第一篇：二手房注意事項(xiàng)

我的二手房注意事項(xiàng)，送給需要的人

1.二手房大多選擇位置好，生活便利的地方，先選好大體位置

2.前期關(guān)注周邊房?jī)r(jià)，可以講價(jià)，大刀砍價(jià)，慢慢談，一般40萬(wàn)的降價(jià)1-2萬(wàn)不成問(wèn)題。

3.最好找正規(guī)的中介辦理手續(xù)，雖然他們起的作用不大，但是至少他們作為中介，有責(zé)任

和義務(wù)保證自己不被騙。如果想省錢(qián)，自己做手續(xù)，記住一條標(biāo)準(zhǔn)：房產(chǎn)沒(méi)到自己手里，錢(qián)是不可以交給房東的，交錢(qián)是交給房產(chǎn)所的賬戶(hù)，相當(dāng)于淘寶的支付寶，不是給房東賬戶(hù)，最后房東會(huì)從房管所拿走你給他的錢(qián)，不是你倆的直接交易。房產(chǎn)交易所是隱形中介。

4.不找中介在堅(jiān)守不把錢(qián)直接交給房東的前提下，仔細(xì)詢(xún)問(wèn)一步一步的辦理手續(xù)，不要被

房東的催促打擾。

5.老小區(qū)夜晚的燈光是不是好，樓道里有沒(méi)有燈光，晚上最好要看看，6.頂層就不要買(mǎi)了，老小區(qū)估計(jì)漏水的多，馬上雨季了。

7.戶(hù)型好不好很重要，采光怎么樣，采光不好的不要買(mǎi)了吧，除非你喜歡天天開(kāi)燈

8.關(guān)注孩子上學(xué)的問(wèn)題，至少幼兒園，小學(xué)有個(gè)好點(diǎn)的吧

9.老小區(qū)的儲(chǔ)藏室在哪？一定要親自去看看，不要想當(dāng)然，我就被騙了，我的的儲(chǔ)藏室不

能用，廢棄了。沒(méi)儲(chǔ)藏室至少還能多砍價(jià)。

10.周邊環(huán)境大體看看，不能太差吧，清潔情況也得關(guān)注，喧嘩聲等等，是不是有娛樂(lè)場(chǎng)所。

11.配套的東西，暖氣，開(kāi)口費(fèi)一萬(wàn)多，也得看看，有的話(huà)最好，沒(méi)有的話(huà)價(jià)錢(qián)上也得計(jì)算

一下，除非其他方面有補(bǔ)充。

12.重要的容易忽略的，偷偷問(wèn)問(wèn)你的房東的鄰居，房東的家庭狀況，上下樓，前后左右有

什么官司糾纏不？老樓上下層是否漏水？我的就漏水，悲劇，樓下不讓用，修好才讓用。

13.通過(guò)你的鄰居的鄰居相互了解，是否有蠻橫不講理的。躲著點(diǎn)。

14.最重要的，如同第十一條，了解家庭狀況，在這里居住多久，家庭發(fā)展是否欣欣向榮？

代表了這個(gè)房屋的風(fēng)水情況，如果房東病了，賠了，發(fā)展不順需要錢(qián)，趁早不買(mǎi)，說(shuō)明房子不養(yǎng)人。家里的孩子情況男孩女孩，我覺(jué)得也有風(fēng)水的問(wèn)題。最好買(mǎi)主的長(zhǎng)久的，發(fā)展好的，升遷的這種地方吧。

15.好運(yùn)！

第二篇：二手房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)

賣(mài)中涉及到很多專(zhuān)業(yè)性知識(shí),買(mǎi)家稍一疏忽就可能陷入糾紛困局,不僅交易不成誤事費(fèi)工,還可能會(huì)官司纏身。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)資深律師,建緯律師事務(wù)所余皓律師提醒購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要注意以下幾個(gè)問(wèn)題,可以確保您買(mǎi)房無(wú)憂(yōu)。

一、買(mǎi)方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。二手房產(chǎn)權(quán)確定方式 在二手房交易過(guò)程中,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛,那么如何了解產(chǎn)權(quán)的狀況呢?購(gòu)房人只有通過(guò)房管部門(mén)和對(duì)出售人身份的了解,才有可能獲得真實(shí)的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一些介紹。要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況,購(gòu)房人第一步要做的是要求賣(mài)方提供合法的證件,包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”;身份證件是指身份證、工作證和戶(hù)口簿;資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如:商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書(shū);代理人要查驗(yàn)代理委托書(shū)是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的證明書(shū)等等。其它證件是指:出租房產(chǎn),要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的協(xié)議或證明;共有房產(chǎn),要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的協(xié)議或證明;中獎(jiǎng)房產(chǎn),要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源。查驗(yàn)的具體方式是:查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。包括:

1、房主是誰(shuí),假如為共有財(cái)產(chǎn),則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式;

2、檔案文號(hào),即該宗交易的文件編號(hào),假如查詢(xún)者希望獲得整份文件,可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本;

3、登記日期,此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期;

4、成交價(jià)格,即該項(xiàng)交易的成交價(jià),查詢(xún)者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”,則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋,并且包括其它房地產(chǎn)成品;

5、其它內(nèi)容,如房屋平面圖等。第三步是查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任,則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括:抵押貸款的合同、租約等,還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額,從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外,購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有:所購(gòu)房有無(wú)抵押、房屋是否被法院查封等。最后,應(yīng)提醒購(gòu)房人注意的是,購(gòu)買(mǎi)二手樓房,尤其要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于房改出售的房屋。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定,城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,在購(gòu)房后5年之內(nèi)不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。如果購(gòu)買(mǎi)的是這樣的房屋,就有可能出現(xiàn)問(wèn)題?？傊?要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況,購(gòu)房者除了要向賣(mài)房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件,仔細(xì)閱讀外,還要到房屋管理部門(mén)查詢(xún)有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄,兩者對(duì)照,才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié),不至于有所遺漏。

二、二手房買(mǎi)賣(mài)下定金四步驟,確保定金合同有效成立 1,要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。2,與中介公司簽訂書(shū)面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房

屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定,并一定要加蓋中介公司的印章。3,與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前,購(gòu)房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書(shū)。4,收到委托書(shū)后,在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行,一定要加蓋中介公司的印章。遵循上述四個(gè)步驟付定金,下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立,一旦上家不同意出售房屋,下家便可要求雙倍返還定金。

