第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研提綱

房地產(chǎn)策劃 —— 市場(chǎng)調(diào)研

2005年10月

邯鄲某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研提綱

一、邯鄲市宏觀環(huán)境調(diào)查

1、邯鄲市基本概況：行政區(qū)劃、人口規(guī)模、城區(qū)面積、交通位置等；

2、邯鄲市區(qū)的居民人均收入水平、物價(jià)水平、消費(fèi)習(xí)慣等；

3、邯鄲市的城市發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展方向、相關(guān)投資環(huán)境和政策。

（這部分資料主要通過(guò)政府職能部門(mén)印制的宣傳冊(cè)、官方網(wǎng)站資料獲知，近幾年的居民收入狀況和相關(guān)消費(fèi)指數(shù)可通過(guò)統(tǒng)計(jì)局獲知，邯鄲人的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣則主要通過(guò)與當(dāng)?shù)厝私徽劮治觯?/p>

二、邯鄲市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

1、宏觀：邯鄲市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)調(diào)查，包括：

① 全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均價(jià)格、高層住宅價(jià)格、多層住宅價(jià)格；

② 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要開(kāi)發(fā)區(qū)域在哪個(gè)區(qū)？銷(xiāo)售狀況及價(jià)格水平怎樣？

③近幾年邯鄲市商品房開(kāi)發(fā)總量（面積）多大？銷(xiāo)售率是多少？ ④ 邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)目前熱銷(xiāo)的小區(qū)有哪些，是哪些房型最受購(gòu)房者青睞？

2、中觀：項(xiàng)目所在地——復(fù)興區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，包括：

① 復(fù)興區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均價(jià)格、高層住宅價(jià)格、多層住宅價(jià)格；

② 復(fù)興區(qū)近三年建設(shè)的住宅項(xiàng)目有哪些？銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售情況怎樣？

③ 復(fù)興區(qū)目前在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目有哪些？銷(xiāo)售價(jià)格和市場(chǎng)反映情況怎樣？

④ 復(fù)興區(qū)有哪些大的工礦企業(yè)和事業(yè)單位？目前區(qū)內(nèi)的購(gòu)房主體是哪些？

（以上資料一方面通過(guò)公開(kāi)的媒體資料、房產(chǎn)廣告獲知，另一方面需要到市場(chǎng)去踩盤(pán)調(diào)查?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)研中，宏觀方面的信息主要通過(guò)兩個(gè)手段獲?。阂皇桥c房管、土地、建設(shè)、規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)人員訪談；二是收集報(bào)刊、文獻(xiàn)、網(wǎng)站的相關(guān)資料進(jìn)行分析。）

房地產(chǎn)策劃 —— 市場(chǎng)調(diào)研

2005年10月

三、項(xiàng)目地塊環(huán)境調(diào)查

㈠、土地性質(zhì)和規(guī)劃條件調(diào)查，包括：

1、此次轉(zhuǎn)讓方所報(bào)的35萬(wàn)元/畝價(jià)格具體包含哪些內(nèi)容？其所擁有土地證上登記的用地性質(zhì)是什么？土地使用年限有多長(zhǎng)？

2、如果接過(guò)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是否還需辦理土地變性手續(xù)？是否需要補(bǔ)交土地出讓金？以及土地增值稅、轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)費(fèi)等？

3、邯鄲市土地部門(mén)對(duì)項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)是否還其它要求？

4、邯鄲市規(guī)劃部門(mén)對(duì)項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)、建設(shè)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)有什么限制？

5、項(xiàng)目地塊的建筑、地上附著物是否會(huì)涉及拆遷補(bǔ)償？如果需要補(bǔ)償，按邯鄲市拆遷辦規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，需要補(bǔ)多少？

6、項(xiàng)目地塊內(nèi)現(xiàn)租戶與原房主簽訂的租期有多長(zhǎng)？能否順利提前解約？

7、項(xiàng)目地塊周邊臨近區(qū)域的規(guī)劃用地性質(zhì)是什么？我方進(jìn)行開(kāi)發(fā)是否會(huì)受到影響（項(xiàng)目南側(cè)是否規(guī)劃有高層？我方建高層對(duì)北側(cè)的影響能否被認(rèn)同？）

8、項(xiàng)目地塊東側(cè)所臨的前進(jìn)大街，將來(lái)開(kāi)通項(xiàng)目的出入口是否有限制？

㈡、周?chē)坝^和社會(huì)狀況調(diào)查，包括：

1、項(xiàng)目四周有什么景觀？是否存在污染源？

2、項(xiàng)目臨近郊區(qū)，周邊的環(huán)境衛(wèi)生狀況和社會(huì)治安狀況怎樣？

3、項(xiàng)目附近的農(nóng)民與周?chē)≌瑓^(qū)居民的關(guān)系如何？以前有無(wú)大的沖突？

4、項(xiàng)目地塊周邊居民對(duì)邯鋼的污染問(wèn)題是何評(píng)價(jià)？邯鄲市其它城區(qū)有購(gòu)房需求的消費(fèi)者對(duì)此區(qū)域的邯鋼污染問(wèn)題能否接受？這對(duì)他們購(gòu)房的影響有多大？

㈢、交通條件和配套環(huán)境調(diào)查，包括：

1、項(xiàng)目地塊的交通是否便利？有無(wú)連通市區(qū)的公交線路？

2、項(xiàng)目周邊的商業(yè)設(shè)施、生活配套和公建有哪些？分別有多遠(yuǎn)？（需調(diào)查菜市場(chǎng)、商店、超市、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、體育娛樂(lè)設(shè)施、餐飲酒店、銀行、郵局等因素）。

房地產(chǎn)策劃 —— 市場(chǎng)調(diào)研

2005年10月

㈣、項(xiàng)目地段樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象調(diào)查，包括：

1、項(xiàng)目地塊周邊已建成住宅區(qū)的主要購(gòu)房者是哪些群體？他們的收入水平和消費(fèi)習(xí)慣怎樣？能承受的平均購(gòu)房?jī)r(jià)格如何？

