第一篇：物業(yè)糾紛典型案例解析[范文]
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
物業(yè)糾紛典型案例解析
1、物業(yè)收費(fèi)糾紛解析
相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
物業(yè)收費(fèi)糾紛中不得不注意的三個(gè)常識(shí)：
常識(shí)一：物業(yè)管理服務(wù)不到位業(yè)主就拒交物業(yè)管理費(fèi)的主張是不合理的
物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)包括很多具體項(xiàng)目，如保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、生活垃圾外運(yùn)費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi)等等。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實(shí)與物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)差距明顯時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但不能拒交，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的服務(wù)，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主張是不合理的。
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
常識(shí)二：業(yè)主委員會(huì)未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主仍無(wú)權(quán)拒交物業(yè)管理費(fèi)
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，無(wú)論是物業(yè)管理委員會(huì)還是業(yè)主委員會(huì)，均不得擅自選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。但即使這種情況發(fā)生了，單個(gè)業(yè)主也不能以物業(yè)公司進(jìn)入不合法為由，拒絕向給小區(qū)實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)。因?yàn)橛蓡蝹€(gè)業(yè)主來(lái)否認(rèn)物業(yè)管理企業(yè)與管委會(huì)或業(yè)委會(huì)訂立的物業(yè)服務(wù)合同，本身就違法了。在《合同法》上，這種物業(yè)管理合同實(shí)際上仍處于一種效力待定狀態(tài)，假設(shè)之后召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)決定承認(rèn)這份合同，則該合同就具有合法效力；即使業(yè)主大會(huì)最終決議否定了這份合同的效力，業(yè)主也應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司已提供的事實(shí)服務(wù)，交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)存有異議，應(yīng)通過(guò)建議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的渠道解決，采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式不當(dāng)。
常識(shí)三：與物業(yè)管理公司未簽訂過(guò)物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主仍需交物業(yè)費(fèi)
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的職責(zé)之一，作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì)，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這份合同對(duì)小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，只要與執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的業(yè)主委員會(huì)訂立物業(yè)服務(wù)合同即可，無(wú)需再與每位業(yè)主單獨(dú)訂立合同。
另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主均未訂立服務(wù)合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實(shí)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主事實(shí)上接受了服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
(1)因物業(yè)公司的過(guò)錯(cuò)致使業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)的
典型案例：證明服務(wù)不周拒交物業(yè)費(fèi)，法院判決仍須補(bǔ)交70％
馮女士因拖欠41個(gè)月物業(yè)費(fèi)，被北京中億豪物業(yè)管理有限公司推上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據(jù)，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設(shè)啤酒銷售攤位等。法院根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，對(duì)物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費(fèi)予以一定比例的扣減，扣減比例根據(jù)實(shí)際違約情況確定為30％，馮女士須交41個(gè)月物業(yè)費(fèi)的70％。
案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，同時(shí)《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
以放棄權(quán)利不履行義務(wù)，因此，業(yè)主既然享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)就要承擔(dān)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，即使物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵，業(yè)主也不得依次為由拒交物業(yè)費(fèi)，但可以要求物業(yè)公司在服務(wù)瑕疵范圍內(nèi)減收一定的物業(yè)費(fèi)。
（2）非因物業(yè)公司的過(guò)錯(cuò)產(chǎn)生的物業(yè)糾紛 ①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的 典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)敗訴
7月20日，北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)一案一審宣判。北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費(fèi)2.9萬(wàn)元、供暖費(fèi)6076.2元、車位管理費(fèi)1500元。原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購(gòu)買了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)2.9萬(wàn)余元、供暖費(fèi)6000余元及車位管理費(fèi)1500元，請(qǐng)求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由是因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費(fèi)計(jì)算不合理。被告曹女士的律師則認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！币簿褪钦f(shuō)，對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)，這是一個(gè)強(qiáng)制性條款，在沒(méi)有業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無(wú)權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，北京世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項(xiàng)簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對(duì)于物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容等均做出了約定，同時(shí)，也約定了如何追究違約責(zé)任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故上述合同對(duì)于雙方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒(méi)有要求業(yè)主委員會(huì)督促其交納物業(yè)費(fèi)的情況下，無(wú)權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時(shí)間早于《物業(yè)管理?xiàng)l例》公布、施行的時(shí)間，在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時(shí)相對(duì)方可以申請(qǐng)調(diào)解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行?，F(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。
曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費(fèi)不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費(fèi)不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但其中每項(xiàng)費(fèi)用如何計(jì)算、世紀(jì)城物業(yè)公司
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
所收取的相關(guān)費(fèi)用是否合理等問(wèn)題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)此予以審查決定。在相關(guān)的主管機(jī)關(guān)沒(méi)有對(duì)世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費(fèi)的計(jì)算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。
案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，此外，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
②以無(wú)人居住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的
典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。
法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)
案例解析：第一，所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著.實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會(huì)減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來(lái)的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
典型案例：某女士購(gòu)買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)為該房沒(méi)有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見(jiàn)，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺(jué)得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒(méi)住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)。
案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)。
房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實(shí)際操作中，由于開(kāi)發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來(lái)，往往有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和權(quán)屬證明的取得無(wú)法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。
在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對(duì)房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購(gòu)房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明（北京地區(qū)的驗(yàn)收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》）；開(kāi)發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
具體到該女士，雖然她對(duì)開(kāi)發(fā)商的交付提出了自已的意見(jiàn)，但如果這些意見(jiàn)不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等），同時(shí)又收下了房門鑰匙，則說(shuō)明該女士對(duì)房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以就房屋存在的細(xì)部問(wèn)題繼續(xù)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對(duì)于其后的物管費(fèi)應(yīng)及時(shí)交付。
③業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)費(fèi)的交納爭(zhēng)議糾紛 典型案例：
2005年4月，黃女士購(gòu)買了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬(wàn)某一家使用。從2006年10月份開(kāi)始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由實(shí)際使用人萬(wàn)某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬(wàn)某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬(wàn)某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)遭拒
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
絕，萬(wàn)某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無(wú)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。
案例解析：本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定，根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，誠(chéng)實(shí)的履行合同設(shè)立的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按照合同的約定履行合同義務(wù)，則業(yè)主享有，履約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。承租人義務(wù)乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應(yīng)當(dāng)履行的是向出租人支付租金的義務(wù)，而不是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)履行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。這兩種義務(wù)并非基于同以個(gè)合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬(wàn)某并沒(méi)有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
④以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的
典型案例：艾明輝經(jīng)營(yíng)的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費(fèi)3611.6元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒(méi)有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對(duì)其具有約束力，其負(fù)有
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
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交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費(fèi)3611.6元。
案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。還有一種情況，即物業(yè)公司無(wú)物業(yè)收費(fèi)許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無(wú)效，而拒交物業(yè)費(fèi)問(wèn)題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費(fèi)許可證，屬于行政管理方面的問(wèn)題，應(yīng)由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無(wú)效。只要物業(yè)公司實(shí)際提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。
風(fēng)險(xiǎn)防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來(lái)解決問(wèn)題。
2、小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛
相關(guān)法律法規(guī)：《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
（1）車輛被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛
典型案例：王女士的汽車停放在小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司按每次每輛車5元的標(biāo)準(zhǔn)收取露天臨時(shí)停車費(fèi)。前年12月22日晚車輛丟失。市中院經(jīng)審理后認(rèn)為，公安部門對(duì)車輛被盜案一直
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
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未有結(jié)論，據(jù)小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的窗體頂窗體底端物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，王女士繳納的露天停車泊位費(fèi)，僅能證明物業(yè)公司對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)地車位進(jìn)行管理和定額收費(fèi)，雙方之間并不形成車輛保管合同，且王女士也未提供確鑿證據(jù)證明物業(yè)公司存在重大過(guò)錯(cuò)，判決物業(yè)無(wú)責(zé)。
案例解析：在此類糾紛中，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看，物業(yè)公司與車主之間存在的是保管合同關(guān)系還是場(chǎng)地使用關(guān)系以及物業(yè)公司在車輛丟失中是否存在過(guò)錯(cuò)。
1、如果對(duì)小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理，即在物業(yè)管理合同中約定的保安費(fèi)包括車輛保管服務(wù)，那么發(fā)生車輛丟失的，業(yè)主可以要求特業(yè)管理公司依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；
2、如果沒(méi)有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏于管理，未盡至安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)車輛的丟失有過(guò)錯(cuò)過(guò)失的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果物業(yè)管理公司履行了正常的安全防范義務(wù)，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，物業(yè)管理公司可不承擔(dān)賠償責(zé)任，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司不是侵權(quán)行為人，業(yè)主的車輛被竊，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系，對(duì)業(yè)主的車輛沒(méi)有保管義務(wù)。
3、如果物業(yè)管理公司設(shè)有專門的停車場(chǎng)，并對(duì)停放的車輛收取場(chǎng)地使用費(fèi)，則應(yīng)根據(jù)其收費(fèi)的數(shù)額和車輛的價(jià)值比率，確定物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。在無(wú)法查清該車是否丟失，是否在本小區(qū)內(nèi)丟失時(shí)，應(yīng)按照最高人民法院《證據(jù)規(guī)定》第73條高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，即在證據(jù)對(duì)待證事實(shí)的證明無(wú)法達(dá)到確定充分的情況下，如果一方當(dāng)事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實(shí)發(fā)生具有高度蓋然性，人民法院即可以對(duì)該事實(shí)予以確認(rèn)的規(guī)定，并同時(shí)結(jié)合物業(yè)管理公司的過(guò)錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等確定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
（2）業(yè)主家中財(cái)務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛
典型案例：業(yè)主王某家中被盜,財(cái)產(chǎn)損失達(dá)二萬(wàn)多人民幣.王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容,因此其家中被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.案例解析：首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù),而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù).因此本案中,物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,應(yīng)視具體情況.如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多,保安員不履行職責(zé),而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系,則根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.如果物業(yè)公司采取了多種防范措施,公共區(qū)域沒(méi)有治安隱患,保安員盡職盡責(zé),業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處.則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.治安管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容.為了確保業(yè)主,住戶的安全,規(guī)避不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn),一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
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一方面物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù),加大安全防范的力度.另一方面,物業(yè)管理公司最好購(gòu)買公眾責(zé)任險(xiǎn),將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司.風(fēng)險(xiǎn)防范：為了避免因業(yè)主財(cái)務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)小區(qū)的保安及管理人員應(yīng)切實(shí)的履行對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)，嚴(yán)格的按照物業(yè)公司與業(yè)主的約定提供安全保障服務(wù)并嚴(yán)格的執(zhí)行公司的執(zhí)勤及巡視制度的規(guī)定，只要盡到了必要的安全保障義務(wù)，物業(yè)公司是無(wú)責(zé)任的在此類糾紛中。
3、因物業(yè)維修問(wèn)題而引發(fā)的物業(yè)糾紛
相關(guān)法律法規(guī):《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》|第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
《物權(quán)法》第七十條：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
《物權(quán)法》第七十一條
：業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
(1)因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任
典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過(guò)樓前通道時(shí)，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。