三、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同七個(gè)必須 1,必須確認(rèn)房主真實(shí)身份買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性,主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件,尤其在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下,該項(xiàng)問(wèn)題更需引起客戶(hù)的注意。2,必須明確雙方違約責(zé)任因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況,導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,需要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利,以及違約金的償付金額和時(shí)間,遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。目前絕大多數(shù)二手房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的比例都有明確條款注明,但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項(xiàng),這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間,使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降,因此合同中應(yīng)加入“買(mǎi)方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣(mài)方在實(shí)際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣(mài)方(買(mǎi)方)支付違約金”的條款,以確保合同條款的最終落實(shí)。3,必須標(biāo)明付款過(guò)戶(hù)時(shí)間在實(shí)際操作中買(mǎi)方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此,賣(mài)方需要明確買(mǎi)方的付款時(shí)間,而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴(lài)于房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的日期,因此買(mǎi)方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。4,必須注明費(fèi)用交接時(shí)間這是買(mǎi)方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題,屬于“房屋交付”中的重要條款,一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵,同時(shí)如果是公房交易,對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn),原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣(mài)方需要作出的配合和買(mǎi)方需要簽署的協(xié)議等,都應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。5,必須有代理費(fèi)明細(xì)單隨著中介市場(chǎng)的不斷完善,消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利。通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加。因此,經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來(lái)越受消費(fèi)者的關(guān)注。但是,目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問(wèn)題,在合同中只寫(xiě)其占總房款的比例,而并沒(méi)有明細(xì)單,這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等,最終損害消費(fèi)者的利益。因此買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí),一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫(xiě)明代理費(fèi)的用途。6,買(mǎi)方必須見(jiàn)房主現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù),因此出現(xiàn)“一房多賣(mài)”的違規(guī)操作,即經(jīng)紀(jì)公司在收暌桓隹突Ф?金后,還會(huì)帶其他客戶(hù)看房,最后誰(shuí)出價(jià)高便賣(mài)給誰(shuí),不惜與第一個(gè)客戶(hù)毀約。理由常常是房主不賣(mài)等

經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款,即經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任,而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者,如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利,要求約見(jiàn)房主當(dāng)面核實(shí),就會(huì)揭穿其不軌行為?? 7,必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確,或需要進(jìn)一步約定時(shí),要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫(xiě)附加條款,將合同中對(duì)雙方的意思寫(xiě)明,會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

四、如何簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同 在二手房交易中,許多購(gòu)房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低,而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問(wèn)題,對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同所知更少。事實(shí)上,二手房買(mǎi)賣(mài)合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。簽訂前購(gòu)房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解。1,查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。2,房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位?如果是幾位共有,則共有人是否全部同意? 出售房產(chǎn)時(shí),房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng),需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。1,售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)? 2,房產(chǎn)面積多大? 3,該房產(chǎn)用途是什么?是辦公還是居住,或是其他? 4,該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利? 5,該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定:抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這里,如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押,那么抵押方即為售房者,抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方,在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí),并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押,那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權(quán)人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。6,該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃?如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租,則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢(xún)售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?比如根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定:轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的,該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的,則租賃合同由購(gòu)房者繼續(xù)履行。也就是說(shuō):如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)是為了投資,這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的;如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)是為了自己居住,這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成較大影響的。簽訂時(shí)需要準(zhǔn)備的證明材料。購(gòu)置房地產(chǎn),購(gòu)房者可能是一人,也可能是數(shù)人。無(wú)論哪種情況,都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料:

1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件;

2、未成年人的戶(hù)口簿或出生證明;

3、有委托代理人,須提供經(jīng)

公證的委托書(shū)及代理人身份證。購(gòu)房者如是境外人士,所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書(shū)、同意書(shū)等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效: 1)香港地區(qū):經(jīng)國(guó)家司法部授權(quán)的香港律師公證;2)澳門(mén)地區(qū):中國(guó)法律服務(wù)(澳門(mén))公司;3)臺(tái)灣地區(qū):經(jīng)臺(tái)灣地方法院公證后由?；鶗?huì)將副本寄送當(dāng)?shù)毓C員協(xié)會(huì),當(dāng)事人憑正本前往當(dāng)?shù)毓C員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章;4)外國(guó):經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國(guó)駐外使領(lǐng)館認(rèn)證?？辞宄贤械募s定內(nèi)容。各地二手房交易當(dāng)中使用的《買(mǎi)賣(mài)合同》,是由當(dāng)?shù)胤课萃恋刭Y源管理局與當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾砭致?lián)合制定的規(guī)范文書(shū),但其中也有很多地方需要填寫(xiě),所以要仔細(xì)些,尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫(xiě)(如果正文寫(xiě)得不夠全面,可在補(bǔ)充條款中加以說(shuō)明): 1,房款的金額是否寫(xiě)清楚? 2,付款方式該如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時(shí)間?這與購(gòu)房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突?避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。3,購(gòu)房者如需按揭貸款,在合同中是否已經(jīng)注明?(這里需要提醒購(gòu)房者,要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定,一定不要使自己的貸款額度超過(guò)貸款銀行的規(guī)定額度,造成貸款審核不能通過(guò));4,何時(shí)交房?交房時(shí)還有哪些物品(家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購(gòu)房者,也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單);5,交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)?、通信等費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?一般是交房前由售房者承擔(dān),交房后由購(gòu)房者承擔(dān);6,房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者? 參照《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是:房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人(即購(gòu)房者);但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日(交房之日)起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的,從其約定。大多數(shù)的購(gòu)房者會(huì)選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任;7,違約責(zé)任是否約定?違約金的數(shù)額是否約定清楚? 8,房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同何時(shí)生效?(這對(duì)購(gòu)房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的)1)如果交易雙方?jīng)]有特別約定,則交易雙方簽字后合同即為生效。2)交易雙方對(duì)合同

第三篇：買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)

一、二手房交易前注意事項(xiàng)

交易安全是二手房買(mǎi)賣(mài)雙方最重視的問(wèn)題，這是有關(guān)機(jī)構(gòu)最近調(diào)查統(tǒng)計(jì)答出的結(jié)論。對(duì)上家來(lái)說(shuō)，交易安全的問(wèn)題主要包括找一家誠(chéng)信可靠的中介公司，簽訂一份能保障自己權(quán)益的購(gòu)房合同及順利收到房款。對(duì)下家來(lái)說(shuō)，確保房屋產(chǎn)權(quán)完整，房款安全支付，簽訂正規(guī)的中介合同、買(mǎi)賣(mài)合同及交房后沒(méi)有后遺癥。

1.精心挑選誠(chéng)信中介

如果交易通過(guò)中介公司完成，最好選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。我愛(ài)我家、鏈家等大型公司，問(wèn)題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時(shí)候記得要張?zhí)苑靠ǎ驗(yàn)槟憧梢詰{借淘房卡在淘房網(wǎng)對(duì)中介的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，所以敢給你淘房卡的中介一般服務(wù)質(zhì)量都還不錯(cuò)。買(mǎi)房是大事，一定不能大意。

