第一篇：商業(yè)步行街策劃活動(dòng)方案

附件一：商家座談會(huì)

天立青原步行街盛世開(kāi)業(yè)暨首屆狂歡購(gòu)物節(jié)

—商家坐談會(huì)—

一、會(huì)議宗旨

確定青原步行街首屆狂歡購(gòu)物節(jié)暨開(kāi)業(yè)慶典的方案及相關(guān)事宜，確保首屆狂歡購(gòu)物節(jié)及青原步行街開(kāi)業(yè)成功，共同實(shí)現(xiàn)雙贏。

二、會(huì)前準(zhǔn)備

1、天立實(shí)業(yè)：確定購(gòu)物節(jié)及步行街開(kāi)業(yè)策劃方案、開(kāi)業(yè)時(shí)間、開(kāi)業(yè)形式

2、招商中心：提前了解現(xiàn)有商家裝修及經(jīng)營(yíng)情況

三、會(huì)議時(shí)間和地點(diǎn)

時(shí)間：2009年7月26日（周日）上午9點(diǎn)

地點(diǎn)：天立花園銷(xiāo)售中心

四、與會(huì)人員

會(huì)議主持人：

其他與會(huì)人員：

1)天立實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目成員：

2)策劃代理公司招商部成員：

3)青原步行街經(jīng)營(yíng)管理公司人員。

4)所有商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)戶；

Add：南昌市洪城路2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)B區(qū)B座1801室Tel：0791—6495678 8608525Fax：0791—6495588

五、會(huì)議議題

議題一：青原步行街盛世開(kāi)業(yè)暨首屆狂歡購(gòu)物節(jié)方案商討，及商家配合事宜

青原步行街盛世開(kāi)業(yè)暨首屆狂歡購(gòu)物節(jié)進(jìn)行托市；

商家保證在開(kāi)業(yè)時(shí)間前做好開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備、店面裝修、銷(xiāo)售商品準(zhǔn)備；

議題二：青原步行街首屆狂歡購(gòu)物節(jié)現(xiàn)金券發(fā)放及結(jié)算事宜

1、購(gòu)物現(xiàn)金券

由有限公司發(fā)行，面向全市免費(fèi)發(fā)放，購(gòu)物現(xiàn)金券可相當(dāng)于等額人民幣在青原步行街開(kāi)業(yè)后進(jìn)行消費(fèi)使用，經(jīng)營(yíng)商家憑收取的現(xiàn)金券統(tǒng)一至財(cái)務(wù)部進(jìn)行結(jié)算現(xiàn)金。

（詳細(xì)方案見(jiàn) 附件二）

2、商家優(yōu)惠券

由青原步行街各商家自行制定的優(yōu)惠方式，各商家根據(jù)自身商店不同情況制定的，如憑券消費(fèi)，滿200送100元優(yōu)惠券、或如滿100返20元優(yōu)惠券、或50元優(yōu)惠券沖抵10元優(yōu)惠券，統(tǒng)一由青原步行街管理辦公室進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，印刷發(fā)放。

議題三：青原步行街理財(cái)金卡事宜

青原步行街理財(cái)金卡，免費(fèi)申辦，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天可抵現(xiàn)金28800元；

Add：南昌市洪城路2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)B區(qū)B座1801室Tel：0791—6495678 8608525Fax：0791—6495588

第二篇：商業(yè)步行街策劃方案賞析

伊金霍洛商業(yè)步行街策劃方案賞析

前言

通過(guò)對(duì)資料的收集和分析，我們感到這個(gè)項(xiàng)目的挑戰(zhàn)性，在一個(gè)城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口加起來(lái)尚不足30萬(wàn)的旗縣建設(shè)一個(gè)體量達(dá)到5萬(wàn)平米的綜合性商業(yè)街，而且這個(gè)旗縣的城區(qū)正在規(guī)劃建設(shè)升級(jí)之中，沒(méi)有與之相匹配的成熟商圈，項(xiàng)目必定要走一條不同尋常的成功之路。

從來(lái)就是風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)共存，我們也看到了伊金霍洛旗作為一個(gè)新型能源城市未來(lái)良好的發(fā)展前景及居民良好的消費(fèi)潛力，按照常人的思維，這個(gè)項(xiàng)目可能要經(jīng)歷一段時(shí)間的“養(yǎng)市期”，待客觀環(huán)境好轉(zhuǎn)時(shí)才能厚積而薄發(fā)、一飛而沖天。但以迂為直、以患為利的哲學(xué)思辨思想告訴我們，客觀的不利因素往往可以被我方加以利用，我方短處亦可成為打擊對(duì)手的制勝之器。因此我們認(rèn)為，這個(gè)項(xiàng)目在社會(huì)功能定位上決不可能僅僅定位于伊金霍洛商業(yè)第一街，在我們看來(lái)，她應(yīng)該被定位于鄂爾多斯商業(yè)第一街，也只有這樣，這個(gè)項(xiàng)目才有入市一飛沖天、營(yíng)業(yè)日進(jìn)斗金、長(zhǎng)期繁榮之可能。

全國(guó)商業(yè)步行街總體情況

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)縣級(jí)以上城市商業(yè)街存量已超過(guò)3500條，步行商業(yè)街存量已超過(guò)300條。以每條街平均600米長(zhǎng)度計(jì)，全國(guó)城市商業(yè)街長(zhǎng)度累計(jì)已超過(guò)1800公里；以每條街平均建筑規(guī)模5萬(wàn)平米計(jì)，全國(guó)城市商業(yè)街總規(guī)模累計(jì)已超過(guò)1.5億平米。不少城市還規(guī)劃在未來(lái)的5～10年內(nèi)建設(shè)更多更長(zhǎng)的商業(yè)步行街。據(jù)中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理聯(lián)合會(huì)步行商業(yè)街工作委員會(huì)在上海、南京等12個(gè)城市進(jìn)行的調(diào)研分析，我國(guó)的商業(yè)步行街主要分為四個(gè)類(lèi)型。同時(shí)，調(diào)研組還發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)商業(yè)步行街發(fā)展有兩個(gè)重要趨勢(shì)：一是很多商業(yè)步行街購(gòu)物比例出現(xiàn)下降，而旅游、餐飲、娛樂(lè)、休閑比例呈上升的趨勢(shì)；二是大城市商業(yè)街和步行街的改造建設(shè)正向中小城市特別是地級(jí)市和旅游資源豐富的小城市輻射。

商業(yè)街經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及面臨問(wèn)題

我國(guó)最早的大規(guī)模商業(yè)步行街建設(shè)始于上世紀(jì)80年代中后期，由于很多地方都是一哄而上、搞形象工程，導(dǎo)致各城市商業(yè)街同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)傾向十分明顯、經(jīng)營(yíng)發(fā)展面臨嚴(yán)重問(wèn)題：一是空置率高、經(jīng)濟(jì)效益不佳。據(jù)調(diào)查，目前全國(guó)城市商業(yè)街特別是地、縣級(jí)城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達(dá)到15%，隱性空置率將超過(guò)20%。二是大型化趨勢(shì)愈演愈烈、嚴(yán)重浪費(fèi)資源。三是內(nèi)部管理混亂。如有專(zhuān)家指出武漢漢正街存在三大硬傷：商業(yè)布局混亂，商業(yè)空間復(fù)雜，尺度越來(lái)越不人性；商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，“水貨”和品牌并存；總體

布局和商業(yè)管理粗放、缺乏經(jīng)驗(yàn)。

城市商業(yè)步行街所面對(duì)的嚴(yán)峻形勢(shì)，迫使其尋求新的轉(zhuǎn)型之路。

我們提出的對(duì)策

一、區(qū)隔經(jīng)營(yíng)

避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)就必須采取區(qū)隔經(jīng)營(yíng)，這是在城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的新形勢(shì)下，商業(yè)街發(fā)展的根本出路。包括商業(yè)街與商業(yè)街之間的區(qū)隔、商業(yè)街內(nèi)店與店之間的區(qū)隔，具體指商業(yè)街之間的規(guī)劃、定位、特色、建筑風(fēng)格要擁有各自的特色，店與店之間業(yè)態(tài)、商品、服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)方式等要區(qū)隔錯(cuò)位。

二、培育特色街區(qū)

北京是我國(guó)商業(yè)步行街最多的城市。北京城市經(jīng)濟(jì)、旅游業(yè)快速發(fā)展，其商業(yè)步行街建設(shè)頗為迅速，不僅有王府井、西單這樣的大型綜合商業(yè)街區(qū)，還形成了很多初具特色發(fā)展雛形的商業(yè)街，如餐飲街、茶葉街、花卉街、服裝街、酒吧街等。到2010年，全市將形成10條左右具有鮮明經(jīng)營(yíng)特色和較大影響的特色商業(yè)街。

三、加速商業(yè)街信息化

從主要城市看，越來(lái)越多的步行街開(kāi)始加大網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)商業(yè)街的現(xiàn)代化、數(shù)字化、商務(wù)電子化。

四、加強(qiáng)政府引導(dǎo)

商業(yè)步行街是所在城市商業(yè)發(fā)展、城市風(fēng)貌、城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的代表，也是城市改革開(kāi)放成果和城市經(jīng)濟(jì)繁榮的代表，因此，商業(yè)街的發(fā)展必須從傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式中走出來(lái)，與市民的日常生活、商業(yè)文化傳統(tǒng)、商業(yè)流行時(shí)尚、休閑娛樂(lè)、旅游產(chǎn)業(yè)等相聯(lián)系，成為城市功能的有機(jī)組成部分。這要求地方政府把商業(yè)街的規(guī)劃與整個(gè)城市規(guī)劃結(jié)合起來(lái)。為此，國(guó)家商務(wù)部出臺(tái)了《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范》，引導(dǎo)和規(guī)范我國(guó)城市商業(yè)街和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃和建設(shè)。

五、引入商業(yè)步行街后期專(zhuān)業(yè)化營(yíng)運(yùn)管理

作為商業(yè)步行街這一特定商業(yè)地產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)的理念、銷(xiāo)售的通路、物業(yè)的售后（租后）服務(wù)，從某種程度上講，其難度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了現(xiàn)行住宅的開(kāi)發(fā)！它實(shí)際上，已演變成了一種商業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的“復(fù)合產(chǎn)業(yè)”，同時(shí)，也是各種專(zhuān)業(yè)知識(shí)：零售商業(yè)知識(shí)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)、建筑學(xué)、美學(xué)、金融知識(shí)、法律知識(shí)、策劃學(xué)與巨額資金、專(zhuān)業(yè)精英團(tuán)隊(duì)的聚變產(chǎn)物。商業(yè)步行街的后期營(yíng)運(yùn)管理，必須走專(zhuān)業(yè)化道路，否則，商業(yè)步行街漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)時(shí)間跨度，加上低效率的后期營(yíng)運(yùn)管理，將給商業(yè)步行街的后期開(kāi)發(fā)帶來(lái)無(wú)窮的后患，如：北京西單商業(yè)步行街的物業(yè)間互聯(lián)互通性差的硬傷、上海南京路步行街綠蔭環(huán)境缺失的隱痛、南京太平南路步行街通路設(shè)計(jì)落后的垢疾，先天的不足、后天的失調(diào)，必將貽害商業(yè)街本身。

項(xiàng)目環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)分析：

鄂爾多斯市總面積8.7萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?54.8萬(wàn)人。

鄂爾多斯市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西南部，南臨古長(zhǎng)城與晉、陜、寧三省區(qū)毗鄰，西、北、東三面黃河環(huán)繞，與呼和浩特市和包頭市構(gòu)成內(nèi)蒙古最具活力的“金三角”。近年來(lái)鄂爾多斯飛速發(fā)展，“鄂爾多斯現(xiàn)象”也引起全國(guó)經(jīng)濟(jì)界大討論，2008年鄂爾多斯GDP為1560億，增長(zhǎng)22.5%。

伊金霍洛（漢意為“圣主的陵園”）旗，是鄂爾多斯市打造百萬(wàn)人口城市核心區(qū)，包頭——西安鐵路、東勝——烏海鐵路、包神鐵路、包茂高速公路、109高速在此交匯，距鄂爾多斯飛機(jī)場(chǎng)12公里，交通發(fā)達(dá)，資源富集——神華集團(tuán)百億噸煤炭基地在此，距離著名旅游圣地成吉思汗陵二十五公里，享有“煤海綠洲，天驕?zhǔn)サ亍泵雷u(yù)。2004年鄂爾多斯市政府規(guī)劃建設(shè)康巴什新區(qū)，2006年市政府及主要行政機(jī)關(guān)入駐新區(qū)，現(xiàn)調(diào)整規(guī)劃定位康巴什為鄂爾多斯市政治文化中心，將毗鄰康巴什的伊金霍洛旗政府所在地阿鎮(zhèn)納入新區(qū)規(guī)劃，定位為新區(qū)配套商業(yè)區(qū)和居住區(qū)，2010年人口將達(dá)到三十萬(wàn)人，現(xiàn)在正處于建設(shè)完善時(shí)期。

2009年上半年鄂爾多斯市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到10202元，增長(zhǎng)14.4%；農(nóng)牧民人均現(xiàn)金收入達(dá)到4726元，增長(zhǎng)13.4%。

元和7052元，分別是2000年的2.7倍和2.3倍，人民生活逐步向?qū)捲Ｐ托】瞪?/p>

會(huì)邁進(jìn)。今年，要通過(guò)‘下基層、保增長(zhǎng)、惠民生’活動(dòng)，讓群眾的生活水平再上一個(gè)新臺(tái)階?！?鄂爾多斯市市長(zhǎng)云光中說(shuō)。

2008年，該市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)269.78億元，比上年增長(zhǎng)23.7%。汽車(chē)銷(xiāo)售和娛樂(lè)餐飲業(yè)成為消費(fèi)熱點(diǎn)。而今年僅1—3月份，該市社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá)到84億元，比去年同期增長(zhǎng)20%。

目前，鄂爾多斯全市共有批發(fā)和零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)戶26504戶，現(xiàn)有1萬(wàn)平米以上的大型商場(chǎng)6戶，每戶年均銷(xiāo)售額在1.5—2.5億元右。其中，有3千平米以上的中型商場(chǎng)9戶，每戶年均銷(xiāo)售額在8千萬(wàn)元—1.5億元左右。

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，鄂爾多斯市的流通現(xiàn)代化步伐日漸加快，各類(lèi)大型綜合超市、日用品批發(fā)中心、便民店、專(zhuān)賣(mài)店、連鎖店、步行商業(yè)街、購(gòu)物中心如雨后春筍般涌現(xiàn)，同時(shí)，網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)、物流配送、集中拍賣(mài)等行業(yè)也已起步。連鎖經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域正在逐步拓展，涉及到鄂爾多斯市的餐飲、汽車(chē)、服裝等行業(yè)，初步形成了以東勝區(qū)為中心、向旗區(qū)政府所在地和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)動(dòng)輻射的商品市場(chǎng)體系。

