第一篇：商標(biāo)注冊(cè)糾紛案例

商標(biāo)注冊(cè)糾紛案例

春寒料峭，這是２０００年２月底的一天，泰興市黃橋鎮(zhèn)江蘇黑松林粘合劑廠內(nèi)，廠長(zhǎng)劉鵬凱像往常一樣習(xí)慣地翻開(kāi)一本剛剛由傳達(dá)室送來(lái)的雜志。這是一本由國(guó)家商標(biāo)局主辦的《商標(biāo)公告》。在不經(jīng)意的瀏覽中，一個(gè)熟悉的商標(biāo)圖案落入了眼中，再仔細(xì)一看，劉鵬凱不由得拍案而起。這憤怒的一拍，揭開(kāi)了我市一起商標(biāo)注冊(cè)糾紛

案的序幕。

劉鵬凱緣何憤怒？事情原來(lái)是這樣的。

恒匯國(guó)際貿(mào)易有限公司是張家港市保稅區(qū)的一家膠粘劑生產(chǎn)廠家。１９９８年１２月１８日，這家企業(yè)向國(guó)家商標(biāo)局申請(qǐng)注冊(cè)“雙熊ｓｈｕａｎｇｘｉｏｎｇ及圖”商標(biāo)。經(jīng)國(guó)家商標(biāo)局初步審定，“雙熊ｓｈｕａｎｇｘｉｏｎｇ及圖”商標(biāo)在２０００年２月７日第５期／總第７２２期《商標(biāo)公告》上刊登，商標(biāo)號(hào)初步審定為第１３９２０７２號(hào)。那天，劉鵬凱看到的就是這個(gè)圖案及文字商標(biāo)?！半p熊”的圖案與黑松林粘合劑廠的商標(biāo)“老熊”的圖案極其相似。倍受商標(biāo)侵權(quán)之害的劉鵬凱迅速反應(yīng)，當(dāng)即撥通其商標(biāo)代理人——江蘇省商標(biāo)事務(wù)所的電話，委托他們向國(guó)家工商行政管理總局商標(biāo)局發(fā)出商標(biāo)異議書(shū)，提請(qǐng)依法裁定，對(duì)“雙熊ｓｈｕａｎｇｘｉｏｎｇ及圖”商標(biāo)不予注冊(cè)。

３月１６日，異議書(shū)發(fā)出。

劉鵬凱說(shuō)：“我們黑松林粘合劑廠的‘老熊ｌａｏｘｉｏｎｇ及圖’商標(biāo)是１９９７年８月２８日經(jīng)國(guó)家工商總局商標(biāo)局核準(zhǔn)注冊(cè)的組合商標(biāo)，享有對(duì)‘老熊ｌａｏｘｉｏｎｇ及圖’注冊(cè)商標(biāo)的在先權(quán)?！?/p>

異議書(shū)中，黑松林粘合劑廠認(rèn)為異議商標(biāo)“老熊ｌａｏｘｉｏｎｇ及圖”與被異議商標(biāo)“雙熊ｓｈｕａｎｇｘｉｏｎｇ及圖”是近似商標(biāo)。其理由是，在圖形中，兩者均為橢圓圈里兩熊對(duì)坐，且都有中文文字置于圖形上方，對(duì)應(yīng)的漢語(yǔ)拼音則同處橢圓圖案之下，圖形均為商標(biāo)主體部分。從含義上看，商標(biāo)文字的指向均為名詞——熊，而且商標(biāo)主體的讀音都是“ｘｉｏｎｇ”，極容易使消費(fèi)者誤認(rèn)為兩者都是膠粘劑的一個(gè)系列中的產(chǎn)品。

劉鵬凱說(shuō)：“商標(biāo)是企業(yè)的第一無(wú)形資產(chǎn)?！闲堋z粘劑是‘黑松林’系列中名牌產(chǎn)品，黑松林多年來(lái)傾注了大量的心血和投入了大量資金對(duì)其進(jìn)行宣傳，在消費(fèi)者中樹(shù)立了良好的品牌形象?！谒闪帧B續(xù)兩屆被江蘇省工商行政管理局認(rèn)定為‘江蘇省著名商標(biāo)’，‘老熊’被泰州市工商行政管理局認(rèn)定為‘泰州市知名商標(biāo)’?！闲堋颇z粘劑同時(shí)也是經(jīng)中國(guó)企業(yè)形象認(rèn)定委員會(huì)、中華品牌市場(chǎng)推廣工作委員會(huì)認(rèn)定的中國(guó)名牌產(chǎn)品，是中國(guó)膠粘劑工業(yè)協(xié)會(huì)推薦產(chǎn)品?！?/p>

劉鵬凱的憤怒還來(lái)自于他對(duì)“老熊”這個(gè)商標(biāo)的情有獨(dú)鐘，這說(shuō)起來(lái)還有一段故事呢！

上海有位綽號(hào)叫“老熊”的粘合劑專家，劉鵬凱曾多次上門(mén)請(qǐng)他幫助黑松林設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，但老先生不太愿意。有一次，劉鵬凱急中生智，就對(duì)老先生說(shuō)：“您幫我開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，我就用你的外號(hào)做產(chǎn)品標(biāo)志。”老先生見(jiàn)劉鵬凱其意真誠(chéng)，也就答應(yīng)了。于是“黑松林”系列產(chǎn)品中多一個(gè)“老熊”牌新產(chǎn)品。

與此同時(shí)，黑松林粘合劑廠開(kāi)始在市場(chǎng)上展開(kāi)了為期一年的收集對(duì)方侵權(quán)證據(jù)的活動(dòng)，準(zhǔn)備用法律武器來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

２００１年３月，黑松林粘合劑廠向張家港市工商行政管理局遞交投訴書(shū)，再次陳述了恒匯國(guó)際貿(mào)易有限公司的侵權(quán)行為，要求責(zé)令對(duì)方立即停止生產(chǎn)和銷售“雙熊”牌白膠，收繳現(xiàn)銷售的庫(kù)存產(chǎn)品、標(biāo)識(shí)、包裝物及印刷版，賠償由于侵權(quán)給黑松林造成的直接與間接經(jīng)濟(jì)損失并追究其法律責(zé)任，同時(shí)在其銷售地區(qū)的主要新聞媒體上向黑松林粘合劑廠公開(kāi)致歉，消除不良影響。

今年８月，國(guó)家工商行政管理總局商標(biāo)局就“雙熊及圖”的商標(biāo)異議判定：兩商標(biāo)構(gòu)圖方式、整體外觀相近，單獨(dú)觀察，不易區(qū)分，已構(gòu)成使用于類似商品上的近似商標(biāo)，實(shí)際使用中易導(dǎo)致消費(fèi)者產(chǎn)生混淆誤認(rèn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)商標(biāo)法》第十九條規(guī)定，商標(biāo)局最后裁定：黑松林粘合劑廠所提出的異議理由成立，第１３９２０７２號(hào)“雙熊ｓｈｕａｎｇｘｉｏｎｇ及圖”商標(biāo)不予核準(zhǔn)注冊(cè)。

與此同時(shí)，黑松林粘合劑廠把恒匯國(guó)際貿(mào)易有限公司告上法庭。８月３０日，泰州市中級(jí)人民法院開(kāi)庭審理此案，法官聆聽(tīng)了雙方律師的庭辯。１１月３日，法院二審開(kāi)庭。黑松林要求對(duì)方停止侵權(quán)并賠償其經(jīng)濟(jì)損失５０萬(wàn)元，雙方律師經(jīng)過(guò)庭上辯解，法院初步判定雙方庭下和解。

據(jù)了解，目前恒匯國(guó)際貿(mào)易有限公司已從市場(chǎng)上撤走了其生產(chǎn)的“雙熊”牌白膠，但雙方在賠償數(shù)額上尚未達(dá)成一致。

黑松林粘合劑廠廠長(zhǎng)劉鵬凱目前正在忙于對(duì)另外兩起商標(biāo)的打假。一個(gè)是海安縣的南通工藝制品廠出產(chǎn)的“黑森林”牌膠粘劑，一個(gè)是如皋的南通金龍膠粘劑有限公司生產(chǎn)的“老松林”牌膠粘劑。

劉鵬凱說(shuō)：“企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)支撐著企業(yè)明天的發(fā)展。我們目前雖然已經(jīng)花了不少錢在這些商標(biāo)侵權(quán)糾紛上，但這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是值得的。保護(hù)自己的品牌就是保護(hù)企業(yè)的健康發(fā)展?！?/p>

