第一篇：物業(yè)公司2010年工作總結(jié)及2011年工作思路和安排

物業(yè)公司2010年工作總結(jié)及2011年工作思路和安排

一、2010年主要工作成績：

今年物業(yè)公司按照“以責(zé)任制為主線，以科學(xué)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)為手段，通過不斷深入挖潛，實現(xiàn)全年各項經(jīng)濟指標(biāo)和責(zé)任目標(biāo)?！钡墓ぷ魉悸罚攸c在以下幾方面開展工作：

1、建立并不斷完善核算體系，提升公司及時的成本分析控制能力和整體管理

效率，為全面責(zé)任制各項指標(biāo)奠定基礎(chǔ)。

對部門職能及人員進行調(diào)整優(yōu)化，重點加強了統(tǒng)計和數(shù)據(jù)分析的規(guī)范化工作，以更好地為經(jīng)營工作服務(wù)。在對集團公司下達(dá)的各項經(jīng)濟指標(biāo)認(rèn)真分析的基礎(chǔ)上，通過對各項計量、收支數(shù)據(jù)進行及時的分析，發(fā)現(xiàn)問題，迅速采取應(yīng)對措施；制訂了《報表管理辦法》，規(guī)范公司統(tǒng)計臺帳、報表的編制、處理、上報工作，保證計劃、統(tǒng)計、核算工作的及時性、準(zhǔn)確性、真實性，使公司統(tǒng)計及信息管理工作步入制度化、規(guī)范化的軌道，實現(xiàn)相關(guān)信息的合理、高效流動；重視當(dāng)期成本支出與費用回收間的關(guān)系，力求真實反映當(dāng)期實際情況；制訂并頒布了《計量及統(tǒng)計工作規(guī)程》，將公司各項計量及相關(guān)統(tǒng)計工作納入規(guī)范化的軌道，為提高統(tǒng)計分析的效率奠定的基礎(chǔ)；經(jīng)營分析活動向班組延伸，在全公司范圍內(nèi)營造人人關(guān)注經(jīng)營狀況的氛圍。本年度責(zé)任制各項指標(biāo)全面完成。

2、以“依法治企年”活動為契機，修訂完善內(nèi)控制度，規(guī)范管理和服務(wù)工作程序。

按照集團公司“依法治企年”的要求，對現(xiàn)有內(nèi)控制度進行全面梳理，對存在問題進行了排查，重點加強了對收費部、衛(wèi)生所的收費環(huán)節(jié)的復(fù)核工作；規(guī)范了退還住房押金的流程；重大事項如小型基建維修項目等嚴(yán)格按程序?qū)嵤?；加強合同管理，實行會簽制度，?yán)格合同事前、事中、事后各環(huán)節(jié)的管理，以達(dá)到杜絕合同失誤、避免合同糾紛、提高經(jīng)濟效益的目的；嚴(yán)查不合規(guī)住房，規(guī)范外租房管理，全年共收回不合規(guī)用房220平米，解決了原糧站長達(dá)16年占有25樓的問題；結(jié)合集團公司對公司審計提出的各項問題，逐一進行了分析并立即實施了整改；協(xié)調(diào)關(guān)系，使困擾多年的丹尼爾社區(qū)管理問題得以解決；“五.七”勞動隊申辦基本生活養(yǎng)老補貼工作正在積極推進并有望得到解決。

3、以集團公司利益為重，堅持原則，加強各項費用的回收工作，確保責(zé)任目標(biāo)的實現(xiàn)。

把進一步提高費用回收率和解決歷史欠費問題作為一項重要工作來抓。針對歷史欠費多，賬齡長，當(dāng)期費用回收周期長等問題，一方面完善內(nèi)部臺帳，改進工作流程，運用科學(xué)的管理手段縮短費用回收周期。另一方面對收費對象進行歸類劃分，以平房及未出售樓房為重點，針對長期欠費戶，加大催繳力度，對收費標(biāo)準(zhǔn)進行了重新明確，堅持原則，不徇私情，對所有欠費戶一視同仁，對住戶進行耐心的解釋，充分利用電表改造和售電環(huán)節(jié)對住戶繳費的制約，加大歷史欠費回收力度，當(dāng)期費用回收情況況良好，為實現(xiàn)年度責(zé)任目標(biāo)奠定了堅實基礎(chǔ)。

4、科學(xué)管理，深入挖潛，強化成本意識，嚴(yán)格成本控制，減少跑、冒、滴、漏。

進一步加強水、電、暖三大供給系統(tǒng)的日常管理，最大限度地減少跑、冒、滴、漏。建立巡查制度，成立巡查小組，動態(tài)地掌握情況發(fā)現(xiàn)問題，主動征求住戶意見，以便及時地消除管理盲區(qū)；進一步加大查竊電力度，提高電費回收率；實行供暖成本與司爐人員待遇掛鉤的激勵機制，收到了良好效果，使供暖成本較上一采暖季降低近20萬元；優(yōu)化崗位設(shè)置，合理核定工作量，壓縮臨時用工，改進和優(yōu)化工作流程，實現(xiàn)崗位間、部門間的協(xié)調(diào)配合，降低了人力成本和工作銜接成本；提高全員節(jié)支意識，對公司辦公區(qū)、執(zhí)勤點均實行單獨計量，限額使用；嚴(yán)格執(zhí)行費用使用審批制，努力降低管理費支出；對電建社區(qū)“長流水”的公共廁所進行了改造，僅此一項每年可節(jié)約水費1.5萬元。

5、加強學(xué)習(xí)不斷提高員工整體素質(zhì)，增強員工服務(wù)意識和法律意識。

加強員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，強化職工服務(wù)意識，重點學(xué)習(xí)了新《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》等相關(guān)法規(guī)，向每名員工發(fā)放了學(xué)習(xí)資料，并以考試的形式，及時檢驗了學(xué)習(xí)效果。開展了培訓(xùn)分享學(xué)習(xí)交流活動，由物業(yè)公司參加過省公司培訓(xùn)班的領(lǐng)導(dǎo)就學(xué)習(xí)體會、科學(xué)管理、工作溝通等問題結(jié)合公司實際與職工進行交流。通過學(xué)習(xí)提高，為新樓的前期介入管理做好思想和技能的準(zhǔn)備。

進一步夯實管理基礎(chǔ)，在全公司范圍內(nèi)開展“基礎(chǔ)管理檢查評比”工作，針對各部門的工作職責(zé)和工作范圍，結(jié)合當(dāng)前工作存在的問題，制定考評細(xì)則，并逐一對照檢查及時整改，以達(dá)到提高管理水平的目的。

按照公司今年關(guān)于服務(wù)工作向工程現(xiàn)場延伸的計劃安排，4月份由書記帶領(lǐng)衛(wèi)生所人員遠(yuǎn)赴榆林地區(qū)幾個工程現(xiàn)場，向一線職工提供了醫(yī)療服務(wù)。

6、精神文明建設(shè)取得成效，公司內(nèi)部和諧穩(wěn)定，安全管理體系處于良好的運行狀態(tài)，治安狀況良好。

針對物業(yè)公司的實際工作崗位特點情況，開展了“金點子”合理化建議活動，激發(fā)和調(diào)動了廣大員工的工作熱情和積極性；加強班組

建設(shè)，按照集團公司工會創(chuàng)建“星級化”班組的要求，積極開展創(chuàng)建活動；關(guān)心員工身心健康，活躍員工生活，堅持開展羽毛球健身活動。今年集團公司舉辦的“迎五一”和十一月舉辦的“迎新春、營和諧、聚人心、促發(fā)展”羽毛球比賽活動中分別獲得了第一名和第二名的好成績，并同時獲得優(yōu)秀組織獎和精神文明獎。

