第一篇：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有待重新定義

如今，我國(guó)的房地產(chǎn)政策不斷在調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式正在面臨著轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的以住宅銷售為主的地產(chǎn)開發(fā)模式已不在受到熱捧了。2013年，國(guó)家重新提出的“城鎮(zhèn)化”，它導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順勢(shì)而起，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)、汽車產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等開發(fā)模式紛紛開始了一個(gè)新的階段，云南省作為旅游大省，在旅游二次創(chuàng)業(yè)的助推下，旅游地產(chǎn)迎來了前所未有的機(jī)遇，旅游地產(chǎn)專家目前大力主推的旅游小鎮(zhèn)、自然生態(tài)村，都要有旅游作為支柱產(chǎn)業(yè)支撐，在這個(gè)基礎(chǔ)上做的旅游地產(chǎn)呢，更要融合式發(fā)展。

真正的旅游地產(chǎn)首先必須是能為旅游者服務(wù)的東西，能夠讓旅游者反復(fù)多次使用，如溫泉的附屬設(shè)施、景區(qū)的亭臺(tái)樓閣等;其次，對(duì)旅游資源的開發(fā)有提升作用，產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假酒店等業(yè)態(tài)都是具體表現(xiàn)。旅游業(yè)是點(diǎn)石成金的行業(yè)，游客帶來大量的信息流、現(xiàn)金流都使得級(jí)差地租通過杠桿效應(yīng)放大數(shù)倍，這比上市來得還猛烈。如迪拜，抽沙填海建造人工島，賣給各國(guó)開發(fā)商去建造，請(qǐng)世界最著名的的規(guī)劃師進(jìn)行旅游地產(chǎn)規(guī)劃，最終建造出來的都是頂級(jí)的精品地產(chǎn)項(xiàng)目。一個(gè)由沙漠里崛起金碧輝煌的城市就這樣成了世界著名旅游勝地。

云南具備了與眾不同的旅游、文化旅游資源和得天獨(dú)厚的氣候條件和多民族特色和旅游休閑產(chǎn)業(yè)，在居民經(jīng)濟(jì)收入不斷提高的同時(shí)，生活水平質(zhì)量的提高，也讓越來越多的人能夠外出旅游度假，所以旅游地產(chǎn)項(xiàng)目并不存在過剩這種說法，不同區(qū)域內(nèi)的旅游地產(chǎn)案例因其所在地區(qū)的環(huán)境不同，加上旅游地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)自身定位，旅游地產(chǎn)案例研究發(fā)展的主題也不同，“百花齊放”，這對(duì)于旅游地產(chǎn)行業(yè)來說是好事，各有所長(zhǎng)，游客也可以各取所需。

第二篇：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

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旅游地產(chǎn)開發(fā)模式大全

黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理

旅游地產(chǎn)開發(fā) 旅游地產(chǎn)管理 旅游地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)的概念、歷史和發(fā)展

休閑度假與人們的生活方式、需求遞升、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)密切相關(guān)。未來十年之內(nèi)，隨著中國(guó)汽車時(shí)代、郊區(qū)化時(shí)代與休閑時(shí)代浪潮席卷而至，運(yùn)動(dòng)、健康、養(yǎng)生、體驗(yàn)、休閑等因素將更加深入地滲透到度假區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)之中，并構(gòu)成主要的價(jià)值支撐和賣點(diǎn)。

與休閑度假活動(dòng)相伴而生并作為上述因素綜合載體之一的旅游房地產(chǎn)是景觀、旅游內(nèi)容與商業(yè)價(jià)值的良好結(jié)合點(diǎn)，是區(qū)域旅游向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展、功能復(fù)合與品牌延伸的表現(xiàn)。它將成為休閑度假時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)要素與旅游創(chuàng)新的關(guān)鍵因素之一，成為我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不容忽視的領(lǐng)域，成為政府部門制定相關(guān)政策必須考慮的因素。

1.1 旅游房地產(chǎn)概念

旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷模式，其開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)象為旅游物業(yè)。

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一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營(yíng)的酒店和度假村外，具體還包括：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。

旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，其發(fā)展有兩個(gè)方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化。旅游地（度假區(qū)、高爾夫球場(chǎng)、主題公園等）與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣點(diǎn)、提高自身品位的同時(shí)，從不同的出發(fā)點(diǎn)打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)：旅游房地產(chǎn)。本文討論的旅游房地產(chǎn)——度假區(qū)旅游房地產(chǎn)屬于“旅游地的房地產(chǎn)化”范疇，是度假區(qū)內(nèi)部的一個(gè)有機(jī)組成部分。主要包括具有度假性質(zhì)的分時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老屋村、主題社區(qū)、景區(qū)住宅、各種專題屋村等幾種形態(tài)。

1.2 發(fā)展歷史

國(guó)外旅游房地產(chǎn)的歷史

旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀(jì)初才開始市場(chǎng)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)，主要是集中在法國(guó)南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀(jì)60年代，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶的形式，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場(chǎng)的形成。70年代中期，美國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)期開發(fā)的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，精心收集

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美國(guó)從歐洲引入時(shí)權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。1977年市場(chǎng)上95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過來的。1987年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時(shí)度假物業(yè)而言，目前全球已有60多家大型的分時(shí)度假集團(tuán)，大約5,000多個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，來自120多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的300多萬個(gè)家庭購(gòu)買了多少不等的度假時(shí)權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。到2001年，全球分時(shí)度假業(yè)的營(yíng)業(yè)額已超過80億美元，近幾年一直以15%的速度遞增，預(yù)計(jì)到2004年，全世界的時(shí)權(quán)酒店銷售總額將超過300億美元。

今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)推向了一個(gè)新的高潮。

我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展

目前，我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)端倪，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家。自1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，市場(chǎng)反響較大。其中包括北京強(qiáng)龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、精心收集

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位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國(guó)華源集團(tuán)與海南泰信實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、新世界集團(tuán)投資的海南新世界家園等。

1.3 旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式

廣東是中國(guó)旅游房地產(chǎn)的策源地之一，其旅游房地產(chǎn)發(fā)展歷程較長(zhǎng)，開發(fā)模式可資借鑒。從廣東度假地旅游房地產(chǎn)的實(shí)踐看，目前主要有四種模式。

模式一：賣地滾動(dòng)發(fā)展模式

該模式以南國(guó)桃園旅游度假區(qū)為代表。南國(guó)桃園開發(fā)初期，缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當(dāng)一部分土地，以賣地收入來啟動(dòng)開發(fā)，度過最困難的啟動(dòng)期。外來資本購(gòu)買這些土地以后，獨(dú)立開發(fā)度假酒店、度假別墅和公寓。等過了“初期啟動(dòng)”這條河，發(fā)展壯大完成必要的度假基礎(chǔ)設(shè)施配套以后，南國(guó)桃園又從當(dāng)初買地者手中回購(gòu)部分土地控制起來，滿足后續(xù)升級(jí)發(fā)展的需要。

這種依靠賣地滾動(dòng)發(fā)展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動(dòng)發(fā)展，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長(zhǎng)，但是不足之處也很明顯：

