第一篇：2014年中國(guó)上半年江門房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整現(xiàn)狀

2014年中國(guó)上半年江門房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整現(xiàn)狀

智研數(shù)據(jù)研究中心網(wǎng)訊：

內(nèi)容提要：據(jù)智研數(shù)據(jù)研究中心了解，江門市房?jī)r(jià)已經(jīng)全面止?jié)q，進(jìn)入下行空間。而本市戶籍購(gòu)房比例小幅上升，說(shuō)明市場(chǎng)上的投資購(gòu)房需求已經(jīng)有所回落。

報(bào)告判斷，下半年江門房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入調(diào)整期，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用有所減弱，市場(chǎng)正呈現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)加劇、利潤(rùn)減薄和階段性供大于求的“新狀況”。

官方首次定調(diào)：樓市調(diào)整短期內(nèi)震蕩下行

盡管此前幾個(gè)月房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)關(guān)于江門樓市的前景和趨勢(shì)已經(jīng)有了相對(duì)一致的判斷，認(rèn)為下半年樓市將進(jìn)入調(diào)整期，而房?jī)r(jià)很難有上漲的空間，但官方層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直沒(méi)有主動(dòng)發(fā)聲。

這次借著常規(guī)的房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)告的機(jī)會(huì)，住建局首次表態(tài)，將上半年的樓市定調(diào)為“各項(xiàng)主要指標(biāo)不同程度地出現(xiàn)回落，我市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用有所減弱”，而對(duì)于下半年樓市，住建局則認(rèn)為市場(chǎng)短期內(nèi)震蕩下行的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生根本性改變，筑底的過(guò)程需要一定時(shí)間，但不會(huì)一蹶不振，市場(chǎng)分化仍將繼續(xù)，庫(kù)存壓力有增無(wú)減。

不過(guò)，元子地產(chǎn)總經(jīng)理譚華駒認(rèn)為，綜合分析江門樓市的整體情況來(lái)看，今后江門樓市的確將進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)也基本上停止了上漲，但是房?jī)r(jià)是否進(jìn)入下行空間卻不一定。他分析說(shuō)：“其實(shí)我們江門的很多樓盤在6、7月份已經(jīng)進(jìn)行了大規(guī)模的讓利促銷，并且通過(guò)這個(gè)讓利把成交量提升上去了，加上樓盤的成本擺在那，所以接下來(lái)的在售樓盤不大可能再去降價(jià)，除非是一些全新的樓盤，在開盤初期可能會(huì)選擇這樣的一種手段，但那也是部分、短期的行為，不會(huì)成為一種趨勢(shì)。”

樓價(jià)：

6、7字頭居多5字頭漸少

江門樓市的房?jī)r(jià)已全面止?jié)q，開始進(jìn)入下行區(qū)間。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上半年各月房?jī)r(jià)同比仍有一定的上漲，但漲速已經(jīng)大幅減緩。其中還有四個(gè)月的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了環(huán)比下降的情況。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，1——4月房?jī)r(jià)變化主要是因?yàn)槌山蛔≌愋偷慕Y(jié)構(gòu)變化所導(dǎo)致，當(dāng)時(shí)各個(gè)樓盤也確實(shí)沒(méi)有明顯的調(diào)價(jià)行為出現(xiàn)。而到了5、6月份，部分新入市的項(xiàng)目出現(xiàn)明顯低于以往、同地段的報(bào)價(jià)，變相和直接降價(jià)的行為逐漸蔓延，而不少已在售的項(xiàng)目不得不跟進(jìn)調(diào)整價(jià)格，以免被市場(chǎng)邊緣化。

不過(guò)，上半年樓市的成交單價(jià)主要集中在6000——8000元/平方米的區(qū)間，占到總套數(shù)比例的60%，其中5字頭的比例下降至20%，8000元/平方米以上的比例與去年比較無(wú)明顯變化。購(gòu)房者對(duì)于中高端樓盤的青睞也使得上半年的樓市成交均價(jià)仍然保持了同比上漲，但這并不意味著房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲。

供大于求：住宅庫(kù)存消化周期拉長(zhǎng)至12個(gè)月

2014年上半年，蓬江、江海區(qū)共計(jì)批準(zhǔn)了28個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房項(xiàng)目共28個(gè)，比去年同期增加了7個(gè)。未來(lái)2——3年內(nèi)商品房潛在供應(yīng)面積約528萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.6%。

今年上半年的住宅供應(yīng)面積達(dá)到84.65萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.2%，為歷年同期最高。截至上半年末市場(chǎng)待售商品住宅約10600套，同比增長(zhǎng)60.7%。住宅庫(kù)存消化周期已拉長(zhǎng)并接近12個(gè)月。根據(jù)研究，較為合理的庫(kù)存消化周期為9個(gè)月左右，超過(guò)12個(gè)月則為供過(guò)于求狀態(tài)，不足6個(gè)月則為供不應(yīng)求狀態(tài)。這意味著江門樓市已基本上進(jìn)入了供大于求的階段。

在時(shí)間分布上，春節(jié)前后市場(chǎng)較為平靜，3月供應(yīng)量開始逐步恢復(fù)，樓市的供應(yīng)量在第二季度明顯放大，并連續(xù)四個(gè)月供應(yīng)量大于成交量，這也是上半年樓市庫(kù)存持續(xù)不斷上升的直接原因。

