第一篇：企業(yè)價(jià)值收益法評估案例分析與研究

企業(yè)價(jià)值收益法評估案例分析與研究.txt結(jié)婚就像是給自由穿件棉衣，活動起來不方便，但會很溫暖。談戀愛就像剝洋蔥，總有一層讓你淚流。企業(yè)價(jià)值收益法評估案例分析與研究(一)首 頁 行業(yè)動態(tài) 財(cái)經(jīng)法律法規(guī) 誠聘英才 郵箱注冊 郵箱登錄

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企業(yè)價(jià)值收益法評估案例分析與研究(一)

作者：湯柱奎新聞來源：本站原創(chuàng)點(diǎn)擊數(shù)：882更新時(shí)間：2010-6-7

摘 要

企業(yè)價(jià)值的評估方法主要有市場法、收益法和成本法，其中收益法已逐漸成為企業(yè)價(jià)值評估的主要方法。目前，對收益法進(jìn)行技術(shù)探討的文章也不少，但很少有對收益法相關(guān)參數(shù)進(jìn)行深入分析、并以案例的形式討論由于采用參數(shù)的計(jì)算方法不同導(dǎo)致的結(jié)果差異及其解決辦法。本文在簡明闡述收益法評估理論的基礎(chǔ)上，以案例的形式對相關(guān)參數(shù)進(jìn)行分析，最終形成相關(guān)結(jié)論，以引導(dǎo)和發(fā)起評估師對此進(jìn)行大討論，提高行業(yè)評估水平。

一、企業(yè)價(jià)值評估的收益法

1、收益法的基本定義及前提

收益法，收益法是指通過估算評估對象未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的評估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，利用投資回報(bào)和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評估對象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評估標(biāo)的來估算評估對象的價(jià)值。

收益法涉及三個基本要素：一是評估對象的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，應(yīng)用收益法必須具備以下基本前提：

（1）評估對象的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；

（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以計(jì)量；

（3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

2、企業(yè)價(jià)值評估收益法的理論依據(jù)

現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論、企業(yè)競爭戰(zhàn)略理論、企業(yè)競爭優(yōu)勢理論都從不同角度研究認(rèn)為，創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值和實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化是企業(yè)經(jīng)營的主要目的；企業(yè)價(jià)值是由各種不同的因素所組成，而且這些創(chuàng)造價(jià)值的因素要經(jīng)過整合才能產(chǎn)生效果；企業(yè)價(jià)值不是單項(xiàng)資產(chǎn)簡單組合，而是各項(xiàng)單項(xiàng)資產(chǎn)的整合；如果整合成功，應(yīng)該產(chǎn)生1+1＞2的效果，即企業(yè)價(jià)值一般大于單項(xiàng)資產(chǎn)的組合。

可持續(xù)發(fā)展理論認(rèn)為，企業(yè)存在或購并的目標(biāo)，不是企業(yè)過去實(shí)現(xiàn)的收益、現(xiàn)在擁有的資產(chǎn)價(jià)值，而是企業(yè)未來獲得盈利的能力；只要企業(yè)未來盈利，企業(yè)就可持續(xù)經(jīng)營下去，企業(yè)就有存在的價(jià)值，從而形成企業(yè)價(jià)值。

正因?yàn)槿绱?，收益法是一種科學(xué)的企業(yè)價(jià)值評估方法，在發(fā)達(dá)國家廣泛應(yīng)用。

3、收益法評估運(yùn)用條件已日趨成熟

隨著社會信息網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，收集收益法評估所需要的資料更加容易，評估人員對行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的把握更加準(zhǔn)確；通過近幾年的深入學(xué)習(xí)和研究，評估人員的專業(yè)水平逐步提高，評估技術(shù)思路也日趨成熟。

綜上所述，收益法評估企業(yè)價(jià)值將逐漸成為評估方法的首選。

二、收益法評估技術(shù)思路及參數(shù)

（一）技術(shù)思路

由于評估對象的不同特征，選用的收益法評估技術(shù)思路也不相同。通常情況下，對于大多數(shù)企業(yè)來說，各年的收益都有一定的發(fā)展趨勢并可以預(yù)測，部份企業(yè)存在一定的閑置資產(chǎn)，適用以下評估技術(shù)思路：

其中：

P—企業(yè)價(jià)值評估值

i—年序號

n—收益年期

Ri—未來第i年的預(yù)期收益

r—折現(xiàn)率

ri—第i年折現(xiàn)率

Q—閑置資產(chǎn)的市場價(jià)值

（二）重要參數(shù)內(nèi)含

1、未來第i年的預(yù)期收益（Ri）

預(yù)期收益，是指在正常情況下所能獲得的收益額，是未來可能獲得的而不是歷史的、是預(yù)測的客觀收益而不一定是評估對象的實(shí)際收益。在預(yù)測收益的過程中，應(yīng)當(dāng)對非正常的損益進(jìn)行調(diào)整，得到在正常經(jīng)營情況下合理的預(yù)期收益。

在企業(yè)價(jià)值評估過程中，要明確預(yù)期收益是凈利潤還是凈現(xiàn)金流量。

2、折現(xiàn)率（r）

折現(xiàn)率是期望的投資報(bào)酬率，由無風(fēng)險(xiǎn)利率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬又分為股東風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬和債權(quán)人風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。

股東風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率包括行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、其他風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。

（三）折現(xiàn)率的求取

1、折現(xiàn)率通常采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型或者加權(quán)平均資本成本模型求取。

（1）資本資產(chǎn)定價(jià)模型，計(jì)算公式為：

r(權(quán)益成本)=Rf+權(quán)益β（Rm-Rf）

其中：Rf=無風(fēng)險(xiǎn)利率

權(quán)益β=被評估企業(yè)β系數(shù)

