第一篇：上海市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析

上海市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析

上海對外經(jīng)貿大學 1119123 余虹

?近期上海市房價分布圖：

2013年10月上海市的房價均價為32135萬/平方米。而根據(jù)上圖可知，大部分放假都維持在20000左右，上部分布在10000一下和80000以上。

從宏觀角度分析上海市房地產(chǎn)，要先明確如今中國房地產(chǎn)市場的各項機制和運行特點。

中國今天的房地產(chǎn)市場起決定性影響的作用傳導鏈已經(jīng)是“政治—政策—市場—供求”，而不是相反。是政治因素和政治取向決定中國房地產(chǎn)市場政策取向和政策內容，是政策作用影響房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模、供應結構和供應價格，由此導致需求變化和需求規(guī)模。

從2003年國家開始對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調控以來，模糊性的結論大大多于精確性的結論。主要原因是政策的多發(fā)性造成市場走向的不明朗，多種政策的交互作用造成了市場的波動性和復雜性。

一、經(jīng)濟層面

分析上海市房地產(chǎn)的宏觀市場，首先要明確，上海市作為一個典型的城市，其經(jīng)濟實力在中國是最強大的城市，所以我們先從經(jīng)濟層面來分析： 單位：億***13698.152008年—2012年上海市GDP及增 20.00%19195.6920101.3318.00%16.00%14.00%12.00%16872.4214900.938.20%9.90%8.20%10000500009.70%7.50%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2008年2009年2010年GDP（億元）2011年增速2012年數(shù)據(jù)來源：上海市2012年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報2012年上海市生產(chǎn)總值（GDP）20101.33億元，按可比價格計算，比上年增長7.5%，按常住人口計算的上海市人均生產(chǎn)總值為8.5萬元。

平穩(wěn)高速發(fā)展的上海經(jīng)濟也為居民收入增長提供了強有力的支持，從2008年到2012年的5年間，基本保持10%以上的增長速度。2012年末，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到了40188元，遠超全國平均水平，位居全國第一。人民收入的快速增長也為上海市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場和資金支持。

伴隨著上海經(jīng)濟的快速發(fā)展，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長也一直保持高位增長。2012年上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資達到了2381.36億元，房地產(chǎn)投資基本占到了固定資產(chǎn)投資總額的1/2，位居國內城市房地產(chǎn)投資前列。

單位：億元***500350002008年—2012年上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2008年-2012年上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20%4018840.00%18%35.00%2381.3616%30.00%14%12%25.00%10%10.90%20.00%8%15.00%6%4%9.70%10.00%2%5.00%0%2012年0.00%2012年增速35.30%318381980.******012%1464.***1366.87***00050050004.50%2170.3113.80%10.40%8.10%9.60%7.10%002008年2009年2010年2011年2008年2009年2010年2011年城市居民人均年可支配收入（元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）增速數(shù)據(jù)來源：上海市2008--2012年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)來源：上海市2008--2012年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

二、政治宏觀層面

中國經(jīng)濟的實力和對世界經(jīng)濟的影響作用逐漸被世界所承，中國國民的可支配收入也一直在不斷大幅增加，但也越來越強烈地感受到各種資源都難以承受經(jīng)濟的超常規(guī)發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)展和生態(tài)環(huán)境存在嚴重的不協(xié)調，各種利益主體出現(xiàn)并形成了一系列經(jīng)濟社會矛盾。也正是在這種背景下，“科學發(fā)展觀”、“和諧社會”、“友好環(huán)境”、“改變經(jīng)濟增長方式”、“建立公共服務型政府”等一系列新理念、新方針、新方向首先由黨中央率先提出。政治層面的這種變化一定會導致經(jīng)濟政策的調整變化，也會對許多老百姓關心的話題——房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響。

有人分析上海的房地產(chǎn)時提出，在宏觀調控背景下房地產(chǎn)業(yè)必須積極推行產(chǎn)業(yè)轉型。其實不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)要轉型，房地產(chǎn)業(yè)存在著投資增長過快、商品價格上漲過猛、產(chǎn)品結構不合理、市場秩序紊亂的問題，在中國其他產(chǎn)業(yè)中都普遍存在。產(chǎn)業(yè)轉型已是大勢所趨，非此不能改變產(chǎn)業(yè)的增長方式。應該期待在2007年上海市在黨中央領導下，各項工作會取得更多具有實效性的成果，上海房地產(chǎn)的調控也會出現(xiàn)更為積極的成果。

