)制定的《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》第十二條明文規(guī)定：“外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)并取得實(shí)際控制權(quán)，涉及重點(diǎn)行業(yè)、存在影響或可能影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全因素或者導(dǎo)致?lián)碛旭Y名商標(biāo)或中華老字號(hào)的境內(nèi)企業(yè)實(shí)際控制權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)就此向商務(wù)部進(jìn)行申報(bào)。當(dāng)事人未予申報(bào)，但其并購(gòu)行為對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全造成或可能造成重大影響的，商務(wù)部可以會(huì)同相關(guān)部門(mén)要求當(dāng)事人終止交易或采取轉(zhuǎn)讓相關(guān)股權(quán)、資產(chǎn)或其他有效措施，以消除并購(gòu)行為對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的影響”。

3、達(dá)能的三大行為違背中國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。自1992年以來(lái)，達(dá)能公司置國(guó)際商業(yè)規(guī)則與中國(guó)法律于不顧，不合常理地對(duì)中國(guó)飲料行業(yè)的著名品牌公司股權(quán)進(jìn)行了肆無(wú)忌憚的撒網(wǎng)式收購(gòu)，嚴(yán)重地影響到我國(guó)的國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。第一，通吃同一行業(yè)的絕大多數(shù)著名品牌的股權(quán)，無(wú)視中國(guó)民眾的民族品牌感情，先后收購(gòu)中國(guó)飲料行業(yè)最知名的七大品牌。其二，設(shè)置法律陷阱取得娃哈哈合資企業(yè)控股權(quán)，不惜以訴訟國(guó)家商標(biāo)局來(lái)違法搶奪娃哈哈著名品牌的商標(biāo)權(quán)。1996年娃哈哈合資公司由三方構(gòu)成，合資后建立的董事會(huì)安排有著較為合理的制衡機(jī)制。但是，由于達(dá)能設(shè)置法律陷阱，并在轉(zhuǎn)讓取得百富勤股權(quán)時(shí)，不與娃哈哈方面協(xié)商通氣，構(gòu)成了敵意控股我國(guó)著名品牌公司的行為，由此埋下了破壞我國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的種子。在娃哈哈的馳名商標(biāo)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)上，達(dá)能亞洲不僅在十年前用“陰陽(yáng)合同”搞變相轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)抗國(guó)家商標(biāo)管理。而今，達(dá)能亞洲在違法狀態(tài)經(jīng)營(yíng)數(shù)年之久，堅(jiān)持違法搶奪中國(guó)馳名商標(biāo)—娃哈哈的商標(biāo)所有權(quán)，并在國(guó)家工商局發(fā)出函件表明態(tài)度后，不惜以訴訟國(guó)家商標(biāo)局來(lái)?yè)寠Z娃哈哈的著名品牌商標(biāo)權(quán)。其三，不顧利益沖突進(jìn)行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的并購(gòu)，忽視樂(lè)百氏等被收購(gòu)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，損毀中國(guó)著名品牌的市場(chǎng)能力與市場(chǎng)價(jià)值。

通過(guò)“達(dá)娃之爭(zhēng)”的案例分析，國(guó)內(nèi)企業(yè)在引進(jìn)資金進(jìn)行中外合資之時(shí)，首先要堅(jiān)定自己的立場(chǎng)，堅(jiān)持合資不合品牌，籍此保護(hù)自主品牌。其二，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)自身情況，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)于外國(guó)資本的消化和控制功能，通過(guò)合同等方式明確約定有利于己方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利歸屬與使用，警惕任何名義尤其是知識(shí)產(chǎn)權(quán)名義下的惡性跨國(guó)并購(gòu)，防止我國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)的流失。其三，在遇到跨國(guó)并購(gòu)尤其是惡意跨國(guó)并購(gòu)之時(shí)，國(guó)內(nèi)企業(yè)更應(yīng)該勇敢拿起法律武器與之抗?fàn)幍降住?/p>