2、審查房屋權(quán)屬狀況

下家要對(duì)房屋的權(quán)屬狀況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書(shū)面證明。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，共有人如不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)?！痘橐龇ā芬?guī)定，凡是夫妻婚后因購(gòu)買(mǎi)、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明，未婚的要辦未婚證明。

產(chǎn)權(quán)證封面為紅色，他權(quán)證封面為藍(lán)色，審查證件時(shí)必須查驗(yàn)原件，最好到該房屋所在地的房屋管理部門(mén)（即房管局）查詢(xún)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，也可以去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心調(diào)查，確保萬(wàn)無(wú)一失，先去窗口拿一份關(guān)于房產(chǎn)證上物業(yè)地址的《產(chǎn)權(quán)調(diào)查表》，這份資料是登記在交易中心的，關(guān)于此房產(chǎn)是否被抵押、產(chǎn)權(quán)人狀況、房屋面積等一切真實(shí)的信息，是最權(quán)威的鑒定，費(fèi)用在5~10元。

土地證：我國(guó)頒發(fā)的土地證書(shū)主要有三種：①集體土地所有權(quán)證。②集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證。③國(guó)有土地使用權(quán)證。其中用于住宅的可以交易的必須是國(guó)有土地使用權(quán)證，并且土地使用性質(zhì)要為住宅用地。房產(chǎn)證和土地證兩證必須齊全！

3、了解房屋使用情況

首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真的，而不是偽造的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小、房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門(mén)查到房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。若房屋已出租，下家應(yīng)要求上家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。

4、實(shí)地查看房屋質(zhì)量

下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢(xún)問(wèn)房屋是否作過(guò)大修或質(zhì)量問(wèn)題外，還應(yīng)實(shí)地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺(tái)、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門(mén)許可搭有閣樓等；其次，觀(guān)察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶(hù)型是否實(shí)用，管線(xiàn)走向是否安全、合理，天花板有無(wú)漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；再次，檢查屋內(nèi)水、電、煤等設(shè)施是否完好，可擰開(kāi)水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開(kāi)不了的尷尬；觀(guān)察屋內(nèi)電線(xiàn)是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修多一個(gè)心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。

5、上下家當(dāng)面談合同

在達(dá)成交易意向后，上下家要對(duì)交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可查閱本報(bào)相關(guān)文章或到房產(chǎn)交易部門(mén)咨詢(xún)，這樣做，可以防止極少數(shù)業(yè)務(wù)員借各種名目亂收費(fèi)。在交易過(guò)程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為個(gè)人業(yè)務(wù)，使得上下家無(wú)法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，上下家一定要坐下來(lái)當(dāng)面談好房?jī)r(jià)、過(guò)戶(hù)時(shí)間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。

6、簽合同注意五條款

最新版房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同示范文本已經(jīng)開(kāi)始啟用，審查好五個(gè)主要條款是簽好新版買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)鍵。

（一）權(quán)屬條款。主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，如有無(wú)共有人或房屋有無(wú)抵押等權(quán)利限制。

（二）房?jī)r(jià)與傭金條款。如二手房買(mǎi)賣(mài)通過(guò)中介公司，則明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。審查內(nèi)容包括，1.上家的委托價(jià)與下家的買(mǎi)價(jià)是否一致；2.中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的上限比例。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同。

（三）房款支付條款。二手房買(mǎi)賣(mài)一般不能實(shí)現(xiàn)“一手交錢(qián)，一手交房”，因此對(duì)付款方式進(jìn)行審查就非常必要。一般來(lái)說(shuō)，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時(shí)的首付款，拿到交易過(guò)戶(hù)受理單時(shí)付一筆，產(chǎn)證出來(lái)及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過(guò)第三方，如中介公司、銀行、律師事務(wù)所等進(jìn)行房款監(jiān)管。

（四）交房條款。主要是對(duì)有關(guān)交房條款的審查，其中包括交房時(shí)間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶(hù)口、付清物業(yè)及水電煤有線(xiàn)等費(fèi)用，上下家維修金結(jié)清。關(guān)于交房標(biāo)志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房買(mǎi)賣(mài)的交房標(biāo)志之一，使之更符合實(shí)際情況。

（五）違約救濟(jì)條款，主要是對(duì)上下家違約責(zé)任及救濟(jì)途徑的審查。新版買(mǎi)賣(mài)合同傾向于鼓勵(lì)市民通過(guò)仲裁這一途徑來(lái)解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當(dāng)然，上下家也可以選擇通過(guò)法院來(lái)解決糾紛。

7、買(mǎi)二手房所需支付費(fèi)用：

對(duì)買(mǎi)房人，國(guó)家只收取契稅和辦房產(chǎn)證時(shí)的一些工本費(fèi)，比較麻煩的是辦理貸款時(shí)的一些費(fèi)用

1、契稅

算法：均價(jià)*面積*1.5%(144平方以下普通住宅)

均價(jià)*面積*3.0%(144平方以上豪宅)

均價(jià)并不一定是你的成交價(jià)，這里可以合法避稅一下

一般是成交價(jià)打6折，太低就看國(guó)家相不相信你了。

2、工本費(fèi)

辦理房產(chǎn)證時(shí)，房產(chǎn)登記交易中心收的工本費(fèi)和5元的印花稅。

工本費(fèi)我不太記得了，反正任何房子都不會(huì)超過(guò)100元。

值得一提的是，買(mǎi)完房要保留好3樣?xùn)|西

1、契稅單；

2、小郵票一樣的印花稅票；

3、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的發(fā)票

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅為房子估價(jià)總價(jià)（與契稅單上的總價(jià)一致）的1%，這錢(qián)是賣(mài)家出的，但付款人一欄寫(xiě)的是買(mǎi)家的名字。

*******小心被中介拿來(lái)兩邊收錢(qián)哦********

買(mǎi)房子，只有契稅和中介費(fèi)是大頭，其他費(fèi)用總共一百左右

要是中介拿出什么稀奇古怪的名目要你繳費(fèi)，馬上掏出手機(jī)，百度一下，然后狂**他

9、辦理貸款

辦貸款需要一份房屋評(píng)估報(bào)告，評(píng)估出的總價(jià)要高于你的貸款總數(shù)，這樣銀行才肯拿你的房子做抵押貸款給你。

不同的銀行承認(rèn)不同的指定評(píng)估公司，一般說(shuō)的是評(píng)估總價(jià)的千分之五，去銀行指定的公司還可以打五折。

房產(chǎn)證給房主，銀行拿的是他項(xiàng)權(quán)證。房產(chǎn)證簽發(fā)后，會(huì)通過(guò)一般抵押權(quán)登記辦理他項(xiàng)權(quán)證?！斗课菟?xiàng)權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人的法定憑證。房屋他項(xiàng)權(quán)證書(shū)由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受?chē)?guó)家法律保護(hù)。在貸款還清后，要與銀行代辦人共同申請(qǐng)辦理抵押權(quán)預(yù)告注銷(xiāo)登記