另外，在2013年9月29日正式掛牌的上海自貿區(qū)的建立對上海市房價的影響也是不容忽略的。我們可以看到以下是自貿區(qū)成立前后上海市平均房價的走勢圖：

不難發(fā)現(xiàn)，在2013年9月到10月，上海市的平均放假有大幅度的增長，顯而易見的是，這一定和上海市自貿區(qū)的成立有很大的關系。

中國（上海）自由貿易試驗區(qū)主要任務是要探索我國對外開放的新路徑和新模式，推動加快轉變政府職能和行政體制改革，促進轉變經(jīng)濟增長方式和優(yōu)化經(jīng)濟結構，實現(xiàn)以開放促發(fā)展、促改革、促創(chuàng)新，形成可復制、可推廣的經(jīng)驗，服務全國的發(fā)展。有利于培育我國面向全球的競爭新優(yōu)勢，構建與各國合作發(fā)展的新平臺，拓展經(jīng)濟增長的新空間，打造中國經(jīng)濟“升級版”。

獲批前后的近兩個月時間里，靠近自貿區(qū)的房價不出意料，有很大的漲幅。臨港新城住宅的價格上漲了近一倍（8月份臨港新城新盤的平均房價只有1.1萬-1.3萬元左右，而10月份這一區(qū)域部分新開樓盤的價格，已經(jīng)漲至2萬-2.3萬元/平方米），且10月20日臨港新城今年新房的成交量高達20.3萬平方米，是去年全年成交量4.5萬平方米的四倍多。而在自貿區(qū)正式落地后的9月份至今，該區(qū)域新房的成交量就達到7.6萬平方米，占今年前8個月這一區(qū)域總成交量的六成，并超過這一區(qū)域去年全年的成交水平。除了住宅樓以外，隨著銀行、保險等金融機構在自貿區(qū)注冊，自貿區(qū)內及輻射范圍的商用辦公樓也火了起來。

經(jīng)過23年的持續(xù)開發(fā)，上海外高橋保稅區(qū)除了南部仍有土地待開發(fā)，目前劃定的自貿區(qū)內工業(yè)地產(chǎn)的供應量并不大。也正是由于其稀缺性，因此倉儲、物流的溫度短期內迅速升溫。這一領域此前是被不少投資界所輕視，隨著上海自貿

區(qū)的掛牌，工業(yè)地產(chǎn)也被認為是直接受益的房地產(chǎn)，因而成為很多機構新的投資熱點，且也將看到更多國際資本的身影。

三、法律層面

我國政府的宏觀調控一直是我們在研究經(jīng)濟發(fā)展時不可忽略的一個因素，而我們國家以及上海市政府頒布的法律文案也是對上海市房地產(chǎn)一個一個不可忽略的影響因素。

2010年，國家陸續(xù)出臺了多項宏觀調控政策，以遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。國慶期間，上海市出臺了《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》，以鞏固房地產(chǎn)市場調控成果，保持房地產(chǎn)價格合理穩(wěn)定。在各項政策措施的作用下，上海市房地產(chǎn)市場上的投機投資需求得到有效遏制，房地產(chǎn)市場銷售大幅下降。2010年上海市商品房銷售面積達2055.53萬平方米，比上年下降39%。

2011年，在各項政策措施的作用下，上海市房地產(chǎn)市場上的投機、投資需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性購房需求，市場觀望情緒濃厚，市場銷售量出現(xiàn)下降。2011年，全市商品房銷售面積1771.3萬平方米，比上年下降13.8%。

2012年，在“以價換量”的帶動下，上海樓市再度呈現(xiàn)出了久違的暖意，全市商品房銷售面積1898.46萬平方米，略高于2011年。2012年上海市商品房銷售額達2669.49億元，較2011年提升3.92%。

2012年，上海市市商品房施工面積達13249.97萬平米，商品房竣工面積達2008年—2012年上海市商品房施工竣工及銷售面積******002008年2009年商品房施工面積（萬平方米）商品房銷售面積（萬平方米）數(shù)據(jù)來源：上海市2008--2012年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報2010年2011年2012年商品房竣工面積（萬平方米）3372.452296.122055.531771.31898.4610390.6711295.039961.612983.3213249.972305.06萬平方米，商品房銷售面積達到了1898.46萬平方米。根據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2012年度上海樓市共計成交商品住宅78257套，較去年大漲23.9%，共計成交面積938.7萬平，同比也大幅提升了28.9%；簽約均價22461元/平，與去年基本持平，小幅上揚2.0%，上海樓市呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。

上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計顯示，2012年上海共成交經(jīng)營性用地190幅，成交面積共計802.38萬平方米，土地出讓金共計875.78億元。2012年上海經(jīng)營性用地成交面積為3年來首次下降，同時創(chuàng)下3年新低。2013年上海土地市場逐步回暖，一季度共成交42幅經(jīng)營性用地，成交面積148.85萬平，同比增加55.71%，土地出讓金收入185.77億元，同比增加172.44%。其中住宅用地成交14幅，平均溢價率30.39%，全面超過2012年四個季度，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2012年一至四季度，上海住宅用地平均溢價率分別為0、28.9%、15.08%和22.33%。? 上海市限購政策