Rm=市場的預(yù)期收益率

（2）加權(quán)平均資本成本模型，計(jì)算公式為：

r=E/(E+D)×Ke+D/(E+D)×（1-t）×Kd

E—權(quán)益的市場價(jià)值

D—債務(wù)的市場價(jià)值

Ke—權(quán)益資本要求的回報(bào)率

Kd—債務(wù)資本要求的回報(bào)率

t--被評估企業(yè)所得稅率

2、相關(guān)參數(shù)的計(jì)算與取得

（1）Rf，它取決于投資的機(jī)會成本，通常以政府發(fā)行的國庫券利率和銀行儲蓄利率作為參考依據(jù)。

（2）Rm，可以通過上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告、統(tǒng)計(jì)公報(bào)中查詢?nèi)〉谩?/p>

（3）β系數(shù)：

β系數(shù)可以通過計(jì)算或者上市公司查詢?nèi)〉谩?/p>

1）β系數(shù)的計(jì)算參見2007年第7期《中國資產(chǎn)評估》。

2）如果通過上市公司查詢?nèi)〉玫摩孪禂?shù)，由于企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)與所得稅率不同，其風(fēng)險(xiǎn)程度也不相同，故應(yīng)對β系數(shù)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，調(diào)整方法如下：

βu=β當(dāng)前/（1+（1-t）D/E）

βu=同行業(yè)上市公司無財(cái)務(wù)杠桿情況下的β系數(shù)

β當(dāng)前=同行業(yè)上市公司目前情況下的β系數(shù)

t=同行業(yè)上市公司所得稅率

D/E=同行業(yè)上市公司目前的債務(wù)/股東權(quán)益比率（這里的股東權(quán)益是指企業(yè)的市場價(jià)值）

β杠桿=βu×（1+（1-t）D/E），即考慮被評估企業(yè)在現(xiàn)行債務(wù)水平情況下β系數(shù)。

3、折現(xiàn)率求取的有關(guān)討論

如前所述，在計(jì)算β系數(shù)時(shí)，本文主張以股東權(quán)益的市場價(jià)值作為計(jì)算基礎(chǔ)；全國注冊資產(chǎn)評估師考試教材（經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社《資產(chǎn)評估》2008年4月第1版第420頁寫道:“確定各種資本權(quán)數(shù)的方法一般有三種：以企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中（賬面價(jià)值）各種資本的比重為權(quán)數(shù)；以占企業(yè)外發(fā)證券市場價(jià)值（市場價(jià)值）的現(xiàn)有比重為權(quán)數(shù)；以在企業(yè)的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)中應(yīng)該保持的比重為權(quán)數(shù)?！钡滩闹胁⑽凑f明在何種情況下使用某種權(quán)數(shù)，也未說明如何解決由于采用的權(quán)數(shù)基礎(chǔ)不同而導(dǎo)致評估結(jié)果重大差異給客戶造成的困惑或者引起的相關(guān)糾紛。

對上述計(jì)算基礎(chǔ)的差異，通過本文的第四部份以案例分析的形式對此進(jìn)行討論。

四、案例分析與討論

（一）案例[1]

重慶某公司為改善法人治理結(jié)構(gòu)，擬引進(jìn)戰(zhàn)略投資者。該公司董事會聘請了一家評估機(jī)構(gòu)對該公司的凈資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，作為股東會確定增資擴(kuò)股或者轉(zhuǎn)讓股權(quán)定價(jià)的依據(jù)。評估師收集到如下財(cái)務(wù)會計(jì)資料和信息并掌握了以下情況：

1、評估基準(zhǔn)日2008年12月31日；

2、價(jià)值類型：市場價(jià)值；評估對象：全部股東權(quán)益價(jià)值；

3、近3年資產(chǎn)負(fù)債、利潤簡表情況：

資產(chǎn)負(fù)債簡表

單位：人民幣萬元

資產(chǎn)金額負(fù)債 金額

2006.12.312007.12.312008.12.312006.12.312007.12.312008.12.31流動資產(chǎn) 12,000.0015,200.0012,800.00 短期借款3,000.00

3,000.003,000.00

長期投資--其他流動負(fù)債7,000.0010,000.00

7,500.00

固定資產(chǎn) 35,000.0035,000.0035,000.00 長期借款 10,000.0010,000.0010,000.00

實(shí)收資本 12,000.0012,000.0012,000.00

資本公積8,000.008,200.008,300.00

未分配利潤7,000.007,000.007,000.00

資產(chǎn)合計(jì)47,000.00 50,200.0047,800.00 負(fù)債及所有者權(quán)益47,000.00

50,200.0047,800.00

利潤表簡表

年度

項(xiàng)目2006.12.312007.12.312008.12.31

主營業(yè)務(wù)收入 90,000.00100,000.00120,000.00

主營業(yè)務(wù)成本 78,000.0087,000.0098,000.00

利潤總額6,000.007,000.008,000.00

企業(yè)所得稅（15%）900.001,050.001,200.00

凈利潤5,100.005,950.006,800.004、經(jīng)評估人員了解，該公司固定資產(chǎn)折舊前3年平均為1800萬元，未來固定資產(chǎn)變化不大，折舊費(fèi)用能滿足公司未來持續(xù)生產(chǎn)需要。前3年短期借款利率為5%，長期借款利率為6%；經(jīng)公司咨詢相關(guān)金融專家，未來利率水平基本穩(wěn)定，不會發(fā)生較大變化。

5、該公司生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)步發(fā)展，根據(jù)公司中長期發(fā)展規(guī)劃，在現(xiàn)有生產(chǎn)能力前提下，通過挖潛，提高盈利水平，董事會預(yù)測公司未來5年利潤總額保持10%增長，第6年保持2%的增長，以后各年趨于穩(wěn)定；評估師對該公司的歷史經(jīng)營狀況進(jìn)行了分析，并對市場狀況、企業(yè)的發(fā)展趨勢進(jìn)行了調(diào)查研究，認(rèn)為該公司董事會的預(yù)測是合理的；同時(shí)，基于以上分析，在未來的經(jīng)營活動中，無需新增營運(yùn)資金。