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這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導(dǎo)致度假地的退化；

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隨著度假區(qū)環(huán)境的完善、土地的升值，回購(gòu)原來切塊零賣的土地難度越來越大；

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最初引入的開發(fā)商魚龍混雜，開發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進(jìn)一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂；

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隨著無地可賣，度假地的維護(hù)管理資金將成為無米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護(hù)將難以為繼。從發(fā)展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續(xù)的。

模式二：旅游先行帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式

這類房地產(chǎn)不依附原有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞房地產(chǎn)開發(fā)。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū)。華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知

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名度和美譽(yù)度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢(shì)，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。其發(fā)展道路是：旅游起步—優(yōu)化環(huán)境—帶旺地產(chǎn)—全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動(dòng)的典型。從結(jié)果來看，華僑城城區(qū)旅游房地產(chǎn)采取的是一種混合功能的概念，實(shí)際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局，把住宅、旅游及相關(guān)的設(shè)施與服務(wù)整合在同一空間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)成為景觀的有機(jī)部分，景區(qū)環(huán)境又深化了房地產(chǎn)的旅游內(nèi)涵，建成集旅游、度假、文化教育相關(guān)的特色商業(yè)與高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。

模式三：房地產(chǎn)先行帶動(dòng)度假地模式

以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣，開發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過于倉(cāng)促。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色、有份量的旅游項(xiàng)目和良好的配套環(huán)境前，就圈出大片用地，倉(cāng)促上馬大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果只能是本末倒置、損失慘重。因?yàn)槲恢?、交通條件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產(chǎn)來帶動(dòng)度假區(qū)整體發(fā)展的路子難度很大。雖然當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)，但如今已債臺(tái)高筑，舉步維艱。改變思維、找準(zhǔn)大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當(dāng)務(wù)之急。

模式四：大開發(fā)商整體操盤模式

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以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點(diǎn)——陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區(qū)。這里生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，地段獨(dú)特性強(qiáng)。當(dāng)?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級(jí)的機(jī)遇，通過出讓這塊特定土地的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，引入實(shí)力強(qiáng)大、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理成熟的開發(fā)商——廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團(tuán)來整體開發(fā)運(yùn)作該項(xiàng)目。項(xiàng)目采取完全的市場(chǎng)化手法，其投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔(dān)。在此種模式下，當(dāng)?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)是投資者的事。此項(xiàng)目不論最后成敗如何，可以說都是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，碧桂園必須全力以赴爭(zhēng)取成功，才能對(duì)自己的投資行為負(fù)責(zé)。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺(tái)，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)，有望創(chuàng)造旅游房地產(chǎn)大規(guī)模、高水準(zhǔn)開發(fā)的范例，取得“政府、社會(huì)、企業(yè)三贏”的理想效果。

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第三篇：旅游地產(chǎn)開發(fā)全程解析及標(biāo)桿項(xiàng)目考察

旅游地產(chǎn)開發(fā)全程解析及標(biāo)桿項(xiàng)目考察（2010年12月25日深

類別:房地產(chǎn)培訓(xùn) 評(píng)論(0)瀏覽(58)2010-11-29 16:09

標(biāo)簽：旅游地產(chǎn)

旅游地產(chǎn)開發(fā)全程解析及標(biāo)桿項(xiàng)目考察（2010年12月25日深圳）中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)

隨著國(guó)家對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的大力扶持以及人們對(duì)第二居所的需求快速增長(zhǎng)，旅游地產(chǎn)的綜合價(jià)值大力凸顯。商業(yè)旅游、休閑旅游地產(chǎn)即將成為時(shí)代新寵。但是，資本和旅游業(yè)怎樣進(jìn)行深度結(jié)合以充分體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值？旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)需求挖掘、片區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品配比、持續(xù)性盈利運(yùn)營(yíng)等到底該怎么做？

中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)特邀國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)權(quán)威派代表許老師和實(shí)戰(zhàn)派代表原華僑城高管秦老師通過為期三天的流動(dòng)性教學(xué)，大量案例分享，全方位考察旅游地產(chǎn)業(yè)的超級(jí)航母——新老華僑城。共同探索如何充分挖掘旅游產(chǎn)業(yè)鏈上的房地產(chǎn)價(jià)值。

【組織機(jī)構(gòu)】中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng) http://.cn

【培訓(xùn)時(shí)間】2010年12月25-26日 深圳（詳見報(bào)到通知）

【收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】3980元/人（含培訓(xùn)費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、中餐、資料費(fèi)等，提供住宿代訂）

【報(bào)名咨詢】010-68011791，62202006 王老師，李老師

下載報(bào)名表http://.cn/page/dcpxbmb.doc

【培訓(xùn)特色】

聽國(guó)內(nèi)最權(quán)威的旅游地產(chǎn)專家心得分享；

看國(guó)內(nèi)最著名高盈利性旅游+地產(chǎn)的完美結(jié)合；

以多樣化、多角度游覽的方式親身體驗(yàn)旅游地產(chǎn)片區(qū)規(guī)劃；

學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)創(chuàng)新之道；

全國(guó)40多名旅游地產(chǎn)開發(fā)商得失交流。

【培訓(xùn)對(duì)象】房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總等房地產(chǎn)企業(yè)中高層及有意進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)高管。

【培訓(xùn)內(nèi)容】

一、宏觀戰(zhàn)略篇——旅游地產(chǎn)開發(fā)大環(huán)境與市場(chǎng)（許老師，半天）

主要內(nèi)容：我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境與發(fā)展現(xiàn)狀，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控引發(fā)資金流入旅游度假地產(chǎn)和休閑度假地產(chǎn)，旅游投資要注重與國(guó)家區(qū)域發(fā)展策略相契合，與市場(chǎng)環(huán)境相適應(yīng)，處理好資源開發(fā)與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系。

二、解說篇——多樣化旅游地產(chǎn)開發(fā)及實(shí)例（許老師，半天）

如何打造中國(guó)休閑旅游文化地產(chǎn)模式；

城市旅游產(chǎn)品開發(fā)與市場(chǎng)營(yíng)銷；

旅游地產(chǎn)開發(fā)十全戰(zhàn)術(shù)（概念包裝策劃、空間配比方式、核心產(chǎn)品塑造、多元業(yè)態(tài)創(chuàng)意、資源流轉(zhuǎn)方式等）；

中國(guó)著名旅游城市產(chǎn)品開發(fā)十大經(jīng)典案例；

三、實(shí)際操作篇——華僑城的前世今生（秦老師，半天）

主要內(nèi)容：從開中國(guó)主題公園之先河建設(shè)錦繡中華開始，到中國(guó)第一個(gè)主題公園連鎖品牌歡樂谷、國(guó)內(nèi)首家生態(tài)旅游示范區(qū)東部華僑城，新一代以都市娛樂為目的的歡樂海岸。全面解說中國(guó)最成功的旅游地產(chǎn)生態(tài)鏈操作摸式，吸取旅游地產(chǎn)操作精髓。