根據(jù)上海市《關于本市貫徹〈國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知〉的實施意見》（滬府辦發(fā)〔2011〕6號文件）規(guī)定，“自本意見發(fā)布之日起，暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房

之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記?！?/p>

“限購”是2011年影響市場的主要因素之一。限購的效果是明顯的，持續(xù)的限購令，再加上多重調控措施，不僅讓上海、還讓北京等地的樓市出現(xiàn)降溫。根據(jù)資料顯示，大部分已“限購”城市的住宅成交量大幅下滑，且“限購”執(zhí)行嚴格的城市成交下挫更為明顯。但上海表態(tài)繼續(xù)限購的影響依然會很大，會讓仍寄希望政策會在近期松動甚至救市的開發(fā)商徹底轉變策略，也會讓正在糾結于何時入市購房的剛需，進一步延緩入市步伐減慢決策過程，這將使得目前正處于量縮價松狀態(tài)的市場進一步深度發(fā)展，未來幾個月，市場態(tài)勢一定會因為限購令繼續(xù)有所降溫。

結合宏觀分析的各個方面，無論是經(jīng)濟層面，還是法律層面，上海市未來的房價都有保持上漲趨勢的潛力，尤其是自貿區(qū)的建立，更是使上海市房地產(chǎn)市場越來越升溫，另外，上海市郊區(qū)的房價處于相對較低價格，切開發(fā)潛力較大，因此從宏觀角度來估測，上海市未來的房價平均水平會保持上漲狀態(tài)。

第二篇：駐馬店房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析

宏觀環(huán)境分析

第一節(jié) 政治影響因素分析

目前駐馬店房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強勁，消費持續(xù)升溫，市場供求兩旺，交易額有較大增長，這與駐馬店市政府及各相關部門對房地產(chǎn)業(yè)的支持是分不開的。在城鎮(zhèn)化發(fā)展中，注重城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調發(fā)展；在城市發(fā)展中，注重土地資源和環(huán)境的承載力，實現(xiàn)集約式發(fā)展；在住宅建設中，注重整合資源，建管并重，實現(xiàn)內涵式發(fā)展；在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，注重科技創(chuàng)新、節(jié)能減耗、扶優(yōu)扶強，幾年內實現(xiàn)了駐馬店市房地產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展。

一、駐馬店市房地產(chǎn)市場管理工作成果

1、廉租住房保障全面建立

截止2010年全市實施廉租住房保障戶數(shù)17589戶，完成目標任務的102%，發(fā)放廉租住房補貼14082戶，完成目標的103%。新建廉租住房開工37.2萬平方米，完成目標的100%；竣工29.22萬平方米、5844套，完成目標的167%。其他方式落實房源999套，完成目標的100%。開工經(jīng)濟適用住房8萬平方米，竣工5.5萬平方米、750套，開、竣工面積分別完成目標的100%和107%，為城鎮(zhèn)低收入家庭提供經(jīng)濟適用住房房源750套。全市中心城區(qū)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造已簽訂拆遷安置補償協(xié)議797戶，實物安置355戶，貨幣安置442戶，已開工房屋面積5.63萬平方米，竣工房屋面積4.3萬平方米，完成計劃的101%。

2、房地產(chǎn)市場保持繁榮

2010年全市共完成房地產(chǎn)投資總額95.73億元,同比增長35.4%；施工面積達到1131.1萬平方米，增長64.7%；房屋新開工面積597.25萬平方米，增長57.3%；竣工房屋面積239.02萬平方米,增長38.7%;商品房銷售面積336.75萬平方米，增長20.2%；商品房銷售額達到59.58億元,增長36.8%。為進一步激活住房市場，成功舉辦了2010年房地產(chǎn)展示展銷會，合理引導居民住房消費，得到市委主要領導的關注與稱贊。消費內需和全市經(jīng)濟增長。

3、行業(yè)管理進一步加強

2010全年新審核審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質34家、物業(yè)服務企業(yè)資質18家，完成全市220家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質動態(tài)考核工作，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達262家，審核頒發(fā)預售商品房面積92萬平方米，查處房產(chǎn)違法案件25起，結案率100%，保障了市場的健康規(guī)范。

4、住房制度改革持續(xù)深化

截至2010年年底，中心城區(qū)共頒發(fā)房屋權屬證書（證明）22943本，完成初始登記面積85.45萬平方米，測繪面積199.37萬平方米。辦理房屋交易登記7082件，交易面積74.88萬平方米，交易金額14.46億元；辦理房地產(chǎn)抵押登記7433件，抵押登記131.43萬平方米，抵押金額21.8億元；辦理房屋預告登記8692件，預告登記面積94.68萬平方米。評估面積49萬平方米，評估項目4466宗，評估標的物價值5億元。完成歸檔產(chǎn)籍檔案8931卷。切實做好房屋安全管理工作，全年鑒定評定房屋11宗16幢約計4000余平方。