此外，評估師還注意到，該公司目前享受西部大開發(fā)所得稅優(yōu)惠政策，從2011年1月1日起，將執(zhí)行國家統(tǒng)一稅率。

6、經(jīng)評估師現(xiàn)場查勘與市場調(diào)查，并進(jìn)行了估算，公司固定資產(chǎn)重置價(jià)值為49,000萬元；另外公司有部分閑置資產(chǎn)未發(fā)生效益；經(jīng)估算，其中機(jī)器設(shè)備市場價(jià)值為400萬元，房屋市場價(jià)值為300萬元，土地市場價(jià)值為300萬元，每年的折舊與攤銷計(jì)60萬元。

7、經(jīng)評估師了解近三年上海、深圳交易所上市的同行業(yè)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率為10%，該公司相似上市公司的B系數(shù)為1.2，所得稅率為25%；長期負(fù)債占長期負(fù)債與權(quán)益賬面價(jià)值合計(jì)的30%、權(quán)益占70%；長期負(fù)債占長期負(fù)債與權(quán)益市場價(jià)值合計(jì)的18%，權(quán)益市場價(jià)值占82%。

8、無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率采用國債利率，經(jīng)評估師計(jì)算，國債復(fù)利率為3.5%。公司市場穩(wěn)定，無個別特殊風(fēng)險(xiǎn)。

[1] 案例原型由本公司提供。

2、本文中，除非特別說明，所有的金額計(jì)量單位均為人民幣萬元。新聞錄入：admin責(zé)任編輯：admin

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第二篇：基于收益法的萬科集團(tuán)企業(yè)價(jià)值評估研究

基于收益法的萬科集團(tuán)企業(yè)價(jià)值評估研究

摘要： 本文在梳理企業(yè)價(jià)值評估的相關(guān)理論、評估方法以及常用的評估模型的基礎(chǔ)上，采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型，對萬科集團(tuán)的各項(xiàng)成本進(jìn)行計(jì)算，采用現(xiàn)值模型，對萬科集團(tuán)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估，結(jié)果表明，將萬科集團(tuán)未來凈收益折現(xiàn)之后，公司的凈收益現(xiàn)值之和為3805.36億元。此評估得到的結(jié)果可為投資者在購買萬科公司股票時(shí)提供參考。

Abstract： Based on researching of the enterprise valuation's relevant theory，methods and models，this paper adopted capital assets pricing model（CAPM）to calculate the cost of Vanke Group； and adopted present value model evaluated to analyze the enterprise value of Vanke Group.According to these studies，this paper got the result which is show that after discounting for future net revenue，the total of Vanke Group's net present value is 380.536 billion yuan.關(guān)鍵詞： 萬科集團(tuán)；企業(yè)價(jià)值評估；財(cái)務(wù)分析；收益法

Key words： Vanke Group；enterprise valuation；financial analysis；income approach

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）09-0035-03

0 引言

企業(yè)價(jià)值是指企業(yè)作為特定資產(chǎn)綜合體在現(xiàn)實(shí)市場條件下的交換價(jià)值，由企業(yè)獲利能力所決定，是企業(yè)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上獲利能力價(jià)值和潛在獲利機(jī)會價(jià)值之和[1]。近來，由于前海人壽、安邦人壽保險(xiǎn)等公司大力持股萬科股份，萬科的股權(quán)之爭備受人們關(guān)注。根據(jù)萬科集團(tuán)2016年第三季度公布的數(shù)據(jù)，其前十名股東持股情況如下：華潤股份有限公司15.24%；香港中央結(jié)算有限公司11.91%；深圳市鉅盛華股份有限公司8.39%；國信證券4.14%；前海人壽保險(xiǎn)股份有限公司3.17%；招商財(cái)富2.98%；中國證券金融股份有限公司2.89%；安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司2.34%；安邦人壽保險(xiǎn)股份有限公司2.21%；西部利得基金2.04%。

在這一背景下，合理有效的評估企業(yè)價(jià)值關(guān)乎投資者能否在激烈的市場競爭中獲得最大的利益，因而引起了學(xué)者的高度關(guān)注?，F(xiàn)階段的研究成果如下，買生，汪克夷，匡海波（2011）提出了企業(yè)社會價(jià)值體系的設(shè)計(jì)模型和企業(yè)社會價(jià)值的模糊層次評價(jià)方法，構(gòu)建了基于折現(xiàn)現(xiàn)金流的企業(yè)綜合價(jià)值評估模型，對企業(yè)社會價(jià)值評價(jià)結(jié)果在企業(yè)價(jià)值評價(jià)中的應(yīng)用進(jìn)行了研究[2]。徐愛農(nóng)，曹中（2009）從非股份制企業(yè)的價(jià)值評估、成本法的使用、持續(xù)經(jīng)營企業(yè)價(jià)值評估中的價(jià)值類型選擇、收益法中折現(xiàn)率參數(shù)的確定等方面入手，對我國企業(yè)價(jià)值評估問題進(jìn)行了研究[3]。王晶，高建設(shè)，寧宣熙（2009）對企業(yè)績效評價(jià)指標(biāo)體系及企業(yè)價(jià)值評估指標(biāo)體系?M行了比較分析，基于集成灰色聚類評估和集對分析理論提出一種新的評估模型―GCSP，有效避免一般評估模型之結(jié)果過于模糊和差異性不顯著的缺陷[4]。唐廣（2006）認(rèn)為企業(yè)價(jià)值評估指標(biāo)體系應(yīng)包括經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)、核心能力指標(biāo)和外部環(huán)境指標(biāo)[5]。李延喜，張啟鑾，李寧（2003）指出現(xiàn)金流量預(yù)測、折現(xiàn)率量化、評估期間確定是影響價(jià)值評估結(jié)果的主要因素，提出了基于動態(tài)現(xiàn)金流量確定企業(yè)價(jià)值評估模型的框架和內(nèi)容[6]。梳理現(xiàn)有文獻(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)，學(xué)者結(jié)合收益法對企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評估的研究并不多。這使得企業(yè)在實(shí)踐中多采用成本法進(jìn)行價(jià)值評估，再用收益法驗(yàn)證，而國外多以收益法、市場法對企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評估，顯然，我國企業(yè)價(jià)值評估方法亟待改善。

