第一篇：地下車位不同處置方式的涉稅分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地下建筑不同處置方式的涉稅分析

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的地下車位主要有兩種形式：一是非人防地下車位。根據(jù)《物權(quán)法》及法律規(guī)定，項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識(shí)的不屬于人防設(shè)施的地上或地下面積。由房地產(chǎn)企業(yè)投資修建的地下車位，房地產(chǎn)企業(yè)可享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。其中又包括單獨(dú)建造的地下建筑與作為公共配套設(shè)施而規(guī)劃建造的地下建筑；二是人防地下車位。項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識(shí)的屬于人防面積的，該人防地下面積的權(quán)屬單位為政府或市、縣(區(qū))人防辦公室，房地產(chǎn)企業(yè)在和平時(shí)期有管理和使用的權(quán)利，房地產(chǎn)企業(yè)無權(quán)出售。因此，不同建造方式的地下車庫(kù)，稅務(wù)處理也會(huì)有所不同。

一、單獨(dú)建造的地下車庫(kù)

房地產(chǎn)企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)企業(yè)所有的，同建造開發(fā)成本一樣，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。

（一）對(duì)外出售

對(duì)外出售的地下建筑應(yīng)作為銷售不動(dòng)產(chǎn)處理，開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。收入與成本單獨(dú)設(shè)帳，符合收入確認(rèn)條件時(shí)計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品的地下建筑部分的相關(guān)金額計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等科目。

主要涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅。（1）營(yíng)業(yè)稅金：按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收，稅率為5%。

（2）土地增值稅：?jiǎn)为?dú)確認(rèn)收入及增值額，并按非普通住宅計(jì)征土地增值稅。對(duì)土地增值稅清算前取得的銷售非人防車位使用權(quán)收益，納入房地產(chǎn)銷售收入，預(yù)征土地增值稅。納入土地增值稅清算范疇的非人防地下車位收益與其對(duì)應(yīng)的成本應(yīng)遵循配比原則。

（3）印花稅：簽署的房地產(chǎn)交易合同，屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征稅名目，按合同所載金額0.05%計(jì)稅貼花。

（4）企業(yè)所得稅：與銷售住宅等地上建筑物的所得稅處理相同。

（二）分期租賃 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與使用人簽訂車庫(kù)(位)租賃合同，明確約定租賃期限，按月(季、年)定期收取一定數(shù)額租金的，租金收入與出租成本應(yīng)單獨(dú)設(shè)帳，開具租賃業(yè)發(fā)票，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)支出”科目。

主要涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅。

（1）營(yíng)業(yè)稅：對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃取得的租金收入，在取得租金收入時(shí)一次性繳納，按租賃業(yè)稅率5%計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

（2）房產(chǎn)稅：按照出租地上建筑物的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，即以租金收入為計(jì)稅依據(jù)按12%從租計(jì)征房產(chǎn)稅，并實(shí)行按年征收、分期繳納。

（3）印花稅：房屋租賃合同屬于印花稅納稅范圍，應(yīng)按合同總金額的0.1%繳納印花稅。

（4）土地使用稅：?jiǎn)为?dú)建造的地下建筑應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。需要注意的是，如果不是單獨(dú)建造的地下車庫(kù)，而是與地上房屋建筑物連在一起，則其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復(fù)征稅。

（5）企業(yè)所得稅：企業(yè)應(yīng)在合同約定承租人應(yīng)付租金的日期確定租金收入，按租金收入扣除不動(dòng)產(chǎn)折舊及相關(guān)稅費(fèi)后的所得按25%繳納。

另外注意：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)買受人簽訂車庫(kù)(位)長(zhǎng)期或無期限使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，且合同價(jià)款相當(dāng)于同一小區(qū)或同一地段的車庫(kù)(位)銷售價(jià)格的，不屬于租賃業(yè)務(wù)，應(yīng)視同銷售，按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。

（三）自用地下車庫(kù)

自用的具有產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)，其處理應(yīng)同房開企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品相同，在自用時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品—地下車庫(kù)轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)”，并計(jì)提折舊。

（1）房產(chǎn)稅：自用部分按財(cái)稅〔2005〕181號(hào)相關(guān)規(guī)定按房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅。屬于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。屬于完全建在地下、不與地上建筑相連的，工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50% ~ 60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70% ~ 80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。稅額計(jì)算如下：

應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×［1-（10% ～ 30%）］× 1.2%（2）土地使用稅：同出租處理相同。

二、房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)規(guī)劃建造地下車庫(kù)

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)規(guī)劃建造的作為小區(qū)配套設(shè)施的地下車庫(kù)，性質(zhì)屬于非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施，其建造成本計(jì)入“開發(fā)成本—公共配套設(shè)施”等科目，最后分?jǐn)傊量墒勖娣e成本中。

此種情況下，地下設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有，一般情況下不存在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外銷售的情形。

主要涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。

（1）土地增值稅：關(guān)鍵是地下車庫(kù)的成本費(fèi)用扣除問題。產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的地下設(shè)施應(yīng)屬于小區(qū)的公共配套設(shè)施，其成本應(yīng)按規(guī)定由可供銷售面積（包括地下）分?jǐn)偂?duì)可售地下建筑面積，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，如果屬于單獨(dú)建造的、具有獨(dú)立使用功能的地下建筑物，應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?，一般是占地面積法或者建筑面積法；如果屬于為建造地上建筑物而形成的、不具有獨(dú)立使用功能的地下基礎(chǔ)設(shè)施，則不分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)支付的金額，開發(fā)成本中除了地上面積的專屬成本（如地上建筑特定的裝修、室內(nèi)綠化成本等）外，一律在地上與地下可售面積之間平均分配。有關(guān)成本計(jì)算如下：