辦公區(qū)及社區(qū)管理秩序良好，無較大不穩(wěn)定事件

發(fā)生，消防等項安全工作有序開展，未發(fā)生重大治安案件。

二、形勢和問題分析

（一）2011年物業(yè)公司工作形勢分析判斷：

集團公司新建職工住宅及臨街商業(yè)開發(fā)項目將于2011年竣工，物業(yè)管理問題成為物業(yè)公司面臨的重大課題。由物業(yè)公司對新建物業(yè)實施管理，應(yīng)當(dāng)對其可行性有著理性的認(rèn)識：

由物業(yè)公司對新建物業(yè)實施管理，具有以下有利因素：

1、新建物業(yè)特別是新職工住宅業(yè)主主要為在職及離退休職工，且“1+1”住房占較大比例，新住宅的管理與舊住宅的管理存在較大的關(guān)聯(lián)。

2、物業(yè)公司能夠全過程關(guān)注和配合新住宅及商業(yè)物業(yè)的建設(shè)，并具備盡早介入前期管理的有利條件，便于驗收等項工作的開展，與基建辦等相關(guān)部門的溝通不存在障礙。

3、物業(yè)公司具有一定的管理基礎(chǔ)，若對管理力量和技術(shù)力

量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進行補充，應(yīng)能夠擔(dān)當(dāng)對新建物業(yè)的管理責(zé)任。且“至誠物業(yè)”相關(guān)證照齊全，具備市場準(zhǔn)入資質(zhì)，可隨時進入市場化運作模式。

4、物業(yè)公司對商業(yè)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的管理、維護能夠最大限度地維護集團公司的利益，避免外來物業(yè)只注重經(jīng)營期內(nèi)利益，對設(shè)施、設(shè)備的不當(dāng)使用和維護。

（二）存在的主要問題和不足（不利因素）：

1、對于住宅物業(yè)的高層住宅和商業(yè)物業(yè)，物業(yè)公司缺乏相關(guān)管理經(jīng)驗，火電社區(qū)房屋類型的多樣化和居民的復(fù)雜性，新、舊水、電、暖系統(tǒng)并存，舊管道及線路存在問題多，維修量大，部分地下管網(wǎng)系統(tǒng)資料缺失等，將給小區(qū)管理帶來較大難度。

2、員工的整體素質(zhì)、思想觀念和意識與市場化存在較大差距，普遍缺乏物業(yè)管理經(jīng)營理念，服務(wù)意識和服務(wù)水平相對于新增物業(yè)的管理要求存在較大差距。

3、人員結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)技術(shù)人員不足，管理人員缺乏相關(guān)專業(yè)知識，無法滿足今后管理的需要。

三、2011年工作思路和安排

（一）2011年工作思路：

明年的工作思路是：以實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化為目標(biāo)，以提高物業(yè)服務(wù)水平為重點，以規(guī)范各項基礎(chǔ)管理為手段，積極介入新建物業(yè)的前期管理，為今后實現(xiàn)小區(qū)的全面管理打下堅實基礎(chǔ)。

（二）2011年重點工作：

1、扎實有序地開展新建物業(yè)的前期介入管理工作，與基建辦等相關(guān)部門密切配合，在人員崗前培訓(xùn)、制度體系建立、接管驗收工作、入住管理方案擬定、裝修管理規(guī)定制定，公共設(shè)施及設(shè)備管理、環(huán)境管理等方面為新建物業(yè)的前期介入做好心理上、技術(shù)上和制度上的充分準(zhǔn)備。

2、制定并不斷完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范服務(wù)流程，努力實現(xiàn)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，為全面介入新建物業(yè)的管理打下堅實基礎(chǔ)。重新修訂、明確部門和崗位職責(zé)，建立健全維修服務(wù)制度，以服務(wù)的及時性、質(zhì)量、態(tài)度等問題為重點，根據(jù)新的工作要求,擬定工作標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)工作標(biāo)準(zhǔn),擬定操作程序，根據(jù)實際效果對標(biāo)準(zhǔn)和程序進行調(diào)整。建立住戶滿意度調(diào)查制度，及時聽取住戶意見反饋。

3、做好收費的規(guī)范化工作。以滿足新舊小區(qū)管理需要，方便住戶繳費為目的，進一步完善收費管理系統(tǒng)，修訂《收費管理辦法》等相關(guān)制度，對收費部工作崗位和工作流程作出適當(dāng)調(diào)整，形成一整套完整規(guī)范的收費工作程序，使收費工作能夠盡快適應(yīng)新增物業(yè)管理的需要。

4、進一步規(guī)范內(nèi)、外租房的管理，增加外租房租收入。開展住房普查工作，加大對“問題”住房的清理力度，重點對“借用房”、無相關(guān)入住手續(xù)住房等進行清理回收工作。同時規(guī)范收回房屋的相關(guān)管理，對到期的外租房的合同進行全面梳理，重點是完善外租房屋合同的條款及內(nèi)部相關(guān)管理流程，使外租房在管理方式及價格等方面能夠與市場接軌，從而實現(xiàn)增加物業(yè)公司收入的目的。

5、以增強服務(wù)意識，提高服務(wù)技能為目的，有計劃、有步驟地開展員工的學(xué)習(xí)培訓(xùn)工作，進一步完善業(yè)績考評體系和激勵機制，消除員工的惰性，充分調(diào)動積極性、主動性、創(chuàng)造性以盡快適應(yīng)并擔(dān)當(dāng)對新建物業(yè)的管理、服務(wù)職責(zé)。

6、就如何處理好對集團公司的后勤服務(wù)職能與物業(yè)管理經(jīng)營職能間的關(guān)系問題進行深入研究，集思廣益，積極探索物業(yè)延伸服務(wù)的可行性，挖掘出新的經(jīng)濟增長點。要拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提供各種個性化服務(wù)，在為業(yè)主提供常規(guī)的衛(wèi)生、安全、維修、綠化服務(wù)的基礎(chǔ)上，積極發(fā)展家政、委托、代理、中介、商業(yè)服務(wù)等項目，不僅使業(yè)主在物業(yè)服務(wù)中獲得切實利益，也使物業(yè)服務(wù)獲得經(jīng)濟效益。

四、對公司的意見和建議：

對部分所需專業(yè)技術(shù)工種及早進行選聘，具體為強電、弱電、水暖工各一名。建議由集團公司對復(fù)轉(zhuǎn)軍人進行專業(yè)培訓(xùn)后，物業(yè)公司對其錄用上崗，以滿足今后對新住宅區(qū)物業(yè)管理的人力資源需求。

2010年12月

第二篇：物業(yè)公司工作總結(jié)及工作思路和安排

物業(yè)公司20xx年工作總結(jié)及20xx年工作思路和安排

一、20xx年主要工作成績：今年物業(yè)公司按照“以責(zé)任制為主線，以科學(xué)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)為手段，通過不斷深入挖潛，實現(xiàn)全年各項經(jīng)濟指標(biāo)和責(zé)任目標(biāo)。”的工作思路，重點在以下幾方面開展工作：