2、項(xiàng)目地塊周邊已建成住宅區(qū)的性質(zhì)（單位福利房？集資房？商品房？）主力戶型是什么（以什么房型為主？面積有多大？）

3、項(xiàng)目地塊周邊已建成住宅區(qū)的二手交易價(jià)格多高？房屋出租價(jià)格怎樣？

4、愿意在項(xiàng)目地段置業(yè)的潛在消費(fèi)者喜歡多層還是小高層？

（關(guān)于這方面的信息調(diào)研，因目前主要是做土地開(kāi)發(fā)決策，前期可只做一些粗略的調(diào)查，以后還需要設(shè)計(jì)詳細(xì)的調(diào)查問(wèn)卷進(jìn)行訪談、分析。）

㈤、項(xiàng)目地段周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查，包括：

項(xiàng)目周邊地段的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，在這里是指以項(xiàng)目為中心，1000m范圍內(nèi)在建（售）和已規(guī)劃征地、近兩年內(nèi)待建的所有樓盤(pán)，其調(diào)研內(nèi)容包括：

● 樓盤(pán)位置、占地面積、總建筑面積、容積率、綠化率 ● 開(kāi)發(fā)商、總投資、開(kāi)工竣工日期 ● 類(lèi)別、檔次及整體規(guī)劃布局 ● 裝修材料、水平、硬件設(shè)備

● 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)位配置情況

● 公開(kāi)銷(xiāo)售日期、銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷(xiāo)售率 ● 付款方式、銀行按揭安排

● 物業(yè)管理方案、物管公司、物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

第二篇：房地產(chǎn)前期市場(chǎng)調(diào)研

關(guān)于房地產(chǎn)前期市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容總結(jié)報(bào)告

一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

(一)軟環(huán)境調(diào)查

?宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)則 

?地區(qū)經(jīng)濟(jì)效益、經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)效率和國(guó)民收入水平

?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展（工、農(nóng)、商、建筑業(yè)的結(jié)構(gòu)比重，地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是否合理，技術(shù)是否先進(jìn)，組織是否高效）

(二)硬環(huán)境調(diào)查

?該區(qū)域政府建設(shè)規(guī)劃 

?該區(qū)域土地供應(yīng)量 

?該區(qū)市政交通設(shè)施、通訊設(shè)施、能源設(shè)施情況（道路、供水、電、氣、暖、排水等）?該區(qū)生活配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、超市、書(shū)店、車(chē)站、銀行、郵政、電信等）?區(qū)域建材資源及價(jià)格 

?區(qū)域施工力量狀況（技術(shù)裝備、骨干隊(duì)伍、人力資源、工程情況等）

二、周邊環(huán)境

(一)土地性質(zhì)調(diào)查

?地理位置 

?地質(zhì)地貌狀況 

?土地面積及紅線圖 

?七通一平現(xiàn)狀(給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、以及?chǎng)地平整的條件)

(二)地塊周邊調(diào)查

?地塊周邊的建筑物 

?綠化景觀 

?自然景觀 

?歷史人文景觀 

?環(huán)境污染狀況

(三)地塊交通調(diào)查

?地塊周邊的市政路網(wǎng)及公共交通現(xiàn)狀和發(fā)展、遠(yuǎn)景規(guī)劃 

?項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況 

?地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

(四)配套設(shè)施調(diào)查

?購(gòu)物場(chǎng)所 

?文化教育 

?醫(yī)療衛(wèi)生 

?金融服務(wù) 

?郵政服務(wù) 

?生活配套服務(wù) 

?娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) 

?游樂(lè)休憩設(shè)施 

?周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 

?歷史人文區(qū)位影響

三、市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求調(diào)研

(一)市場(chǎng)供給調(diào)研

?該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及變化趨勢(shì)、價(jià)格組成、波動(dòng)因素 

?該區(qū)各類(lèi)房產(chǎn)在不同地段的價(jià)格水平

?該區(qū)可供房屋的規(guī)格、數(shù)量和質(zhì)量 

?該區(qū)公開(kāi)銷(xiāo)售樓盤(pán)的總數(shù)、面積及區(qū)域分布 

?該區(qū)多層、高層、單體、綜合體、別墅比例 

?該區(qū)住宅、寫(xiě)字樓、商用房比例 

?該區(qū)的物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、環(huán)境及物業(yè)管理 

?該區(qū)主要物業(yè)規(guī)模、容積率、綠化率、主力戶型等 

?該區(qū)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格及付款方式、交房時(shí)間、交房狀況 

?該區(qū)物業(yè)的主要宣傳方式、推廣方式及銷(xiāo)售進(jìn)度 

?該區(qū)物業(yè)供應(yīng)的潛力、供應(yīng)面臨的困難和問(wèn)題 

?開(kāi)發(fā)商和代理商的實(shí)力資質(zhì)、品牌效應(yīng)、經(jīng)營(yíng)思路、發(fā)展規(guī)劃。

(二)市場(chǎng)需求調(diào)研

?區(qū)域人口數(shù)量及構(gòu)成、發(fā)展趨勢(shì)、波動(dòng)情況 

?企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益情況 

?居民收入水平情況 

?居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)方式、消費(fèi)欲求 

?目標(biāo)消費(fèi)群群總量預(yù)計(jì) 

?目標(biāo)消費(fèi)群欲購(gòu)房目的、地塊、交通、周邊環(huán)境。

?目標(biāo)消費(fèi)群欲購(gòu)房類(lèi)型、面積區(qū)間、戶型、風(fēng)格、總體規(guī)劃、配套環(huán)境 

?購(gòu)房投入資金及所需付款方式 

?物業(yè)管理、服務(wù)項(xiàng)目、物管費(fèi)用 

?理想的交房狀態(tài) 