地下面積應(yīng)分?jǐn)偟膯挝幻娣e成本=（項(xiàng)目總決算成本-地上面積專屬成本）/（地上面積+地下面積）+地下面積專屬成本/地下面積

地下設(shè)施總成本=地下面積*地下面積分?jǐn)偟膯挝幻娣e成本

（2）企業(yè)所得稅：不存在單獨(dú)核算成本問題，取得收入（出售或出租）即計(jì)入收入征收企業(yè)所得稅，不再有開發(fā)成本與之配比，（3）房產(chǎn)稅：按照自有房產(chǎn)余值的1.2%從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，并實(shí)行按年征收，分期繳納。允許先將房屋原價(jià)（即“固定資產(chǎn)”記載科目）乘以一定比例求得房屋計(jì)稅原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅（年）=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×［1-（10% ～ 30%）］× 1.2% 如果變相利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造地下車庫(kù)對(duì)外出售的，應(yīng)將地下車庫(kù)單獨(dú)作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算，按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)規(guī)定處理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)把地下人防設(shè)施作為地下車庫(kù)

人防地下設(shè)施是指項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識(shí)的屬于人防面積，該人防地下面積的權(quán)屬存在一定爭(zhēng)議，不過傾向于為政府或市、縣(區(qū))人防辦公室。建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以在移交當(dāng)期扣除。房地產(chǎn)企業(yè)在和平時(shí)期有管理和使用的權(quán)利，房地產(chǎn)企業(yè)可以將人防設(shè)施改為停車位出租獲得收益，但無權(quán)出售和辦理產(chǎn)權(quán)證。

（一）出租

人防工程移交后，房地產(chǎn)企業(yè)通常在簽訂租賃合同并領(lǐng)取人防工程使用證后，將人防工程租回，改為車庫(kù)后對(duì)外轉(zhuǎn)租。

（1）營(yíng)業(yè)稅：對(duì)于這部分租金收入，應(yīng)按照租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅。

（2）土地增值稅：出租不動(dòng)產(chǎn)不繳納土地增值稅，其成本費(fèi)用也不能計(jì)入扣除項(xiàng)目。

（3）房產(chǎn)稅：由于地下人防設(shè)施不屬于房地產(chǎn)企業(yè) 的資產(chǎn)，如果將其出租，對(duì)于轉(zhuǎn)租收入是否征收房產(chǎn)稅，目前國(guó)家沒有統(tǒng)一明確的政策，主流做法是轉(zhuǎn)租收入不應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅。

（4）企業(yè)所得稅：租金收入應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，就是說在按照合同規(guī)定收到款項(xiàng)的時(shí)候一次性確認(rèn)為收入，同時(shí)，可以將支付給人防部門的租金和改造的費(fèi)用配比扣除計(jì)算企業(yè)所得稅。

（二）轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)

這是實(shí)務(wù)中征納雙方存在爭(zhēng)議的問題之一。房地產(chǎn)企業(yè)的租賃方式屬于轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，應(yīng)視同銷售建筑物。對(duì)取得銷售收入應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車庫(kù)契稅。

[法律依據(jù)]：

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號(hào)）規(guī)定：自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：①工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50% ~ 60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×［1-（10% ～ 30%）］× 1.2%。②商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70% ~ 80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×［1-（10% ～ 30%）］×1.2%。③對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2009]128號(hào)）第四條規(guī)定：關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題：對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第十七條規(guī)定：屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)送與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。第三十三條規(guī)定：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào))第四條第三款的規(guī)定，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]83號(hào)）第一條規(guī)定：對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)－租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。

第二篇：房企地下車位出租一次性收費(fèi)的涉稅分析

房企地下車位出租一次性收費(fèi)的涉稅分析

一、地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬介定問題

第一種情形，停車場(chǎng)在小區(qū)房屋銷售時(shí)未按公建面積公攤，停車場(chǎng)的房屋所有權(quán)（俗稱產(chǎn)權(quán)）應(yīng)歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)對(duì)業(yè)主出售，此時(shí)開發(fā)商與業(yè)主簽訂的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合法有效的，應(yīng)得到法律保護(hù)。

第二情形，如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時(shí)已將地下停車場(chǎng)按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)與個(gè)別業(yè)主簽訂停車場(chǎng)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，實(shí)務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購(gòu)買該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或同經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場(chǎng)車位的使用權(quán)。

第三種情形，地下停車場(chǎng)是由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，開發(fā)商也無權(quán)出售。

二、銷售地下車庫(kù)涉及的稅金

（一）營(yíng)業(yè)稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人。因而，個(gè)人銷售房產(chǎn)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%.（二）企業(yè)所得稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，按適用稅率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（三）土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，出售房屋所取得的收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)的成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金后的余額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率計(jì)算繳納土地增值稅。

（四）城市維護(hù)建設(shè)稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》及其相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅以實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率計(jì)算繳納。

（五）教育費(fèi)附加按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額的3%計(jì)算繳納。

（六）印花稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征稅項(xiàng)目，按合同所載金額萬分之五計(jì)稅貼花。

三、出租地下車庫(kù)房產(chǎn)稅如何繳納

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[2005]181號(hào)）的規(guī)定：

（一）、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。

（二）、自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：

1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50-60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%]×1.2%.2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70-80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%）]×1.2%房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。

3.對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

（三）、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》文件的規(guī)定：第三條房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

第四條房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)（試行稿）的通知》的規(guī)定：

（六）租賃業(yè)租賃業(yè)，是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。根據(jù)上述規(guī)定，出租地下停車位應(yīng)按規(guī)定以租金收入為計(jì)稅依據(jù)繳納房產(chǎn)稅。

四、房產(chǎn)公司出租地下車位一次性收費(fèi)如何納稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因?yàn)闆]有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，針對(duì)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)取得的收入，貴公司應(yīng)繳納以下稅款：

1.營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2005〕83號(hào)）規(guī)定，對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，計(jì)稅依據(jù)為取得的租賃收入。

2.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象。房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。根據(jù)此規(guī)定，地下車庫(kù)屬于房產(chǎn)范疇，應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按出租收入的12%征收房產(chǎn)稅。

3.企業(yè)所得稅。車位租賃收入組成企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第十九條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。深圳實(shí)行過渡期企業(yè)所得稅優(yōu)惠稅率，2010年企業(yè)所得稅稅率為22%.4.城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)車位所擁有的土地使用權(quán)面積，應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確定的標(biāo)準(zhǔn)，按期繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