現(xiàn)在教大家，去銀行把其指定可以做二手房貸評(píng)估的評(píng)估公司電話(huà)全記下，一家一家打電話(huà)去講價(jià)，講一個(gè)最低的出來(lái)。

一般厲害的話(huà)，評(píng)估總價(jià)一百萬(wàn)的房子評(píng)估費(fèi)只要一千塊錢(qián)。

中介去辦更低，五百塊就可以搞定。如果你交給中介去辦，黑的收你千分之五，就是5000塊錢(qián)，好一點(diǎn)打五折，收2500.一樣賺的樂(lè)呵呵。因?yàn)檗k理貸款需要準(zhǔn)備的東西也不少。

抵押登記，指的是你過(guò)戶(hù)后，把你的房產(chǎn)證抵押在銀行以換取銀行發(fā)放貸款?？梢宰约喝マk的話(huà)，只用兩三百塊錢(qián)。

二、買(mǎi)房者主要有下定、調(diào)查、簽約、付款、收房過(guò)戶(hù)等5大環(huán)節(jié)

一、下定時(shí)要明確議價(jià)期限。下定時(shí)要明確中介公司向賣(mài)方進(jìn)行議價(jià)的期限，保證議價(jià)不成時(shí)及時(shí)拿回款項(xiàng)。與中介簽好居間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價(jià)成功后，應(yīng)要求中介將賣(mài)方簽署的協(xié)議和賣(mài)方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。

二、注重實(shí)地調(diào)查。簽約前，買(mǎi)方應(yīng)作些調(diào)查，首先到房屋實(shí)地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費(fèi)等情況。其次，買(mǎi)方應(yīng)至交易中心查詢(xún)?cè)摲课莸漠a(chǎn)權(quán)情況，有無(wú)抵押、租賃或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶(hù)口情況。最后，如需貸款還應(yīng)事先向銀行咨詢(xún)貸款條件和可貸成數(shù)。

三、簽約前多查相關(guān)證件。比如身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣(mài)方具有合法資格。同時(shí)，買(mǎi)方付款應(yīng)與賣(mài)方履約掛起鉤來(lái)，比如簽約、交房、過(guò)戶(hù)等環(huán)節(jié)當(dāng)賣(mài)方完成后再相應(yīng)付款，并且約定賣(mài)方違約時(shí)買(mǎi)方可相應(yīng)推遲付款的權(quán)利。最后，為保證資金安全，最好能采用資金監(jiān)管。

四、付款后要收取收據(jù)。房款支付后，應(yīng)由賣(mài)方出具收據(jù)。除非賣(mài)方明確授權(quán)，中介一般無(wú)權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來(lái)償還銀行注銷(xiāo)現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買(mǎi)方支付至賣(mài)方的還貸賬戶(hù)并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣(mài)方挪用導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶(hù)。

五、收房過(guò)戶(hù)要驗(yàn)收。買(mǎi)方接收房屋時(shí)，應(yīng)根據(jù)合同驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備的移交情況。在過(guò)戶(hù)前，盡量避免裝修房屋，以防過(guò)戶(hù)后發(fā)生糾紛使買(mǎi)賣(mài)復(fù)雜化。房屋過(guò)戶(hù)不僅包括產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，還須注意水電煤話(huà)等他項(xiàng)過(guò)戶(hù)。如該屋內(nèi)有戶(hù)口，要敦促賣(mài)方及時(shí)遷出。

三、買(mǎi)二手房，交易過(guò)程要謹(jǐn)慎

二手房交易紛繁復(fù)雜，上至金融、稅收方面的宏觀(guān)政策，下至產(chǎn)權(quán)、物業(yè)等方面的細(xì)節(jié)問(wèn)題，稍不注意，就會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)。二手房交易因地方政策或相關(guān)政府單位的處理流程的差異而有所差別，在交易過(guò)程中要時(shí)刻注意一些問(wèn)題，簡(jiǎn)單介紹下交易過(guò)程三大環(huán)節(jié)需要注意的事項(xiàng)。

一、交易前：

1、對(duì)物業(yè)情況的詳細(xì)了解

包括物業(yè)的裝修格局、水電使用、套內(nèi)面積、屋內(nèi)配置、建筑質(zhì)量、實(shí)際樓齡、產(chǎn)權(quán)情況、小區(qū)配套、物業(yè)管理、周邊配套設(shè)施等，是否符合質(zhì)量要求和自己的要求。

2、房屋產(chǎn)權(quán)細(xì)辨

首先，弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否為同一個(gè)人并要求賣(mài)方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件。其次，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源與其合法性。第三，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)，有無(wú)房產(chǎn)抵押，包括私下抵押、共有人等等。

二、交易中：

1、合同簽約“七個(gè)必須”

必須確認(rèn)房主真實(shí)身份、必須明確雙方違約責(zé)任、必須標(biāo)明付款過(guò)戶(hù)時(shí)間、必須注明費(fèi)用交接時(shí)間、必須有代理費(fèi)明細(xì)單、買(mǎi)方必須見(jiàn)房主、必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議等。

2、交易資金風(fēng)險(xiǎn)的把控

（1）如打算按揭購(gòu)房的買(mǎi)家應(yīng)對(duì)按揭利率有初步的了解和預(yù)算，從而衡量自身經(jīng)濟(jì)能力是否足以長(zhǎng)期支付，避免因錯(cuò)誤預(yù)算導(dǎo)致對(duì)自身造成過(guò)大的經(jīng)濟(jì)壓力甚至出現(xiàn)斷供的狀況。

（2）在資金交易過(guò)程必須小心謹(jǐn)慎，在每筆資金交易過(guò)程必須向?qū)Ψ剿饕哂杏H筆簽名以及指模印記的交易憑證。在大筆資金交易時(shí)更可以通過(guò)銀行的資金托管業(yè)務(wù)以確保資金的安全。

3、按揭貸款流程要知曉

為防止出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，不讓自己處于被動(dòng)狀態(tài)，在按揭貸款流程上就要自己有所知曉，也有個(gè)心理預(yù)期和準(zhǔn)備。

八大步驟：貸款方案咨詢(xún)、抵押物評(píng)估、預(yù)審貸款資料通過(guò)簽署貸款合同（下家)、貸款資料進(jìn)銀行、銀行審核通過(guò)、房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押過(guò)戶(hù)（上/下家）、領(lǐng)取新產(chǎn)證、他項(xiàng)權(quán)利抵押證明、銀行發(fā)放貸款、結(jié)案。

