第一篇：拆遷設(shè)定抵押權(quán)的房屋的法律分析

拆遷設(shè)定抵押權(quán)的房屋的法律分析

《城市房屋拆遷管理條例》第30條規(guī)定：“拆遷設(shè)定有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行?！痹O(shè)定抵押權(quán)的房屋是指拆遷范圍內(nèi)的房屋被所有人或者使用人已經(jīng)作為履行債務(wù)的擔(dān)保物的房屋。抵押是最常見的一種擔(dān)保方式，房屋一旦被設(shè)定抵押，其法律后果就是當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)從房屋拍賣或者變賣的價款中優(yōu)先受償。根據(jù)筆者承辦拆遷案件的經(jīng)驗，拆遷房屋設(shè)定抵押的情況比較普遍

是全國唯一一家專為被征收人維權(quán)的律師事務(wù)所北京圣運律師事務(wù)所“承諾只為被拆遷人與被征收人維權(quán)”，結(jié)合《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)不同的拆遷補償方式，具體的操作方式也有所不同。

第一、貨幣補償

如果拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致，采用貨幣補償?shù)姆绞?，那么對于抵押的法律關(guān)系，抵押人應(yīng)該與抵押權(quán)人協(xié)商重新設(shè)定抵押權(quán)或者抵押人提前償還債務(wù)。抵押權(quán)消失后，拆遷人與被拆遷人可以簽訂安置補償協(xié)議，將補償金支付給被拆遷人。如果抵押人與抵押權(quán)人就簽訂新的抵押協(xié)議或者是否提前清償債務(wù)的問題達不成一致意見，抵押權(quán)人有權(quán)要求拆遷人暫不支付補償金給被拆遷人。在實際的案例中，筆者一般建議抵押權(quán)人接受抵押人提前償還債務(wù)的方式。

另外，在建工程的拆遷也有諸多特殊之處，在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還會存在拖欠工程款和房屋已經(jīng)預(yù)售的并存情況。在這種情況下，安置補償資金的分配順序就成為一個關(guān)鍵問題，因為它關(guān)系到各方利益的實現(xiàn)。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，承包人對工程欠款具有優(yōu)先受償權(quán)，并且這種權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)，所以對于安置補償資金三者的受償順序應(yīng)該為：工程欠款、抵押債務(wù)、購房者房款。如果拆遷人未按照上述的順序分配，前一順序的權(quán)利人有權(quán)提起訴訟要求法院確認(rèn)支付行為無效。

第二、產(chǎn)權(quán)置換

抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)該就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同，將調(diào)換后的房屋作為抵押物作為原債務(wù)的擔(dān)保。如果雙方就調(diào)換后房屋達不成新的抵押合同，拆遷人無權(quán)與被拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。筆者建議，如遇到上述情況，抵押權(quán)人可以以簽訂安置補償協(xié)議未經(jīng)其同意為由要求人民法院確認(rèn)安置補償協(xié)議無效而保護自己的債權(quán)。

第二篇：抵押權(quán)設(shè)定契約書

立抵押契約人張_____（以下簡稱甲方）李______（以下簡稱乙方），因抵押借款事，雙方議定條款如下：

一、乙方將坐落_____面積_____平方米工地及其地上建筑物即_____ ___號平房一棟，設(shè)定抵押權(quán)與甲方，向甲方借款人民幣____萬元。

二、利息按月利率_____分計算，于每月一日支付。

三、本借款期限二年，即自______年7月1日起，至_____年6月30日止，期滿應(yīng)一次還清。但如果乙方不按第二款規(guī)定按時付息累積達兩期的，甲方于期限屆滿前，可請求返還借款。

四、本契約簽訂之日，乙方應(yīng)將抵押物有關(guān)的所有權(quán)書及其他有關(guān)文件交付甲方收執(zhí)，并協(xié)同辦理抵押權(quán)登記。

五、抵押期限內(nèi)抵押物應(yīng)付的一切稅捐，應(yīng)由乙方依法按期繳納。

六、本契約自訂立時生效，雙方各執(zhí)一份為憑。

甲方：張_____________

住址：_______________

身份證統(tǒng)一號碼：_____

乙方：李_____________

住址：_______________

身份證統(tǒng)一號碼：_____

_____年_____月_____日

第三篇：抵押權(quán)設(shè)定契約書

抵押權(quán)設(shè)定契約書

立抵押契約人張三（以下簡稱甲方）李四（以下簡稱乙方），因抵押借款事，雙方議定條款如下：

一、乙方將坐落xx面積xx平方米工地及其地上建筑物即xxx號平房一棟，設(shè)定抵押權(quán)與甲方，向甲方借款人民幣xx萬元。

二、利息按月利率x分計算，于每月一日支付。

三、本借款期限二年，即自xxxx年

7月1日起，至xxxx年6月30日止，期滿應(yīng)一次還清。但如果乙方不按第二款規(guī)定按時付息累積達兩期的，甲方于期限屆滿前，可請求返還借款。

四、本契約簽訂之日，乙方應(yīng)將抵押物有關(guān)的所有權(quán)書及其他有關(guān)文件交付甲方收執(zhí)，并協(xié)同辦理抵押權(quán)登記。