?市場(chǎng)潛在需求量的調(diào)查 

?消費(fèi)群體調(diào)查（消費(fèi)對(duì)象，群體大小，多少購(gòu)買(mǎi)力，理性消費(fèi)需求等）

四、市場(chǎng)調(diào)研的具體內(nèi)容

(一)市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境

1.政治法律環(huán)境調(diào)查 

?國(guó)家、省、市有關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。（如房改政策、開(kāi)發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格、稅收、金融政策、土地制度、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策）

?政府有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定 

?有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略

2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 

?國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特征（經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度、和效益）

?項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、就學(xué)條件基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況 

?當(dāng)前利率水平、獲取貸款的可能性及預(yù)期的通貨膨脹率 

?國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 

?國(guó)民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平

?項(xiàng)目地區(qū)對(duì)外的開(kāi)放程度和經(jīng)濟(jì)合作情況、外貿(mào)、外商投資發(fā)展情況 

?與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。

3.社區(qū)環(huán)境調(diào)查

?社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣、水源質(zhì)量及景觀等

(二)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為

?消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)總需求量及飽和點(diǎn)、市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì) 

?房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查 

?需求動(dòng)機(jī)調(diào)查（購(gòu)買(mǎi)意向、影響動(dòng)機(jī)因素、動(dòng)機(jī)分類(lèi)）

?購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)查（不同購(gòu)買(mǎi)行為、購(gòu)買(mǎi)模式、影響購(gòu)買(mǎi)的社會(huì)因素及心理因素）

(三)產(chǎn)品調(diào)查

?區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期 

?當(dāng)前房產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)環(huán)境、功能、格局、某產(chǎn)品接受程度及售后服務(wù)的意見(jiàn)等 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料等在產(chǎn)品上的應(yīng)用情況 

?本項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的銷(xiāo)售潛力及市場(chǎng)占有率 

?建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的相關(guān)情況

(四)價(jià)格調(diào)查

?影響價(jià)格變化的因素。（政府價(jià)格政策）

?房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況的變化及趨勢(shì) 

?房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小 

?開(kāi)發(fā)商各種價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響 

?國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格 

?開(kāi)發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 

?價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)

(五)促銷(xiāo)調(diào)查

?房地產(chǎn)廣告時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定 

?房地產(chǎn)廣告媒體使用情況 

?房地產(chǎn)廣告預(yù)算 

?人員促銷(xiāo)的配備情況 

?各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效的影響 

?各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效

(六)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)查

?房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整 

?市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況和發(fā)展趨勢(shì) 

?租售代理商的數(shù)量及情況 

?房地產(chǎn)租售客戶對(duì)代理商的評(píng)價(jià)

(七)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（競(jìng)品）調(diào)查 

?競(jìng)爭(zhēng)者（包括潛在競(jìng)爭(zhēng)者）的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查 

?對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)分析 

?對(duì)競(jìng)品房?jī)r(jià)和定價(jià)情況的研究 

?競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視、廣告費(fèi)用和廣告策略的研究 

?對(duì)競(jìng)品銷(xiāo)售渠道的使用情況調(diào)查和分析 

?對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和估測(cè)

五、總結(jié)

房地產(chǎn)前期的市場(chǎng)調(diào)查，實(shí)質(zhì)就是對(duì)項(xiàng)目所在的區(qū)域做詳細(xì)情況梳理。針對(duì)項(xiàng)目本身篩選有用信息，整合信息資源，并結(jié)合對(duì)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目本身提出建設(shè)性的意見(jiàn)。總之，市場(chǎng)調(diào)查追求的詳細(xì)性、準(zhǔn)確性、客觀性和及時(shí)性。調(diào)查只能代表一個(gè)階段，要針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展情況作市場(chǎng)信息的更新。

第三篇：房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)流程

房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)流程

一、確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目

對(duì)項(xiàng)目從前期開(kāi)發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測(cè)算，為公司決策提供重要依據(jù)。

二、建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃辦理

1．所需資料

a．地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積）

b．與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議

2．辦理程序

a．備齊資料

b．到地塊所在地土地部門(mén)辦理

三、建設(shè)工程項(xiàng)目建議書(shū)的編制與報(bào)批

1．編制及所需資料

a．開(kāi)發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照

b．開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)

c 用地計(jì)劃審核意見(jiàn)

d．建筑設(shè)計(jì)方案（總平面圖等）

e．其他相關(guān)資料

2．報(bào)批程序與報(bào)批資料

a．將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項(xiàng)目建議書(shū)》

b．準(zhǔn)備《關(guān)于項(xiàng)目建議書(shū)報(bào)批申請(qǐng)報(bào)告》

c．將《項(xiàng)目建議書(shū)》與申請(qǐng)報(bào)告送計(jì)委報(bào)批

注：投資3000萬(wàn)元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委立項(xiàng)；超過(guò)3000萬(wàn)元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委轉(zhuǎn)報(bào)有關(guān)部門(mén)審批

四A、建設(shè)工程項(xiàng)目選址意見(jiàn)申辦

1．所需資料

a．批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或其他計(jì)劃文件（復(fù)印件一份）

b．地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份

c．土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）

d．聯(lián)建協(xié)議書(shū)（復(fù)印件1份）

e．選址論證

f．上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?/p>

2．申辦程序

a．準(zhǔn)備數(shù)份項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)及數(shù)份地形圖

b．將上述資料分送有關(guān)部門(mén)簽署選址意見(jiàn)并加蓋公章

c．將有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)備齊，同時(shí)備齊（1）項(xiàng)所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦

1．所需資料

a．建設(shè)工程的計(jì)劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）

b．地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門(mén)選址意見(jiàn)及公章）

c．國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）

d．上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?/p>

e．申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）

f．其他需說(shuō)明的圖紙或文件

2．申辦程序

a．備齊上述所有資料

b．送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

五、建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批

1．所需資料

a．項(xiàng)目批文（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）

b．地形圖（均應(yīng)劃示用地2份

c．總平面圖（3份）

d．建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文

e．申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）

f．其他需說(shuō)明的圖紙或文件

2．申辦程序

a．備齊上述所有資料及1500元支票

b．送區(qū)地名辦辦理

六、建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建

1．所需資料

a．《上海市建設(shè)工程報(bào)建表》（到市報(bào)建處領(lǐng)?。?/p>

b．企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件

c．項(xiàng)目建議書(shū)批文原件及復(fù)印件

d．銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明（驗(yàn)資報(bào)告）

e．《上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報(bào)表》（到市報(bào)建處領(lǐng)取）

f．專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書(shū)原件及復(fù)印件

g．《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)審核申請(qǐng)表》

h．《住宅新開(kāi)工審核通知單》

七、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理

1．所需資料

a．報(bào)建工程項(xiàng)目IC卡

b．上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表

c．《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)文件報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）

d．《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?/p>

e．工程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

f．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

g．工程項(xiàng)目選址意見(jiàn)批文

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．到市設(shè)計(jì)招標(biāo)辦辦理

八、設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開(kāi)及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理

1．所需資料

a．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、項(xiàng)目建議書(shū)批文等若干份

b．會(huì)議通知書(shū)

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．提前三天分送各評(píng)委

c．到市招標(biāo)辦召開(kāi)評(píng)標(biāo)會(huì)（會(huì)務(wù)費(fèi)300元）

中標(biāo)辦理a．設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)會(huì)議紀(jì)要b．評(píng)委評(píng)標(biāo)意見(jiàn)書(shū)

九﹑建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申辦

1．所需資料

a．上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?份

b．計(jì)劃批準(zhǔn)文件 1份

c．土地使用權(quán)屬證件 1份

d．房屋權(quán)屬證 1份

e．危房鑒定報(bào)告

f．地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a．備齊上述資料b．送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

十﹑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案深化﹑修改

根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計(jì)方案

十一﹑設(shè)計(jì)方案審定會(huì)召開(kāi)

1．所需資料

a．設(shè)計(jì)方案文本 12份

b．項(xiàng)目建議書(shū)批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件若干份

c．請(qǐng)柬

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計(jì)委﹑規(guī)劃局﹑防疫站﹑環(huán)保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局等部門(mén)

c．召開(kāi)方案審定會(huì)

十二﹑設(shè)計(jì)方案送審報(bào)批

1．所需資料

a．選址意見(jiàn)書(shū)

b．規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單

c．地形圖（劃示用地范圍）

d．設(shè)計(jì)方案 2份

e．地名批文

f．項(xiàng)目建議書(shū)批文

辦理程序a．備齊上述資料b．到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

十三﹑可行性研究報(bào)告編制與報(bào)批

1．所需資料

a．用地計(jì)劃審核意見(jiàn)書(shū)

b．項(xiàng)目建議書(shū)批文

c．用地計(jì)劃許可證及批文

d．區(qū)府土文件

e．營(yíng)業(yè)執(zhí)照

f．開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)

g．住宅項(xiàng)目配套條件審核申請(qǐng)表

h．資本金出資承諾書(shū)

i．設(shè)計(jì)方案文本

j．其他相關(guān)文件

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．送投資咨詢公司編制并準(zhǔn)備一份可行性研究報(bào)告申請(qǐng)報(bào)批文件（紅頭文件）

c．送計(jì)委報(bào)批

十四﹑擴(kuò)大初步計(jì)劃

根據(jù)方案審定會(huì)各職能部門(mén)方案會(huì)審意見(jiàn)進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)

十五﹑擴(kuò)初會(huì)召開(kāi)

1．所需資料

a．?dāng)U初設(shè)計(jì)文本若干份

b．請(qǐng)柬

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計(jì)委﹑規(guī)劃局﹑防疫局﹑環(huán)保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局（交通﹑環(huán)衛(wèi)﹑自來(lái)水公司﹑煤氣公司﹑供電局﹑電話﹑有線電視）等部門(mén)

c．召開(kāi)擴(kuò)初會(huì)議

十六、擴(kuò)初意見(jiàn)征詢及擴(kuò)初批復(fù)

1．所需資料

a擴(kuò)初會(huì)議紀(jì)要

b．根據(jù)擴(kuò)初意見(jiàn)修改后的總平面圖及擴(kuò)初文本

c．關(guān)于要求報(bào)批擴(kuò)初的申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）由各職能部門(mén)簽署征詢意見(jiàn)的總平面圖

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門(mén)征詢意見(jiàn)

c．送規(guī)劃局規(guī)劃科報(bào)批

十七、住宅項(xiàng)目配套條件審核報(bào)批

1．所需資料

a．《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核報(bào)批》（住宅局領(lǐng)?。?/p>

b．項(xiàng)目建議書(shū)或可行性報(bào)告研究報(bào)告批文

c．地形圖和管線圖（劃示用地范圍）

d．總平面圖若干份

e．建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文

f．其他相關(guān)資料

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．送住宅局總師室辦理

十八、勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理

1．所需資料

a．上海市建設(shè)工程勘察招投項(xiàng)目登記表

b．《上海市建設(shè)工程勘察招投文件報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?/p>

c．《上海市建設(shè)工程勘察評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?/p>

d．設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書(shū)

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到市勘察招標(biāo)辦辦理

十九、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申辦

1．所需資料

a．上海市建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)表（到區(qū)土地局領(lǐng)取）

b．土地出讓協(xié)議

c．其他相關(guān)文件

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到區(qū)土地局簽署協(xié)議

c．付款，領(lǐng)取用地批準(zhǔn)書(shū)

二十、施工圖設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)單位根據(jù)擴(kuò)初批復(fù)意見(jiàn)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)

二十一、住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃辦理

1．所需資料

a．住宅項(xiàng)目新開(kāi)工申請(qǐng)表（到區(qū)住宅局領(lǐng)取）

b．項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核意見(jiàn)通知書(shū)

c．建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件

d．建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)使用地批準(zhǔn)書(shū)

e．申請(qǐng)單位現(xiàn)有空置房情況

f．住宅建設(shè)配套費(fèi)交納情況

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到區(qū)住宅局辦理

二

十二、建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)正

1．所需資料

a．項(xiàng)目轉(zhuǎn)正申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）

b．可行性研究與擴(kuò)初批復(fù)