本文以企業(yè)價(jià)值評估理論為研究對象，在收益法理論的基礎(chǔ)上，篩選出影響企業(yè)價(jià)值的主要因素，并以萬科集團(tuán)為例，建立資本資產(chǎn)定價(jià)模型，進(jìn)一步深入分析影響企業(yè)價(jià)值的因素，最后對萬科集團(tuán)的企業(yè)價(jià)值進(jìn)行了預(yù)測，可供投資者參考。選擇評估模型

企業(yè)價(jià)值評估的方法包含了收益法、市場法和成本法這三大評估方法，還有一些其延伸出來的評估方法，但是由于不同的評估方法存在不同的缺陷，適用的評估對象不同，因此本文經(jīng)過綜合比較之后，采用收益法對萬科的企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估。

雖然收益法后面又分離出了許多方法諸如DCF、EVA、CAPM，根據(jù)前述對財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，本文將采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型，對公司的各項(xiàng)成本進(jìn)行計(jì)算，采用現(xiàn)值模型，對公司企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估，以求評估的過程更全面，評估的結(jié)果更具說服力。構(gòu)建指標(biāo)體系

2.1 收益額

對于企業(yè)價(jià)值評估，企業(yè)的收益額通常選取凈利潤或凈現(xiàn)金流量，本文主要通過對凈利潤的估測來評估企業(yè)價(jià)值。

2.1.1 主營業(yè)務(wù)收入預(yù)測

萬科集團(tuán)從2006年到2015年的年?duì)I業(yè)收入如表1所示。

將表1的數(shù)據(jù)進(jìn)行一元線性回歸分析，如圖1所示。

根據(jù)回歸方程，可預(yù)測萬科集團(tuán)未來六年的營業(yè)收入，如表2所示。

2.1.2 總成本

萬科集團(tuán)從2006年到2015年的年總成本如表3所示。

將表3的數(shù)據(jù)進(jìn)行一元線性回歸分析，如圖2所示。

根據(jù)回歸方程，可預(yù)測萬科集團(tuán)未來六年的總成本，如表4所示。

2.1.3 營業(yè)外收入

萬科集團(tuán)從2006年到2015年的年?duì)I業(yè)外收入如表5所示。

將表5的數(shù)據(jù)進(jìn)行一元線性回歸分析，如圖3所示。

根據(jù)回歸方程，可預(yù)測萬科集團(tuán)未來六年的營業(yè)外收入，如表6所示。

2.1.4 營業(yè)外支出

萬科集團(tuán)從2006年到2015年的年?duì)I業(yè)外支出如表7所示。

將表7的數(shù)據(jù)進(jìn)行一元線性回歸分析，如圖4所示。

根據(jù)回歸方程，可預(yù)測萬科集團(tuán)未來六年的營業(yè)外支出，如表8所示。

2.1.5 凈利潤預(yù)測

根據(jù)以上測算的數(shù)據(jù)，扣減25%的所得稅后，計(jì)算凈利潤：

凈利潤=總收入-總成本+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出-所得稅

測算結(jié)果如表9所示。

2.2 折現(xiàn)率

2.2.1 確定分析工具

由于凈利潤針對的是公司全體資本供給者，因此折現(xiàn)率R采用WACC模型進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算方法如下：

R = [E/（E+D）]*Rg +[D/（E+D）]*Rd*（1-t）

WACC：加權(quán)平均資本成本；

E：基準(zhǔn)日審計(jì)后的凈資產(chǎn)價(jià)值；

D：基準(zhǔn)日經(jīng)確認(rèn)的付息債務(wù)；

Re：股權(quán)資本成本；

Rd：債務(wù)資本成本；

t：所得稅稅率。

對于公司資本成本采用CAPM模型進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算方法為：Re=Rn+*（Rm-Rn）

Re：資本成本；

Rn：無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；

Rm：市場平均收益率；

被評估企業(yè)所在行業(yè)的系數(shù)。

3.2.2 確定無風(fēng)險(xiǎn)收益率

無風(fēng)險(xiǎn)利率一般可由長期國債的收益率決定，股權(quán)投資又是一項(xiàng)長期投資，因此本文采用5年期國債收益率4.32%作為無風(fēng)險(xiǎn)收益率。

2.2.3 確定市場收益率

由Wind資訊查詢可得10年滬深指數(shù)年平均收益率為13.76%，因此可得市場平均收益率為13.76%。

2.2.4 確定行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

由Wind資訊查詢可得β系數(shù)值為0.9122。

2.2.5 計(jì)算權(quán)益資本成本

由以上數(shù)據(jù)可計(jì)算出權(quán)益資本成本=4.32%+（13.76%-4.32%）*0.9122=12.93%

2.2.6 計(jì)算企業(yè)債務(wù)資本成本

根據(jù)企業(yè)評估基準(zhǔn)日的負(fù)債情況，計(jì)算出稅前債務(wù)成本為22.65%，所得稅率為25%，則稅后債務(wù)成本為22.65%*（1-25%）=16.99%。

2.2.7 計(jì)算折現(xiàn)率

根據(jù)公司的資產(chǎn)負(fù)債表，評估基準(zhǔn)日企業(yè)負(fù)債的市場價(jià)值=（2015年末長期借款+2015年初長期借款+2015年末短期借款+2015 年初短期借款+2015 年末一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債+2015年初一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債）/2 =（33828584225.36+34536712135.87+1900087965.52+2383069704.65+24746404056.97+20449288272.85）/2=58922073180.61

債務(wù)資本占資本總額的比例58922073180.61 /611295567689.29=9.64%

權(quán)益?Y本=（1***.97+***1.02）/2=126101617120.50

則權(quán)益資本占資本總額的比例為：126101617120.50/611295567689.29=50%

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，計(jì)算加權(quán)平均資本成本W(wǎng)ACC=9.64%*16.99%+50%*12.93%=8.10%