無(wú)獨(dú)有偶，2012年爆出的“iPad商標(biāo)侵權(quán)案”可謂是令人唏噓不已。在這個(gè)案件當(dāng)中，值得總結(jié)的問(wèn)題其實(shí)是蘋(píng)果公司在知識(shí)產(chǎn)權(quán)盡職調(diào)查上的疏漏。如果蘋(píng)果公司做好了知識(shí)產(chǎn)權(quán)盡職調(diào)查，就應(yīng)知中國(guó)大陸ipad商標(biāo)的持有人是深圳唯冠，而不是唯冠臺(tái)北公司。雖然楊榮山是唯冠集團(tuán)的CEO，同時(shí)也是集團(tuán)所有下屬公司的CEO，但是唯冠臺(tái)北公司與深圳唯冠從法律上是兩個(gè)獨(dú)立的法人的企業(yè)，楊榮山只在唯冠臺(tái)北公司的授權(quán)委托書(shū)中加蓋了其印章。正是蘋(píng)果公司自身在知識(shí)產(chǎn)權(quán)盡職調(diào)查上的失誤才導(dǎo)致了蘋(píng)果公司與深圳唯冠之間的商標(biāo)權(quán)糾紛的發(fā)生。

對(duì)于跨國(guó)企業(yè)或者是正處在國(guó)際化進(jìn)程中的企業(yè)而言，制定完善的商標(biāo)戰(zhàn)略和進(jìn)行詳盡的知識(shí)產(chǎn)權(quán)盡職調(diào)查是企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略的重要組成部分。企業(yè)的全球商標(biāo)注冊(cè)并不是一帆風(fēng)順的，如果打算推出的商標(biāo)在某個(gè)國(guó)家或者地區(qū)被搶先注冊(cè)，那么進(jìn)行商標(biāo)收購(gòu)在很多時(shí)候是不可避免的。在進(jìn)行商標(biāo)收購(gòu)之前，應(yīng)當(dāng)圍繞擬收購(gòu)商標(biāo)進(jìn)行詳盡的知識(shí)產(chǎn)權(quán)盡職調(diào)查。收購(gòu)方在收購(gòu)之前必須要掌握該商標(biāo)權(quán)的相關(guān)信息，包括商標(biāo)權(quán)利歸屬、商標(biāo)權(quán)利瑕疵情況、商標(biāo)證的注冊(cè)信息、商標(biāo)的歷次轉(zhuǎn)讓情況、商標(biāo)有無(wú)侵犯他人在先權(quán)利、近似商標(biāo)情況等。而知識(shí)產(chǎn)權(quán)調(diào)查應(yīng)注意的事項(xiàng)又如下幾點(diǎn)：

第一，要注意跨國(guó)收購(gòu)法律適用問(wèn)題。知識(shí)產(chǎn)權(quán)具有地域性特征，各國(guó)往往根據(jù)本國(guó)法律給予在本國(guó)注冊(cè)登記的專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行排他性保護(hù)。各國(guó)的立法在知識(shí)產(chǎn)權(quán)的申請(qǐng)、歸屬、有效期、轉(zhuǎn)讓、出口、交易等方面均有不同規(guī)定。因此，知識(shí)產(chǎn)權(quán)盡職調(diào)查必須首先了解該作為收購(gòu)標(biāo)的的知識(shí)產(chǎn)權(quán)所在地的法律環(huán)境。如果脫離本地的知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律環(huán)境進(jìn)行盡職調(diào)查，必然得出錯(cuò)誤的盡職調(diào)查結(jié)論。

第二，要調(diào)查收購(gòu)對(duì)象的權(quán)力歸屬。知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利主體復(fù)雜，包括申請(qǐng)人、專(zhuān)有權(quán)人、被許可人、共有人、質(zhì)押權(quán)利人等。識(shí)別清楚具體的權(quán)利主體類(lèi)型，有助于識(shí)別該權(quán)利主體在權(quán)利行使內(nèi)容、范圍、期限等方面的具體界限。而且，明確知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利主體也是確定交易相對(duì)方的前提。如果與無(wú)權(quán)處分方簽署知識(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議或者許可協(xié)議，必然導(dǎo)致收購(gòu)目的的落空，直接導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效或者不具有約束力。

第三，要看收購(gòu)對(duì)象的法律狀態(tài)。知識(shí)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利是否存在瑕疵，譬如是否存在專(zhuān)利質(zhì)押、企業(yè)被法院查封等權(quán)利限制的情況。