四、實(shí)地考察篇——6平方公里之華僑城（解說人：秦老師，半天，移動(dòng)課堂）最佳看點(diǎn)：

1、空中漫步華僑城：乘坐歡樂干線，在華僑城上空游覽，整個(gè)景區(qū)總體規(guī)劃一覽無余。

2、住宅與旅游的完美結(jié)合：華僑城依托旅游自然資源開發(fā)的高端住宅區(qū)波托菲諾——深圳最大、最成功的第一居所豪區(qū)。意大利波托菲諾小鎮(zhèn)1：1的比率全盤復(fù)制，打造出了可用完美形容的意境。其聚集的富人數(shù)量，是深圳當(dāng)之無愧的冠軍。

3、旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之作：華僑城正在打造的最新產(chǎn)品——?dú)g樂海岸。以創(chuàng)新的“旅游+住宅+商業(yè)”模式，完美整合華僑城片區(qū)高檔住宅、商業(yè)、旅游、文化、生態(tài)、教育、交通七大核心資源。

五、實(shí)地考察篇——9平方公里之東部華僑城（解說人：現(xiàn)東部華僑城高管，全天，移動(dòng)課堂）

最佳看點(diǎn)：

1、多元化開發(fā)：在山海間巧妙規(guī)劃了大俠谷、茶溪谷、云海谷三大主題區(qū)域，集生態(tài)動(dòng)感、休閑度假、戶外運(yùn)動(dòng)等多項(xiàng)文化旅游功能于一體

2、中國(guó)頂級(jí)山海大宅：華僑城天麓，依托主題生態(tài)公園，是有別于傳統(tǒng)物業(yè)的低密度山海大宅。

【專家?guī)熧Y】

許老師：旅游學(xué)者，教授，旅游地產(chǎn)規(guī)劃與市場(chǎng)營(yíng)銷專家，中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)特約培訓(xùn)師、中華風(fēng)旅游營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總策劃師。先后主持《天津市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》、《國(guó)家戰(zhàn)略：天津?yàn)I海新區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》、《大連市沿黃渤海經(jīng)濟(jì)圈旅游發(fā)展規(guī)劃》、《大連市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2011-2015）》、《杭州旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2011-2015）》、《寧波旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2011-2015）》、《泰山風(fēng)景名勝區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》、《鏡泊湖風(fēng)景名勝區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》等城市旅游與風(fēng)景名勝區(qū)旅游專項(xiàng)規(guī)劃兩百余部；

先后成功運(yùn)作國(guó)家重要功能區(qū)域鴨綠江流域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、環(huán)京津溫泉帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、環(huán)京津冰雪旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、吉林省長(zhǎng)吉一體化的二道區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、河南省鄭汴一體化的雁鳴湖區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、東隴海戰(zhàn)略的新沂泛旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、長(zhǎng)白山功能區(qū)的安圖縣靖宇縣旅游產(chǎn)業(yè)與城市空間發(fā)展規(guī)劃、京津冀聯(lián)動(dòng)的泛金海湖旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等重要流域區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；

先后主持浙江萬象控股集團(tuán)、廈門象嶼集團(tuán)、廣東利海集團(tuán)、北京聯(lián)想集團(tuán)融科置地有限公

司、天津龍順集團(tuán)、內(nèi)蒙古興宇集團(tuán)、北京博大東方置地集團(tuán)、河北厚望集團(tuán)、黑龍江冠錡集團(tuán)等百余家企業(yè)集團(tuán)的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃（策劃）。

秦老師：前華僑城高管，中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)特約培訓(xùn)師，中國(guó)旅游界資深管理大師，中國(guó)最成功主題公園的規(guī)劃者、策劃者、管理者，旅游策劃專家、景區(qū)管理營(yíng)銷專家。曾先后擔(dān)任華僑城集團(tuán)總辦副主任、公關(guān)部總經(jīng)理、深圳華夏藝術(shù)中心副總經(jīng)理、歡樂谷副總經(jīng)理等職，參與了華僑城所有主題公園項(xiàng)目和活動(dòng)的部分策劃，經(jīng)歷了歡樂谷主題公園規(guī)劃、設(shè)計(jì)、籌建、管理、改造的全過程。

參與的旅游企業(yè)管理與建設(shè)及旅游項(xiàng)目的咨詢策劃包括：金木棉東盟經(jīng)濟(jì)旅游開發(fā)區(qū)、杭州千島湖靜閑灣旅游度假區(qū)、深圳歡樂谷主題公園、深圳威尼斯酒店、惠州湯泉度假區(qū)、南京鐘山風(fēng)景區(qū)、廣州番禺長(zhǎng)隆野生動(dòng)物世界、無錫惠山古鎮(zhèn)、?？谑交鹕饺簢?guó)家地質(zhì)公園、紅安縣紅色旅游、濟(jì)南臥虎山生態(tài)旅游度假區(qū)、天津橋園游憩公園、天津薊縣環(huán)秀湖旅游度假區(qū)、無錫太湖拖山島、秦皇島昌黎黃金海岸假日度假城、?？诎咨抽T公園、江蘇姜堰市溱湖風(fēng)景區(qū)、惠東巽寮灣旅游度假區(qū)、廣州長(zhǎng)洲島生態(tài)文化觀光園、南寧大明谷旅游度假區(qū)、衡水湖濕地主題公園、天津環(huán)球鄉(xiāng)村樂園、天津葛沽休閑度假區(qū)、廣東東江野戰(zhàn)俱樂部、深圳永豐源瓷工業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等。

負(fù)責(zé)和參與的活動(dòng)及演出策劃有：歡樂谷瑪雅狂歡節(jié)、首屆華僑城狂歡節(jié)開幕式、魔術(shù)歌舞劇《夢(mèng)幻神曲》、歡樂谷國(guó)際魔術(shù)節(jié)、互動(dòng)影視表演《地道戰(zhàn)》等等。

【移動(dòng)課堂項(xiàng)目介紹】

1、歡樂干線---華僑城片區(qū)規(guī)劃最佳體驗(yàn)方式

歡樂干線是深圳華僑城歡樂谷旅游公司引進(jìn)的世界一流無人駕駛高空觀光列車。全程3.88公里，列車勻速運(yùn)行在華僑城旅游度假區(qū)的上空，乘車游覽一周約需25分鐘。前所未有的視覺感受——游客沿途可以從高空俯瞰深圳歡樂谷、世界之窗、錦繡中華·民俗村、威尼斯酒店、華僑城大酒店、海景酒店、華夏藝術(shù)中心、生態(tài)廣場(chǎng)等整個(gè)華僑城的片區(qū)規(guī)劃，還可以到達(dá)深圳灣畔，遠(yuǎn)眺深圳的濱海大道、國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)的自然景觀——紅樹林。透過深圳灣浩渺的海面，可以將香港新界的“衛(wèi)星城”元朗和氣勢(shì)雄偉的深港跨海大橋——深圳灣公路大橋盡收眼底