1、建立并不斷完善核算體系，提升公司及時的成本分析控制能力和整體管理效率，為全面責(zé)任制各項指標(biāo)奠定基礎(chǔ)。對部門職能及人員進行調(diào)整優(yōu)化，重點加強了統(tǒng)計和數(shù)據(jù)分析的規(guī)范化工作，以更好地為經(jīng)營工作服務(wù)。在對集團公司下達(dá)的各項經(jīng)濟指標(biāo)認(rèn)真分析的基礎(chǔ)上，通過對各項計量、收支數(shù)據(jù)進行及時的分析，發(fā)現(xiàn)問題，迅速采取應(yīng)對措施；制訂了《報表管理辦法》，規(guī)范公司統(tǒng)計臺帳、報表的編制、處理、上報工作，保證計劃、統(tǒng)計、核算工作的及時性、準(zhǔn)確性、真實性，使公司統(tǒng)計及信息管理工作步入制度化、規(guī)范化的軌道，實現(xiàn)相關(guān)信息的合理、高效流動；重視當(dāng)期成本支出與費用回收間的關(guān)系，力求真實反映當(dāng)期實際情況；制訂并頒布了《計量及統(tǒng)計工作規(guī)程》，將公司各項計量及相關(guān)統(tǒng)計工作納入規(guī)范化的軌道，為提高統(tǒng)計分析的效率奠定的基礎(chǔ)；經(jīng)營分析活動向班組延伸，在全公司范圍內(nèi)營造人人關(guān)注經(jīng)營狀況的氛圍。本責(zé)任制各項指標(biāo)全面完成。

2、以“依法治企年”活動為契機，修訂完善內(nèi)控制度，規(guī)范管理和服務(wù)工作程序。按照集團公司“依法治企年”的要求，對現(xiàn)有內(nèi)控制度進行全面梳理，對存在問題進行了排查，重點加強了對收費部、衛(wèi)生所的收費環(huán)節(jié)的復(fù)核工作；規(guī)范了退還住房押金的流程；重大事項如小型基建維修項目等嚴(yán)格按程序?qū)嵤患訌姾贤芾?，實行會簽制度，?yán)格合同事前、事中、事后各環(huán)節(jié)的管理，以達(dá)到杜絕合同失誤、避免合同糾紛、提高經(jīng)濟效益的目的；嚴(yán)查不合規(guī)住房，規(guī)范外租房管理，全年共收回不合規(guī)用房220平米，解決了原糧站長達(dá)16年占有25樓的問題；結(jié)合集團公司對公司審計提出的各項問題，逐一進行了分析并立即實施了整改；協(xié)調(diào)關(guān)系，使困擾多年的丹尼爾社區(qū)管理問題得以解決；“五.七”勞動隊申辦基本生活養(yǎng)老補貼工作正在積極推進并有望得到解決。

3、以集團公司利益為重，堅持原則，加強各項費用的回收工作，確保責(zé)任目標(biāo)的實現(xiàn)。把進一步提高費用回收率和解決歷史欠費問題作為一項重要工作來抓。針對歷史欠費多，賬齡長，當(dāng)期費用回收周期長等問題，一方面完善內(nèi)部臺帳，改進工作流程，運用科學(xué)的管理手段縮短費用回收周期。另一方面對收費對象進行歸類劃分，以平房及未出售樓房為重點，針對長期欠費戶，加大催繳力度，對收費標(biāo)準(zhǔn)進行了重新明確，堅持原則，不徇私情，對所有欠費戶一視同仁，對住戶進行耐心的解釋，充分利用電表改造和售電環(huán)節(jié)對住戶繳費的制約，加大歷史欠費回收力度，當(dāng)期費用回收情況況良好，為實現(xiàn)責(zé)任目標(biāo)奠定了堅實基礎(chǔ)。

4、科學(xué)管理，深入挖潛，強化成本意識，嚴(yán)格成本控制，減少跑、冒、滴、漏。進一步加強水、電、暖三大供給系統(tǒng)的日常管理，最大限度地減少跑、冒、滴、漏。建立巡查制度，成立巡查小組，動態(tài)地掌握情況發(fā)現(xiàn)問題，主動征求住戶意見，以便及時地消除管理盲區(qū)；進一步加大查竊電力度，提高電費回收率；實行供暖成本與司爐人員待遇掛鉤的激勵機制，收到了良好效果，使供暖成本較上一采暖季降低近20萬元；優(yōu)化崗位設(shè)置，合理核定工作量，壓縮臨時用工，改進和優(yōu)化工作流程，實現(xiàn)崗位間、部門間的協(xié)調(diào)配合，降低了人力成本和工作銜接成本；提高全員節(jié)支意識，對公司辦公區(qū)、執(zhí)勤點均實行單獨計量，限額使用；嚴(yán)格執(zhí)行費用使用審批制，努力降低管理費支出；對電建社區(qū)“長流水”的公共廁所進行了改造，僅此一項每年可節(jié)約水費1.5萬元。

5、加強學(xué)習(xí)不斷提高員工整體素質(zhì)，增強員工服務(wù)意識和法律意識。加強員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，強化職工服務(wù)意識，重點學(xué)習(xí)了新《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》等相關(guān)法規(guī)，向每名員工發(fā)放了學(xué)習(xí)資料，并以考試的形式，及時檢驗了學(xué)習(xí)效果。開展了培訓(xùn)分享學(xué)習(xí)交流活動，由物業(yè)公司參加過省公司培訓(xùn)班的領(lǐng)導(dǎo)就學(xué)習(xí)體會、科學(xué)管理、工作溝通等問題結(jié)合公司實際與職工進行交流。通過學(xué)習(xí)提高，為新樓的前期介入管理做好思想和技能的準(zhǔn)備。進一步夯實管理基礎(chǔ)，在全公司范圍內(nèi)開展“基礎(chǔ)管理檢查評比”工作，針對各部門的工作職責(zé)和工作范圍，結(jié)合當(dāng)前工作存在的問題，制定考評細(xì)則，并逐一對照檢查及時整改，以達(dá)到提高管理水平的目的。按照公司今年關(guān)于服務(wù)工作向工程現(xiàn)場延伸的計劃安排，4月份由書記帶領(lǐng)衛(wèi)生所人員遠(yuǎn)赴榆林地區(qū)幾個工程現(xiàn)場，向一線職工提供了醫(yī)療服務(wù)。

6、精神文明建設(shè)取得成效，公司內(nèi)部和諧穩(wěn)定，安全管理體系處于良好的運行狀態(tài)，治安狀況良好。

第三篇：物業(yè)公司企業(yè)文化工作思路

2009年物業(yè)公司企業(yè)文化工作思路

按照集團公司“以提高利潤為中心”的要求，物業(yè)公司根據(jù)自身實際情況，以企業(yè)文化為助力，充分發(fā)揮企業(yè)文化的標(biāo)桿作用，打造潤華物業(yè)品牌，確定2009年企業(yè)文化工作思路為：以企業(yè)文化凝聚物業(yè)公司一線員工，提升員工隊伍整體素質(zhì)；依托集團企業(yè)文化，提煉物業(yè)公司自己的文化理念，打造行業(yè)品牌，形成統(tǒng)一的標(biāo)識系統(tǒng)，固化服務(wù)模式，形成具有鮮明特征的行業(yè)品牌；力推開放文化，打破閉關(guān)狀態(tài)，加強行業(yè)橫向交流，兼收并蓄，向先進學(xué)習(xí)。