4、做好過(guò)戶(hù)的最后一步

為了使房款的支付安全可靠，避免不必要的糾紛。房款的支付最好選擇第三方作為中介，這樣可以避免賣(mài)方挪用導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶(hù)，避免買(mǎi)房利益受損。買(mǎi)方接收房屋時(shí)，應(yīng)根據(jù)合同驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備的移交情況，在過(guò)戶(hù)前，盡量避免裝修房屋，以防過(guò)戶(hù)后發(fā)生糾紛使買(mǎi)賣(mài)復(fù)雜化。房屋過(guò)戶(hù)不僅包括產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，還須注意水電煤話(huà)等其他項(xiàng)過(guò)戶(hù)。另外，如果該屋內(nèi)有戶(hù)口，要敦促賣(mài)方及時(shí)遷出。

三、交易后

最后到了收房時(shí)候，此刻也不可掉以輕心，在收房做物業(yè)交割的時(shí)候要對(duì)以下項(xiàng)目進(jìn)行徹查清楚：

(1)結(jié)清水表賬單

(2)告知電表狀況

(3)協(xié)助煤氣過(guò)戶(hù)

(4)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議

(5)結(jié)清電話(huà)費(fèi)

(6)協(xié)助有線(xiàn)電視過(guò)戶(hù)

(7)結(jié)算維修基金

(8)附屬設(shè)施

(9)將該房的原戶(hù)口遷出 四、一般二手房交易流程：

買(mǎi)方咨詢(xún)——登記——配對(duì)——看房——滿(mǎn)意談價(jià)——交定金——簽訂意向——簽合同——辦理按揭——打首付款——評(píng)估——驗(yàn)證——辦理過(guò)戶(hù)——物業(yè)交割——領(lǐng)證——打余款。二手房交易需要繳納的稅費(fèi)：

一、買(mǎi)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：

1、契稅：房款的1.5%（面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）

2、印花稅：房款的0.05%

3、交易費(fèi)：3元/平方米

4、測(cè)繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定

5、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。

6、中介費(fèi)：房款的1%

二、賣(mài)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：

1、印花稅：房款的0.05%

2、交易費(fèi)：3元/平方米

3、中介費(fèi)：房款的2%

4、營(yíng)業(yè)稅：成交價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿(mǎn)5年的)

5、個(gè)人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分*20%（房產(chǎn)證滿(mǎn)5年，并且是唯一住房的可以免除）

需要注意的幾點(diǎn)：

1、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況；

2、房屋其他上市交易資格；

3、房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施；

4、簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或房主的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。

5、合同的必備條款必須包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、期限、房屋交付期限、違約責(zé)任等。

五、購(gòu)買(mǎi)二手房看房注意事項(xiàng)

購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)(如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房)、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)買(mǎi)，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)也會(huì)引起許多人不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。由于我國(guó)房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實(shí)行不同的政策，因此，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時(shí)，為了維持單位人員的穩(wěn)定，職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購(gòu)回權(quán)。因此，要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。當(dāng)前對(duì)于軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公有住房一般還不允許上市出售，因此對(duì)這類(lèi)房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購(gòu)買(mǎi)。

■購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)要注意二手房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私塔、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。另外，購(gòu)買(mǎi)二手房還要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，了解戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)。如果存在上述問(wèn)題，則不要購(gòu)買(mǎi)，以免購(gòu)買(mǎi)后既要加大維修費(fèi)用，又時(shí)刻面臨不安全的危險(xiǎn)。

■購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，對(duì)房屋周邊環(huán)境和設(shè)施設(shè)備要注意哪些問(wèn)題? 舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購(gòu)買(mǎi)舊房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。對(duì)房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。如有機(jī)會(huì)最好走訪(fǎng)一些老鄰居，對(duì)房屋及周?chē)h(huán)境設(shè)施做更多的深入了解。

■購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，對(duì)房屋的物業(yè)管理要注意哪些問(wèn)題? 看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專(zhuān)業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度,小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn) 行正常等，由此可以大致看出一個(gè)企業(yè)的管理水平，最終評(píng)價(jià)是以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉為重好。另外，還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買(mǎi)得起房住不起房的情況發(fā)生。

■購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，如何借助中介的幫助? 首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司，要親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所進(jìn)行考察。同時(shí)，在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前，還要詳細(xì)詢(xún)問(wèn)中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項(xiàng)目，如何收費(fèi)?如果未能如愿成交，如何退款?如果買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無(wú)能力負(fù)責(zé)賠償損失等。中介機(jī)構(gòu)提供的另一項(xiàng)重要服務(wù)就是房屋作價(jià)評(píng)估。由于住房二級(jí)市場(chǎng)剛剛起步，成交量少，沒(méi)有多少可供選擇對(duì)比的實(shí)例，對(duì)于一般居民來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)確地對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行基本客觀(guān)的估價(jià)，使買(mǎi)賣(mài)雙方都能感覺(jué)物有所值，皆大歡喜。另外，如果對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有把握，最好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)律師做顧問(wèn)，特別是對(duì)產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行把關(guān)，以免上當(dāng)受騙。當(dāng)前在住房二級(jí)市場(chǎng)上的律師收費(fèi)還沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此，要事先了解律師的收費(fèi)和提供的相應(yīng)服務(wù)都有哪些。

■購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，對(duì)房屋的交易過(guò)程要注意哪些問(wèn)題? 購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要親自到交易場(chǎng)所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購(gòu)房時(shí)，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省一點(diǎn)交易手續(xù)費(fèi)，在售房人的花言巧語(yǔ)下，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的，房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護(hù)，引起糾紛;或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，才知上當(dāng)受騙，這方面的案例即便在法律制度比較健全的香港也都時(shí)有發(fā)生。因此，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國(guó)家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，最好買(mǎi)賣(mài)雙方能一手交錢(qián)一手交房(指產(chǎn)權(quán)證)，切不可因小而失大。只有這樣，才能買(mǎi)到放心合適的房子。

第四篇：二手房交易及注意事項(xiàng)之二

二）二手房交易的過(guò)程及辦理程序

讀者疑問(wèn)：二手房交易整個(gè)過(guò)程大致分幾個(gè)階段？

律師答疑：二手房交易大致分以下幾個(gè)階段：

１、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

２、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

３、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”，直接填寫(xiě)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記申請(qǐng)表即可。

６、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放，有些銀行是見(jiàn)到領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單日后即放款。、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