2、波托菲諾純水岸---中國(guó)旅游主題地產(chǎn)的典范之作

潮濕的空氣滲透過厚厚的石墻，帶來怒放的花草清香，湖水平靜如鏡，木棧道延伸至天際、鐘樓敲打的鐘聲在暮色里回響、滑翔的水鳥驚起湖水的漣漪??走進(jìn)波托菲諾純水岸，尋訪生命里最美的時(shí)光??體驗(yàn)波托菲諾1:1比率原貌移植的意大利小鎮(zhèn)風(fēng)情。

波托菲諾商業(yè)街位于具有濃郁意大利風(fēng)情特色的深圳華僑城高檔住宅區(qū)— 波托菲諾之中，毗鄰7萬平方米燕棲湖，片區(qū)擁有極為優(yōu)質(zhì)的客戶資源及優(yōu)美的自然環(huán)境。一期項(xiàng)目總建筑面積約15000平米，擁有街鋪80余間。二期項(xiàng)目建筑面積1900平方米。

3、歡樂海岸----世界首座建在城市中心的濕地公園

華僑城于深圳灣打造的中國(guó)首個(gè)新型復(fù)合型濱海主題商業(yè)——?dú)g樂海岸，將于年底試運(yùn)營(yíng)。作為華僑城集團(tuán)在主題商業(yè)、時(shí)尚娛樂、創(chuàng)意文化領(lǐng)域的又一次創(chuàng)想與實(shí)踐，歡樂海岸將被打造成中國(guó)最具特色的主題型、復(fù)合型、體驗(yàn)型濱海商業(yè)集群和都市娛樂目的地，并形成深圳罕見的中央休閑娛樂區(qū)。未來歡樂海岸檔次之高，規(guī)模之大將有目共睹，而從目前項(xiàng)目的整體定位及產(chǎn)品屬性來看，歡樂海岸的建成，勢(shì)必對(duì)整個(gè)華僑城片區(qū)的區(qū)域性質(zhì)產(chǎn)生影響，使華僑城再次發(fā)生質(zhì)變。

4、東部華僑城----首個(gè)國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)

東部華僑城位于中國(guó)深圳大梅沙，占地近9平方公里，是由華僑城集團(tuán)斥資35億元精心打造的世界級(jí)度假旅游目的地，是由國(guó)家環(huán)境保護(hù)部和國(guó)家旅游局聯(lián)合授予的首個(gè) “國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)”。

東部華僑城集兩個(gè)主題公園、三座旅游小鎮(zhèn)、四家度假酒店、兩座36洞山地球場(chǎng)、大華興寺和天麓地產(chǎn)等項(xiàng)目于一體。主要包括：大俠谷生態(tài)樂園、茶溪谷度假公園、茵特拉根小鎮(zhèn)、海菲德小鎮(zhèn)、茶翁古鎮(zhèn)、大華興寺、茵特拉根酒店、東部華僑城瀑布酒店、東部華僑城房車酒店、大華興寺菩提賓舍、云海谷高爾夫會(huì)員球場(chǎng)和公眾球場(chǎng)、天麓地產(chǎn)等，體現(xiàn)人與自然的和諧共處。

第四篇：淺談旅游地產(chǎn)開發(fā)策劃(上)

淺談旅游地產(chǎn)開發(fā)策劃（上）

這個(gè)題目確實(shí)有點(diǎn)大，但為了能梳理一下自己的思路，為自己、同伴、為愿意專研和正在或者準(zhǔn)備操作旅游地產(chǎn)的朋友提供一點(diǎn)思路或者叫啟示，特將自己對(duì)旅游地產(chǎn)的一點(diǎn)初淺認(rèn)識(shí)與大家分享，某些觀點(diǎn)和看法肯定有些不盡人意，思緒也有點(diǎn)雜亂無章，所以還請(qǐng)大家多多包涵、理解、指正。說到旅游地產(chǎn)，我們首先來看一下目前對(duì)旅游地產(chǎn)的幾種解釋：

狹義的旅游地產(chǎn)是指服務(wù)于旅游的地產(chǎn)項(xiàng)目;廣義的旅游地產(chǎn)是依托豐富的旅游資源，借助旅游度假為目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，以求全部或部分實(shí)現(xiàn)度假休閑旅游功能而開發(fā)建設(shè)以及經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

旅游地產(chǎn)就是依托區(qū)域周邊豐富的人文、歷史、自然、旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、觀光、休閑、度假、商務(wù)、居住為一體的房地產(chǎn)項(xiàng)目），它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接和完美融合的衍生品。以下是目前網(wǎng)上或書上所歸結(jié)的旅游地產(chǎn)分類

一是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間;

二是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐飲、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間;

三是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店等等;

四是旅游住宅地產(chǎn)，主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

其實(shí)我們很多人都了解或者熟悉旅游地產(chǎn)最實(shí)質(zhì)的一些東西，但卻很少有人將自己的經(jīng)歷經(jīng)驗(yàn)上升到理論高度的層面，特別是戰(zhàn)略理論的總結(jié)和研究，主要也是我們的經(jīng)歷和見識(shí)有限，還有就是對(duì)全國(guó)乃至全球著名旅游地產(chǎn)案例的研究太少或者深度不夠，沒有去探究他們的共性和客戶的需求，所以就無法把握住旅游地產(chǎn)的脈搏，當(dāng)然也就無法真正的準(zhǔn)確的操作它了。

大家可能也都在關(guān)注和研究全國(guó)乃至全球的旅游地產(chǎn)案例，每個(gè)人也都有一

套自己的方式方法去了解學(xué)習(xí)，同時(shí)也有各自的理解，那么你覺得目前中國(guó)旅游地產(chǎn)到時(shí)是“旅游+地產(chǎn)”、還是“旅游=地產(chǎn)”呢？在旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)和功能上你又有怎樣的看法呢？中國(guó)旅游地產(chǎn)最大的問題或軟處在哪里呢？

從90年代初海南開始，到現(xiàn)在隨著人民生活水平的不斷提高，特別是社會(huì)有產(chǎn)階級(jí)的形成為旅游房地產(chǎn)消費(fèi)奠定了基礎(chǔ)，多種旅游產(chǎn)品和投資品種的完善多重市場(chǎng)價(jià)值的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場(chǎng)新寵，并與旅游消費(fèi)成功實(shí)現(xiàn)了嫁接。我國(guó)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，不論是供給還是需求都已具備了發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及商務(wù)休閑旅游的條件。

主流市場(chǎng)的飽和，為邊緣市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。

我國(guó)傳統(tǒng)投資領(lǐng)域已基本飽和，特別是主流房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，主流房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟與相對(duì)飽和，為旅游物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了新的市場(chǎng)機(jī)遇，主流市場(chǎng)配套的邊緣物業(yè)開發(fā)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)力，也為大量游散資金投資創(chuàng)造了條件。城市化進(jìn)程的加快，生活水平的提高，為旅游消費(fèi)奠定了良好的基礎(chǔ)。城市化進(jìn)程的加快，越來越多的城市人在實(shí)現(xiàn)住房、購(gòu)車等大額消費(fèi)后，開始厭倦城市喧囂和煩躁，向往自由、純樸的鄉(xiāng)間野趣生活，節(jié)假日旅游已成為眾望所歸。