5、物業(yè)管理工作不斷發(fā)展

截至2010年年底，全市已有20多家物業(yè)服務企業(yè)參與了住宅小區(qū)的管理，管理面積90多萬平方米，住房6000多戶，2個住宅小區(qū)順利成立了業(yè)主委員會，對8家不合格企業(yè)進行了處理。為加強住房專項維修資金歸集和管理，在商品房預售環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)維修資金進行聯(lián)審聯(lián)驗，對歸集的維修資金分戶錄入電腦，逐步實現(xiàn)電腦查詢。目前，全市已歸集住宅專項維修資金6000多萬元。為加強對物業(yè)企業(yè)的管理，一方面采取宣傳版面、現(xiàn)場展示、散發(fā)資料等方式，加大宣傳力度，另一方面強化物業(yè)管理宣傳與培訓，全年共舉辦物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員崗位培訓班2期，培訓管理人員186人，組織50名物業(yè)企業(yè)管理人員參加全國物業(yè)管理師資格考試。年底，全市已有物業(yè)服務企業(yè)109家，從業(yè)人員2800多人，承接物業(yè)服務項目260多個，服務面積900多萬平方米。

6、依法行政能力不斷提高

2010年全市共完成房地產(chǎn)投資總額95.73億元,同比增長35.4%；施工面積達到1131.1萬平方米，增長64.7%；房屋新開工面積597.25萬平方米，增長57.3%；竣工房屋面積239.02萬平方米,增長38.7%;商品房銷售面積336.75萬平方米，增長20.2%；商品房銷售額達到59.58億元,增長36.8%。

二、政治因素對項目的支持與約束

駐馬店政府及房管系統(tǒng)推出的政策法規(guī)對本項目將會帶來一定的影響，在項目操作過程中，要時刻關注政府政策的新動向。從總體上來說，駐馬店市政府及相關部門對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來的工作重點將集中于以下幾個方面：

（一）健全和完善住房保障制度，讓低收入群眾住房困難得到改善，此項工作是市委、市政府承諾市民的十五件好事之一。

（二）重點發(fā)展經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房，切實改善城市其他住房困難群眾的住房條件。

本項目需要時刻關注的是：駐馬店市將制定和落實未來住房建設計劃和住房建設規(guī)劃、設計、施工、商品房預售等環(huán)節(jié)嚴格把關，新審批、新開工的商品住房建設總面積中中低價位、中小套型普通商品住房不低于70％；積極開展“兩限”普通商品住房建設研究和試點。

（三）加大房地產(chǎn)市場建管力度，保持新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場的規(guī)范、健康、持續(xù)發(fā)展。

嚴格房地產(chǎn)市場準入、清出制度，運用法律、經(jīng)濟和必要的行政手段將資信不良、工程質量低劣、違規(guī)建設和交易及不承擔法律責任的企業(yè)清出房地產(chǎn)行業(yè)。完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，做好房地產(chǎn)市場情況分析和檢測工作。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設、交易、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全過程監(jiān)管，嚴格執(zhí)行項目資本金制度和項目手冊制度，嚴肅查處無資質開發(fā)、違反規(guī)劃、虛假廣告、合同欺詐等行為。積極培育發(fā)展房地產(chǎn)中介服務，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，形成門類齊全、繁榮有序的市場發(fā)展環(huán)境。

（四）扶優(yōu)扶強房地產(chǎn)市場主體，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)?；⒓s化、現(xiàn)代化發(fā)展。

建立房地產(chǎn)企業(yè)品牌評估體系，推進住宅產(chǎn)業(yè)化，支持有資信和品牌優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)，通過兼并、收購、重組等形式組建大型開發(fā)企業(yè)和企業(yè)集團。進一步拓寬房地產(chǎn)開發(fā)投融資渠道，支持和吸引多種經(jīng)濟成分參與新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)，積極鼓勵支持優(yōu)勢開發(fā)企業(yè)向縣（市）房地產(chǎn)市場延伸。積極探索房地產(chǎn)市場集體土地的流轉管理，全面推動縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。推行“智能化”、“生態(tài)化”和“綠色環(huán)保型”住宅建設，引進先進的建筑設計理念，完善住宅使用功能，節(jié)約利用土地，改善居住環(huán)境，帶動住宅建設整體水平的提高。

