第一篇：物業(yè)公司與商場簽訂《物業(yè)管理協(xié)議》

深圳商場

物業(yè)管理協(xié)議

本協(xié)議雙方當(dāng)事人

委托方:百貨有限公司（以下簡稱甲方）

地址：

法定代表人：

受委托方：（以下簡稱乙方）

地址:

法定代表人：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方經(jīng)過認(rèn)真協(xié)商，就甲方委托乙方對“ 甲方租賃物業(yè)” 簽訂協(xié)議。

第一條物業(yè)基本情況

甲方租賃物業(yè)名稱：

座落位置：

物業(yè)類型： 商業(yè)

建筑面積：共計11683.62平方米，其中一層為4746平方米、二層為4808.44平方米、三層為2129.18平方米；

第二條協(xié)議期限

本協(xié)議期為年，自年月日起 至年月日止。

第三條委托管理事項

1、房屋建筑本體共用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施、附屬配套設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

3、社區(qū)文化娛樂活動（雙方共同活動所支費(fèi)用協(xié)商分?jǐn)偅?/p>

4、甲方變壓器和發(fā)電機(jī)的日常保養(yǎng)(供電系統(tǒng)停電時，在商場設(shè)備完好的前提下，須在10分鐘內(nèi)發(fā)電供給甲方商場使用，但電力供給僅限于商場緊急照明系統(tǒng))；

5、商場中央空調(diào)的運(yùn)行、保養(yǎng)及維護(hù)；

6、商場自動扶梯、貨梯的保養(yǎng)維護(hù)；

7、消防系統(tǒng)的定期保養(yǎng)和值班，噴水池的定期清洗、噴水設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)（保證噴水池每天二小時正常工作）；

8、低壓配電柜的日常保養(yǎng)和低壓配電室的值班；

9、商場室外廣場的照明的維修保養(yǎng)（不含商場對應(yīng)照明的材料配件費(fèi)）；

10、消防通道的風(fēng)口、防火門的維修保養(yǎng)、管井、電井的日常管理。

11、法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項。

12、除上述1—11項委托乙方管理外，以下內(nèi)容由甲方自行管理：

（1）商場內(nèi)的一切照明燈具、開關(guān)、線路（注：包括電井內(nèi)商場的所用的電源開關(guān)）和商場內(nèi)的供水設(shè)施、商場內(nèi)的土建設(shè)施（不含主體結(jié)構(gòu)）；

（2）商場內(nèi)消防器材的管理；

（3）商場內(nèi)的保安、保潔；

（4）商場內(nèi)使用的廣告照明設(shè)備設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)；

（5）甲方負(fù)責(zé)清運(yùn)商場內(nèi)的垃圾（甲方應(yīng)在早7：00前～晚23：00之后將商場內(nèi)所有垃圾直接清運(yùn)）。

（6）商場專用隔油池的定期清理。

第四條管理服務(wù)費(fèi)用及其它費(fèi)用

（一）本著服務(wù)顧客、微利經(jīng)營的原則，本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按照3.00元/月.M2收取，每月共計35050.86元；

（二）管理費(fèi)的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)際情況的變化，并經(jīng)雙方協(xié)商一致后調(diào)整。

（三）乙方每個月向甲方收取物業(yè)管理費(fèi)，自甲方實(shí)際正式開業(yè)（含試業(yè)）入伙之日起于每個月前七個工作日內(nèi)（節(jié)假日順延）向乙方繳付；

（四）商場建筑外墻共用部位及共用的維修、養(yǎng)護(hù)由甲方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)由甲方支付，商場建筑外墻面每年清潔不少于2次，以保證大廈的整體清潔，清洗費(fèi)用由甲方支付。

（五）、甲方應(yīng)于年月日起向乙方支付空調(diào)運(yùn)行相應(yīng)的水電費(fèi)、維修材料配件費(fèi)、每月0.6萬元的人工費(fèi)及2.4元/月.M2標(biāo)準(zhǔn)的空調(diào)維修保養(yǎng)費(fèi)（水電費(fèi)、人工費(fèi)及維修保養(yǎng)費(fèi)于每個月前七個工作日內(nèi)支付，維修材料配件費(fèi)為實(shí)報實(shí)銷）；

（六）、甲方應(yīng)于年月日起向乙方支付電梯運(yùn)行相應(yīng)的電費(fèi)、維修材料配件費(fèi)及每月0.76萬元的電梯保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)（電費(fèi)、電梯保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)于每個月前七個工作日內(nèi)支付，維修材料配件費(fèi)為實(shí)報實(shí)銷）；

（七）、發(fā)電機(jī)由甲方每月按時支付發(fā)電機(jī)的保養(yǎng)費(fèi)及柴油費(fèi)0.1萬元整，因未及時支付造成的損失由甲方自行負(fù)責(zé)；

（八）、商場外廣場的保潔費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為每月1.5萬元由甲方于每個月前七日內(nèi)交付乙方；

（九）、甲方應(yīng)支付商場室外廣場與商場對應(yīng)部分的公共電費(fèi)（泛光燈、路燈、地?zé)簟@林燈、水景燈、水泵、室外廣告照明等）的實(shí)際電費(fèi)、水景用水的水費(fèi)及維修配件材料費(fèi)，所占比例為總體用量的50%；

（十）、根據(jù)市政府有關(guān)文件精神，甲方租賃物業(yè)一年后，應(yīng)向乙方交納標(biāo)準(zhǔn)為0.25元/月.M2 的本體維修基金,每月共計2920.91元；

（十一）、以上部分費(fèi)用共計95612.46元（不含運(yùn)行空調(diào)、電梯，室外廣場公共景觀、室外廣告照明發(fā)生的水電費(fèi)、維修材料配件費(fèi)和外墻共用部分維修保養(yǎng)費(fèi)及清洗費(fèi)）甲方應(yīng)于每個月前七日內(nèi)支付乙方；

第五條甲方的權(quán)利和義務(wù)

（一）對委托乙方管理的項目實(shí)施監(jiān)督檢查；

（二）根據(jù)有關(guān)法規(guī)、法規(guī)政策及本協(xié)議的規(guī)定，制定該物業(yè)的各項管理辦法，規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項管理經(jīng)營活動，但不得損害乙方的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益；

（三）甲方自協(xié)議生效之日起10日內(nèi)向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案資料（工程建設(shè)竣工資料）等，以便于對物業(yè)相關(guān)設(shè)施的管理維護(hù)和保養(yǎng)；

（四）甲方不承擔(dān)乙方人員、財產(chǎn)的安全責(zé)任；

第六條乙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）根據(jù)有關(guān)法規(guī)、法規(guī)政策及本協(xié)議的規(guī)定，制定該物業(yè)的各項管理辦法，規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項管理經(jīng)營活動，但不得損害甲方的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益；

（二）遵守國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，經(jīng)與甲方協(xié)定嚴(yán)格按協(xié)議規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價；

（三）有權(quán)承聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他單位，不得將專項業(yè)務(wù)承包給個人；

（四）接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政策部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方的監(jiān)督；

（五）對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項目，須在有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

