第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)職業(yè)技能大賽活動實施方案

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)職業(yè)技能大賽活動實施方案

在這春暖花開的季節(jié)，西華師大高等職業(yè)技術(shù)學(xué)院的第一屆學(xué)生即將離開校園，開始實習(xí)實訓(xùn)學(xué)習(xí)。作為房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的學(xué)員，我們決定開展專業(yè)大比武，向全院乃至全校展示我們專業(yè)的風(fēng)采。

一、活動目標(biāo)：

響應(yīng)學(xué)院首屆職業(yè)技能大賽號召，鞏固與提高房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)同學(xué)的專業(yè)素養(yǎng)與技能，增強(qiáng)實習(xí)實訓(xùn)、就業(yè)意識。

二、活動主題：

要求同學(xué)們以小品、話劇、相聲等形式表演樓盤介紹、售樓過程或表演以估價為主題的上述活動。人數(shù)要求2—5人，表演時間為30分鐘以內(nèi)。

三、活動時間:

2009年4月20日

四、活動地點(diǎn)

教學(xué)樓XX教室（待定）

五、活動對象

2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)全體學(xué)生

六、活動總體流程：

一.4月16日起進(jìn)行大賽動員、組織、報名；

二.4月20日進(jìn)行技能比賽；

賽事流程——

籌備組人員及班委負(fù)責(zé)布置教室；

同學(xué)陸續(xù)入場，并歡迎嘉賓入場；

主持人宣布活動正式開始，請嘉賓講話；

班主任宣布比賽正式開始；

主持人宣讀比賽規(guī)則及評分細(xì)則；

前半部分比賽人員正式比賽，評委打分；

后半部分比賽人員繼續(xù)比賽；

比賽完畢，計算成績；

頒獎環(huán)節(jié)，有嘉賓評委等頒獎；

獲獎?wù)甙l(fā)表獲獎宣言；

比賽完畢，歡送嘉賓評委；

由班委安排同學(xué)打掃教室衛(wèi)生；

活動籌備組商量決定出參加學(xué)院比賽的節(jié)目及人員；

三.4月23日總結(jié)技能大賽比賽結(jié)果，上報學(xué)院。

七、評分細(xì)則：

1.評選團(tuán)體一二三等獎以整個表演團(tuán)隊基礎(chǔ)知識、專業(yè)知識、其他輔助知識的掌握情況為準(zhǔn)則。

基礎(chǔ)知識方面：（分為三等，所占總分比重為20％）

基礎(chǔ)知識包括市場和市場營銷知識，要懂得市場調(diào)查、市場預(yù)測的一些基本方法，熟悉商品房市場。

一等：能通過市場調(diào)查給判斷當(dāng)前的房地產(chǎn)供求狀況，特別是房地產(chǎn)市場供求變化和發(fā)展的基本規(guī)律、趨勢，能夠闡述當(dāng)前形勢下，如何影響房地產(chǎn)的整體市場狀況。

二等：通過市場調(diào)查能基本闡述清楚房地產(chǎn)市場狀況。

以上等級分值分別為：一等10－20分；二等1－10分；酌情給分。

專業(yè)知識方面：（分為三等，所占總分比重為50％）

專業(yè)知識主要是對樓盤準(zhǔn)確的刻劃描述

一等：能全面客觀的闡述樓盤的基本信息，包括所處位置、容積率、綠化率、建筑面積、周邊環(huán)境、建筑物結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)狀況等信息；能準(zhǔn)確的闡述該樓盤的優(yōu)勢；針對具體的戶型能夠描述其朝向、層高、戶型等信息。

二等：能說明樓盤3-5條基本信息，具體戶型能夠所處其1-2條信息以及周邊環(huán)境。

三等：能簡單說明樓盤的周邊環(huán)境。

以上等級分值分別為：一等40－50分；二等30－40分；三等20－30分；

四 等20分以下。酌情給分。

其他輔助知識方面：（分為三等，所占總分比重為30％）

這些知識主要包括：社會學(xué)、心理學(xué)、歷史學(xué)、人際關(guān)系學(xué)、傳播學(xué)、廣告學(xué)、演講學(xué)等知識，使經(jīng)紀(jì)活動更具吸引力和藝術(shù)性。

一等：作為能夠與客戶在交談中準(zhǔn)確的把握客戶的心理狀況，語言措辭得體，并且對客戶要有恒久耐心和耐力，時時微笑服務(wù)。

二等：語言措辭得體，能對客戶的問題不厭其煩。

三等：語言得體。

以上等級分值分別為：一等23－30分；二等15－23分；三等15分以下。

2.最佳知識才藝獎（個人）的評選方法：

與上述評分細(xì)則一致。

八、評獎：

評獎分為團(tuán)體獎和個人獎。團(tuán)體獎為本組人員的總體表現(xiàn)，設(shè)一等獎、二等獎、三等獎、參與獎及最佳知識才藝獎，個人獎項為某個人的具體表演獎及策劃活動的導(dǎo)演獎項。

2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)

2009年4月11日

第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文

X X X X X X X X 學(xué) 院

畢 業(yè) 論 文

題目：論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)

系 部： 工程管理系 專 業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價 學(xué) 號： 學(xué) 生： 指導(dǎo)教師： 起止日期： 0

目 錄

中文摘要............................................................I 英文摘要...........................................................II 引 言............................................................1 1 商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵及特點(diǎn)......................................2

1.1商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵.......................................2 1.2在商品房買賣中消費(fèi)者的權(quán)益的特點(diǎn).............................3 2 商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象..........................................5

2.1商品房質(zhì)量不過關(guān).........................................5 2.2 商品房面積縮水...........................................5 2.4 商品房價格虛高...........................................6 2.5 房屋產(chǎn)權(quán)證書難辦理.......................................6 商品房消費(fèi)者權(quán)益受損原因..........................................6

3.1商品房消費(fèi)者的劣勢地位.......................................6 3.2房地產(chǎn)商追逐暴利.............................................7 4 房地產(chǎn)市場存在一系列問題..........................................8

4.1商品房一級市場發(fā)展過熱.......................................8 4.2官商結(jié)合，幕后操作...........................................8 4.3房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對單一.....................................8 5 對商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性................................9 6 我國商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)的現(xiàn)狀及不足.........................10 6.1商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)現(xiàn)狀................................10 6.2商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度的不足..........................10 6.3 司法解釋的不足.............................................10 6.4 相關(guān)法律制度存在沖突......................................11 6.5 立法層次低，法規(guī)、規(guī)章居多.................................11 7 完善商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制的建議...............................12 結(jié) 論...........................................................20 參考文獻(xiàn)...........................................................21 致 謝...........................................................22

中文摘要

論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)摘要近年來，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深入，房地產(chǎn)交易同趨頻繁、活躍，商品房消費(fèi)也成為許多人一生中較為重要的消費(fèi)行為。然而我國商品房市場中種種不規(guī)范現(xiàn)象導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的生命財產(chǎn)安全權(quán)、公平交易權(quán)等權(quán)益受到直接損害，房地產(chǎn)市場秩序混亂的問題還未得到根本解決，嚴(yán)重影響到消費(fèi)者基本生存權(quán)利的實現(xiàn)，限制了廣大人民群眾生活水平的進(jìn)一步提高。這一狀況，不僅侵害了消費(fèi)者的生存利益，而且不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化。因此加強(qiáng)對商品房消費(fèi)者的保護(hù)已刻不容緩。本文首先研究商品房消費(fèi)者的權(quán)益，分析了商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵和特點(diǎn)，然后通過考察在商品房買賣過程中侵害消費(fèi)者權(quán)益的具體現(xiàn)象，分析導(dǎo)致商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的原因，即市場經(jīng)濟(jì)形態(tài)下消費(fèi)者的弱者地位、立法不完善、房地產(chǎn)市場監(jiān)管不力以及商品房自身特點(diǎn)等，進(jìn)而提出了對商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性。文章接著指出目前我國商品房買賣中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的的諸多不足，例如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中商品房消費(fèi)者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律、法規(guī)、規(guī)章等之間還存在著較嚴(yán)重的法律沖突等等。針對這些情況，文章最后提出了要從立法保護(hù)、司法保護(hù)、社會保護(hù)以及政府保護(hù)等方面加強(qiáng)對消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護(hù)體系，使得商品房交易過程中侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的情況減少，即使開發(fā)商等有侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為，消費(fèi)者也能夠以明確的相關(guān)法律為依據(jù)維護(hù)自己的合法權(quán)益，從而促進(jìn)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，進(jìn)而促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。關(guān)鍵詞：商品房消費(fèi)者；權(quán)益保護(hù)；完善 I

英文摘要

Protection of Commercial Apartment Consumer’s Right and Interests AbstraCt With the development of china’s feal estate and the deepening of the refonIl of the housing system，the real estate trade aduaUy becomes multifarious and actiVe，and commercial apanmem consumption becomes more aIld more lmportant in people’s personal Consumption．However，the various non—standard phenomenon of merchandise building market in our country damages the fight to life and property safety and the rigllt to be fair traded of the consumers．TtIle real estate market disordef has not been fundamentany resolved which has a serious impact on the realization of the basic existence right of the consumers and limits the broad masses of the people to funher improve the standard of living．This condition not only violates the existence interests of consumer but also influences the development of the real estate industry d deepening of refbm of urban housjng syst．It is so u ent that we should stren hen the protection of commefcial apanment consumer． T1lis dissenation firstly studies the commercial apartment Consumer’s rights and interests and analvses the connotation and characteristic of commercial apanment consumer’s ri ts and interests．Secondly'throu obslving some concrete problems about encroaching on consumer’s rigllts d interests in the commercial apartment business，this dissenation analyses the reason of the problem．Consumer’s weak persn status in the market economy，imperfection of the law the inefI．ectiVe supefvision and maIlagement of real estate market，housing market’s own characteristicS lead to above problems． len the anide put fb ard the necessity to the protection of merchandise building consumer ri ts．7nle anicle points out there exist many faults in the protection of consumer ri s and interests in real estatc tr{msactions，such the biguous subject d me impellfbct context of the consumers，rigllt in the law of PRC，II

d there cXist much deteriorate Conflict between the Law of the PRC on the ProtecItion of the Ri ts d Interests of Consumers alld the commercial house trade law and mles，and so on．Ill response to these circumstances，the anicle finally provides legislation protection，judicial protection，social protection as weU govemment protection to strengthen the protection of consumer ri ts，with a view to the establishment of community。wide coverage of the a11．Round, three—dimensional protection system，and feduce the vioIation of legitimate rigIlts and interests of consumers in the rcaI estatetransactions．Even if the developers haVe the behaviors of Violating the legitimate rights and interests of consumers，consumers are able to protect their own legitimate ri ts and interests according the releVant，and so as to promote the protection of consumer rights，and to promote the China’s real estate and even the entire national economy haVe a healthy and orderly development.Keywords： Commercial Apartment Consumer；Protection of Right and Interest； III