（五）大力推進物業(yè)管理，提高與改善城市現(xiàn)有住房功能和環(huán)境配套水平。

盡快出臺駐馬店市《公用部位、公用設施維修資金管理辦法》，采取共贏方式，多

方籌措資金，做好實施規(guī)劃，對駐馬店原有破舊住宅小區(qū)進行環(huán)境改造和配套設施建設，完善小區(qū)功能，提高社會化管理水平，改善人民群眾的居住條件。規(guī)范物業(yè)管理服務收費標準，提高從業(yè)人員素質，提高服務水平，積極開展創(chuàng)建國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)住宅小區(qū)活動，為居民創(chuàng)造安定、舒適、又沒的居住環(huán)境。

第二節(jié)經(jīng)濟影響因素分析

一、總體經(jīng)濟情況概述

初步測算，2010年全市生產(chǎn)總值突破1000億元，年均增長12％，地方財政總收入達到60億元；工業(yè)經(jīng)濟不斷壯大，全部工業(yè)增加值達到450億元；農業(yè)基礎地位更加穩(wěn)固，糧食產(chǎn)量連年穩(wěn)定在130億斤以上；城鎮(zhèn)化快速推進，城鎮(zhèn)化率達到31%，是歷史上城鎮(zhèn)化進程較快的時期；固定資產(chǎn)投資大幅增加，全社會固定資產(chǎn)投資達到665億元；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由6900元增加到13500元，農民人均純收入由2486元增加到4600元；改革開放成效顯著，各項社會事業(yè)蓬勃發(fā)展，文化建設、生態(tài)建設成效明顯，黨的建設、精神文明建設和民主法制建設全面推進，社會大局保持穩(wěn)定?？傮w上看，經(jīng)過“十一五”時期的發(fā)展，我市生產(chǎn)力水平有了明顯提高，經(jīng)濟社會進入了新的發(fā)展階段。

綜合分析，駐馬店整體GDP、人均消費能力、可支配收入中處于中上水平，對于項目投資房地產(chǎn)住宅和商業(yè)項目而言屬利好。

二、產(chǎn)業(yè)結構

2009年，駐馬店市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到1261家，比上年增加250家；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成225.7億元，增長17.6%；完成主營業(yè)務收入838.3億元，增長18.8％，實現(xiàn)稅金33億元，增長20.6％，實現(xiàn)利潤55.2億元，增長13.5％。規(guī)模以上工業(yè)占全部工業(yè)的比重達到65％。食品、煤化工、建材、紡織、能源、裝備制造等六大支柱行業(yè)經(jīng)受住了金融危機的沖擊，全部實現(xiàn)了增長，生產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)膨脹。四是強力推進節(jié)能減排，淘汰落后生產(chǎn)能力。組織實施了10個節(jié)能重點項目和3個工業(yè)點源治理項目。全面完成了12臺燃煤工業(yè)鍋爐和窯爐的節(jié)能改造任務，累計推廣節(jié)能燈9萬只，初步測算，可年節(jié)約標煤15萬噸。先后關閉了小火電機組21.3萬千

瓦、水泥立窯生產(chǎn)線16條，年減少能耗46.8萬噸標煤。五是開發(fā)應用高新技術。大力開展企業(yè)技術中心建設，市級以上企業(yè)研發(fā)中心達到29家，其中，國家級1家，省級16家，市級7家，初步形成了國家、省、省轄市三級企業(yè)研發(fā)中心隊伍。2009年完成高技術產(chǎn)業(yè)增加值13億元,增長18.5%，占全部工業(yè)增加值的6.8％。

第三節(jié)社會影響因素分析

一、人口結構

駐馬店市現(xiàn)有人口826萬，自70年代實行計劃生育以來，計劃生育取得顯著成績，人口過快增長的勢頭得到了有效遏制。1974年全市人口出生率為29.03‰，自然增長率為22.42‰，到1999年全市人口出生率達到13.12‰，自然增長率7.11‰，與1974年相比，自然增長率下降了15.7‰。

汝寧市以漢族為主，約占全市總人口的99.9%，還有回、蒙、維吾爾、滿、苗等51個少數(shù)民族人口、約占全市總人口的0.1%。

結合本項目而言，人口規(guī)劃對于本項目有一定的不利影響，但是從整體來看，人口規(guī)模完全可以滿足住宅市場的發(fā)展空間，商業(yè)市場需要提高項目影響力以吸附周邊人氣。