新增供應(yīng)：

北新區(qū)和濱江新區(qū)占近八成而在區(qū)域分布上，新增供應(yīng)過(guò)度集中在北新區(qū)和濱江新區(qū)這兩塊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這兩個(gè)區(qū)域的供應(yīng)面積比例之和已占到整個(gè)江門市區(qū)的78%，這也使得區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)十分慘烈，今年上半年幾個(gè)迫于壓力推行大幅降價(jià)策略的樓盤也都位于這兩塊區(qū)域。與之對(duì)應(yīng)的則是，上半年江海區(qū)新增供應(yīng)的比重則減少至20%，其他區(qū)域近乎零供應(yīng)。

與此同時(shí)，上半年的商業(yè)供應(yīng)比重與去年全年比回落至較為正常的水平。

同期成交面積歷史第三

本市購(gòu)房比例上升

今年上半年，江門樓市總成交金額達(dá)到52.54億元，商品住宅成交面積為53.92萬(wàn)平方米，下降了12.4%，但同期成交面積僅次于2011年和2013年的上半年。

今年1月，兩個(gè)相對(duì)熱銷的項(xiàng)目支撐著整個(gè)市場(chǎng)，所以盡管市場(chǎng)降溫已經(jīng)比較明顯，但整體成交量并沒(méi)有出現(xiàn)大幅回落，保持在一個(gè)較高的水平上。到了春節(jié)期間，成交大幅下降也被認(rèn)為是季節(jié)性影響。而等到3至5月的市場(chǎng)持續(xù)成交偏淡，毫無(wú)起色時(shí)，部分大型房企率先讓步，由此出現(xiàn)了6月個(gè)別標(biāo)桿企業(yè)對(duì)新貨價(jià)格進(jìn)行較大幅度的調(diào)整的情況，這也使得市場(chǎng)的活躍度有所提升，成交量出現(xiàn)了半年新高。

而在樓市成交的區(qū)域分布上，北新區(qū)繼續(xù)呈現(xiàn)出火熱的態(tài)勢(shì)，其成交所占比例優(yōu)勢(shì)不斷擴(kuò)大，上半年占到了整個(gè)市場(chǎng)的41%，而江海區(qū)和濱江棠下之間的差距則在逐步縮小。其中濱江棠下的新盤去化率尤為嚴(yán)峻，對(duì)此，譚華駒認(rèn)為，濱江新區(qū)是近年來(lái)政府力推的一塊新區(qū)，很多地塊都是最近一兩年拿的，所以成本相對(duì)較高，這也是這兩個(gè)月濱江新區(qū)很少樓盤大手筆跟進(jìn)降價(jià)的原因。

今年上半年本市戶籍購(gòu)房者的比例有所上升，由去年全年的64%增至今年上半年的67%，尤其是在核心區(qū)域蓬江區(qū)購(gòu)房的套數(shù)比例為75%。這表明本地居民的居住需要仍然占據(jù)了居民房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的首要地位。

第二篇：西安房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

西安房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 “十一五”期間，伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活的持續(xù)改善，西安市房地產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，在中央和地方一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策措施的推動(dòng)下，西安市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，呈現(xiàn)出開發(fā)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張、開發(fā)實(shí)力明顯增強(qiáng)，開發(fā)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化、商品住房購(gòu)銷兩旺的良好局面。2010年西安市商品房銷售量達(dá)1428.75萬(wàn)平方米，同比上漲9.30%。

2011年，由于在國(guó)家政策的持續(xù)調(diào)控下，當(dāng)年西安商品房銷售量為1088.04萬(wàn)平方米，同比下滑23.85%，其中，普通住宅銷售面積920.33萬(wàn)平方米，同比下滑26.2%。

2012年上半年，西安商品住房新增供應(yīng)量為200.31萬(wàn)平方米、成交量達(dá)170.72萬(wàn)平方米，上半年西安市區(qū)樓市供需比約1:0.85，顯示西安樓市供需關(guān)系基本平衡。受全國(guó)樓市的影響，西安年初樓市氛圍也呈現(xiàn)低迷，進(jìn)入3月后，樓市回暖跡象明顯，之后的四月市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整后，又迎來(lái)了“紅五”，6月份成交量更是創(chuàng)了近一年多來(lái)的新高。

西安雖然是二線城市，一方面具有二線城市發(fā)展的共有優(yōu)勢(shì)，另一方面西安的發(fā)展特有優(yōu)勢(shì)在于它是一個(gè)相對(duì)的中心城市。西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就比北京、廣州、深圳等地起步晚，中國(guó)房地產(chǎn)這幾年競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，像北京、上海、深圳地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到一個(gè)高度，空間受限，而西安的城市化進(jìn)程也遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到完善的程度。房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)西安市經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展具有重要意義，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)在確保經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)中，有著更為重要的作用。所以作為二線城市的西安市房地產(chǎn)行業(yè)還有巨大的發(fā)展空間。中投顧問(wèn)發(fā)布的《2013-2017年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告》共十八章。首先介紹了房地產(chǎn)的定義、分類、市場(chǎng)特點(diǎn)等，接著分析了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展概況、西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境以及西安房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行情況。然后分別介紹了西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查情況及西安土地市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)的發(fā)展。隨后，報(bào)告對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)做了區(qū)域及板塊分析、市場(chǎng)營(yíng)銷分析、投融資分析和政策背景分析；最后對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)前景及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了科學(xué)的預(yù)測(cè)。