引 言

近年來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，商品房消費(fèi)者在市場經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要。消費(fèi)者在購買和使用商品房過程中依法享有的權(quán)利和利益能否得到有效保護(hù)，不僅關(guān)系到消費(fèi)者個人基本生存權(quán)利的保障，而且已經(jīng)成為商品房市場持續(xù)健康發(fā)展的前提條件，因此保護(hù)好商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益具有深刻意義。然而，現(xiàn)實的情形是，消費(fèi)者在購買商品房的過程中常常與開發(fā)商發(fā)生糾紛，消費(fèi)者的合法權(quán)益往往受到侵害而沒有得到及時適當(dāng)有效的保護(hù)或救濟(jì)。房地產(chǎn)消費(fèi)投訴率居高不下，并且投訴額度大，涉及內(nèi)容廣，問題解決率低，以至于開發(fā)商與消費(fèi)者之間糾紛呈白熱化的趨勢，甚至維權(quán)過程中發(fā)生流血事件，這既直接損害了消費(fèi)者的生存利益，也有礙于房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，更不利于社會的和諧穩(wěn)定。目前我國已經(jīng)制定了一系列的法律、法規(guī)，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強(qiáng)對商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，但我國商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度仍存在許多不足，如商品房消費(fèi)者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房買賣中買方合同權(quán)益保護(hù)不足；商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律、法抓規(guī)章等之間存在著較嚴(yán)重的法律沖突；商品房交易法律、法規(guī)、規(guī)章中買賣雙方信息不對稱；法律規(guī)制不完善等等。本文以保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益和促進(jìn)商品房市場健康發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，從商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵入手，闡述了商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的種種表現(xiàn)及原因，分析了現(xiàn)行的法律保護(hù)現(xiàn)狀，并就消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制提出了一系列建議，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護(hù)體系，從而確保商品房消費(fèi)者權(quán)益的順利實現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵及特點(diǎn)

1.1商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵

探討商品房消費(fèi)者權(quán)益的概念，首先需明確何為消費(fèi)者?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡稱《消法》)第2條規(guī)定： “消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)。切實保護(hù)，是我國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的出發(fā)點(diǎn)和核心內(nèi)容。1993年頒布的《消法》正是以此為出發(fā)點(diǎn)，廣泛吸取、借鑒了各國以及國際消費(fèi)者保護(hù)立法的經(jīng)驗，設(shè)計了我國的消費(fèi)者權(quán)利內(nèi)容和體系，并專章規(guī)定了國家對生產(chǎn)經(jīng)營者的監(jiān)督管理、對消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)職責(zé)以及國家司法機(jī)關(guān)在消費(fèi)者爭議解決辦法中的權(quán)威作用，在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益方面起到了很大的積極作用。1.1.1、商品房消費(fèi)者權(quán)益 1.1.1.1商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵

商品房消費(fèi)者權(quán)益，是指商品房消費(fèi)者在購買和使用商品房過程中依法享有相應(yīng)的權(quán)利并有權(quán)作出或者不作出一定行為，并有權(quán)要求政府、房地產(chǎn)商作出不作出一定行為，從而使權(quán)利得到保護(hù)并給商品房消費(fèi)者帶來應(yīng)得的利益。1.1.1.2商品房消費(fèi)者的具體權(quán)利

首先，《消法》規(guī)定下的權(quán)利消費(fèi)者權(quán)益不是一項權(quán)益，而是一束權(quán)益，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)利特別保護(hù)法，其出現(xiàn)標(biāo)志著我國在消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)方面形成了比較完整的法律體系。根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費(fèi)者在購買、使用商品和接受服務(wù)時主要享有如下權(quán)利：(1)安全權(quán)；(2)知情權(quán)；(3)選擇權(quán)；(4)公平交易權(quán)；(5)求償權(quán)；(6)結(jié)社權(quán)；(7)獲得有關(guān)知識權(quán)；(8)人格尊嚴(yán)和民族風(fēng)俗習(xí)慣受尊重權(quán)；(9)監(jiān)督批評權(quán)。商品

三、商品房消費(fèi)者的權(quán)利極為復(fù)雜且具有專業(yè)性

其次，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險大，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識，而普通的消費(fèi)者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。其次，商品房價值巨大，生產(chǎn)過程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)相互依存，而一旦出問題，設(shè)計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。

再次，商品房的交易程序極為復(fù)雜，需要簽訂購買房屋意向書、房屋買賣合同書，辦理過戶登記手續(xù)、入住手續(xù)，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取商品房所有權(quán)證等。

綜上可知，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消費(fèi)中的地位日漸重要。由于商品房交易涉及主體眾多，運(yùn)用法律紛繁，既有民事法律關(guān)系，又涉及行政法律關(guān)系，同時涉及標(biāo)的價值巨大，社會影響廣泛，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)、金融、中介等多個行業(yè)，使得商品房交易問題復(fù)雜化。上述所述商品房消費(fèi)者權(quán)利的這些特點(diǎn)都決定我國有必要大幅度提高商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)意識，加大對商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)力度，使得購房者在不具有專業(yè)購房知識的情況下，其權(quán)益依舊能夠得到很好的保護(hù)，進(jìn)而促進(jìn)商品房交易市場及整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。1.2在商品房買賣中消費(fèi)者的權(quán)益的特點(diǎn)

1.2.1商品房消費(fèi)者的權(quán)利是最容易受到損害的權(quán)利

商品房消費(fèi)者的權(quán)利是最容易受到損害的權(quán)利與一般的消費(fèi)者相比，商品房消費(fèi)者的弱勢性更加明顯，商品房消費(fèi)者在購買商品房的過程中，因缺乏有關(guān)專業(yè)性、技術(shù)性知識、信息以及受開發(fā)商等的控制等因素，導(dǎo)致其知情權(quán)、公平交易權(quán)、受償權(quán)、監(jiān)督權(quán)等在一定程度上被剝奪，造成消費(fèi)者權(quán)益的損害。商品房本身和商品房交易的特點(diǎn)決定了商品房消費(fèi)者的權(quán)利是復(fù)雜的、具有相當(dāng)專業(yè)性、技術(shù)性的權(quán)利。消費(fèi)者因缺乏相應(yīng)知識與信息，在選擇、購買商品房過程中很大程度上依賴于經(jīng)營者，而經(jīng)營者往往會利用消費(fèi)者的這種依賴，對其提供片面虛假信息，以謀求自身利益的最大化。

1.2.2商品房消費(fèi)者的權(quán)利是公民最基本的生存權(quán)利之一

近年來，我國的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生歷史性的變化，人民的生活水平不斷提高，房屋已經(jīng)成為繼食、衣等問題解決以后最重要的消費(fèi)品，買房已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，這為中國房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的同時，商品房消費(fèi)者利益的保障也被提到了前所未有的高度。黨中央、國務(wù)院高度重視解決人民群眾的住房問題，始終把改善群眾居住條件、保障城鄉(xiāng)購房者的合法權(quán)益作為住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。

1.2.3商品房消費(fèi)者的權(quán)利極為復(fù)雜且具有專業(yè)性

首先，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險大，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識，而普通的消費(fèi)者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。其次，商品房價值巨大，生產(chǎn)過程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)相互依存，現(xiàn)實中保證每一個環(huán)節(jié)都不出問題非常困難，而一旦出問題，設(shè)計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象

近年來，隨著商品房市場持續(xù)升溫，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了快速增長，人民群眾的住房條件也迅速改善。據(jù)統(tǒng)計，從1996年起，城鄉(xiāng)每年建房超過10億平方米，折合100萬套住宅，與此同時，商品房消費(fèi)市場中也暴露出不少問題。為了推動房地產(chǎn)市場的誠信建設(shè)，中消協(xié)同中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會及有關(guān)單位，在全國開展房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)狀況調(diào)查，加強(qiáng)對消費(fèi)者選購商品房的消費(fèi)教育和指導(dǎo)，征集評選在房地產(chǎn)市場誠信建設(shè)中的典型人物和事件，支持消費(fèi)者起訴商品房消費(fèi)糾紛案件，并為建立商品房市場誠信建設(shè)和消費(fèi)者滿意度評價體系做了很多探索工作，在配合政府有關(guān)部門搞好房地產(chǎn)市場監(jiān)管，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面，發(fā)揮了重要作用。從2004年以來，房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)者投訴量逐年下降，據(jù)統(tǒng)計，2007年中消協(xié)和各地消協(xié)組織共受理商品房及裝修投訴37443件，較2006年下降了4．7％，但是消費(fèi)者對商品房仍有眾多的抱怨和不滿。目前，侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾個方面

2.1商品房質(zhì)量不過關(guān)

在關(guān)于商品房投訴中，涉及質(zhì)量問題方面的投訴一直居高不下，商品房質(zhì)量問題指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。常見的主要有因房屋沉降造成的墻體開裂、下水道堵塞、斷裂；因墻體材料選擇、不當(dāng)引起的墻體開裂及粉刷起殼等這樣的工程有的被檢查出來，還有很多沒被檢查出來，從而形成嚴(yán)重的事故隱患。2.2 商品房面積縮水

商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。實踐中常出現(xiàn)以下侵害買房人權(quán)益的現(xiàn)象：總的建筑面積不變，而分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e增加。2.3 商品房銷售廣告不真實