二、歷史文化

駐馬店有著悠久的歷史，是中華民族古代文明發(fā)祥地之一。早在距今18000多年以前這里就有人類繁衍生息。在距今約4500年的楊莊新石器文化遺址中發(fā)現(xiàn)有地面式房基、兒童甕棺、窖穴、精致的石器和各種各樣的陶器，說明這里已有房屋和村莊，產(chǎn)生了農業(yè)、畜牧業(yè)，制陶制石的手工業(yè)也比較發(fā)達。明清時期，今駐馬店市分屬汝寧府和南陽府，隸河南道。經(jīng)過元末多年的戰(zhàn)爭，汝寧地區(qū)人口銳減，滿目荒涼。明太祖下令把太湖流域和山西無地農民遷至豫南。當時汝寧府各縣接收大批移民，大片荒地被開墾起來種上莊稼。清初政府采取獎勵墾荒措施，明令宣布明朝藩王的土地。誰耕種歸誰所有。汝寧知府金鎮(zhèn)把明崇王府霸占的6000多頃土地，登記造冊，承認歸原來的佃農所有。汝寧府的地方官吏重視興修水利，清雍正五年至七年，汝陽、上蔡、新蔡、確山、西平、遂平、平輿七縣疏浚治理河道，溝渠327條，改善了農業(yè)生產(chǎn)條件，減輕了洪澇災害，促進廠生產(chǎn)的發(fā)展。??悠久的歷史，燦爛的文化，優(yōu)美的環(huán)境，給駐馬店留下了豐富的旅游資源，全市擁有各類自然景觀和國家級文物保護單位眾多。

駐馬店市深厚的歷史文化對項目價值的提升有著重要的影響，在項目操作過程中要注意項目主題的提煉，項目的設計也要體現(xiàn)出其深厚的歷史文化特色。

第三篇：宏觀環(huán)境分析

宏觀環(huán)境分析

1.人口

據(jù)內江市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2010年內江市總人口425萬人，其中城區(qū)常住人口為52萬。通過發(fā)放調查問卷及研究相關指標，內江城區(qū)有42%尋求專業(yè)皮革品清洗點進行清潔護理；有62%的消費者的皮革品弄臟后，愿意送往專業(yè)清洗店清洗。

2.經(jīng)濟

內江是承接成都與重慶的中心地帶，簡稱成渝之心，服務業(yè)的發(fā)展具有地理優(yōu)勢且發(fā)展勢頭強勁，消費市場的潛力巨大。2011年上半年，內江市服務業(yè)在市委市政府的領導下，按照“完善體制機制，做大總量規(guī)模，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，提升發(fā)展層次”的總體要求，加強領導，突出重點，加強措施，狠抓落實，全市服務業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展局面。

國家的大力支持服務業(yè)的發(fā)展，為內江服務業(yè)的發(fā)展也提供了契機，創(chuàng)造了優(yōu)越的條件，也為本公司的發(fā)展提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。

3.政治法律

國家改革開放的深入推進，可持續(xù)發(fā)展的能力得到提高，社會事業(yè)的全面發(fā)展，人民生活水平不斷提高，發(fā)展環(huán)境顯著提升，都是服務業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢。

國家產(chǎn)業(yè)結構調整得到突破：第二，三產(chǎn)業(yè)的比重穩(wěn)步提升，僅第三產(chǎn)業(yè)的比重就達到了43%左右，且第三產(chǎn)業(yè)的比重還在逐漸上升。內江城鄉(xiāng)居民消費結構不斷優(yōu)化，居民消費占GDP的比重逐步上升，這顯示內江市人民的生活水平不斷提高，生活層次提高，對消費的需求也就隨之提高，奢侈品也在生活中的地步逐步提升。

4科學技術

內江市一個培養(yǎng)人才的地方，有內江師范學院和內江職業(yè)技術學校，這都為內江的發(fā)展提供了人才。內江市市委市政府指出優(yōu)先發(fā)展科學技術，還提出了一些科技創(chuàng)新的鼓勵政策，例如：評選內江市科學技術杰出貢獻人員和內江市外智人才；內江市科學技術進步人才等。這就提高了公民的技術創(chuàng)新的熱情，使他們踴躍的投入到科學技術創(chuàng)新的行列中。

第四篇：宏觀環(huán)境分析

宏觀環(huán)境分析

1、自然環(huán)境

人口環(huán)境：

（1）人口年齡結構：經(jīng)國務院批準，我國于2005年底開展了第六次全國1%人口抽樣調查工作。全國人口中，0-14歲的人口為26478萬人，占總人口的20.27%；15-59歲的人口為89742萬人，占總人口的68.70%。

（2）人口城鄉(xiāng)結構：全國人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口56157萬人，占總人口的42.99%；居住在鄉(xiāng)村的人口74471萬人，占總人口的57.01%。與第五次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人口占總人口的比重上升了6.77個百分點。

（3）全國大學生人數(shù)：據(jù)預測,2009-2010，中國全國高考人數(shù)仍將近一千萬。據(jù)《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要(2010—2020年)》（意見稿）提出高等教育大眾化水平進一步提高，毛入學率達到40%，具有高等教育文化程度的人數(shù)比2009年翻一番，這是一個龐大的市場。