（六）建立本物業(yè)管理相關(guān)檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；

（七）對甲方的裝修工程施工期間協(xié)調(diào)、配合工作；

（八）本協(xié)議終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案，財務(wù)等資料；

（九）對甲方自行管理維護(hù)的設(shè)施設(shè)備給予甲方管理提供方便條件。

（十）對乙方使用的樓宇公共設(shè)施設(shè)備（建筑主體、消防設(shè)備、公共線路）實(shí)施監(jiān)督檢查；

（十一）法規(guī)政策規(guī)定由乙方承擔(dān)的其它責(zé)任。

第七條違約責(zé)任

（一）本協(xié)議生效后,甲乙雙方任何一方公司內(nèi)部出現(xiàn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東變更，法定代表人變更或甲方將本物業(yè)整體或部分轉(zhuǎn)賣第三方及其它原因均不構(gòu)成修改或終止本協(xié)議的理由，否則違約方須自違約行為發(fā)生之日起三十日內(nèi)一次性向?qū)Ψ街Ц哆`約金，造成名譽(yù)或經(jīng)濟(jì)損失的，還需賠償因此而造成的名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)損失。其違約責(zé)任應(yīng)依據(jù)實(shí)際情況或按照法院判決結(jié)果為準(zhǔn)；

（二）甲乙雙方任何一方違反本協(xié)議有關(guān)條款或因自身其它原因，致使未能達(dá)到協(xié)議規(guī)定的內(nèi)容或直接造成對方名譽(yù)或經(jīng)濟(jì)損失的，對方有權(quán)要求違約方限期整改或解決，限期整改或解決不了的，對方有權(quán)終止本協(xié)議并要求違約方給予相應(yīng)的賠償；

（三）因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐墒鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理；因甲方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐墒鹿实?，由甲方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府主管部門的簽定結(jié)論為準(zhǔn)）。

第八條其它事項

（一）本協(xié)議作為甲方與中海地產(chǎn)股份有限公司簽訂的（房屋租賃合同及補(bǔ)充合同）的補(bǔ)充，具有同等法律效應(yīng)；

（二）雙方可對本協(xié)議和條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充。以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)

議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效應(yīng)；

（三）本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任，并按有關(guān)規(guī)定政策規(guī)定及時協(xié)商處理；

（四）本協(xié)議自履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時，提請物業(yè)管理主管部門調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)不成的，提交當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ阂婪ú脹Q；

（五）本協(xié)議之附件均為協(xié)議有效組成部分，本協(xié)議及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力；

（六）本協(xié)議及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)的政策執(zhí)行。

（七）本協(xié)議自簽字、蓋章、甲方正式取得本協(xié)議之日起生效，協(xié)議規(guī)定的管理期滿，本協(xié)議自然終止。

（八）本協(xié)議共 6頁，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲方簽章：乙方簽章：

法人代表：法人代表：

時 間：時 間：

第二篇：開發(fā)商與物業(yè)公司間物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議(下載版)

開發(fā)商與物業(yè)公司間物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

法定代表人:

住所:

:

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《 物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)

第一條

委托物業(yè)的基本情況

物業(yè)類型：

坐落位置：

市

區(qū)（縣）

道（路、街）

號

四

至：

南

西

北

萬平方米

建筑面積:

萬平方米

第二條

物業(yè)管理服務(wù)事項

、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等的下水管道、落水管、電梯、共用照明、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、郵政信箱、避雷裝置、天線、二次

收資料、產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主和物業(yè)使用人檔案、維修檔案。

第三條

前期物業(yè)管理服務(wù)合同期限

本合同自

****年**月**日開始，至本物業(yè)首次業(yè)主會確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，并簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》之日終止。

第四條

甲方權(quán)利義務(wù)

的

六 1、2、向乙方提供全部工程技第五條 乙方權(quán)利義務(wù)

保修責(zé)任。

負(fù)責(zé)

每 6十一

1、出售建筑面積達(dá)百分之

2、業(yè)主入住率達(dá)百分之 五十

3、首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá) 二 年以上。

1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、場地占用費(fèi)、利用物業(yè)共用設(shè)施所得收益等

3、物業(yè)管理服務(wù)用房、場地和屬于業(yè)主共同所有的其他財物。

協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序、制止違法行為。在本物業(yè)管理 應(yīng)當(dāng)及時向公安和有關(guān)部門

第六條 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 1、2、3、4、5、房屋完好率 98%

6、房屋大修中有完整的開工報告及7、1、2、3、4、5、6、7、1、2、3、4、污水排放暢通5、1、2、3、樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺明亮。樓道內(nèi)無亂堆亂4、5、6、7、8、9、1、2、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。

1、小區(qū)內(nèi)實(shí)行 24 2、3、消防系4、5、消防通道暢通無阻。

房屋小修、急修及時率 98%以上，合格率達(dá) 100%，險情排除及時率達(dá) 100%，第七條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

1、竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主使用前所發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

2、平方米

配備電梯、消防、二次供水等機(jī)電設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、管理費(fèi)用按建筑面積每月每平方米

業(yè)主應(yīng)在每月

日前交納3、4、未出售的空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由甲方交納。

5、6、費(fèi)的萬分之 三 交納滯納金。

車位使用費(fèi)由車位投資方委托物業(yè)向車位使用人按下列標(biāo)準(zhǔn)收

1、機(jī)動車輛（1）

（2）

2、3、：、業(yè)主委員會辦公經(jīng)費(fèi)。

、代辦服務(wù)費(fèi)

乙方可以接受供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等有關(guān)部門或甲方委托，提供代辦服務(wù)，代辦服務(wù)費(fèi)按以下方式收取。1、2、第八條

物業(yè)管理服務(wù)用房

甲方向乙方無償提供并移交不少于本項總目

第九條 物業(yè)管理驗(yàn)收交接

甲方在竣工驗(yàn)收合格后交付業(yè)主使用前 十、設(shè)備等物業(yè)。1、2、345、物業(yè)管理需要的其他資料。

第十條 違約責(zé)任

應(yīng)與乙方辦理接管驗(yàn)

應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第十一條 質(zhì)量糾紛的約定

應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?/p>

元的違約

第十二條 不可抗力的約定

第十三條 爭議處理

第十四條

合同附件

本合同具有同等效力。

本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

遵照國家和本市有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第十五條

合同備案

甲乙雙方及物業(yè)管理行政主

甲方持本合同到市場物業(yè)管理行政主管部門辦理備案。第十六條

合同責(zé)任及生效

本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

三

****年**月**日

****年**月**日

第三篇：物業(yè)公司物業(yè)管理工作匯報

×××公司物業(yè)管理的工作匯報

×××公司自×××年月份成立并開始為

×××居民提供物業(yè)管理服務(wù)，在×××的堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和各社居委的支持下，有各位居民對我們工作的支持、配合與厚愛，×××才得以有如此的環(huán)境與和諧。作為為廣大居民提供服務(wù)的物業(yè)公司，這里面凝聚了我們無數(shù)的心血和汗水，種種滋味真的是無以言表，同時也與廣大居民之間產(chǎn)生了深厚的感情，小區(qū)的一草一木及各種設(shè)施設(shè)備無不滲透著我們的心血，同時更得益于廣大業(yè)主對它們的愛護(hù)，我們深知工作中還不同程度地存在著一些不足之處，但我們正在積極地改進(jìn)工作，努力尋找切實(shí)可行的辦法。我們一直努力在朝這方面發(fā)展。下面我們將×××的工作匯報如下：