法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。
根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對(duì)公用水箱的滲漏，應(yīng)及時(shí)予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對(duì)王某的損失給予賠償。
物業(yè)公司要避免因維修不及時(shí)導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時(shí)維修的問(wèn)題及時(shí)的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對(duì)沒(méi)有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。
(2)因維修費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛
典型案例：對(duì)業(yè)主自有部位的維修應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用
去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開(kāi)，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰(shuí)知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費(fèi)。
案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。
房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對(duì)其擁有的自用部位進(jìn)行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。
（3）維修共用設(shè)施業(yè)主不配合引發(fā)的物業(yè)糾紛
典型案例 ：A物業(yè)小區(qū)的甲樓的共用水箱建在樓頂，清洗水箱需要出入頂層的業(yè)主家，但這樣會(huì)破壞該業(yè)主家的清潔衛(wèi)生，因此，物業(yè)管理公司清洗水箱時(shí)，該業(yè)主總是加以阻礙，并要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
案例解析：按照《物權(quán)法》第70－72條規(guī)定，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)自己專有部分享有完整的所有權(quán)，具有獨(dú)立支配的權(quán)利，但并不意味著對(duì)專有部分享有絕對(duì)支配權(quán)利，不允許其他任何人利用。各區(qū)分所有權(quán)人均有為他人使用專有部分及其共有部分提供便利的義務(wù)。這種義務(wù)屬于各區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，而并非相鄰關(guān)系的義務(wù)，對(duì)各區(qū)分所有權(quán)人在履行義務(wù)時(shí)所造成的損害給予補(bǔ)償，則是應(yīng)當(dāng)?shù)摹?/p>
4、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛
相關(guān)法律法規(guī)：《華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
典型案例：某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過(guò)出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見(jiàn)，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。2001年5月21日下午3時(shí)許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過(guò)猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場(chǎng)昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)，護(hù)理費(fèi)，誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8萬(wàn)元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。
被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對(duì)此不能承擔(dān)責(zé)任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
〔判決〕人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：實(shí)業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時(shí)采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作為，對(duì)孫某被致傷負(fù)有主要責(zé)任。肖某系房屋使用人，關(guān)窗時(shí)本應(yīng)該正常方式關(guān)閉，但其卻用力過(guò)猛，致玻璃下落，對(duì)孫某的損害亦負(fù)有一定的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，已盡管理義務(wù)，孫某的傷害同物業(yè)管理
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
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并無(wú)直接的、必然的因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
案例解析：本案的核心是誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，法院的判決是正確的。
本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒(méi)有及時(shí)得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過(guò)猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任，首先就應(yīng)當(dāng)搞清楚對(duì)于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題卻沒(méi)有及時(shí)得到維修的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財(cái)產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財(cái)產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險(xiǎn)，如果這種風(fēng)險(xiǎn)不及時(shí)排除，就可能造成財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時(shí)維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身?yè)p害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。本案實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。
其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時(shí)用力過(guò)猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實(shí)業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。
關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過(guò)錯(cuò)。從本案的案情來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的請(qǐng)求，但實(shí)業(yè)公司并未答復(fù)，說(shuō)明物業(yè)管理企業(yè)對(duì)窗戶玻璃安全問(wèn)題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
風(fēng)險(xiǎn)防范：對(duì)樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對(duì)侵權(quán)行為的發(fā)生有沒(méi)有管理上的過(guò)錯(cuò)，只要物業(yè)管理人員對(duì)樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對(duì)樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱患。
5、小區(qū)內(nèi)因共用場(chǎng)地的使用而引發(fā)的法律糾紛
相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
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業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條：違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：
（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元
《民法通則》第71條財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
《物權(quán)法》第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
《物權(quán)法》第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
《物權(quán)法》第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
《物權(quán)法》第七十六條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
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（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
（1）物業(yè)管理公司擅自改變公共建筑和公共設(shè)施的用途引發(fā)的物業(yè)糾紛 典型案例：物業(yè)公司無(wú)權(quán)出租共用部分
某小區(qū)的物業(yè)管理公司，將小區(qū)傳達(dá)室一間20多平方米的房子出租給他人經(jīng)營(yíng)。而小區(qū)業(yè)主認(rèn)為在購(gòu)房時(shí)已將傳達(dá)室分?jǐn)側(cè)胨?gòu)房屋的建筑面積，對(duì)傳達(dá)室擁有所有權(quán)，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將傳達(dá)室出租，這侵犯了他們的合法權(quán)益，于是跟物業(yè)公司發(fā)生了糾紛。
案例解析：按照《民法通則》第71條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11、55、66條規(guī)定，小區(qū)傳達(dá)室是共用部分，所有權(quán)人是全體業(yè)主，如要另作他用，應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)決定。物業(yè)公司只能對(duì)傳達(dá)室行使管理權(quán)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)就擅自出租，侵犯了業(yè)主所有權(quán)。業(yè)主可要求物業(yè)公司停止侵權(quán)，賠償損失，并可要求房地產(chǎn)
（2）業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛
典型案例：曾先生原是婁底市的一個(gè)煤礦主，2006年2月他在長(zhǎng)沙市一高檔小區(qū)買了一套180多平方米的商品房，把一家人從婁底遷到長(zhǎng)沙的新房居住。去年7月，曾先生買了一輛高檔小車。小區(qū)的車位比商品房少，曾先生買房時(shí)車位已全部售完，害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。后來(lái)，曾先生發(fā)現(xiàn)樓下還有一處堆滿亂石的空地，小區(qū)未將它規(guī)劃為綠化或其他建設(shè)用地，可以開(kāi)辟出來(lái)做泊車之用。
于是，曾先生未經(jīng)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司許可，就請(qǐng)來(lái)民工把空地整理出來(lái)，不到2天時(shí)間搭建好了一個(gè)車棚。開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司知道后，限定曾先生在一周內(nèi)把車棚拆掉，一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
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否則雇請(qǐng)民工將車棚強(qiáng)行拆除，而且還要求曾先生支付拆除費(fèi)用。
對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不執(zhí)行，而且還辯稱說(shuō)，小區(qū)空地使用權(quán)屬于全體小區(qū)住戶，他作為小區(qū)住戶之一也占有一份，有權(quán)使用空地。小區(qū)不能給他提供車位，他把屬于自己的空地平整出來(lái)搭建車棚，是合情合理的。
為此，曾先生與開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛，至今還沒(méi)有解決。
案例解析：按照建設(shè)部頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第3條對(duì)共用部位的解釋，小區(qū)內(nèi)的空地屬于住宅共用部位。小區(qū)內(nèi)空地的使用權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，業(yè)主可以對(duì)小區(qū)內(nèi)的空地合理行使使用權(quán)，但不能對(duì)其中一部分主張使用專屬性，單獨(dú)排他性使用；按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7、51條規(guī)定，小區(qū)的空地使用權(quán)歸全體業(yè)主享有，個(gè)體業(yè)主占用空地應(yīng)該征得業(yè)主委員會(huì)的同意；按照《物業(yè)管理?xiàng)l理》第1條規(guī)定，物業(yè)管理公司對(duì)曾先生的行為應(yīng)該履行制止的職責(zé)和向有關(guān)行政管理部門報(bào)告的義務(wù)。
按照《物權(quán)法》第70－73、76條規(guī)定，曾先生搭建車棚的行為侵害了其他業(yè)主的權(quán)利。
《物權(quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
6、業(yè)主擅自改變房屋的使用性質(zhì)引發(fā)的糾紛
相關(guān)法律法規(guī)：《物權(quán)法》第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意
《物權(quán)法》第八十四條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
典型案例：2002年3月，吳先生在某小區(qū)買了一套一層三居室商品房，入住后他發(fā)現(xiàn)由于小區(qū)是新落成的，各種配套設(shè)施還不完善，特別是飯館缺少，吳先生于是把他那100多平方米的房子改成了小餐館，開(kāi)業(yè)一個(gè)月，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)找上門來(lái)了，要求關(guān)閉餐館，吳先生覺(jué)得他為大家服務(wù)，解決大家早餐問(wèn)題是好事，物業(yè)管理不應(yīng)該干涉，為此發(fā)生糾紛。
案例解析：本案的核心是業(yè)主是否有權(quán)利擅自改變房屋的使用性質(zhì)。
根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)
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優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
有利害關(guān)系的業(yè)主同意
及《物權(quán)法》第八十四條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系的規(guī)定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質(zhì)，吳先生如果確需改變房屋的使用性質(zhì)，也不得不違反相鄰權(quán)，并且應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。無(wú)論是業(yè)主還是使用人，都不應(yīng)當(dāng)擅自改變房屋在建筑設(shè)計(jì)規(guī)定的用途，如果擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)，不僅影響社會(huì)管理秩序，而且有可能對(duì)相鄰權(quán)造成影響。相鄰權(quán)是可以從相鄰他方得到必要的便利和防止來(lái)自相鄰他方的危害或危險(xiǎn)的權(quán)利；相鄰義務(wù)則是向相鄰他方提供必要的便利和不得給相鄰他方造成危害或危險(xiǎn)的義務(wù)。物業(yè)相鄰權(quán)的實(shí)質(zhì)在于不得違反全體業(yè)主的共同利益，不得將其權(quán)利濫用，即對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律限制。擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)屬于相鄰權(quán)所禁止的行為。區(qū)分所有權(quán)人雖然可以自由地使用自己的專有部分，但必須依據(jù)其本來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)的居住、營(yíng)業(yè)或者其它特定的用途來(lái)使用，否則構(gòu)成不當(dāng)使用。
7、特殊侵權(quán)行為引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《民法通則》第123條：
從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對(duì)周圍環(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
【案例】孫某（男，10歲）在家里玩耍是發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)旁邊的樹(shù)上有小鳥(niǎo)，用身邊的鐵條去打小鳥(niǎo)，結(jié)果被掛在樹(shù)上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任。法院查明，在距離孫家陽(yáng)臺(tái)的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有7級(jí)大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷，導(dǎo)致?lián)p害事故的發(fā)生。
審理結(jié)果：電力公司負(fù)80％的責(zé)任，物業(yè)公司負(fù)20％的責(zé)任
案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，高壓電線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任是由電力公司承擔(dān)的，電力公司具有維修養(yǎng)護(hù)高壓電線的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照《電力設(shè)施保護(hù)條例》
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
及其《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，采取有力的措施保障電力設(shè)施的安全，在大風(fēng)過(guò)后應(yīng)當(dāng)采取措施消除危險(xiǎn)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條第1款規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任?！彪娏疚茨芗皶r(shí)檢修刮斷的電力設(shè)施，主觀上有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。《民法通則》第123條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對(duì)周圍環(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任?！北景钢袑O某并非故意觸電，電力公司不具有免責(zé)條件，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。
此外，物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)存在的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，但本案中，物業(yè)公司卻沒(méi)有盡到注意告知義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。
風(fēng)險(xiǎn)防范：盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。但是物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)存在的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，因此物業(yè)公司要想規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就應(yīng)對(duì)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備在物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務(wù)并作出必要的安全警示標(biāo)志。
8、在物業(yè)管理中未盡到注意告知警示義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛
相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
（1）典型案例：上消防逃生門物業(yè)管理存隱患擔(dān)責(zé)三成
高某去年租用上海市青浦區(qū)佳樂(lè)苑小區(qū)的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂樓的天臺(tái)上，當(dāng)時(shí)上樓的通道暢通無(wú)阻，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有什么阻擋。下午5點(diǎn)多黃昏時(shí)分，高某上樓收取衣服，心急的他沒(méi)有多想直接上了天臺(tái)，沒(méi)想到一頭撞在了什么東西上，接著玻璃渣子紛紛落下，臉部鮮血也隨著涌了出來(lái)。高某被妻子連忙送到了醫(yī)院，經(jīng)過(guò)認(rèn)真清理，他臉上大傷口3個(gè)被縫了近30針，其他小傷醫(yī)生實(shí)在無(wú)法下針只好作了消毒處理。經(jīng)過(guò)檢查，原來(lái)通往天臺(tái)的頂樓上有一道玻璃門，門較大上面也無(wú)任何標(biāo)志，晚上時(shí)不知被誰(shuí)關(guān)上了，高某沒(méi)發(fā)現(xiàn)就一頭撞了上去。
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
第二天，頭包得像粽子一樣的高某就去找物業(yè)交涉，但物業(yè)公司認(rèn)為此門為消防逃生通道且有鋁合金邊框，天臺(tái)為公用部位，高某擅自占用公用部位還把門撞壞，應(yīng)當(dāng)賠償，討說(shuō)法反而被倒打一耙，高某一怒之下將物業(yè)公司起訴到了上海市青浦區(qū)人民法院。
法院判決：小區(qū)物業(yè)承擔(dān)30%的責(zé)任。
案例解析：平臺(tái)晾曬衣服顯屬不當(dāng)，且其為成年人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的活動(dòng)范圍負(fù)注意義務(wù)，對(duì)損害后果的發(fā)生負(fù)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任；但物業(yè)公司負(fù)有對(duì)管理小區(qū)內(nèi)的安全保障義務(wù)，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的安全隱患并作出相應(yīng)的警示注意義務(wù)，而逃生通道的玻璃門作為安全隱患，物業(yè)公司沒(méi)有對(duì)其作警示標(biāo)志，因此應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。
（2）典型案例：物業(yè)公司盡到了注意告知義務(wù)無(wú)責(zé)任
2005年1月，由于辦公樓三樓漏水致使通往電梯的臺(tái)階結(jié)冰,趙小姐上班時(shí)經(jīng)過(guò)不慎滑到,導(dǎo)致右手骨折,事發(fā)后,趙小姐曾多次找到管理寫字樓的物業(yè)公司要求賠償。而物業(yè)公司認(rèn)為，根據(jù)租賃合同，趙小姐所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無(wú)客用電梯，因此，趙小姐上下班應(yīng)走人行通道而不應(yīng)該乘載貨電梯，而且，事發(fā)當(dāng)天物業(yè)管理管理人員也曾勸說(shuō)趙小姐走人行樓梯，但趙小姐不聽(tīng)。所以物業(yè)管理認(rèn)為趙小姐跌傷是其本人過(guò)錯(cuò)造成，應(yīng)自己承擔(dān)后果，故物業(yè)管理公司不作賠償。因此趙小姐起訴到法院要求物業(yè)公司賠償。
法院判決：物業(yè)公司無(wú)責(zé)任
案例解析：既然所簽定的物業(yè)管理合同或相關(guān)管理規(guī)定已載明電梯的使用性質(zhì)，再加上當(dāng)天管理人員現(xiàn)場(chǎng)已明確告知趙小姐不能乘搭載貨電梯，故物業(yè)管理人員已盡到了注意告知義務(wù)，因此，在這種情況下導(dǎo)致趙小姐摔傷，責(zé)任全在趙小姐身上。
（3）典型案例：物業(yè)未盡及時(shí)注意義務(wù)業(yè)主人身?yè)p害索賠
去年4月，家住盧灣某小區(qū)的徐某準(zhǔn)備進(jìn)行0裝修。裝潢公司施工人員在大樓開(kāi)鋸木板后，將兩塊木板放在一樓通往地下車庫(kù)的步行樓道上。當(dāng)日中午，鄰居周某步行至地下車庫(kù)取車時(shí)，避讓不及踩到木板滑倒骨折。盧灣法院審理后判決，裝潢公司賠償周某5000余元，物業(yè)公司賠償2500余元。
案例解析：如果業(yè)主在小區(qū)公共區(qū)域受到傷害，物業(yè)未能及時(shí)報(bào)警，或者發(fā)現(xiàn)異常情況沒(méi)有及時(shí)注意，導(dǎo)致?lián)p害后果產(chǎn)生的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。若因物業(yè)的管理未到位，如未及時(shí)清理雜物、對(duì)公共設(shè)備進(jìn)行修復(fù)造成居民人身?yè)p害的，物業(yè)應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
風(fēng)險(xiǎn)防范：為了規(guī)避因物業(yè)管理人員未盡到注意告知義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)管理