5.印花稅。房屋租賃合同屬于印花稅征稅范圍，應(yīng)按合同總金額的千分之一繳納印花稅。

五、一次性收取地下車位租金涉稅操作要點(diǎn) 以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到

（一）、簽定合同

1.地下車位只能出租不能出售地下車位經(jīng)核實(shí)原屬“人防工程”，但國(guó)家有相關(guān)規(guī)定“人防工程”的地下車庫(kù)，所有權(quán)歸國(guó)家所有，既不計(jì)入公用建筑面積，也不得出售產(chǎn)權(quán)，但可出租車位，收入歸投資人所有。

2.租賃期限不得超過20年根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年?！币簿褪钦f，法律只能保護(hù)您對(duì)這個(gè)車庫(kù)擁有20年的租賃使用權(quán)，超過20年的，法律不予保護(hù)。

3、明確約定租金及其支付方式

1）乙方需在簽定本合同時(shí)將車位租賃費(fèi)一次性向甲方支付。收取費(fèi)用后，不再退費(fèi)。

2）乙方承租停車位的租金為每一車位每年人民幣元[車位租賃費(fèi)一次性收費(fèi)金額/租賃期限（20年）].3）如果業(yè)主不愿意買車位，開發(fā)商也不能隨便將車位出售給小區(qū)以外的車輛，“除非該小區(qū)的地下車庫(kù)直接連接小區(qū)外的路面，否則業(yè)主完全有理由不讓小區(qū)以外的車輛駛進(jìn)小區(qū)的地面道路，因?yàn)樾^(qū)的地面道路屬于共有部位。”

（二）、收入確認(rèn)

1、營(yíng)業(yè)稅收入確認(rèn)舊政：對(duì)一次性收取若干年內(nèi)所有租賃費(fèi)收入的，屬于預(yù)收性質(zhì)。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）的規(guī)定，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款（包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費(fèi)用、預(yù)收定金等），其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)為收入的時(shí)間為準(zhǔn)。而按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，應(yīng)在整個(gè)受益期內(nèi)分期確認(rèn)收入。

新政：《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中，對(duì)于采用長(zhǎng)期出租一次性收取租金方式的，根據(jù)合同約定的日期和金額確認(rèn)租金收入，提前收取的在實(shí)際收取租金當(dāng)期確認(rèn)租金收入。

2、房產(chǎn)稅收入確認(rèn)對(duì)房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按出租收入的12%征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是按年征收、分期繳納，納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。對(duì)一次性取得的若干年的租賃收入應(yīng)按在整個(gè)受益期內(nèi)分期確認(rèn)收入，按規(guī)定計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

3、企業(yè)所得稅收入確認(rèn)對(duì)于車位銷售的企業(yè)所得稅問題，由于房地產(chǎn)企業(yè)都是一次性通過成本對(duì)象或公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)入銷售成本，所以收到的銷售款也應(yīng)當(dāng)一次性計(jì)入企業(yè)所得稅收入。

（三）、開具發(fā)票銷售地下停車位開具發(fā)票分兩種情況：

1、銷售永久使用權(quán)的，視同商品房銷售，應(yīng)開具《商品房銷售（結(jié)算）專用發(fā)票》。

2、銷售臨時(shí)使用權(quán)的，視同服務(wù)業(yè)中租賃行為，應(yīng)開具《服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》。

（四）、稅收優(yōu)惠

按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）第三條（十九）款規(guī)定；從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。

（五）、稅務(wù)溝通

產(chǎn)權(quán)若不屬于開發(fā)商，稅收政策不夠明確，一般按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則繳納房產(chǎn)稅。具體執(zhí)行中還要取決于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)，如何確定，貴公司可以與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)充分溝通。在稅法允許的范圍內(nèi)，選擇有利的納稅方式。同時(shí)，注意規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，以免除不必要的稅務(wù)處罰。

在實(shí)際操作中，對(duì)于一次性收取地下車位租金，納稅人應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析，靈活運(yùn)用稅收政策。其前提應(yīng)是在合理和不違法的情況下，合理節(jié)稅，減輕稅收負(fù)擔(dān)，在維護(hù)貴公司正當(dāng)、合法的經(jīng)濟(jì)權(quán)益的同時(shí)，注意規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)最大化。

第三篇：處置報(bào)廢車輛如何作涉稅處理

處置報(bào)廢車輛如何作涉稅處理

周忠明 趙新，2010.09.20

■周忠明趙新貴

某企業(yè)有一輛卡車已到報(bào)廢期，原打算將卡車出售給報(bào)廢汽車回收企業(yè)，但是對(duì)方回收價(jià)格很低，而且還要求企業(yè)提供增值稅專用發(fā)票。后該企業(yè)打算將車無償贈(zèng)送給另一家有業(yè)務(wù)往來的企業(yè)，供其改裝后在廠區(qū)內(nèi)周轉(zhuǎn)貨物。企業(yè)財(cái)務(wù)人員想知道，對(duì)這輛報(bào)廢卡車，如何處理才是正確的。

報(bào)廢車輛的政策規(guī)定

根據(jù)《報(bào)廢汽車回收管理辦法》（國(guó)務(wù)院令第307號(hào)）規(guī)定，報(bào)廢汽車擁有單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)辦理機(jī)動(dòng)車報(bào)廢手續(xù)，并應(yīng)當(dāng)及時(shí)將報(bào)廢汽車交售給報(bào)廢汽車回收企業(yè)。任何單位或者個(gè)人不得將報(bào)廢汽車出售、贈(zèng)予或者以其他方式轉(zhuǎn)讓給非報(bào)廢汽車回收企業(yè)的單位或者個(gè)人。將報(bào)廢汽車出售、贈(zèng)予或者以其他方式轉(zhuǎn)讓給非報(bào)廢汽車回收企業(yè)的單位或者個(gè)人的，或者自行拆解報(bào)廢汽車的，由公安機(jī)關(guān)沒收違法所得，并處2000元以上2萬元以下的罰款。國(guó)家加強(qiáng)對(duì)報(bào)廢汽車回收的管理，是為了保護(hù)環(huán)境、保障道路交通秩序和人民生命財(cái)產(chǎn)安全，嚴(yán)格按照國(guó)家政策處理報(bào)廢汽車，是汽車擁有單位和個(gè)人的義務(wù)。因此，該企業(yè)準(zhǔn)備將報(bào)廢卡車無償贈(zèng)送給關(guān)系單位使用是錯(cuò)誤的。