第四，要看收購(gòu)對(duì)象的期限和內(nèi)容。知識(shí)產(chǎn)權(quán)期限、內(nèi)容以及知識(shí)產(chǎn)權(quán)的專(zhuān)有權(quán)均有一定的年限限制。盡職調(diào)查的基本內(nèi)容之一是明確知識(shí)產(chǎn)權(quán)專(zhuān)有權(quán)的剩余年限、是否可以申請(qǐng)續(xù)展延長(zhǎng)保護(hù)期限。另外，知識(shí)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容同樣是盡職調(diào)查中不可或缺的事項(xiàng)。根據(jù)我國(guó)《商標(biāo)法》，注冊(cè)商標(biāo)一般僅在注冊(cè)類(lèi)別和相似類(lèi)別獲得保護(hù)，除非達(dá)到馳名的程度才可能獲得跨類(lèi)保護(hù)。對(duì)于專(zhuān)利權(quán)而言，需要調(diào)查的內(nèi)容包括內(nèi)容專(zhuān)利是否是收購(gòu)方所期待獲得的技術(shù)方案專(zhuān)利權(quán)，是否是涵蓋了出讓方實(shí)際經(jīng)營(yíng)中的核心技術(shù)，是否符合專(zhuān)利三性從而具有穩(wěn)定性等問(wèn)題。

第五，要考慮知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)力是否有權(quán)屬糾紛存在。在進(jìn)行企業(yè)并購(gòu)的時(shí)候，知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和分析是知識(shí)產(chǎn)權(quán)盡職調(diào)查的一個(gè)重要內(nèi)容。此外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)目標(biāo)公司的相關(guān)專(zhuān)利技術(shù)是否依賴(lài)其它在先專(zhuān)利進(jìn)行分析，這些在先專(zhuān)利有沒(méi)有在投資公司或者收購(gòu)公司的目標(biāo)市場(chǎng)所在國(guó)家進(jìn)行了申請(qǐng)，以及這些在先專(zhuān)利的期限還有多長(zhǎng)等因素進(jìn)行全面的核查、分析與評(píng)估，從而更好地規(guī)避侵權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

第六，要看知識(shí)產(chǎn)權(quán)類(lèi)資產(chǎn)的交割和過(guò)渡安排。在資產(chǎn)收購(gòu)的交易中，知識(shí)產(chǎn)權(quán)類(lèi)資產(chǎn)的移交和轉(zhuǎn)讓是一個(gè)十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。知識(shí)產(chǎn)權(quán)律師和企業(yè)在進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)，可以將知識(shí)產(chǎn)權(quán)類(lèi)的資產(chǎn)分門(mén)另類(lèi)，制作移交清單，并且針對(duì)具體的產(chǎn)權(quán)類(lèi)型確定不同的移交方式、負(fù)責(zé)單位、移交時(shí)間。

“iPad商標(biāo)侵權(quán)案”本身并不復(fù)雜，但是作為世界巨頭的蘋(píng)果公司卻在如此不起眼的商標(biāo)收購(gòu)上栽了大跟頭，不得不引起國(guó)內(nèi)企業(yè)的深思：在當(dāng)前跨國(guó)并購(gòu)風(fēng)起云涌的背景下，無(wú)論是國(guó)外企業(yè)并購(gòu)國(guó)內(nèi)企業(yè)抑或中國(guó)企業(yè)走出去并購(gòu)境外企業(yè)，還是跨國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán)定向收購(gòu)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)盡職調(diào)查都應(yīng)是知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

第五篇：商品房銷(xiāo)售涉及的法律問(wèn)題

商品房銷(xiāo)售涉及的法律問(wèn)題

作者：?jiǎn)搪?/p>

一、商品房認(rèn)購(gòu)(預(yù)訂)

(一)房屋認(rèn)購(gòu)定金的性質(zhì)

由于協(xié)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一般都有個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商為了穩(wěn)住買(mǎi)受人，往往要求買(mǎi)受人在簽訂正式的合同前先簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議(認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等)，要求買(mǎi)受人交付一定的定金。

就房屋認(rèn)購(gòu)定金的性質(zhì)問(wèn)題，因我國(guó)現(xiàn)行法律沒(méi)有明確界定，因此在房地產(chǎn)實(shí)務(wù)及司法實(shí)踐中一直認(rèn)識(shí)不一，后經(jīng)司法解釋規(guī)定現(xiàn)已明確為立約定金。所謂立約定金，是指當(dāng)事人一方以保證合同簽訂為目的，而向另一方交付定金作為訂立合同的擔(dān)保。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法)若干問(wèn)題的解釋》(法釋[2000]44號(hào))第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！边@是最高人民法院首次以司法解釋的形式對(duì)立約定金作出明確規(guī)定。2003年6月，最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋[2003]7號(hào))第4條作出了在商品房買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域中房屋認(rèn)購(gòu)定金罰則適用的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步明確了房屋買(mǎi)賣(mài)合同立約定金的存在。