讀者疑問(wèn)：二手商品房交易過(guò)戶(hù)流程是如何規(guī)定的？

律師答疑：二手商品房過(guò)戶(hù)流程過(guò)程如下：、如賣(mài)方的房屋所有權(quán)證辦理完畢且未設(shè)定抵押，買(mǎi)方不通過(guò)貸款的方式支付房款，則賣(mài)方持房屋所有權(quán)證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買(mǎi)方持身份證明，買(mǎi)賣(mài)雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記表共同到交易窗口辦理過(guò)戶(hù)申請(qǐng)，工作人員核驗(yàn)身份后要求在相關(guān)過(guò)戶(hù)文件上簽字，然后出具交納稅費(fèi)的憑證，雙方交完相關(guān)稅費(fèi)后則交易中心向買(mǎi)方出具領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單，一般在若干個(gè)工作日后買(mǎi)方即可領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證，有些區(qū)縣對(duì)某些類(lèi)過(guò)戶(hù)當(dāng)天即可取證。（某些區(qū)縣的交易過(guò)程有些不同，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)不交稅，是在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證時(shí)再交納稅費(fèi)，然后才發(fā)證）。如買(mǎi)方通過(guò)貸款方式支付房款，則與買(mǎi)賣(mài)雙方的過(guò)戶(hù)無(wú)關(guān)，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權(quán)證完成變更登記為準(zhǔn)作為向買(mǎi)方放款的依據(jù)。

讀者疑問(wèn)：辦理二手商品房交易時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方需向交易主管部門(mén)提交哪些證件？

律師答疑：在辦理二手商品房交易時(shí)，房屋交易主管部門(mén)將其稱(chēng)為“存量私房買(mǎi)賣(mài)”，交易主管部門(mén)收繳的證件有： 1)、房屋所有權(quán)證原件； 2)、房屋買(mǎi)賣(mài)合同； 3)、賣(mài)方身份證復(fù)印件(核驗(yàn)原件)； 4)、買(mǎi)方身份證明(核驗(yàn)原件)。買(mǎi)方是本市個(gè)人留存身份證復(fù)印件，外地戶(hù)口留存身份證復(fù)印件、暫住證或工作寄住證復(fù)印件，軍人留存軍官證復(fù)印件，外國(guó)人留存護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明； 5)、房屋所有權(quán)證附件(平面圖、登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人)復(fù)印件。

讀者疑問(wèn)：二手商品房交易的稅費(fèi)是多少？

律師答疑：二手商品房交易的稅費(fèi)如下：

賣(mài)方交納：萬(wàn)分之五印花稅。買(mǎi)方交納：買(mǎi)方是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)建筑面積不超過(guò) 140平方米 按照成交價(jià)的 1.5% 繳納契稅，建筑面積不超過(guò) 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購(gòu)買(mǎi)的按照 3% 繳納契稅；非住宅按成交價(jià)的 3% 收取。房產(chǎn)證印花稅每本 5 元；成交價(jià)萬(wàn)分之五印花稅，除此之外，有些房屋還涉及到營(yíng)業(yè)稅。

讀者疑問(wèn)：什么情況交納營(yíng)業(yè)稅？稅率是多少？

律師答疑：、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)（出售）住房不滿(mǎn)五年的所有房屋出售都必須支付成交額 5。5% 的全額的營(yíng)業(yè)稅；、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)（出售）住房超過(guò)五年的普通住宅出售時(shí)不用支付營(yíng)業(yè)稅；、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)（出售）住房超過(guò)五年的非普通住宅出售時(shí)支付成交價(jià)減去購(gòu)房?jī)r(jià)差額 5.5% 的營(yíng)業(yè)稅。

讀者疑問(wèn)：如何確定普通住宅與非普通住宅？

律師答疑：確定普通住宅與非普通住宅一般有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0（含）以上，二是單套建筑面積在 140（含）平方米以下，三是實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的 1.2 倍以下。

讀者疑問(wèn)：二手房的稅費(fèi)如何交納？ 律師答疑：二手房的稅費(fèi)主要有契稅、土地出讓金等。契稅到地稅部門(mén)交納，有的區(qū)縣地稅在交易中心設(shè)點(diǎn)，辦理交易手續(xù)的人不用另行到地稅部門(mén)交納，在交易中心可一站辦理，節(jié)省時(shí)間，方便群眾。有些地方必須到地稅部門(mén)交納，地稅部門(mén)與交易中心的地理位置有遠(yuǎn)有近。土地出讓金一般在國(guó)土資源部門(mén)設(shè)立的地點(diǎn)收取，原來(lái)國(guó)土資源與房管是一個(gè)部門(mén)，分開(kāi)后有些國(guó)土部門(mén)與房管部門(mén)辦公地點(diǎn)已分開(kāi)，給辦理交易手續(xù)的人造成不便，交納土地出讓金及辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)至少要去兩個(gè)地方，如果去地點(diǎn)不熟悉或交通擁堵，半天是辦理不完的，可能需要一天的時(shí)間。有些地方某些費(fèi)用還要到銀行去交，去銀行排隊(duì)，這樣會(huì)更浪費(fèi)時(shí)間。一般印花稅在交易中心就可以現(xiàn)場(chǎng)交納。

讀者疑問(wèn)：什么情況下可以免二手房交易的稅費(fèi)？手續(xù)如何辦理？

律師答疑：目前北京正在實(shí)施的一項(xiàng)政策是拆遷戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)可以享受減免契稅的優(yōu)惠政策，在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，如商品房的價(jià)格與拆遷戶(hù)被拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格一致，則在新購(gòu)商品房在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，減免新購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的契稅。如被拆遷房屋的價(jià)格低于新購(gòu)房屋的價(jià)格，則新購(gòu)商品房在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)只對(duì)差額部分征收契稅。辦理免稅或減稅證明需到房屋行政管理部門(mén)辦理并提交下列材料：．身份證；．戶(hù)口薄；．拆遷補(bǔ)償協(xié)議； 4 ．商品房買(mǎi)賣(mài)合同； ．如果拆遷人與購(gòu)房人不一致時(shí)還需提供直系親屬關(guān)系證明。

讀者疑問(wèn)：作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房上市交易手續(xù)怎么辦？

律師答疑：作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)政府同意立項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)并且通過(guò)市場(chǎng)對(duì)外銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用房，在取得房屋所有權(quán)證的經(jīng)濟(jì)適用房再次上市轉(zhuǎn)賣(mài)給他人的行為。

經(jīng)濟(jì)適用住房在交易時(shí)有一些政策性的限制，在五年之內(nèi)(以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準(zhǔn))是禁止轉(zhuǎn)讓的，如轉(zhuǎn)讓必須是以原價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)屹I(mǎi)方符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)資格，買(mǎi)方需到住房開(kāi)發(fā)辦公室辦理審批，然后才能交易。五年之后交易賣(mài)方要補(bǔ)交土地出讓金。