處置報(bào)廢車輛應(yīng)繳增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕170號(hào)）和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）規(guī)定，小規(guī)模納稅人銷售已使用過的固定資產(chǎn)，及一般納稅人銷售自己使用過的屬于暫行條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)，可按簡(jiǎn)易辦法征收增值稅。然而，報(bào)廢汽車實(shí)際上并不屬于已使用過的固定資產(chǎn)。因?yàn)椋趯?bào)廢汽車交售給回收企業(yè)前，應(yīng)先在車輛登記管理部門辦理報(bào)廢注銷手續(xù)，此時(shí)該車輛在性質(zhì)上已不屬于單位的固定資產(chǎn)。另一方面，根據(jù)《報(bào)廢汽車回收管理辦法》，報(bào)廢汽車的收購(gòu)價(jià)格，按照金屬含量折算，參照廢舊金屬市場(chǎng)價(jià)格計(jì)價(jià)。也就是說，從報(bào)廢汽車回收企業(yè)的角度看，收購(gòu)報(bào)廢汽車是收購(gòu)廢舊物資。因此，該單位處置報(bào)廢汽車不能適用銷售已使用過的固定資產(chǎn)的簡(jiǎn)易征收辦法，而應(yīng)該按其適用稅率或征收率繳納增值稅。如果該單位是一般納稅人，應(yīng)當(dāng)按照適用稅率17%繳納增值稅，如果是小規(guī)模納稅人，則應(yīng)按3%的征收率繳納增值稅。

處置報(bào)廢車輛發(fā)票的開具

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于報(bào)廢汽車回收拆解企業(yè)有關(guān)增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2003〕116號(hào)）規(guī)定，報(bào)廢汽車回收企業(yè)屬于廢舊物資回收經(jīng)營(yíng)單位。而《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于再生資源增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕157號(hào)）取消了“廢舊物資回收經(jīng)營(yíng)單位銷售其收購(gòu)的廢舊物資免征增值稅”的政策，并明確報(bào)廢機(jī)動(dòng)車拆解企業(yè)也適用本通知。也就是說，報(bào)廢汽車回收企業(yè)銷售拆解的廢金屬及拆解的報(bào)廢汽車回用件，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。這樣，報(bào)廢汽車回收企業(yè)為獲得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，會(huì)要求汽車報(bào)廢企業(yè)提供增值稅專用發(fā)票。由于處置報(bào)廢汽車的單位應(yīng)按適用稅率或征收率繳納增值稅，因此，報(bào)廢汽車的單位如果是一般納稅人企業(yè)，則可自行開具增值稅專用發(fā)票，如果不是一般納稅人企業(yè)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局代開增值稅專用發(fā)票管理辦法（試行）》（國(guó)稅發(fā)〔2004〕153號(hào)）規(guī)定，已辦理稅務(wù)登記的小規(guī)模納稅人可申請(qǐng)稅務(wù)部門代開征收率為3%的增值稅專用發(fā)票。但對(duì)于機(jī)關(guān)、事業(yè)單位等依法不需要辦理稅務(wù)登記的單位，處置報(bào)廢汽車作為臨時(shí)取得收入，不能申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票，而只能根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范稅務(wù)機(jī)關(guān)代開普通發(fā)票工作的通知》（國(guó)稅函〔2004〕1024

號(hào)）的規(guī)定，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開普通發(fā)票。因此，也就是說，不是所有單位的報(bào)廢車輛都能向回收企業(yè)提供增值稅專用發(fā)票。

第四篇：城市污泥不同處理處置方式的成本和效益分析

城市污泥不同處理處置方式的成本和效益分析

——以北京市為例

張義安，高定，陳同斌*，鄭國(guó)砥，李艷霞

中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所環(huán)境修復(fù)中心，北京 10010

1摘要：以北京市為例，估算不同電價(jià)及運(yùn)輸距離下填埋、焚燒及堆肥等方式的城市污泥處理處置成本，在此基礎(chǔ)上討論各種處理處置方案的前景，展望北京市污泥處理處置出路。污泥填埋在一定時(shí)期內(nèi)還將是主要處理處置方式，但所占比例將逐漸下降；堆肥是經(jīng)濟(jì)上較為可行的處理處置方式，適合大力推廣；隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力與技術(shù)水平提高，焚燒法可以適用于個(gè)別特殊地點(diǎn)。同時(shí)，分析了政府補(bǔ)貼對(duì)污泥處理處置效益的影響。

關(guān)鍵詞：城市污泥；處理處置成本；填埋；焚燒；堆肥

中圖分類號(hào)：X703文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-2175（2006）02-0234-0

5城市污泥是污水處理的副產(chǎn)物，以含水率97%計(jì)算，體積占處理污水的0.3%~0.5%[1]，深度處理產(chǎn)泥量還將增加50%~100%。目前我國(guó)每年排放的干污泥大約1.3×106 t，并以大約10%的速率在增加。

北京市全區(qū)域規(guī)劃污水排放量為330×104 m3/d，其中2003年市區(qū)污水排放量約為230×104 m3/d[2]。規(guī)劃建設(shè)14座污水處理廠，2015年污水處理能力預(yù)計(jì)將超過320×104 m3/d，處理率將超過90%。到2008年，北京市將新增9座中水處理廠，深度處理能力將由目前的1×104 m3/d提高到47.6×104 m3/d，屆時(shí)每年產(chǎn)生含水率 80% 城市污泥超過80×104 m3。北京市最大的污水處理廠——高碑店污水處理廠污泥外運(yùn)運(yùn)輸費(fèi)用占到全廠運(yùn)行費(fèi)用的1/3[3]。