評估結(jié)果及分析

3.1 評估結(jié)果

P ：公司現(xiàn)金流現(xiàn)值；

Rt：第t年公司現(xiàn)金流；

A：第年的公司穩(wěn)定現(xiàn)金流；

t：明確的預(yù)測年限；

r：折現(xiàn)率。

將萬科集團(tuán)未來凈收益折現(xiàn)之后得出公司的凈收益現(xiàn)值之和為3805.36億元，可以得出萬科集團(tuán)的企業(yè)價(jià)值為3805.36億元。

3.2 結(jié)果分析

①本文的收益法使用的純收益為企業(yè)的凈利潤，但是一般情況下也可以使用企業(yè)的凈現(xiàn)金流量來進(jìn)行企業(yè)價(jià)值的評估，因此不同評估人員選取的作為純收益的指標(biāo)不同，導(dǎo)致評估的結(jié)果也會有一定的差異。

②本文凈利潤的估測方法是根據(jù)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入、總成本、營業(yè)外收入、營業(yè)外支出等財(cái)務(wù)指標(biāo)，扣減所得稅后計(jì)算而來，雖然都是依據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，但是由于不同評估人員對財(cái)務(wù)報(bào)表的使用方式不同，采用的財(cái)務(wù)指標(biāo)不同，使用的估值模型不同，都會造成評估結(jié)果的誤差。

③本文折現(xiàn)率的確定主要是采用加權(quán)平均資本成本來確定，市場收益率與行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)都采用Wind資訊提供的數(shù)據(jù)，由于不同評估人員計(jì)算折現(xiàn)率使用的數(shù)據(jù)來源不同也會導(dǎo)致評估結(jié)果的不同。

④根據(jù)評估得到的萬科集團(tuán)的企業(yè)價(jià)值里面不僅包含了企業(yè)正常的收益估計(jì)，也包含了企業(yè)的商譽(yù)對其經(jīng)營狀況的影響，因此評估得到的結(jié)果比較接近萬科本身的企業(yè)價(jià)值，可以給投資者以參考。

參考文獻(xiàn)：

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第三篇：財(cái)務(wù)報(bào)表分析與企業(yè)價(jià)值研究

財(cái)務(wù)報(bào)表分析與企業(yè)價(jià)值研究

摘要：財(cái)務(wù)報(bào)表分析是以企業(yè)基本活動為對象，以財(cái)務(wù)報(bào)表為主要信息來源，以分析和綜合為主要方法來系統(tǒng)認(rèn)識企業(yè)的過程，其目的是幫助報(bào)表使用者了解過去、評價(jià)現(xiàn)在和預(yù)測未來，從而改善決策。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容依據(jù)分析主體不同而不同。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主體是指“誰”進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析，財(cái)務(wù)報(bào)表的使用者有多種。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方法主要是比較分析法。

通過對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所提供的會計(jì)數(shù)據(jù)的分析，可以評估企業(yè)價(jià)值，對企業(yè)的發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測，從而做出合理決策，最終達(dá)到市場有效。本文探討了如何利用財(cái)務(wù)報(bào)表來揭示企業(yè)價(jià)值的問題。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)報(bào)表分析價(jià)值研究

財(cái)務(wù)報(bào)表是反映企業(yè)價(jià)值的載體 分析企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表是人們評估企業(yè)價(jià)值、預(yù)測企業(yè)未來發(fā)展前景和識別企業(yè)優(yōu)劣的主要手段。因此，正確理解和利用企業(yè)對外提供的財(cái)務(wù)報(bào)表信息．以了解企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)狀況是十分必要的。

一、財(cái)務(wù)報(bào)表是否反映企業(yè)價(jià)值

(一)財(cái)務(wù)報(bào)告——反映企業(yè)價(jià)值的載體

在市場經(jīng)濟(jì)條件下．上市公司公開披露財(cái)務(wù)報(bào)告己成為聯(lián)絡(luò)社會經(jīng)濟(jì)生活的一根重要紐帶。股份有限公司通過對外財(cái)務(wù)報(bào)告把公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等信息互相傳遞．從而把市場組織和運(yùn)作起來。財(cái)務(wù)報(bào)告始終是企業(yè)價(jià)值評估的重要信息來源．通過財(cái)務(wù)報(bào)告給企業(yè)價(jià)值評估提供各種資產(chǎn)的價(jià)值、企業(yè)整體資產(chǎn)的收益能力等重要數(shù)據(jù)?？梢哉f．財(cái)務(wù)報(bào)告的生成過程實(shí)質(zhì)上就是企

業(yè)價(jià)值的反映過程。

(二)財(cái)務(wù)報(bào)表分析——分析企業(yè)價(jià)值的工具

財(cái)務(wù)報(bào)表分析有助于在所提供的歷史財(cái)務(wù)會計(jì)數(shù)據(jù)和使用者所關(guān)注的未來的盈利及現(xiàn)金流量之間架起一座橋梁。財(cái)務(wù)報(bào)表分析技巧使得使用者能夠深入分析以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)的歷史數(shù)據(jù)，來了解企業(yè)過去、現(xiàn)在以及持續(xù)獲得盈利和產(chǎn)生現(xiàn)金流量的能力 要了解這些需要運(yùn)用各種評價(jià)管理者經(jīng)營和財(cái)務(wù)業(yè)績的技巧和標(biāo)準(zhǔn)，識別過去的現(xiàn)金收付，評價(jià)公司收益質(zhì)量．估計(jì)經(jīng)營及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，衡量其潛在貸款能力．以及證實(shí)或否定早期的預(yù)測和評價(jià)。

(三)影響財(cái)務(wù)報(bào)表分析質(zhì)量的因素：財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法