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．送計(jì)委辦理

二十三A、建筑工程項(xiàng)目規(guī)劃許可證辦理

1．所需資料

a．總平面圖 10份

b．建筑圖 7套

c．結(jié)構(gòu)圖（基礎(chǔ)）2套

d．給排水圖3套

e．建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批準(zhǔn)文件及項(xiàng)目轉(zhuǎn)正單

f．土地使用權(quán)或用地批準(zhǔn)書(shū)

g．應(yīng)拆房屋權(quán)屬證明

h．地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10份

i．分層面積表

j．建．筑工程預(yù)算書(shū)

k．消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關(guān)部門(mén)審核意見(jiàn)單

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門(mén)簽署意見(jiàn)

c．將意見(jiàn)匯總送至區(qū)規(guī)劃局 二十三B、施工招標(biāo)辦理

1．所需資料

a．市招標(biāo)辦授權(quán)管理通知

b．招標(biāo)項(xiàng)目登記表

c．項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)批復(fù)

d．總平面圖

e．報(bào)建表

f．住宅項(xiàng)目新開(kāi)工計(jì)劃

g．住宅項(xiàng)目配套條件審核

h．設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書(shū)

i．法人證明或?qū)ζ浯砣说奈袝?shū)

j．委托機(jī)構(gòu)招標(biāo)協(xié)議

k．代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)

l．資金落實(shí)情況證明

m．監(jiān)理單位資質(zhì)

n．監(jiān)理合同

o．建設(shè)單位資質(zhì)

p．建設(shè)單位申請(qǐng)材料

q．公開(kāi)招標(biāo)發(fā)布信息

r．公開(kāi)招標(biāo)報(bào)名登記表

s．公開(kāi)招標(biāo)入圍條件

t．投標(biāo)單位資質(zhì)審核

u．招標(biāo)文件報(bào)批表

v．招標(biāo)文件

w．工程量清單

x．招標(biāo)文件答疑會(huì)會(huì)議紀(jì)要

y．標(biāo)底

A1．開(kāi)標(biāo)情況匯總表

B1．詢標(biāo)記錄

C1．評(píng)標(biāo)方法

D1．評(píng)標(biāo)資料

E1．決標(biāo)情況匯總表

F1．中標(biāo)通知書(shū)

G1．外地施工企業(yè)任務(wù)量單

H1．中標(biāo)單位投標(biāo)資料

I1．未中標(biāo)單位投標(biāo)資料

J1．施工合同

K1．設(shè)計(jì)監(jiān)理項(xiàng)目流轉(zhuǎn)表

L1．建設(shè)項(xiàng)目IC卡

2．辦理程序

a．申請(qǐng)授權(quán)

b．發(fā)布招標(biāo)信息

c．接受施工單位報(bào)名

d．初選入圍施工單位，發(fā)標(biāo)書(shū)

e．招標(biāo)文件答疑會(huì)

f．開(kāi)標(biāo)

g．準(zhǔn)備（1）項(xiàng)所有資料及工程造價(jià)萬(wàn)分之四支票一張

h．辦理中標(biāo)手續(xù)

二十四、施工監(jiān)理單位甄選

（略比施工招標(biāo)簡(jiǎn)單，此處從略）

二

十五、施工許可證辦理

1．所需資料

a．申請(qǐng)表

b．建設(shè)規(guī)劃許可證

c．資金入賬憑證

d．三通一平的有關(guān)證明

e．施工合同副本，廉潔協(xié)議

f．監(jiān)理合同，住宅項(xiàng)目監(jiān)理登記證

g．建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量和安全監(jiān)督申報(bào)所需資料

h．項(xiàng)目施工許可證（施工單位）

i．勘察、設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書(shū)

j．設(shè)計(jì)監(jiān)理流轉(zhuǎn)表

k．住宅項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)工計(jì)劃

2．辦理程序

a．將圖紙分送設(shè)計(jì)監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)站審核

b．根據(jù)設(shè)計(jì)監(jiān)理及質(zhì)監(jiān)站審核意見(jiàn)進(jìn)行圖紙修改

c．備齊所有資料

d．送市建官處辦理

二

十六、商品房計(jì)劃申請(qǐng)

1．所需資料

a．開(kāi)發(fā)單位資質(zhì)證書(shū)

b．營(yíng)業(yè)執(zhí)照

c．規(guī)劃許可證

d．建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)

e．固定資產(chǎn)填報(bào)表

f．項(xiàng)目轉(zhuǎn)正單

2．辦理程序

a．備齊資料

b．送計(jì)委辦理

二

十七、工程開(kāi)工

1．所需資料

a．施工圖紙

b．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

c．建設(shè)工程施工許可證

2．辦理程序

a．發(fā)放圖紙

b．技術(shù)交底

c．工程開(kāi)工

第四篇：房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)管理制度

項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)管理制度 第一章 總則 第1條 目的

為規(guī)范本企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，減少和避免失誤，提高企業(yè)投資收益率，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際情況，特制定本制度。

第2條 適用范圍

本制度適用于從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)到施工準(zhǔn)備完成的全部管理工作。第3條 管理職責(zé)

（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目立項(xiàng)的審批及相關(guān)證件的辦理等工作。（2）造價(jià)管理部負(fù)責(zé)編制各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)預(yù)算及工程預(yù)算等工作。

（3）工程技術(shù)部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目各類(lèi)施工圖紙的設(shè)計(jì)及變更等工作。第二章 項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)

第4條 由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部配合投資發(fā)展部根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實(shí)力，考察選擇具有投資價(jià)值的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第5條 由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部對(duì)投資發(fā)展部選定的投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，其具體內(nèi)容如下。（1）項(xiàng)目概況 ① 項(xiàng)目名稱。

② 項(xiàng)目的地理位置。包括項(xiàng)目所在地城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周?chē)饕ㄖ锏取?/p>

③ 項(xiàng)目所在地的周?chē)h(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)、相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性。④ 項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。