商品房銷售廣告是房地產(chǎn)開發(fā)商或其代理人制作的，向不特定的人宣傳和發(fā)送的有關(guān)預(yù)售商品房的圖片和文字說明。在商品房預(yù)售時房屋尚未建成，購房人不能通過

實物，而只能通過售樓廣告了解所購房的狀況。因此，售樓廣告對消費(fèi)者決定是否購買商品房起著非常重要的作用。2.4 商品房價格虛高

對于我國的房價是否有泡沫的問題，自2003年以來就一直是爭論的熱點(diǎn)，對房價是否虛高，判斷標(biāo)準(zhǔn)不一，國內(nèi)甚至有學(xué)者用30個指標(biāo)作為評價依據(jù)，比如房地產(chǎn)投資占GDP比重、空置率等。從國內(nèi)和國際主要研究來看，租售比、房價收入比、家庭月供收入比是三個基本指標(biāo)。所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從國際經(jīng)驗看，用來衡量一個區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般為1：300～1：200。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。2.5 房屋產(chǎn)權(quán)證書難辦理

房屋產(chǎn)權(quán)證是證明房屋所有權(quán)的重要憑證，能否辦到房屋產(chǎn)權(quán)證對于消費(fèi)者而言極其重要。然而現(xiàn)實中，有的經(jīng)營者在沒有取得《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時又對購房者隱瞞無產(chǎn)權(quán)的實際情況，導(dǎo)致購房者誤認(rèn)為所購房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實際上卻無法辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。有的經(jīng)營者在集體土地或者公益用地上開發(fā)建造商品房，消費(fèi)者購買后根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書。實踐中，因房屋產(chǎn)權(quán)證問題而引發(fā)的侵害消費(fèi)者權(quán)益的案例屢見不鮮。商品房消費(fèi)者權(quán)益受損原因

3.1商品房消費(fèi)者的劣勢地位

住房制度改革明確了房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系的市場屬性，而消費(fèi)者的弱者地位是由商品經(jīng)濟(jì)本身所決定的。從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上分析，普通居民作為房地產(chǎn)消費(fèi)者很難與房地產(chǎn)經(jīng)營者相抗衡，消費(fèi)者在這種交易中總是處于弱者地位。首先，從力量對比上看，商品房消費(fèi)者是個人，而房地產(chǎn)經(jīng)營者一般是擁有雄厚資本、設(shè)有復(fù)雜組織機(jī)構(gòu)的企業(yè)。

二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團(tuán)化的大型壟斷企業(yè)，在利益驅(qū)動下，憑借其優(yōu)勢地位，有可能不惜采取各種手段損害消費(fèi)者的利益。3.2房地產(chǎn)商追逐暴利

商品房價格過高是導(dǎo)致商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的重要原因，現(xiàn)實中，商品房價格過高的原因是多方面的，但其中一個非常重要的一點(diǎn)便是房地產(chǎn)商過度投機(jī)追逐暴利的結(jié)果。搞房地產(chǎn)一定賺大錢是老百姓普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)商甚至一度被稱為“暴利戶“、“房老虎”。因商品房買賣標(biāo)的物的特殊性，在很長一段時間內(nèi)，一直實行政府指導(dǎo)價，但隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前，除經(jīng)濟(jì)適用房實行政府指導(dǎo)價外，普通商品房的價格均已放開，買賣雙方根據(jù)商品房的質(zhì)量、市場需求商定銷售價格。3.2.1商品房價值巨大

商品房與人民群眾生活密切相關(guān)而且價值巨大，購房不論對哪個收入階層的消費(fèi)者來講，都是生活消費(fèi)中的頭等大事。一套商品房動則幾十上百萬，如此巨大的價值，使得消費(fèi)者在購買這一商品的時候，必須非常慎重，對于開發(fā)商來講同樣如此。在買賣商品房中引發(fā)的糾紛給消費(fèi)者帶來的經(jīng)濟(jì)損失、精神傷害也更大。的確，面對商品房如此巨大的價值，消費(fèi)者和開發(fā)商哪一方都不愿承擔(dān)如此巨大的損失，即使是開發(fā)商的過錯，其也會想方設(shè)法逃脫。這便一定程度上增加了對商品房消費(fèi)者保護(hù)的難度。3.2.2商品房質(zhì)量使用檢驗周期長

一般而言，消費(fèi)者看房，對商品房進(jìn)行質(zhì)量檢查主要是看房屋有無裂縫、有無傾斜、有無滲漏等等。明顯的裂縫與滲漏短期內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，但很多質(zhì)量問題并不是看房當(dāng)時能發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個月，多則幾年甚至上十年的時問。3.2.3商品房生產(chǎn)過程復(fù)雜，環(huán)節(jié)較多

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長，開發(fā)過程中受各種因素的影響很大，房屋開發(fā)、銷售涉及的行業(yè)和部門較多，一幢商品房從策劃到生產(chǎn)，再到銷售給消費(fèi)者，需要經(jīng)過許多與其他商品不一樣的多個立體交叉環(huán)節(jié)，需要多個部門和機(jī)構(gòu)的參與，包括房產(chǎn)、城市規(guī)劃、價格、衛(wèi)生等部門和勘測、設(shè)計、施工、金融等行業(yè)。商品房丌發(fā)是一項環(huán)節(jié)眾多的系統(tǒng)工程，需要多個機(jī)構(gòu)協(xié)作，各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，哪個環(huán)節(jié)出問題均可對商品房造成影響，而現(xiàn)實生活中保證每一個環(huán)節(jié)不出問題并不容易，并且在出問題后各開發(fā)商往往相互推諉，消費(fèi)者很難追究開發(fā)商的責(zé)任，因而其權(quán)益得不到有效的保障。房地產(chǎn)市場存在一系列問題

4.1商品房一級市場發(fā)展過熱

自2004年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價格等以超常的速度攀升，逐步呈現(xiàn)出過熱態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2004年全國商品房銷售價格指數(shù)比上漲9％，2005年上漲7．7％，2006年繼續(xù)上漲5．5％。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷提高，2001年僅為0．63萬億元，到2006年底己增加到1．94力．億元，每年均保持20％以上的增長率。房價居高不下，廣大群眾買不起房或淪為“房奴”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱造成的后果之一。相關(guān)調(diào)查顯示，我國98％的房貸消費(fèi)者有精神病癥，可見高房價已經(jīng)對消費(fèi)者的心理健康造成了嚴(yán)重影響。4.2官商結(jié)合，幕后操作

承建房地產(chǎn)項目資金量大，回報率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項目，其中最主要的便是對掌握土地批租權(quán)的地方官員進(jìn)行腐敗攻關(guān)，而政治和法律頭腦并不清晰的地方官員又很容易在金錢面前迷失自我。4.3房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對單一

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，2006年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款高位反彈，并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍主要依靠銀行貸款，銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險。薪階層則實際消費(fèi)能力下降，導(dǎo)致貧者越貧。泡沫一旦破滅，房地產(chǎn)價格將大幅下跌，作為抵押物的房產(chǎn)急劇貶值，進(jìn)而銀行乃至整個國民經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重創(chuàng)傷，購房者的權(quán)益更是無從得到保障。

綜上，目前我國房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范，除上述外，還存在許多問題導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的權(quán)益受損，如違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積縮水、秩序混亂等等，而目前的法律對房地產(chǎn)消費(fèi)市場的規(guī)范比較欠缺，對商品房消費(fèi)者利益保護(hù)的規(guī)范較為薄弱。對商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性

隨著我國住房商品化改革的深入實行，商品房這種特殊的商品在公民生活消 費(fèi)中的地位日漸重要。由于商品房交易自身的特點(diǎn)以及市場經(jīng)濟(jì)條件下商品房消 費(fèi)者的弱勢地位，近幾年消費(fèi)者對商品房投訴的案件日漸增多，并成為我國消費(fèi) 者保護(hù)的一個新課題。中共十六屆四中全會提出構(gòu)建社會主義和諧社會，其中一 個非常重要的目標(biāo)便是實現(xiàn)“安居樂業(yè)”，保證人民群眾“居者有其屋”，以達(dá)致社會的公平、正義、和諧。為此，對房地消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行充分保護(hù)是非常有必要的。它不僅僅是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要，還是社會和諧穩(wěn)定的需要，總之，如果房地產(chǎn)市場消費(fèi)者權(quán)益屢屢受侵害，那么房地產(chǎn)市場就不能健康發(fā)展，社會不穩(wěn)定因素就會增多，百姓安居樂業(yè)、構(gòu)建和諧社會的目標(biāo)就難以實 現(xiàn)。為了實現(xiàn)社會和諧，建設(shè)美好社會，就必須加強(qiáng)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。我國商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)的現(xiàn)狀及不足

6.1商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國并沒有針對商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行專門立法，保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的規(guī)定散見于民事、經(jīng)濟(jì)和行政等法律、法規(guī)中，例如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》、《合同法》、《廣告法》、《物權(quán)法》等都有所涉及，但是還不夠全面和系統(tǒng)，存在著較大的漏洞，給消費(fèi)者的權(quán)益的權(quán)益帶大較大的威脅。6.2商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度的不足 6.2.1《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的缺陷 6.2.1.1商品房消費(fèi)者主體地位不明確

商品房像普通商品一樣已經(jīng)完全具備了商品的屬性：作為不動產(chǎn)的商品房也是法律意義上的消費(fèi)者消費(fèi)的對象，商品房買賣合同和作為動產(chǎn)的普通商品的買賣合同相比沒有本質(zhì)上的差異；不能按價值的高低來確定一件物品是不是商品。但是因為《消法》在消費(fèi)者的主體條件上定義不明確，使得法官在處理商品房糾紛時無所適從，造成各地方立法以及司法實踐的不統(tǒng)一，商品房消費(fèi)者維權(quán)底氣不足。6.2.1.2商品房消費(fèi)者的權(quán)利范圍過窄