已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的條件如下：

（1）作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)適用房住滿(mǎn)五年后方可按照商品房?jī)r(jià)格上市交易（以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準(zhǔn)），不足五年的按照當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格買(mǎi)賣(mài)；

（2）繳納完畢契稅后辦理，買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)，任何一方不能到場(chǎng)的須出具授權(quán)委托書(shū)；

（3）未滿(mǎn)五年上市的，購(gòu)房人須取得購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的審批單。作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易除填寫(xiě)《房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)》之外，還應(yīng)提交如下證件：

? 賣(mài)雙方提交材料：

身份證明（核驗(yàn)原件）：本市市民需提交身份證復(fù)印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復(fù)印件；軍人提交軍官證或士兵證復(fù)印件；港澳同胞提交中華人民共和國(guó)香港（澳門(mén)）特別行政區(qū)護(hù)照或往來(lái)大陸通行證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；臺(tái)灣同胞提交臺(tái)胞證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；外國(guó)人提交護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護(hù)公證書(shū)原件及監(jiān)護(hù)人身份證復(fù)印件，被監(jiān)護(hù)人的身份證明。

? 不足五年上市交易的提供購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)購(gòu)證明

? 如果購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房的面積超標(biāo)，則提供超標(biāo)部分補(bǔ)交綜合地價(jià)款的收據(jù)；

? 賣(mài)房人提供原購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房合同和契稅完稅收據(jù)；

? 房屋所有權(quán)證；

（6）房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件

（7）買(mǎi)賣(mài)雙方合同一式三份；（8）完稅憑證；

作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房上市交易買(mǎi)賣(mài)雙方交納稅費(fèi)如下：

賣(mài)方：萬(wàn)分之五的印花稅；

購(gòu)買(mǎi) 5 年后交易的按成交價(jià)格的 10% 繳納綜合地價(jià)款。賣(mài)方繳納綜合地價(jià)款買(mǎi)方就不需要補(bǔ)交成交價(jià)格 3% 的土地出讓金。

買(mǎi)方：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)建筑面積超過(guò) 140平方米 以下的按照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過(guò) 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購(gòu)買(mǎi)的按照 3% 繳納契稅；

成交價(jià)萬(wàn)分之五印花稅；

房產(chǎn)證印花稅 5 元；

讀者疑問(wèn)：危改房上市交易手續(xù)怎么辦？

律師答疑：危改房上市交易是指按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)政策出售給被拆遷人，按照政策拆遷并回遷后取得的經(jīng)濟(jì)適用房，在取得房屋所有權(quán)證的經(jīng)濟(jì)適用房再次上市轉(zhuǎn)賣(mài)給他人的行為。

危改房的辦證程序如下：

? 雙方提交材料： 身份證明（核驗(yàn)原件）：本市市民提交身份證復(fù)印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復(fù)印件；軍人提交軍官證復(fù)印件；港澳同胞提交中華人民共和國(guó)香港（澳門(mén)）特別行政區(qū)護(hù)照或往來(lái)大陸通行證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；臺(tái)灣同胞提交臺(tái)胞證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；外國(guó)人提交護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護(hù)公證書(shū)原件及監(jiān)護(hù)人身份證復(fù)印件，被監(jiān)護(hù)人的身份證明。

? 原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同；

? 房屋所有權(quán)證；

（4）房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件

（5）買(mǎi)賣(mài)雙方合同一式三份；

（6）完稅憑證；

（7）土地出讓金的繳納發(fā)票。

危改房上市交易需交納下列稅費(fèi)：

賣(mài)方：萬(wàn)分之五的印花稅；

按成交價(jià)格 3% 繳納土地出讓金。買(mǎi)方：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)建筑面積超過(guò) 140平方米 以下的，按照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過(guò) 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購(gòu)買(mǎi)的按照 3% 繳納契稅；

成交價(jià)萬(wàn)分之五印花稅；

房產(chǎn)證印花稅 5 元；

讀者疑問(wèn)：已購(gòu)公房、房改房的過(guò)戶(hù)手續(xù)怎么辦？

律師答疑：已購(gòu)公有住房上市交易是指已取得房屋所有權(quán)證的已購(gòu)公房再次上市轉(zhuǎn)賣(mài)給他人的行為。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、央產(chǎn)房等類(lèi)型，每種類(lèi)型的房屋交易方式都有所不同。成本價(jià)購(gòu)房需出售時(shí)原來(lái)需要單位審批，現(xiàn)在此規(guī)定已取消。在交易時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房屋出售時(shí)因原售房單位有 6% 的產(chǎn)權(quán)，因此該房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，需共有權(quán)人同意出售方能上市交易。但出售時(shí)還需提交：房屋共有權(quán)人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)書(shū)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)結(jié)清證明。

辦理已購(gòu)公房過(guò)戶(hù)手續(xù)的前提條件是繳納完畢契稅，買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)，任何一方不能到場(chǎng)的，須出具授權(quán)委托書(shū)。除需填寫(xiě)《房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)》之外，還需提交如下資料：

（1）買(mǎi)賣(mài)雙方提交材料：

身份證明（核驗(yàn)原件），如本市市民提交身份證復(fù)印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復(fù)印件；軍人提交軍官證復(fù)印件；港澳臺(tái)同胞提交中華人民共和國(guó)香港（澳門(mén)）特別行政區(qū)護(hù)照或往來(lái)大陸通行證復(fù)印件及市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；外國(guó)人提交護(hù)照復(fù)印件及市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；非完全行為能力人提交監(jiān)護(hù)公證書(shū)原件及監(jiān)護(hù)人身份證復(fù)印件，被監(jiān)護(hù)人的身份證明。

（2）與原產(chǎn)權(quán)單位買(mǎi)賣(mài)契約（已購(gòu)公房）；

（3）房屋所有權(quán)證；

（4）房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件。如所有權(quán)證無(wú)圖，則不需提交。登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人姓名；

（5）買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的購(gòu)房合同一式三份；

（6）完稅憑證；

（7）土地出讓金的繳納發(fā)票。

除此之外，還需提交房屋共有權(quán)人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)書(shū)；物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)清結(jié)證明。

已購(gòu)公房(房改房)交易發(fā)生的稅費(fèi)如下：

賣(mài)方：萬(wàn)分之五印花稅；

優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的已購(gòu)公房補(bǔ)交價(jià)差：當(dāng)年成本價(jià) 6%/平方米×房屋建筑面積（2005 年成本價(jià)是 1560 元）。買(mǎi)方：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)按 1.5% 繳納契稅（建筑面積超過(guò) 140平方米 以上的按 3% 收?。?；單位購(gòu)買(mǎi)按 3% 繳納契稅；