城市污泥的大量產(chǎn)生，已引起日益嚴(yán)峻的二次污染，并成為城市污水處理行業(yè)瓶頸。污泥處理處置率低，其中非常重要的一個(gè)原因就是投資和運(yùn)行成本方面的限制。但到目前為止，還未見關(guān)于不同污泥處理處置方案的經(jīng)濟(jì)分析，導(dǎo)致不同單位和設(shè)計(jì)人員在方案的選擇上存在較大的盲目性。本文以北京為例，對(duì)幾種典型的城市污泥處理處置方式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，以便為城市污泥處理處置技術(shù)的選擇提供參考依據(jù)。

1城市污泥處理處置成本估算

1.1估算方法

以1 t干污泥（DS）為計(jì)算基準(zhǔn)，綜合成本＝運(yùn)行成本+設(shè)備折價(jià)成本。運(yùn)行成本以目前較為成熟的處理處置方式進(jìn)行估算。

北京市污泥機(jī)械脫水效果通常在80%左右。各方案中的成本估算涉及或包括焚燒、運(yùn)輸、填埋等3個(gè)流程；設(shè)備折價(jià)成本取15 a使用年限，年折舊7%，社會(huì)利率10%，即年折價(jià)17%，設(shè)備年工作時(shí)數(shù)以8000 h計(jì)。因此，設(shè)備折價(jià)＝設(shè)備價(jià)格×指數(shù)×0.17/8000。

1.2估算細(xì)則

（1）單位成本

填埋：生活垃圾衛(wèi)生填埋的成本約60~70 ￥/t，污泥填埋時(shí)按照壓實(shí)生活垃圾∶土∶污泥容重比為0.8∶1∶1，污泥填埋成本為48~56 ￥/t，取52￥/t。

干化：干燥能耗與脫水量成正比。燃?xì)饧訜嵝?5%、鍋爐熱效率70%、過程熱損失5%時(shí)，水的蒸發(fā)能耗為150(kW?h)/t，每小時(shí)去除1 t水的設(shè)備投資為180×104￥[4]。

焚燒：目前多采用流化床技術(shù)，每h焚燒1 t干化污泥的設(shè)備成本為528×104￥，污泥按干質(zhì)量減量60%。焚燒的運(yùn)行費(fèi)用24￥/t，煙氣處理消耗NaOH量約為37 kg/t，折價(jià)約128￥/t [5]。

電價(jià)：北京市工業(yè)電價(jià)高峰期、平段區(qū)、低谷期分別為0.278、0.488、0.725￥/(kW?h)。按不同補(bǔ)貼方案，將電價(jià)設(shè)定為0.30、0.60￥/(kW?h)。

運(yùn)費(fèi)：北京市運(yùn)輸價(jià)格在0.45~0.65￥/(t?km)之間，污泥為特殊固體廢物，需特殊箱式貨車運(yùn)送，價(jià)格處于高端。另外，近年運(yùn)輸價(jià)格有上漲趨勢(shì)。因此，運(yùn)費(fèi)取0.65 ￥/(t?km)。

此外，干化及焚燒均按設(shè)備成本添加30%物耗人工管理費(fèi)及土建配套費(fèi)。

（2）污泥含水率

污泥的有機(jī)質(zhì)和水分含量較高，填埋存在一系列問題，當(dāng)前主要關(guān)心的是土力學(xué)性能，當(dāng)含水率高于68% 時(shí)需按m(土)∶m(污泥)＝0.4~0.6的比例混入土

[6-8]。含水率降低時(shí)污泥性狀存在突變，因此填埋脫水目標(biāo)設(shè)定為80%、30%。含水率是污泥焚燒處理中的一個(gè)關(guān)鍵因素。有機(jī)質(zhì)含量高、含水率低利于維持自燃，降低污泥含水率對(duì)降低污泥焚燒設(shè)備及處理費(fèi)用至關(guān)重要。一般將污泥含水率降至與揮發(fā)物含量之比小于3.5時(shí)，可形成自燃[9]。北京市污泥有機(jī)物含量在45% 以下，因此使污泥維持自燃焚燒的水分含量應(yīng)小于61.2%。朱南文總結(jié)了幾種國(guó)外污泥熱干燥技術(shù)，可以將污泥干燥至10%含水率[10]。污泥焚燒綜合成本隨干燥程度動(dòng)態(tài)變化，干化程度越高，干化能耗升高，焚燒設(shè)備及運(yùn)行費(fèi)用隨之下降。簡(jiǎn)化起見，本文以污泥保持熱量平衡燃燒為估算前提，不再進(jìn)行高水分下加入重油的成本估算。因此污泥焚燒的干化目標(biāo)定為：60%和10%。表1北京市填埋場(chǎng)概況[11]及離污水處理廠的最近距離

Table 1Description of landfill sites and wastewater treatment plants

填埋場(chǎng) 填埋場(chǎng)位置 處理規(guī)模/(t?d-1)預(yù)計(jì)關(guān)閉時(shí)間 最近的污水處理廠 最近直線距離/km 1)

北神樹 通縣次渠鄉(xiāng) 980 2006 高碑店 20

安定 大興區(qū)安定鄉(xiāng) 700 2006 小紅門 36

六里屯 海淀區(qū)永豐屯鄉(xiāng) 1500 2017 清河 1

5高安屯 朝陽(yáng)區(qū)樓梓莊鄉(xiāng) 1000 2018 高碑店 15

阿蘇衛(wèi) 昌平區(qū)小湯山鄉(xiāng) 2000 2012 清河、北小河 40

焦家坡 門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn) 600 2011 盧溝橋 1

51)最近距離數(shù)據(jù)為作者實(shí)測(cè)

綜上所述，污泥的處理處置方式計(jì)有：堆肥，分別干燥至含水80%、30% 時(shí)填埋，干燥至含水

60%、10%時(shí)焚燒。

1.3填埋成本

填埋成本＝能耗成本+運(yùn)輸成本+填埋場(chǎng)成本+設(shè)備折價(jià)成本

能耗成本＝[1/(1－η0)－1/(1－ηe)]×150×α×Pele

運(yùn)輸成本＝0.65×L /(1-ηe)