為了進(jìn)一步保護(hù)企業(yè)的合法利益，黑松林目前加大了商標(biāo)注冊(cè)力度。僅今年就注冊(cè)了１１個(gè)商標(biāo)，其中有３個(gè)是專利防偽商標(biāo)，至此黑松林已擁有４８?jìng)€(gè)注冊(cè)商標(biāo)。

第二篇：糾紛案例

糾紛案例：買一樓送花園 送的其實(shí)是忽悠

?買一樓送花園?，市民買房時(shí)，會(huì)遇到開(kāi)發(fā)商這樣的宣傳。那么，花園?送?給我了，我能不能在花園里種點(diǎn)菜呢？昨天上午，鄭州市管城區(qū)一家物業(yè)社會(huì)法庭掛牌第一天，就遇到了這樣的糾紛：因?yàn)槲飿I(yè)拔掉了業(yè)主花園里的菜，業(yè)主把物業(yè)告到了物業(yè)社會(huì)法庭。誰(shuí)是誰(shuí)非，請(qǐng)看全省第一家專門(mén)針對(duì)物業(yè)糾紛的社會(huì)法庭咋斷案。

【業(yè)主】俺家花園不讓俺種菜？

昨天上午，鄭州市管城區(qū)航海東路物業(yè)社會(huì)法庭剛剛掛牌，就來(lái)了第一位告狀的居民。

張梅（化名）是富田小區(qū)19號(hào)樓的居民，家里老人在小花園里種上了菜，下班后卻發(fā)現(xiàn)被物業(yè)給拔掉了。?我們?cè)谧约旱幕▓@里種菜，物業(yè)憑啥給拔了？?張梅生氣地說(shuō)，?難道花園不是我們自己的？?

孫躍偉等5位社會(huì)法官第一次?升堂問(wèn)案?，?大堂?就設(shè)在富田小區(qū)的物業(yè)社會(huì)法庭：墻上懸掛著勸和格言，室內(nèi)擺放著一張橢圓形桌子，和法庭相比透著一股溫馨。?原告?張梅和?被告?小區(qū)物業(yè)主任郭建峰并肩落座。

【物業(yè)】小花園是大家的綠地

?拔菜前我們已經(jīng)下發(fā)通知，提醒業(yè)主自己處理掉小花園里的菜，可能業(yè)主沒(méi)有看到。?富田小區(qū)物業(yè)主任郭建峰解釋，購(gòu)房合同上寫(xiě)得很清楚，業(yè)主購(gòu)買一樓住房的，對(duì)小花園只有使用權(quán)而沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，小花園屬于小區(qū)公共綠地，想在小花園種菜，必須經(jīng)過(guò)其他業(yè)主同意，私自在小花園種菜，使小區(qū)綠化面積減少，侵犯了其他業(yè)主的利益。物業(yè)工作人員拔菜是在維護(hù)其他業(yè)主的利益。

【?法官?】禁止在綠地內(nèi)種菜養(yǎng)殖等有損綠化植物和設(shè)施的行為

?沒(méi)有直接和業(yè)主溝通就拔菜，物業(yè)的做法有些粗暴。?主審的社會(huì)法官孫躍偉首先對(duì)物業(yè)的工作方式提出?批評(píng)?，隨后又勸業(yè)主說(shuō)，小花園里種菜確實(shí)不合適。

孫躍偉解釋，《鄭州市城市園林綠化建設(shè)管理?xiàng)l例》第18條規(guī)定，禁止在綠地內(nèi)種菜養(yǎng)殖等有損綠化植物和設(shè)施的行為。?我原以為這小花園是自家的，想干啥就干啥，聽(tīng)你們這么一解釋，好像不是那么回事。?張梅說(shuō)。

【疑問(wèn)】?送花園?送的到底是啥？

?買一樓送花園?、?買頂層送花園露臺(tái)?……市民買房時(shí)，常碰到開(kāi)發(fā)商這樣的宣傳。不少市民對(duì)此的理解是，不管是開(kāi)發(fā)商送的?花園?，還是多掏錢買的花園，都?xì)w一樓房主?使用和擁有?。

鄭州市二七區(qū)一新建成小區(qū)，一樓小花園就被柵欄圍起，居民在此種花、種菜，還堆放雜物。?這是俺家的小花園，種菜和種花種草沒(méi)啥區(qū)別，都是綠化。?一樓一位姓陳的業(yè)主說(shuō)，購(gòu)房協(xié)議里已注明他擁有花園的使用權(quán)，難道種菜行使的就不是使用權(quán)？

天之權(quán)律師事務(wù)所鄭州分所律師趙萬(wàn)軍說(shuō)，開(kāi)發(fā)商所謂的?送?，只是將綠地的使用權(quán)里的?養(yǎng)護(hù)權(quán)?在一定期限內(nèi)送給買房人，并非是真的送了全部的使用權(quán)?！菊f(shuō)法】拿公共利益忽悠個(gè)別業(yè)主

?如果一樓前的小花園真的屬于一樓某個(gè)業(yè)主，樓上的業(yè)主肯定不買賬。?趙萬(wàn)軍說(shuō)，《物權(quán)法》第73條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。因此，如果開(kāi)發(fā)商許諾贈(zèng)送的花園屬于公共綠地范圍，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)將之?送?給個(gè)別業(yè)主。沒(méi)有特別明文規(guī)定，擅自贈(zèng)送侵犯全體業(yè)主的利益，可能會(huì)有被收回用作公共用地的風(fēng)險(xiǎn)。

?一樓花園屬小區(qū)公共部位，歸小區(qū)全體業(yè)主共同所有和使用，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有公共部位的處分權(quán)，所以‘買一樓送花園’的宣傳是拿全體業(yè)主的利益忽悠個(gè)別業(yè)主。?趙萬(wàn)軍提醒，購(gòu)房者買房時(shí)不要輕信開(kāi)發(fā)商的口頭承諾和宣傳，要用心研究購(gòu)房合同里的條款，最好請(qǐng)專業(yè)房產(chǎn)律師幫忙，以免掉入購(gòu)房陷阱。

鄭州市工人南路的香榭麗舍小區(qū)這段時(shí)間很熱鬧:2號(hào)樓一樓的6戶業(yè)主,想改建自家屋后的小花園,遭到了樓上業(yè)主和相鄰3號(hào)樓業(yè)主的反對(duì)。

一方堅(jiān)決要施工,另一方堅(jiān)決不讓,雙方都找小區(qū)物業(yè)討說(shuō)法,物業(yè)也犯了難。開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的小花園,并沒(méi)有單獨(dú)產(chǎn)權(quán),業(yè)主不能隨意加高柵欄,花園外就是公共綠地,因此業(yè)主不能在花園開(kāi)后門(mén)。【事件】

?小花園改建?攪亂小區(qū)鄰里關(guān)系

該小區(qū)規(guī)模不大,只有4棟樓,業(yè)主們平時(shí)關(guān)系處得還不錯(cuò),但最近兩個(gè)星期,因?yàn)?號(hào)樓一樓6戶業(yè)主想改建自家屋后的小花園,使得鄰里關(guān)系變得微妙起來(lái)。

小花園是一樓業(yè)主購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的,20平方米。小花園外,是小區(qū)的公共綠地。

記者昨天在小區(qū)內(nèi)看到,白色柵欄圍起的小花園,成了不少一樓業(yè)主家的菜園子。而2號(hào)樓下的小花園,水泥樁代替了白色的木柵欄?！久堋?/p>

侵占綠地和美化環(huán)境各執(zhí)一詞

看見(jiàn)記者拿著相機(jī)在小區(qū)內(nèi)拍照,2號(hào)樓樓上一位業(yè)主李女士說(shuō):?一樓說(shuō)是把舊柵欄換成新的,其實(shí)就是為了多占地。? 3號(hào)樓的業(yè)主王先生認(rèn)為,當(dāng)時(shí)買的啥樣就應(yīng)該是啥樣,改建也不能加高柵欄。公共綠地大家都出的有錢,不能隨便侵占。?一樓的人還想在小花園裝后門(mén),出了后門(mén)就是綠地,改建擺明了是要占綠地?。?這些人就是不知足。?2號(hào)樓樓上的業(yè)主張女士說(shuō),小花園現(xiàn)在都成了自家菜地,味道難聞,還滋生了很多蚊蟲(chóng)。?都是鄰居,也就忍了,可這次的改建實(shí)在太過(guò)分?。