項(xiàng)目描述：

本案建筑面積5萬(wàn)平米，位于鄂爾多斯市政府南2.5公里處，北側(cè)為扎薩克路，西側(cè)為通格朗街——景觀大道，地處新區(qū)一級(jí)商業(yè)地段，是飛速發(fā)展的鄂爾多斯新區(qū)伊金霍洛旗商業(yè)中心。毗鄰鄂爾多斯市政府，集位置、商業(yè)定位、功能配套、項(xiàng)目規(guī)模等眾多優(yōu)勢(shì)于一體，現(xiàn)正緊張施工中。

項(xiàng)目存在的問(wèn)題

1、項(xiàng)目所在地伊金霍洛旗居民收入已經(jīng)超過(guò)徐州和福州兩地之水平，但是市場(chǎng)規(guī)模和消費(fèi)能力相對(duì)有限，伊旗城鎮(zhèn)人口尚不足以支撐本項(xiàng)目，根據(jù)北方人口居住之分布規(guī)律，居住地相對(duì)分散，不利于商業(yè)街顧客聚集，尤其對(duì)步行街晚市影響極大，從這方面來(lái)說(shuō)，我們又必須緊緊抓住當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民，以之為依托，同時(shí)給本商業(yè)步行街項(xiàng)目植入強(qiáng)有力的品牌信仰和理念，吸引周邊消費(fèi)者“慕名而來(lái)”。

2、據(jù)我們推算，本項(xiàng)目距離我們的（近期）主要目標(biāo)群體富集區(qū)——東勝區(qū)有100余公里，在政府規(guī)劃的百萬(wàn)人口聚集區(qū)形成之前，東勝區(qū)這塊“富礦”我們尚無(wú)法舍棄，該步行街之繁榮與東勝區(qū)休戚相關(guān)，能夠在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)初期甚至開(kāi)業(yè)之前就得到該區(qū)消費(fèi)者之認(rèn)同至關(guān)重要

3、本項(xiàng)目體量宏大，周邊缺少成熟的商業(yè)配套，缺乏一定的商業(yè)氛圍，為招商工作帶來(lái)一定難度，項(xiàng)目定位不但關(guān)系到未來(lái)在消費(fèi)市場(chǎng)的成敗，更關(guān)系到招商的成敗，我們認(rèn)為對(duì)該項(xiàng)目的定位應(yīng)充分考慮與新城區(qū)規(guī)劃的銜接，所謂借勢(shì)發(fā)力，借力打力，吸引天下商家入住。

4、當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)容量及商業(yè)成熟度決定了商業(yè)街不可能定位于專(zhuān)業(yè)主題商業(yè)步行街，我們不贊同進(jìn)行過(guò)于前衛(wèi)的項(xiàng)目定位，應(yīng)該選擇最適合項(xiàng)目自身、最符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情形的定位策略。我們認(rèn)為，應(yīng)將本項(xiàng)目定位于一個(gè)綜合性商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，將時(shí)尚與當(dāng)?shù)匚幕诤?、集成于一身，并提煉出該商業(yè)街品牌信仰，兼顧當(dāng)?shù)嘏c旅游消費(fèi)人群

5、針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目，我們認(rèn)為，難點(diǎn)在于定位和招商，招商難于定位，定位又先于招商，只有把定位解決好了，招商問(wèn)題才能迎刃而解。詳細(xì)的業(yè)態(tài)規(guī)劃及定位細(xì)節(jié)，我們將在進(jìn)一步合作當(dāng)中予以呈現(xiàn)。

我們的策略主張

不謀全局者不足以謀一域，不謀一世者不足以謀一時(shí)。

我們看到了內(nèi)蒙古及鄂爾多斯的發(fā)展布局和趨勢(shì)：

憑借能源優(yōu)勢(shì)，完成工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)和優(yōu)化整合，帶動(dòng)一三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，依托此經(jīng)濟(jì)底氣，將鄂爾多斯及伊金霍洛旗發(fā)展為現(xiàn)代化工業(yè)城市，期間必將吸引大量投資者和高端人群前往辦公居住，居民收入必將大幅提高，消費(fèi)潛力不可估量。我們也有要看到作為商業(yè)及商業(yè)步行街發(fā)展的歷史、當(dāng)前以及未來(lái)，特別是未來(lái)：

未來(lái)，大量步行街的涌現(xiàn)，必將削弱我方定位特色、分流客源；還要考慮根據(jù)伊金霍洛發(fā)展階段的不同，商業(yè)步行街定位的調(diào)整，在前期項(xiàng)目定位時(shí)，應(yīng)充分考慮到這一點(diǎn)，制定最佳定位策略，在之后的定位調(diào)整中處于有利地位，使我方之定位不再是被動(dòng)改變，而是適應(yīng)時(shí)態(tài)先發(fā)制人之舉，成為制衡競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的有利武器。

基于以上綜合考量，我們簡(jiǎn)要的提出我公司之策略主張：

定位策略：

1、精神移植戰(zhàn)略

2感情移植戰(zhàn)略

3、強(qiáng)硬定位戰(zhàn)略

4、長(zhǎng)久定位強(qiáng)勢(shì)占據(jù)第一戰(zhàn)略

招商策略：

1、事件轟炸 先成勢(shì)后招商策略

2、擇強(qiáng)招商策略及魚(yú)群效應(yīng)招商策略

3、引入輻射大商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)策略

我公司具有多年服裝尾貨批發(fā)市場(chǎng)策劃運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，據(jù)我們了解，在中國(guó)中西部尚缺少一個(gè)專(zhuān)業(yè)的服裝尾貨批發(fā)基地這樣商業(yè)業(yè)態(tài)，很顯然，批發(fā)業(yè)態(tài)具有更廣闊的商圈輻射半徑，該業(yè)態(tài)與項(xiàng)目定位相行不悖，同時(shí)填補(bǔ)了中西部發(fā)服裝尾貨批發(fā)基地這一空白，消費(fèi)半徑輻射榆林、西安、包頭、呼和浩特等地另我公司運(yùn)作的尾貨批發(fā)市場(chǎng)具有批發(fā)零售兩種功能，所銷(xiāo)售服裝鞋帽絕大部分為國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌產(chǎn)品，價(jià)格只有其他市場(chǎng)的20%-60%，對(duì)消費(fèi)者和批發(fā)人群具有極大地吸引力；同時(shí)我公司在北京地區(qū)擁有良好的商業(yè)關(guān)系網(wǎng)，可以為貴項(xiàng)目推介北京當(dāng)?shù)刂虡I(yè)品牌入駐。

北京尖點(diǎn)國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司

2009-10-7

第三篇：商業(yè)步行街的策劃論文

摘要：商業(yè)步行街在現(xiàn)代城市中扮演著越來(lái)越重要的角色，如何讓這個(gè)角色更好的溶入社會(huì)、服務(wù)人民，環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)是必不可少的。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展及居民消費(fèi)水平的日益提高，消費(fèi)者更加重視購(gòu)物的環(huán)境與服務(wù)。伴隨商業(yè)零售業(yè)態(tài)的不斷變革，具有購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化、觀光等復(fù)合機(jī)能的購(gòu)物揚(yáng)所越來(lái)越獲得認(rèn)可，商業(yè)步行街的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)融合當(dāng)?shù)氐奈幕滋N(yùn)，結(jié)合并體現(xiàn)現(xiàn)代科技的發(fā)展水平，使其成為城市商業(yè)廈社會(huì)經(jīng)濟(jì)的窗口。

關(guān)鍵詞 商業(yè)步行街；環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)；策劃

在現(xiàn)代社會(huì)中，購(gòu)物已是人們?nèi)粘Ｉ钪幸粋€(gè)不可缺少的重要活動(dòng)內(nèi)容。特別是隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展，我國(guó)商品市場(chǎng)發(fā)展充滿活力，消費(fèi)者可以根據(jù)自己的需求和意愿，在適應(yīng)不同購(gòu)物行為的商業(yè)場(chǎng)所中瀏覽、審視和選擇商品，以達(dá)到購(gòu)買(mǎi)商品的目的。為適應(yīng)這種發(fā)展形勢(shì)，達(dá)到振興商業(yè)的目的，商業(yè)步行街的建設(shè)在我國(guó)取得了空前發(fā)展，無(wú)論大小規(guī)模的城市都在興起“商業(yè)步行街熱”。傳統(tǒng)的商業(yè)步行街是在道路兩側(cè)開(kāi)設(shè)連串的并列多家的商業(yè)店鋪，并且多數(shù)是按照商品的類(lèi)別集聚成市。由于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)與科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，這種傳統(tǒng)的商業(yè)步行街已不適應(yīng)當(dāng)今日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。為此，充滿濃郁環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)的現(xiàn)代商業(yè)步行街在全國(guó)各地迅猛發(fā)展，而且其建設(shè)趨勢(shì)方興未艾。

現(xiàn)代商業(yè)步行街已是爭(zhēng)非昔比，北京的王府井。上海的南京路，廣州的上下九等，無(wú)論歷史久遠(yuǎn)還是改革開(kāi)放后興建的，無(wú)一不是現(xiàn)代環(huán)境藝術(shù)獨(dú)具匠心的精品力作。許多商業(yè)步行街的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)融合了當(dāng)?shù)氐奈幕滋N(yùn)，結(jié)合并體現(xiàn)了現(xiàn)代科技的發(fā)展水平，使其已成為了所在城市商業(yè)的象征。在商業(yè)步行街中先進(jìn)的裝備設(shè)施，現(xiàn)代化的購(gòu)物環(huán)境，風(fēng)格俊異的商業(yè)店鋪，繁花似錦的櫥窗，琳瑯滿目的商品，真是萬(wàn)商云集寸金寶地，促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

然而，商業(yè)步行街的建設(shè)不能盲從，必須理智切合實(shí)際。近年的商業(yè)步行街的開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)了一股貪大求洋的風(fēng)氣，規(guī)模越做越大，商業(yè)步行街在中國(guó)很多城市啟動(dòng)，并以席卷之勢(shì)向中小城市蔓延。甚至一些經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)的縣級(jí)市，也要建造十幾萬(wàn)平方米的步行街。但很多城市只注重形象外表，忽視內(nèi)涵和客觀情況，投下巨資把步行街建成后，人氣和營(yíng)業(yè)額不升反降。原有的城市空間、街道尺度和氛圍反而破壞了。為此，商業(yè)步行街的建設(shè)要量體裁衣，必須立足于城市居民數(shù)量、社會(huì)消費(fèi)品零售總額數(shù)量等指標(biāo)，同時(shí)結(jié)合自身的地理位置，考評(píng)城市現(xiàn)有商業(yè)的容量，確定實(shí)際的商圈半徑。缺乏科學(xué)的調(diào)研分析，忽視商業(yè)規(guī)律，一味要做“最大”，其結(jié)果只能是有街無(wú)市。在進(jìn)行商業(yè)步行街環(huán)境藝術(shù)策劃與設(shè)計(jì)時(shí)，必須以下列條件為前提：

第一是安全性，我國(guó)近年來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)輛日益增多，步行空間越來(lái)越少，人們?cè)谌塑?chē)混雜的商業(yè)街上無(wú)法安心購(gòu)物，更無(wú)從談起安全感，為此，禁止機(jī)動(dòng)車(chē)駛?cè)氤蔀椴叫薪值氖滓貍錀l件。面對(duì)城市里日趨嚴(yán)重的交通問(wèn)題，在人群聚集的步行街周邊的交通規(guī)劃同樣顯得非常重要。商業(yè)步行街一般處在城市的核心地段，周?chē)兄鴱?fù)雜的交通系統(tǒng)，商業(yè)步行街作為城市大型公共空間吸引了大量的人流、車(chē)流，車(chē)輛的擁擠和混亂、停車(chē)場(chǎng)短缺、交通違規(guī)等給行人的安全帶來(lái)了極大的隱患。作為以步行為主的商業(yè)步行街建設(shè)，尤其是舊城改建中，眾多的機(jī)動(dòng)車(chē)道改造為步行街的情況無(wú)疑會(huì)對(duì)原有的交通系統(tǒng)產(chǎn)生影響。因此，合理的交通組織是步行街環(huán)境設(shè)計(jì)的重要環(huán)節(jié)。

第二是方便性，作為商業(yè)步行街必須具有一定的規(guī)模，商品豐富，規(guī)格齊全，從環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)的角度街道風(fēng)格要獨(dú)具特色，商店招牌要醒目，櫥窗廣告要引人入勝，方便消費(fèi)者了解選購(gòu)。

第三是舒適性，商業(yè)步行街不是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，不僅要有寬敞通道，還必須有足夠的休憩括動(dòng)空間，許多城市的商業(yè)步行街已成為人們逛街購(gòu)物、休閑娛樂(lè)的首選，為此，設(shè)有環(huán)境優(yōu)美，氛圍溫馨的休息場(chǎng)所是必不可少的。良好的藝術(shù)環(huán)境和布置得當(dāng)?shù)囊曈X(jué)展示，可以激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。目前我國(guó)新建或改建的步行商業(yè)街多數(shù)選在傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)，質(zhì)量?jī)?yōu)良的環(huán)境設(shè)計(jì)對(duì)繼承城市傳統(tǒng)生活方式、保護(hù)古建筑、改善城市環(huán)境等都起到了重要作用。

商業(yè)步行街作為市民接觸使用最頻繁的開(kāi)放空間，城市中心區(qū)中的步行商業(yè)街在公共休閑空問(wèn)中有其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，居民不僅在此實(shí)現(xiàn)物質(zhì)消費(fèi)帶來(lái)的物質(zhì)滿足，而且在公共空間和豐富的街道生活中實(shí)現(xiàn)了精神上的滿足。商業(yè)步行街是社會(huì)商品價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重要場(chǎng)所之一，直接影響著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，體現(xiàn)著地區(qū)和城市商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，它從一個(gè)重要的側(cè)面反映城市的物質(zhì)經(jīng)濟(jì)生活和文化風(fēng)貌，是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要窗口；商業(yè)步行街是居民購(gòu)買(mǎi)力實(shí)現(xiàn)的重要場(chǎng)所之一，不僅為本市居民提供生活服務(wù)，還要接待大量國(guó)內(nèi)外顧客，據(jù)統(tǒng)計(jì)北京王府井商業(yè)步行街、廣州上下九商業(yè)步行街每日客流量都在60萬(wàn)以上，上海南京路商業(yè)步行街平日客流量80萬(wàn)以上，節(jié)假日則超過(guò)100萬(wàn)；商業(yè)步行街是城市居民社會(huì)交往的重要場(chǎng)所之一，有助于社會(huì)的信息傳播和交流，促進(jìn)社區(qū)的穩(wěn)定和團(tuán)結(jié)。

商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)是城市建設(shè)中最重要的設(shè)計(jì)，它要解決功能分區(qū)、人流物流的區(qū)劃、管線綜合、建筑藝術(shù)風(fēng)格、廣告分布、休閑設(shè)施分布、雕塑與小品的主題、樹(shù)種與花卉布局等一系列的問(wèn)題，是最能反映設(shè)計(jì)師文化功底、藝術(shù)修養(yǎng)的綜合性極強(qiáng)的環(huán)境藝術(shù)創(chuàng)作任務(wù)。商業(yè)步行街環(huán)境設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)是運(yùn)用建筑策劃學(xué)的理論和方法，對(duì)商業(yè)步行街環(huán)境項(xiàng)目進(jìn)行策劃，以協(xié)助開(kāi)發(fā)商做出正確的判斷與決策。為了避免商業(yè)步行街建設(shè)中的盲目性，更好的發(fā)揮步行街的綜合效益，應(yīng)該說(shuō)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)步行街建設(shè)成敗具有重要的不可替代的作用。商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)必須在充分理解城市文化內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，認(rèn)真研究基地場(chǎng)所特征，保護(hù)好固有的人文景觀，并發(fā)掘城市特色的展示方式，從而達(dá)到一個(gè)新文化高度。