本研究報(bào)告數(shù)據(jù)主要來(lái)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、城市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)管理局、住建部、發(fā)改委、財(cái)政部、中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)研究中心、中投顧問(wèn)市場(chǎng)調(diào)查中心、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)以及國(guó)內(nèi)外重點(diǎn)刊物等渠道，數(shù)據(jù)權(quán)威、詳實(shí)、豐富，同時(shí)通過(guò)專業(yè)的分析預(yù)測(cè)模型，對(duì)行業(yè)核心發(fā)展指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測(cè)。您或貴單位若想對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)有個(gè)系統(tǒng)深入的了解、或者想投資西安房地產(chǎn)，本報(bào)告將是您不可或缺的重要參考工具。

第三篇：房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

一、2014年限購(gòu)令政策不會(huì)退出

近年來(lái)以限購(gòu)、限貸、限價(jià)等為手段的行政化調(diào)控的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，有形之手無(wú)處不在隨時(shí)顯現(xiàn)。行政手段簡(jiǎn)單靈活反應(yīng)直接，出手快見效也快，容易實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)，這是其突出優(yōu)點(diǎn)。

目前全國(guó)已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)令的城市共有45個(gè)，包括北京、上海、天津、重慶4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)級(jí)城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市，以及無(wú)錫、蘇州、三亞、佛山等熱點(diǎn)城市。

以“限購(gòu)令”為代表的行政手段退出，也是漸進(jìn)的過(guò)程。以廣州為例，廣州在年底剛剛加碼樓市限購(gòu)措施，隨后又提出2014年將繼續(xù)加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng)，探索逐步取消限價(jià)、限購(gòu)等行政干預(yù)措施，很明顯，關(guān)于限購(gòu)何時(shí)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)又成為市場(chǎng)焦點(diǎn)問(wèn)題。

二、2014 年將是行政性調(diào)控向市場(chǎng)化改革的過(guò)渡

2014年區(qū)域分化的態(tài)勢(shì)將延續(xù)，一二線供求格局難改，房?jī)r(jià)上漲壓力下仍是調(diào)控焦點(diǎn)區(qū)域，三四線城市房地產(chǎn)問(wèn)題的解決在于新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)力度。房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)收緊，地產(chǎn)調(diào)控政策在2014年處于摸石頭階段，各地開始試點(diǎn)。事實(shí)上，新一屆政府一直在關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，不提“調(diào)控”不代表不調(diào)控了。

2014年，樓市調(diào)控政策會(huì)在很大程度上影響房?jī)r(jià)變動(dòng)，尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅如何實(shí)施以及對(duì)農(nóng)村土地入市的推進(jìn)，都將給這個(gè)敏感行業(yè)帶來(lái)更多的未知數(shù)。同時(shí)，要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，堅(jiān)持開展房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制。此外，包括經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在2013年商品房量?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來(lái)理性回歸勢(shì)在必行。

2014年是我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)新一輪改革的元年，我們未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的周期，眾多房企對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整轉(zhuǎn)型非常期待。毋庸諱言，在現(xiàn)實(shí)版的調(diào)控政策訴求上，我們顯然過(guò)多地強(qiáng)調(diào)了短期調(diào)控目標(biāo)，尤其是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

三、2014年不同城市的量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策導(dǎo)向的分化繼續(xù)加劇

十八屆三中全會(huì)召開，各個(gè)城市也都密集的推出了“京七條”、“滬七條”、“深八條”，這些熱點(diǎn)城市響應(yīng)國(guó)家政策，都在做區(qū)域性或者自發(fā)性的調(diào)控，這些動(dòng)作到2014年還是會(huì)產(chǎn)生一些后續(xù)性作用。從大經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，經(jīng)濟(jì)會(huì)議上釋放的信號(hào)也是穩(wěn)中求進(jìn)，貨幣政策不會(huì)很寬松，或者馬上流動(dòng)性增強(qiáng)，這就意味著房地產(chǎn)這種資金密集型的行業(yè)，不會(huì)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)?；貧w到市場(chǎng)層面，2014年樓市走向會(huì)更趨向于市場(chǎng)化，尤其是北京市場(chǎng)，未來(lái)會(huì)向著更加尊重市場(chǎng)的角度發(fā)展。政策調(diào)控這只無(wú)形的手會(huì)慢慢的撤出市場(chǎng)，并通過(guò)自住型商品房等改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的自我平衡。

面向2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)趨涼，全年商品房的銷售面積和銷售金額跟去年相比不會(huì)有起色，所以2014年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)同比增速幾乎沒(méi)有或者略微下降。

2014年房地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)新的量?jī)r(jià)走勢(shì)，每個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)和當(dāng)?shù)氐恼邔⒗^續(xù)加劇。一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力將持續(xù)，房?jī)r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼的可能性。與此同時(shí)，多數(shù)二線城市供需均衡、價(jià)格平穩(wěn);大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過(guò)剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵(lì)需求。

四、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控受《決定》的影響仍將持續(xù)

無(wú)論是十八屆三中全會(huì)公報(bào)，還是《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》(以下簡(jiǎn)稱《決定》)，本次會(huì)議相關(guān)文獻(xiàn)提及房地產(chǎn)的內(nèi)容有限，有關(guān)表述往往簡(jiǎn)明扼要甚至輕描淡寫，如何推斷和預(yù)測(cè)三中全會(huì)后房地產(chǎn)政策的新趨向?三中全會(huì)《決定》提出市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，并強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)體制改革的所有領(lǐng)域均須遵循這條規(guī)律?？梢灶A(yù)期，去行政化調(diào)控，回歸市場(chǎng)化方向?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)政策的必然選項(xiàng)。