對(duì)于樓上業(yè)主的指責(zé),2號(hào)樓一樓一位不愿透露姓名的業(yè)主認(rèn)為,自己家的小花園咋改建,別人沒(méi)有干涉的權(quán)利。他向記者出示了當(dāng)時(shí)的購(gòu)房合同,合同最后一頁(yè)標(biāo)注著?贈(zèng)送花園使用權(quán)?的字樣,不過(guò)這是手寫(xiě)上去的。?我們也理解其他業(yè)主和物業(yè)的想法?。改建小花園是?為了美化小區(qū)環(huán)境?。房子已經(jīng)住了4年多了,原來(lái)的木柵欄破損比較嚴(yán)重,所以一樓的6戶商量后決定統(tǒng)一更換。?現(xiàn)在柵欄都定好了,施工合同也簽了,不讓改建損失可不小?。柵欄總體加高十幾厘米,影響不大;開(kāi)個(gè)門(mén)也是為了看到綠地上有雜物或雜草時(shí),方便清除?！疚飿I(yè)】

贈(zèng)送的小花園不能隨意改建

?兩邊都是業(yè)主,各說(shuō)各的理,我們也非常為難。?該小區(qū)物業(yè)管理公司的總經(jīng)理劉建華說(shuō),一樓的6戶業(yè)主幾乎天天鬧著要施工,其他業(yè)主也多次來(lái)要求物業(yè)制止。反對(duì)者主要是2號(hào)樓和3號(hào)樓樓上的業(yè)主,因?yàn)樾』▓@和涉及的綠地,就在2號(hào)樓和3號(hào)樓之間。

劉建華表示,贈(zèng)送一樓的小花園并沒(méi)有單獨(dú)產(chǎn)權(quán),所以改建時(shí)必須按照原來(lái)的樣子。一是柵欄不能加高,這會(huì)讓其他業(yè)主覺(jué)得花園成了私人的院子;二是小花園不能開(kāi)門(mén),因?yàn)樾』▓@外就是公共綠地,沒(méi)有預(yù)留出口,開(kāi)了門(mén)肯定會(huì)破壞綠地。【律師】

沒(méi)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有 ?小區(qū)綠地、花園、屋面等應(yīng)屬全體業(yè)主共有。?河南中錦律師事務(wù)所栗九林律師認(rèn)為,根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,除了業(yè)主依據(jù)產(chǎn)權(quán)憑證獨(dú)占的專有部分之外,建筑物的其他部分及設(shè)施、設(shè)備等均屬全體業(yè)主共有。

栗九林律師說(shuō),如果開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的花園,土地使用權(quán)已獨(dú)立分割,可以辦理土地使用權(quán)證,那么,該業(yè)主就可以單獨(dú)享有,否則,就應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

從這個(gè)小區(qū)的情況看,受產(chǎn)權(quán)上的限制,一樓業(yè)主并不能隨便改建贈(zèng)送的小花園,如果其他業(yè)主對(duì)小花園的柵欄加高和開(kāi)門(mén)有異議,改建人必須要拆除并恢復(fù)原貌。【調(diào)查】

送花園當(dāng)賣點(diǎn)抬高了一樓房?jī)r(jià)

?買一樓贈(zèng)私家花園?,近兩年,這樣的房產(chǎn)廣告越來(lái)越多,過(guò)去少有人問(wèn)津的一樓變得炙手可熱。有了這個(gè)賣點(diǎn),一樓的房?jī)r(jià)甚至和三樓、四樓的價(jià)格持平,在一些花園建得較好的小區(qū),一樓價(jià)格全樓最高。

河南省物業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)于陽(yáng)認(rèn)為,其實(shí)一樓花園可以通過(guò)土地分割,辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證。?3年前北京市就有開(kāi)發(fā)商嘗試,將一樓花園或庭院做成專用部位,辦理獨(dú)立的土地使用權(quán)證,不過(guò),在鄭州還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)哪一家開(kāi)發(fā)商這樣做?。栗九林律師提醒,屬于全體業(yè)主共有的花園,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)贈(zèng)送或銷售,也不能在《商品房買賣合同》中出現(xiàn)類似的條款,否則,就可能被小區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主管理委員會(huì)提起侵權(quán)訴訟。【房管局】

明知開(kāi)發(fā)商鉆空子暫時(shí)無(wú)?法?管

鄭州市規(guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送花園的做法,屬于房屋設(shè)計(jì)方面的問(wèn)題。規(guī)劃局主要審批的是建筑高度、容積率、規(guī)劃紅線等項(xiàng)目,具體的戶型設(shè)計(jì)不在規(guī)劃部門(mén)監(jiān)管范圍之內(nèi)。

鄭州市房管局的工作人員則表示,開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送花園、綠地,是鉆了有關(guān)法律、政策的空子。

據(jù)記者了解,盡管政府目前還沒(méi)有明確規(guī)范此類行為,但由于這種贈(zèng)送花園的做法存在產(chǎn)生糾紛的可能,下一步有可能出臺(tái)相應(yīng)的配套措施。一樓業(yè)主獲贈(zèng)的花園或綠地,如果不能獲得業(yè)主大會(huì)的認(rèn)同或取得土地使用權(quán),有可能被強(qiáng)制去除,改造成公共空間,或被要求必須向其他業(yè)主開(kāi)放。將自家小花園擅自改建成小車庫(kù)是否屬于違章建筑? 大河房產(chǎn)網(wǎng) 2010年09月06日15:30 大連天健網(wǎng) 發(fā)表評(píng)論

摘要: 根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不得擅自占用、挖用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途，損害業(yè)主的共同利益 [案例]

我家是居住在一個(gè)有正規(guī)物業(yè)小區(qū)內(nèi)聯(lián)體三層小別墅，小區(qū)內(nèi)所有的房屋外形是由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一建筑的，各家?guī)』▓@。今日隔壁家在他家的小花園內(nèi)擅自建起了一個(gè)小車庫(kù)，破壞了整個(gè)小區(qū)的居住環(huán)境，進(jìn)過(guò)多次交涉（包括與鄰居和物業(yè)交涉）無(wú)果，我想請(qǐng)問(wèn)這個(gè)小車庫(kù)是否是違章建筑？我應(yīng)該怎么辦！

[律師分析]

根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不得擅自占用、挖用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途，損害業(yè)主的共同利益。根據(jù)您的陳述，您的隔壁業(yè)主將自家花園改建成小車庫(kù)的行為，已經(jīng)涉嫌違反上述規(guī)定。據(jù)此，您所在小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止上述行為，督促其改正；如果其拒不改正的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向小區(qū)所在地的城管部門(mén)報(bào)告，城管部門(mén)在接到報(bào)告后應(yīng)當(dāng)立案查處，如確屬違法改建，城管部門(mén)將下發(fā)限期整改通知書(shū)，要求業(yè)主限期整改，恢復(fù)原狀，逾期將依法予以強(qiáng)制拆除。

如果通過(guò)行政手段仍無(wú)法解決此事，您所在的小區(qū)也可以業(yè)主委員會(huì)為原告，向法院提起民事訴訟（侵權(quán)糾紛），加以解決。公共露臺(tái)?豈能變成?私家花園?-物業(yè)公司起訴業(yè)主私改公共露臺(tái) 高淳法院判決恢復(fù)原狀

近年來(lái)，一些業(yè)主（使用人）未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或相關(guān)業(yè)主同意，私自將公共露臺(tái)改建為花壇、陽(yáng)光房等設(shè)施以擴(kuò)大個(gè)人使用面積的事情時(shí)有發(fā)生。孰不知這種行為既影響了鄰里關(guān)系，也是一種違法行為。日前，高淳法院就審結(jié)了一起物業(yè)公司狀告業(yè)主在公共露臺(tái)違法搭建案，判決被告業(yè)主恢復(fù)原狀。