一、小區(qū)綜合環(huán)境治理方面

×××年 月，物業(yè)成立之初，由于×××回遷小區(qū)，居民由村民轉(zhuǎn)變成為市民，很多生活習(xí)慣不能適應(yīng)社區(qū)管理的要求，垃圾亂丟，樓道內(nèi)、外亂堆亂放現(xiàn)象十分嚴(yán)重，商業(yè)街更是各類亂搭亂建的×××隨處可見，垃圾遍地。為了能給廣大業(yè)主提供一個干凈整潔的商業(yè)街和生活環(huán)境，我們在×××堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、支持下，采取了限期拆除、各個突破的辦法，僅僅用了一個月的時間，完成×××工作，堅決取締各類違章經(jīng)營等行為，使原本雜亂無章、垃圾遍地的×××街變

得秩序井然、清潔有序的商業(yè)街，得到了上級領(lǐng)導(dǎo)肯定、表揚(yáng)，同時得到了小區(qū)居民的認(rèn)可。

二、衛(wèi)生環(huán)境方面

×××小區(qū)在×××公司進(jìn)入管理之前，小區(qū)衛(wèi)生有回遷居民承擔(dān)保潔工作，由于沒有專業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境十分惡劣到處是衛(wèi)生死角，毀綠種菜現(xiàn)象也十分嚴(yán)重；面對種種困難，我們物業(yè)公司一班人心往一處想，勁往一處使，重新配備了衛(wèi)生保潔人員，采取劃片包干、責(zé)任到人的衛(wèi)生區(qū)域保潔管理辦法，鏟除了小區(qū)毀綠種菜×××多地塊，徹底改變了小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，贏得了各方面的贊譽(yù)。

三、公共設(shè)施、設(shè)備及其房屋養(yǎng)護(hù)維修方面

由于×××是×××年 月回遷的，到物業(yè)公司進(jìn)入管理×××?xí)r間，各類公建設(shè)施管理嚴(yán)重脫節(jié)。我們及時與建設(shè)、施工單位聯(lián)系，對雨污水、小區(qū)路燈等公建設(shè)施進(jìn)行交接，維護(hù)管理，先后利用×××個月時間對小區(qū)的樓道燈、路燈和雨污水井進(jìn)行了及時維修、疏通。從根本上解決了小區(qū)白天污水橫流、夜晚漆黑一片的現(xiàn)象。

小區(qū)房屋質(zhì)量維修一直投訴不斷，居民怨聲載道；由于質(zhì)量是由建筑施工單位負(fù)責(zé)維修的，我們結(jié)合實(shí)際情況，指派專人負(fù)責(zé)居民和建筑單位之間的協(xié)調(diào)工作，要求施工單位做到“有報必修”，由專人監(jiān)督維修質(zhì)量，做到維修一家、完善一家。使居民對我們的工作由不理解到理解，有阻止到

支持的可喜局面

四、安全防范方面

由于×××區(qū)的設(shè)計特殊性，真的是沒有一刻安寧過，為了減少被盜事件的發(fā)生，我們在管理之初采取了一系列治安措施：首先對治安隊員進(jìn)行了精簡，充實(shí)了一批責(zé)任心強(qiáng)的隊員；加強(qiáng)了治安人員安全防范意識的培訓(xùn)；增加了必要的治安設(shè)施；不斷提高治安員工的待遇, 加上公司嚴(yán)格的監(jiān)管獎懲制度, 門崗隊員嚴(yán)格盤查出入小區(qū)的陌生人員，巡邏員晚上提醒住戶關(guān)好門窗，請廣大業(yè)主加強(qiáng)自防意識，以及物管部主任每周不定期深夜檢查等等，大大降低了四防案件的發(fā)生，維護(hù)了小區(qū)居民的利益。

五、機(jī)動車輛停放管理

×××年 月，物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)管理之時也是各類大型貨車進(jìn)出小區(qū)的猖狂之際，各類大型貨車、渣土車、攪拌車在小區(qū)橫沖直撞，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施無法保障，嚴(yán)重影響居民的人身安全；我們結(jié)合回遷小區(qū)的實(shí)際情況，積極與相關(guān)部門聯(lián)系，組織資金×××元，擴(kuò)修了小區(qū)配套的大型車輛停車場，制定了切實(shí)有效的大車進(jìn)小區(qū)的管理制度；在×××強(qiáng)有力的支持下，至×××年 月底，小區(qū)的近1×××大型車輛全部停放在小區(qū)外的大型停車場，徹底杜絕了大車進(jìn)居民小區(qū)的現(xiàn)象。得到了廣大居民的一致好評

雖然我們在×××區(qū)的物業(yè)管理取得了一定的成績，但我們在管理上也還存在很多困難，但我們相信：我們有一支精誠團(tuán)結(jié)、充滿愛心和高度責(zé)任心的團(tuán)隊，在×××堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，我們會在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上從物業(yè)管理方面狠下功夫，了解居民的需求，不斷提高居民對我們物業(yè)管理的滿意度，流轉(zhuǎn)以物業(yè)管理為物業(yè)服務(wù)觀念，牢記：優(yōu)質(zhì)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的宗旨；通過提高物業(yè)服務(wù)水平，宣傳物業(yè)管理工作及公司的服務(wù)理念，想居民所想，為居民所為，來贏得廣大居民一如繼往地支持我們的工作，共同營造文明、和諧、美好×××

×××公司

第四篇：商場物業(yè)管理工作計劃

北京街商業(yè)廣場

管理工作計劃

一、修改和制定有關(guān)的管理文件

1、管理規(guī)約--對北北京街商業(yè)廣場物業(yè)及其設(shè)備,服務(wù)設(shè)施的管理、保養(yǎng)、保險以及維護(hù)所訂立的規(guī)定,達(dá)到對該物業(yè)的統(tǒng)一管理,以保證該物業(yè)的所有業(yè)主和租戶有效地使用其物業(yè)單元,并規(guī)定各業(yè)主和租戶對該物業(yè)的管理及公共開支所需負(fù)責(zé)的適當(dāng)比例、以及權(quán)利、義務(wù)。

2、用戶手冊--方便各業(yè)主及租戶進(jìn)一步了解北京街商業(yè)廣場的物業(yè)情況和管理運(yùn)作規(guī)定,旨在保障北北京街商業(yè)廣場全體業(yè)戶和租戶的利益而制定的手冊。

3、裝修指南--向各業(yè)主及租戶詳細(xì)介紹各業(yè)戶在自己單元內(nèi)進(jìn)行裝修、改造等工程必須遵守的規(guī)定和必辦的手續(xù),以及介紹北京街商業(yè)廣場物業(yè)設(shè)施情況,以協(xié)助和指引各業(yè)戶進(jìn)行內(nèi)部裝修時不影響整個物業(yè)的公共設(shè)備、設(shè)施、中央系統(tǒng)、樓宇結(jié)構(gòu)和其它業(yè)戶單元的正常使用。