一、2009年物業(yè)公司企業(yè)文化組織架構(gòu)

二、2009年物業(yè)公司企業(yè)文化工作計劃

三、2009年物業(yè)公司企業(yè)文化管理制度

為進一步做好物業(yè)公司的宣傳工作，規(guī)范內(nèi)部通訊員工作，鼓勵通訊員及內(nèi)部員工積極投稿，促進企業(yè)精神文明建設(shè)、培育優(yōu)秀企業(yè)文化，加強通訊員隊伍建設(shè)，特制定本制度。

1、通訊員職責(zé)

通訊員是物業(yè)公司通訊隊伍的中堅力量，承擔(dān)并協(xié)助管理部經(jīng)理做好本單元企業(yè)文化建設(shè)的各項工作，具體工作職責(zé)如下：

（1）負(fù)責(zé)起草本管理部的企業(yè)文化工作計劃，并負(fù)責(zé)相關(guān)工作的實施；

（2）按照物業(yè)公司的要求，配合文化管理員組織參加公司的各項企業(yè)文化活動，并及時完成各項任務(wù)；

（3）負(fù)責(zé)本管理部文化工作的對外聯(lián)系，及時向文化管理員提供本管理部各方面的最新動態(tài)，需要宣傳的要聞和信息；

（4）搜集本管理部涌現(xiàn)出來的先進事跡和英雄人物，進行挖掘和整理并及時提報；

（5）收集反饋員工的意見和建議，并發(fā)現(xiàn)員工中的新思維、新傾向，并及時整理匯報；

（6）對本管理部各物業(yè)服務(wù)中心員工的投稿做好指導(dǎo)和修改；

（7）本管理部企業(yè)文化建設(shè)的其他工作；

2、考核制度

1）每季度為一個考核期，并進行排序，投稿數(shù)量前三名者分別獎勵150元/季度、100元/季度、50元/季度。

2）年終考核前兩名者，可直接進入“潤華物業(yè)先進”候選名單。

3）每月每名通訊員需投稿兩篇，完成任務(wù)補助20元。

4）在《百年潤華》、《潤華報》、《濟南物業(yè)管理》及其它報刊發(fā)表每篇獎勵30元。

5）每年設(shè)一名大獎，基本條件是在《百年潤華》、《潤華報》、《濟南物業(yè)管理》及其它報刊發(fā)表稿件10篇以上者，獎勵1000元。

4、執(zhí)行時間：

本制度在2009年3月1日起開始執(zhí)行。

潤華集團物業(yè)公司

2009年2月16日

第四篇：物業(yè)公司2017年工作總結(jié)-2018年工作思路

嘉瑞德物業(yè)管理服務(wù)有限公司

2017年工作總結(jié) 暨2018年工作思路

2017年12月

2017年，物業(yè)公司緊緊圍繞 “全力以赴，盡善盡美”的主題，在產(chǎn)業(yè)園正確領(lǐng)導(dǎo)和積極支持下，努力堅持“客戶至上，服務(wù)第一”的理念，積極學(xué)習(xí)各項管理理念，進一步提升服務(wù)品質(zhì)，強化落實各項任務(wù)要求，通過梳理完善安全督導(dǎo)及品質(zhì)監(jiān)督細(xì)則創(chuàng)新提升管理水平，持之以恒開展安全生產(chǎn)隱患排查整改，不斷完善各項管理制度，開展節(jié)能降耗工作，物業(yè)公司2017年經(jīng)營工作取得顯著成效，服務(wù)能力和服務(wù)水平持續(xù)改進，安全工作保障有力，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步提升，員工素質(zhì)顯著提高，較好完成了2017年計劃任務(wù)和經(jīng)營指標(biāo)?，F(xiàn)將主要工作總結(jié)如下：

一、主要經(jīng)濟指標(biāo)完成情況

收入指標(biāo)：2017年公司累計實現(xiàn)收繳各類服務(wù)費用1070萬元。2017年主要工作匯報： 內(nèi)部管理方面：

眾志成城，齊抓共管，安全生產(chǎn)與維穩(wěn)工作全面到位

為使公司2017年安全生產(chǎn)管理工作有效落實，強化服務(wù)質(zhì)量和執(zhí)行力，進一步落實安全管理責(zé)任制，杜絕各類安全事故發(fā)生，鞏固提升安防服務(wù)質(zhì)量，確保各重要部位安全，物業(yè)公司年初在各部門開展了“安全生產(chǎn)100天”安全管理專項提升活動，突出以“預(yù)防為主”為載體，以安全無事故為核心，并在2017年底全面建成了“微型消防站”進行全面推進。通過三個活動階段強制排序，全面提升了管理層安全管理水平和執(zhí)行力。實踐證明此項活動在日常安全管理中起到了積極有效的作用，促使各項安全管理指標(biāo)順利實現(xiàn)。工程維修部主要工作： 1、2017年，物業(yè)公司以“創(chuàng)新、重點、提升”為工作的指導(dǎo)思想，施行作業(yè) 電工夜間值班制度；實現(xiàn)了園區(qū)夜間電力系統(tǒng)有效保障。

2、重點加強了安全管理和設(shè)施設(shè)備的管控力度，下大力氣對重點區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進行維保、維修、改造，先后對電梯對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、進行維修更新，并修復(fù)了消防系統(tǒng)。3、10月份至11月份對園區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、木質(zhì)設(shè)施、鐵藝設(shè)施進行保養(yǎng)修繕，因此增加了使用年限。

4、為保證冬季供暖設(shè)備的正常啟動和穩(wěn)定運行，早在10月底，物業(yè)公司就召開專題會議，詳細(xì)安排部署今冬的供暖工作，工程人員深入每個業(yè)戶，對所有室外管網(wǎng)的閥門和管道進行檢測與維修，并根據(jù)各樓檢修進度，針對難點召開座談會，研究制定相應(yīng)的維修措施，為供暖打好基礎(chǔ)。11月5日完成了所有供暖項目的設(shè)備檢修和空調(diào)主管道保養(yǎng)改造，負(fù)責(zé)供暖的工作人員全部配置培訓(xùn)到位，并成立了突發(fā)事件搶修組。目前供熱情況良好，設(shè)備運行安全正常。

5、為順利承接二期項目，公司在12月份成立了承接查驗小組，每天對二期內(nèi)的土建、電力電器、景觀、隱蔽工程等現(xiàn)場查驗，對發(fā)現(xiàn)的建設(shè)問題及時反饋到項目工程部，有效的杜絕了接管以后的施工缺陷。

6、截至12月底工程維修部共接到各類綜合維修1088項，完成1074項，剩余項因技術(shù)問題正在積極協(xié)調(diào)解決。綜合管理部與品質(zhì)主要工作：

為快速有效地改善和提升物業(yè)公司服務(wù)品質(zhì)，物業(yè)公司以督促各項提升服務(wù)品質(zhì)、改善服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)，進一步加強了品質(zhì)檢查和監(jiān)督的力度，修訂完善了品質(zhì)監(jiān)督檢查制度，使檢查監(jiān)督更加專業(yè)化、制度化并具有說服力。2017年，重點開展了消防、安保檢查督導(dǎo)，緊抓服務(wù)細(xì)節(jié)，強化與完善監(jiān)督管理考核體系，組織各部門進行自查，全年共完成8次專項品質(zhì)督導(dǎo)檢查；12次月度品質(zhì) 服務(wù)檢查；3次消防演練工作；同時細(xì)化了督導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，使現(xiàn)場督導(dǎo)工作實效性加強，加強了與各部門之間的質(zhì)量工作溝通交流，使不符合項得到及時改正，使公司各服務(wù)質(zhì)量整體提升效果明顯。秩序維護部主要工作：