原告南京高仁物業(yè)管理有限公司是高淳某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被告李先生是該小區(qū)1幢1單元301室業(yè)主。由于李先生所住單元只有3層，作為頂層業(yè)主，李先生為擴(kuò)大使用面積，自行在該樓的公共露臺(tái)鋪設(shè)瓷磚搭建花壇，并擅自將該樓塔樓的3層封閉據(jù)為己有。后因樓下商鋪?lái)斆媛┧?，原告要求被告配合?duì)漏水處進(jìn)行維修，但被告以樓下商鋪?lái)斆媛┧⒎潜桓娲罱ɑ▔露枰跃芙^，原告高仁物業(yè)遂將李先生告上法庭，請(qǐng)求法院判令李先生拆除擅自在露臺(tái)搭建的花壇和擅自封閉的塔樓門(mén)窗，恢復(fù)建筑物原狀。在答辯過(guò)程中李先生提出，自己在露臺(tái)鋪設(shè)瓷磚時(shí)，原告并沒(méi)有出面制止，實(shí)際上是已經(jīng)默認(rèn)了自己的行為，況且像自己一樣在露臺(tái)鋪設(shè)瓷磚的業(yè)主還有很多，不能只針對(duì)自己一家，另外，樓下商鋪?lái)斆媛┧⒉皇亲约捍罱ㄐ袨樵斐傻?，而是開(kāi)發(fā)商的房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，由于自己曾向有關(guān)部門(mén)和媒體投訴過(guò)原告和開(kāi)發(fā)商，所以此次原告只起訴自己完全是出于報(bào)復(fù)。李先生表示，將就房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題向開(kāi)發(fā)商提出賠償請(qǐng)求。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分之外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù),需改變共有部分用途的，除遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約及相關(guān)規(guī)定外還應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，個(gè)人無(wú)權(quán)擅自占用和處分。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，被告在購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的業(yè)主臨時(shí)公約及與原告簽訂的裝修管理服務(wù)協(xié)議合法有效應(yīng)受法律保護(hù)，對(duì)被告具有約束力。同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》、最高院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)規(guī)定，建筑物的屋頂、塔樓屬于共有部分，被告擅自在公共露臺(tái)搭建花壇并將塔樓封閉據(jù)為己有的行為，既構(gòu)成違約，也侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，遂判決李先生拆除在露臺(tái)搭建的花壇和塔樓門(mén)窗，恢復(fù)建筑物原狀。宣判后，李先生并未上訴，判決已生效。

法官說(shuō)法：據(jù)該案承辦人周法官介紹，實(shí)際生活中不少業(yè)主對(duì)于多層單元式住宅產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵理解不夠，片面強(qiáng)調(diào)專有部分的所有權(quán)，忽視甚至侵犯共有部分的合法利益。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分享有的所有權(quán)、對(duì)共有部分享有的共有權(quán)和對(duì)共有部分享有的共同管理權(quán)三項(xiàng)權(quán)利，對(duì)于共有部分，業(yè)主個(gè)人無(wú)權(quán)擅自使用和處分。需要指出的是，業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。換句話說(shuō)，業(yè)主并不是絕對(duì)不能使用或處分共有部分，但僅限于?屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面?同時(shí)還要滿足?正當(dāng)、合理使用，同時(shí)不違法、違約、損害他人合法權(quán)益?的條件。最后，承辦法官還提醒廣大業(yè)主，在日常生活中，要正確行使自身權(quán)利，共同管理和使用好小區(qū)內(nèi)的公有部分財(cái)產(chǎn)，共建和諧友好的鄰里關(guān)系。

相關(guān)法條鏈接：

1、《物權(quán)法》第七十條：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

3、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第三篇：小區(qū)糾紛案例

小區(qū)糾紛案例

09社保沈琳莉0920210118生活水平提高了，很多人都開(kāi)始買車。私家車的不斷增加，小區(qū)停車難問(wèn)題也隨之困擾著人們。今年以來(lái)，海鹽縣各住宅小區(qū)對(duì)小區(qū)內(nèi)汽車停泊服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均有所調(diào)整，不少業(yè)主打12358價(jià)格舉報(bào)熱線電話進(jìn)行政策咨詢和投訴舉報(bào)。近日，海鹽縣武原鎮(zhèn)天鴻名都小區(qū)的業(yè)主就因?yàn)橥＼噯?wèn)題與物業(yè)公司發(fā)生了分歧。

小區(qū)業(yè)主：這樣收費(fèi)不合理

“小區(qū)公共空間本來(lái)就是業(yè)主所有，臨時(shí)停車還要收費(fèi)，分明是巧立名目！”天鴻名都小區(qū)部分業(yè)主說(shuō)。業(yè)主們認(rèn)為，維持交通秩序與車輛停放，指揮車輛合理停放，本身就是物業(yè)公司的責(zé)任，業(yè)主是支付了相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)公司無(wú)權(quán)重復(fù)收取任何費(fèi)用。

還有一位業(yè)主告訴記者，在他們與物業(yè)公司簽訂的合同中有一條“如果發(fā)現(xiàn)車被損壞或盜竊，物業(yè)一概不負(fù)任何責(zé)任”的條款也不合理?！凹热唤涣隋X，理應(yīng)由你負(fù)責(zé)管理，既然是你的責(zé)任，怎么就不負(fù)任何責(zé)任呢？”據(jù)了解，《物權(quán)法》規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！睒I(yè)主們認(rèn)為，只有小區(qū)業(yè)主才有權(quán)決定該處是否收費(fèi)。

物業(yè)公司：這是不得已為之。

天鴻名都物業(yè)管理有限公司經(jīng)理盧節(jié)禮告訴記者，天鴻名都小區(qū)劃出臨時(shí)停車位并收費(fèi)是經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)的。物業(yè)公司向記者提供了一張3月22日舉行的天鴻名都第一屆業(yè)主大會(huì)第二次會(huì)議的會(huì)議記錄單，證實(shí)此事。盧經(jīng)理介紹，業(yè)主大會(huì)中物業(yè)向業(yè)主發(fā)放意見(jiàn)反饋單，一共收到322戶業(yè)主的反饋，超過(guò)三分之二。記者在該會(huì)議記錄單中看到，第三項(xiàng)內(nèi)容為：在小區(qū)部分路面、公共部分劃分汽車位，以解決小區(qū)停車難、道路亂停車等問(wèn)題，并用車位地租費(fèi)彌補(bǔ)物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)不足。多數(shù)業(yè)主除了對(duì)地租費(fèi)使用權(quán)存在異議外，對(duì)于劃分臨時(shí)車位表示贊成，最后表決結(jié)果為262戶同意、56戶反對(duì)。物業(yè)公司也承諾，所得地租經(jīng)費(fèi)將由業(yè)主委員會(huì)決定如何使用?！皠澐峙R時(shí)車位也是業(yè)主的要求，是不得已為之！”物業(yè)公司工作人員說(shuō)。

據(jù)了解，天鴻名都小區(qū)交付3年多以來(lái)，停車位緊張、亂停車現(xiàn)象嚴(yán)重、管理困難等困擾業(yè)主和物業(yè)公司。該小區(qū)一共有兩個(gè)地下停車庫(kù)，再加上其他已有的停車位一共160個(gè)，目前已經(jīng)全部售出，但小區(qū)私家車擁有量超過(guò)300輛。法律界人士：

應(yīng)對(duì)業(yè)主車子負(fù)責(zé)

記者查看物業(yè)公司對(duì)于臨時(shí)停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其中臨時(shí)性停車，24小時(shí)

內(nèi)4元/次，包月則為80元。

對(duì)于業(yè)主提出的合同中關(guān)于停在臨時(shí)車位上的車輛被損壞或盜竊物業(yè)一概不負(fù)任何責(zé)任的條款，記者詢問(wèn)了物業(yè)公司的工作人員。

“其他小區(qū)都是這樣的，很普遍的！”工作人員告訴記者，物業(yè)公司的確對(duì)停在臨時(shí)車位上的車輛不負(fù)任何安全責(zé)任。記者來(lái)到小區(qū)監(jiān)控中心，保安人員介紹60多個(gè)監(jiān)控?cái)z像頭完全可以保護(hù)車輛安全，“目前還沒(méi)有發(fā)生車輛損壞等事件?！睂?duì)方交了錢，怎么能不負(fù)責(zé)呢？記者咨詢了相關(guān)法律界人士，他們表示，小區(qū)業(yè)主每月向物業(yè)公司交付停車費(fèi)用，就構(gòu)成了保管關(guān)系，理應(yīng)對(duì)業(yè)主的車子負(fù)責(zé)，不能保證車輛安全是不合理的。

120輛車子已登記

60多戶業(yè)主繳了費(fèi)

“劃分的車位，寫(xiě)上字的表示已經(jīng)繳過(guò)費(fèi)了！”記者看到，還有多數(shù)停車位沒(méi)有標(biāo)記，說(shuō)明還是有部分業(yè)主沒(méi)有同意。物業(yè)公司向記者證實(shí)，目前已登記的120輛車輛中，一期共有60多戶業(yè)主已經(jīng)主動(dòng)繳了費(fèi)用，其他一些業(yè)主因?yàn)檐囄惠^遠(yuǎn)等原因放棄了。

“沒(méi)繳費(fèi)的車子進(jìn)小區(qū)只能亂停，費(fèi)用到現(xiàn)在都收不到！”物業(yè)公司工作人員說(shuō)，還有一些車輛占了繳費(fèi)業(yè)主的車位，造成不必要的麻煩，對(duì)繳費(fèi)的業(yè)主也是不公平的。