二、制定各項管理程序及規(guī)定

1、商鋪物業(yè)交收程序；

2、商鋪裝修的報批和驗(yàn)收程序；

3、商鋪裝修的監(jiān)控程序；

4、公共地方的清潔、綠化的監(jiān)管和監(jiān)控的程序和規(guī)定；

5、公共設(shè)備設(shè)施的監(jiān)管維護(hù)和報修程序；

6、投訴處理的程序；

7、意外和緊急情況處理的程序；

8、非辦公時間出入商場的管理規(guī)定；

9、貨物出入的管理規(guī)定和大宗物品放行的規(guī)定；

10、日常運(yùn)作的物業(yè)管理程序和物業(yè)狀況的管理規(guī)定。

三、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的控制和制度

1、各部門工作手冊的制定(包括崗位責(zé)任制、工作程序和流程、工作細(xì)則)；

2、各崗位的(部門)紀(jì)律制度；

3、各崗位服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

4、考核制度和持續(xù)改進(jìn)的措施。

四、商場竣工前對商場設(shè)施管理的前期介入

前期介入有利于商場的日后管理,避免發(fā)生重復(fù)投資或資源浪費(fèi),對發(fā)展商有利無弊,其范圍包括但不限于以下方面:

1、參照商場的圖紙設(shè)計,為商場日后管理的方便與完善,提早設(shè)計及更改有關(guān)設(shè)備設(shè)施及有關(guān)的功能布局,以避免重復(fù)投資或浪費(fèi)資源。

2、根據(jù)我們的專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),向發(fā)展商早期提出合理化建議。如設(shè)備設(shè)施的選擇,管理設(shè)施的設(shè)置等等。

3、早期熟悉商場設(shè)備設(shè)施情況,協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督設(shè)備安裝及調(diào)試,監(jiān)控有關(guān)工程質(zhì)量,并對商場的隱蔽工程進(jìn)行早期的驗(yàn)收。

五、驗(yàn)收和接管

將配合發(fā)展商,按照北京街商業(yè)廣場的工程進(jìn)度,分期分批地對商場物業(yè)驗(yàn)收和接管,包括以下方面:

1、對隱蔽工程驗(yàn)收和接管；

2、對樓宇工程質(zhì)量的驗(yàn)收和接管；

3、對設(shè)備和設(shè)施的驗(yàn)收和接管；

4、對裝修質(zhì)量的驗(yàn)收和接管；

5、對各項工程和設(shè)備的竣工圖,使用說明書,質(zhì)量保證書等以及圖紙和文件資料的接收并存檔；

6、所有交付給業(yè)戶的商場物業(yè)單元,均由物業(yè)管理公司先驗(yàn)收接管后,再代表發(fā)展商交付給業(yè)戶,并代業(yè)戶跟進(jìn)各項收鋪時查出的遺漏工程問題。

六、接管后的物業(yè)管理工作

1、代表發(fā)展商向業(yè)戶進(jìn)行商場物業(yè)交收工作,并跟進(jìn)收鋪后的遺漏工程的完善工作。

2、跟進(jìn)北北京街商業(yè)廣場工程的土建、機(jī)電設(shè)備設(shè)施、智能化項目、公共設(shè)施的各項遺漏工程,督促承建商完善各項遺漏項目。

3、執(zhí)行日常的保安管理：

1）利用先進(jìn)的硬件設(shè)施,如電子巡更系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、煙感報警安全防范系統(tǒng)等,對北京街商業(yè)廣場商場物業(yè)實(shí)行24小時無間斷的安全管理。

2）制定合適的各項安全管理制度,如每小時巡樓次,“緊急和意外事件處理程序”等做好安全管理,力求無罪案發(fā)生率。

3）制定合適的消防工作計劃和制度,確保北京街商業(yè)廣場物業(yè)的防火工作安全可靠。

4）制定保安人員的招聘標(biāo)準(zhǔn),促使保安員持證上崗,并進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和素質(zhì)教育,特別強(qiáng)調(diào)“熱情有禮、賓客至上”的服務(wù)意識,使保安隊伍成為北京街商業(yè)廣場物業(yè)管理形象標(biāo)志。

5）加強(qiáng)管理檢查,建立考核和獎罰激勵機(jī)制,堅持持續(xù)改進(jìn),保持保安隊伍的服務(wù)質(zhì)量和水平。

6）加強(qiáng)管理檢查,建立考核和獎罰激勵機(jī)制,堅持持續(xù)改進(jìn),保持保安隊伍的服務(wù)質(zhì)量和水平。

4、執(zhí)行日常的物業(yè)保養(yǎng)和維護(hù)工作

1）物業(yè)管理員每天定期巡視商場物業(yè)整體各部份,檢查物業(yè)狀況及設(shè)備設(shè)施狀況,及時安排設(shè)施的維修,易耗件的更換等。

42）物業(yè)管理員每天巡視檢查公共場所,公共地方的清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量,確保北京街商業(yè)廣場的高質(zhì)量清潔水準(zhǔn)。

3）物業(yè)管理員每天巡視檢查北京街商業(yè)廣場的室內(nèi)外綠化保養(yǎng)及布置,以及節(jié)假日的燈飾、促銷活動,外墻清潔等。

5、執(zhí)行日常的設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)工作：

1）制定和執(zhí)行工程及機(jī)電設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)計劃,建立設(shè)備檔案、設(shè)備卡。

2）對物業(yè)潛在的隱患提出整改方案及安排整改。

3）對物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行定期維護(hù)和翻新。

4）制定及執(zhí)行設(shè)備維修計劃及方案。

5）制定及執(zhí)行各項節(jié)能方案。

6、做好二次裝修監(jiān)控工作：

二次裝修監(jiān)控是物業(yè)管理中相當(dāng)重要的一環(huán),如二次裝修監(jiān)控不好,直接導(dǎo)致影響物業(yè)的質(zhì)量,破壞中央系統(tǒng)工程,影響已入住業(yè)戶正常生活等多項問題,故將會按以下制度執(zhí)行。

按照《裝修指南》規(guī)定執(zhí)行二次裝修商鋪單元的裝修申報、審批、監(jiān)控和驗(yàn)收的程序制度,確保裝修單元不影響其它單元以及商場物業(yè)的結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施、中央系統(tǒng)等,確保裝修期間不發(fā)生重大事故和火災(zāi)、水淹等。

第五篇：商場物業(yè)管理注意事項

商場物業(yè)管理注意事項

1、管理目標(biāo)

商業(yè)物業(yè)（樓宇）具有大空間、多設(shè)備、商號多、客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場所，服務(wù)對象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場所，其物業(yè)管理機(jī)構(gòu)面對的服務(wù)對象是業(yè)主、租戶和顧客三個方面，其中，租戶和顧客群不是長期穩(wěn)定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。一旦物管機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，對物業(yè)商譽(yù)有極大的影響，而若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業(yè)業(yè)主的信任，從而失去物業(yè)受托管理權(quán)，影響本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)令各方滿意的服務(wù)目標(biāo)，就要不斷調(diào)查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業(yè)管理服務(wù)的不同要求與滿意標(biāo)準(zhǔn)，以高于市場普遍水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來滿足他們，并贏得市場競爭。

2、管理措施

由于服務(wù)對象的不同與市場需求的差異，較之于住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)對于物業(yè)管理的要求更高、更嚴(yán)格，在管理措施上，商業(yè)物業(yè)（樓宇）的物管機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)有關(guān)政策法規(guī)，嚴(yán)格制訂一套適合商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理的規(guī)章制度，規(guī)范各專業(yè)崗位的職業(yè)守則與工作細(xì)則，按照高標(biāo)準(zhǔn)訂立工作計劃和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使商業(yè)物業(yè)始終保持清潔文明、安全舒適的經(jīng)營狀態(tài)，對違反管理規(guī)定者，均一律按處罰條例進(jìn)行處理。