商業(yè)步行街在現(xiàn)代城市中扮演著越來(lái)越重要的角色，如何讓這個(gè)角色更好的溶入社會(huì)、服務(wù)人民，環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)是必不可少的。商業(yè)步行街是體現(xiàn)城市文化的重要窗口之一，商業(yè)步行街的文化魅力，最為核心的體現(xiàn)就是在步行街的建筑、環(huán)境景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)上，要力求挖掘本土建筑文化的精髓，使步行街成為城市商業(yè)建筑的典范和藍(lán)本。一方面展示著城市商業(yè)文明的獨(dú)特傳統(tǒng)，另一方面又表征著城市當(dāng)代經(jīng)濟(jì)生活的面貌和特色。對(duì)步行街環(huán)境策劃與設(shè)計(jì)時(shí)，要注重保護(hù)有特色的歷史性建筑，在藝術(shù)處理時(shí)可以將代表歷史典型特色的構(gòu)件重新鑲嵌在新建筑的立面上，它不僅可改善新建筑的造型和豐富立面視覺(jué)元素，同時(shí)在精神層面上實(shí)現(xiàn)地標(biāo)指示，喚起人們對(duì)歷史的回憶，豐富人文景觀的目標(biāo)。對(duì)非文保單位的歷史性建筑，根據(jù)商業(yè)活動(dòng)的特殊需要，可以采取僅保留外表、內(nèi)部進(jìn)行改造的方式。這樣的一些原則可使步行街的建筑即得到保護(hù)，又可增加它的商業(yè)價(jià)值，繁榮地方經(jīng)濟(jì)。

第四篇：萬(wàn)源市商業(yè)步行街策劃方案

萬(wàn)源市商業(yè)步行街策劃資料

總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)

一、總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)

1、住宅部分

2005年的萬(wàn)源市推出的住宅項(xiàng)目較04年相比有較大的突破，其銷(xiāo)售面積已達(dá)7萬(wàn)平米以上，同比04年增長(zhǎng)了近130％，為最近幾年的之最。其中，所有的銷(xiāo)售面積基本上都集中在幾個(gè)較大的商住項(xiàng)目?jī)?nèi)，并且都為市政府重點(diǎn)支持的整改項(xiàng)目?？梢?jiàn)，在2005年至2006年上半年的住宅銷(xiāo)售中，住宅部分正一步步的得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

2、商業(yè)部分

2005年至2006年上半年，萬(wàn)源市全市的商業(yè)用地出讓面積較少，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的增加和減少。但萬(wàn)源的土地轉(zhuǎn)讓多為商住一體式的轉(zhuǎn)讓?zhuān)饕獮槿f(wàn)源市政府重點(diǎn)扶持的幾個(gè)市政改革工程，主要分布在沿后河一線及后河濱河路一線。其中,濱河路一線沿線共出讓土地面積達(dá)到了36萬(wàn)平方米，占到了土地轉(zhuǎn)讓的50%以上，說(shuō)明萬(wàn)源市的濱河路沿線正發(fā)揮其沿河經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，也說(shuō)明萬(wàn)源市市中心土地供應(yīng)量正在逐步減少，市中心的土地將越來(lái)越少。2005年至2006年上半年，市中心附近只有金締路的“金締花園”部分出讓了大量的土地，并修建了 大面積的商業(yè)營(yíng)業(yè)房，是本項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市中心的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越激烈。市中心的商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售不順暢可能成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

其中市中心的核心商圈部分因?yàn)樵诮趦?nèi)無(wú)較大的營(yíng)業(yè)房出現(xiàn)，而核心商圈的幾條街已經(jīng)成為萬(wàn)源市商業(yè)進(jìn)駐的核心地段，各商家進(jìn)駐核心商圈的意愿強(qiáng)烈，由此可能導(dǎo)致?lián)Q鋪、換口岸欲望強(qiáng)烈。商鋪的消費(fèi)群可能因此而擴(kuò)大。

3、大盤(pán)時(shí)代即將來(lái)臨

2005年至2006年上半年的萬(wàn)源市有幾個(gè)住宅小區(qū)的推出，特別是市政府扶持的“濱水領(lǐng)地”“華興小區(qū)”“陽(yáng)光花園”“躍進(jìn)路小區(qū)”這些樓盤(pán)的修建都驗(yàn)證了萬(wàn)源市房地產(chǎn)將進(jìn)入到大盤(pán)擴(kuò)張時(shí)代河個(gè)盤(pán)時(shí)代。每個(gè)樓盤(pán)都力求在建筑本身戶型和社區(qū)配套方面吸引消費(fèi)者。在社區(qū)配套及社區(qū)休閑的強(qiáng)化將直接引領(lǐng)消費(fèi)者的消費(fèi)態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變。萬(wàn)源市市場(chǎng)近期特點(diǎn)

二、萬(wàn)源市市場(chǎng)近期特點(diǎn)

2006年下半年的萬(wàn)源房地產(chǎn)市場(chǎng)必將與城市市政建設(shè)的進(jìn)展，城市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi)習(xí)慣的改變密切相關(guān)。

1、中心區(qū)域

隨著本項(xiàng)目的開(kāi)工，標(biāo)志著市政工程2006年的全面開(kāi)展，并伴隨著“金締花園”與本項(xiàng)目的成功招商，中心區(qū)域已經(jīng)成為市民關(guān)注的熱點(diǎn)。本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)實(shí)踐將近一個(gè)月的爆滿現(xiàn)象、“金締花園”作為市中心去最近時(shí)間內(nèi)推出的樓盤(pán)銷(xiāo)售已經(jīng)達(dá)到8成的銷(xiāo)售佳績(jī)?！瓣?yáng)光花園”的銷(xiāo)售一空，更是驗(yàn)證了中心區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位。2005年市政工程的重點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)的推廣及基礎(chǔ)設(shè)施的修復(fù)。今年市政投資的重點(diǎn)是將環(huán)境工程與市政具體工程。如對(duì)紀(jì)念碑的修復(fù)，市民廣場(chǎng)及街道整治等等。在年內(nèi)，中心區(qū)域的住宅項(xiàng)目及商業(yè)項(xiàng)目的配套工程將倍受關(guān)注。年內(nèi)預(yù)計(jì)中心區(qū)推出的項(xiàng)目幾乎為零。除“金締花園”的項(xiàng)目尾盤(pán)外，將無(wú)大面積的商業(yè)營(yíng)業(yè)房推向市場(chǎng)。

2、濱河路沿線

后河濱河路沿線近兩年內(nèi)有幾個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)。一是“華興小區(qū)”，二是“濱水領(lǐng)地”－－位于濱河路與和平街、交通局的三角地帶，同樣有較大面積的商業(yè)營(yíng)業(yè)房出現(xiàn)，也是本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

與2004年相比，此沿線的市場(chǎng)供應(yīng)量大大增加，這兩個(gè)具有代表性的樓盤(pán)吸引了一大批對(duì)環(huán)境質(zhì)素要求較高的換房一族，住宅與商業(yè)營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)售情況良好，說(shuō)明后河沿線片區(qū)已經(jīng)開(kāi)始受到市場(chǎng)的關(guān)注。

3、河西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)

河西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是市政府規(guī)劃開(kāi)發(fā)、位于太平鎮(zhèn)后河以西。已經(jīng)完成評(píng)規(guī)面積1500畝，已開(kāi)發(fā)801畝，可供開(kāi)發(fā)444.73畝。雖然市政府的搬遷工程尚未啟動(dòng)，而且城市居民對(duì)河西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的概念還很模糊，但市政府的良好規(guī)劃仍然給這一片區(qū)帶來(lái)了很高的附加值。隨著政府工程的進(jìn)展和遠(yuǎn)期商業(yè)物業(yè)的附加值將會(huì)進(jìn)一步提高，但短期內(nèi)尚無(wú)商業(yè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，市政府搬遷也不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)。

4、環(huán)境較好的社區(qū)商鋪

小區(qū)的配套設(shè)施已經(jīng)成為左右萬(wàn)源市消費(fèi)的重要因素，進(jìn)而會(huì)影響到社區(qū)商鋪的銷(xiāo)售。以“濱水領(lǐng)地”為例，由于小區(qū)內(nèi)安置了大量的健身器材和設(shè)計(jì)了一定的綠化，導(dǎo)致其住宅銷(xiāo)售量迅速上升。況且由于靠近后河，其傍晚的消費(fèi)人群受到小區(qū)少量配套休閑娛樂(lè)設(shè)施的吸引而導(dǎo)致商鋪量有大幅度的提高。

5、紅色題材

萬(wàn)源市為四川著名的紅色旅游區(qū)，其市內(nèi)紅色旅游文化底蘊(yùn)豐厚，歷史題材廣泛，每年因?yàn)榧t色旅游主題可吸引將近10萬(wàn)人口到萬(wàn)源市旅游。特別是萬(wàn)源－達(dá)州1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈即將開(kāi)通，都會(huì)給以紅色旅游為主題的物業(yè)帶來(lái)機(jī)遇。

6、休閑、度假題材

萬(wàn)源市市民愿意休閑享受的意愿非常強(qiáng)烈。其休閑資源可以從每天傍晚的后河“河灘夜市”可以得到驗(yàn)證。幾乎每天傍晚的人流量都能達(dá)到20000人次，其中蘊(yùn)含的巨大消費(fèi)商機(jī)尚待發(fā)掘。

7、主題商城——相對(duì)明確的主題定位或消費(fèi)人群是突破項(xiàng)目市場(chǎng)的有效方式

萬(wàn)源市傳統(tǒng)的商業(yè)模式正經(jīng)歷較大的轉(zhuǎn)變。主題商場(chǎng)將成為萬(wàn)源市以后商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，但到目前為止，近兩年推出的商業(yè)物業(yè)以“金締花園”“陽(yáng)光花園”“濱水領(lǐng)地”為例，仍然奉行著傳統(tǒng)的商業(yè)銷(xiāo)售模式，并沒(méi)有管理公司介入，缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，極大的打擊了外地投資者的投資信心，對(duì)于品牌招商影響較大。

萬(wàn)源市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

三、萬(wàn)源市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

2006年下半年及2007年的萬(wàn)源房地產(chǎn)市場(chǎng)較05年相比較，市場(chǎng)變化的趨勢(shì)將規(guī)律化，更加明顯化，特點(diǎn)也將更為突出。

1、競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈

“濱水領(lǐng)地”“萬(wàn)源廊橋”等一系列樓盤(pán)的推出將會(huì)直接影響本項(xiàng)目的銷(xiāo)售。特別是占據(jù)市政府支持和特色商業(yè)的兩大優(yōu)勢(shì)的“萬(wàn)源廊橋”將直接對(duì)萬(wàn)源的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。同時(shí)也將影響萬(wàn)源的消費(fèi)形勢(shì)。雖然去年全市經(jīng)濟(jì)仍然保持較快速度的增長(zhǎng)，居民收入穩(wěn)中有升，但市場(chǎng)的消化能力仍然有限，總需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全市的供應(yīng)量。因此，在市場(chǎng)容量有限的情況下，不成為暢銷(xiāo)盤(pán)就會(huì)面臨積壓。

2、細(xì)分市場(chǎng)與產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的營(yíng)造將成為重要砝碼

在住宅方面，2005年至2006年上半年的一部分開(kāi)發(fā)商意識(shí)到突出個(gè)盤(pán)的特色，全新打造品質(zhì)樓盤(pán)，特別是注重營(yíng)造社區(qū)的配套設(shè)施來(lái)出金社區(qū)商鋪的銷(xiāo)售。以“濱水領(lǐng)地”和“金締花園”為代表的社區(qū)將公共配套設(shè)施中的休閑娛樂(lè)設(shè)施作為吸引小區(qū)居民的一種營(yíng)銷(xiāo)工具，取得了非常好的效果，特別是“濱水領(lǐng)地”的銷(xiāo)售結(jié)果更是出乎了所有人的以外，由于小區(qū)配套的利用，使小區(qū)的商鋪價(jià)格上升了近一倍。每天傍晚的散步人群向小區(qū)中聚集，平均每天晚上有將近3000人左右的人流量。這是小區(qū)商鋪價(jià)格上漲的主要原因。

3、與大城市接軌，注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)化

樓宇智能化進(jìn)程在一級(jí)市場(chǎng)非常迅速，在萬(wàn)源的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中尚未完全的推廣，寬帶網(wǎng)絡(luò)正發(fā)展成為中高檔樓盤(pán)的必須品。并將進(jìn)一步走向日常生活，特比是針對(duì)商業(yè)樓盤(pán)的智能化建設(shè)必將引領(lǐng)萬(wàn)源市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

同時(shí)，細(xì)節(jié)上的規(guī)劃將更受到萬(wàn)源市場(chǎng)的消費(fèi)者的青睞。從“濱水領(lǐng)地”“金締花園'戶型設(shè)計(jì)中可以看出布局設(shè)計(jì)合理的戶型更受到消費(fèi)者的追捧，結(jié)構(gòu)上創(chuàng)新、配套上更加合理是發(fā)展的必然趨勢(shì)。

4、商業(yè)物業(yè)將進(jìn)一步規(guī)?；?、主題式購(gòu)物、休閑購(gòu)物的方向發(fā)展

熱愛(ài)休閑、喜歡安逸的生活方式是萬(wàn)源人的特點(diǎn)之一，他們希望一戰(zhàn)式購(gòu)物，無(wú)明確的定位和不能明確告之定位的商業(yè)區(qū)很難有吸引力。從萬(wàn)源的后河每晚的散步人群來(lái)分析可以看出萬(wàn)源人需要一種享受和休閑的消費(fèi)模式，在河灘上的消費(fèi)不能算是不高，其舒適度也很差。但就是這樣的一種消費(fèi)水平與消費(fèi)享受極為不合理的地方，每天的人流量竟然可以達(dá)到20000人左右。這些恰恰表明了萬(wàn)源市需要一種真正的大眾休閑廣場(chǎng)。雖然萬(wàn)源的一些項(xiàng)目地位在休閑娛樂(lè)方面，但項(xiàng)目交房后仍然是傳統(tǒng)的商業(yè)街模式，并沒(méi)有真正意義上滿足萬(wàn)源市人民心中的預(yù)期，因此很難有較高的附加值。