由于房地產(chǎn)的特殊行業(yè)屬性，這些從宏觀全局到相關(guān)專門領(lǐng)域的綜合系統(tǒng)改革將不同程度地對(duì)其產(chǎn)生影響，甚至將深刻改變行業(yè)發(fā)展格局。比如《決定》對(duì)于政府與市場(chǎng)關(guān)系的厘定，對(duì)于市場(chǎng)在資源配置中決定性作用的強(qiáng)調(diào)將有助于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)調(diào)控中的行政化偏向;提出鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，提高直接融資比重必將改變房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境;對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的改革推進(jìn)將根本改變我國(guó)城鄉(xiāng)格局、城市格局從而改變房地產(chǎn)市場(chǎng)格局等。

注重短期目標(biāo)，忽略長(zhǎng)期訴求給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)的弊端是顯而易見的，它容易導(dǎo)致政策的短期化取向，關(guān)注短期效應(yīng)，追求短平快，忽略中長(zhǎng)期的供求平衡問(wèn)題和結(jié)構(gòu)調(diào)整問(wèn)題，忽略基礎(chǔ)制度的完善優(yōu)化，忽略長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建與改進(jìn)。

2013年上半年的低利率環(huán)境和下半年至今的高利率環(huán)境

從房地產(chǎn)市場(chǎng)看，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資51.35億元，比上年增長(zhǎng)44.8%。商品房施工面積829.05萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)32.7%；商品房銷售面積74.2萬(wàn)平方米，下降3.0%。

第四篇：2014年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

2014年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是我國(guó)居民關(guān)注的熱點(diǎn)行業(yè)，然而，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場(chǎng)需求有限、效益不高?，F(xiàn)在對(duì)2013年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行回顧。

2013年全年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長(zhǎng)7.7%，增速與2012年持平，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本平穩(wěn)。貨幣政策保持穩(wěn)健，貨幣供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。2013年全年社會(huì)融資規(guī)模為17.29萬(wàn)億元，比上年多出1.53萬(wàn)億元，是最高水平，顯示金融活動(dòng)活躍，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張動(dòng)力良好，利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2013年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析1、2013年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況總覽

2013年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)19.8%，比2012年增速提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資額為5.9萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)19.4%；辦公樓開發(fā)投資額為4652億元，同比增長(zhǎng)值高達(dá)38.2%。

2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2010年以來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響正在消退，行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)跡象。

2、行業(yè)供需分析

供應(yīng)層面，2013年全國(guó)全年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)73萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)5.8%。其中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地21萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)3.2%；房地產(chǎn)用地20萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)26.8%；基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地32萬(wàn)公頃，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期間，房地產(chǎn)用地的供應(yīng)總量同比增速呈現(xiàn)了先升后降再上升的走勢(shì)。2008年-2010年的供應(yīng)上升主要?dú)w因于我國(guó)政府為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而推出的四萬(wàn)億刺激計(jì)劃，過(guò)量發(fā)行的貨幣以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策扶持都帶來(lái)建設(shè)用地的增速供應(yīng)。2010年國(guó)家發(fā)布了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，直接導(dǎo)致了2010年-2012年的建設(shè)用地供應(yīng)下降。2012年以來(lái)，受益于整體經(jīng)濟(jì)回暖和相關(guān)政策松動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模中自有資金占比為歷史新高，行業(yè)逐步回暖，對(duì)應(yīng)的用地供應(yīng)也呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2013年，房地產(chǎn)行業(yè)土地購(gòu)置與房地產(chǎn)投資同向恢復(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積38814萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，比上年增速提升28.3個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置面積的加大顯示房地產(chǎn)投資熱情正在快速恢復(fù)，開發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存意愿強(qiáng)烈，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)增加。

2013年，土地成交價(jià)款9918 億元，增長(zhǎng)33.9%，比2012 年增速提升50.5個(gè)百分點(diǎn)。土地成交價(jià)款的大幅增長(zhǎng)顯示土地市場(chǎng)的熱度持續(xù)上升，房企對(duì)行業(yè)前景較為看好。

需求層面，2013年商品房銷售額達(dá)8.14萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)26.3%，較2012年的10%擴(kuò)大16.3個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)銷售面積約13.06億平，同比增長(zhǎng)17.3%，增速較2012年1.8%的增長(zhǎng)15.5個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，2013年房地產(chǎn)行業(yè)的需求面持續(xù)改善。

3、2013年房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)上市公司運(yùn)行情況

目前，全行業(yè)146家上市公司中已有45家企業(yè)發(fā)布了2013年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)公告。其中，預(yù)增公告33家，排除部分異常增速后的平均預(yù)增幅度為 117.87%；預(yù)減公告12家，平均預(yù)減幅度為-172.49%。如此大的預(yù)增與預(yù)減絕對(duì)值幅度顯示該行業(yè)內(nèi)的上市公司正出現(xiàn)顯著的業(yè)績(jī)分化，呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的局面。

龍頭公司受益于行業(yè)整體的回暖態(tài)勢(shì)，銷售與業(yè)績(jī)狀況表現(xiàn)優(yōu)異。基于已公布的業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)公告，我們發(fā)現(xiàn)以金地、華夏幸福和榮盛發(fā)展為代表的一線龍頭房企銷售較上年保持較好增幅；

二、三線代表公司中陽(yáng)光城、泰禾集團(tuán)、世茂股份2013年也有30%以上銷售增長(zhǎng)。據(jù)預(yù)計(jì)，一線龍頭公司2013年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)平均增長(zhǎng) 24.62%，二三線龍頭公司預(yù)計(jì)平均增長(zhǎng)22.03%。