消費(fèi)者權(quán)利是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的核心問題，《消法》賦予了消費(fèi)者九項權(quán)利，隨著社會的發(fā)展和新型行業(yè)的出現(xiàn)，這九項權(quán)利已經(jīng)不能滿足保護(hù)消費(fèi)者利益的需要。商品房消費(fèi)者作為一類特殊的消費(fèi)者，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到特殊的保護(hù)，最為典型的是缺乏對商品房消費(fèi)者的反悔權(quán)的規(guī)定。出于保護(hù)消費(fèi)者的利益，目前許多國家的法律規(guī)定了銷售金額較大的商品允許消費(fèi)者在一定期限內(nèi)可以反悔(即反悔權(quán)，也叫猶豫期)。

總之，隨著時代的發(fā)展和社會的進(jìn)步，消費(fèi)者享有的權(quán)利也將越來越多，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的基本法，也應(yīng)與時俱進(jìn)，逐步擴(kuò)大其調(diào)整范圍，增加權(quán)利種類。6.3 司法解釋的不足

從總體上講，《解釋》的公布和實施，有助于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益和制裁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法經(jīng)營行為，但仍存在不少需進(jìn)一步完善的地方。例如在實踐中，計算公攤面積的爭議和界定公共財產(chǎn)的爭議是開發(fā)商與購房人發(fā)生的爭議最多的、對購房人利益損害最大的、并且難以通過協(xié)商解決的問題，然而對這兩個爭議，《解釋》都沒

有涉及。

6.4 相關(guān)法律制度存在沖突

我國商品房消費(fèi)者保護(hù)法律制度的沖突是比較嚴(yán)重的，舉幾例予以說明：例一：《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的關(guān)系非?；靵y。首先，從標(biāo)題上和理論上無法確定二者是從屬關(guān)系還是并列關(guān)系；其次，從內(nèi)容上看，二者既有從屬又有并行還有矛盾的部分。這兩大重要法律之間的混亂關(guān)系給房地產(chǎn)的執(zhí)法和司法實踐以及商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)帶來了無窮的后患

調(diào)整一級市場的法規(guī)較多，規(guī)范二級三級市場的法規(guī)較少房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場；房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)出售和出租給消費(fèi)者的市場；房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。目前我國房地產(chǎn)法規(guī)大多屬于土地轉(zhuǎn)讓管理、房屋拆遷和房地產(chǎn)稅方面的法規(guī)，而以居民住宅問題為中心的立法，比如房屋買賣、租賃、抵押等方面的立法卻相對較少，遠(yuǎn)不適應(yīng)形勢發(fā)展，不少與消費(fèi)者利益緊密相關(guān)的房屋預(yù)售、物業(yè)買賣、房屋出租、房屋抵押等方面的法律糾紛較難找到合適的法律依據(jù)，這對商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)顯然極為不利。6.5 立法層次低，法規(guī)、規(guī)章居多

從上文介紹的商品房費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的現(xiàn)狀可以看出，我國商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面的房地產(chǎn)立法層次較低，像《城市房地產(chǎn)管理法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》那樣由人大常委會通過的法律極少，與《城市房地產(chǎn)管理法》配套的多是部門規(guī)章以及“報告”、“意見“、“暫行規(guī)定”和司法解釋等，不僅極不嚴(yán)肅，而且規(guī)范性差，難以執(zhí)行和操作，難以給消費(fèi)者利益以最大保護(hù)?？傊瑢τ谏唐贩肯M(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，盡管我國目前已經(jīng)初步形成了以《消法》和《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補(bǔ)充的法律體系的框架，但是我國現(xiàn)行商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)依然不夠完善。完善商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制的建議

從上文的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀可以看出，近些年來，國家實施了一系列措施，逐漸加大了規(guī)范商品房市場開發(fā)行為，頒布了一系列有關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)，這些法律法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動給予了原則性、范圍性的規(guī)定，并發(fā)揮著法律的準(zhǔn)許和禁止、支持和限制、獎勵和處罰等調(diào)整作用，這對加大商品房消費(fèi)者的保護(hù)力度、維護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益也起了重要作用。但是，由于我國的房地產(chǎn)市場尚不成熟，并沒有從根本上遏制開發(fā)商在開發(fā)銷售商品房過程中嚴(yán)重侵犯消費(fèi)者權(quán)益的違法違規(guī)行為，這種狀況嚴(yán)重影響到我國商品房市場和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和人民生活水平的進(jìn)一步提高，商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)工作亟待加強(qiáng)。筆者認(rèn)為，在認(rèn)真分析總結(jié)我國商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象、原因以及目前的保護(hù)情況的基礎(chǔ)上，應(yīng)堅持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，總結(jié)借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗，深入了解其發(fā)展規(guī)律，不斷積累商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的經(jīng)驗，以法律保護(hù)為主同時又不僅僅依靠單一的法律手段，而要綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、社會、道德等多種手段，盡快建立健全商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制。為此需要從以下幾方面努力： 7.1商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的立法完善

完善立法是對商品房消費(fèi)者實施保護(hù)的基礎(chǔ)和前提，也是最重要的手段之一。立法保護(hù)的主要內(nèi)容和要求是根據(jù)時代的發(fā)展變化建立健全相關(guān)法規(guī)，使商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作真正做到有法可依。7.1.1明確購房者屬于消費(fèi)者

任何一部法律都有自己特定的調(diào)整范圍，這決定著該法律的內(nèi)容，《消法》作為調(diào)整國家在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益過程中發(fā)生的社會關(guān)系的專門法，其調(diào)整范圍具體取決于法律對消費(fèi)者的界定。根據(jù)《消法》第二條的規(guī)定，消費(fèi)者是指為生活論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)需要而購買、使用商品或者接受服務(wù)的人。這些特殊性下說明了對消費(fèi)者予以更高程度的特殊保護(hù)的迫切性，而非剝奪對商品房消費(fèi)者的保護(hù)。7.1.2拓展商品房消費(fèi)者權(quán)利種類

權(quán)利是保護(hù)消費(fèi)者的基本依據(jù)，但僅僅9項權(quán)利己不足以保護(hù)商品房消費(fèi)者，隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，立法機(jī)關(guān)應(yīng)拓展權(quán)利種類，比如明確規(guī)定購房者的反悔權(quán)。消費(fèi)者的反悔權(quán)主要針對的是一些“不違法’’、但顯失公平的約定行為。前文已述，雖然消費(fèi)者反悔權(quán)在國內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)中還是空白，但是在國外已經(jīng)成為一種流行趨勢，并成為商家的一種競爭手段。西方發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展歷程告訴我們：越是經(jīng)濟(jì)

發(fā)達(dá)的國家，越是尊重消費(fèi)者的反悔權(quán)，它體現(xiàn)了對消費(fèi)者權(quán)利的尊重。商品房買賣屬于大宗消費(fèi)，消費(fèi)者對相關(guān)知識十分缺乏，稍不留神就陷進(jìn)了開發(fā)商布下的不違法但極不公平的“溫柔”陷阱。反悔權(quán)在這種情況下將切實保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。因此賦予消費(fèi)者一個反悔期，可以規(guī)定為取得竣工驗收合格證(現(xiàn)為備案證)后30天內(nèi)，購房者有反悔退房的權(quán)利。同時，對開發(fā)商或銷售商而言賦予商品房消費(fèi)者反悔權(quán)既是表達(dá)誠信的一種方式，還將是一個吸引消費(fèi)者的經(jīng)營手段。7.1.3明確商品房適用欺詐懲罰性賠償規(guī)定

《消法》第49條規(guī)定“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！痹摋l便是著名的懲罰性賠償規(guī)定。不難看出，該條的適用條件有兩個，一是消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要而購買商品或接受服務(wù)；二是經(jīng)營者提供商品或服務(wù)有欺詐行為。懲罰性損害賠償，具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。我認(rèn)為商品房完全滿足其適用條件，在《消法》中應(yīng)予明確，理由如下：首先，從主體資格上看，購房者作為一方主體，購買商品房以滿足自己“住“的需求，是合格的消費(fèi)者，而房地產(chǎn)開發(fā)商作為另一方主體，正是以贏利為目的的經(jīng)營者，所以商品房買賣雙方都是《消法》適格的主體，其行為理應(yīng)受《消法》規(guī)范和調(diào)整。商品房屬于商品，消費(fèi)者在購買商品和服務(wù)消費(fèi)中，其合法權(quán)益受到侵害，可以依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法尋求救濟(jì)。其次，從投訴標(biāo)的來看，前文已論證，商品房屬于《消法》第49條所規(guī)定的 “商品”，只不過商品房有其特殊性，即其價值較大，但我們判斷有形物的商品屬性不能以其價值為標(biāo)準(zhǔn)，即不能按價值的高低來確定一件物品是不是商品，動產(chǎn)與動產(chǎn)區(qū)分的這一理由已喪失其重要性近年來，屢屢發(fā)生的商品房買賣糾紛，多是由于商品房交易雙方力量懸殊、信息嚴(yán)重不對稱，房地產(chǎn)商故意隱瞞真實信息或者告知虛假信息，從而誘使商品房購買者與其簽訂購房合同，此類行為完全符合“欺詐”的三個構(gòu)成要件。將商品買賣中的欺詐行為納入《消法》第49條，商品房消費(fèi)者應(yīng)受到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)逐漸成為社會共識。7.2完善商品房廣告法律制度，建立預(yù)審制 7.2.1現(xiàn)行商品房廣告法律制度的規(guī)定

我國一直以來的廣告經(jīng)營體制是多軌制，即一部分廣告由廣告主自行發(fā)布，一部分由廣告經(jīng)營者代理，一部分由廣告發(fā)布者直接經(jīng)營，多軌制的經(jīng)營體制便論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)決定了廣告審查難度的增加，現(xiàn)行的審查制度是以廣告經(jīng)營、發(fā)布

和審查為一體的廣告審查制度。一般說來，除了廣告審查機(jī)關(guān)對廣告進(jìn)行審查外，還包括廣告主、廣告經(jīng)營者和廣告發(fā)布者對廣告的自審自查?？墒悄壳熬哂袡?quán)威性的廣告審查機(jī)構(gòu)不但沒有出現(xiàn)，反而廣告管理機(jī)關(guān)直接將本應(yīng)賦予廣告審查機(jī)構(gòu)的執(zhí)法權(quán)牢牢地控制在自己手里，而且是落后的事后監(jiān)督的管理。廣告主、廣告經(jīng)營者和廣告發(fā)布者的自審自查更是漏洞百出，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)虛假廣告大行其道，消費(fèi)者所購商品房同廣告的宣傳不符，同消費(fèi)者支付的價格不符，并引發(fā)大量的購房糾紛，極大的損害了購房者的合法權(quán)益。7.2.2建立商品房廣告預(yù)審制度