房屋認(rèn)購(gòu)定金，是指房屋購(gòu)買(mǎi)方在初步確定了需購(gòu)置房屋的基本情況后，在尚未正式與出賣(mài)方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，以交納一定數(shù)額的款項(xiàng)作為房屋購(gòu)買(mǎi)人要購(gòu)買(mǎi)上述房屋的擔(dān)保的一種定金形式。而出賣(mài)方必須在收取定金后的一段時(shí)間內(nèi)，保留上述房屋給認(rèn)購(gòu)人，不得再向他人出售，以保障認(rèn)購(gòu)人順利購(gòu)得上述房屋。實(shí)踐中當(dāng)事人多在認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)此加以約定?？梢钥闯觯课菡J(rèn)購(gòu)定金完全符合立約定金的條件，是立約定金在房屋法律關(guān)系中的具體體現(xiàn)。

(二)立約定金罰則的適用條件

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用(中華人民共和國(guó)擔(dān)保法)若干問(wèn)題的解釋》的精神，當(dāng)事人約定立約定金的目的不是為了保證合同的履行，而是約束雙方當(dāng)事人去訂立合同。當(dāng)雙方當(dāng)事人善意地履行了合同洽談，因?yàn)椴豢蓺w責(zé)于當(dāng)事人的事由，未最終達(dá)成合意，立約定金罰則不應(yīng)當(dāng)發(fā)生作用。

換言之，定金罰則的適用應(yīng)以當(dāng)事人對(duì)合同不能訂立存在主觀過(guò)失為條件，即以當(dāng)事人惡意不訂立合同為條件。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條明確規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”

另外，認(rèn)購(gòu)協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金、擔(dān)保金、保證金、訂約金等字眼，這些不是法律意義上的定金。但如果認(rèn)購(gòu)書(shū)上載明：雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人違約訂金、押金等不退還，出賣(mài)人違約雙倍返還訂金、押金，則此時(shí)訂金和押金可能會(huì)被法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有定金的性質(zhì)。

(三)認(rèn)購(gòu)書(shū)(預(yù)訂書(shū))的基本內(nèi)容

簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)、預(yù)訂的房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格、預(yù)訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。由于認(rèn)購(gòu)協(xié)議系由出賣(mài)人制訂，國(guó)家有關(guān)行政機(jī)關(guān)對(duì)訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)限制性規(guī)定，因此，出賣(mài)人和買(mǎi)受人對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議內(nèi)容均要認(rèn)真審核，尤其應(yīng)注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議中設(shè)置的對(duì)買(mǎi)受人不公平的條件。如果商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同特征的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

(四)買(mǎi)受人簽訂及履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議注意的問(wèn)題

1．為避免買(mǎi)賣(mài)雙方事后發(fā)生爭(zhēng)議，從買(mǎi)受人的角度出發(fā)，建議買(mǎi)受人在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議中明確約定，買(mǎi)受人應(yīng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的期限內(nèi)與出賣(mài)人協(xié)商商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)條款。如雙方就商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款未達(dá)成一致意見(jiàn)，自約定的期限屆滿(mǎn)之次日，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議自動(dòng)解除，出賣(mài)人應(yīng)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議解除后約定的期限內(nèi)將已收取的定金退還買(mǎi)受人。

2．買(mǎi)受人必須在合同約定的預(yù)約簽訂正式合同的期限內(nèi)，與出賣(mài)人協(xié)商正式合同的內(nèi)容并應(yīng)留下書(shū)面記錄，避免出現(xiàn)如因故未能簽訂正式合同，出賣(mài)人以買(mǎi)受人未進(jìn)行過(guò)協(xié)商或買(mǎi)受人因無(wú)法證明與出賣(mài)人進(jìn)行過(guò)協(xié)商而導(dǎo)致定金被沒(méi)收的情形。

(五)出賣(mài)人簽訂及履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議注意的問(wèn)題

1．根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)操作慣例，出賣(mài)人在與買(mǎi)受人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議前，已完成了商品房預(yù)售合同文本的制訂工作。為提高商品房交易的成功率，避免買(mǎi)賣(mài)雙方因未簽訂商品房預(yù)售涉及定金退還事宜發(fā)生爭(zhēng)議，建議出賣(mài)人在與買(mǎi)受人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議前，將已制訂的商品房預(yù)售合同文本進(jìn)行公示或提前將合同文本提交給買(mǎi)受人，以保證買(mǎi)受人在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議前，就已知曉商品房預(yù)售合同具體條約內(nèi)容。避免非善意買(mǎi)受人以雙方就合同條款協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致而無(wú)理要求退還認(rèn)購(gòu)定金。