在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的同時(shí)，行業(yè)政策趨向平穩(wěn)寬松。十八屆三中全會(huì)提出，市場(chǎng)化在資源配置中起“決定性”作用，表明對(duì)房地產(chǎn)的直接調(diào)控干預(yù)程度會(huì)降低，更多依靠長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)揮作用。在經(jīng)濟(jì)利好與政策松動(dòng)的大背景下，2014年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但其房?jī)r(jià)的漲幅將大幅放緩。以下是對(duì)2014年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析：

2014年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與預(yù)測(cè)

基于2013年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，我們預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)2014年將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長(zhǎng)趨勢(shì)。中性預(yù)期下，2014年1季度新開工增速將保持在8%和10%之間，房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)在19.5%。此外，2014年行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤(rùn)率繼續(xù)在低位徘徊；而一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍會(huì)進(jìn)一步上漲，但其增速將大幅放緩，預(yù)計(jì)在5%左右。

1、城市格局分化

從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市由于聚集了過(guò)多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)暴漲；然而，三四線城市由于庫(kù)存積壓非常嚴(yán)重，供過(guò)于求，正醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)，多個(gè)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營(yíng)口、貴州貴陽(yáng)、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。

城市格局的分化還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗(yàn)證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等房企開始重返一二線城市，進(jìn)一步加大一二線城市拿地比重。

以恒大地產(chǎn)為例，2007年至2012年期間，恒大以“規(guī)模+品牌標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)”為戰(zhàn)略，主要布局在二三線城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。2012年恒大完成的 923.2億元的合約銷售金額中，二線城市銷售額占比44.8%，三線城市銷售額占比54.4%。這一戰(zhàn)略為恒大贏得了可觀的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。然而，進(jìn)入 2013年以后，在宏觀經(jīng)濟(jì)向好和政策趨向?qū)捤傻拇蟊尘跋?，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，而二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存積壓過(guò)大，市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化。恒大地產(chǎn)把握這一市場(chǎng)趨勢(shì)，大規(guī)模從三四線城市撤離，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。

我們預(yù)測(cè)2014年城市格局分化現(xiàn)象將繼續(xù)存在，三四線城市的樓市正在積累較大風(fēng)險(xiǎn)，將面臨著巨大的去化壓力，但出現(xiàn)崩盤的概率不大，其中一個(gè)原因在于城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實(shí)施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫(kù)存；另外，一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

2、房企格局分化

由于整體行業(yè)背景的變化，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，集中度持續(xù)提升。根據(jù)45家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的2013年業(yè)績(jī)預(yù)告，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的公司其平均預(yù)增幅度達(dá)到117.87%，業(yè)績(jī)下滑的公司其平均預(yù)減幅度達(dá)到-172.49%，預(yù)增與預(yù)減幅度絕對(duì)值的較大差距顯示了房企業(yè)績(jī)的分化。

房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)的格局，主要是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)擁有更強(qiáng)的市場(chǎng)把控能力以及資源吸聚能力。首先，龍頭房企由于其資金實(shí)力雄厚和品牌影響力較大，因而在取地節(jié)奏上遠(yuǎn)高于其他梯隊(duì)的房企，充足且合理的土地儲(chǔ)備保證了龍頭房企未來(lái)更高的增長(zhǎng)速度。其次，龍頭房企具有更加多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企，因此龍頭房企在規(guī)模擴(kuò)張方面有更為優(yōu)異的表現(xiàn)。最后，中小型企業(yè)在資源、人才儲(chǔ)備方面相對(duì)落后，同時(shí)限于企業(yè)規(guī)模，在品牌建設(shè)、布局戰(zhàn)略等方面也受到掣肘，市場(chǎng)份額逐年縮小。

基于以上分析，我們預(yù)計(jì)2014年行業(yè)集中度會(huì)繼續(xù)提升，房企格局分化持續(xù)存在。

3、房企利潤(rùn)率低位徘徊

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度，利潤(rùn)率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤(rùn)率不足10%，很多房企的利潤(rùn)率只有5%左右。在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，三分之一為地價(jià)，并為政府所有。地產(chǎn)商所獲利潤(rùn)的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來(lái)越高；另外還有一部分資金成本被金融機(jī)構(gòu)獲得。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的成本高企，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的機(jī)會(huì)利潤(rùn)愈發(fā)難以持續(xù)。如果房企不進(jìn)行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤(rùn)率，獲得超額利潤(rùn)。

4、一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)

我們預(yù)計(jì)，2014年我國(guó)一二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)仍將延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

首先，我們預(yù)測(cè)2014年的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)將穩(wěn)步上行，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)較強(qiáng)，整體支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，貨幣發(fā)行不斷增加，市場(chǎng)流動(dòng)性應(yīng)該不會(huì)發(fā)生大的變化，這些因素將繼續(xù)支撐房?jī)r(jià)的上漲。

從房地產(chǎn)行業(yè)需求角度考慮，土地戶籍改革引發(fā)的城鎮(zhèn)化加速進(jìn)一步擴(kuò)大了住房剛性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未來(lái)房地產(chǎn)的需求將居高不下。另外，長(zhǎng)期來(lái)看，在利率市場(chǎng)化和金融管制放松的大背景下，國(guó)內(nèi)銀行很可能會(huì)

增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財(cái)富增長(zhǎng)對(duì)購(gòu)買力的提升，未來(lái)的住房需求得以鞏固。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的高位需求決定了2014年房?jī)r(jià)很難下跌。