商品房廣告在發(fā)布前審查不嚴(yán)是造成虛假廣告的一個重要原因，如果能夠嚴(yán)格把握好這一關(guān)，虛假廣告將會大大減少。廣告預(yù)審制就是在廣告發(fā)布之前，由專門設(shè)立的預(yù)審機(jī)構(gòu)依據(jù)統(tǒng)一制定的標(biāo)準(zhǔn)，對廣告的內(nèi)容、形式進(jìn)行審查，認(rèn)為沒有虛假等違法情形的準(zhǔn)予發(fā)布商品房廣告是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。購房人之所以接受所購房屋的價格，是基于對商品房廣告的確信，但由于我國規(guī)制商品房銷售廣告的法律法規(guī)還不完善，虛假、夸大、不實的商品房廣告大量存在。因此，必須進(jìn)一步完善商品房廣告法律制度，建立預(yù)審制，使商品房虛假廣告在發(fā)布前就剔除或盡量剔除，從而大大降低消費(fèi)者上當(dāng)受騙的幾率，以切實保護(hù)市場環(huán)境中處于弱勢地位的商品房消費(fèi)者的利益。

7.3消除商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律沖突

經(jīng)過多年的努力，我國房地產(chǎn)法律體系已初見輪廓，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展及商品房消費(fèi)者合法權(quán)益的保障起到了重要作用，但實踐中也出現(xiàn)了不少問題，導(dǎo)致了令人尷尬的現(xiàn)象，較為嚴(yán)重的自然是相關(guān)法律沖突問題。比如，針對同一法律客體，法律、法規(guī)或者司法解釋有不同的規(guī)定，讓執(zhí)法者不知所措，此沖突問題的表現(xiàn)前文已經(jīng)講述，這里將著重說明該如何消除法律沖突。7.3.1消除法律沖突的規(guī)則

消除商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律沖突的重要途徑是建立解決沖突的規(guī)范體體系，就是要明確各種法律規(guī)范的效力等級。明確了法律規(guī)范的效力等級，執(zhí)法、司法部門在適用法律時按法律效力高的優(yōu)先選擇，就能有效地解決法律適用中的沖突問題?，F(xiàn)行法律體系中，消除法律沖突的規(guī)則主要有：地方性法規(guī)和部門規(guī)章沖突：法律或行政法規(guī)授權(quán)部門規(guī)章作出實施性規(guī)定的，其規(guī)定優(yōu)先適用；法律或行政法規(guī)授權(quán)部門地方性法規(guī)作出實施性規(guī)定的，其規(guī)定優(yōu)先適用；地方性法規(guī)對屬于地方性事務(wù)的事

項作出的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用等；地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請全國人民代表大會常務(wù)委員會裁決；規(guī)章沖突：法律或行政法規(guī)授權(quán)部門規(guī)章作出實施性規(guī)定的、尚未制定法律行政法規(guī)的，部門規(guī)章對國務(wù)院決定命令授權(quán)的事項或?qū)僦醒牒暧^調(diào)控的事項需要制訂全國統(tǒng)一的市場活動規(guī)則及對外貿(mào)易和外商投資事項作出規(guī)定的優(yōu)先適用部門規(guī)章；地方政府規(guī)章根據(jù)法律或行政法規(guī)的授權(quán)，根據(jù)本區(qū)域的實際情況作出的具體規(guī)定，對屬于本行政區(qū)域的具體行政管理事項作出的規(guī)定應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用等；部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致時，由國務(wù)院裁決；第四，特別規(guī)定與一般規(guī)定沖突的，優(yōu)先適用特別規(guī)定；同一機(jī)關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時，由制定機(jī)關(guān)裁決； 7.3.2消除法律沖突的措施

加強(qiáng)法律的修訂，確保法律的時效性。近些年來，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和人民生活水平的提高，規(guī)范房地產(chǎn)消費(fèi)的法律、法規(guī)層層出臺，年年有新法，年年有更改，舊法沒廢除，新法已出臺的現(xiàn)象較為普遍，因此必須要加強(qiáng)法的修訂、補(bǔ)充和編纂。通過法的修訂、補(bǔ)充和編纂可以及時修改法中不合時宜的部分，增設(shè)為社會發(fā)展所需的法律條文，并將其匯編成冊，便于保證法的時效性，從而為商品房消費(fèi)者權(quán)益的提供最及時的保護(hù)。因此我國有必要建立專門的憲法監(jiān)督機(jī)構(gòu)，有這個專門機(jī)構(gòu)，就可以使法律沖突的解決方便易行，富有實效。如果該專門機(jī)構(gòu)確實能夠真正發(fā)揮作用，那么商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律方面的沖突自然會大大減少。

總之，為了在全國建立統(tǒng)一的保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律制度，有必要對相關(guān)法律制度進(jìn)行全面清理并設(shè)立專門機(jī)構(gòu)裁決法律沖突，使消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)有統(tǒng)一明確的法律規(guī)定，真正做到有法可依、有章可循。7.4商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的司法完善

我國現(xiàn)行的司法保護(hù)不能很好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的要求，為了加強(qiáng)對消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，司法機(jī)關(guān)要公平、公正地處理涉及商品房糾紛案件，為此，要從以下幾個方面進(jìn)行完善：

7．4.1適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》審判

目前我國對侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益案件的審理以司法途徑為主，但法院在審判這一類案件時經(jīng)常適用的是《民法通則》或《合同法》，眾所周知，《民法通則》或《合

同法》是調(diào)整平等主體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事法律規(guī)范。如果商品房消費(fèi)適用《民法通則》和《合同法》，其實質(zhì)是將商品房消費(fèi)關(guān)系視為平等主體之間的法律關(guān)系，置于傳統(tǒng)民法、債法的調(diào)整范圍，其基本價值取向是基于意思自治與契約自由，給予商品房消費(fèi)者與經(jīng)營者平等的法律保護(hù)。在現(xiàn)實的市場經(jīng)濟(jì)條件下，與強(qiáng)有力的經(jīng)營者相比，商品房消費(fèi)者在經(jīng)濟(jì)實力、聯(lián)合程度、消費(fèi)認(rèn)知能力、訴訟能力等諸多方面都很難與之相匹敵，很少有機(jī)會和能力就合同條款與開發(fā)商進(jìn)行平等地協(xié)商，因而二者并不是地位平等的民事主體，而民法的契約自由原則卻掩蓋了商品房消費(fèi)主體實質(zhì)上的不平等。其實在現(xiàn)代社會，由于在經(jīng)濟(jì)力量或信息容量方面的差距，商品房消費(fèi)者與經(jīng)營者之間的締約能力并不平等，商品房消費(fèi)者根本無法決定契約的內(nèi)容和形式，大量格式條款的出現(xiàn)，使得消費(fèi)者的自由常常被限制在“同意“或“不同意”兩者之間。誠如梁慧星教授所言，“消費(fèi)者權(quán)利與傳統(tǒng)民法上的權(quán)利在性質(zhì)上是不同的’’，因為“消費(fèi)者權(quán)利是論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)以經(jīng)營者和消費(fèi)者之間的不平等關(guān)系為基礎(chǔ)的，其目的在于對消費(fèi)者的弱者地位予以補(bǔ)救?！?7.4.2建立集團(tuán)訴訟制度

目前，消費(fèi)訴訟主要是由消費(fèi)者個人提起，而且沒有適用于消費(fèi)者群體訴訟的程序，這種訴訟制度已經(jīng)不適應(yīng)消費(fèi)者維權(quán)的實踐需要。因為實踐中商品房一般由開發(fā)商成片整棟開發(fā)和建設(shè)，房屋出現(xiàn)工程質(zhì)量問題、面積糾紛、權(quán)屬證明難以辦理等問題時，往往牽涉到眾多業(yè)主，由此造成的損失也不再局限于個人，而是涉及到眾多消費(fèi)者，同時這些行為甚至?xí)_亂社會經(jīng)濟(jì)秩序。面對強(qiáng)勢開發(fā)商的違規(guī)行為，若由受害人單獨(dú)起訴，容易被不法開發(fā)商“各個擊破”，以致造成大部分業(yè)主權(quán)益受損而無法獲賠，而且單個消費(fèi)者在面對商品房糾紛時，往往是迫不得己才到法院起訴，起訴手續(xù)的麻煩、訴訟時間的漫長以及較高的訴訟成本使得普通商品房消費(fèi)者望而卻步。正因如此，為了更好的保護(hù)商品房消費(fèi)者的權(quán)益，建立集團(tuán)訴訟制勢在必行。集團(tuán)訴訟被譽(yù)為是人類迄今為止發(fā)現(xiàn)的解決小額多數(shù)權(quán)利救濟(jì)問題的最好機(jī)制.通過建立集團(tuán)訴訟制度，放寬代表人訴訟的適用條件，對現(xiàn)有制度作進(jìn)一步突破。在購房糾紛問題上，只要有共同的“事實問題或法律問題”就允許提起集團(tuán)訴訟，代表人無須取得全體購房者的同意，只要所代表的權(quán)利人在法院公告 7.4.3增設(shè)獨(dú)立的“商品房消費(fèi)者權(quán)益仲裁庭”

《消法》第34條規(guī)定了消費(fèi)糾紛的5種解決途徑，即協(xié)商、調(diào)解、申訴、仲裁、訴訟。但實踐中往往是協(xié)商不歡而散、“和解”和“調(diào)解”缺乏強(qiáng)制力、“向有關(guān)行政