1、以安全防范為工作重點，2017年嚴(yán)抓隊伍整體素質(zhì)，并有效持續(xù)。

2、嚴(yán)格控制外來人員出入，檢查裝修人員出入證，嚴(yán)格管控搬家送貨車輛人員，共辦理出門證30多張。園區(qū)內(nèi)房屋租憑面積詳細(xì)掌握，加大巡邏密度，重點部位施行電子巡更，保障園區(qū)的安全。

3、共處理車輛刮擦100余起，拾、撿包裹物品、錢包10余次，以上事件均已妥善處理或歸還失主。2017年秩序維護部參加了各種安全培訓(xùn)會議4次，并且對本部門員工傳達(dá)了各次會議的相關(guān)內(nèi)容。4、2017年中控室消防報警共計150余次，其中因裝修產(chǎn)生聲光、煙霧報警20余次，測試5起，因設(shè)施故障報警120余次，均已妥善處理。

5、全面完善了二期地下車庫的各項設(shè)備、設(shè)施、車場系統(tǒng)及標(biāo)識路線的規(guī)劃工作，對一期入住業(yè)戶及送貨車輛進行車場免費服務(wù)管理，為2018年停車場管理的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化打下基礎(chǔ)。環(huán)境綠化部主要工作： 1、2017年初調(diào)整工作程序和保潔區(qū)域，對保潔程序和洗地機工作時間做了調(diào)整，更加合理的發(fā)揮機械設(shè)備對保潔工作的作用，減輕人員的體力勞動。

2、對現(xiàn)有員工全年共安排部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)6次，安全培訓(xùn)11次，針對員工現(xiàn)存的問題實行例會講解，崗做示范。

3、規(guī)范了物品物料、耗材等領(lǐng)用制度，做到節(jié)能、節(jié)約。

4、開展保潔有償服務(wù)；對園區(qū)業(yè)戶室內(nèi)保潔服務(wù)收費，利用現(xiàn)有員工的空閑時 間，為園區(qū)客戶進行4次有償保潔，并與一家業(yè)戶進行長期有償保潔。環(huán)境綠化組主要工作：

自年初3月份開始，針對區(qū)域綠化存在問題制定整改實施計劃，對所轄區(qū)域草坪進行局部替換900平方米，綠籬近200平方米、樹苗移種170余棵，大棵樹木移栽補種30棵。全面實施春肥，重點防治病蟲害，各類綠植、樹木生長態(tài)勢良好，未出現(xiàn)大面積斑禿枯死現(xiàn)象。各會議室、辦公室等公共區(qū)域盆栽綠植全面調(diào)整10批次，更換大小盆栽綠植花卉200余盆，提升了辦公公共區(qū)域環(huán)境凈化美化品質(zhì)?？蛻舴?wù)部主要工作： 1、2017年累計受理各類報修1088項，完成修復(fù)1068項；剩余項因客觀情況正在協(xié)調(diào)解決。

2、截止到12月份，該部門完成公司內(nèi)部會議接待179次，公司外部會議接待19次,其中收費會議有 5 次；另有接待政府組織會議10次，共接待人數(shù)達(dá)3186余人；同時通過專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)（例如音響、投影、麥克風(fēng)的調(diào)試）該部門會議接待人員能快速解決，使會議正常召開。

2、為了提高本部門員工的素質(zhì)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，并根據(jù)2017年本部門培訓(xùn)計劃對該部門人員進行各種業(yè)務(wù)培訓(xùn)11次。3、2017年會務(wù)服務(wù)更精細(xì)化，客戶服務(wù)部嚴(yán)格按照公司制度要求進行日常的會務(wù)服務(wù)，整體服務(wù)水平持續(xù)提高?？蛻粽{(diào)研及維穩(wěn)工作：

1、為貫徹落實產(chǎn)業(yè)園工作會議精神，物業(yè)公司上下聯(lián)動，密切配合，按照要求對業(yè)戶提出的意見、建議、糾紛進行深入細(xì)致摸排，實行不穩(wěn)定因素和安全隱 患定期排查，及時發(fā)現(xiàn)不穩(wěn)定因素和安全隱患，認(rèn)真梳理分析，準(zhǔn)確掌握動態(tài)，切實做到了心中有數(shù)。對涉及的責(zé)任部門事項制定維穩(wěn)措施和責(zé)任落實，并提報產(chǎn)業(yè)園，同時積極參加產(chǎn)業(yè)園組織的維穩(wěn)工作會議，領(lǐng)會精神，落實問題。針對業(yè)戶提出的意見和問題，物業(yè)工作人員積極進行協(xié)調(diào)溝通，幫助業(yè)戶解決實際問題，安撫業(yè)主情緒，最大限度排除安全隱患，確保了十九大期間園區(qū)未發(fā)生一起群訴事件。2、2017年物業(yè)服務(wù)總體滿意度為：97%；物業(yè)服務(wù)滿意率98%。

3、多頻次安全檢查；為快速提升各項安全防范質(zhì)量，確保園區(qū)安全，物業(yè)公司堅持“預(yù)防為主、安全第一”的原則，依據(jù)安全服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，強化檢查頻次，增加檢查形式，全盤覆蓋，實現(xiàn)多項安全檢查實施率100%。

二、積極引導(dǎo)、創(chuàng)造機會，培育優(yōu)秀員工發(fā)揮潛能

2017年通過培訓(xùn)需求調(diào)查的結(jié)果，根據(jù)公司發(fā)展及個人成長需要，物業(yè)公司對中層、工程、秩序、保潔、客服等各個系統(tǒng)人員實施了多樣的內(nèi)部培訓(xùn)，并舉辦了管理人員服務(wù)能力提升培訓(xùn)兩期，開拓了公司管理人員的視野和眼界，提升了管理人員的綜合素質(zhì)。以“服務(wù)創(chuàng)新”為主題，選取各自工作中真實的片段和細(xì)節(jié)，展示了物業(yè)員工在提升服務(wù)品質(zhì)過程中的各項舉措。

三、節(jié)能降耗深入人心，自力更生控制成本

園區(qū)多出公共設(shè)施陳舊，失去了其使用功能，并存在安全隱患，工程維修部組織員工利用日常工作中積攢下來的廢舊材料對多出公共設(shè)施加固改造，使其煥然一新，得到了業(yè)戶的一致好評，同時對公共區(qū)域燈具進行改造，節(jié)約了能源。

四、解決問題清理小欠費

2017年物業(yè)公司制定了欠費回收計劃，以月為周期進行欠費回收，重點清理時間較短，矛盾不突出的欠費。截至年底清理完畢。

五、責(zé)任在肩、主動創(chuàng)新，集思廣益改善服務(wù)品質(zhì)

2017年，物業(yè)公司各部門在服務(wù)品質(zhì)提升方面都做出了很大的貢獻，其中環(huán)境綠化部對垃圾清運站臺面進行重新處理，避免清運垃圾過程二次污染，為了不影響業(yè)戶正常辦公，還制定了詳細(xì)的清運時間；因二期施工、園區(qū)道路改造，致使園區(qū)車輛行駛困難和車輛增加，為整頓園區(qū)內(nèi)車輛隨意停放問題，秩序部在園區(qū)主要易停車區(qū)域擺置花缽并在環(huán)道入口處加錐形帽，取得了業(yè)戶的一致好評；工程維修部利用廢舊木料改造花壇及制作景觀桌椅。改造好的花壇和桌椅大方而且美觀實用。