旅游模式轉(zhuǎn)變，旅游消費(fèi)支出比例增加。

當(dāng)前我國(guó)城市居民對(duì)于旅游消費(fèi)支出比例正在不斷提高，單一的觀光旅游產(chǎn)品，難以滿足旅游客源市場(chǎng)多方面的需求。開發(fā)旅游度假產(chǎn)品順應(yīng)國(guó)際旅游市場(chǎng)潮流和趨勢(shì)。旅游者對(duì)旅游目的地選擇更加理性，更加注重“健康、時(shí)尚、個(gè)性”，一方面已形成了從傳統(tǒng)長(zhǎng)線觀光型旅游開始轉(zhuǎn)向城市周邊度假休閑游，另一方面從臨時(shí)性隨意性度假轉(zhuǎn)變?yōu)橛杏?jì)劃的經(jīng)常性度假休閑。這就為開發(fā)旅游地產(chǎn)與商務(wù)休閑地產(chǎn)創(chuàng)造了市場(chǎng)條件。

置業(yè)行為的不斷升級(jí)加快旅游地產(chǎn)開發(fā)熱度。

越來越多的購(gòu)房人在滿足城市公寓或近郊別墅等第一居所后，開始越來越關(guān)注環(huán)境對(duì)居住品質(zhì)的影響。越來越多的遠(yuǎn)郊區(qū)樓盤開始煥發(fā)新的生機(jī)與活力，他們借助名勝風(fēng)景區(qū)和城市周邊的山、水、園、林來作為開發(fā)的賣點(diǎn)，從而開始形成“第二居所”甚至“第三居所”。

可支配時(shí)間增加，消費(fèi)者休閑假期大幅增加。

我國(guó)實(shí)行每周5個(gè)工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中長(zhǎng)假，累計(jì)一年將近115天假期。隨著人們可自由支配時(shí)間的增加，用于休閑用途的旅游地產(chǎn)前景廣闊。

政府大力推動(dòng)：政策作用，刺激和拉動(dòng)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

在當(dāng)前旅游假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，各地方政府在吸引大量投資，對(duì)當(dāng)?shù)芈糜钨Y源進(jìn)行最大限度的包裝和完善;同時(shí)，政府也會(huì)制定各種政策，為旅游休閑度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供了良機(jī)。

信息通訊技術(shù)的提高、為新型辦公創(chuàng)造條件。

目前社會(huì)上已經(jīng)形成了廣泛的自由職業(yè)者、以及自由撰稿人、藝術(shù)創(chuàng)作人等，他們的日常辦公形式并非傳統(tǒng)的寫字間，而是追求安靜、閑適的創(chuàng)作空間。從目前類似的情況看，已經(jīng)有大量自由職業(yè)人群經(jīng)常性的進(jìn)駐旅游休閑地產(chǎn)。

根據(jù)國(guó)際著名旅游景區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，年游客量在180-200萬人次以上和停留時(shí)間在6小時(shí)以上的主題景區(qū)，都有明顯開發(fā)邊緣產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)和潛力。對(duì)于占地面積在2、3平方公里以上的項(xiàng)目必須考慮產(chǎn)業(yè)問題，對(duì)于新興的沒有任何自然資源可利用的新地，需要對(duì)產(chǎn)業(yè)和商業(yè)模式進(jìn)行創(chuàng)新。

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多地方的所謂旅游地產(chǎn)項(xiàng)目基本都還處于景區(qū)發(fā)展階段，景區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和亮點(diǎn)都還沒有真正確定和展現(xiàn)出來，即使建立了一些所謂的服務(wù)功能，但都是基礎(chǔ)和原始化的，要發(fā)展以旅游為核心的各類邊緣產(chǎn)業(yè)還為時(shí)過早，大多數(shù)景區(qū)的功能還停留在觀光上，很少牽涉到休閑、度假，也就是說這些目標(biāo)客群的消費(fèi)習(xí)慣都還停留在人看景的階段，國(guó)內(nèi)做的好一點(diǎn)的景區(qū)已做到人看人的階段，只有華僑城做到了一些人玩人的階段，目前國(guó)內(nèi)也只有華僑城將旅游與產(chǎn)業(yè)融合，已由初始的“旅游+地產(chǎn)”雙核驅(qū)動(dòng)發(fā)展到“旅游=地產(chǎn)”以文化創(chuàng)意為基礎(chǔ)、旅游、房地產(chǎn)等多核驅(qū)動(dòng)的階段。并最終實(shí)現(xiàn)打造休閑旅游區(qū)和商務(wù)休閑區(qū)的目標(biāo)。

中國(guó)旅游地產(chǎn)最大軟肋就是沒有主題，沒有亮點(diǎn)和核心的競(jìng)爭(zhēng)力要素，贏利就更不用談了，所以旅游地產(chǎn)項(xiàng)目必須有自己的旅游的固定吸引人的要素或產(chǎn)業(yè)，還需解決的核心問題是解決人和政府的問題，同時(shí)還要解決消費(fèi)者與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾，以及做景點(diǎn)與成熟旅游區(qū)底價(jià)拿地等問題;目前中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展已從開始的旅游為核心的單核（圣淘沙）模仿階段發(fā)展到旅游與地產(chǎn)同步

進(jìn)行的雙核（華僑城）自主階段，期待有更多的旅游地產(chǎn)向多種發(fā)占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟階段發(fā)展。

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)已由人看景、人看人的觀光旅游向人玩人的休閑旅游逐漸演變，并不斷弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游價(jià)值創(chuàng)造中的作用，以娛樂、文化為概念的休閑旅游，因強(qiáng)調(diào)高附加值的服務(wù)功能，成為未來旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì);單一的傳統(tǒng)商務(wù)辦公向多元化的集團(tuán)活動(dòng)演變，衍生出來的若干新興集團(tuán)消費(fèi)需求，將是主導(dǎo)游客體驗(yàn)消費(fèi)的未來發(fā)展趨勢(shì)，將休閑旅游與新興集團(tuán)消費(fèi)需求結(jié)合，細(xì)化、創(chuàng)新各種服務(wù)功能，滿足各類商務(wù)休閑人群的各種休閑旅游消費(fèi)需求將是未來商務(wù)旅游休閑產(chǎn)業(yè)化的必經(jīng)之路。

目前國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與政府合作時(shí)基本都是置換的形式，先簽訂一個(gè)框架協(xié)議，企業(yè)給政府做市政和城市配套服務(wù)功能，政府給企業(yè)等價(jià)值的土地作為開發(fā)建設(shè)用地，而對(duì)于景區(qū)和綠化的用地則基本都是租賃的形式提供給企業(yè)，這樣就導(dǎo)致了企業(yè)在這塊的投入上處于被動(dòng)和無賴的局面，企業(yè)都是趨利的，那么他們?cè)谶@塊上的投入，必須得找地方去收回來，以達(dá)到企業(yè)資深的收支平衡和獲利，這也是旅游地產(chǎn)承載的機(jī)會(huì)和空間，也是更多房地產(chǎn)企業(yè)愿意為此去付出和投入的根本原因。