基于政府降低土地供應(yīng)量將導(dǎo)致地價(jià)上抬，人工成本與資金成本沒(méi)有下降。要素價(jià)格的上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以下跌。由于房?jī)r(jià)本身的組成要素沒(méi)有一個(gè)能降得下來(lái)，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴依然突出，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的維穩(wěn)意愿強(qiáng)烈，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)。

5、一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速將大幅放緩

盡管我們預(yù)計(jì)2014年中國(guó)一二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，但其漲幅將大幅放緩。

首先，2014年土地供應(yīng)增加，供需矛盾有望緩解。從2013年9月份開始，中國(guó)土地的負(fù)增長(zhǎng)接近0，10月份變成了正增長(zhǎng)，11月份超過(guò)9個(gè)點(diǎn)，12 月份繼續(xù)增長(zhǎng)，到2014年1月份依舊是正增長(zhǎng)。假定2014年土地仍然是持續(xù)正增長(zhǎng)的情況下，2014年的土地供應(yīng)要比2013年增加很多，供求關(guān)系有望大幅緩和，因此房?jī)r(jià)漲幅將大幅下降。

另外，不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關(guān)政策的逐步執(zhí)行實(shí)施將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制，有利于降低地方政府推高地價(jià)的沖動(dòng)，并控制投機(jī)性需求，因此有利于降低房?jī)r(jià)的漲幅。

第五篇：中小型房地產(chǎn)行業(yè)人力資源現(xiàn)狀與分析

國(guó)家職業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一鑒定

企業(yè)人力資源管理師論文

（國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)）

論文題目：中小型房地產(chǎn)企業(yè)人力資源現(xiàn)狀與分析

姓名：**身份證號(hào)：準(zhǔn)考證號(hào)：所在省市：所在單位： *******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

中小型房地產(chǎn)行業(yè)人力資源現(xiàn)狀與分析

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*****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

摘要：近年來(lái)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，作為傳統(tǒng)行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也取得了的長(zhǎng)足進(jìn)步，很多中小型房地產(chǎn)行業(yè)也運(yùn)應(yīng)而生；

中小型房地產(chǎn)企業(yè)多以民營(yíng)私有企業(yè)為主，由于受公司的業(yè)務(wù)類型、專業(yè)化程度、發(fā)展戰(zhàn)略等因素的影響，在人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃、崗位分析、績(jī)效考核、薪酬管理、培訓(xùn)開發(fā)等方面重視程度不夠；企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展策略不明確，對(duì)人力資源投入較少，人員管理普遍較差等，造成企業(yè)員工滿意度普遍不高，流動(dòng)性較大等問(wèn)題，進(jìn)而成為了制約企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展重要因素；

伴隨著行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)大、投資額大、投資回收期長(zhǎng)、工作關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員必須要具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)、良好的心理素質(zhì)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光及很強(qiáng)的綜合能力。而現(xiàn)在大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)處在剛剛起步階段，管理的制度化、規(guī)范化程度很低。在深層次上制約著企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展；人力資源管理作為獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的手段之一，在企業(yè)發(fā)展中起到的作用也越發(fā)重要起來(lái)；

一、目前中小型房地產(chǎn)人力資源現(xiàn)狀分析：

根據(jù)近日(1)北京仁達(dá)方略管理咨詢公司推出的針對(duì)現(xiàn)在大多數(shù)中小型

房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)狀調(diào)查推出《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀調(diào)查研究報(bào)告》，結(jié)合我司當(dāng)前人力資源實(shí)際情況，目前中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司的人力資源多呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)

第一、組織結(jié)構(gòu)模式普遍處于完善和發(fā)展中

大多數(shù)的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍處于以項(xiàng)目運(yùn)作為主導(dǎo)的階段，人員規(guī)模小，公司的組織模式基本圍繞項(xiàng)目展開，組織機(jī)構(gòu)靈活、組織管理相對(duì)簡(jiǎn)

單，管理制度、作業(yè)流程相對(duì)來(lái)說(shuō)很不完善，在日常管理中隨意性較大；普遍缺乏高層次管理人才，企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不清晰；結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)模式不規(guī)范；

第二，人員的招聘與配置相對(duì)不合理，造成人力資源浪費(fèi)

中小型企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略的短期性，房地產(chǎn)的開發(fā)多以項(xiàng)目為主，對(duì)員工的實(shí)際成果和經(jīng)驗(yàn)較為看重，大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)人員招聘配置大多根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展不同的階段來(lái)進(jìn)行的，對(duì)招聘計(jì)劃和崗位分析缺乏規(guī)劃，人員招聘的配置缺乏合理性、系統(tǒng)性；比如前期拓展、土地儲(chǔ)備多以招聘項(xiàng)目管理、技術(shù)設(shè)計(jì)人員、市場(chǎng)策劃人員為主；進(jìn)入工程建設(shè)階段多以招聘工程技術(shù)、工程施工、監(jiān)理人員為主；政府預(yù)售許可后多以市場(chǎng)營(yíng)銷、前期物業(yè)管理人員配置為主；交房入伙時(shí)多以招聘配置售后服務(wù)、物業(yè)管理人員為主等，在綜合人力資源綜合配置考慮較少，從而造成在人員配置上的不合理性，造成崗位的重置和資源的浪費(fèi)；