六、文化方面

1、大討論、大整頓活動掀起作風(fēng)整頓熱潮

4月份至6月份，公司組織開展了“工作作風(fēng)”大討論、大整頓活動，物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)班子高度重視，嚴(yán)格按照園區(qū)相關(guān)要求，結(jié)合物業(yè)公司實際，在公司內(nèi)部掀起了學(xué)習(xí)討論的熱潮。通過不斷學(xué)習(xí)、討論和總結(jié)，我們在整改提高階段針對發(fā)現(xiàn)的個人、部門及公司現(xiàn)階段存在的問題，制定出一套針對性強、操作性強的整改措施，為公司實現(xiàn)計劃提供了可靠的工作作風(fēng)保障。

2、全體員工集中學(xué)習(xí)《企業(yè)文化手冊》

結(jié)合園區(qū)企業(yè)文化戰(zhàn)略規(guī)劃，園區(qū)和物業(yè)公司兩次組織全體員工學(xué)習(xí)《企業(yè)文化手冊-創(chuàng)新之道》，通過學(xué)習(xí)，物業(yè)公司深刻領(lǐng)會到企業(yè)文化的重要，從而也鼓勵了全體員工的職業(yè)責(zé)任感和使命感。

2017年物業(yè)公司在進一步強化管理體系的基礎(chǔ)上，不斷改進和提高管理水平，全面加強安全管控，強化品質(zhì)監(jiān)督和安全督導(dǎo)，挖掘員工潛力、提升落實效果，收費率及各項經(jīng)濟指標(biāo)明顯上升，各方面工作取得長足進展，雖然取得了一些成績，但在管理過程中物業(yè)公司仍舊存在一些問題，比較突出的問題表現(xiàn)在以 下方面： 目前存在的問題

1、管理層級思想機械化，公司政令上傳下達(dá)受影響，執(zhí)行力不足

物業(yè)公司2017年實施部門負(fù)責(zé)制以來，各部門自主管理，員工積極性有所提高，但由于部門負(fù)責(zé)制實施不夠徹底，也帶來了各類管理問題，其中管理層級思想機械化，在具體執(zhí)行中，工作做的不夠創(chuàng)新，對公司下達(dá)的各項任務(wù)在執(zhí)行的過程中不夠徹底，執(zhí)行力不強；不思進取，得過且過，工作效率低；上下級之間政令不暢，工作不能落到實處；工作主動性不夠，狠抓落實方面開展不夠；有的員工服務(wù)意識淡漠，工作責(zé)任心不強，敬業(yè)精神不強等思想方面的問題。

2、老舊設(shè)施設(shè)備維修改造進展緩慢

園區(qū)內(nèi)多處設(shè)施設(shè)備老化、損壞，得不到及時更新或改造，使樓宇的局部使用功能得不到保障，造成了業(yè)戶意見突出。主要原因是由于專項維修資金沒有撥付，續(xù)籌維修資金難度較大，因此維修改造的進度和效率受到極大影響。內(nèi)控體系不完善，管控力度不夠也影響了整體發(fā)展速度。

3、經(jīng)營工作缺乏規(guī)劃和方法，經(jīng)營服務(wù)收入沒有明顯提升

經(jīng)營工作是2017的工作重點之一，由于物業(yè)公司在經(jīng)營方面也在初探時期，缺乏對經(jīng)營工作的整體規(guī)劃和思路，導(dǎo)致在2017年經(jīng)營收入沒有明顯突破，各部門又滿足于解決現(xiàn)有問題，維護好現(xiàn)有業(yè)戶，只重視提高滿意率，忽視現(xiàn)有資源的經(jīng)營工作，對新的經(jīng)營項目沒有廣泛和深入進行發(fā)掘，失去市場先機，造成公司資源浪費和閑置，不能及時轉(zhuǎn)化為經(jīng)營利潤，增加經(jīng)營收入。2018年工作思路及主要工作措施

針對2017年存在的問題，物業(yè)公司在2018年將繼續(xù)鞏固服務(wù)創(chuàng)新提升的成果，加快內(nèi)控體系建設(shè)，強化安全管理力度，提升人力資源儲備能力，進一步學(xué)習(xí)優(yōu)秀物業(yè)公司的先進管理經(jīng)驗，通過對管理架構(gòu)進行優(yōu)化調(diào)整，規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，拓展經(jīng)營和服務(wù)項目，以提升管理水平為目地，制定和完善績效考核管理體系，推進企業(yè)戰(zhàn)略深度實施，全面提升服務(wù)品質(zhì)，塑造更加優(yōu)秀的“嘉瑞德”物業(yè)服務(wù)品牌形象。

物業(yè)公司2018年工作思路包括： 一、二期即將承接；建立物業(yè)工程服務(wù)中心，加強公司設(shè)備設(shè)施管理及維修改造力度

物業(yè)公司工程維修部技術(shù)力量均衡，但是在弱電維修、工程土建施工、設(shè)備維修高端方面技術(shù)滯后，工程人員的專業(yè)技能單

一、弱電維修存在缺口、工程土建施工招募、審核、現(xiàn)場監(jiān)理、驗收等未形成程序體系，制約了工程服務(wù)品質(zhì)的提升。2018年物業(yè)公司計劃成立工程服務(wù)中心，將現(xiàn)有的人員分為一、二期綜合維修，二期接管查驗及售后，變電站值班。工程人員實行片區(qū)責(zé)任制管理，確保服務(wù)支撐及時、設(shè)備保障有力、工程管理規(guī)范、成本控制有效。工程部已經(jīng)成立二期工程服務(wù)組，按計劃對各樓宇工程維修項目做到維修有計劃、有時間、質(zhì)量有保障；2018年組建弱電維修組（1-2人），負(fù)責(zé)消防聯(lián)動系統(tǒng)、安防周界系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘系統(tǒng)的日常維護、保養(yǎng)及維修，使設(shè)施設(shè)備有效完好率＜98%；組建工程施工隊伍,承接園區(qū)、業(yè)戶室內(nèi)的小型維修工程，建設(shè)單位遺留小型工程等，增加公司收入。

二、秩序隊伍集中管理，各級別職能更明晰

2013年，為進一步提升公司各項安全管理效率，秩序維護部將擔(dān)負(fù)公司所有區(qū)域安全日常管理，并強化制度，逐步推進和實施招聘培訓(xùn)、人員核編調(diào)配、指揮協(xié)調(diào)、突發(fā)應(yīng)急、消防等專項工作；對各班組工作質(zhì)量督導(dǎo)檢查，提升安防服務(wù)質(zhì)量。