五、抵押期限內(nèi)抵押物應(yīng)付的一切稅捐，應(yīng)由乙方依法按期繳納。

六、本契約自訂立時生效，雙方各執(zhí)一份為憑。

甲方：張三

住址：

身份證統(tǒng)一號碼：

乙方：李四

住址：

身份證統(tǒng)一號碼：

xxx年x月x日

第四篇：淺談農(nóng)信社如何實現(xiàn)抵押權(quán)法律

抵押擔(dān)保做為第二還款來源，現(xiàn)階段在維護農(nóng)村信用社債權(quán)實現(xiàn)方面起著越來越重要的作用，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，依靠信用方式發(fā)放貸款對信貸資金安全方面留有較大的風(fēng)險，一旦借款人發(fā)生經(jīng)營風(fēng)險或道德風(fēng)險，農(nóng)村信用社將面臨不利因素，因此，現(xiàn)階段農(nóng)村信用社對擔(dān)保類貸款越來越重視，尤其是抵(質(zhì))押類貸款在擔(dān)保類貸款中占絕對比重，通過提高擔(dān)保

類貸款比例來防范信貸資金風(fēng)險，以第二還款來源來保障信貸資金安全。但隨著抵押擔(dān)保類貸款比重的不斷提高，一旦債務(wù)人真正出現(xiàn)清償風(fēng)險，如何最終實現(xiàn)抵押權(quán)以維護信用社合法債權(quán)的實現(xiàn)，對農(nóng)村信用社意義重大，也是當(dāng)前亟待面對和解決的現(xiàn)實問題。

一、現(xiàn)階段大廠聯(lián)社抵押擔(dān)保貸款現(xiàn)狀

農(nóng)村信用社深化改革以來，大廠聯(lián)社以防控信貸風(fēng)險為重點，嚴(yán)格落實貸款風(fēng)險管理政策和執(zhí)行慎審經(jīng)營原則,依照貸款風(fēng)險度大小依次發(fā)放貸款，通過多種措施大力提高抵(質(zhì))押擔(dān)保貸款，大力壓縮非抵(質(zhì))押擔(dān)保類貸款比例,為防范信貸風(fēng)險和提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量建立了一道堅實的屏障和“防火墻”。至2008年7月份，大廠聯(lián)社各項貸款余額81883萬元，其中擔(dān)保類貸款 69995萬元，占比85.48%；在81883萬元貸款總額中，質(zhì)押、抵押、保證、信用貸款余額分別為854萬元、58569萬元、10572萬元、11888 萬元，分別占貸款總額的1.04%、71.53%、12.91%、14.52%。在擔(dān)保類貸款中，抵押類貸款58569萬元，占擔(dān)保類貸款總額的83.68%，因此如何實現(xiàn)抵押權(quán)對維護信用社信貸資產(chǎn)安全至關(guān)重要。過來，大廠聯(lián)社在提高抵押擔(dān)保類貸款方面主要采取了以下多種措施，有力地提高了抵(質(zhì))押貸款比例：

一是對以前非抵(質(zhì))押類貸款逐步進行轉(zhuǎn)化。對以前老客戶貸款到期后再貸的，凡不是抵(質(zhì))押貸款的或以信用等方式發(fā)放的貸款，要求借款人重新提供抵(質(zhì))押物進行擔(dān)保，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榈?質(zhì))押貸款，壓縮非抵(質(zhì))押貸款比例，以此鞏固老客戶，提高貸款安全系數(shù)。

二是新發(fā)放貸款嚴(yán)格要求實行抵(質(zhì))押。對發(fā)展的新客戶，嚴(yán)格按照質(zhì)押→抵押→保證→信用風(fēng)險程度大小依次發(fā)放，凡 借款人有抵(質(zhì))押物的，必須進行抵(質(zhì))押，嚴(yán)格控制非抵(質(zhì))押類貸款發(fā)放比例，不斷拓展新興客戶源，培養(yǎng)客戶信用觀念。

三是利用利率杠桿進行調(diào)控,從成本控制角度考慮,鼓勵借款人主動進行抵(質(zhì))押。聯(lián)社從風(fēng)險控制角度考慮,在利率定價時,按照質(zhì)押→抵押→保證→信用風(fēng)險程度大小依次提高利率上浮標(biāo)準(zhǔn)，對質(zhì)押貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率不上浮,鼓勵借款人選擇抵(質(zhì))押方式貸款;從借款人成本控制角度考慮,向借款人講明因抵(質(zhì))押貸款利率不上浮(質(zhì)押)或上浮比例相比其他貸款較低,從減少經(jīng)營成本角度進行分析使其愿意接受,對貸款能夠抵(質(zhì))押的盡量進行抵(質(zhì))押,這就提高了借款人抵(質(zhì))押貸款的積極性。