（4）全國白領人數(shù)：近年來，隨著中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，中國的白領人數(shù)也呈逐年增加的趨勢，而且調查顯示：百分之七十的白領處于亞健康狀態(tài)，究其原因，是現(xiàn)代高強度的個人競爭以及在大中城市居住所要支付的成本高等原因所導致的壓力太大。所以說，這是一個正在發(fā)展的龐大市場。

2、政治法律環(huán)境

企業(yè)只有順應國家的政治大環(huán)境，才能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展。

食品工業(yè)是與實現(xiàn)國家“三農”政策息息相關的產(chǎn)業(yè)，飲料行業(yè)被列為重點發(fā)展行業(yè)之一，其未來將更加輝煌燦爛。我國《食品工業(yè)“十一五”發(fā)展綱要》指出重點發(fā)展飲料制造業(yè)。在十一五期間繼續(xù)提高飲料生產(chǎn)總量，進一步調整產(chǎn)品結構，重點發(fā)揮果蔬汁飲料、植物蛋白飲料和茶飲料等產(chǎn)品，適度發(fā)展瓶（罐）裝飲用礦泉水，降低碳酸類飲料的比例，發(fā)展并規(guī)范功能性飲料的生產(chǎn)。

3、社會文化環(huán)境

中國軟飲料市場的發(fā)展是從20世紀八十年代開始的。時至今日，已經(jīng)成長為一個龐大、成熟的市場。近年來，隨著經(jīng)濟的快速增長和城鄉(xiāng)消費者收入水平和消費能力的持續(xù)提高，促使飲料消費需求始終處于較快增長的階段。中國軟飲料年產(chǎn)量以超過20%的年均增長率遞增。

近幾年人們日益關注健康和環(huán)境，不喜歡糖和添加劑含量高的食品。人們更加關注科學飲食，如何通過使用食品打到養(yǎng)生調理、滋體美容等功效也成為了現(xiàn)代人的一種新興飲食時尚。人們對飲料的消費需求也發(fā)生了明顯的變化，喝飲料不再僅僅是為了解渴，而希望飲料能提供降火、美容、補充人體中必需的微量元素和健身等附加的一些保健功能。進入新世紀以來，全球碳酸飲料的主導地位已受到了挑戰(zhàn)，瓶裝飲用水、果汁和茶飲料所占比重將越來越高，保健功能飲料越來越受到關注。

中國居民飲料消費習慣：

從上圖我們可以看到，大多數(shù)人是選擇在口渴時及運動后喝飲料，這也是解決人們最根本的生理需求。

4、經(jīng)濟環(huán)境

在2009年中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)中，ＧＤＰ增速達到８．７％,全國GDP總量達到33.5萬億元。全國社會消費品零售同比增長15.5%。全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，比上年增長8.8%，扣除價格因素，實際增長9.8%。

農村居民人均純收入5153元，比上年增長8.2%，扣除價格因素，實際增長8.5%。

溫家寶總理在3月份的政府工作報告中提出，2010年中國GDP增速預計將達到8% 中國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010年一季度全國企業(yè)家信心指數(shù)為135.5,比上季度提高7.8點,為2008年二季度以來的最高水平;同期全國企業(yè)景氣指數(shù)為132.9,比上季度提高2.3點,為連續(xù)第四個季度走升.各行業(yè)企業(yè)景氣連續(xù)四個季度位于景氣區(qū)間.一季度,工業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)為130.1,比上季度上升2.0點,39個工業(yè)大類企業(yè)景氣指數(shù)繼續(xù)位于景氣區(qū)間。

同時，在健康飲品方面，統(tǒng)計表明，我國功能飲料的銷售額2000年達到8.4億元人民幣，2005年攀升至30億元人民幣，2008年突破50億元人民幣。2008年中國飲料市場報告表明，保健飲料的市場份額已占到了中國飲料市場的22.2%，保健飲品已成為人們的主流飲品，人們對保健飲品的消費呈日益增長趨勢。

5、校園環(huán)境

人口統(tǒng)計：廣東商學院三水校區(qū)約有12000多名學生，目標市場廣東商學院三水校區(qū)男女比例為3：4，因此銀鷺花生牛奶市場廣闊。另外還有300人左右的教職工及保安人員等，他們是潛在的消費目標群。

價值觀念：學生雖沒有自身的收入來源，但是在中國父母對孩子的投入從來都是不吝嗇的。同時這兩類人樂于追求時尚新潮的事物。新一代學生與以往的學生相比，他們在性格方面沒有受到過多得壓抑，經(jīng)濟方面又有強大的后盾，喜歡標新立異，容易接受新事物。