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
人員應(yīng)及時(shí)的發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理中的安全隱患并予以消除和作出必要的警示標(biāo)志。
9、業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛
相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：
（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)
（二）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間
（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體
（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果
（五）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為
本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。
本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。
章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時(shí)，樓下的于某發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。沒(méi)過(guò)幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開(kāi)始漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成一個(gè)裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問(wèn)題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。
審理結(jié)果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請(qǐng)求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請(qǐng)求。
案例解析：
（一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。
（二）章某的行為，影響了樓下于某對(duì)房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。
（三）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。”第五十三條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。”這是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項(xiàng)義務(wù)。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有盡到這方面的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用2至3倍的罰款?！蓖瑫r(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币虼?，問(wèn)題關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問(wèn)題。通常來(lái)說(shuō)，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責(zé)任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，存在明顯的過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見(jiàn)，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒(méi)有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒(méi)有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出建議，也沒(méi)有及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
風(fēng)險(xiǎn)防范：規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對(duì)發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時(shí)的予以制止并向有關(guān)部門報(bào)告，但無(wú)權(quán)采取強(qiáng)制措施，在此過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。
10、小區(qū)內(nèi)發(fā)生的人身?yè)p害賠償糾紛
相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
《民法通則》第一百三十一條：受害人對(duì)于損害的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。
最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
第九條： 雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；雇員因故意或者重大過(guò)失致人損害的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的，可以向雇員追償。
前款所稱“從事雇傭活動(dòng)”，是指從事雇主授權(quán)或者指示范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他勞務(wù)活動(dòng)。雇員的行為超出授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務(wù)或者與履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“從事雇傭活動(dòng)”。
《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
《民法通則》第一百二十六條：
建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
《城市新建小區(qū)管理辦法》第二條第三款：本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡(jiǎn)稱小區(qū)管理），是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。
（1）保安未盡安全保障義務(wù)引發(fā)的物業(yè)糾紛
典型案例：小區(qū)居民家中被砍傷 物業(yè)公司未盡責(zé)被判賠償
日前，洛陽(yáng)市老城區(qū)法院依法審結(jié)一起因物業(yè)公司未盡到應(yīng)盡的安全保障義務(wù)，造成業(yè)主身體損害的人身?yè)p害賠償糾紛案件，判決物業(yè)公司承擔(dān)張某人身?yè)p害損失40％的補(bǔ)充賠償責(zé)任，賠償張某4萬(wàn)余元。
2003年4月2日，原告張某之母李女士從被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)買了一套位于本市某小區(qū)內(nèi)的住宅。同年9月，原告及家人入住該小區(qū)，并與被告簽訂了物業(yè)管理公共契約。其中約定，被告在管理中負(fù)有“在公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下管理日常治安工作，安排管理人員對(duì)本區(qū)進(jìn)行日常巡視”的義務(wù)。此后，原告按約每月交納物業(yè)管理費(fèi)，被告將其物業(yè)管理中的治安工作委托保安公司管理。
2004年8月15日凌晨2時(shí)許，一犯罪嫌疑人潛入該小區(qū)，從原告所居住的房屋南邊沿墻攀爬至原告房間，用菜刀將熟睡中的原告砍傷，后逃離現(xiàn)場(chǎng)(該案至今未破)。案發(fā)后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)大門口設(shè)有門崗，一天24小時(shí)值班，但對(duì)出入人員無(wú)登記，無(wú)日常24小時(shí)巡邏。案發(fā)前后，被告正將該小區(qū)的后圍墻扒開(kāi)安裝后門，管理工作比較松懈。經(jīng)洛陽(yáng)市第一人民醫(yī)院診斷，原告氣管、食管和手部肌腱斷裂，雙側(cè)氣胸、左側(cè)喉區(qū)神經(jīng)損傷，構(gòu)成9級(jí)傷殘，為此先后住院治療38天，花去醫(yī)療費(fèi)3.3萬(wàn)余元。
2004年11月19日，原告以被告物業(yè)管理中治安防范措施有漏洞，給犯罪分子以可乘之機(jī)為由，向洛陽(yáng)市老城區(qū)法院提起訴訟，要求被告賠償其醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、殘疾賠償金、精神撫慰金等共計(jì)10萬(wàn)余元。法院審理后，依據(jù)我國(guó)《民法通則》等有關(guān)規(guī)定，于近日作出上述判決。
案例解析：物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任
最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定，從
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事住宿、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者是其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身?yè)p害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予以支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。本案中，原、被告之間簽訂公共契約后，雙方即形成了物業(yè)管理合同關(guān)系。原告按約定向被告交納了物業(yè)管理費(fèi)，被告即負(fù)有管理小區(qū)日常治安工作，有效防止和制止在小區(qū)內(nèi)侵害小區(qū)居民人身、財(cái)產(chǎn)行為的義務(wù)。因此，原告張某深夜在自己家中睡覺(jué)時(shí)，被潛入的犯罪嫌疑人持刀砍傷致殘，屬被告未盡到合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，對(duì)此，被告存在一定過(guò)錯(cuò)，法院判決其承擔(dān)張某人身?yè)p害損失40％的補(bǔ)充賠償責(zé)任是適宜的。
（2）保安致人損害的物業(yè)糾紛
典型案例：某物業(yè)公司在某小區(qū)門口設(shè)有保安員執(zhí)勤，負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人和車輛進(jìn)行安全管理。2004年8月5日，居住在該小區(qū)的楊某駕駛私家車帶其丈夫焦某和兒子，準(zhǔn)備進(jìn)入小區(qū)回住所。值勤的保安員要求楊某辦理車輛進(jìn)入小區(qū)的相關(guān)手續(xù)后，方可進(jìn)入小區(qū)。為此，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)。楊某的丈夫焦某下車與保安員發(fā)生互毆。爾后，其子又用電話聯(lián)系他人進(jìn)入小區(qū)，與保安員互毆，造成雙方人員均有傷情。楊某的傷情鑒定為閉合性顱腦損傷、頭外傷后神經(jīng)反應(yīng)，損傷程度為輕微傷。為此，楊某起訴某物業(yè)公司要求賠償醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、鑒定費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì)5.3萬(wàn)余元。
法院判決：經(jīng)審理法院認(rèn)為，公民的身體健康權(quán)受法律保護(hù)。原告駕車進(jìn)入被告管理的居民小區(qū)時(shí)與被告的值勤保安因車輛出入證問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，雙方本應(yīng)克制自己的情緒，從維護(hù)小區(qū)管理秩序出發(fā)，妥善處理問(wèn)題。由于雙方均不夠冷靜，進(jìn)而情緒激動(dòng)相互毆打，造成原告受傷。雙方均負(fù)有一定過(guò)錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。被告與實(shí)施侵害的保安員系雇傭關(guān)系，保安人員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害，理應(yīng)由被告賠償給原告因此造成的合理經(jīng)濟(jì)損失。最后，法院判決某物業(yè)公司賠償原告經(jīng)濟(jì)損失人民幣6100元。
案例解析：本案是一起因物業(yè)管理糾紛引起的人身?yè)p害賠償案件。原告是一名小區(qū)居民，被告則是管理小區(qū)的物業(yè)公司。值得注意的是，這起案件的直接當(dāng)事人是一名被告雇傭的值勤保安。法院認(rèn)為，值勤保安在從事雇傭活動(dòng)中致使原告人身?yè)p害，被告應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條，雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
雇主在這里所承擔(dān)的是雇主替代責(zé)任。雇主替代責(zé)任是指雇主對(duì)雇員在從事雇傭活動(dòng)中侵犯他人權(quán)利時(shí)所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。本案中，值勤保安對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛和人員進(jìn)行管理是在履行其雇主——某物業(yè)公司安排的工作。盡管斗毆本身是值勤保安和原告之間的個(gè)人行為，但值勤保安是在履行其工作職責(zé)時(shí)，與原告發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)從而導(dǎo)致斗毆。依照最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條第二款，前款所稱“從事雇傭活動(dòng)”，是指從事雇主授權(quán)或者指示范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他勞務(wù)活動(dòng)。雇員的行為超出授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務(wù)或者與履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“從事雇傭活動(dòng)”。所以，應(yīng)認(rèn)定值勤保安與原告斗毆是保安人員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害，其雇主——某物業(yè)公司仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
但同時(shí)，小區(qū)某物業(yè)公司是受小區(qū)業(yè)主的委托對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，原告作為小區(qū)一名居民有服從小區(qū)管理的義務(wù)。但原告沒(méi)有履行其義務(wù)，而與值勤保安爭(zhēng)執(zhí)斗毆。因此，原告同樣是有過(guò)錯(cuò)的，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第131條“受害人對(duì)于損害的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任”，故法院在上述判決中支持了原告部分訴訟請(qǐng)求。
（3）小區(qū)共用設(shè)施傷人賠償糾紛
典型案例：2005年8月29日下午，7歲的小鵬（化名）與媽媽一起在小區(qū)休閑廣場(chǎng)上玩耍。小鵬在跑動(dòng)中撞倒一張石桌。石桌砸斷了小鵬的左手食指和中指。事發(fā)后，小鵬的父母多次與小區(qū)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司交涉。但對(duì)方認(rèn)為小鵬受傷是由于父母看護(hù)不力，他們不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。隨后，小鵬的父母將物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商告到法院，索賠醫(yī)藥費(fèi)、精神撫慰金計(jì)1．4萬(wàn)余元。庭審中，被告物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商都表示不愿賠償。
法院判決：物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。
案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，同時(shí)建設(shè)部《城市新建小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理，是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)保容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。因此，物業(yè)公司對(duì)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施負(fù)有管理、維護(hù)義務(wù)，對(duì)于因共用設(shè)施存在安全隱患致使他人受傷的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而物業(yè)小區(qū)休閑廣場(chǎng)上的石桌作為共用設(shè)施，可見(jiàn)物業(yè)公司對(duì)休閑廣場(chǎng)上的石桌負(fù)有管理、維護(hù)義務(wù)。另根據(jù)《民法通則》規(guī)定，一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
建筑物或其他設(shè)施發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。本案中，物業(yè)管理公司未能提供足夠證據(jù)證明其已盡到了管理、維修義務(wù)對(duì)損害的發(fā)生并沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，故應(yīng)對(duì)小鵬的受傷承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)，小鵬的母親未盡好足夠的監(jiān)護(hù)義務(wù)，對(duì)兒子受傷亦有一定過(guò)錯(cuò)，可相應(yīng)減輕物業(yè)公司的部分賠償責(zé)任。因此，法院判決物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。
相關(guān)法律知識(shí)：“安全保障義務(wù)”有法律依據(jù)[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年5月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，比較集中地體現(xiàn)了侵權(quán)責(zé)任法的主要原則。其中與物業(yè)管理行業(yè)關(guān)系最密切的是第六條:“從事住宿、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身?yè)p害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”通俗地說(shuō)就是，經(jīng)營(yíng)者或者社會(huì)活動(dòng)組織者，對(duì)他的顧客或者活動(dòng)參加者負(fù)有合理限度的安全保障義務(wù)，未履行這個(gè)義務(wù)，致使他人受到人身?yè)p害的，要承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任。法條中雖未明確列舉物業(yè)管理，但從法理上看，從事物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)包括在“等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”之中，物業(yè)管理公司要對(duì)它的顧客一一業(yè)主和使用人承擔(dān)安全保障義務(wù)，應(yīng)當(dāng)足毫無(wú)疑義的。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 物業(yè)管理人的安全保障義務(wù)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：設(shè)施設(shè)備的安全保障責(zé)任、管理服務(wù)的安全保障責(zé)任、預(yù)防和制止第三人侵權(quán)的安全保障責(zé)任。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 設(shè)施設(shè)備：安全可靠無(wú)隱患[Fr:http://www.Pmedu.net]
每個(gè)住宅小區(qū)中都會(huì)有許多設(shè)施設(shè)備，如交通設(shè)施、供水供電供氣設(shè)施、安保設(shè)施、排污設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施等，物業(yè)公司作為管理人，有義務(wù)保障這些設(shè)施的完好，不使其對(duì)業(yè)主和使用人造成人身?yè)p害。如果設(shè)施設(shè)備未達(dá)到安全要求，導(dǎo)致使用人受損的，受損人有權(quán)向物業(yè)管理人索賠。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 物業(yè)管理中，來(lái)自設(shè)施設(shè)備的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)多，僅小區(qū)游泳池，就存在水質(zhì)是否達(dá)標(biāo)、是否按標(biāo)準(zhǔn)配備了救生設(shè)備和救生員、更衣室地面是否防滑、是否設(shè)置了安全告示等，其中一項(xiàng)欠缺，就可能構(gòu)成“未盡設(shè)施設(shè)備的安全保障義務(wù)”。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年，北京方莊小區(qū)一名11歲女孩在攀爬綠地的鋼筋護(hù)欄時(shí)失足，被欄桿尖端刺成“右胸銳器貫通傷”，花去醫(yī)療費(fèi)用近三萬(wàn)元，后女孩向物業(yè)公司索賠26萬(wàn)余元。物業(yè)公司認(rèn)為，一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
安裝護(hù)欄足為了保護(hù)綠地免遭踐踏，作為11歲的女孩，不應(yīng)該去攀爬護(hù)欄，家長(zhǎng)也未盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，物業(yè)公司對(duì)此傷害后果沒(méi)有責(zé)任。法院最終認(rèn)定：該小區(qū)物業(yè)公司設(shè)置鋼筋護(hù)欄時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到兒童的安全，護(hù)欄留有十余厘米長(zhǎng)的尖頭，存在安全隱患，應(yīng)對(duì)此人身傷害事故承擔(dān)部分責(zé)任，判決物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)用1萬(wàn)元。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 這個(gè)案例啟示我們，對(duì)小區(qū)內(nèi)的一切設(shè)施設(shè)備，都要考慮是否存在不安全的因素，特別是兒童能及的范圍內(nèi)，不僅要考慮正常使用狀態(tài)下會(huì)不會(huì)發(fā)生傷害，還要考慮到非正常使用狀態(tài)下，甚至“萬(wàn)一”情況下的傷害。國(guó)外有一種小塑料釘，專門用于堵塞電源插孔的，其用意就是為了防止幼兒用鐵絲等物捅電源插孔時(shí)觸電。這種心思，就是物業(yè)管理人應(yīng)有的安全意識(shí)。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 服務(wù)管理：細(xì)致周到無(wú)過(guò)失[Fr:http://www.Pmedu.net]
物業(yè)公司的服務(wù)管理，包括對(duì)業(yè)主的服務(wù)及對(duì)房屋、設(shè)施及小區(qū)秩序的管理。服務(wù)管理不到位，沒(méi)有盡到職責(zé)，造成業(yè)主或者使用人的人身受到損害，就屬于“未盡管理上的安全保障義務(wù)”，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。東?；▓@業(yè)主在家中被殺案，兇犯持作廢出入證混入小區(qū)，物業(yè)管理人員未能覺(jué)察，顯然在履行職責(zé)上有重大瑕疵，這是法院判決它承擔(dān)賠償責(zé)任的主要原因。周一男全家被害案，5名兇犯1天多次進(jìn)出小區(qū)，作案時(shí)間長(zhǎng)達(dá)10多個(gè)小時(shí)，5名受害人先后被殺，直至兇手安然離去，小區(qū)保安都未有絲毫警覺(jué)。這種情況下，物業(yè)公司要說(shuō)自己完全履行了管理上的安全保障義務(wù)，恐怕說(shuō)不過(guò)去。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 管理上的安全保障責(zé)任范圍很廣：對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問(wèn)盤查、在施工檢修地點(diǎn)設(shè)置標(biāo)志、投放消殺藥劑前的預(yù)告警示、對(duì)業(yè)主求助時(shí)的迅速處理等，都是物業(yè)公司最常見(jiàn)的安全保障工作內(nèi)容。2001年3月，上海復(fù)興新苑小區(qū)業(yè)主徐某的女兒在家中被流竄犯罪分子奸殺，破案后查明罪犯從運(yùn)送垃圾的小門進(jìn)入小區(qū)，而該門在晚上是應(yīng)當(dāng)上鎖的，那晚卻沒(méi)有關(guān)。這成為物業(yè)公司未履行職責(zé)的主要依據(jù)。因此法院判物業(yè)公司賠償4萬(wàn)元。這個(gè)案例警示我們，物業(yè)管理工作不允許百密一疏，任何時(shí)間、任何行為都要經(jīng)得起檢驗(yàn)，這是一個(gè)很高的要求。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 類似業(yè)主被殺害這樣的惡性事故出現(xiàn)的概率固然很低，但小的傷害事故隨時(shí)都有可能發(fā)生。例如道路濕滑障礙造成行人摔倒致傷、消殺藥劑管理不當(dāng)造成兒童中毒、井穴溝池致人墜入、運(yùn)動(dòng)游樂(lè)設(shè)施殘損致人傷害等等，都是物業(yè)管理中每天都需要警惕的風(fēng)險(xiǎn)。最高法院的司法解釋指出：“(一)道路、橋梁、隧道等人工建造的構(gòu)筑物因維護(hù)、管理瑕疵致人損害
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù) 的；(二)堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；(三)樹(shù)木傾倒、折斷或者果實(shí)墜落致人損害的”，“由所有人或者管理人承擔(dān)賠償責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外”。這些列舉的以及類似的事故都有可能在小區(qū)里發(fā)生，物業(yè)公司作為管理人責(zé)無(wú)旁貸。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 特別要注意的是，由物業(yè)管理人組織的大型社區(qū)活動(dòng)越來(lái)越多，體育比賽、商業(yè)促銷、文藝匯演等，雖然能營(yíng)造熱烈的小區(qū)氣氛，但造成人身意外傷害的風(fēng)險(xiǎn)也大大增加。作為社區(qū)活動(dòng)的組織者，物業(yè)公司必須要充分考慮安全保障能力，如沒(méi)有安全把握，寧可不組織這類活動(dòng)。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 制止侵權(quán)：及時(shí)果斷不延誤[Fr:http://www.Pmedu.net]