萬(wàn)分之五印花稅；

房證印花稅： 5 元 / 本；

土地出讓金：當(dāng)年成本價(jià)的 1% ×房屋建筑面積（今年成本價(jià)是 1560 元，土地出讓金為 15.6 元 /平方米）。

讀者疑問(wèn)：如何辦理已購(gòu)公房改為商品房手續(xù)？

律師答疑：已購(gòu)公房改為商品房是指將所購(gòu)的公房繳納一定的土地出讓金后，將房屋性質(zhì)改為商品房的行為，已購(gòu)公房改為商品房后，上市出售后不用再交納土地出讓金。已購(gòu)公房改為商品房的前提條件是已取得房屋所有權(quán)證。辦理手續(xù)時(shí)除填寫(xiě)《已購(gòu)公房改為商品房申請(qǐng)表》外還需提交如下證件：

（1）房屋所有權(quán)證；

（2）身份證復(fù)印件（核驗(yàn)原件）；

（3）房改房：原購(gòu)房契約；

（4）土地出讓金繳納的發(fā)票。補(bǔ)交的土地出讓金數(shù)額按下列方法計(jì)算：購(gòu)房當(dāng)年成本價(jià)的 1%。比如 購(gòu)房成本價(jià)是 1560 元，因此土地出讓金為 15.6 元 /平方米，再乘以房屋的建筑面積就得出應(yīng)交的土地出讓金。

讀者疑問(wèn)： 已辦理產(chǎn)權(quán)證的兩人共有房產(chǎn)，如何過(guò)戶(hù)給一個(gè)人？

律師答疑：可以通過(guò)買(mǎi)賣(mài)或贈(zèng)與的方式進(jìn)行。由共有權(quán)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或辦理贈(zèng)與公證，進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，交納稅費(fèi)，然后到房地產(chǎn)交易部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

讀者疑問(wèn)：房產(chǎn)證丟了怎么補(bǔ)辦？

律師答疑：房屋所有權(quán)證丟失或損壞是可以申請(qǐng)補(bǔ)辦的。補(bǔ)辦的過(guò)程如下：申請(qǐng)人首先到房屋交易主管部門(mén)提交申請(qǐng)，說(shuō)明房屋所有權(quán)證丟失損毀的事實(shí)情況，主管部門(mén)審核通過(guò)后開(kāi)具登報(bào)遺失證明。申請(qǐng)人持主管部門(mén)開(kāi)具的登記證明辦理登報(bào)遺失手續(xù)，報(bào)紙登載該聲明六個(gè)月之后，申請(qǐng)人攜帶相關(guān)證件再到交易主管部門(mén)辦理補(bǔ)發(fā)房屋所有權(quán)證的手續(xù)并領(lǐng)取重新補(bǔ)發(fā)的房屋所有權(quán)證。

申請(qǐng)遺失補(bǔ)證手續(xù)分兩步，一是申請(qǐng)遺失登報(bào)手續(xù)，二是申請(qǐng)補(bǔ)辦手續(xù)。

申請(qǐng)遺失登報(bào)手續(xù)如下：

（1）提交補(bǔ)證申請(qǐng)，如房產(chǎn)屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)雙方共同申請(qǐng)；

（2）申請(qǐng)人的身份證明復(fù)印件（核驗(yàn)原件）；（3）房改房提交原售房單位的同意遺失登記的證明；

申請(qǐng)補(bǔ)辦手續(xù)如下：

（1）提交刊登《房屋遺失聲明》的日?qǐng)?bào)或晚報(bào)，但《遺失聲明》必須見(jiàn)報(bào) 6 個(gè)月后方可補(bǔ)辦；

（2）產(chǎn)權(quán)人的身份證復(fù)印件（核對(duì)原件）；

（3）私有平房還需提供測(cè)繪部門(mén)提供的測(cè)繪圖、表兩份。其中一份在受理窗口提交，另一份在領(lǐng)取新房產(chǎn)時(shí)在制證窗口提交，由工作人員直接粘貼在房屋所有權(quán)證上；

補(bǔ)證手續(xù)只收取房產(chǎn)證印花稅 5 元，不收其它費(fèi)用。

第五篇：二手房交易注意事項(xiàng)

二手房交易注意事項(xiàng)

先得把房看好了，二手房比新房更得慎重?？春昧?，覺(jué)得非常合適了再考慮價(jià)格的事情吧?，F(xiàn)在介紹幾個(gè)方法給你，希望有用得著的地方。

實(shí)地看房最重要。抓住重點(diǎn)（房屋質(zhì)量、地理位置）

看房幾個(gè)要點(diǎn)：

1/不看白天看晚上：可考察小區(qū)物業(yè)管理是否安全、有無(wú)定期巡邏、有無(wú)噪音干擾。

2/不看晴天看雨天：主要是看是否漏水，房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕、是否漏水、滲水等。尤其格外留意陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象

3/不看墻面看墻角：墻角相對(duì)于墻面來(lái)說(shuō)更為重要，墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵。如墻角出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水問(wèn)題隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)。

4/不看裝潢看做工：好的裝潢讓人眼前一亮，有些高明的裝潢可以把龜裂的墻角，發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須注意收工的問(wèn)題。尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致。如有問(wèn)題，這些細(xì)小處進(jìn)行修繕是很麻煩的。

5/不看地上看天上：除了看客廳的地板、浴廁外還要看看燈飾的路線(xiàn)，看一下天花板是否有水漬?？梢院托^(qū)管理員或警衛(wèi)聊聊天，他們是最了角小區(qū)內(nèi)基本情況的人。

看好了房子。就是產(chǎn)權(quán)和房?jī)r(jià)的問(wèn)題了。

1/查驗(yàn)賣(mài)方提供合法的證件：包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)（房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、住房質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)）、身份證件（身份證、工作證、戶(hù)口簿）、資格證件（商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書(shū)；代理人要查驗(yàn)代理委托書(shū)是否有效，不要買(mǎi)到騙子的房子了；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書(shū)。）

2/查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)源：去房管局查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來(lái)源。

3/查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)：抵押貸款的合同、租約等，詳細(xì)了解貸款和償還額度、利息和租金的來(lái)源，還需了解所購(gòu)房有無(wú)抵押出去，房屋是否被法院查封等。

接下來(lái)就是談價(jià)了。

...最后也是最重要的就是簽訂合同辦理過(guò)戶(hù)。最好帶上專(zhuān)業(yè)經(jīng)理人或律師。

要注意的是房款的金額、付款方式、是否需要按揭、何時(shí)交房、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)?、通信等費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額？房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同何時(shí)生效等等。買(mǎi)家應(yīng)在交房前幾天去當(dāng)?shù)鼐鸩殚嗁u(mài)家的戶(hù)口是否已遷出。

自已細(xì)心點(diǎn)。祝你好運(yùn)。