部門申訴“缺乏力度、仲裁沒有依據(jù)、訴訟精疲力盡，使本來就處于弱勢地位的消費(fèi)者寧愿忍氣吞聲，自動放棄維權(quán)訴訟，使經(jīng)營者得不到應(yīng)有的懲罰，這對保護(hù)消費(fèi)者的弱勢地位不利，更違背了《消法》的立法宗旨。目前消費(fèi)者在面對商品房糾紛時，往往是迫不得己才到法院起訴，究其原因，一是起訴手續(xù)麻煩。啟動訴訟程序前要寫訴狀，準(zhǔn)備各種證據(jù)，向法院遞交訴狀。法院受理后，還得隨時等候庭審。二是訴訟持續(xù)時間長。按《民事訴訟法》規(guī)定，一般案件應(yīng)在6個月內(nèi)結(jié)案，簡易案件應(yīng)在3個月內(nèi)結(jié)案。有的案件一審判決后，還得經(jīng)過上級法院二審判決。這樣一來，判決結(jié)果可能要等半年、一年，甚至更長時間才能下來。三是費(fèi)用昂貴。商品房消費(fèi)糾紛的標(biāo)的額往往較大，較大的訴訟標(biāo)的也導(dǎo)致了高額的訴訟費(fèi)用。此外，消費(fèi)者還要承擔(dān)很多其他費(fèi)用，如律師代理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、交通費(fèi)等等。因此，筆者認(rèn)為，針對傳統(tǒng)的五種解決途徑存在的機(jī)制上的缺陷，可以考慮建立一套消費(fèi)者權(quán)益仲裁機(jī)制，增設(shè)獨(dú)立的“商品房消費(fèi)者權(quán)益仲裁庭’’，專門解決商品房消費(fèi)者權(quán)益糾紛。7.4.4確保司法獨(dú)立、避免行政介入

自建國以來，司法機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)體制雖幾經(jīng)變動，但我國法院的設(shè)置基本上還是走行政區(qū)劃的老路子，審判工作與司法工作不分，司法工作行政化現(xiàn)象極為明顯：其一，司法機(jī)關(guān)依行政區(qū)劃設(shè)置，與行政機(jī)關(guān)一一對應(yīng)。其二，對司法人員按行政干部進(jìn)行管理，與行政機(jī)關(guān)相對應(yīng)。其三，工作方式上實行層層把關(guān)的首長負(fù)責(zé)制和請示匯報等行政方式，而且在實質(zhì)權(quán)力關(guān)系上，司法機(jī)關(guān)還必須接受執(zhí)政黨——中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)。雖然黨的領(lǐng)導(dǎo)方式受到一定的限制，但是司法機(jī)關(guān)并不享有政治結(jié)構(gòu)即國家權(quán)力關(guān)系上的獨(dú)立。部分地區(qū)司法機(jī)關(guān)基本上受制于黨委，成為黨委的附屬產(chǎn)物，地方法官的任免權(quán)掌握黨委手中。在審理案件過程中，黨委經(jīng)常性直接過問案件情況并參與案件的討論和審理．此外，我國司法經(jīng)濟(jì)保障不足，財政供應(yīng)體制不順。法官的待遇低，而且其身份無法真正獨(dú)立。因此現(xiàn)行的管理機(jī)制和財政體制使得法院在審理商品房案件時在很大程度上受到地方政府、黨委及相關(guān)部門制約，甚至商品房開發(fā)商往往能夠通過黨委、政府部門對司法審判進(jìn)行干涉，這便嚴(yán)重影響了司法審判的獨(dú)立性、公正性和權(quán)威性。司法獨(dú)立主要包括兩個方面：一是指法院獨(dú)立，即法院獨(dú)立行使審判權(quán)，不受其他任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體和個人的干預(yù)：二是指法官獨(dú)立，即法官獨(dú)立對法律負(fù)責(zé)，法官在裁判時采取自由心證的原則，不受其他任何因素對其裁判的影響，不對其他任何組織和個人特別是上司負(fù)責(zé)，即馬克思所說的：“法官除了法律，沒有別的上司?！币氪_保司法獨(dú)立，就應(yīng)從經(jīng)濟(jì)、組織等方面對現(xiàn)行審判制度進(jìn)行改革，例

如建立司法經(jīng)費(fèi)的全國統(tǒng)籌制度，而非由地方財政供應(yīng)，從而切斷地方政府部門借此干涉和影響司法工作的渠道，為地方各級司法機(jī)關(guān)保持獨(dú)立地位提供經(jīng)濟(jì)保證。再如，改善黨對司法工作的領(lǐng)導(dǎo)方式，使黨的領(lǐng)導(dǎo)原則在具體實際生活中更加規(guī)范的運(yùn)行，使黨在行使其權(quán)力時嚴(yán)格按照一定規(guī)范和程序來行使，并通過立法對這一權(quán)力進(jìn)行約束等等。通過以上措施最大限度地防止法官審判受到權(quán)力金錢影響，確保商品房糾紛案件得到公正審理，從而更好的維護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。7.5商品房消費(fèi)者權(quán)益的社會保護(hù)完善 7.5.1 完善消費(fèi)者協(xié)會的職能

消費(fèi)者協(xié)會(以下簡稱消協(xié))是由消費(fèi)者代表組成的，維護(hù)廣大消費(fèi)者權(quán)益的，具有獨(dú)立法人資格的社會團(tuán)體L1J。目前，消協(xié)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)建立起了各個層級組成的消協(xié)網(wǎng)絡(luò)，基本履行了其自身的幾大職能，但我國消協(xié)行政性過強(qiáng)，例如消協(xié)大部分的會長兼任其他職務(wù)，很大一部分在行政部門任職，有近一半的秘書長在行政單位任職，同時，有占四分之一的工作人員是由業(yè)務(wù)主管部門直接任命或派遣的。從消協(xié)大事務(wù)的決策過程看，有10．6％的社團(tuán)沒有正式的決策機(jī)構(gòu)。由此可見，消協(xié)的行政性傾向是比較明顯的。消協(xié)行政性過強(qiáng)也一定程度上導(dǎo)致了機(jī)構(gòu)設(shè)置、資金來源、運(yùn)作原理等都缺乏自身的獨(dú)立性，維權(quán)效率較低。在社會轉(zhuǎn)型的當(dāng)今時代，消協(xié)應(yīng)認(rèn)清自己的位置，實現(xiàn)社團(tuán)的民問化利益代表性質(zhì)，取消掛靠制，保證消協(xié)的民間性、自愿性和獨(dú)立性，真正成為保護(hù)消費(fèi)者利益的民間組織。消協(xié)應(yīng)該成立專門委員會保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益，由于房屋爭議具有一定的專業(yè)性與復(fù)雜性，因此該專門委員會應(yīng)聘請具有法律、房產(chǎn)、建筑等方面知識的工作人員，同時要保證消協(xié)的資金來源，這罩需要特別指出的是對于社會贊助的監(jiān)督。消費(fèi)者協(xié)會不能利用其資源為贊助者謀取私利，尤其是不能為提供贊助的開發(fā)商等服務(wù)，從而背棄其維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的宗旨。在業(yè)務(wù)方面，消協(xié)除了可以受理投訴、指導(dǎo)消費(fèi)者活動外，還可以增加定期通過新聞媒體曝光不法房地產(chǎn)開發(fā)商、不法經(jīng)營者，代表消費(fèi)者向法院起訴、監(jiān)督法院審判程序等職能。在商品房消費(fèi)者合法權(quán)益的保障中，支持起訴功能顯得尤為重要，消費(fèi)者協(xié)會商品房專門委員會的工作人員對商品房有著更多了解，熟悉相關(guān)法律，又有著從事消費(fèi)者保護(hù)事業(yè)的豐富經(jīng)驗，當(dāng)勢單力薄的商品房消費(fèi)者向人民法院起訴時，消費(fèi)者關(guān)于商品房的知識相對于開發(fā)商來說雖然有限，但可以通過消費(fèi)者協(xié)會商品房專門委員會的幫助來扭轉(zhuǎn)這種不利地位。

作為社團(tuán)組織的一種，消協(xié)的充分發(fā)育成長一定程度上關(guān)乎社會的和諧與穩(wěn)定，因為其能起到溝通消費(fèi)者、經(jīng)營者、政府的橋梁紐帶作用，有效化解社會矛盾，而且這種作用是不可被替代的，是對政府職能的有益補(bǔ)充。尤其像商品房買賣這樣大宗的交易，更是急需以社會公益為目的、具有專業(yè)知識的消協(xié)的指導(dǎo)與幫助。只有消協(xié)與行政部門、司法機(jī)關(guān)各司其職，各盡其責(zé)，相互配合又不逾越權(quán)力，才能真正建立和諧的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)體系，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善消協(xié)的職能，在消協(xié)內(nèi)部增設(shè)諸如商品房消費(fèi)者專門委員會，商品房消費(fèi)者的利益也才能真正得到有效保障。7.5.2建立社會誠信體系

市場經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，誠信是社會發(fā)展進(jìn)步的基礎(chǔ)。在目前的經(jīng)濟(jì)社會中，“誠信’’已不可或缺，尤其在商品房買賣的大宗交易中，“誠信"原則更不能少。近些年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，資本主義腐朽思想的侵蝕，社會誠信度在有所下降，反映在商品房交易上，就是開發(fā)商作為以贏利為目的的企業(yè)，不擇手段以各種方式，包括損害消費(fèi)者的權(quán)益來牟取暴利。因為在市場機(jī)制不完善的情況下，開發(fā)商合法經(jīng)營的誠信成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于違法違規(guī)經(jīng)營的侵權(quán)成本的。改變這一狀況的一個重要舉措就是構(gòu)建社會誠信體系，這與我國現(xiàn)階段提倡的構(gòu)建社會主義和諧社會的目標(biāo)也是一致的。

結(jié) 論

我國的商品房市場近些年才得到較快發(fā)展，因而對于商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù) 工作的研究起步也比較晚，并且還存在一系列問題，而保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益，是市場經(jīng)濟(jì)國家不可回避的問題，也是現(xiàn)代人權(quán)發(fā)展的普遍要求。基于商品房消 費(fèi)者的弱勢地位與目前提倡的“消費(fèi)者主權(quán)’’的理念，應(yīng)加強(qiáng)對商品房消費(fèi)者權(quán) 益的保護(hù)。應(yīng)該說，目前我國已基本形成了保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的簡陋法律框 架，并不斷發(fā)展完善，但作為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的基本法的《消法》以及保護(hù)商品 房消費(fèi)者權(quán)益的配套法律、法規(guī)都存在著許多不完善的地方，特別是商品房消費(fèi) 者能否納入到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》保護(hù)的問題至今仍存爭議。同時，保護(hù)商品 房消費(fèi)者權(quán)益的法律框架內(nèi)還存在較嚴(yán)重的法律沖突。以上這些都是擺在我們面 前需要加以認(rèn)真考慮、仔細(xì)研究，提出可行性方案和意見以期解決的課題。商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，還需要各個部門的協(xié)調(diào)合作，需要全社會的共同努力。