通過財(cái)務(wù)報(bào)表的會計(jì)數(shù)據(jù)．可以初步了解企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績．識別企業(yè)的優(yōu)劣。預(yù)測企業(yè)的未來。但是企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)所反映的內(nèi)容是高度概括、濃縮的．許多報(bào)表項(xiàng)目是獨(dú)立地反映某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的 為了使財(cái)務(wù)報(bào)表表達(dá)和傳遞的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容更加明確和清晰．需要使用一些科學(xué)的分析方法對財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕庾x 科學(xué)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法可以高效、準(zhǔn)確地反映企業(yè)的真實(shí)情況。使報(bào)表使用者能夠了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果以及對企業(yè)的未來前景進(jìn)行預(yù)期，為報(bào)表使用者進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估提供了方法保障．是報(bào)表使用者認(rèn)識企業(yè)、分析企業(yè)和對企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評估的方法、工具、手段。

二、傳統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法與企業(yè)價(jià)值相關(guān)性分析

(一)財(cái)務(wù)報(bào)表自身的局限

1．歷史成本法。資產(chǎn)負(fù)債表的左方反映了企業(yè)投資的結(jié)果，右方是企業(yè)以往融資的結(jié)果．左右兩方共同反映了企業(yè)的財(cái)務(wù)和資本結(jié)構(gòu)．可以看出企業(yè)擁有資產(chǎn)的原始投資。但是這些資產(chǎn)能給企業(yè)帶來多少經(jīng)濟(jì)利益是看不出來的 而能夠給

企業(yè)帶來多少經(jīng)濟(jì)利益是企業(yè)擁有資產(chǎn)的本質(zhì)所在．也是企業(yè)價(jià)值評估的關(guān)鍵所在．顯然現(xiàn)有的資產(chǎn)負(fù)債表不能提供這一重要信息

2．權(quán)責(zé)發(fā)生制。權(quán)責(zé)發(fā)生制強(qiáng)調(diào)收入按照實(shí)現(xiàn)原則確認(rèn)其實(shí)現(xiàn)、收入與費(fèi)用的配比。致使收入、費(fèi)用的確認(rèn)與現(xiàn)金流入、流出產(chǎn)生一定的時(shí)間間隔．而利潤表不能提供利潤與現(xiàn)金流量之間關(guān)系的信息

3．貨幣計(jì)量

貨幣計(jì)量在強(qiáng)調(diào)其會計(jì)信息貨幣性的同時(shí)． 喪失了一些非常重要的非財(cái)務(wù)信息。而非財(cái)務(wù)信息對企業(yè)價(jià)值有著極其重要的影響．但現(xiàn)行財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告所采用的貨幣計(jì)量卻忽略了非財(cái)務(wù)信息對會計(jì)信息質(zhì)量的影響。

(二)分析理論、分析方法和分析指標(biāo)的局限

1．在我國．財(cái)務(wù)報(bào)表分析理論研究較缺乏。尤其是現(xiàn)在大跨國公司的出現(xiàn)．財(cái)務(wù)報(bào)表分析理論和分析體系與實(shí)踐存在著一定的差距。

2．分析工作不能專業(yè)化。我國專業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析師出現(xiàn)較晚．財(cái)務(wù)報(bào)表的分析工作沒有專業(yè)化。

3．比率分析法作為主要的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法．除了要看到它的適應(yīng)性強(qiáng)外．還要充分認(rèn)識其局限性的一面：比率分析屬于靜態(tài)分析．對于預(yù)測未來并非絕對合理可靠，但預(yù)測未來卻是評估企業(yè)價(jià)值的決定性因素：各項(xiàng)指標(biāo)缺乏統(tǒng)一評判的標(biāo)準(zhǔn)．財(cái)務(wù)指標(biāo)很容易被人為操縱，從而使報(bào)表使用者得出錯誤結(jié)論．做出錯誤決策。

(三)分析過程的局限

1．分析過程重“量”不重“質(zhì)”，大量單純數(shù)量指標(biāo)，忽視問題性質(zhì)分析

2．目前使用得最普遍的分析方法是比率分析法，其使用的各種數(shù)據(jù)都是過去資

料．雖然對預(yù)測未來有一定的參考價(jià)值．但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能作為判斷的絕對標(biāo)準(zhǔn)。這是先有經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生、后編制財(cái)務(wù)報(bào)表、再對報(bào)表進(jìn)行分析這樣一個過程所造成的．具有一定的滯后性．對評估企業(yè)價(jià)值意義不大。

3．在實(shí)踐應(yīng)用中．對現(xiàn)金流量只重視編制，不重視分析。由于現(xiàn)金流量表出現(xiàn)得較晚 人們對它的分析重視程度還不夠。但由于現(xiàn)金流量表的計(jì)量基礎(chǔ)是收付實(shí)現(xiàn)制，計(jì)量基礎(chǔ)的不同決定了對它的分析意義非常重大．對現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析和預(yù)測是評估企業(yè)價(jià)值的重要手段。

(四)指標(biāo)體系的缺陷

在財(cái)務(wù)報(bào)表分析體系中．財(cái)務(wù)指標(biāo)是分析和決策的主要依據(jù)．報(bào)表分析者主要依據(jù)一系列關(guān)鍵的財(cái)務(wù)指標(biāo)來判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量．但財(cái)務(wù)指標(biāo)有“酌定性”行為．可導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)“監(jiān)控”作用弱化。

三、現(xiàn)行流行財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法比較分析

(一)對現(xiàn)行財(cái)務(wù)核算模式的改進(jìn)我們對財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告改進(jìn)的思路是在現(xiàn)行財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告體系的基礎(chǔ)上增加披露的信息，以滿足企業(yè)價(jià)值評估的需要。首先，在計(jì)算企業(yè)收益時(shí)將權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實(shí)現(xiàn)制結(jié)

合起來計(jì)量收入的實(shí)現(xiàn)與費(fèi)用的發(fā)生 收付實(shí)現(xiàn)制雖然不能準(zhǔn)確反映各期的損益．但它確認(rèn)的收益排除了各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性．所以按收付實(shí)現(xiàn)制確認(rèn)的收益是實(shí)實(shí)在在的。如果能夠?qū)⒍咻^好地結(jié)合起來．可以揭示當(dāng)前利潤與未來現(xiàn)金流量的關(guān)系，可以準(zhǔn)確地為計(jì)算企業(yè)價(jià)值提供依據(jù)。其次。會計(jì)報(bào)表附注中披露非財(cái)務(wù)信息。通過對非財(cái)務(wù)信息的披露，可以分析企業(yè)可能存在的經(jīng)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)．以便根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對折現(xiàn)率進(jìn)行調(diào)整． 使折現(xiàn)率包括風(fēng)險(xiǎn)因 素．使企業(yè)價(jià)值更現(xiàn)實(shí)