第三、人員的培訓(xùn)與開發(fā)相對(duì)不完善，員工滿意度低、流動(dòng)性較高

調(diào)查顯示房地產(chǎn)行業(yè)的人員的年齡結(jié)構(gòu)相對(duì)比較集中，中小型企業(yè)年齡主體多在２６歲～３５歲年齡層次；大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相對(duì)明確，重視員工的能力培養(yǎng)與開發(fā)，員工的操作技能能得到很快提高，薪資水平提高較快；員工的滿意度相對(duì)較高、流動(dòng)性較低、穩(wěn)定性較強(qiáng)；

中小型企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略的短期性，房地產(chǎn)的開發(fā)多以項(xiàng)目為主，為降低人力資源投入成本，管理人員多以臨時(shí)招聘和挖角大公司的有實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的中層管理者為主；基層員工多以年齡低、學(xué)歷低的員工為主；人力資源培訓(xùn)缺乏合理的規(guī)劃、，即使安排了培訓(xùn)，大多因?yàn)闆](méi)有合適培訓(xùn)講師、培訓(xùn)教材、專門的培訓(xùn)設(shè)備、培訓(xùn)設(shè)施、完善的培訓(xùn)制度等方面的原因而流于形式；進(jìn)而產(chǎn)生惡性循環(huán)，員工的滿意度不夠、員工隊(duì)伍流動(dòng)性大等問(wèn)題凸顯，成為制約企業(yè)的發(fā)展深層次因素。

第四，在薪酬策略上穩(wěn)定性較差

大型多元化房地產(chǎn)公司發(fā)展眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)，對(duì)員工的穩(wěn)定性以及潛力的開發(fā)很重視，因此他們的薪酬水平相對(duì)穩(wěn)定，又因?yàn)檫@類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制，因此他們的薪酬等級(jí)很明顯；而小型房地產(chǎn)公司，由于重視的是員工短期的實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果，因此薪酬制度非常靈活，但是薪酬水平的不穩(wěn)定性導(dǎo)致了平均年薪水平不高。

第五，多數(shù)的企業(yè)績(jī)效管理流于形式，或者存在績(jī)效考核困難的問(wèn)題。主要體現(xiàn)在：預(yù)算體系不健全，財(cái)務(wù)核算不準(zhǔn)確，績(jī)效考核缺乏數(shù)據(jù)支持和依據(jù)，從而造成績(jī)效考核結(jié)果的失真；考核指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)化不足，不同管理層次和專業(yè)職能的員工的分類指標(biāo)缺乏，對(duì)工程技術(shù)類、行政類、營(yíng)銷類人員以及不同管理層次員工績(jī)效目標(biāo)設(shè)計(jì)不夠到位；很多公司沒(méi)有規(guī)范的薪酬體系，在績(jī)效考核結(jié)果應(yīng)用時(shí)，缺乏統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn)；績(jī)效評(píng)估溝通反饋機(jī)制不盡完善。

第六，房地產(chǎn)行業(yè)員工的流動(dòng)率較高，中小型房地產(chǎn)公司由于戰(zhàn)略短期性的特點(diǎn)，難以滿足員工對(duì)于個(gè)人發(fā)展空間穩(wěn)定性的追求，員工一般在積累了一定的工作經(jīng)驗(yàn)後逐漸向大型房地產(chǎn)公司過(guò)渡。

另外由于績(jī)效考核的不規(guī)范性，對(duì)于低層次的一般員工和專業(yè)員工，利益動(dòng)力機(jī)制的動(dòng)態(tài)性欠佳，完全基于崗位職能的薪酬體制對(duì)于激勵(lì)一般員工的效果不明顯，導(dǎo)致了這類企業(yè)一部分人才的流失，流動(dòng)去向主要為其他行業(yè)公司或薪酬水平較高的同行業(yè)公司。

另外，注重“用人”，忽視“育人”，也是人才流動(dòng)率較高的重要原因。房地產(chǎn)行業(yè)的人才培養(yǎng)機(jī)制普遍不成熟。由于以項(xiàng)目運(yùn)作為主，周期短、見效快，因此企業(yè)寧愿付給有經(jīng)驗(yàn)、能上手的應(yīng)聘者多一倍甚至幾倍的薪資，也不愿意自己培養(yǎng)人才。同時(shí)，由于人才供給和市場(chǎng)需求的巨大落差，人才獲取多采取高薪挖角方式。受房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)較高的影響，房地產(chǎn)行業(yè)人才的薪酬處于較高水平，這更加惡化了房地產(chǎn)企業(yè)寧愿挖人，不愿育人的人才獲取方式。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的幾點(diǎn)建議：

基于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀的分析，結(jié)合人力資源管理的發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，我們可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理工作提出如下建議：

第一，探索組織模式，釋放組織和員工能量，支撐戰(zhàn)略發(fā)展。

良好的管理架構(gòu)和組織模式，是房地產(chǎn)企業(yè)能否發(fā)展壯大的重要決定因素。高效、靈活的管控系統(tǒng)，有利于優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的分工協(xié)作，實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策和對(duì)市場(chǎng)的快速響應(yīng)；科學(xué)的管理流程系統(tǒng)，有利于組織內(nèi)部資源的充分發(fā)揮，有利于業(yè)務(wù)板塊之間、區(qū)域之間的協(xié)同聯(lián)動(dòng)。房地產(chǎn)的行業(yè)環(huán)境在不

斷變化，未來(lái)的公司業(yè)務(wù)模式及擴(kuò)張模式都需要進(jìn)行創(chuàng)新與變革，因此，相應(yīng)的組織架構(gòu)與管理模式也需要持續(xù)優(yōu)化和調(diào)整。