對(duì)于來(lái)自第三人的人身傷害行為，物業(yè)公司有防范和制止的義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作?！边@里把物業(yè)公司制止第三人侵權(quán)的安全保障義務(wù)，概括歸納為“兩協(xié)助兩及時(shí)”?！皟蓞f(xié)助”足“協(xié)助防范、協(xié)助救助”；“兩及時(shí)”是“及時(shí)制止、及時(shí)報(bào)告”。我們知道，物業(yè)公司作為一個(gè)企業(yè)，本身并不具備執(zhí)法的權(quán)力，它只能在合理限度范圍內(nèi)承擔(dān)安全保障義務(wù)?！邦A(yù)防、制止(應(yīng)急)、報(bào)告、救助”這四個(gè)方面，就是物業(yè)公司合理限度范圍內(nèi)的責(zé)任。比如，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)接到“有人行兇”的報(bào)警，應(yīng)該立即派保安人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)，在保護(hù)自身安全的前提下，采取制止措施，同時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。如已發(fā)生人員傷亡，應(yīng)立即聯(lián)系急救站，協(xié)助救治傷員。在警方到達(dá)后，協(xié)助工作，配合調(diào)查。做到這些，就履行了制止侵權(quán)的安全保障義務(wù)。如果物業(yè)公司沒(méi)有做到“兩協(xié)助兩及時(shí)”，都會(huì)構(gòu)成不作為，受害者有權(quán)要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 附件：
一、新《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀
1、街道辦新增為成立業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)部門
修改條文：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！?/p>
解讀：這項(xiàng)修改將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府增加為成立業(yè)主大會(huì)的一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
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指導(dǎo)部門，是把現(xiàn)實(shí)中的做法固定化。
2、業(yè)主共同決定七種事項(xiàng)
修改條文：“第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。”
解讀：此次修改將舊《條例》中由業(yè)主共同決定的六種事項(xiàng)，改成了和《物權(quán)法》一樣的七種事項(xiàng)。
3、改建、重建建筑物程序更嚴(yán)格
修改內(nèi)容：“業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第5項(xiàng)和第6項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！?/p>
解讀：對(duì)于“籌集和使用專項(xiàng)維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”這兩項(xiàng)新增事項(xiàng)，《決定》規(guī)定了更加嚴(yán)格的程序。此外，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)在只要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意就可以了，而修改之前，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。
4、業(yè)主可向法院申請(qǐng)撤銷侵權(quán)決定
修改條文：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！?/p>
解讀：由于規(guī)定了業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定對(duì)業(yè)主具有約束力，為防止這種行為可能侵害到業(yè)主的權(quán)益，《決定》賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)力。
5、業(yè)委會(huì)決定違法街道辦有權(quán)撤銷
修改條文：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”
解讀：修改賦予了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
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員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主的權(quán)利。
6、物業(yè)由管理者變成“服務(wù)員”
根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，《決定》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。
解讀：雖然只是變了幾個(gè)字，但意義卻全然不同。這次的修改明確了物業(yè)公司的定位，就是為業(yè)主服務(wù)的。
二、《物權(quán)法》與《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》的對(duì)比分析
1、《物權(quán)法》首先對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的合法權(quán)益進(jìn)行了保護(hù)。
首次明確以國(guó)家法律的形式，提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)與共有物權(quán)概念?！段餀?quán)法》第七十條
業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。換句話說(shuō)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，除專有物權(quán)以外的部分，比如，電梯，過(guò)道、走廊、小區(qū)綠化帶等等都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有的物權(quán)。業(yè)主們打開(kāi)家門，直到小區(qū)紅線以內(nèi)的非專有部分，未經(jīng)特殊說(shuō)明，都屬于業(yè)主共有部分。共有物權(quán)的概念之所以重要，是因?yàn)檫@是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)一切權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的物質(zhì)基礎(chǔ)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)存在的物質(zhì)基礎(chǔ)就在于，業(yè)主們要聯(lián)合起來(lái)，就大家共同擁有、使用的共有部分進(jìn)行管理、處分與協(xié)調(diào)，使共有部分處于良好的狀態(tài)，營(yíng)造一個(gè)和諧、寧?kù)o的家園。而物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)所服務(wù)的也正是這一部分，因?yàn)閷?duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，專有部分是私人家庭部分，任何人未經(jīng)允許，是不能夠隨便進(jìn)入的。由此，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的職責(zé)也就非常明晰了，協(xié)助業(yè)主全體，使建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分處于良好的使用狀態(tài)，更加整潔、美觀。
《物權(quán)法》對(duì)于共有物權(quán)的內(nèi)容也作了解釋說(shuō)明：第七十三條
建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。對(duì)比《條例》，有了實(shí)質(zhì)性飛躍，《條例》中沒(méi)有共有物權(quán)的概念，提及業(yè)主共有物權(quán)的相關(guān)規(guī)定只有第六條第七款
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，物權(quán)法比《條例》有了質(zhì)的飛躍，難怪業(yè)主們不僅要舉雙手，而且要舉雙腳贊成了。
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
《物權(quán)法》明確了建筑區(qū)劃內(nèi)，國(guó)有土地的使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有。第一百四十七條 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。業(yè)主全體購(gòu)買了建設(shè)單位的商品房，因此建筑區(qū)劃內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)自然一并轉(zhuǎn)讓給了全體業(yè)主。但是，據(jù)我們調(diào)查，目前絕大多數(shù)建設(shè)單位在將小區(qū)業(yè)主的專有部分出售完畢以后，并未將國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到業(yè)主手中，而且繼續(xù)持有《國(guó)有土地使用權(quán)證》，因此，違反了《物權(quán)法》的規(guī)定。由此可見(jiàn)，在《物權(quán)法》實(shí)施以后，將掀起一輪國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)議熱潮。
很多業(yè)主經(jīng)常會(huì)抱怨，自己購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)候，周圍是草木蔥蘢的綠地，然而，好景不長(zhǎng)，不久就會(huì)變成鋼筋水泥的叢林。一些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常通過(guò)先宣傳綠地面積，作為賣點(diǎn)，當(dāng)業(yè)主們購(gòu)房入住之后，再將綠地變?yōu)闃欠?，繼續(xù)牟利，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。于是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩端，形成了需求方——業(yè)主們的權(quán)益無(wú)影無(wú)蹤，供給方——發(fā)展商的利益無(wú)窮無(wú)盡這種奇觀。對(duì)于這種現(xiàn)象，《物權(quán)法》也作了相應(yīng)規(guī)定。
第一百三十六條
新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。我們看到，公共綠地作為原有業(yè)主們已設(shè)立的用益物權(quán)，是不能被損害的。因此，建設(shè)單位再想通過(guò)隱瞞規(guī)劃實(shí)現(xiàn)提高房?jī)r(jià)的做法，是要承擔(dān)法律責(zé)任的。
2、明確了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的地位問(wèn)題。
在很多小區(qū)的實(shí)踐中，不少業(yè)主都感覺(jué)到，許多合理的要求沒(méi)有得到解決，個(gè)別社區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的矛盾甚至非常尖銳。業(yè)主們請(qǐng)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)辦事很困難，主人翁地位根本沒(méi)有得到體現(xiàn)。物權(quán)法對(duì)此作了規(guī)定。《物權(quán)法》第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
這三條的意義在于明確了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的法律地位、經(jīng)濟(jì)地位問(wèn)題。業(yè)主是共有物權(quán)的所有人，業(yè)主全體為了更好的、更職業(yè)化的管理好自己的共有物權(quán)，邀請(qǐng)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)前來(lái)協(xié)助，這與我們普通居民請(qǐng)家政服務(wù)人員操持家務(wù)是一樣的道理。只不過(guò)家政協(xié)助管理專有物權(quán)，而物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)助管理共有物權(quán)而已。業(yè)主全體有權(quán)利更換物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并且，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的職權(quán)、服務(wù)質(zhì)量及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)當(dāng)由業(yè)主全體根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
確定。如果明確了這一點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間的關(guān)系也就非常明確了。業(yè)主是主人，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)是專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)。對(duì)比《條例》中的如下規(guī)定，第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。可以看出物權(quán)法更加明晰了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在物權(quán)法中這些內(nèi)容比《條例》進(jìn)了一大步。在物權(quán)法中，始終是物業(yè)服務(wù)，而不是物業(yè)管理，我們也注意到，王兆國(guó)副委員長(zhǎng)在向全國(guó)人大代表提請(qǐng)審議時(shí)，也始終使用的是物業(yè)服務(wù)，這說(shuō)明，國(guó)家最高立法機(jī)構(gòu)是明晰的，在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)之間，業(yè)主是首要的。管理與服務(wù)，表面上看是用詞不同而已，實(shí)質(zhì)上看，《物權(quán)法》在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系上，確立了業(yè)主的主導(dǎo)地位。當(dāng)然，并不是說(shuō)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)就是不重要。事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)有一支專業(yè)化的隊(duì)伍，他們提供物業(yè)服務(wù)比業(yè)主自行管理要更加高效，更加熟練。業(yè)主自行管理屬于業(yè)余水平，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)屬于專業(yè)水平。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間必須要爭(zhēng)取雙贏的局面。物業(yè)服務(wù)好了，業(yè)主們?cè)敢庵Ц陡叩奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)才能夠提高收益。物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量提高了，業(yè)主們的家園也才更有價(jià)值。
3、對(duì)業(yè)主委員會(huì)的地位有了進(jìn)一步明確，業(yè)主委員會(huì)成立的要件作了規(guī)定?！段餀?quán)法》第七十八條
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。而目前實(shí)施的《條例》第十二條規(guī)定業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，而沒(méi)有說(shuō)業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力，僅僅多了7個(gè)字，但這7個(gè)字，字字千金，解決了業(yè)主委員會(huì)多年來(lái)無(wú)人理睬的尷尬境地。業(yè)主有權(quán)選舉業(yè)主委員會(huì)，但是在一般情況下，不能拒絕業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主可以由于種種原因不參加業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，但是，業(yè)主委員會(huì)的決定必須遵守，這樣才會(huì)有更多的業(yè)主積極參與業(yè)主委員會(huì)的工作，也才會(huì)有更多的業(yè)主積極參與城市社區(qū)的建設(shè)。關(guān)于業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系，《物權(quán)法》與條例相比，也有了明顯不同?！稐l例》第十九條規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)主管部門有權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定，但是從《物權(quán)法》來(lái)看，房地產(chǎn)行政主管部門已經(jīng)無(wú)權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定，只有人民法院才能有權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定。這就更加規(guī)范了業(yè)主委員會(huì)與政府職能部門之間的關(guān)系?！段餀?quán)法》第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
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由此看來(lái)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治管理組織，依據(jù)國(guó)家的法律、法規(guī)的規(guī)定，一是基于業(yè)主的意思而成立，二是基于行政主管部門指導(dǎo)下和經(jīng)一定的程序而成立．只要業(yè)主委員會(huì)按照法定的程序和要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之時(shí)即為合法成立；三是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利來(lái)源于業(yè)主共同的真實(shí)意愿，而非政府主管部門的批準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)，只是在業(yè)務(wù)上接受有關(guān)部門的“指導(dǎo)”。地方人民政府相關(guān)部門“備案”與“指導(dǎo)”不是行政審批、行政許可，行政主管部門不履行法定職責(zé)，不影響業(yè)主委員會(huì)的成立，備案也不是業(yè)主委員會(huì)成立或履行法定職責(zé)的必要條件。房地產(chǎn)行政主管部門不是業(yè)主委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)，因此，業(yè)主委員會(huì)做出的決定，只要符合國(guó)家的法律規(guī)定，無(wú)需地方相關(guān)部門的審批。只有人民法院在業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，才能夠依法撤銷。
從《物權(quán)法》中，我們看到，城市居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)不再具有指導(dǎo)與監(jiān)督的權(quán)力。而《條例》第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。由于居委會(huì)不是地方人民政府相關(guān)部門，因此不再具有對(duì)業(yè)委會(huì)的“指導(dǎo)”與“監(jiān)督”權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)也無(wú)必要向居委會(huì)告知所有決定。
4、《物權(quán)法》保護(hù)了物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)利，對(duì)于物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，最為敏感的問(wèn)題就是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取，在小區(qū)中物業(yè)機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間糾紛最多的利益關(guān)系最為直接的就是某些業(yè)主因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的質(zhì)量不滿意，而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第七十二條
業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。根據(jù)此條，只要是業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，協(xié)商確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)別業(yè)主是不能因?yàn)閭€(gè)人對(duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)不滿而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的。第八十三條有如下內(nèi)容業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。從法律意義上規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)有協(xié)助物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的權(quán)力與義務(wù)。而在《條例》中的規(guī)定如下第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴，顯然《物權(quán)法》更明確。
5、《物權(quán)法》同時(shí)也保護(hù)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益。
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
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建筑區(qū)劃內(nèi)，停車位的歸屬問(wèn)題，向來(lái)是爭(zhēng)論的焦點(diǎn)之一。絕大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為停車位屬于業(yè)主共有，理由主要有三：1）停車位屬于小區(qū)配套設(shè)施，公共配套設(shè)施，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條，理應(yīng)屬于全體業(yè)共有。2）建停車位所使用的土地，其國(guó)有土地使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有，而建設(shè)停車位的相關(guān)成本已經(jīng)計(jì)入房?jī)r(jià)當(dāng)中，因此車位實(shí)際上是使用業(yè)主的錢在業(yè)主的土地上建設(shè)而成3）業(yè)主在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，有公共停車位是影響購(gòu)買行為的重要決策依據(jù)，如果建設(shè)單位將車位出售給他人，業(yè)主將無(wú)處停放車輛。
建設(shè)單位則認(rèn)為
停車位可以出售的理由主要有二，1）車位的出售，按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行配置是解決車位供給不足的主要辦法。2）停車位單位面積的建設(shè)成本要高于一般房屋，如果停車位屬于業(yè)主共有，那么開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃時(shí)會(huì)盡量減少停車位的建設(shè)，最終將會(huì)造成業(yè)主的不便。
《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。說(shuō)明開(kāi)發(fā)商是可以出售規(guī)劃停車位的。
三、對(duì)《物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的解讀
1、什么是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)？
建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，并且就專有部分有單獨(dú)的所有權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權(quán)?！段餀?quán)法》在我國(guó)，第一次以國(guó)家法律的形式提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，并進(jìn)行了規(guī)范。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)從原來(lái)的共同共有發(fā)展而來(lái)，處分共同共有的財(cái)產(chǎn)必須征得全部共有人的同意。但在現(xiàn)代城市中，高層住宅往往有數(shù)百甚至上千戶，對(duì)于共有部分如何處置、如何管理，要形成一致決策，普通的共同共有的物權(quán)決策模式，難以適應(yīng)形勢(shì)需要。因此將連為一體的建筑物區(qū)分為兩部分：專有部分與共有部分。專有部分由業(yè)主獨(dú)享，共有部分由業(yè)主共享，實(shí)行民主決策機(jī)制對(duì)共有部分進(jìn)行處置是非常必要的。
2、什么是業(yè)主的專有物權(quán)？
專有物權(quán)是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分，指構(gòu)造上能夠獨(dú)立區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的作為區(qū)分所有權(quán)的建筑物部分。通俗地說(shuō)，指能夠作為獨(dú)立標(biāo)的物進(jìn)行交易的單位，對(duì)于一般業(yè)主來(lái)說(shuō)主要是指開(kāi)門以內(nèi)的套內(nèi)面積。由于物業(yè)的不可分割性，業(yè)主在行使形式專有物權(quán)時(shí)，可能對(duì)他人的專有物權(quán)造成損害。根據(jù)《物權(quán)法》第七十條之規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)。因此，專有物權(quán)應(yīng)當(dāng)包括兩部分住宅及經(jīng)營(yíng)性用房。而車庫(kù)、車位、會(huì)所等等沒(méi)有明確能否構(gòu)成專有物權(quán)。正因?yàn)槿绱?，一切用?shù)據(jù)說(shuō)話