經(jīng)濟狀況：在三水校區(qū)的學生大多數(shù)來自珠三角地區(qū)，調查數(shù)據(jù)顯示三水校區(qū)學生月平均消費額約為600元，普遍處于中等消費水平。而教職工消費水平則處于一個相對較高的水平，因此作為潛在的消費目標群。

第五篇：車展宏觀環(huán)境分析

《一》 車展宏觀環(huán)境分析

1． 行業(yè)分析

隨著汽車行業(yè)的迅猛發(fā)展以及汽車消費的迅速普及，汽車終究會成為一種代步工具進入千家萬戶，就像冰箱、彩電成為我們生活的必需品一樣。隨著汽車家庭化，大眾化，人、車一體化的生活已經(jīng)逐漸成為時尚，不僅愛車養(yǎng)車理念漸入人心，而且時尚、個性、新奇又成為有車族的追逐目標。2.人口環(huán)境

人口環(huán)境指的是一個國家或地區(qū)的人口數(shù)量、質量、增長率、年齡分布、區(qū)域分布、家庭結構、民族狀況等現(xiàn)狀及其變化趨勢，這些因素對汽車產(chǎn)品的市場規(guī)模、產(chǎn)品結構、消費層次、購買行為等有決定性的作用。3.經(jīng)濟環(huán)境

任何市場都離不開人和需求，同時也需要購買力。購買力依賴于現(xiàn)實收入、產(chǎn)品價格、居民儲蓄、債務、消費信貸等因素。汽車工業(yè)是一個典型的能夠實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效益的產(chǎn)業(yè)，也就是說，隨著產(chǎn)量在一定范圍內的提高，單位成本將有明顯的下降。4.政策與法律環(huán)境

政策與法律環(huán)境對市場營銷策略的制定和執(zhí)行有很大的影響，它包含了影響和限制企業(yè)和個人行為的法律、法規(guī)、政策以及制定、執(zhí)行這些政策的政府機構。5.科技環(huán)境

汽車是一種高科技產(chǎn)品，其新產(chǎn)品的開發(fā)必然涉及到新技術的應用 6.自然環(huán)境

比如石油價格的變化對汽車消費的影響 7.社會文化環(huán)境

人類某種長久的社會生活，逐步會形成對某種特定文化，包括對某一種事物的態(tài)度、看法、價值觀念、道德規(guī)范以及世代相傳的風俗習慣等。

《二》 市場環(huán)境分析

2012年成都車展在汽車城隆重舉行。此次車展，有15000平方米的展出面積，吸引30多家汽車商家、40多個汽車品牌前來參展。同時，包括保時捷、英菲尼迪、寶馬、奔馳、法拉利等十余個進口頂級汽車品牌的奢華豪車也將在本次車展中空降成都。此次車展的特點：一是參展商多，品種齊。有51家車商、77個品牌近200種車型參展，基本囊括了國內汽車市場的主力車型，讓市民有充分的選擇余地。二是進口高檔車型參展。純進口車以及豪華高檔車的集中亮相，奔馳、沃爾沃、凱迪拉克、林肯等名車參展，加速提升了市民的購車檔次。此次車展中價值50萬元以上的高檔車成交量超過30臺，其中價值180萬元的林肯房車也在此次車展中售出。三是團購吸引眾多消費者。車展活動中的電視團購是成都首次，亮點紛呈，團購過程公開透明，市民享受了團隊侃價的最大實惠，團購近50臺車的成交量也極大的顯示了媒體強大號召力 《三》 消費者分析

目前的汽車服務滿足不了車主的高標準要求，眾多業(yè)內人士已經(jīng)開始探索新的發(fā)展之路，取而代之的是：品牌店——品牌店信譽度高、店面形象好、經(jīng)營規(guī)范、服務意識強;信譽，質量可靠的汽車美容養(yǎng)護店。因為，隨著人們消費觀念的轉變，消費意識和自我保護意識不斷變強，人們在消費的過程中不僅要滿足自我消費的需求，還要最大限度的滿足心理消費的需求。

《四》 產(chǎn)品分析

1.已確定參展品牌 奔馳、寶馬、保時捷、奧迪、雷克薩斯、進口大眾、凱迪拉克、VOLVO、捷豹、悍馬、路虎等39個品牌 2.待確定參展品牌

英菲尼迪、法拉利、福特、海馬、鈴木、黃海、長安奔奔等。3.計劃參展新車

比亞迪F1

F6、新凱越、日產(chǎn)逍客、標志307兩廂、道奇

博酷、寶馬1系6系等 參展范圍：

1、汽車整車：進口及國產(chǎn)汽車

2、汽車配件：進口及國產(chǎn)汽車配件

3、汽車月用品：汽車裝飾件、汽車美容件、改裝用具等

4、汽車延伸產(chǎn)品：汽車模型、電子產(chǎn)品、自行車等

5、汽車服務：汽車金融、汽車保險等