第二，加強(qiáng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)通過(guò)在職培訓(xùn)、脫產(chǎn)進(jìn)修等各種形式，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)決策層學(xué)習(xí)各種所需的專業(yè)知識(shí)。同時(shí)，讓他們加強(qiáng)實(shí)際鍛煉，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。使之對(duì)事物的觀察、思維、判斷、決策等務(wù)實(shí)能力逐漸提高，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的科學(xué)性，盡量避免現(xiàn)在以項(xiàng)目為中心和重點(diǎn)的短視性決策行為；

第三，建立規(guī)范的員工培訓(xùn)開發(fā)制度和人才培養(yǎng)機(jī)制

隨著人才競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大投入，進(jìn)行人才儲(chǔ)備和培養(yǎng)。對(duì)一個(gè)期望長(zhǎng)線發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)，人才不僅需要培養(yǎng)，更需要合理規(guī)劃，建設(shè)合理的、培訓(xùn)、選拔、考核與升遷制度。如加大人才培養(yǎng)力度，致力于創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織。內(nèi)部培養(yǎng)人才，有利于企業(yè)文化的傳承，有利于組織的穩(wěn)定發(fā)展，有利于打造配合默契的管理團(tuán)隊(duì)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)自身人才培養(yǎng)的投入力度。構(gòu)建系統(tǒng)的人才培養(yǎng)體系，針對(duì)不同類別層次人員，采取不同培養(yǎng)方式和形式。通過(guò)學(xué)習(xí)氛圍的營(yíng)造，致力于創(chuàng)造學(xué)習(xí)型企業(yè)，孕育企業(yè)核心能力；

第四，適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要建立合理的完善的考核機(jī)制

在薪酬體系設(shè)計(jì)中，實(shí)行“寬帶薪酬”。所謂“寬帶薪酬”，就是企業(yè)將原來(lái)十幾甚至二十幾、三十幾個(gè)薪酬等級(jí)壓縮成幾個(gè)級(jí)別，但同時(shí)將每一個(gè)薪酬級(jí)別所對(duì)應(yīng)的薪酬浮動(dòng)范圍拉大，從而形成一種新的薪酬管理系統(tǒng)及操作流程。員工隨著能力的提高而承擔(dān)新的責(zé)任，只要在原有的崗位上不斷改善自己的績(jī)效，就能獲得更高的薪酬。即使是被安排到低層次的崗位上工作，也一樣有機(jī)會(huì)獲得較高的報(bào)酬，進(jìn)一步完善薪酬制度的合理性。第五，根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展階段和自身特點(diǎn)選擇適合的績(jī)效管理方法。完善的績(jī)效管理體系是在良好的管理基礎(chǔ)之上建立起來(lái)的。良好的管理基礎(chǔ)包括：建立完善職位體系；進(jìn)行工作分析，完善部門職能和崗位職責(zé)；建立完善薪酬體系；建立完善預(yù)算管理體系；進(jìn)行流程規(guī)劃和優(yōu)化，確立公司權(quán)責(zé)體系和相關(guān)管理制度；逐步建立根據(jù)公司戰(zhàn)略整合和戰(zhàn)略計(jì)劃分解等。第六，豐富現(xiàn)有的激勵(lì)手段

建立一個(gè)多維交叉的人員激勵(lì)體系，使物質(zhì)激勵(lì)與精神激勵(lì)實(shí)現(xiàn)有機(jī)整合。即既要用工資、獎(jiǎng)金、津貼及福利等物質(zhì)激勵(lì)手段，又要建立明確的組

織目標(biāo)，通過(guò)給予富有挑戰(zhàn)性的工作、鼓勵(lì)職工參與企業(yè)的重大決策、營(yíng)造輕松和諧的工作環(huán)境等非物質(zhì)激勵(lì)手段來(lái)激發(fā)員工的工作熱情和創(chuàng)造力。規(guī)定或項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)，完成指標(biāo)，有獎(jiǎng)；反之，則罰。這樣做既增加了他們的壓力，也增強(qiáng)了他們的活力。這種外在壓力轉(zhuǎn)化為內(nèi)在動(dòng)力，可成為激發(fā)他們活力的源泉。使他們?cè)趯?shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了自身需要，增加了滿意程度。

結(jié)束語(yǔ):

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的推動(dòng)，社會(huì)資源的公開，房地產(chǎn)企業(yè)開始了由“資金密集型”向“人才密集型”轉(zhuǎn)化的過(guò)程，人才成了競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要在復(fù)雜環(huán)境中駕馭自己的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，求得經(jīng)濟(jì)效益的提高，必須在企業(yè)人力資源管理工作上下功夫。中小型房地產(chǎn)業(yè)還剛剛起步，歷史較短，有許多問(wèn)題急待解決，人力資源管理工作還沒(méi)有受到應(yīng)有的重視。許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏充分開發(fā)培養(yǎng)人才、合理使用人才、有效激勵(lì)人才的觀念。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要生存、搞活和發(fā)展，首先必須盡快轉(zhuǎn)變觀念，樹立“以人為本”的管理思想，重視人力資源管理工作，才能使企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)健康發(fā)展。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合行業(yè)特征和本企業(yè)特點(diǎn)，建立起有利于企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展的人力資源管理體系，才能為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的礎(chǔ)。

注釋：

參考文獻(xiàn)：

（1）北京仁達(dá)方略管理咨詢公司；《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀調(diào)查研究報(bào)告》;2009年12月

（2）清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)；《探討中小型企業(yè)人力資源培訓(xùn)系統(tǒng)建設(shè) 》；孫震，2010-02-24；