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車庫(kù)、車位及會(huì)所能否出售，如果出售這些物業(yè)的權(quán)利人在沒(méi)有其他專有物權(quán)的情況下能否成為業(yè)主，也存在疑問(wèn)，這需要進(jìn)一步的司法解釋。
3、業(yè)主是否可以對(duì)專有部分任意處置？
（1）業(yè)主行使專有物權(quán)時(shí)不能對(duì)其他業(yè)主造成損害。由于不同業(yè)主房屋毗連在一起的特性，當(dāng)某一業(yè)主在行使其專有物權(quán)時(shí)，可能對(duì)其他業(yè)主的專有物權(quán)產(chǎn)生影響。因此，七十一條明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
（2）業(yè)主行使專有物權(quán)時(shí)，不能隨意更改專有物權(quán)的用途。七十七條規(guī)定業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
4、什么是業(yè)主的共有物權(quán)？
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，是指區(qū)分所有建筑物，除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物?！段餀?quán)法》第七十三條對(duì)共有物權(quán)的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)范?！敖ㄖ^(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”確立了建筑區(qū)域內(nèi)的一般性原則。這個(gè)兜底性條款確立了公共場(chǎng)所的歸屬。另外，根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十七條
建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因此，建筑區(qū)劃內(nèi)，國(guó)有土地使用權(quán)也屬于全體業(yè)主共有。
總體來(lái)看：道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房、國(guó)有土地使用權(quán)明確為業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
會(huì)所、架空層、人防工程等等是否為業(yè)主共有依然未明確，在司法實(shí)踐中可能會(huì)造成爭(zhēng)議。
5、業(yè)主對(duì)于共有物權(quán)的權(quán)利有哪些？
（1）業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利（七十條）（2）業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利（七十二條）
（3）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要（七十四條）（4）業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。物業(yè)服務(wù)企業(yè)
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
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要接受業(yè)主的監(jiān)督（八十一條、八十二條）
（5）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
（6）維修資金屬于業(yè)主共有，第七十九條
建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。
6、業(yè)主對(duì)于共有物權(quán)要承擔(dān)什么義務(wù)？
（1）業(yè)主要承擔(dān)共有物權(quán)產(chǎn)生的費(fèi)用，這是業(yè)主對(duì)共有部分承擔(dān)義務(wù)中最為關(guān)鍵的要求，業(yè)主不能拒絕繳納合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，當(dāng)建筑物需要維修時(shí)，當(dāng)共有部分需要修繕時(shí)，業(yè)主不能拒絕其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的部分費(fèi)用。八十條規(guī)定建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
（2）業(yè)主必須要服從業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)就共有部分所做出的決定。七十八條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
（3）業(yè)主在行使、利用共有部分時(shí)，要遵守相關(guān)規(guī)定。第八十三條規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
7、業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是否“對(duì)等”？
業(yè)主對(duì)于共有物權(quán)可以放棄權(quán)利，但不能拒絕義務(wù)，這是業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)權(quán)利的基本原則，同時(shí)也是業(yè)主共同管理小區(qū)的基本原則。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)
（七十二條）。業(yè)主大會(huì)類似于股份公司的股東大會(huì)，只要是業(yè)主，就是業(yè)主大會(huì)的當(dāng)然成員，業(yè)主可以不參加表決，但業(yè)主不能以不參加業(yè)主大會(huì)為名，不履行義務(wù)。這就如同股東可以不參加股東大會(huì)表決，但不能不服從股東大會(huì)的決議一樣，不能以未參加股東大會(huì)，就否認(rèn)自己作為股東的義務(wù)。
8、車庫(kù)、車位歸誰(shuí)所有？
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
（1）首先滿足業(yè)主需要不是一個(gè)準(zhǔn)確的法律概念。有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)還是優(yōu)先使用權(quán)？從第一款來(lái)看，肯定是指優(yōu)先使用權(quán)，第二款中的當(dāng)事人并不排除非業(yè)主和開(kāi)發(fā)商。但是，業(yè)主可以起訴開(kāi)發(fā)商，保證優(yōu)先使用權(quán)。這里需要提醒大家注意的是，根據(jù)第七十條僅僅擁有車位的權(quán)利人，并不是業(yè)主。
（2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。規(guī)劃車位是為專用部分配套服務(wù)的，二者相輔相成，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，等于默認(rèn)開(kāi)發(fā)商首先享有所有權(quán)。另外，這里當(dāng)事人約定有兩個(gè)層次，是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主全體約定還是業(yè)主之間進(jìn)行約定。
（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這些車位的分配機(jī)制尚有待研究，是業(yè)主委員會(huì)分配與管理，還是由物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理未明確。
9、業(yè)主實(shí)現(xiàn)共有物權(quán)的形式？
業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主全體的代表，業(yè)主全體通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)實(shí)現(xiàn)對(duì)共有部分的所有權(quán)及一切派生的權(quán)利。《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
10、業(yè)主共同決定的事項(xiàng)是什么，如何做出決定？
《物權(quán)法》第七十六條確立了業(yè)主全體共同決策的的基本內(nèi)容、程序與標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)包括：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
可以看出，國(guó)家立法機(jī)構(gòu)對(duì)于業(yè)主全體做出決策是極為慎重的，其中第五、第六兩項(xiàng)充分保護(hù)了每一個(gè)業(yè)主的權(quán)利，但是也應(yīng)當(dāng)看到要做出第五、第六項(xiàng)決定實(shí)行的是面積與人數(shù)的雙重表決標(biāo)準(zhǔn)，因此實(shí)施的難度非常之大。
一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話
優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
11、業(yè)主委員會(huì)的成立及其與政府部門的關(guān)系如何？
業(yè)主委員會(huì)是基于業(yè)主的共同意志成立，其行使權(quán)利的基礎(chǔ)是全體業(yè)主的授權(quán)，而并非政府機(jī)關(guān)。第七十五條
業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。對(duì)比目前實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大進(jìn)步。業(yè)主委員會(huì)的日常工作顯然沒(méi)有必要事事向居民委員會(huì)告知。而根據(jù)《條例》住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。同時(shí)排除了《條例》中房管局、街道、居委會(huì)撤銷業(yè)委會(huì)決定的做法?！段餀?quán)法》只規(guī)定了一種撤銷業(yè)主委員會(huì)決定的作法，第七十八條規(guī)定
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。因此只有人民法院能夠依法撤銷業(yè)主委員會(huì)侵害業(yè)主合法權(quán)益的決定，其他決定或其他部門是無(wú)權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)決定的。第七十八條
12、共有部分的維修費(fèi)用如何稱呼？
業(yè)主共有部分維修費(fèi)用的稱呼，長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有統(tǒng)一，有稱為專項(xiàng)維修基金的、稱為維修基金的等等，物權(quán)法同意了稱謂。第七十九條規(guī)定
建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。因此，《物權(quán)法》為物業(yè)維修的費(fèi)用統(tǒng)一定名為維修資金，并歸全體業(yè)主共有。確立歸于主共有，為維修資金的專門立法與實(shí)踐完善提供了法律依據(jù)。
第二篇：9種典型物業(yè)糾紛典型案例
9種典型物業(yè)糾紛典型案例
類型
一、物業(yè)公司不是“第二警力
案例：2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內(nèi)，等第二天上班時(shí)，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點(diǎn)了，便立即報(bào)了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請(qǐng)求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。
分析：陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對(duì)陳某提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾和陳某愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財(cái)產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過(guò)保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無(wú)保管陳某摩托車的義務(wù)。盡管物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。
點(diǎn)評(píng) 當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)移到家庭財(cái)產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動(dòng)輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。
類型
二、業(yè)主與業(yè)主直接對(duì)簿公堂
案例：王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7月中旬，王某未將其空調(diào)室外機(jī)安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對(duì)李某房門的位置，空調(diào)機(jī)啟動(dòng)后，熱風(fēng)從窗戶吹進(jìn)鄰居房?jī)?nèi)，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙?jiān)V狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機(jī)并賠償精神損失。
分析：王某作為小區(qū)業(yè)主對(duì)自有房屋依法享有權(quán)利，但必須接受相應(yīng)的限制。王某將空調(diào)器的室外機(jī)移至房屋的北側(cè)外立面，違反了《民法通則》的關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。
目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢(shì)，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對(duì)簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調(diào)，則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)相要挾，無(wú)形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。
類型
三、物業(yè)管理費(fèi)要明示
去年4月，某物業(yè)公司正式進(jìn)駐某高檔小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權(quán)。根據(jù)商品房預(yù)售合同附件約定，物業(yè)公司每月應(yīng)收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費(fèi)并投訴到物價(jià)管理部門。物價(jià)管理部門接到投訴后，經(jīng)過(guò)調(diào)查作出了處罰通知書，某物業(yè)公司不服，提出行政復(fù)議。
分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，新建商品房物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由建設(shè)單位與購(gòu)房人協(xié)商確定，并應(yīng)在預(yù)售合同的附件中予以明示，物價(jià)管理部門只是登記備案而已。
點(diǎn)評(píng) 當(dāng)前，有關(guān)因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題而發(fā)生的糾紛成為了老生常談的話題。這當(dāng)中既有物價(jià)管理等政府部門如何轉(zhuǎn)換角色的問(wèn)題，又有物業(yè)公司如何規(guī)范收費(fèi)服務(wù)以及業(yè)主如何適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，遵守市場(chǎng)游戲規(guī)則的問(wèn)題?？偟膩?lái)說(shuō)，物業(yè)管理作為市場(chǎng)化的產(chǎn)物則應(yīng)完全由市場(chǎng)來(lái)決定價(jià)格。
類型
四、業(yè)委會(huì)擅自打官司
案例：本市東部某小區(qū)業(yè)委會(huì)今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會(huì)辦公用房，業(yè)委會(huì)委員們?cè)僖膊挥玫叫^(qū)隔壁的咖啡館碰頭開(kāi)會(huì)了。輸?shù)墓偎纠镉幸粋€(gè)是侵害了物業(yè)公司的商譽(yù)，須賠償幾萬(wàn)元，業(yè)委會(huì)希望每家每戶分?jǐn)値装僭X，但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對(duì)，理由是這5起官司中沒(méi)有一起征得過(guò)業(yè)主大會(huì)的表決通過(guò)。因此，業(yè)主表示該由業(yè)委會(huì)成員本人承擔(dān)訴訟風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備將拒付訴訟費(fèi)的業(yè)主告上法庭，由法院替業(yè)委會(huì)做主，討回公道。
分析：國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，誰(shuí)擁有房地產(chǎn)權(quán)證誰(shuí)就是業(yè)主，業(yè)主大會(huì)是廣大業(yè)主的權(quán)利機(jī)構(gòu)，而業(yè)委會(huì)則是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，它無(wú)權(quán)作出任何重大決議，包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關(guān)廣大業(yè)主切身利益的決定，必須按照法律法規(guī)的規(guī)定，得到管理區(qū)域有投票權(quán)的三分之二以上通過(guò)并明確授權(quán)才能生效。
點(diǎn)評(píng) 目前，在本市一些小區(qū)，有的業(yè)委會(huì)擅自自作主張的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的業(yè)委會(huì)動(dòng)不動(dòng)就提起訴訟，有一個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)一年里共打了8起官司，輸了官司業(yè)委會(huì)就辭職不干了。有的業(yè)委會(huì)雖然形式上通過(guò)了書面投票表決，而大多在征詢意見(jiàn)時(shí)往往寫上這么一句話：如果你未在規(guī)定的時(shí)間里將征詢意見(jiàn)表寄回業(yè)委會(huì)，則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實(shí)是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票表決有3種，即同意、反對(duì)、棄權(quán)。既不能將棄權(quán)票加在反對(duì)票身上，更不能將棄權(quán)票強(qiáng)加到同意票的頭上。
類型
五、物業(yè)公司截留物業(yè)管理費(fèi)
案例：虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)某廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)管理服務(wù)合同》。合同約定業(yè)委會(huì)將廣場(chǎng)全權(quán)委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)公司可按市場(chǎng)有關(guān)規(guī)定提取12％的管理酬金，物業(yè)管理費(fèi)若有節(jié)余則歸業(yè)委會(huì)所有。2004年8月，合同期滿，物業(yè)公司拒絕將多余的物業(yè)管理費(fèi)歸還業(yè)委會(huì)，于是東家就將物業(yè)公司請(qǐng)到法院講道理去了。
分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)可以按照酬金制或包干制的方式收取勞務(wù)報(bào)酬，但若采取酬金制的，則節(jié)余的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)屬于業(yè)主大會(huì)所有，物業(yè)公司不得截留、挪用。
點(diǎn)評(píng)該物業(yè)公司在管理期限屆滿后，拒絕將物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余款交付給廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)，顯然與雙方的約定相悖，侵害了廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)的合法權(quán)益。目前，業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決由業(yè)委會(huì)追訴物業(yè)公司業(yè)委會(huì)用房、停車費(fèi)等官司越來(lái)越多，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)普遍增強(qiáng)。
類型六前物業(yè)公司拒絕“退場(chǎng)”
案例：徐匯某小區(qū)今年物業(yè)管理服務(wù)合同正到期，業(yè)委會(huì)出錢請(qǐng)了專業(yè)物業(yè)咨詢公司做招投標(biāo)工作，原物業(yè)公司也參加了投標(biāo)，結(jié)果由本市一家知名物業(yè)公司奪標(biāo)。原物業(yè)公司不肯退出，僵持了3個(gè)月，這家中標(biāo)物業(yè)公司一舉將原物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)推上了被告席，要求賠償不能履行合同的經(jīng)濟(jì)損失。
分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同到期，原物業(yè)公司應(yīng)做考試吧好將物業(yè)管理資料的移交給新物業(yè)公司的工作，并及時(shí)撤離管理區(qū)域。
點(diǎn)評(píng) 當(dāng)前，物業(yè)管理服務(wù)合同到期或未到期更換物業(yè)公司而引發(fā)的老物業(yè)不走，新物業(yè)進(jìn)不來(lái)的窘境經(jīng)常上演。有的物業(yè)公司一旦落選，就感覺(jué)臉上無(wú)光，拒絕退場(chǎng)，不遵守游戲規(guī)則，給本市規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)平添了幾分不和諧的聲音。
類型
七、物業(yè)成樓盤營(yíng)銷手段
案例：今年3月，本市某知名物業(yè)管理公司從媒體上獲悉某開(kāi)發(fā)商欲將40萬(wàn)平方米建筑量的小區(qū)前期物業(yè)管理委托給一家有實(shí)力、有品牌的物業(yè)公司管理。于是，這家物業(yè)公司經(jīng)過(guò)精心準(zhǔn)備，在幾十家投標(biāo)單位中一舉奪魁，接下來(lái)草簽協(xié)議，將該物業(yè)公司進(jìn)行前期管理寫入了商品房預(yù)售合同的附件里，吸引了不少買家。到了10月，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出了非?？量痰臈l款，逼中標(biāo)物業(yè)公司自動(dòng)退出，將自己下屬的物業(yè)公司隆重推出，于是，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂在所難免。
分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。
點(diǎn)評(píng)目前，物業(yè)公司因前期物業(yè)管理費(fèi)以及空置房管理費(fèi)問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商鬧上法庭的并不少見(jiàn)，但像在媒體公開(kāi)實(shí)行招投標(biāo)中標(biāo)而遭開(kāi)發(fā)商毀標(biāo)的則是首例?？梢?jiàn)，目前仍有部分開(kāi)發(fā)商為了有利銷售，可以采取一切手段來(lái)達(dá)到其目的，因此，政府主管部門的監(jiān)督與管理應(yīng)該時(shí)刻不能放松監(jiān)管。
類型八業(yè)委會(huì)換屆選舉
案例：2004年6月，閔行某小區(qū)因業(yè)委會(huì)任期即將終止，部分業(yè)主在當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的主持下成立了選舉新一屆業(yè)委會(huì)的籌備組，前任業(yè)委會(huì)業(yè)主認(rèn)為自己應(yīng)當(dāng)是下一屆業(yè)委會(huì)籌備組的成員，于是不去報(bào)名登記參加業(yè)委會(huì)委員的選舉，又不滿新一屆業(yè)委會(huì)的選舉結(jié)果，于是將給予他們登記備案的房地辦告上了法院，指責(zé)房地辦人員違法行政。
分析：由于新的《上海市物業(yè)管理規(guī)定》對(duì)業(yè)委會(huì)到期后如何選舉下一屆業(yè)委會(huì)沒(méi)有作出相關(guān)的明確規(guī)定。它不是換屆選舉，因此根本不需要上一屆業(yè)委會(huì)成員以業(yè)委會(huì)委員的身份參與新一屆業(yè)委會(huì)的選舉工作，而應(yīng)是以一個(gè)業(yè)主的身份重新到籌備組登記參加選舉。
目前，在本市某些小區(qū)的選舉過(guò)程中，由于該類問(wèn)題而引發(fā)的訴訟正在逐步增多。業(yè)委會(huì)委員或主任的逐步“吃香”，與我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展與進(jìn)步是分不開(kāi)的。相反，相關(guān)的有關(guān)業(yè)委會(huì)的選舉程序、標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定幾乎是空白，給糾紛的產(chǎn)生埋下了伏筆。
類型
九、維修基金“大挪窩”
案例：2004年2月，浦東某小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任擅自主張，將小區(qū)的物業(yè)維修基金由原來(lái)存在某銀行賬戶上的錢，來(lái)了個(gè)“乾坤大挪移”，寄放到了自己親戚朋友工作的銀行賬戶上，而且其利息大大低于以前的銀行，結(jié)果引發(fā)了業(yè)委會(huì)委員與委員之間的嚴(yán)重沖突。
分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)維修基金的動(dòng)用、續(xù)籌以及影響到其利益的，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)三分之二以上有投票權(quán)的業(yè)主決定。
點(diǎn)評(píng) 對(duì)于新建商品房維修基金的管理與使用，目前存在較大問(wèn)題的主要考試吧是維修基金的管理缺乏監(jiān)督機(jī)制。雖然法規(guī)明確由業(yè)主大會(huì)行使監(jiān)督權(quán)，但對(duì)如何監(jiān)督卻沒(méi)有明確的說(shuō)法。有的小區(qū)少則幾百萬(wàn)元、多則上億元的維修基金，吸引著小區(qū)里個(gè)別本身財(cái)產(chǎn)并不豐裕的業(yè)主。因此，在有些小區(qū)，業(yè)委會(huì)委員一職成了某些人追逐的“香餑餑”。
第三篇：典型物業(yè)糾紛案例剖析
典型物業(yè)糾紛案例剖析
最近這一段時(shí)間,記者在收到的讀者來(lái)信中發(fā)現(xiàn),業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛投訴呈上升趨勢(shì)。有些案例頗有撲朔迷離之感,所以我們特請(qǐng)專業(yè)律師對(duì)一些典型案例做些分析,以供眾人參考。
案例一
尚未交房,物管能私下出租嗎?