參考文獻(xiàn)

[l] 楊以生．淺論商晶房消費(fèi)的法律保護(hù)．上海：華爾政法學(xué)院，2003。

[2] 王一黎．商品房買賣中買方權(quán)益之法律保護(hù)探討．上海：華東政法學(xué)院，2002。[3] 范麗紅．消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)若干問題研究．吉林：吉林大學(xué)，2006。[4] 曹攀．消費(fèi)者保護(hù)法律問題研究．重慶：西南政法大學(xué)，2002。[5] 劉吉山．消費(fèi)者法律保護(hù)若干問題研究．吉林：吉林大學(xué)，2004。

[6] 張穎．城市房地產(chǎn)交易過程中的利益沖突及立法保護(hù)．吉林：吉林大學(xué)，2004。

致 謝

時光茬苒，白駒過隙。三年的學(xué)習(xí)經(jīng)歷雖然短暫，卻令我受益終生。首先，要感謝我的老師徐合芳，魏華潔，這篇論文是在兩位老師的悉心指導(dǎo)下完成的。三年來，老師們以其扎實的理論基礎(chǔ)、豐富的實踐經(jīng)驗、敏捷的思維、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和不懈的求真精神給了我多方面的指導(dǎo)和啟迪，使我能夠順利完成課程的學(xué)習(xí)和論文的撰寫。同時感謝法學(xué)院的全體老師們，讓我不僅掌握了知識，也提高了自身素質(zhì)。拙作的字罩行間有著對前人在相關(guān)課題上的研究成果的借鑒，在此也一并致謝。同樣真誠感謝答辯委員會的所有領(lǐng)導(dǎo)、專家和老師，感謝他們的智慧和辛勞。

第三篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)設(shè)計任務(wù)書

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè) 畢業(yè)設(shè)計(論文)任務(wù)書

工程造價 教研室

土木工程畢業(yè)設(shè)計 www.004km.cn

”，并居中（從摘要開始排第1頁，封面和目錄不加頁碼）。

11、頁邊距

上：3厘米；下：2.5厘米；左：3厘米；右：2厘米。

12、行距

除封面、目錄行距有特殊規(guī)定外，其它一律為1.25倍行距。

四、打印與裝訂

畢業(yè)設(shè)計報告（論文）一律用A4紙打印、裝訂一份。

土木工程畢業(yè)設(shè)計 www.004km.cn 第三部分 畢業(yè)設(shè)計報告（論文）正文的編寫要求

一、畢業(yè)論文

畢業(yè)論文正文的具體內(nèi)容應(yīng)依據(jù)論文的研究課題、研究方法、邏輯關(guān)系等靈活編排，總體上應(yīng)包括前言、本論、結(jié)論三個部分。

1、緒論：是論文的開頭部分，主要說明研究的背景、目的、現(xiàn)實意義、對所研究問題的認(rèn)識，并提出論文的中心論點(diǎn)等。前言要寫得簡明扼要，篇幅不要太長。

2、本論：是畢業(yè)論文的主體，包括實驗材料、研究內(nèi)容與方法、實驗結(jié)果與分析（討論）等。在本部分要運(yùn)用各方面的實驗結(jié)果和研究方法，分析問題，論證觀點(diǎn)，盡量反映出科研性和學(xué)術(shù)性。

3、結(jié)論：是畢業(yè)論文的收尾部分，是圍繞本論所作的結(jié)束語。其基本的要點(diǎn)就是總結(jié)全文，加深題意。

二、畢業(yè)設(shè)計

畢業(yè)設(shè)計報告的正文內(nèi)容應(yīng)依照建筑工程施工組織設(shè)計的要求進(jìn)行編寫，其主要內(nèi)容及相關(guān)要求如下。

（一）主要內(nèi)容 1.工程概況

1．1 工程概況 1．2 工程施工概況（1）建筑設(shè)計特點(diǎn)（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計特點(diǎn)（3）建設(shè)地點(diǎn)特征（4）施工條件 1.3 施工特點(diǎn)

2.設(shè)計條件、開工日期：**年4月1日（應(yīng)在2015年3月31日之后）工期：按照國家工期定額范圍內(nèi)考慮。、一般情況下，每天采用一班制，不考慮加班。特殊情況下需采用多班制，必須由指導(dǎo)教師同意。、進(jìn)度表中，每個月按30天編排。、施工現(xiàn)場所用水、用電，均考慮由主干道引入。5、勞動力和材料供應(yīng)充足，能滿足施工要求。

3.設(shè)計內(nèi)容、步驟及要求

3．1 工程概況和施工特點(diǎn)分析

1、工程概況

土木工程畢業(yè)設(shè)計 www.004km.cn 2、工程施工概況（1）建筑設(shè)計特點(diǎn)（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計特點(diǎn)（3）建設(shè)地點(diǎn)特征（4）施工條件、工程施工特點(diǎn) 3．2施工方案設(shè)計

1、確定施工順序

2、各分項工程施工方案（要求依據(jù)工程實際突出重點(diǎn)、主次分明，避免泛泛而談）

3、施工機(jī)械的選擇 3．3主要技術(shù)組織措施

1、保證工程質(zhì)量措施

2、保證施工安全措施

3、冬雨季施工措施 3．4施工進(jìn)度計劃

1、劃分施工過程

2、確定各施工過程的施工天數(shù)

3、編制施工進(jìn)度計劃的初始方案

4、檢查與調(diào)整

5、繪制正式進(jìn)度計劃 3．5資源需用量計劃

1、勞動力需用量計劃

2、主要材料需用量計劃

3、構(gòu)件和半成品需用量計劃

4、施工機(jī)械需用量計劃 3．6施工平面圖

1、確定垂直運(yùn)輸機(jī)械的布置

2、確定攪拌站、倉庫、材料、構(gòu)件堆場以及加工廠的位置

3、現(xiàn)場運(yùn)輸?shù)缆?/p>

4、臨時設(shè)施布置

5、水電管網(wǎng)布置

（二）圖紙要求

畢業(yè)設(shè)計報告應(yīng)盡量結(jié)合工程圖紙和相關(guān)技術(shù)資料進(jìn)行說明，以提高畢業(yè)設(shè)計的真實性和依據(jù)性。在最終提交的畢業(yè)設(shè)計報告中，必須包含一張施工進(jìn)度計劃表（進(jìn)度計劃橫道圖）或施工進(jìn)度計劃網(wǎng)絡(luò)圖，以及一張施工平面布置圖。建議將較大的圖編排在附錄中，用A3紙打印。

土木工程畢業(yè)設(shè)計 www.004km.cn 第四部分 畢業(yè)設(shè)計報告（論文）中應(yīng)注意的問題

在畢業(yè)設(shè)計（論文）中出現(xiàn)的比較突出、典型的問題匯總?cè)缦拢ㄒ怨纼r報告為例），每位學(xué)生應(yīng)對照以下內(nèi)容，對設(shè)計報告（論文）進(jìn)行檢查和修改。

一、論文格式不正確

畢業(yè)設(shè)計（論文）的格式問題突出表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、畢業(yè)設(shè)計的文本內(nèi)容不全、語句不通、詞不達(dá)意等。

2、畢業(yè)設(shè)計（論文）中插入的圖和表沒有按要求添加圖序（表序）和圖題（表題）。

3、頁眉、頁腳的格式不符合要求。

畢業(yè)設(shè)計（論文）的格式、字體、標(biāo)題、行距、空格等排版要求必須符合學(xué)院規(guī)定的畢業(yè)設(shè)計規(guī)范。

二、題目不正確

主要是畢業(yè)設(shè)計題目太籠統(tǒng)，例如“房地產(chǎn)估價報告”，必須具體，例如“××住宅房地產(chǎn)估價報告”。還要注意畢業(yè)文論袋外面需要填寫的設(shè)計題目、扉頁中的題目、評語中的題目、任務(wù)書中的題目必須統(tǒng)一，都為“××住宅房地產(chǎn)估價報告”。

三、估價報告中的主要問題

1、有不少學(xué)生直接把公司做的估價報告拿過來原封照抄，請刪去具體的公司和估價人員以及委托對象的相關(guān)詳細(xì)個人信息。

2、缺乏估價技術(shù)報告必須的現(xiàn)場勘察照片，戶型圖等信息。

3、計算錯誤

4、估價時點(diǎn)不正確（可選取2016年7月至2017年3月之間某時點(diǎn)為估價時點(diǎn)）或者時點(diǎn)與市場分析估價因素分析等部分中的數(shù)據(jù)時點(diǎn)缺乏對應(yīng)關(guān)系。

5、其他技術(shù)性錯誤如選取估價方法不當(dāng)?shù)取?/p>

四、畢業(yè)設(shè)計（論文）成果

畢業(yè)設(shè)計設(shè)計（論文）成果（即要求提交的文件、資料等）要嚴(yán)格按畢業(yè)設(shè)計（論文）任務(wù)書中的規(guī)定執(zhí)行，不得偷工減料。

六、畢業(yè)設(shè)計（論文）的頁數(shù)要求

畢業(yè)設(shè)計中編排頁碼的頁數(shù)不能少于40頁，一般應(yīng)控制在40~60頁。畢業(yè)論文中編排頁碼的頁數(shù)不能少于30頁，一般應(yīng)控制在30~50頁。

土木工程畢業(yè)設(shè)計 www.004km.cn

請各位同學(xué)認(rèn)真閱讀以上要求，在完成畢業(yè)設(shè)計（論文）初稿之后應(yīng)及時提交給指導(dǎo)老師審閱。

土木工程畢業(yè)設(shè)計 www.004km.cn

第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)生求職信

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)生求職信

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)生求職信1

尊敬的單位領(lǐng)導(dǎo)