3、商業(yè)形象

住宅類物業(yè)設(shè)計形象的主要目的在于美化居住環(huán)境，除在一定程度上促進(jìn)物業(yè)銷售外，在日常物業(yè)管理上并無其他商業(yè)考慮，而商業(yè)物業(yè)的形象設(shè)計則肩負(fù)著極強(qiáng)的商業(yè)使命，恰如其分的商業(yè)形象設(shè)計能夠誘發(fā)顧客的潛在購買欲望，使之形成現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)；良好的外觀設(shè)計、優(yōu)美的內(nèi)景布置能夠使顧客為這種具有藝術(shù)美的商業(yè)氛圍而實(shí)施自己的購買行為?，F(xiàn)代的商業(yè)大廈（商場、商城）正是利用卓越的商業(yè)形象設(shè)計使顧客產(chǎn)生美感愉悅的同時，引導(dǎo)顧客消費(fèi)，從而促進(jìn)商業(yè)營銷。舉凡成功的商業(yè)物業(yè)無不具備獨(dú)樹一幟的成功商業(yè)形象，如深圳銅鑼灣商業(yè)廣場獨(dú)特的中庭設(shè)計、深圳山姆會員店科學(xué)合理的功能分區(qū)等等。同時，舒適、幽雅的購物環(huán)境與和諧有序的消費(fèi)氛圍，不僅可以樹立商業(yè)物業(yè)良好的自身形象，促進(jìn)自身商業(yè)發(fā)展，還可起到形象示范作用，影響、帶動周邊商業(yè)物業(yè)形成區(qū)域發(fā)展，達(dá)到整體提升周邊商業(yè)環(huán)境的效果?？傊?，保持物業(yè)良好形象是商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理的主要任務(wù)。

由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)不同區(qū)域的功能分區(qū)不同，為正確地導(dǎo)引人群、疏導(dǎo)車輛、維持物業(yè)內(nèi)部的有序經(jīng)營，在適當(dāng)?shù)奈恢茫ㄈ绯鋈肟谔?、樓層梯間、坡道處等）設(shè)置明顯的指示牌顯得格外重要。在顧客分流方面，應(yīng)采取積極合理的措施（如專人導(dǎo)引、專題廣告導(dǎo)引、語音導(dǎo)引等），既能使顧客輕松流暢地進(jìn)出，又能使顧客感覺到熱烈的商業(yè)氣氛。如果停車場、人行入口處過于擁擠，將會嚴(yán)重影響購物環(huán)境，并且影響顧客情緒。另外對于物業(yè)內(nèi)各經(jīng)營單位（商戶）的招牌（廣告牌）應(yīng)妥善管理，保持物業(yè)外觀整潔。

影響商業(yè)物業(yè)商業(yè)形象的因素很多，完善的物業(yè)管理是非常重要的一個方面，通過良好的物業(yè)管理可以創(chuàng)造良好的公眾形象，增強(qiáng)公眾信心，從而吸引消費(fèi)，有效促旺物業(yè)內(nèi)的各項經(jīng)營活動。

4、產(chǎn)權(quán)、債權(quán)關(guān)系

商業(yè)物業(yè)（樓宇）的所有權(quán)人可能是個人、一間或數(shù)間公司。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)常是通過抵押等方式來籌集資金的，所以物業(yè)本身可能存在著所有權(quán)或債務(wù)形式多重性的特征，對于物業(yè)管理者來說，了解物業(yè)債權(quán)的實(shí)質(zhì)性關(guān)系和所有權(quán)類型是相當(dāng)必要的，若物業(yè)產(chǎn)權(quán)不清，從物管市場的角度而言，意味著物管需求方的主體不確定，必將導(dǎo)致物管作業(yè)因服務(wù)對象的不明確而陷入混亂無序的狀態(tài)。若物業(yè)債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，則有可能使物管企業(yè)卷入不必要的債權(quán)糾紛，在一定程度上加大經(jīng)營風(fēng)險。物業(yè)管理是屬于長期經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)，物業(yè)委托方的產(chǎn)權(quán)、債權(quán)關(guān)系是否清晰明確必將影響物業(yè)委托雙方的長期合作發(fā)展。

5、環(huán)境清潔管理

商業(yè)樓宇物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，保潔工作對物業(yè)業(yè)主、租戶及顧客的影響極大，越是高檔、現(xiàn)代的商業(yè)樓宇，對清潔工作的要求就越高。商業(yè)樓宇的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多，加上有可能部分租戶居住在物業(yè)內(nèi)部（如某些專業(yè)批發(fā)商場），存在生活垃圾的處理問題，保潔工作相對難以控制。除應(yīng)有專人負(fù)責(zé)流動保潔、及時清運(yùn)垃圾、隨時保持室內(nèi)外衛(wèi)生之外，同時應(yīng)注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要。

商業(yè)物業(yè)（樓宇）的保潔形式具有以下主要特點(diǎn)：

①由于商業(yè)樓宇日常的保潔需求時間較長（營業(yè)時間長，且節(jié)假日照常營業(yè)），在保潔人員的工作安排上一般實(shí)行兩班倒，即將巡視和清潔分開，隱蔽部位（如消防通道內(nèi)的設(shè)施）的保潔工作安排在白天巡視時間完成，夜間主要對營業(yè)區(qū)域進(jìn)行清潔，包括地面、衛(wèi)生間、玻璃、消防器具等公共設(shè)施。

②商業(yè)樓宇的保潔重點(diǎn)在大堂及大門入口處。大堂、大門是出入人群的必經(jīng)之地，且位置最接近物業(yè)外部環(huán)境，只要注意大堂和大門出入口的衛(wèi)生保持，并及時進(jìn)行保潔作業(yè)，即可在很大程度上減輕物業(yè)其他樓層、部位的保潔壓力，但需注意在顧客經(jīng)過出入口防塵墊之后，仍會有部分灰塵散落地面，如逢雨天，應(yīng)組織人員將污跡控制在大堂入口范圍內(nèi)。

③商業(yè)樓宇保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身質(zhì)素及檔次來決定，樓宇檔次越高，巡視的內(nèi)容越單一，需配置的保潔人員越少；樓宇檔次越低，巡視工作所需的人員越多，巡視頻度越大，特別是集市型的商業(yè)物業(yè)，清潔質(zhì)量的高低取決于巡視保潔的質(zhì)量。另外商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對停車場、理貨區(qū)及垃圾存放點(diǎn)的巡視保潔，為方便顧客，還應(yīng)注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量與位置是否合理。

④商業(yè)物業(yè)對保潔人員的素質(zhì)要求較高，包括及時發(fā)現(xiàn)問題的能力和正確處理清潔作業(yè)過程中的各種應(yīng)注意事項的能力，在人員管理方面還涉及到防自盜等情況，物業(yè)管理單位應(yīng)合理安排保潔人員的工作時間、工作區(qū)域及作業(yè)方式，做到既要保證物業(yè)環(huán)境的清潔衛(wèi)生，同時也盡量避免因保潔作業(yè)對物業(yè)內(nèi)部正常的商業(yè)經(jīng)營活動造成不良影響。