黃先生在金山新區(qū)某樓盤買了一套住房,去年年底交房,因?yàn)樽约洪L(zhǎng)期在外做生意,所以特意寫了封信給開(kāi)發(fā)商,說(shuō)等自己今年5月份回來(lái)時(shí)再收房。今年4月,黃先生的兒子先回福州,到新房去看了一下,發(fā)現(xiàn)房子被別人住著,住戶稱,物業(yè)服務(wù)企業(yè)以每月300元出租該房屋,已經(jīng)租了4個(gè)月了。
黃先生得知這個(gè)消息后,立即與物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系,要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)馬上把租戶清出去,并賠償損失。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻說(shuō),雖然房子是黃先生買的,但在沒(méi)有驗(yàn)房入住之前,只能視為準(zhǔn)業(yè)主,房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得開(kāi)發(fā)商同意的情況下,有權(quán)將房子出租。物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為,出租并未給新房帶來(lái)?yè)p害,所以也談不上賠償一事。
律師解疑:開(kāi)發(fā)商及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為顯然已侵犯了黃先生的合法權(quán)益,黃先生可以通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。
首先,黃先生在購(gòu)買該套商品房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同,該合同一經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記備案,黃先生就是該套商品房的期待所有權(quán)人(一經(jīng)交付即是所有權(quán)人),開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)將該房再出售給第三人。根據(jù)合同隨附義務(wù),在商品房完工符合交付條件至交付業(yè)主之前,開(kāi)發(fā)商對(duì)該套商品房負(fù)有保管義務(wù),但不具有使用(包括出租)權(quán)利。
其次,開(kāi)發(fā)商的交房通知進(jìn)一步肯定了黃先生的產(chǎn)權(quán)人身份,黃先生回信同意交房但要求延期交房,可以認(rèn)定買賣雙方已確認(rèn)所要交付的商品房已經(jīng)歸黃先生所有,只是由于黃先生的原因而暫時(shí)由開(kāi)發(fā)商保管。延遲交房期間,開(kāi)發(fā)商可以適當(dāng)向黃先生收取保管費(fèi)。
黃先生雖未入住,但對(duì)所購(gòu)房屋已具有無(wú)可爭(zhēng)辯的所有權(quán)。開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將該房出租,必須征得黃先生的同意,否則都將構(gòu)成侵權(quán)。由于商品房在交付前被租賃使用,使未投入使用的商品房的使用價(jià)值受到減損。根據(jù)《合同法》第142條規(guī)定,關(guān)于標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn),在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)的法律規(guī)定,開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了要立即終止其與他人所謂的租賃關(guān)系外,還要賠償黃先生因此造成的經(jīng)濟(jì)損失。
案例二
重新驗(yàn)收,物業(yè)費(fèi)該從何時(shí)算?
姚先生去年在東區(qū)購(gòu)買了一套95平方米的住房,去年10月,開(kāi)發(fā)商通知姚先生收房。辦理了相關(guān)手續(xù)后,姚先生領(lǐng)到了新房鑰匙。在小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作人員帶領(lǐng)下,姚先生對(duì)新房進(jìn)行驗(yàn)收。但在驗(yàn)收過(guò)程中,姚先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問(wèn)題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員將其一一記錄在冊(cè)。于是,姚先生退回了鑰匙,要求等質(zhì)量問(wèn)題解決了再收房。
去年12月底,物業(yè)服務(wù)企業(yè)以掛號(hào)信的方式通知姚先生,質(zhì)量問(wèn)題已處理好,可以收房了。今年1月,姚先生再次前往收房。經(jīng)過(guò)驗(yàn)房確認(rèn)質(zhì)量問(wèn)題已基本得到解決。于是姚先生收下了新房鑰匙,但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求姚先生交齊去年10月至今年1月份的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。姚先生認(rèn)為應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)服務(wù)費(fèi),因此與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直糾纏不休。
律師解疑:姚先生第一次交房驗(yàn)收時(shí)因質(zhì)量有問(wèn)題退回了鑰匙,應(yīng)視為商品房不符合交付條件,開(kāi)發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改,今年1月經(jīng)驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件,姚先生這才收了新房,此時(shí)才視為法律意義上開(kāi)發(fā)商正式向姚先生交付了商品房。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》第四十二條第二款規(guī)定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。因此,去年10月至今年1月份商品房整改期限的物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬商品房尚未交付給業(yè)主期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向開(kāi)發(fā)商收取,而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。
案例三
林先生是東區(qū)某樓盤里的一個(gè)業(yè)主,前不久,他看到小區(qū)里一塊花園荒廢了,就把那塊地開(kāi)辟成菜地種些蔬菜供自己日常食用。最近,小區(qū)重新聘請(qǐng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)想把這塊地重新恢復(fù)成花園,就找林先生要求他把菜地里的菜處理掉。林先生不同意,稱自己是小區(qū)的業(yè)主,有權(quán)使用這塊地。當(dāng)業(yè)委會(huì)主任出面解釋,說(shuō)這是業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)商量后做出的決定時(shí),林先生說(shuō),聘請(qǐng)這家物業(yè)服務(wù)企業(yè),他并沒(méi)有投同意票,所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)干涉他的行為。因此林先生不肯退地,業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)此事不知該如何處理?
律師解疑:林先生應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求把菜地里的菜處理掉并退出該地塊。
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根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定,小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施(包括花園、綠地、道路等),屬小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共同所有,國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)服務(wù)條例》第五十一條明確規(guī)定了:“業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主的共同利益。”林先生在小區(qū)花園用地上開(kāi)辟菜地自用,違反了《物業(yè)服務(wù)條例》的規(guī)定,依法應(yīng)予糾正。若林先生不聽(tīng)勸阻,一意孤行,依照《物業(yè)服務(wù)條例》第六十六條的規(guī)定,將受到包括罰款、沒(méi)收菜地收益等行政處罰,沒(méi)收的菜地收益主要用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
林先生以其未投票同意聘請(qǐng)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為由,認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)干涉他的行為也是錯(cuò)誤的。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)條例》規(guī)定,小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),只要經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論及三分之二以上有投票權(quán)的業(yè)主同意,由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)全體業(yè)主就具有法律約束力。
案例四
物管違約,證據(jù)如何有效收集?
福州金山某小區(qū)的業(yè)主們對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)很不滿意,認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)上存在不少問(wèn)題,如將樓房的消防通道用做垃圾堆放場(chǎng)、亂停車、經(jīng)常未與業(yè)委會(huì)協(xié)商就把一些銷售攤點(diǎn)引進(jìn)社區(qū),而又把本應(yīng)是全體業(yè)主的收入據(jù)為己有等等。因此業(yè)委會(huì)決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)談判物業(yè)收費(fèi)的問(wèn)題,要求根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求的物業(yè)服務(wù)費(fèi)予以一定比例的扣減,但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻認(rèn)為公司已經(jīng)根據(jù)合同約定履行了自己應(yīng)盡的職責(zé),不能降低服務(wù)費(fèi)。業(yè)委會(huì)開(kāi)會(huì)后決定把物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭,但是不知道應(yīng)該如何收集相關(guān)的證據(jù)。
律師解疑:根據(jù)《物業(yè)服務(wù)條例》的規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。由于物業(yè)服務(wù)屬于服務(wù)行業(yè)中的一種,這種服務(wù)往往是無(wú)形的,因此業(yè)主在平時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有服務(wù)不到位的地方或違反物業(yè)服務(wù)合同的地方,可以用照片、錄像的形式記錄下來(lái)。為了使證據(jù)更具合法性,對(duì)所收集的證據(jù)還可以申請(qǐng)公證機(jī)關(guān)進(jìn)行證據(jù)保全公證。取得證據(jù)后還應(yīng)當(dāng)注意保存好,保證在法庭上能夠全面、完整地使用自己所收集的證據(jù),支持自己的訴訟主張。
第四篇：旅游糾紛典型案例法律解析
旅游糾紛典型案例法律解析（作于2012年3月）
北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益法律專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)、北京市廣盛律師事務(wù)所律師耿軍
（本文系作者為《北京消費(fèi)者》雜志2012年4月期刊撰寫并發(fā)表的專欄文章）
【案件回放】 縱橫10萬(wàn)島礁的著名自然景觀“挪威峽灣”名列聯(lián)合國(guó)教科文組織世界遺產(chǎn)名單，權(quán)威旅行指南《孤獨(dú)星球》和《美國(guó)國(guó)家地理》都將“挪威峽灣”航海之旅評(píng)定為“世界上最美的游船行程”。
2011年12月3日，北京消費(fèi)者彭燕女士與5A級(jí)旅游機(jī)構(gòu)西澤國(guó)際旅行社簽訂了《出境旅游合同》。合同約定，彭燕參加西澤國(guó)際旅行社組織的“夢(mèng)游挪威”旅行團(tuán)，乘坐擁有120年歷史的海達(dá)路德郵輪公司的“山妖峽灣號(hào)”郵輪，游弋在島嶼和峽灣之間，探秘挪威北極的經(jīng)典旅程。合同載明的全部旅游費(fèi)用是74000元，合同附件明確約定旅游費(fèi)用包含有：“??
7、國(guó)際間往返機(jī)票及歐洲境內(nèi)段機(jī)票；
8、挪威海達(dá)路德郵輪船票?！?/p>
彭燕依約于2012年1月27日15點(diǎn)從首都機(jī)場(chǎng)出發(fā)，兩次轉(zhuǎn)機(jī)歷經(jīng)31小時(shí)航程到達(dá)挪威北極小鎮(zhèn)。西澤國(guó)際旅行社導(dǎo)游突然告知：“山妖峽灣號(hào)”郵輪發(fā)生機(jī)械故障，原訂航海之旅取消了，改由海達(dá)路德郵輪公司提供兩晚住宿和一張取代既定海上旅程的機(jī)票。彭燕當(dāng)時(shí)有如晴天霹靂，如果不是為了飽覽“世界上最美的游船行程”，她斷然不會(huì)在北半球最寒冷的我國(guó)春節(jié)期間，辭別親友孤身趕赴北極陸野。
西澤國(guó)際旅行社導(dǎo)游交給彭燕后續(xù)空中旅程的電子客票，機(jī)票顯示訂票時(shí)間竟然是2012年1月26日。由此可知，在彭燕乘坐1月27日15點(diǎn)航班離開(kāi)北京之前，西澤國(guó)際旅行社就已做出了取消航海之旅、改換航空之旅的安排。
彭燕拒絕改乘飛機(jī)取代既定的海上旅程，只得獨(dú)自在北極小鎮(zhèn)滯留了五天四夜。2012年1月31日，在面臨簽證過(guò)期的情形下，彭燕被迫在西澤國(guó)際旅行社提供的“保密協(xié)議”文本簽了字。該協(xié)議書主要內(nèi)容是，原定郵輪班次取消，使甲方（系指彭燕）出行造成影響，乙方（系指西澤國(guó)際旅行社）深表歉意；甲方自愿放棄所有的游覽項(xiàng)目和相關(guān)服務(wù)并且承擔(dān)若干損失，乙方在甲方回國(guó)以后向其退還所繳納團(tuán)款50%即37000元；甲方應(yīng)當(dāng)對(duì)本事件處理的所有信息保密；甲 1 方保證不再追究乙方任何責(zé)任等等?！皦?mèng)游挪威”旅行團(tuán)全體成員都毫無(wú)例外地簽署了相同內(nèi)容的“保密協(xié)議”。2012年2月1日，彭燕按來(lái)時(shí)路線折返北京。（文中名稱皆為化名）
【法律解析】旅游是現(xiàn)代物質(zhì)文明發(fā)展基礎(chǔ)上形成的一種高層次的生活需求和精神產(chǎn)品。近年來(lái)，我國(guó)旅游市場(chǎng)呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而旅游產(chǎn)生的各種消費(fèi)糾紛更是層出不窮。我們?cè)诖艘园刚f(shuō)法，就案例反映的常見(jiàn)法律問(wèn)題作出法律解析：
一、因飛機(jī)、船舶等交通工具故障導(dǎo)致的旅程延誤是否歸責(zé)于旅行社？
根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，由于自然災(zāi)害、社會(huì)動(dòng)蕩等不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況（即不可抗力）導(dǎo)致飛機(jī)、船舶等交通工具無(wú)法按時(shí)啟航，致使游客耽誤了正常旅游行程，旅行社及其指定的相關(guān)服務(wù)提供者（包括承運(yùn)人）都是無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任的。
飛機(jī)、船舶等交通工具故障是否屬于不可抗力呢？
就飛機(jī)故障而言，《民用航空法》第一百二十六條規(guī)定：“旅客?行李或者貨物在航空運(yùn)輸中因延誤造成的損失,承運(yùn)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任”；民航總局出臺(tái)的《航班延誤經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償指導(dǎo)意見(jiàn)》也把飛機(jī)故障航班延誤明確列為屬于航空公司自身原因引起的航班延誤，不屬于不可抗力原因。我國(guó)司法審判實(shí)踐中，所有判例無(wú)一例外全都判定飛機(jī)故障導(dǎo)致的航班延誤屬于歸責(zé)于航空公司的違約責(zé)任。其實(shí)航空公司應(yīng)對(duì)飛機(jī)故障延誤給予相應(yīng)賠償，早已屬于生活基本常識(shí)了，現(xiàn)實(shí)引發(fā)爭(zhēng)議的早就不是“賠不賠”的問(wèn)題、而是“賠多少”的問(wèn)題。
就船舶故障而言，在國(guó)際公約《海牙規(guī)則》和《維斯比規(guī)則》以及世界多國(guó)海商法中均明確規(guī)定，承運(yùn)人的“最低法定義務(wù)”就是保證船舶在航行前和航行中不出故障的“適航責(zé)任”。我國(guó)《海商法》第47條規(guī)定：“承運(yùn)人在船舶開(kāi)航前和開(kāi)航當(dāng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎處理，使船舶處于適航狀態(tài)。”
交通工具故障歸根到底是安全檢查和保養(yǎng)維護(hù)責(zé)任沒(méi)有認(rèn)真落實(shí)的結(jié)果，可以通過(guò)事前檢測(cè)予以消除，發(fā)生了故障可以及時(shí)予以維修，在無(wú)法及時(shí)維修時(shí)又可予以調(diào)換。飛機(jī)、船舶等交通工具發(fā)生機(jī)械故障不屬于不可抗力，因此導(dǎo)致的航班延誤并非承運(yùn)人免責(zé)的法定事由，承運(yùn)人對(duì)此應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)相應(yīng)的違約責(zé)任。根 據(jù)合同相對(duì)性原理，既然消費(fèi)者與旅行社簽訂了全程旅游服務(wù)合同，那么旅行社當(dāng)然應(yīng)向消費(fèi)者概括承受其指定的相關(guān)服務(wù)提供者（包括承運(yùn)人）全部法律責(zé)任，旅行社在承擔(dān)賠付責(zé)任后可以再向相關(guān)服務(wù)提供者予以追償。
根據(jù)《合同法》第二百九十九條規(guī)定：“承運(yùn)人應(yīng)當(dāng)按照客票載明的時(shí)間和班次運(yùn)輸旅客。承運(yùn)人遲延運(yùn)輸?shù)?，?yīng)當(dāng)根據(jù)旅客的要求安排改乘其他班次或者退票。”《中國(guó)民用航空旅客、行李國(guó)內(nèi)運(yùn)輸規(guī)則》第十九條規(guī)定：“航班取消、提前、延誤、航程改變或不能提供原定座位時(shí)，承運(yùn)人應(yīng)優(yōu)先安排乘坐后續(xù)航班或簽轉(zhuǎn)其他承運(yùn)人的航班。” 需要特別指出的是，在交通工具發(fā)生故障不能及時(shí)修復(fù)的情形下，承運(yùn)人必須根據(jù)旅客的要求安排改乘相同交通工具的其他航班，無(wú)權(quán)擅自改換其他種類的交通工具。也就是說(shuō)，原來(lái)是坐飛機(jī)還得是坐飛機(jī)、不應(yīng)擅自改換成輪船；原來(lái)是坐輪船還得是坐輪船、不應(yīng)擅自改換成飛機(jī)。
具體本案而言，“山妖峽灣號(hào)”郵輪系西澤國(guó)際旅行社特為“夢(mèng)游挪威”旅行團(tuán)獨(dú)立租賃的專屬交通工具，并非為不特定公眾服務(wù)的的公共客運(yùn)交通工具。海達(dá)路德郵輪公司作為西澤國(guó)際旅行社的旅游服務(wù)履行輔助人，兩者履行服務(wù)行為具有同一性，西澤國(guó)際旅行社對(duì)海達(dá)路德郵輪公司的相關(guān)行為能夠支配和控制，對(duì)于延誤事件亦屬可預(yù)見(jiàn)的范圍。
二、旅行社是否有權(quán)改變旅游合同安排的行程？
國(guó)務(wù)院令（第550號(hào)）《旅行社條例》第三十三條規(guī)定：“旅行社及其委派的導(dǎo)游人員和領(lǐng)隊(duì)人員不得有下列行為：
（一）拒絕履行旅游合同約定的義務(wù)；
（二）非因不可抗力改變旅游合同安排的行程；??” 第五十九條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的，對(duì)旅行社，由旅游行政管理部門或者工商行政管理部門責(zé)令改正，處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)導(dǎo)游人員、領(lǐng)隊(duì)人員，由旅游行政管理部門責(zé)令改正，處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷旅行社業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可證、導(dǎo)游證或者領(lǐng)隊(duì)證：
（一）拒不履行旅游合同約定的義務(wù)的；
（二）非因不可抗力改變旅游合同安排的行程的；??”
