一、資產(chǎn)評估的含義

(二)資產(chǎn)評估基本要素

評估主體、評估對象、評估目的、評估假設(shè)、評估原則、評估程序、評估價值類型、評估方法評估基準(zhǔn)日和評估結(jié)論。

(三)資產(chǎn)評估分類

評估、評估復(fù)核、評估咨詢

完整性資產(chǎn)評估、限制性資產(chǎn)評估

單項(xiàng)資產(chǎn)評估、整體資產(chǎn)評估

法定評估、非法定評估

二、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)

(一)市場性

●資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟(jì)要求的中介服務(wù)活動

●資產(chǎn)評估是在模擬市場條件下進(jìn)行的●資產(chǎn)評估結(jié)果要經(jīng)得起市場檢驗(yàn)

(二)公正性

●資產(chǎn)評估必須按照統(tǒng)的評估準(zhǔn)則及規(guī)程進(jìn)行，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)

●資產(chǎn)評估專業(yè)人員必須獨(dú)立于資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人，這是公正性的組織基礎(chǔ)

(三)專業(yè)性

●評估機(jī)構(gòu)由評估專業(yè)人員組成●評估專業(yè)人員具有專業(yè)化分工

●評估專業(yè)人員具備專業(yè)知識和評估經(jīng)驗(yàn)

(四)咨詢性

●評估結(jié)論是專業(yè)化的估價意見

●評估結(jié)論本身沒有強(qiáng)制執(zhí)行的效力

●評估專業(yè)人員不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)

一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生發(fā)展進(jìn)程

(一)原始評估階段

(二)經(jīng)驗(yàn)評估階段

(三)規(guī)范評估階段

二、中國資產(chǎn)評估的發(fā)展進(jìn)程

(一)產(chǎn)生階段(1988~1992年)

1988年，大連市率先開展了國有資產(chǎn)評估活動。

1989年，原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)了《關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化時必須進(jìn)行資產(chǎn)評估的若干暫行規(guī)定》。

1990年7月，國家國有資產(chǎn)管理局資產(chǎn)評估中心宣告成立。

1991年11月，國務(wù)院發(fā)布《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，標(biāo)志著我國國有資產(chǎn)評估制度基本形成。

(二)出具規(guī)模階段(1993~1995年)

1993年12月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會成立

1995年3月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會代表中國加入國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會。

1995年5月，建立了注冊資產(chǎn)評估師制度。

1996年起國家組織了全國統(tǒng)一的注?冊資產(chǎn)評估師考試。

(三)規(guī)范化階段(1996年~今)

2016年7月，全國人大常委會第二十一次會議通過了《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》。

12017年9月起，財(cái)政部、中評協(xié)對原資產(chǎn)評估準(zhǔn)則進(jìn)行了全面修訂，形成了包括資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則、執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、指南、指導(dǎo)意見共27個準(zhǔn)則在內(nèi)的新的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系。

二、評估機(jī)構(gòu)

(一)評估機(jī)構(gòu)種類

資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)(財(cái)政部)

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)(住建部)

土地估價機(jī)構(gòu)(自然資源部)

礦產(chǎn)資源評估機(jī)構(gòu)(自然資源部)

二手機(jī)動車評估機(jī)構(gòu)(商務(wù)部)

保險公估機(jī)構(gòu)(銀保監(jiān)會)

(二)評估機(jī)構(gòu)的組織形式

合伙制評估機(jī)構(gòu)(2名以上評估師，無限責(zé)任)

公司制評估機(jī)構(gòu)(8名以上評估師，有限責(zé)任)

三、評估專業(yè)人員

(二)評估專業(yè)人員的權(quán)利

要求委托人提供評估資料及協(xié)助

依法向有關(guān)部門查閱文件、證明和資料

拒絕對評估行為和評估結(jié)果的非法干預(yù)

依法簽署評估報告

法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

(三)評估專業(yè)人員的義務(wù)

誠實(shí)守信，獨(dú)立、客觀、公正

遵守準(zhǔn)則，履行職責(zé)，獨(dú)立分析，勤勉謹(jǐn)慎

完成繼續(xù)教育，提高專業(yè)能力

對評估資料進(jìn)行核查和驗(yàn)證

對國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私予以保密

回避與當(dāng)事人及評估對象有利害關(guān)系的業(yè)務(wù)

接受行業(yè)協(xié)會的自律管理，履行協(xié)會章程規(guī)定

法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)

四、（1）資產(chǎn)評估對象-資產(chǎn)-三點(diǎn)缺一不可

（2）資產(chǎn)評估對象分類：

有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)

単項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)

可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)

一、如何理解價值和價格

(一)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價值和價格

價值是指凝結(jié)在商品中的一般的、無差別的人類勞動。

價格是價值的貨幣表現(xiàn)，是交換價值在流通過程中所取得的轉(zhuǎn)化形式。

（二）資產(chǎn)評估中的價值和價格

價值是評估專業(yè)人員根據(jù)?特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、服務(wù)價值的一種估計(jì)值。

價格是特定交易行為中特定買方和賣方對商品服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。

資產(chǎn)評估價值是一種估計(jì)值

資產(chǎn)評估價值屬于交換價值范疇

資產(chǎn)評估價值具有多樣性

二、資產(chǎn)評估價值構(gòu)成理論

勞動價值論

效用價值論

供求價值論

三、資產(chǎn)評估價值的影響因素

資產(chǎn)自身因素市場因素

經(jīng)濟(jì)因素

行政因素

其他因素

一、什么是資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估目的通常的表述:

評估XX資產(chǎn)的XX價值，為XX經(jīng)濟(jì)行為提供價值參考依據(jù)。

二、資產(chǎn)評估的主要目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

財(cái)產(chǎn)保險

股權(quán)變動

財(cái)產(chǎn)納稅

企業(yè)清算

法律訴訟

融資擔(dān)保

財(cái)務(wù)報告

評估目的可分為鑒證業(yè)務(wù)和咨詢業(yè)務(wù)兩大類評估目的有的發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、有的不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動

三、資產(chǎn)評估目的的作用

評估目的是界定評估對象和評估范圍的基礎(chǔ)

評估目的對于價值類型選擇具有約束作用

評估目的是選擇評估方法的重要依據(jù)

二、資產(chǎn)評估的主要假設(shè)

(一)交易假設(shè)

交易假設(shè)是以評估對象已經(jīng)處在交易過程中作為資產(chǎn)評估的假定前提。

交易假設(shè)是資產(chǎn)評估中最常用的假設(shè)。

(二)公開市場假設(shè)

公開市場假設(shè)是以評估對象在公開市場條件下進(jìn)行交易作為資產(chǎn)評估的假定前提。

(三)持續(xù)使用假設(shè)

持續(xù)使用假設(shè)是以評估對象正處于使用狀態(tài)，并且還將繼續(xù)使用下去作為資產(chǎn)評估的假定前提。

在用續(xù)用

轉(zhuǎn)用續(xù)用

移地續(xù)用

(四)清算假設(shè)

清算假設(shè)是以評估對象在非公開市場條件下快速變現(xiàn)作為資產(chǎn)評估的假定前提。

二、資產(chǎn)評估的主要假設(shè)

(一)交易假設(shè)

(二)公開市場價值

(三)持續(xù)使用假設(shè)

(四)清算假設(shè)

資產(chǎn)評估中通?？梢赃x擇多個假設(shè)

三、資產(chǎn)評估假設(shè)的作用

評估假設(shè)是資產(chǎn)評估工作順利進(jìn)行的基礎(chǔ)條件

評估假設(shè)是資產(chǎn)評估價值類型的重要影響因素

評估假設(shè)是資產(chǎn)評估結(jié)果客觀合理的重要前提

一、什么是資產(chǎn)評估價值類型

價值類型是指依據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性，對資產(chǎn)評估價值劃分的類別。

價值屬性是指資產(chǎn)評估價值本身所固有的性質(zhì)和內(nèi)涵。

二、資產(chǎn)評估主要價值類型：市場價值，市場價值以外的價值

三、資產(chǎn)評估主要價值形式

價值形式是指評估對象在特定評估條件下的具體價值，包括價值名稱、定義及其內(nèi)涵。

四、資產(chǎn)評估價值類型的選擇

資產(chǎn)評估目的評估對象自身狀況

一、資產(chǎn)評估工作原則

(一)獨(dú)立性原則

獨(dú)立性原則是指評估機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員獨(dú)立的開展評估工作，不受委托人及外界的意圖及壓力的影響。

(二)客觀性原則

客觀性原則是指評估機(jī)構(gòu)和評估人員以客觀事實(shí)為基礎(chǔ)，實(shí)事求是地開展資產(chǎn)評估工作。

(三)公正性原則

公正性原則是指評估機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員公平正直、不能有任何偏向地開展資產(chǎn)評估工作。

(四)科學(xué)性原則

科學(xué)性原則是指評估機(jī)構(gòu)和坪估專業(yè)人員遵循科學(xué)的評估規(guī)范，以科學(xué)的態(tài)度制定評估方案,并采用科學(xué)的評估方法迸行資產(chǎn)評估。

二、資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則

(一)預(yù)期收益原則

預(yù)期收益原則是指評估某一資產(chǎn)的價值，可根據(jù)該資產(chǎn)未來可預(yù)測收益的現(xiàn)值進(jìn)行分析判斷。

(二)供求原則

供求原則是指評估某一資產(chǎn)的價值，可依據(jù)該類資產(chǎn)市場的供求關(guān)系狀況進(jìn)行分析判斷。

(三)貢獻(xiàn)原則

貢獻(xiàn)原則是指評估某一資產(chǎn)的價值，可根據(jù)構(gòu)成該資產(chǎn)的各個要素的價值大小，以及各要素對資產(chǎn)整體的貢獻(xiàn)程度進(jìn)行分析判斷。

(四)替代原則

替代原則是指評估某一資產(chǎn)的價值，可通過對市場上相同或相類似資產(chǎn)交易價格的比較和修正進(jìn)行分析判斷。

（五）評估時點(diǎn)原則

評估時點(diǎn)原則是指評估某一資產(chǎn)的價值，應(yīng)以某一具體的日期作為評估結(jié)果對應(yīng)的時間點(diǎn)進(jìn)行分析判斷。

資產(chǎn)評估結(jié)果對應(yīng)的日期稱為評估基準(zhǔn)日。

一、什么是市場價格比較法

市場價格比較法是以參照物的市場價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在交易情況、交易日期、區(qū)域或交易地點(diǎn)因素、資產(chǎn)狀況因素等方面的差異，通過對比分析和量化調(diào)整差異，估算評估對象價值的評估方法。

二、如何選取參照物

(一)交易實(shí)例的可比性

實(shí)體特征可比性

權(quán)屬特征可比性

市場特征可比性

交易特征可比性