6、環(huán)境綠化管理

營造良好的購物環(huán)境是商業(yè)物業(yè)（樓宇）成功的基本條件，而出色的綠化管理則能提高商業(yè)物業(yè)區(qū)域環(huán)境的“含金量”。盡管商業(yè)樓宇的單位面積價值昂貴，仍需要通過環(huán)境綠化來點(diǎn)綴，并以此營造和諧舒適的宜人氣氛，提高業(yè)主、租戶及顧客的生活、工作質(zhì)量。

商業(yè)物業(yè)的綠化管理以經(jīng)濟(jì)適用、美觀大方為原則，為與建筑環(huán)境氣氛取得協(xié)調(diào)一致的效果，應(yīng)對其進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。具體的綠化方案設(shè)計應(yīng)結(jié)合客觀環(huán)境，合理布置，既要考慮美觀，通過綠化起到美化環(huán)境、改善環(huán)境小氣候的作用，也要考慮植物品種的選擇，方便長期的日常養(yǎng)護(hù)。

同住宅物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)（樓宇）因其著重商業(yè)綜合使用功能及建筑空間方面的限制，使得物業(yè)內(nèi)可綠化區(qū)域面積較小，加上室內(nèi)陽光照射不充分，因此給綠化工作帶來困難，為較好解決這一問題，應(yīng)充分利用有限場地，采取水平綠化與垂直綠化相結(jié)合的方法，在擁擠的有限空間里營造綠意的環(huán)境。在綠化裝點(diǎn)室內(nèi)空間時，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

① 商業(yè)物業(yè)的綠化配置主要以室內(nèi)綠化為著眼點(diǎn)，屬花卉租擺范疇，對花卉的質(zhì)量要求相對較高，花卉在擺放期間應(yīng)表現(xiàn)出良好的生長狀態(tài)，防止出現(xiàn)亂葉、黃葉、蟲害、痿蔫、老化、不規(guī)整等生長不良的情況。

②商業(yè)物業(yè)室內(nèi)的亮度主要由日光燈補(bǔ)償，光線較柔和，因此在品種選擇上以觀賞葉片花卉為主，葉片質(zhì)地應(yīng)為革質(zhì)以上，光亮無毛，顏色純正。在養(yǎng)護(hù)中應(yīng)及時清潔葉片，去除灰塵，以保持葉片光亮，必要時可噴施少量光亮劑。

③室內(nèi)花卉的選擇應(yīng)注意避免選用姿態(tài)臃腫的花卉，主要突出線條美和層次美。同時要避開有異味、有毛、有毒的植物?；緮[放講究藝術(shù)，品種配置與擺放位置要適當(dāng)，風(fēng)格統(tǒng)一協(xié)調(diào)，構(gòu)圖合理美觀。

④因室內(nèi)光照度有限，不宜擺放較高大的植物，注重環(huán)境配置的商家往往采用人造花搭配部分真花，并在透視的焦點(diǎn)部位人為加上背景以烘托氣氛。例如，在蔬菜區(qū)用塑料制作的藤本蔬菜來映襯主題。

⑤室內(nèi)花木一般產(chǎn)自熱帶，因此室內(nèi)的濕度要較大一些。由于受到環(huán)境的制約，室花更換較頻繁，日常的養(yǎng)護(hù)大多限于夜間澆水或補(bǔ)充少量顆粒劑復(fù)合緩釋肥料。

⑥搬運(yùn)花草植物時，保護(hù)花卉枝葉不受損傷，同時注意花木放置場地的衛(wèi)生保潔。經(jīng)常對植株進(jìn)行檢查，適當(dāng)進(jìn)行綠化補(bǔ)缺與品種調(diào)劑，確保植物生長成型，成活率達(dá)95%以上，保持植物常盛態(tài)勢，可使室內(nèi)環(huán)境充滿生機(jī)與活力。

7、安全管理

商業(yè)物業(yè)（樓宇）面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓(xùn)練有素的保安和消防隊伍，并有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理秩序。

對于商業(yè)樓宇的安全管理，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

①將物業(yè)管理中的安全管理與商業(yè)經(jīng)營中的防損要求結(jié)合起來。

商業(yè)樓宇內(nèi)的人流構(gòu)成復(fù)雜，幾乎任何一家商業(yè)機(jī)構(gòu)都要面對商品防損的難題，采取包括錄像監(jiān)控、便衣巡查等各種保安措施力求杜絕商品流失。物管機(jī)構(gòu)的安全人員應(yīng)根據(jù)委托管理合同的要求，合理分工，明確責(zé)任。若商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方自身設(shè)有專門的保衛(wèi)部門（如商品防損部），物管機(jī)構(gòu)應(yīng)注意明確同防損部門的職責(zé)分工、責(zé)任區(qū)域的劃分及具體工作的對接程序。若商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方將防損工作交予物管機(jī)構(gòu)管理，物管機(jī)構(gòu)應(yīng)在自身安全管理部門內(nèi)部明確各安全崗位的具體設(shè)置及崗位職責(zé)，通過有效分工，采取各項有效措施，在做好物業(yè)社區(qū)治安工作的同時，積極重視商業(yè)防損工作，將商品的損失程度限制在最小范圍內(nèi)。

②將物業(yè)保安管理同物業(yè)消防管理相結(jié)合。

消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)。由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設(shè)備昂貴、財物（產(chǎn)）匯集，發(fā)生火災(zāi)所造成的生命、財產(chǎn)損失無法估量。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)的每一位安全人員都應(yīng)同時是兼職消防安全管理員，并具備相應(yīng)的消防知識與技能，及時發(fā)現(xiàn)并處理各種火災(zāi)隱患。

③將安全管理與客戶服務(wù)工作相結(jié)合。

商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對象較多，包括業(yè)主、租戶及商業(yè)顧客，同其他類型物業(yè)的物管工作相比，由于物業(yè)的商業(yè)特性，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理更加強(qiáng)調(diào)管理的服務(wù)性，安全管理人員在日常工作中，隨時都可能會接到客戶的各種服務(wù)要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務(wù)工作中去，為顧客提供各種細(xì)致服務(wù)，盡可能地保護(hù)業(yè)主、租戶和顧客的利益。

④緊急事故的應(yīng)急處理

住宅小區(qū)的整體環(huán)境屬于封閉型或半封閉型，而商業(yè)物業(yè)屬開放型環(huán)境?，F(xiàn)代物業(yè)管理中的安全管理概念正變得越來越復(fù)雜化、嚴(yán)格化，已不僅僅局限于物業(yè)方面的安全保衛(wèi)，還包括犯罪、意外事故、自然災(zāi)害及危險物等緊急事故造成的安全保護(hù)問題。安全人員所承擔(dān)的責(zé)任隨著社會的發(fā)展和業(yè)主需求的變化而不斷增加。

對于高度密集性的商業(yè)物業(yè)（樓宇）而言，若發(fā)生緊急事故后處理不當(dāng)或不及時，將會造成無法估量的生命財產(chǎn)損失，因此必須設(shè)計一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災(zāi)、電源失控、水管暴裂、犯罪活動、爆破威脅、電梯事故、嚴(yán)重傷病等緊急事項有所準(zhǔn)備。所有安保人員必須與物業(yè)電氣、機(jī)械、交通和控制設(shè)備相關(guān)人員及物業(yè)業(yè)主、租戶緊密配合。