旅游地產(chǎn)發(fā)展欲解決的幾個(gè)問題：

未來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在旅游地產(chǎn)開發(fā)上將都是通過鎖定土地后續(xù)的開發(fā)權(quán)，并充分參與到一級(jí)開發(fā)，二級(jí)開發(fā)，持有經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)中去，以此來平衡投入和產(chǎn)出，最后達(dá)到利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。而未來中國(guó)旅游地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)將是多元化，主題化、文化化、產(chǎn)業(yè)化融合的復(fù)合式開發(fā)模式。

首先要解決的是土地問題，旅游地產(chǎn)最重要一個(gè)決定性因素應(yīng)該是開發(fā)商怎么拿地，拿到什么樣的地，大家都知道國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)的土地性質(zhì)大都是農(nóng)村集體用地性質(zhì)或者是市政綠化用地，旅游地產(chǎn)開發(fā)商都要么是從政府手上租賃過來的，要么就是跟政府合作，將整個(gè)區(qū)域的市政和綠化工程做好，政府給予相應(yīng)價(jià)值的土地的使用權(quán)和使用年限給開發(fā)商，這樣就造成開發(fā)商不愿意花太多的財(cái)力物力去真正打造旅游地產(chǎn)核心的東西，而是把經(jīng)歷都放在如何賣房子上去了，但旅游地產(chǎn)脫離了旅游這個(gè)核心要素，那么房地產(chǎn)開發(fā)就陷入了孤立的局面，也不可能走太遠(yuǎn)。所以旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵還是拿地，土地拿的好

于不好將直接影響到開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的期望及后續(xù)的開發(fā)以及項(xiàng)目最后的承載區(qū)域城市功能的級(jí)別。（這點(diǎn)其實(shí)可以借鑒昆明，大家熟知的“春城高爾夫”的土地性質(zhì)就是旅游用地）。但更大的重要因素還取決于政府，所以政府其實(shí)是影響旅游地產(chǎn)發(fā)展的至關(guān)重要的因素和環(huán)節(jié)。

待續(xù)【淺談旅游地產(chǎn)開發(fā)策劃（下）】

第五篇：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)初探

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旅游地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)初探

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)初探

摘要：隨著國(guó)民生活水平的提高，人們對(duì)旅游、休閑、私密的生活方式的需求越來越大，對(duì)健康環(huán)保、綠色生態(tài)的生活品質(zhì)的要求也越來越高。在目前房地產(chǎn)政策調(diào)控之下，集旅游、文化、休閑為一體的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目以其自然資源優(yōu)勢(shì)和旅游政策優(yōu)勢(shì)逐步成為地產(chǎn)商新的開發(fā)目標(biāo)。旅游地產(chǎn)利用廣泛的旅游資源，融入相應(yīng)的地產(chǎn)元素，整合度假、生活、運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂等方面，從而創(chuàng)造優(yōu)美怡人的居住環(huán)境，提升地產(chǎn)價(jià)值。這種新興的地產(chǎn)模式，已經(jīng)在全國(guó)多個(gè)城市實(shí)踐并取得了成功。經(jīng)過參加多個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際操作和各地項(xiàng)目的實(shí)地考察，特以萬科?三亞“湖心島”項(xiàng)目為例對(duì)城市旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行初步探討，以求摸索出適應(yīng)不同開發(fā)條件的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的思路和方法。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、生態(tài)、園林景觀

Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high.In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals.Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value.This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success.After more than

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in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, “l(fā)ake” project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape

中圖分類號(hào)： S757 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

項(xiàng)目背景

三亞城市總體規(guī)劃對(duì)開發(fā)該片區(qū)的整體訴求

萬科?三亞“湖心島”項(xiàng)目所屬的片區(qū)為南新農(nóng)場(chǎng)管轄范圍，在三亞原城市總體規(guī)劃中為非建設(shè)用地。由于近年三亞城市快速發(fā)展，規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地大部分已對(duì)外出售，并擁有開發(fā)意向方案。為科學(xué)合理地引導(dǎo)規(guī)劃片區(qū)的開發(fā)，經(jīng)政府批復(fù)該片區(qū)進(jìn)行了控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制。2011年3月，修編后的控規(guī)經(jīng)市政府批準(zhǔn)正式實(shí)施。

規(guī)劃片區(qū)處于三亞市門戶地段，片區(qū)內(nèi)山、水資源豐富，可開展山地徒步旅行、山野活動(dòng)、觀光以及文化休閑娛樂等，因此特色旅游和服務(wù)是該片區(qū)的主導(dǎo)功能?？匾?guī)中該片區(qū)功能定位為：以風(fēng)情特色旅游為先導(dǎo)，集旅游休閑、康體養(yǎng)生、生態(tài)居住功能為一體的城郊型度假旅游生活區(qū)。

項(xiàng)目用地區(qū)位示意項(xiàng)目所在片區(qū)控規(guī)示意

項(xiàng)目概況

場(chǎng)地概況

萬科?三亞“湖心島”項(xiàng)目用地位于迎賓中路段控規(guī)用地

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東南角，離三亞交通樞紐田獨(dú)轉(zhuǎn)盤約3公里。項(xiàng)目地塊南側(cè)、西側(cè)臨山，北側(cè)靠湖（小型水庫(kù)），東側(cè)為住宅用地；區(qū)域內(nèi)擁有良好的湖泊及山體景觀資源，區(qū)域外有規(guī)劃道路連接北面迎賓路，交通條件良好。

地塊性質(zhì)

項(xiàng)目總用地面積436120平米（土地證范圍），計(jì)容總建筑面積約319505.8平米。其中三個(gè)地塊為可建設(shè)用地，B-06-04為商業(yè)用地，可建設(shè)商業(yè)及酒店；B-05-03為商住用地，可建設(shè)住宅；B-05-09為教育用地（不可售），建設(shè)足球訓(xùn)練基地；其余部分為非建設(shè)用地。另外，項(xiàng)目用地邊緣的高園水庫(kù)及一部分山體用地租用作為運(yùn)動(dòng)公園用地使用，共約550畝。非建設(shè)用地和租用地可配套成園林景觀、運(yùn)動(dòng)、休閑、游憩設(shè)施等。

用地規(guī)劃條件示意

甲方訴求

在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初甲方提供給我方的關(guān)于該地塊開發(fā)設(shè)計(jì)的關(guān)鍵詞是：運(yùn)動(dòng)會(huì)所、足球基地、公路自行車賽道、復(fù)健中心、水上樂園、多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。