其實(shí)，停車難問(wèn)題不止在小區(qū)。在街頭，隨處可見(jiàn)停滿的轎車占據(jù)了人行道，還將本來(lái)不寬的馬路占掉了一半，使交通不堪重負(fù)。類似的問(wèn)題已屢見(jiàn)不鮮，它引發(fā)了許多社會(huì)問(wèn)題，使交通事故增加、小區(qū)矛盾加劇、市民糾紛激烈，嚴(yán)重影響市民生活乃至社會(huì)安定。停車難已不是小區(qū)內(nèi)的問(wèn)題，而是一個(gè)社會(huì)大問(wèn)題，亟需引起重視。

出現(xiàn)停車難問(wèn)題的原因是多方面的。私家車發(fā)展迅猛遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城市發(fā)展步伐，這是最直接的原因。但同時(shí)應(yīng)該看到，我們?cè)谕诰蚩捎脻摿υ黾油＼噲?chǎng)地行動(dòng)遲緩；新建中的小區(qū)和商場(chǎng)超市等公共場(chǎng)所對(duì)配建一定標(biāo)準(zhǔn)停車場(chǎng)地要求含糊、措施疲軟，開(kāi)發(fā)商大多惜土如金，千方百計(jì)縮減停車場(chǎng)地，相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不到位；現(xiàn)有停車場(chǎng)地管理松懈甚至無(wú)人管理，停車隨意性強(qiáng)，本來(lái)有限的停車資源被嚴(yán)重浪費(fèi)。這些情況的存在，一定程度上加大了停車難問(wèn)題。

停車難現(xiàn)象并非中國(guó)獨(dú)有，一些發(fā)達(dá)國(guó)家早已經(jīng)歷過(guò)這樣的陣痛，但它們能及時(shí)重視并下大決心，采取有力措施，很好地緩解或解決了停車難的問(wèn)題。譬如：美國(guó)解決城市停車難問(wèn)題，主要靠“配建”，就是在建筑物建造的同時(shí)，必須按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)配建停車位。日本政府涉及停車方面的法律有五六部之多。根據(jù)日本法律規(guī)定，個(gè)人或單位在買車時(shí)必須出具擁有固定車位的證明，這種固定車位既可是自有的也可以是長(zhǎng)期租借的，車位必須在離單位或住所 500米至 2000米的范圍之內(nèi)，否則交管部門(mén)將拒絕給新車上牌照。除此之外，日本政府還十分重視鼓勵(lì)引導(dǎo)建設(shè)私營(yíng)停車場(chǎng)，對(duì)營(yíng)業(yè)性停車場(chǎng)實(shí)施減免稅。日本首都東京汽車保有量幾乎是北京市的 10倍，卻看不到車輛無(wú)序停放造成的交通堵塞。有些國(guó)家在停車場(chǎng)地安裝監(jiān)管設(shè)備，限制停車時(shí)間，避免長(zhǎng)時(shí)間停放浪費(fèi)資源，讓有限的車位發(fā)揮更大效益。

國(guó)情不同，解決問(wèn)題的方式方法也不盡相同，但至少有一點(diǎn)應(yīng)該借鑒，那就是對(duì)停車難問(wèn)題的迅速高度重視，并采取長(zhǎng)遠(yuǎn)與現(xiàn)實(shí)相結(jié)合的強(qiáng)有力措施，緩解并逐步解決停車難問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)情況下，我們至少可以在這樣幾方面有所作為：

首先是挖掘潛力，多開(kāi)發(fā)停車場(chǎng)地。城市中還有許多荒廢閑置的雜地，包括

一些拆遷未建的土地，可以開(kāi)發(fā)為臨時(shí)或長(zhǎng)久的停車場(chǎng)，緩解當(dāng)前停車難壓力。其次是加強(qiáng)停車場(chǎng)地管理。可以納入市場(chǎng)元素，實(shí)施收費(fèi)管理。對(duì)停車實(shí)施時(shí)間限制，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)免費(fèi)或低收費(fèi)，對(duì)超時(shí)停車實(shí)施高收費(fèi)，讓有限資源發(fā)揮最大效能。

第三是加強(qiáng)規(guī)劃與監(jiān)管。吸收美國(guó)的“配建”經(jīng)驗(yàn)，在新建建筑物時(shí)，必須按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)配建停車位。城市規(guī)劃部門(mén)應(yīng)放遠(yuǎn)眼光，提前對(duì)城市停車問(wèn)題作出科學(xué)規(guī)劃，城建監(jiān)管部門(mén)應(yīng)加大監(jiān)督管理力度，堅(jiān)持依法行政，將相關(guān)規(guī)定真正落到實(shí)處。

第四是引入市場(chǎng)機(jī)制，鼓勵(lì)集體和個(gè)人開(kāi)發(fā)建設(shè)停車場(chǎng)。政府部門(mén)應(yīng)對(duì)引入市場(chǎng)機(jī)制的停車場(chǎng)做好服務(wù)與管理，幫助制訂合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)調(diào)有關(guān)方面出臺(tái)鼓勵(lì)政策，在稅收等方面給予優(yōu)惠支持。

最后，在停車難的現(xiàn)實(shí)情況下，市民、小區(qū)、駕車人以及所有交通參與者之間，應(yīng)該相互理解、寬容與配合，共同想辦法將有限的車位高效合理使用好。埋怨、爭(zhēng)執(zhí)、糾紛，無(wú)助于問(wèn)題解決，只有真實(shí)面對(duì)并重視停車難這個(gè)大問(wèn)題，采取切實(shí)有效措施，才能逐步緩解直到最后解決停車難問(wèn)題。

第四篇：礦產(chǎn)糾紛案例)

廣西南丹官商勾結(jié)殘害群眾 非法采礦引發(fā)流血沖突

廣西南丹縣芒場(chǎng)鎮(zhèn)群眾來(lái)電舉報(bào)，稱：“廣西南丹縣芒場(chǎng)鎮(zhèn)數(shù)千畝土地被官商勾結(jié)非法侵占；為維護(hù)合法權(quán)利，在和平年代村民竟遭黑暗勢(shì)力砍殺；為了討回公道，上訪群眾被當(dāng)?shù)卣欠ň辛簦踔磷雠行烫幚?；至今許多村民有家不敢歸，東躲西藏······”

河池市南丹縣芒場(chǎng)鎮(zhèn)拉麻村拉懷屯的群眾，為保護(hù)國(guó)家礦產(chǎn)資源和要求被侵占的土地得到補(bǔ)償，2009年4月25日開(kāi)始，南丹縣給非法采礦老板楊某鳴鑼開(kāi)道，縣公安局于5月5日派出140多名警察暴力毆打在現(xiàn)場(chǎng)的群眾，致使十幾名群眾不同程度受傷?，F(xiàn)場(chǎng)無(wú)辜群眾全部被強(qiáng)行帶回公安局審訊，多人被警方以莫須有的罪名行政拘留或刑事拘留，還被警察多次輪流施加酷刑。這一切是官商勾結(jié)欺壓百姓造成的，是官員利用公權(quán)攫取最大化黑色利益的必然結(jié)果。

一、官員庇護(hù) 大肆非法采礦

據(jù)群眾反應(yīng)，由于馬鞍山礦的日漸枯竭，楊某不得不另尋礦源，但他又不愿意花錢買采礦權(quán)，于是就勾結(jié)官員大肆非法盜采國(guó)家礦產(chǎn)。僅在南丹縣芒場(chǎng)鎮(zhèn)拉麻村的地盤(pán)上就有1號(hào)窿、408窿、409窿、鳳山窿、中窿、十八奮窿等礦窿，多年前這些礦窿就陸續(xù)出現(xiàn)，均是未經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)擅自開(kāi)采的非法礦窿；另有恒泰選礦廠、旭東選礦廠也是未經(jīng)國(guó)家相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的非法選礦廠。

非法采礦不僅破壞國(guó)家礦產(chǎn)資源，還毀壞耕地和污染環(huán)境，其危害性眾所周知，國(guó)家對(duì)非法采礦的打擊力度逐年加大。

然而，楊某如此多非法采礦點(diǎn)卻得以長(zhǎng)期存在，這是為何？讓村民疑惑的是，縣政府天天派人在芒場(chǎng)鎮(zhèn)拉麻村一帶巡查，對(duì)那么多非法采礦點(diǎn)難道沒(méi)有發(fā)現(xiàn)一個(gè)？

誰(shuí)使他如此膽大妄為？

二、誰(shuí)指使“黑勢(shì)力”強(qiáng)占農(nóng)民集體土地

據(jù)村民反映，從楊某來(lái)到芒場(chǎng)鎮(zhèn)采礦開(kāi)始，就陸續(xù)侵占農(nóng)民集體的土地，至今被他的非法礦窿占用的集體土地達(dá)三千多畝，僅拉懷屯、拉甲屯兩個(gè)隊(duì)被非法礦窿占用的土地，估算在600畝以上，多年來(lái)得不到補(bǔ)償，村民是敢怒不敢言。