(二)充分利用和分析現(xiàn)金流量表

一個企業(yè)若要維持長期穩(wěn)定的發(fā)展．應(yīng)當(dāng)既保持足夠多的收益．又保持足夠多的現(xiàn)金流量。在某些特定時(shí)期．現(xiàn)金流量甚至比收益的重要性更大 現(xiàn)在人們對現(xiàn)金流量的關(guān)注程度越來越高現(xiàn)金流量分析是確定公司真實(shí)財(cái)務(wù)狀況的有力工具 在評估企業(yè)價(jià)值的過程中．現(xiàn)金流量占有十分重要的地位．現(xiàn)金流量是預(yù)測企業(yè)未來前景的重要工具 正是由于現(xiàn)金流量分析的重要性，自從現(xiàn)金流量表問世以來．就引起了人們的普遍關(guān)注．有關(guān)現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)指標(biāo)也不斷出現(xiàn)。但概括起 來說，給人的感覺是比較混亂的，缺乏整體性、系統(tǒng)性。這在客觀上給財(cái)務(wù)分析帶來了一定困難

(三)補(bǔ)充增設(shè)對非財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析評價(jià)

財(cái)務(wù)指標(biāo)主要是以價(jià)值的形式來反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營成果的．而許多不能以貨幣計(jì)量的重要資源如優(yōu)秀的人力資源、完善的銷售渠道、顧客的滿意程度等在報(bào)表中無法得到反映。雖然在目前階段財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)占重要地位，但隨著經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)展．報(bào)表分析者需要非財(cái)務(wù)指標(biāo)的趨向越來越強(qiáng)烈。因此。我們需要增加對非財(cái)務(wù)指標(biāo)的披露，如人力資源、新產(chǎn)品開發(fā)率、產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品合格率、客戶滿意率、市場占有率等等．這些非財(cái)務(wù)指標(biāo)在幫助財(cái)務(wù)報(bào)表分析者做出決策時(shí)非常重要

近年來．許多企業(yè)已經(jīng)在重新考慮該如何評估本企業(yè)的業(yè)績 他們認(rèn)識到新的企業(yè)戰(zhàn)略和競爭環(huán)境需要新的業(yè)績評估系統(tǒng) 目前他們正致力于為自己的企業(yè)制定和發(fā)展這些新的業(yè)績評估系統(tǒng)。其核心旨在確定企業(yè)戰(zhàn)略．評價(jià)經(jīng)營業(yè)績時(shí)，同等對待或更為重視市場份額、質(zhì)量和其他非財(cái)務(wù)性評估標(biāo)準(zhǔn)．而不是當(dāng)財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生矛盾時(shí)．總以財(cái)務(wù)指標(biāo)為準(zhǔn)。一些企業(yè)決定把產(chǎn)品質(zhì)量、市

場占有率、人力資源、客戶滿意程度納入企業(yè)的正式評估系統(tǒng)。

第四篇：與收益法相關(guān)的企業(yè)情況說明

資產(chǎn)評估有限公司

××公司與收益法相關(guān)的情況說明

一、行業(yè)情況介紹及企業(yè)相關(guān)情況介紹

1、企業(yè)所處行業(yè)情況介紹

(1)行業(yè)現(xiàn)狀

(2)行業(yè)發(fā)展趨勢

2、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況

3、企業(yè)在行業(yè)中所處的位置、競爭狀況

4、企業(yè)優(yōu)劣勢分析(請從多方面進(jìn)行分析，如管理、人才、客戶資源、市場形勢等)

5、企業(yè)競爭、威脅分析

6、企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略

7、企業(yè)各業(yè)務(wù)版塊介紹(包括主要業(yè)務(wù)內(nèi)容、占全部業(yè)務(wù)量的比例、未來發(fā)展規(guī)劃等)

二、企業(yè)歷史及預(yù)測相關(guān)情況介紹

1、對歷史(自2006年至評估基準(zhǔn)日2009年6月30日)營業(yè)收入情況進(jìn)行分析和對未來各業(yè)務(wù)版塊的收入預(yù)測進(jìn)行說明，從業(yè)務(wù)量、市場價(jià)格等方面分析增長原因或下降原因。

2、對各業(yè)務(wù)版塊歷史的營業(yè)成本按明細(xì)逐項(xiàng)進(jìn)行分析其形成原因，并簡要說明各業(yè)務(wù)版塊在預(yù)測期內(nèi)預(yù)測收入規(guī)模下，對應(yīng)的預(yù)測各項(xiàng)成本費(fèi)用開支水平的判斷依據(jù)和原因。

資產(chǎn)評估有限公司

3、對各業(yè)務(wù)版塊歷史三年的營業(yè)費(fèi)用按明細(xì)逐項(xiàng)進(jìn)行分析其形成原因。

4、對各業(yè)務(wù)版塊歷史三年的管理費(fèi)用按明細(xì)逐項(xiàng)進(jìn)行分析其形成原因

5、歷史三年?duì)I業(yè)外收支情況分析。

6、關(guān)聯(lián)方的協(xié)作情況，關(guān)聯(lián)方依賴度介紹

7、公司未來的投資發(fā)展方向、固定資產(chǎn)投資、籌資計(jì)劃(對應(yīng)未來固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和長短期借款計(jì)劃表分別說明)

注：上述問題請形成文字性閘述或者提供相關(guān)書面材料。

第五篇：房地產(chǎn)評估技術(shù)報(bào)告(收益法)