根據(jù)行政法規(guī)之規(guī)定，旅行社非因不可抗力是不得改變旅游合同安排的行程的，否則應(yīng)由旅游行政管理部門或者工商行政管理部門“處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款”；“情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷旅行社業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可證”。
就一般的購(gòu)物之旅或奧運(yùn)之旅來(lái)說(shuō)，變更交通工具通常并不改變旅行目的。具體本案而言，乘坐郵輪航海不是過(guò)程而是目的！彭燕參加西澤國(guó)際旅行社組織的“夢(mèng)游挪威”旅行團(tuán)的目的和核心價(jià)值就是：乘坐郵輪在冰雪世界近距離飽覽遍布10萬(wàn)島礁的“世界上最美的游船行程”，絕非是乘坐飛機(jī)從遠(yuǎn)空俯瞰云霧繚繞的北極冰雪荒原。西澤國(guó)際旅行社以郵輪故障為由，為了攫取不正當(dāng)?shù)纳虡I(yè)利益，擅自將挪威峽灣“航海之旅”變更為“航空之旅”，又拒絕依照我國(guó)《合同法》第二百九十九條之規(guī)定“應(yīng)當(dāng)根據(jù)旅客的要求安排改乘其他班次”，致使旅游合同目的根本落空，明顯屬于《旅行社條例》第三十三條規(guī)定明令禁止的“非因不可抗力改變旅游合同安排的行程”。
根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十五條規(guī)定：“消費(fèi)者有權(quán)檢舉、控告侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為???！?又據(jù)《北京市旅游管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定：“旅游行政管理部門接到旅游者投訴后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)作出是否受理的決定，決定受理的，應(yīng)當(dāng)在45日內(nèi)作出處理決定，并答復(fù)投訴者；對(duì)應(yīng)當(dāng)由其他行政管理部門處理的，及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門處理。北京市旅行社質(zhì)量監(jiān)督管理所依法受理旅游者對(duì)旅行社服務(wù)質(zhì)量的投訴。”彭燕有權(quán)向北京市旅行社質(zhì)量監(jiān)督管理所投訴西澤國(guó)際旅行社擅自變更旅游核心行程的違約和違法行為，甚至有權(quán)針對(duì)北京旅游發(fā)展委員會(huì)和北京市旅行社質(zhì)量監(jiān)督管理所相應(yīng)的行政處置措施（如行政不作為）提起行政訴訟。起訴旅游行政主管機(jī)關(guān)要求其履行法定監(jiān)管職責(zé)，無(wú)疑是督促旅游經(jīng)營(yíng)者解決問(wèn)題的有效途徑。
需要特別指出的是，我國(guó)消費(fèi)者在境外旅游遭遇不法侵害時(shí)，還可向外國(guó)消費(fèi)者維權(quán)組織舉報(bào)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)服務(wù)供應(yīng)商的不法行徑，“告洋狀”往往取得意想不到的良好成效（如新聞效應(yīng)）。彭燕亦可直接向挪威消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴挪威海達(dá)路德郵輪公司擅自取消班輪的侵害行為。
三、旅行社強(qiáng)迫旅游消費(fèi)者簽署的所謂保密協(xié)議是否有效？
《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十五條規(guī)定：“消費(fèi)者有權(quán)檢舉、控告侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為???！薄断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無(wú)效?！?/p>
地方法規(guī)《北京市實(shí)施<中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法》第四條規(guī) 定：“本市鼓勵(lì)、支持一切組織和個(gè)人對(duì)損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為進(jìn)行社會(huì)監(jiān)督。大眾傳播媒介應(yīng)當(dāng)做好維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的宣傳，對(duì)損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為予以揭露、批評(píng)。任何單位和個(gè)人不得干涉、壓制有關(guān)保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的真實(shí)報(bào)道。”由此可知，無(wú)論如何經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者簽署的有關(guān)“今后不再向媒體披露”內(nèi)容的保密條款都是無(wú)效的。
《最高人民法院關(guān)于審理旅游糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第六條規(guī)定：“旅游經(jīng)營(yíng)者以格式合同、通知、聲明、告示等方式作出對(duì)旅游者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害旅游者合法權(quán)益的責(zé)任，旅游者請(qǐng)求依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第二十四條的規(guī)定認(rèn)定該內(nèi)容無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持。”
具體本案而言，西澤國(guó)際旅行社要求彭燕簽訂的“保密協(xié)議”包含有“應(yīng)當(dāng)對(duì)本事件處理的所有信息保密”、“保證不再追究任何責(zé)任”等免除經(jīng)營(yíng)者主要責(zé)任、排除消費(fèi)者主要權(quán)利的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，那么該協(xié)議書由于違反《合同法》第四十條和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十五條、第二十四條之強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條明確將 “不公平、不合理”作為法定無(wú)效的情形之一，對(duì)于消費(fèi)者的特殊保護(hù)確比《合同法》第四十條等有關(guān)無(wú)效的法律規(guī)定有著更為有利的界定。需要指出的是，雙方簽訂的“保密協(xié)議”有關(guān)“回國(guó)以后退還50%團(tuán)款37000元”的約定顯然也是不公平、不合理的，明顯減輕或免除了西澤國(guó)際旅行社損害彭燕合法權(quán)益本應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。理由如下：
首先，鑒于西澤國(guó)際旅行社涉嫌欺詐，彭燕有權(quán)要求其雙倍賠償旅游價(jià)款人民幣148000元以及賠償其他各項(xiàng)損失；依據(jù)“保密協(xié)議”西澤國(guó)際旅行社僅向彭燕退還所繳納團(tuán)款74000之50%即37000元，而且約定“甲方保證不再追究乙方任何責(zé)任”，甚至企圖就此剝奪《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十五條賦予消費(fèi)者的“檢舉、控告侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為”之權(quán)利。
其次，即使暫不考慮本案欺詐因素，西澤國(guó)際旅行社僅向彭燕退還所繳納團(tuán)款74000之50%即37000元也是不公平、不合理的，明顯減輕或免除了西澤國(guó)際旅行社本應(yīng)承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。根據(jù)《合同法》第三百條之規(guī)定“承運(yùn)人擅自變更運(yùn)輸工具而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)旅客的要求退票或者減收票款；提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，不應(yīng)當(dāng)加收票款”，又據(jù)《旅行社服務(wù)質(zhì)量賠償標(biāo)準(zhǔn)》（旅辦發(fā)〔2011〕44號(hào)）第八條之規(guī)定“旅行社安排的旅游活動(dòng)及服務(wù)檔次與合同不符，造成旅游者經(jīng)濟(jì)損失的，旅行社應(yīng)退還旅游者合同金額與實(shí)際花費(fèi)的差額，并支付同額 違約金”，據(jù)此西澤國(guó)際旅行社不僅應(yīng)當(dāng)向彭燕返還相關(guān)旅游費(fèi)用，還應(yīng)就此向彭燕支付同額違約金。
第三，雙方簽訂的“保密協(xié)議”在形式上就是無(wú)效的，西澤國(guó)際旅行社作為5A級(jí)出境游專業(yè)旅行社對(duì)該協(xié)議的形式無(wú)效應(yīng)付全部責(zé)任?！氨Ｃ軈f(xié)議”標(biāo)明的簽署日期是2012年1月31日，該協(xié)議第2條寫到：“甲方（系指彭燕）同意于2012年2月1日自行乘飛機(jī)由特羅姆瑟前往奧斯陸機(jī)場(chǎng)與大團(tuán)回合??”，由此可知，該協(xié)議簽訂地點(diǎn)只能是在挪威北極小鎮(zhèn)特羅姆瑟。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（法釋〔２００１〕３３號(hào)）第十一條規(guī)定：“當(dāng)事人向人民法院提供的證據(jù)系在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域外形成的，該證據(jù)應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在國(guó)公證機(jī)關(guān)予以證明，并經(jīng)中華人民共和國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館予以認(rèn)證，或者履行中華人民共和國(guó)與該所在國(guó)訂立的有關(guān)條約中規(guī)定的證明手續(xù)?！?鑒于“保密協(xié)議”屬于非經(jīng)法定提交的境外形成證據(jù)，況且彭燕拒絕追認(rèn)該協(xié)議的效力，因此該協(xié)議本身根本就不具有證據(jù)資格。
第四，鑒于《出境旅游合同》附件明確約定旅游費(fèi)用已包含有：星級(jí)酒店住宿和三餐費(fèi)用、全程巴士費(fèi)用、中文導(dǎo)游陪同、景點(diǎn)門票費(fèi)用、往返北京機(jī)票和歐洲境內(nèi)機(jī)票和郵輪船票等全程費(fèi)用，彭燕出游時(shí)僅攜帶有限的零用外匯，并且自行承擔(dān)了滯留期間的住宿、餐飲和前往機(jī)場(chǎng)的費(fèi)用，根本就不夠另外購(gòu)買返回北京的機(jī)票，由于語(yǔ)言不通即使家中匯款都不知怎樣辦理，況且遠(yuǎn)水救不了近渴，更何況當(dāng)時(shí)彭燕的護(hù)照和簽證文件都在西澤國(guó)際旅行社導(dǎo)游手中掌控，由此可知，西澤國(guó)際旅行社系以脅迫的手段并且乘人之危，致使彭燕在違背真實(shí)意思的情況下簽訂了所謂“保密協(xié)議”。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（法釋〔２００１〕３３號(hào)）第三十五條規(guī)定，當(dāng)事人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與人民法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求。” 如果審理法院堅(jiān)持認(rèn)定“保密協(xié)議”屬于“可撤銷合同”（不屬于“無(wú)效合同”），那么法院必須對(duì)此依法行使釋明權(quán)，彭燕還可請(qǐng)求人民法院撤銷該“保密協(xié)議”。
四、旅行社故意隱瞞不能正常運(yùn)輸?shù)闹匾掠墒欠駱?gòu)成欺詐？
《合同法》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證 明?！薄逗贤ā返诙倬攀藯l規(guī)定：“承運(yùn)人應(yīng)當(dāng)向旅客及時(shí)告知有關(guān)不能正常運(yùn)輸?shù)闹匾掠珊桶踩\(yùn)輸應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。”
在旅客運(yùn)輸過(guò)程中，常常會(huì)出現(xiàn)一些異常情況導(dǎo)致運(yùn)輸行為不能正常進(jìn)行，包括發(fā)生不可抗力以及運(yùn)輸工具突然發(fā)生故障等原因。不管承運(yùn)人對(duì)此是否有過(guò)錯(cuò)、是否承擔(dān)責(zé)任，承運(yùn)人都應(yīng)當(dāng)及時(shí)（?。┫蚵每透嬷@些不能正常運(yùn)輸?shù)闹匾掠?。法律之所以?duì)承運(yùn)人要如此要求，一是為了使旅客自己及時(shí)采取措施以避免不能正常運(yùn)輸給自己造成損失，例如在不能按時(shí)到達(dá)目的地的情況下，旅客一旦知道了遲延運(yùn)輸?shù)脑蚝螅绻J(rèn)為可能對(duì)自己造成重大影響的，他就可以變更客票改其他班次或是干脆取消行程；二是可以讓旅客知道不能正常運(yùn)輸?shù)脑?，以避免造成混亂和無(wú)端的猜疑。
關(guān)于欺詐行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)行有效的最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第六十八條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人做出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為?！?/p>
具體本案而言，郵輪故障事件是在“旅游行程前”發(fā)生的，并非是在“旅游行程中”發(fā)生的（當(dāng)時(shí)彭燕仍在北京家中尚未前往機(jī)場(chǎng)）。既然西澤國(guó)際旅行社在彭燕離家前往首都機(jī)場(chǎng)以前就已明知郵輪航程已被取消，當(dāng)然有義務(wù)在第一時(shí)間通知相關(guān)事實(shí)，并且彭燕有權(quán)據(jù)此作出相應(yīng)的選擇。當(dāng)時(shí)如果事先及時(shí)得到“世界上最美的游船行程”已被取消的通知，彭燕必定不會(huì)在寓意闔家團(tuán)圓的春節(jié)期間孤身趕赴處于最寒冷季節(jié)的北極荒原！西澤國(guó)際旅行社為了賺取不正當(dāng)?shù)纳虡I(yè)利益，故意隱瞞了“山妖峽灣號(hào)”郵輪發(fā)生故障的真實(shí)情況，擅自改變旅游合同安排的行程，導(dǎo)致旅游目的和核心價(jià)值根本落空，無(wú)疑就是侵犯了“消法”賦予消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán)，而且違反了《合同法》第二百九十八條規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)向旅客及時(shí)告知有關(guān)不能正常運(yùn)輸?shù)闹匾掠伞敝畯?qiáng)制義務(wù)，以及違反了《合同法》第二百九十九條規(guī)定“應(yīng)當(dāng)根據(jù)旅客的要求安排改乘其他班次”之強(qiáng)制義務(wù)，完全符合最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第六十八條關(guān)于欺詐行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，明顯構(gòu)成欺詐情節(jié)。根據(jù)“消法”第四十九條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。
五、對(duì)于消費(fèi)類服務(wù)合同糾紛違約之訴，消費(fèi)者是否可以主張精神損害賠償？ 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，對(duì)于違約造成的損害原則上并不適用精神損害賠償。但在導(dǎo)致消費(fèi)者精神高度痛苦的具體違約案件中，不應(yīng)完全排斥精神損害賠償?shù)倪m用，否則就不能符合完全賠償原則和公平原則的要求。
因消費(fèi)類服務(wù)合同內(nèi)容的特殊性，經(jīng)營(yíng)者的履約行為往往與消費(fèi)者的精神利益密切相關(guān)。例如，一個(gè)孤兒花錢將其父母生前唯一的照片交給影印公司擴(kuò)印，但影印公司不慎將孤兒父母的遺像丟失；又如，一對(duì)新人花錢聘請(qǐng)攝像公司為其婚禮錄影，但攝像公司因器材故障未能拍攝婚禮場(chǎng)面。上述案例給消費(fèi)者造成的精神痛苦都是顯而易見(jiàn)的。
消費(fèi)者因經(jīng)營(yíng)者嚴(yán)重違約的高度精神痛苦，顯然屬于合同履行利益以外的損失，并且不能從合同責(zé)任中得到救濟(jì)。旅游服務(wù)就屬于典型的精神產(chǎn)品。精神損害和財(cái)產(chǎn)損害是性質(zhì)不同、各自獨(dú)立、不能相互吸收的兩種損害（責(zé)任）。在因經(jīng)營(yíng)者的嚴(yán)重違約行為同時(shí)造成兩種損害時(shí)，如果基于合同法第一百二十二條有關(guān)請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合的規(guī)定，只允擇一而訴，必將出現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者不公平的后果，使消費(fèi)者不能就其精神和財(cái)產(chǎn)兩方面損失得到完全賠償。
第五篇：物業(yè)糾紛案例案例
小區(qū)內(nèi)交通安全案例
2004年4月8日，某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當(dāng)其行至道路拐角處時(shí)，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。當(dāng)時(shí)車輛時(shí)速明顯超過(guò)小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場(chǎng)有限速15公里/小時(shí)的標(biāo)識(shí)牌），后來(lái)老人因搶救無(wú)效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開(kāi)了救助、報(bào)警、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔(dān)責(zé)任?？墒?，事情并沒(méi)有就此結(jié)束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場(chǎng)所受到人身傷害的事實(shí)承擔(dān)責(zé)任，賠償人民幣1萬(wàn)元。并聲稱已掌握了小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)。經(jīng)法院審理查明，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)已設(shè)置合理的限速標(biāo)志，已有監(jiān)控設(shè)施，且事發(fā)后及時(shí)采取了救助措施，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，故物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。
分析：
1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)道路交通管理?xiàng)l例》中關(guān)于道路的定義，未包括住宅小區(qū)內(nèi)的道路。實(shí)際上在各地類似案件的處理過(guò)程中，通常由轄區(qū)公安派出所民警行使屬地管轄權(quán)。從本案例情節(jié)看，肇事者沒(méi)有主觀故意但有車速過(guò)快的過(guò)失行為，應(yīng)當(dāng)屬于民事侵權(quán)行為。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，肇事司機(jī)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任；而物業(yè)管理公司雖然不是直接侵權(quán)人，并且按照合同的約定履行了小區(qū)內(nèi)交通秩序管理的義務(wù)，設(shè)置的交通標(biāo)識(shí)也并無(wú)不妥。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務(wù)。
但如果有證據(jù)表明物業(yè)公司設(shè)置的小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不符合相關(guān)規(guī)定并年久失修使標(biāo)識(shí)失效（履行合同義務(wù)有瑕疵），同時(shí)證據(jù)證明該行為與事故發(fā)生有因果關(guān)系，則物管公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的管理責(zé)任。反之則物管公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；
2、另外需要說(shuō)明的是，此案是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，可以視為兩個(gè)債務(wù)：肇事者與原告之間是侵權(quán)民事責(zé)任（因侵權(quán)所生之債）；業(yè)主向物業(yè)管理公司主張的是違約責(zé)任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當(dāng)事人追究物業(yè)公司的責(zé)任（如果物業(yè)公司有違約或違法行為）。當(dāng)然這個(gè)賠償?shù)姆秶c侵權(quán)賠償是一致的，不能超出實(shí)際損失。如果在實(shí)際損失之內(nèi)，就不算額外賠償。
３、在物業(yè)管理的過(guò)程中，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)設(shè)置須符合國(guó)家或相關(guān)主管部門的強(qiáng)制性規(guī)定，除在道路拐彎處加裝限速標(biāo)識(shí)牌外，還應(yīng)加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設(shè)施，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)做好相關(guān)交通、消防知識(shí)的宣傳；對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)等公共設(shè)施設(shè)備及時(shí)巡檢、修繕，確保其正常使用。
４、物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)生惡性突發(fā)事件后，物業(yè)管理企業(yè)要作好現(xiàn)場(chǎng)搶救、保護(hù)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)告、聯(lián)系相關(guān)事故處理部門或通知責(zé)任人，以最大限度降低損失。另
外，通過(guò)購(gòu)買相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)的方式可以有效地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。
（高空拋物責(zé)任）
一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書將深圳市某物業(yè)管理處告到了法院。而該物業(yè)公司連呼冤枉，并請(qǐng)來(lái)律師與高女士對(duì)簿公堂。據(jù)了解，某年5月28日下午4時(shí)左右，高女士帶女兒從一幢大廈下的一家超市買東西出來(lái)后坐在超市外面的休閑椅上休息。突然從大廈上面掉下一個(gè)東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。她當(dāng)場(chǎng)被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。當(dāng)她醒過(guò)神來(lái)時(shí)，右耳朵已經(jīng)紅腫，這時(shí)路人拿著一顆爛李子告訴她，正是這顆從樓上掉下來(lái)的李子砸到了她，路人提醒她去找大廈管理處。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。當(dāng)即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護(hù)管員到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)去查找原因(沒(méi)有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購(gòu)買藥油(活絡(luò)油)給高女士擦拭。高女士與隨同她前來(lái)的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對(duì)其這種情況無(wú)效，熊先生進(jìn)一步要求與管理處進(jìn)行協(xié)商。
后來(lái)，高女士報(bào)警，巡警也建議事主到醫(yī)院檢查，如有任何糾紛可通過(guò)正常途徑解決。5月29日，高女士將診斷書拿到管理處，管理處工作人員將其診斷書進(jìn)行了復(fù)印，管理處的經(jīng)理考慮到服務(wù)行業(yè)需注重行業(yè)影響，為息事寧人，他個(gè)人給予補(bǔ)償費(fèi)用200元，但高女士堅(jiān)持所有醫(yī)療費(fèi)用分文不少。后在派出所民警的調(diào)解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔(dān)300元的安撫費(fèi)用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔(dān)全部責(zé)任。最終派出所調(diào)解無(wú)效，高女士選擇通過(guò)司法程序解決此事。