在不斷的交流過程中，我們了解到甲方的具體訴求就是在該旅游地塊結(jié)合優(yōu)美的自然環(huán)境，建設(shè)以體育運(yùn)動(dòng)為主題的公園。體育運(yùn)動(dòng)以自行車運(yùn)動(dòng)和足球訓(xùn)練為主，其中自行車運(yùn)動(dòng)根植于萬科的企業(yè)文化，甲方希望能在該基地上能組織自行車運(yùn)動(dòng)的體驗(yàn)、訓(xùn)練、比賽等內(nèi)容，不僅服務(wù)于在此旅游居住的人，還能服務(wù)于萬科內(nèi)部的自行車活動(dòng)；足球訓(xùn)練基地定位為服務(wù)全國(guó)足球隊(duì)的訓(xùn)練基地以及國(guó)內(nèi)企業(yè)內(nèi)部足球運(yùn)動(dòng)的活動(dòng)中心。在此基礎(chǔ)上合理配備運(yùn)動(dòng)會(huì)所、復(fù)健中心、水上樂園、多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等于體育運(yùn)動(dòng)相關(guān)的服務(wù)設(shè)施。

場(chǎng)地條件

土地證范圍內(nèi)基地大部分區(qū)域較平坦，南側(cè)為緩坡地，坡度約8%。場(chǎng)地標(biāo)高為10.8至35.0，高差約24.2M?；噩F(xiàn)狀主要為未利用地，現(xiàn)狀植物主要由山體草坡和低矮灌木組成?；貎?nèi)部有三個(gè)水

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塘，水質(zhì)良好。租用水庫(kù)已不具有灌溉功能，水位受季節(jié)影響較大。草坡及湖面形成的景觀格局自然優(yōu)美。租用山體多為次生植被，景觀效果較差。

根據(jù)分析場(chǎng)地正面要素：南面山體、北側(cè)水庫(kù)及對(duì)面山景是基地最重要的景觀資源要素；基地東面有控規(guī)的綠廊通過；負(fù)面要素：場(chǎng)地南靠山體，北朝水庫(kù)，對(duì)空間布局有一定的影響；場(chǎng)地內(nèi)部有三個(gè)大的水塘，集中與商業(yè)地塊，成為酒店建筑布局的限制條件。

場(chǎng)地條件條件示意

規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃思路

通過對(duì)場(chǎng)地的分析研究以及與甲方的多輪溝通，形成了以下規(guī)劃思路：首先要形成一個(gè)強(qiáng)有力的空間中心，聯(lián)系周邊的居住、商業(yè)、教育地塊，進(jìn)而向四周輻射，使旅游、生活居住的人員的活動(dòng)能夠圍繞這個(gè)多功能的中心展開。其次，加強(qiáng)軸線的聯(lián)系性，從而突顯功能的支撐性和主體性，形成空間骨架；然后，利用自行車的的賽道來串聯(lián)場(chǎng)地的各個(gè)部分，使其項(xiàng)目用地內(nèi)的各個(gè)功能成為有機(jī)的整體。

概括來講，本項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)構(gòu)可歸納為：“一心、一環(huán)、三軸線”。

“一心”是指一個(gè)“空間中心”。

從項(xiàng)目規(guī)劃開始，我們就強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造一個(gè)強(qiáng)有力的核心來聯(lián)系和控制周邊不同功能地塊之間的關(guān)系，使區(qū)域內(nèi)人的生活都能夠圍繞這個(gè)中心展開。

該項(xiàng)目主要的任務(wù)是三個(gè)地塊（分別是商業(yè)、商住及教育基地）及由周邊綠地湖面組成的運(yùn)動(dòng)公園的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從空間和實(shí)際的利用上來說并沒有一定的關(guān)聯(lián)性。從功能上來說缺乏合理的組織，從人在場(chǎng)地內(nèi)的活動(dòng)來說，沒有把各種類型的景觀和活動(dòng)整合成完整的序列。

規(guī)劃中通過利用控規(guī)中廣場(chǎng)用地形成空間中心，該空間中心將酒店、商業(yè)、居住、公園有效的統(tǒng)一在一起，形成人通往各個(gè)功能區(qū)域的空間場(chǎng)所和意向節(jié)點(diǎn)，同時(shí)該中心還承擔(dān)廣場(chǎng)的景觀、人的休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂、表演及日?；顒?dòng)等功能，具有非常積極的意義。

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空間中心統(tǒng)領(lǐng)全局，是整個(gè)方案的靈魂。

“一環(huán)”是指一個(gè)“自行車賽道環(huán)線”。

根據(jù)項(xiàng)目主題，我們利用自行車賽道形成環(huán)線，串聯(lián)場(chǎng)地內(nèi)部的綠地系統(tǒng)，使公園成為一個(gè)有機(jī)的整體。在具體的組織上形成多種方式，并將人的其他運(yùn)動(dòng)及休閑活動(dòng)串聯(lián)起來，強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)公園的項(xiàng)目定位。

“三軸線”是指通過場(chǎng)地的規(guī)劃條件、自然地理?xiàng)l件及生態(tài)景觀要素，在空間中心的控制之下，形成的具有相關(guān)意義的三條 “空間軸線”。

軸線一：生態(tài)軸

根據(jù)控規(guī)廣場(chǎng)南面控制有一條寬度為31米的綠廊聯(lián)通山體，我們打通綠廊連通廣場(chǎng)（空間中心）并一直延伸至湖面以北形成一條綠廊，成為控制整個(gè)園區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑的軸線，休憩、運(yùn)動(dòng)、公園景觀等均沿此軸線展開。

這個(gè)軸線具有生態(tài)的含義――它以廣場(chǎng)為中心打通了山和湖的關(guān)系，統(tǒng)領(lǐng)了場(chǎng)地內(nèi)部自然景觀要素，形成了一條鮮明的視線通廊。

軸線二：景觀軸

該軸線以項(xiàng)目用地整體的生態(tài)景觀要素結(jié)合商?。˙-05-03）及商業(yè)（B-06-04）展開，由南至北形成山體住宅――花園酒店――臨水商業(yè)――無邊泳池――內(nèi)湖――高園水庫(kù)公園綠地為節(jié)奏的空間序列軸線，兩地塊的建筑、廣場(chǎng)等要素均按此節(jié)奏展開，與人的生活聯(lián)系緊密，也是一條景觀序列軸線。

這個(gè)軸線同時(shí)具有人文的含義――它順應(yīng)自然、強(qiáng)化景觀要素，控制了景觀的節(jié)奏，為場(chǎng)地中活動(dòng)的人提供鮮明的指引，利于人文活動(dòng)的展開。

軸線三：休閑軸

保留自然沖溝，留出自然匯水的路徑，形成生態(tài)廊道和體現(xiàn)自然野趣的通道。通過景觀的塑造形成聯(lián)系居住地塊及廣場(chǎng)（空間中心）的軸線，這條軸線可以很便捷的到達(dá)商業(yè)用地和公園綠地。居民日常的休閑活動(dòng)都能夠以此軸線展開。

軸線位置明確，形成三條強(qiáng)有力的控制線，是整個(gè)方案的功能布

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局和空間控制的骨架。

規(guī)劃設(shè)計(jì)思路示意

功能布局

項(xiàng)目主要用地可以分為商業(yè)用地、商住用地、教育科研用地及規(guī)劃綠地、租用水庫(kù)及山體形成的公園綠地四種土地利用形式。總體上可以分為商業(yè)、居住、教育及公園四大功能用地。