（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置

① 土地調(diào)查。包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類(lèi)土地面積及使用單位。② 人口調(diào)查。包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)及需動(dòng)遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。

③ 調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類(lèi)，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類(lèi)、數(shù)量和面積等。

④ 各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通信管線的現(xiàn)狀及目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。

⑤ 其他地下、地上物現(xiàn)狀。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹(shù)木、植物等。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。

⑥ 如需要拆遷的，要制訂動(dòng)遷計(jì)劃，確定安置方案。（3）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定 ①市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。②市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。③市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格。④服務(wù)對(duì)象分析，制訂租售計(jì)劃。⑤擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。

第6條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)組織編寫(xiě)《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，報(bào)送總經(jīng)理審核，并送達(dá)投資發(fā)展部。

第7條 投資發(fā)展部根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，結(jié)合企業(yè)自身情況，對(duì)是否投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做出決策。決策必須認(rèn)真慎重，貫徹實(shí)事求是、量力而行的原則。決定投資項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》報(bào)董事會(huì)審批。

第8條 項(xiàng)目確定后，由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部組織與土地持有方簽訂正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開(kāi)發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任，必要時(shí)可以報(bào)有關(guān)部門(mén)簽證或公證。第9條 土地合同簽訂后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部應(yīng)組織成立項(xiàng)目經(jīng)理部，其具體工作內(nèi)容如下。（1）編制《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)詳細(xì)計(jì)劃書(shū)》，辦理各項(xiàng)前期手續(xù)。（2）組織規(guī)劃設(shè)計(jì)及論證、施工圖紙及優(yōu)化。

（3）委托施工監(jiān)理、選擇施工隊(duì)伍及進(jìn)場(chǎng)等事項(xiàng)的時(shí)間、人員安排、辦理步驟等。（4）明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷(xiāo)售等方式、方法及相應(yīng)計(jì)劃安排。第10條 前期手續(xù)辦理

由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部指導(dǎo)并會(huì)同項(xiàng)目經(jīng)理部相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)。(1)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理部門(mén)申報(bào)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證。（2）向計(jì)劃部門(mén)申報(bào)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)。（3）向土地部門(mén)申領(lǐng)《土地使用證》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。（4）向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)規(guī)劃定點(diǎn)，辦理《建設(shè)用地許可證》。

（5）如系舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門(mén)辦理拆遷安置，拆遷完畢后請(qǐng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收。

第三章 現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備

第11條 由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部配合工程技術(shù)部委托相關(guān)有資質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地測(cè)量與勘探，辦理地形圖、工程地質(zhì)勘察資料等。

第12條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部配合工程技術(shù)部組織實(shí)施項(xiàng)目（場(chǎng)地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場(chǎng)，必要時(shí)爭(zhēng)取辦理“七通一平”。

第13條 項(xiàng)目具備開(kāi)工條件時(shí)，總工程師組織工程技術(shù)部編制《項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)》，明確單項(xiàng)工程開(kāi)工順序、施工隊(duì)伍及資金的調(diào)度、各單項(xiàng)（或單位）工程開(kāi)工時(shí)間、設(shè)備及材料的采購(gòu)準(zhǔn)備及時(shí)間、質(zhì)量控制計(jì)劃、場(chǎng)地的利用及安排等。

第14條 《項(xiàng)目施工組織總體設(shè)計(jì)》確定后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部應(yīng)按計(jì)劃組織選擇施工隊(duì)伍。第15條 工程開(kāi)工前，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部配合工程技術(shù)部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報(bào)建、開(kāi)工報(bào)告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督等手續(xù)。

第16條 工程開(kāi)工前，工程技術(shù)部應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定為做好準(zhǔn)備、材料選型、定位工作。相關(guān)部門(mén)（或工程部門(mén)）根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計(jì)的時(shí)間安排選擇供貨商，一般采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供貨商。

第四章 工程項(xiàng)目監(jiān)理

第17條 本企業(yè)所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般委托專業(yè)施工監(jiān)理公司進(jìn)行工程監(jiān)理。第18條 工程監(jiān)理公司有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定。

第19條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部在與工程監(jiān)理公司協(xié)商時(shí)，應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與公司工程部的職責(zé)分工，并應(yīng)有與對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、管理、獎(jiǎng)罰相對(duì)應(yīng)的合同、經(jīng)濟(jì)、行政管理措施或辦法。

第20條 委托監(jiān)理公司進(jìn)行施工監(jiān)理的項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格按照《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》對(duì)施工管理工作進(jìn)行分工，避免與公司工程技術(shù)部工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行日常監(jiān)督。

第五章 附則

第21條 本制度由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。第22條 本制度 年 月 日起執(zhí)行。項(xiàng)目用地投標(biāo)管理制度 第一章 總則 第1條 目的

為規(guī)范本企業(yè)項(xiàng)目用地投標(biāo)工作，提高投標(biāo)成功率，進(jìn)而提升企業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)力，特制定本制度。第2條 使用范圍

本企業(yè)所有項(xiàng)目用地招標(biāo)活動(dòng)。第3條 管理職責(zé)

（1）投資拓展部負(fù)責(zé)土地信息的收集與整理。（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部具體負(fù)責(zé)土地的投標(biāo)管理。

（3）造價(jià)管理部負(fù)責(zé)土地投標(biāo)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)算工作。第二章 投標(biāo)信息的獲取

第4條 投資發(fā)展部與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部應(yīng)密切留意當(dāng)?shù)卣蚱渌嘘P(guān)機(jī)關(guān)指定發(fā)布的報(bào)刊或者其他媒介，以確保及時(shí)獲得土地招標(biāo)信息。

第5條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部在獲知公告或收到土地投標(biāo)、拍賣(mài)邀請(qǐng)書(shū)的當(dāng)天，及時(shí)領(lǐng)取標(biāo)書(shū)格式，競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、投標(biāo)/拍賣(mài)須知、土地使用和規(guī)劃條件、土地使用權(quán)出讓合同樣式等招標(biāo)、拍賣(mài)文件。