2．出賣(mài)人在實(shí)際簽約過(guò)程中，應(yīng)注意對(duì)商品房預(yù)售合同文本公示或向買(mǎi)受人提交合同文本進(jìn)行必要的證據(jù)保留，以避免糾紛出現(xiàn)后因無(wú)法提交證據(jù)而敗訴。

二、商品房銷(xiāo)售廣告

(一)房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)

在最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》出臺(tái)以前，對(duì)于銷(xiāo)售廣告的定性，有兩種意見(jiàn)：一種意見(jiàn)認(rèn)為，銷(xiāo)售宣傳廣告只是一種要約邀請(qǐng)。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，銷(xiāo)售宣傳廣告原則上屬要約邀請(qǐng)，但如廣告在宣傳時(shí)，其宣傳的內(nèi)容具體、確定，則可根據(jù)《合同法》第15條的規(guī)定，認(rèn)定為要約。只要雙方在廣告宣傳后簽訂購(gòu)房合同，該廣告宣傳中記載的內(nèi)容即為合同條款。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的出臺(tái)，給房屋銷(xiāo)售廣告做出了一個(gè)明確的定性，即“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。

根據(jù)上述法律規(guī)定，筆者認(rèn)為，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳材料原則上屬于要約邀請(qǐng)，如未將廣告宣傳的內(nèi)容訂入合同，就不能認(rèn)定為是合同內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所交付的房屋與廣告宣傳的內(nèi)容不符，可認(rèn)定為廣告中的虛假宣傳，其違背誠(chéng)實(shí)信用原則應(yīng)負(fù)的義務(wù)，可考慮以締結(jié)過(guò)失責(zé)任對(duì)買(mǎi)受人予以補(bǔ)救。只有當(dāng)商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳同時(shí)符合以下三個(gè)條件的，才可視為要約，如一方違反該宣傳內(nèi)容，即構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任：

1．該內(nèi)容是對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾。如廣告稱(chēng)房屋為混凝土結(jié)構(gòu)，居住區(qū)內(nèi)綠地、電梯、車(chē)庫(kù)、健身、購(gòu)物、收視等設(shè)施齊全等。對(duì)規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描述等應(yīng)予除外，如水岸豪庭、小區(qū)坐落于萬(wàn)畝綠色氧吧之中等。

2．對(duì)房屋的說(shuō)明和允諾應(yīng)具體確定。如小區(qū)綠化率達(dá)80％，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有健身房、游泳池，每單元兩部原裝日本三菱電梯等。如果該宣傳內(nèi)容對(duì)房屋的說(shuō)明和允諾不夠具體，則不應(yīng)認(rèn)定為要約。如小區(qū)內(nèi)有“超大面積”綠地，娛樂(lè)設(shè)施齊全等。

3．該說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。對(duì)于是否具有“重大影響”，是認(rèn)定銷(xiāo)售廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的關(guān)鍵。但相關(guān)法律并未作出明確規(guī)定。因此，對(duì)“重大影響”的理解，往往成為糾紛當(dāng)事人爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，對(duì)于“重大影響”的理解，因每個(gè)購(gòu)房人買(mǎi)房的需求是不一樣的，所以導(dǎo)致的影響程度也是不一樣的。在處理此類(lèi)案件時(shí)，應(yīng)具體案件具體分析，不應(yīng)一概而論。

例如開(kāi)發(fā)商承諾小區(qū)里有一個(gè)幼兒園，對(duì)不同的購(gòu)房人影響是不一樣的。對(duì)一個(gè)家里有小孩需要上幼兒園的購(gòu)房人來(lái)講，如果在實(shí)際交房時(shí)幼兒園沒(méi)有了，這就可能導(dǎo)致購(gòu)房人的購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)。此時(shí)幼兒園的有無(wú)，對(duì)該購(gòu)房人決定是否購(gòu)買(mǎi)該套房屋即有“重大影響”。相反，對(duì)一個(gè)雙方均已退休的老年人來(lái)講，自家沒(méi)有孩子需要上幼兒園，在交房時(shí)幼兒園沒(méi)了，對(duì)這兩個(gè)老年人而言影響就不會(huì)很大。