商業(yè)功能用地位于迎賓路進(jìn)入場(chǎng)地的首要位置，而且占有北邊開闊的水庫(kù)景觀資源，其入口形象的地位相當(dāng)突出，是對(duì)外形象展示的焦點(diǎn)。該地塊主要布置為酒店和服務(wù)性商業(yè)，是公共活動(dòng)的中心，具有較高的商業(yè)價(jià)值。

居住功能用地位于商業(yè)南面，自然條件優(yōu)良。容積率低，綠地率高，著重打造高品質(zhì)度假型住宅產(chǎn)品。

教育功能用地位于居住功能用地東面，功能涵括兩個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的足球場(chǎng)、康體設(shè)施及宿舍，是具有一定規(guī)模的足球訓(xùn)練中心，可以成為三亞的足球培訓(xùn)基地，可以承接企業(yè)足球隊(duì)的訓(xùn)練，可以承接國(guó)家級(jí)以上足球隊(duì)的訓(xùn)練。

公園功能用地包圍以上三個(gè)功能用地，定位為體育運(yùn)動(dòng)休閑公園，以自行車賽道為主，賽道環(huán)繞整個(gè)項(xiàng)目用地范圍，室外籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、拓展訓(xùn)練場(chǎng)，水上娛樂、休閑、健身等設(shè)施分布在公園內(nèi)部。綜合性的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目體現(xiàn)公園的運(yùn)動(dòng)主題。

場(chǎng)地設(shè)計(jì)

空間組織

在空間組織上我們從地標(biāo)、節(jié)點(diǎn)、界面、區(qū)域的角度出發(fā)，讓整體的空間形象就有標(biāo)志性、可識(shí)別性。

地標(biāo)：以酒店群體建筑及其環(huán)境形成區(qū)域地標(biāo)，建立區(qū)域形象。

節(jié)點(diǎn)： B-06-05地塊公共廣場(chǎng)空間，是放大了的城市節(jié)點(diǎn)及公共活動(dòng)節(jié)點(diǎn)。

界面：整合上述商業(yè)和居住的布局，形成主要城市界面，并劃分

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公共和私密的空間。

區(qū)域：各個(gè)地塊內(nèi)部空間形成屬性明確的區(qū)域。其中住宅小區(qū)通過生態(tài)軸、景觀軸、休閑軸與外圍公建相聯(lián)系，保證住宅的便利性與私密性。

園林景觀組織、園林景觀組織由外而內(nèi)、由內(nèi)而外的分析景觀資源，發(fā)掘場(chǎng)地特質(zhì)。

外部自然景觀資源：湖泊（水庫(kù)）景觀，南北兩面自然山體景觀。

城市景觀資源：酒店群門戶形成的城市標(biāo)志性建筑景觀。

內(nèi)部庭院景觀：在各居住組團(tuán)內(nèi)部形成大庭院景觀。

總體景觀節(jié)奏：由南至北，山體――居住――酒店――無邊泳池――內(nèi)湖――外湖（水庫(kù)）。

規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖

生態(tài)化處理方式

場(chǎng)地地形的處理。我們采用因地適宜的設(shè)計(jì)手法，盡量不對(duì)規(guī)劃用地做大面積的地形修改，這樣不僅可以降低土方施工帶來的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形來塑造自然的環(huán)境肌理，為游客及居住者創(chuàng)造多元化的自然的體驗(yàn)。

水的利用。設(shè)置雨水收集回用系統(tǒng)，收集屋面、地面雨水進(jìn)行回用。由于本項(xiàng)目現(xiàn)有水體面積較大，可結(jié)合進(jìn)行充分利用，將屋面和室外地面的雨水經(jīng)室外管網(wǎng)收集，通過棄流井對(duì)初期雨水棄流后，收集儲(chǔ)存于室外水庫(kù)、魚塘等處，經(jīng)簡(jiǎn)單凈化處理，用于綠地澆灌用水、車庫(kù)沖洗用水、水景用水、以及中水供水系統(tǒng)補(bǔ)充水。水資源得到充分的利用。

太陽能的利用。本項(xiàng)目生活熱水全部采用太陽能熱水系統(tǒng)。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用熱水采用，集中太陽能熱水系統(tǒng)供給，提高能源的利用率，減少對(duì)環(huán)境污染，降低用電量。

六、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思考

（1）宏觀定位決定開發(fā)走向

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開發(fā)商所站的角度和立場(chǎng)決定項(xiàng)目的高度。萬科從市場(chǎng)的角度出發(fā)對(duì)項(xiàng)目主題、客源市場(chǎng)、戶型產(chǎn)品等方面進(jìn)行了詳細(xì)的論證分析，使得該旅游地產(chǎn)項(xiàng)目以體育運(yùn)動(dòng)休閑為主題，以居住、度假、療養(yǎng)等人群為市場(chǎng)，提供多樣的戶型產(chǎn)品和多邊的空間豐富客戶的選擇。并在此基礎(chǔ)上提供完善的服務(wù)配套，形成高品質(zhì)的主題式運(yùn)動(dòng)休閑公園。

（2）項(xiàng)目策劃突出主題思路

各類項(xiàng)目的組織開展是主題內(nèi)容突出的必要條件。在該項(xiàng)目當(dāng)中，萬科以自己的企業(yè)文化為出發(fā)點(diǎn)，突出自行車運(yùn)動(dòng)，提倡健康、環(huán)保的生活方式。以自行車道貫穿整個(gè)項(xiàng)目為亮點(diǎn)，打造運(yùn)動(dòng)主題，另外結(jié)合足球運(yùn)動(dòng)、水上運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目，將項(xiàng)目的主題凸顯得更加豐滿、完善。

（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)理清功能關(guān)系

規(guī)劃設(shè)計(jì)是從甲方的訴求、場(chǎng)地的實(shí)際情況出發(fā)，宏觀上處理好自然環(huán)境和不同功能分區(qū)之間的關(guān)系，微觀上處理好建筑與場(chǎng)地內(nèi)部要素之間的關(guān)系以及建筑內(nèi)部的組織關(guān)系。在該項(xiàng)目中，通過合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)做到商業(yè)、酒店、居住分區(qū)明確，交通聯(lián)系便捷，做到園林景觀空間豐富，層次分明，達(dá)到步移景異的效果。

（4）生態(tài)理念營(yíng)造自然氛圍

生態(tài)理念貫穿規(guī)劃設(shè)計(jì)的全過程。在該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，在場(chǎng)地設(shè)計(jì)、地表徑流的組織，雨水的回收利用，太陽能的運(yùn)用、植物選擇等方面都始終堅(jiān)持著生態(tài)理念。從這些方面出發(fā)，體現(xiàn)出人與自然的完美融合，創(chuàng)造出生態(tài)和諧的人居環(huán)境。

規(guī)劃效果圖示意規(guī)劃效果圖示意

參考文獻(xiàn)：

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