5、夜間消費(fèi)市場(chǎng)將被真正的挖掘出來(lái)，消費(fèi)地點(diǎn)將向市中心轉(zhuǎn)移

萬(wàn)源的商業(yè)氣氛多集中于白天，到目前為止，萬(wàn)源市的夜間消費(fèi)市場(chǎng)并沒(méi)有被完全挖掘出來(lái)。一次，夜間消費(fèi)市場(chǎng)的挖掘和正確引導(dǎo)市商業(yè)地產(chǎn)吸引人氣的主要方向。目前，萬(wàn)源的夜間人群主要集中在濱河路，“濱水領(lǐng)地”正式交房后，一部分人群轉(zhuǎn)移到了“濱水領(lǐng)地”的社區(qū)內(nèi)，導(dǎo)致社區(qū)內(nèi)的人流量劇增。特殊的“河灘夜市”現(xiàn)象由于河灘內(nèi)受到天氣和水量的影響有嚴(yán)重的商業(yè)弊端，況且處于一種無(wú)序的混亂局面，里面的攤位也是“先占先得”，無(wú)法真正形成一種商業(yè)區(qū)域，其大量的消費(fèi)人群的轉(zhuǎn)移也成為必然。

萬(wàn)源市市場(chǎng)總特征

四、萬(wàn)源市市場(chǎng)總特征

1、市中心區(qū)域商業(yè)狀況及前景展望 1)中心商業(yè)區(qū)域的形成和發(fā)展

根據(jù)萬(wàn)源市十一五規(guī)劃：萬(wàn)源市市中心要以一批的形象工程的典型樓盤(pán)來(lái)達(dá)到帶動(dòng)整個(gè)萬(wàn)源市經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)發(fā)展的目的。其主要關(guān)注的項(xiàng)目為本案和“金締花園”、“陽(yáng)關(guān)花園”等有較好發(fā)展前景的項(xiàng)目實(shí)體。2003年至2006年上半年，“客運(yùn)大廈”“陽(yáng)光花園”“濱水領(lǐng)地”“躍進(jìn)小區(qū)”、“華興小區(qū)”等項(xiàng)目的順利完工，萬(wàn)源市的商業(yè)地產(chǎn)改革正不斷的進(jìn)行著，市政府的合理規(guī)劃為萬(wàn)源的房地產(chǎn)注入了活力，同時(shí)業(yè)帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，萬(wàn)源市著逐步形成了一批住宅小區(qū)，聚集了大量的居住人群，傳統(tǒng)的商業(yè)老街從位置、功能、規(guī)模上難以滿足城市居民消費(fèi)水平的需要，市中心商圈的重新定位已經(jīng)是發(fā)展的需要。

市政府規(guī)劃出臺(tái)以前，“金締花園”作為中心商圈發(fā)展的一個(gè)新起點(diǎn)，“愛(ài)家購(gòu)物廣場(chǎng)”以富有戰(zhàn)略性的眼光選擇了“金締花園”。低價(jià)的租金和市場(chǎng)的巨大需求使愛(ài)家不斷的進(jìn)行市場(chǎng)宣傳，在愛(ài)家的帶動(dòng)下，相信幾年內(nèi)，中心商圈的范圍將擴(kuò)大，成為萬(wàn)源市最大的商業(yè)旺地。

2、萬(wàn)源市中心區(qū)域片區(qū)現(xiàn)狀

其主要商業(yè)地段呈現(xiàn)“Ⅲ”型分布，其城市繁華地段主要集中在裕豐街、紅衛(wèi)街、紅旗路以及紅衛(wèi)街與紅旗路相連接的街道。并以這個(gè)“Ⅲ”字型為基礎(chǔ)向裕豐街北段，紅旗路北段、紅衛(wèi)街南段、紅旗路南段和南街方向擴(kuò)散。形成了以紅衛(wèi)街與紅旗路為中心的商圈式結(jié)構(gòu)發(fā)展模式，其主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)零售為主。

萬(wàn)源市幾乎所有街道都有地層商鋪，并且都為臨街式商鋪。其分布幾乎遍及萬(wàn)源市的所有小區(qū)及街道。但萬(wàn)源市街道的所有商鋪均銷(xiāo)售一空，無(wú)空置現(xiàn)象，除少數(shù)偏遠(yuǎn)的商鋪經(jīng)營(yíng)較差外，其余均經(jīng)營(yíng)良好。無(wú)“死鋪”和“空鋪”現(xiàn)象。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年年底至2006年5月，萬(wàn)源市城區(qū)僅有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推出了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，推出了少量的營(yíng)業(yè)房，并沒(méi)有大量的商業(yè)營(yíng)業(yè)房上市。因此，城鎮(zhèn)內(nèi)對(duì)于營(yíng)業(yè)房的需求量應(yīng)當(dāng)是供小于求的局面。通過(guò)調(diào)查，在城鎮(zhèn)中心地段的紅旗街、紅衛(wèi)路附近均沒(méi)有大量的商業(yè)營(yíng)業(yè)房上市，而且也沒(méi)有商鋪用于出租，甚至到了“有錢(qián)無(wú)鋪”的局面?？梢?jiàn)市中心地段的商業(yè)鋪面已經(jīng)達(dá)到十分稀有的局面。3 項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況

1)裕豐街段：裕豐街是2002年以后逐步發(fā)展起來(lái)的商業(yè)街道。其商業(yè)形態(tài)發(fā)展已經(jīng)較為成熟。其兩邊共有商鋪近90家。其中有40%的鋪面為服裝批發(fā)業(yè)務(wù)，30%左右為副食商品零售與批發(fā)，其余為小商品零售商鋪。其業(yè)態(tài)較為混亂。但其北段的商業(yè)形態(tài)比較固定，主要為農(nóng)副產(chǎn)品，其商業(yè)形態(tài)的開(kāi)展也圍繞著農(nóng)副業(yè)產(chǎn)品。

該路段商業(yè)營(yíng)業(yè)房主要為20-30平米左右，租金20000左右 2)紅旗路段：紅旗路原為市政府門(mén)面街道，為最早的商業(yè)中心地段，其商業(yè)形態(tài)較為混亂，經(jīng)過(guò)政府這幾年的統(tǒng)一治理和規(guī)劃，已經(jīng)發(fā)展成為萬(wàn)源市的服裝一條街。因此，紅旗路的主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)。共有鋪面60余家。其中80%以上為服裝商鋪，攙雜銀行等少量其他業(yè)態(tài)。價(jià)格為60-75元/平米/月，年租金為15000-30000元/年，鋪面面積主要為15-35平米之間，主力面積為30平米

3）紅衛(wèi)街段：紅衛(wèi)街為萬(wàn)源市早期商業(yè)街道，商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，是城市的一個(gè)穩(wěn)定的商業(yè)發(fā)展區(qū)也是市政府規(guī)劃的主要商業(yè)街道，其地位是城市發(fā)展的成熟商業(yè)地段，依靠萼山劇院和新建的高品質(zhì)陽(yáng)光花園，特別是陽(yáng)光花園的商業(yè)營(yíng)業(yè)房的銷(xiāo)售和二樓商業(yè)休閑商鋪的出售更加加重了該街道的商業(yè)氣氛，增添了紅衛(wèi)路的商業(yè)地位。紅衛(wèi)路是萬(wàn)源市民夜晚散步的重要場(chǎng)所，其夜間的人流量?jī)H次于后河河灘的人流量，是城市主要的夜間消費(fèi)場(chǎng)所。共有商鋪150余個(gè)，其中80%為服裝商鋪。其中陽(yáng)光花園的二樓商業(yè)鋪面主要以休閑娛樂(lè)為主。商鋪的底樓面積區(qū)間為20-40平米價(jià)格在15000元左右。二樓面積多為60-100平米為主，價(jià)格為5500元左右。

4）萬(wàn)寶商場(chǎng)：萬(wàn)寶商場(chǎng)是較早修建的一條商業(yè)步行街，是萬(wàn)源市首條真正意義上的步行街。其發(fā)展規(guī)模較小，但已經(jīng)成為一條較成熟的商業(yè)街道，主要經(jīng)營(yíng)中低檔的休閑服飾。主要鋪面面積為15-35平米，主力面積為25平米左右，價(jià)格為50-65元/平米/月。內(nèi)無(wú)空置鋪面。但物業(yè)管理過(guò)于松散，污水橫流，市場(chǎng)環(huán)境較差，很難形成主流商業(yè)步行街。

另外有一些其他較為分散的商業(yè)區(qū)域，主要為以下幾個(gè)區(qū)域： 1)濱河路沿線的建材、裝飾、五金市場(chǎng) 2）新華路兩段手機(jī)市場(chǎng) 3）利民路農(nóng)資市場(chǎng)

4）裕豐街北段農(nóng)副食品市場(chǎng) 5）河街

4、萬(wàn)源市商業(yè)市場(chǎng)特征

萬(wàn)源——商業(yè)氣氛濃郁的城市

萬(wàn)源是四川、陜西、重慶的三省交匯處，是達(dá)州地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)城鎮(zhèn)，商賈往來(lái)頻繁。幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總量比上年增加13.3％，居民消費(fèi)水平更是躍上了新臺(tái)階。全市神會(huì)消費(fèi)品總額比上年增長(zhǎng)近11個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，市政配套的硬件設(shè)施的逐步完善為商家創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，在此帶動(dòng)下，2005年至2006年上半年，萬(wàn)源商業(yè)物業(yè)發(fā)展較快，并出現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1）中心商業(yè)區(qū)正不斷擴(kuò)大

從原來(lái)的紅衛(wèi)街、紅旗路兩條主干道向四周發(fā)散。特別是“金締花園”、“陽(yáng)光花園”的逐步推出，直接將市中心的商業(yè)圈范圍擴(kuò)大了整整一圈。2）零售業(yè)正搶攤市中心

“金締花園”的愛(ài)家購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)駐市中心區(qū)域，萬(wàn)客隆超市同時(shí)業(yè)加大了宣傳和促銷(xiāo)活動(dòng)，證明著市中心的零售行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將加劇，特比是愛(ài)家購(gòu)物廣場(chǎng)的5000平米超大面積將會(huì)帶來(lái)巨大的人氣。3）傳統(tǒng)商業(yè)鋪面依然搶手

萬(wàn)源的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)主要集中在本案周?chē)膸讞l街道，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的商業(yè)的地段已經(jīng)形成。所以現(xiàn)在老商業(yè)區(qū)的鋪面供應(yīng)量極少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費(fèi)人流量給商家走狗的投資信心，自然導(dǎo)致街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞。如“陽(yáng)光花園”與“金締花園”銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的不俗表現(xiàn)給與了很好的證明。4）主題商場(chǎng)將會(huì)受到追捧而走俏

到目前為止，萬(wàn)源市還沒(méi)有一個(gè)真正意義上的主題商業(yè)物業(yè)。而主題商業(yè)廣場(chǎng)成為項(xiàng)目租售的一個(gè)重要策略，買(mǎi)家投資時(shí)考慮的因素除了地段。人流量等硬件因素外，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的定位和策略也是一個(gè)重要的考慮附加值。5）“名店效應(yīng)”將會(huì)時(shí)萬(wàn)源以后經(jīng)營(yíng)的法寶

現(xiàn)在萬(wàn)源的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，只有“華興小區(qū)”和“金締花園”利用了購(gòu)物廣場(chǎng)這一名牌并沒(méi)有其他項(xiàng)目效仿以達(dá)到旺場(chǎng)的效果，從而帶動(dòng)其他商鋪的租售。在這一方面，“金締花園”的成功起到了很大的示范作用，并相信以后會(huì)被其他開(kāi)發(fā)商所沿用。

五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析

1、項(xiàng)目本身市政府區(qū)位規(guī)劃

段為原市政府舊址是市政府重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目之一，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、政治中心，地理位置得天獨(dú)厚。且市政府規(guī)劃項(xiàng)目本身為萬(wàn)源市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心區(qū)位。二期項(xiàng)目及三期項(xiàng)目的完工將使項(xiàng)目本身成為城市的標(biāo)志性建筑，作為城市的一張名片，將成為萬(wàn)源市的一道風(fēng)景線。同時(shí)，市政府將該片區(qū)規(guī)劃為商業(yè)區(qū)域，成為萬(wàn)源市最大的商業(yè)旺地。

2、項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)：（S）

地處市中心商業(yè)旺地，毗鄰市政府、市委、中小學(xué)，盡享都市成熟的商務(wù)及居住環(huán)境、繁華。

屬于老牌商業(yè)街，直接處于產(chǎn)品生命周期的發(fā)展期

相對(duì)于周?chē)膬H有20－30年商業(yè)鋪面生命的鋪面來(lái)說(shuō)，有頑強(qiáng)的生命力 建筑外觀時(shí)尚、現(xiàn)代，為萬(wàn)源市標(biāo)志性建筑 市政府形象發(fā)展工程，易于給與顧客穩(wěn)定的投資信心 電梯公寓開(kāi)創(chuàng)了萬(wàn)源城市發(fā)展的新格局 前期近一年的形象宣傳使項(xiàng)目具有較高的知名度 交通便捷，項(xiàng)目周?chē)肪W(wǎng)發(fā)達(dá)，交錯(cuò)縱橫 規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，總體規(guī)模在萬(wàn)源市場(chǎng)獨(dú)占鰲頭

劣勢(shì)：(W)拆遷過(guò)程爭(zhēng)議很大，影響了項(xiàng)目形象 步行街寬度過(guò)大，影響商業(yè)氣氛 工程進(jìn)度緩慢，整體形象不利于營(yíng)銷(xiāo)

全市二樓商業(yè)氛圍不夠濃烈，二樓商鋪的發(fā)售會(huì)制肘項(xiàng)目整體銷(xiāo)售

項(xiàng)目文化挖掘不夠，定位模糊，未能突出差異化優(yōu)勢(shì)，從而導(dǎo)致客戶投資信心不夠 機(jī)會(huì)：(O)市場(chǎng)商業(yè)營(yíng)業(yè)房投入量少，需求很大 利用紅色旅游時(shí)間可迅速重新塑造項(xiàng)目形象 政府規(guī)劃的核心商業(yè)地位，為銷(xiāo)售提供了可塑機(jī)會(huì)

威脅：（T）

項(xiàng)目本身受到周?chē)?xiàng)目成熟的商鋪價(jià)格影響 項(xiàng)目周?chē)呀?jīng)銷(xiāo)售的商鋪會(huì)降低消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望 萬(wàn)源原有的消費(fèi)觀念會(huì)影響項(xiàng)目后期的銷(xiāo)售價(jià)格定位 前期的營(yíng)銷(xiāo)方式會(huì)需要大量的后期努力才能彌補(bǔ)回來(lái) “金締花園”項(xiàng)目的現(xiàn)房會(huì)影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1）“金締花園” 一、二、三層商鋪 開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)源市金締房地產(chǎn)有限責(zé)任公司

代理商：

地理位置：金締路

經(jīng)營(yíng)總面積：30000平米

銷(xiāo)售范圍：全部

底層面積：10000平米

管理費(fèi)用：無(wú)

工程進(jìn)度：現(xiàn)房

交房時(shí)間：2006年10月

已經(jīng)進(jìn)駐名店：愛(ài)家購(gòu)物廣場(chǎng)5000平米

交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路

付款方式：一次性優(yōu)惠2％ 銀行按揭1.9％ 分期付款1.8％

價(jià)格區(qū)間：13000——20000元之間 2）陽(yáng)光花園尾盤(pán)商鋪

開(kāi)發(fā)商：

代理商：

地理位置：紅衛(wèi)街

經(jīng)營(yíng)總面積：3000平米

銷(xiāo)售范圍：全部

底層面積：1300平米

管理費(fèi)用：無(wú)