填埋場(chǎng)成本＝βPf /(1-ηe)

設(shè)備折價(jià)＝[1/(1－η0)－1/(1－ηe)]×180×α× 0.17×104/8000

其中，η0、ηe分別為處理處置始、末的含水率；Pele為電價(jià)，￥/(kW?h)；L為運(yùn)輸距離，km；α為土建及人工配套費(fèi)指數(shù)，1.3；β為體積系數(shù)，含水率≥68%時(shí)在1.4~1.6之間，取1.5，含水率＜68%時(shí)取1；Pf為填埋場(chǎng)填埋價(jià)格，40~60￥/t，取52￥/t。

污泥填埋運(yùn)輸距離：北京市現(xiàn)有填埋場(chǎng)容量不足以滿足生活垃圾處置需求，即使規(guī)劃中的填埋場(chǎng)建成之后，富余填埋能力也很有限，污泥填埋需另外覓地新建填埋場(chǎng)。隨著城市發(fā)展及填埋場(chǎng)地質(zhì)條件要求，運(yùn)輸距離也將越來越遠(yuǎn)，參照表1，污泥

填埋的運(yùn)輸距離將在40 km以上，因此在估算今后的填埋成本時(shí)，分別取50、100 km作為近期及遠(yuǎn)期填埋場(chǎng)運(yùn)輸距離。

1.4堆肥成本及收益

城市污泥經(jīng)過堆肥無害化處理之后進(jìn)行土地利用，是國(guó)際上普遍采用的處理處置方式。強(qiáng)制通風(fēng)靜態(tài)垛堆肥處理是泥堆肥主流技術(shù)，其處理成本與污泥初始含水率、處理規(guī)模、堆肥廠與污水處理廠之間距離以及設(shè)備原產(chǎn)地等因素相關(guān)。堆肥廠宜建在污水處理廠周圍，運(yùn)輸成本計(jì)為0，堆肥成本主要由鼓風(fēng)、烘干、篩分能耗，調(diào)理劑及設(shè)備折價(jià)成本組成。目前，堆肥產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售價(jià)格為350~500￥/t，扣除15％含水率后取500￥/t DS。

利用CTB堆肥自動(dòng)控制系統(tǒng)[12,13]進(jìn)行強(qiáng)制通風(fēng)靜態(tài)垛堆肥在河南省漯河市城市污泥堆肥廠的應(yīng)用結(jié)果表明，當(dāng)污泥含水率不高于80%時(shí)，鼓風(fēng)能耗在40~60(kW?h)/t DS之間，取60(kW?h)/t DS。CTB調(diào)理劑價(jià)格為300 ￥/t，損耗率一般為5% [14]。經(jīng)過10~14 d堆肥，污泥干物質(zhì)減量30%，含水45%。采用熱干燥技術(shù)烘干至含水15%，脫水負(fù)荷0.45 t/t DS；調(diào)理劑在烘干前篩分后自然晾干，需篩分能耗；篩分負(fù)荷共9.3 t/t DS，篩分能力1 t/h，功率3 kW。全程能耗95(kW?h)/t DS，考慮到未知能耗，取100(kW?h)/t DS。

設(shè)備折價(jià)：處理干污泥能力為 0.3×104 t/a的污泥堆肥廠設(shè)備投資約700萬￥，設(shè)備折價(jià)182 ￥/t DS（含占地成本），取200￥/t DS。

1.5焚燒成本

考慮到焚燒廢氣排放等問題，外運(yùn)30 km以上焚燒為佳，取30 km；焚燒按干物質(zhì)減量60%，燒余物需運(yùn)至填埋場(chǎng)填埋，運(yùn)輸距離取50 km。參考表3可知，干燥至10%焚燒成本較干燥至60%低。干燥程度越高，焚燒廠占地面積也越小，因此焚燒前以干化至10%為宜。

1.6干化農(nóng)用成本

未經(jīng)穩(wěn)定化處理污泥存在施用安全危險(xiǎn)，考慮到干化的穩(wěn)定效果較差，安全性有限，不再估算。

2討論與分析

2.1處理成本和經(jīng)濟(jì)效益

表2處理處置1 t城市污泥(干質(zhì)量)所需的成本及其效益

Table 2Comparison of the estimated cost and benefit of sewage sludge treated and/or disposed by different ways

填埋

干化運(yùn)輸填埋 綜合成本/￥

目標(biāo) 能耗/￥ 設(shè)備折價(jià)/￥ 距離/km 運(yùn)費(fèi)/￥ 填土比例 費(fèi)用/￥

80% 0 0 50 163 50% 3905531)，5532)

30% 2091)，4182)178 50 46 0 745071)，7162)

80% 0 0 100 325 50% 3907151)，7152)

30% 2091)，4182)178 100 93 0 745541)，7632)

焚燒

干化焚燒燒余物 綜合成本/￥

目標(biāo) 能耗/￥ 設(shè)備折價(jià)/￥ 運(yùn)行/￥ 設(shè)備折價(jià)/￥ NaOH/￥ 運(yùn)費(fèi)/￥ 填埋/￥60% 1461)，2932)12460 36512813 20 8561)，10022)

10% 2281)，4552)193 27 162 128 13 20 7711)，9982)

堆肥

能耗/￥ 設(shè)備折價(jià)/￥ 調(diào)理劑損耗/￥ 總成本/￥ 銷售/￥ 總效益/￥

391)，782)200 75 3141)，3532)410 961)，572)

1)電價(jià)取0.30 ￥/(kW?h)；2)電價(jià)取0.60 ￥/(kW?h)

各種處理方式處理成本估算過程及結(jié)果如表2所示。由表2可知，污泥處理處置以堆肥方式成本

最低，約300~350￥/t DS；填埋方式約500~760￥/t DS。焚燒方式成本最高，約800~1000￥/t DS。堆肥成本低于填埋方式，顯著低于焚燒方式，隨運(yùn)輸距離增加填埋成本顯著高于堆肥成本。此外，污泥焚燒處理一次性投資大，運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用最高。