據(jù)冉某講，2008年6月初，拉懷屯要求礦方支付用地補(bǔ)償款，可多次和礦方協(xié)商不成，于是到縣、市政府及各有關(guān)部門(mén)上訪。同年6月16日，芒場(chǎng)鎮(zhèn)政府叫拉懷屯群眾到楊某侵占的土地現(xiàn)場(chǎng)解決糾紛，群眾被“黑勢(shì)力”毆打，其中冉某、黃某等村民被砍、打成重傷。

三、這樣的補(bǔ)償是否合理

群眾反映，因占集體土地得不到補(bǔ)償，群眾多次強(qiáng)烈要求，南丹縣國(guó)土局于2009年1月16日，把群眾所要求補(bǔ)償?shù)耐恋厝慷ㄐ詾閲?guó)有土地，建議縣政府下文，按[1997]行他字第17號(hào)文給予相應(yīng)的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可參照丹政發(fā)（1995）87號(hào)文《關(guān)于全縣非農(nóng)性建設(shè)征用集體土地補(bǔ)償實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》進(jìn)行補(bǔ)償。拉甲屯、拉懷屯的群眾認(rèn)為，企業(yè)在不同時(shí)期占用土地，全部按（1995）87號(hào)文進(jìn)行補(bǔ)償顯然偏低，極不合理，于是提出異議，要求企業(yè)哪一年占用的土地，參照當(dāng)年的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。2009年3月23日，縣政府作

出的答復(fù)函第三條：“……如認(rèn)為馬鞍山礦給你們的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償不足，建議你們與企業(yè)協(xié)商解決……”。村民擬了《協(xié)商函》報(bào)縣政府、公安局、國(guó)土局、鎮(zhèn)政府，表明村民的協(xié)商誠(chéng)意。村民為了慎重起見(jiàn)，還請(qǐng)示縣委書(shū)記徐欽恒是否可以和礦方討價(jià)還價(jià)？徐欽恒認(rèn)為政府答復(fù)函“自己協(xié)商”這條不妥，便決定叫黃長(zhǎng)壽副縣長(zhǎng)接管另拿主意。縣政府成立了專案工作組，但在開(kāi)展調(diào)處工作中并未責(zé)成非法礦老板依法給予群眾補(bǔ)償，因此糾紛并未得到解決。

2009年4月22日，拉懷屯向自治區(qū)及河池市政府遞交報(bào)告，要求把1號(hào)非法礦窿侵占的土地收回進(jìn)行植樹(shù)造林，從2009年4月25日開(kāi)始植樹(shù)。此報(bào)告經(jīng)河池市政府辦公室轉(zhuǎn)南丹縣政府，要求縣政府依法調(diào)處。在拉懷屯村民的強(qiáng)烈要求下，南丹縣政府及國(guó)土局承諾責(zé)令礦方停止侵權(quán)，副局長(zhǎng)寧顯瑤對(duì)村民說(shuō)：“我們國(guó)土局不只是口頭叫停工，而且下有文叫停工了?！比罕姳阌?5日開(kāi)始造林，先是從距1號(hào)礦窿約50米處的一片荒坡上著手植樹(shù)。因荒坡陡峭，村民割除的雜草和樹(shù)枝滾下，堵攔了通往1號(hào)非法礦窿的路，致使該礦窿的礦無(wú)法運(yùn)出。

因一號(hào)非法礦窿的礦無(wú)法運(yùn)出，礦主楊某向政府官員施壓要求清障?？h委、縣政府成立工作組到現(xiàn)場(chǎng)不但不責(zé)成楊某給群眾補(bǔ)償，而且還偏袒楊某，要求群眾立即自行清除路障。5月5日，政府工作組再次來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)勸群眾清除路障，群眾提出政府認(rèn)為1號(hào)礦窿是合法的就簽字認(rèn)可，簽字認(rèn)可后村民就清除路障，否則就堅(jiān)決阻止運(yùn)礦，保護(hù)國(guó)家的礦產(chǎn)資源。群眾的這個(gè)合理要求，招致縣政府的血腥鎮(zhèn)壓。

四、縣公安局以執(zhí)行公務(wù)為借口制造“5·5”流血事件

群眾多次舉報(bào)南丹縣縣長(zhǎng)等有關(guān)官員，被舉報(bào)的官員為泄私憤，借機(jī)打擊報(bào)復(fù)群眾?！?·5”流血慘案是在縣領(lǐng)導(dǎo)的導(dǎo)演下，縣公安局長(zhǎng)以執(zhí)行公務(wù)為借口蓄意制造的。

據(jù)村民講，5月5日，十多輛警車和囚車浩浩蕩蕩駛到現(xiàn)場(chǎng)，一百多名警察人人手執(zhí)木棒或警棍，一下車5、6名警察就對(duì)坐在樹(shù)枝上的村民莫某動(dòng)粗，又是拉又是打，莫某身體痛得嚎啕大叫。經(jīng)檢查，莫某全身多處軟組織挫傷，腰椎被打斷，一個(gè)月來(lái)全身疼痛且伴有頭暈，尤其腰部和胸部痛得厲害，至今仍在縣醫(yī)院住院診療。

同在南丹縣醫(yī)院住院治療的村民魏某，他的傷情也比較嚴(yán)重，身上多處軟組織挫傷，頭被打破，至今仍然頭痛。

在河池民族醫(yī)院住院診療的村民冉某，當(dāng)時(shí)路過(guò)現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)拍照，警察發(fā)現(xiàn)后立即跑過(guò)去用木棒猛打他的手，把他的右手打斷。

現(xiàn)仍被關(guān)押在看守所的莫某，被警察打傷后，還被警察放警犬咬傷。

村民魏某，2004年4月在鳳山礦窿打工時(shí)，工傷造成9級(jí)殘疾，至今仍要借助拐杖行走。當(dāng)天他到了造林現(xiàn)場(chǎng)，警察看見(jiàn)他二話不說(shuō)就猛擊他腿部一棒，還把他拖上囚車，強(qiáng)行帶回公安局審訊了一晚。

碰巧路過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的村民冉某被強(qiáng)行帶回縣公安局后，警察用手銬把他銬在窗戶欄上吊起來(lái)，邊打邊說(shuō)“揍死你冉家，冉家最討厭”。他的左大腿被打腫、右肋部位肌肉疼痛無(wú)比，臉被打變形，耳朵聽(tīng)力嚴(yán)重下降。

拉麻村巴河屯又一姓冉的村民，當(dāng)天，他從家到拉懷屯砍竹子路過(guò)現(xiàn)場(chǎng)，看見(jiàn)群眾被打，于是停車看熱鬧，并隨口說(shuō)了句“公安打群眾不對(duì)，楊老板占用農(nóng)民的土地不賠償，該死！”警察聽(tīng)見(jiàn)后，拉住他就打。之后他被強(qiáng)行帶回公安局，訊問(wèn)時(shí)又兩次被打，還被拘留10天。他的胸部被打成內(nèi)傷，現(xiàn)在呼吸都疼痛。

在現(xiàn)場(chǎng)的群眾全部被警察塞進(jìn)囚車強(qiáng)行帶回公安局, 韋某、魏某、鐘某、田某、鐘某、唐某、冉某等9人被行政拘留10日，公安局長(zhǎng)指令手下對(duì)群眾刑訊逼供。

被拘留的群眾家中豬、牛、馬餓死，10歲以下兒童流落街頭，老弱病殘者在家無(wú)人照顧，家里財(cái)產(chǎn)被盜無(wú)人管。

其中，莫某、魏某、冉某、毛某等6名無(wú)辜群眾已被南丹縣檢察院以涉嫌“襲警、妨礙公務(wù)”犯罪批準(zhǔn)逮捕。

······

一些細(xì)心的群眾回憶，當(dāng)時(shí)以楊某為首的“黑勢(shì)力”足有200余人，警車數(shù)十輛，如：桂M0565警、桂MO885警······；打人最兇的其中一個(gè)警號(hào)為：751535。

企業(yè)占用村集體的土地不給予補(bǔ)償，村民將土地收回植樹(shù)造林是妨礙公務(wù)、擾亂社會(huì)秩序嗎？村民堵一個(gè)非法采礦點(diǎn)的通道是妨礙公務(wù)、擾亂社會(huì)秩序嗎？政府工作組、公安局為非法采礦點(diǎn)疏通道路是在執(zhí)行公務(wù)嗎？公安機(jī)關(guān)插手民事糾紛，濫捕亂抓、暴力毆打村民難道也是在執(zhí)行公務(wù)？