工程進(jìn)度：現(xiàn)房

交房時(shí)間：2005年12月

已經(jīng)進(jìn)駐名店：無(wú)

交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街

付款方式：一次性優(yōu)惠2％ 銀行按揭無(wú) 分期付款1.8％

價(jià)格區(qū)間：13000——18000元之間 3）濱河領(lǐng)地尾盤(pán)商鋪

開(kāi)發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司萬(wàn)源分公司

代理商：――― 地理位置：濱河路南段 交通局附近

經(jīng)營(yíng)總面積：8000平米

銷(xiāo)售范圍：全部

底層面積：3600平米

管理費(fèi)用：無(wú)

工程進(jìn)度：現(xiàn)房

交房時(shí)間：2006年5月

已經(jīng)進(jìn)駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府

交通情況：濱河路

付款方式：一次性優(yōu)惠2％ 銀行按揭1.9％

價(jià)格區(qū)間：4500—8000元之間 4）萬(wàn)源廊橋

開(kāi)發(fā)商：

代理商：奧博地產(chǎn)

地理位置：后河之上

經(jīng)營(yíng)總面積：5000平米

銷(xiāo)售范圍：全部

底層面積：1000平米

管理費(fèi)用：－

工程進(jìn)度：尚未施工

交房時(shí)間：－

已經(jīng)進(jìn)駐名店：－

交通情況：濱河路

付款方式：－

價(jià)格區(qū)間：－ 5）萬(wàn)寶商場(chǎng)

開(kāi)發(fā)商：－

代理商：－

地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間 靠近和平路 經(jīng)營(yíng)總面積：2300平米

分期付款1.8％ 銷(xiāo)售范圍：全部

底層面積：1000平米

管理費(fèi)用：無(wú)

工程進(jìn)度：現(xiàn)房

交房時(shí)間：2005年

已經(jīng)進(jìn)駐名店：無(wú)

交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街

付款方式：－

價(jià)格區(qū)間：13000——20000元之間

六、商業(yè)步行街建設(shè)設(shè)計(jì)建議

結(jié)合本項(xiàng)目的整體風(fēng)格，凸顯步行街的優(yōu)勢(shì)河亮點(diǎn)，在外觀整體設(shè)計(jì)上，尤其要注意把握時(shí)尚、高檔的心里趨勢(shì)。營(yíng)造一種大都市風(fēng)格的商業(yè)步行街氛圍。領(lǐng)其成為萬(wàn)源市獨(dú)樹(shù)一幟的商業(yè)步行街，以此來(lái)增加附加值賣(mài)點(diǎn)，并成為萬(wàn)源市輿論關(guān)注的重點(diǎn)，萬(wàn)源市居民休閑散步的理想場(chǎng)所。

1、時(shí)尚高貴的大氣風(fēng)格

主要材質(zhì)以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。色彩運(yùn)用較暖，不用過(guò)分強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時(shí)尚、雍容、高貴通透的感覺(jué)。

2、另類(lèi)風(fēng)格——在設(shè)計(jì)中要凸顯特色的風(fēng)格，與“金締花園”的建筑風(fēng)格恰恰相反。并配以少量的時(shí)下年輕人的時(shí)尚元素，如NBA、科幻題材等元素。

3、其他設(shè)備建議

在小廣場(chǎng)處安置一個(gè)小型旱噴，以弧形為主。并在旱噴后安置一個(gè)大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長(zhǎng)4米*高2米。日?？梢圆シ帕餍懈枨鶰TV、街舞歌曲、NBA直播等，作為營(yíng)造商場(chǎng)氛圍以及吸引客戶人流量的補(bǔ)充手段。

安置多個(gè)音樂(lè)播放器，平時(shí)放些輕松愉快的音樂(lè)，促進(jìn)商場(chǎng)的購(gòu)物氛圍。

中間安置少量的仿真樹(shù)木，增強(qiáng)綠色氛圍。

安置多個(gè)長(zhǎng)椅供游人休息

燈光布置需要一個(gè)中央音樂(lè)控制與燈光控制

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1）“金締花園” 一、二、三層商鋪

開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)源市金締房地產(chǎn)有限責(zé)任公司

代理商：

地理位置：金締路

經(jīng)營(yíng)總面積：30000平米

銷(xiāo)售范圍：全部

底層面積：10000平米

管理費(fèi)用：無(wú)

工程進(jìn)度：現(xiàn)房

交房時(shí)間：2006年10月

已經(jīng)進(jìn)駐名店：愛(ài)家購(gòu)物廣場(chǎng)5000平米

交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路

付款方式：一次性優(yōu)惠2％ 銀行按揭1.9％ 分期付款1.8％

價(jià)格區(qū)間：13000——20000元之間 2）陽(yáng)光花園尾盤(pán)商鋪

開(kāi)發(fā)商：

代理商：

地理位置：紅衛(wèi)街

經(jīng)營(yíng)總面積：3000平米

銷(xiāo)售范圍：全部

底層面積：1300平米

管理費(fèi)用：無(wú)

工程進(jìn)度：現(xiàn)房

交房時(shí)間：2005年12月

已經(jīng)進(jìn)駐名店：無(wú)

交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街

付款方式：一次性優(yōu)惠2％ 銀行按揭無(wú) 分期付款1.8％

價(jià)格區(qū)間：13000——18000元之間 3）濱河領(lǐng)地尾盤(pán)商鋪 開(kāi)發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司萬(wàn)源分公司

代理商：―――

地理位置：濱河路南段 交通局附近

經(jīng)營(yíng)總面積：8000平米

銷(xiāo)售范圍：全部

底層面積：3600平米

管理費(fèi)用：無(wú)

工程進(jìn)度：現(xiàn)房

交房時(shí)間：2006年5月

已經(jīng)進(jìn)駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府

交通情況：濱河路

付款方式：一次性優(yōu)惠2％ 銀行按揭1.9％ 價(jià)格區(qū)間：4500—8000元之間 4）萬(wàn)源廊橋

開(kāi)發(fā)商：

代理商：奧博地產(chǎn)

地理位置：后河之上

經(jīng)營(yíng)總面積：5000平米

銷(xiāo)售范圍：全部

底層面積：1000平米

管理費(fèi)用：－

工程進(jìn)度：尚未施工

交房時(shí)間：－

已經(jīng)進(jìn)駐名店：－

交通情況：濱河路

付款方式：－

價(jià)格區(qū)間：－ 5）萬(wàn)寶商場(chǎng)

開(kāi)發(fā)商：－

代理商：－

分期付款1.8％ 地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間 靠近和平路

經(jīng)營(yíng)總面積：2300平米

銷(xiāo)售范圍：全部

底層面積：1000平米

管理費(fèi)用：無(wú)

工程進(jìn)度：現(xiàn)房

交房時(shí)間：2005年

已經(jīng)進(jìn)駐名店：無(wú)

交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街

付款方式：－

價(jià)格區(qū)間：13000——20000元之間

六、商業(yè)步行街建設(shè)設(shè)計(jì)建議

結(jié)合本項(xiàng)目的整體風(fēng)格，凸顯步行街的優(yōu)勢(shì)河亮點(diǎn)，在外觀整體設(shè)計(jì)上，尤其要注意把握時(shí)尚、高檔的心里趨勢(shì)。營(yíng)造一種大都市風(fēng)格的商業(yè)步行街氛圍。領(lǐng)其成為萬(wàn)源市獨(dú)樹(shù)一幟的商業(yè)步行街，以此來(lái)增加附加值賣(mài)點(diǎn)，并成為萬(wàn)源市輿論關(guān)注的重點(diǎn)，萬(wàn)源市居民休閑散步的理想場(chǎng)所。

1、時(shí)尚高貴的大氣風(fēng)格

主要材質(zhì)以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。色彩運(yùn)用較暖，不用過(guò)分強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時(shí)尚、雍容、高貴通透的感覺(jué)。

2、另類(lèi)風(fēng)格——在設(shè)計(jì)中要凸顯特色的風(fēng)格，與“金締花園”的建筑風(fēng)格恰恰相反。并配以少量的時(shí)下年輕人的時(shí)尚元素，如NBA、科幻題材等元素。

3、其他設(shè)備建議

在小廣場(chǎng)處安置一個(gè)小型旱噴，以弧形為主。并在旱噴后安置一個(gè)大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長(zhǎng)4米*高2米。日?？梢圆シ帕餍懈枨鶰TV、街舞歌曲、NBA直播等，作為營(yíng)造商場(chǎng)氛圍以及吸引客戶人流量的補(bǔ)充手段。

安置多個(gè)音樂(lè)播放器，平時(shí)放些輕松愉快的音樂(lè)，促進(jìn)商場(chǎng)的購(gòu)物氛圍。

中間安置少量的仿真樹(shù)木，增強(qiáng)綠色氛圍。

安置多個(gè)長(zhǎng)椅供游人休息

燈光布置需要一個(gè)中央音樂(lè)控制與燈光控制

七、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 隨著萬(wàn)源市近幾年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，機(jī)遇與危機(jī)共存的萬(wàn)源市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生明顯的跡象——項(xiàng)目難做，特別是沒(méi)有差異化的商業(yè)項(xiàng)目更難做。

使命性的營(yíng)銷(xiāo)終歸還是要還原到行動(dòng)的層面，只有剖析成敗，以專(zhuān)業(yè)的職業(yè)精神來(lái)做營(yíng)銷(xiāo)才能真正的打開(kāi)市場(chǎng)。從本項(xiàng)目的地理位置分析和項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)來(lái)講，做商城并不是很理想，并且規(guī)模不大。因?yàn)榍懊嬗屑t衛(wèi)街，后面有紅旗路可以形成走廊之態(tài)，所以經(jīng)過(guò)我們多年的推廣經(jīng)驗(yàn)，除了走“市場(chǎng)差異化”之外，更重要的是用“逆向思維”來(lái)做市場(chǎng)定位。

根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查及地塊的SWOT分析，我們把項(xiàng)目從新定位為

驗(yàn)證萬(wàn)源商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奇跡的宜商宜住的高檔物業(yè)

——強(qiáng)調(diào)是萬(wàn)源商業(yè)地產(chǎn)的一場(chǎng)革命

打造全新的物業(yè)管理模式

1、目標(biāo)顧客群分析

根據(jù)周邊項(xiàng)目的客戶調(diào)查和本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目的客戶群主要由以下部分構(gòu)成： 城市周?chē)笆兄行囊酝庥绞兄行耐顿Y者 欲到萬(wàn)源市開(kāi)設(shè)品牌旗艦店的外來(lái)投資者 原有市中心即將搬遷的商鋪老板 其他投資者

大型商業(yè)連鎖和品牌金融機(jī)構(gòu)

2、銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)組織

——圍繞區(qū)域的中心感、時(shí)尚感、便利感及旅游休閑感來(lái)開(kāi)展

位于市中心核心商業(yè)區(qū)，無(wú)與倫比的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 城市中心商業(yè)營(yíng)業(yè)房的供給稀缺性 時(shí)尚與休閑的居住地 城市發(fā)展的標(biāo)志 驗(yàn)證城市發(fā)展的里程碑

八、推廣策略

1、推廣價(jià)值核心 A.現(xiàn)狀

萬(wàn)源現(xiàn)在沒(méi)有令人印象深刻的城市形象； 萬(wàn)源沒(méi)有高品質(zhì)的人居環(huán)境； 萬(wàn)源沒(méi)有高品位的時(shí)尚生活方式。B.問(wèn)題

萬(wàn)源需要一個(gè)令人印象深刻的城市印記來(lái)改善及提升萬(wàn)源的城市形象； 萬(wàn)源需要一個(gè)令人舒適且滿意的高品質(zhì)的人居環(huán)境； 萬(wàn)源需要一個(gè)滿足萬(wàn)源人心理需求的高品位生活方式。C.切入點(diǎn)

由此看出，屬于二級(jí)城市的萬(wàn)源人都向往一個(gè)他們心中的生活方式，也需要一個(gè)他們心中向往的生活方式來(lái)提升他們的生活品質(zhì)。而且萬(wàn)源這座城市也需要提升其自身的城市形象，而城市形象的提升又取決于人居環(huán)境、生活方式以及生活態(tài)度的提升。這是萬(wàn)源以及萬(wàn)源人共同向往且共同追求的方向。那萬(wàn)源人心中向往的是什么呢？真正需要的是什么呢？

萬(wàn)源有著依山傍水的先天地理優(yōu)勢(shì)，其定位也是現(xiàn)代化山水園林工業(yè)城市，使萬(wàn)源人有著根深蒂固的山水情懷以及由山水情懷衍生而出的喜歡安逸、舒適、休閑、享受的生活態(tài)度；萬(wàn)源是一個(gè)區(qū)域中心城市，必然會(huì)受到大城市生活圈帶來(lái)的各方面的“強(qiáng)勢(shì)”輻射，從生活態(tài)度到消費(fèi)習(xí)慣。所以，仍屬于二級(jí)城市的萬(wàn)源及萬(wàn)源人向往的是距離他們不遠(yuǎn)的、且看得到摸得著的大城市生活圈的生活。

因此我們的切入點(diǎn)就是為萬(wàn)源人心中的向往找到歸屬感，為其心中向往的生活在現(xiàn)實(shí)中安個(gè)家，讓他們?cè)诂F(xiàn)實(shí)的家中感受、體驗(yàn)到其心中向往的生活，也就是萬(wàn)源的商業(yè)、向往的大城市中心生活圈的生活。

大城市生活圈的生活是悠哉的、輕松的、閑逸的、享受的，所以萬(wàn)源人向往的就是這種生活，一種全新的、悠閑的生活方式。

2、核心概念

結(jié)合對(duì)主線的思考思路和項(xiàng)目自身的條件，我們對(duì)主線有了這樣一個(gè)核心概念： 萬(wàn)源大革命－萬(wàn)源商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的生活新模式 【詮釋】 革命：

有著雙重含義，一是利用“革命”二字與萬(wàn)源的傳統(tǒng)革命圣地相聯(lián)系起來(lái)，將紅色旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，從而立足于服務(wù)萬(wàn)源城市運(yùn)營(yíng)的高度

二是暗指萬(wàn)源的傳統(tǒng)消費(fèi)意識(shí)將因本項(xiàng)目而徹底顛覆，從單純的物質(zhì)需求的層面上升至體驗(yàn)式的精神追求層面 新：

一是結(jié)合到項(xiàng)目的產(chǎn)品層面上，融合了很多大城市成功產(chǎn)品的特色。其中“體驗(yàn)式”營(yíng)銷(xiāo)的運(yùn)用更是首次出現(xiàn)在，名副其實(shí)的“新”；

二是在項(xiàng)目的精神層面上，從營(yíng)銷(xiāo)手段及項(xiàng)目的生活理念，有許多亦是第一次在萬(wàn)源運(yùn)用，也體現(xiàn)了“新”的概念。三是項(xiàng)目位于萬(wàn)源目前繁華的老城區(qū)，猶如一條重要紐帶上的耀眼明珠，是舊生活到新生活的表率； 模式：