您好！衷心感謝您在百忙之中翻閱我的這份材料，并祝愿貴單位事業(yè)欣欣向榮，蒸蒸日上。

我是xx職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的一名20xx級應(yīng)屆畢業(yè)生，通過三年的學(xué)習(xí)尤其是兩年的專業(yè)課學(xué)習(xí)，我認(rèn)為自己基本掌握了土建概預(yù)算和房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)的一些基本知識，通過在工作崗位上的一段時間后才能勝任單安排給我的工作。

十幾年的寒窗苦讀，造就了我的學(xué)識與自信。大學(xué)階段的學(xué)習(xí)與成長更加磨練了我的意志，提高了我的修養(yǎng)。一分耕耘，一分收獲。我會盡我最大努力，辛勤勞作，實現(xiàn)自己的人生價值。大學(xué)三年的培養(yǎng)和自己勤奮刻苦的努力，各門功課尤其是專業(yè)課成績一般都很優(yōu)秀，我想這是三年來自己勤奮的結(jié)果。在今后的工作和學(xué)習(xí)中，我將以自己對教育事業(yè)的無限熱愛和執(zhí)著，勇于創(chuàng)新合作的工作意識為基石，不斷學(xué)習(xí)進(jìn)取，成為造價工程師，將自己的工作個性滲透于工程管理工作中。

社會實踐中的學(xué)習(xí)讓我認(rèn)識到工作中的團(tuán)隊精神是重要性，同事之間的協(xié)同能力是一個公司發(fā)展的必要條件。樂觀，積極向上，良好的心態(tài)讓我在工作中很快找到自身的價值，找到歸屬感。工作是自己以后人生的很大組成部分，所以我很珍惜工作。我希望可以得到工作，我熱愛貴單位從事的事業(yè)，殷切的期望能在您的領(lǐng)導(dǎo)下，為這一光榮事業(yè)添磚加瓦。如果貴單位能為我提供一份就業(yè)機(jī)會，我將深表感謝，并以實際行動來證明自己不負(fù)您的選擇。我真的希望得到這個職位，在貴公司工作。

我堅信無悔于貴公司的選擇，希望您能給我個機(jī)會，我有信心：有能力證明：您將無悔于對我的選擇。

此致

敬禮！

求職人：XXX

XX年XX月XX日

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)生求職信2

尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：

您好!我的名字叫xx，我是某學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)13屆畢業(yè)生。貴公司雄厚的實力和蒸蒸日上的發(fā)展前景，深深地吸引著我，特此呈上自薦信，希望這是我施展才華、實現(xiàn)自我價值的良好開端。十六年的求學(xué)經(jīng)歷，造就了我自強(qiáng)自立、勇于進(jìn)取的品質(zhì)，培養(yǎng)出了很強(qiáng)的自學(xué)能力和能迅速地領(lǐng)悟并快速地掌握新事物要領(lǐng)的能力。我的生活準(zhǔn)則是：認(rèn)認(rèn)真真做人，踏踏實實工作。我的最大特點(diǎn)是：勇于拼搏，吃苦耐勞，不怕困難?，F(xiàn)在的我已為走向社會做好了充分的準(zhǔn)備。我今天充滿自信向貴公司推薦自己。我相信您在給一個年輕人鍛煉、升華、質(zhì)變的機(jī)會同時，也一定會無悔自己的'選擇!此時此刻，擺在您面前的不僅僅是薄薄的幾張紙，而是一個學(xué)子十六年寒窗苦讀的艱辛和收獲，它涵納著我對您及貴公司的默默守望與期待。希望憑借我的實力和努力加盟貴公司。希望我能伴隨貴企業(yè)的強(qiáng)大而進(jìn)步、成長。

此致

敬禮!

求職者：

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)生求職信3

尊崇的公司指導(dǎo)：

您好!我的名字叫xx，我是某學(xué)院房地產(chǎn)運(yùn)營與估價專業(yè)13屆畢業(yè)生。貴公司雄厚的實力和蒸蒸日上的開展前景，深深地吸引著我，特此呈上自薦信，希望這是我發(fā)揮才氣、完成自我價值的良好末尾。

十六年的求學(xué)閱歷，培養(yǎng)了我自強(qiáng)自立、勇于進(jìn)取的質(zhì)量，培育出了很強(qiáng)的自學(xué)才能和能迅速地領(lǐng)悟并疾速地掌握新事物要領(lǐng)的才能。我的生活原則是：認(rèn)仔細(xì)真做人，踏踏實實任務(wù)。我的最大特點(diǎn)是：勇于拼搏，享樂耐勞，不怕困難。如今的我已為走向社會做好了充沛的預(yù)備。

我明天充溢自信向貴公司引薦本人。我置信您在給一個年老人錘煉、升華、量變的時機(jī)同時，也一定會無悔本人的選擇!此時此刻，擺在您面前的不只僅是薄薄的幾張紙，而是一個學(xué)子十六年寒窗苦讀的艱苦和播種，它涵納著我對您及貴公司的默默守望與等待。

希望憑仗我的實力和努力加盟貴公司。希望我能隨同貴企業(yè)的弱小而提高、生長。

此致

敬禮！

求職者：

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)調(diào)研方案

青海建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院

《房地產(chǎn)經(jīng)營與估價》專業(yè)調(diào)研方案

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)負(fù)責(zé)人：段永萍

二〇一一年五月

“房地產(chǎn)經(jīng)營與估價”專業(yè)調(diào)研方案

一、調(diào)研背景

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)是我院的新專業(yè)，從2003年開始招生，目前畢業(yè)四個班級，房產(chǎn)031、房產(chǎn)041、房產(chǎn)061、房產(chǎn)071，在校兩個班級，房產(chǎn)081、房產(chǎn)101，11年計劃招一個班。

根據(jù)房地產(chǎn)041、061班教學(xué)運(yùn)行情況、房地產(chǎn)041、061班畢業(yè)實習(xí)、畢業(yè)答辯、就業(yè)情況，咨詢本專業(yè)骨干教師、專業(yè)教師以及學(xué)院教務(wù)處下發(fā)的開展推進(jìn)“2+1”教學(xué)模式的研究，本著高職教育“必需、適度、夠用”的原則，將“房地產(chǎn)經(jīng)營與估價”專業(yè)教學(xué)計劃進(jìn)行調(diào)整，形成“2+1”專業(yè)教學(xué)模式，通過房產(chǎn)071、081班教學(xué)運(yùn)行情況、就業(yè)情況需就“2+1”專業(yè)教學(xué)模式進(jìn)行調(diào)研。

二、調(diào)研目的為了提高專業(yè)設(shè)置的針對性和實用性，根據(jù)學(xué)院專業(yè)建設(shè)的要求，在學(xué)院的組織和要求下，進(jìn)行本次調(diào)研活動。本次調(diào)研的目的之一是：對我省建筑業(yè)狀況有進(jìn)一步的了解，掌握我省房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營與估價企業(yè)、房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的基本情況，企業(yè)資質(zhì)分布情況；了解我省各類企業(yè)現(xiàn)有人員的構(gòu)成，為進(jìn)行“房地產(chǎn)經(jīng)營與估價”專業(yè)剖析提供參考依據(jù)。本次調(diào)研的另一個目的是：通過調(diào)研，聽取各級各類企業(yè)技術(shù)及管理人員對本專業(yè)學(xué)生就業(yè)前景的預(yù)測、對本專業(yè)課程設(shè)置合理性的看法；聽取他們對本專業(yè)課程設(shè)置的優(yōu)缺點(diǎn)的認(rèn)識和見解；聽取他們對本專業(yè)畢業(yè)生就業(yè)崗位范圍的認(rèn)識和看法，為

專業(yè)建設(shè)規(guī)劃提供依據(jù)。

三、調(diào)研對象、范圍、內(nèi)容

（一）調(diào)研對象及范圍

青海省內(nèi)建設(shè)局、房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)、近三屆房地產(chǎn)經(jīng)營與估價畢業(yè)生、在校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價學(xué)生、省外房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)院校。

（二）調(diào)研內(nèi)容

1.請有關(guān)專業(yè)人士對青海省現(xiàn)有建筑工程技術(shù)、項目管理人員的人數(shù)規(guī)模、青海省建筑工程技術(shù)、項目管理人員需求量以及發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測；

2、聽取專業(yè)人士對本專業(yè)課程設(shè)置合理性的看法和認(rèn)識；

3、聽取專業(yè)人士對本專業(yè)畢業(yè)學(xué)生就業(yè)崗位界定的意見，對畢業(yè)生就業(yè)后可以發(fā)展的崗位預(yù)測；

4、聽取各級各類建筑業(yè)專家和其他從業(yè)人員對本專業(yè)教學(xué)重點(diǎn)和要求的看法，對本專業(yè)教學(xué)條件要求的看法；

5、對我院畢業(yè)生在工作崗位中的工作狀況進(jìn)行調(diào)研，聽取畢業(yè)生反饋意見。了解學(xué)生工作實踐中遇到的問題，從而為專業(yè)改革發(fā)展提供依據(jù)。

四、調(diào)研方法

本次調(diào)研采取到各級各類建筑業(yè)實體進(jìn)行調(diào)查（座談會）、電話調(diào)查、問卷調(diào)查、省外房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)院校調(diào)查、專家論證等方法。

五、工作進(jìn)程（2011年4月—2012年5月）

（一）2011年4月安排專業(yè)調(diào)研任務(wù)；

（二）2011年5月完成專業(yè)調(diào)研方案；

（三）2011年6月收集資料；

（四）2011年7月-2012年2月進(jìn)行專業(yè)調(diào)研；

（五）2012年3月-5月整理調(diào)研資料、形成成果。

六、專業(yè)調(diào)研費(fèi)用預(yù)算

（一）差旅費(fèi)用，大約4000元；

（二）招待費(fèi)用，大約2000元；

（三）資料費(fèi)用，大約1500元；

（四）專家論證費(fèi)用，大約1500元；

（五）雜費(fèi)約1000元。

共計10000元

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)負(fù)責(zé)人：段永萍

二0一一年五月