再如，開(kāi)發(fā)商在廣告宣傳時(shí)承諾小區(qū)內(nèi)有10000平方米花園，但在房屋交付時(shí)，該花園面積變?yōu)?000平方米，相差了1000平方米。首先，花園是確實(shí)存在的；其次，是在圖紙的規(guī)劃區(qū)內(nèi)；最后，面積減少并沒(méi)有對(duì)房屋價(jià)格及合同的訂立產(chǎn)生重大影響。對(duì)此，一般不應(yīng)以“重大影響”論。

(二)房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告應(yīng)載明事項(xiàng)

根據(jù)國(guó)家工商行政管理局頒布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定，對(duì)商品房銷(xiāo)售(包括預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售等)廣告，需具備以下必須載明事項(xiàng)：

1．開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)；

2．中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱(chēng)；

3．預(yù)售許可證號(hào)。

如果以上事項(xiàng)欠缺，購(gòu)房者就應(yīng)慎重或再作仔細(xì)調(diào)查。

(三)禁止發(fā)布銷(xiāo)售廣告情形

根據(jù)國(guó)家工商行政管理局頒布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定，具有下列情形的，禁止發(fā)布銷(xiāo)售廣告：

1．在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的；

2．在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；

3．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

4．預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；

5．權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

6．違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；

7．不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；

8．法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

(四)買(mǎi)受人對(duì)商品房銷(xiāo)售廣告的判斷

通過(guò)前文關(guān)于商品房銷(xiāo)售廣告性質(zhì)的論述，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請(qǐng)，如果未寫(xiě)入合同，對(duì)開(kāi)發(fā)商不具有約束力。如廣告中出現(xiàn)“本廣告僅作參考。廣告中具

體確定的內(nèi)容，不作為購(gòu)房合同附件”等內(nèi)容，則應(yīng)簽訂合同對(duì)合同條件與廣告內(nèi)容是否相符給予更多的關(guān)注。

為避免因?qū)ξ磳?xiě)入合同的廣告內(nèi)容的屬性發(fā)生爭(zhēng)議而影響買(mǎi)受人的利益，建議買(mǎi)受人應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商，將影響購(gòu)房意愿的廣告的內(nèi)容寫(xiě)入正式合同或補(bǔ)充協(xié)議中。

(五)出賣(mài)人制作商品房銷(xiāo)售廣告時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

1．出賣(mài)人在發(fā)布商品房廣告(包括預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售等)前，須符合法律規(guī)定的廣告發(fā)布條件，同時(shí)審核廣告內(nèi)容是否符合現(xiàn)行法律規(guī)定；

2．出賣(mài)人在銷(xiāo)售廣告制作和使用過(guò)程中，不應(yīng)為增加賣(mài)點(diǎn)而在廣告中作虛假的宣傳，防止因廣告欺詐引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)；

3．對(duì)廣告宣傳內(nèi)容，特別是項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、配套設(shè)施等內(nèi)容，不宜過(guò)于具體。以避免因廣告內(nèi)容過(guò)于具體導(dǎo)致宣傳內(nèi)容被認(rèn)定為雙方商品房合同條款；

4．在廣告宣傳過(guò)程中，為減少因廣告宣傳內(nèi)容給買(mǎi)受人選定房屋造成誤解，建議在廣告宣傳及商品房預(yù)售合同中明確注明，其在商品房銷(xiāo)售中所做廣告，僅供買(mǎi)受人選購(gòu)房屋時(shí)參考，不構(gòu)成雙方合同約定條款的提示條款。特別注意不能在廣告中對(duì)涉及買(mǎi)受人實(shí)質(zhì)性權(quán)利和具體數(shù)據(jù)(如土地使用權(quán)配套設(shè)施等)的內(nèi)容方面作不符合實(shí)際情況的描述。

三、商品房銷(xiāo)售(買(mǎi)賣(mài))合同內(nèi)容

根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定，在通常情況下，商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容

1．當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；

2．商品房基本狀況；

3．商品房的銷(xiāo)售方式；

4．商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

5．交付使用條件及日期；

6．裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

7．供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

8．公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

9．面積差異的處理方式；

10．辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

11．解決爭(zhēng)議的方法；

12．違約責(zé)任；

13．雙方約定的其他事項(xiàng)。