片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，是整個(gè)萬(wàn)源的趨勢(shì)。無(wú)論從人文、科技、文化、經(jīng)濟(jì)、政治各方面而言，項(xiàng)目片區(qū)都是整個(gè)萬(wàn)源市的新模式

作為萬(wàn)源出爐的樓盤(pán)，在本地市場(chǎng)預(yù)見(jiàn)性的進(jìn)行新觀念，新產(chǎn)品的應(yīng)用，對(duì)將來(lái)的市場(chǎng)提供了一定參考、模范作用，故冠以“模式”

3、價(jià)值核心架構(gòu)

4、推廣思路

在項(xiàng)目主線框架中，“萬(wàn)源大革命”作為價(jià)值核心。

以“萬(wàn)源”表明項(xiàng)目所在地，并與案名“商業(yè)中心”形成相應(yīng)對(duì)比，從大區(qū)域方向到具體路段，自身位置一目了然。加上整個(gè)萬(wàn)源市的發(fā)展趨勢(shì)，體現(xiàn)自身良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。從項(xiàng)目產(chǎn)品與項(xiàng)目理念闡述“新”，體現(xiàn)項(xiàng)目的前瞻性及獨(dú)特性。

“革命”一詞將項(xiàng)目的自身價(jià)值體現(xiàn)得淋漓盡致，作為項(xiàng)目本身，對(duì)整個(gè)萬(wàn)源市都有著舉足輕重的標(biāo)桿作用。

5、推廣體系

1）推廣體系的主線：（關(guān)鍵詞：生活方向）

規(guī)模：小型城市轉(zhuǎn)變?yōu)橹行统鞘校?010年萬(wàn)源將由目前的10人口增長(zhǎng)為15萬(wàn)，躋身于中型城市行列。

趨勢(shì)：商業(yè)中心代表城市發(fā)展的方向

交通：達(dá)州到萬(wàn)源的高速公路即將開(kāi)通。片區(qū)作為交通大動(dòng)脈——市中心，目前已經(jīng)起到紐帶作用；計(jì)劃修建中的高速公路更是將達(dá)州到萬(wàn)源的行程時(shí)間縮短到1個(gè)小時(shí)，將進(jìn)入中心城市生活圈。

2）推廣體系的輔線：（關(guān)鍵詞：產(chǎn)品支持）

以產(chǎn)品的特點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)作為推廣輔線的核心，通過(guò)產(chǎn)品的訴求傳播直接體現(xiàn)推廣主線的項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心，將推廣的重心轉(zhuǎn)移產(chǎn)品層面，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目策劃思想的實(shí)際產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，做到用產(chǎn)品承載城市的未來(lái)，體現(xiàn)“革命”一詞

3）推廣體系的暗線：（關(guān)鍵詞：大城市中心生活圈）

將以大城市生活圈作為萬(wàn)源的發(fā)展方向和生活方式發(fā)展變化的實(shí)質(zhì)性標(biāo)桿（革命），讓萬(wàn)源人感受未來(lái)的發(fā)展，提前享受未來(lái)的生活方式和居住模式，加速納入大城市中心生活圈。

營(yíng)銷(xiāo)策略

九、營(yíng)銷(xiāo)策略

1、項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略-----機(jī)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)

營(yíng)銷(xiāo)工作面對(duì)的是市場(chǎng)中各種要素的組合，而各種影響市場(chǎng)的因素都是變動(dòng)的，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，只有動(dòng)態(tài)的營(yíng)銷(xiāo)才能保證房地產(chǎn)的實(shí)際營(yíng)銷(xiāo)效果。萬(wàn)源市商業(yè)中心廣場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)采用“機(jī)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略”、所謂機(jī)動(dòng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略，就是要根據(jù)市場(chǎng)中各種要素的變化，不斷的調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)思路，改進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)措施，使?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)態(tài)的適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。機(jī)動(dòng)即根據(jù)活動(dòng)情況的靈活多變，包括銷(xiāo)售模式、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。

銷(xiāo)售模式是以租代售、租售結(jié)合、展銷(xiāo)等方式靈活運(yùn)用，以及延長(zhǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、包裝等手段；

通路則是指自行銷(xiāo)售、銷(xiāo)售外包和尾盤(pán)(包括滯銷(xiāo)樓盤(pán))進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)流通等方式； 價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式；

付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。

機(jī)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略的核心是掌握市場(chǎng)中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進(jìn)行調(diào)研。影響市場(chǎng)的各種因素主要有：消費(fèi)者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷(xiāo)商的配合及支持、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的實(shí)力及動(dòng)態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊(duì)伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。

只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才能透徹地掌握市場(chǎng)，為科學(xué)合理的營(yíng)銷(xiāo)策略提供依據(jù)。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營(yíng)銷(xiāo)策略才可能是正確的策略。不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)思路，這樣的動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)可以使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。

2、機(jī)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)的模式 1）事件營(yíng)銷(xiāo)

充分利用熱點(diǎn)事件和受眾關(guān)注的事件，進(jìn)行再組織、再包裝，借事件點(diǎn)向受眾傳達(dá)本案的相關(guān)信息（如價(jià)值核心、產(chǎn)品訴求等），并讓受眾通過(guò)對(duì)事件點(diǎn)關(guān)注的同時(shí)潛移默化地接觸并吸收到本案的相關(guān)信息。2）懸念營(yíng)銷(xiāo)

充分利用大眾好奇的心理，有技巧地營(yíng)造懸念，并一步步地揭示“謎底”，逐步引導(dǎo)受眾，將其聚焦點(diǎn)從懸念、謎底轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目上，加深對(duì)項(xiàng)目的印象和記識(shí)，以此留住客戶，為銷(xiāo)售做好鋪墊。3）體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)

與其它品牌合作，充分運(yùn)用其它品牌的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)聯(lián)合開(kāi)展的互動(dòng)活動(dòng)讓目標(biāo)受眾能實(shí)際地提前享受到項(xiàng)目所帶給他們的實(shí)惠以及體驗(yàn)項(xiàng)目所賦予他們的專(zhuān)屬價(jià)值，以此讓目標(biāo)受眾通過(guò)親身體驗(yàn)更多地了解項(xiàng)目，為積蓄客戶和阻截客戶做足基本功。

3、營(yíng)銷(xiāo)策略內(nèi)容 1）活動(dòng)策略

在推廣總策略——“借”的前提上，活動(dòng)采取雙箭齊發(fā)的策略，主要以線上的事件營(yíng)銷(xiāo)和線下的體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)為主，力求給目標(biāo)受眾從心靈到身體進(jìn)行立體式的體驗(yàn)和全方位的感受。內(nèi)容

冠名舉辦06年萬(wàn)源發(fā)展論壇

活動(dòng)概述：借時(shí)、借勢(shì)、借力，借萬(wàn)源發(fā)展成為中型城市之時(shí)、借政府加速萬(wàn)源發(fā)展之勢(shì)、借媒體傳播之力，舉辦城市發(fā)展論壇活動(dòng)。開(kāi)發(fā)商以冠名參與的方式出現(xiàn)。各大媒體作為表面的主辦者并以政府作為發(fā)言者，引導(dǎo)各開(kāi)發(fā)商和市民共同關(guān)注新萬(wàn)源的發(fā)展、攜手打造新萬(wàn)源形象的舉動(dòng)為本項(xiàng)目產(chǎn)品打上未來(lái)生活的標(biāo)簽。

活動(dòng)目的：提出“萬(wàn)源大革命”、“萬(wàn)源新生活方式”等概念，以配合本項(xiàng)目的推廣主線和價(jià)值核心。借用政府、媒體之力，用較少資金的投入取得最大的宣傳力度，并以此建立消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的信任度及良好的口碑。通過(guò)官方手段說(shuō)明，項(xiàng)目的產(chǎn)品就是萬(wàn)源未來(lái)發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬(wàn)源未來(lái)生活的新方式。城市發(fā)展圖片展

活動(dòng)概述：此活動(dòng)由萬(wàn)源政府、規(guī)劃局主辦，項(xiàng)目承辦，各大主流媒體提供大力的宣傳支持?；顒?dòng)期間用萬(wàn)源老城舊照片與近照以及未來(lái)規(guī)劃的意向圖同時(shí)展覽，進(jìn)行強(qiáng)烈對(duì)比；展覽萬(wàn)源近年的城市建設(shè)圖片、設(shè)計(jì)規(guī)劃及相關(guān)詳實(shí)資料，切合萬(wàn)源是個(gè)正在飛速發(fā)展的城市這一主題思想。然后引出：“萬(wàn)源大革命”這一戰(zhàn)略性指導(dǎo)方針?；顒?dòng)目的：在萬(wàn)源人心目中深入地說(shuō)明中心區(qū)發(fā)展的必然性和重要性萬(wàn)源的未來(lái)在市中心。不管從發(fā)掘潛力還是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，給予觀望者更有力的指導(dǎo)、給予購(gòu)房者更大的購(gòu)房決心。陽(yáng)光置業(yè)秘書(shū)選拔

活動(dòng)概述：進(jìn)行置業(yè)秘書(shū)選拔賽系列活動(dòng)，開(kāi)展美女營(yíng)銷(xiāo)，吸引媒體及消費(fèi)者關(guān)注度；并同時(shí)從智慧、專(zhuān)業(yè)精神的角度談置業(yè)秘書(shū)，從高品質(zhì)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)提升本項(xiàng)目軟性品質(zhì)感。（此活動(dòng)還可配合物業(yè)綜合服務(wù)評(píng)比）

活動(dòng)目的：用美女+智慧這個(gè)吸引人的話題讓更多人來(lái)關(guān)注項(xiàng)目本身。并通過(guò)置業(yè)秘書(shū)能力的選拔讓業(yè)主進(jìn)一步感受本項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)精神。2)廣告策略

創(chuàng)造新潮流——體現(xiàn)項(xiàng)目形象的專(zhuān)屬性

專(zhuān)屬形象是吸引客戶感受全新體驗(yàn)的前提基礎(chǔ)，也是吸引客戶到售樓現(xiàn)場(chǎng)的最直接手段； 在營(yíng)銷(xiāo)語(yǔ)言與形象系統(tǒng)中，相互之間的關(guān)系必須達(dá)到統(tǒng)一、系統(tǒng)，在此基礎(chǔ)上突出其唯一的專(zhuān)屬性；

核心理念與廣告形象推廣語(yǔ)言體系在點(diǎn)上要具有創(chuàng)意，在面上具體系統(tǒng)專(zhuān)屬性； 核心賣(mài)點(diǎn)語(yǔ)言提煉系統(tǒng)體現(xiàn)其創(chuàng)新，具有專(zhuān)屬代表意義；

廣告創(chuàng)意表現(xiàn)手法在房地產(chǎn)廣告類(lèi)中具有獨(dú)創(chuàng)性，與項(xiàng)目的獨(dú)特氣質(zhì)相匹配構(gòu)成專(zhuān)屬的代表；

廣告的一些特殊載體體現(xiàn)專(zhuān)屬性，如禮品、現(xiàn)場(chǎng)售樓處與外圍形象包裝等。建立獨(dú)特形象——體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)有性格、氣質(zhì) 集中體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心——萬(wàn)源大革命、商業(yè)新模式 運(yùn)用項(xiàng)目特有元素進(jìn)行廣告創(chuàng)意表現(xiàn)；

選用與目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)應(yīng)的新銳媒體、小眾媒體作為體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的主要廣告載體； 形式上追求創(chuàng)新手法。內(nèi)容

廣告主題：

廣告主題的提煉要考慮到傳播概念的相關(guān)性、區(qū)域性、延展性和感染力，要傳達(dá)出項(xiàng)目的價(jià)值核心——萬(wàn)源大革命（主）與購(gòu)物也優(yōu)閑（輔）。廣告訴求：

廣告訴求要重視在項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心引領(lǐng)之下，進(jìn)行產(chǎn)品的表現(xiàn)，且要有自己的體系。

廣告調(diào)性：

要表現(xiàn)出從項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心下的坐標(biāo)、優(yōu)閑生活文化的基本調(diào)性。3)媒體策略

采用點(diǎn)、線、面結(jié)合的全方位轟炸，進(jìn)行大力度、大幅度的傳播，讓媒體傳播出去的聲音既具有大眾性又含有具體針對(duì)性。內(nèi)容

電視臺(tái)：主要發(fā)布項(xiàng)目相關(guān)動(dòng)態(tài)、新聞、事件和活動(dòng)即時(shí)報(bào)道，電視臺(tái)選擇萬(wàn)源電視臺(tái) 路牌：主要發(fā)布項(xiàng)目形象廣告、產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)廣告、項(xiàng)目銷(xiāo)售廣告，選擇區(qū)域集中在萬(wàn)源老城區(qū)市中心和項(xiàng)目所在區(qū)域。

DM書(shū)冊(cè)：主要發(fā)布產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)及相關(guān)信息

售樓現(xiàn)場(chǎng)：售樓部、指示牌、圍墻、路旗、條幅、展板、背景墻、掛旗。

銷(xiāo)售實(shí)施方案 十：銷(xiāo)售實(shí)施方案

1、項(xiàng)目招商目標(biāo) 1）第一目標(biāo)主力店

第一目標(biāo)主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營(yíng)的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營(yíng)的成敗。

第一目標(biāo)主力店以百貨、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)行業(yè)為經(jīng)營(yíng)主體； 2）第二目標(biāo)主力店

第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商場(chǎng)由單一的僅以日用消費(fèi)和休閑為主體的物業(yè)向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過(guò)渡，使之成為萬(wàn)源市新興商圈中的主導(dǎo)。

第二目標(biāo)主力店以民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等）、經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。3）第三目標(biāo)主力店

第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。同時(shí)也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。

第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶。

2、招商與銷(xiāo)售流程 1）目標(biāo)商戶群的確定；

2）商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案；

3）針對(duì)目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力； 4）雙方洽談，達(dá)成購(gòu)買(mǎi)或租賃意向；

5）投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買(mǎi)賣(mài)或租賃協(xié)議； 6）投資者按規(guī)定交納購(gòu)房款或交納租金和服務(wù)費(fèi)； 7）對(duì)已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)銷(xiāo)售；

8）發(fā)展商對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境； 9）在招商過(guò)程已經(jīng)基本結(jié)束時(shí)，選擇合適的開(kāi)業(yè)時(shí)間，歡迎投資者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。

十一、商鋪推廣方案

1、推廣方式及渠道建議 1）推廣總思路

先招商后銷(xiāo)售，招商不是純粹的招商，存在一個(gè)造勢(shì)的問(wèn)題，在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的信息。在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷(xiāo)售。2）推廣方式

方式一：營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)展示

營(yíng)銷(xiāo)中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見(jiàn)、所聞全方位讓買(mǎi)家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。

方式二：特色營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)

如：搞商鋪競(jìng)價(jià)拍賣(mài)會(huì)：用小部分以競(jìng)價(jià)拍賣(mài)的形式進(jìn)行炒作。項(xiàng)目進(jìn)入期推廣方案