任何一項安全計劃都應(yīng)有四個目標(biāo)：預(yù)防措施、問題的檢測和報警、損壞遏制及防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。處理物業(yè)緊急事故最先進(jìn)的方法在于預(yù)防的措施。由于物業(yè)管理者無法事先準(zhǔn)確預(yù)測事故的發(fā)生，因此在設(shè)計保護(hù)計劃時，必須盡可能地考慮任何緊急事故可能發(fā)生的各種情況，最大限度地作出反應(yīng)。一些具體的預(yù)防措施如：事先做好電梯的準(zhǔn)備工作，以便在緊急情況下供事故發(fā)生樓層的受傷人員疏散使用；在租戶中提倡使用不易燃、防火性家具及材料；組織業(yè)主、租戶定期舉行各種應(yīng)急反應(yīng)訓(xùn)練和活動；編制緊急事故程序指南手冊并發(fā)放到所有物業(yè)工作人員、業(yè)主、租戶手中；儲備少量緊急物資等。

一旦緊急事故發(fā)生，人身安全就處于第一位。物業(yè)管理者應(yīng)按設(shè)計好的基本應(yīng)急程序履行職責(zé)，立即與業(yè)主、租戶建立個人聯(lián)系，通告危機(jī)現(xiàn)狀以及解決辦法。物業(yè)管理者必須全力以赴，以避免發(fā)生更大的損失，盡可能快地恢復(fù)正常的工作運(yùn)行是減少商業(yè)經(jīng)營損失的最好辦法。

提高安全的重要性還包括免受犯罪活動的侵襲。商業(yè)樓宇的一些地方較易發(fā)生犯罪活動，如商業(yè)中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經(jīng)?；顒拥闹饕胤健Υ?，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有許多需要改進(jìn)的地方，例如：增加照明燈以加強(qiáng)顧客安全感；人行道附近和停車場不應(yīng)有藏身之處；為顧客提供的哨崗應(yīng)安排在停車場重要位置等等。增加訓(xùn)練合格的保安人員，配備高性能的安全設(shè)備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T加強(qiáng)聯(lián)系，獲得必要的建議與幫助。另外，租戶若發(fā)現(xiàn)有可疑行跡應(yīng)立即互相通告，這樣由于失誤導(dǎo)致的犯罪事故就會減少。

8、設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理

商業(yè)物業(yè)（樓宇）高起點(diǎn)、高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施需要具有先進(jìn)的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)。因此在養(yǎng)護(hù)維修方面，必須有一支專業(yè)化隊伍，對物業(yè)的各種設(shè)施設(shè)備加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)，如空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)施等。由于商業(yè)物業(yè)（樓宇）使用頻繁，預(yù)防性的維護(hù)工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得尤為重要。商業(yè)樓宇內(nèi)部屬于人流高度密集區(qū)域，空氣調(diào)節(jié)必須適宜，載人運(yùn)輸工具必須保證長時間安全運(yùn)行，因此必須加強(qiáng)各類設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，減少停機(jī)率，并在商業(yè)物業(yè)開放運(yùn)行中及時處理各種設(shè)備故障，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為物業(yè)業(yè)主及使用權(quán)人提供方便及不間斷服務(wù)。

9、消防管理

現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)（樓宇）大多是立體性建筑，且機(jī)電設(shè)備較復(fù)雜，故其消防工作顯得難度更大，也更重要。消防工作的目的就是為了預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主、租戶和顧客提供安全環(huán)境，保障其生命財產(chǎn)安全。商業(yè)樓宇常見的引發(fā)火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當(dāng)、電器引致的火警、裝修不慎等。商業(yè)樓宇內(nèi)部人群密集，短時間內(nèi)的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時能及時疏散人群。商業(yè)樓宇建筑應(yīng)嚴(yán)格按國家消防部門的具體有關(guān)規(guī)定配備消防裝置及設(shè)備，如火警報警系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電機(jī)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、花灑系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。樓宇內(nèi)各類消防設(shè)施及消防通道的指示標(biāo)識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設(shè)備或裝飾品均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業(yè)的消防管理還必須注意物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主、租戶（使用人）之間的聯(lián)合管理，組成以物業(yè)管理公司為主，業(yè)主和租戶為輔的消防管理網(wǎng)絡(luò)，必須注意消防宣傳與強(qiáng)化消防管理之間的結(jié)合，才能真正把各項消防管理措施落到實(shí)處。

10、車輛管理

商業(yè)類物業(yè)（樓宇）一般均位于本地商業(yè)旺區(qū)，用地有限，各類停車場所、車位較為緊張。據(jù)典型調(diào)查（北京零點(diǎn)市場調(diào)查公司數(shù)據(jù)），在商業(yè)樓宇（商場、商城、商廈等）的實(shí)際消費(fèi)購買人數(shù)（約占總客流量的40%）中，70%為乘車或駕車人士。一座較為成熟的商業(yè)樓宇，其建筑面積與停車場面積的合理比例大致為4∶1。由于停車面積供應(yīng)緊張，對往來車輛實(shí)施有序管理難度較大。商業(yè)物業(yè)各類停車場（地上、地下停車場）應(yīng)合理規(guī)劃、加強(qiáng)使用管理、提高使用效率，不僅保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業(yè)主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應(yīng)注意將車輛管理與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結(jié)合。例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費(fèi)，又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。

11、公共關(guān)系

①商業(yè)社區(qū)文化

商業(yè)社區(qū)文化活動對于商業(yè)物業(yè)內(nèi)的所有單位及個人均有重大意義。首先，文化活動的開展有利于在物業(yè)社區(qū)內(nèi)形成一種和睦、融洽、安寧的氣氛，密切內(nèi)部各商業(yè)單位間的往來，為互相之間的溝通提供了渠道，俗話說，和氣才能生財。其次，通過開展多種形式的商業(yè)社區(qū)文化活動，有利于加強(qiáng)業(yè)主、租戶與物業(yè)管理單位的溝通，增進(jìn)相互間的了解，及時化解矛盾，使物管工作得以順利開展。第三，商業(yè)社區(qū)文化活動的開展有利于喚起全體業(yè)主、商戶的榮譽(yù)感，制造名牌效應(yīng)。如通過組織業(yè)主旅行團(tuán)、音樂會、康樂比賽等文化活動，一方面可喚起全體業(yè)主、租戶的參與意識，另一方面也提高了物業(yè)知名度，并將為物業(yè)帶來可觀的商業(yè)效應(yīng)。第四，通過開展文化工作，保證了物業(yè)社區(qū)的“安全文明”，為社區(qū)的穩(wěn)定和長期發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

②商業(yè)推廣、促銷活動

加強(qiáng)同商業(yè)物業(yè)內(nèi)各經(jīng)營單位（商戶）的聯(lián)絡(luò)，有組織、全方位的促銷活動不可或缺。物管機(jī)構(gòu)可精心策劃、積極配合商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方組織、宣傳和開展各類促營銷活動，如示范表演、展示會、聯(lián)合促銷、季節(jié)性社會活動等，努力為吸引顧客提供各種周到細(xì)致的服務(wù)。這樣，一方面可以增添商廈熱鬧興旺氣氛，促進(jìn)物業(yè)內(nèi)各商家與顧客之間的聯(lián)絡(luò)，另一方面可擴(kuò)大商廈的知名度，吸引大批顧客前往消費(fèi)。