6月2日，高女士一紙?jiān)V狀把這家管理處告到了深圳市羅湖區(qū)人民法院，并追加管理處所隸屬的深圳市某物業(yè)公司為該案被告。高女士請(qǐng)求法院判令被告賠償她醫(yī)藥費(fèi)620元、誤工費(fèi)150元、交通費(fèi)17元、精神損失費(fèi)1500元、工商登記費(fèi)60元，并承擔(dān)該案受理費(fèi) 以及資料和證件復(fù)印費(fèi)。分析：
一顆不知從何處飛來(lái)的李子，就把深圳市某物業(yè)管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經(jīng)理連呼冤枉這件案子的基本事實(shí)不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實(shí)的證人。而最重要的一點(diǎn)就是，物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的協(xié)議合同里，物業(yè)公司管理的是物，業(yè)主們的行為不在其管理范圍內(nèi)，也無(wú)權(quán)管理。所以從合同義務(wù)來(lái)講，物業(yè)公司不應(yīng)成為這個(gè)案子的責(zé)任承擔(dān)人和賠償義務(wù)人，也就是說(shuō)被告的主體不適格。
最終，羅湖區(qū)人民法院下達(dá)了該案的民事判決書。法院判決認(rèn)為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實(shí)施侵權(quán)行為的侵權(quán)人是拋物者，而非被告深圳市某物業(yè)公司某大廈管理處。管理處作為物業(yè)管理者，無(wú)法預(yù)知侵權(quán)行為發(fā)生的時(shí)間，也無(wú)法對(duì)該侵權(quán)行為進(jìn)行預(yù)防和制止。因此，管理處在物業(yè)管理過(guò)程中，不存在過(guò)錯(cuò)，對(duì)原告不承擔(dān)賠償責(zé)任。
①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)敗訴
7月20日，北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)一案一審宣判。北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費(fèi)2.9萬(wàn)元、供暖費(fèi)6076.2元、車位管理費(fèi)1500元。原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購(gòu)買了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)2.9萬(wàn)余元、供暖費(fèi)6000余元及車位管理費(fèi)1500元，請(qǐng)求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由是因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費(fèi)計(jì)算不合理。被告曹女士的律師則認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。”也就是說(shuō)，對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)，這是一個(gè)強(qiáng)制性條款，在沒(méi)有業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無(wú)權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，北京世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項(xiàng)簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對(duì)于物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容等均做出了約定，同時(shí)，也約定了如何追究違約責(zé)任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故上述合同對(duì)于雙方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒(méi)有要求業(yè)主委員會(huì)督促其交納物業(yè)費(fèi)的情況下，無(wú)權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時(shí)間早于《物業(yè)管理?xiàng)l例》公布、施行的時(shí)間，在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時(shí)相對(duì)方可以申請(qǐng)調(diào)解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行?，F(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。
曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費(fèi)不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費(fèi)不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但其中每項(xiàng)費(fèi)用如何計(jì)算、世紀(jì)城物業(yè)公司所收取的相關(guān)費(fèi)用是否合理等問(wèn)題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)此予以審查決定。在相關(guān)的主管機(jī)關(guān)沒(méi)有對(duì)世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費(fèi)的計(jì)算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。
案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，此外，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
②以無(wú)人居住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的
典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。
法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)
案例解析：第一，所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著.實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會(huì)減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來(lái)的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.典型案例：某女士購(gòu)買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)為該房沒(méi)有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見(jiàn)，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺(jué)得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒(méi)住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)。案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)
房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實(shí)際操作中，由于開(kāi)發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來(lái)，往往有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和權(quán)屬證明的取得無(wú)法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。
在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對(duì)房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購(gòu)房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明（北京地區(qū)的驗(yàn)收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》）；開(kāi)發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。具體到該女士，雖然她對(duì)開(kāi)發(fā)商的交付提出了自已的意見(jiàn)，但如果這些意見(jiàn)不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等），同時(shí)又收下了房門鑰匙，則說(shuō)明該女士對(duì)房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以就房屋存在的細(xì)部問(wèn)題繼續(xù)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對(duì)于其后的物管費(fèi)應(yīng)及時(shí)交付。③業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)費(fèi)的交納爭(zhēng)議糾紛 典型案例：
2005年4月，黃女士購(gòu)買了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬(wàn)某一家使用。從2006年10月份開(kāi)始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由實(shí)際使用人萬(wàn)某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬(wàn)某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬(wàn)某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)遭拒絕，萬(wàn)某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無(wú)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。
案例解析：本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定，根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，誠(chéng)實(shí)的履行合同設(shè)立的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按照合同的約定履行合同義務(wù)，則業(yè)主享有，履約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。承租人義務(wù)乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應(yīng)當(dāng)履行的是向出租人支付租金的義務(wù)，而不是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)履行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。這兩種義務(wù)并非基于同以個(gè)合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬(wàn)某并沒(méi)有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
④以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的
典型案例：艾明輝經(jīng)營(yíng)的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費(fèi)3611.6元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒(méi)有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對(duì)其具有約束力，其負(fù)有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費(fèi)3611.6元。
案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。還有一種情況，即物業(yè)公司無(wú)物業(yè)收費(fèi)許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無(wú)效，而拒交物業(yè)費(fèi)問(wèn)題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費(fèi)許可證，屬于行政管理方面的問(wèn)題，應(yīng)由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無(wú)效。只要物業(yè)公司實(shí)際提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。
風(fēng)險(xiǎn)防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來(lái)解決問(wèn)題。
(1)因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任
典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過(guò)樓前通道時(shí)，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。
法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。
根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對(duì)公用水箱的滲漏，應(yīng)及時(shí)予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對(duì)王某的損失給予賠償。物業(yè)公司要避免因維修不及時(shí)導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時(shí)維修的問(wèn)題及時(shí)的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對(duì)沒(méi)有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。(2)因維修費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛
典型案例：對(duì)業(yè)主自有部位的維修應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用
去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開(kāi)，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰(shuí)知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費(fèi)。
案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對(duì)其擁有的自用部位進(jìn)行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)
4、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
典型案例：某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過(guò)出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見(jiàn)，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。2001年5月21日下午3時(shí)許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過(guò)猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場(chǎng)昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)，護(hù)理費(fèi)，誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8萬(wàn)元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。
被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對(duì)此不能承擔(dān)責(zé)任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
〔判決〕人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：實(shí)業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時(shí)采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作為，對(duì)孫某被致傷負(fù)有主要責(zé)任。肖某系房屋使用人，關(guān)窗時(shí)本應(yīng)該正常方式關(guān)閉，但其卻用力過(guò)猛，致玻璃下落，對(duì)孫某的損害亦負(fù)有一定的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，已盡管理義務(wù)，孫某的傷害同物業(yè)管理并無(wú)直接的、必然的因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
案例解析：本案的核心是誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，法院的判決是正確的。
本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒(méi)有及時(shí)得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過(guò)猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任，首先就應(yīng)當(dāng)搞清楚對(duì)于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題卻沒(méi)有及時(shí)得到維修的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財(cái)產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財(cái)產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險(xiǎn)，如果這種風(fēng)險(xiǎn)不及時(shí)排除，就可能造成財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時(shí)維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身?yè)p害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。本案實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。
其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時(shí)用力過(guò)猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實(shí)業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過(guò)錯(cuò)。從本案的案情來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的請(qǐng)求，但實(shí)業(yè)公司并未答復(fù)，說(shuō)明物業(yè)管理企業(yè)對(duì)窗戶玻璃安全問(wèn)題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
風(fēng)險(xiǎn)防范：對(duì)樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對(duì)侵權(quán)行為的發(fā)生有沒(méi)有管理上的過(guò)錯(cuò)，只要物業(yè)管理人員對(duì)樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對(duì)樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱患
業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：
（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)
（二）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間
（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體
（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果
（五）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為
本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。
章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時(shí)，樓下的于某發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。沒(méi)過(guò)幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開(kāi)始漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成一個(gè)裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問(wèn)題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。審理結(jié)果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請(qǐng)求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請(qǐng)求。案例解析：
（一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。
（二）章某的行為，影響了樓下于某對(duì)房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。
（三）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。”第五十三條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主?！边@是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項(xiàng)義務(wù)。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有盡到這方面的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用2至3倍的罰款?！蓖瑫r(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币虼耍瑔?wèn)題關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問(wèn)題。通常來(lái)說(shuō)，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責(zé)任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，存在明顯的過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見(jiàn)，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒(méi)有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒(méi)有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出建議，也沒(méi)有及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
風(fēng)險(xiǎn)防范：規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對(duì)發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時(shí)的予以制止并向有關(guān)部門報(bào)告，但無(wú)權(quán)采取強(qiáng)制措施，在此過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。
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