五、上訪不成反遭打、砸

2009年5月6日凌晨，莫某、冉某、江某等5名村民驅(qū)車準(zhǔn)備趕往南寧到自治區(qū)有關(guān)部門(mén)上訪，冉某右手肱骨骨折，還打算到南寧醫(yī)治。南丹縣警方向相鄰的宜州市警方發(fā)出協(xié)助捉拿逃犯通報(bào)，宜州警方不明真相，派出幾十名荷槍實(shí)彈的警察在宜州轄區(qū)攔截上訪人，5名村民被拉下車后，警察不分青紅皂白地對(duì)他們?nèi)蚰_踢，冉某還被警察用槍敲頭，用槍塞住嘴巴，5名上訪人被警察帶回南丹不給上訪。

南丹縣成立了維穩(wěn)工作組，工作人員深入村屯挨家挨戶地做村民的思想工作，禁止村民上訪。警察還威脅拉懷屯的村民如果和新聞?dòng)浾呓佑|，就要被抓被關(guān)押，人心惶惶。冉某從河池市回南丹縣，在家門(mén)口被黑幫砍成重傷。受害人已提供破案線索，但案件至今未破。

2008年12月5日，河池市公安局認(rèn)為南丹縣公安局對(duì)“6·16”故意傷害案定性不準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)復(fù)議，撤銷南丹縣公安局的處罰決定并責(zé)成縣公安局重新定性，但縣公安局對(duì)“6·16”故意傷害案至今未重新定性，楊某、陸某及其雇傭的兇手一直逍遙法外。

村民冉某由于極力維護(hù)村民合法權(quán)益，“歹徒”趁冉某家人熟睡之機(jī)，把冉家的門(mén)鎖死，用汽油、柴油潑到屋內(nèi)外縱火焚燒，想引爆冉家門(mén)口汽車旁放置的4罐液化氣，企圖殺害冉家準(zhǔn)備過(guò)春節(jié)的14口人。冉某聽(tīng)到爆炸聲后立即下樓大聲呼叫，驚醒的鄰居快速趕到花1個(gè)小時(shí)才將熊熊大火撲滅。

五、“呼吁”

拉懷屯約有80余村民，水田不足30畝，被采礦污染破壞10多畝，許多山林地也被礦渣掩埋破壞而無(wú)法耕種。村民靠幫礦場(chǎng)打工掙點(diǎn)微薄的工錢養(yǎng)家糊口。

拉懷屯所處的山嶺地下部分被掏空，導(dǎo)致山嶺滑坡，有3家房屋已倒塌；許多房屋也不同程度地出現(xiàn)裂痕；村民賴以生存的天然水源也逐漸干涸。災(zāi)難正在一步步降臨礦區(qū)所在地村屯的群眾。

住在馬鞍山礦下游的拉麻村巴河屯的村民，下雨是他們最擔(dān)心害怕的事，因河床被抬高，一下大雨，村莊就變成“汪洋大海”，村民的房屋被淹。

村民冉某講：“我生活很困難，子女讀書(shū)需要的一些費(fèi)用無(wú)法解決，現(xiàn)在連住都不得安心，真不知道怎么過(guò)日子了！”

“天網(wǎng)恢恢；疏而不漏?！?/p>

第五篇：物業(yè)糾紛案例案例

小區(qū)內(nèi)交通安全案例

2004年4月8日，某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當(dāng)其行至道路拐角處時(shí)，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。當(dāng)時(shí)車輛時(shí)速明顯超過(guò)小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場(chǎng)有限速15公里/小時(shí)的標(biāo)識(shí)牌），后來(lái)老人因搶救無(wú)效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開(kāi)了救助、報(bào)警、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔(dān)責(zé)任。可是，事情并沒(méi)有就此結(jié)束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場(chǎng)所受到人身傷害的事實(shí)承擔(dān)責(zé)任，賠償人民幣1萬(wàn)元。并聲稱已掌握了小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)。經(jīng)法院審理查明，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)已設(shè)置合理的限速標(biāo)志，已有監(jiān)控設(shè)施，且事發(fā)后及時(shí)采取了救助措施，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，故物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。

分析：

1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)道路交通管理?xiàng)l例》中關(guān)于道路的定義，未包括住宅小區(qū)內(nèi)的道路。實(shí)際上在各地類似案件的處理過(guò)程中，通常由轄區(qū)公安派出所民警行使屬地管轄權(quán)。從本案例情節(jié)看，肇事者沒(méi)有主觀故意但有車速過(guò)快的過(guò)失行為，應(yīng)當(dāng)屬于民事侵權(quán)行為。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，肇事司機(jī)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任；而物業(yè)管理公司雖然不是直接侵權(quán)人，并且按照合同的約定履行了小區(qū)內(nèi)交通秩序管理的義務(wù)，設(shè)置的交通標(biāo)識(shí)也并無(wú)不妥。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務(wù)。

但如果有證據(jù)表明物業(yè)公司設(shè)置的小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不符合相關(guān)規(guī)定并年久失修使標(biāo)識(shí)失效（履行合同義務(wù)有瑕疵），同時(shí)證據(jù)證明該行為與事故發(fā)生有因果關(guān)系，則物管公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的管理責(zé)任。反之則物管公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；

2、另外需要說(shuō)明的是，此案是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，可以視為兩個(gè)債務(wù)：肇事者與原告之間是侵權(quán)民事責(zé)任（因侵權(quán)所生之債）；業(yè)主向物業(yè)管理公司主張的是違約責(zé)任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當(dāng)事人追究物業(yè)公司的責(zé)任（如果物業(yè)公司有違約或違法行為）。當(dāng)然這個(gè)賠償?shù)姆秶c侵權(quán)賠償是一致的，不能超出實(shí)際損失。如果在實(shí)際損失之內(nèi)，就不算額外賠償。

３、在物業(yè)管理的過(guò)程中，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)設(shè)置須符合國(guó)家或相關(guān)主管部門(mén)的強(qiáng)制性規(guī)定，除在道路拐彎處加裝限速標(biāo)識(shí)牌外，還應(yīng)加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設(shè)施，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)做好相關(guān)交通、消防知識(shí)的宣傳；對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)等公共設(shè)施設(shè)備及時(shí)巡檢、修繕，確保其正常使用。

４、物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)生惡性突發(fā)事件后，物業(yè)管理企業(yè)要作好現(xiàn)場(chǎng)搶救、保護(hù)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)告、聯(lián)系相關(guān)事故處理部門(mén)或通知責(zé)任人，以最大限度降低損失。另

外，通過(guò)購(gòu)買相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)的方式可以有效地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

（高空拋物責(zé)任）

一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書(shū)將深圳市某物業(yè)管理處告到了法院。而該物業(yè)公司連呼冤枉，并請(qǐng)來(lái)律師與高女士對(duì)簿公堂。據(jù)了解，某年5月28日下午4時(shí)左右，高女士帶女兒從一幢大廈下的一家超市買東西出來(lái)后坐在超市外面的休閑椅上休息。突然從大廈上面掉下一個(gè)東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。她當(dāng)場(chǎng)被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。當(dāng)她醒過(guò)神來(lái)時(shí)，右耳朵已經(jīng)紅腫，這時(shí)路人拿著一顆爛李子告訴她，正是這顆從樓上掉下來(lái)的李子砸到了她，路人提醒她去找大廈管理處。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。當(dāng)即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護(hù)管員到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)去查找原因(沒(méi)有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購(gòu)買藥油(活絡(luò)油)給高女士擦拭。高女士與隨同她前來(lái)的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對(duì)其這種情況無(wú)效，熊先生進(jìn)一步要求與管理處進(jìn)行協(xié)商。

后來(lái)，高女士報(bào)警，巡警也建議事主到醫(yī)院檢查，如有任何糾紛可通過(guò)正常途徑解決。5月29日，高女士將診斷書(shū)拿到管理處，管理處工作人員將其診斷書(shū)進(jìn)行了復(fù)印，管理處的經(jīng)理考慮到服務(wù)行業(yè)需注重行業(yè)影響，為息事寧人，他個(gè)人給予補(bǔ)償費(fèi)用200元，但高女士堅(jiān)持所有醫(yī)療費(fèi)用分文不少。后在派出所民警的調(diào)解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔(dān)300元的安撫費(fèi)用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔(dān)全部責(zé)任。最終派出所調(diào)解無(wú)效，高女士選擇通過(guò)司法程序解決此事。