總之，商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)處理公共關(guān)系的核心內(nèi)容就是通過各種有效溝通渠道，采取多種形式加強(qiáng)、密切同物業(yè)經(jīng)營方、業(yè)主、租戶的聯(lián)系，并在經(jīng)營合作上明確與物業(yè)經(jīng)營方的專業(yè)分工，物業(yè)經(jīng)營方負(fù)責(zé)物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營，物管機(jī)構(gòu)則專責(zé)物業(yè)管理，雙方合理分工、協(xié)力合作，致力達(dá)到共同經(jīng)營、整體發(fā)展的目標(biāo)。

商場管理的特點(diǎn)

一、商場物業(yè)的類型和管理特點(diǎn)

（一）商場物業(yè)的類型

．從經(jīng)營方式分

可分為貨柜隔離購物和開放式購物兩類。貨柜購物即每個層面購物被柜臺或鋪位分割成銷售不同種類商品的小單元，顧客購物時不進(jìn)入柜臺直接挑選由售貨員拿給顧客、這種零售商店一般被稱為百貨商場（或?qū)I商店）。開放式購物是把零售商品陳列在開放式貨架上，顧客可直接挑選，這種零售店被稱為超級市場或倉儲式購物中心。

．從樓宇功能分

可分為單一經(jīng)營性商店和綜合多功能經(jīng)營商店。

．從商業(yè)物業(yè)檔次來分

可分為普通型和豪華型兩種。普通型的商業(yè)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備和管理方式都是傳統(tǒng)性的，所經(jīng)營的商品都為大眾化商品。豪華型是在對外開放過程中不少國外商業(yè)界為搶攤商業(yè)市場而建造一批高檔的商業(yè)樓宇，其設(shè)施、設(shè)備齊全、先進(jìn)，如電視監(jiān)控、消防系統(tǒng)都由計算機(jī)系統(tǒng)控制，以及先進(jìn)的管理設(shè)施，豪華、高雅的購物環(huán)境，可謂現(xiàn)代的商業(yè)樓字。

（二）商場的物業(yè)管理的特點(diǎn)、建筑特點(diǎn)

從建筑內(nèi)部一般用大間隔、大空間設(shè)置，使整個層面一覽無遺；外觀設(shè)計講究宏偉、富麗，有的還有廣暢噴泉或小瀑布；在裝飾上追求典雅、奇特，在氣氛上力圖營造濃烈、激情或溫馨，造成感觀上的刺激或和諧。據(jù)此，在管理上要求創(chuàng)造和維持環(huán)境的優(yōu)美，使顧客在幽雅、輕松的環(huán)境中流連忘返，增強(qiáng)購物的信心和欲望。

．設(shè)施齊全

現(xiàn)代商業(yè)設(shè)備、設(shè)施先進(jìn)，因而對管理人員的素質(zhì)要求較高。

．客流量大

商場進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)管理非常重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半點(diǎn)松懈。

二、商場物業(yè)的管理內(nèi)容

（一）樓宇及附屬設(shè)施，設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及維修管理

商業(yè)樓字的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)樓字的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)檫@些都能直接影響經(jīng)營環(huán)境。高檔次的商業(yè)樓宇設(shè)施、設(shè)備多而復(fù)雜，電腦化程度高，如供電、監(jiān)控、安全管理、消防、給排水、交通管理等各系統(tǒng)大多互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，由計算機(jī)控制維護(hù)管理至關(guān)重要，一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障，保證其正常運(yùn)行也靠平時養(yǎng)護(hù)。

（二）環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理

環(huán)境衛(wèi)生是管理的重點(diǎn)，主要是外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境兩方面。外部環(huán)境包括樓宇外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍場地等；內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室、餐廳等一切公用場所，以及承租戶和業(yè)主的鋪內(nèi)、辦公室等非公用部位。綠化是指內(nèi)外環(huán)境的花草樹木的種植及養(yǎng)護(hù)，旨在創(chuàng)造整潔、優(yōu)美和諧怡人的商業(yè)氛圍。

環(huán)境衛(wèi)生管理方面應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

（1）樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置；

（2）柜臺內(nèi)陳列架上商品陳列應(yīng)美觀，不得凌亂或隨意置放；

（3）商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指定位置，及時清理；

（4）樓宇內(nèi)外的主要衛(wèi)生清潔時間應(yīng)安排在非營業(yè)時間，營業(yè)期間必要的清潔應(yīng)由清潔人員用抹布擦拭，而不用長柄拖布擦拭；

（5）雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。

（三）安全保衛(wèi)管理

安全保衛(wèi)管理是商場物業(yè)管理的要點(diǎn)，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

（1）商場樓宇一般都安裝先進(jìn)的自動火災(zāi)報警裝置和自動滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達(dá)到一定的濃度或溫度達(dá)到一定的高度這兩種裝置便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋裝置；

（2）運(yùn)用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商場進(jìn)行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業(yè)點(diǎn)進(jìn)行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時監(jiān)控人員及時錄像存作查證。在地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商場中鋪面多，柜臺多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防必不可少。門崗的保安員主要責(zé)任是發(fā)現(xiàn)可疑人員時用對講機(jī)通知場內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動崗應(yīng)著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時解決問題。對突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時處置防止事態(tài)擴(kuò)大并注意保護(hù)現(xiàn)場及時向上級和公安部門報告。

（四）廣告管理

商場廣告既多又雜，常常出現(xiàn)廣告無序有礙整體環(huán)境，有的廣告還有違反廣告法規(guī)定，因此必須加以管理。

（1）市場內(nèi)部廣告、應(yīng)由物業(yè)管理公司委托專業(yè)廣告設(shè)計人員按商場整體布局設(shè)計。承租戶廣告需就其式樣、顏色等項由物業(yè)管理公司審核，做到管理有序。戶外廣告一般不設(shè)置，如果屬于商場整體促銷廣告也應(yīng)注意整體性和形象性；

（2）櫥窗展示宣傳，這也是重要方面，應(yīng)做到櫥窗玻璃潔凈，燈火明亮，開關(guān)及時、陳列物品整潔有序。

商場樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請。也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準(zhǔn)后作一些小的變動裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個方面：

（1）建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度；

（2）專人負(fù)責(zé)對工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；

（3）選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修；（4）對裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。

3、地下停車場廣告設(shè)計必須采取節(jié)能環(huán)保的材料，建議購買LED燈具作為廣告燈箱照明，光線較強(qiáng)，這樣為開發(fā)商節(jié)省了大量的電費(fèi)資源，同時跟廣告公司談好所有地下廣告照明電費(fèi)由廣告公司承擔(dān)。

（六）租賃管理

有些商場引進(jìn)了承包制，逐步發(fā)展到柜臺出租、樓宇層面或整幢樓出租，作為物業(yè)管理公司應(yīng)做好樓字的租賃同時，注意租賃管理。

．出租方式

主要有租金投標(biāo)和協(xié)議租金兩種，在市口好、顧客量大的商場，商戶往往要爭相租賃，在同時出現(xiàn)多個承租商戶的情況下可用競標(biāo)方式，以獲取理想的租金。而在一般地段，商戶爭鋪面的情況尚未出現(xiàn)時可用協(xié)議租金，這一方式較靈活、便利。

．租金管理

主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商場樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營特色；商場所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。