第6條 自公告或收到邀請(qǐng)書(shū)之日起七日內(nèi)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部會(huì)同投資部、造價(jià)管理部共同討論，以做出是否參加投標(biāo)的決定，同時(shí)報(bào)送總經(jīng)理。

第7條 總經(jīng)理在收到參加投標(biāo)的決定后，應(yīng)及時(shí)組織總工程師、總會(huì)計(jì)師及相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人共同協(xié)商，并由總經(jīng)理最終確定是否參加土地的投標(biāo)。

第三章 投標(biāo)準(zhǔn)備

第8條 初步?jīng)Q定參加投標(biāo)的，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部應(yīng)在決定后三日內(nèi)準(zhǔn)備如下材料，并組織投資發(fā)展部、造價(jià)管理部、工程技術(shù)部等部門(mén)人員成立項(xiàng)目小組。

（1）投標(biāo)、拍賣(mài)公告或者《投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》。（2）《標(biāo)書(shū)格式申請(qǐng)書(shū)》等招標(biāo)文件。（3）參加投標(biāo)初步分析。（4）擬需要的資金額度。

第9條 對(duì)初步?jīng)Q定參加投標(biāo)的地塊，項(xiàng)目小組要及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，核實(shí)“三通一平”等情況，并對(duì)該地塊有無(wú)設(shè)立抵押等法律形態(tài)向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行核查，發(fā)現(xiàn)土地現(xiàn)狀與公告內(nèi)容或者邀請(qǐng)書(shū)內(nèi)容不符的，或者對(duì)土地現(xiàn)狀有其他異議的，應(yīng)及時(shí)向招標(biāo)人或者拍賣(mài)委托人（地方政府或者土地管理部門(mén)）提出異議。

第10條 初步?jīng)Q定參加投標(biāo)的地塊，項(xiàng)目小組應(yīng)立即組織人員完成《項(xiàng)目論證報(bào)告》。報(bào)告包括但不限于以下內(nèi)容：

（1）項(xiàng)目概況；（2）市場(chǎng)分析；（3）競(jìng)爭(zhēng)分析；（4）投資收益分析；

（5）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的影響。

第11條 根據(jù)前期調(diào)研評(píng)估結(jié)果，項(xiàng)目小組應(yīng)在土地招標(biāo)最后截止日十日前確定是否參加投標(biāo)。第12條 確定參加投標(biāo)后，項(xiàng)目小組應(yīng)參加招標(biāo)人或者拍賣(mài)委托人（地方政府或者土地管理部門(mén)）組織答疑會(huì)。

第13條 確定參加投標(biāo)的，項(xiàng)目小組應(yīng)在截止日七日前備齊下列材料并報(bào)送項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部。（1）召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)申請(qǐng)。

（2）已填寫(xiě)的投標(biāo)書(shū)、競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)樣稿。（3）《×××項(xiàng)目可行性論證報(bào)告》。

第14條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部在收到上述資料后，需要對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估意見(jiàn)報(bào)送集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。第四章 投標(biāo)實(shí)施

第15條 確定參加土地投標(biāo)后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部應(yīng)通知財(cái)務(wù)部準(zhǔn)備投標(biāo)所需的資金，并于投標(biāo)參加截止日三日前確定資金準(zhǔn)備情況。

第16條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部應(yīng)在截止日兩天前準(zhǔn)備好保證金與參加投標(biāo)所需的文件，具體材料如下。（1）《標(biāo)書(shū)申請(qǐng)書(shū)》。（2）《營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本》。3）《法定代表人證明書(shū)》（4）法定代表人身份證復(fù)印件。

（5）招標(biāo)公告或者邀請(qǐng)書(shū)要求的其他文件。

第17條 對(duì)決定參加投標(biāo)的地塊，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部應(yīng)密切關(guān)注投標(biāo)程序的合法性，對(duì)違法現(xiàn)象須及時(shí)向招標(biāo)人、拍賣(mài)委托人或者有其他有關(guān)機(jī)關(guān)提出異議，或者依法采取其他措施，維護(hù)本企業(yè)的合法權(quán)益。

第18條 對(duì)參加項(xiàng)目競(jìng)買(mǎi)的負(fù)責(zé)人應(yīng)嚴(yán)格按照企業(yè)制定的價(jià)格策略執(zhí)行，不得超出企業(yè)設(shè)定的價(jià)格區(qū)間，特殊情況下，應(yīng)電話請(qǐng)示總經(jīng)理。

第19條 中標(biāo)或者競(jìng)買(mǎi)成功的，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部應(yīng)按規(guī)定及時(shí)與拍賣(mài)人簽訂《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》，與招標(biāo)人、土地管理部門(mén)簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》，給付價(jià)款，并在收到《中標(biāo)通知書(shū)》或者拍賣(mài)結(jié)束后七日內(nèi)向投資發(fā)展部提交關(guān)于投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)成功放入分析報(bào)告。

第20條 若投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)失敗，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部應(yīng)在獲悉招標(biāo)結(jié)果后或者拍賣(mài)結(jié)束后七日內(nèi)向投資發(fā)展部提交關(guān)于投標(biāo)失敗的分析報(bào)告。

第21條 因標(biāo)底、保留價(jià)被泄露等原因，招標(biāo)人在開(kāi)標(biāo)前終止招標(biāo)的，或者拍賣(mài)人終止拍賣(mài)的，或者委托人撤銷(xiāo)委托拍賣(mài)的，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部應(yīng)對(duì)該地塊土地使用權(quán)的出讓方式與時(shí)間繼續(xù)跟蹤，并將有關(guān)情況及時(shí)報(bào)給投資發(fā)展部。

第22條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部應(yīng)將《投標(biāo)書(shū)》、《競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)》等與投標(biāo)、拍賣(mài)有關(guān)的資料備份，并存檔保存。

第五章 附則

本制度由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。本制度自_______年___月___日。

第五篇：房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)工作匯報(bào)