十二、項(xiàng)目進(jìn)入期推廣方案 8、9月份是商業(yè)低產(chǎn)的銷(xiāo)售淡季。由于本案以往將近一年的廣告宣傳和銷(xiāo)售活動(dòng)，本案面臨著亟需轉(zhuǎn)變項(xiàng)目整體形象和消化內(nèi)蓄客戶的重任。如何在不改變項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)格調(diào)的條件下進(jìn)入項(xiàng)目，神不知鬼不覺(jué)地讓新的營(yíng)銷(xiāo)公司正式進(jìn)入本項(xiàng)目而不造成消費(fèi)者的反感是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。

兵法云：“出十無(wú)名，則兵敗使然”。出師有名是本項(xiàng)目展開(kāi)一系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)。因此我們?yōu)榱顺薪右酝N(xiāo)售公司將近一年的營(yíng)銷(xiāo)格調(diào)。我們將利用全新的市場(chǎng)宣傳口號(hào)作為契機(jī)正式宣布全新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式的開(kāi)始。推廣總策略

英格蘭有句名言：“對(duì)于沒(méi)有航向的船，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)?！蔽覀兗纫o消費(fèi)者一中全新的營(yíng)銷(xiāo)模式和理念，又要保證不能推翻消費(fèi)者以往對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)格調(diào)的認(rèn)識(shí)。因此，我們將在推廣上強(qiáng)調(diào)萬(wàn)源市商業(yè)中心廣場(chǎng)一期一批房源銷(xiāo)售告罄，以慶祝一期一批房源順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售告罄的理由和借勢(shì)主題商家入駐作為營(yíng)造聲勢(shì)的基礎(chǔ)元素。

（一）、推廣總策略

1）在整合營(yíng)銷(xiāo)推廣中?？偛呗泽w現(xiàn)出一個(gè)“借”字；借一批房源銷(xiāo)售告罄，二期正在火熱發(fā)售中;借主題商家入駐營(yíng)造商業(yè)氛圍

2）配合政府發(fā)展方向，借用政府口舌，以可信度極高的官方語(yǔ)言標(biāo)明萬(wàn)元的發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)借用媒體的力量推波助瀾，用本項(xiàng)目的產(chǎn)品對(duì)官方語(yǔ)言予以驗(yàn)證。3）“借”的好處

? 可以利用銷(xiāo)售告罄來(lái)營(yíng)造市場(chǎng)機(jī)饑餓感，同時(shí)對(duì)下一階段的銷(xiāo)售打下基礎(chǔ)。? 可以提升項(xiàng)目近一年來(lái)平庸的市場(chǎng)形象，打造全新的市場(chǎng)印象。? 可以借助一些主題上屆營(yíng)造消費(fèi)氛圍，吸引商家入駐。

2、具體策略

根據(jù)總策略的引導(dǎo)，在推廣過(guò)程中，根據(jù)推廣體系中三條線的作用采取相對(duì)應(yīng)的具體操作。

1）推廣主線策略

A 借“告罄”、借“品牌入駐”、借萬(wàn)源市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為中型城市之時(shí)、借政府加快建設(shè)市中心區(qū)域之勢(shì)、借媒體傳播之力。通過(guò)舉辦城市發(fā)展論壇活動(dòng)，借城市發(fā)展進(jìn)程圖片展等進(jìn)行深度傳播，一次建立符合本項(xiàng)目主題思想的新項(xiàng)目形象。

B 在整個(gè)推廣過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商以項(xiàng)目名稱的方式出現(xiàn)引導(dǎo)萬(wàn)源市政府、媒體、市民的共同關(guān)注萬(wàn)源市的新城市發(fā)展。以此表明，本案的產(chǎn)品就是萬(wàn)源市發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬(wàn)源市未來(lái)生活的起點(diǎn)。2)推廣輔線策略 通過(guò)借助推廣主線之力，借項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)之利，通過(guò)各種媒體渠道對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品進(jìn)行廣告宣傳（包括稀缺性、未來(lái)潛力、開(kāi)展的活動(dòng)傳播）與推廣主線的核心訴求相呼應(yīng)，形成項(xiàng)目的獨(dú)有的專(zhuān)屬價(jià)值。以此獲取受眾對(duì)項(xiàng)目的興趣、關(guān)注、購(gòu)買(mǎi)。3)推廣暗線策略

通過(guò)整合行銷(xiāo)的宣傳，在主線和輔線之外提出一種項(xiàng)目心里推廣方式。造成稀缺感，營(yíng)造市場(chǎng)饑餓感，為銷(xiāo)售積蓄客戶。

（二）推廣重要節(jié)點(diǎn)1、2006年8月上旬：項(xiàng)目二批房源入市2、2006年8月中旬：廣告正式投入市場(chǎng)、項(xiàng)目全新亮相3、2006年9月下旬：此項(xiàng)目強(qiáng)市推廣宣傳活動(dòng)4、2006年10月上旬：項(xiàng)目進(jìn)入二三樓熱銷(xiāo)期

（三）、推廣階段策略

2006年隨著四川房?jī)r(jià)呈現(xiàn)總體上升趨勢(shì)和萬(wàn)源市市政府加速發(fā)展的種種利好消息，萬(wàn)源市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景呈現(xiàn)較好的發(fā)展趨勢(shì)。預(yù)計(jì)2007年萬(wàn)源市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將更加迅猛。萬(wàn)源市本地開(kāi)發(fā)商和外地開(kāi)發(fā)商勢(shì)必利用有力實(shí)際紛紛上市推盤(pán)，力爭(zhēng)最大化的吸收消費(fèi)者。

而鑒于本案項(xiàng)目從開(kāi)工到交房的持訓(xùn)實(shí)踐較長(zhǎng)，過(guò)早或者過(guò)晚展開(kāi)大型推廣活動(dòng)都會(huì)直接負(fù)面影響項(xiàng)目的最終的銷(xiāo)售。所以根據(jù)本項(xiàng)目的總體推廣策略和項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行立體的推廣。

1、第一階段推廣策略

1）思路：面對(duì)本項(xiàng)目的已經(jīng)有近一年的正常銷(xiāo)售情況，為力挽項(xiàng)目的銷(xiāo)售激進(jìn)，有必要對(duì)項(xiàng)目作出積極的姿態(tài)。在項(xiàng)目銷(xiāo)售的淡季或多或少的利用一些手段占據(jù)一席之地。主要通過(guò)迂回隱蔽性進(jìn)攻策略，在8、9兩個(gè)月份利用對(duì)前期銷(xiāo)售點(diǎn)總結(jié)和下一階段銷(xiāo)售工作的正式運(yùn)作作為宣傳口號(hào)，以極簡(jiǎn)的風(fēng)格來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的全新面貌 2）目的：

A 向市場(chǎng)訴說(shuō)項(xiàng)目全新定位、重新形象，簡(jiǎn)潔有力的體現(xiàn)項(xiàng)目形象，傳播價(jià)值核心，讓消費(fèi)者有所期待

B 用二批房源入市的消息積累消費(fèi)者眼球，引起消費(fèi)者的好奇。從而一定程度上的阻截其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的客戶群

C 做好渠道的初步建設(shè)，做到客戶數(shù)量的積蓄，為緊接著的推廣活動(dòng)做好人氣的積累和口碑的傳播的基礎(chǔ)。3）方式：

A 一批房源宣布銷(xiāo)售告罄，二批房源正在火熱推出 B 少量臨街鋪面標(biāo)志性畫(huà)圖銷(xiāo)售 C 低價(jià)位銷(xiāo)售＋折扣式銷(xiāo)售

2、第二階段策略 1）思路

進(jìn)入第二階段，通過(guò)第一階段的整合推廣，逐步由少量推廣進(jìn)入到全面推廣和招商活動(dòng)。項(xiàng)目信息內(nèi)容由局部逐步轉(zhuǎn)為全面豐富。但仍以極簡(jiǎn)的風(fēng)格體現(xiàn)大氣和醒目。此階段主要針對(duì)項(xiàng)目的二三層上鋪進(jìn)行推廣銷(xiāo)售，對(duì)二三樓的商業(yè)氛圍結(jié)合事件和品牌入駐進(jìn)行宣傳、炒作。第一階段采用較為激進(jìn)的傳播，第二階段在第一階段的蓄勢(shì)下采用正面結(jié)合側(cè)面進(jìn)攻的策略，由針對(duì)的利用品牌入駐制造商業(yè)氛圍。2）目的

A 借招商的品牌入駐吸引萬(wàn)源市投資者及達(dá)州市內(nèi)投資者 B 直接促進(jìn)二樓、三樓大量商業(yè)鋪面的銷(xiāo)售

C 將市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的客戶轉(zhuǎn)移到二三層上鋪的消化能力上 3）方式

A 大肆宣揚(yáng)品牌商家入駐的消息

B 宣揚(yáng)二三層價(jià)格優(yōu)勢(shì)，突出價(jià)格優(yōu)勢(shì)目吸引小資本投資者和工薪階層投資 C 利用城市發(fā)展論壇

3、第三階段策略 1）思路

針對(duì)第一、第二階段由與會(huì)、隱蔽推廣轉(zhuǎn)為正面結(jié)合側(cè)面的推廣，聲勢(shì)由低到高、熱度逐步升溫的趨勢(shì)。借用政府。媒體的力量，大力度、大密度的進(jìn)行深度體驗(yàn)項(xiàng)目核心價(jià)值的活動(dòng)。

采用全方位、高密度的進(jìn)攻策略，由點(diǎn)到面，從媒體宣傳到推廣活動(dòng)，將項(xiàng)目的價(jià)值核心，從各個(gè)方面、各個(gè)角度透徹的體現(xiàn) 出來(lái)。2）目的：

A 加強(qiáng)力度、密度傳播項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，加深他們?cè)诳蛻粜闹械挠∠?B 加速擴(kuò)大項(xiàng)目的銷(xiāo)售 C 加大范圍挖掘潛在客戶 3）方式

A 廣告大量投放、綜合運(yùn)用媒體力量 B 活動(dòng)推廣營(yíng)銷(xiāo) C 招商進(jìn)駐活動(dòng)慶祝活動(dòng)

4、第四階段策略—— 收官之戰(zhàn) 1）思路：

經(jīng)過(guò)前三個(gè)階段的蓄勢(shì)和推廣，第四階段將作為一期項(xiàng)目的收官之戰(zhàn)，借尾盤(pán)活動(dòng)開(kāi)展各種品牌聯(lián)誼活動(dòng)，讓收官之戰(zhàn)進(jìn)行的更加順利。

主要采用有效的行銷(xiāo)，根據(jù)不同客戶特征，在各個(gè)時(shí)間點(diǎn)、各個(gè)渠道開(kāi)展不同的品牌聯(lián)誼活動(dòng)。2）目的：

A 出金資金的最后回籠 B 完美實(shí)現(xiàn)一期項(xiàng)目銷(xiāo)售完成 C 為二期銷(xiāo)售做好準(zhǔn)備 3）方式： A 活動(dòng)推廣 B 尾盤(pán)特惠招商 C 體驗(yàn)式活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 價(jià)格策略及租金預(yù)估

十三、價(jià)格策略及租金預(yù)估

1、影響價(jià)格制定的因素

結(jié)合萬(wàn)源市市場(chǎng)的實(shí)際情況和工程進(jìn)度情況，經(jīng)過(guò)調(diào)查整理，影響萬(wàn)源市房地產(chǎn)市場(chǎng)制定價(jià)格策略的因素主要有以下幾方面：

區(qū)位因素：區(qū)位極差、區(qū)位聲譽(yù)度、區(qū)域配套、交通通達(dá)度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等

項(xiàng)目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、新舊程度、市場(chǎng)接受能力等

宏觀因素：國(guó)家宏觀政策、未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)等。成本因素：土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等。其他因素：發(fā)展商的合理利潤(rùn)、本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)的價(jià)格走勢(shì)、發(fā)展商的品牌、合作伙伴的品牌等。

2、價(jià)格整體策略

1）采用低開(kāi)高走的價(jià)格銷(xiāo)售策略

2）一鋪一價(jià)。在大概兩個(gè)月的銷(xiāo)售期內(nèi)，銷(xiāo)售價(jià)格不作調(diào)整。

3、本項(xiàng)目定價(jià)依據(jù)及影響因素

綜合考慮項(xiàng)目所處的市場(chǎng)情況及項(xiàng)目本身的情況和項(xiàng)目本身將近一年的銷(xiāo)售實(shí)際為制定依據(jù)

主要考慮的因素應(yīng)為：

區(qū)域因素

主要有：區(qū)位級(jí)差、交通通達(dá)度、繁華程度、區(qū)域配套等

項(xiàng)目因素

主要有：項(xiàng)目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)接受能力等

樓層 面積（M2）建議均價(jià)(元/M2)總售價(jià)（元）基準(zhǔn)租金（元/M2/月 實(shí)際租金（元/M2/月 租金差額（元/M2/月 投資回報(bào)率％ 一層（1、3棟 1750 20000 100 125 25 7.5 一層（2、4棟 856 20000 100 120 20 7.2 二層（1、3、棟）1750+200 7500 48 56 8 8.96 二層（2、4棟）880+979 7500 43 50 7 8.0 三層（2、4棟）1800 4500 30 35 5 9.33

4、核心均價(jià)的確定

5、付款方式

方式（1）一次性付款： 95折。時(shí)間程序：A、付足定金時(shí)簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)

B、簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后7天內(nèi)付首期并簽署《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》

C、簽署《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》后10天內(nèi)付完余款 定金20000首付40%（含定金）尾款60% 方式（2）銀行按揭付款方式： 98折 時(shí)間程序：A、付足定金時(shí)簽署認(rèn)購(gòu)書(shū) B、簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后7天內(nèi)付首期并簽署《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》 C．簽署《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》后15天內(nèi)向銀行申請(qǐng)按揭 方式（3）分期付款： 97折

時(shí)間程序： A、按照4：3：3或者3：3：4的方式付款 B、分三次交款——首次、封頂、交房 C、尾款結(jié)清后當(dāng)天簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》

十、銷(xiāo)售階段目標(biāo)及項(xiàng)目施工進(jìn)度建議

1、銷(xiāo)售目標(biāo)及時(shí)段：

1）銷(xiāo)售目標(biāo)：2006年8月——2007年2月 共半年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入4000萬(wàn)元（含按揭、分期尾款）2）銷(xiāo)售時(shí)段：

A 2006年8月中旬——2006年10月下旬 實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1000萬(wàn)元以上 B 2006年9月上旬——2006年12月下旬 實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1500萬(wàn)元 C 2007年1月上旬——2007年2月下旬 實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1500萬(wàn)元

2、施工進(jìn)度建議

根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售情況和施工進(jìn)度情況，本項(xiàng)目的決定性關(guān)鍵在于招商活動(dòng)能否正常進(jìn)行。而決定招商正常進(jìn)行的關(guān)鍵是項(xiàng)目本身的施工進(jìn)度問(wèn)題，施工進(jìn)度直接影響著項(xiàng)目的招商成功與否，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況。

因此，為了成功招商，以便利用招商成功的推進(jìn)項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售，我們經(jīng)過(guò)認(rèn)真研究，作出如下施工進(jìn)度建議：

1）項(xiàng)目售樓部于2006年8月15日之前進(jìn)行重新裝修，提升項(xiàng)目品質(zhì)感

2）項(xiàng)目售樓部?jī)?nèi)沙盤(pán)于2006年8月25日之前進(jìn)行重新制作，準(zhǔn)確標(biāo)明項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 3）項(xiàng)目工地部分：