6月2日，高女士一紙?jiān)V狀把這家管理處告到了深圳市羅湖區(qū)人民法院，并追加管理處所隸屬的深圳市某物業(yè)公司為該案被告。高女士請(qǐng)求法院判令被告賠償她醫(yī)藥費(fèi)620元、誤工費(fèi)150元、交通費(fèi)17元、精神損失費(fèi)1500元、工商登記費(fèi)60元，并承擔(dān)該案受理費(fèi) 以及資料和證件復(fù)印費(fèi)。分析：

一顆不知從何處飛來(lái)的李子，就把深圳市某物業(yè)管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經(jīng)理連呼冤枉這件案子的基本事實(shí)不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實(shí)的證人。而最重要的一點(diǎn)就是，物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的協(xié)議合同里，物業(yè)公司管理的是物，業(yè)主們的行為不在其管理范圍內(nèi)，也無(wú)權(quán)管理。所以從合同義務(wù)來(lái)講，物業(yè)公司不應(yīng)成為這個(gè)案子的責(zé)任承擔(dān)人和賠償義務(wù)人，也就是說(shuō)被告的主體不適格。

最終，羅湖區(qū)人民法院下達(dá)了該案的民事判決書(shū)。法院判決認(rèn)為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實(shí)施侵權(quán)行為的侵權(quán)人是拋物者，而非被告深圳市某物業(yè)公司某大廈管理處。管理處作為物業(yè)管理者，無(wú)法預(yù)知侵權(quán)行為發(fā)生的時(shí)間，也無(wú)法對(duì)該侵權(quán)行為進(jìn)行預(yù)防和制止。因此，管理處在物業(yè)管理過(guò)程中，不存在過(guò)錯(cuò)，對(duì)原告不承擔(dān)賠償責(zé)任。

①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)敗訴

7月20日，北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)一案一審宣判。北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費(fèi)2.9萬(wàn)元、供暖費(fèi)6076.2元、車位管理費(fèi)1500元。原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購(gòu)買了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)2.9萬(wàn)余元、供暖費(fèi)6000余元及車位管理費(fèi)1500元，請(qǐng)求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由是因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費(fèi)計(jì)算不合理。被告曹女士的律師則認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！币簿褪钦f(shuō)，對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)，這是一個(gè)強(qiáng)制性條款，在沒(méi)有業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無(wú)權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，北京世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項(xiàng)簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對(duì)于物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容等均做出了約定，同時(shí)，也約定了如何追究違約責(zé)任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故上述合同對(duì)于雙方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒(méi)有要求業(yè)主委員會(huì)督促其交納物業(yè)費(fèi)的情況下，無(wú)權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時(shí)間早于《物業(yè)管理?xiàng)l例》公布、施行的時(shí)間，在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時(shí)相對(duì)方可以申請(qǐng)調(diào)解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行?，F(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。

曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費(fèi)不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費(fèi)不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但其中每項(xiàng)費(fèi)用如何計(jì)算、世紀(jì)城物業(yè)公司所收取的相關(guān)費(fèi)用是否合理等問(wèn)題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)此予以審查決定。在相關(guān)的主管機(jī)關(guān)沒(méi)有對(duì)世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費(fèi)的計(jì)算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。

案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，此外，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

②以無(wú)人居住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的

典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門(mén)收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。

法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)

案例解析：第一，所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著.實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會(huì)減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來(lái)的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.典型案例：某女士購(gòu)買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)為該房沒(méi)有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見(jiàn)，并收了房門(mén)鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺(jué)得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒(méi)住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)。案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)

房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實(shí)際操作中，由于開(kāi)發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來(lái)，往往有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和權(quán)屬證明的取得無(wú)法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。

在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對(duì)房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購(gòu)房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明（北京地區(qū)的驗(yàn)收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》）；開(kāi)發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。具體到該女士，雖然她對(duì)開(kāi)發(fā)商的交付提出了自已的意見(jiàn)，但如果這些意見(jiàn)不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等），同時(shí)又收下了房門(mén)鑰匙，則說(shuō)明該女士對(duì)房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以就房屋存在的細(xì)部問(wèn)題繼續(xù)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對(duì)于其后的物管費(fèi)應(yīng)及時(shí)交付。③業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)費(fèi)的交納爭(zhēng)議糾紛 典型案例：

2005年4月，黃女士購(gòu)買了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬(wàn)某一家使用。從2006年10月份開(kāi)始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由實(shí)際使用人萬(wàn)某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬(wàn)某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬(wàn)某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)遭拒絕，萬(wàn)某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無(wú)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。

案例解析：本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定，根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，誠(chéng)實(shí)的履行合同設(shè)立的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按照合同的約定履行合同義務(wù)，則業(yè)主享有，履約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。承租人義務(wù)乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應(yīng)當(dāng)履行的是向出租人支付租金的義務(wù)，而不是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)履行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。這兩種義務(wù)并非基于同以個(gè)合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬(wàn)某并沒(méi)有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

④以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的

典型案例：艾明輝經(jīng)營(yíng)的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費(fèi)3611.6元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒(méi)有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對(duì)其具有約束力，其負(fù)有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費(fèi)3611.6元。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。還有一種情況，即物業(yè)公司無(wú)物業(yè)收費(fèi)許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無(wú)效，而拒交物業(yè)費(fèi)問(wèn)題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費(fèi)許可證，屬于行政管理方面的問(wèn)題，應(yīng)由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無(wú)效。只要物業(yè)公司實(shí)際提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。

風(fēng)險(xiǎn)防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來(lái)解決問(wèn)題。

(1)因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任

典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過(guò)樓前通道時(shí)，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。

法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門(mén)以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門(mén)和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。

根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對(duì)公用水箱的滲漏，應(yīng)及時(shí)予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對(duì)王某的損失給予賠償。物業(yè)公司要避免因維修不及時(shí)導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時(shí)維修的問(wèn)題及時(shí)的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對(duì)沒(méi)有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。(2)因維修費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：對(duì)業(yè)主自有部位的維修應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開(kāi)，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰(shuí)知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費(fèi)。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門(mén)以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門(mén)和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對(duì)其擁有的自用部位進(jìn)行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)

4、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

典型案例：某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過(guò)出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見(jiàn)，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。2001年5月21日下午3時(shí)許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過(guò)猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場(chǎng)昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)，護(hù)理費(fèi)，誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8萬(wàn)元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對(duì)此不能承擔(dān)責(zé)任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

〔判決〕人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：實(shí)業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時(shí)采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作為，對(duì)孫某被致傷負(fù)有主要責(zé)任。肖某系房屋使用人，關(guān)窗時(shí)本應(yīng)該正常方式關(guān)閉，但其卻用力過(guò)猛，致玻璃下落，對(duì)孫某的損害亦負(fù)有一定的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，已盡管理義務(wù)，孫某的傷害同物業(yè)管理并無(wú)直接的、必然的因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

案例解析：本案的核心是誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，法院的判決是正確的。

本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒(méi)有及時(shí)得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過(guò)猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任，首先就應(yīng)當(dāng)搞清楚對(duì)于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題卻沒(méi)有及時(shí)得到維修的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財(cái)產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財(cái)產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險(xiǎn)，如果這種風(fēng)險(xiǎn)不及時(shí)排除，就可能造成財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時(shí)維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身?yè)p害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。本案實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。

其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時(shí)用力過(guò)猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實(shí)業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過(guò)錯(cuò)。從本案的案情來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的請(qǐng)求，但實(shí)業(yè)公司并未答復(fù)，說(shuō)明物業(yè)管理企業(yè)對(duì)窗戶玻璃安全問(wèn)題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范：對(duì)樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對(duì)侵權(quán)行為的發(fā)生有沒(méi)有管理上的過(guò)錯(cuò)，只要物業(yè)管理人員對(duì)樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對(duì)樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱患

業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：

（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)

（二）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間

（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆改連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體

（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果

（五）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。

章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時(shí)，樓下的于某發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。沒(méi)過(guò)幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開(kāi)始漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成一個(gè)裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問(wèn)題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。審理結(jié)果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請(qǐng)求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請(qǐng)求。案例解析：

（一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

（二）章某的行為，影響了樓下于某對(duì)房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。

（三）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。”第五十三條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主?！边@是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項(xiàng)義務(wù)。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有盡到這方面的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用2至3倍的罰款?！蓖瑫r(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币虼耍瑔?wèn)題關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問(wèn)題。通常來(lái)說(shuō)，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責(zé)任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，存在明顯的過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見(jiàn)，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒(méi)有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒(méi)有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出建議，也沒(méi)有及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范：規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對(duì)發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時(shí)的予以制止并向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，但無(wú)權(quán)采取強(qiáng)制措施，在此過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。