前期開(kāi)發(fā)工作情況匯報(bào)

尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：

我從2010年11月初調(diào)到呼市進(jìn)行開(kāi)發(fā)工作，一個(gè)多月來(lái)主要負(fù)責(zé)大黑河項(xiàng)目。

下面就大黑河以北項(xiàng)目情況、營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理及開(kāi)發(fā)商資質(zhì)申領(lǐng)、工作中遇到的困難等工作情況簡(jiǎn)要匯報(bào)如下：

一、大黑河以北項(xiàng)目情況：

（一）韓區(qū)長(zhǎng)牽頭，玉泉區(qū)政府對(duì)項(xiàng)目非常重視。亞運(yùn)會(huì)開(kāi)幕

期間，由玉泉區(qū)政府（區(qū)委田書(shū)記、韓區(qū)長(zhǎng)、葛區(qū)長(zhǎng)、云區(qū)長(zhǎng)、古主任等）牽頭，王波市長(zhǎng)、主管城建孫建華副市長(zhǎng)及規(guī)劃局長(zhǎng)周強(qiáng)親自帶隊(duì)，對(duì)廣州恒大總部、御景半島等項(xiàng)目進(jìn)行了視察，老板更是用最高規(guī)格對(duì)考察團(tuán)進(jìn)行了接待。這次考察起到了很好的效果。目前，從市政府到玉泉區(qū)政府都對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了大力的支持，并與我們建立了良好的關(guān)系。但是，針對(duì)大黑河項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)工作沒(méi)有指定詳細(xì)并可行的工作計(jì)劃和完成時(shí)間表，也么有對(duì)市政府、區(qū)政府以及個(gè)辦事部門(mén)，進(jìn)行后期深入的維護(hù)工作，導(dǎo)致現(xiàn)階段工作效率低下，工作盲目。

（二）與市政府、區(qū)政府、規(guī)劃局及相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系亟待維

護(hù)。前期開(kāi)了好頭，政府各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)都對(duì)恒大、對(duì)大黑河項(xiàng)目都非常認(rèn)可和支持。但目前距離亞運(yùn)會(huì)結(jié)束已有一月之余，在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系維護(hù)上沒(méi)有趁熱打鐵進(jìn)行深入 1

維護(hù)并出現(xiàn)了斷檔和缺失，馬上新年、農(nóng)歷年就要到了，后期關(guān)系維護(hù)亟待解決。我們必須對(duì)此做周密安排和精心策劃，組織一切關(guān)系和力量，作出切實(shí)可行的性計(jì)劃，做好關(guān)系維護(hù)，從而保證后期開(kāi)發(fā)工作的順利開(kāi)展。

（三）草簽三方協(xié)議。材料基本上已經(jīng)準(zhǔn)備完畢，只缺少營(yíng)業(yè)

執(zhí)照和開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)注冊(cè)兩項(xiàng)材料。營(yíng)業(yè)執(zhí)照已經(jīng)完成了增資工作，現(xiàn)正在找會(huì)計(jì)事務(wù)所做驗(yàn)資報(bào)告；開(kāi)發(fā)商企業(yè)四級(jí)資質(zhì)申領(lǐng)需參加系統(tǒng)操作員、售樓員考試，已經(jīng)報(bào)名，等待考試。

二、營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理及開(kāi)發(fā)商資質(zhì)申領(lǐng)

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理相關(guān)材料已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，現(xiàn)正加緊聯(lián)系會(huì)計(jì)

事務(wù)所辦理驗(yàn)資報(bào)告。此次辦理不僅對(duì)注冊(cè)資金增資一千萬(wàn)，對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍也增加了“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)”項(xiàng)，為后期工作鋪平道路。

（二）開(kāi)發(fā)商資質(zhì)申領(lǐng)材料也已準(zhǔn)備就緒，正在等待建設(shè)廳主辦

考試，考試時(shí)間還沒(méi)有確定。

（三）目前，營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理及開(kāi)發(fā)商資質(zhì)申領(lǐng)兩項(xiàng)工作可控性差，也無(wú)法做出完成的時(shí)間表，對(duì)此建議：借此機(jī)會(huì)應(yīng)利用各種渠道對(duì)工商局、房管局進(jìn)行關(guān)系維護(hù)。進(jìn)行維護(hù)后一方面可以縮短審批時(shí)間或者尋找其他捷徑；另一方面，打通關(guān)系后為后續(xù)預(yù)售證辦理做好準(zhǔn)備。

三、工作中遇到的困難

（一）招待資金、公關(guān)費(fèi)用嚴(yán)重不足，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目大小設(shè)立特殊

費(fèi)用。目前，通過(guò)前期開(kāi)發(fā)與政府人員的接觸及同行的了解，送現(xiàn)金、購(gòu)物卡、請(qǐng)吃飯、KTV等活動(dòng)已經(jīng)是默認(rèn)的潛規(guī)則，而作為新進(jìn)入的恒大在這方面明顯沒(méi)有作為。對(duì)于各領(lǐng)導(dǎo)、各部門(mén)負(fù)責(zé)人、及科長(zhǎng)等級(jí)別人員的通關(guān)費(fèi)用根本沒(méi)有展開(kāi)，也沒(méi)有深入的了解具體的“行情”，這樣干只會(huì)耽誤時(shí)間并沒(méi)有工作效果。

（二）申請(qǐng)開(kāi)發(fā)車(chē)輛。由于各部門(mén)在市內(nèi)分布分散，相距比較遠(yuǎn)，如果光靠坐公車(chē)去辦事效率會(huì)非常低下（打車(chē)也沒(méi)有交通補(bǔ)助），希望可以給開(kāi)發(fā)部配臺(tái)車(chē)輛。

（三）在利用和維護(hù)政府關(guān)系時(shí)，希望可以讓開(kāi)發(fā)部門(mén)辦事人員

參加。這樣不僅可以加快開(kāi)發(fā)人員的成長(zhǎng)，也為日后具體辦事人員更快更好開(kāi)展工作做準(zhǔn)備。