A 項(xiàng)目1棟、3棟部分必須將塔吊重新進(jìn)行安裝，必須搭配符合修建19層電梯公寓的塔吊。并且于2006年10月1日前到位，給與投資者投資信心

B 項(xiàng)目周?chē)膸讞潯搬斪討簟北仨氃?006年9月1日前拆遷完畢，否則將嚴(yán)重影響招商的品牌商家考察，降低項(xiàng)目整體形象

C 項(xiàng)目本身各棟樓宇必須安裝綠、黃相間的防護(hù)網(wǎng)，體現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)

D 項(xiàng)目工地在2006年8月30日至2006年10月1日必須全面開(kāi)工，不能有停工現(xiàn)象，做到工地上的各個(gè)設(shè)備真正的24小時(shí)轉(zhuǎn)起來(lái)，給與品牌商家考察者信心 E 8、9月是項(xiàng)目招商的關(guān)鍵時(shí)期，工地方應(yīng)該時(shí)刻準(zhǔn)備者迎接投資考察者的到來(lái)，應(yīng)該有專(zhuān)人負(fù)責(zé)接待，并發(fā)放安全帽指引投資考察者進(jìn)場(chǎng)參觀。

F 在2006年8月1日后，項(xiàng)目的各個(gè)出口和入口必須有專(zhuān)人負(fù)責(zé)看守，不能容許非投資考察者的隨意進(jìn)出入

4）19層兩棟項(xiàng)目主體封頂?shù)臅r(shí)間不得晚于2007年2月15日

5）售樓部銷(xiāo)售人員必須經(jīng)過(guò)公司系統(tǒng)的培訓(xùn)，且不得低于大專(zhuān)學(xué)歷，并由公司同意發(fā)放制服

廣告費(fèi)用推廣預(yù)算

十四、廣告費(fèi)用推廣預(yù)算

1、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用總額

根據(jù)萬(wàn)源的實(shí)際情況，廣告推廣費(fèi)用一般為銷(xiāo)售額度的2.0％ 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總額：7000萬(wàn)元

營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用總額：為銷(xiāo)售總額7000萬(wàn)元的2.0％。為140萬(wàn)元，平均每平方米140元

2、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用分配比例 ? 營(yíng)銷(xiāo)推廣總費(fèi)用：140萬(wàn)元

? 電視廣告和報(bào)紙廣告：占整體推廣費(fèi)用的60%，即費(fèi)用為84萬(wàn)元左右 ? 戶外廣告：占整體推廣費(fèi)用的10％，即費(fèi)用為14萬(wàn)元 ? 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)及人員包裝：占整體推廣費(fèi)用的23％，即費(fèi)用32.2萬(wàn)元 ? 公共關(guān)系活動(dòng)費(fèi)用：占整體推廣費(fèi)用的7%，即費(fèi)用為9.8萬(wàn)元

第五篇：XX商業(yè)步行街項(xiàng)目推廣方案

XX商業(yè)步行街項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前期推廣方案

（X月X日——X月X日）

一、前期工作總結(jié)

經(jīng)過(guò)前期的工作準(zhǔn)備和推廣宣傳，虹橋商業(yè)步行街在X月XX日當(dāng)天開(kāi)始進(jìn)行公開(kāi)派籌，派籌情況不容樂(lè)觀，經(jīng)過(guò)分析，有如下幾點(diǎn)原因：

1.推廣方式上形式單一，渠道窄。所采用的慣用宣傳手法（如：報(bào)紙、夾報(bào)、戶外廣告）不能發(fā)揮作用，宣傳的訴求點(diǎn)空洞，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容能有效吸引客戶群的關(guān)注。在SP活動(dòng)的時(shí)間選擇上有失誤，未造成轟動(dòng)性的效果。

2.沒(méi)有一個(gè)充分的理由能讓客戶產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望，缺少能有效吸引人氣的理由與賣(mài)點(diǎn)。

3.街景工程和推廣宣傳嚴(yán)重脫節(jié)，項(xiàng)目派籌準(zhǔn)備不足，比較倉(cāng)促。4.推廣中沒(méi)有注重推廣的執(zhí)行監(jiān)督力度，使推廣方案不能有效的傳達(dá)到客戶手中，降低了信息發(fā)布的有效受眾面。

5.項(xiàng)目硬件準(zhǔn)備上不足，現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的商業(yè)氛圍的效果，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氛圍較差，這也是造成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)冷清的重要原因。

6.銷(xiāo)售方式單一，相關(guān)問(wèn)題（如：優(yōu)惠政策、銷(xiāo)售模式等）沒(méi)有及時(shí)解決，對(duì)客戶沒(méi)有吸引力，造成了咨詢客戶和下單客戶比例的嚴(yán)重失調(diào)。7.廣告設(shè)計(jì)的表現(xiàn)立意不足，畫(huà)面單一，色彩昏暗，沒(méi)有充分表現(xiàn)出虹橋商業(yè)步行街的時(shí)尚、休閑、地方特色的三大主題。

8.江油市同質(zhì)產(chǎn)品過(guò)多，分流了相當(dāng)一部分客戶，造成了每個(gè)項(xiàng)目都“吃不飽”銷(xiāo)售不暢的現(xiàn)象。

二、后期宣傳推廣安排

江油市是一個(gè)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二級(jí)地市，但市民獲取信息的渠道比較單一，傳統(tǒng)的宣傳手法不能達(dá)到宣傳的目的，故而，我們必須及時(shí)調(diào)整推廣方式，采用一些通俗并行之有效宣傳手法。

? 現(xiàn)場(chǎng)包裝

銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)是客戶最終達(dá)成成交的最后地點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)氛圍的營(yíng)造直接關(guān)系到客戶對(duì)虹橋商業(yè)步行街未來(lái)發(fā)展的信心，和嘉公司認(rèn)為現(xiàn)有銷(xiāo)售環(huán)境還有待完善，具體要求如下：

1.街景的環(huán)境的完善，燈光、休閑設(shè)施、景觀設(shè)施、廣告宣傳設(shè)施必須在九月十日前全面完工，爭(zhēng)取在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售日完成整體銷(xiāo)售環(huán)境的營(yíng)造。

2.銷(xiāo)售中心室內(nèi)環(huán)境的完善，現(xiàn)場(chǎng)廣告片的制作（9月10日前完成）、展板、吊旗、軟環(huán)境的裝飾。

? 銷(xiāo)售方式

通過(guò)前期的工作總結(jié)，我們?cè)谕茝V上要注意市民整體素質(zhì)和對(duì)信息接受的程度，盡量在文案的創(chuàng)作上做到大眾化、具體化。

1.派籌方案采用小訂金的方式運(yùn)作

? 小訂客戶：對(duì)于訂購(gòu)客戶，繳納1000元訂購(gòu)誠(chéng)意金即可沖抵后期購(gòu)房款10000元。? 資料的準(zhǔn)備：訂購(gòu)協(xié)議書(shū)

2.推出“帶三年租約銷(xiāo)售、并一次性返還” 的政策增加投資者信心。3.改變以往的銷(xiāo)售方式：將宣傳后等客戶上門(mén)變?yōu)橹鲃?dòng)送信息上門(mén)，由銷(xiāo)售人員每天上街派發(fā)DM單同時(shí)對(duì)客戶進(jìn)行登記，并即使回訪。用主動(dòng)灌輸?shù)姆绞绞箍蛻袅私饨邮芪覀冺?xiàng)目

4.有獎(jiǎng)銷(xiāo)售：凡在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日簽訂合同的客戶均可參加現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為各種家用電器。

? SP活動(dòng)

因?yàn)楝F(xiàn)有銷(xiāo)售中心地理位置比較偏僻，很難聚集人氣，所以現(xiàn)場(chǎng)的SP活動(dòng)便成為了聚集人氣最有效的方法。

? 市區(qū)彩車(chē)巡游：每天通過(guò)精心包裝的彩車(chē)，極具感染力的廣播說(shuō)辭，現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)的解說(shuō)，形成一個(gè)流動(dòng)的銷(xiāo)售點(diǎn)，達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)。

? 設(shè)立流動(dòng)銷(xiāo)售點(diǎn)，專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售看樓專(zhuān)車(chē)，定期（每周六、日）在江油市主要繁華街道進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳推廣。

? 現(xiàn)場(chǎng)搭設(shè)臨時(shí)舞臺(tái)，定期（每周二、四、六、日）舉辦活動(dòng)（具體實(shí)施活動(dòng)另做計(jì)劃），爭(zhēng)取在短期內(nèi)形成轟動(dòng)性效應(yīng)?；顒?dòng)內(nèi)容主要考慮：江油歌手擂臺(tái)賽、露天電影天天看、啤酒大賽（中間穿插有獎(jiǎng)竟猜）等最聚人氣的活動(dòng)。

? 針對(duì)晚上客戶較多的情況，調(diào)整工作時(shí)間，利用晚上客戶較多的有利條件配合現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)達(dá)到成功派籌的目的。

三、后期各階段具體實(shí)施安排

項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)前（9月1日——9月18日）階段是項(xiàng)目是否能成功銷(xiāo)售的重要階段，該階段的推廣宣傳將會(huì)達(dá)到銷(xiāo)售過(guò)程中的第一次高潮，并一步步將該項(xiàng)目推向巔峰。準(zhǔn)備工作：

? ? DM單的設(shè)計(jì)、制作————9月5日完成

價(jià)格體系、價(jià)格計(jì)算單、銷(xiāo)控表的設(shè)計(jì)、制作——9月5日完成 ? 電視廣播宣傳（現(xiàn)場(chǎng)、電視）————9月3日完成配音和背景音樂(lè)的制作。? 巡展路演（彩車(chē)、廣播說(shuō)辭、路線安排、人員配備、宣傳資料）————9月1日完成 ? 市中心及中壩劇場(chǎng)戶外廣告————9月5日完成設(shè)計(jì)、9月6日完成制作 ? 室內(nèi)展板、戶外展板、過(guò)街橫幅————9月5日完成設(shè)計(jì)、9月6日完成制作 ? 室外街景、燈光工程——強(qiáng)烈希望能在9月10日前銷(xiāo)售中心前的區(qū)域全面完工 ? ? 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)及戶外布置——9月5日前完成

置業(yè)顧問(wèn)的二次培訓(xùn)——9月5日前每天中午1：00開(kāi)始，時(shí)間：1：00——2：00 ? 開(kāi)盤(pán)獎(jiǎng)品準(zhǔn)備：9月25日千與電器商場(chǎng)聯(lián)系完畢開(kāi)盤(pán)獎(jiǎng)品展示事宜。? 夾報(bào)

時(shí)間安排： 9月8日、9月10日、9月13日、9月15日、9月17日、9月20日、9月22日、發(fā)行媒體：華西都市報(bào)、成都商報(bào)、綿陽(yáng)日?qǐng)?bào)（江油發(fā)行站）發(fā)行數(shù)量：（暫定）每次10000份，自留15000份，共計(jì)：85000份

? SP活動(dòng)（虹橋義演藝活動(dòng)、虹橋杯現(xiàn)場(chǎng)卡拉OK大賽、業(yè)主懇談會(huì)等項(xiàng)目）

從前期客戶來(lái)訪來(lái)電來(lái)看，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客戶的吸引力起了重要的作用，而SP活動(dòng)是聚集人氣最有效的方式?；顒?dòng)一：虹橋義演 ?

活動(dòng)時(shí)間：每周三、四、六，晚7：30——8：30

?

活動(dòng)內(nèi)容：歌舞表演、虹橋有獎(jiǎng)問(wèn)答、驚喜氣球、抽獎(jiǎng)活動(dòng) ? ?

活動(dòng)地點(diǎn)：虹橋步行街內(nèi)

演出道具準(zhǔn)備：舞臺(tái)、舞臺(tái)背景、音響系統(tǒng)、燈光系統(tǒng) ?

資料準(zhǔn)備：DM單、手提袋、禮品、項(xiàng)目提問(wèn)的文案、氣球（內(nèi)含購(gòu)房?jī)?yōu)惠獎(jiǎng)金）、抽獎(jiǎng)箱等 ?

人員準(zhǔn)備：演藝人員、主持人、置業(yè)顧問(wèn)、現(xiàn)場(chǎng)控制人員、保安人員、協(xié)助人員若干。?

活動(dòng)宗旨：該活動(dòng)要通過(guò)大型演藝活動(dòng)聚集人氣，在通過(guò)項(xiàng)目的有獎(jiǎng)問(wèn)答和現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)提高項(xiàng)目知名度，使活動(dòng)和項(xiàng)目的宣傳推廣相互呼應(yīng)?；顒?dòng)二：虹橋杯現(xiàn)場(chǎng)卡拉OK擂臺(tái)賽 ?

活動(dòng)時(shí)間：每周五、日，晚7：30——8：30

?

活動(dòng)內(nèi)容：歌手卡拉OK表演、虹橋有獎(jiǎng)問(wèn)答、驚喜氣球、抽獎(jiǎng)活動(dòng) ? ?

活動(dòng)地點(diǎn)：虹橋步行街內(nèi)

演出道具準(zhǔn)備：舞臺(tái)、舞臺(tái)背景、電視、音響、燈光系統(tǒng) ?

資料準(zhǔn)備：DM單、手提袋、禮品、項(xiàng)目提問(wèn)的文案、氣球（內(nèi)含購(gòu)房?jī)?yōu)惠獎(jiǎng)金）、抽獎(jiǎng)箱等 ?

人員準(zhǔn)備：演藝人員、主持人、置業(yè)顧問(wèn)、現(xiàn)場(chǎng)控制人員、保安人員、協(xié)助人員若干。?

活動(dòng)宗旨：該活動(dòng)要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)觀眾的參與，通過(guò)項(xiàng)目的有獎(jiǎng)問(wèn)答和現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)將活動(dòng)推向高潮，并通過(guò)活動(dòng)來(lái)提高項(xiàng)目知名度，使活動(dòng)和項(xiàng)目的宣傳推廣相互呼應(yīng)。

活動(dòng)三：業(yè)主懇談會(huì) ?

活動(dòng)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前一天（9月27日）

晚：5：00——8：00

?

活動(dòng)內(nèi)容：嘉賓致詞、業(yè)主懇談會(huì)、晚宴、歌舞表演

?

活動(dòng)地點(diǎn)：暫定

? ? ?

活動(dòng)道具準(zhǔn)備：活動(dòng)場(chǎng)地

資料準(zhǔn)備：簽到表、DM單、手提袋、禮品 人員準(zhǔn)備：出席嘉賓、主持人、置業(yè)顧問(wèn)、現(xiàn)場(chǎng)控制人員、保安人員、協(xié)助人員若干。

? 活動(dòng)宗旨：該活動(dòng)旨在前期的客戶積累基礎(chǔ)上通過(guò)該活動(dòng)增強(qiáng)客戶的投資信心，解答客戶疑問(wèn)，為爹二天的成功銷(xiāo)售打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

以上推廣各個(gè)具體執(zhí)行方案將在方案確定后由xx公司制定最終實(shí)施方案，另行提交。