三、物業(yè)服務(wù)費全面恢復(fù)，經(jīng)營工作合理規(guī)劃，確保收入快速突破

物業(yè)公司在抓好當(dāng)前物業(yè)費、水電費、采暖費、冷氣費等基礎(chǔ)費用收取的基礎(chǔ)上，以提升服務(wù)品質(zhì)為前提，全面開展一期物業(yè)服務(wù)費恢復(fù)原價工作，已經(jīng)簽訂2018租憑合同的業(yè)戶正?；謴?fù)，其他業(yè)戶依據(jù)租憑合同逐步恢復(fù)，力保二期物業(yè)服務(wù)費正常收取，2018年2月份完成一期恢復(fù)原價任務(wù)。同時加大小欠費收繳力度，加強與業(yè)戶溝通，及時解決業(yè)戶的訴求，做好費用回收工作。2018年，物業(yè)公司還要對現(xiàn)有經(jīng)營資源進行盤點，特別是二期空置房屋和未起到實際作用的地下室、庫房等資源進行整合、租賃，提高經(jīng)營收入。同時以“智慧園區(qū)”為平臺轉(zhuǎn)變觀念和轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略方向為改善園區(qū)生活服務(wù)收入的基本出發(fā)點，以服務(wù)提供商向服務(wù)集成商轉(zhuǎn)變；做為基本思路，逐步實現(xiàn)生活服務(wù)收入的不斷突破和增長。

四、開拓公司內(nèi)部員工晉升選拔通道，培育高素質(zhì)綜合型人才

針對物業(yè)公司在人力資源管理中存在后備人員不足、員工積極性低等問題，2018年，物業(yè)公司將通過建立合理的薪酬制度，逐步推行管理及技術(shù)序列雙通道寬帶薪酬制，提升薪酬制度的激勵作用。同時完善激勵機制，確定統(tǒng)一的晉升標(biāo)準(zhǔn)，采用多種方式對員工進行考核，通過對消防、行業(yè)技術(shù)、工作任務(wù)完成情況、月度績效考核分?jǐn)?shù)、培訓(xùn)課時數(shù)及合格率、參與公司活動主動性及獲獎情況以及民主評議等方面進行綜合衡量，對員工進行薪酬調(diào)整，讓所有員工通過能力的提升晉級，激勵員工；隨著自身能力的提高，績效的改善，有利于團隊精神的培養(yǎng)，引導(dǎo)員工重視個人技能的增長和能力的提高、有利于職位輪換，能密切配合勞動力市場上的供求變化。

五、以二期項目物業(yè)管理為契機，積極探索商業(yè)物業(yè)管理新模式

2018年，物業(yè)公司將進一步做好一期項目的物業(yè)管理并做好二期項目的前期服 務(wù)管理工作，根據(jù)公司幾年來物業(yè)管理的得失經(jīng)驗，為園區(qū)規(guī)劃、房屋租憑等方面積極提供參考意見，使二期項目在招租、裝飾裝修、文化建設(shè)方面更加合理化、人性化、成本節(jié)約等，同時也為物業(yè)后期管理奠定基礎(chǔ)，有針對性地提升服務(wù)品質(zhì)，與此同時還要培養(yǎng)一批高端物業(yè)管理的員工，為公司挑戰(zhàn)高端物業(yè)管理做好充分準(zhǔn)備。

六、學(xué)習(xí)優(yōu)秀經(jīng)驗，提升嘉瑞德的整體服務(wù)能力

2018年，物業(yè)公司還將與更多的優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)管理經(jīng)驗和技能，尤其是在高端物業(yè)管理經(jīng)驗的借鑒、學(xué)習(xí)、行業(yè)法律法規(guī)詮釋、物業(yè)項目服務(wù)品質(zhì)的提升、物業(yè)增值項目經(jīng)營、物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃以及物業(yè)企業(yè)人力資源管理、消防安保、管理人員的能力提升、業(yè)主投訴處理、車場管理、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)等都要進行深入細(xì)致地借鑒學(xué)習(xí)，并通過專項會、溝通對接會等形式將學(xué)習(xí)的內(nèi)容進行鞏固，通過管理實操、演練等方式將所學(xué)運用到工作當(dāng)中去。

2018年，物業(yè)公司將在認(rèn)真總結(jié)已往工作的基礎(chǔ)上，分析和總結(jié)2017年工作中的問題和不足，從提升服務(wù)品質(zhì)，增加服務(wù)收入和經(jīng)營業(yè)務(wù)拓展入手，努力完善管理體系，塑造高效務(wù)實的員工隊伍，提高工作技能和服務(wù)質(zhì)量，將服務(wù)創(chuàng)新、細(xì)節(jié)管理和學(xué)習(xí)能力作為企業(yè)發(fā)展壯大的重要要素，發(fā)揮現(xiàn)有資源優(yōu)勢，挖掘員工潛力，開拓創(chuàng)新服務(wù)模式，尋找新的利潤增長點，使物業(yè)公司全面實現(xiàn)良性循環(huán)，鞏固物業(yè)行業(yè)的地位，確保完成全年整體管理經(jīng)營目標(biāo)，更好地服務(wù)于廣大業(yè)戶，服務(wù)于園區(qū)。

嘉瑞德物業(yè)服務(wù)管理有限公司

二0一七年十二月

第五篇：物業(yè)公司安保部工作總結(jié)和2006年工作思路

二００五年是公司突破發(fā)展的一年，9月份順利承接××大廈，物業(yè)服務(wù)區(qū)域增加近一倍，安全保衛(wèi)部在總經(jīng)理室的領(lǐng)導(dǎo)下，在正常開展××大廈安全保衛(wèi)工作的基礎(chǔ)上，積極參加名都大廈前期物業(yè)介入，配合開發(fā)公司做好××大廈物業(yè)整改工作，為公司的發(fā)展盡職盡責(zé)。

一、規(guī)范入職培訓(xùn)，提高保安服務(wù)質(zhì)量

安保隊員流動頻繁是物管企業(yè)的特征之一。今年，××大

廈管理處安保隊員累計流動××人次，大廈管理處安保隊員流動××人次，新聘安保隊員×××人、車輛協(xié)管員wenmi114.com人，為了不降低安保服務(wù)質(zhì)量，安保部根據(jù)公司《培訓(xùn)綱要》，認(rèn)真制定入職培計劃，精心組織入職培訓(xùn)。為了把好入職培訓(xùn)關(guān)，部門經(jīng)理、班長、骨干擇優(yōu)施教，充分發(fā)揮×××、×××、×××等小教員的作用，采用請進來、走出去等多種方式因人施教。如××××的××名女實習(xí)生，擔(dān)心自己不適合保安崗位工作，就組織她們到×××、××大廈參觀學(xué)習(xí)，和女安保隊員交談，了解她們的工作情況，看到其他女同志在安保崗位上同樣干得很出色，從而消除了膽怯心里；××大廈消防自動報警系結(jié)統(tǒng)和××大廈的不一樣，操作程序也不同，就把廠家工程人員請進來。由于責(zé)任明確、分工恰當(dāng)、把握重點，新隊員入職培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。

二、細(xì)化崗位職責(zé)，簽訂崗位責(zé)任書

在總經(jīng)理辦公室統(tǒng)一安排下，安保部重新梳理××大廈管理處每個安保崗位的工作內(nèi)容、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作紀(jì)律及檢查方法，并交員工討論，統(tǒng)一認(rèn)識后，簽訂《崗位目標(biāo)責(zé)任書》，使每個崗位的員工都熟悉本崗位工作職責(zé)，懂得不履行職責(zé)，違反工作紀(jì)律會受到怎樣的懲處，今年共調(diào)整不稱職班長1名，辭退違紀(jì)員工2名。管理處與各崗位員工，層層簽訂《目標(biāo)責(zé)任書》，一級監(jiān)督一級，有力保障××大廈安全保衛(wèi)工作。