各種處理方式中，污泥填埋沒有資源回收，效益為零；考慮到污泥熱值水平，回收焚燒熱能可能性較低，對(duì)凈效益影響不大；污泥干化可以起到脫水的效果，但穩(wěn)定化的效果有限，加之干化過程中容易產(chǎn)生爆炸和肥效緩慢等問題，不宜提倡；在產(chǎn)品銷售良好情況下，按電價(jià)不同，堆肥處理可以盈利50~100￥/t DS。

2.2各種處理處置技術(shù)的優(yōu)缺點(diǎn)

現(xiàn)有的大部分填埋場(chǎng)設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)低、缺乏污染控制措施，存在穩(wěn)定性差等問題，導(dǎo)致散發(fā)氣體和臭味，污染地下水，不能保證填埋垃圾的安全，只是延緩污染但沒有最終消除污染。一些國(guó)家為了把上述問題降低到最小程度，制定了待處理污泥物理特性的最低標(biāo)準(zhǔn)，使污泥填埋的處理成本大大增加。例如德國(guó)要求填埋污泥干基含量不低于35%。為避免污泥中有機(jī)物分解造成的地下水污染，1992年德國(guó)發(fā)布了《城市廢棄物控制和處置技術(shù)綱要》，要求從2005年起，任何被填埋處理的物質(zhì)其有機(jī)物含量不超過5% [15]，這意味著污泥即便是經(jīng)過干燥也不滿足填埋的要求。污泥填埋面臨填埋場(chǎng)地、公眾及法規(guī)等多重壓力，填埋成本將逐步升高，近年來國(guó)外污泥填埋處理方式比例越來越小[6]。

是否推廣堆肥處理城市污泥，首先應(yīng)切實(shí)評(píng)估施用污泥堆肥的潛在環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。杜兵等[16]研究表明，同國(guó)外相比北京市某典型污水處理廠酚類、酞酸酯類、多環(huán)芳烴類均處于污染程度較低的水平。堆肥處理的持續(xù)高溫可以確保殺滅病菌，保證污泥的農(nóng)用安全。陳同斌等[17]對(duì)中國(guó)城市污泥的重金屬含量及其變化趨勢(shì)的研究結(jié)果表明，我國(guó)城市污泥中平均含量普遍較低，金屬含量基本未超過農(nóng)用標(biāo)準(zhǔn)[18]，且呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢(shì)。近年相關(guān)研究也證明：科學(xué)合理地進(jìn)行城市污泥農(nóng)用不會(huì)造成土壤和農(nóng)產(chǎn)品的重金屬污染問題[19]。我國(guó)城市污泥的土地利用重金屬環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)并不像人們想象的那樣嚴(yán)重。

焚燒減量最為顯著，含水80%的污泥焚燒后減容率超過90%。然而，污泥含有多種有機(jī)物，焚燒時(shí)會(huì)產(chǎn)生大量有害物質(zhì)，如二惡英、二氧化硫、鹽酸等，受國(guó)內(nèi)焚燒技術(shù)的限制，二惡英污染問題尚未很好解決，重金屬煙霧與燃燒灰燼也可能造成二次污染。此外，焚燒浪費(fèi)了污泥中的營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)。對(duì)比三種處理處置方式，污泥焚燒占地面積最小，但綜合成本最高，設(shè)備維護(hù)要求高，環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)較大，這些不利之處都限制了污泥焚燒技術(shù)的廣泛應(yīng)用。

綜上所述，堆肥處理實(shí)現(xiàn)污泥的資源化利用，科學(xué)合理施用下可以保證衛(wèi)生安全及重金屬安全，同時(shí)較為經(jīng)濟(jì)可行，是污泥處理處置技術(shù)的主要發(fā)展方向。但是，從市場(chǎng)銷售的角度來看，污泥堆肥產(chǎn)品的銷售渠道有待改善。各種處理方式優(yōu)缺點(diǎn)概括于表3（下頁(yè)）。

2.3電價(jià)影響及政府補(bǔ)貼

電價(jià)影響到污泥處理處置成本。電價(jià)從0.60￥/(kW?h)降低到0.30 ￥/(kW?h)，各種處理方式的綜合成本分別降低40~230 ￥/t DS。如電價(jià)取至用電低谷期電價(jià)或者更低，成本可以進(jìn)一步降低。

表3各種處理處置技術(shù)優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)比

Table 3Comparison of landfill, composting and incineration for sewage sludge

處理處置方式 收支平衡/(￥?t-1)1)技術(shù)難度 場(chǎng)地要求 能否資源化 無害化程度

填埋-507~-763 簡(jiǎn)單 大 不能 延緩污染, 沒有最終消除污染風(fēng)險(xiǎn)

堆肥 57~96 較簡(jiǎn)單 較小 能 重金屬低于農(nóng)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)可以達(dá)到無害化要求 焚燒-771~-1000 技術(shù)設(shè)備要求高 小 不能 尾氣可能帶來二次污染

1)運(yùn)輸距離100 km、電價(jià)0.60 ￥/(kw?h)時(shí), 以80%含水率填埋成本略低于30%含水率填埋, 但其占地為后者5.25倍, 綜合考慮采取30%填埋

污泥含水80%及60%下填埋占地分別為30%下填埋的5.25倍、1.75倍。政府通過補(bǔ)貼如降低電價(jià)等調(diào)控手段，將污水處理投入合理分配到其中的污泥處理單元，可以降低污泥處理單元的焚燒成本、填埋占地，降低堆肥成本。政府補(bǔ)貼可以發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿作用，調(diào)控污泥處理行業(yè)投入產(chǎn)出狀況，有利于污泥處理處置行業(yè)的健康發(fā)展?？傊?，污泥處理處置應(yīng)該有適宜的政府補(bǔ)貼。