四是落實駐村信貸員制度,詳細(xì)掌握了解所管片借款人實際情況,要求應(yīng)抵(質(zhì))盡抵(質(zhì))。對有資金需求的借款人,不是只聽取其一面之辭是否有可供抵(質(zhì))押物,而是由駐村信貸員首先入戶或入廠進行實地查看,詳細(xì)掌握了解可供抵(質(zhì))押情況,同時利用長期以來建立的廣泛信息渠道通過側(cè)面了解借款人是否具有可供抵(質(zhì))押的物品,這就最大限度使借款人有抵(質(zhì))物的必須進行抵(質(zhì))押，從而有效的提高了抵(質(zhì))押貸款比例。

五是抵(質(zhì))押物要求依法合規(guī)，注重實效。為確保抵(質(zhì))押物有效性和合法性，按照抵(質(zhì))押物“易保管、易變現(xiàn)、易處置”的原則，現(xiàn)階段質(zhì)物主要以存款單為主，抵押物主要以土地、房屋或地上附著物、機器設(shè)備為主，同時嚴(yán)格按照抵(質(zhì))押物貸款比例要求發(fā)放貸款；禁止以不符合抵(質(zhì))押物條件物品進行抵(質(zhì))押，以此確保抵(質(zhì))押物有效性和合法性，提高貸款質(zhì)量。

六是落實派駐稽核員制度，強化貸款的合規(guī)性檢查。為掌握貸款抵(質(zhì))押物的真實性和合規(guī)性，聯(lián)社派駐稽核員分片包干，每天入駐各基層社對上月貸款逐筆進行核查，凡發(fā)現(xiàn)抵(質(zhì))押貸款手續(xù)不合規(guī)及抵(質(zhì))押物不實的及時向聯(lián)社進行反映并按制度要求嚴(yán)肅查處，規(guī)避了人員操作風(fēng)險和道德風(fēng)險,為防范信貸風(fēng)險奠定了堅實的制度保障。

第五篇：關(guān)于房屋拆遷許可證的相關(guān)法律問題解答

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關(guān)于房屋拆遷許可證的相關(guān)法律問題解答

1、無房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的處罰 ：

答：違反城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

2、非法獲取房屋拆遷許可證的處罰：

答：拆遷人違反城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

3、吊銷房屋拆遷許可證的情形 ：

答：拆遷人違反城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷房屋拆遷許可證：

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(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的;(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的;(三)擅自延長拆遷期限的。

4、委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的處罰：

答： 可由拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷房屋拆遷許可證。

5、拆遷人違法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，處罰：

答：由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%--3%的罰款。

6、拆遷范圍確定 ：

答：拆遷范圍由房屋拆遷管理部門根據(jù)城市規(guī)劃主管部門的規(guī)劃用地紅線范圍確定。為保證房屋安全確須跨規(guī)劃用地紅線進行拆遷的，拆遷范圍由房屋拆遷管理部門商城市規(guī)劃主管部門確定。

7、房屋拆遷許可證審批后拆遷管理部門同時要作的工作：

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答：(1)及時將拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以拆遷公告的形式對被拆遷人予以公布;

(2)應(yīng)當(dāng)就暫停辦理新建、改建、擴建房屋、改變房屋和土地用途、房屋出租、營業(yè)執(zhí)照等事項，及時通知房產(chǎn)、工商等部門;

(3)拆遷人督促被拆遷人作好法規(guī)、政策宣傳工作。

8、房屋拆遷許可審批手續(xù)需要多長時間

答：房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到單位申請之日起30日內(nèi)，對申請審查完畢;符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證;不符合條件的，書面告知理由。

9、哪些人不能作為拆遷人：

答： 個人不得作為拆遷人;政府及有關(guān)部門組成的“指揮部”、“專班”等臨時性組織不得作為拆遷人。在實際操作過程中，一般情形下政府和拆遷管理部門不宜作為拆遷人。

10、未取得《房屋拆遷許可證》能否實施房屋拆遷。

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答： 不能。未依法取得《房屋拆遷許可證》實施房屋拆遷是違法拆遷，其拆遷行為不受法律保護。

11、申請房屋拆遷許可證應(yīng)提交的資料 ：

答：申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：(一)建設(shè)項目批準(zhǔn)文件;(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(三)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;(四)拆遷計劃和拆遷方案;(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查;經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

12、拆遷范圍確定后，不得從事哪些活動 ：

答：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：(一)新建、擴建、改建房屋;(二)改變房屋和土地用途;(三)租賃房屋。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年;拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長暫停期限不得超過1年。

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13、城市房屋拆遷中，政府負(fù)有哪些責(zé)任

答：城市房屋拆遷主要涉及三方主體，即政府、拆遷人與被拆遷人。政府對于房屋拆遷負(fù)有管理責(zé)任，具體表現(xiàn)在：

(1)對建設(shè)單位的拆遷申請進行審查，符合條件的，核發(fā)拆遷許可證。

(2)發(fā)布拆遷公告，載明房屋拆遷許可證批準(zhǔn)文號、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等主要內(nèi)容。

(3)對拆遷人與被拆遷人之間的補償安置問題進行裁決。

(4)根據(jù)已經(jīng)作出的裁決實施強制拆遷或依法申請人民法院強制拆遷。

(5)對拆遷行為進行監(jiān)督，對違法拆遷行為進行處罰。

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息

如

何

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決的執(zhí)

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