三、強化車輛管理，努力增加收入

自去年9月份《××大廈停車場汽車停放暫行管理辦法》后，停車場秩序逐漸好轉(zhuǎn)。今年2、3月份，由于春節(jié)期同放松管理，使用人的汽車又開始頻繁出入停車場，交通秩序回潮。針對這一情況，安保部抽出2名業(yè)務(wù)骨干，配合物業(yè)管理員逐戶解釋《××大廈停車場汽車停放暫行管理辦法》，取得絕大多數(shù)使用人的理解和支持。同時，組織全體安保隊員，學(xué)習(xí)“辦法”、車管崗位職責(zé)和考核細(xì)則。因為具體工作做得扎實，每個環(huán)節(jié)都計劃周全，很快扭轉(zhuǎn)了被動局面。同時，為提高汽車泊位使用率，在不影響業(yè)主停車的前提下，積極收取汽車臨停費。截止12月15日，汽車臨停費收入元，停車場泊位費收入××××元，停車庫泊位費收入××××元，超額完成指標(biāo)××××元。

四、強化安全管理，創(chuàng)建平安、文明大廈

××大廈管理處編制××人，負(fù)責(zé)主樓和裙樓的安全。僅后大院就需××個固定崗任，只能設(shè)一個巡護崗位，巡護力量明顯偏少。為緩解這一矛盾，安保部根據(jù)主樓相對穩(wěn)定的實際，把工作重點放在裙樓，依靠業(yè)主的力量共同做好安全工作。為了減少管理環(huán)節(jié)，變間接管理××××店、××××大賣場為直接管理，請兩店正式聘任安全負(fù)責(zé)人，便于物業(yè)公司與兩店的工作聯(lián)系。今年，安保部牽頭，召集兩店和市場管理辦公室，召開安全專題會議4次，組織檢查、互查12次，專項檢查3次，開具內(nèi)部安全隱患整改通知書8份，并達(dá)到整改要求；滅火器操作訓(xùn)練率達(dá)95％；義務(wù)消防隊員的訓(xùn)練走上正軌，消火栓操作、滅火演練、疏散逃生訓(xùn)練累計20小時。通過有效的訓(xùn)練，提高市場整體應(yīng)急處置能力。全年未發(fā)生火險事故和刑事案件，順利通過“社會治安安全”達(dá)標(biāo)驗收和三級治安防范評定。

五、承接××大廈，不斷探素管理經(jīng)驗

今年6月10日，安保部××人先行介入××大廈前期物業(yè)服務(wù)工作，在此期間，主要協(xié)助開發(fā)公司加強現(xiàn)場管理，做好承接驗收的準(zhǔn)備工作，配合接待部分業(yè)主和少量物業(yè)整改工作。9月份，配合公司承接××大廈項目，××大廈項目的承接，標(biāo)志公司上了新的臺階，實現(xiàn)了突破性的發(fā)展，安保部全體同仁以此為契機，以主人翁的姿態(tài)和認(rèn)真負(fù)責(zé)的精神，投入到緊張而有序的工作中去，具體負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)鑰匙管理、物業(yè)整改、煤氣開通、有線電視開戶、裝修現(xiàn)場管理等工作，鑰匙發(fā)放準(zhǔn)確率100％，物業(yè)整改合格率約80％，管道煤氣除三層小部分外全部開通，有線電視可開戶率100％，裝修審批率98.9％。9月份，氣候炎熱，工作量又大，安全保衛(wèi)部從經(jīng)理到員工，放棄休息天，加班加點，全力保障業(yè)主順利入伙。同時，在工作中不斷摸索經(jīng)驗，剖析典型案件，組織員工學(xué)習(xí)、討論，統(tǒng)一思想認(rèn)識，提高服務(wù)質(zhì)量。如×號樓××××室業(yè)主自行車丟失，向安保隊員報失后，接待不周、處置不當(dāng)，又沒有及時及業(yè)主溝通，導(dǎo)致業(yè)主意見很大，后來部門經(jīng)理和物管員主動上門溝通，業(yè)主表示理解的同時還提出幾點很好的建議。安保部將這一案例在各班展開討論，兩名接待業(yè)主的員工認(rèn)識到自己的不足，全體隊員很受啟發(fā)。

六、2006年工作思路

1、繼續(xù)推行首問負(fù)責(zé)制，全面提升服務(wù)質(zhì)量。今

年9至12月份，90戶業(yè)主陸續(xù)開始裝修，在此期間，業(yè)主接觸較多的是安保隊員，大部分業(yè)主通過安保隊員報修、投訴，由于首問負(fù)責(zé)制沒有全面落實，部分業(yè)主的報修和投訴沒有及時處置，形響了公司的信譽。因此繼續(xù)推行首問負(fù)責(zé)制勢在必行。首先，監(jiān)控崗位作為業(yè)主報修、投訴的窗口，必須挑選優(yōu)秀員工上崗，規(guī)范工作程序；其次，給合安保隊員班次的待殊性，將

安保部所接報修、報訴當(dāng)日歸口到物管員崗位，由物管員擔(dān)負(fù)首問負(fù)責(zé)的責(zé)任。

2、加強與業(yè)主的溝通，創(chuàng)建和諧、溫馨家園。今年9至12月份，業(yè)主裝修90戶，除裝修審核崗位上的員工，熟悉業(yè)主和使用人的基本情況，其余崗位員工缺乏對業(yè)主和使用人的了解，對業(yè)主和使用人少了招呼聲、問候聲，部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的員工素質(zhì)有待提高，我們同樣感覺到這一點。中園是禮儀之邦，加之物業(yè)公司的服務(wù)性質(zhì)，要求我們要主動和業(yè)主溝通。要服務(wù)好業(yè)主，首先要了解業(yè)主。春節(jié)過后，大部分業(yè)要進場裝修，在裝修期間，會有很多和業(yè)主接觸的機會，業(yè)主也需要我們的幫助和服務(wù)，要充分把握機會，對業(yè)主加深了解。這樣，員工遇到業(yè)主上班或下班等，方便招呼和問候，迅速養(yǎng)成尊重業(yè)主的良好風(fēng)氣。

3、加強骨干隊伍建設(shè)，保持安保隊伍穩(wěn)定。打破班長終身制，每半年述職一次，班長工作是否稱職，由隊員說了算。為了增加班長評議的透明度，班長半年內(nèi)每個班工作兩個月，讓每個隊員都了解每個班長的工作，使得班長評議更加公開、公平，一個班長的述職報告在本班不能通過，就由該班重新推舉班長后，報總經(jīng)理室審批。

4、規(guī)范員工在職培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。立足《培訓(xùn)綱要》，結(jié)合實際工作中的典型案，認(rèn)真制定培訓(xùn)計劃，精心組織培訓(xùn)。旨在通過員工培訓(xùn)制度化的手段，提高業(yè)務(wù)技能，以達(dá)到更好地為業(yè)主提供服務(wù)的目的。

5、做好安全保衛(wèi)工作，是安保部的主要工作職責(zé)。安全就是效益，安保部作為安全職能部門，要圍繞安全做文章，每項工作都必須扎扎實實。銀河大廈改造，要嚴(yán)格建筑裝修防火設(shè)計審批手續(xù)，加強裝修現(xiàn)場管理，及時消防安全隱患，結(jié)合改造裝修，安排電氣設(shè)備、電氣線路檢測，防患于未然?！痢链髲B繼續(xù)把握商鋪裝修防火設(shè)計審批手續(xù)，加強三層營業(yè)場所裝修方案審核。