3結(jié)論

（1）污泥堆肥成本隨電價(jià)變化約300~350 ￥/t DS，堆肥銷售可以補(bǔ)償部分處理成本，使污泥堆肥達(dá)到微利水平。合理施用堆肥可以提供養(yǎng)分和有機(jī)質(zhì)，是污泥處理處置技術(shù)的重要方向。

（2）污泥填埋操作簡(jiǎn)單，但其成本約500~760 ￥/t DS，高于堆肥處理?？紤]到土地資源日益稀缺及二次污染問題，且從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來看污泥填埋將逐步受到限制，因此其應(yīng)用比例應(yīng)逐漸減少。

（3）污泥焚燒減量效果最明顯，但其初始投資及運(yùn)行費(fèi)用最高，綜合成本約771~1000 ￥/t DS。其設(shè)備維護(hù)復(fù)雜，如果對(duì)尾氣處理不當(dāng)會(huì)造成二次污染。

第五篇：存貨損失涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

財(cái)稅體檢 普金網(wǎng) http://

存貨損失涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，除了存貨的政策耗用以外，不免會(huì)發(fā)生各種各樣的存貨非正常損失。存貨非正常損失涉及增值稅進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出，以及能否在企業(yè)所得稅稅前扣除，現(xiàn)進(jìn)行分析。

對(duì)增值稅而言，存貨損失如屬于非正常損失，其進(jìn)項(xiàng)稅不能在稅前扣除?！对鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定，非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物及相關(guān)的應(yīng)稅勞務(wù)，非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

對(duì)于企業(yè)所得稅而言，存貨正常損耗應(yīng)以清單申報(bào)的方式向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)扣除，非正常損失應(yīng)以專項(xiàng)申報(bào)的方式向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)扣除。企業(yè)無法準(zhǔn)確判別是否屬于清單申報(bào)扣除的資產(chǎn)損失，可以采取專項(xiàng)申報(bào)的形式申報(bào)扣除。

一、存貨非正常損失的認(rèn)定

存貨損失牽涉到涉稅問題，所以企業(yè)發(fā)生存貨損失時(shí)，首先應(yīng)正確判斷存貨損失的性質(zhì)，即正常損失和非常損失。

財(cái)稅[2016]36號(hào)文件第二十八條規(guī)定：非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、銷貨、拆除的情形。

規(guī)定對(duì)需要做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的非正常損失給了限制性解釋，規(guī)定僅列舉了“因管理不善造成被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)的損失;違反法律”四種情形。因此區(qū)分正常損失與非正常損失的關(guān)鍵在于區(qū)分造成損失的原因是主觀因素還是客觀因素，如果是主觀原因造成的存貨損失，則屬于非正常損失;如果是客觀原因造成的，則屬于正常損失。

二、常見的不屬于非正常損失的情況

l 價(jià)損不屬于非正常損失。對(duì)于企業(yè)由于資產(chǎn)評(píng)估減值而發(fā)生的資產(chǎn)損失，如果流動(dòng)資產(chǎn)未丟失或損壞，只是由于市場(chǎng)發(fā)生變化，價(jià)格降低，價(jià)值量減少，不屬于《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的非正常損失，不作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理。

l 因產(chǎn)品質(zhì)量問題或存貨過保存期限報(bào)廢的損失不屬于非正常損失。國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司在2009年11月9日稅務(wù)網(wǎng)上答疑：納稅人生產(chǎn)或購(gòu)入在貨物外包裝或使用說明書中注明有使用期限的貨物，超過有效(保質(zhì))期無法進(jìn)行正常銷售，需作銷毀處理的，可視作企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中的政策經(jīng)營(yíng)損失，不納入非正常損失。

l 自然災(zāi)害損失不屬于非正常損失。根據(jù)最新的增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，非正常損失取消了自然災(zāi)害一項(xiàng)。

l 運(yùn)輸意外損失也不屬于非正常損失。財(cái)稅體檢 普金網(wǎng) http://

三、存貨損失的申報(bào)管理

企業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)損失，應(yīng)按規(guī)定的程序和要求向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)后方能在稅前扣除。未經(jīng)申報(bào)的損失，不得在稅前扣除。企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳申報(bào)時(shí)，可將資產(chǎn)損失申報(bào)材料和納稅資料作為企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表的附件一并向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送。

屬于清單申報(bào)的資產(chǎn)損失，企業(yè)可按會(huì)計(jì)核算科目進(jìn)行歸類、匯總，然后再將匯總清單報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)，有關(guān)會(huì)計(jì)核算資料和納稅資料留存?zhèn)洳?屬于專項(xiàng)申報(bào)的資產(chǎn)損失，企業(yè)應(yīng)逐項(xiàng)(或逐筆)報(bào)送申請(qǐng)報(bào)告，同時(shí)附送會(huì)計(jì)核算資料及其他相關(guān)的納稅資料。

四、存貨損失跨期申報(bào)扣除問題

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法>》的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第25號(hào))規(guī)定：企業(yè)以前發(fā)生的資產(chǎn)損失未能在當(dāng)年稅前扣除的，可以按照本辦法的規(guī)定，向稅務(wù)機(jī)關(guān)說明并進(jìn)行專項(xiàng)申報(bào)扣除。其中，屬于實(shí)際資產(chǎn)損失，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)損失發(fā)生扣除，其追補(bǔ)確認(rèn)期限一般不得超過五年，但因計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中遺留的資產(chǎn)損失、企業(yè)重組上市過程中因權(quán)屬不清出現(xiàn)爭(zhēng)議而未能及時(shí)扣除的資產(chǎn)損失、因承擔(dān)國(guó)家政策性任務(wù)而形成的資產(chǎn)損失以及政策定性不明確而形成資產(chǎn)損失等特殊原因形成的資產(chǎn)損失，其追補(bǔ)確認(rèn)期限經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)后可適當(dāng)延長(zhǎng)。屬于法定資產(chǎn)損失，應(yīng)在申報(bào)扣除。

企業(yè)因以前實(shí)際資產(chǎn)損失未在稅前扣除而多繳的企業(yè)所得稅稅款，可在追補(bǔ)確認(rèn)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅款中予以抵扣，不足抵扣的，向以后遞延抵扣。