收益法估價(jià)技術(shù)報(bào)告

估價(jià)對象為_____________的兩處房產(chǎn)，房產(chǎn)證號為魯_________。用途為配載，建筑面積3036.99平方米。

根據(jù)委托人要求的估價(jià)目的本報(bào)告評估估價(jià)對象于二OO八年九月二十日的公開市場價(jià)格。因此，需要對估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下，影響估價(jià)對象價(jià)格形成的各種因素進(jìn)行分析。針對估價(jià)對象的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點(diǎn)，分析影響其價(jià)格形成的主要有以下方面。

一、物狀況分析

根據(jù)委托人提供的資料，估價(jià)對對象的實(shí)物狀況如下： 6＃、6A＃房產(chǎn)：混合結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)2層，馬賽克外墻、瓷磚地面、內(nèi)墻刮瓷，外裝卷簾防盜門、塑鋼窗；水電配套設(shè)施齊全；建成年代2006年。

二、位狀況分析

估價(jià)對象位于__________________。距離火車站較近，交通狀況較優(yōu)，交通便利。

三、市場背景分析

（1）土地市場概況

近年來，________城市化進(jìn)程加快，城區(qū)面貌大為改觀。組織實(shí)施了經(jīng)營城市戰(zhàn)略，建立了城市土地儲備、招標(biāo)拍賣和集中統(tǒng)管制度，放開了住房二級市場，房地產(chǎn)業(yè)購銷兩旺。

（2）房產(chǎn)交易狀況

房產(chǎn)交易市場日趨活躍。全縣區(qū)都已建成了具有一定規(guī)模和現(xiàn)代化水準(zhǔn)的房地產(chǎn)有形市場，全面推行了“房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化”和“一門式”限時(shí)服務(wù)的工作機(jī)制，促進(jìn)了房產(chǎn)交易的繁榮發(fā)展。

（3）地價(jià)政策

黨的十五大以來，______政府制定了一系列企業(yè)改革改制的優(yōu)惠政策，加快了以國有企業(yè)為主體的各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)開放搞活的步伐。鼓勵企業(yè)在改制過程中采取多種方式依法處置土地資產(chǎn)，切實(shí)盤活了土地資產(chǎn)，使企業(yè)在土地上的沉淀資金重新得到啟動運(yùn)轉(zhuǎn)。

2001年，國家下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》后，_______縣及時(shí)發(fā)布了《_____國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣辦法》、《_________國有土地儲備辦法》等一系列深化土地使用制度改革的法規(guī)性文件，從而為_______縣進(jìn)一步加快土地使用制度改革步伐，規(guī)范、完善土地市場，促進(jìn)城市建設(shè)、提高城市化水平營造了更為健康的社會環(huán)境。

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，_______基礎(chǔ)設(shè)施條件的不斷完美和土地使用制度改革不斷深入，必將帶動房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，刺激______房地產(chǎn)市場的發(fā)育，土地資產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)活動中的重要地位將日趨明顯。

（4）產(chǎn)業(yè)政策

近年來，______產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整突出科技進(jìn)步和信息化的推動作用，一、二、三次產(chǎn)業(yè)在融合滲透中共同發(fā)展。_____第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各行業(yè)呈現(xiàn)出多元化均衡發(fā)展。以金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)、辦公、住宅、交通郵電運(yùn)輸業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和咨詢服務(wù)業(yè)為支柱的第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。近年來，第三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例逐年升高且第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，增強(qiáng)了______城市的綜合服務(wù)功能。

（5）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)

________ “十一五”國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃確定：根據(jù)縣域地理區(qū)位、資源環(huán)境、經(jīng)濟(jì)功能特點(diǎn)和城市化發(fā)展的客觀規(guī)律，打破行政區(qū)劃界線和城鄉(xiāng)分割體制，促進(jìn)要素自由流動，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體競爭力。

四、最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。根據(jù)估價(jià)對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計(jì)方案，根據(jù)最高最佳使用，本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對象作為工業(yè)廠房為最高最佳使用。

五、估價(jià)方法選用

根據(jù)委托人的估價(jià)目的和要求，并根據(jù)估價(jià)對象為配載這一特點(diǎn)，本報(bào)告采用收益法進(jìn)行評估。

六、估價(jià)測算過程

_____________________6﹟房產(chǎn)：

(一)收益法求取1號房產(chǎn)價(jià)值

①房地產(chǎn)年總收益：通過周邊地區(qū)同樣條件下的房地產(chǎn)的租金市場調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況并考慮一定的空置率，綜合考慮各種因素，確定估價(jià)對象平均租金為419.75元/m.年。

②房地產(chǎn)年總費(fèi)用：包括人員工資、相關(guān)稅費(fèi)等，取年總收益的20%，為419.75×20%=83.95元/m.年。

③房地產(chǎn)年凈收益：年凈收益=年總收益－年總費(fèi)用＝419.75-83.95=335.80元/m.年。

2④資本化率的確定：根據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法確定,考慮到估價(jià)對象的地理位置及用途，資本化率取8%。

⑤收益年期確定：根據(jù)房屋的建成年代及維護(hù)使用狀況及國有土地使用權(quán)的剩余使用年限，取該土地使用權(quán)的剩余使用年限35.93年。

⑥用有限年期收益法

計(jì)算公式測算房地產(chǎn)的收益價(jià)格（單價(jià)）為：V=a/r[1-1/(1+r)]=335.80/8%[1-1/(1+8%)n35.93]=3933元/m

22⑦扣除樓面地價(jià):估價(jià)對象坐落于_________基準(zhǔn)地價(jià)Ι級范圍內(nèi),該范圍內(nèi)商業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格為2066元/m.根據(jù)

實(shí)際測算,該用地容積率為2.76,則1號房產(chǎn)的樓面地價(jià)為2066/2.76=749元/m,則1號房產(chǎn)的評估單價(jià)為3933-749=3184元/m

1號房產(chǎn)的評估價(jià)值為3184×11152.75=35510356元

七、估價(jià)結(jié)果

綜上所述，估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日2008年9月20日公開市場價(jià)值為人民幣575.37萬元，大寫金額伍佰柒拾伍萬叁仟柒佰元整。22